E19952P00E11

PERSONBESKATNING 1995 AFSNIT EK - UDLEJNING AF FAST EJENDOM

2 Articles / Provisions · Denmark

Open official source Machine-readable Markdown (.md)

Statutory Text (2 Articles)

Stor vejledning 1995

Den fulde tekst PERSONBESKATNING 1995 AFSNIT EK - UDLEJNING AF FAST EJENDOM Open official source

Afsnit EK - Udlejning af fast ejendom

E.K.1 Indtægter

E.K.1.1 Indtægter ved udlejning

Indtægter fra udlejevirksomhed er som hovedregel indkomstskattepligtige, jf. SL § 4b. Indtægterne medregnes som udgangspunkt i den personlige indkomst.

E.K.1.2 Særregler

Der gælder særlige regler ved udlejning af værelser og udlejning af en helårsbolig i en del af året. Der henvises til A.D.3.2.2.1.

E.K.1.3 Indtægter ved udlejning i øvrigt

Bortset fra de nævnte særlige regler ved udlejning af værelser og udlejning af en helårsbolig i en del af året gælder, at indtægter ved udlejning og bortforpagtning skal medregnes ved indkomstopgørelsen. Beskatningen sker i det indkomstår, lejen vedrører. Det kontant indgåede lejebeløb reguleres med forskydningerne i skyldige beløb og med bevægelsen i forudbetalte lejesummer på opgørelsestidspunktet, lsr. 1950.32.

Indtægter vedrørende en- og tofamilieshuse mv., der i hele året udelukkende benyttes til udlejning, medregnes ved opgørelsen af den personlige indkomst. Det samme gælder indtægter, herunder lejeværdi af egen bolig, for ejendomme med 3 eller flere lejligheder. * Det er en forudsætning, at lejeværdien af egen bolig svarer til udlejeværdien. Hvis lejeværdien af egen bolig beregnes efter LL § 15C (procentreglerne), skal beløbet selvangives som kapitalindkomst, se A.D.3.4.5.*

Forudbetalt huslejeindtægt periodiseres, således at udlejeren kun er skattepligtig af lejeindtægterne vedrørende det pågældende indkomstår.

En skatteyder, der overtager en ejendom i løbet af det regnskabsår, der ligger til grund for ansættelsen, skal ved indkomstopgørelsen alene medregne den lejeindtægt, som vedrører hans ejertid, og kan tilsvarende kun fradrage de udgifter (prioritetsydelser, skatter mv.), som det reelt har påhvilet ham at betale, lsr. 1942.32, 1943.30, 1941.25 og 120. Ved ejendomsoverdragelser foreligger der iøvrigt næsten altid en refusionsopgørelse, hvorved lejeindtægten og de løbende udgifter deles mellem de to ejere med overtagelsesdagen som skæringsdag.

Vedrørende udlejning af sommerhuse henvises til afsnit A.D.3.2.7.

Udlejning til slægtninge o.lign.

Overlader ejeren af en fast ejendom benyttelsen af denne til en slægtning eller en anden nærtstående person enten vederlagsfrit eller for en lavere leje end udlejningsværdien, kan der blive tale om at beskatte ejeren af differencen op til udlejningsværdien, idet denne difference må betragtes som en (ikke fradragsberettiget) gaveydelse til lejeren, jf. bl.a. lsr. 1970.24 og 1976.12 samt 1978.142, hvor ejerne beskattes af forskellen mellem den leje, der lovligt kunne være afkrævet den pågældende slægtning, og den faktisk modtagne leje.

Se endvidere VLD af 31. aug. 1982 (skd. 61.198 (Skd. 1982, s. 198)), hvor den ene lejlighed i et tofamilieshus var udlejet til ejerens moder. Landsretten fastslog, at der var et sådant misforhold mellem den faktiske lejeindtægt og den objektive lejeværdi, at en af skatterådet foretagen skønsmæssig forhøjelse af lejeværdien var berettiget.

Se dog afsnit A.F.4.4.2 vedrørende særlige regler for fribolig til forældre mv.

I VLD af 5. jan. 1984 (skd. 69.326 (TfS 1984, 51)) statueres det, at forskellen mellem den aftalte leje og markedslejen for et enfamilieshus, der af en broder var udlejet til søsteren, skal medregnes ved ejerens indkomstopgørelse.

I Told-Skat Nyt 1992.1.8 (TfS 1991, 538) (ØLD) var aftalt en leje væsentlig under markedslejen ved udlejning til en søn. Skatteyderne blev beskattet af forskellen mellem markedslejen og den aftalte leje. En deklaration, hvorefter lejen kun kunne forhøjes med offentlig godkendelse var uden betydning, da det måtte formodes, at det nære slægtskab med lejeren havde begrundet, at sagsøgerne havde undladt at få en lejeforhøjelse gennemført.

I praksis har man dog undladt forhøjelse i tilfælde hvor forskellen mellem den skønnede faktiske udlejningsværdi og den betalte leje er mindre væsentlig.

Hvor forhøjelse af lejen gennemføres, må den for indflytningsåret skønnede objektive lejeværdi reguleres i senere år i takt med lejelovgivningens regler om lejeforhøjelser.

Hvis lejekontraktens udformning og parternes forhold i øvrigt tyder på, at ejeren har givet et endeligt og bindende tilsagn om at yde delvis fribolig, kan ydelsen heraf være omfattet af LL § 12. Et sådant tilfælde forelå i HD af 8. feb. 1980 (skd. 53.168 (UfR 1980, 341)), hvor ejeren udlejede sin ejerlejlighed til sin svigermoder på vilkår, at lejekontrakten var uopsigelig i lejerens levetid, og i lejekontrakten var i øvrigt anført, at lejeren var bekendt med, at lejligheden af familiemæssige grunde stilles til rådighed for hende på de i kontrakten anførte betingelser.

Udlån af et sommerhus til en snæver vennekreds i relativt korte perioder medfører ikke, at ejeren skal beskattes af en objektiv opnåelig lejeindtægt, SKAT 1985.5.136 (TfS 1985, 409).

Om den skattemæssige behandling af fri- og aftægtsboliger, se i øvrigt A.B.6.4 og A.F.4.4.2.

Reglerne om tilsidesættelse af den aftalte leje gælder også for et aktieselskabs udlejning til aktionærerne. I HD af 14. maj 1984 (skd. 70.592 (TfS 1984, 272)) vedrørende et aktieselskabs udleje af ejendomme til aktionærer, blev det således bl.a. fastslået, at lejeaftalerne mellem selskabet og aktionærerne ikke kunne danne grundlag for den skattemæssige ansættelse af lejeværdien, men at skattemyndighederne havde været berettiget til at fastsætte lejeværdien efter et skøn over den til enhver tid gældende udlejningsværdi.

Egen bolig i udlejningsejendom

Når ejeren af en udlejningsejendom selv har bolig i en af lejlighederne, skal han ved indkomstopgørelsen medregne den til enhver tid gældende udlejningsværdi af boligen, jf. SL § 4, stk. 1, litra b.

Der kan ikke ske nedsættelse heraf, selv om ejeren er fyldt 67 år, idet lempelsesreglen i LL § 15E, stk. 2, ikke kan finde anvendelse i disse tilfælde, jf. SKAT 1986.9.557 (TfS 1986, 487).

* Se dog A.D.3.4.5 om muligheden for at beregne lejeværdi af egen bolig efter LL § 15C (procentreglerne).*

Når en sælger forbeholder sig brugsret

Har sælgeren forbeholdt sig vederlagsfri bopælsret i et på forhånd fastsat tidsrum, bliver køberen beskattet af en skønnet lejeindtægt, da bopælsretten må antages at være taget i betragtning ved købet. Køberen kan ikke fradrage en aftægtsydelse svarende til lejen, da ydelsen er tidsbestemt og derfor ikke omfattet af LL § 12. Se lsr. 1973.22, lsr. 1971.19 og lsr. 1983.95.

Køberen af en landbrugsejendom, hvoraf en del var stillet vederlagsfrit til rådighed for sælgeren, skulle indtægtsføre en skønnet jordleje, selvom det ikke af skøde mv. kunne fastslås, at købesummens størrelse havde været påvirket af den vederlagsfrie benyttelse.

* TfS 1995, 138 (LSR). En køber af en ejendom fik rente- og afdragsfrit udsættelse med betaling af restkøbesummen for ejendommen, mod at sælger opnåede benyttelsesret til stuehus m.m. Køberen blev beskattet af en skønnet lejeindtægt, og Landsskatteretten fandt ikke, at der efter SL § 6e kunne indrømmes fradrag for en til lejeindtægten svarende renteudgift.* Kendelsen er indbragt for domstolene.

I forbindelse med køb af sommerhus pr. 15. juni 1985 accepterede køberen, at sælgeren, der allerede havde lejet sommerhuset ud sammen med en række andre huse for perioden 1. juni-31. okt., skulle have lejeindtægten hidrørende herfra mod tilsvarende nedsættelse i købesum og kontantudbetaling. Køberen blev anset for skattepligtig af lejeindtægten for perioden 15. juni-31. okt. efter standardfradrag på 40 pct., SKAT 1990.5.382 (TfS 1990, 241).

Et beløb på 50.000 kr., der blev berigtiget ved, at sælgeren af en ejendom forbeholdt sig lejeindtægten for nogle garager i 13 år, blev anset for forudbetalt husleje, som skulle indtægtsføres over 13 år. Ydelsen blev ikke anset for omfattet af LL § 12, SKAT 1986.1.70 (TfS 1986, 98).

E.K.1.4 Tilskud

Tilskud er i almindelighed indkomstskattepligtige, medmindre andet udtrykkelig er hjemlet.

Skattefrihed er eksempelvis hjemlet i

1)Lovbkg. nr. 837 af 7. okt. 1992 om statstilskud til udnyttelse af vedvarende energikilder mv.

2)Lovbkg. nr. 80 af 6. marts 1985 om tilskud til dræning og vanding.

3)LL § 7 E om tilskud til bygningsarbejder på fredede bygninger ydet efter § 16, stk. 1, i lov om bygningsfredning samt andre offentlige tilskud, der ydes til samme formål. (Se A.D.3.4.1).

4)LL § 7 F, stk. 1, om, 1) boligstøtte ydet i henhold til lov om individuel boligstøtte samt efter § 19 i lov om boliger for ældre og personer med handicap, 2) tilskud efter § 37, stk. 1-2 og 4, § 40, stk. 1-2, § 44, stk. 2, § 44a, stk. 2, § 45, stk. 1, § 46, stk. 1-2, § 47, stk. 1, § 62, stk. 2-3 og § 74a i lov om byfornyelse og boligforbedring, 3) tilskud efter lov om statstilskud til forbedringsarbejder mv. i helårsboliger og fritidsboliger, 4) tilskud efter § 64, stk 3, i lov om social bistand, 5) tilskud efter lov om statstilskud til omstilling af ældre boliger til kraftvarme og 6) tilskud efter lov om statstilskud til energibesparende foranstaltninger i pensionisters boliger.

5)LL § 7 F, stk. 3, hvorefter tilskud, der er ydet til nedsættelse af lejeforhøjelser i henhold til lov om privat byfornyelse § 6 a, ikke skal medregnes til lejerens skattepligtige indkomst.

6)LL § 7F, stk. 4, hvorefter kompensation i henhold til lov om statstilskud til fremme af tilslutning til kulkraftvarme ikke skal medregnes til forbrugerens skattepligtige indkomst.

I tilfælde af skattefrihed er der visse skattemæssige konsekvenser, der skal iagttages

1)Vedligeholdelsesudgifter, der er betalt ved tilskud, kan ikke fradrages ved indkomstopgørelsen.

2)Ejerens ret til standardfradrag efter LL § 15 J berøres ikke af tilskuddet.

3)Forbedringer, der er betalt ved tilskud til en lejer, medregnes ikke ved ejerens indkomstopgørelse, selv om de har virket værdiforøgende på ejendommen.

4)Udgifter til forbedringer, der er betalt ved tilskud, medregnes ikke ved opgørelsen af grundlaget for skattemæssige afskrivninger og kan ikke tillægges anskaffelsessummen ved opgørelse af den skattemæssige fortjeneste ved afståelse af den forbedrede ejendom.

5)I de tilfælde, hvor der ydes tilskud til arbejde, der udføres af ejendommens eller lejlighedens indehaver og inden for hans fag eller hertil nært knyttede fagområder, vil den pågældende være indkomstskattepligtig af værdien af det således udførte arbejde.

Hvor der ydes tilskud til arbejder, der efter de normale regler både er vedligeholdelse og forbedring, fordeles tilskuddet forholdsmæssigt på vedligeholdelses- og forbedringsudgifterne, således at den del af vedligeholdelsesudgifterne, der dækkes af skattefrit tilskud, ikke kan fratrækkes. Ydes tilskud alene til forbedringsudgifter, berøres et eventuelt fradrag for vedligeholdelsesudgifter ikke af tilskuddet.

Hvor udgiftsbeløbet vedrører flere arbejder, og fordelingen mellem vedligeholdelse og forbedring er forskellig, fordeles tilskuddet først forholdsmæssigt på de enkelte arbejder og derefter for hvert enkelt arbejde i forholdet mellem vedligeholdelse og forbedring.

En villaejer modtog et tilskud til udskiftning af vinduer fra en selvstændig fond, der havde til formål at bevare arkitektonisk og kulturhistorisk værdifulde huse. Ejendommen var ikke fredet. Landsskatteretten fandt ikke fornøden hjemmel til at udeholde det modtagne tilskud fra skatteyderens samlede årsindtægter jf. SL § 4, lsr. 1985.31 (TfS 1984, 562).

Et engangstilskud på 2.400 kr. blev ydet til de lodsejere, der tilsluttede sig et fjernvarmeværk. Tilskuddet skulle medgå til de udgifter, der var en direkte følge af tilslutning til fjernvarmeværket. Ligningsrådet fandt, at tilskuddet måtte anses som erstatning for udgifter, der blev påført lodsejerne i forbindelse med overgang til fjernvarme, hvorfor tilskuddet ikke skulle medregnes ved indkomstopgørelsen, medmindre de afholdte udgifter i forbindelse med installationen var fradragsberettigede.

Tilskud efter saneringsloven og byfornyelsesloven

I henhold til lovbkg. nr. 658 af 11. aug. 1993 om byfornyelse og boligforbedring kan det offentlige yde tilskud og lån til ejere til dækning af tab ved gennemførelse af saneringsplaner. Det saneringstab, hvortil der kan ydes tilskud, er summen af

1. Anskaffelsessum for ejendommen. 2. Udgifter til nedrivning eller delvis nedrivning. 3. Udbetaling af diverse erstatninger. 4. Driftstab, d.v.s. tab ved, at en del af ejendommen i en periode står ubenyttet, inden saneringen iværksættes. 5. Rentetab.

Den del af tilskuddet, som dækker skattemæssige driftstab (punkt 4) og rentetab (punkt 5), medregnes ved indkomstopgørelsen.

Ejeren kan ikke fradrage eller afskrive erstatninger, der er ydet til lejere for fraflytning i »utide«, i den udstrækning erstatningen er dækket af saneringstilskud (punkt 3). Erstatninger herudover ydet for ophævelse af lejemål til privat beboelse kan ikke afskrives (eller fradrages), lsr. 1972.132.

Den del af tilskuddet, der dækker anskaffelsessummen for ejendommen (punkt 1), er ikke indkomstskattepligtig.

Da nedrivningsudgiften (punkt 2) kan indgå i afskrivningsgrundlaget for den bygning, der genopføres, kan den del af nedrivningsudgiften, der ikke er dækket af tilskud, afskrives sammen med anskaffelsessummen for den nye bygning, lsr. 1971.43.

Saneringstilskud, der bliver udbetalt til ejeren eller for hans regning anvist til håndværkere eller erstatningsberettigede lejere, skal i henseende til ejerens indkomstopgørelse og/eller afskrivningsgrundlag fordeles forholdsmæssigt på de under punkterne 1-5 anførte poster, idet udgiftsbeløbene under punkt 1-5 benyttes som forholdstal.

Der gælder ikke særlige skatteretlige regler for saneringslån, men disse behandles skattemæssigt som ethvert andet lån.

Erstatning for saneringstab i medfør af saneringslovens § 21, stk. 4, er skattefri.

I Told-Skat Nyt 1993.17.787 (TfS 1993, 359) (ØLD), er det fastslået, at der ikke er fradrag for afholdte vedligeholdelsesudgifter dækket af erstatning udbetalt i medfør af saneringslovens § 2l, stk. 4.

E.K.1.5 Andre indtægter

Erstatning for midlertidig rådighedsindskrænkning af kortere varighed, evt. et kort åremål, sidestilles med lejeindtægt.

Benzinforhandlerkontrakter kan kun indgås for et tidsrum af 3 år. Ydes der tilskud i forbindelse med sådanne kortvarige kontrakter, skal hele tilskuddet indtægtsføres i takt med, at benzinforhandleren opnår endelig ret til tilskuddet i henhold til kontrakten.

Tilskud fra lejerne til installation af fjernvarme anses for en huslejeydelse, der skal medregnes ved ejerens indkomstopgørelse, lsr. 1960.20.

Ligeledes har Landsskatteretten anset de af lejerne betalte andele af brandsikringsudgifter som skattepligtig lejeindtægt for udlejeren, lsr. 1982.34.

Varmeafgift

Varmeafgift fra lejere påvirker ikke en ejendoms driftsregnskab, når ejeren blot har påtaget sig at forsyne lejlighederne med varme og varmt vand mod refusion af udgiften til brændsel mv. fra lejerne.

Hvis lejerne derimod betaler en fast afgift, skal denne tages til indtægt, og udgifterne fradrages. Bor ejeren selv i ejendommen, kan den samlede varmeudgift kun fradrages, når der indtægtsføres et beløb svarende til ejerens eget forbrug af varme, lsr. 1945.16, 1946.171, 1947.29 og 104.

E.K.1.6 Vedligeholdelseskonti mv.

Beløb, der afsættes på konto for indvendig og udvendig vedligeholdelse, og som ikke er omfattet af reglerne i LL § 14 G (se E.K.1.8 og E.K.2.14), tilhører udlejeren på samme måde som den øvrige del af lejeindtægten. Beløbene er derfor indkomstskattepligtige for udlejeren, se UfR 1959, 656H.

Når udlejeren senere afholder vedligeholdelsesudgifter, kan disse fradrages efter almindelige regler, lsr. 1958.149. De særlige regler om begrænsningen i adgangen til at fradrage udgifter til vedligeholdelse af nyerhvervede ejendomme gælder også i disse tilfælde.

Beløb, der indestår på en udlejningsejendoms vedligeholdelseskonti, og som ved salg af ejendommen godskrives køberen, er fradragsberettiget ved opgørelsen af fortjeneste, som beskattes i medfør af bestemmelsen i SL § 5 a eller efter reglerne i EBL, men beløbene kan ikke fradrages som driftsudgift ved indkomstopgørelsen i salgsåret, jf. Told-Skat Nyt, 1991.21.1215 (HD).

E.K.1.7 Forbedringer bekostet af en lejer

Når en lejer af fast ejendom på egen bekostning foretager installationer, ombygninger eller andre forbedringer af det lejede, opstår spørgsmålet, om ejendommens ejer skal indkomstbeskattes af en »værdiforøgelse«.

Såfremt »forbedringerne« kun kan antages at have betydning, så længe den pågældende lejer benytter lokalerne, er ejeren ikke skattepligtig af noget beløb, se HD. i UfR 1958, 1128, hvor det fandtes så usikkert, om der forelå en varig værdiforøgelse, at beskatning hos ejeren ikke kunne ske.

Hvor forbedringen derimod antages at have værdiforøgende betydning ud over lejetiden, er ejeren normalt indkomstskattepligtig af værdiforøgelsen. Skattepligten indtræder i det år, hvor forbedringen er tilendebragt, jf. lsr. 1981.84. En gårdejer blev anset indkomstskattepligtig af værdien af den varige forbedring, der var tilført hans landbrugsejendom ved, at hans søn, til hvem ejendommen var bortforpagtet, havde opført en driftsbygning på den, idet værdiforøgelsen ansås som et accessorium til forpagtningsafgiften. Ligeledes blev en gårdejer beskattet af den værdiforøgelse, som en dræning, der var foretaget af forpagteren, havde tilført ejendommen, lrs. 1983.32.

Ved bedømmelsen af værdiforøgelsens størrelse kan der tages udgangspunkt i den stigning i ejendomsværdien, der er en følge af lejerens forbedringer. Der må dog endvidere tages hensyn til en evt. modydelse fra ejerens side, f.eks. i form af en påtagen forpligtelse overfor lejeren. Af skd. 30.244 (Skd. 1974, 104) fremgår, at ejeren (udlejeren) anses alm. indkomstskattepligtig af den varige værdiforøgelse, der tilføres grundene gennem lejerens bekostning af byggemodning mv. på det tidspunkt, hvor disse arbejder udføres, samt at der ved ansættelsen af denne værdi bør tages hensyn til den indrømmede uopsigelighed af lejemålet.

E.K.1.8 Bundne beløb i Grundejernes Investeringsfond

Lov om midlertidig regulering af boligforholdene indeholder i § 55 nærmere regler om binding og udbetaling af de såkaldte normaliseringsforhøjelser. Efter disse regler havde udlejeren pligt til at binde en del af normaliseringsforhøjelserne, der var et led i boligforliget fra 1967, i Grundejernes Investeringsfond. Beløbene kunne fradrages ved indkomstopgørelsen for indbetalingsåret, jf. LL § 14 B, stk. 1. Beløbene skulle bindes for en periode af 15 år. Ved periodens udløb tilbagebetales beløbene over 10 år med lige store andele hvert år.

Beløb, der frigives ved bindingsperiodens udløb, samt beløb, der frigives eller udbetales efter boligreguleringslovens § 55b, stk. 2, skal medregnes i indkomsten for det indkomstår, hvori beløbet kan kræves udbetalt, jf. LL § 14B, stk. 3.

Beløb, der frigives efter boligreguleringslovens § 55b, stk. 1, medregnes ikke ved indkomstopgørelsen, men der svares i stedet en afgift til statskassen på 40 pct., jf. LL § 14 C.

Indskyderen kan efter boligreguleringslovens § 55 a på visse betingelser kræve de bundne beløb frigivet, hvis der efter den 1. jan. 1984 udføres arbejde på ejendommen. Beløb, der udbetales efter boligreguleringslovens § 55 a, behandles skattemæssigt efter reglerne i LL § 14 G, se herom E.K.2.14.

Se i øvrigt pkt. 7 i skd.cirk. nr. 96 af 22. juni 1993 om LL.

Renterne af de bundne beløb i Grundejernes Investeringsfond skal medregnes i kapitalindkomsten for det indkomstår, hvori de kan kræves udbetalt, jf. LL § 14B, stk. 2.

Bundne beløb, der frigives ved bindingsperiodens udløb, jf. boligreguleringslovens § 55 skal medregnes ved opgørelsen af den personlige indkomst i det år, hvori beløbet kan kræves udbetalt, jf. LL § 14 B, stk. 3, 1. pkt.

Ved formueopgørelsen ansættes de bundne beløb til kurs 50.

E.K.1.9 Udlodning af reservefondsandele

Ved udlodning af reservefondsandele i forbindelse med indfrielse af gamle lån beskattes 2/3 af det beløb, hvormed udlodningen overstiger det oprindelige indskud, hvad enten udlodning sker ved en kontant udbetaling med det fulde beløb, eller ved at beløbet helt eller delvis anvendes som indskud til reservefond i et nyt lån. Udlodningen er kapitalindkomst.

I de tilfælde hvor udlodning af reservefondsandele - ved udbetaling eller ved afskrivning på indskud vedrørende et nyt lån - finder sted over to eller flere år, beskattes reservefondsandelen først, når udlodningen i alt overstiger det oprindelige indskud, og beskatningen vil da omfatte 2/3 af forskellen mellem udlodning og det oprindelige indskud.

Reservefondsudlodning, der finder sted ved ekstraordinær afskrivning på restgælden uden at stå i forbindelse med indfrielse af lånet, skal for 2/3's vedkommende medtages ved indkomstopgørelsen.

Den pantedebitor, som modtager udlodningen, beskattes fuldt ud i ovennævnte omfang, uanset om en del af den skattepligtige reserveoplægning er opsamlet i reservefonden før hans besiddelsestid.

Reglerne er vedtaget af Ligningsrådet.

E.K.2 Udgifter

E.K.2.1 Prioritetsydelser

Renter af indestående prioriteter kan fradrages. Også renter af vej- og kloakgæld kan fradrages. Om betingelserne for fradrag af renter henvises i det hele til A.E.1.

Optagelse og indfrielse af lån

Ved optagelse af nye lån kan hele den første terminsydelse - bortset fra det deri indeholdte afdrag på hovedstolen og det ved lånets stiftelse pligtige reservefondsindskud - fradrages, selv om lånet ikke har været løbende i hele tidsrummet siden den foregående termin.

Et eventuelt kurstab, som låntageren har haft ved henholdsvis køb af obligationer til indfrielse af et gammelt lån og/eller salg af obligationer, hidrørende fra et nyt lån, kan ikke bringes til fradrag ved indkomstopgørelsen, og en tilsvarende kursgevinst skal ikke medregnes (Se dog nu A.D.2 vedrørende KGL). Se også A.D.3.2.2.2 vedrørende kurstab ved indfrielse af kontantlån.

Morarenter, gebyr

Morarenter (strafrenter) af for sent betalte ydelser til kreditforeninger mv. kan fratrækkes i opkrævningsåret - eller eventuelt i det år, de vedrører, se A.E.1.1.2.

Hvis renter eller afdrag på et pantebrev ikke betales rettidigt, kan kreditor forlange et gebyr på 2 pct. af den forfaldne ydelse (dog mindst 50 kr.). Dette gebyr kan ikke fratrækkes, skd. 34.267 (Skd. 1975, 123).

Bidrag til reservefonds mv.

De løbende bidrag til reservefonds og administration til realkreditinstitutioner er fradragsberettigede i kapitalindkomsten. Det indskud til reservefonds på 2-3 pct. af lånebeløbet, der skal betales ved stiftelse af nye lån, er derimod ikke fradragsberettiget.

E.K.2.2 Ejendomsskatter

Ejendomsskat kan ikke fradrages for ejerboliger, hvoraf lejeværdien beregnes efter procentreglerne i ligningsloven, jf. LL § 14, stk. 2.

Ejendomsskatter kan således ikke fratrækkes for en- og tofamiliehuse, sommerhuse, ejerlejligheder, stuehuse til landbrug mv. når ejendommen tjener til bolig for ejeren. Hvis ejendommene udlejes, er der fradragsret for ejendomsskatterne. Sker udlejning i hele kalenderåret, foretages fradraget i den personlige indkomst. Er der tale om udlejning i en del af kalenderåret, kan en forholdsmæssig del af ejendomsskatterne fradrages i kapitalindkomsten. Dette gælder ikke ved udlejning af fritidsboliger i en del af året, når reglerne i LL § 15 O, stk. 1 og 2, benyttes. Endvidere kan ejendomsskatter ikke fradrages ved udlejning af en helårsbolig i en del af indkomståret, når reglerne i LL § 15 P, stk. 2, benyttes.

For udlejningsejendomme kan ejendomsskatter fradrages ved indkomstopgørelsen. Fradraget foretages i den personlige indkomst. Dette gælder også ejerens bolig i en egentlig udlejningsejendom med tre eller flere selvstændige lejligheder.

* Fradrag indrømmes dog ikke for ejendomme omfattet af LL § 15C.* For ejendomme, der både tjener til bolig for ejeren og anvendes erhvervsmæssigt, er der fradragsret for den del af ejendomsskatterne, som kan henføres til ejendommens anvendelse til erhverv. Benyttes ejendommen erhvervsmæssigt i væsenligt omfang, således at der foreligger en vurderingsfordeling som nævnt i LL § 15 B, stk. 5, foretages fradraget i den personlige indkomst. Er den erhvervsmæssige benyttelse af mindre omfang, foretages fradraget i kapitalindkomsten.

Ejendomsskatter, der kan henføres til den del af et enfamilieshus, der udlejes til beboelse, kan fradrages, Told-Skat Nyt 1992.7.214 (TfS 1992, 403) (lsr). Fradraget foretages i kapitalindkomsten. Det samme er gældende for den del af ejendomsskatterne, der kan henføres til den del af et tofamilieshus, der ikke beboes af ejeren. Ejendomsskatter kan dog ikke fradrages, hvis reglerne i LL § 15 P, stk. 1 og 2, om udlejning af værelser og udlejning af en helårsbolig i en del af indkomståret benyttes.

For ejendomme, der benyttes til landbrug og skovbrug, gartneri, frugtplantage eller planteskole, fordeler vurderingsmyndighederne både grundværdi og ejendomsværdi på stuehus med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom, jf. vurderingslovens § 33, stk. 4 og 7. For disse ejendomme kan fordelingen af grundskyld ske med udgangspunkt i de respektive vurderingsfordelinger.

For blandede ejendomme i øvrigt vil der foreligge vurderingsfordeling af ejendomsværdien, hvis 25 pct. eller derover af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt. Vurderingsmyndighederne foretager derimod ikke fordeling af grundværdien, der er grundlaget for grundskylden.

Ligningsmyndighederne må derfor i disse tilfælde skønne over, hvor meget af ejendomsskatterne der kan henføres til ejerboligen og hvor meget til erhvervsdelen.

I almindelighed vil der være en vejledning for dette skøn i den foreliggende fordeling af ejendomsværdien, men man må være opmærksom på, at der vil være en række tilfælde, hvor grundværdien og dermed grundskylden vil vedrøre erhvervsdelen i højere eller mindre grad, end tilfældet er for ejendomsværdiens vedkommende.

For tofamilieshuse, hvor den ene lejlighed tjener til bolig for ejeren, vil vurderingsmyndighederne ligeledes foretage en fordeling af ejendomsværdien på hver af de to selvstændige lejligheder. Der foretages ikke en fordeling af grundværdien. For tofamilieshuse kan ligningsmyndighederne derfor på samme måde som for blandede ejendomme tage udgangspunkt i vurderingsfordelingen ved et skøn over fordelingen af ejendomsskatterne.

I praksis vil der også være tilfælde, hvor en tofamiliesejendom er i sameje mellem de to familier, der bebor hver sin lejlighed i ejendommen. I sådanne tilfælde må alle ejendomsskatter efter loven normalt betragtes som vedrørende ejerboliger og ingen del kan således fratrækkes.

For ejerboliger, som stilles til udlejning i en del af året, f.eks. sommerhuse, er der kun fradragsret for den del af ejendomsskatterne, som forholdsmæssigt svarer til den del af året, hvor udlejning har fundet sted. Fradraget sker i kapitalindkomsten. Fradrag kan ikke foretages, hvis reglerne i LL § 15 P, stk. 2, eller LL § 15 O, stk. 1 og 2, benyttes.

Ved afgørelsen af om ejendomsskatterne kan fradrages skal der dog efter LL § 14, stk. 3, bortses fra uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse af en ejendom, der tillige tjener til bolig for ejeren. I almindelighed må en erhvervsmæssig anvendelse af en ejendom anses for uvæsentlig, hvis den svarer til mindre end 10 pct. af den pågældende ejendom. Det samme er gældende ved udlejning til beboelse af en del af et enfamiliehus.

Fradragsretten for ejendomsskatterne er ophævet for ubebyggede grunde, der er erhvervet med henblik på privat benyttelse, f.eks. til opførelse af bolig til ejeren, og ikke senere er overgået til erhvervsmæssig benyttelse. Dette gælder for alle grunde, der ikke anvendes erhvervsmæssigt eller henhører under ejerens næring, hvad enten der beregnes lejeværdi eller ej. Således er fradrag nægtet for ejendomsskatterne vedrørende 2 ubebyggede grunde, der efter det oplyste var erhvervet uden noget bestemt formål, idet den passive anvendelse som kapitalanbringelse efter Landsskatterettens opfattelse henhørte under privatsfæren, jf. SKAT 1986.6.404 (TfS 1986, 329).

Landsskatteretten har statueret, at der ikke var fradrag for ejendomsskatter på en ubebygget grund, der var erhvervet med videresalg for øje, idet dette ikke kunne anses for erhvervsmæssig udnyttelse af grunden, SKAT 1987.6.440 (TfS 1987, 321).

I TfS 1994, 216 (LSR) blev et selskab, som drev virksomhed med bl.a. køb og salg af fast ejendom, anset for berettiget til at fradrage ejendomsskatter for en byggegrund, der var erhvervet med henblik på videresalg. Grunden var ikke anskaffet med privat benyttelse for øje, men med henblik på erhvervsmæssig udnyttelse.

SKAT 1990.5.388 (TfS 1990, 243) (LSR). En skatteyder havde købt nogle ejendomme med henblik på udlejning efter istandsættelse. 2 ejendomme blev solgt på grund af for store nødvendige istandsættelser. For disse blev kun godkendt fradrag for ejendomsskatter - begrænsningen i LL § 14, stk. 8, gælder kun for parcelhuse mv., der bebos af ejeren - mens el- og forsikringsudgifter ikke kunne fradrages. En tredje ejendom blev efter et par års istandsættelse udlejet, og her blev godkendt fradrag også for el- og forsikringsudgifter.

En landbrugsejendom på ca. 13,6 ha, hvor stuehuset var ubeboet og ubeboeligt, og hvor en del af jorden var bortforpagtet og resten tilplantet med juletræer, blev anset for erhvervsmæssigt benyttet, således at ejendomsskatterne fuldt ud var fradragsberettigede, jf. SKAT 1986.9.550 (TfS 1986, 470). Se også SKAT 1989.6.474 (TfS 1989, 378).

Arbitrio de Plus-Valia - en éngangsafgift baseret på værdistigning - ved køb af fast ejendom i Spanien, anses ikke for fradragsberettiget, jf. SKAT 1986.6.406 (TfS 1986, 355).

Fradragstidspunktet

Det er afgørende for fradrag efter LL § 14, stk. 1, om der foreligger en retlig forpligtelse til at afholde den pågældende udgift. Det kræves hverken, at udgiften er forfalden eller faktisk afholdt.

Skatteyderen er ikke pligtig at foretage fradrag før sidste rettidige betalingsdag, hvilket kan have betydning, hvor den retlige forpligtelse indtræder i et indkomstår og sidste rettidige betalingsdag i det følgende indkomstår. Ifølge principperne i lsr. 1975.111 kan skatteyderen i denne situation vælge først at foretage fradrag i det følgende indkomstår, dog under forudsætning af at betalingen først sker i dette år.

Lån til pensionister

Når der ydes lån til pensionister til betaling af ejendomsskatter mod sikkerhed i ejendommen, kan tilskrevne renter på lånet ikke fradrages.

Renter af boligydelseslån, der er ydet i henhold til lov om boligydelse til pensionister eller lov om individuel boligstøtte, kan ikke fratrækkes, jf. LL § 17 A.

Andre ydelser

Sammen med ejendomsskatterne opkræves ofte forskellige andre ydelser, f.eks. vandafgifter, ydelser på vej- og kloakgæld, renovationsbidrag, brandforsikringspræmie o.lign. Bortset fra afdrag på vej- og kloakgæld er disse ydelser fradragsberettigede - for så vidt standardfradrag ikke benyttes.

Arealbidrag - fastsat og opkrævet af kommunen til driften af fælleskommunale hovedanlæg (kloakforsyningen) - blev anset for fradragsberettigede efter LL § 14, stk. 1, for et erhvervsdrivende selskab, selv om afgiften vedrørte en ubebygget grund, SKAT 1988.6.345 (TfS 1988, 317).

En købmand blev pålagt forhøjet bidrag til vandværket - et lokalt andelsselskab - i anledning af, at selskabet for at fremskaffe større vandmængder havde optaget lån til finansiering af nye boringer og udskiftninger af rør mv. Landsskatteretten lagde til grund, at beløbet var en fast varig udgift, der svarede til klagerens andel af udgifterne ved driften af vandværket efter den stedfundne udvidelse af dette, og derfor kunne det fradrages som medgået til drift af købmandens kombinerede forretnings- og beboelsesejendom, lsr. 1982.120.

Renter af for sent betalte ejendomsskatter kan ikke fratrækkes, LL § 17 A.

E.K.2.3 Vedligeholdelsesudgifter

For ejendomme, hvor standardfradrag - helt eller delvis - ikke kan anvendes, f.eks. udlejningsejendomme, erhvervsejendomme, ejendomme med mere end to selvstændige lejligheder samt enfamilieshuse, ejerlejligheder og tofamilieshuse, der udlejes eller i væsentligt omfang anvendes erhvervsmæssigt, har den gældende praksis om fradrag for vedligeholdelsesudgifter mv. betydning.

E.K.2.4 Vedligeholdelse contra forbedring

Kun udgifter til vedligeholdelse er fradragsberettigede, jf. SL § 6 e, hvorimod udgifter til forbedringer ikke kan fradrages, jf. SL § 6 in fine.

Udgifter til vedligeholdelse kan fratrækkes ved opgørelsen af den personlige indkomst.

Vedligeholdelsen bedømmes i forhold til ejendommens tilstand på erhvervelsestidspunktet, HD i UfR 1958, 1173. Udgifter, afholdt for at bringe ejendommen i bedre stand end ved erhvervelsen, er således ikke fradragsberettigede. Hvis en ejendom efter erhvervelsen er forbedret (uden skattemæssigt fradrag) kan der senere blive tale om at afholde fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter på disse forbedringer.

Fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter er herefter normalt sådanne udgifter, der er en følge af almindelig slid og ælde i ejertiden. Herudover kan der i visse tilfælde som vedligeholdelse fradrages udgifter til skader indtrådt i ejerens besiddelsestid. Se eksempelvis lsr. 1984.39 (TfS 1984, 127) om istandsættelse af altaner.

Princippet om, at ejendommens tilstand på erhvervelsestidspunktet er afgørende, gælder, hvad enten erhvervelsen sker ved køb, arv, gave, bytte eller på anden måde. Såfremt ejendommen tilhører en i uskiftet bo hensiddende ægtefælle, er det afgørende dog ejendommens tilstand ved den afdøde ægtefælles overtagelse af den, lsr. 1961.58, ligesom ejendomme overtaget ved skifte i anledning af separation og skilsmisse må bedømmes ud fra tilstanden ved den oprindelige erhvervelse (lsr. 1960.159), hvilket også er tilfældet, hvor en ejendomshandel annulleres, og den solgte ejendom tages tilbage, lsr. 1951.195.

En arving, der efter de indtil 30. juni 1982 gældende regler succederede i arveladers skattemæssige stilling kunne dog også i relation til spørgsmålet om vedligeholdelsesfradrag anses som indtrådt i afdødes skattemæssige stilling, herunder i hans anskaffelsestidspunkt. Denne praksis ophørte for arvefald efter 30. juni 1982, hvorefter der ikke længere kunne ske succession ved udlæg af fast ejendom. Efter EBL § 14, stk. 2, er succession i visse tilfælde mulig for ejendomme anvendt i afdødes eller ægtefællens erhvervsvirksomhed.

At udgifternes afholdelse har været strengt nødvendig som følge af ejendommens almindelige tilstand, lsr. 1963.69, eller nødvendig som følge af påbud fra offentlig myndighed, lsr. 1951.198, 1957.162, 1958.64, 1964.155 og SKAT 1987.3.214 (TfS 1987, 133), er uden betydning for afgørelsen af spørgsmålet om, hvorvidt en ejendom er forbedret, ligesom det er uden betydning, at de afholdte udgifter eventuelt bevirker en nedgang i de fremtidige vedligeholdelsesudgifter, lsr. 1950.77 og 1961.59.

Skader

Udgifter til udbedring af skader opstået som følge af vejrligets almindelige indflydelse såsom frostsprængninger og råd i træværk kan fradrages, lsr. 1953.94 (frostskader), 1954.154 (fugtskader), 1965.67 (skade på stråtag i forbindelse med længere tørkeperiode).

Udgifter til istandsættelse eller genopførelse efter en brand mv. kan derimod ikke fratrækkes som vedligeholdelsesudgifter, lsr. 1949.50, 1978.39 og 1981.36. Ved afskrivningsberettigede bygninger kan udgifter til udbedring af skader som de nævnte dog afskrives, jf. AL § 26. Til dækning af udgifter som de omhandlede vil en husejer i øvrigt i almindelighed have sørget for forsikringsmæssig dækning eller modtage erstatning fra anden side, således at der normalt ikke fremkommer noget tab som følge af skaden, se som eksempel herpå ØLD i UfR 1970, 265 om piloteringsskader.

Opsat vedligeholdelse

Når de fratrukne reparationsudgifter er unormalt store, må det nærmere undersøges, om der er fradraget forbedringsudgifter. Det bemærkes dog, at en husejer i ejertiden kan have opsat sine ordinære vedligeholdelsesudgifter i et længere tidsrum, hvorfor der i sådanne tilfælde kan foretages fradrag for de således opsamlede (opsatte eller udskudte) vedligeholdelsesudgifter, lsr. 1939.179, 1940.116 og 1955.81.

En ejendom bestod af to butikslejemål og to beboelseslejemål. Den ene lejlighed beboedes af ejeren, medens den anden hidtil havde været udlejet. Denne lejlighed havde i ejerperioden på 24 år ikke været istandsat. Ved lejemålets frigivelse blev lejligheden ombygget og indrettet til tandlægeklinik. For de i denne forbindelse afholdte udgifter fik klageren et skønsmæssigt fradrag for de udgifter, der måtte anses medgået til almindelig vedligeholdelse, lsr. 1983.26. Se også SKAT 1989.11.877 (TfS 1989, 621).

En ejer af en udlejningsejendom udskiftede i 1987 de af ham i 1978 isatte forsatsvinduer til 2-glas termovinduer. Ifølge en skønserklæring havde den tidligere vindueskonstruktion under forudsætning af løbende vedligeholdelse haft en restlevetid på 10-15 år i 1987. Ejeren havde ikke afholdt vedligeholdelsesudgifter på vinduerne siden 1978, og der skulle foretages en hovedistandsættelse, der ifølge skønserklæring ville have kostet ca. det samme som isatte termovinduer. Landsskatteretten fandt, at der var tale om en opsat vedligeholdelsesudgift, der var fuldt fradragsberettiget, jf. SL § 6e, jf. § 6a, Told-Skat Nyt 1993.21.994 (TfS 1993, 482).

Ejerens egen lejlighed

Udgifter til indvendig vedligeholdelse i den lejlighed, som ejeren selv bor i, kan fratrækkes ved indkomstopgørelsen. Modsvarende ansættes ejerens lejeværdi til det beløb, der kunne opnås ved udleje af lejligheden med vedligeholdelsespligt for ejendommens ejer.

* Hvis lejeværdien af egen bolig i udlejningsejendom beregnes efter LL § 15C (procentreglerne), sker der begrænsning af fradragsretten for udgifter, se herom A.D.3.4.5.*

Indtægter og driftsudgifter, herunder lejeværdi af egen bolig, for ejendomme med 3 eller flere lejligheder er personlig indkomst. Se dog A.D.3.4.5.

E.K.2.5 Særlige regler for nyerhvervede ejendomme

For at få en praktisk arbejdsregel for nyerhvervede ejendomme i de første 3 ejerår, er det fastsat af Ligningsrådet, at der i almindelighed kun kan anerkendes fradrag for istandsættelsesudgifter inden for 35 pct. af den årlige lejeindtægt - ekskl. eventuelt varmebidrag - for udlejede en- og tofamilieshuse og 25 pct. for udlejningsejendomme. For fredede ejendomme anerkendes dog større fradrag, jf. lsr. 1980.151. Se A.D.3.4.1.

* Ifølge TfS 1994, 846 (LSR), er det lejeindtægten for den enkelte ejendom, der er afgørende for fradragets størrelse i de første 3 ejerår. Det forhold, at der var erhvervet flere udlejningsejendomme på samme tidspunkt og med en beliggenhed i umiddelbar nærhed af hinanden, kunne ikke medføre, at ejendommenes samlede lejeindtægter dannede grundlag for fradragets størrelse.*

TfS 1994, 23 (LSR). Ved fastsættelsen af fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter for en nyerhvervet udlejet ejerlejlighed skulle standardreglerne for nyerhvervede udlejningsejendomme anvendes. Der kunne herefter indrømmes fradrag for vedligeholdelse med 25% af årslejen.

En skatteyder havde overtaget en ejendom pr. 1. jan. 1980. Efter forskellige reparationsarbejder blev ejendommen udlejet fra 1. marts 1980. De samlede udgifter androg 25.000 kr., og skatteyderen anså 50 pct. som vedligeholdelsesudgifter. Landsskatteretten fandt, at de afholdte ejendomsudgifter i vidt omfang måtte antages at være medgået til forbedring af ejendommen i forhold til dens tilstand ved klagerens erhvervelse, men - da der var tale om et udlejet enfamiliehus - blev der givet fradrag for vedligeholdelsesudgifter med et beløb svarende til 35 pct. af årslejen, lsr. 1984.40.

Vedligeholdelsesudgifterne for tre nyerhvervede udlejningsejendomme kunne fradrages med 25 pct. af lejeindtægten, hvori indgik budgetteret leje for ikke udlejede lejligheder. Procentreglen fandtes anvendelig på alle udgifter, der vedrørte vedligeholdelse set i forhold til ejendommenes opførelsestidspunkt, SKAT 1989.9.728 (TfS 1989, 521).

Procentfradraget beregnes i forhold til den fulde årsleje, selv om ejendommen først er erhvervet i løbet af året, lsr. 1948.65 og 1959.162.

HD af 16. nov. 1984 (skd. 72.174 (TfS 1984, 567)) fandt procentbegrænsningen anvendelig i et tilfælde, hvor den nuværende ejer af en udlejningsejendom - efter at have solgt ejendommen i 1968 - havde erhvervet ejendommen igen på en tvangsauktion i 1973 ved som panthaver at overbyde et tilbud, som ikke dækkede hendes eget pant.

HD i UfR 1962, 356 anerkender procentreglerne som formodningsregler, idet det samtidig understreges, at konkrete omstændigheder kan afkræfte formodningen for, at reparationsudgifter udover et til procentreglerne svarende beløb rummer en forbedring. Der kan således efter omstændighederne både blive tale om at godkende fradrag i videre omfang end efter procentreglerne, lsr. 1953.90 og 1954.154, og i mindre omfang, lsr. 1948.174, 1967.151 og 1968.65 (ejendommen havde fuldstændig skiftet karakter ved ombygning).

Vedligeholdelsesudgifter ud over 25/35-pct.-begrænsningen afholdt i det første år kan ikke overføres til fradrag i det(de) efterfølgende år, selv om maksimumsfradraget ikke udnyttes fuldt ud i disse år.

Hvis en ejer ikke har afholdt udgifter svarende til det maksimale fradrag i det(de) første ejerår, kan han i det(de) efterfølgende år forøge dette års maksimumsfradrag med det(de) tidligere års uudnyttede del, lsr. 1951.196. Det er dog en forudsætning, at der i det pågældende år er afholdt udgifter svarende til fradraget.

Afskrivning på installationer kan fratrækkes ved siden af fradrag for vedligeholdelse i henhold til procentreglerne, SKAT 1987.11.800 (TfS 1987, 552).

En skatteyder havde arvet en andel af en ejendom i 1980, og i årene 1980-1982 var der efter krav fra kommunen foretaget eftersyn og reparation af ejendommens altaner.

Landsskatteretten fandt, at de afholdte udgifter kun kunne fratrækkes med et beløb svarende til 25 pct. af årslejen, idet det anførtes, at det forhold, at udgifterne var afholdt efter krav fra det offentlige, ikke i sig selv kunne begrunde, at udgifterne blev anset som fuldt fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter, samt at de heromhandlede udgifter måtte anses at gå ud over, hvad der i den foran omtalte HD. i UfR 1962, 356 var betegnet som udgifter af »ikke ekstraordinær størrelse«, jf. SKAT 1986.6.417 (TfS 1986, 334).

I forbindelse med nyerhvervede ejendomme er det i øvrigt særligt nærliggende at anse større reparationsudgifter som et ikke fradragsberettiget tillæg til købesummen. Det anførte gælder også, selv om der evt. ikke skulle være taget hensyn til vedligeholdelsestilstanden ved erhvervelsen, lsr. 1963.69, og selv om reparationsudgiften er afholdt for at afhjælpe en mangel, som ikke var kendelig ved erhvervelsen, ØLD i UfR 1962, 400, lsr. 1952.81, 1955.81 og 1957.64.

Udgifter til udbedring af skader indtruffet efter skatteyderens overtagelse af ejendommen kan ikke på samme måde betragtes som et tillæg til købesummen. Sådanne udgifter kan derfor - med de tidligere nævnte begrænsninger - fradrages fuldt ud og ved siden af procentbegrænsningen, lsr. 1953.94 og 1954.149.

Udgift til udsvabning af en gasstikledning foranlediget af en pludselig blokering af gasforsyningen kunne fradrages ved siden af procentbegrænsningen.

* I TfS 1995, 20 (LSR), er udgifter til brøndboring i forbindelse med et udlejet enfamilieshus godkendt fradraget fuldt ud uden hensyn til den for nyerhvervede ejendomme normalt gældende procentvise begrænsning. Der var i den forbindelse henset til, at boringen var nødvendiggjort af en relativt begrænset skade på den tidligere boring, hvis årsag formentlig kunne henføres til ejendommens brug til udlejning, samt til at der med udbedringen af skaden ikke var indtrådt nogen kendelig forbedring af ejendommen.*

E.K.2.6 Vedligeholdelsesfradrag i afståelsesåret

Der kan foretages fradrag for vedligeholdelsesudgifter, selv om de afholdes umiddelbart før en afståelse, lsr. 1952.206. Er udgifterne derimod afholdt af sælgeren efter afståelsen, kan de ikke fradrages som vedligeholdelsesudgifter, hvorimod beløbet kan fradrages i salgssummen ved opgørelsen af fortjenesten.

E.K.2.7 Udgifter dækket af statstilskud

Udgifter til vedligeholdelse dækket ved skattefrit statstilskud kan ikke fradrages ved indkomstopgørelsen, men nedsætter overgrænsen på henholdsvis 35 og 25 pct. til den del heraf, som de af ejeren selv afholdte udgifter udgør af de samlede vedligeholdelsesudgifter. Hvor der er tale om en udlejningsejendom, kan reglen beskrives ved følgende to eksempler (hvor 25 pct. af lejeindtægten forudsættes at svare til 20.000 kr.)

1) Statstilskud 5.000 kr. og vedligeholdelsesudgifter på i alt 20.000 kr. Der kan fradrages 15.000 kr.

2) Vedligeholdelsesudgifter 40.000 kr. Statstilskud -5.000 kr. ---------- 35.000 kr. 35.000 Der kan fradrages 20.000 kr. x ------ = 17.500 kr. 40.000

E.K.2.8 Isoleringsudgifter

Ved udgifter til isolering er udgangspunktet, at der er tale om forbedringsudgifter eventuelt kombineret med mindre vedligeholdelsesudgifter. Dog kan der, f.eks. ved reparation af eksisterende isolering, være tale om rene vedligeholdelsesudgifter. Se i øvrigt lsr. 1942.170 (varmeisoleringsarbejde), hvor udgifterne ikke kunne fradrages.

E.K.2.9 Brandsikringsudgifter

Udgifter til brandsikring af ældre beboelsesejendomme, behandles skattemæssigt som andre udgifter til vedligeholdelse og/eller forbedring, uanset om foranstaltningen er påbudt eller ej, jf. eksempelvis lsr. 1979.41 og 1982.34. Udgangspunktet må være, at disse udgifter er forbedringsudgifter, lsr. 1978.38 (brandsikring af en hotelejendom). Brandsikringsudgifter finansieret ved lån fra Grundejernes Investeringsfond kan uden videre anses som forbedringer, idet der kun kan frigives midler fra Grundejernes Investeringsfond til en brandsikring, der er forbedring.

E.K.2.10 Brøndboringsudgifter

Udgifter til brøndboringer kan fradrages som vedligeholdelsesudgifter, hvis formålet alene har været at fremskaffe samme vandmængde som hidtil, lsr. 1960.162 og 1962.58, hvilket også gælder, selv om boringen har været resultatløs, lsr. 1977.191.

I TfS 1994, 338 (LSR), er udgift til markboring godkendt fradragsberettiget, idet den var afholdt alene for at fremskaffe samme mængde vand som hidtil indvundet. Klageren havde tidligere haft ret til at benytte overfladevand fra et vandløb til vanding af sine markarealer, hvilken tilladelse var inddraget.

Såfremt formålet med brøndboringen har været at fremskaffe en større vandmængde/forbedret driftsanlæg, anses udgifterne som medgået til forbedringer og er følgelig ikke fradragsberettigede som vedligeholdelsesudgifter. En sådan forbedringsudgift kan eventuelt fradrages/afskrives i henhold til LL § 8 B som en efterforskningsudgift (se E.B.3.11 eller i henhold til AL § 18, stk. 1, litra c, som en accessorisk bygningsbestanddel, lsr. 1975.149 (se E.C.4.1.2).

Hvis retten til vandvinding er tidsbegrænset, kan udgifterne vælges afskrevet over et til rettighedens varighed svarende åremål, lsr. 1967.72. Se E.E.3.9 om vedligeholdelse af vandforsyningen på landbrugsejendomme.

E.K.2.11 Udgifter til kystsikringsanlæg

Udgifter til vedligeholdelse af kystsikringsanlæg er fradragsberettigede efter de almindelige regler, således at fradrag kan foretages for udgifter til udbedring af forringelsen siden skatteyderens erhvervelse af ejendommen, lsr. 1954.77 og 1959.71.

E.K.2.12 Udgifter til vedligeholdelse af tilbehør til fast ejendom

Udgifterne til vedligeholdelse af tilbehør er fradragsberettigede, når den pågældende genstand er medtaget ved vurderingen af den faste ejendom.

Herefter er udgift til reparation af f.eks. el- og gaskomfur, køleskab, fryser, opvaskemaskine, vaskemaskine, tørretumbler og tørreskab fradragsberettiget, da dette tilbehør anses for installationer i beboelsesejendomme, hvorimod udgift til reparation af aktiver, der anses for inventar, ikke kan fradrages som en vedligeholdelsesudgift vedrørende ejendommen. Hvor der er tale om en udlejet ejendom, vil udgiften eventuelt være fradragsberettiget som udgift til vedligeholdelse af udlejet inventar, forudsat standardfradrag ikke benyttes. I SKAT 1989.6.475 (TfS 1989, 373) nåede Landsskatteretten til det resultat, at udgiften til udskiftning af et køleskab i et enfamiliehus, der alene var anvendt til udlejning, ikke kunne fradrages som en vedligeholdelsesudgift efter statsskattelovens § 6 e, eller i øvrigt fradrages eller afskrives. Se i øvrigt E.C.2.1.

Told-Skat Nyt 1993.12.558 (TfS 1993, 195) (VLD), har nægtet fradrag for udgifter til udskiftning af hårde hvidevarer i et sommerhus, der anvendtes til udlejning. Udgifterne kunne ikke anses for medgået til vedligeholdelse. Det beløb, der skulle have været anvendt til istandsættelse af de eksisterende hvidevarer kunne ej heller fradrages.

Se også lsr. kendelse af 20. jan. 1994, TfS 1994, 340, hvorefter udgifter til udskiftning af centralvarmeanlæg med fjernvarmeanlæg i en ejendom med udlejede ejerlejligheder ikke kunne fradrages som vedligeholdelsesudgifter. Landsskatteretten fandt, at regler og praksis vedrørende udskiftnings- og vedligeholdelsesfradrag for udlejede en- og tofamiliesejendomme tilsvarende gjaldt udlejede ejerlejligheder. Landsskatteretten fandt ikke, at ordlyden af SL § 6 e gav støtte for, at bestemmelsen kunne omfatte udskiftning af klagerens centralvarmeanlæg, der ubestridt var anset som en installation, med fjernvarmeanlæg. Herefter fandt Landsskatteretten ikke, at klageren havde adgang til fradrag i medfør af reglen i SL § 6 e eller efter reglen og praksis for opsat vedligeholdelse havde fradrag for den udgift, han ville have haft til istandsættelse af centralvarmeanlægget, når den faktisk ikke blev gennemført.

I TfS 1994, 463 (LSR), blev der godkendt vedligeholdelsesfradrag på installationer i et udlejet enfamilieshus for så vidt angik vandrør og varmtvandsveksler, der blev anset for en del af den samlede vandinstallation i ejendommen. Derimod blev der ikke godkendt fradrag for udskiftning af emhætte med udsugning, idet der var tale om udskiftning af den samlede installation.

E.K.2.13 Enkeltafgørelser - Fradrag anerkendt

Afgørelser, hvor fradrag som vedligeholdelsesudgift er blevet anerkendt

Udgifter til ændring af el-installationen i en udlejningsejendom som følge af, at gasforsyningen i kommunen var under afvikling, kunne fradrages, da ændringen ikke tilførte ejendommen nogen forbedring, lsr. 1979.40.

Udgifter til ændring af installationer i forbindelse med overgang til naturgas, kan fradrages i det omfang, de kan antages at være medgået til vedligeholdelse, herunder opsat vedligeholdelse. Det er herved forudsat, at der ikke benyttes standardfradrag.

Anvendelse af nye og bedre materialer medfører ikke i sig selv, at udgifterne hertil helt eller delvis betragtes som ikke-fradragsberettigede forbedringsudgifter. I lsr. 1980.38 antog Landsskatteretten således, at en såkaldt kemitex-behandling af en ejendoms facader (en speciel plasticpudsbehandling) ikke kunne betragtes som forbedring, uanset tidligere vedligeholdelse af facaderne var sket med maling.

Udgifter til tagreparationer er behandlet i lsr. 1958.65 (istandsættelse af mindre del af stråtag ansås fradragsberettiget) og i lsr. 1958.66 (udskiftning af stråtag med asbesttag. De to former for tagbeklædning var lige dyre, hvorfor fradrag anerkendtes) samt i UfR 1969, 220 ØLD (kun fradrag for den forringelse af taget, som var sket efter overtagelsen).

Udgift til periodisk eftersyn og rensning af ejendoms oliefyr kan fradrages som vedligeholdelsesudgift.

Udgifter i anledning af svamp i en ejendom kan fradrages. I et tilfælde, hvor svampeangrebet blev konstateret 3 måneder efter skatteyderens køb af ejendommen, kunne udgifterne i anledning af svampeangrebet ikke fradrages, da svampeangrebet måtte anses at have foreligget allerede ved skatteyderens køb af ejendommen.

Udgift til udskiftning af et udslidt fast tæppe pålagt et betongulv i en gårdejers stuehus anset for en vedligeholdelsesudgift, lsr. 1982.142.

Ejeren af en bortforpagtet landbrugsejendom havde selv afholdt udgifter til rensning af dræningsanlægget, uagtet det påhvilede forpagteren at foretage rensningen. Landsskatteretten anså udgiften som en vedligeholdelsesudgift, der kunne fratrækkes ved ejerens indkomstopgørelse, idet udgiften var forårsaget af forpagterens undladelse af at opfylde den vedligeholdelsespligt, som påhvilede ham ifølge forpagtningskontrakten, jf. lsr. 1985.3 (TfS 1984, 587).

Offentlige vandløb ejes i almindelighed af lodsejeren, og i sådanne tilfælde kan en lodsejers udgift til vedligeholdelse fradrages. Udgifter til rørlægning af åbne vandløb kan afskrives efter afskrivningslovens § 29 S om dræningsanlæg, såfremt skatteyderen er ejer af det pågældende vandløb.

Fradrag ikke anerkendt

Afgørelser, hvor fradrag som vedligeholdelsesudgift ikke er blevet anerkendt

Udgifter til udbedring af byggesjusk kan ikke fradrages.

Udgift til nedgravning af et elkabel for at undgå elmaster er ikke fradragsberettiget som vedligeholdelsesudgift, lsr. 1974.169. (Evt. kan fradrag ske efter LL § 8 C om tilslutningsafgifter, se E.K.2.15).

Udgift til isokærnbehandling af en skorsten kunne ikke fradrages, jf. lsr. 1986.25 (TfS 1985, 591).

På en udlejningsejendom, der var opført i 1970, fortrinsvis som selvbyggeri, var det på grund af dårlige jordbundsforhold nødvendigt i 1976 at afholde udgifter på 9.764 kr. til pilotering. Da disse udgifter måtte anses for medgået til udbedring af fejl og mangler ved ejendommen, som allerede havde foreligget på tidspunktet for opførelsen, kunne ingen del af udgifterne fratrækkes, uanset om ejeren havde været bekendt med fejlen eller ikke, lsr. 1979.153.

Udgifter til retablering af en prydhave på en landbrugsejendom kunne ikke fratrækkes, da disse ikke kunne anses for vedligeholdelsesudgifter vedrørende den faste ejendom, men måtte betragtes som private udgifter, lsr. 1985.121 (TfS 1985, 218).

E.K.2.14 Henlæggelse til vedligeholdelse mv.

Ifølge LL § 14G, stk. 1, skal ejeren af en udlejningsejendom ikke medregne den del af lejeindtægten, der svarer til beløb, der skal afsættes efter lejelovens § 63a eller efter boligreguleringslovens § 18b, ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det samme gælder godtgørelser, der efter § 4 i lov om kommunal anvisningsret afsættes på ejendommens konto efter boligreguleringslovens § 18b. Beløb, der frigives efter boligreguleringslovens § 55a, medregnes ikke ved indkomstopgørelsen.

Renter af beløb, der er bundet efter lejelovens § 63a eller boligreguleringslovens § 18b, medregnes ikke ved indkomstopgørelsen, jf. LL § 14G, stk. 2. Indeståendet på kontoen, herunder de tilskrevne renter, skal medregnes i den skattepligtige formue, jf. LL § 14 I.

En ejer af en udlejningsejendom havde i 1986 hævet et beløb i Grundejernes Investeringsfond til vedligeholdelsesudgifter afholdt i 1984. I det hævede beløb indgik rentetilskrivning for 1984, 1985 og 1986. Denne rentetilskrivning skulle fragå i det beløb, hvormed vedligeholdelsesudgifterne i 1984 kunne fratrækkes i indkomstopgørelsen, SKAT 1990.5.387 (TfS 1990, 222).

Reglerne i LL § 14 G, stk. 3 og 4, sikrer, at fradragsretten for iøvrigt fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter i visse tilfælde begrænses.

De beløb, der efter LL § 14 G, stk. 1 henstår i Grundejernes Investeringsfond er ikke medregnet ved indkomstopgørelsen. Det samme gælder beløb, der er modregnet i de årlige indbetalinger til Grundejernes Investeringsfond efter boligreguleringslovens § 22a. Udgifter, der afholdes af sådanne beløb, kan derfor ikke fradrages ved indkomstopgørelsen eller medregnes ved opgørelsen af grundlaget for skattemæssige afskrivninger og til anskaffelsessummen ved opgørelse af skattepligtig fortjeneste ved afståelse af ejendommen.

Udgifter til vedligeholdelse og forbedring af ejendommen anses for fortrinsvis at være afholdt af de beløb, der er modregnet eller udbetalt fra Grundejernes Investeringsfond, hvilke beløb også anses for fortrinsvis at dække forbedringer.

Afholdes skattemæssige vedligeholdelsesudgifter af midler fra ejendommens konto for udvendig vedligeholdelse med et beløb, der overstiger udbetalingen fra Grundejernes Investeringsfond efter boligreguleringslovens § 22b, 55a eller lejelovens § 63e, og beløb, som modregnes efter boligreguleringslovens § 22a reduceret med de i årets løb afholdte forbedringsudgifter, kan det overskydende beløb fratrækkes i indkomstopgørelsen.

For ejendomme, der er omfattet af boligreguleringslovens § 18b, kan modregning og udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond være større end årets udgifter til vedligeholdelse og forbedring, og der skal så ske beskatning af det overskydende beløb. Endvidere beskattes beløb, der udbetales efter lejelovens § 63f, boligreguleringslovens § 22e * eller § 4, stk. 8, i lov nr. 419 af 1. jun. 1994 om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om individuel boligstøtte, i det indkomstår, hvori beløbene kan kræves udbetalt.* Beskatning finder dog kun sted i det omfang, der i tidligere år er givet fradrag for udgifter, der er afholdt af lejeindtægter, der er skattefri efter LL § 14G, stk. 1. Det overskydende beløb skal derfor formindskes med de forbedringsudgifter, der er afholdt af modregnede og udbetalte beløb fra Grundejernes Investeringsfond. Dette gælder dog kun for forbedringsudgifter, der er afholdt efter den 1. jan. 1983.

I henhold til bkg. nr. 873 af 17. okt. 1994, skal der føres en særskilt konto for udlejningsejendomme, der er omfattet af lejelovens § 63a eller boligreguleringslovens §§ 18b eller 55a, over beløb, der anvendes til ejendommens vedligeholdelse og forbedring og over de beløb, der er nævnt i LL § 14G, stk. 3 og 5. Kontoen skal vedlægges selvangivelsen. Skema 04.020 kan benyttes hertil.

Der henvises i øvrigt til skd.cirk. nr. 96 af 22. juni 1993, pkt. 7.

E.K.2.15 Tilslutningsafgifter mv.

Ifølge bestemmelsen i LL § 8 C kan afgifter i anledning af en virksomheds tilslutning til offentligt eller privat ejede anlæg, som har erhvervsmæssig betydning for virksomheden, herunder anlæg, der tjener til forebyggelse eller bekæmpelse af forurening eller støjulemper, efter den skattepligtiges frie valg fradrages på en gang eller afskrives med lige store årlige beløb over en femårig periode. Bestemmelsen omtales i skd.cirk. nr. 96 af 22. juni 1993, pkt. 11.4.

Hvilke anlæg

Af anlæg, som har erhvervsmæssig betydning, kan nævnes vandforsyningsanlæg, herunder installation af vandforbrugsmålere, kloakanlæg, elektricitetsanlæg, vindmøller og andre former for kraftforsyningsanlæg, fjernvarmeanlæg og telefonanlæg, og som anlæg vedrørende forurening eller støjulemper kan nævnes vand- og luftrensningsanlæg og anlæg til afskærmning mod støjulemper.

Endvidere er følgende tilfælde anset for omfattet af LL § 8 C

Installation af telefonanlæg og opstilling af omstillingsbord. Installation af telefonsvarer. Oprettelse af telex.

Udlejningsejendoms tilslutning til fællesantenneanlæg, lsr. 1980.39.

Tilslutning til Securitas med signaloverføring.

Lodsejerbidrag til afvandingsanlæg.

Derimod er et vejanlæg og en gennemsejlingssluse samt en åregulering ikke anset for et anlæg i lovens forstand. Heller ikke bidrag til parkeringsfonds, der skal anvendes til etablering af offentlige parkeringspladser er omfattet af LL § 8C, skd. 51.264 (Skd. 1979, 119). Det samme gælder brandsikringsudgifter, lsr. 1979.41, og udgifter til anlæg af en gågade (pålignet grundejerne), jf. VLD af 17. maj 1982 (skd. 64.80 (Skd. 1983, s. 80)), men udgifterne kan evt. afskrives efter SL § 6a, se E.A.2.3.

Udgifter til regulering af en privat vej i forbindelse med dennes tilslutning til offentlig vej kunne ikke fradrages efter LL § 8 C, VLD af 25. maj 1983 (skd. 67.406 (Skd. 1983, s. 406)) og VLD af 6. juni 1984 (skd. 71.768 (TfS 1984, 306)).

En engangsudgift i forbindelse med tilslutning til en fodercentral kunne ikke fradrages efter LL § 8 C, da der ikke var nogen fysisk forbindelse mellem skatteyderens faste ejendom og fodercentralens produktionsanlæg. Udgiften ansås for en ikke-fradragsberettiget etableringsudgift, jf. SKAT 1989.3.213 (TfS 1989, 95) (VLD).

Kun anlæg der ejes af andre

Bestemmelsen kan kun anvendes, når der sker tilslutning til anlæg, der ejes af andre. Således er udgifter til installation af et brandalarmanlæg i en udlejningsejendom ikke anset for omfattet af § 8 C, da anlægget kun var tilsluttet en på ejendommens yderside placeret klokke, der ringede i tilfælde af brand. Udgifterne kunne derimod afskrives efter reglerne for »særlige installationer« i AL § 19.

I lsr. 1984.132 (TfS 1984, 115) blev et kloakanlæg, der var ejet af en grundejerforening, anset for at være et anlæg, ejet af andre end grundejerne, som herefter kunne opnå fradrag for afgift, betalt til foreningen.

Et selskab havde lejet et havneareal uopsigeligt i 23 år og havde fået udført og betalt forskellige afløb fra de bygninger, der var opført på arealet, herunder fra toiletter, kantiner samt for regnvand på taget. Arealet var i forvejen forsynet med vand- og kloakledninger. Landsskatteretten fandt ikke, at selskabets udgifter kunne fratrækkes ifølge LL § 8 C, idet anlægget blev anset som et selvstændigt anlæg, der tilhørte selskabet som tilbehør til de på grunden opførte bygninger, lsr. 1985.34 (TfS 1985, 85).

Hvilke udgifter

Alle engangsudgifter i forbindelse med tilslutninger er omfattet af LL § 8 C, jf. lsr. 1979.157. Løbende bidrag er ikke omfattet af bestemmelsen, selvom bidragene delvis medgår til finansiering af anlægsudgifter, jf. lsr. 1978.31 og 1982.120. Når der i forbindelse med tilslutningen betales for aktiver, som skatteyderen bliver ejer af, kan denne del af udgiften ikke fradrages i medfør af § 8 C.

Bestemmelsen anvendes ikke blot ved den første tilslutning, men også når der senere opkræves engangsbidrag, jf. bl.a. lsr. 1985.123 (TfS 1985, 144). Engangsudgifter til forøgelse af eltilførelsesledningers kapacitet er således omfattet af § 8 C.

Erhvervsmæssig betydning

Efter LL § 8C er der kun fradragsret for udgifter i anledning af »en virksomheds« tilslutning til anlæg, »som har erhvervsmæssig betydning for virksomheden«.

* Se TfS 1995, 156 (TS) om betingelserne for fradragsret for en afgift, som en vindmølleejer skal betale til elselskabet for tilslutning af møllen til elnettet.*

Tilslutningsafgifter vedrørende ubebyggede grunde er ikke anset omfattet af LL § 8 C, da der ikke foreligger erhvervsmæssig aktivitet. Hvis der derimod på tidspunktet for påligningen af tilslutningsafgiften er påbegyndt et byggeri af erhvervsmæssig karakter, kan afgiften fratrækkes i henhold til LL § 8 C.

I SKAT 1986.1.41 (TfS 1985, 747) (HD) nægtes fradrag for kloakbidrag og betalinger for tilslutning til fjernvarmeværk for en ubebygget industrigrund. Grunden blev købt af et A/S i 1967 med henblik på udvidelse og udflytning af den bestående produktion, der var spredt på flere forskellige lokaliteter. Selskabet fandt imidlertid i 1969 en mere velegnet grund og solgte i 1980 den oprindelige grund. Under hensyn til at selskabet ikke på noget tidspunkt havde udøvet erhvervsmæssig virksomhed på den ubebyggede grund fandt retten ikke, at de omhandlede beløb kunne fradrages i medfør af LL § 8 C eller SL § 6 a.

Bygningerne på en landbrugsejendom blev nedrevet i 1974 og i 1975 påbegyndtes nyopførelse. En i 1974 betalt afgift for eltilslutning kunne ikke fratrækkes, da afgiften var pålignet og betalt forinden erhvervsmæssigt anvendte bygninger var blevet opført, lsr. 1981.38.

Et hvilende kloakbidrag kunne ikke fradrages efter LL § 8 C før den for betalingen relevante anvendelse var påbegyndt, og betalingspligten var indtrådt, lsr. 1982.35.

Tjener tilslutningen såvel et erhvervsmæssigt som et privat formål, kan kun den til den erhvervsmæssige anvendelse svarende del af tilslutningsafgiften fradrages eller afskrives.

Der er således ikke fradragsret for tilslutningsafgifter af rent privat karakter, - det vil først og fremmest sige tilslutningsafgifter vedrørende ejerens private beboelse.

Landsskatteretten har således statueret, at en læge, der havde afholdt udgifter til etablering af et securitasanlæg på sin private bopæl på grund af opbevaring af smertestillende medicin mv., ikke kunne fradrage disse udgifter i medfør af LL § 8 C, idet retten anførte, at tyverialarmer i private boliger måtte anses for installeret med henblik på at bevare private indbo- og værdigenstande mod tyveri og hærværk.

Benyttes et enfamilies- eller et tofamilieshus delvis erhvervsmæssigt, kan en forholdsmæssig del af udgiften fradrages, se f.eks. lsr. 1980.156.

Funktionærboliger er erhvervsmæssigt anvendt, og tilslutningsafgifter kan derfor fuldt ud fradrages eller afskrives.

Et stuehus på en landbrugsejendom er ikke erhvervsmæssigt anvendt, og udgifter til kloakering og indlæggelse af vand på landbrugsejendommen må derfor fordeles, da der kun er fradragsret for den til den erhvervsmæssige anvendelse svarende del af tilslutningsafgiften. Den erhvervsdrivende kan dog som minimum altid fratrække den fulde forskelsværdi mellem tilslutningsafgiften for landbrug og for private husstande uden hensyn til vandforbruget i bedriften og privat, se Told-Skat Nyt 1993.2.58 (TfS 1992, 478) (VLD).

Ved lsr. 1984.42 nægtedes fradrag for den del af tilslutningsafgiften til et kloak- og renseanlæg, der vedrørte en aftægtsbolig, som var knyttet til en landbrugsejendom, idet aftægtsboligen ikke ansås at indgå i en erhvervsmæssig virksomhed.

Drift af en udlejningsejendom til beboelse er erhvervsmæssig virksomhed, og hele tilslutningsafgiften kan derfor fradrages, selv om ejeren bebor en af lejlighederne. Dette gælder også, hvor der kun er 3 lejligheder i ejendommen. * Fradrag indrømmes dog ikke for ejendomme omfattet af LL § 15C.*

Oprettelsesafgift for en erhvervsmæssig anvendt telefon og lignende, der ikke vedrører selve ejendommen, kan fradrages helt eller delvist.

Fradragstidspunktet - hvornår er udgiften afholdt

Tilslutningsafgiften kan fradrages eller påbegyndes afskrevet i det indkomstår, hvori skatteyderen er blevet retligt forpligtet til at betale den.

I Told-Skat Nyt 1993.2.79 (TfS 1993, 9), fandt Landsskatteretten, at udgiften til eltilslutning var omfattet af LL § 8 C, da den skulle beregnes på baggrund af faktiske anlægsomkostninger og derfor først kunne opgøres ved byggeriets afslutning. Endvidere blev en særlig kloakafgift anset for fradragsberettiget, da den endelige forpligtelse til at afholde den var direkte knyttet til selskabets erhvervelse af grunden fra kommunen med henblik på opførelse af det projekterede fabrikationsanlæg.

Lov nr. 863 af 23. dec. 1987 om betalingsregler for spildevandsanlæg trådte i kraft den 1. jan. 1988 og finder anvendelse på betalingsvedtægter, der udarbejdes efter lovens ikrafttræden. Det er kommunalbestyrelsen, der fastsætter de nærmere regler om betaling i en betalingsvedtægt.

Den retlige forpligtelse til at afholde udgiften indtræder ved kommunalbestyrelsens endelige godkendelse af vedtægten, forudsat at afgiftens størrelse kan opgøres.

Tilslutningsbidrag efter loven fastsættes som et engangsbeløb, der forfalder, når ejendommen tilsluttes eller kan tilsluttes spildevandsanlægget.

Ved salg af parceller med påhvilende pligt til tilslutning til spildevandsanlæg anses tilslutningsafgiften som et tillæg til købesummen, uanset om afgiften er indeholdt i den samlede købesum eller opkræves særskilt.

For erhvervsejendomme fastsættes tilslutningsafgiften i forhold til den afledningsret, der tillægges ud fra ejendommens grundareal og udnyttelse. Minimumsbidrag for erhvervsejendomme, der ejes af kommunen, anses for afholdt af kommunen, og ved salg af grunden anses bidraget som et tillæg til købesummen. Et skønnet tilslutningsbidrag på salgstidspunktet, ud over minimumsbidraget, anses også som et tillæg til købesummen. Supplerende tilslutningsbidrag, der undtagelsesvis pålignes efter lovens § 3, stk. 3, kan fradrages efter LL § 8 C.

Vedrørende de hidtidige regler for tilslutningsbidrag pålignet ved landvæsenskommissionskendelse henvises til LV for 1988, side 428.

Hvor der er tale om andre tilslutningsafgifter, må det afgøres ud fra det konkrete retsforhold, hvornår skatteyderen er blevet retligt forpligtet til at udrede afgiften.

Oprettelsesafgiften for telefon anses først afholdt ved installationen.

Ved oprettelse af et privat vandværk blev tilslutningsafgiften anset for at være afholdt på tidspunktet for den stiftende generalforsamling, hvor det blev vedtaget at opkræve bidrag.

Det er uden betydning, hvornår tilslutningsafgiften forfalder til betaling, eller hvornår den rent faktisk betales. En afgift ved kloakering kan således fradrages eller påbegyndes afskrevet i det år, hvor afgiften pålignes ved landvæsenskommissionens kendelse, selvom afgiften afdrages over 10 år.

Undertiden fastsættes der en indeksregulering, f.eks. således at hvert års afdrag reguleres efter byggeindekset. En sådan forøgelse af tilslutningsafgiften anses for afholdt i det år, hvor den pålægges.

Hvis tilslutningsafgiften vedrører en ejendom, der har været udlejet på tilslutningstidspunktet, og udlejningen senere ophører, således at ejendommen overgår til privat benyttelse, kan ejeren vælge mellem at afskrive den uafskrevne saldo over den resterende del af afskrivningsperioden eller fratrække den fuldt ud i det år, hvor ejendommen overgår til privat benyttelse.

Ved salg af ejendom

Ved salg af ejendom er der ikke hjemmel til at beskatte genvundne fradrag eller afskrivninger, der er foretaget med hjemmel i LL § 8 C.

Sælgeren af ejendommen kan i salgsåret fradrage eventuelle uafskrevne tilslutningsafgifter fuldt ud.

Køberen kan ikke foretage fradrag eller afskrivning i medfør af LL § 8 C på tilslutningsafgifter, der er afholdt før overdragelsen. Dette gælder, selv om køberen overtager restgælden på en tilslutningsafgift, der afdrages over en årrække. Restgælden er en del af købesummen - også hvor den overtages uden for købesummen - og restgælden må ligesom den øvrige del af købesummen fordeles forholdsmæssigt på grund, bygninger og andre aktiver ved opgørelsen af afskrivningsgrundlag mv.

Landsskatteretten har statueret, at en skatteyder, der i 1975 og 1976 havde erhvervet to industrigrunde i en kommunal udstykning, hvor det i salgsbetingelserne var fastsat, at køberen havde pligt til at udrede et nærmere angivet bidrag for tilslutning til kloakforsyningen, ikke kunne fradrage udgiften hertil, idet udgiften ansås for afholdt af den tidligere ejer (kommunen) på tidspunktet for landvæsenskommissionens kendelse den 6. juli 1973.

E.K.2.16 Administration mv.

Løn, herunder værdi af fribolig til vicevært og anden medhjælp ved en udlejningsejendom kan fradrages. Udgift til nattevagt kan ikke fradrages, når formålet er at føre tilsyn med indbo mv., jf. losr. 1930.174.