EJENDOMSAVANCEBESKATNINGSLOVEN 1999 3.0 OPGØRELSE AF FORTJENESTE OG TAB

Ejendomsavancebeskatningsloven; ændringer. Lov nr 434 af 26. juni 1998

3.0 Opgørelse af fortjeneste og tab

Fortjeneste/tab opgøres for hver ejendom for sig som forskellen mellem afståelsessummen og anskaffelsessummen. Fortjeneste medregnes fuldt ud i den skattepligtige indkomst, se dog nedenfor om mulighederne for nedsættelse. Tab kan alene fradrages i anden ejendomsfortjeneste. Tab opgøres efter samme regler som fortjeneste. I § 6, stk. 6, findes dog en særregel om opgørelse af tab for ejendomme erhvervet før 19. maj 1993. Efter denne regel kan tabet højst udgøre det tab, der kan opgøres ved anvendelse af de særlige indgangsværdier for disse ejendomme.

3.1 Ejertidsnedslag

Reglen om ejertidsnedslag er ophævet. For ejendomme erhvervet den 1. januar 1999 eller senere gives der ikke ejertidsnedslag. Efter de tidligere gældende regler beskattedes fortjenesten fuldt ud ved afståelse indenfor 3 års ejertid. Fra det 4. til det 9. ejerår nedsattes fortjenesten med 5 pct. om året. Fortjenesten nedsattes maksimalt med 30 pct., hvorfor 70 pct. af fortjenesten beskattedes fra og med det 9. ejerår.

For ejendomme anskaffet før den 1. januar 1999 er der indført en overgangsordning over 10 år,hvorefter de tidligere gældende nedslagsprocenter nedsættes med 3 procentpoint pr. kalenderår fra og med 1999. Nedenstående tabel giver en oversigt over ejertidsfradrag ved salg i årene 1999 til 2007.

Eksempler på ejertidsnedslag

For en ejendom købt den 1/7 1990 og solgt den 1/8 i 1999 eller en ejendom købt den 1/8 1990 og solgt den 1/7 1999 udgør ejertidsnedslaget 27%. Ejendommene sælges i det 9. ejerår. Nedslaget efter de hidtil gældende regler er 30%, der ved salg i kalenderåret 1999 nedsættes med 3%.

Er en ejendom købt den 1/7 1992 og solgt den 1/8 1999, er ejertidsnedslaget 22%. Nedslaget efter de gamle regler udgør 25% (salg i det 8. ejerår), der ved salg i 1999 nedsættes med 3%.

Er ejendommen købt den 1/8 1992 og solgt den 1/7 1999, er nedslaget 17%. Nedslaget efter de gamle regler udgør 20% (salg i det 7. ejerår), der ved salg i 1999 nedsættes med 3%.

Hvis reglen om bundfradrag i fortjenesten ved salg af blandet benyttede ejendomme, se nedenfor, anvendes, gives der ikke ejertidsnedslag. Ejertidsnedslag kan fortsat ikke anvendes, hvis anskaffelsessummen er opgjort efter § 5A (indekseringsreglen).

3.2 Bundfradrag

Der er i § 6, stk. 2, indført en bestemmelse om bundfradrag i fortjenesten ved salg af blandet benyttede ejendomme. Bundfradraget udgør 200.000 kr. i 1999 og reguleres efter personskattelovens § 20. Reglen finder kun anvendelse, såfremt sælgeren er en person.

Bundfradraget er betinget af, at ejendommen på afståelsestidspunktet udgør en blandet benyttet ejendom (jf. vurderingslovens § 33, stk. 4, 5 og 7), at ejendommen har været ejet i mindst 5 år, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, samt at afståelsen omfatter stuehuset eller ejerboligen med tilhørende grund og have.

Bundfradraget følger ejendommen. Hvis en ejendom ejes af flere i sameje, kan hver ejer kun anvende den del af bundfradraget, der svarer til den pågældendes ejerandel. Er ejen dommen i lige sameje mellem to, kan hver ejer anvende halvdelen af bundfradraget. 5 års reglen gælder for den enkelte ejer.

Hvis den ene ejer har ejet ejendommen i 7 år, og den anden kun har været ejer i 4 år på salgstidspunktet, er det kun den førstnævnte, der kan anvende sin del af bundfradraget. Den resterende del går tabt. Bundfradraget indgår som sidste led i opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste. Herefter skal sælgeren ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst kun medregne den del af den opgjorte fortjeneste, der er tilbage efter fradrag for ejerboligandel, fradrag for frigørelsesafgift, fradrag for fremførselsberettiget tab ved salg af anden fast ejendom samt bundfradraget.

Der indrømmes ikke bundfradrag, hvis reglen om ejertidsnedslag efter § 6, stk. 3, anvendes, eller hvis ejendommens anskaffelsessum opgøres efter indekseringsreglen i § 5A.

3.3 Stuehusnedslag mv.

Ved salg af landbrugsejendomme mv., hvor salget også omfatter boligdelen, gives der efter gældende regler et fradrag i den opgjorte fortjeneste. Fradraget opgøres som den del af den opgjorte fortjeneste, som forholdsmæssigt svarer til den del af ejendomsværdien, som vurderingsrådet har henført til stuehuset med tilhørende grund og have henholdsvis ejerboligen. Den vurdering, der skal anvendes, er den senest fastsatte forud for afståelsen, uanset at den på afståelsestidspunktet endnu ikke er bekendtgjort. Dog kan ejerboligandelen højst udgøre et grundbeløb på 486.400 kr., hvilket i 1998 vil sige 643.100 kr. Denne maksimumsgrænse er ophævet for afståelser, der sker den 1. januar 1999 eller senere.

Ved delsalg, der omfatter stuehuset, beregnes stuehusets andel af vurderingen, som vedrører den frasolgte del af ejendommen.

3.1 Ejertidsnedslag

3.2 Bundfradrag

3.3 Stuehusnedslag mv.