EJENDOMSAVANCEBESKATNINGSLOVEN 1999 5.0 REGULERING AF ANSKAFFELSESSUMMEN

§ 5, stk. 2, er delvist omformuleret. Det fremgår nu, at der generelt ikke kan opnås fradrag for/fordel af den samme udgift mere end én gang.

Hvis en vedligeholdelsesudgift har kunnet fradrages i den skattepligtige indkomst, kan den således ikke medregnes ved opgørelsen af ejendommens anskaffelsessum. Det er i den forbindelse uden betydning, om fradragsretten rent faktisk er udnyttet.

Hvis en forbedringsudgift er trukket fra ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, kan den ikke medregnes ved opgørelsen af ejendommens anskaffelsessum. Det betyder f.eks., at ombygnings- eller forbedringsudgifter, der er straksfradraget efter AL, ikke kan medregnes. Her gælder, at fradragsretten rent faktisk skal være udnyttet. Hvis adgangen til fradrag ikke er udnyttet, kan udgiften tillægges ejendommens anskaffelsessum. Udgifter, der kan blive beskattet efter AL § 21, der omhandler beskatning af genvundne afskrivninger mv., kan medregnes ved opgørelsen af ejendommens anskaffelsessum.

Ved afgørelsen af, om en vedligeholdelses- eller forbedringsudgift kan fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, ses der bort fra, om udgifterne er dækket af standardfradraget efter ligningslovens § 15J. Denne bestemmelse er i øvrigt ændret, således at der fra og med indkomståret 2000 ikke indrømmes standardfradrag. Dette er en konsekvens af ophævelsen af reglerne om lejeværdi og indførelsen af reglerne om en kommunal og amtskommunal ejendomsværdiskat.

Udgifter, der er dækket af skattefrie tilskud eller lignende skattefrie ydelser, kan heller ikke tillægges ejendommens anskaffelsessum.

§ 5, stk. 5, nr. 5 vedrører nedsættelse af anskaffelsessummen i forbindelse med et delsalg som følge af afståelse af en mælkekvote. Mælkekvoten hører ikke til nogen bestemt del af ejendommen. Derfor er det valgt at foretage en forholdsmæssig fordeling af nedsættelsen. Det nedsættelsespligtige beløb fordeles på den afståede del af ejendommen og restejendommen efter forholdet mellem anskaffelsessummen for den afståede del og anskaffelsessummen for hele ejendommen.

5.2.3 § 5, stk. 6. Særlige regler for landbrugsejendomme mv. erhvervet før 19. maj 1993

§ 5, stk. 6 indeholder en særregel om delafståelse af landbrugsejendomme mv., som er erhvervet før den 19. maj 1993. Særreglen kan kun anvendes, hvis en af de i EBL § 4, stk. 3, 1. eller 2. pkt., nævnte indgangsværdier vælges. Disse er ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg af 10%, halvdelsreglen eller en § 4 B-vurdering.

§ 5, stk. 6, viderefører i et vist omfang det hidtidige princip om, at der tages højde for situationer, hvor et delsalg formindsker værdien af restejendommen. I praksis har princippet primært haft betydning for landbrugsejendomme, typisk ved frasalg af jord.

Princippet var tidligere beskrevet i cirkulæret til EBL. For at tage højde for det værditab, der skete med frasalget af jorden kunne en del af anskaffelsessummen for afskrivningsberettigede bygninger og installationer overføres til anskaffelsessummen for jorden. Beløbet, der kunne overføres, blev opgjort skønsmæssigt.

Med § 5, stk. 6, er reglen om opgørelse af værditabet objektiveret. Den del af en ejendoms anskaffelsessum, der kan overføres til jordens anskaffelsessum, opgøres herefter som forskellen mellem tillægsparcelværdien eller den tekniske værdi og restværdien (garageværdien). Det vil som hovedregel være tillægsparcelværdien, der anvendes ved opgørelsen. Den tekniske værdi anvendes kun, hvis den overstiger tillægsparcelværdien. Restværdien (garageværdien) fastsættes skønsmæssigt, som udgangspunkt til 50.000 - 100.000 kr. Det herefter opgjorte beløb skal nedsættes med en forholdsmæssig andel af 1) foretagne afskrivninger på bygninger og installationer på ejendommen, 2) forskellen mellem den nedskrevne værdi på bygninger mv. og disses restværdi efter afståelsen samt 3) en forholdsmæssig andel af afskrivninger mv. på nedrevne bygninger, jf. stk. 4, nr. 2.

Er restværdien højere end den nedskrevne værdi, f.eks. fordi en driftsbygning er fuldt afskrevet, vil differencen kunne tillægges det beløb, der skal overføres som følge af værditabet.

Beregningen kan også foretages således

Grundværdien + tillægsparcelværdien eller den tekniske værdi - driftsbygningernes nedskrevne værdi primo 1993 = jordens samlede anskaffelsessum.

Når restejendommen engang sælges, skal driftsbygningernes anskaffelsessum nedsættes med det beløb, der er overført ved afståelsen af jorden.

§ 5, stk. 6, kan også anvendes, hvis det er stuehuset og driftsbygningerne, der sælges først. I dette tilfælde er restværdien lig med den ved handelen fastsatte salgssum for driftsbygningerne. Hvis bygningerne sælges først, og der skal overføres en del af disses anskaffelsessum til jorden, nedsættes anskaffelsessummen for bygningerne ved afståelsen af disse.

Der skal også ske nedsættelse vedrørende mælkekvoters anskaffelsessum ved et delsalg. Nedsættelse herfor sker først, når der er overført anskaffelsessum fra driftsbygningerne til jorden.

5.2.4 § 5, stk. 7. Indeksering

§ 5, stk. 7, indeholder særregler om nedsættelse af anskaffelsessummen for ejendomme, der er omfattet af indekseringsreglen i § 5A. I disse tilfælde foretages nedsættelser med beløb opgjort efter stk. 4-6 i det år, hvor der er taget fradrag for det beløb, der begrunder nedsættelsen.

§ 5, stk. 2, viderefører endelig reglen om, at udgifter omfattet af den særlige regel (tidligere ligningslovens § 15N) om fradrag for vedligeholdelses- og forbedringsudgifter for ejendomme på Bornholm, ikke kan tillægges ejendommens anskaffelsessum.

5.1.3 Køb/tildeling af mælkekvoter

Anskaffelsessummen forhøjes med beløb, der betales ved tildeling/køb af en mælkekvote. Bestemmelsen er justeret. Den omfatter nu også køb, således at den tager højde for, at mælkekvoter fra og med 1998 handles frit på den såkaldte Mælkebørs.

5.2 Nedsættelse af anskaffelsessum

5.2.1 § 5, stk. 4. Helsalg

§ 5, stk.4, bygger på det generelle og overordnede princip, at anskaffelsessummen for en fast ejendom skal nedsættes med beløb, som skatteyderen allerede har fået fradrag for/fordel af. Bestemmelsen indeholder en opremsning af beløb, hvormed anskaffelsessummen skal nedsættes. Se nærmere nedenfor om de enkelte punkter.

Nedsættelsen sker i det år, hvori ejendommen afstås.

Hvis ejendommen er omfattet af de særlige indekseringsregler i § 5A, sker nedsættelse med foretagne ikke genvundne afskrivninger samt med øvrige beløb i det år, hvori beløbet er fradraget ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Nedsættelse efter stk. 4, nr. 1, henføres til de år, hvor der er afskrevet på ejendommens bygninger eller installationer efter forholdet mellem de samlede foretagne afskrivninger mv. i de pågældende år. Nedsættelse efter § 5, stk.4, nr. 6, ved afståelse af mælkekvoter foretages dog i det år, hvor mælkekvoten afstås. Der henvises til § 5, stk. 7.

Bestemmelserne om nedsættelse af anskaffelsessummen med foretagne afskrivninger mv. har virkning for afståelser, der sker den 2. juni 1998 eller senere.

Det bemærkes, at nedsættelse efter § 5, stk. 4, nr. 1-6, jf. stk. 5-8, også omfatter beløb, som ejeren har fradraget for indkomståret 1998 eller tidligere efter regler i de dagældende afskrivningslove. Tilsvarende gælder beløb efter § 5, stk. 4, nr. 1-6, jf. stk. 5-8,der efter skattelovgivningen i øvrigt har været fradragsberettigede. Ved afståelser inden indkomståret 1999 reduceres det nedsættelsespligtige beløb efter § 5, stk. 4, nr. 5, jf. stk. 5-8, med beløb,der er beskattet som genvundne afskrivninger på dræningsanlæg. Se § 16, stk. 3, i lov nr. 434 af 26. juni 1998.

Hvis der som anskaffelsessum anvendes en af de særlige indgangsværdier i § 4, stk. 3, skal nedsættelse alene ske med afskrivninger mv. foretaget i indkomståret 1993 og senere indkomstår, jf. § 5, stk. 8. Dette princip gælder for nedsættelser omfattet af § 5, stk. 4, nr. 1-6, samt for nedsættelser ved delsalg efter § 5, stk. 5-7. Det bemærkes, at der hverken i loven eller forarbejderne er givet regler om, hvilke afskrivninger der først anses for genvundne.

Gennemgang af de beløb, hvormed anskaffelsessummen skal nedsættes efter § 5, stk. 4

§ 5, stk. 4, nr. 1

a) foretagne afskrivninger, herunder forskudsafskrivninger, efter AL.

b) fradragsbeløb efter AL § 24, stk. 5, 1. og 2. pkt.(overskydende beløb ved genopførelse for forsikringssummer mv.)

c) forlodsafskrivninger efter etableringskontoloven eller investeringsfondsloven på bygninger og installationer. I det omfang ovennævnte beløb beskattes som genvundne afskrivninger, skal de ikke fragå ved opgørelsen af en fast ejendoms anskaffelsessum. For installationer i ikke afskrivningsberettigede bygninger sker der først beskatning af genvundne afskrivninger fra og med indkomståret 1999.

§ 5, stk. 4, nr. 2 vedrører nedsættelsesbeløb for nedrevne bygninger og installationer. Nedsættelse sker med de i stk. 4, nr. 1, a)-c) nævnte beløb. For disse skal der yderligere ske regulering med følgende beløb

d) værdiforringelser fradraget efter AL § 23

e) nedrivningsfradrag efter AL § 22. I medfør af AL § 22 opgøres fradraget som bygningens nedskrevne værdi nedsat med den eventuelle salgssum for bygninger eller materialer mv.

Det er hele det fradragne beløb, der skal fragå i ejendommens anskaffelsessum. Det skyldes, at der ikke kan blive tale om genvundne afskrivninger på nedrevne bygninger, da de ikke indgår i salgssummen.

§ 5, stk. 4, nr. 3 indeholder bestemmelser om, at anskaffelsessummen skal nedsættes med

tab efter AL § 21

værdiforringelser fradraget efter AL § 23.

Reduktion af anskaffelsessummen med tabsfradrag følger af, at tab på en afskrivningsberettiget bygning er fradragsberettiget ved den almindelige indkomstopgørelse fra og med indkomståret 1999. Regulering for værdiforringelse efter § 5, stk. 4, nr. 3 omfatter bygninger, der ikke er nedrevet. Fradrag vedrørende nedrevne bygninger følger af samme stk., nr. 2.

Efter praksis kan der løbende tages fradrag for en ejendoms værdiforringelse i takt med udnyttelsen af ejendommens jordforekomster. Der skal derfor ifølge § 5, stk. 4, nr. 4 ske nedsættelse af ejendommens anskaffelsessum med beløb, der af ejeren er fradraget for værdiforringelse af ejendommen som følge af udnyttelsen af forekomster af grus mv. Der skal også ske nedsættelse med beløb, som er fradraget som følge af en nedgang i jordens landbrugsmæssige værdi på grund af udnyttelsen. Fra og med indkomståret 1999 kan der ikke foretages fradrag for nedgangen i den landbrugsmæssige værdi.

Efter § 5, stk. 4, nr. 5 nedsættes ejendommens anskaffelsessum med udgifter til drænings- og markvandingsanlæg, der er afskrevet efter AL § 27. Ved afståelser inden indkomståret 1999, skal nedsættelsesbeløbet reduceres med beløb, der er beskattet som genvundne afskrivninger på dræningsanlæg. Fra og med indkomståret 1999 sker der ikke beskatning af genvundne afskrivninger på sådanne anlæg.

§ 5, stk. 4, nr. 6. Der sker nedsættelse af anskaffelsessummen for ejendommen med afståelsessummen for en mælkekvote. Der er tale om en videreførsel af gældende regler. Nedsættelse sker på tidpunktet for afståelse af den faste ejendom. Hvis indekseringsreglen i § 5A anvendes, sker nedsættelse i det år, hvori mælkekvoten afstås.

Reglerne om nedsættelse af ejendommens anskaffelsessum gælder som hidtil kun for mælkekvoter, der er afstået den 18. juni 1993 eller senere, jf. § 5, stk. 8.

5.2.2 § 5, stk. 5. Delsalg

Af § 5, stk. 5, fremgår, at stk. 4 finder tilsvarende anvendelse ved delafståelse af en ejendom. Endvidere fremgår heraf, hvornår de nedsættelsespligtige beløb skal fragå i anskaffelsessummen, og hvorledes de skal henføres til den afståede del af ejendommen og restejendommen.

Ifølge § 5, stk. 5, nr. 1 skal nedsættelse med beløb omfattet af stk. 4, nr. 1 (afskrivninger mv.) og beløb omfattet af stk. 4, nr. 3 (tabsfradrag og værdiforringelser) følge de pågældende bygninger. Nedsættelse med f.eks. et afskrevet beløb skal således først ske, når den bygning, der er afskrevet på, sælges. Hvis der ved et delsalg alene frasælges jord, skal anskaffelsessummen herfor ikke nedsættes med foretagne afskrivninger på driftsbygningerne. Der gælder dog en særlig undtagelse, hvis ejendommen er erhvervet før den 19. maj 1993, og frasalget af jorden medfører et værditab på driftsbygningerne, jf. nedenfor om § 5, stk. 6.

§ 5, stk. 5, nr. 2 slår fast, at nedsættelse med beløb omfattet af stk. 4, nr. 2 (afskrivninger mv. på nedrevne bygninger mv.) først skal ske, når restejendommen sælges. Restejendommen er den sidste del af ejendommen. Hvis en ejendom afstås ad flere gange, sker der først nedsættelse ved slutsalget. Denne regel ændrer ikke ved, at anskaffelsessummen for den nedrevne bygning inklusive eventuelle forbedringer ved delsalg altid skal medregnes til anskaffelsessummen for den del af ejendommen, hvor den nedrevne bygning har været beliggende, jf. § 5, stk. 2. Den særlige regel i § 5, stk. 6, hvorefter der undtagelsesvis kan ske nedsættelse ved frasalg af jord, gælder også i disse tilfælde, se nedenfor.

§ 5, stk. 5, nr. 3 medfører, at nedsættelse efter stk. 4, nr. 4 (værdiforringelse som følge af udnyttelse af jordforekomster) sker, når det jordareal, der rent faktisk er udnyttet, afstås. Det samme princip gælder nedsættelse efter stk. 4, nr. 5 (afskrivning på markvandings- eller dræningsanlæg), jf. § 5, stk. 5, nr. 4.

Ejendomsavancebeskatningsloven; ændringer. Lov nr 434 af 26. juni 1998

5.0 Regulering af anskaffelsessummen

Den opgjorte anskaffelsessum reguleres efter reglerne i §§ 5 eller 5A.

5.1 Forhøjelse af anskaffelsessummen

5.1.1 Fast tillæg på 10.000 kr.

Anskaffelsessummen forhøjes efter § 5, stk. 1, med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de følgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. For ejendomme, der er erhvervet før den 19. maj 1993, ydes tillægget fra og med 1993. Tillægget gives ikke for det kalenderår, hvori ejendommen. afstås, med mindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen. Tillægget gives, hvad enten der er foretaget forbedrings- eller vedligeholdelsesarbejder på ejendommen eller ej.

5.1.2 Tillæg for vedligeholdelses- eller forbedringsudgifter udover 10.000 kr.

Anskaffelsessummen forhøjes endvidere med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse pr. kalenderår har oversteget det faste tillæg på 10.000 kr., jf. § 5, stk. 2. For ejendomme, der er anskaffet før den 19. maj 1993, medtages alene udgifter, der er afholdt den 1. januar 1993 eller senere. Hvis ejendomsværdien efter en § 4B vurdering benyttes som anskaffelsessum, eller hvis handelsværdien den 19. maj 1993 for en udenlandsk ejendom benyttes, medtages alene udgifter, der er afholdt efter den 19. maj 1993.

5.1 Forhøjelse af anskaffelsessummen

5.2 Nedsættelse af anskaffelsessum