EJENDOMSAVANCEBESKATNINGSLOVEN 1999 7.0 GENANBRINGELSE AF ERSTATNINGS- OG FORSIKRINGSSUMMER

§ 10, stk. 3, er ny og indeholder bestemmelser om regulering, hvis der ikke sker genopførelse for hele erstatnings- eller forsikringsbeløbet. Hvis dette er tilfældet, skal det ikke anvendte beløb trækkes fra anskaffelsessummen i det år, hvor skaden er sket. Fradraget er maksimeret til ejendommens anskaffelsessum på dette tidspunkt. Overstiger det ikke anvendte beløb anskaffelsessummen, beskattes dette i det indkomstår, hvor genopførelse senest skulle være sket.

Ved opgørelsen af en ejendoms anskaffelsessum skal der efter § 5, stk. 4-8, tages højde for foretagne afskrivninger og den skattemæssige behandling heraf. Dette sker også i relation til forsikringsbeløb. Ifølge § 10, stk. 3, skal forskelsbeløb, der fragår i afskrivningsgrundlaget eller beskattes efter AL § 24, stk. 5, ikke påvirke anskaffelsessummen. Det skyldes, at der i AL gøres endeligt op med overskydende forsikringsbeløb.

7.4 Reguleret anskaffelsessum

§ 10, stk. 4, vedrører opgørelsen af den regulerede anskaffelsessum ved senere afståelse af den genopførte ejendom. Reglerne herfor er uændrede.

7.5 Genanbringelse i anden ejendom

§ 10, stk. 5, der indeholder regler om genanbringelse i en anden ejendom end den skaderamte, er objektiveret. Det kræver ikke længere tilladelse at genanbringe i en anden ejendom, når en lov eller en offentlig myndigheds bestemmelse hindrer genopførelse på den skaderamte ejendom, eller hvis der genanbringes på en anden ejendom, der tilhører samme ejer, og som udgør en driftsenhed med den skaderamte.

Det er fortsat muligt at foretage genopbygning dels på den skaderamte ejendom og dels på en anden. Det er dog ifølge § 10, stk. 6, i disse tilfælde en betingelse, at der foretages genopførelse indenfor lovens frister, samt at hele forsikringsbeløbet anvendes hertil.

Som efter § 6A er der mulighed for efterfølgende at anmode om anvendelse af reglen i forbindelse med ansættelsesændringer. Anmodning herom skal fremsættes senest 3 måneder efter, at meddelelsen om ansættelsesændringen er modtaget.

I § 10, stk. 7 og 8, er der givet regler om opgørelse af ejendommens anskaffelsessum, når genanbringelse sker på en anden ejendom. Der er bestemmelser om fordeling af den skaderamte ejendoms anskaffelsessum og om fordeling af udgifter, der overstiger forsikringssummen. Hvis der genopføres på flere ejendomme, sker der en forholdsmæssig fordeling efter andelen af de samlede udgifter til genopførelse på den enkelte ejendom.

7.6 Begrænsning af genanbringelsesmulighederne

Mulighederne for genanbringelse efter § 10 er begrænset, som det er sket i § 6A. Det fremgår af § 10, stk. 9, at forsikringssummer mv., der vedrører den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen, ikke kan genanbringes i bygninger, der tjener eller har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand.

7.7 Beskatning af genvundne afskrivninger

§ 10 gælder for såvel afskrivningsberettigede som ikke afskrivningsberettigede ejendomme, og er tilpasset afskrivningsloven.

Genanbringes en erstatnings- eller forsikringssum vedrørende en afskrivningsberettiget ejendom, kan der kun ske udskydelse af beskatningen efter EBL § 10, hvis der samtidig sker udskydelse af beskatningen af genvundne afskrivninger efter AL.

Bemærk, at anvendelse af genanbringelsesreglerne i § 6A og § 6C ikke forudsætter denne parallelitet.

Eksempel 1

Helsalg (ejendom erhvervet efter 1993). § 5, stk. 4.

Der indgår i anskaffelsessummen en betalt mælkekvote på 100.000 kr. I eksemplet er der set bort fra reglerne om ejerboligfradrag, reglerne om 200.000 kr.'s bundfradraget, reglerne om nedtrapning på grund af ejertid samt reglerne om 10.000 kr.'s tillægget

Eksempel 2

Helsalg (ejendom erhvervet før 1993). § 5, stk. 4, jf. stk. 8.

I eksemplet er der set bort fra reglerne om ejerboligfradrag, reglerne om 200.000 kr.'s bundfradraget, reglerne om nedtrapning på grund af ejertid samt reglerne om 10.000 kr.'s tillægget.

Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 er fordelt således

Den samlede anskaffelsessum fordeler sig således

Eksempel 3

Delsalg (ejendom erhvervet efter 1993). § 5, stk. 5.

Delsalget omfatter 50 ha (svarende til 95 pct. af jorden) samt driftsbygningerne. Endvidere afstås samtidig en mælkekvote. Mælkekvoten var tildelt vederlagsfrit. Der er opført et dræningsanlæg på den del af jorden, der frasælges. Anlægget var på ejendommen ved købet. I eksemplet er der set bort fra reglerne om nedtrapning på grund af ejertid samt reglerne om 10.000 kr.´s tillægget. Endvidere er der bortset fra, at en eventuel beskatning ved tildeling af mælkekvoten skal tillægges anskaffelsessummen.

Eksempel 4

Delsalg (ejendom erhvervet før 1993). § 5, stk. 6, jf. stk. 8.

Delsalget omfatter 50 ha (svarende til 95 pct. af jorden). Endvidere afstås en mælkekvote. Mælkekvoten var tildelt vederlagsfrit.

I eksemplet er der set bort fra reglerne om nedtrapning på grund af ejertid samt reglerne om 10.000 kr.´s tillægget.

Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 er fordelt således

Den samlede anskaffelsessum fordeler sig således

Eksempel 5

Delsalg og indeksering (ejendom erhvervet efter 1993). § 5, stk. 5, jf. stk. 7

Delsalget omfatter 50 ha (svarende til 95 pct. af jorden) samt driftsbygningerne.

I eksemplet er der set bort fra reglerne om nedtrapning på grund af ejertid samt reglerne om 10.000 kr.´s tillægget.

Eksempel 6

Helsalg og genanbringelse (ejendom erhvervet efter 1993). § 6 A.

Der sælges en ejendom, hvor den ejendomsmæssige fordeling på afståelsestidspunktet er således, at 70 pct. anvendes erhvervsmæssigt og 30 pct. til beboelse. Samme år købes en ejendom, hvor den ejendomsmæssige fordeling på anskaffelsestidspunktet er således, at 60 pct. anvendes erhvervsmæssigt og 40 pct. anvendes til beboelse.

I eksemplet er der set bort fra reglerne om 10.000 kr.´s tillægget.

Genanbringelse

Ud af den erhvervsmæssige del af fortjenesten på 700.000 kr. kan 600.000 kr. genanbringes i ejendom 2. Forskellen på 100.000 kr. (700.000 kr. - 600.000 kr.) beskattes efter de almindelige regler i EBL. Endvidere kan hele fortjenesten på 300.000 kr. vedrørende boligdelen genanbringes i ejendom 2.

Anskaffelsessum for ejendom 2

Eksempel 1 - Helsalg (ejendom erhvervet efter 1993). § 5, stk. 4

TSS-cirkulære 1998-32

TSS-cirkulære nr. 1998-32 af 19. november 1998 om

Kontantværdiansættelse af overdragelsessummer efter afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven

1.

I henhold til afskrivningslovens § 45 skal anskaffelses- og salgssummer samt godtgørelser og vederlag for aktiver omfattet af afskrivningsloven omregnes til kontantværdi.

Endvidere følger det af § 4 i lov om ejendomsavancebeskatning, jf. lovbekendtgørelse nr. 640 af 2/8 1997 med senere ændringer, at anskaffelses- og afståelsessummer efter ejendomsavancebeskatningsloven skal omregnes til kontantværdi.

Hidtil er de nærmere retningslinier for kontantomregning af anskaffelses- og afståelsessummer efter afskrivningsloven og ligningsloven blevet fastsat af skatteministeren i bekendtgørelse nr. 486 af 31/5 1994, mens retningslinierne for kontantværdiansættelse af overdragelsessummer efter ejendomsavancebeskatningsloven er blevet fastsat i bekendtgørelse nr. 667 af 13/7 1994.

Ved lov nr. 433 af 26/6 1998 om skattemæssige afskrivninger (afskrivningsloven) er skatteministerens hjemmel til at udstede regler om kontantomregning og regler om oplysningspligt ophævet. Derfor er bekendtgørelse nr. 486 af 31. maj 1994 om kontantværdiansættelse af overdragelsessummer efter afskrivningsloven og ligningsloven og om oplysningspligt efter afskrivningsloven bortfaldet. Tilsvarende er kapitel 1 i bekendtgørelse nr. 667 af 13/7 1994 om kontantomregning efter ejendomsavancebeskatningsloven bortfaldet.

I denne anvisning har Ligningsrådet fastsat vejledende retningslinier for omregning af de nævnte overdragelsessummer til kontantværdi. I henhold til bekendtgørelse nr. 486 af 31/5 1994 har Told- og Skattestyrelsen udstedt tabeller, der har skullet anvendes ved opgørelse af overdragelsessummer for afskrivningsberettigede bygninger m.v. De samme tabeller er blevet anvendt som vejledende for fastsættelse af kursværdien for private pantebreve i forbindelse med avanceopgørelsen efter ejendomsavancebeskatningsloven, jf. § 4, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 667 af 13/7 1994. I medfør af § 5 i bekendtgørelse nr. 486 af 31/5 1994 har Told- og Skattestyrelsen endvidere udsendt en særlig tabel til brug for kontantværdiansættelse af overdragelsessummer for driftsmidler og skibe, ombygninger og særindretninger af lejede lokaler samt visse formuegoder, godtgørelser og vederlag.

De værdiansættelser, der er blevet fastsat i medfør af § 5 i bekendtgørelse nr. 486 af 31/5 1994, har i visse tilfælde afveget en del fra handelsværdien for de pågældende aktiver. I afskrivningsloven af 26/6 1998 er retsstillingen derfor blevet ændret således, at det nu alene fremgår af lovgivningen, at overdragelses- summerne for de pågældende aktiver skal omregnes til den kontante kursværdi, dvs. handelsværdi.

De nedenfor anførte retningslinier er udelukkende af vejledende karakter, idet også individuelle forhold skal indgå i vurderingen af en fordrings handelsværdi.

2. Anvendelsesområdet for cirkulæret

2.1. Cirkulæret omfatter retningslinier for kontantomregning af overdragelsessummer for følgende aktiver

a) Aktiver omfattet af afskrivningsloven, jf. denne lovs 45, stk. 1.

b) Fast ejendom, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2 og 4.

3. Generelle bestemmelser

3.1. Omregning til kontantværdi sker ved at lægge den kontante del af overdragelsessummen, godtgørelsen eller vederlaget sammen med kursværdien af den resterende del af overdragelsessummen m.v.

3.2. Ved kontantomregning efter afskrivningsloven og ligningsloven skal der, når overdragelsen samtidig omfatter fast ejendom, driftsmidler eller goodwill m.v., foretages en fordeling af den kontantomregnede overdragelsessum mellem de afskrivningsberettigede bygninger m.v. og disse indbyrdes, den resterende del af ejendommen og de øvrige nævnte formuegoder. Fordelingen foretages med udgangspunkt i, hvad køber og sælger har aftalt i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde, jf. afskrivningslovens § 45, stk. 2-4.

3.3. Ved kontantomregning efter ejendomsavancebeskatningsloven skal de beregnede beløb fordeles forholdsmæssigt i overensstemmelse med ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6-8.

3.4. Omregning til kontantværdi sker efter kursværdien på overdragelsestidspunktet (anskaffelses- henholdsvis afståelsestidspunktet). Overdragelsestidspunktet er det tidspunkt, hvor der er indgået bindende aftale om overdragelse af aktivet. Hvis det kan dokumenteres eller sandsynliggøres, at et aktiv er købt til markedspris for kontantkøb, og forrentning og vilkår i øvrigt ikke afviger fra markedsvilkårene for finansiering af den pågældende type aktiver, kan den aftalte pris umiddelbart danne grundlag for afskrivningerne.

3.5. For gæld, der kan indfries til kurs pari, vil kursen normalt kun ligge over 100, når dette tilsiges af fordringens forrentning sammenholdt med opsigelsesvarslets længde.

4. Kontantomregning af obligationsbaserede lån

4.1. Den ikke kontante del af overdragelsessummen omregnes til den kontante handelsværdi efter følgende retningslinier

a) Lån i fast ejendom eller skibe, der er ydet i form af børsnoterede obligationer, ansættes til børskursen.

b) Kontantlån, der er optaget i forbindelse med overdragelse af fast ejendom, og som modsvares af børsnoterede obligationer, ansættes til lånets pålydende. Er kontantlånet ikke optaget i forbindelse med overdragelsen, ansættes kursværdien til børskursen på de underliggende obligationer.

c) Anslået realkreditlån, der senere udbetales kontant, ansættes til den børskurs, der er gældende den dag, de underliggende obligationer sælges. Anslået realkreditlån, der senere overføres til låntagerens konto i Værdipapircentralen, ansættes til den kurs, der gælder den dag, obligationerne overføres.

4.2. Den børskurs, der anvendes efter pkt. 4.1., er alle handler-kursen kl. 17. Alle handler-kursen beregnes af Københavns Fondsbørs som et vejet gennemsnit af alle de handler, der indgår i alle handleromsætningen på det i pkt. 3.4. nævnte tidspunkt, jf. dog pkt. 4.1., litra c. For så vidt angår obligationer, som er noteret på en fondsbørs i et land inden for EU/EØS eller på en børs, der er medlem eller associeret medlem af Federation Internationale des Bourses de Valeurs (FIBV), anvendes den kurs, hvortil obligationerne er noteret. Tilsvarende gælder for obligationer, der er optaget til offentlig notering på et andet marked, der er offentligt anerkendt, regelmæssigt arbejdende og åbent for offentligheden.

4.3. Realkreditlån, der ikke omfattes af pkt 4.1., skal kontantomregnes til den kurs, hvortil lånet på det aktuelle tidspunkt kan indfries i henhold til de indfrielsesvilkår, som gælder for det pågældende lån.

5. Kontantomregning af andre lån

Kontantværdien for fordringer og gæld, der ikke er omfattet af pkt. 4., værdiansættes efter et skøn under hensyntagen til de konkret foreliggende omstændigheder. Ved udøvelsen af skønnet skal der henses til fordringens forrentning, løbetid og sikkerhed, herunder eventuel pantesikkerhed og kaution samt skyldnerens formodede betalingsevne. Efter omstændighederne vil indhentede erklæringer fra sagkyndige kunne tillægges betydning.

Hvor der er tale om fordringer, for hvilke der eksisterer et egentligt marked, vil markedsprisen for den pågældende fordring skulle lægges til grund.

Overdragne lån optaget i FIH, skal kontantomregnes til den kurs, hvortil lånet på det aktuelle tidspunkt kan indfries i henhold til de indfrielsesvilkår, som gælder for de pågældende lån.

Hvis uafhængige parter med modsat rettede interesser aftaler en kursværdi, som begge parter benytter, vil denne kursværdi normalt blive lagt til grund.

Told- og Skattestyrelsen udgiver kvartalsvis et tabelmateriale, der er vejledende for ansættelsen af kursværdien af fordringer omfattet af dette afsnit. Tabelmaterialet indeholder forudsætningerne for de angivne kurser samt en beskrivelse af de forhold, der vil påvirke kurserne i opad- eller nedadgående retning.

Hvor der er tale om overdragelse mellem interesseforbundne parter, hvor den ene af parterne på grund af aktiebesiddelse, vedtægtsbestemmelse, aftale eller fælles ledelse har bestemmende indflydelse på den anden parts handlemåde, følger det af domspraksis, at kursansættelsen skal foretages under hensyntagen til den sikkerhed, der følger af interessefællesskabet. Højesteret har således i to domme, begge af 3/12 1984, refereret i Tidsskrift for Skatteret 1984, 582 og 586, godkendt, at skattemyndighederne ansatte to gældsbreve udstedt ved virksomhedsomdannelse til kurs 80. Højesteret udtalte, at skattemyndighederne ikke alene var bundet til at lade værdiansættelsen bero på de nærmere vilkår i gældsbrevet, men at det måtte tillægges afgørende betydning, at kreditor som følge af retsforholdets særlige karakter havde haft indgående kendskab til og indflydelse på selskabets forhold, og at gældsbrevet ikke var bestemt til omsætning.

Under hensyntagen til renteniveauet på overdragelsestidspunktet kan kursværdien overstige kurs 80.

Udlandslån med statslig kurssikring (K-lån) med fastsat lav rente i en periode, hvorefter gælden refinansieres ved optagelse af obligationslån, kursansættes den første periode efter reglerne i pkt. 5. Ved afståelse af bygningen efter den fastsatte periode anvendes reglerne i pkt. 4.

6. Særregler for inkonverterbare lån

Ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 4, indeholder en særregel for kontantomregning af inkonverterbare lån, som sælger har stiftet eller overtaget inden den 19. maj 1993. Særreglen omfatter både inkonverterbare obligationslån og inkonverterbare kontantlån. Den gælder alene for opgørelsen af sælgerens afståelsessum. Den gælder ikke ved opgørelsen af anskaffelsessummen ved købers videresalg.

Særreglerne betyder, at et inkonverterbart lån, der af sælger er stiftet eller overtaget inden den 19. maj 1993, medtages til den pålydende værdi af restgælden på det tinglyste lån, såfremt

1) kursen er 100 eller derunder ved stiftelsen, hhv. overtagelsen, og

2) kursen er 100 eller derover ved afståelsen af den faste ejendom.

Et lån anses for stiftet, når der er indgået et bindende låneforhold. Et lån i fast ejendom anses for overtaget på det tidspunkt, hvor der er indgået bindende aftale om erhvervelse af den faste ejendom.

Opgørelse af kursen ved stiftelse, overtagelse eller afståelse

A. Kontantlån

Et inkonverterbart kontantlån anses for at have kurs 100, såfremt restgælden og indfrielsesbeløbet er lige store. Hvis indfrielsesbeløbet overstiger restgælden (kursen på de underliggende obligationer er over 100), er kursen over 100. Overtages et kontantlån, er indfrielsesbeløbet det beløb, hvortil lånet på overtagelsestidspunktet kan indfries i henhold til de indfrielsesvilkår, som gælder for lånet.

Kontantlån antages altid at have kurs 100 på stiftelsestidspunktet. Det gælder også lån, der er optaget i forbindelse med overdragelsen af en ejendom, når lånet indgår i købesummen med lånets pålydende.

B. Obligationslån

Overtages et obligationslån, er det obligationernes kurs på overtagelsestidspunktet, som skal bruges.

Stiftes et obligationslån, er kursen ved stiftelsen den samme som kursen på obligationerne, når disse udstedes, dvs. når obligationerne sælges eller overføres til låntagerens konto i Værdipapircentralen.

7. Andre bestemmelser

7.1. Hvis de skatteansættende myndigheder bliver opmærksomme på, at køber og sælger ikke anvender samme kurs, fastsætter myndighederne den kontante handelsværdi.

7.2. Brugs- , rente- og indtægtsnydelser medtages til den kapitaliserede værdi opgjort efter Skatteministeriets bekendtgørelse nr. 1068 af 18/12 1997 om fastsættelse af værdien af brugs-, rente- eller indtægtsnydelser ved beregning af arve- og gaveafgift.

7.3. Ved overdragelse af et formuegode, hvorpå der hviler en forpligtelse som nævnt i pkt. 7.2., opgøres kapitalværdien efter ydelsens årlige værdi og kapitaliseringsfaktorerne på overdragelsestidspunktet.

8. Ikrafttræden

Cirkulæret har virkning fra og med indkomståret 1999. Der skal dog ikke ske kontantomregning af anskaffelsessummer m.v. for aktiver, der er anskaffet i indkomståret 1998 eller tidligere indkomstår, når anskaffelsessummen efter de hidtil gældende regler ikke skulle kontantomregnes.

Frantz Howitz /Kim Lohse

Beregningseksempel 1 - Helsalg (ejendom erhvervet efter 1993). § 5, stk. 4

Der indgår i anskaffelsessummen en betalt mælkekvote på 100.000 kr.

I eksemplet er der set bort fra reglerne om ejerboligfradrag, reglerne om 200.000 kr's bundfradraget, reglerne om nedtrapning på grund af ejertid samt reglerne om 10.000 kr's tillægget.

Anskaffelsessum

2.000.000 kr.

Anskaffelsessummen fordeler sig således

Grund

650.000 kr.

Driftsbygninger

900.000 kr.

Stuehus

350.000 kr.

Mælkekvote

100.000 kr.

I alt

2.000.000 kr.

Afskrivningsgrundlag

Afskrivninger

900.000 kr.

Nedskrevne værdi

-360.000 kr.

540.000 kr.

Salgssum

2.100.000 kr.

Salgssummen fordeler sig således

Grund

700.000 kr.

Driftsbygninger

850.000 kr.

Stuehus

550.000 kr.

Mælkekvote

120.000 kr.

Genvundne afskrivninger

Salgssum for driftsbygning

850.000 kr.

Nedskrevne værdi

-540.000 kr.

Fortjeneste (genvundne afskrivninger)

310.000 kr.

Ikke genvundne afskrivninger (360.000 kr. - 310.000 kr.)

50.000 kr.

Ejendomsavance

Salgssum

2.100.000 kr.

Anskaffelssum

2.000.000 kr.

Ikke genvundne afskrivninger

- 50.000 kr.

Mælkekvote

- 120.000 kr.

- 1.830.000 kr.

Fortjeneste til beskatning

270.000 kr.

Beregningseksempel 2 - Helsalg (ejendom erhvervet før 1993). § 5, stk. 4, jfr. stk. 8

I eksemplet er der set bort fra reglerne om ejerboligfradrag, reglerne om 200.000 kr.'s bundfradraget, reglerne om nedtrapning på grund af ejertid samt reglerne om 10.000 kr.'s tillægget.

Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993

1.500.000 kr.

10 pct. tillæg

150.000 kr.

Ejendomsværdien pr. 1. januar 1996

2.150.000 kr.

Tillæg som følge af halvdelsreglen

250.000 kr.

Samlet anskaffelsessum (indgangsværdien)

1.900.000 kr.

Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 er fordelt således

Grundværdi

400.000 kr.

Stuehus

300.000 kr.

Teknisk værdi (driftsbygninger)

650.000 kr.

Tillægsparcelværdi

800.000 kr.

Den samlede anskaffelsessum fordeler sig således;

Grundværdi(1.900.000 kr. x 400.000/1.500.000)

507.000 kr.

Stuehus (1.900.000 kr. x 300.000/1.500.000)

380.000 kr.

Tillægsparcelværdi (1.900.000 kr. x 800.000/1.500.000 kr.)

1.013.000 kr.

Afskrivningsgrundlag

500.000 kr.

Afskrivninger til og med 31/12 1992

-150.000 kr.

Afskrivninger fra og med 1/1 1993

-50.000 kr.

Nedskrevne værdi

300.000 kr.

Udnyttelse af grusforekomst

Værdiforringelse fradraget fra og med 1/1 1993

80.000 kr.

Salgssum

Salgssummen fordeler sig således

Grund

1.200.000 kr.

Driftsbygnigner

500.000 kr.

Stuehus

400.000 kr.

Genvundne afskrivninger

Salgssum for driftsbygning

500.000 kr.

Nedskrevne værdi

-300.000 kr.

Fortjeneste (genvundne afskrivninger)

200.000 kr.

Ikke-genvundne afskrivninger (200.000 kr. - 200.000 kr.)

0 kr.

Ejendomsavance

Salgssum

2.100.000 kr.

Anskaffelsessum

1.900.000 kr.

Ikke genvundne afskrivninger

-0 kr.

Udnyttelse af grus

-80.000 kr.

-1.820.000 kr.

Fortjeneste til beskatning

280.000 kr.

Beregningseksempel 3 - Delsalg (ejendom erhvervet efter 1993). § 5, stk. 5.

Delsalget omfatter 50 ha (svarende til 95 pct. af jorden) samt driftsbygningerne. Endvidere afstås samtidig en mælkekvote. Mælkekvoten var tildelt vederlagsfrit. Der er opført et dræningsanlæg på den del af jorden, der frasælges. Anlægget var på ejendommen ved købet.

I eksemplet er der set bort fra reglerne om nedtrapning på grund af ejertid samt reglerne om 10.000 kr.'s tillægget. Endvidere er der bortset fra, at en eventuel beskatning ved tildeling af mælkekvoten skal tillægges anskaffelsessummen.

Anskaffelsessum

2.200.000 kr.

Anskaffelsessummen fordeler sig således

Grund

700.000 kr.

Driftsbygninger

1.000.000 kr.

Stuehus

500.000 kr.

Heraf anskaffelsessum for 95 pct. af jorden plus driftsbygninger

Driftsbygninger

1.000.000 kr.

Grund (700.000 x 0,95)

665.000 kr.

I alt

1.665.000 kr.

Afskrivningsgrundlag

1.000.000 kr

Afskrivninger

-500.000 kr.

Nedskrevne værdi

500.000 kr.

Dræningsanlæg

120.000 kr.

Afskrivninger

-30.000 kr.

Nedskrevne værdi

90.000 kr.

Salgssum

Salgssummen fordeler sig således

Grund

2.400.000 kr.

Driftsbygninger

600.000 kr.

Mælkekvote

120.000 kr.

Genvundne afskrivninger

Salgssum for driftsbygninger

600.000 kr.

Nedskrevne værdi

-500.000 kr.

Fortjeneste (genvundne afskrivninger)

100.000 kr.

Ikke genvundne afskrivninger

(500.000 - 100.000 kr.)

400.000 kr.

Ejendomsavance

Salgssum

3.000.000 kr.

Anskaffelsessum

1.665.000 kr.

Ikke genvundne afskrivninger

-400.000 kr.

Afskrevet på dræningsanlæg

-30.000 kr.

Mælkekvote (120.000 kr x 1.665.000/2.200.000)

-90.820 kr.

-1.144.180 kr.

Fortjeneste til beskatning

1.855.820 kr.

Restanceanskaffelsessum

Oprindelig anskaffelsessum

2.200.000 kr.

Frasolgt andel

-1.665.000 kr.

I alt

535.000 kr.

Restanceanskaffelsessummen er sammensat således

Stuehus

500.000 kr.

Grund (700.000 x 0,05)

35.000 kr.

I alt

535.000 kr.

Beregningseksempel 4 - Delsalg (ejendom erhvervet før 1993). § 5, stk. 6, jf. stk. 8.

Delsalget omfatter 50 ha (svarende til 95 pct.af jorden). Endvidere afstås en mælkekvote. Mælkekvoten er tildelt vederlagsfrit.

I eksemplet er der set bort fra reglerne om nedtrapning på grund af ejertid samt reglerne om 10.000 kr.'s tillægget.

Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993

1.700.000 kr.

10 pct. tillæg

170.000 kr.

Ejendomsværdien pr. 1. januar 1996

2.130.000 kr.

Tillæg som følge af halvdels-reglen

130.000 kr.

Samlet anskaffelsessum (indgangsværdien)

2.000.000 kr.

Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 er fordelt således

Grundværdi

425.000 kr.

Stuehus

510.000 kr.

Teknisk værdi (driftsbygninger)

650.000 kr.

Tillægsparcelværdi

765.000 kr.

Den samlede anskaffelsessum fordeler sig således

Grundværdi

500.000 kr.

Stuehus

600.000 kr.

Tillægsparcelværdi

900.000 kr.

Afskrivningsgrundlag

600.000 kr.

Afskrivninger til og med 31/12 1992

250.000 kr.

Afskrivninger fra og med 1/1 1993

-50.000 kr.

Nedskrevne værdi

300.000 kr.

Garageværdi

-100.000 kr.

Tab

200.000 kr.

Reguleret tillægsparcelværdi

Tillægsparcelværdi

900.000 kr.

Garageværdi

-100.000 kr.

800.000 kr.

Foretagne afskrivninger fra og med 1993

-50.000 kr.

Tabsfradrag (forskel nedskrevne værdi og garageværdi)

-200.000 kr.

550.000 kr.

Anskaffelsessum for frasolgt jord

Andel af grundværdien (500.000 x 0,95)

475.000 kr.

Overført tillægsparcelværdi (550.000 x 0,95)

522.500 kr.

I alt

997.500 kr.

Salgssum

1.800.000 kr.

Mælkekvote

120.000 kr.

Ejendomsavance

1.800.000 kr.

Salgssum

997.500 kr.

Mælkekvote (120.000 kr. x997.500/2.000.000

-59.850 kr.

-937.650 kr.

Fortjeneste til beskatning

862.350 kr.

Restanskaffelsessum

Oprindelig anskaffelsessum

2.000.000 kr.

Frasolgt andel

-997.500 kr.

I alt

1.002.500 kr.

Beregningseksempel 5 - Delsalg og indeksering (ejendom erhvervet efter 1993). § 5, stk. 5, jf. stk. 7.

Melsalget omfatter 50 ha (svarende til 95 pct. af jorden) samt driftsbygningerne.

I eksemplet er der set bort fra reglerne om nedtrapning på grund af ejertid samt reglerne om 10.000 kr.'s tillægget.

Anskaffelsessum (år 1)

1.300.000 kr.

Anskaffelsessummen fordeler sig således

Grund

200.000 kr.

Driftsbygninger

800.000 kr.

Stuehus

300.000 kr.

Heraf anskaffelsessum for 95 pct. af jorden plus driftsbygninger

Driftsbygninger

800.000 kr.

Grund (200.000 x 0,95)

190.000 kr.

I alt

990.000 kr.

Afskrivninger

800.000 kr.

Afskrivningsgrundlag

Foretagne afskrivninger

År 1

60.000 kr.

År 2

60.000 kr.

År 3

40.000 kr.

År 4

20.000 kr.

180.000 kr.

Nedskrevne værdi

620.000 kr.

Salgssum

1.200.000 kr.

Salgssummen fordeler sig således

Grund

480.000 kr.

Driftsbygninger

720.000 kr.

Genvundne afskrivninger

Salgssum for driftsbygninger

720.000 kr.

Nedskrevne værdi

- 620.000 kr.

Fortjeneste (genvundne afskrivninger)

100.000 kr.

Ikke genvundne afskrivninger (180.000 kr. - 100.000 kr.)

80.000 kr.

Ejendomsavance

Salgssum

1.200.000 kr.

Anskaffelsessum

990.000 kr

Indeksering (anslået)

65.000 kr.

Ikke genvundne afskrivninger

År 1 (80.000 x 60.000)/180.000

­ 26.667 kr.

Indeksering (anslået)

- 2.311 kr.

År 2 (80.000 x 60.000) 180.000

-26.667 kr.

Indeksering (anslået)

-2.002 kr.

År 3 (80.000 x 40.000)

180.000

­17.778 kr.

Indeksering (anslået)

-853 kr.

År 4 (80.000 x 20.000)/

180.000

-8.889 kr.

Indeksering (anslået)

-183 kr.

-969.650 kr.

Fortjeneste til beskatning

230.350 kr.

Restanskaffelsessum

Oprindelige anskaffelsessum

1.300.000 kr.

Frasolgt andel

990.000 kr.

I alt

310.000 kr.

Restanskaffelsessummen er sammensat således

Stuehus

300.000 kr.

Grund (200.000 x 0,05)

10.000 kr.

I alt

310.000 kr.

Beregningseksempel 6 - Helsalg og genanbringelse (ejendom erhvervet efter 1993) § 6A.

Der sælges en ejendom, hvor den ejendomsmæssige fordeling på afståelsestidspunktet er således, at 70 pct. anvendes erhvervsmæssigt og 30 pct. til beboelse. Samme år købes en ejendom, hvor den ejendomsmæssige fordeling på anskaffelsestidspunktet er således, at 60 pct. anvendes erhvervsmæssigt og 40 pct. anvendes til beboelse.

I eksemplet er der set bort fra reglerne om 10.000 kr.'s tillægget.

Ejendom 1

5.000.000 kr.

Salgssum

4.000.000 kr.

Fortjeneste

1.000.000 kr.

Den erhvervsmæssige del af fortjeneste udgør

70 pct. af 1.000.000 kr.

700.000 kr.

Fortjenesten vedrørende boligdelen udgør

30 pct. af 1.000.000 kr.

300.000 kr.

Ejendom 2

Anskaffelsessum

1.000.000 kr.

Vurdering 800.000 kr., heraf boligdel 320.000 kr.

Den erhvervsmæssige del af anskaffelsessummen udgør

1.000.000 x 480.000/800.000

600.000 kr.

Anskaffelsessummen vedrørende boligdelen udgør

1.000.000 x 320.000/800.000

400.000 kr.

Genanbringelse Ud af den erhvervsmæssige del af forjenesten på 700.000 kr. kan 600.000 kr. genanbringes i ejendom 2. Forskellen på 100.000 kr. (700.000 kr. - 600.000 kr.) beskattes efter de almindelige regler i EBL. Endvidere kan hele fortjenesten på 300.000 kr. vedrørende boligdelen genanbringes i ejendom 2.

Anskaffelsessum for ejendom 2

Anskaffelsessum

1.000.000 kr.

Genanbragt (600.000 kr. + 300.000 kr.)

- 900.000 kr.

Anskaffelsessum

100.000 kr.

Ejendomsavancebeskatningsloven; ændringer. Lov nr 434 af 26. juni 1998

7.0 Genanbringelse af erstatnings- og forsikringssummer

Der er sket en omskrivning og forenkling af reglerne om udskydelse af beskatningen af forsikrings- og erstatningssummer i henholdsvis AL og EBL.

Reglerne om genanbringelse af erstatnings- og forsikringssummer efter EBL fandtes tidligere i § 6B og § 10, men er nu skrevet sammen i § 10.

Efter EBL § 10 opretholdes muligheden for at udskyde beskatningen af modtagne forsikrings- og erstatningssummer.

7.1 Betingelser for genanbringelse

Ifølge § 10, stk. 1, kan den skattepligtige vælge at udskyde beskatningen, når der sker genopførelse på samme ejendom for erstatnings- eller forsikringssummen. Der kræves ikke længere ansøgning fra den skattepligtige. Det er ikke længere et krav, at hele beløbet anvendes til genopførelse, se nedenfor om stk. 3.

Genopførelsen skal ske enten i det indkomstår, hvori skaden indtræffer eller i det nærmest følgende indkomstår, dog således at fristen tidligst udløber med det indkomstår, som følger nærmest efter det indkomstår, hvori erstatningssummen er endeligt fastsat.

7.2 Fristforlængelse

Når særlige omstændigheder taler derfor, kan fristerne for genopførelse forlænges efter tilladelse fra skatteministeren.

7.3 Overskydende beløb

7.1 Betingelser for genanbringelse

7.2 Fristforlængelse

7.3 Overskydende beløb

7.4 Reguleret anskaffelsessum

7.5 Genanbringelse i anden ejendom

7.6 Begrænsning af genanbringelsesmulighederne

7.7 Beskatning af genvundne afskrivninger

Eksempel 1 - Helsalg (ejendom erhvervet efter 1993). § 5, stk. 4

TSS-cirkulære 1998-32

Beregningseksempel 1 - Helsalg (ejendom erhvervet efter 1993). § 5, stk. 4

Beregningseksempel 2 - Helsalg (ejendom erhvervet før 1993). § 5, stk. 4, jfr. stk. 8

Beregningseksempel 3 - Delsalg (ejendom erhvervet efter 1993). § 5, stk. 5.

Beregningseksempel 4 - Delsalg (ejendom erhvervet før 1993). § 5, stk. 6, jf. stk. 8.

Beregningseksempel 5 - Delsalg og indeksering (ejendom erhvervet efter 1993). § 5, stk. 5, jf. stk. 7.

Beregningseksempel 6 - Helsalg og genanbringelse (ejendom erhvervet efter 1993) § 6A.