DK
VURDERINGSVEJLEDNING 2003 B EJENDOMSVÆRDIEN
Statutory Text (2 Articles)
Vurderingsvejledning 2003-2
B Ejendomsværdien
B.1 Forslagsmodellerne
B.1.1 Forslagsberegningen
Forslagssystemet
For de mest almindelige ejendomskategoriers vedkommende forsyner Told- og Skattestyrelsen vurderingsmyndigheden med maskinelt beregnede forslag til ansættelse af ejendomsværdi og grundværdi.
Registrene
Erhververe af fast ejendom skal give oplysning om ejendomsoverdragelsen på et særligt indberetningsskema i forbindelse med, at overdragelsesdokumentet indleveres til kommunens ejendomsskattekontor til påtegning om ejendomsværdien, jf. VUL § 47 A, stk. 1. Oplysningerne på indberetningsskemaet bruges i forbindelse med opkrævningen af de kommunale ejendomsskatter og ved påligningen af ejendomsværdiskatten, se kap. G. Ejendomsskattekontorerne videresender indberetningsskemaerne til Told- og Skattestyrelsen, jf. VUL § 47 A, stk. 3.
Told- og Skattestyrelsen registrerer de indberettede salgsoplysninger i Statens Salgs- og Vurderingsregister (SVUR). Told- og Skattestyrelsen offentliggør hvert halve år en salgsstatistik omfattende alle "frie" salg, dvs. salg mellem uafhængige parter. Fra og med 1993 er der foruden handler mellem privatpersoner medtaget salg, hvor den ene eller begge parter i handlen er en kommune eller en juridisk person. Familieoverdragelser og salg på tvangsauktion holdes ude af statistikken.
Ejendomsstamregisteret indeholder oplysninger til identifikation af landets faste ejendomme. Ejendommenes matrikelforhold, ejerforhold, planforhold og vurdering fremgår af registeret. Ved registreringen i ejendomsstamregisteret tildeles ejendommen et ejendomsnummer. Den overordnede registreringsenhed er vurderingsenheden, se A.3.1 , men ejendomsstamregisteret omfatter også ikke-vurderingspligtige ejendomme, idet registeret anvendes af kommunerne i forbindelse med opkrævningen af afgifter for vand, renovation etc.
Statens Salgs- og Vurderingsregister (SVUR) henter desuden oplysninger fra Bygnings- og Boligregisteret (BBR).
Bygnings- og Boligregisteret (BBR) blev oprettet i 1976 i medfør af loven om bygnings- og boligregistrering. Registeret omfatter landets bebyggede ejendomme og indeholder oplysninger om den aktuelle status for bygningsbestanden. Ejendommene identificeres i Bygnings- og Boligregisteret (BBR) ved det ejendomsnummer, de er tildelt i ejendomsstamregisteret. Statens Salgs- og Vurderingsregister (SVUR) henter oplysninger om bygningernes opførelsesår, størrelse og indretning fra Bygnings- og Boligregisteret (BBR).
Beregningsmodeller - "forslagsmodellerne"
Told- og Skattestyrelsen bearbejder statistisk salgsoplysningerne. På grundlag af foreløbige analyser af oplysningerne opstilles der en beregningsmodel for hver af de under B.2 omtalte kategorier forslagsejendomme . Analyserne tager udgangspunkt i de solgte ejendommes bygningsværdi, idet salgssummen reduceres med ejendommens senest ansatte grundværdi. Bygningsværdien sammenholdes med BBR's oplysninger om ejendommen. Ved hjælp af en metode, der kaldes multipel regressionsanalyse, udfindes det forhold, hvori beliggenheden og bygningernes opførelsesår, størrelse og indretning påvirker salgsprisen.
Modellerne til beregning af forslag for parcelhuse, rækkehuse og sommerhuse har grundlæggende en fælles struktur. Efter disse modeller sker beregningen i 5 trin
Beregning af vægtet etageareal
Beregning af generelt normtal
Beregning af lokalt normtal
Beregning af bygningsværdi
Sammenlægning af bygningsværdi med grundværdi
Forslagsmodellerne opstilles som led i forberedelsen af de almindelige vurderinger. Modellerne opstilles, inden vurderingsniveauet fastlægges. Det sker på grundlag af analyser, som er foretaget op til et år forud for vurderingstidspunktet, og omfatter relativt færre salg end dem, der indgår ved fastlæggelsen af vurderingsniveauet, jf. nedenfor. Den praktiske betydning af denne tidsmæssige forskydning er imidlertid meget beskeden.
Vurderingsniveauer
Forslagsberegningen foretages i øvrigt med udgangspunkt i vurderingsniveauer, som fastlægges områdevis under medvirken af vurderingsmyndigheden. Det statistiske grundlag for niveaufastlæggelsen udgøres af alle frie salg, der har fundet sted i perioden fra begyndelsen af oktober 4 år forud for vurderingsåret til og med første halvår i vurderingsåret. De indberettede salgsoplysninger bearbejdes således, at de bliver indbyrdes sammenlignelige. Dels omregnes de nominelle salgspriser til kontante salgspriser, dels indekseres salgspriserne til det prisniveau, der kendes ved indsamlingsperiodens udløb. Ved indekseringen tages der hensyn til geografisk betingede forskelle i prisudviklingen.
Ved de almindelige vurderinger er det prisforholdene pr. 1. oktober i vurderingsåret, der skal lægges til grund ved vurderingen, jf. VUL § 2, se A.3.1 . For at leve op til dette krav må prisniveauet fremskrives til 1. oktober på grundlag af en prognose over prisudviklingen i de sidste måneder op til 1. oktober i vurderingsåret. Fra og med 2002-vurderingen skal den anvendte fremskrivning af prisniveauet godkendes af Ligningsrådet, jf. VUL § 39, stk. 3.
B.1.1.1 Det vægtede etageareal
På det første trin af forslagsberegningen fastlægges et indbyrdes værdimæssigt forhold for et standardhus mellem forskellige arealtyper, således som dette forhold afspejler sig i salgsstatistikken. Ved vægtningen anvendes værdien af 1 kvadratmeter i stueetagen som målestok for hele arealet. F. eks. vægtes 1 kvadratmeter udnyttet tagetage med 80 pct., når ejendommen ligger i hovedstadsområdet (jf. nedenfor), hvilket vil sige, at 75 m2 tagetage indgår i husets samlede, vægtede etageareal med 60 m2.
Det vægtede etageareal fremtræder som en angivelse i kvadratmeter af den talmæssige størrelse, som normtallet (se B.1.1.2 ) ganges med, når bygningsværdien skal beregnes.
Ved den almindelige vurdering pr. 1. januar 2001 blev vægtningen ændret i forhold til tidligere. Der blev inddraget flere forskellige arealtyper. Visse rum med begrænset anvendelsesmulighed bliver nu vægtet, selv om de er bygget sammen med stueetagen. Det gælder f. eks. udestuer og indbyggede garager. Se B.2.1.1 .
Desuden er der blevet indbygget en geografisk differentiering i modellen, dog kun for så vidt angår parcel- og rækkehuse. Herefter er landet blevet opdelt i
Københavns og Frederiksberg kommuner samt kommunerne i Københavns, Frederiksborg og Roskilde amter (Kommunegruppe 1-3)
Andre kommuner, der har mindst én bymæssig bebyggelse med 20.000 indbyggere eller derover (Kommunegruppe 4-5)
Kommuner med under 20.000 indbyggere i største bymæssige bebyggelse (Kommunegruppe 6-8)
De bagved liggende statistiske analyser har ikke givet grundlag for en tilsvarende opdeling for sommerhuse.
B.1.1.2 Normtal
På det andet trin af beregningen fastsættes et såkaldt normtal for hver af kategorierne enfamiliehuse, rækkehuse m. v., sommerhuse og ejerlejligheder, der sammen med grundværdierne skal udtrykke ejendomsværdiniveauet i området. Det fremtræder som en angivelse i kroner af bygningsværdien pr. kvadratmeter vægtet etageareal i et " standardhus ". Det generelle normtal beregnes på grundlag af alle frie salg, der har fundet sted i hele landet i indsamlingsperioden, jf. indledningen til dette afsnit. For ejerlejligheder se yderligere B.1.1.6 .
Standardhuset anvendes som fælles målestok overalt i landet. Afviger en ejendoms bygninger fra standardhusets i henseende til alder, størrelse eller kvalitet, forhøjes eller nedsættes bygningsværdien med udgangspunkt i normtallet. I forslagssystemet opdeles salgene efter de egenskaber ved ejendommene, der er registreret i Bygnings- og Boligregisteret (BBR). For hver af kategorierne enfamiliehuse, rækkehuse m. v., sommerhuse og ejerlejligheder analyseres forholdet mellem priser og egenskaber. På grundlag heraf udmåles størrelsen af de tillæg til og fradrag i bygningsværdien, som afvigelserne betinger.
Det er kun egenskaber, som er registreret i BBR, der kan inddrages i analyserne. Bygningernes almindelige vedligeholdelsestilstand registreres ikke. Der må derfor korrigeres for dette og andre ikke registrerede forhold under vurderingsmyndighedens gennemgang af ansættelserne, se B.1.1.5 og B.1.2 .
Med gennemførelsen af denne del af analysen er den første fase af forslagsberegningen afsluttet. Resten af processen i forslagsberegningerne drejer sig om at beregne det lokale vurderingsniveau. Her inddrages de allerseneste salg samt de grundværdier, som vurderingsmyndigheden påregner at ansætte, nemlig resultaterne af henholdsvis 1. og 2. grundværdiberegning, se C.2.1.1 .
B.1.1.3 Lokalkorrektion
Grundværdierne opfanger kun en del af den forskel i værdien, der kan henføres til den geografiske beliggenhed. Men som nævnt i forbindelse med grundværdianalyserne ( C.2.2 ) afhænger også bygningernes værdi af beliggenheden. Den tredie del af analysen fastlægger derfor, hvor meget det generelle normtal skal korrigeres under hensyn til ejendommens beliggenhed.
Det generelle normtal er relateret til standardhuset. Ved at indregne tillæg og nedslag på de solgte ejendomme i et område, kan man korrigere dette til et "generelt normtal" for lokalområdet, hvor der er taget hensyn til de solgte ejendommes individuelle karakter i form af opførelsesår, materialer, indretning m.v. Lokalkorrektionen fremkommer som differencen mellem dette "generelle normtal" og salgsprisen for de samme solgte ejendomme pr. kvadratmeter vægtet etageareal.
Lokalkorrektionen samler således op på niveaumæssige differencer, som der ikke er taget hensyn til i henholdsvis grundværdiansættelsen eller ved forslagsmodelberegningen ud fra det generelle normtal.
To forhold er værd at bemærke vedrørende forholdet mellem grundværdi og bygningsværdi/forskelsværdi. For det første er sikkerheden af beregningen af den lokale korrektion af normtallet meget afhængig af, hvor mange salg der i det givne område har været til rådighed for beregningen. Jo færre salg, desto mere usikker er den lokale korrektion, og jo vigtigere bliver vurderingsmyndighedens stillingtagen til, hvorvidt det beregnede niveau svarer til handelsprisniveauet i området, se B.1.2 .
Det andet vigtige forhold er sammenhængen mellem grundværdierne og bygningsværdierne. Hvis grundværdierne i et område er blevet sat for lavt, vil det få til følge, at der i dette område beregnes en højere lokal korrektion end i de omkringliggende områder. Der vil som regel være den sammenhæng mellem grundværdi og bygningsværdi, at områder med høje grundværdier har højere bygningsværdier end områder med lave grundværdier.
Den endelige beregning af vurderingsforslaget, som gennemføres ved, at bygningsværdien beregnes og lægges sammen med grundværdien, sker først efter, at der er truffet endelig beslutning om vurderingsniveauet, dvs. om fastlæggelsen af det lokale normtal.
B.1.1.4 Usikkerhedskoder
Vurderingsforslaget beregnes på baggrund af registeroplysningerne alene. Til hjælp for vurderingsmyndighederne bliver der opsat et sæt usikkerhedskoder, der beskriver forskellige uregelmæssigheder, mangler eller andre forhold, som kan forudses at kunne have betydning for kvaliteten og bedømmelsen af forslagsresultatet.
Usikkerhedskoderne er inddelt i tre grupper. En gruppe af koder angiver årsagen til en helt manglende beregning af forslag. En anden gruppe af usikkerhedskoder angiver, at en af BBR-oplysningerne har manglet, og at systemet derfor har indsat en værdi. En tredje gruppe angiver, at en sammenligning mellem registeroplysninger viser, at denne ejendom er speciel på den ene eller den anden måde, og at forslaget derfor er noget usikkert. Usikkerhedskoderne angiver kun de usikkerhedsmomenter, som knytter sig til de registrerede forhold vedrørende ejendommen.
B.1.1.5 Individuelle tillæg og nedslag
Det på grundlag af registeroplysningerne beregnede forslag til vurdering giver for de fleste ejendommes vedkommende en tilstrækkeligt nøjagtig angivelse af handelsværdien på vurderingstidspunktet. Ca. 75 pct. af de ejendomme, der beregnes forslag til ejendomsværdi for er hidtil blevet ansat i henhold til forslaget. For de sidste 25 pct. har vurderingsmyndigheden hidtil skønnet, at der er individuelle forhold, som kan begrunde en justering af forslaget.
En række forhold, som kan være af væsentlig betydning for ejendommens handelsværdi og dermed for vurderingen, fremgår ikke af registrene. Det gælder f. eks.
den bygningsmæssige kvalitet, særligt den håndværksmæssige udførelse
ejendommens almindelige vedligeholdelsestilstand
individuelle beliggenhedsbetingede forhold, der ikke allerede er taget hensyn til ved grundværdiansættelsen, f. eks. støj- og lysforhold, jordforurening, naboforhold
arrondering, terrænforhold
individuel indretning (f. eks. etagearealets disponering), haveanlæg m.v.
igangværende byggesager
Vurderingsmyndigheden fastsætter størrelsen af individuelle tillæg til og nedslag i de beregnede forslag til vurdering og formulerer en begrundelse for hver enkelt justering. De af vurderingsmyndigheden godkendte tillæg og nedslag overføres til næste vurdering, hvor de indgår som korrektioner af de nye forslag til vurdering. På denne måde indarbejdes vurderingsmyndighedernes erfaringer i forslagsberegningen. Som udgangspunkt overføres tillæg og nedslag med uændrede beløb, så vurderingsmyndigheden skal tage stilling til en eventuel forhøjelse eller nedsættelse.
De individuelle begrundelser påføres vurderingsmeddelelsen under punktet "særlige forhold", som følger lige efter den rent registerbaserede forslagsberegning. Ejeren kan på denne måde se, hvilke forhold vurderingsmyndigheden har lagt vægt på ved justeringen af det beregnede forslag til vurdering.
B.1.1.6 Andre modeller
Etageejerlejligheder
Modellen for etageejerlejligheder adskiller sig fra de øvrige ved, at normtallet inkluderer både bygningsværdien og beliggenhedsværdien. Grundværdien indgår således ikke i beregningen af forslaget til ejendomsværdi for denne ejendomstype, idet normtallene direkte angiver ejendomsværdi pr. kvadratmeter. Når grundværdien til ejerlejligheder ikke på samme måde som for de andre modeller kan inddrages direkte, skyldes det, at grundværdien ikke er ansat individuelt for den enkelte ejendom (ejerlejlighed). Grundværdien sættes for moderejendommen og fordeles alene på grundlag af lejlighedernes indbyrdes fordelingstal.
Modificeret rækkehusmodel
Modellen for rækkehuse anvendes i modificeret eller tillempet form til beregning af forslag for sjældnere forekommende ejendomstyper som to- og trefamilieshuse, dobbelthuse samt de samme ejendomstyper udstykket i ejerlejligheder. Forslagsresultaterne anses for at være mindre sikre på enkeltejendomme end for de fire ovenfor beskrevne ejendomstyper, da forslagsniveauet beregnes ud fra rækkehusmodellen, og det er som følge af det relativt begrænsede salgsmateriale ikke ubetinget sikkert, at der gælder de samme efterspørgselsparametre som for rækkehuse.
Støttede andelsboliger
Støttede andelsboliger får beregnet et vurderingsforslag ud fra en fremskrivning af tidligere års vurdering med udviklingen i byggeomkostningsindekset. Der vil derfor kun kunne beregnes forslag for andelsboliger, der tidligere er blevet vurderet, mens nyopførte andelsboliger første gang må vurderes ud fra de oplyste byggeomkostninger.
Strukturen i denne model adskiller sig væsentligt fra de øvrige. Det er navnlig begrundet i, at de andelsbeviser, hvortil boligretten i dette byggeri er knyttet, ikke er genstand for fri prisdannelse.
B.1.2 Vurderingsmyndighedens arbejde med forslagsejendommene
Som vurderingsmyndighed i første instans vurderer den regionale told- og skattemyndighed alle vurderingspligtige ejendomme i told- og skatteområdet.
Niveaufastlæggelse
Vurderingsmyndigheden øver sin indsats ad to arbejdsgange, først i forbindelse med fastlæggelse af vurderingsniveauet, dernæst ved den almindelige gennemgang af de enkelte ejendomme.
Med udgangspunkt i inddelingen i grundværdiområder kan vurderingsmyndigheden inddele kommunerne i lokalkorrektionsområder bestående af et eller flere grundværdiområder. Told- og Skattestyrelsen anbefaler, at de dyreste og billigste områder i kommunen udskilles til lokalkorrektionsområder.
For at der kan fastsættes et niveau for et lokalkorrektionsområde, skal der mindst have fundet ét salg sted inden for den periode, der indgår i beregningen, se B.1.1 . Som almindelig regel bør et lokalkorrektionsområde imidlertid repræsentere et sådant antal salg, at der kan beregnes et statistisk forsvarligt vurderingsniveau på grundlag af dem. 25-30 salg af (bebyggede) ejendomme anses i den forbindelse for tilstrækkeligt. Opdeling i mindre områder kan f. eks. komme på tale, hvor et lille dyrt område er omgivet af et væsentligt billigere område, således at et gennemsnitligt beregnet niveau ikke kommer til at passe nogen af stederne.
Told- og Skattestyrelsen har opstillet et sæt vurderingsfaglige betingelser, der skal være opfyldt for, at der kan oprettes et lokalkorrektionsområde med et særskilt vurderingsniveau
Prisdannelsen skal være markant forskellig fra den øvrige del af vurderingskredsen. Som markant forskellig anses en forskel på 100-200 kr. pr. kvadratmeter sammenvejet etageareal, afhængigt af hvor i landet det er.
Området skal gennem en længere periode have været karakteriseret ved en særlig prisdannelse i forhold til den øvrige del af vurderingskredsen.
Prisdannelsen skal omfatte hovedparten af ejendomme, dvs. at den særlige prisdannelse skal kunne henføres til området som sådan.
Grundværdiniveauet skal på forhånd være fastlagt således, at der er differentieret tilstrækkeligt mellem dyrere og billigere områder.
Vurderingsmyndigheden vil normalt kunne henholde sig til de af Told- og Skattestyrelsen beregnede normtal under forudsætning af, at de er baseret på et tilstrækkeligt antal salg. Tilfældige udsving i priserne må formodes at udligne hinanden.
Det forekommer imidlertid, at den indeksering af salgspriserne, som Told- og Skattestyrelsen foretager under hensyn til salgstidspunkterne, se B.1.1 , ikke passer på udviklingen i en bestemt kommune. I så fald må vurderingsmyndigheden eventuelt ændre normtallene for samtlige områder i kommunen, således at også det gennemsnitlige normtal ændres.
Særlig anledning til at fravige normtallet kan vurderingsmyndigheden endvidere have for områder, hvor nogle få påfaldende salg skønnes at have forrykket niveauet urimeligt. I områder, hvor der er ganske få eller ingen salg, må anlæggelse af et afvigende vurderingsniveau underbygges af vurderingsfaglige overvejelser, der inddrager pris- og efterspørgselsforholdene i sammenlignelige områder.
Har vurderingsmyndigheden konstateret større afvigelser mellem salgspriser og vurdering, bør vurderingsmyndigheden søge klarlagt, om afvigelsen skyldes, at det seneste vurderingsniveau har været forkert, eller har sammenhæng med forhold ved den enkelte ejendom, som vurderingen ikke har taget hensyn til.
Enkeltejendomme
I forbindelse med hver almindelig vurdering foretager vurderingsmyndigheden en gennemgang af samtlige ejendomme, der skal vurderes. Vurderingsmyndighedens gennemgang af forslagsejendomme sker med udgangspunkt i de beregnede forslag til ejendomsværdi. Vurderingsmyndighedens ansættelser anses for endelige, når de er gjort bekendt for ejerne.
Såfremt vurderingsforslaget ikke skønnes i overensstemmelse med handelsværdien, kan vurderingsmyndigheden korrigere forslaget ved at give et tillæg eller nedslag. Tildeling af tillæg eller nedslag sker ofte på foranledning af en besigtigelse eller en klage. Tillæg og fradrag vil hyppigt være begrundet med, at ejendommens indretning eller vedligeholdelsestilstand afviger fra det normale.
B.2 De enkelte kategorier af forslagsejendomme
B.2.1 Ejerboliger
B.2.1.1 Fritliggende helårsboliger med 1 beboelseslejlighed
Den forslagsmodel, som betegnes " parcelhusfunktionen ", beregner vurderingsforslag for ejendomme, der er henført til benyttelserne
01 beboelse (dog kun for ejendomme med 1 lejlighed)
11 kommunalt ejet parcelhus
26 med bygningsanvendelse "fritliggende parcelhus "
41 beboelse på fremmed grund (dog kun for ejendomme med 1 lejlighed)
Der beregnes ikke forslag for en ejendom, såfremt nogen af de grundlæggende registeroplysninger mangler, eller der ikke er sammenhæng mellem oplysningerne, eller oplysningerne afviger betænkeligt fra, hvad der er sandsynligt. Der opsættes i så fald en særlig usikkerhedskode, som tilkendegiver over for vurderingsmyndigheden, at denne ejendom skal gennemgås manuelt.
Bygningsværdien pr. kvadratmeter udtrykkes ved ejendommens normtal, og det samlede bygningsareal udtrykkes ved et vægtet etageareal .
Normtallet
Det lokale normtal for standardhuset, se nedenfor, fastsættes med udgangspunkt i et generelt normtal for standardhuset, korrigeret for områdets afvigelse i overensstemmelse med, hvad vurderingsmyndigheden før beregningen har skønnet er passende for området.
Det lokale normtal for standardhuset korrigeres herefter prismæssigt for afvigelser fra standardhuset, der er defineret som følger
opført i 1965
ikke om- eller tilbygget
opvarmet med fjernvarme, centralvarme, varmepumpe eller tokammerfyr
ydermur af mursten, bindingsværk, PVC, glas, asbestfri fibercement eller "andet"
tag af tegl eller stråtag
bebygget areal 80 m2 - 140 m2
Alle definitionerne relaterer sig til de registrerede oplysninger i Bygnings- og Boligregisteret (BBR).
Beregningen af det generelle normtal er baseret på statistiske analyser forud for hver vurdering. Analyserne tager udgangspunkt i alle registrerede oplysninger i BBR.
Det generelle normtal for standardhuset er til vurderingen 1. oktober 2003 foreløbigt fastsat til 6.325 kr.
Fra og med vurderingen 1. oktober 2003 sker der en ændring i måden at beregne ejendommens normtal på. Fra denne dato beregnes ejendommens normtal uden hensyntagen til ejendommens badeværelses-, toilet- eller køkkenforhold. Ligesom der ikke vil blive givet tillæg for stråtag, brændeovn eller solvarme (supplerende opvarmning).
Beregningen af ejendommens normtal ser ved vurderingen 1. oktober 2003 således ud
6.325 kr.
generelt normtal for standardhuset (foreløbigt tal)
+/- X kr.
lokalkorrektion for området
- 9 kr.
pr. år, bygningen er opført før 1965, ned til 1850
+ 39 kr.
pr. år efter 1965, hvis bygningen er opført efter 1965
+ 171 kr.
yderligere pr. år, hvis bygningen er opført efter 1980
- 87 kr.
pr. år, hvis bygningen er opført efter 1985 til reduktion af stigningstakt
- 85 kr.
yderligere pr. år bygningen er opført efter 1995 til reduktion af stigningstakt
+ 18 kr.
pr. år for om- eller tilbygning efter opførelsesåret, dog kun ned til 1965
+ 51 kr.
pr. kvm., det bebyggede areal er mindre end 80 kvm.
- 12 kr.
pr. kvm., det bebyggede areal er større end 140 kvm., dog kun op til 230 kvm.
- 525 kr.
hvis opvarmningen sker ved gasradiatorer eller ovne (dog ikke el-ovne), eller hvis varmeinstallation mangler
- 125 kr.
hvis opvarmningen sker ved elektricitet
- 475 kr.
hvis ydervægsmateriale er af letbeton, eternit, træ, metal eller betonelementer
- 375 kr.
hvis tagmateriale er cementsten
- 475 kr.
hvis tagmateriale er eternit, asbestfri fibercement, metalplader, PVC, glas eller " andet"
- 525 kr.
hvis tagmateriale er built-up tag
- 650 kr.
hvis tagmateriale er tagpap.
Vægtet etageareal
Det vægtede etageareal beregnes som tidligere nævnt forskelligt afhængigt af, hvor i landet ejendommen ligger, se inddelingen B.1.1.1 .
Kommunegruppe 1 - 3
Kommunegruppe 4 - 5
Kommunegruppe 6 - 8
Bebygget areal*
100
100
100
Udnyttet tagetage/1. sal
80
65
50
Kælderareal
30
25
20
Yderligere tillæg for kælderbeboelse
50
40
20
Garage/carport/udhus (fritliggende)
10
10
10
Garage/carport/udhus (indbygget)
20
20
20
Udestue
50
50
70
*) Bebygget areal er forskelligt fra BBR´s bebyggede areal, idet der fra BBR´s areal skal fraregnes udestue, indbygget garage, indbygget carport og indbygget udhus.
Fritliggende garager og udhusarealer indgår med maksimalt 100 m2, idet arealer herudover ikke væsentligt påvirker handelsprisen for en beboelsesejendom, som er omfattet af parcelhusfunktionen.
Forslags-
beregningen
Forslag til ejendomsværdi beregnes ved anvendelsen af normtal og vægtet etageareal på følgende måde
Bygningsværdi (vægtet etageareal x normtal for ejendommen)
+ Grundværdi
+ Eventuelt nedslag for ekstra fundering
Nedslag for ekstra fundering er givet i grundværdien i ubebygget stand, men for den bebyggede ejendom vil en køber ikke indregne et sådant nedslag i en købspris, da udgiften er afholdt. Som følge heraf gives der et tillæg for ekstra fundering i beregningen af forslaget til ejendomsværdi.
B.2.1.2 Rækkehuse
Den forslagsmodel, som betegnes " rækkehusfunktionen " beregner vurderingsforslag for ejendomme, der ligger i tæt-lav bebyggelse (dvs. helt eller delvis sammenbyggede enfamiliehuse) og er henført til benyttelserne
01 beboelse (dog kun for ejendomme med 1 lejlighed)
11 kommunalt ejet ejendom med samme karakteristika som benyttelseskode 01-ejendomme
41 beboelse på fremmed grund (dog kun for ejendomme med 1 lejlighed)
Der beregnes ikke forslag for en ejendom, såfremt nogen af de grundlæggende registeroplysninger mangler, eller der ikke er sammenhæng mellem oplysningerne, eller oplysningerne afviger betænkeligt fra, hvad der er sandsynligt. Der opsættes i så fald en særlig usikkerhedskode, som tilkendegiver over for vurderingsmyndigheden, at denne ejendom skal gennemgås manuelt.
Bygningsværdien pr. kvadratmeter udtrykkes ved ejendommens normtal, og det samlede bygningsareal udtrykkes ved et vægtet etageareal.
Normtallet
Det lokale normtal for standardhuset, se nedenfor, fastsættes med udgangspunkt i et generelt normtal for standardhuset, korrigeret for områdets afvigelse i overensstemmelse med, hvad vurderingsmyndigheden før beregningen har skønnet er passende for området. For at nå frem til ejendommens normtal korrigeres det lokale normtal for standardhuset herefter prismæssigt for afvigelser fra standardhuset. Standardhuset er defineret som følger
opført i 1965
ikke om- eller tilbygget
opvarmet med fjernvarme, centralvarme, varmepumpe eller tokammerfyr
ydermur af mursten, bindingsværk, asbestfri fibercement, PVC, glas eller "andet"
tag af tegl eller stråtag
bebygget areal 70 m2 - 90 m2
Alle definitionerne relaterer sig til de registrerede oplysninger i Bygnings- og Boligregisteret (BBR).
Beregningen af det generelle normtal er baseret på statistiske analyser forud for hver vurdering. Analyserne tager udgangspunkt i alle registrerede oplysninger i BBR.
Det generelle normtal for standardhuset er til vurderingen 1. oktober 2003 foreløbigt fastsat til 8.100 kr.
Fra og med vurderingen 1. oktober 2003 sker der en ændring i måden at beregne ejendommens normtal på. Fra denne dato beregnes ejendommens normtal uden hensyntagen til ejendommens badeværelses-, toilet- eller køkkenforhold. Ligesom der ikke vil blive givet tillæg for stråtag, brændeovn eller solvarme (supplerende opvarmning).
Beregningen af ejendommens normtal ser ved vurderingen 1. oktober 2003 således ud
Ejendommens normtal =
8.100 kr.
Generelt normtal for standardhuset (foreløbigt tal)
+/- X kr.
Lokalkorrektion for området
- 5 kr.
pr. år, bygningen er opført før 1965, ned til 1850
+ 13 kr.
pr. år, bygningen er opført efter 1965
+ 79 kr.
yderligere pr. år, bygningen er opført efter 1975
+ 25 kr.
pr. år for om- eller tilbygning efter opførelsesåret, dog kun ned til 1965
+ 42 kr.
pr. kvm., det bebyggede areal er mindre end 70 kvm.
- 20 kr.
pr. kvm., det bebyggede areal er større end 90 kvm., dog kun op til 130 kvm.
- 500 kr.
hvis opvarmningen sker ved gasradiatorer eller ovne (dog ikke el-ovne), eller hvis varmeinstallation mangler
- 50 kr.
hvis opvarmingen sker ved elektricitet
- 325 kr.
hvis ydervægsmateriale er af letbeton, eternit, træ, metal eller betonelementer
- 300 kr.
hvis tagmateriale er af tagpap, eternit, metalplader, PVC, asbestfri fibercement, glas eller "andet"
- 225 kr.
hvis tagmateriale er af cementsten
- 500 kr.
hvis tagkonstruktion er buildt-up tag
Vægtet etageareal
Det vægtede etageareal beregnes som tidligere nævnt forskelligt afhængigt af, hvor i landet ejendommen ligger, se inddelingen B.1.1.1 .
Kommunegruppe 1 - 3
Kommunegruppe 4 - 5
Kommunegruppe 6 - 8
Bebygget areal*
100
100
100
Udnyttet tagetage/1. sal
90
90
50
Kælderareal
40
20
20
Garage/carport/udhus (fritliggende)
10
10
10
Garage/carport/udhus (indbygget)
20
20
20
Udestue
50
50
50
*) Bebygget areal er forskelligt fra BBR´s bebyggede areal, idet der fra BBR´s areal skal fraregnes udestue, indbygget garage, indbygget carport og indbygget udhus.
Fritliggende garager og udhusarealer indgår med maksimalt 100 m2, idet arealer herudover ikke væsentligt påvirker handelsværdien for en beboelsesejendom, som er omfattet af rækkehusfunktionen.
Forslagsberegningen
Forslag til ejendomsværdi beregnes ved anvendelsen af normtal og vægtet etageareal på følgende måde
Bygningsværdi (vægtet etageareal x normtal for ejendommen)
+ Grundværdi
+ Eventuelt nedslag for ekstra fundering.
B.2.1.3 To- og trefamilieshuse m. fl.
Ejendomme henført til benyttelsen 01, 11 og 41 med 2 henholdsvis 3 beboelseslejligheder får beregnet forslag efter en modificeret rækkehusfunktion.
Ejendomme med 2-3 lejligheder kan deles op i flere typer. To- og trefamilieshuse er karakteriseret ved, at lejlighederne ligger oven på hinanden, mens de i dobbelt- og tredobbelthuse ligger ved siden af hinanden. Tredobbelthusets fremtrædelsesform er som tre rækkehuse, men lejlighederne er ikke selvstændige ejendomme som rækkehuse.
Modifikationen i beregningsfunktionen består i, at der efter beregningen af en bygningsværdi, efter de for rækkehusfunktionen beskrevne retningslinier, gives et procentnedslag, som dels afhænger af ejendommens geografiske beliggenhed, dels af udformningen af den bygning, hvor de 2 eller 3 lejligheder ligger (tofamilieshus, trefamilieshus, dobbelthus, tredobbelthus, jf. ovenfor). Procentnedslaget er ligesom de øvrige størrelser i vurderingsforslagsmodellerne statistisk fastlagt ved analyser af priser på solgte ejendomme.
Som konsekvens af Bygnings- og Boligregisterets (BBR´s) strukturelle opbygning er der justeret lidt på rækkehusfunktionens generelle beregningsmodel med hensyn til beregning af normtallet.
Dobbelthuse
Normtallet for dobbelthuse beregnes med udgangspunkt i den af lejlighederne, der har det største areal. Det bebyggede areal indgår med halvdelen ved beregningen, idet lejlighederne forudsættes at være lige store.
Er lejlighedernes arealer forskellige, beregnes der ikke forslag til ejendomsværdi, idet det er mindre hensigtsmæssigt at angive beregninger på vurderingsmeddelelserne, som ikke tager udgangspunkt i de arealstørrelser, som er registreret i BBR.
Tredobbelthuse
For tredobbelthuse beregnes normtallet efter samme principper som for dobbelthuse, bortset fra at det bebyggede areal indgår med 1/3 ved beregningen af normtallet.
To- og tre-
familieshuse
For to- og trefamilieshuse beregnes normtallet på grundlag af stuelejlighedens oplysninger (herunder det bebyggede areal).
Vægtet
etageareal
Beregningen af vægtet etageareal sker på samme måde som for rækkehuse.
Procentnedslag
Salgsprisanalyserne viser en forholdsmæssig reduktion i prisen for ejendomme med 2 eller 3 lejligheder. Det hænger sammen med, at der er et væsentligt udlejningsmoment i sådanne ejendomme, hvorfor en køber normalt ikke får den fulde råderet over ejendommen med det samme. Som følge heraf gives der et procentnedslag i bygningsværdien afhængigt af, hvor i landet ejendommen ligger, se inddelingen B.1.1.1 .
Bygningsværdien beregnes efter rækkehusmodellen og ændres med den anførte procentvise nedsættelse
Kommunegruppe
1-3
Kommune-gruppe
4-5
Kommune-gruppe
6-8
Dobbelthuse/tredobbelthuse
30%
20%
15%
Tofamiliehuse
30%
20%
15%
Trefamiliehuse
40%
30%
15%
Anpartsboliger
I det omfang den omtalte kategori ejendomme er delt op i ideelle anparter, som kan omsættes selvstændigt, kan prisdannelsen afvige så meget fra den, der er forudsat ved forslagsberegningen, at vurderingsmyndigheden må anlægge et konkret skøn over ejendomsværdien.
Forslags-
beregningen
Forslag til ejendomsværdi beregnes ved anvendelsen af normtal og vægtet etageareal på følgende måde
Bygningsværdi (vægtet etageareal x normtal for ejendommen)
- Procentnedslag
+ Grundværdi
+ Eventuelt nedslag for ekstra fundering.
B.2.1.4 Etageejerlejligheder
Den forslagsmodel, som betegnes " etageejerlejlighedsfunktionen " beregner vurderingsforslag for ejendomme, der er henført til benyttelserne
21 etageejerlejlighed med 1 lejlighed
29 etageejerlejlighed på fremmed grund med 1 lejlighed
Der beregnes ikke forslag for en ejendom, såfremt nogen af de grundlæggende registeroplysninger mangler, eller der ikke er sammenhæng mellem oplysningerne, eller oplysningerne afviger betænkeligt fra, hvad der er sandsynligt. Der opsættes i så fald en særlig usikkerhedskode, som tilkendegiver over for vurderingsmyndigheden, at ejendommen skal gennemgås manuelt.
Vurderingsforslaget for en etageejerlejlighed kan ikke som forslag efter parcel- og rækkehusfunktionen deles op i en bygningsdel og en grundværdidel. Hele værdien af beliggenhedsmomentet er således indeholdt i normtallet.
Normtallet
Normtallet for lejligheden fastsættes med udgangspunkt i det lokale normtal for standardlejligheden, som vurderingsmyndigheden før beregningen har skønnet er passende for området.
Det lokale normtal for standardlejligheden korrigeres herefter prismæssigt for afvigelser i forhold til standardejerlejligheden, der er defineret som følger
Bygningen
opført i 1965
ikke om- eller tilbygget
indeholder flere end 8 lejligheder
ingen elevator
Lejligheden
1 eller flere toiletter
1 eller flere badeværelser
eget køkken
opvarmet med andet end fjernvarme, ovne (dog ikke el-ovne) eller gasradiatorer
beliggenhed på 1. sal eller højere
samlet areal 65 m2 - 100 m2
Alle definitionerne relaterer sig til de registrerede oplysninger i Bygnings- og Boligregisteret (BBR).
De statistiske analyser forud for hver vurdering fastlægger de tillæg eller nedslag, der skal foretages for punkter, hvor den konkrete ejendom afviger fra standardlejligheden.
Det generelle normtal for standardlejligheden er til vurderingen 1. oktober 2003 foreløbigt fastsat til 13.325 kr.
Beregningen af lejlighedens normtal ser ved vurderingen 1. oktober 2003 således ud
Lejlighedens normtal =
13.325 kr.
generelt normtal for standardlejligheden (foreløbigt tal)
+/- X kr.
lokalkorrektion for området
+ 5 kr.
pr. år, bygningen er opført efter 1965
+ 243 kr.
yderligere pr. år, hvis bygningen er opført efter 1980
+ 13 kr.
pr. år for om- eller tilbygning efter opførelsesåret, dog kun ned til 1965
+ 28 kr.
pr. kvm, det bebyggede areal er mindre end 65 kvm
- 22 kr.
pr. kvm, det bebyggede areal er større end 100 kvm, dog kun op til et areal på 150 kvm
- 450 kr.
hvis lejligheden mangler vandskyllende toilet eller kun har adgang til toilet
- 500 kr.
hvis lejligheden mangler badeværelse eller kun har adgang til bad
+ 125 kr.
hvis lejligheden er opvarmet med fjernvarme
- 175 kr.
hvis lejligheden er opvarmet med ovne (dog ikke elovne) eller gasradiator
- 400 kr.
hvis lejligheden er uden opvarmning
- 250 kr.
hvis lejligheden mangler eget køkken
+ 50 kr.
hvis der er elevator i bygningen
- 1.500 kr.
hvis lejligheden ligger i kælderen
- 275 kr.
hvis lejligheden ligger i stueetagen, og bygningen har flere end 5 lejligheder
+ 375 kr.
hvis der er færre end 9 lejligheder i bygningen
Lejlighedens areal
Der beregnes ikke vægtet etageareal for etageejerlejligheder. Dette skyldes, at langt de fleste etageejerlejligheder kun har en kategori areal, nemlig selve lejlighedens areal. Der er principielt to arealer at vælge imellem, nemlig lejlighedens tinglyste areal og BBR-arealet. Det tinglyste areal omfatter bruttoarealet af selve lejligheden, altså inkl. ydervægge og halvdelen af skillevægge til andre lejligheder. BBR-arealet omfatter herudover andel af fællesarealer i forbindelse med lejligheden primært trappe- og gangarealer.
Etageejerlejlighedsfunktionen anvender BBR-arealet, da adgangsarealer til lejligheden skønnes at være en betydende parameter ved prisdannelsen for etageejerlejligheder.
Lejlighedens samlede areal beregnes som
Lejlighedens areal (BBR-arealet)
+ areal af supplementsrum, der er tinglyst som hørende til lejligheden
Forslagsberegningen
Forslag til ejendomsværdi beregnes på følgende måde
Lejlighedens samlede areal x lejlighedens normtal
Fri/ikke fri lejlighed
Ejerlejligheder kan være " fri" eller "ikke fri " for lejelovgivningens bindinger, som bl.a. tager sigte på beskyttelse af hidtidige lejere mod opsigelse. Forslaget er beregnet under hensyntagen til, om lejligheden er fri eller ikke fri. Handelsværdien er væsentlig lavere for ejerlejligheder, som fortsat er udlejet sammenlignet med ejerlejligheder, der frit kan omsættes. For ikke fri ejerlejligheder nedsættes forslaget derfor med 50 pct.
Hvor en flerhed af udlejede ejerlejligheder sælges udlejede, forbliver deres status som udlejede uændret efter salget. Hvor enkelte ejerlejligheder sælges og genudlejes på langtidskontrakt, vil deres status som ikke fri ligeledes forblive uændret. Genudlejes en ejerlejlighed på korttidskontrakt, ændres dens status derimod til fri.
B.2.1.5 Andre ejerlejligheder til beboelse
En modificeret rækkehusfunktion anvendes til at beregne vurderingsforslag til ejerlejlighedsopdelte helårsboliger med 2 eller flere beboelseslejligheder henført til følgende benyttelse
26 ejerlejlighed i lav bebyggelse (med 2 eller 3 beboelseslejligheder)
27 ejerlejlighed i rækkehus (med 2 eller flere beboelseslejligheder)
Ejerlejligheder i to- og trefamilieshuse ligger oven på hinanden, mens de ligger ved siden af hinanden i dobbelthuse eller rækkehuse.
Når ejerlejligheder af denne karakter får beregnet forslag efter rækkehusfunktionen (hvor der indgår anvendelse af grundværdien) i modsætning til etageejerlejlighedsfunktionen, skyldes det, at prisdannelsen på denne type af ejerlejligheder er meget lig prisdannelsen på tilsvarende ikke-ejerlejlighedsejendomme. Af stor betydning er således beliggenhedsmomentet, adgangen til havearealer m. v. som udtrykt i grundværdiansættelsen.
Beregningsmodifikationen i forhold til rækkehusfunktionen består i, at der efter beregningen af bygningsværdien i nogle områder af landet gives et procenttillæg afhængigt af karakteren af bygningen (tofamilieshus, dobbelthus m. v.). Herudover er der mindre justeringer omkring bad- og toiletforhold.
Ejerlejligheder i rækkehusbebyggelser
Normtal og vægtet etageareal for ejerlejligheder i rækkehuse beregnes for hver enkelt boligenhed. Før beregningen divideres bebygget areal, bygningsareal, kælderareal og areal til udnyttet tagetage, der alle i BBR kun er registreret på bygningsniveau med antallet af lejligheder i bygningen.
Er lejlighedernes arealer forskellige, beregnes der ikke forslag til ejendomsværdi, idet det er mindre hensigtsmæssigt at angive beregninger på vurderingsmeddelelserne, som ikke tager udgangspunkt i de arealstørrelser, som er registreret i BBR.
Hvis en ejerlejlighed ikke er fri, gives et nedslag i ejendomsværdien på 50 pct.
Ejerlejligheder i dobbelthuse
Beregningen for ejerlejligheder i dobbelthuse foregår på samme måde som for ejerlejligheder i rækkehusbebyggelser. Der gives dog ikke nedslag for ikke frie ejerlejligheder, da denne type nedslag kun gives for ejendomme med mere end 2 lejligheder.
Ejerlejligheder i tofamilieshuse
For ejerlejligheder i tofamilieshuse beregnes normtal for den enkelte boligenhed efter rækkehusfunktionen. I stuelejligheden indgår bygningens bebyggede areal i normtalsberegningen korrigeret for indbyggede arealer. På 1. sal indgår lejlighedsarealet, hvis det er mindre end det bebyggede areal.
Der gives ikke nedslag for ikke frie ejerlejligheder.
Ejerlejligheder i trefamilieshuse
Der anvendes de samme regler for ejerlejligheder i trefamilieshuse som i tofamilieshuse. Lejligheden på 2. sal behandles således på samme måde som 1. salslejligheden.
Hvis en ejerlejlighed ikke er fri, gives der et nedslag i ejendomsværdien på 50 pct.
Vægtet etageareal
For ejerlejligheder i række- og dobbelthuse beregnes det vægtede etageareal på samme måde som for rækkehuse.
For ejerlejligheder i to- og trefamilieshuse beregnes det vægtede etageareal ved en kombination af rækkehusfunktionen og etageejerlejlighedsfunktionen.
Hele landet
Lejlighedens samlede areal
100
Garage-, udhus-, og carportarealer
10
Lejlighedens samlede areal er BBR-arealet, eventuelle supplementsrum i bibygninger indgår i det vægtede etageareal som garage/udhus.
Garagearealer m. v. indgår med maksimalt 100 m2, idet arealer herudover ikke væsentligt påvirker handelsværdien.
Procenttillæg
For ejerlejligheder i dobbelthuse samt i to- og trefamilieshuse gives der i det meste af landet et tillæg til bygningsværdien.
Tillægget udgør 15 pct. for ejerlejligheder i ét-plans dobbelthuse i Københavns og Frederiksberg kommuner samt kommunerne i Københavns, Frederiksborg og Roskilde amter. For andre ejerlejligheder i dobbelthuse samt i to- og trefamilieshuse udgør tillægget 5 pct.
I kommuner med under 20.000 indbyggere i største bymæssige bebyggelse gives der intet tillæg til bygningsværdien.
B.2.1.6 Sommerhuse
Den forslagsmodel, som betegnes " sommerhusfunktionen ", beregner vurderingsforslag for ejendomme, der er henført til benyttelserne
08 - sommerhus
48 - sommerhus på fremmed grund
Der beregnes ikke forslag for en ejendom, såfremt nogen af de grundlæggende registeroplysninger mangler, eller der ikke er sammenhæng mellem oplysningerne, eller oplysningerne afviger betænkeligt fra, hvad der er sandsynligt. Der opsættes i så fald en særlig usikkerhedskode, som tilkendegiver over for vurderingsmyndigheden, at denne ejendom skal gennemgås manuelt.
Bygningsværdien pr. kvadratmeter udtrykkes ved et normtal for ejendommen, og det samlede bygningsareal udtrykkes ved et vægtet etageareal.
Normtallet
Ejendommens normtal fastsættes med udgangspunkt i det lokale normtal for standardhuset, som vurderingsmyndigheden før beregningen har skønnet passende for området.
Det lokale normtal for standardhuset korrigeres herefter prismæssigt for afvigelser fra standardhuset, der er defineret som følger
opført i 1965
ikke om eller tilbygget
opvarmet ved fjernvarme, centralvarme, varmepumpe, tokammerfyr eller elovne
ydermur af træ, letbeton, eternit, betonelementer metalplader, PVC, asbestfri fibercement, glas eller "andet"
tagmateriale af eternit, asbestfri fibercement, PVC, glas eller "andet"
bebygget areal 50 m2 - 70 m2
Alle definitionerne relaterer sig til de registrerede oplysninger i Bygnings- og Boligregisteret (BBR).
Beregningen af det generelle normtal er baseret på statistiske analyser forud for hver vurdering. Analyserne tager udgangspunkt i alle registrerede oplysninger i BBR.
Det generelle normtal for standardhuset er til vurderingen 1. oktober 2003 foreløbigt fastsat til 6.375 kr.
Fra og med vurderingen 1. oktober 2003 er der sket en ændring i måden at beregne ejendommens normtal på. Fra denne dato beregnes ejendommens normtal uden hensyntagen til ejendommens badeværelses-, toilet- eller køkkenforhold. Ligesom der ikke vil blive givet tillæg for brændeovn eller solvarme (supplerende opvarmning).
Beregningen af ejendommens normtal ser ved vurderingen 1. oktober 2003 således ud
6.375 kr.
generelt normtal for standardhuset (foreløbigt tal)
+- X kr.
lokalkorrektion for området
+ 43 kr.
pr. år bygningen er opført efter 1965
+ 138 kr.
yderligere pr. år bygningen er opført efter 1985
- 39 kr.
pr. år bygningen er opført efter 1995 til reduktion af stigningstakt
+ 9 kr.
pr. år for om- eller tilbygning efter opførelsesåret, dog kun ned til 1965
+ 30 kr.
pr. kvm det bebyggede areal er mindre end 50 kvm.
- 20 kr.
pr. kvm det bebyggede areal er større end 70 kvm, dog kun op til et areal på 110 kvm
-100 kr.
hvis opvarmning sker ved ovne (dog ikke elovne), gasradiator eller varmeinstallation mangler
+ 225 kr.
hvis ydervæggene er af mursten
+ 425 kr.
hvis taget er af cementsten
+ 500 kr.
hvis taget er af tegl eller strå
- 350 kr.
hvis taget er af metalplader eller der er build-up tag (fladt tag)
- 100 kr.
hvis taget er af tagpap
Vægtet etageareal
Det vægtede etageareal beregnes ens uanset hvor i landet, ejendommen er beliggende.
Hele landet
Bebygget areal*
100
Udnyttet tagetage/1. sal
90
Kælderareal
60
Garage/carport (fritliggende)
10
Garage/carport (indbygget)
20
Udhus (fritliggende + indbygget)/overdækket terrasse
20
Udestue
60
*) Bebygget areal er forskelligt fra BBR´s bebyggede areal, idet der fra BBR´s areal skal fraregnes udestue, indbygget garage, indbygget carport og indbygget udhus.
Fritliggende garagers og carportes arealer indgår med maksimalt 50 m2; udhusarealer indgår ligeledes med maksimalt 50 m2.
Der er intet maksimum med hensyn til arealer i indbyggede garager, carporte, udhuse, eller hvad angår udestuer og overdækkede terrassearealer.
Forslags-
beregningen
Forslag til ejendomsværdi beregnes ved anvendelsen af normtal og vægtet etageareal på følgende måde
Bygningsværdi (vægtet etageareal x normtal for ejendommen)
+ grundværdi
+ eventuelt nedslag for ekstra fundering.
B.2.2 Andelsboliger i offentligt støttet byggeri
Den forslagsmodel, som betegnes "andelsboligfunktionen", beregner vurderingsforslag for ejendomme, der er henført til benyttelsen
31 støttet andelsbolig
Ejendomme, som er omfattet af denne gruppe, er andelsboliger opført efter 1981 i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger. Kommunalbestyrelserne kan i henhold hertil på statens vegne give tilsagn om ydelsesstøtte til opførelsen af andelsboliger samt give tilsagn om at yde garanti for realkreditlån til opførelse af andelsboliger .
Den enkelte lejlighed er ikke en selvstændig vurderingspligtig ejendom, og der sker ingen registrering af salg af andelsboliger. De vurderingspligtige andelsboligejendomme sælges typisk kun én gang, nemlig når de overdrages fra bygherren til andelsboligforeningen og overdragelsessummen svarer her til opførelsesomkostningerne.
Andelsboligbyggeri opført efter 1981 med støtte fra staten eller kommunen værdiansættes derfor med udgangspunkt i opførelsesomkostningerne, såfremt de er opført i året forud for vurderingsåret, ellers med udgangspunkt i beregnede opførelsesomkostninger.
Vurderingsmyndigheden må ved den første vurdering af en sådan ejendom selv fremskaffe oplysninger om opførelsesomkostningerne.
Vurderingsforslaget for denne type andelsboliger baserer sig således ikke på en statistisk analyse af registrerede salg.
Andelsboligfunktionen opererer med en afskrivningsprocent for at kunne frem- og tilbageregne vurderingerne henholdsvis til og fra aktuelt prisniveau. Den afskrivningsprocent, der anvendes, beregnes ud fra hvorledes vurderingsforslagene for parcel- og rækkehuse afhænger af opførelsesåret.
Forslaget beregnes i 3 trin
Først fremskrives ejendomsværdien ved seneste vurdering til værdi som nybyggeri ud fra afskrivningsprocenten ved den pågældende vurdering og ejendommens alder, dvs. hvor mange år forud for vurderingsåret ejendommen er opført.
Denne beregnede nybygningsværdi ved den forudgående vurdering fremskrives dernæst til det nye omkostningsniveau for nybyggeri ved hjælp af udviklingen i reguleringsprisindekset for boligbyggeri.
Forslaget til ejendomsværdi for den enkelte andelsbolig beregnes herefter ved at nedskrive den beregnede opførelsessum i forhold til ejendommens alder med årets afskrivningsprocent.
B.3 Ejendomme, der ikke omfattes af forslagsmodellerne
B.3.1 Erhvervsejendomme m. m.
En meget stor del af den samlede ejendomsmasse er karakteriseret ved, at ejendommene er opført eller erhvervet med henblik på erhvervsmæssig udnyttelse. For sådanne ejendomme vil handelsværdien være bestemt af forventningerne til afkastet. Det gælder både for rene investeringsejendomme som f. eks. udlejningsejendomme til beboelse, og for fabriks-, lager- og kontorejendomme, som ejerne selv udnytter i deres erhverv.
B.3.1.1 Udlejningsejendomme til beboelse
B.3.1.1.1 Private udlejningsejendomme
Beboelse
Udlejningsejendomme, der indeholder beboelseslejligheder, anses i vurderingsmæssig sammenhæng som "udlejningsejendomme til beboelse", når mindre end 25 pct. af ejendommens værdi kan henføres til erhvervslejemål. Hvor 25 pct. eller mere af værdien kan henføres til erhvervslejemål, anses de som "udlejningsejendomme til blandet beboelse og erhverv". Sondringen mellem ren beboelse på den ene side og blandet beboelse og erhverv på den anden side har betydning for de indberettede salgsoplysningers rubricering og dermed indirekte for vurderingsniveauet, men i øvrigt vurderes de to kategorier ejendomme efter samme retningslinier.
Prisen for en udlejningsejendom vil være bestemt af ejendommens forventede afkast, hvorved i første omgang henses til de dokumenterede lejeindtægter og udgifterne til drift og vedligeholdelse. Ejendommens afkast skal holdes op imod andre faktorer som den aktuelle obligationsrente og inflationstakten. Desuden spiller den offentlige huslejeregulering og forventninger om ændringer heri en rolle for prisfastsættelsen.
Ved bedømmelsen af en ejendoms værdi vil en potentiel køber kapitalisere de fremtidige indtægter og udgifterne til vedligeholdelse af ejendommen og betinge sig en pris, der tager hensyn hertil. For beboelsesejendomme må køberen tage i betragtning, at større reparationsomkostninger ikke uden videre lader sig genvinde ved forøgelse af lejeindtægten. Er vedligeholdelsestilstanden ringere end normalt, vil ejendommens værdi i handel og vandel derfor være lavere, end lejeindtægten umiddelbart giver indtryk af.
For beboelsesejendomme, der savner moderne bekvemmeligheder, vil handelsværdien være påvirket af de relativt ringere afkastmuligheder, idet der ikke kan forventes lejestigninger af betydning for sådanne ejendomme. Det anførte vil navnlig gøre sig gældende, hvor lejlighederne ikke har eget toilet og bad eller har individuel opvarmning (kakkelovn, el-ovne, gasbrænder og petroleumsfyr).
Sanering
Omvendt har der i de senere år vist sig stor køberinteresse for ejendomme, der er blevet totalt renoverede som led i en sanering eller byfornyelse. De renoverede ejendommes handelsværdi er påvirket af, at istandsættelsen giver mulighed for væsentlige lejestigninger, samtidig med, at den tilfører ejendommen en forbedret vedligeholdelsestilstand. I forbindelse med renoveringen eller byfornyelsen kan hele kvarterer have ændret karakter, hvorved vurderingsniveauet er blevet påvirket i opadgående retning. En sådan udvikling er markant i nogle af Københavns brokvarterer.
Bruttolejeindtægt
Vurderingsmyndigheden har ikke som parterne i en ejendomshandel mulighed for at foretage beregninger over den enkelte ejendoms rentabilitet, da der ikke indsamles oplysninger om ejendommenes udgifter. Ejendomsværdien må derfor ansættes på grundlag af de oplysninger, der kan findes i registrene, og de forhold, der kan konstateres i forbindelse med en besigtigelse.
Til brug for vurderingen pr. 1. januar 2002 er der udarbejdet et særligt huslejeanalysesystem. Systemet er opbygget på grundlag af oplysninger, der indhentes om lejeforholdene fra større administratorer af udlejningsejendomme, og systemet skønnes at give tilstrækkeligt sikre skøn over lejeniveauet for ejendomme med forskellig størrelse, geografisk beliggenhed, opførelsestidspunkt, installationer m.m. I forbindelse med klagesagsbehandlingen vil der herudover ofte komme oplysninger frem om bruttolejen i de påklagede ejendomme. Disse oplysninger vil herefter indgå i vurderingsmyndighedens baggrundsmateriale.
Vurderingsmyndigheden skal ved hver vurdering efterprøve, om den anførte lejeindtægt svarer til lejeindtægten for ejendomme, der med hensyn til opførelsestidspunkt, beliggenhed, vedligeholdelse og indretning svarer til den ejendom, der skal vurderes. Vurderingsmyndigheden skal endvidere påse, at alle lejeindtægter er medtaget.
I tilfælde, hvor der i forbindelse med en klagesagsbehandling fremkommer oplysninger om en lejeindtægt, der afviger fra den anslåede leje, skal den oplyste leje lægges til grund, medmindre der er tale om en leje, der må anses for at falde uden for vurderingslovens bestemmelser om sædvanlige udlejningsforhold, jf. VUL § 10, stk. 3, se nedenfor. Der tænkes i denne forbindelse navnlig på andelsboliger, hvor lejen (boligafgiften) for nyoprettede andelsboliger gennemgående er væsentlig højere end lejen i tilsvarende private udlejningsejendomme, medens det modsatte som oftest er tilfældet, hvor der er tale om en andelsboligforening oprettet for mange år siden.
Lejefaktoren
For større udlejningsejendomme kan der konstateres et relativt fast forhold mellem salgspriser og bruttolejeindtægter. Kapitalisationsfaktoren, der udtrykker dette forhold, kaldes i reglen lejefaktoren . I praksis beregnes ejendomsværdien for udlejningsejendomme ved, at en anslået leje eller den oplyste, årlige lejeindtægt ganges med lejefaktoren. Vurderingsmyndigheden fastsætter lejefaktorer for de enkelte kategorier ejendomme under forudsætning af almindelig god vedligeholdelsesstandard.
Gennem en årrække har hovedparten af de handlede udlejningsejendomme opnået priser svarende til 7-10 gange den årlige bruttolejeindtægt. Det forekommer imidlertid, at dårligt vedligeholdte ejendomme handles til 3-4 gange lejen, medens omvendt nye og ældre særligt velholdte ejendomme med moderniseringspotentiale handles til 11-16 gange lejen. Der er en tendens til, at en høj bruttolejeindtægt trækker lejefaktoren op. Umiddelbart kunne det give indtryk af, at den samme værdi medregnes to gange, men forklaringen skal søges i, at nyere og veludstyrede ejendomme med de høje huslejer sædvanligvis drives med lavere omkostninger end ældre ejendomme. Det betyder, at ejendommene alt i alt bliver mere attraktive for potentielle købere. En særlig gunstig beliggenhed kan også betinge en højere lejefaktor end den normale.
Mindre udlejningsejendomme (3-6 lejligheder) handles undertiden på det vilkår, at en af lejlighederne stilles til disposition for køberen. Selv om der kan være visse ulemper for en ejer ved selv at bo i ejendommen, er der almindeligvis anledning til at justere lejefaktoren opad under hensyn til ejerboligen. Lejefaktorens rigtighed kan eventuelt efterkontrolleres ved, at ejendomsværdien beregnes på grundlag af de udlejede lejligheder alene, med tillæg af den disponible lejlighed vurderet som ejerlejlighed.
I helt nyopførte udlejningsejendomme kan huslejen undertiden være så høj, at ikke alle lejlighederne kan lejes ud med det samme. Skønnes ledigheden at ville strække sig over længere tid, kan det efter omstændighederne påvirke lejefaktoren, se i øvrigt B.3.1.3.2 .
Ved fastsættelsen af en ejendoms lejefaktor bør der, ud over ejendommens opførelsestidspunkt, tages hensyn til ejendommens vedligeholdelsestilstand . En køber af en udlejningsejendom vil særlig interessere sig for, hvilke indtægter og udgifter han vil have fremover ved at købe ejendommen. Hvis ejendommen er godt vedligeholdt, skal der i en årrække efter købet ikke regnes med store udgifter til reparation og vedligeholdelse som i tilfælde, hvor ejendommen er dårligt vedligeholdt. En køber vil derfor være villig til at betale en højere pris for en godt vedligeholdt ejendom. Ved ansættelsen af ejendomsværdien, skal der derfor anvendes en højere lejefaktor for den godt vedligeholdte ejendom end for den mindre godt vedligeholdte ejendom. Endvidere ser en køber for ældre ejendommes vedkommende på mulighederne for i takt med at lejlighederne bliver ledige, at foretage reelle forbedringsarbejder der kan medføre lejeforhøjelser, hvorefter lejemålet overgår fra den relativt lave omkostningsbestemte husleje til den mere lukrative markedsbestemte husleje.
Har lejlighederne i en udlejningsejendom ikke selvstændigt toilet og bad, og har de individuel opvarmning (kakkelovne, petroleumsbrænder, gasbrænder eller el-varme) bør der anlægges et forsigtigt skøn ved valget af lejefaktoren. Institutionelle investorer, såsom pensionskasser og forsikringsselskaber, der foretager langsigtede investeringer, og som køber udlejningsejendomme med henblik på at kunne tilbyde medlemmerne lejligheder, vil ikke købe denne type udlejningsejendomme. Det samme er i et vist omfang tilfældet, hvor en bebyggelse omfatter mange små lejligheder. I de tilfælde, hvor det gennemsnitlige lejlighedsareal er mindre end 65 m², bør der ligeledes tages hensyn til lejlighedsstørrelsen ved valget af lejefaktoren. Baggrunden herfor er, at der for sådanne ejendomme må regnes med større udgifter pr. kvadratmeter etageareal end for større ejendomme, og at administrationsomkostningerne ligeledes er høje.
Vurderingsmyndigheden bør endvidere særlig være opmærksom på, at en ældre udlejningsejendom kan være forbedret og ombygget i meget betydeligt omfang. Er der registreret et ombygningsår, må vurderingsmyndigheden undersøge hvilke ombygningsarbejder der er foretaget. I nogle tilfælde kan ombygningen være så begrænset, at den ikke får nogen (nævneværdig) indflydelse på vurderingen. I andre tilfælde - hvor der har været foretaget en sanering eller byfornyelse - har ombygningen et sådant omfang, at der nærmest er tale om en total ombygning af den oprindelige ejendom.
Ombygning og forbedring af en udlejningsejendom vil som oftest medføre en forhøjelse af lejen. Hvis ejendomsværdien derfor ansættes på grundlag af en anslået leje og en lejefaktor, der er fastsat på grundlag af ejendommens oprindelige opførelsestidspunkt, vil ejendomsværdien blive for lav i forhold til handelsværdien. I sådanne tilfælde vil det ved valget af lejefaktor være mere rigtigt at tage udgangspunkt i en lejefaktor, der anvendes for ejendomme i ombygningsåret end i den faktor der anvendes for ejendomme fra det oprindelige opførelsestidspunkt.
Sædvanlige udlejningsforhold
Ved ansættelsen af ejendomsværdien regnes der for udlejningsejendommes vedkommende med sædvanlige udlejningsforhold , jf. VUL § 10, stk. 3. Er ejendommen underkastet huslejerestriktioner, kan den bundne leje i almindelighed betragtes som den efter forholdene normale leje. På boligmarkedet er det især de restriktioner, der følger af lejeloven og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven), som påvirker ejendomsværdien, se A.5.3 . Der tages derimod ikke hensyn til sådanne begrænsninger i opsigelighed m. v., som lejeaftalens parter selv har fastsat, se TfS 1996, 86.
Andelsboliger
For andelsboligforeningsejendomme ansættes ejendomsværdien principielt efter samme retningslinier, som gælder for private udlejningsejendomme, medmindre det drejer sig om andelsboliger som omhandlet i kap. 11 a i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 662 af 8. august 2002 med senere ændringer.
Der gør sig det særlige forhold gældende i andelsboligforeninger , at boligafgiften (huslejen), som andelshaverne betaler for at bo i lejlighederne, varierer meget efter, hvornår foreningen er oprettet. I en ældre andelsboligforening er huslejen som regel lavere end i sammenlignelige private udlejningsejendomme, hvorimod huslejen i nyoprettede andelsboligforeninger almindeligvis vil være højere end i sammenlignelige private ejendomme. Det hænger sammen med, at huslejen i de private ejendomme er bundet af huslejereguleringen, jf. ovenfor. Boligafgiften til en andelsboligforening forudsættes at skulle dække såvel finansieringsomkostninger som de løbende udgifter. I en ældre andelsboligforening er finansieringudgifterne små, medens de kan udgøre den største enkelte udgiftspost i en nyoprettet andelsboligforening.
For andelsboliger i støttet byggeri udarbejder Told- og Skattestyrelsen maskinelt beregnede forslag til ejendomsværdi og grundværdi, se B.2.2 .
B.3.1.1.2 Almennyttigt boligbyggeri
For ejendomme i det almennyttige boligbyggeri ansættes ejendomsværdien principielt efter samme retningslinier, som gælder for private udlejningsejendomme. Det gælder, hvad enten det drejer sig om etageejendomme, eller der er tale om ejendomme i tæt lav eller åben lav bebyggelse. De sidste forekommer fortrinsvis i boligselskabernes nyere afdelinger.
I almennyttigt boligbyggeri skal huslejen fastsættes således, at boligselskabets indtægter kan dække de udgifter, der er forbundet med driften af ejendommene, og de fornødne henlæggelser, jf. § 9 i lov nr. 562 af 19. juni 2001 om leje af almene boliger. I øvrigt fastsættes lejen efter lejlighedernes brugsværdi. Kommualbestyrelsen skal godkende begyndelseshuslejen, når en ejendom tages i brug. Huslejen i det lave byggeri fastsættes normalt ikke væsentligt højere end lejen i etageejendomme, selv om lejligheder i det lave byggeri erfaringsmæssigt er mere efterspurgte.
Fører en sædvanlig beregning på grundlag af bruttolejeindtægten ikke til et rimeligt resultat, må vurderingsmyndigheden ansætte ejendomsværdien efter et skøn, hvori bl. a. ejendommens opførelsesomkostninger kan indgå.
Vurdering ved salg
Salg af et almennyttigt boligselskabs ejendom skal godkendes af kommunalbestyrelsen, for handicapboligers vedkommende dog af amtsrådet, jf. § 27 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger. Desuden kræves der normalt godkendelse fra erhvervs- og økonomiministeren, medmindre salget sker til en anden almennyttig boligorganisation.
Sker salget til en kommune, skal ejendommen vurderes af vedkommende vurderingsmyndighed. Overdragelsessummen må ikke være lavere end den af vurderingsmyndigheden ansatte værdi. Vurderingsmyndighedens ansættelse kan påklages af køberen og sælgeren efter reglerne i SSL.
B.3.1.1.3 Udlejede ejerlejligheder
Ejerlejligheder, som ejerne selv bebor eller på anden måde disponerer over, f. eks. til erhverv, kan frit omsættes. For frie ejerlejligheder til beboelse udarbejder Told- og Skattestyrelsen maskinelt beregnede forslag til ejendomsværdi og grundværdi, se B 2.1.4 og B.2.1.5 .
Ved ansættelsen af ejendomsværdien for udlejede ejerlejligheder , herunder forretningslokaler og lignende, må der tages hensyn til, at lejelovgivningens regler om begrænsning i adgangen til opsigelse og til forhøjelse af huslejen som udgangspunkt også gælder for ejerlejligheder. Ejeren af en udlejet ejerlejlighed kan godt sælge lejligheden, men prisen vil i overvejende grad være bestemt af lejlighedens forventede afkast. En udlejet ejerlejlighed kan betragtes som en udlejningsejendom med én lejlighed.
50 pct.-reglen
På baggrund af indberettede salgspriser på udlejede ejerlejligheder har der siden 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986 dannet sig en administrativ praksis, hvorefter ejendomsværdien for en udlejet ejerlejlighed almindeligvis er blevet ansat til 50 pct. af hvad ejendomsværdien ville være blevet ansat til, hvis ejerlejligheden havde været fri. Hvor en ejerlejlighed er oplyst udlejet på sædvanlige lejevilkår, udarbejder Told- og Skattestyrelsen forslag i overensstemmelse med denne praksis.
Særlige forhold
Særlige forhold kan føre til at fravige den omtalte praksis. Beboelsesejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, som ikke er solgt, men i stedet udlejes til en leje, som giver en rimelig forrentning af anskaffelsesomkostningerne, må i stedet vurderes efter de retningslinier, der gælder for almindelige udlejningsejendomme, idet der eventuelt anvendes en særlig høj lejefaktor (12-14), som følge af bl.a. afholdte udgifter til landinspektør. Desuden kan der være anledning til at gøre undtagelse fra 50 pct.-reglen, hvor ejerlejlighedens lejer undtagelsesvis kan siges op med 1 års varsel, jf. lejelovens § 83, stk. 1, litra a, sammenholdt med § 84, litra a. Det drejer sig om tilfælde, hvor
ejerlejlighedens ejer selv agter at bebo lejligheden og har beboet denne tidligere
ejerlejlighedens ejer selv agter at bebo lejligheden, og lejemålet er indgået før den 1. juli 1986
I begge tilfælde stilles der yderligere to betingelser for at gøre opsigelsesretten gældende. Lejemålet skal være indgået efter ejendommens udstykning i ejerlejligheder, og lejeren skal ved lejeforholdets påbegyndelse være gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter lejelovens § 83, litra a.
Har ejeren opsigelsesret efter en af de omtalte bestemmelser i lejeloven, må ejerlejligheden vurderes, som om der var tale om en fri ejerlejlighed, idet der dog kan indrømmes et skønsmæssigt nedslag på op til 20 pct. under hensyn til opsigelsesfristen. På tilsvarende måde forholdes, når lejeaftalen oplyses at være tidsbestemt og derfor ophører uden opsigelse ved lejeperiodens udløb, jf. lejelovens § 80.
B.3.1.2 Ejendomme med blandet beboelse og erhverv
Udlejningsejendomme, der indeholder beboelseslejligheder, men hvor 25 pct. eller mere af værdien kan henføres til erhvervslejemål, anses som "udlejningsejendomme til blandet beboelse og erhverv ". For sådanne ejendomme ansættes ejendomsværdien principielt efter samme retningslinier som for udlejningsejendomme til ren beboelse, se B.3.1.1.
For leje af lokaler, som udelukkende udlejes til andet formål end beboelse, gælder bestemmelserne i lov nr. 934 af 20. december 1999 om leje af erhvervslokaler (erhvervslejeloven), som ændret ved § 1 i lov nr. 447 af 7. juni 2001, se A.5.3.
Disponerer ejeren eller et selskab, som ejeren kontrollerer, over en del af ejendommen, må vurderingsmyndigheden skønne over, om den opgivne bruttolejeindtægt svarer til ejendommens reelle markedsværdi.
B.3.1.3 Erhvervsejendomme i øvrigt
B.3.1.3.1 Fabriks- og lagerejendomme
For fabriks- og lagerejendomme ansættes ejendomsværdien i vid udstrækning på grundlag af en markedsværdiberegning efter lignende retningslinier som dem, der finder anvendelse på andre erhvervsejendomme. Denne metode anses i dag for at være den sikreste til at understøtte skønnet over den enkelte ejendoms værdi. Undersøgelser af salgspriser alene giver ikke tilstrækkeligt sikre holdepunkter for værdiansættelsen, da salgene er fåtallige, og prisfastsættelsen ofte er præget af virksomhedsstrategiske hensyn snarere end af den enkelte ejendoms forhold.
Lejefaktoren
Markedsværdiniveauet fastlægges gennem undersøgelser af markedet for tilsvarende udlejede ejendomme. Ved vurderingen anslås en kvadratmeterleje for hver type anvendelse, f. eks. produktion. Efter beregning af den anslåede leje for hele ejendommen ganges det fremkomne beløb med en lejefaktor. Der anvendes den samme lejefaktor for hele ejendommen. Lejeværdifaktoren varierer i praksis fra 5 for ældre og vanskeligt tilgængelige ejendomme og op til 15 for nye ejendomme med særligt gode anvendelsesmuligheder. For flertallet af fabriks- og lagerejendomme har der ved de senere vurderinger været fastlagt lejefaktorer på 7-9.
Fastsættelsen af lejefaktoren kan frembyde nogen vanskelighed som følge af det relativt beskedne statistiske grundlag, vurderingsmyndigheden kan støtte sig på. I mangel af andre holdepunkter må vurderingsmyndigheden foretage beregninger af ejendommens genanskaffelsesværdi og holde disse beregninger sammen med oplysninger om ejendommens alder, indretning og udnyttelseskapacitet. I den forbindelse bemærkes, at mange fabriksejendommes værdi er betinget af deres anvendelse for en bestemt virksomhed. Dette gælder, så længe virksomheden er i almindelig god drift ( going concern princippet ). For ejendomme, der er ude af drift, må lejefaktoren fastsættes under hensyn til mulighederne for alternativ anvendelse. Det er i så fald af særlig betydning, om overgang til anden virksomhed kan ske uden væsentlige ombygninger af ejendommen og uden, at der eventuelt skal foretages en bekostelig oprydning på grundarealet.
Nogle fabriksejendomme er udsat for et ekstraordinært slid på grund af rystelser eller andre følger af produktionen, f. eks. syredannelse og kondens. I øvrigt må opmærksomheden rettes mod de eventuelle bygningskrav, f. eks. af sikkerhedsmæssig eller sanitær art, som stilles til den pågældende virksomhed.
Overskydende grundareal
For fabriks- og lagerejendommes vedkommende gør der sig ofte det forhold gældende, at værdien af de omgivende grundarealer indgår med større vægt i den samlede ejendomsværdi end tilfældet er for andre erhvervsejendomme.
Der gives i visse tilfælde et tillæg til den sædvanligt beregnede ejendomsværdi for værdien af et overskydende grundareal . Tillægget fastsættes skønsmæssigt ud fra efterspørgslen efter jord til erhvervsbyggeri. Ifølge praksis gives der kun tillæg for et overskydende grundareal, såfremt arealet giver fysisk mulighed for tilbygning til det eksisterende byggeri. Der skal derimod ikke gives tillæg til ejendomsværdien, blot fordi grundens tilladte bebyggelsesgrad ikke er udnyttet.
B.3.1.3.2 Kontorejendomme, forretningsejendomme, hoteller, biografer og campingpladser m.v.
Kontor og forretning
Rene kontor- og forretningsejendomme handles oftere end fabriks- og lagerejendomme, og salgspriserne giver derfor et bedre holdepunkt for værdiansættelsen, end tilfældet er for fabriks- og lagerejendomme.
Lejefaktoren
Kontor- og forretningsejendomme vurderes sædvanligvis med en højere lejefaktor end udlejningsejendomme til beboelse. Det hænger navnlig sammen med, at erhvervslejemål ikke er underkastet de samme restriktioner som udlejning af boliglejemål.
For leje af lokaler, der udelukkende udlejes til andet formål end beboelse, gælder reglerne i erhvervslejeloven. Herefter fastsættes lejen efter aftale mellem lejer og udlejer. I lejeperioden kan hver af parterne forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den pågældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen, jf. erhvervslejelovens § 13, stk. 1. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet aftaler for det pågældende lejeforhold. Kontor- og forretningsejendomme skal derfor gennemgående vurderes med en højere lejefaktor end beboelsesudlejningsejendomme for at finde frem til ejendommens handelsværdi.
Hvor en kontor- eller forretningsejendom helt eller delvis benyttes af ejeren, fastsættes ejendommens lejeværdi af vurderingsmyndigheden efter et skøn over de pågældende lokalers markedsleje. Det gælder også i tilfælde, hvor ejendommen benyttes af et selskab, som ejeren kontrollerer.
I helt nyopførte kontor- og forretningsejendomme kan lejen være så høj, at alle lokalerne ikke kan lejes ud med det samme. Udlejeren kan i så fald forsøge at stimulere interessen ved at tilbyde en lavere begyndelsesleje . Den lave begyndelsesleje aftales oftest på det vilkår, at lejen skal stige gradvis over en periode, indtil den kommer op på en leje, der er sædvanlig for tilsvarende lokaler i andre ejendomme. Ved fastsættelsen af ejendommens bruttolejeindtægt tages der normalt ikke hensyn til sådanne aftaler. Skønnes udlejningskapaciteten ikke at kunne udnyttes fuldt ud inden for omkring et år efter ejendommens ibrugtagning, kan lejefaktoren efter omstændighederne fastsættes 1-3 points lavere end for tilsvarende fuldt udlejede ejendomme.
I de større byer er mange tidligere beboelsesejendomme indrettet til kontor- og forretningsformål, efter at der er blevet givet tilladelse til at nedlægge beboelseslejlighederne. Nogle af ejendommene er imidlertid mindre velegnede til disse formål, bl. a. fordi ejendommene er vanskelige at modernisere i takt med den teknologiske udvikling. Hertil kommer problemer med at skaffe parkeringsmuligheder for ansatte og kunder. De nævnte forhold har medført, at markedet for denne type ejendomme er blevet betydeligt indsnævret, medmindre der knytter sig en ganske særlig værdi til deres beliggenhed eller historie.
Hoteller
Hoteller , der er medlem af Horesta og har mindst 8 værelser, er blevet klassificeret med fra 0 til 5 stjerner efter objektive kriterier, der omfatter en række fysiske faciliteter eller tjenesteydelser. Klassifikationen inddrager ikke forhold som f.eks. atmosfære, beliggenhed, udsigt eller madens kvalitet. "Hotel Garni" kan forekomme på såvel skiltet ved hotellet som på hjemmesiden www.danishhotels.dk. "Garni" betyder, at hotellets restaurant normalt kun serverer morgenmad. Vil man vide mere om hoteller, og hvad klassifikationen betyder, kan man søge alle nyttige oplysninger på http://www.danishhotels.dk/ , hvor der kan vælges sprog i højre kolonne.
Lejefaktoren Ved ansættelsen af hotellers ejendomsværdi ses der i særlig grad på omsætningen, og i forpagtningsaftaler er forpagtningsafgiften således fastsat i forhold til hotellets omsætning. Det er kutyme i branchen, at afgiften fastsættes som en procent af omsætningen ved værelsesudlejning og en anden procent af omsætningen i restaurant, selskabslokaler, kiosk etc. Er hotellet i særlig god drift forhøjes procentsatserne, jf. herom nedenfor. Vurderingsmyndighederne indhenter sædvanligvis oplysninger om omsætningens størrelse og fordeling i de seneste 3 år forud for vurderingstidspunktet. Betaler operatøren imidlertid en fast årlig afgift, hvilket kan være tilfældet når et hotel har en stabil omsætning, benyttes den betalte leje. Såfremt bygningsejeren selv forestår driften af hotellet, fremskaffes de samme omsætningstal som i forpagtningssituationen til brug for vurderingen. Hotelbranchen er meget konjunkturfølsom, og det kan derfor være nødvendigt at supplere oplysningerne med et skøn bl.a. over den belægningsprocent , hotellet kan forvente i fremtiden.
Vejledende for fastsættelsen af markedsværdien er som tidligere nævnt forholdene mellem omsætningen i de forskellige grene af hoteldriften
Omsætning, ekskl. moms
leje i pct. af omsætning
Hotelværelser
20
Restaurant,lokaler og kiosk mv.
8
Den leje man kommer frem til, ganges herefter på sædvanlig vis med den faktor vurderingsmyndigheden finder passende for at nå frem til handelsværdien. Lejefaktoren kan for hoteller i mindre god drift sættes til 5-8 , og for hoteller i almindelig god drift til 9-11 alt efter vedligeholdelsesstand, bygningsmæssige standard og stabilitet i omsætningen. For hoteller i særlig god drift, hvorved der i denne forbindelse forstås hoteller med en belægningsprocent der i væsentlig grad overstiger 70 pct., kan der til brug for lejeberegningen i de forskellige grene af hoteldriften anvendes henholdsvis 25 pct. af værelsesomsætningen og 10 pct. af omsætningen i øvrigt, og lejefaktoren kan her gå op til ca. 15. For at finde frem til om et hotel er i særlig god drift er det nødvendigt at kende belægningsprocenten, hvorfor denne skal søges oplyst. Det bemærkes, at belægningsprocenten og dermed omsætningen er helt afhængig af et hotels mere eller mindre gunstige beliggenhed i forhold til den personkreds man ønsker at tiltrække.
Foranstående vejledning retter sig hovedsagelig på hoteller med mindst 40 senge.
Samme fremgangsmåde kan anvendes for ejendomme med blandet hotel og kursusvirksomhed, der omfatter nyere og veludstyrede ejendomme, eller ældre ejendomme, hvor der er gennemført udvidelse og modernisering.
Ejerlejlighedsmodellen
En anden og ofte anvendelig metode at ansætte hoteller efter, specielt når der ikke foreligger oplysning om omsætningstallene, kan være at benytte sig af en "ejerlejlighedsbetragtning". I hotelbranchen handles hoteller i særlig god drift ofte på værelsespriser, når der er tale om større nye eller helt moderniserede hoteller med en central beliggenhed, hvor omsætningen for hovedpartens vedkommende ligger på værelsesudlejningen. For sådanne hotelejendommes vedkommende vil et dobbeltværelser på 24-30 m² i København erfaringsmæssigt kunne ansættes til 400.000 - 1.500.000 kr. pr. værelse, inkl. udenomsarealer. Prisintervallet dækker over hoteller med 2 til 5 stjerner.
Uden for det københavnske område vil man herefter ved at sammenholde eget prisniveau for ejerboliger og kontorejendomme med det københavnske nogenlunde kunne finde frem til værdien af et hotelværelse og dermed for hele hotellet.
Tillempet erhvervsleje
Såfremt det ikke er muligt at anvende hverken omsætnings- eller ejerlejlighedsmetoden er en tredje metode direkte at anslå en markedsværdi for bygningen. Der tales her udgangspunkt i sædvanlige erhvervslejer i området omkring hotelejendommen tillempet et hotels mere specielle udformning.
Er man usikker omkring et hotels værdifastsættelse, kan det være formålstjenligt at foretage en kontrol. Denne kan ske ved en kombination de 3 forannævnte vurderingsmetoder, for at konstatere om de fører frem til et nogenlunde ensartet resultat. Fællesnævneren vil her være en etagemeterpris. En efterfølgende kontrol af hoteller af samme standard (samme antal stjerner) vil føre frem til et sæt etagemeterpriser, der vil gøre det muligt at sammenligne hotelvurderinger over større områder med henblik på at opnå en større ensartethed i vurderingerne.
Ejendomme for hvilke forudsætningerne for hoteldrift ikke længere er til stede, enten på grund af bygningsmæssig forældelse eller på grund af overkapacitet af hotelværelser i området, skal ansættes efter deres alternative anvendelsesmuligheder. Dette vil typisk være udlejning til kontorformål, hvor man kan finde støtte i de kvadratmeterlejer, der gælder for kontorer i området. I den situation bør man være særlig opmærksom på de udgifter, der vil være forbundet med en sådan ombygning til alternativ anvendelse. Specielt nye hoteller med alle moderne bekvemmeligheder kan være særdeles vanskelige og bekostelige at ombygge til alternative formål, og en mulig køber vil i denne situation ikke være villig til at betale ekstra for eksempelvis særskilt bad og toilet til hvert kontor, hvorfor et nyt hotel, såfremt hoteldriften indstilles, må forudsættes at blive genstand for et særdeles stort prisfald.
Sommerhoteller der er opdelt i ejerlejligheder, og som udlejes en stor del af sæsonen af særlige administrationsselskaber, ansættes til de priser, der opnås for ejerlejlighederne. De tilknyttede selskabs- og restaurationslokaler m.v. ansættes, i det omfang de er selvstændigt opdelt i ejerlejligheder, efter en forpagtningsafgift (leje) eller efter en skønnet leje, og ellers vurderes arealerne som fællesarealer, henhørende under de enkelte ejerlejligheder i henhold til fordelingstal.
Timeshare
Timeshare kan defineres som en formaliseret deling af brugen i tid vedrørende et bestemt objekt, her fast ejendom, således at den enkelte erhverver får en eksklusiv brugsret til den pågældende ejendom eller en del af denne i en periode hvert år inden for en længere årrække eller på ubestemt tid.
Hovedvægten i udbuddet af timesharearrangementer ligger fortsat på hotelejendomme, men der er også eksempler på ferieboliger og helårsboliger.
Timesharearrangementer forekommer i 3 hovedgrupper
Erhvervelse ved skøde på en andel af en ejendom, samt disposition over denne i en nærmere angivet periode.
Erhvervelse af aktier i et ferielejlighedskompleks, hvortil der er knyttet en forudbestillings-/brugsret til en lejlighed i ejendommen.
Køb af en brugsret i en tidsbegrænset årrække.
I situation 1), hvor der er tale om et egentligt ejendomskøb, er ejendommen opdelt i ejerlejligheder, der sælges i anparter på 1/52 hver, svarende til 1 uge. Prisen er her betinget af ugens placering på året. Ved afsætning af anparter som timeshare er det muligt at opnå en langt højere pris (5-7 gange højere) for den samlede ejendom/lejlighed end ved salg til ordinær hoteldrift eller sædvanligt ejerlejlighedssalg.
Ved ansættelsen af disse ejendomme kan der, bl.a. ud fra en risikobetragtning, ikke tages udgangspunkt i den opnåelige pris for anparterne, og ejendommen ansættes efter sin værdi som almindelig hotelejendom eller hvis den er opdelt i ejerlejligheder som tilsvarende ejerlejligheder uden timeshare. Da der som oftest ikke vil foreligge forpagtningsafgifter, tages udgangspunkt i en skønnet leje som kapitaliseres på sædvanlig vis eller, hvor ejendommen er opdelt i ejerlejligheder, i salgspriser for tilsvarende ejerlejligheder uden timeshare.
I situation 2), hvor et aktieselskab ejer den faste ejendom, udbyder selskabet alene aktier til interesserede købere. Køberne opnår samtidigt som aktionærer en forudbestillingsret/brugsret til en ikke nærmere defineret lejlighed i ejendommen. Der er således ikke tale om en ejendomsoverdragelse, og ejendommen vurderes som en sædvanlig hotelejendom tilhørende aktieselskabet.
I situation 3) er der tale om køb af en brugsret i en tidsbegrænset årrække. De tidsbegrænsede timesharearrangementer med brugsret anses for lejeforhold, uanset at der er tale om en meget lang tidsbegrænset periode, f.eks. 99 år, hvorimod de tidsubegrænsede arrangementer skattemæssigt behandles som overdragelse af fast ejendom. Der er således ikke tale om en ejendomsoverdragelse, og ejendommen vurderes som en sædvanlig hotelejendom tilhørende udbyderen af timeshareprojektet.
Teatre,
biografer
m.v.
Ved ansættelsen af ejendomsværdien for teatre, biografer, forsamlingshuse og lign. må der i særlig grad henses til, om bygningerne er egnede til alternativ anvendelse, for eksempel til butiksformål, og om en sådan alternativ anvendelse vil være en i økonomisk henseende bedre anvendelse end ejendommens nuværende anvendelse, når der tages hensyn til de udgifter, der vil være forbundet med ombygning af de eksisterende bygninger, jfr. ØLD af 20. december 1999 (TfS 2000, 77).
Er bygningernes værdi højere ved en alternativ anvendelse end ved anvendelse til teaterformål m. v., bør ejendomsværdien afspejle dette forhold.
Størstedelen af landets private teatre har til huse i lejede lokaler. Vurderingsmyndigheden må for sådanne teatres vedkommende søge oplysning om bruttolejeindtægten. Ved fastsættelsen af lejefaktoren må den betydelige økonomiske risiko ved teaterdrift tages i betragtning.
For mindre biografer har de samme betragtninger gyldighed, som er anført vedrørende teatre. Der er imidlertid i de senere år opført en del nye biografer og foretaget ombygninger af ældre, centralt beliggende biografer. En del af disse biografer lader sig drive på kommerciel basis.
Indkøbscentre og stormagasiner
Der er gennem de sidste mange år sket en væsentlig ændring af butiksstrukturen. Der er foregået en betydelig koncentration af butikker på færre og større enheder. Uden for eller i udkanten af de større byer er der bygget indkøbscentre med mange forretninger og gode parkeringsmuligheder. Både mindre butikker og stormagasiner har tabt markedsandele til disse centre.
I indkøbscentrene kan lejen pr. kvadratmeter butiksareal variere stærkt efter, hvor i centret de enkelte arealer ligger. Således vil lejen typisk være væsentlig lavere på 1. salen end i stueetagen. Er centret opdelt i ejerlejligheder, er det nødvendigt, at vurderingsmyndigheden kender lejen i centrets forskellige afsnit.
Tankstationer
Tankstationers værdi beror i særlig høj grad på deres beliggenhed. Tankstationers forpagtningsafgift bestemmes dels af omsætningen i de tilhørende butikker, dels af benzinsalget. Tages der udgangspunkt i en afgift på 5 pct. af butiksomsætningen og 3 øre pr. solgt liter benzin, vil forpagtningsafgiften almindeligvis svare til markedslejen.
For tankstationer fastsættes varierende lejefaktorer, som kun undtagelsesvis overstiger 8. For særligt velbesøgte tankstationers vedkommende må de fysiske rammer for eventuelle udvidelser tages i betragtning.
Den omstændighed, at der i en årrække har været detailsalg af benzin og dieselolie fra en ejendom, medfører, at der er en risiko for, at grunden er forurenet. Ældre tankstationer, der ligger i beboelseskvarterer, må vurderes under hensyn til, at nedtagelse af tankanlægget med henblik på alternativ anvendelse kan være forbundet med udgifter til oprensning af grunden.
De 8 selskaber, som har engrossalg af benzin i Danmark, stiftede i 1993 Oliebranchens Miljøpulje med det formål at tilvejebringe midler til oprensning af grunde, hvor der har ligget tankstationer. Fristen for indstilling til tildeling af midler fra puljen udløb den 1. april 1999. Alle tankstationer, for hvilke der er indgivet rettidig indstilling, er blevet eller vil blive undersøgt. Tildelingen af puljens midler administreres af Miljøpuljerådet.
Ejendomme, som er prioriteret af Miljøpuljerådet, og som kan forventes oprenset inden for en overskuelig tid, må formodes at have en værdi, der nærmer sig værdien af ikke forurenede ejendomme med tilsvarende beliggenhed.
Campingpladser
Denne vejledning anvendes, hvor man ikke har oplysninger om omsætningstallene for campingpladsen og derfor er henvist til at foretage et "formaliseret" skøn over handelsværdien. Såfremt man har fået omsætningstallene oplyst, anvendes disse ved vurderingen.
Der er ca. 500 campingpladser i Danmark godkendt af Campingrådet.
Campingpladserne tildeles fra 1 til 5 stjerner, hvor kategori 5 er den bedste. Hovedparten af campingpladserne er tildelt 3 stjerner.
Ved ansættelsen af ejendomsværdien, der tager sit udgangspunkt i en omsætningsbetragtning, lægges følgende oplysninger til grund
Hvor lang en periode af året er campingpladsen åben?
Hvor stor er belægningsprocenten i gennemsnit på den enkelte campingenhed?
Antallet af overnatninger?
Hvad koster en overnatning, pr. voksen, pr. barn, pr arealenhed m.v.?
Antallet af campingenheder (tilladte/faktiske)?
På langt de fleste godkendte campingpladser kan man leje campinghytter eller campingvogne, hvor hytternes kategorisering ikke har sammenhæng med campingpladsens stjerneklassifikation. Campinghytternes standard er inddelt i fem kategorier I, II, III, IV og V, hvor V er den bedste. Der er ikke bad og toilet i de fleste campinghytter, men i kategori IV og V, der er på henholdsvis 20 m² og minimum 25 m² er der bl.a. køkken, toilet, håndvask og bruser. Udlejningsprisen er afhængig af kvalitet og efterspørgsel, men gennemsnitsprisen vil typisk være fra 350,- til 700,- kr. pr. overnatning for 2-6 personer i en hytte i højsæsonen. Uden for sæsonen vil prisen være fra 225 kr. pr. dag for hele familien.
Da hovedparten af landets campingpladser er tildelt tre stjerner, vil det være formålstjenligt at tage udgangspunkt i en ansættelse af en sådan campingplads.
For at en campingplads skal være rentabel, vil en campingplads i dag skulle indeholde ca. 300 campingenheder, svarende til ca. 1.000 overnatninger pr. døgn.
Undersøgelser af området har vist, at den årlige omsætning pr. campingenhed (200 m²) som overvejende hovedregel svarer til campingenhedens handelsværdi, og følgende formel kan herefter anvendes ved ansættelsen af ejendomsværdien af en campingplads
Åbningstid x belægningsprocent x antal overnattende personer pr. campingenhed pr. døgn x pris pr. person = ansættelse pr. campingenhed.
En campingenheds "lejeværdi" kan herefter kapitaliseres med en lejefaktor på 1,8, hvor valget af en kapitalisationsmodel herefter indebærer, at campingenhedens grundværdi er indeholdt i ejendomsværdien. Da en campinghytte tæller med ved fastsættelsen af det tilladt antal campingenheder på en campingplads, er det alene campingenhedens grundværdi, der skal tillægges den særskilt ansatte bygningsværdi for campinghytter, jf. C.2.4 .
En campingplads ejendomsværdi fremkommer ved, at værdien pr. campingenhed, ekskl. hytter, ganges med det faktiske antal campingenheder på pladsen, og hertil lægges evt. værdi af en ejerbolig, campinghytter, motellignende virksomhed som udlejning af familierum og enkeltværelser, swimmingpool og butik/minimarked, når der er tale om mere end et mindre kioskudsalg.
Følgende oplysninger ligger herefter til grund for forslag til en vurdering af en trestjernet campingplads
Åbningstid 6 måneder (180 dage), belægningsprocent 25, 3,0 person pr. campingenhed pr. døgn og en gennemsnitspris pr. person på 55 kr.
Værdien kan herefter beregnes ud fra følgende formel, hvor kapitalisationsfaktoren sættes til 1,8
180 dage x 25pct. x 3,0 x 55 kr.x 1,8 = 13.365 kr./13.000 kr. pr. campingenhed.
300 campingenheder x 13.000 kr. 3.900.000 kr.
Hertil lægges værdi af ejerbolig, campinghytter m.v.
For 4 stjernede campingpladser gives et tillæg på 5 pct. pr. campingenhed, og for femstjernede campingpladser et yderligere tillæg på 5 pct. pr. campingenhed.
For tostjernede campingpladser gives et nedslag på 5 pct. pr. campingenhed, og for énstjernede campingpladser gives et yderligere nedslag på 5 pct.
For helårsåbne campingpladser (360 dage om året) reduceres belægningsprocenten som udgangspunkt til 15 i den opstillede beregningsformel, og for campingpladser der alene har åbent i højsæsonen (90 dage i tiden 15. juni - 15. september) forhøjes belægningsprocenten som udgangspunkt til 45. For campingpladser der har åbent i et afvigende antal måneder end de skitserede anslås belægningsprocenten at ligge i intervallet 15-45. Det kan her, ud over at benytte sig af sit lokalkendskab, være formålstjenligt at søge belægningsprocenten oplyst hos ejer eller forpagter, idet belægningsprocenten og overnatningsprisen er de afgørende reguleringsfaktorer ved den konkrete ansættelse af ejendomsværdien/handelsværdien af en campingplads.
Campinghytter
Kategori I
25.000 kr. - 35.000 kr. pr. stk.
Kategori II
35.000 kr. - 50.000 kr. pr. stk.
Kategori III
50.000 kr. - 65.000 kr. pr. stk.
Kategori IV
65.000 kr. - 80.000 kr. pr. stk.
Kategori V
80.000 kr. - 100.000 kr. pr. stk.
Ejerboliger
Parcelhus- eller sommerhusfunktionen.
Andre bygninger
Efter lejeværdiskøn/ oplyst lejeindtægt eller opførelsesomkostninger.
Forslag til beregningsformel ved ansættelse for campingenheder
360 dg x 15 pct. x 3,0 ps x 55 kr. x 1,8 =
16.038 kr.
16.000 kr.
180 dg x 25 pct. x 3,0 ps x 55 kr. x 1,8 =
13.365 kr.
13.000 kr.
90 dg x 45 pct. x 3,0 ps x 55 kr. x 1,8 =
12.028 kr.
12.000 kr.
Eksempel på vurdering af en campingplads.
Trestjernet campingplads på 68.000 m² med tilladelse til 300 campingenheder, åben i 6 måneder (180 dage), med normal belægningsprocent ud fra lokalkendskab. Ejer har intet oplyst.
Der forefindes en ejerbolig/parcelhus på 120 m², 20 campinghytter kategori IV, samt mindre kioskudsalg. Campingpladsen ligger i landzone i naturskønne omgivelser ca. 1 km. fra strand og indkøbsmuligheder.
280 campingenheder á 13.000 kr.
3.640.000 kr.
20 campinghytter á 70.000 kr.=
1.400.000 kr.
+ grdv. 20 enheder á 8.000 kr.=
(160.000 kr.)
1.560.000 kr.
ejerbolig 120 m² á 4.500 kr.=
540.000 kr.
+ grdv. 800 m² á 250 kr
(200.000 kr.)
740.000 kr.
i alt
5.940.000 kr.
Ejendomsværdi afrundet
5.900.000 kr.
Grundværdispecifikation
300 campingenheder
(280 enheder + 20 hytter)
a' 200 m²= 60.000 m² á 40 kr.
2.400.000 kr.
800 m² á 250 kr.
200.000 kr.
i alt
2.600.000 kr.
I bogen Camping Danmark udgivet af Campingrådet, er der nyttige oplysninger til brug for vurderingsarbejdet. Se endvidere C.2.4 .
Der henvises i øvrigt til Miljøministeriets bekendtgørelse nr. 68 af 26. januar 2000 med senere ændringer om tilladelse til udlejning af arealer til campering og om indretning og benyttelse af campingpladser (Campingreglementet).
Golfbaner
Der er ca. 130 golfbaner i Danmark registreret under Dansk Golf Union (DGU).
Golfbaner etableres som oftest i landzone, og anlægget vil i så fald i det mindste forudsætte en zonelovstilladelse. Ofte vil anlæg af en golfbane dog være af så indgribende karakter, at det vil være nødvendigt at tilvejebringe en lokalplan, med et deraf følgende tillæg til kommuneplanen.
Vandindvindingstilladelse er som hovedregel en forudsætning for at kunne drive en golfbane, hvor vandindvinding til kunstvanding kræver tilladelse efter vandforsyningsloven. Golfklubberne er som erhvervsejendomme ikke generelt fritaget for at betale vandafledningsafgift.
Lokalisering af golfbaner må ses i sammenhæng med den rekreative planlægning og med den regionale planlægning for turistudviklingen. Som udgangspunkt kan man sige, at golfbaner bør placeres på landbrugsjord, hvor efterbehandlede råstofgrave kan være velegnede til placering af golfbaner.
Golfbaner kan groft taget deles i to typer
De bynære golfbaner, som fortrinsvis benyttes af en lokal klubs faste medlemmer. Her er beliggenheden tæt ved et tilstrækkeligt befolkningsunderlag væsentlig, og forudsættes golfbanen at skulle have 800 medlemmer for at være rentabel, og regner man med, at den kan tiltrække 2 pct. af befolkningen, kræver den et befolkningsopland på 40.000 indbyggere, et tal der naturligvis kan variere stærkt alt efter anlægsomkostninger og afstand inden for oplandet m.v.
Turistbanerne, som hovedsalig er baseret på inden- og udenlandske golfspillere på week-end eller ferieture, er ofte forbundet med et feriehotel, hytteby eller lignende. En golfbane skal her helst ligge inden for rimelig afstand fra andre golfbaner og fra andre overnatningsmuligheder, således at der er mulighed for i løbet af en uges ferie med fast opholdssted at prøve 3-5 forskellige baner.
Golfbaner kan naturligvis også være en mellemting mellem de ovenfor nævnte typer, altså være baseret delvis på lokale klubmedlemmer, delvis på turister.
En golfbane er i dag typisk indrettet som en 18 hullers bane, der kræver et areal på 50-70 ha. Heraf optages ca. 50 pct. af det egentlige spilleareal, medens det resterende areal udgør sikkerhedszoner mellem hullerne og mod banens omgivelser. Golfbaner kan også være indrettet som 9, 27 eller 36 hullers baner.
Arealfordelingen af en golfbane på 18 huller, der er den hyppigst forekommende type golfbane, tager sig således ud
teesteder, et aflangt græsareal hvorfra spillet starter, og som udgør højst 1 pct. af banens areal (5- 7.000 m2 ),
greens, der stiller de største krav til anlæg og vedligeholdelse, hvor greens i alt beslaglægger et areal på ca. 1 ha,
fairways, som udgør langt den største del af den intensivt passede del af banens areal, hvor arealet nærmest svarer til en "almindelig" græsplæne,
bunkers, bestående af kunstige sandfyldte fordybninger, der normalt er påkrævet på fairways og omkring greens,
rough, bestående af det høje græs udenfor teesteder, fairways og greens, og endelig
øvrige arealer til for eksempel klubhus, P-plads, maskinbygninger, træningsbane, øvelsesgreen og reparationsgreen. Arealkravet til disse formål vil samlet udgøre ca. 3-4 ha.
Anlægget af selve golfbanen koster erfaringsmæssigt, alt efter hvor store indgreb der skal foretages i det eksisterende terræn, fra 400.000 kr. til 1.200.000 kr. pr. hul. Udgiften til det etablerede golfanlæg - bestående af teesteder, fairways, ruoghs, bunkers og greens - kan imidlertid efter Told- og Skattestyrelsens opfattelse ikke anses for at vedrøre ejendomsværdien, jf. VUL §§ 9-12. Det kunne overvejes, om der skulle finde en delvis ansættelse sted af nedsænkede vandingssystemer, hvor nedgravede vandledninger ville være vurderingspligtige. Da udgiften hertil, er uhyre beskeden anlægsudgiften taget i betragtning, kan man efter omstændighederne undlade at ansætte en særskilt ejendomsværdi her, hvorefter der ikke skal ansættes nogen særskilt "forskelsværdi" pr. hul.
Dette synspunkt vil især være aktuelt i de tilfælde, hvor selve goflanlægget ligger på lejet grund, hvor det fremgår af lejekontrakten, at arealet ved kontraktens udløb skal retableres til landbrug/skov. Udlejeren af grundarealet vil ikke her opfatte anlægget af golfbanen som en værditilvækst til sin ejendom, men snarere betragte anlægget som en potentiel udgift ved arealets tilbagegang til dets oprindelige tilstand, såfremt lejeren ikke måtte være i stand til at afholde udgiften hertil. Tilbagegang til den oprindelige tilstand vil typisk skulle ske inden for 1 år. Under forudsætning af at ejeren anvender anlægget erhvervsmæssigt eller lejer det ud på markedsvilkår, er der adgang til at foretage afskrivning på de dele af golfanlægget, der har karakter af egentlige driftsmidler eller afskrivningsberettigede bygninger m. v. Herefter ansættes alene en (forskels)værdi af den egentlige bygningsmasse som klubhus, maskinhus, restaurant m.v., hvor der anslås en lejeværdi som kapitaliseres eller der tages udgangspunkt i opførelsesomkostningerne, såfremt det ikke er muligt at anslå et realistisk markedsværdiniveau.
I bogen Dansk Golfguide, udgivet af Art-Work Administration A/S, Østbanegade 5. 3 sal, DK 2100 København Ø, findes nyttige oplysninger til brug for vurderingsarbejdet. Se endvidere C.2.4 .
Dambrug
For ferskvandsdambrug gælder Miljø- og Energiministeriets bekendtgørelse nr. 204 af 31. marts 1998 om ferskvandsdambrug. Bekendtgørelsen tager sigte på at sikre opfyldelsen af kvalitetsmålsætningen for vandløb og søer, der påvirkes af dambrugsdrift, samt på at begrænse udledningen af næringssalte til havet ved fastsættelse af krav til indretning og drift af dambrug .
Man må samtidig være opmærksom på § 37 a i vandløbsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 632 af 23. juni 2001 som ændret ved § 39 i lov nr. 145 af 25. marts 2002. Herefter kan amtsrådet, hvor opstemningsanlæg er til væsentlig skade for vandløbskvaliteten, gennemføre de nødvendige foranstaltninger, herunder regulere vandløbet, for at genskabe en tilfredsstillende natur- og miljøkvalitet. Endvidere må man være opmærksom på § 22, stk. 4, i vandforsyningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 130 af 26. februar 1999, hvoraf det fremgår, at der ved tilladelser til indvinding af overfladevand til dambrug altid skal opretholdes en vandforsyning på mindst halvdelen af medianminimumsvandføringen i vandløbet.
Vandforsyningsloven kan indvirke på et dambrugs produktionsforhold i eksempelvis tørre somre, hvor det kan blive vanskeligt for ikke at sige umuligt at opretholde produktionen.
Det skal endvidere bemærkes, at hele problemstillingen omkring vandindvinding tages op til revision senest i år 2005, hvor der skal ske en mere generel tildeling af retten til at indvinde vand. Til den tid må det formodes, at en række dambrug ikke vil opnå tilladelse til vandindvinding. Der kan på indeværende tidspunkt ikke siges noget konkret om, hvilke dambrug det kommer til at dreje sig om, men dog at dambrug der ligger tæt på et kildevælds udspring vil få vanskeligt ved at få fornyet en vandindvindingstilladelse, idet disse dambrug umiddelbart udgør den største risiko for miljøet.
Ved et dambrugs produktion forstås vægten af tilvæksten af de på dambruget årligt producerede fisk (inkl. døde fisk), medens der ved foderkvotienten forstås den mængde foder målt i kg. der medgår til produktion af et kg. fisk. Størrelsen af det årlige højest tilladelige foderforbrug fastsættes af amtsrådet ud fra den eksisterende produktion, vandløbets vandføring og dambrugets vanddækkede areal, samt dambrugenes indbyrdes beliggenhed.
Ved amtsrådets tildeling af foderforbruget er der således taget hensyn til de aktuelle forhold på det enkelte dambrug, og ønsker en dambruger herefter at øge produktionen og dermed fodertildelingen, kræver dette en miljøgodkendelse efter miljøbeskyttelseslovens kapitel 5. Såfremt det findes påkrævet for vurderingen, kan der søges oplysning hos amtskommunen om det enkelte dambrugs fodertildeling.
Et dambrugs handelsværdi/ ejendomsværdi udtrykkes bedst ud fra dets mulige produktion, hvorved forstås: vægten af tilvæksten af de på dambruget årligt producerede fisk. Et produktionsdambrugs ejendomsværdi skønnes at udgøre ca. 12.000 - 15.000 kr. pr. ton tilladt fodertildeling. I den kapitaliserede værdi af fodertildelingen/vandindvindingsretten indgår værdien af det grundareal, der kan henføres til selve dambrugsproduktionen, værdien af produktionsbygninger, værdien af vej- og sporanlæg i tilknytning til fodrings- og oprensningsarbejder, samt værdien af igangværende damme, bundfældningsbassiner og hovedstemmeværk.
For dambrug med produktion af moderfisk fastsættes foderforbruget særskilt for denne del af produktionen, og den tilladte fodertildeling målt i ton kapitaliseres med ca. 22.000 - 25.000 kr. Dette skyldes, at foderkvotienten er væsentlig mere gunstig end for sædvanlige produktionsdambrug.
Til den kapitaliserede værdi lægges værdien af boliger, hvor der tages udgangspunkt i forslagsberegningerne for parcelhuse, samt værdien af eventuelle arealer til andre formål, se C.2.4 .
B.3.1.3.3 Havne, offentlige værker og rensningsanlæg m. v.
Havnearealer
Havnearealer er undtaget fra vurdering, for så vidt de tjener havnetrafikale formål, jf. VUL § 7, stk. 1, nr. 5, se A.2.2.5 . Andre havnearealer, herunder lystbådehavne, er vurderingspligtige.
For udlejede havnearealer ansættes ejendomsværdien som for andre erhvervsmæssigt benyttede arealer, dvs. på grundlag af den oplyste lejeindtægt og en skønnet lejefaktor. Der forekommer kun få salg af havnearealer eller arealer, der umiddelbart kan sammenlignes dermed.
De kommunale havnes lejefastsættelse er ikke længere undergivet Trafikministeriets regulering. Havnenes arealleje formodes at afspejle de stedlige efterspørgselsforhold, medmindre der er indgået særligt langvarige lejemål, f. eks. med begrænsede muligheder for at justere lejen. Afspejler areallejen ikke efterspørgselsforholdene, må der ske en tilpasning af lejefaktoren. Med hensyn til driftsudgifterne bemærkes, at havnens udgifter til vedligeholdelse og belysning m. v. af gader og veje til dels må anses for at vedrøre de udlejede arealer, medens udgifterne til vedligeholdelse af selve havnen og havnebassinet kun i særlige tilfælde har indvirkning på udlejningsarealernes værdi.
Lejefaktoren fastsættes under hensyn bl. a. til beliggenhedsmæssige forhold, navnlig arealernes nærhed ved motorveje og jernbaner, og til områdets igangværende erhvervsmæssige udvikling.
Nogle kommuner opkræver kommunal ejendomsskat direkte hos havnearealernes lejere. Når areallejen ikke indeholder ejendomsskatter, må lejefaktoren fastsættes nogle points højere (2-3), end hvis lejeindtægten også skal dække denne udgift.
Hvor et udlejet havneareal er bebygget af lejeren, skal bygningerne vurderes selvstændigt efter reglerne for bygninger på fremmed grund, se B.3.5 .
Spildevandsanlæg
Spildevandsanlæg er ikke omfattet af VUL § 7, stk. 1, (undtaget fra vurdering) og skal derfor vurderes på normal måde.
Spildevandsanlæg ansættes til værdien i handel og vandel. Ejendomsvurderingen omfatter alene værkets faste anlæg, medens maskiner, inventar og lignende ikke medtages ved vurderingen.
Ved vurderingen af et spildevandsanlæg bør der som udgangspunkt anslås en markedsværdi (lejeværdi) for de enkelte (alle) bygninger, som kapitaliseres på sædvanlig måde. Da der imidlertid er tale om ikke frit omsættelige ejendomme, kan det være vanskeligt at anslå en markedsværdi. Såfremt dette er tilfældet, må der tages udgangspunkt i opførelsesomkostningerne under skyldig hensyntagen til en økonomisk og teknisk forældelse. Herefter ansættes en teknisk værdi (anslået normtal) for samtlige vurderingspligtige bygninger og bygningsbestanddele. Til denne værdi lægges grundværdien.
Der bliver ikke længere udmeldt normtal for disse som oftest få men meget specielle erhvervsbygninger, hvorfor vurderingsmyndigheden henvises til eventuelt at tage udgangspunkt i tidligere anvendte normtal, der tillempes prisniveauet. Når der alene skal anvendes normtal ved vurderingen, skyldes det, at man derved undgår en sammenblanding af to vurderingsprincipper, hvor man ved anvendelse af markedsværdiprincippet har inkluderet grundværdien i ansættelsen, medens det samme ikke er tilfældet ved brug af normtalsmetoden.
Ejes et spildevandsanlæg af en privat interessentskab, og er der sammenfald mellem ejere og brugere, og er spildevandsanlægget etableret uden for de enkelte ejeres ejendomme, skal spildevandsanlægget efter Told- og Skattestyrelsens opfattelse vurderingsmæssigt - på samme måde som grundejeres fællesarealer - ansættes til 0 kr., idet spildevandsanlæggets værdi forudsættes indeholdt i de enkelte ejeres ejendomsvurdering.
Elværker og
kraftvarmeværker
Elværker og kraftvarmeværker er ikke omfattet af VUL § 7, stk.1, (undtaget fra vurdering) og skal derfor vurderes på normal vis.
Elværker og kraftvarmeværker medtages ved ejendomsvurderingen og ansættes til værdien i handel og vandel. Ejendomsvurderingen omfatter alene værkernes faste anlæg, mens maskiner, inventar og lignende ikke medtages ved vurderingen. Da elværker og kraftvarmeværker hører til den type ejendomme der ikke kan karakteriseres som frit omsættelige, kan det være vanskeligt at finde frem til en relevant markedsværdi for selve værket, medens det samme ikke gør sig gældende for de eventuelt til værkerne knyttede administrations- og mandskabsbygninger m.v.
Ved vurderingen af elværker og kraftvarmeværker tages der principielt udgangspunkt i markedsværdiprincippet, men kun såfremt det kan anvendes fuldt ud på ejendommen; ellers tages der udgangspunkt i opførelsesomkostningerne under skyldig hensyntagen til en økonomisk og teknisk forældelse. Herefter ansættes en teknisk værdi (anslået normtal) for samtlige vurderingspligtige bygninger inkl. bygningsbestanddele. Til denne værdi lægges grundværdien.
Når man anviser enten lejeværdiprincippet eller normtalsprincippet, skyldes det, at man derved undgår en sammenblanding af to vurderingsprincipper, hvor man ved anvendelse af lejeværdiprincippet har grundværdien inkluderet i ansættelsen, medens det samme ikke er tilfældet ved brug af normtalsmetoden.
Ved vurderingen af selve værket er det alene bygninger og bygningsbestanddele inkl. sædvanligt tilbehør til den faste ejendom, der skal medtages. Sondringen, mellem hvad der skal og ikke skal medtages ved vurderingen, går på, hvad der er indlagt til brug for bygningens anvendelse til erhverv i almindelighed (tjener bygningen), som medtages ved vurderingen, hvorimod installationer indlagt til brug for en særlig erhvervsmæssig udnyttelse af bygningen (tjener erhvervet) ikke i vurderingsmæssig henseende betragtes som sædvanligt tilbehør til den faste ejendom, og derfor ikke medtages ved vurderingen.
Ejes et elværk eller et kraftvarmeværk af et privat interessentskab, og er der sammenfald mellem interessenter og forbrugere, og elværket eller kraftvarmeværket er etableret uden for de enkelte interessenters ejendomme, skal elværket og kraftvarmeværket efter Told- og Skattestyrelsens opfattelse vurderingsmæssigt - på samme måde som grundejeres fællesarealer - ansættes til 0, idet elværkets eller kraftvarmeværkets værdi forudsættes indeholdt i de enkelte interessenters ejendomsvurdering.
Vandværker
Vandværker er ikke omfattet af VUL § 7, stk. 1, (undtaget fra vurdering) og skal derfor vurderes på normal måde.
Vandværker medtages således ved ejendomsvurderingen og ansættes til værdien i handel og vandel. Ejendomsvurderingen omfatter alene værkets faste anlæg, medens maskiner, inventar og lignende ikke medtages ved vurderingen. Da vandværker hører til en ejendomstype,der ikke kan karakteriseres som frit omsættelig, kan det derfor være vanskeligt at finde frem til en relevant markedsværdi for selve vandværket, medens det samme ikke gør sig gældende for de eventuelt til vandværket knyttede administrations- og mandskabsbygninger m.v.
Ved vurderingen af et vandværk tages der principielt udgangspunkt i markedsværdiprincippet, dog kun såfremt princippet lader sig anvende fuldt ud på ejendommen. I andre tilfælde må der tages udgangspunkt i opførelsesomkostningerne under skyldig hensyntagen til en økonomisk og teknisk forældelse. Herefter ansættes en teknisk værdi (anslået normtal) for samtlige vurderingspligtige bygninger og bygningsbestanddele. Til denne værdi lægges grundværdien.
Når man anviser enten lejeværdiprincippet eller normtalsprincippet skyldes det, at man derved undgår en sammenblanding af to vurderingsprincipper, hvor man ved anvendelse af lejeværdiprincippet har grundværdien inkluderet i ansættelsen, medens det samme ikke er tilfældet ved brug af normtalsmetoden.
Hvor en vandindvindingsret hviler på en særlig tilladelse efter lov om vandforsyning m. v., henføres retten efter fast vurderingpraksis ikke til den faste ejendom og medtages derfor ikke ved vurderingen.
Hvor grundvand eller overfladevand (fra å eller sø) anvendes til brug i grundejerens husholdning, landbrug eller anden næringsdrift af mindre omfang, kræver indvindingen ikke særlig tilladelse. Værdien af vandindvindingen anses i så fald for at høre til den faste ejendom og at skulle medtages ved vurderingen.
Ejes et vandværk af et privat interessentskab, og er der sammenfald mellem interessenter og forbrugere, og vandværket er etableret uden for de enkelte interessenters ejendomme, skal vandværket efter Told- og Skattestyrelsens opfattelse vurderingsmæssigt - på samme måde som grundejeres fællesarealer - ansættes til 0, idet vandværkets værdi forudsættes indeholdt i de enkelte interessenters ejendomsvurdering.
Olieraffinaderier
Ved ansættelsen af disse specielle ejendomme er det alene bygninger og bygningsbestanddele inkl. sædvanligt tilbehør, der skal medtages ved ejendomsvurderingen. Sondringen, mellem hvad der skal og ikke skal medtages ved vurderingen, går på, hvad der er indlagt til brug for bygningens anvendelse til erhverv i almindelighed (tjener bygningen), som medtages ved vurderingen, hvorimod installationer indlagt til brug for en særlig erhvervsmæssig udnyttelse af bygningen (tjener erhvervet) ikke i vurderingsmæssig henseende betragtes som sædvanligt tilbehør til den faste ejendom, og derfor ikke medtages ved vurderingen.
Man skal endvidere være særligt opmærksom på, om der foregår en produktion i de anlæg/bygninger der findes på arealet, hvilket i bekræftende fald indebærer, at der er tale om løsøre/inventar, som derfor ikke skal medtages ved vurderingen af den faste ejendom.
Opmærksomheden skal også rettes imod, om de eksisterende tankanlæg benyttes eller ej, herunder om der er mulighed for at disse eventuelt kan benyttes til andre formål. Er dette ikke tilfældet, skal der udvises en særlig forsigtighed ved ansættelsen af disse tankanlæg, idet disse meget vel kan repræsenterer en negativ værdi, da nedrivning kan være forbundet med store omkostninger. Virksomhederne lader derfor ofte tankanlæggene henligge ubenyttede gennem længere tid.Vedrørende den praktiske fremgangsmåde ved vurderingen skal der som for øvrige specielle erhvervsejendomme finde en vurdering sted principielt ved brug af markedsværdiprincippet.
B.3.2 Særlige ejendomstyper
Nogle ejendomme adskiller sig i vurderingsmæssig henseende så meget fra det sædvanlige, at de almindeligt kendte metoder til hjælp ved ansættelse af ejendomsværdien ikke kan anvendes uden videre. Det gælder visse bygningsværker af særlig historisk eller kulturel værdi. På andre ejendomskategorier anvendes markedsværdiprincippet som hjælpemiddel ved værdiansættelsen, men med visse forbehold som følge af, at ejendommene er opført og indrettet med bestemte offentlige formål for øje.
I det følgende omtales nogle af de særlige ejendomskategoriers forhold.
Slotte
Ved slotte forstås fortrinsvis bygninger, der anvendes eller er blevet anvendt som officiel residens for medlemmer af den kongelige familie. De kongelige slotte ejes enten af staten, der stiller dem til rådighed for Kongehuset, eller af Kongehuset selv. Slotte er vurderingspligtige, men de staten tilhørende kongelige slotte og palæer med tilliggende er fritaget for kommunal grundskyld, jf. § 7, stk. 1, litra a, i den kommunale ejendomsskattelov. Fritagelsen omfatter ikke eventuel dækningsafgift efter § 23 i samme lov.
Adskillige slotte kan i det ydre sammenlignes med ældre hotelbygninger. De fleste af dem, der ikke tjener til bolig for medlemmer af Kongehuset, anvendes imidlertid til offentlige, især kulturelle formål. Et par af dem er stillet til rådighed for Forsvaret og Beredskabsstyrelsen. Mange slotte er undergivet bygningsfredning, hvilket sætter snævre grænser for udnyttelsesmulighederne.
Museer
Størstedelen af landets museer drives af det offentlige, men der er også et betydeligt antal, som drives af private fonde og stiftelser.
De bygningsmæssige rammer for landets mange museer er vidt forskellige. Særligt vanskeligt er det at vurdere større ejendomme, som er opført specielt til museumsformål, og som ikke umiddelbart kan sammenlignes med ejendomme, der er opført til andre formål. Byggeomkostningerne for større museumsbygninger har ofte været meget store i forhold til det afkast, ejendommene må formodes at kunne give. De afkastbetragtninger, som bærer vurderingen af erhvervsejendomme m. m., er derfor mindre relevante for ansættelsen af ejendomsværdien.
En del mindre museer er indrettet i afdøde kunstneres og forfatteres hjem, idet etableringen af museet helt eller delvis har haft til formål at bevare et for den pågældende og for samtiden karakteristisk miljø. Nogle af ejendommene er fredede. En alternativ anvendelse vil under alle omstændigheder være forbundet med uforholdsmæssige ombygningsomkostninger, hvilket må tages i betragtning ved ansættelsen af ejendomsværdien.
Rådhuse
Nye tidssvarende administrationsbygninger adskiller sig ikke afgørende fra almindelige private kontorbygninger. De nye administrationsbygninger må derfor vurderes på linie med sådanne bygninger.
Rådhuse i ældre byggestil vurderes under hensyn til, at en alternativ anvendelse vil være forbundet med betydelige ombygningsomkostninger.
Nogle kommuner har i løbet af sidste århundrede opført meget veludstyrede og præsentable rådhuse, som fortsat er i brug. Ved ansættelsen af disse rådhuses ejendomsværdi må der tages udgangspunkt i den lejeværdi, bygningerne med tilhørende grunde ville have, hvis de i stedet fandt anvendelse som erhvervsejendomme, f. eks. som domicil for større erhvervsvirksomheder.
Rets- og
politibygninger
Der sker fortsat en sammenlægning af rets- og politikredse, og mange ibrugværende og tiloversblevne ældre rets- og politibygninger må i dag anses for utidssvarende. Nyere rets- og politibygninger har større lighed med almindelige private kontorbygninger.
Der gør sig imidlertid det specielle forhold gældende for rets- og politibygningerne, at indretningen skal tage nogle sikkerhedsmæssige hensyn, som rækker videre end dem, indretningen af andre offentlige bygninger kræver.
De fleste politibygninger er forsynet med detentionslokaler. Nogle rets- og politibygninger er bygget sammen med et arresthus. Ved ansættelsen af ejendomsværdien må det tages i betragtning, at sådanne lokaliteter ikke uden videre kan anvendes til alternative formål.
Sygehuse og plejehjem
Sygehuse er stærkt specialiserede ejendomme, der for størstedelens vedkommende er opført og drives af det offentlige. Ved skønnet over ejendommenes markedsværdi tages der som oftest udgangspunkt i den leje, der betales for moderne kontorlokaler i det pågældende område.
Ved valget af lejefaktor henses der bl. a. til, at sygehuse som regel er godt vedligeholdt, men med et stort spildareal ved anvendelse til andre formål (brede gange og højt til lofter). Derimod kan sygehusenes opførelsesomkostninger kun tillægges begrænset betydning, idet det er vanskeligt at drage en skillelinie mellem de omkostninger, der vedrører den faste ejendom i vurderingsmæssig forstand, og dem, der angår sygehusenes mange installationer.
Plejehjem er indrettet i bygninger af meget forskellig standard. Nyere plejehjem er ofte indrettet som særlige afsnit i bygningskomplekser med beskyttede boliger for ældre og handicappede. For fastsættelsen af plejehjemmenes markedsværdi kan huslejeniveauet i boliger af tilsvarende kvalitet være vejledende.
B.3.3 Ejendomme med landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage
For ejendomme, der helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, ansættes ejendomsværdien efter bestemmelserne i VUL §§ 9-12 sammenholdt med VUL § 6. Ved ejendomsværdien forstås således værdien af den faste ejendom i dens helhed, idet sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen, se A.4.2 . Derimod medtages ikke besætning, inventar, maskiner og andet driftsmateriel. Værdien af mælkekvoter medtages heller ikke ved ansættelsen.
Vejledende ved vurderingen af landbrugsejendomme er - som ved vurdering af andre ejendomme - oplysningerne om salgspriser opnået ved handler med tilsvarende ejendomme i den pågældende egn. En række forhold ved landbrugsejendomme gør det imidlertid vanskeligt at drage umiddelbare slutninger fra de indberettede salgspriser til det niveau, som ejendomsværdierne efter de foran anførte bestemmelser bør være udtryk for.
Hvor besætning, inventar og maskiner, beholdninger eller andet løsøre følger med i handlen, som det er sædvanligt ved salg af landbrugsejendomme, kan den af parterne foretagne fordeling af købesummen mellem løsøret og den faste ejendom være upræcis i salgsstatistisk øjemed.
Et særligt forhold ved landbrugsejendomme er svingningerne i driftstilstanden i årets løb. Disse svingninger afspejler sig i de salgspriser, der opnås for ejendommene på forskellige årstider. Som en grov regel antages det, at priserne i månederne marts og september nogenlunde svarer til årets gennemsnit. I løbet af foråret og først på sommeren ligger priserne noget over gennemsnittet, bl. a. fordi afgrøder på roden normalt indgår i prisen på en landbrugsejendom.
Årets
middeltilstand
Hvor en ejendoms driftstilstand efter ejendommens karakter svinger i årets løb, som det er tilfældet for landbrugsejendomme, skal ejendommens værdi ansættes i årets middeltilstand, jf. VUL § 12. Svingningerne i driftstilstanden må ikke forveksles med ejendommens almindelige driftstilstand, der bl. a. beror på forhold som vekseldrift af jorden, vedligeholdelse af bygningerne m. v.
Når bortses fra den modifikation, der følger af bestemmelsen i VUL § 12, er det landbrugsejendommens tilstand på vurderingstidspunktet, der skal lægges til grund ved ansættelsen, se A.3 .
Efter mangeårig praksis beregnes ejendomsværdien for flertallet af landbrugsejendomme som summen af
Stuehusets bygningsværdi (stuehusforskelsværdien)
Øvrige beboelsers bygningsværdi
Ejendommens ansatte grundværdi (inklusive værdien af ikke landbrugsmæssigt benyttede og vurderede arealer)
"Tillægsparcelværdien" bestemt som et tillæg til værdien af de landbrugsmæssigt benyttede og vurderede arealer
Hvor driftsbygningernes tekniske værdi overstiger tillægsparcelværdien, indgår den tekniske bygningsværdi i opgørelsen i stedet for jordens forskelsværdi (tillægsparcelværdien).
Denne praksis er fra 2001 vurderingen blevet tilføjet en variant, hvorefter tillægsparcelværdien og driftsbygningernes tekniske værdi kombineres, eventuelt med modificeret vægt. Også denne beregningsmetode tjener til at afstemme ejendomsværdien med den reelle handelsværdi, jf. nedenfor.
For ubebyggede landbrugslodder ansættes ejendomsværdien som summen af ejendommens grundværdi og tillægsparcelværdien, der tilsammen skal svare til handelsværdien.
Stuehus-
forskelsværdi
Stuehusets bygningsværdi beregnes i praksis omtrent som bygningsværdien for et enfamiliehus, dvs. som et multiplum af stuehusets vægtede etageareal og et normtal, der udtrykker vurderingsniveauet. Normtallene er generelt noget lavere end normtallene for enfamiliehuse, bl. a. under hensyn til at stuehuse ikke kan afhændes selvstændigt og til de ulemper, der er forbundet med at have sin bolig i umiddelbar forbindelse med de landbrugsmæssige driftsbygninger.
Omfatter en landbrugsejendom andre boliger end stuehuset såsom aftægtsboliger, medhjælperboliger og lejeboliger, beregnes der tillige en selvstændig bygningsværdi for hver bolig. Tjener en sådan bolig andre formål end landbrugsmæssige, idet den f. eks. udlejes til andre end personer, som er beskæftiget på landbrugsejendommen, skal det areal, der skønnes at høre til boligen, vurderes med udgangspunkt i grundværdiniveauet for tilsvarende parcelhuse. Efter fast praksis anses en aftægtsbolig i denne forbindelse for at tjene et landbrugsmæssigt formål.
Tillægsparcel-
værdi
For landbrugsejendomme og ejendomme, som efter VUL § 33, stk. 1, sidestilles hermed, skal den landbrugsmæssigt benyttede jord ansættes efter den såkaldte bondegårdsregel i VUL § 14, stk. 1-3, se C.2.4 . Ejendomsværdien skal imidlertid være udtryk for værdien i handel og vandel. I det omfang bondegårdsreglen fører til, at den landbrugsmæssigt benyttede jord ansættes til en grundværdi, der er lavere end handelsværdien, hvilket er den praktiske hovedregel, repræsenterer jorden en forskelsværdi, der må indgå i ejendomsværdien. Jordens forskelsværdi kaldes tillægsparcelværdien.
Tillæggets størrelse varierer betydeligt fra egn til egn, afhængigt bl. a. af jordbrugsstrukturen og efterspørgslen efter jord. Tillægsparcelværdiprocenten har generelt været stigende, fra 100-150 pct. ved 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986 til 200-400 pct. ved vurderingen pr. 1. januar 2002.
Driftsbygningernes
tekniske værdi
En af forudsætningerne for den beregningsmetode, hvor jordens forskelsværdi (tillægsparcelværdien) anvendes til at afstemme ejendomsværdien, er, at landbrugsejendommes driftsbygninger spiller en underordnet rolle for disse ejendommes handelsværdi, se Skat 1989.4.345. Da denne forudsætning ikke altid holder stik, må der udøves et selvstændigt skøn over værdien af driftsbygningerne. Til støtte for vurderingsmyndigheden ved udøvelsen af dette skøn beregnede Told- og Skattestyrelsen ved 20. almindelige vurdering pr. 1. januar 1996 vejledende normtal for staldbygninger, lader og maskinhuse m.v. Vurderingsmyndigheden kan anvende disse normtal efter fremskrivninger under hensyn til prisudviklingen.
På grund af den specielle regel (bondegårdsreglen) for grundværdiansættelsen for landbrugsejendomme er de ha-priser, som Ligningsrådet har fastsat, se afsnit C.2.4 , ikke udtryk for landbrugsjordens handelsværdi. For hovedparten af de øvrige ejendomstyper gælder, at forskellen mellem ejendomsværdi og grundværdi (forskelsværdien) er udtryk for bygningernes værdi, medens dette ikke gælder ubetinget for landbrugsejendomme.
For at opfylde vurderingslovens bestemmelser om, at ejendomsværdien skal svare til handelsværdien, anvendes tillægsparcelværdiprincippet, hvor der gives et tillæg til den landbrugsmæssige grundværdi for at "nå op til" jordens handelsværdi. Dette tillæg udgør ofte 150-400 pct., afhængig af prisniveauet i det pågældende område af landet. Tillægsparcelværdiprincippet er alene en praktisk beregningsmetode, for at finde frem til en korrekt handelsværdi ved ejendomsværdiansættelsen (mindsteejendomsværdien).
Tillægsparcelværdiprocenten er ikke en konstant størrelse, der gælder for alle ejendomme i et givet område. Størrelsen, der er individuel fra egn til egn og fra ejendom til ejendom, er afhængig af behovet for suppleringsjord og efterspørgsel efter jord i almindelighed i området. Driftsbygningerne ansættes til den værdi de skønnes at indgå med på den givne ejendom, bl.a. med baggrund i de erfaringer, man har fra konstaterede salg.
Der er to måder at beregne ejendomsværdien på. På den ene sker der en skarp afgrænsning af, om det er jordens værdi (inkl. tillægsparcelværdi) eller driftsbygningerne, der er afgørende for ejendommens handelsværdi. Udgangspunktet er her, at det er jordens værdi, der er afgørende, og først når driftsbygningerne på en given ejendom har en værdi, der overstiger tillægget til grundværdien, påvirker driftsbygningerne ejendomsværdien, jf. nedenstående 2 eksempler
Tillægsparcelværdi
Landbrugsmæssig grundværdi 40 ha á 20.000 kr
800.000 kr
Stuehusets bygningsværdi
400.000 kr
Driftsbygningernes tekniske værdi = 250.000 kr
Tillægsparcelværdi 250 pct. af 800.000 kr
2.000.000 kr
Ejendomsværdi
3.200.000 kr
Stuehusets ejendomsværdi
Bygningsværdi
400.000 kr
Boligmoment
60.000 kr
Stuehusets ejendomsværdi
460.000 kr
Stuehusets grundværdi 0,2 ha á 20.000 kr
4.000 kr
Driftsbygningernes tekniske værdi
Landbrugsmæssig grundværdi 40 ha á 20.000 kr
800.000 kr
Stuehusets bygningsværdi
400.000 kr
Driftsbygningernes tekniske værdi
4.000.000 kr
Tillægsparcelværdi 250 pct. af 800.000 kr = 2.000.000 kr
;
Ejendomsværdi
5.200.000 kr
Stuehusets ejendomsværdi
Bygningsværdi
400.000 kr
Boligmoment
60.000 kr
Stuehusets ejendomsværdi
460.000 kr
Stuehusets grundværdi 0,2 ha á 20.000 kr
4.000 kr
Tillægsparcelværdiprocenten sættes ved denne metode, således at jorden tillægges en værdi, der fuldt ud svarer til handelsværdien, hvis den blev solgt i fri handel uden tilhørende bygninger.
Den anden måde (kombineret metode) er at lade både et tillæg til grundværdi og en værdi af driftsbygninger indgå i ejendomsværdien. Herved sker der en tilnærmelse til de fordelinger, der kan konstateres i konkrete skøder, og vurderingsmeddelelsen bliver lettere at forstå for ejerne, jf. nedenstående eksempel
Kombineret metode
Landbrugsmæssig grundværdi 40 ha á 20.000 kr
800.000 kr
Stuehusets bygningsværdi
400.000 kr
Driftsbygningernes tekniske værdi
2.000.000 kr
Tillægsparcelværdi 150 pct. af 800.000 kr
1.200.000 kr
Ejendomsværdi
4.400.000 kr
Stuehusets ejendomsværdi
Bygningsværdi
400.000 kr
Boligmoment
60.000 kr
Stuehusets ejendomsværdi
460.000 kr
Stuehusets grundværdi 0,2 ha á 20.000 kr
4.000 kr
Man må ved valg af metode individuelt tilpasse såvel tillægsparcelværdiprocent som værdi af driftsbygninger, således at ejendomsværdien kommer til at svare til ejendommens handelsværdi og altså ikke bliver afhængig af beregningsmetode.
Prisdannelsen for landbrugsejendomme medfører, at man ved vurderingen med rimelighed kan inddele ejendommene i 2 grupper
under 30 ha, hvor der ved erhvervelse ikke er krav om landbrugsmæssig uddannelse, men alene bopælskrav.
over 30 ha, hvor der generelt er krav om landbrugsmæssig uddannelse ved erhvervelse.
Begge grupper kan endvidere opdeles i planteavlsejendomme og ejendomme med animalsk produktion.
Vurderingsmyndighederne kan med fordel foretage sammenligninger indenfor disse grupper for at sikre sig, at der er anvendt et ensartet vurderingsniveau.
På større landbrugsejendomme kan f. eks. jagten begrunde et individuelt tillæg til ejendomsværdien.
Ved ændring af afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven i 1999 blev der indført regler om, at parterne i en handel selv skal aftale købesummens fordeling på grund, bygninger, stuehus, mælkekvoter m.v., jf. LV E.C.1.2.2.1 og E.J.2.1.4 .
Differencebeløb
For landbrugsejendomme ansættes grundværdien således, at der ses bort fra den eventuelle højere værdi, der måtte følge af forventninger om ejendommens overgang til anden zonestatus, jf. VUL § 14, stk. 5.
Hvor vurderingsmyndigheden skønner, at der er udsigt til, at landzonejord tilhørende en landbrugsejendom inddrages under byzone eller sommerhusområde kort tid efter vurderingstidspunktet, skal der angives et særligt differencebeløb, jf. VUL § 14, stk. 6. Differencebeløbet udgør forskellen mellem grundværdien, som den ville blive ansat, hvis det skulle ske efter handelsværdien, jf. VUL § 16, og grundværdien, som den faktisk er blevet ansat efter VUL § 14, stk. 1-5. Da inddragelse af en landbrugsejendom under byzone eller sommerhusområde vil udløse frigørelsesafgift, skal differencebeløbet angives under hensyn til afgiftsbyrden. Det betyder i praksis, at kun ca. 50 pct. af "forventningsværdien" medtages i beløbet.
Differencebeløbet indgår i ejendomsværdien, men ikke i grundværdien. Hvor der angives et differencebeløb, skal det pågældende jordstykke ikke samtidig tillægges tillægsparcelværdi.
Landbrugsmæssig
benyttelse
I forbindelse med vurderingen træffer vurderingsmyndigheden bestemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres, jf. VUL § 33, stk. 1.
Som grundlag for vurderingsmyndighedens stillingtagen til, om en ejendom skal anses for landbrugsmæssigt benyttet, henses der bl. a. til stuehusets karakter og værdimæssige dominans i forhold til den samlede ejendom, størrelsen af ejendommens jordtilliggende og driftsbygningernes landbrugsmæssige benyttelse. Hvor ejendommens arealtilliggende er mindre end 5½ ha, eller den landbrugsmæssige udnyttelse af ejendommen er helt underordnet i forhold til beboelsen, må ejendommen forventes henført til beboelse og ikke til landbrugsmæssig benyttelse. Omvendt vil ejendomme med jordtilliggender på mere end 5½ ha, som drives landbrugsmæssigt, normalt skulle henføres til landbrugsmæssig benyttelse, se TfS. 2000, 707.
Stuehus-
fordeling
I henhold til VUL § 33, stk. 4, foretages der stuehusfordeling i forbindelse med vurdering af landbrug, gartneri, planteskole og frugtplantage, dvs. for ejendomme der er omfattet af VUL § 33, stk. 1.
Der skal således foretages stuehusfordeling for ejendomme, der benyttes helt eller delvist til landbrug m. v., uanset om ejer bebor ejendommen.
Til stuehuset henføres bygninger eller dele af bygninger (f. eks. en selvstændig lejlighed), der anvendes til eller er bestemt til beboelse for ejer. En selvstændig lejlighed forudsætter eget køkken (med afløb og fast kogeinstallation) og tilhørende toiletforhold.
Såfremt der findes flere boliger (lejligheder) på en landbrugsejendom og der er flere ejere, foretages der stuehusfordeling for hver bolig (lejlighed), der bebos af en af ejerne.
I tilfælde hvor ingen ejer bebor en landbrugsejendoms bolig(er), foretages der stuehusfordeling for den bolig der naturligt anses for bestemt til beboelse for ejer - også selv om den pågældende bolig er udlejet. Det bemærkes at udleje i øvrigt, samt aftægtsboliger, funktionær- og arbejderboliger falder uden for ejerboligbegrebet.
Ved stuehusvurderingen skønnes over, hvor stor en del af ejendomsværdien, der kan henføres til stuehuset.
Ved fordeling af ejendomsværdien medtages alle værdielementer, som kan henføres til stuehuset som ejerbolig, herunder også værdi af boligmomentet.
Ved landbrugsejendomme fremgår det ikke entydigt af Bygnings- og boligregistret, hvilke udhusarealer, der kan henføres til beboelsen.
Kun i sjældne tilfælde, hvor garager, vaskerum mv. i udhusarealer tilfører ejendommen en ekstra høj boligværdi, påvirkes stuehusfordelingen heraf. Et evt. tillæg til bygningsværdien fastsættes skønsmæssigt.
Ved stuehusfordelingen tages der ikke hensyn til, om en del af stuehuset anvendes til andet end beboelse. Stuehusfordeling kan således ikke ske efter reglerne om blandede privat og erhvervsmæssigt benyttede ejendomme, jf. VUL § 33, stk. 5. De indkomstlignende myndigheder må her skønne over, hvor stor en del af stuehuset, der kan henføres til henholdsvis beboelse og erhvervsmæssig benyttelse.
For stuehuse i landzone ansættes disses grund og have til landbrugsmæssig grundværdi, dvs. til samme ha-pris som for den landbrugsjord, hvor de ligger. Stuehusgrundværdien er dermed ikke udtryk for den reelle grundværdi, se nedenfor om det såkaldte boligmoment.
Såfremt et stuehus ligger i byzone, ansættes dets grundværdi efter VUL § 16.
Der findes ingen salgsstatistiske oplysninger for de dele af en landbrugsejendom, hvorpå ejendommens beboelse ligger.
Bygningsværdien beregnes på grundlag af parcelhusmodellen, som vurderingsmyndigheden eventuelt korrigerer under hensyntagen til omfanget af de ulemper, der er forbundet med at have sin beboelse i umiddelbar forbindelse med de landbrugsmæssige driftsbygninger og på grund af den almindelige usikkerhed i øvrigt.
Boligmomentet
For at nå frem til stuehusets ejendomsværdi skal bygningsværdien tillægges boliggrundværdien, også kaldet boligmomentet. Som omtalt i kap. C indeholder Ligningsrådets vedtagne ha-priser det boligmoment , der er knyttet til en landbrugsejendom af gennemsnitlig størrelse uden særlig beliggenhedsværdi. Der er altså tale om en værdi, som skal henføres til stuehusets ejendomsværdi, og den skal svare nogenlunde til grundværdien for de omkringliggende parcelhuse. Da ha-prisen efter lovens bestemmelser fastsættes på grundlag af den middelstore ejendom - det vil sige 30 - 35 ha - og grundværdien for parcelhuse i landbrugsområder typisk udgør ca. 50.000 kr. til ca. 100.000 kr., betyder det, at der er medregnet et boligmoment i ha-priserne på ca. 1500 kr. til ca. 3000 kr. afhængig af, hvor i landet man befinder sig.
De af Ligningsrådet fastlagte ha-priser, der indeholder såvel den bonitetsbestemte værdi som værdi af boligmomentet, anvendes for såvel store som små landbrugsejendomme. Det medfører, at den ansatte grundværdi indeholder "for lidt" boligmoment for den lille ejendom og "for meget" boligmoment for den store ejendom, hvilket må reguleres i ejendomsværdiansættelsen. Der må således tillægges de mindre ejendomme et "manglende boligmoment" i ejendomsværdien, således at boligmomentet svarer til gennemsnitsejendommen.
På grund af de i øvrigt forekommende værdielementer vil regulering for manglende boligmoment være klart påviselig ved vurdering af små landbrugsejendomme, hvorimod de normalt væsentlig større værdielementer i øvrigt på større landbrugsejendomme vil medføre, at regulering for "for meget" boligmoment vil falde indenfor den almindelige skønsusikkerhed. Normalt øges antallet af beboelser relativt parallelt med arealet, men der kan forekomme meget store landbrugsejendomme, som af en eller anden grund kun har en enkelt eller ganske få boliger. I så fald kan regulering af "for meget" boligmoment i forskelsværdien overstige skønsusikkerheden.
Det er imidlertid Told- og Skattestyrelsens opfattelse, at problemerne omkring boligmoment som en standardiseret andel af ha-priserne primært er knyttet til vurdering af små landbrugsejendomme.
Ekstra
boligmoment
Til ejendomme med en særlig naturskøn beliggenhed eller beliggende tæt ved større byer kan der være knyttet et ekstra boligmoment ud over det, der allerede er indregnet i ha-priserne. Dette ekstra boligmoment må i disse tilfælde tages i betragtning ved såvel ejendomsværdiberegningen som ved stuehusansættelsen.
Boligmomentet (incl. eventuelt ekstra boligmoment) for den middelstore ejendom på ca. 30 ha skal altid indgå i stuehusets ejendomsværdi.
Forholdene vedrørende boligmomentet og ekstra boligmoment er vist i følgende beregningseksempler
Landbrugsmæssige grundværdi: 20.000 kr. pr. ha, heraf udgør boligmomentet 3.000 kr. pr. ha, svarende til et samlet boligmoment på 90.000 kr. (beregnet med udgangspunkt i en middelstor landbrugsejendom på 30 ha, d.v.s. 30 ha á 3.000 kr.).
A: Ejendom på 10 ha.
Grundværdi 10 ha á 20.000 =
200.000 kr.
Tillægsparcelværdi/Driftsbygninger
500.000 kr.
Stuehusets bygningsværdi
400.000 kr.
Manglende boligmoment 20 ha á 3.000 kr =
60.000 kr.
Ejendomsværdi
1.160.000 kr.
Stuehusets ejendomsværdi
Stuehusets bygningsværdi
400.000 kr.
Boligmoment 30 ha á 3.000 =
90.000 kr.
490.000 kr.
Stuehusets grundværdi 2.000 m² á 2 kr. =
4.000 kr.
Da ejendommen kun er på 10 ha "mangler" der 60.000 kr., som skal indgå såvel i ejendomsværdi som stuehusets ejendomsværdi.
B: Ejendom på 30 ha.
Grundværdi 30 ha á 20.000 = .
600.000 kr.
Tillægsparcelværdi/Driftsbygninger
900.000 kr.
Stuehusets bygningsværdi
400.000 kr.
Ejendomsværdi
1.900.000 kr.
Stuehusets ejendomsværdi
Stuehusets bygningsværdi
400.000 kr.
Boligmoment 30 ha á 3.000 kr.=
90.000 kr.
490.000 kr.
Stuehusets grundværdi 2.000 m² á 2 kr. =
4.000 kr.
Da ejendommen svarer til middelstørrelsen, er der via grundværdien indregnet et korrekt boligmoment (30 ha á 3.000 kr. = 90.000 kr.), hvorfor der ikke skal ske nogen regulering i ejendomsværdien.
C: Ejendom på 60 ha.
Grundværdi 60 ha á 20.000=
1.200.000 kr.
Tillægsparcelværdi/Driftsbygninger
1.800.000 kr.
Stuehusets bygningsværdi
400.000 kr.
Ejendomsværdi
3.400.000 kr.
Stuehusets ejendomsværdi
Stuehusets bygningsværdi
400.000 kr.
Boligmoment 30 ha á 3.000 kr. =
90.000 kr.
490.000 kr.
Stuehusets grundværdi 2.000 m² á 2 kr. =
4.000 kr.
Da ejendommen overstiger middelstørrelsen, er der indregnet 90.000 kr. "for meget" boligmoment i ejendomsværdien, som eventuelt kunne reguleres i ejendomsværdien, såfremt der ikke findes andre boliger på ejendommen.
Såfremt ovennævnte ejendomme havde haft en særlig bynær og/eller naturskøn beliggenhed, hvis værdi skønsmæssigt kunne anslås til f.eks. 100.000 kr. skulle der i eksempel A og B indgå værdi af ekstra boligmoment på 100.000 kr. i såvel ejendomsværdi som stuehusets ejendomsværdi udover de allerede indregnede 90.000 kr.
Gartnerier og
planteskoler
For gartnerier og planteskoler skal den forskelsværdi, som jordens relativt intensive anvendelse kan betinge, medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien. Gartneriprodukter og planteskoleplanter på roden medtages ifølge praksis ikke under ejendomsværdien. Dette er bl. a. begrundet i gartneriprodukters og planteskoleplanters korte omløbstid.
Frugt-
plantager
Ejendomsværdien skal være et udtryk for værdien i handel og vandel af ejendommen med den derpå værende beplantning af frugttræer og frugtbuske.
Beplantningen medtages under ansættelsen, selv om den endnu ikke er så gammel, at den giver udbytte.
Ved 2002-vurderingen blev der taget udgangspunkt i følgende værdier pr. ha. bevokset areal.
Kernefrugt (æbler og pærer)
Aldersklasse år
Under 2.000 træer/ha kr./ha
Over 2.000 træer/ha kr./ha
0 - 3
30.000
60.000
4 - 8
40.000
85.000
9 - 12
30.000
60.000
over12
15.000
15.000
Frugttræernes værdi vil som regel være jævnt stigende i aldersklasserne mellem nyplantning og 8 års alderen, hvor træerne når deres fulde værdi.
Buskfrugt (solbær, ribs, stikkelsbær og hindbær)
Aldersklasse år
kr./ha.
0 - 3
18.000
4 - 8
30.000
over 8
10.000
Stenfrugt (surkirsebær, sødkirsebær og blommer)
Aldersklasse år
kr./ha
0 - 5
20.000
6 - 15
35.000
over 15
10.000
De anførte tal kan kun betragtes som vejledende, og der må i det enkelte tilfælde skønnes over beplantningens værdi under hensyn til sorter, plantagens tilstand og andre særlige forhold, herunder jordbundsforhold og navnlig klimaforhold, samt til om der er fornøden læplantning og indhegning. Det er endvidere en forudsætning for ansættelsen af maksimumværdierne, at plantagens sundhedstilstand og vækst er god.
Værdien af vandingsanlæg skal medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien.
B.3.4 Skovejendomme
For skovbrugsejendomme ansættes ejendomsværdien efter bestemmelserne i VUL §§ 9-12 sammenholdt med VUL § 6. Ved ejendomsværdien forstås således værdien af den faste ejendom i dens helhed, idet sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen, se A.4.2 .
I forbindelse med vurderingen træffer vurderingsmyndigheden bestemmelse om, hvorvidt en ejendom overvejende må anses for benyttet til skov eller plantage. Afgrænsningen mellem skovbrugsejendomme og landbrugsejendomme er ikke nærmere fastlagt, men i praksis henføres ejendomme, der både omfatter landbrug og skov, til landbrugsmæssig benyttelse, medmindre landbruget er af uvæsentligt omfang.
Vejledende ved vurderingen af skovbrugsejendomme er - som ved vurderingen af andre ejendomme - oplysningerne om salgspriser opnået ved handler med tilsvarende ejendomme i den pågældende egn. Antallet af salg af skovbrugsejendomme er imidlertid for lille til, at de kan danne tilstrækkeligt statistisk grundlag for fastlæggelsen af et retvisende vurderingsniveau. En skovbrugsejendoms ejendomsværdi må derfor ansættes efter et konkret skøn over handelsværdien.
Som handelsværdi anses det beløb, som ejeren antages at kunne få for skoven, hvis den sælges til en benyttelse, der efter skovens beskaffenhed og udnyttelsesmuligheder må anses for den økonomisk mest hensigtsmæssige. Ved bedømmelsen af udnyttelsesmulighederne spiller det en væsentlig rolle, om skoven er undergivet fredskovpligt, se A.5.2 .
Under skovbrugsejendommes ejendomsværdi medtages
selve skoven (bevoksede arealer)
ubevoksede arealer
arealer, der anvendes landbrugsmæssigt
boliger, herunder tjenestesteder
særlige indtægtskilder og andre værdier
Til skoven henregnes hele det bevoksede areal, herunder de til skovdriften hørende hegn, veje, brandlinier og grøfter. Den bestående vedmasse medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien.
Handelsværdien af en skov er meget afhængig af bevoksningens alder, idet en bevoksning tæt på den hugstmodne alder repræsenterer en større værdi end en yngre bevoksning. Handelsværdien er endvidere meget afhængig af træarternes sammensætning. For yngre plantagers vedkommende bør der udvises særlig forsigtighed ved skønnet over udviklingsmulighederne.
Skovskemaer
Til brug ved vurderingen af skovbrugsejendomme vil der hvert fjerde år blive udsendt såkaldte skovskemaer til ejerne af disse ejendomme, næste gang pr. 1. oktober 2006. De af ejerne afgivne oplysninger har i almindelighed været lagt til grund ved ansættelsen af ejendomsværdien og fastsættelsen af "normalværdien". Normalværdien danner udgangspunkt for ansættelsen af grundværdien, jf. VUL § 15, se C.2.5 . Der er udsendt skovskemaer til ejere af skovejendomme på mere end 25 ha forud for vurderingen pr. 1. januar 2002.
Skovtabeller
Som hjælpemiddel ved ansættelsen af ejendomsværdien anvender vurderingsmyndigheden nogle af Told- og Skattestyrelsen udarbejdede tabeller over forskellige træarters værdi pr. ha, varierende efter alder og bonitet. Tabellerne er baseret på undersøgelser af kapitalværdien af det forventede nettoudbytte af et bredt udsnit af skovbrugsejendomme. Tabelværdierne forudsætter normal driftstilstand på ejendommene, herunder almindelig bevoksningstæthed og sædvanlig, god vedligeholdelse. Værdierne indbefatter værdien af jagt i sædvanligt omfang. Til værdien af en nyplantning må lægges værdien af eventuelle overstandere, jf. nedenfor.
Da udgifterne til at plante ny skov er store, er det i de senere år blevet almindeligt at foretage en såkaldt selvforyngelse af skoven. Det foregår ved, at der ryddes et areal bortset fra enkelte større løvtræer, som kan tjene som frøkilde og som "ammetræer" for de selvsåede planter. De tilbageværende træer kaldes overstandere.
Værnskov
For skovarealer, hvor ejeren efter Skov- og Naturstyrelsens bestemmelse er afskåret fra at udnytte skoven forstmæssigt (urørt skov eller værnskov), kan der være grundlag for at give et nedslag i den beregnede ejendomsværdi. Der kan derimod ikke gives nedslag i ejendomsværdien, fordi ejeren af dyrkningsmæssige årsager bevarer visse bevoksninger ud over modningsalderen eller anvender mindre ydedygtige træarter som værn mod stormfald. Sådanne foranstaltninger må anses som led i den normale skovdrift.
Væsentlige skader på skoven som følge af f. eks. stormfald, svamp eller barkbilleangreb, vil kunne betinge nedslag i ejendomsværdien. Overstiger udgifterne til renholdelse og vedligeholdelse, hvad der er sædvanligt, fordi skoven har et særlig stort publikumsbesøg, må de ekstra udgifter kapitaliseres og fradrages i skovens ejendomsværdi.
Tillæg og fradrag
Der skal ved ansættelsen af en skovejendoms ejendomsværdi tages hensyn til følgende individuelle forhold
Bevoksningsintensiteten
Skovens generelle vedligeholdelse og sundhedstilstand, herunder veje og grøftning
Overstandere
Publikumsgener
Særlig god jagt
Pyntegrønt (klippegrønt og juletræer m.m.)
Herlighedsværdi
Ubevoksede
arealer
For de til ejendommene hørende ubevoksede arealer må værdien udfindes som for andre tilsvarende ejendomme. Er de ubevoksede arealer undergivet fredskovpligt, må der tages hensyn hertil, jf. ovenfor.
Knytter der sig landbrugsarealer til en skovbrugsejendom (uden at ejendommen som sådan er blevet henført til landbrugsmæssig benyttelse, jf. nedenfor), medtages disse arealer i ejendomsværdien til handelsværdien.
Boliger
Boliger på en skovbrugsejendom, herunder tjenestesteder , dvs. boliger for det ved skovdriften beskæftigede personale, må vurderes under hensyn til anvendelsesmulighederne. Er boligen beliggende på et fredskovpligtigt areal, må der tages hensyn hertil. Selv om boligen ikke ligger i fredskov, vil planlovgivningen som regel være til hinder for, at den kan omsættes selvstændigt. Boliger, der udlejes til andre end de ved skovdriften beskæftigede, vurderes under hensyn til deres fremtidige afkast.
I ejendomsværdien indgår foruden boligens bygningsværdi værdien af grunden beregnet på grundlag af en af vurderingsmyndigheden fastsat kvadratmeterpris. Som vejledende regel henføres der 800 m2 grund til hver bolig.
Ejerboligfordeling
For skovbrugsejendomme foretages der i forbindelse med vurderingen fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom, jf. VUL § 33, stk. 7. Der foretages kun ejerboligfordeling, hvis ejeren faktisk bor på ejendommen. Der skal dog også foretages boligfordeling i tilfælde, hvor en bolig på ejendommen stilles til rådighed for en nærmere bestemt personkreds, jf. LL § 16, stk. 9, og § 16 A, stk. 10.
I forbindelse med vurderingen fastsætter vurderingsmyndigheden ejerboligens ejendomsværdi. I ejendomsværdien indgår foruden boligens bygningsværdi værdien af det grundareal, som skønnes at høre til boligen. Ejerboligen formodes at repræsentere en værdi svarende til, hvad et tilsvarende parcelhus i det åbne land ansættes til. Der gives eventuelt et skønsmæssigt nedslag under hensyn til boligens konkrete placering. Der foretages ingen fordeling af grundværdien.
Særlige
indtægtskilder
Særlige indtægtskilder kan hidrøre fra plantninger af pyntegrønt og juletræer, hvis omdriftsalder er særlig kort. Tillægget til ejendomsværdien for disse plantninger beregnes i praksis på grundlag af ejernes oplysninger om omsætningen med de pågældende produkter. Afkastet anses at udgøre 25 pct. af omsætningen og kapitaliseres under hensyn til den aktuelle rentefod og afsætningsudsigterne.
Indtægtskilder, der hidrører fra betaling for campering m. m. og fra traktørsteder etc., knytter sig hovedsagelig til grundværdien.
I det omfang, der er knyttet særligt store jagtindtægter til skovbrugsejendommen, må der gives et individuelt tillæg til ejendomsværdien. Se endvidere C.2.5 .
B.3.5 Bygninger på fremmed grund
Ejes bygningerne på en ejendom af en anden end grundens ejer, og der således foreligger to selvstændige ejendomme, vurderes bygningerne for sig og grunden for sig, jf. VUL § 11, første led. Ved ansættelsen af ejendomsværdien tages der for begge ejendommes vedkommende hensyn til kontraktsforholdet mellem parterne, dvs. grundejeren og ejeren af bygningerne, jf. VUL § 11, sidste led.
For ansættelsen af bygningernes ejendomsværdi betyder bestemmelsen, at vurderingsmyndighederne skal skønne over, hvad en fornuftig køber ville give for dem, såfremt køberen skulle indtræde i det bestående kontraktsforhold med grundejeren. Det er med andre ord de konkret aftalte vilkår, der skal tages i betragtning ved vurderingen i henhold til VUL § 11, i modsætning til reglen i VUL § 10, stk. 3, der opererer med sædvanlige udlejningsforhold.
Der skal således aktuelt tages hensyn til lejemålets varighed, grundlejens størrelse, eventuelle begrænsninger i bygningernes anvendelsesmuligheder og en eventuel forpligtelse til at fjerne bygningerne ved lejemålets ophør. Har grundejeren ret til at forlange grunden ryddet ved lejemålets ophør, og må det forventes, at denne ret vil blive håndhævet, påvirker dette forhold bygningernes værdi i tiltagende grad, efterhånden som lejeperioden nærmer sig sit udløb.
Ofte har grundejeren imidlertid en interesse i at forny lejemålet efter en aftalt lejeperiodes udløb. Muligheden herfor må indgå ved bedømmelsen af kontraktsforholdet. Landsskatteretten har således stadfæstet en ejendomsværdiansættelse af en lager- og kontorbygning på fremmed grund, som fremkom ved anvendelse af en lejefaktor kun 1½ point under den, som ville være blevet anvendt, hvis lejemålet havde været uopsigeligt, selv om der kun var 11 år tilbage af lejeperioden. Retten lagde vægt på en tilstedeværende formodning for, at lejemålet ville kunne fornys (på ny), se Skat 1989.8.617.
Er grundlejen fastsat således, at der sikres grundejeren en rimelig forrentning af grundens værdi, hvorefter der formodes at være overensstemmelse mellem grundens ejendomsværdi og grundens grundværdi, og strækker det aktuelt resterende lejemål sig over en længere årrække, kan bygningernes ejendomsværdi findes ved, at grund og bygninger vurderes, som om de tilhørte samme ejer. Bygningernes ejendomsværdi ansættes herefter til forskellen mellem den samlede ejendomsværdi og grundværdien. En anden metode består i at kapitalisere en anslået markedsleje med en lejefaktor der ligger 1½-2½ point under den sædvanligt anvendte faktor, således at der ikke finder en dobbeltvurdering af grunden sted.
Bygninger på fremmed grund kan forbigås ved vurderingen, hvis deres værdi skønnes at være mindre end 100.000 kr., f.eks. kolonihavehuse.
B.4 Årsregulering
Årsreguleringen tager udgangspunkt i ansættelsen ved den almindelige vurdering pr. 1. januar 2002. Er en ejendom i perioden 1. januar 2002 til 1. oktober 2003 vurderet i henhold til § 4 eller 4A, foretages reguleringen med udgangspunkt i denne ansættelse. Er der foretaget flere § 4 eller § 4A-vurderinger, anvendes den seneste af disse vurderinger.
Er en ejendom udtaget til årsomvurdering pr. 1. oktober 2003, foretages reguleringen på grundlag af told- og skatteforvaltningens foreløbige ansættelse ved årsomvurderingen. Told- og skatteforvaltningens foreløbige ansættelse ved årsomvurderingen foretages i prisniveauet pr. 1. januar 2002.
De vurderinger, som efter ovenstående danner udgangspunkt for årsreguleringerne, betegnes basisniveau.
Reguleringssatser Reguleringssatserne er specificeret efter ejendomsart og geografisk beliggenhed. Ved ejendommenes klassificering efter art tages der udgangspunkt i de afgørelser om benyttelse, som vurderingsmyndigheden har truffet i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 1. Ejendomme med ændret benyttelse medtages ved årsomvurderingen. Retningslinier for anvendelse af benyttelseskoder fremgår af afsnit D .
De af Ligningsrådet godkendte årsreguleringssatser fremgår af bilag 1.
Årsreguleringen gennemføres ved at gange ansættelserne med reguleringssatserne.
Efter årsregulering afrundes afsættelserne efter regler, som fremgår af Told- og Skattestyrelsens Vurderingsvejledning afsnit A.7 .
Ændres en ansættelse efter genoptagelse, revision eller ved klage, skal de efterfølgende årsreguleringer ændres tilsvarende.
Meddelelse til ejerne
Der udsendes meddelelse til ejere af årsregulerede ejendomme, hvor de regulerede værdier skal bruges ved ejendomsværdibeskatningen for indkomståret 2003. Meddelelsen vil enten fremgå af selvangivelsen eller blive udsendt særskilt senest 15. april 2004.
Meddelelse om de regulerede værdier på øvrige ejendomme vil ske på ejendomsskattebilletten for 2005, der udsendes af kommunerne primo 2005.
Klagemulighed
Den årsregulerede værdi kan ikke påklages.
B.1 Forslagsmodellerne
B.2 De enkelte kategorier af forslagsejendomme
B.3 Ejendomme, der ikke omfattes af forslagsmodellerne
B.4 Årsregulering