PERSONBESKATNING 1985 AFSNIT PG - EJENDOMSREGNSKABET

§ 1. Har den skattepligtige kun ejet ejendommen i en del af

indkomståret, skal der ved opgørelsen af nedsættelse efter § 15G,

stk. 3, regnes med den lejeværdi, der skulle beregnes, hvis den

skattepligtige havde ejet ejendommen i hele indkomståret. På

tilsvarende måde forholdes, hvis den skattepligtiges ejendom ikke

har tjent ham som bolig i hele indkomståret. Det er en

forudsætning, at den skattepligtige har ejet ejendommen og haft

den som bolig i det forudgående indkomstår eller en del af dette.

Stk. 2. Har den skattepligtige kun ejet ejendommen i en del af det

forudgående indkomstår, skal der ved opgørelsen af nedsættelse af

lejeværdien for indkomståret efter § 15G, stk. 3, regnes med den

lejeværdi, der skulle beregnes, hvis den skattepligtige havde ejet

ejendommen i hele det forudgående indkomstår. På tilsvarende måde

forholdes, hvis den skattepligtiges ejendom ikke har tjent ham som

bolig i hele det forudgående indkomstår.

Stk. 3. Er ejendommen enten i indkomståret eller i det forudgående

indkomstår overtaget til hensidden i uskiftet bo eller ved skifte

af et dødsbo udlagt til den efterlevende ægtefælle, anvendes stk.

1 og stk. 2 ved beregningen af en eventuel nedsættelse, hvis

afdøde ville have været omfattet af stk. 1 og stk. 2.

§ 2. Er der i indkomståret foretaget forbedringer m.v. som nævnt i §

15B, stk. 3, skal der ved opgørelsen af nedsættelse efter § 15G,

stk. 3, regnes med lejeværdien for indkomståret uden hensyntagen

til de i § 15B, stk. 3 omhandlede forbedringer m.v., som er

foretaget i indkomståret.

Stk. 2. Er lejeværdiens beregningsgrundlag for det forudgående

indkomstår opgjort efter § 15B, stk. 3, skal opgørelsen af

nedsættelse efter § 15G, stk. 3, for indkomståret ske på grundlag

af den faktisk beregnede lejeværdi efter forbedringen for det

forudgående indkomstår.

§ 3. Er lejeværdiens beregningsgrundlag for det forudgående

indkomstår opgjort efter § 15C, skal der ved opgørelsen af

nedsættelse af lejeværdien for indkomståret efter § 15G, stk. 3,

regnes med den faktisk beregnede lejeværdi for det forudgående

indkomstår.

§ 4. Hvis der ved beregningen af lejeværdien for indkomståret er sket

forholdsmæssig nedsættelse eller forhøjelse efter § 15H, skal der

ved opgørelsen af nedsættelse af lejeværdien for indkomståret

efter § 15G, stk. 3, regnes med den lejeværdi, som ville være

fremkommet, hvis ejendommen havde tjent ejeren til bolig i samme

omfang som forudsat ved vurderingen.

Stk. 2. Er der ved beregningen af lejeværdien for det forudgående

indkomstår sket forholdsmæssig nedsættelse eller forhøjelse efter

§ 5. Statsskattedirektoratet kan fastsætte nærmere regler for

beregningen i de i §§ 1-4 nævnte tilfælde.

Ændring af vurderingen .

Ændres en vurdering af skyldrådet efter klage eller som led i den

normale revision af vurderinger, eller påkendes en vurdering af

landsskatteretten, får afgørelsen virkning tilbage til det

tidspunkt, da den oprindelige vurdering tidligst kunne få

skattemæssig virkning. Tilsvarende gælder for senere ændringer af

vurderinger foretaget ved revision af ligningsrådet eller af

skyldrådet efter bemyndigelse fra statsskattedirektoratet, idet

dog ændringer, der har medført forhøjelse af vurderingerne,

normalt kun har fremtidig virkning.

2.1.2. Udgifter. Standardfradraget .

Ejere af enfamilieshuse kan, hvor lejeværdien fastsættes efter

procentreglerne, foretage et standardfradrag på 1% af det

beregningsgrundlag, hvoraf lejeværdien beregnes, jfr. LL § 15J.

Fradraget udgør mindst 400 kr. og kan ikke overstige 2.000 kr. og

nedsættes forholdsmæssigt i de tilfælde, hvor ejendommen ikke har

været i den skattepligtiges besiddelse i hele det pågældende

indkomstår. Hvor standardfradraget reduceres forholdsmæssigt,

foretages fradraget med en dertil svarende andel af

minimumsfradraget på 400 kr. eller maksimumsfradraget på 2.000

kr., hvor disse beløb skulle have været anvendt.

En skatteyder var den 1. juni 1976 flyttet fra ejendommen B til en

nyerhvervet ejendom C. Ejendommen B var herefter stillet til salg,

men det var først lykkedes ham at sælge ejendommen til overtagelse

pr. 15. oktober 1976. Han havde selvangivet lejeværdi for periode 1. januar til 31. maj 1976, hvor han havde beboet ejendommen.

Samtidig havde han beregnet standardfradrag for ejendommen indtil 15. oktober 1976, hvilket lsr. imidlertid ikke kunne godkende,

idet standardfradraget måtte begrænses til samme periode, for

hvilken der var beregnet lejeværdi, lsr.1982.143.

Når der ikke skal medregnes lejeværdi for en ejendom, f.eks. fordi

den har været ubeboelig eller har været stillet til salg, kan der

ikke foretages standardfradrag, lsr. 1981.20 og 1983.16.

Standardfradraget omfatter fradrag for vedligeholdelse, udgifter til

renovation, skorstensfejning, forsikringer, vej- og kloakafgift,

vandafgift og bidrag til grundejerforening, samt eventuelle

udgifter til administration af boligen, lsr.1969.165.

Standardfradraget forudsættes at skulle dække enhver form for

vedligeholdelse, og heller ikke hvor der har været tale om

ekstraordinære udgifter f.eks. i forbindelse med overgang til

naturgas eller til udskiftning af olietank, til udbedring af skade

efter svampeangreb eller til istandsættelse af et

kystsikringsanlæg, kan fradrag udover standardfradraget foretages

(lsr. 1966.59 og skd. 28.96 og 47.289).

Ved udlejning .

Standardfradraget anvendes også, selv om ejendommen har været udlejet

en del af indkomståret, jfr. ligningslovens § 15j, stk. 6.

Ved VLD af 14.december 1981 (skd. 66.266) blev der givet fradrag for

de faktiske vedligeholdelsesudgifter, som ejeren afholdt i

umiddelbar forbindelse med ophør af en flerårig udlejning og med

henblik på overtagelse af ejendommen til egen beboelse. LL § 15J,

stk. 6, er således ikke til hinder for, at opsatte

vedligeholdelsesudgifter vedrørende en flerårig udlejningsperiode

bringes til fradrag, når udgiften afholdes i umiddelbar

tilslutning til udlejningens ophør, jfr. lsr.1984.37.

Fradrag blev derimod nægtet for vedligeholdelsesudgifter, afholdt på

et enfamilieshus, der havde været udlejet i 3 år og havde henstået

ubeboet i ca. et år fra udlejningens ophør til ejerens

indflytning, idet udgifterne måtte antages at være nødvendiggjort

af frostskader, der var indtruffet efter lejemålets ophør,

lsr.1985.118.

I lsr. 1982.144 fandt landsskatteretten ikke, at faktiske udgifter

til istandsættelse af en ejendom, der hidtil havde været anvendt

til egen beboelse og som blev afholdt inden påbegyndelse af en

udlejning, var fradragsberettigede, og herefter kunne der efter LL

§ 6 in fine.

»Vedligeholdelsen« bedømmes i forhold til ejendommens tilstand på

erhvervelsestidspunktet, HD i UfR. 1958.1173. Udgifter, afholdt

for at bringe ejendommen i bedre stand end ved erhvervelsen, er

således ikke fradragsberettigede. Hvis en ejendom efter

erhvervelsen er forbedret (uden skattemæssigt fradrag) kan der

senere blive tale om at afholde fradragsberettigede

vedligeholdelsesudgifter på disse forbedringer.

Fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter er herefter normalt

sådanne udgifter, der er en følge af almindelig slid og ælde i

ejertiden. Herudover kan der i visse tilfælde som vedligeholdelse

fradrages udgifter til skader indtrådt i ejerens besiddelsestid.

Se eksempelvis lsr.1984.39 om istandsættelse af altaner.

Princippet om, at ejendommens tilstand på erhvervelsestidspunktet er

afgørende, gælder, hvad enten erhvervelsen sker ved køb, arv,

gave, bytte eller på anden måde. Såfremt ejendommen tilhører en i

uskiftet bo hensiddende ægtefælle, er det afgørende dog

ejendommens tilstand ved den afdøde ægtefælles overtagelse af den,

lsr. 1961.58, ligesom ejendomme overtaget ved skifte i anledning

af separation og skilsmisse må bedømmes ud fra tilstanden ved den

oprindelige erhvervelse (lsr. 1960.159), hvilket også er

tilfældet, hvor en ejendomshandel annulleres, og den solgte

ejendom tages tilbage, lsr. 1951.195.

En arving, der efter de indtil 30.juni 1982 gældende regler

succederede i arveladers skattemæssige stilling kunne dog også i

relation til spørgsmålet om vedligeholdelsesfradrag anses som

indtrådt i afdødes skattemæssige stilling, herunder i hans

anskaffelsestidspunkt. Denne praksis ophører for arvefald efter

30.juni 1982, hvorefter der ikke længere kan ske succession ved

udlæg af fast ejendom.

At udgifternes afholdelse har været strengt nødvendig som følge af

ejendommens almindelige tilstand, lsr. 1963.69, eller nødvendig

som følge af påbud fra offentlig myndighed, lsr. 1951.198,

1957.162, 1958.64 og 1964.155, er uden betydning for afgørelsen af

spørgsmålet om, hvorvidt en ejendom er forbedret, ligesom det er

uden betydning, at de afholdte udgifter eventuelt bevirker en

nedgang i de fremtidige vedligeholdelsesudgifter, lsr. 1950.77 og 1961.59.

Skader .

Udgifter til udbedring af skader opstået som følge af vejrligets

almindelige indflydelse såsom frostsprængninger og råd i træværk

kan fradrages, lsr. 1953.94 (frostskader), 1954.154 (fugtskader),

1965.67 (skade på stråtag i forbindelse med længere tørkeperiode).

Udgifter til istandsættelse eller genopførelse efter en brand m.v.

kan derimod ikke fratrækkes som vedligeholdelsesudgifter, lsr.

1949.50, 1978.39 og 1981.36. Ved afskrivningsberettigede bygninger

kan udgifter til udbedring af skader som de nævnte dog afskrives,

jfr. afskrivningslovens § 26. Til dækning af udgifter som de

omhandlede vil en husejer i øvrigt i almindelighed have sørget for

forsikringsmæssig dækning eller modtage erstatning fra anden side,

således at der normalt ikke fremkommer noget tab som følge af

skaden, se som eksempel herpå ØLD i UfR. 1970.265 om

piloteringsskader.

Opsat vedligeholdelse .

Når de fratrukne reparationsudgifter er unormalt store, må det

nærmere undersøges, om der er fradraget forbedringsudgifter. Det

bemærkes dog, at en husejer i ejertiden kan have opsat sine

ordinære vedligeholdelsesudgifter i et længere tidsrum, hvorfor

der i sådanne tilfælde kan foretages fradrag for de således

»opsamlede« (»opsatte« eller »udskudte«) vedligeholdelsesudgifter,

lsr. 1939.179, 1940.116 og 1955.81.

En ejendom bestod af to butikslejemål og to beboelseslejemål. Den ene

lejlighed beboedes af ejeren, medens den anden hidtil havde været

udlejet. Denne lejlighed havde i ejerperioden på 24 år ikke været

istandsat. Ved lejemålets frigivelse blev lejligheden ombygget og

indrettet til tandlægeklinik. For de i denne forbindelse afholdte

udgifter fik klageren et skønsmæssigt fradrag for de udgifter, der

måtte anses medgået til almindelig vedligeholdelse, lsr. 1983.26.

Landbrugsejendomme .

For landbrugsbygninger skal der ved fordelingen af den faste ejendoms

udskiftningsudgifter tages udgangspunkt i en normal levetid på 40

år for bygninger og bygningsbestanddele, jfr. eksempelvis

lsr.1984.129.. Dette medfører, at en landmand, der f.eks. efter

at have ejet sin ejendom i 10 år, udskifter taget på stalden, kan

beregne sit vedligeholdelsesfradrag til 10/40 af

udskiftningsudgiften. De resterende 30/40 anses som forbedring.

Hvis det kan godtgøres eller man normalt regner med, at bygningen

eller bygningsdelen er nedslidt inden de nævnte 40 år, skal

fordelingen mellem vedligeholdelse og forbedring foretages efter

de hidtil gældende regler, jfr. lsr. 1985.120.

Ejerens egen lejlighed .

Ejeren af en udlejningsejendom kan ved opgørelsen af sin

skattepligtige indkomst fradrage udgifterne til indvendig

vedligeholdelse af den af ham selv beboede lejlighed. Dette gælder

både, hvor vedligeholdelsespligten påhviler ejeren, og hvor den

påhviler »lejeren«. I begge tilfælde skal ejeren dog medregne en

lejeværdi, der ansættes til det beløb, der kunne opnås ved udleje

af lejligheden med vedligeholdelsespligt for ejendommens ejer.

5.2.3.2. Særlige regler for nyerhvervede ejendomme .

For at få en praktisk arbejdsregel for de første 3 ejerår, er det af

ligningsrådet fastsat, at der i almindelighed kun kan anerkendes

fradrag inden for 35 pct. af den årlige lejeindtægt - excl.

eventuelt varmebidrag - for udlejede en- og tofamilieshuse og 25

pct. for udlejningsejendomme. For fredede ejendomme anerkendes dog

større fradrag, jfr. lsr. 1980.151. Se G 4.1.

En skatteyder havde overtaget en ejendom pr. 1.januar 1980. Efter

forskellige reparationsarbejder blev ejendommen udlejet fra

1.marts 1980. De samlede udgifter androg 25.000 kr., og

skatteyderen anså 50 pct. som vedligeholdelsesudgifter.

Landsskatteretten fandt, at de afholdte ejendomsudgifter i vidt

omfang måtte antages at være medgået til forbedring af ejendommen

i forhold til dens tilstand ved klagerens erhvervelse, men - da

der var tale om et udlejet enfamiliehus - blev der givet fradrag

for vedligeholdelsesudgifter med et beløb svarende til 35 pct. af

årslejen, lsr.1984.40.

Procentfradraget beregnes i forhold til den fulde årsleje, selv om

ejendommen først er erhvervet i løbet af året, lsr. 1948.65 og

1959.162.

HD af 16.november 1984 (skd.72.174) fandt procentbegrænsningen

anvendelig i et tilfælde, hvor den nuværende ejer af en

udlejningsejendom - efter at have solgt ejendommen i 1968 - havde

erhvervet ejendommen igen på en tvangsauktion i 1973 ved som

panthaver at overbyde et tilbud, som ikke dækkede hendes eget

pant.

Vedligeholdelsesudgifter ud over 25/35-pct.-begrænsningen afholdt i

det første år kan ikke overføres til fradrag i det(de)

næstfølgende år, selv om maksimumsfradraget ikke udnyttes fuldt ud

i disse år.

Såfremt en ejer ikke i det(de) første ejerår har afholdt udgifter

svarende til det maksimale fradrag, kan han i det(de)

efterfølgende år forøge dette års maksimumsfradrag med det(de)

tidligere års uudnyttede del, lsr. 1951.196 og 1955.81 samt 1985.30. Det er dog en forudsætning, at der i det pågældende år er

afholdt udgifter svarende til fradraget.

HD i UfR. 1962.356 anerkender procentreglerne som formodningsregler,

idet det samtidig understreges, at konkrete omstændigheder kan

afkræfte formodningen for, at reparationsudgifter udover et til

procentreglerne svarende beløb rummer en forbedring. Der kan

således efter omstændighederne både blive tale om at godkende

fradrag i videre omfang end efter procentreglerne, lsr. 1953.90 og

1954.154, og i mindre omfang, lsr. 1948.174, 1967.151 og 1968.65

(ejendommen havde fuldstændig skiftet karakter ved ombygning).

I forbindelse med nyerhvervede ejendomme er det i øvrigt særligt

nærliggende at anse større reparationsudgifter som et ikke

fradragsberettiget tillæg til købesummen. Det anførte gælder også,

selv om der evt. ikke skulle være taget hensyn til

vedligeholdelsestilstanden ved erhvervelsen, lsr. 1963.69, og selv

om reparationsudgiften er afholdt for at afhjælpe en mangel, som

ikke var kendelig ved erhvervelsen, ØLD i UfR. 1962.400, lsr.

1952.81, 1955.81 og 1957.64.

Udgifter til udbedring af skader indtruffet efter skatteyderens

overtagelse af ejendommen kan ikke på samme måde betragtes som et

tillæg til købesummen. Sådanne udgifter kan derfor - med de

tidligere nævnte begrænsninger - fradrages fuldt ud og ved siden

af procentbegrænsningen, lsr. 1953.94 og 1954.149.

Udgift til udsvabning af en gasstikledning foranlediget af en

pludselig blokering af gasforsyningen kunne fradrages ved siden af

procentbegrænsningen.

5.2.3.3. Vedligeholdelsesfradrag i afståelsesåret .

Der kan foretages fradrag for vedligeholdelsesudgifter, selv om de

afholdes umiddelbart før en afståelse, lsr. 1952.206. Er

udgifterne derimod afholdt af sælgeren efter afståelsen, kan de

ikke fradrages som vedligeholdelsesudgifter, hvorimod beløbet kan

fradrages i salgssummen ved opgørelsen af almindelig eller særlig

indkomst.

5.2.3.4. Udgifter dækket af statstilskud .

Udgifter til vedligeholdelse dækket ved skattefrit statstilskud kan

ikke fradrages ved indkomstopgørelsen, men nedsætter overgrænsen

på henholdsvis 35 og 25 pct. til den del heraf, som de af ejeren

selv afholdte udgifter udgør af de samlede

vedligeholdelsesudgifter. Hvor der er tale om en

udlejningsejendom, kan reglen beskrives ved følgende to eksempler

(hvor 25 pct. af lejeindtægten forudsættes at svare til 20.000

kr.)

1) Statstilskud 5.000 kr. og vedligeholdelsesudgifter på i alt 20.000

kr. Der kan fradrages 15.000 kr.

2) Vedligeholdelsesudgifter 40.000 kr. Statstilskud - 5.000 kr. ---------- 35.000 kr. 35.000 Der kan fradrages 20.000 kr. x ------ = 17.500 kr. 40.000

5.2.3.5. Isoleringsudgifter .

Ved udgifter til isolering er udgangspunktet, at der er tale om

forbedringsudgifter eventuelt kombineret med mindre

vedligeholdelsesudgifter. Dog kan der, f.eks. ved reparation af

eksisterende isolering, være tale om rene

vedligeholdelsesudgifter. Se i øvrigt lsr. 1942.170

(varmeisoleringsarbejde), hvor udgifterne ikke kunne fradrages.

5.2.3.6. Brandsikringsudgifter .

Ifølge lov nr.53 af 25.februar 1976 om brandsikring af ældre

beboelsesejendomme, opført før år 1900 og med mere end 2 etager,

er ejerne pligtige til at sørge for, at bygningerne brandsikres i

overensstemmelse med nærmere af boligministeren fastsatte krav,

jfr. bekendtgørelse nr.81 af 27.februar 1976. Uanset at der her

er tale om offentligt påbudte foranstaltninger, må udgifterne

hertil dog skattemæssigt behandles som andre udgifter til

vedligeholdelse og/eller forbedring, jfr. eksempelvis lsr.

1979.41 og 1982.34. Udgangspunktet må være, at disse udgifter er

forbedringsudgifter, lsr. 1978.38 (brandsikring af en

hotelejendom). Brandsikringsudgifter finansieret ved lån fra

Grundejernes Investeringsfond kan uden videre anses som

forbedringer, idet der kun kan frigives midler fra Grundejernes

Investeringsfond til en brandsikring, der er forbedring.

5.2.3.7. Brøndboringsudgifter .

Udgifter til brøndboringer kan fradrages som

vedligeholdelsesudgifter, såfremt formålet alene har været at

fremskaffe samme vandmængde som hidtil, lsr. 1960.162 og 1962.58,

hvilket også gælder, selv om boringen har været resultatløs, lsr.

1977.191.

Såfremt formålet med brøndboringen har været at fremskaffe en større

vandmængde/forbedret driftsanlæg, anses udgifterne som medgået til

forbedringer og er følgelig ikke fradragsberettigede som

vedligeholdelsesudgifter. En sådan forbedringsudgift kan eventuelt

fradrages/afskrives i henhold til LL § 8B som en

efterforskningsudgift (se L 4.11.) eller i henhold til AL § 18,

stk. 1, litra c, som en accessorisk bygningsbestanddel, lsr.

1975.149 (se G 6.1.2.).

Hvis retten til vandvinding er tidsbegrænset, kan udgifterne vælges

afskrevet over en til rettighedens varighed svarende åremål, lsr. 1967.72.

5.2.3.8. Udgifter til kystsikringsanlæg .

Udgifter til vedligeholdelse af kystsikringsanlæg er

fradragsberettigede efter de almindelige regler, således at

fradrag kan foretages for udgifter til udbedring af forringelsen

siden skatteyderens erhvervelse af ejendommen, lsr. 1954.77 og 1959.71.

5.2.3.9. Udgifter til vedligeholdelse af tilbehør til fas t

ejendom .

Udgifterne til vedligeholdelse af tilbehør er fradragsberettigede,

når den pågældende genstand er medtaget ved vurderingen af den

faste ejendom.

Herefter er udgift til reparation af f.eks. el- og gaskomfur,

køleskab, fryser, opvaskemaskine og vaskemaskine

fradragsberettiget, da dette tilbehør anses for installationer i

beboelsesejendomme, hvorimod udgift til reparation af f.eks.

tørretumbler, der anses for inventar, ikke kan fradrages som en

vedligeholdelsesudgift vedrørende ejendommen. Hvor der er tale om

en udlejet ejendom, vil udgiften eventuelt være fradragsberettiget

som udgift til vedligeholdelse af udlejet inventar, forudsat

standardfradrag ikke benyttes. Se i øvrigt SD-cirk. 1984-28 samt G

6.2.1.

5.2.3.10. Enkeltafgørelser .

A. Afgørelser, hvor fradrag som vedligeholdelsesudgift er blevet

anerkendt

Udgifter til ændring af el-installationen i en udlejningsejendom som

følge af, at gasforsyningen i kommunen var under afvikling, kunne

fradrages, da ændringen ikke tilførte ejendommen nogen forbedring,

lsr. 1979.40.

Udgifter til ændring af installationer i forbindelse med overgang til

naturgas, kan fradrages i det omfang, de kan antages at være

medgået til vedligeholdelse, herunder opsat vedligeholdelse. Det

er herved forudsat, at der ikke benyttes standardfradrag.

Anvendelse af nye og bedre materialer medfører ikke i sig selv at

udgifterne hertil helt eller delvis betragtes som

ikke-fradragsberettigede forbedringsudgifter. I lsr. 1980.38

antog landsskatteretten således, at en såkaldt kemitex-behandling

af en ejendoms facader (en speciel plasticpudsbehandling) ikke

kunne betragtes som forbedring, uanset tidligere vedligeholdelse

af facaderne var sket med maling.

Udgifter til tagreparationer er behandlet i lsr. 1958.65

(istandsættelse af mindre del af stråtag ansås

fradragsberettiget), i lsr. 1958.66 (udskiftning af stråtag med

asbesttag. De to former for tagbeklædning var lige dyre, hvorfor

fradrag anerkendtes), i UfR. 1969.220 ØLD (kun fradrag for den

forringelse af taget, som var sket efter overtagelsen).

Udgift til periodisk eftersyn og rensning af ejendoms oliefyr kan

fradrages som vedligeholdelsesudgift.

Udgifter i anledning af svamp i ejendom kan fradrages. I et tilfælde,

hvor svampeangrebet blev konstateret 3 måneder efter skatteyderens

køb af ejendommen, kunne udgifterne i anledning af svampeangrebet

ikke fradrages, da svampeangrebet måtte anses at have foreligget

allerede ved skatteyderens køb af ejendommen.

Udgift til udskiftning af et udslidt fast tæppe pålagt et betongulv i

en gårdejers stuehus anset for en vedligeholdelsesudgift,

lsr.1982.142.

Ejeren af en bortforpagtet landbrugsejendom havde selv afholdt

udgifter til rensning af dræningsanlægget, uagtet det påhviler

forpagteren at foretage rensningen. Landsskatteretten anså

udgiften som en vedligeholdelsesudgift, der kunne fratrækkes i

ejerens skattepligtige indkomst, idet udgiften var forårsaget af

forpagterens undladelse af at opfylde den vedligeholdelsespligt,

som påhviler ham ifølge forpagtningskontrakten, jfr. lsr.1985.3.

Offentlige vandløb ejes i almindelighed af lodsejeren, og i sådanne

tilfælde kan en lodsejers udgift til vedligeholdelse fradrages.

Udgifter til rørlægning af åbne vandløb kan afskrives efter

afskrivningslovens § 29S om dræningsanlæg, såfremt skatteyderen er

ejer af det pågældende vandløb.

B. Afgørelser, hvor fradrag som vedligeholdelsesudgift ikke er blevet

anerkendt

Udgifter til udbedring af byggesjusk kan ikke fradrages.

Udgift til nedgravning af et el-kabel for at undgå el-master er ikke

fradragsberettiget som vedligeholdelsesudgift, lsr. 1974.169.

(Evt. kan fradrag ske efter LL § 8C om tilslutningsafgifter, se G

5.2.5).

Udgift til isokærnbehandling af en skorsten kunne ikke fradrages.

På en udlejningsejendom, der var opført i 1970, fortrinsvis som

selvbyggeri, var det på grund af dårlige jordbundsforhold

nødvendigt i 1976 at afholde udgifter på 9.764 kr. til

pilotering. Da disse udgifter måtte anses for medgået til

udbedring af fejl og mangler ved ejendommen, som allerede havde

foreligget på tidspunktet for opførelsen, kunne ingen del af

udgifterne fratrækkes, uanset om ejeren havde været bekendt med

fejlen eller ikke, lsr. 1979.153.

Udgifter til retablering af en prydhave på en landbrugsejendom kunne

ikke fratrækkes, da disse ikke kunne anses for

vedligeholdelsesudgifter vedrørende den faste ejendom, men måtte

betragtes som private udgifter, lsr.1985.121.

5.2.4. Henlæggelse til vedligeholdelse m.v. .

Ifølge LL § 14G, stk. 1, skal ejeren af en udlejningsejendom ikke

medregne den del af lejeindtægten, der svarer til beløb, der skal

afsættes efter lejelovens § 63a eller efter boligreguleringslovens

§ 8C, da anlægget kun var tilsluttet en på ejendommens yderside

placeret klokke, der ringede i tilfælde af brand. Udgifterne kunne

derimod afskrives efter reglerne for »særlige installationer« i

afskrivningslovens § 19.

I lsr.1984.132 blev et kloakanlæg, der ejes af en grundejerforening,

anset for at være et anlæg, ejet af andre end grundejerne, som

herefter kunne opnå fradrag for afgift, betalt til foreningen.

Et selskab havde lejet et havneareal uopsigeligt i 23 år og havde

fået udført og betalt forskellige afløb fra de bygninger, der var

opført på arealet, herunder fra toiletter, kantiner samt for

regnvand på taget. Arealet var i forvejen forsynet med vand- og

kloakledninger. Landsskatteretten fandt ikke, at selskabets

udgifter kunne fratrækkes ifølge LL § 8C, idet anlægget blev anset

som et selvstændigt anlæg, der tilhørte selskabet som tilbehør til

de på grunden opførte bygninger, lsr.1985.34.

Hvilke udgifter .

Alle engangsudgifter i forbindelse med tilslutninger er omfattet af

LL § 8C, jfr. lsr.1979.157. Løbende bidrag er ikke omfattet af

bestemmelsen, selvom bidragene delvis medgår til finansiering af

anlægsudgifter, jfr. lsr. 1978.31 og 1982.120. Når der i

forbindelse med tilslutningen betales for aktiver, som

skatteyderen bliver ejer af, kan denne del af udgiften ikke

fradrages i medfør af § 8C.

Erhvervsmæssig betydning .

Efter LL § 8C er der kun fradragsret for udgifter i anledning af »en

virksomheds« tilslutning til anlæg, »som har erhvervsmæssig

betydning for virksomheden«.

Tilslutningsafgifter vedrørende ubebyggede grunde er ikke anset

omfattet af LL § 8C, da der ikke foreligger erhvervsmæssig

aktivitet. Hvis der derimod på tidspunktet for påligningen af

tilslutningsafgiften er påbegyndt et byggeri af erhvervsmæssig

karakter, kan afgiften fratrækkes i henhold til LL § 8C.

I HD af 10. dec. 1985 (II-152/1984) nægtes fradrag for kloakbidrag og

betalinger for tilslutning til fjernvarmeværk for en ubebygget

industrigrund. Grunden blev købt af et A/S i 1967 med henblik på

udvidelse og udflytning af den bestående produktion, der var

spredt på flere forskellige lokaliteter. Selskabet fandt

imidlertid i 1969 en mere velegnet grund og solgte i 1980 den

oprindelige grund. Under hensyn til at selskabet »ikke på noget

tidspunkt har udøvet erhvervsmæssig virksomhed på den ubebyggede

grund« fandt retten ikke, at de omhandlede beløb kunne fradrages i

medfør af LL § 8C eller SL § 6A.

Bygningerne på en landbrugsejendom blev nedrevet i 1974 og i 1975

påbegyndtes nyopførelse. En i 1974 betalt afgift for

el-tilslutning kunne ikke fratrækkes, da afgiften var pålignet og

betalt »forinden erhvervsmæssigt anvendte bygninger var blevet

opført«, lsr. 1981.38.

Et »hvilende« kloakbidrag kunne ikke fradrages efter LL § 8C før den

for betalingen relevante anvendelse var påbegyndt, og

betalingspligten var indtrådt, lsr.1982.35.

Tjener tilslutningen såvel et erhvervsmæssigt som et privat formål,

kan kun den til den erhvervsmæssige anvendelse svarende del af

tilslutningsafgiften fradrages eller afskrives.

Der er således ikke fradragsret for tilslutningsafgifter af rent

privat karakter, - det vil først og fremmest sige

tilslutningsafgifter vedrørende ejerens private beboelse.

Landsskatteretten har således statueret, at en læge, der havde

afholdt udgifter til etablering af et securitasanlæg på sin

private bopæl på grund af opbevaring af smertestillende medicin

m.v., ikke kunne fradrage disse udgifter i medfør af LL § 8C, idet

retten anfører, at tyverialarmer i private boliger må anses for

installeret med henblik på at bevare private indbo- og

værdigenstande mod tyveri og hærværk.

Benyttes et enfamilies- eller et tofamilieshus delvis

erhvervsmæssigt, kan en forholdsmæssig del af udgiften fradrages,

se f.eks. lsr. 1980.156.

Funktionærboliger er erhvervsmæssigt anvendt, og tilslutningsafgifter

kan derfor fuldt ud fradrages eller afskrives.

Et stuehus på en landbrugsejendom er ikke erhvervsmæssigt anvendt, og

udgifter til kloakering og indlæggelse af vand på

landbrugsejendommen må derfor fordeles, da der kun er fradragsret

for den til den erhvervsmæssige anvendelse svarende del af

tilslutningsafgiften, jfr. bl.a. lsr. 1980.154 og 155 samt 1982.36. Fordelingen foretages efter en konkret bedømmelse af

forbruget af vand i bedriften og privat, og der kan således ikke

forlods henføres en til et normalt parcelhus svarende afgift til

den private andel.

Ved lsr.1984.42 nægtedes fradrag for den del af tilslutningsafgiften

til et kloak- og renseanlæg, der vedrørte en aftægtsbolig, som var

knyttet til en landbrugsejendom, idet aftægtsboligen ikke ansås at

indgå i en erhvervsmæssig virksomhed.

Drift af en udlejningsejendom til beboelse er erhvervsmæssig

virksomhed, og hele tilslutningsafgiften kan derfor fradrages,

selv om ejeren bebor en af lejlighederne. Dette gælder også, hvor

der kun er 3 lejligheder i ejendommen.

Oprettelsesafgift for en erhvervsmæssig anvendt telefon og lignende,

der ikke vedrører selve ejendommen, kan fradrages helt eller

delvis.

Fradragstidspunktet - hvornår er udgiften afholdt .

Tilslutningsafgiften kan fradrages eller påbegyndes afskrevet i det

indkomstår, hvori den er »afholdt«.

En tilslutningsafgift er afholdt, når skatteyderen er blevet retligt

forpligtet til at udrede den.

Afgift til offentlige kloak- og rensningsanlæg vil normalt være

afholdt ved landvæsenskommissionens foreløbige kendelse, hvor der

pålignes acontobidrag, jfr. lsr. 1979.42. Yderligere bidrag, der

pålignes ved endelig kendelse, er først afholdt ved denne

kendelse. Har acontobidraget været for stort, så der fastsættes en

reduktion ved den endelige kendelse, skal tilbagebetalingsbeløbet

indtægtsføres på tidspunktet for den endelige kendelse.

I et tilfælde, hvor landvæsenskommissionen havde bestemt, at kommunen

skulle forestå et områdes kloakering, og hvor det ifølge

betalingsvedtægtens bestemmelser var overladt til kommunen hvert

år at foretage regulering af det i betalingsvedtægten fastsatte

»grundbeløb«, der skulle anvendes til beregning af afgiften, blev

udgiften først anset for »afholdt« på det tidspunkt, hvor

detailkloakeringen for et område var endeligt tilendebragt og

beløbsmæssigt kunne gøres op.

En kloaktilslutningsafgift fandtes pålagt et grundareal ved

landvæsenskommissionens stadfæstelse af vedtægten i januar 1975,

og afgiften ansås afholdt af den daværende ejer af grunden.

Da afgiften herefter ikke kunne anses afholdt af et selskab, der

efter januar 1975 erhvervede grunden, var selskabet ikke

berettiget til at afskrive afgiften, jfr. VLD af 18. jan. 1985

(skd.74.476).

Hvor der er tale om andre tilslutningsafgifter, må det afgøres ud fra

det konkrete retsforhold, hvornår skatteyderen er blevet retligt

forpligtet til at udrede afgiften. Se lsr.1982.35 om et »hvilende«

kloakbidrag.

Oprettelsesafgiften for telefon anses først afholdt ved

installationen.

Ved oprettelse af et privat vandværk blev tilslutningsafgiften anset

for at være afholdt på tidspunktet for den stiftende

generalforsamling, hvor det blev vedtaget at opkræve bidrag.

Det er uden betydning, hvornår tilslutningsafgiften forfalder til

betaling, eller hvornår den rent faktisk betales. En afgift ved

kloakering kan således fradrages eller påbegyndes afskrevet i det

år, hvor afgiften pålignes ved landvæsenskommissionens kendelse,

selvom afgiften afdrages over 10 år.

Undertiden fastsættes der en indeksregulering, f.eks. således at

hvert års afdrag reguleres efter byggeindekset. En sådan forøgelse

af tilslutningsafgiften anses for afholdt i det år, hvor den

pålægges.

Dersom tilslutningsafgiften vedrører en ejendom der har været udlejet

på tilslutningstidspunktet, og udlejningen senere ophører, således

at ejendommen overgår til privat benyttelse, kan ejeren vælge

mellem at afskrive den uafskrevne saldo over den resterende del af

afskrivningsperioden eller fratrække den fuldt ud i det år, hvor

ejendommen overgår til privat benyttelse.

Ved salg af ejendom .

Ved salg af ejendom er der ikke hjemmel til at beskatte »genvundne

fradrag eller afskrivninger«, der er foretaget med hjemmel i LL §

8C.

Udgifter, der har været fradraget eller afskrevet efter LL § 8C, kan

ikke tillægges anskaffelsessummen ved opgørelsen af fortjeneste

ved salg af ejendommen, lsr. 1982.99.

Sælgeren af ejendommen kan i salgsåret fradrage eventuelle uafskrevne

tilslutningsafgifter fuldt ud.

Køberen kan ikke foretage fradrag eller afskrivning i medfør af LL §

8C på tilslutningsafgifter, der er »afholdt« før overdragelsen.

Dette gælder, selv om køberen overtager restgælden på en

tilslutningsafgift, der afdrages over en årrække. Restgælden er en

del af købesummen - også hvor den overtages »uden for købesummen«

- og restgælden må ligesom den øvrige del af købesummen fordeles

forholdsmæssigt på grund, bygninger og andre aktiver ved

opgørelsen af afskrivningsgrundlag m.v.

Landsskatteretten har statueret, at en skatteyder, der i 1975 og 1976

havde erhvervet to industrigrunde i en kommunal udstykning, hvor

det i salgsbetingelserne var fastsat, at køberen var pligtig at

udrede et nærmere angivet bidrag for tilslutning til

kloakforsyningen, ikke kunne fradrage udgiften hertil, idet

udgiften ansås for afholdt af den tidligere ejer (kommunen) på

tidspunktet for landvæsenskommissionens kendelse den 6. juli 1973.

5.2.6. Administration m.v. .

Løn, herunder værdi af fribolig, til vicevært og anden medhjælp ved

en udlejningsejendom kan fradrages. Udgift til nattevagt kan ikke

fradrages, når formålet er at føre tilsyn med indbo m.v., jfr.

losr. 1930.174.

5.3. Formueopgørelsen .

5.3.1. SL § 14 .

Ved opgørelsen af den skattepligtige formue skal fast ejendom som

hovedregel medregnes med den senest ansatte eller regulerede

kontantejendomsværdi inden indkomstårets udløb med fradrag af

byrder, hvortil intet hensyn er taget ved vurderingen.

De anførte regler anvendes, selv om ejendommen i regnskabet står

opført til et højere beløb, f.eks. anskaffelsessummen, eller til

et lavere beløb, f.eks. saldoværdien efter afskrivning.

Formueansættelsen for en ejendom, hvor der er afholdt udgifter på

mere end kr. 200.000 siden sidste vurdering inden indkomstårets

udløb, skal ved opgørelsen af den skattepligtige formue

værdiansættes efter ligningslovens § 18B. Formueansættelsen vil

således være at foretage på grundlag af den senest forud for

indkomstårets udløb ansatte ejendomsværdi, skd. 66.249.

5.3.2. LL § 18B og § 18C Nedslag for erhvervsejendomme .

Ifølge LL § 18B gives der et formuenedslag for erhvervsmæssigt

anvendte ejendomme

For ejendomme, som udelukkende anvendes til erhvervsmæssig

virksomhed, gives der ved opgørelsen af den skattepligtige formue

for formueskattepligtige personer og dødsboer et nedslag beregnet

som 30 pct. af den ved indkomstårets udgang ansatte

kontantejendomsværdi.

Udlejning til beboelse giver ikke ret til nedslag. Udlejning af en

funktionærbolig giver dog ret til nedslag, forudsat udlejningen

sker i tilknytning til det erhverv, som drives fra ejendommen.

Nedslag kan foretages på ubebyggede grunde, som udlejes

erhvervsmæssigt.

For ejendomme, der både anvendes til erhvervsmæssig virksomhed og til

andet formål, gives der et nedslag beregnet som 30 pct. af den

ansatte kontantejendomsværdi, som forholdsmæssigt kan henføres til

den del af ejendommen, der anvendes erhvervsmæssigt.

I den øvrige del af ejendomsværdien skal der derimod ikke ske

nedslag. For disse blandede ejendomme må der således foretages en

fordeling af ejendomsværdien.

Ved fordelingen kan der tages udgangspunkt i de

vurderingsfordelinger, som vurderingsmyndighederne har foretaget

for disse ejendomme, medmindre ejendommen har været anvendt til

erhvervsmæssig virkomshed i et andet omfang end forudsat ved

vurderingsfordelingen.

For de øvrige ejendomme, som både anvendes til erhvervsmæssig

virksomhed og til andet formål, må der af hensyn til beregningen

af nedslagsbeløbet ske en skønsmæssig fordeling af

ejendomsværdien.

Anvendes en erhvervsejendom kun i uvæsentligt omfang til

ikke-erhvervsmæssige formål, skal der dog ske nedslag i hele

ejendomsværdien, idet der i så fald bortses fra den

ikke-erhvervsmæssige anvendelse. På tilsvarende måde bortses der

fra en uvæsentlig erhvervsmæssig anvendelse af en ejendom, som i

øvrigt anvendes til ikke-erhvervsmæssige formål. Den

erhvervsmæssige anvendelse af en ejendom må i almindelighed anses

for uvæentlig, hvis den svarer til mindre end 10 pct. af den

pågældende ejendom. Tilsvarende gælder den ikke-erhvervsmæssige

anvendelse af en erhvervsejendom.

Ifølge LL § 18C gælder følgende

Ved opgørelsen af den skattepligtige formue medregnes ejendomme, som

omfatter mindst 25 ha skov, til værdien opgjort efter § 18B med et

nedslag i ejendomsværdien, reguleret efter vurderingslovens § 2A,

på 30 pct. af den af vurderingsmyndighederne til skov henførte del

af den således regulerede ejendomsværdi.

Bestemmelsen i § 18C skal ses i sammenhæng med den ovenfor nævnte §

18B. Er såvel de i § 18B som de i § 18C opstillede betingelser for

nedslag opfyldt, kan der for den del af ejendomsværdien, som kan

henføres til skov, således ske et nedslag på tilsammen 60 pct. ved

formueopgørelsen.

§ 15H, skal der ved opgørelsen af nedsættelse af lejeværdien for

indkomståret efter § 15G, stk. 3, regnes med den lejeværdi for det

forudgående indkomstår, som ville være fremkommet, hvis ejendommen

i hele det forudgående indkomstår havde tjent ejeren til bolig i

samme omfang som i indkomståret.

§ 15J, stk. 6, kun gives standardfradrag.

Udgifter til mæglersalær og annoncer i forbindelse med udlejning af

et enfamilieshus kan fradrages, lsr.1984.121.

Erhvervsmæssig benyttelse .

Har ejendommen i væsentligt omfang været benyttet til erhvervsmæssig

virksomhed, kan de faktiske driftsudgifter, der kan henføres til

den del af ejendommen, der benyttes erhvervsmæssigt, fratrækkes.

For den øvrige del af ejendommen gives standardfradrag, se G 2.5.

Fradrag ud over standardfradraget .

Ud over standardfradraget kan fradrages renter af indestående

prioriteter, reservefonds- og administrationsbidrag til

realkreditinstitutter.

Pålignede ejendomsskatter kan fra og med 1985 kun fradrages i det

omfang de kan henføres til en eventuel erhvervsmæssig anvendelse

af ejendomme, se G 5.2.2.

Præmierne for en kautionsforsikring kan fradrages ved siden af

standardfradrag, idet de sidestilles med renter, jfr. LL § 8, stk.

3) Afskrivning efter hjemfaldsreglerne kan ligeledes foretages,

selv om standardfradraget skal anvendes. Det samme gælder fradrag

for aftægtsydelser.

2.2. Ejerlejligheder .

Der henvises til de under G 2.1. omtalte regler for enfamilieshuse.

Specielt om ejerlejligheder bemærkes

Der kan ikke foretages standardfradrag og som hovedregel heller ikke

fradrag for de faktiske driftsudgifter, jfr. LL § 15J, stk. 7.

Hvis lejligheden i væsentligt omfang har været anvendt

erhvervsmæssigt, kan der dog foretages fradrag for de faktiske

driftsudgifter, der kan henføres til den del af lejligheden, der

benyttes erhvervsmæssigt, se G 2.5.

Det forekommer, at lejlighedsejere opretter en selvstændig

skattepligtig forening, og herefter udsteder gældsbreve, hvor

renterne anvendes til de af foreningen afholdte

vedligeholdelsesudgifter. Det medfører normalt ikke

rentefradragsret for ejerne, idet gældsbrevet som regel vil være

klausuleret således, at der ikke foreligger et reelt gældsforhold.

(F.eks. bortfald ved salg eller efter et vist tidsrum).

Selv om en ejerlejlighed i sin udformning er et enfamiliesrækkehus

eller lign., der ikke har kunnet udstykkes til selvstændigt

parcelhus, fordi grundarealet ikke er tilstrækkeligt stort, er der

ikke mulighed for at foretage standardfradrag, lsr.1978.40.

En ejerlejlighed, der ikke bebos af ejeren, men er udlejet, anses som

en udlejningsejendom, lsr.1974.64 og 1984.37.

Når en ejerlejlighed udlejes, behandles den fra og med lejemålets

påbegyndelse som en udlejningsejendom i skattemæssig henseende.

Fradrag for bidrag til ejerlejlighedsforeningen kan det første år

opgøres som en forholdsmæssig andel af de i årets løb betalte

aconto bidrag, idet der efterfølgende må foretages en endelig

opgørelse af de udgifter af fradragsberettiget karakter, som er

afholdt af foreningen, jfr. lsr.1985.122. Den udlejede

ejerlejlighed er således ikke omfattet af en udvidende fortolkning

af bestemmelsen i LL § 15J, stk. 6.

Ejeren af en udlejet ejerlejlighed kunne ikke fradrage den del af et

bidrag til en ejerforeningn, der ansås at vedrøre en af

ejerforeningen afholdt udgift til udskiftning af et oliefyr, idet

udgiften til udskiftning af et oliefyr i en nyerhvervet ejendom

måtte anses for en forbedring, lsr.1983.28.

I et tilfælde, hvor et hotel var udstykket i ejerlejligheder, som

ejerne i sommerperioden kunne vælge selv at bebo eller lade udleje

som hotelværelser, skulle lejeværdien beregnes for et helt år

efter LL's almindelige regler, reduceret med udlejningsperioden.

Om eventuel fradragsret for renter af lån, optaget af

ejerlejlighedsforeningen, se F 3.1.3.

2.3. Tofamilieshuse .

Der henvises til de under 2.1. omtalte regler for enfamilieshuse. I

øvrigt bemærkes

Tofamilieshuse, er ejendomme med to selvstændige lejligheder, hvoraf

den ene i almindelighed tjener til bolig for ejeren. Efter

vurderingslovens § 33, stk. 6, skal vurderingsmyndighederne for

sådanne ejendomme foretage en fordeling af ejendomsværdien på hver

af de to selvstændige lejligheder.

Også ejendomme, som indeholder to selvstændige lejligheder, og som

desuden i et ikke væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt,

behandles som tofamilieshuse i denne forbindelse.

Er den erhvervsmæssige benyttelse derimod væsentlig, omfattes

ejendommen af de regler, der omtales under G 2.5.

Er begge lejligheder udlejet, behandles ejendommen som en

udlejningsejendom. Er ejensommen i sameje, se G 3.2.

Ved opgørelsen af beregningsgrundlaget tages der som hovedregel

udgangspunkt i samme beregningsgrundlag, som gælder for

enfamilieshuse.

Beregningsgrundlaget skal dog kun omfatte den del af ejendomsværdien,

der af vurderingsmyndighederne er henført til ejerens lejlighed.

Hvis der på den af ejeren beboede lejlighed er foretaget forbedringer

m.v. for mere end 200.000 kr. gælder tilsvarende regler, som for

enfamilieshuse, der er forbedret.

Er der ikke fastsat nogen ejendomsværdi (og dermed heller ikke

foretaget nogen fordeling af ejendomsværdien) inden 1. januar

1985, må der skønnes over, i hvilket omfang anskaffelsessummen kan

henføres til hver af de to selvstændige lejligheder, og

beregningsgrundlaget er herefter 70 pct. af den del, der henføres

til ejerens bolig.

Udgifter .

For tofamilieshuse er standardfradraget 1 pct. af ejendomsværdien for

hele ejendommen ved den seneste vurdering inden 1. januar 1985.

Er der inden udgangen af indkomståret 1985 afholdt udgifter på mere

end 200.000 kr. til forbedringer m.v., og indgår værdien heraf

ikke i den seneste vurdering inden 1. januar 1985 forhøjes

beregningsgrundlaget med 80 pct. af udgifterne.

Var der den 1. januar 1985 ikke ansat nogen ejendomsværdi for

ejendommen, herunder for grunden, beregnes fradraget som 1 pct. af

et beløb svarende til 70 pct. af anskaffelsessummen og 80 pct. af

eventuelt afholdte udgifter til forbedringer m.v.

Fradraget udgør mindst 400 pr. selvstændig lejlighed og kan ikke

overstige 2.000 kr. pr. selvstændig lejlighed.

Har ejendommen i væsentligt omfang været benyttet erhvervsmæssigt,

kan den del af de faktiske driftsudgifter, der kan henføres til

den del, der bruges erhvervsmæssigt, fratrækkes. For den øvrige

del af ejendommen gives der standardfradrag, se G 2.5. Udlejning

til beboelse betragtes ikke som erhverv, se lsr.1984.38.

Ejeren af et tofamilieshus, som selv beboede den ene lejlighed,

instandsatte den udlejede lejlighed for 4.668 kr., efter at

lejeren havde misligholdt sin kontraktsmæssige pligt til at

vedligeholde det lejede, men under hensyn til LL § 15 J, stk. 5,

jfr. stk. 1, kunne disse udgifter ikke fradrages ved siden af

standardfradraget, lsr.1984.131.

2.4. Stuehuse til landbrugsejendomme m.v. .

Der henvises til de under G 2.1. omtalte regler vedrørende

enfamilieshuse.

Herudover bemærkes

Beregningsgrundlaget omfatter kun den del af ejendomsværdien, der af

vurderingsmyndighederne er henført til stuehuset.

Hvis der inden udgangen af indkomståret 1985 er afholdt

forbedringsudgifter m.v. vedrørende stuehuset på mere end 200.000

kr., gælder tilsvarende regler som for enfamilieshuse, der er

forbedret.

Er der for ejendommen ikke fastsat nogen ejendomsværdi (og dermed

heller ikke foretaget nogen stuehusfordeling) inden 1.januar 1985,

må der skønnes over, i hvilket omfang anskaffelsessummen kan

henføres til stuehuset med tilhørende grund og have.

Beregningsgrundlaget for lejeværdien er herefter 70% af den del af

anskaffelsessummen, der henføres til stuehuset m.v.

Ved den foretagne »stuehusfordeling« foretages en fordeling af

ejendomsværdien henholdsvis på stuehuset med tilhørende grund og

have og på den øvrige ejendom. Der er herved ikke taget hensyn

til, om stuehuset eventuelt anvendes erhvervsmæssigt i et vist

omfang. For stuehuse kan reglerne i G 2.5. om blandede ejendomme

således ikke anvendes, hvorimod den procentvis beregnede lejeværdi

eventuelt kan nedsættes efter reglerne under G 3 (om »ændret

benyttelse« af ejendommen).

Består beboelsesbygningen af to selvstændige lejligheder (det vil

sige to selvstændige boliger med tilhørende køkken og

toiletforhold), hvoraf den ene benyttes til aftægtsbolig, vil

stuehusvurderingen kun omfatte den del, der benyttes til bolig for

ejeren, hvorfor procentreglerne uden videre kan lægges til grund

ved ejerens lejeværdiberegning.

Hvor tillige en driftsbygning - der ikke er omfattet af

stuehusvurderingen - benyttes privat, skal der som tillæg beregnes

skønsmæssig lejeværdi heraf, lsr. 1977.122.

Udgifter Standardfradrag .

Ejere af stuehuse kan foretage et standardfradrag på 1% af det

beregningsgrundlag, hvoraf lejeværdien beregnes. Fradraget udgør

mindst 400 kr. og kan ikke overstige 2.000 kr. og nedsættes

forholdsmæssigt, hvis ejendommen ikke har været i skatteyderens

besiddelse hele året, se G 2.1.2.

Ejere af landbrugsejendomme m.v. må således foretage en opdeling af

deres udgifter - i udgifter, der kan henføres til stuehuset, og

udgiften, der kan henføres til ejendommens øvrige bygninger.

Udgifterne vedrørende stuehuset er omfattet af standardfradraget,

medens udgifterne vedrørende de øvrige bygninger kan fratrækkes

med de faktisk afholdte udgiftsbeløb.

De udgiftsarter, der skal fordeles på henholdsvis stuehus og den

øvrige del af landbrugsejendommen, omfatter

vedligeholdelsesudgifter, udgifter til renovation og

skorstensfejning, vej- og kloakafgifter, vandafgifter, brand- og

andre forsikringspræmier, kontingent til grundejerforening og

udgifter til administration af ejendommen.

Hvis det ikke med sikkerhed kan afgøres, hvorledes en udgift skal

fordeles på henholdsvis stuehus og de øvrige bygninger, må der

foretages en skønsmæssig fordeling på grundlag af de konkrete

forhold.

Ifølge SD-cirk 1983-3 skal den ikke-fradragsberettigede del af

præmieudgiften til skadesforsikring, der omfatter såvel

driftsbygninger som stuehuset, men uden særskilt oplysning om

stuehuets andel af præmien, beregnes som en procentdel af

stuehusets kontantværdi

Hårdt tag Stråtag 1) Bygningsbrand 0,15% 0,75% 2) Bygningsbrand + storm m.v. 0,35% 0,95% 3) Bygningsbrand + storm m.v. + rørskade 0,60% 1,20%

Fradrag for medhjælper .

For hver medhjælper, som har bolig i stuehuset, kan der fratrækkes

1.100 kr.årligt for andel i den beregnede lejeværdi.

2.5. Blandede ejendomme .

Der henvises til de under 2.1. omtalte regler vedrørende

enfamilieshuse.

Specielt om blandede ejendomme bemærkes

Lejeværdi for ejerboliger i de såkaldt blandede ejendomme, d.v.s.

ejendomme, som tjener til bolig for ejeren og tillige anvendes

erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, beregnes efter tilsvarende

regler, som gælder for enfamilieshuse. Beregningsgrundlaget

omfatter dog kun den del af ejendomsværdien, der af

vurderingsmyndighederne er henført til ejerens bolig.

Reglerne om procentvis lejeværdiberegning, omfatter kun sådanne

blandede ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige

lejligheder, og for hvilke vurderingsmyndighederne efter

vurderingslovens § 33, stk. 5, skal foretage en fordeling af

ejendomsværdien på ejerens bolig og på den øvrige ejendom.

Indeholder ejendommen tre eller flere selvstændige lejligheder, skal

lejeværdien fastsættes efter et skøn.

De nævnte blandede ejendomme kan være af meget forskellig art og

indretning. Reglerne vil således omfatte enfamilieshuse og

ejerlejligheder, der i væsentlig grad benyttes erhvervsmæssigt,

f.eks. til butik, kontor o.lign. Det samme gælder værksteds- eller

fabriksbygninger, hvori der er indrettet bolig for ejeren, samt

ejendomme, der benyttes til f.eks. restauration, campingplads,

pelsdyrfarm eller dambrug, hvor ejerens bolig har karakter af

stuehus.

De egentlige stuehuse til landbrug m.v. omfattes dog ikke af de her

nævnte regler.

Det er en betingelse, at der er tale om en væsentlig erhvervsmæssig

benyttelse. Det vil i praksis normalt være ejendomme, hvoraf

mindst ca. 25% af ejendommens brugsværdi anvendes erhvervsmæssigt.

Er den erhvervsmæssige benyttelse af mindre omfang, anvendes de

almindelige regler om beregningsgrundlaget for enfamilieshuse, og

der kan eventuelt ske nedsættelse af lejeværdien efter de regler,

der omtales nedenfor under G 3.

Hvis der på ejerens bolig i en af de nævnte blandede ejendomme er

foretaget forbedringer m.v. for mere end 200.000 kr. gælder

tilsvarende regler som for enfamilieshuse, der er forbedret.

Er der for disse ejendomme ikke fastsat nogen ejendomsværdi må der

skønnes over, hvor stor en del af anskaffelsessummen, der kan

henføres til den del af ejendommen, der faktisk tjener til bolig

for ejeren.

Hvis der for en ejendom med blandet benyttelse foreligger en

ejendomsvurdering, men ingen fordeling af denne, opgøres

beregningsgrundlaget efter reglerne om enfamilieshuse, og

lejeværdien korrigeres efter reglerne under G 3 (om »ændret

benyttelse«).

Det er ikke en betingelse for anvendelsen af procentreglerne for

blandede ejendomme, at det er ejeren selv, der driver

erhvervsvirksomhed i ejendommen.

Udlejning af enkelte værelser til beboelse anses normalt ikke for

erhversmæssig benyttelse, jfr. lsr. 1981.21. Heller ikke udlejning

af "den anden lejlighed" i et tofamilieshus betragtes som erhverv,

se lsr.1984.38.

Loven omtaler ikke lejeværdien af den erhvervsmæssigt anvendte del af

ejendommen. Anvender ejeren selv en del af ejendommen i sit

erhverv, kan han efter skøn udgiftsføre lejeværdien af disse

lokaler i sit driftsregnskab, men samme beløb skal så

indtægtsføres i ejendomsregnskabet.

Skatteydere, der udøver erhvervsvirksomhed i eget hus i et omfang,

der ikke berettiger til regulering af lejeværdien efter

ligningslovens § 15H, kan som hidtil fradrage en til den

erhvervsmæssige anvendelse svarende del af lejeværdien i

virksomhedens driftsregnskab, jfr. skd. 63.344.

Tilsvarende forholdes vedrørende skatteydere, der udlejer lokaler til

erhverv - uden at regulering af lejeværdien kan ske efter

ligningslovens § 15H - således, at der kun indtægtsføres den del

af den modtagne leje, der overstiger en til den erhvervsmæssige

anvendelse svarende del af den beregnede lejeværdi.

Udgifter .

Ifølge LL § 15K, stk. 2, kan der foretages fradrag for faktiske

driftsudgifter vedrørende den erhvervsmæssige del af ejendomme,

der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og som i

væsentlig grad benyttes erhvervsmæssigt, således at der efter

vurderingsloven skal foretages en fordeling af ejendomsværdien på

den del, der benyttes erhvervsmæssigt, og den øvrige del af

ejendommen. Det vil i praksis normalt være ejendomme, hvoraf

mindst 25 pct. anvendes erhvervsmæssigt. Er den erhvervsmæssige

udnyttelse af mindre omfang, anvendes alene standardfradrag.

Den af vurderingsmyndighederne foretagne fordeling af ejendomsværdien

er vejledende ved afgørelsen af i hvilket omfang en ejendom

anvendes erhvervsmæssigt, men det afgørende er den faktiske

anvendelse, se eksempelvis lsr.1984.130.

Fradragsretten for faktiske udgifter omfatter kun de udgifter, der

kan henføres til den del af ejendommen, som benyttes

erhvervsmæssigt. For den øvrige del af ejendommen anvendes

standardfradrag.

Der må således på tilsvarende måde som for landbrugsejendomme m.v.

foretages en opdeling af ejendommens driftsudgifter i udgifter,

der vedrører den erhvervsmæssige del af ejendommen, og udgifter,

der vedrører den del, som tjener til bolig for ejeren, se

eventuelt 2.4.

Bemærk lsr.1981.20, hvor fradrag for ejendommens driftsudgifter blev

nægtet, da ejendommen efter sin tilstand var uanvendelig som

menneskebolig og lejeværdi derfor ikke blev beregnet.

Standardfradrag begrænser ikke adgangen til fradrag for afskrivning

efter afskrivningslovens § 20 (om delvis afskrivning) eller for

tilslutningsafgifter efter ligningslovens § 8C.

2.6. Sommerhuse (herunder fritidslejligheder) .

Der henvises til det under 2.1. anførte om enfamilieshuse.

I øvrigt bemærkes

Der regnes med 12 måneders benyttelse af sommerhuset uanset manglende

mulighed for at anvende huset hele året, idet der ved

ejendomsvurderingen er taget hensyn til eventuelt manglende

anvendelighed som følge af forbud eller lignende.

For et sommerhus under opførelse skulle der medregnes lejeværdi, idet

huset havde været anvendeligt til overnatning og faktisk også

havde været benyttet dertil.

At der havde været tale om ulovlig benyttelse, idet huset ikke var

færdiggjort i et sådant omfang, at ibrugtagningstilladelse kunne

udstedes, var i denne forbindelse uden betydning, lsr.1985.107.

Lejeværdien skal medregnes, når ejeren har sommerhuset til

disposition, selv om han ikke gør brug af sin beboelsesret, og

selv om huset ikke må anvendes hele året.

Lejeværdien skal medregnes, når ejeren har huset til disposition,

selv om han samtidig annoncerer huset til udlejning eller har

overladt udlejningen til et bureau, medmindre det kan godtgøres,

at ejeren som følge af kontrakt eller aftale med bureauet har

været helt afskåret fra at benytte sommerhuset i ledige perioder,

lsr. 1979.23, og VLD af 16.dec. 1980 (skd.61.182), der omtales i

afsnit 1.1.

I lsr. 1980.25 havde ejeren ikke medregnet lejeværdi for månederne

oktober-december, men havde i stedet indtægtført 30 kr. som

lejeindtægt for disse 3 måneder. Lejen var oppebåret fra en

bekendt til klageren, der mod det nævnte vederlag havde ret til at

benytte huset bl.a. i forbindelse med lystfiskeri.

Landsskatteretten fandt ikke, at den omtalte lejeaftale kunne

ligestilles med de former for udleje af sommerhuse, som medfører,

at den oppebårne lejeindtægt ved opgørelsen af ejendomsregnskabet

kan erstatte en til udlejningsperioden svarende del af den

procentvis beregnede helårslejeværdi.

I lsr.1981.137 skulle der beregnes skønsmæssig lejeværdi af klagerens

ideelle anpart i et ikke-udstykket grundareal, hvorpå klagerens

sommerhus var beliggende.

Udlejning .

I tilfælde, hvor sommerhuset udlejes eller udlånes, opstår særlige

problemer

Hvis et sommerhus udelukkende benyttes til udlejning, opgøres

ejendomsregnskabet efter samme regler som for andre

udlejningsejendomme, se G 5. Udlejes sommerhuset med inventar, kan

der fratrækkes udgifter til vedligeholdelse heraf. Der kan

endvidere foretages afskrivning på inventaret efter reglerne i

afskrivningslovens afsnit I. Selve sommerhuset kan derimod ikke

afskrives.

Delvis udlejning .

For sommerhuse, der udlejes en del af året, men ellers benyttes af

ejeren, kan denne fradrage udgifter afholdt til vedligeholdelse af

indbo og inventar, samt foretage skattemæssige afskrivninger efter

afskrivningslovens afsnit II om driftsmidler, der anvendes både

til erhvervsmæssige og til private formål.

Fradrag godkendes med så stor en del af den afholdte

vedligeholdelsesudgift henholdsvis det beregnede

afskrivningsbeløb, som svarer til den erhvervsmæssige andel af

inventarets og indboets benyttelse i det pågældende indkomstår.

Ifølge lsr. 1964.135 skulle afskrivning på inventaret i et sommerhus,

der havde været udlejet 45 dage i det pågældende indkomstår og

privat benyttet i 34 dage, beregnes som 45/79 af 30 pct af det

afskrivningsberettigede beløb. Der blev således bortset fra det

tidsrum, hvor huset havde stået tomt.

Herudover kan fradrages udgifter direkte forbundet med udlejningen,

såsom udgifter til annoncering, mægler eller udlejningsbureau samt

udgifter til lys og gas for udlejningsperioden. Lejeindtægten

indtægtsføres, medens den efter LL's procentregler for hele året

opgjorte lejeværdi nedsættes forholdsmæssigt for den del af året,

hvor udlejningen har fundet sted.

Uanset udlejningen kan der beregnes fuldt standardfradrag, jfr. LL §

15J, stk. 6.

Disse regler skal anvendes af ejere, der ved indgivelse af

selvangivelsen for indkomståret 1977 eller et senere indkomstår

har anvendt denne opgørelsesmåde.

40%-fradraget .

Ejere, der ikke har anvendt foran omtalte regnskabsmæssige opgørelse

kan i stedet foretage et fradrag på 40% af den modtagne leje -

herunder eventuel særskilt betaling for f.eks. el, gas, varme,

telefon og lignende. Den del af lejerens betaling, der eventuelt

tilkommer et udlejningsbureau som salær, skal ikke medregnes i

udlejerens indkomst og skal heller ikke medtages ved beregningen

af 40%-fradraget.

Fradraget skal dække samtlige de med udlejningen forbundne udgifter

og tillige modsvare egen lejeværdi i udlejningsperioden. Egen

lejeværdi skal medregnes for 12 måneder.

Ejendomsskatter, renter og standardfradrag efter LL § 15J kan

fradrages ved siden af 40%-fradraget, hvorimod fradraget i medfør

af LL § 8C (tilslutningsafgifter) ikke kan ske ved siden af

40%-fradraget. Om fradrag for ejendomsskatter se G 5.2.2.

Ejere, der anvender 40%-fradraget, kan senere overgå til at foretage

regnskabsmæssig opgørelse.

For ejendomme, der udelukkende benyttes til erhvervsmæssig udlejning,

kan 40%-fradraget ikke benyttes.

En skatteyder havde i perioden 28. maj-20. august gennem et

udlejningsbureau udlejet sit sommerhus. I henhold til kontrakten

skulle huslejen have andraget 11.600 kr., men som følge af

bureauindehaverens konkurs fik skatteyderen kun udbetalt 6.120 kr.

i leje, hvorfor han i den selvangivne lejeindtægt på 11.600 kr.

havde fratrukket et tab på 5.480 kr.

Da han måtte antages at have afholdt de udgifter til vedligeholdelse

af indbo og inventar og til gas og lys m.v., som standardfradraget

tilsigter at dække, skulle fradraget beregnes af 11.600 kr., som

lejeindtægten skulle have andraget i udlejningsperioden ifølge

aftalen med bureauet.

40%-fradraget kan ikke benyttes for et almindeligt helårshus, der

udlejes - helt eller delvis - i sommermånederne. Udlejes hele

huset, behandles huset som en udlejningsejendom, dog med

bibeholdelse af standardfradraget. Udlejes kun enkelte værelser

anvendes fremlejereglerne, se 5.1.1.1.

Bytte af hus .

Om privates bytte af sommerhus, se 1.2.

2.7. Kolonihavehuse .

Kolonihavehuse på egen grund behandles som enfamilieshuse, se G 2.1.

foran.

Angående kolonihavehus på lejet grund må man være opmærksom på, at

efter de gældende vurderingsbestemmelser kan bygninger af enhver

art på fremmed grund forbigås ved vurderingen, hvis kontantværdien

er under 60.000 kr.

Er et mindre kolonihavehus på lejet grund i overensstemmelse hermed

forbigået ved 17. almindelige vurdering, kan lejeværdien ikke -

som det er tilfældet for vurderede enfamilieshuse på lejet grund i

øvrigt (jfr. G 4.2) - opgøres efter ligningslovens procentregler.

Lejeværdien skal herefter ansættes skønsmæssigt, men ifølge praksis

antages nytteværdien af huset i sådanne tilfælde som regel at

opvejes af de til huset knyttede udgifter, lsr. 1957.115 og 1976.15. Også afskrivning efter SL § 6a (afskrivning af hus på

lejet grund) betragtes som en udgift, der opvejes af nytteværdien,

jfr. VLD af 31.7.1979 (Skd.51.291).

Det kan imidlertid ikke udelukkes, at udgifterne vedrørende et

uvurderet kolonihavehus på lejet grund kan overstige nytteværdien,

se 2.8.

Den lejede grund tilhører ofte en selvstændig skattepligtig

haveforening, parcelforening m.v., og det af lejerne til

foreningen ydede kontingent kan ikke fratrækkes i lejerens

skattepligtige indkomst, selv om beløbet anvendes til betaling af

ejendomsskatter eller andre for en grundejer fradragsberettigede

beløb.

Kolonihaver uden hus behandles som grunde, se G 2.8.

2.8. Grunde .

Hvis en grund må antages ingen nytteværdi at have for ejeren og rent

faktisk henligger ubenyttet, skal der ikke indtægtsføres

lejeværdi, lsr. 1957.116 (en byggegrund overtaget i juni henlå til

årets slutning som brakmark) og lsr. 1978.41 (en ubebygget grund

henlå ubenyttet, men der blev slået græs to gange om året efter

krav fra grundejerforeningen).

Beregnes der i overensstemmelse med ovenstående ikke lejeværdi, kan

alene renteudgifter vedrørende grunden fradrages, mens

vedligeholdelsesudgifter (f.eks. udskiftning af hegn) ikke kan

fradrages, jfr. lsr. 1978.42. Om fradrag af ejendomsskatter, se G

5.2.2.

En selvstændig matrikuleret og selvstændig vurderet grund, der støder

op til ejerens villagrund, antages at have nytteværdi for ejeren,

og lejeværdi samt standardfradrag beregnes samlet for de 2

naboejendomme. Der gives således kun et standardfradrag, jfr.

bl.a. lsr.1985.15. Samme resultat nåede man også til, selv om der

på grund af et moseterræn var adgangsvanskeligheder mellem de to

tilliggende grunde. Se VLD af 5.dec. 1980 (Skd.58.280). Også et

træbevokset areal på ca. 10.000 kvm skulle medtages ved

lejeværdiberegningen, lsr. 1983.96.

I tilfælde, hvor der skal beregnes lejeværdi for en grund, der ikke

støder op til ejerens villagrund, men som har en nytteværdi, fordi

den udnyttes f.eks. som have, skal nytteværdien ansættes

skønsmæssigt, lsr. 1963.106.

Efter den stedfundne udvikling af ejendomsbeskatningen er der efter

landsskatterettens opfattelse ikke længere grundlag for at anse

ejendommsskatterne på en ubebygget, men dyrket grund for et egnet

udgangspunkt for fastsættelsen af den nytteværdi, som ejeren skal

medregne ved indkomstopgørelsen. Denne værdi må derfor fastsættes

efter et konkret skøn, se lsr.1982.141, jfr. 1982.33.

Dersom der på grunden findes bygninger, hvor overnatning er mulig,

kan procentreglerne - dersom de sædvanlige betingelser herfor er

opfyldt - anvendes, skd.31.6.

3. Ændret benyttelse af ejendommen - sameje

3.1. LL § 15H - Ændret benyttelse m.v. .

Hvis omfanget af den ejerbolig, der faktisk har været til rådighed i

løbet af indkomståret i væsentlig grad afviger fra den ved

vurderingen eller vurderingsfordelingen forudsatte, skal der ske

nedsættelse eller forhøjelse af lejeværdien. Ved væsentlighed

forstås en afvigelse på mindst 10%, og ændringen af lejeværdien

skal udgøre mere end 2.000 kr., jfr. pkt. 23C i skd.cirk. nr. 196

af 12. nov. 1979.

Arbejdsværelse i eget hus berettiger ikke til anvendelse af LL § 15H,

og fradrag for arbejdsværelse kan ske efter de hidtil gældende

regler.

Skatteydere, der udøver erhvervsvirksomhed i eget hus i et omfang,

der ikke berettiger til regulering af lejeværdien efter LL § 15H,

kan som hidtil fradrage en til den erhvervsmæssige anvendelse

svarende del af lejeværdien i virksomhedens driftsregnskab, jfr.

skd.63.344.

Tilsvarende forholdes vedrørende skatteydere, der udlejer lokaler til

erhverv - uden at regulering af lejeværdien kan ske efter LL § 15H

- således at der kun indtægtsføres den del af den modtagne leje,

der overstiger en til den erhvervsmæssige anvendelse svarende del

af den beregnede lejeværdi.

3.1.1. Ændret benyttelse .

I tilfælde hvor ejendommen i indkomståret har tjent ejeren til bolig

i et andet omfang end forudsat ved vurderingen, og afvigelsen

skyldes en ændret benyttelse af ejendommen, skal der skønnes over

omfanget af afvigelsen i forhold til omfanget af den forudsatte

ejerbolig.

Hvis det må antages, at et enfamilieshus, for hvilket der ikke er

foretaget vurderingsfordeling, er blevet anvendt erhvervsmæssigt i

et omfang, der svarer til 20% af ejendommen, skal den beregnede

lejeværdi nedsættes med 20%. Nedsættelse skal dog kun foretages,

hvis lejeværdien bliver over 2.000 kr. lavere. (Se eksempel 1 i

skattedepartementets forannævnte cirkulære).

Hvis der for en ejendom er foretaget vurderingsfordeling efter

reglerne for blandede ejendomme, og det oplyses, at ejerboligen er

udvidet ved, at en yderligere del af ejendommen er inddraget til

ejerens beboelse, må den beregnede lejeværdi forhøjes

forholdsmæssigt d.v.s. efter forholdet mellem udvidelsen af

ejerboligen og den ved vurderingsfordelingen forudsatte ejerbolig.

Det er også her en forudsætning, at udvidelsen ikke er uvæsentlig.

(Se eksempel 2 i cirkulæret).

3.1.2. Boligens tilstand ændret .

Er ejerboligens tilstand ændret i løbet af indkomståret ved

forbedring af grund eller bygninger eller ved opførelse af nye

bygninger, og indgår værdien heraf i beregningsgrundlaget, har

ejendommen i indkomståret tjent ejeren til bolig i et andet omfang

end forudsat.

Den ejerbolig, der har stået til rådighed for ejeren, kan i

overensstemmelse med hidtidig praksis kun antages at omfatte

forbedringer m.v. med virkning fra tidspunktet, hvor

forbedringerne tages i brug.

En praktisk fremgangsmåde til beregning af lejeværdien vil være at

beregne lejeværdien særskilt for perioderne før og efter

ibrugtagningen af forbedringerne under anvendelse af et

beregningsgrundlag henholdsvis uden og med værdien af

forbedringerne. (Se eksempel 3 i cirkulæret).

3.1.3. Begrænset rådighedsperiode .

Hvis en ejendom er erhvervet eller afstået i årets løb, eller den i

en del af indkomståret slet ikke har tjent ejeren til bolig,

f.eks. på grund af erhvervsmæssig udlejning, skal den beregnede

lejeværdi nedsættes, således at den kommer til at svare til

rådighedsperioden (den del af indkomståret, hvor ejeren har haft

rådighed over ejerboligen).

Der stilles ikke krav om væsentlighed i denne forbindelse. Også hvor

rådighedsperioden kun i ringe grad afviger fra det fulde

indkomstår, skal der således gennemføres en forholdsmæssig

nedsættelse af lejeværdien, jfr. punkt 24 i skattedepartementets

forannævnte cirkulære.

3.2. Ejendomme i sameje - LL § 15I .

Ligningslovens procentregler for beregning af lejeværdi af bolig i

egen ejendom gælder også for skattepligtige, der ejer ejendommen i

sameje med andre. Det er således ikke en betingelse, at ejendommen

tjener til bolig for samtlige ejere.

Det er uden betydning, hvordan samejet er opstået. Boliger i

ejendomme, der indgår i et interessentskab, kan således også

omfattes af procentreglerne.

Procentreglerne gælder kun for de medejere, som ejendommen tjener til

bolig for. Lejeværdien opgøres, som om kun beboerne var ejere af

ejerboligen, og indtægtsføres med et beløb, der svarer til den

procentvist opgjorte lejeværdi, som kan henføres til den del af

ejendommen, som den pågældende beboer benytter.

En medejer, der ikke bebor ejendommen, men stiller sin andel

vederlagsfrit til rådighed for beboeren, skal indtægtsføre en

lejeindtægt, svarende til udlejningsværdien af sin andel.

Udlejningsværdien kan i disse tilfælde i almindelighed ansættes

til en forholdsmæssig andel af den procentvist opgjorte lejeværdi.

Denne fremgangsmåde kan dog ikke umiddelbart anvendes, hvor der er

tale om sameje mellem et selskab og dets hovedaktionær eller

mellem en ansat og dennes arbejdsgiver, skd. 64.34.

De medejere, som bebor ejendommen, kan foretage standardfradrag (for

hele ejendommen). Er der to eller flere beboere i en sådan

ejendom, deles standardfradraget mellem disse. De medejere, der

ikke bebor ejendommen, kan fradrage deres andel af renteudgifter

og ejendomsskatter.

Påhviler det beboeren at betale leje til en medejer for sin

benyttelse af dennes del af ejerboligen, skal lejebeløbet fragå i

den beregnede lejeværdi for hele ejerboligen. Lejeværdien kan dog

ikke herved blive mindre end den del af hele den beregnede

lejeværdi, som svarer til beboerens andel af ejerboligen. Som leje

anses også leje, der erlægges i form af naturalydelser.

Eksempel .

Den skattepligtige bebor et enfamilieshus, som er vurderet til

400.000 kr. ved den senest ansatte kontantejendomsvurdering. Han

ejer halvdelen af ejendommen, medens den anden halvdel ejes af en

medejer, som ikke bebor ejendommen. Den skattepligtige betaler

6.000 kr. i årlig leje til medejeren.

Lejevædien beregnes således

400.000 kr. x 2,5%........................................ 10.000 kr. I denne lejeværdi skal fratrækkes den leje han betaler til medejeren 6.000 kr. = .................... 4.000 kr. Den skattepligtiges lejeværdi kan dog ikke blive mindre end halvdelen af 10.000 kr. =...................... 5.000 kr.

Yderligere eksempler (6 og 7) findes i departementets cirkulære.

Reglerne i § 15I angår kun beregningen af lejeværdien. Bestemmelsen

tager således ikke stilling til, hvorledes ejeren med bolig i

ejendommen i øvrigt skal behandles skattemæssigt, såfremt han ikke

betaler fuld leje til en medejer, der ikke har bolig i ejendommen.

Beskatning eller afgiftsberigtigelse af den fordel, der herved

opnås, kan således komme på tale.

Tofamilieshuse .

Såfremt et tofamilieshus ejes i sameje mellem to ejere, der bebor

hver sin lejlighed, kan hver af ejerne som regel opgøre

lejeværdien på grundlag af den del af ejendomsværdien for hele

ejendommen, der er henført til hans lejlighed.

4. Ejendomme med særlige forhold .

4.1. Fredede ejendomme .

Lejeværdi beregnes ganske som for andre ejendomme. Der skal også

beregnes lejeværdi af ubeboede, men til rådighed stående

herregårdsbygninger eller lign. Hvor ejeren bebor en nærliggende

mindre bolig, vil stuehusvurderingen kun omfatte den beboede

ejendom, hvorfor lejeværdi af den yderligere til rådighed stående

beboelse må ansættes skønsmæssigt.

Tilskud - LL § 7E .

Tilskud til bygningsarbejder på fredede bygninger ydet efter § 16,

stk. 1 i lov om bygningsfredning medregnes ikke til modtagerens

skattepligtige indkomst. Det samme gælder andre offentlige

tilskud, f.eks. fra statens bygningsfredningsfond, der ydes til

samme formål. Den del af udgifterne til bygningsarbejder, som

dækkes af tilskudsbeløbet, kan ikke fradrages ved

indkomstopgørelsen eller medregnes ved opgørelsen af grundlaget

for skattemæssige afskrivninger og medregnes ikke til

anskaffelsessummen ved opgørelsen af den skattepligtige

fortjeneste ved afståelse af ejendommen.

Ligningsrådet kan tillade, at andre tilskud, der ydes til et

bygningsarbejde, hvortil der i forvejen er ydet (skattefrit)

tilskud fra det offentlige, behandles som de offentlige tilskud.

Ligningsrådets tilladelse må forudsætte, at tilskudsgiveren er

uafhængig af modtageren.

Tilskud, der ikke er omfattet af fritagelsesbestemmelsen, er i

overensstemmelse med gældende praksis almindelig

indkomstskattepligtige for ejerne.

Udgifter .

Ifølge LL § 15K kan ejere af fredede ejendomme fratrække de faktiske

driftsudgifter vedrørende ejendommen. Der gives ikke

standardfradrag.

For fredede ejerlejligheder, som i væsentligt omfang har været

anvendt erhvervsmæssigt, kan fratrækkes de faktiske

driftsudgifter, der kan henføres til den del af lejligheden, der

benyttes erhvervsmæssigt. Se G 2.2 og 2.5.

Udgifter til affugtning/opvarmning til en grundtemperatur af

ubeboede, fredede bygninger kan fratrækkes efter LL § 15K, jfr.

Skat 1985.9.257. Udgiften kan fratrækkes ved siden af nedennævnte

beregnede istandsættelsesudgift.

Vedligeholdelsesfradrag SDcirk.1982-14 .

Om vedligeholdelsesfradrag vedrørende fredede bygninger gælder

følgende retningslinier, jfr. SD-cirk. 1982-14:Ejere af fredede

bygninger - bortset fra fredede ejerlejligheder, der bebos af

ejeren - kan med virkning for opgørelsen af den skattepligtige

indkomst fra og med indkomståret 1982 vælge at fratrække udgifter

til istandsættelse af bygninger efter nedenstående retningslinier

Der fastsættes for den enkelte fredede bygning et tidsrum for de

enkelte bygningsdeles holdbarhed og en i forhold hertil beregnet

istandsættelsesudgift pr. år pr. bygningsdel, også kaldet »Forfald

pr. år-beløbet«.

Denne istandsættelsesudgift reguleres årligt efter byggeprisindekset

for enfamiliehuse.

Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst for et givet indkomstår

kan fradraget for de i indkomståret faktisk afholdte udgifter til

bygningsistandsættelse herefter ikke overstige et beløb, der

opgøres således

Årets samlede beregnede istandsættelsesudgifter for de enkelte

bygningsdele.

+ Beregnede istandsættelsesudgifter for tidligere indkomstår, hvor

skatteyderen har ejet den pågældende bygning, reguleret efter

byggeprisindekset for enfamiliehuse.

- Faktisk afholdte istandsættelsesudgifter for tidligere år, som er

fratrukket efter de her omtalte retningslinier.

Istandsættelsesudgifter, som dækkes af eventuelle skattefrie tilskud,

kan ikke fradrages ved indkomstopgørelsen. Endvidere nedsættes de

beregnede istandsættelsesudgifter med et beløb svarende til de

skattefrie tilskud. Hvis et skattefrit tilskud overstiger årets

beregnede istandsættelsesudgifter, skal det overskydende beløb

pristalsreguleres og modregnes i det/de følgende års beregnede

istandsættelsesudgifter.

Beregnede istandsættelsesudgifter, som ikke er kommet til fradrag hos

ejeren, kan ikke overføres til en eventuel ny køber af ejendommen.

I det år bygningen skifter ejer, kan sælger henholdsvis køber

anvende en forholdsmæssig del af »forfald pr. årbeløbet«.

Fradrag er betinget af, at der er afholdt istandsættelsesudgifter

vedrørende ejendommen. Istandsættelsesudgifter omfatter såvel

vedligeholdelsesudgifter som forbedringsudgifter.

Det er en betingelse for fradrag efter foranstående retningslinier,

at ejeren af en fredet bygning fra Bygnings Frednings Foreningen

indhenter en erklæring om størrelsen af det efter foranstående

retningslinier opgjorte årlige fradragsbeløb. Erklæringen, der

skal vedlægges selvangivelsen, afgives på grundlag af et af

foreningen for hver enkelt bygning udarbejdet skema, der

indeholder oplysninger om de enkelte bygningsdeles forventede

levetid og den i forhold hertil beregnede istandsættelsesudgift

pr. år pr. bygningsdel. Ligningsmyndigheden kan i tvivlstilfælde

forelægge spørgsmålet om størrelsen af de årlige fradragsbeløb for

statsskattedirektoratets vurderingsafdeling.

Den skattepligtige skal for hver bygning, der er omfattet af

ordningen, vedlægge selvangivelsen en opgørelse over, hvilket

beløb, der efter foranstående retningslinier maksimalt kan

fratrækkes for det pågældende indkomstår.

Afgørelsen af, om der foreligger en eller flere bygninger beror på et

samlet skøn over, om ejendommen findes at udgøre en bygningsmæssig

helhed. Afgrænsningen sker efter samme retningslinier som anvendes

i forbindelse med afskrivningsloven.

Honorarudgifter, der opkræves af Bygnings Frednings Foreningen for

beregningen af den årlige istandsættelsesudgift, kan fradrages

inden for årets beregnede istandsættelsesudgifter.

Eksempel .

Muligt fradrag i år 1 (beregnede istandsættelsesudgifter for år 1) kr. 36.860 Istandsættelsesudgifter afholdt i år 1 kr. 25.000 -------------- Fradrag i år 1 kr. 25.000 Restsaldo til fremførsel til år 2 kr. 11.860 + indeksering eksempelvis 10 pct. kr. 1.186 -------------- Fremført indekseret saldo kr. 13.046 + beregnede istandsættelsesudgifter i år 2 (36.860 + 10 pct.) kr. 40.546 -------------- Maksimumfradrag for år 2 eller saldo til fremførsel kr. 53.592 ---------------------------------------------------------------------

Den del af året beregnede istandsættelsesudgift, der overstiger de i

årets løb faktisk afholdte istandsættelsesudgifter kan overføres,

pristalsreguleret, til senere år. »Forfald pr. år-beløbene« kan

således akkumuleres og placeres i et år, hvor der er afholdt

større reparationsarbejder vedrørende bygningen.

Er der omvendt i et år afholdt store reparationsudgifter, der

overstiger kontoens forfald pr. år-beløb kan det overskydende

beløb efter pristalsregulering fremføres til fradrag i de følgende

år inden for disse års beregnede istandsættelsesudgifter.

Fremførslen er ikke tidsbegrænset. Afhændes bygningen kan et

eventuelt restbeløb ikke fradrages.

Eksempel. Fremførsel af istandsættelsesudgifter .

Istandsættelsesudgifter afholdt i år 1 kr. 150.000 Muligt fradrag i år 1 (beregnede istandsættelsesudgifter for år 1) kr. 36.860 -------------- Fradrag i år 1 kr. 36.860 Restsaldo til fremførsel til år 2 kr. 113.140 + indeksering eksempelvis 10 pct. kr. 11.314 --------------------------------------------------------------------- Fremførte istandsættelsesudgifter kr. 124.454 Muligt fradrag i år 2 (beregnede istandsættelsesudgifter for år 2) kr. 40.546 -------------- Fradrag i år 2 kr. 40.546 Restsaldo til fremførsel til år 3 kr. 83.908 + indeksering eksempelvis 10 pct. kr. 8.391 -------------- Fremførte istandsættelsesudgifter kr. 92.299 ---------------------------------------------------------------------

4.2. Bygninger på lejet grund .

Lejeværdien af bygninger på lejet grund beregnes ganske som for

tilsvarende bygninger på egen grund.

Eventuel procentmæssig beregnet lejeværdi samt standardfradrag

beregnes alene på grundlag af bygningens ejendomsværdi.

De fradragsberettigede udgifter vedrørende bygningen i øvrigt

beregnes som for tilsvarende bygninger på egen grund.

Ejeren af en bygning på lejet grund kan ikke fratrække lejen af

grunden eller de grundskatter, der påhviler grundejeren, heller

ikke hvis det i lejekontrakten er aftalt, at han skal udrede et

beløb svarende til grundskatterne.

Afskrivning .

Når en bygning er opført på lejet grund, kan den afskrives med

hjemmel i SL § 6a. Undtaget fra denne regel er under visse nærmere

omstændigheder en bygning, der anvendes til sommer- eller

fritidsbolig for ejeren, jfr. afskrivningslovens § 29C, stk.2, se 6.6.

Eventuel forbigåelse ved vurderingen .

Efter de gældende vurderingsbestemmelser kan bygninger af enhver art

på fremmed grund forbigås ved vurderingen, hvis kontantværdien er

60.000 kr.

For ejerboliger får dette i praksis kun betydning for kolonihavehuse

på lejet grund, og de skattemæssige konsekvenser af en eventuel

manglende vurdering er derfor nærmere beskrevet i 2.7.

4.3. Udenlandske ejendomme .

Ejendomsregnskabet for ejendomme i udlandet opgøres i princippet

efter samme regler som for ejendomme her i landet.

Da de registrerede vurderinger på disse ejendomme imidlertid kun i de

færreste tilfælde vil være anvendelige som grundlag for

procentmæssig beregnet lejeværdi, kan lejeværdiansættelsen i

praksis ansættes efter et skøn, jfr. forudsætningsvis lsr.1975.20.

Hvis ejeren efter ejendommens art og anvendelse kunne anvende

procentreglerne, såfremt huset lå her i landet, skal der ved

skønnet tages hensyn til, hvorledes lejeværdi og standardfradrag

beregnes for et tilsvarende hus her i landet, jfr. lsr. 1979.127.

4.4. Aktie- og andelslejligheder .

Aktie- og andelslejligheder er lejligheder, hvor brugsretten til

lejligheden er betinget af besiddelse af et andelsbevis eller en

aktiepost.

Boligafgift og vedligeholdelsesudgifter vedrørende disse lejligheder

er private udgifter, der ikke vedrører den skattepligtige

indkomst. I øvrigt henvises til K 2.2.

4.5. Anpartslejligheder .

For »ejere« af anpartslejligheder (lejligheder som anpartshaverne har

brugsretten til i kraft af, at de ejer en anpart af den ejendom,

hvori lejligheden er beliggende) gælder, at de pågældende i

princippet er stillet som »lejere«, således at afholdte udgifter

til leje og afholdte udgifter til lejlighedens vedligeholdelse er

den skattepligtige indkomst uvedkommende.

Anpartshaverens medejerskab i den faste ejendom medfører, at

anpartshaveren ved indkomstopgørelsen skal medregne en til

anparten svarende del af ejendommens samlede over- eller

underskud, hvori for indtægternes vedkommende indgår huslejer,

herunder anpartshaverens egen fulde husleje, hvad enten leje rent

faktisk er betalt af den enkelte anpartshaver eller ej, og for

udgifternes vedkommende indgår renter, ejendomsskatter,

administrationsudgifter, vedligeholdelsesudgifter m.m.

Såfremt anpartshaveren ikke betaler - eller kun delvis betaler - leje

til fællesskabet for den lejlighed, der stilles til hans rådighed,

skal han indkomstbeskattes af en lejeværdi, der fastsættes

skønsmæssigt under hensyn til, hvad lejligheden kunne indbringe

ved almindelig udlejning, reduceret med et i forhold til hans

ideelle anpart svarende beløb.

8 Personer havde i fællesskab erhvervet en ejendom, der ved købet

havde indeholdt 4 lejligheder. Kommunens boligudvalg havde givet

tilladelse til at sammenlægge de 4 lejligheder til en, mod at

ejendommen til enhver tid skulle bebos af 4 husstande, og at

lejlighederne skulle genoprettes, såfremt denne betingelse ikke

længere var opfyldt. Ejendommen blev anset for en

4-familiesejendom, hvorfor ligningslovens procentregler ikke kunne

anvendes ved beregningen af lejeværdien, der herefter skulle

ansættes skønsmæssigt, lsr.1985.105.

5. Fælles regler for ejendomsejere

5.1. Indtægter .

5.1.1. Indtægter ved udlejning .

Indtægter fra udlejevirksomhed er som hovedregel

indkomstskattepligtige, jfr. SL § 4b.

5.1.1.1. Fremlejereglerne .

1) Fremleje (udleje) til beboelse

Fremlejes en del af en lejet lejlighed til beboelse, eller udlejes en

del af værelserne i en lejlighed i egen ejendom til beboelse,

medregnes vederlaget ikke ved indkomstopgørelsen, hvis det for

umøblerede værelser ikke overstiger halvdelen, og for fuldt

møblerede værelser ikke overstiger 2/3 af lejen (lejeværdien) for

den samlede lejlighed (ejendom) i det samme tidsrum.

Ved lejeværdien i denne forbindelse forstås lejeværdien efter LL §

15G, stk. 1, uden det i stk. 2 omtalte nedslag for de 67-årige

m.v.

Denne fritagelsesregel omfatter ikke udleje af hele boligen i en del

af året, f.eks. i sommermånederne. Men udlejes kun nogle af

værelserne i et enfamilieshus, f.eks. ved korttidsudlejning til

turister, anvendes de heromtalte regler.

Betaling for særlige ydelser, såsom lys, varme, kost o.lign.

betragtes ikke som lejeindtægt, hvorimod betaling for brug af

køleskab, vaske- og opvaskemaskine o.lign. medregnes til

lejeindtægten.

Overstiger vederlaget de i stk.1 nævnte andele af den samlede leje

(lejeværdi), medregnes fortjenesten ved udlejningen ved

indkomstopgørelsen, d.v.s. lejeindtægten med fradrag af de med

udlejningen forbundne udgifter, herunder den del af lejen

(lejeværdien), der vedrører det fremlejede (udlejede).

Er der tale om udleje af en del af ejerens lejlighed i egen ejendom,

skal ligningslovens regler om procentvis beregnet lejeværdi og

standardfradrag anvendes på hele lejligheden.

Der henvises til den af skattedepartementet udsendte folder »Værd at

vide om skat, når man lejer værelser ud til beboelse«.

2) Fremleje (udleje) til andre formål

Lejeindtægten skal medregnes ved indkomstopgørelsen. Med hensyn til

beregning af lejeværdi og fradrag for udgifter i ejerboliger

henvises til, hvad der foran er anført under G 2.5. om blandede

ejendomme.

5.1.1.2. Indtægter ved udlejning i øvrigt .

Bortset fra de ovenfor nævnte særlige regler ved fremleje af værelser

gælder, at indtægter ved udlejning og bortforpagtning skal

medregnes til den skattepligtige indkomst. Beskatningen sker i det

indkomstår, lejen vedrører. Det kontant indgåede lejebeløb

reguleres med forskydningerne i skyldige beløb og med bevægelsen i

forudbetalte lejesummer på opgørelsestidspunktet, lsr. 1950.32.

Hvor en skatteyder ved udarbejdelsen af ejendomsregnskabet gennem

en årrække uden påtale fra ligningsmyndighederne har anvendt et

rent kasseregnskab, kan dette dog fortsat anerkendes, lsr. 1939.22.

Forudbetalt huslejeindtægt periodiseres, således at udlejeren kun er

skattepligtig af lejeindtægterne vedrørende det pågældende

indkomstår.

En skatteyder, der overtager en ejendom i løbet af det regnskabsår,

der ligger til grund for ansættelsen, skal ved opgørelsen af den

skattepligtige indkomst alene medregne den lejeindtægt, som

vedrører hans ejertid, og kan tilsvarende kun fradrage de udgifter

(prioritetsydelser, skatter m.v.), som det reelt har påhvilet ham

at udrede, lsr. 1942.32, 1943.30, 1941.25 og 120. Ved

ejendomsoverdragelser foreligger der iøvrigt næsten altid en

refusionsopgørelse, hvorved lejeindtægten og de løbende udgifter

deles mellem de to ejere med overtagelsesdagen som skæringsdag.

Udlejning til slægtninge o.lign. .

Overlader ejeren af en fast ejendom benyttelsen af denne til en

slægtning eller en anden nærtstående person enten vederlagsfrit

eller for en lavere leje end udlejningsværdien, kan der blive tale

om at beskatte ejeren af differencen op til udlejningsværdien,

idet denne difference må betragtes som en (ikke

fradragsberettiget) gaveydelse til lejeren, jfr. bl.a.lsr.1970.24

og 1976.12 samt 1978.142, hvor ejerne beskattes af forskellen

mellem den leje, der lovligt kunne være afkrævet den pågældende

slægtning, og den faktisk oppebårne leje.

Tilsvarende gælder for et aktieselskabs udlejning til aktionærerne. I

HD af 14. maj 1984 (skd.70.592) vedrørende et aktieselskabs udleje

af ejendomme til aktionærer, blev det således bl.a. fastslået, at

lejeaftalerne mellem selskabet og aktionærerne ikke kunne danne

grundlag for den skattemæssige ansættelse af lejeværdien, men at

skattemyndighederne havde været berettiget til at fastsætte

lejeværdien efter et skøn over den til enhver tid gældende

udlejningsværdi.

Se endvidere VLD af 31. aug. 1982 (skd.61.198), hvor den ene

lejlighed i et tofamilieshus var udlejet til ejerens moder.

Landsretten fastslog, at der var et sådant misforhold mellem den

faktiske lejeindtægt og den objektive lejeværdi, at en af

skatterådet foretagen skønsmæssig forhøjelse af lejeværdien var

berettiget.

Og i VLD af 5. januar 1984 (skd.69.326) statueres det, at forskellen

mellem den aftalte leje og markedslejen for et enfamilieshus, der

af en broder var udlejet til søsteren, er skattepligtig indkomst

for udlejeren.

I praksis har man dog undladt forhøjelse i tilfælde hvor forskellen

mellem den skønnede faktiske udlejningsværdi og den betalte leje

er mindre væsentlig.

Hvor forhøjelse af lejen gennemføres, må den for indflytningsåret

skønnede objektive lejeværdi i senere år reguleres i takt med

lejelovgivningens regler om lejeforhøjelser.

Hvis lejekontraktens udformning og parternes forhold i øvrigt tyder

på, at ejeren har givet et endeligt og bindende tilsagn om at yde

delvis fribolig, kan ydelsen heraf være omfattet af LL § 14,

stk.2. Et sådant tilfælde forelå i HD af 8. februar 1980

(Skd.53.168), hvor ejeren udlejede sin ejerlejlighed til sin

svigermoder på vilkår, at lejekontrakten var uopsigelig i lejerens

levetid, og i lejekontrakten var i øvrigt anført, at lejeren var

bekendt med, at lejligheden af familiemæssige grunde stilles til

rådighed for hende på de i kontrakten anførte betingelser.

Tilsvarende afgørelse foreligger i lsr. 1979.175.

Udlån af et sommerhus til en snæver vennekreds i relativt korte

perioder medfører ikke, at ejeren skal beskattes af en objektiv

opnåelig lejeindtægt, Skat 1985.5.136.

Om den skattemæssige behandling af fri- og aftægtsboliger, se i

øvrigt E 3.4 og F 1.4.2.

Når en sælger forbeholder sig brugsret .

I lsr. 1973.22 havde sælgeren forbeholdt sig vederlagsfri bopælsret i

et på forhånd fastsat tidsrum. Køberen blev beskattet af en

skønnet lejeindtægt, da bopælsretten måtte antages at være taget i

betragtning ved købet, og han kunne ikke fradrage en aftægtsydelse

svarende til lejen, da ydelsen var tidsbestemt og derfor ikke

omfattet af LL § 14, stk.2. Se tillige lsr. 1971.19, hvor sælgeren

i skødet havde betinget sig en vederlagsfri benyttelsesret i 13

måneder, som landsskatteretten fandt måtte anses som en udleje,

hvis værdi var taget i betragtning af parterne ved fastsættelsen

af overdragelsessummen. Tilsvarende afgørelse foreligger nu i lsr.

1983.95, hvor sælgeren beboede ejendommen i 3 måneder efter

køberens overtagelse af denne.

Køberen af en landbrugsejendom, hvoraf en del vederlagsfrit var

stillet til rådighed for sælgeren, skulle indtægtsføre en skønnet

jordleje, selvom det ikke af skøde m.v. kunne fastslås, at

købesummens størrelse havde været påvirket af den vederlagsfrie

benyttelse.

5.1.2. Tilskud .

Tilskud er i almindelighed indkomstskattepligtige, medmindre andet

udtrykkelig er hjemlet.

Skattefrihed er eksempelvis hjemlet i

1) Lov nr. 459 af 5. nov. 1980 om statstilskud til energibesparende

foranstaltninger i beboelsesejendomme, der hjemler skattefrihed

også for tilskud til ejere af en- og tofamilieshuse,

ejerlejligheder og stuehuse på landet.

2) Lov nr. 460 af 5. nov. 1980 om statstilskud til forbedring og

opretning af beboelsesejendomme.

3) Lov nr. 2 af 2. jan. 1981 om statstilskud til udnyttelse af

vedvarende energikilder m.v.

4) Lov nr. 59 af 18. febr. 1981 om ændring af lov om tilskud til

dræning og vanding.

5) LL § 7E om tilskud til bygningsarbejder på fredede bygninger ydet

efter § 16, stk. 1, i lov om bygningsfredning samt andre

offentlige tilskud, der ydes til samme formål. (Se G 4.1.).

6)LL § 7F om, 1) boligstøtte ydet i henhold til lov om individuel

boligstøtte, 2) tilskud efter § 37, stk. 1-3, § 40, stk. 1-2, §

44, stk. 2, § 45, stk. 1, § 46, stk. 1-2, § 47, stk. 1, og § 62,

stk. 2, i lov om byfornyelse og boligforbedring og 3) tilskud

efter saneringslovens § 64 a, stk. 1, og § 64b, stk. 1-2.

I tilfælde af skattefrihed er der visse skattemæssige konsekvenser,

der skal iagttages

1) Vedligeholdelsesudgifter, der er betalt ved tilskud, kan ikke

fradrages ved indkomstopgørelsen.

2) Ejerens ret til standardfradrag efter LL § 15J berøres ikke af

tilskuddet.

3) Forbedringer, der er betalt ved tilskud til en lejer, medregnes

ikke til ejerens skattepligtige indkomst, selv om de har virket

værdiforøgende på ejendommen.

4) Udgifter til forbedringer, der er betalt ved tilskud, medregnes

ikke ved opgørelsen af grundlaget for skattemæssige afskrivninger

og kan ikke tillægges anskaffelsessummen ved opgørelse af den

skattemæssige fortjeneste ved afståelse af den forbedrede ejendom.

5) Hvor tilskud anvendes til en forbedring, indgår den hertil

svarende udgift i de i LL § 15B nævnte bekostninger til forbedring

af grund eller bygninger, som skal tages i betragtning ved

beregning af lejeværdi af egen bolig.

6) I de tilfælde, hvor der ydes tilskud til arbejde, der udføres af

ejendommens eller lejlighedens indehaver og inden for hans fag

eller hertil nært knyttede fagområder, vil den pågældende være

indkomstskattepligtig af værdien af det således udførte arbejde.

Hvor der ydes tilskud til arbejder, der efter de normale regler både

er vedligeholdelse og forbedring, fordeles tilskuddet

forholdsmæssigt på vedligeholdelses- og forbedringsudgifterne,

således at den del af vedligeholdelsesudgifterne, der dækkes af

skattefrit tilskud, ikke kan fratrækkes. Ydes tilskud alene til

forbedringsudgifter, berøres et eventuelt fradrag for

vedligeholdelsesudgifter ikke af tilskuddet.

Hvor udgiftsbeløbet vedrører flere arbejder, og fordelingen mellem

vedligeholdelse og forbedring er forskellig, fordeles tilskuddet

først forholdsmæssigt på de enkelte arbejder og derefter for hvert

enkelt arbejde i forholdet mellem vedligeholdelse og forbedring.

En villaejer modtog et tilskud til udskiftning af vinduer fra en

selvstændig fond, der havde til formål at bevare arkitektonisk og

kulturhistorisk værdifulde huse. Ejendommen var ikke fredet.

Landsskatteretten fandt ikke fornøden hjemmel til at udeholde det

modtagne tilskud fra skatteyderens samlede årsindtægter jfr. SL §

4, lsr.1985.31.

Tilskud efter saneringsloven og byfornyelsesloven .

I henhold til § 32 i lov om sanering kan det offentlige yde tilskud

og lån til ejere til dækning af tab ved gennemførelse af

saneringsplaner. Det saneringstab, hvortil der kan ydes tilskud,

er summen af

1) Anskaffelsessum for ejendommen. 2. Udgifter til nedrivning eller

delvis nedrivning. 3. Udbetaling af diverse erstatninger. 4.

Driftstab, d.v.s. tab ved, at en del af ejendommen i en periode

står ubenyttet, inden saneringen iværksættes. 5. Rentetab.

Den del af tilskuddet, som dækker skattemæssige driftstab (punkt 4)

og rentetab (punkt 5), beskattes som almindelig indkomst.

Ejeren kan ikke fradrage eller afskrive erstatninger, der er ydet til

lejere for fraflytning i »utide«, i den udstrækning erstatningen

er dækket af saneringstilskud (punkt 3). Erstatninger herudover

ydet for ophævelse af lejemål til privat beboelse kan ikke

afskrives (eller fradrages), lsr. 1972.132.

Den del af tilskuddet, der dækker anskaffelsessummen for ejendommen

(punkt 1), er ikke indkomstskattepligtig.

Da nedrivningsudgiften (punkt 2) kan indgå i afskrivningsgrundlaget

for den bygning, der genopføres, kan den del af

nedrivningsudgiften, der ikke er dækket af tilskud, afskrives

sammen med anskaffelsessummen for den nye bygning, lsr. 1971.43.

Det saneringstilskud, der herefter måtte blive udbetalt til ejeren

eller for hans regning anvist til håndværkere eller

erstatningsberettigede lejere, skal i henseende til ejerens

indkomstopgørelse og/eller afskrivningsgrundlag fordeles

forholdsmæssigt på de under punkterne 1-5 anførte poster, idet

udgiftsbeløbene under punkt 1-5 benyttes som forholdstal.

Der gælder ikke særlige skatteretlige regler for saneringslån, men

disse behandles skattemæssigt som ethvert andet lån.

Saneringsloven er fra 1984 erstattet af lov om byfornyelse og

boligforbedring nr. 342 af 10. juli 1985. Efter denne lovs kapitel

VII yder kommunen støtte til byfornyelse til dækning af samme

arter af udgifter som nævnt i saneringslovens § 32. Den

skattemæssige behandling af ydelserne efter byfornyelsesloven er

den samme som omtalt ovenfor vedr. ydelserne ifølge

saneringslovens § 32.

Erstatning for saneringstab i medfør af saneringslovens § 21, stk. 4,

er skattefri.

Tilskud efter byfornyelseslovens § 62, stk. 3, der yder erstatning

for det tab, der fremkommer ved, at en udført forbedring ikke

medfører en forøgelse af ejendommens leje- og brugsværdi, der

svarer til forbedringsudgifterne, anses for skattefri, da

tilskuddet ikke medfører nogen stigning af ejendommens værdi, jfr.

Skat 1985.9.263.

5.1.3. Andre indtægter .

Erstatning for midlertidig rådighedsindskrænkning af kortere

varighed, evt. et kort åremål, sidestilles med lejeindtægt.

Hvor olieselskaber til tankejere yder tilskud mod lysning af servitut

på ejendommene om, at kun selskabets produkter må forhandles,

anses normalt halvdelen af tilskuddene for at være skattepligtige,

lsr. 1970.35 og 126 (tilskud ydet henholdsvis direkte og ved

successiv nedskrivning af lånebeløb).

Lejernes tilskud til installation af fjernvarme anses for en

huslejeydelse, der skal medregnes ved opgørelsen af ejerens

skattepligtige indkomst, lsr. 1960.20.

Ligeledes har lsr. anset de af lejerne betalte andele af

brandsikringsudgifter som skattepligtig lejeindtægt for udlejeren,

lsr.1982.34.

Varmeafgift .

Varmeafgift fra lejere påvirker ikke en ejendoms driftsregnskab, når

ejeren blot har påtaget sig at forsyne lejlighederne med varme og

varmt vand mod refusion af udgiften til brændsel m.v. fra lejerne.

Hvis lejerne derimod betaler en fast afgift, skal denne tages til

indtægt, og udgifterne fradrages. Bor ejeren selv i ejendommen,

kan den samlede varmeudgift kun fradrages, når der indtægtsføres

et beløb svarende til ejerens eget forbrug af varme, lsr.

1945.16, 1946.171, 1947.29 og 104.

5.1.3.1. Vedligeholdelseskonti m.v. .

Beløb, der afsættes på konto for indvendig og udvendig

vedligeholdelse, og som ikke er omfattet af de nye regler i

boligreguleringsloven (se G 5.1.33 og G 5.2.4), tilhører udlejeren

på samme måde som den øvrige del af lejeindtægten. Beløbene er

derfor indkomstskattepligtige for udlejeren, se skd.cirk. af 30.

september 1955 og U.f.R. 1959.656H.

Når udlejeren senere afholder vedligeholdelsesudgifter, kan disse

fradrages efter almindelige regler, lsr. 1958.149. De særlige

regler om begrænsningen i adgangen til at fradrage udgifter til

vedligeholdelse af nyerhvervede ejendomme gælder også i disse

tilfælde.

Beløb der indestår på en udlejningsejendoms vedligeholdelseskonti, og

som ved salg af ejendommen godskrives køberen, er

fradragsberettiget ved opgørelsen af fortjeneste, som beskattes i

medfør af bestemmelsen i SL § 5a eller efter reglerne i EBL, men

beløbene kan ikke fradrages som driftsudgift ved opgørelsen af den

skattepligtige almindelige indkomst i salgsåret, jfr. lsr. 1985.32. Sagen er indbragt for domstolene.

5.1.3.2. Forbedringer bekostet af en lejer .

Når en lejer af fast ejendom på egen bekostning foretager

installationer, ombygninger eller andre forbedringer af det

lejede, opstår spørgsmålet, om ejendommens ejer skal

indkomstbeskattes af en »værdiforøgelse«.

Såfremt »forbedringerne« kun kan antages at have betydning, så længe

den pågældende lejer benytter lokalerne, er ejeren ikke

skattepligtig af noget beløb, se HD. i U.f.R. 1958.1128, hvor det

fandtes så usikkert, om der forelå en varig værdiforøgelse, at

beskatning hos ejeren ikke kunne ske.

Hvor forbedringen derimod antages at have værdiforøgende betydning ud

over lejetiden, er ejeren normalt indkomstskattepligtig af

værdiforøgelsen. Skattepligten indtræder i det år, hvor

forbedringen er tilendebragt, jfr. lsr. 1981.84. En gårdejer blev

anset indkomstskattepligtig af værdien af den varige forbedring,

der var tilført hans landbrugsejendom ved, at hans søn, til hvem

ejendommen var bortforpagtet, havde opført en driftsbygning på

den, idet værdiforøgelsen ansås som et accessorium til

forpagtningsafgiften. Ligeledes blev en gårdejer beskattet af den

værdiforøgelse, som en dræning, der var foretaget af forpagteren,

havde tilført ejendommen, lrs. 1983.32.

Ved bedømmelsen af værdiforøgelsens størrelse kan der tages

udgangspunkt i den stigning i ejendomsværdien, der er en følge af

lejerens forbedringer. Der må dog endvidere tages hensyn til en

evt. modydelse fra ejerens side, f.eks. i form af en påtagen

forpligtelse overfor lejeren. Af skd.30.244 fremgår, at ejeren

(udlejeren) anses alm. indkomstskattepligtig af den varige

værdiforøgelse, der tilføres grundene gennem lejerens bekostning

af byggemodning m.v. på det tidspunkt, hvor disse arbejder

udføres, samt at der ved ansættelsen af denne værdi bør tages

hensyn til den indrømmede uopsigelighed af lejemålet.

5.1.3.3. Bundne beløb i Grundejernes Investeringsfond .

Lov om midlertidig regulering af boligforholdene indeholder i § 55

nærmere regler om binding og udbetaling af de såkaldte

normaliseringsforhøjelser. Efter disse regler havde udlejeren

pligt til at binde en del af normaliseringsforhøjelserne, der var

et led i boligforliget fra 1967, i Grundejernes Investeringsfond.

Beløbene kunne fradrages ved indkomstopgørelsen for

indbetalingsåret, jfr. LL § 14 B, stk.1. Beløbene skulle bindes

for en periode af 15 år. Ved periodens udløb tilbagebetales

beløbene over 10 år med lige store andele hvert år.

Beløb, der frigives ved bindingsperiodens udløb, samt beløb, der

frigives eller udbetales efter boligreguleringslovens § 55b, stk.

2, skal medregnes i indkomsten for det indkomstår, hvori beløbet

kan kræves udbetalt, jfr. LL § 14B, stk. 3.

Beløb, der frigives efter boligreguleringslovens § 55b, stk. 1,

medregnes ikke i den skattepligtige indkomst, men der svares i

stedet en afgift til statskassen på 40 pct., jfr. LL § 14C.

Indskyderen kan efter boligreguleringslovens § 55 a på visse

betingelser kræve de bundne beløb frigivet, hvis der efter den

1.januar 1984 udføres arbejde på ejendommen. Beløb, der udbetales

efter boligreguleringslovens § 55 a, behandles skattemæssigt efter

reglerne i LL § 14 G, se herom G 5.2.4.

Se iøvrigt pkt. 25-29 i skd.cir. af 21.nov.1984 om ændringer i LL.

Renterne af de bundne beløb i Grundejernes Investeringsfond skal

medregnes i indkomstopgørelsen for det indkomstår, hvori de kan

kræves udbetalt, jfr. LL § 14B, stk. 2.

Ved formueopgørelsen ansættes de bundne beløb til kurs 50.

5.1.3.4. Udlodning af reservefondsandele .

Ved udlodning af reservefondsandele i forbindelse med indfrielse af

gamle lån beskattes 2/3 af det beløb, hvormed udlodningen

overstiger det oprindelige indskud, hvad enten udlodning sker ved

en kontant udbetaling med det fulde beløb, eller ved at beløbet

helt eller delvis anvendes som indskud til reservefond i et nyt

lån.

I de tilfælde hvor udlodning af reservefondsandele - ved udbetaling

eller ved afskrivning på indskud vedrørende et nyt lån - finder

sted over to eller flere år, beskattes reservefondsandelen først,

når udlodningen i alt overstiger det oprindelige indskud, og

beskatningen vil da omfatte 2/3 af forskellen mellem udlodning og

det oprindelige indskud.

Reservefondsudlodning, der finder sted ved ekstraordinær afskrivning

på restgælden uden at stå i forbindelse med indfrielse af lånet,

vil for 2/3's vedkommende være at medtage ved indkomstopgørelsen.

Den pantedebitor, som oppebærer udlodningen, beskattes fuldt ud i

ovennævnte omfang, uanset om en del af den skattepligtige

reserveoplægning er opsamlet i reservefonden før hans

besiddelsestid.

5.2. Udgifter .

5.2.1. Prioritetsydelser .

Renter af indestående prioriteter kan fradrages. Også renter af vej-

og kloakgæld kan fradrages. Om betingelserne for fradrag af renter

henvises i det hele til F 3.1.

Optagelse og indfrielse af lån .

Ved optagelse af nye lån kan hele den første terminsydelse - bortset

fra det deri indeholdte afdrag på hovedstolen og det ved lånets

stiftelse pligtige reservefondsindskud - fradrages ved

indkomstopgørelsen, selv om lånet ikke har været løbende i hele

tidsrummet siden den foregående termin.

Låntageren skal medregne den rente, som tilfalder ham, af de ved

lånoptagelse udleverede kasseobligationer og af de til indfrielse

af gamle lån benyttede kasseobligationer.

Et eventuelt kurstab, som låntageren har haft ved henholdsvis køb af

obligationer til indfrielse af et gammelt lån og/eller salg af

obligationer, hidrørende fra et nyt lån, kan ikke bringes til

fradrag ved indkomstopgørelsen, og en tilsvarende kursgevinst skal

ikke medregnes.

Morarenter, gebyr .

Morarenter (strafrenter) af for sent betalte ydelser til

kreditforeninger m.v. kan fratrækkes i opkrævningsåret.

Dersom renter eller afdrag på et pantebrev ikke betales rettidigt,

kan kreditor forlange et gebyr på 2 pct. af den forfaldne ydelse

(dog mindst 50 kr.). Dette gebyr kan ikke fratrækkes, skd.34.267.

Bidrag til reservefonds m.v. .

De løbende bidrag til reservefonds og administration til

realkreditinstitutioner er fradragsberettigede. Det indskud til

reservefonds på 2-3 pct. af lånebeløbet, der skal betales ved

stiftelse af nye lån, er derimod ikke fradragsberettiget.

5.2.2. Ejendomsskatter .

Ifølge LL § 14, stk. 8, er fradragsretten for ejendomsskat af

ejerboliger over årene 1982-84 således, at der ved

indkomstopgørelsen for 1985 ikke kan fradrages ejendomsskatter for

ejerboliger, hvoraf lejeværdien beregnes efter procentreglerne i

ligningsloven.

Ejendomsskatter kan herefter ikke fratrækkes for en- og

tofamiliehuse, sommerhuse, ejerlejligheder, stuehuse til landbrug

m.v. samt boligen i en blandet ejendom - forudsat at ejendommen

tjener til bolig for ejeren.

For andre ejendomme bevares retten til at fradrage ejendomsskatter

ved indkomstopgørelsen. Dette gælder også ejerens bolig i en

egentlig udlejningsejendom med tre eller flere selvstændige

lejligheder.

For ejendomme, der både tjener til bolig for ejeren og anvendes

erhvervsmæssigt, vil der fortsat være fradragsret for den del af

ejendomsskatterne, som kan henføres til ejendommens anvendelse til

erhverv. Det samme gælder de ejendomsskatter, der kan henføres til

den del af et tofamiliehus, der ikke bebos af ejeren.

For ejendomme, der benyttes til landbrug, gartneri, frugtplantage

eller planteskole, fordeler vurderingsmyndighederne både

grundværdi og ejendomsværdi på stuehus med tilhørende grund og

have og på den øvrige ejendom, jfr. vurderingslovens § 33, stk. 4.

For disse ejendomme kan fordelingen af grundskyld og eventuel

fikseret ejendomsskyld ske med udgangspunkt i de respektive

vurderingsfordelinger.

For blandede ejendomme i øvrigt vil der foreligge vurderingsfordeling

af ejendomsværdien, hvis 25 pct. eller derover af ejendommen

anvendes erhvervsmæssigt. Vurderingsmyndighederne foretager

derimod ikke fordeling af grundværdien, der er grundlaget for

grundskylden.

Ligningsmyndighederne må derfor i disse tilfælde skønne over, hvor

meget af ejendomsskatterne der kan henføres til ejerboligen og

hvor meget til erhvervsdelen.

I almindelighed vil der være en vejledning for dette skøn i den

foreliggende fordeling af ejendomsværdien, men man må være

opmærksom på, at der vil være en række tilfælde, hvor grundværdien

og dermed grundskylden vil vedrøre erhvervsdelen i højere eller

mindre grad, end tilfældet er for ejendomsværdiens vedkommende.

For tofamilieshuse, hvor den ene lejlighed tjener til bolig for

ejeren, vil vurderingsmyndighederne ligeledes foretage en

fordeling af ejendomsværdien på hver af de to selvstændige

lejligheder. Der foretages ikke en fordeling af grundværdien. For

tofamilieshuse kan ligningsmyndighederne derfor på samme måde som

for blandede ejendomme tage udgangspunkt i vurderingsfordelingen

ved et skøn over fordelingen af ejendomsskatterne.

I praksis vil der også være tilfælde, hvor en tofamiliesejendom er i

sameje mellem de to familier, der bebor hver sin lejlighed i

ejendommen. I sådanne tilfælde må alle ejendomsskatter efter loven

normalt betragtes som vedrørende ejerboliger.

For ejerboliger, som stilles til udlejning i en del af året, f.eks.

sommerhuse, er der kun fradragsret for den del af

ejendomsskatterne, som forholdsmæssigt svarer til den del af året,

hvor udlejning har fundet sted.

Ved afgørelsen af om ejendomsskatterne kan fradrages skal der dog

efter stk. 9 bortses fra uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse af

en ejendom, der tillige tjener til bolig for ejeren. I

almindelighed må en erhvervsmæssig anvendelse af en ejendom anses

for uvæsentlig, hvis den svarer til mindre end 10 pct. af den

pågældende ejendom.

Fradragsretten for ejendomsskatterne er også ophævet for ubebyggede

grunde, der er erhvervet med henblik på privat benyttelse, f.eks.

til opførelse af bolig til ejeren, og ikke senere er overgået til

erhvervsmæssig benyttelse.

Dette gælder for alle grunde, der ikke anvendes erhvervsmæssigt eller

henhører under ejerens næring, hvad enten der beregnes lejeværdi

eller ej.

Fradragstidspunktet .

Det er en betingelse for fradrag, at skatterne er forfaldne.

Forfaldne skatter kan fradrages, selv om de endnu ikke er betalt,

lsr. 1957.163. Omvendt er skatteyderen ikke pligtig at foretage

fradrag før sidste rettidige betalingsdag, hvilket kan have

betydning, hvor forfaldstidspunkt og sidste rettidige betalingsdag

falder på hver side af et indkomstårs udløb. Landsskatteretten har

således statueret, at en klager vel var berettiget til fradrag af

ejendomsskatter på forfaldsdagen, men at han ikke var forpligtet

hertil, lsr. 1975.111. Det må dog anses som en betingelse herfor,

at betalingen rent faktisk også først sker i det efterfølgende år.

Lån til pensionister .

Når der ydes lån til pensionister til betaling af ejendomsskatter mod

sikkerhed i ejendommen, kan tilskrevne renter på lånet fra og med

1983 ikke fradrages.

Andre ydelser .

Sammen med ejendomsskatterne opkræves ofte forskellige andre ydelser,

f.eks. vandafgifter, ydelser på vej- og kloakgæld,

renovationsbidrag, brandforsikringspræmie o.lign. Bortset fra

afdrag på vej- og kloakgæld er disse ydelser fradragsberettigede -

men de kan (i modsætning til ejendomsskatterne) dog ikke

fratrækkes, når standardfradrag benyttes.

En købmand blev pålagt forhøjet bidrag til vandværket - et lokalt

andelsselskab - i anledning af, at selskabet for at fremskaffe

større vandmængder havde optaget lån til finansiering af nye

boringer og udskiftninger af rør m.v. Landsskatteretten lagde til

grund, at beløbet var en fast varig udgift, der svarede til

klagerens andel af udgifterne ved driften af vandværket efter den

stedfundne udvidelse af dette, og derfor kunne det fradrages som

medgået til drift af købmandens kombinerede forretnings- og

beboelsesejendom, lsr. 1982.120.

Renter af for sent betalte ejendomsskatter kan ikke fratrækkes, LL §

17A.

5.2.3. Vedligeholdelsesudgifter .

For ejendomme, hvor standardfradrag - helt eller delvis - ikke kan

anvendes, f.eks. udlejningsejendomme, erhvervsejendomme, ejendomme

med mere end to selvstændige lejligheder samt enfamilieshuse,

ejerlejligheder og tofamilieshuse, der udlejes eller i væsentligt

omfang anvendes erhvervsmæssigt, har den gældende praksis om

fradrag for vedligeholdelsesudgifter m.v. betydning.

5.2.3.1. Vedligeholdelse contra forbedring .

Kun udgifter til vedligeholdelse er fradragsberettigede, jfr. SL §

6e, hvorimod udgifter til forbedringer ikke kan fradrages, jfr. SL

§ 18C er ikke som § 18B begrænset til kun at have virkning for

formueopgørelsen for formueskattepligtige personer og dødsboer.

Bestemmelsen vil derfor kunne få betydning ved værdiansættelsen af

aktier og anparter i ikke-børsnoterede selskaber, der ejer skove

af den omhandlede størrelse.

Gæld .

Om kursansættelse af gælden, se N. 4.2.

5.3.3. Fradrag af byrder .

5.3.3.1. Landbrug, gartneri m.v. .

Anvendes ejendommen til landbrug, gartneri, planteskole eller

frugtplantage, reduceres ejendomsværdien med et evt.

differencebeløb, som for ejendomme i landzone er fastsat i henhold

til vurderingslovens § 14, stk.6.

5.3.3.2. Hjemfaldspligt, nedrivningsdeklaration .

Ejere af ejendomme med hjemfaldspligt til kommunen kan foretage et

fradrag i formuen beregnet efter de i afsnit Ø anførte regler.

Dette gælder også, selvom ejeren ikke kan foretage afskrivning over

indkomsten, som følge af at tabet ved hjemfaldet ikke kan

fikseres. Hvis det blot må antages, at der vil fremkomme et tab

ved hjemfaldet i forhold til ejendomsværdien, tillades den

diskonterede værdi af dette tab fratrukket ved formueopgørelsen,

jfr. lsr. 1973.177. Såvel formuenedslaget i henhold til LL § 18B

som formuefradraget som følge af en hjemfaldsforpligtelse skal

beregnes på grundlag af den ansatte kontantejendomsværdi, dog

således at hjemfaldsbyrden ikke kan overstige den værdi, hvortil

ejendommen skal medregnes ved formueopgørelsen.

Endvidere kan der ved formueopgørelsen gives nedslag på grund af

nedrivningspligt, hvis der ikke er taget hensyn til sådan

deklaration ved vurderingen, lsr. 1953.120 og 121.

5.3.4. Tillæg .

For ejerlejligheder skal der ved formueopgørelsen medregnes eller

fradrages værdien af lejlighedsejerens andel i formue eller gæld,

der tilhører eller påhviler den i lov om ejerlejligheder

omhandlede ejerforening.

En- og tofamilieshuse samt ejerlejligheder skal medregnes med

kontantejendomsværdien ved sidste vurdering inden udløbet af 1984.

Men er der for disse ejendomme foretaget forbedringer på mere end

200.000 kr., som ikke indgår i den foreliggende vurdering, skal

ejendommen ved formueopgørelsen medregnes til ejendomsværdien ved

den seneste vurdering med tillæg af 80% af de afholdte udgifter.

5.3.5. Uvurderede ejendomme .

For en- og tofamilieshuse samt ejerlejligheder gælder, at hvis

hverken grund eller bygninger er vurderet inden udløbet af 1984

skal ejendommens værdi beregnes som 70 pct. af købesummen + 80

pct. af de udgifter til forbedringer, som er afholdt inden

indkomstårets udløb.

For andre ejendomme, der ikke er vurderet, medregnes ejendommens

kontantværdi på formueopgørelsestidspunktet.

5.3.6. Køberet .

Hvor en lejer har erhvervet en uopsigelig køberet forbundet med en

købepligt, og hvor overdragelsessummen er endelig fastsat i

aftalen kan ejeren medregne ejendommen med et beløb svarende til

den aftalte købesum. Derimod kan nedslag ikke foretages, når der

alene foreligger en forkøbsret.

5.3.7. Frasalg .

Hvis en ejendoms areal formindskes ved frasalg, uden at der sker ny

vurdering, er ejeren ikke længere bundet ved den pågældende

ejendomsværdi, jfr. losr. 1927.133, hvor den pågældende blev anset

berettiget til ved formueopgørelsen at fradrage et forholdsmæssigt

beløb for de solgte parceller, idet salgssummerne for disse var

indgået i hans formue.

5.3.8. Nedrivning af bygninger .

Hvor den seneste vurdering både omfatter både grund og bygninger, men

hvor bygningerne er nedrevet inden formueopgørelsestidspunktet,

skal ejendomsvurderingen alligevel lægges til grund.

5.3.9. Skadestilfælde .

Om indtruffen skade og heraf følgende krav på erstatning gælder

ifølge LL § 20: »Ved ansættelsen til formueskat skal der, for så

vidt der i formueopgørelsen indgår udbetalte eller tilgodehavende

forsikringsbeløb for skadelidte faste ejendomme, maskiner eller

inventar eller for indboeffekter m.v. af den i SL § 12, nr.1,

nævnte art, gives et sådant skønsmæssigt fastsat nedslag i det

beløb, hvormed disse forsikringsbeløb efter statsskattelovens

almindelige regler skal medregnes til den skattepligtige formue,

at ejeren af den skadelidte ejendom eller de skadelidte effekter

derved stilles, som om skaden ikke var indtruffet«.

5.3.10. Ændringer af vurderinger i forbindelse med klager m.v. .

Ændres en vurdering af skyldrådet efter klage eller som led i den

normale revision af vurderinger, eller påkendes en vurdering af

landsskatteretten, får afgørelsen virkning tilbage til det

tidspunkt, da den oprindelige vurdering tidligst kunne få

skattemæssig virkning.

Tilsvarende gælder for senere ændringer af vurderinger, foretaget ved

revision af ligningsrådet eller af skyldrådet efter bemyndigelse

fra statsskattedirektoratet, idet dog ændringer, der har medført

forhøjelsen af vurderingerne normalt kun har fremtidig virkning.

6. Afskrivning på bygninger og installationer m.v.

Der henvises til Helkett (14.udg.) s.351ff. og til P.Olsen: Oversigt

over reglerne om skattemæssige afskrivninger m.v. (12.udg.)

s.52ff. og til P. Taarnhøj: Pristalsregulerede afskrivninger (5.

udg.) s.118ff.

Om Leasing, se afsnit V.

Afskrivning i henhold til afskrivningsloven .

Reglerne findes i AL afsnit IV, jfr. lovbkg. nr. 359 af 20. aug.

1985, hvortil knytter sig skd.cirk. nr. 188 af 22.nov. 1983 (i det

følgende kaldet afskrivningscirkulæret). Der henvises i øvrigt til

skd.cirk. nr. 167 af 9. juli 1968, kaldet 1968-cirkulæret, samt

til skd.cirk. nr. 172 af 31. okt. 1957, kaldet 1957-cirkulæret.

AL indeholder en opregning af de bygninger, hvorpå der kan afskrives.

På disse bygninger og på installationer afskrives der med

generelt fastsatte procenter, som anvendes uanset om bygningen

eller installationen er nyopført eller anskaffet som brugt.

Afskrivningerne kan som hovedregel fordeles efter ønske.

6.1. Bygninger .

6.1.1. Hvilke bygninger? .

Skattemæssig afskrivning kan i henhold til AL § 18 foretages på

følgende bygninger, der benyttes erhvervsmæssigt

Stk.1a. Driftsbygninger inden for landbrug, pelsdyravl, fjerkræavl,

dambrug, fiskeri, skovbrug, gartneri, industri og håndværk,

butikshandel, sportshaller, benzinstationer, vognvaskerier,

fragtmandscentraler, lagerbygninger, der benyttes i forbindelse

med de nævnte virksomheder, og lagerbygninger inden for

engroshandel.

Stk.1b. Biografer, teatre, forlystelsesetablissementer,

forsamlingsbygninger, selskabslokaler, hoteller, jfr. dog stk. 4,

restauranter, skoler, alderdomshjem eller plejehjem, der omfattes

af kap.16 i i lov om social bistand, jfr. dog stk. 4, garager og

laboratorier samt lagerbygninger, der benyttes i forbindelse med

de nævnte virksomheder.

Stk.1c. Bygninger eller lokaler, der er beliggende i eller i

umiddelbar tilknytning til bygninger af den under a) eller b)

nævnte art og som tjener driften af den virksomhed, hvortil disse

bygninger anvendes. Under samme betingelser kan der foretages

afskrivning på udgravninger, veje, gårdspladser,

parkeringspladser, hegn og lign.

Stk.1d. Andre bygninger, som på grund af deres opførelsesmåde eller

andre ganske særlige omstændigheder må antages at være udsat for

en sådan fysisk forringelse, at deres værdi ikke vil blive

opretholdt gennem normal vedligeholdelse.

Stk.3, 2.pkt. Beboelsesbygninger, der benyttes erhvervsmæssigt og er

beliggende i udlandet, når de på grund af ganske særlige

omstændigheder, herunder navnlig klimatiske forhold, er udsat for

fysisk forringelse som nævnt under stk.1d.

Eksempler på anvendelse af AL § 18, stk. 1a og b .

AL § 18, stk. 1a, anses at omfatte

En ridehal, lsr. 1979.8.

En svømmehal.

Tandteknikerbygninger (Dentallaboratorier), lsr. 1980.117.

Et honningslyngerum.

Et kajanlæg, bestående af to betonkajer på træstolper.

Et kajanlæg opbygget af en stenmole samt en spunsvæg af stål.

Flydebroer opført af betonkasser eller -elementer.

Fotoatelier, hvori foregår en håndværkspræget virksomhed.

Værksteds- og lagerbygninger til en skorstensfejervirksomhed.

Et halvt dobbelthus, der udelukkende blev anvendt erhvervsmæssigt

(grossistvirksomhed med reparation i mindre omfang af de solgte

varer), lsr.1981.3.

Garagebygning med lastbilværksted, lsr.1981.114. samt Skat 1985.3.70.

En pølsevogn (-kiosk) på over 21 kvm, der hvilede på fliser anbragt

under hjørnerne, og som var tilsluttet vand, kloak og el,

lsr.1984.93.

Foderhus, læskur og indhegning til brug for erhvervsmæssigt drevet

hjortefarm.

AL § 18, stk. 1b, anses at omfatte

En carport til en udlejningsejendom, lsr. 1978.4.

Et hotel garni, hvor der ofte var gæster med en eller få

overnatninger, lsr. 1978.114.

Lokaler benyttet til sprogskole, lsr. 1979.105.

En kursusejendom.

En lejrskole.

Kørelærers teorilokale (med tilhørende træningsbaner).

6.1.2. § 18, stk.1c Accessoriske bygninger m.v. .

Bygninger og bygningsdele, som ikke isoleret set er

afskrivningsberettigede, kan dog afskrives, hvis de har en særlig

tilknytning - accessorisk - til en afskrivningsberettiget bygning,

hvilket i lovbestemmelsen er defineret således

1) at de skal være beliggende i eller i umiddelbar tilknytning til en

afskrivningsberettiget bygning, og

2) at de skal tjene driften af den virksomhed, hvortil den

afskrivningsberettigede bygning anvendes.

Ved accessoriske lokaler forstås f.eks. kontorer, kantiner, bade- og

garderoberum, ekspeditionslokaler, receptionslokaler m.v. Det er

en forudsætning, at de pågældende lokaler er knyttet til

virksomheden beliggenheds- og funktionsmæssigt, men det er ikke

nogen forudsætning, at de er beliggende på samme matr. nr. som de

afskrivningsberettigede bygninger i øvrigt. På den anden side må

man være opmærksom på, at der ikke kan foretages afskrivning på en

isoleret beliggende administrationsbygning med produktionen

koncentreret i andetsteds beliggende bygninger.

Der kan også afskrives på lokaler, der benyttes accessorisk til

lejede lokaler, der anvendes til et afskrivningsberettiget formål.

Beliggenheden .

Ad 1): Landsskatteretten har indrømmet en købmand ret til som

accessorium at afskrive en til gasflasker indrettet plads, der

indgik i en driftsøkonomisk helhed med afskrivningsberettigede

bygninger. Plads og bygninger lå i byens midte med nogle få

hundrede meters indbyrdes afstand, lsr. 1977.55.

I tilfælde hvor de accessoriske bygninger vil være værdiløse ved

anden anvendelse, bør der indrømmes større spillerum med hensyn

til den accessoriske bygnings geografiske afstand fra den

afskrivningsberettigede bygning.

Vedrørende udgifter til brøndboring bemærkes, at brøndens afstand fra

driftsbygningerne normalt ikke bør tillægges betydning, da

afstanden fra driftsbygningerne normalt bestemmes af, hvor vand

bedst og billigst har kunnet udvindes, jfr. i øvrigt G 5.2.3.7.

Driften .

Ad 2): Landsskatteretten har godkendt, at et handelsselskab kunne

afskrive hele administrationsbygningen m.v. som accessorium til en

lagerbygning, da hele selskabets virksomhed måtte anses for

»uløseligt« knyttet til lagerfunktionen. Skattemyndighederne havde

alene indrømmet afskrivning på den del af kontorerne m.v., hvis

funktioner var nødvendige for lagerets drift, lsr. 1977.57.

Delvis accessorisk .

Hvis en kontorbygning el.lign. dels tjener driften af en virksomhed,

der ligger i bygningens umiddelbare nærhed, og dels tjener driften

af en anden virksomhed, der ikke opfylder denne betingelse, kan

der afskrives på en forholdsmæssig del af kontorbygningen, jfr.

princippet i AL § 20. Det er dog en forudsætning for afskrivning i

disse tilfælde, at de accessoriske lokaler udgør mindst 30 pct. af

bygningens etageareal eller mindst 300 kvm, lsr. 1973.40 og

1976.142 (jfr. G 6.1.7.)

Beboelsesbygninger .

Der kan ikke foretages skattemæssige afskrivninger på

beboelsesbygninger her i landet, selv om de må anses som

accessoriske i forhold til afskrivningsberettigede bygninger,

f.eks. villa, der benyttes til portner- eller forvalterbolig. En

skoles elevbygning, som udelukkende anvendes til beboelse, kan

heller ikke afskrives, lsr. 1975.15.

Hvis en »accessorisk« bygning indeholder dels kontorer og dels

beboelse kan der afskrives på en forholdsmæssig andel svarende til

kontoranvendelsen, når betingelserne i AL § 20 med hensyn til

arealstørrelse (se G 6.1.7.) er opfyldt, lsr. 1973.40 samt

1976.142 vedrørende et kontorlokale i et stuehus. Derimod kan

afskrivningsgrundlaget for en ren accessorisk bygning m.v., f.eks.

en kontorbygning, ikke begrænses ud fra det synspunkt, at den i

størrelse overstiger, hvad der er nødvendigt til

»hovedvirksomhedens« behov.

Udgravninger, veje, pladser og hegn m.v. .

På udgifter til udgravninger, veje, gårdspladser, parkeringspladser,

hegn og lignende åbner § 18, stk. 1, litra c, adgang til

afskrivning under samme betingelser som for accessoriske lokaler.

Afskrivning efter denne regel er tilladt ved lsr. 1971.41

(jordarbejde ved etablering af dambrugs damme og kanaler),

lsr.1973.131 (forbedringsudgifter vedr. dambrugs damme), lsr.

1975.149 (brøndboring), lsr. 1977.57 (haveanlæg m.v.), lsr.

1977.60 (tennisbane i forbindelse med campingplads) samt på

sportsbaner i forbindelse med en sportshal og endvidere på

udgifter til en branddam og en hovedvandledning.

Ifølge lsr. 1983.83 skulle udgifterne til en nyopført møddingsplads

afskrives efter § 18, stk. 1c.

En skatteyder havde af reklamemæssige årsager opført et

springvandsanlæg på grunden foran sin butiksejendom.

Udgravningsudgifterne og udgifterne til støbning af

springvandsbassinet kunne afskrives efter § 18, stk. 1c. Den til

anlægget hørende centrifugalpumpe kunne afskrives efter afsnit I

(driftsmiddel).

En landmand ejede en ejendom på 35 tdr.land, hvoraf halvdelen lå på

den anden side af en å. Udgifterne til en bro over åen kunne

afskrives efter AL § 18, stk. 1c.

Ifølge VLD af 25. maj 1983 (skd. 67.406) kunne udgifterne til

regulering af en privat vej i forbindelse med dens tilslutning til

en offentlig vej ikke afskrives efter § 18, stk. 1c.

Afskrivningsretten omfatter ikke udgiften til erhvervelse af selve

det areal, der benyttes til anlægget, lovens § 29B, men kun de

særlige udgifter til udgravning, vejbelægning m.v.

Det er en forudsætning for afskrivning på disse sidstnævnte

accessorier, at de kan henføres til den afskrivningsberettigede

bygning. Der kunne ikke afskrives på udgifterne til anlæg af en

sportsplads til en fabriksvirksomheds personale, da den ikke kunne

siges at tjene virksomhedens drift.

Parkeringspladser m.v. .

Med hensyn til udgifter til parkeringspladser, udgravninger m.v., der

tjener en »blandet« bygning, bemærkes, at hvis parkeringspladsen

m.v. alene tjener den afskrivningsberettigede del af bygningen,

kan der afskrives på hele anlægsudgiften. Tjener den både den

afskrivningsberettigede og den ikke-afskrivningsberettigede del af

ejendommen, må anlægsudgiften afskrives i forhold til den brug,

den afskrivningsberettigede del af bygningen medfører.

Et engangsgebyr, som en skatteyder erlagde i forbindelse med

udvidelse af sin forretning for opnåelse af dispensation fra

landsbyggelovens bestemmelser om et tilstrækkeligt antal

parkeringspladser, svarende til udgiften til anlæg af to

parkeringspladser, kunne ikke anses som et afskrivningsberettiget

accessorium, da skatteyderen ikke opnåede nogen ejendomsret til to

parkeringspladser, ligesom gebyret ikke kunne betragtes som en

ombygningsudgift vedrørende skatteyderens ejendom, lsr. 1972.129,

og 1976.149 samt skd.51.264.

6.1.3. § 18, stk.1d - Erhvervsbygninger af træ og lign. .

Efter denne regel kan der afskrives på alle erhvervsmæssigt anvendte

bygninger af træ eller andet let forgængeligt materiale, selv om

de ikke i øvrigt hører til de afskrivningsberettigede kategorier.

Begrundelsen for afskrivning er, at disse bygninger normalt må

antages at gå til grunde efter en kortere årrække end ellers selv

ved god vedligeholdelse. Selv om begrundelsen måske ikke i samme

omfang gælder for bygninger af trykimprægneret træ, har

ligningsrådet dog vedtaget at bibeholde den hidtidige praksis også

for disse ejendomme (SD cirk.nr. 460)

I lsr. 1965.123 godkendes der i henhold til § 18, stk.1d, afskrivning

på en emballagehal under hensyn til dennes konstruktion og

anvendelse.

Et lægehus, opført af træ, er godkendt afskrevet i h.t. § 18, stk. 1,

litra d, uanset den nye bestemmelse i § 18, stk. 5. (dersom

hovedregel udelukker afskrivning på lægehuse).

Beboelsesbygninger af træ, herunder udlejningssommerhuse, kan ikke

afskrives, lsr. 1966.119.

6.1.4. § 18, stk.3, 2.pkt. - Beboelsesbygninger i udlandet .

Loven giver en begrænset afskrivningsadgang på erhvervsmæssigt

anvendte beboelsesbygninger beliggende i udlandet, når de på

grund af ganske særlige omstændigheder, herunder navnlig

klimatiske forhold, er udsat for en sådan fysisk forringelse, at

deres værdi ikke vil blive opretholdt gennem normal

vedligeholdelse.

Landsskatteretten har i lsr. 1968.41 godkendt skattemæssige

afskrivninger på funktionærboliger af træ ved Frederiksdal i

Grønland. Afgørelsen er begrundet med stedets særlige klimatiske

forhold. Ligningsrådet finder ikke, at kendelsen bør give

anledning til, at der i almindelighed kan foretages afskrivning på

funktionærboliger i Grønland, og har således nægtet afskrivning på

træbygninger i Godthåb opført til anvendelse til beboelse og

advokatkontor.

6.1.5. § 18, stk.2 - Ligningsrådets dispensationsbeføjelse .

Ligningsrådet kan tillade, at reglerne for de under gruppe a. og b.

nævnte bygninger anvendes på bygninger, som efter rådets skøn kan

sidestilles med de der nævnte.

Ligningsrådet har truffet følgende afgørelser

Sidestilling med a-gruppen godkendt

Billedhuggers atelier og værksted. Kunstners atelier og værksted med

større værktøs og installationer (mørkekammer, litografipresse,

svejseapparat, boremaskine). Kunstcenter. Udstillingsbygning for

beklædningsindustrien. Udstillingsbygninger for butikshandel og

håndværksvirksomheder. Udstillingslokale for bl.a. kunstforening

og filatelistklub med salg fra lokalet. Badeanstalt og

motionsstudio. Motions- og helseinstitut.

Diner-transportable-virksomhed. Dyrehospital og dyrepension,

herunder hunde- og kattepension. Terrariumbygning. EDB-bygning med

egentlig industriel produktion. Pladestudie. Judoklubs

træningslokaler. Lagerbygning for rengøringsvirksomhed.

Lagerbygning for virksomhed, der beskæftigede sig med rengøring,

have- og gartnerarbejde og vinduespolering. EDB-virksomheds

central-center med lokaler bl.a. til udstilling, undervisning,

reparation af udstyr og lager.

Sidestilling med b-gruppen godkendt

Feriehoteller med serviceniveau på linie med egentlige hoteller.

Ungdomsklub. Forsknings- og kursusejendom. Fritidshjem. Plejehjem,

der er omfattet af kapitel 17 i lov om social bistand. Børnehave.

»Kvindehus«, der anvendes til mødested for kvinder og

kvindegrupper.

Afslag på ansøgning om sidestilling

Solcenter. Bibliotek. Banklokale. Civilforsvarets beredskabslager.

Postekspedition. Kunstmalers atelierbygning. Reklamebureau.

Ventesal på rutebilstation. Fritidscenter på et selskabs ejendom

til brug for de ansatte. Campinghytter på en campingplads.

Ungdomsboliger. Musikøvelokale. Billardklubs lokaler.

Foredragssal. Ejerlejlighed på 57 kvm med dyreklinik.

6.1.6. Ikke-afskrivningsberettigede bygninger m.v. .

I AL § 18, stk. 3 fastslås, at der som hovedregel ikke kan foretages

skattemæssige afskrivninger på kontor- og beboelsesbygninger.

Afskrivning på hoteller og plejehjem, der er opdelt i

ejerlejligheder, kan ifølge AL § 18, stk. 4, ikke finde sted, hvis

anmeldelse til tinglysningsmyndighederne om opdeling i

ejerlejligheder er foretaget 1. januar 1981 eller senere. Se

nærmere afskr. cirk. pkt. 78.

Ifølge AL E 18, stk. 5, kan afskrivning heller ikke foretages på

hospitaler, fødeklinikker, lægeklinikker og -huse,

tandlægeklinikker og klinikker for fysioterapi.

Ifølge 1968-cirkulæret pkt. 14 kan der endvidere ikke afskrives på

civilbeskyttelsesrum, kantiner, garderober, baderum, vejanlæg,

parkeringspladser, udgravninger, og bygninger anvendt til

pensionater, tegnestuer, arkiver, biblioteker og museer.

Herudover er der i praksis nægtet afskrivning på kollektivhuse, og

bygninger anvendt til klublejligheder, hvilehjem, banker og

forsikringsselskaber. Endvidere kan nævnes bygninger anvendt til

dyrlægeklinik (lsr. 1976.47 og 1979.103), sparekasser,

ingeniørkontorer, politistation, studenterkursus, adressograffirma

og posthus (lsr. 1970.150 og 1971.40), tandlæge- og lægevirksomhed

(lsr. 1976.44 og 1977.59) og rejsebureauvirksomhed. I lsr.

1979.106 nægtes afskrivning på en komponists udgifter til

indretning af musikstudie i en villa. En biludlejers vaske- og

smørehal kunne iflg. lsr.1976.45 ikke gøres til genstand for

afskrivning og iflg. lsr.1982.94 kunne der ikke afskrives på

campinghytter på en campingplads. (Se dog L 5.1. om afskrivning på

campinghytter, der opstilles midlertidigt).

Der henvises i øvrigt til G 6.1.5. angående de tilfælde, hvor

ligningsrådet har givet afslag på andragender om sidestilling med

de i § 18, stk. 1a og b nævnte bygninger.

Afskrivning på feriehuse ved Vesterhavet, herunder et til »feriebyen«

hørende forsamlingshus, blev nægtet ved ØLD af 7. marts 1972, UfR.

1972.685, da feriehusene ikke kunne sidestilles med

hotelbygninger, og forsamlignshuset ikke kunne anses som en

forsamlingsbygning i afskrivningslovens forstand.

Endvidere har ligningsrådet nægtet afskrivning på et »feriecenter«,

hvor der i det konkrete tilfælde ikke var tale om traditionel

hotelservice og der hovedsagelig foretoges udlejning for en uge

eller mere ad gangen.

De ovenfor nævnte bygninger er altså ikke isoleret set

afskrivningsberettigede, men der vil ofte kunne foretages

afskrivning også på sådanne bygninger - bortset fra

beboelsesbygninger - hvis de har en accessorisk tilknytning til en

afskrivningsberettiget bygning, se G. 6.1.2.

6.1.7. § 20 - Delvis afskrivning .

Når bygninger kun for en dels vedkommende bruges til formål, der

berettiger til afskrivning, kan afskrivning kun ske på den del af

anskaffelsessummen, der forholdsmæssigt svarer til den nævnte

bygningsdels etageareal.

Såfremt den afskrivningsberettigede del er under 30 pct. af det

samlede etageareal, kan der ikke afskrives på bygningen, medmindre

det afskrivningsberettigede areal er mindst 300 kvadratmeter, se

eventuelt eksemplerne i afskr.cirk. pkt. 87 og 88.

Af en bygning, der havde et samlet areal på 227 kvm, blev 65 kvm

anvendt til forretning, 100 kvm til privat bolig og 62 kvm henlå

ubenyttet.

Den ubenyttede del skulle henregnes til den del af bygningen, der

ikke anvendtes erhvervsmæssigt, og herefter kunne der ikke

afskrives på bygningen, jfr. lsr.1985.85.

Afskrivning på accessoriske lokaler, der findes i en selvstændig

bygning, kan foretages, selv om der i den pågældende bygning også

er lokaler, der ikke er afskrivningsberettigede, men det er en

forudsætning, at betingelserne i § 20 er opfyldt, d.v.s., at

mindst 30 pct. eller 300 kvm er accessoriske, lsr. 1973.40 og

1976.142.

Der kan afskrives på den erhvervsmæssigt anvendte del af en ejendom,

der anvendes til både beboelse og erhverv, også selv om

standardfradrag skal benyttes, jfr. SD cirk. 1981.26.

Ved VLD af 16.dec.1980 (skd.61.182) godkendtes der kun afskrivning på

halvdelen af anskaffelsessummen for en staldbygning, hvor loftet

blev anvendt til opbevaring af halm, medens underetagen anvendtes

til opbevaring af havemøbler og haveredskaber til brug for

stuehuset, der var udlejet.

En bagermester drev bagerivirksomhed fra lokaler i en ejendom, hvoraf

han ejede 5/12. Ejendommen var kun delvis afskrivningsberettiget.

Han havde forbedret ejendommen ved isolering af lokalet omkring

bageovnen, idet loft og vægge bl.a. var beklædt med brandfri

plader og han havde hertil modtaget statstilskud.

Landsskatteretten beskattede ham af hele statstilskuddet, idet retten

lagde til grund, at ingen del af de afholdte udgifter ville komme

medinteressenten til gode.5/12 af udgifterne - svarende til

bagermesterens ejerandel af ejendommen - skulle afskrives efter AL

§§ 18a og 18b, ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Beløb, der frigives efter boligreguleringslovens § 55a, medregnes

ikke ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Renter af beløb, der er bundet efter lejelovens § 63a eller

boligreguleringslovens § 18a eller § 18b, medregnes ikke ved

opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jfr. LL § 14G, stk. 2.

Indeståendet på kontoen, herunder de tilskrevne renter, skal

medregnes i den skattepligtige formue, jfr. LL § 14I.

Reglerne i LL § 14 G, stk. 3 og 4, sikrer, at fradragsretten for

iøvrigt fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter i visse

tilfælde begrænses.

De beløb, der efter LL § 14 G, stk.1 henstår i Grundejernes

Investeringsfond er ikke medregnet ved indkomstopgørelsen. Det

samme gælder beløb, der er modregnet i de årlige indbetalinger til

Grundejernes Investeringsfond efter boligreguleringslovens § 22a.

Udgifter, der afholdes af sådanne beløb, kan derfor ikke fradrages

ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst eller medregnes ved

opgørelsen af grundlaget for skattemæssige afskrivninger og til

anskaffelsessummen ved opgørelse af skattepligtig fortjeneste ved

afståelse af ejendommen.

Udgifter til vedligeholdelse og forbedring af ejendommen anses for

fortrinsvis at være afholdt af de beløb, der er modregnet eller

udbetalt fra Grundejernes Investeringsfond, hvilke beløb også

anses for fortrinsvis at dække forbedringer.

Afholdes skattemæssige vedligeholdelsesudgifter af midler fra

ejendommens konto for udvendig vedligeholdelse med et beløb, der

overstiger udbetalingen fra Grundejernes Investeringsfond efter

boligreguleringslovens § 22b, 55a eller lejelovens § 63e, og

beløb, som modregnes efter boligreguleringslovens § 22a reduceret

med de i årets løb afholdte forbedringsudgifter, kan det

overskydende beløb fratrækkes i indkomstopgørelsen.

For ejendomme, der er omfattet af boligreguleringslovens § 18a, kan

modregning og udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond være

større end årets udgifter til vedligeholdelse og forbedring, og

der skal så ske beskatning af det overskydende beløb. Der skal

ligeledes ske beskatning af beløb, der udbetales efter lejelovens

§ 20, således at der på denne del kun kunne afskrives

forholdsmæssigt efter en arealfordeling, medens der for de

resterende 7/12 ikke skulle ske arealfordeling, da klageren for

denne del måtte betragtes som lejer af ejendommen, hvorefter denne

del af udgifterne kunne afskrives fuldt ud med 20 pct. om året,

lsr. 1983.82.

Om forbedrings- eller ombygningsudgifter på en delvis

afskrivningsberettiget bygning, se G 6.1.10.

Etagearealet afgørende .

Fordelingen sker udelukkende på grundlag af antal etagemeter.

Fordeling kan ikke ske på grundlag af f.eks. rumindhold eller

andet. Er der eksempelvis tale om sammenbygning af et landbrugs

driftsbygning med stuehuset, skal afskrivningsgrundlaget, uanset

en eventuel stuehusvurdering, beregnes efter arealfordelingen.

Er der tale om flere selvstændige bygninger med »blandet« benyttelse,

er det fordelingen af etagearealet i den enkelte bygning, der er

afgørende for afskrivningsadgangen.

En skatteyder, der havde købt en etage i en 6 etagers

beboelsesejendom som ejerlejlighed og indrettet de 250

kvadratmeter til hotelvirksomhed, kunne foretage skattemæssige

afskrivninger på anskaffelsessummen. Hvis han brugte en del af de

250 kvadratmeter til privat beboelse, skulle der ved afgørelsen

af, om 30 pct.-betingelsen var opfyldt, alene tages hensyn til

lejlighedens areal.

Garager .

Garager, der benyttes i forbindelse med de i § 18, stk.1, a og b

nævnte virksomheder, kan afskrives sammen med disse efter

accessoriereglerne.

Selvstændige garagebygninger og -anlæg afskrives efter reglerne i

litra b.

En selvstændigt beliggende garage ved en privat villa kan afskrives,

når den bruges til en udelukkende erhvervsmæssigt anvendt bil,

f.eks. en hyrebil eller en lastbil, selv om standardfradraget

anvendes.

I lsr. 1978.4 er en carport med plads til 4 biler ved en

udlejningsejendom sidestillet med en garage.

6.1.8. Den faktiske anvendelse er afgørende .

Det er en forudsætning for afskrivning, at bygningen m.v. anvendes

til afskrivningsberettiget formål. Det er den faktiske anvendelse,

der er afgørende. Det forhold, at en skatteyder udlejer en i

princippet afskrivningsberettiget ejendom (f.eks. indrettet til

hotel) til et firma, der benytter bygningen til et

ikke-afskrivningsberettiget formål (f.eks. kontorbrug), udelukker

afskrivningsret for ejeren, jfr. bl.a. lsr. 1970.150.

Der kan heller ikke afskrives på bygninger, der står ubenyttede hen,

lsr. 1968.40. Af VLD af 6.dec. 1978 (Skd.49.112) fremgår, at en

minimal benyttelse af en udhusbygning til opbevaring af halm,

kunstgødning samt en traktor var tilstrækkeligt til at berettige

afskrivning. Landsretten lagde vægt på, at udhusbygningen var

blevet benyttet til landbrugsformål i et efter driftsforholdene

naturligt omfang. Det kunne ikke tillægges afgørende betydning, at

bygningens udnyttelse i en 3-årig periode med lucerneavl på hele

ejendommen havde været mindre intensiv end ved normal drift.

VLD af 16. december 1980 (skd.59.357): Godset Palstrup var indtil

1968 drevet med store svine- og kreaturbesætninger, men fra 1968

blev godset drevet som kvægløst landbrug, og kreatur-, svine- og

hestestalde blev kun anvendt lejlighedsvis. Landsretten tillod

afskrivning, og retten henviste til, at godset stadig blev drevet

som en betydelig landbrugsvirksomhed, og at en væsentlig del af

det samlede bygningskompleks anvendtes til landbrugsformål. At

visse bygningsafsnit som følge af driftsomlægningen henstod

ubenyttede var ikke afgørende, når henses til bygningernes

karakter af dele af et samlet bygningskompleks, og til muligheden

for, at bygningerne påny tages i anvendelse.

Kravet til den faktiske anvendelse kan for landbrugets

driftsbygninger udtrykkes således: Driftsbygningerne kan

afskrives, hvis de anvendes i et naturligt omfang efter

driftsforholdene, jfr. bl.a. lsr. 1982.95, og VLD af 18. nov. 1985

(9. afd. nr. 79/1984), og afskrivning kan kun nægtes i klare

tilfælde, hvor en bygning ikke benyttes eller benyttes til et ikke

afskrivningsberettiget formål.

Afskrivninger på en bygning kan ikke beskæres efter et skøn over

intensiteten af den erhvervsmæssige anvendelse, f.eks. kan

afskrivningerne ikke begrænses, selv om der kun opbevares enkelte

maskiner i en maskinhal, og resten af pladsen ikke udnyttes. Enten

må der gives fuld afskrivning eller ingen afskrivning.

Hvor dele af en bygning enten slet ikke benyttes, eller benyttes til

et ikke afskrivningsberettiget formål, skal der dog ske en

fordeling af anskaffelsessummen efter afskrivningslovens § 20. Som

eksempel herpå kan nævnes VLD af 16. dec. 1980 (skd.61.182) omtalt

under punkt G 6.1.7., hvor underetagen på en bygning anvendtes til

et ikke-afskrivningsberettiget formål.

Afskrivning på landbrugets driftsbygninger kan ikke begrænses som

følge af, at bygningen anvendes til opbevaring af halm, der

anvendes til privat fyring, lsr. 1983.1.

En skatteyder havde i august 1972 købt en gartneriejendom, der stødte

op til den ejendom, hvor hun drev pensions- og plejehjem. I

driftsregnskabet figurerede ingen indtægter fra gartneriet, men

skatteyderen påstod, at gartneriet havde været drevet

erhvervsmæssigt, idet produktionen indgik i de varer og

tjenesteydelser, som pensions- og plejehjemmets gæster aftog.

Landsskatteretten mente ikke, at der var foregået en egentlig

drift på gartneriet, og bygningerne kunne herefter ikke

afskrives, lsr. 1980.4.

6.1.9. Afskrivningsgrundlaget .

Afskrivning foretages særskilt for hver enkelt bygning, AL § 25. I

SD-cirkulære nr.448 understreges nødvendigheden af reglens

overholdelse ved ligning og klagebehandling.

Afgørelsen af, om der foreligger en eller flere bygninger, må

foretages på grundlag af tilstanden ved udgangen af indkomståret,

jfr. lsr.1985.1

Ejerlejligheder, der anvendes til afskrivningsberettiget brug,

afskrives hver for sig.

Udgangspunktet for afskrivningerne er bygningens anskaffelsessum,

herunder afholdte udgifter til forbedringer.

6.1.9.1. Omregning til kontantværdi AL § 19A, stk. 1 .

Anskaffelsessummen for bygninger m.v., anskaffet i 1982 eller senere,

skal omregnes til kontantværdien på anskaffelsestidspunktet.

Ministeren for skatter og afgifter har til brug for omregningen

fastsat regler, hvorefter de enkelte gældsposter, der er overtaget

som led i købesummens berigtigelse, skal kursansættes under hensyn

til kursniveauet på anskaffelses- og afståelsestidspunktet og de

for lånene gældende vilkår, jfr. bkg.nr.523 af 28. sept. 1982, som

omtales nærmere i afskr.cirk. pkt. 206-210.

Til brug ved kontantomregningen offentliggør statsskattedirektoratet

kvartalsvis de køberkurser, som lægges til grund. For 1985: 1.

kvartal: SDcirk 1985-6, 2. kvartal: SDcirk. 1985-16, 3. kvartal

SDcirk 1985-26 og 4. kvartal: SD-cirk. 1985-32.

Den kontantværdi, der er beregnet for anskaffelsessummen på

købstidspunktet, skal danne grundlag for afskrivningen og

pristalsreguleringen i årene fremover, jfr. afskr.cirk. pkt. 83.

Omregning til kontantværdi får kun betydning ved erhvervelse af

prioriterede afskrivningsberettigede bygninger og installationer i

sådanne bygninger. Hvis skatteyderen derimod selv opfører og

prioriterer bygningen m.v., kan kurstab ikke medregnes til

anskaffelsessummen. Heller ikke ved forbedringsudgifter på

bygninger m.v. bliver der spørgsmål om omregning til kontantværdi.

Foreligger der overdragelse af bygninger m.v. mellem en person og et

selskab eller mellem selskaber indbyrdes, hvor den ene af parterne

i overdragelsen har en bestemmende indflydelse på den anden parts

handlemåde på grund af aktiebesiddelse, vedtægtsbestemmelse,

aftale eller fælles ledelse, kan der ikke ske

kontantværdiansættelse og pristalsregulering efter lovens § 19A,

hvis den oprindelige ejer har anskaffet bygningen m.v. før den 1.

januar 1982. I så fald anvendes reglerne fra før indførelsen af

den pristalsregulerede afskrivningsordning, se afskr.cirk. pkt. 163.

Bygninger anskaffet før 1.jan. 1982 .

For bygninger der er anskaffet før 1. jan. 1982, men som først

overgår til afskrivningsberettiget anvendelse på et senere

tidspunkt, skal der ikke ske omregning til kontantværdi.

Afskrivningsgrundlaget er den nominelle købesum og

afskrivningsgrundlaget skal ikke pristalsreguleres.

Forlods afskrivning kan for disse bygningers vedkommende ske på

grundlag af den nominelle anskaffelsessum i det år, hvori

bygningen første gang tages i brug til et afskrivningsberettiget

formål.

6.1.9.2. Pristalsregulering AL § 19A, st. 2 .

Afskrivningsgrundlaget for bygninger m.v., anskaffet i 1982 eller

senere, skal årligt pristalsreguleres.

Pristalsreguleringen foretages ved slutningen af indkomståret med den

procent, hvormed reguleringspristallet for april i indkomståret er

ændret i forhold til reguleringspristallet for april året før.

For indkomståret 1985 skal der pristalsreguleres med 5 procent.

For de afskrivningsberettigede bygninger og installationer i sådanne

bygninger skal hele den kontantværdiansatte anskaffelsessum

pristalsreguleres, selv om der er afskrevet på bygninger m.v. i

det foregående år. Det har sammenhæng med den afskrivningsmetode,

der benyttes for bygninger m.v. ("den lineære

afskrivningsmetode"). Ved afskrivning efter den lineære metode

reducerer den foretagne afskrivning ikke - som ved

saldoafskrivningen - afskrivningsgrundlaget. Det er således hele

afskrivningsgrundlaget uden fradrag af eventuelle afskrivninger,

der skal pristalsreguleres. Forlods afskrivninger og

forskudsafskrivninger skal dog fragå i den afskrivningsberettigede

anskaffelsessum (afskrivningsgrundlaget).

Se eventuelt eksemplerne i afskr.cirk. pkt. 83.

Pristalsregulering foretages første gang i året efter

anskaffelsesåret. Ved anskaffelsesåret forstås det år, hvori

bygningen erhverves eller fuldføres og tages i brug til formål,

der berettiger til skattemæssig afskrivning. Om tilfælde, hvor den

skattepligtige helt eller i en periode ophører med at anvende

bygningen til et afskrivningsberettiget formål, henvises til G

6.1.11. Har den skattepligtige fuldt ud afskrevet bygningen (100

pct.), og benyttes denne stadig erhvervsmæssigt, skal der fortsat

pristalsreguleres. Det har betydning for beregningen af det beløb,

der efter lovens § 29, stk. 1, højst kan beskattes som genvundne

afskrivninger.

Efter lovens § 19A, stk. 3, skal hele den kontant omregnede

anskaffelsessum for en bygning, der både benyttes til

afskrivningsberettigede og ikke-afskrivningsberettigede formål,

pristalsreguleres. Den del af anskaffelsessummens kontantværdi,

der vedrører den ikke-afskrivningsberettigede andel,

pristalsreguleres altså også. Det sker udelukkende for at lette

opgørelsen af afskrivningsgrundlaget i de tilfælde, hvor den

erhvervsmæssige benyttelse varierer fra år til år, eller hvor der

sker ændringer i bygningens samlede areal. Se eventuelt eksemplet

i afskr.cirk. pkt. 89.

6.1.9.3. Opgørelse af anskaffelsessummen i øvrigt .

I øvrigt bemærkes om afskrivningsgrundlaget

Anskaffelsessummen reduceres med eventuelt frigivne

investeringsfondshenlæggelser og frigivne indskud på

etableringskonto, samt med foretagen forskudsafskrivning efter den

såkaldte »million-regel«.

En forholdsmæssig del af handelsomkostninger, såsom sagfører- og

mæglersalær, stempel- og tinglysningsafgift kan medregnes i

anskaffelsessummen. Gebyr for byggetilladelse kan også medregnes

i anskaffelsessummen.

Hvis købesummen for en bygning helt eller delvis erlægges i form af

livrente- eller aftægtsydelse, medregnes kapitalværdien heraf i

afskrivningsgrundlaget, lsr. 1962.117.

Lovens § 29B bestemmer, at prioriteringsomkostninger - herunder

kurstab - ikke kan henregnes til anskaffelsessummen eller til

forbedringsudgifter m.v.

Erlagte merværdiafgifter medregnes ikke i afskrivningsgrundlaget, når

afgifterne i henhold til loven om almindelig omsætningsafgift kan

fradrages som indgående afgift, AL § 30A, jfr. afskr.cirk. pkt. 184.

I anskaffelsessummen kan værdien af eget arbejde, herunder

mestersalær, kun medtages i det omfang, hvori det har været

medregnet ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Udgifter til parkeringsfonds indgår ikke i afskrivningsgrundlaget,

lsr. 1972.129.

Når en ejendom er erhvervet ved gave med forbeholdt nytte eller brug

for den tidligere ejer, indtræder gaveafgiftspligten først på det

tidspunkt, hvor nytten eller brugen ophører, og afgiften beregnes

på grundlag af ejendommens værdi på dette tidspunkt, jfr. § 44,

stk. 5, jfr. § 5b i lov om afgift af arv og gave. Hvis ejendommens

værdi sættes højere ved gaveafgiftsberegningen end værdien på

erhvervelsestidspunktet, kan der afskrives på grundlag af denne

højere værdi, lsr. 1981.2.

Er en bygning afskrivningsberettiget både i medfør af litra a og b i

AL § 18, stk. 1, fordeles frigivne

investeringsfonds-/etableringskontomidler i forhold til de

respektive etagearealer, således at begge de for bygningen

opgjorte afskrivningsgrundlag reduceres med en forholdsmæssig del

af de frigivne midler.

Om opgørelse af anskaffelsessum for en ejendom erhvervet på

tvangsauktion af en ufyldestjgort panthaver, se H 1.3.1.

Ikke udgifter til grund m.v. .

Udgifter til erhvervelse af grunden, herunder gårdsplads, hegn,

vejanlæg m.v. (der dog eventuelt kan afskrives som accessoriske

anlæg) henregnes ikke til anskaffelsessummen, AL § 29B.

Det kan være vanskeligt at afgøre, hvorvidt en bestemt udgift

vedrører grunden eller kan betragtes som en udgift vedrørende

bygningen, der i givet fald kan afskrives sammen med denne.

Vejledning kan hentes i, hvorvidt udgiften ved ejendomsvurderingen

henregnes til grundværdien eller til forskelsværdien. Eksempelvis

kan nævnes, at planeringsudgifter må anses som grundudgifter,

medens udgifter til arbejder på grunden afholdt med henblik på

selve bygningen, bl.a. pilotering, anses som hørende under

forskelsværdien. Det kan endvidere nævnes, at udgifter til vej og

kloak uden for grunden medtages under grundværdien, medens de

tilsvarende udgifter inden for grunden henregnes til

forskelsværdien.

Når man med henblik på opførelse af en ny bygning, køber en bygning

på lejet grund og nedriver denne, kan købesummen normalt ikke

anses som en del af anskaffelsessummen for den nye bygning, jfr.

modsætningsvis lsr. 1971.43.

Derimod kan udgiften til nedrivning af bygninger og installationer

medtages i afskrivningsgrundlaget for den nye bygning.

Fordeling af en købesum på grund og bygninger .

Når der sker køb m.v. af jord og bygninger under et, kan det ikke

umiddelbart ses, hvad købesummen andrager for jord og for

bygninger og for de enkelte bygninger. Der må derfor foretages en

fordeling af købesummen.

Det bemærkes, at parternes fordeling af købesummen ikke er ubetinget

bindende for skattemyndighederne, men vil kunne tilsidesættes,

hvor det er åbenbart, at fordelingen ikke svarer til de faktiske

værdier.

En vejledning ved fordelingen af købesummen på hhv. jord og bygninger

kan findes i forholdet mellem forskelsværdi og ejendomsværdi ved

sidste ejendomsvurdering, jfr. pkt.206 i afskricirk. og lsr.

1962.118, 1969.135 samt 1975.146.

Ifølge SD-cirkulære nr.486 af 20.oktober 1976 kan ovennævnte

vejledning være mindre egnet til fastsættelse af

afskrivningsgrundlaget, hvor det drejer sig om landbrugets

driftsbygninger, bl.a. fordi udgangspunktet for vurdering af

landbrugsejendommen bygger på en forudsætning om, at ejendommen

hører til en middelstor bondegård i middelgod kultur. De lignende

myndigheder bør derfor ved fastsættelse af afskrivningsgrundlaget

også tilvejebringe andre holdepunkter for fordeling af

anskaffelsessummen. Dette gælder især, hvor det drejer sig om

større landbrugsejendomme og landbrugsejendomme med dårlige

driftsbygninger. Med bistand af vurderingsmyndighederne vil der i

disse tilfælde kunne opnås et sikrere grundlag for fordelingen, se

bl.a. VLD af 18. nov. 1985 (9. afd. nr. 79/1984).

Med henblik på tilvejebringelse af de sikrest mulige

afskrivningsgrundlag anmodes ligningsmyndighederne derfor om,

eventuelt gennem amtsskatteinspektoraterne, at rette henvendelse

til vurderingsmyndighederne om disses medvirken til fordeling af

anskaffelsessummerne mellem afskrivningsberettigede bygninger og

den øvrige del af ejendommen. Ligningsrådet har senest vedtaget,

at der normalt kun skal ske regulering af afskrivningsgrundlaget,

såfremt det afskrivningsgrundlag, myndighederne kan godkende ved

ligningen, er mere end 20 pct. lavere end det af skatteyderen

anvendte, jfr. herom SD-cirkulære 1978 nr.40.

Cirkulæret finder tilsvarende anvendelse ved ændring af

afskrivningsgrundlaget for driftsbygninger inden for andre erhverv

end landbruget, når det afskrivningsgrundlag, der er beregnet

efter den ovenfor omtalte vejledende fordelingsregel, ændres som

følge af indhentet udtalelse fra vurderingsmyndighederne.

Der henvises til lsr. 1969.41 (Fordeling af købesum på

driftsbygninger og andre aktiver efter ejendomsvurderingen

tilsidesat) og lsr. 1966.75 og 1978.117. (Fristen for foretagelse

af skønsmæssige ændringer af den af skatteyderen foretagne

fordeling).

Ved et forlig i 1978 havde en gårdejer tiltrådt, at

afskrivningsgrundlaget for driftsbygningerne for indkomståret 1975

blev nedsat til 360.000 kr. mod selvangivet 429.775 kr. Da den af

amtsskatterådet foretagne ændring af afskrivningsgrundlaget ikke

havde oversteget 20 pct. af det selvangivne beløb, havde der

ifølge SD-cirkulære 1978.40 ikke været grundlag for den foretagne

ændring af ansættelsen for 1975. Ved indkomstansættelserne for

indkomstårene 1978 og 1979 fandtes gårdejeren ikke bundet af den

foretagne ansættelse for 1975, og afskrivningerne på

driftsbygninger kunne herefter opgøres efter det selvangivne

afskrivningsgrundlag på 429.775 kr., lsr. 1983.81.

Korrektioner af det selvangivne afskrivningsgrundlag bør ske ved den

første ligning efter erhvervelsen af en ejendom. Har skatteyderen

ikke afskrevet, bør der alligevel tages stilling til

afskrivningsgrundlaget ved ligningen for erhvervelsesåret. I

sidstnævnte tilfælde kan afgørelsen dog først påklages i det år,

hvor afskrivning foretages.

6.1.9.4. Afskrivning efter skade AL § 26 .

Lovens § 26 indeholder regler for foretagelsen af afskrivninger i

tilfælde, hvor der på en bygning eller en installation sker en

skade, som ikke kan udbedres ved normal vedligeholdelse. Efter

disse regler kan afskrivning fra og med det indkomstår, hvori

skaden indtræffer, kun beregnes på grundlag af en så stor del af

bygningens eller installationens pristalsregulerede

kontantværdiansatte erhvervelsessum, som svarer til forholdet

mellem bygningens eller installationens værdi efter skadens

indtræden og værdien umiddelbart forinden. Udgifter, der anvendes

til udbedring af en sådan skade, kan afskrives efter lovens § 21,

stk. 1, eller fradrages helt eller delvis i overensstemmelse med

reglen i lovens § 21, stk. 2, hvis betingelserne herfor i øvrigt

er opfyldt. Se eventuelt eksemplet i afskr.cirk. pkt. 119.

6.1.10. Ombygning og forbedring AL § 21 .

Ombygnings- og forbedringsudgifter skal afskrives selvstændigt med

den sats, der er gældende for den bygning, som den pågældende

udgift vedrører. De højere begyndelsesafskrivningsprocenter kan

anvendes, selv om bygningen kun kan afskrives med normalprocenten,

eller der eventuelt er valgt afskrivning efter de hidtidige

regler.

Når forbedringsudgifter på en bygning er afholdt efter den 1. januar

1982, omfattes forbedringsudgifterne af de nye regler, uanset om

bygningen er anskaffet før den 1. januar 1982. Det betyder, at

bygningen og den afholdte forbedringsudgift afskrives særskilt

efter to forskellige sæt regler, når bygningen er anskaffet før

den 1. januar 1982, og forbedringsudgiften er afholdt efter denne

dato.

Sælges en sådan bygning skal fortjeneste på bygningen opgøres efter

de hidtidige regler, medens fortjeneste på ombygnings- eller

forbedringsudgiften skal opgøres efter de nye regler. Beløb, der

er fradraget efter 5 pct.s reglen i lovens § 21, stk. 2, indgår

dog ikke i opgørelsen. Se eventuelt eksemplet i afskr.cirk. pkt. 151.

Ved afholdelse af forbedrings- eller ombygningsudgifter på en

bygning, der kun delvis er afskrivningsberettiget, kan den del af

de afholdte udgifter, der forholdsmæssigt svarer til den

afskrivningsberettigede bygningsdels etageareal afskrives, lsr.

1970.43 og 1980.115. Dette gælder, uanset om det er den

afskrivningsberettigede eller den ikke-afskrivningsberettigede del

af ejendommen, der er forbedret.

Hvor der afholdes udgifter til en tilbygning til en »blandet«

bygning, må udgiften hertil samt den oprindelige anskaffelsessum

for selve bygningen deles op i en afskrivningsberettiget og en

ikke-afskrivningsberettiget del efter forholdet mellem de

etagemeter, der anvendes på afskrivningsberettigende måde, og hele

etagemeterarealet efter tilbygningen, lsr. 1975.148.

Udgifter til forbedringer betalt ved statstilskud til forbedringer

m.v., energibesparende foranstaltninger og

brandsikringsforanstaltninger indgår kun i afskrivningsgrundlaget,

såfremt tilskuddet er skattepligtigt.

Om grundforbedringsudgifter, se R 3.3.

En gårdejer måtte afholde en udgift på 2.000 kr. til flytning af en

højspændingsledning for at få tilladelse til at udvide sin

svinestald og lade. Udgiften kunne ikke fratrækkes som

driftsomkostning, men kunne tillægges anskaffelsessummen for

tilbygningen og dermed afskrives, lsr. 1979.134.

6.1.10.1. Eventuelt fradrag straks straksafskrivning AL § 21,

stk. 2-3 .

I stedet for at afskrive ombygnings- og forbedringsudgifter over en

årrække kan skatteyderen inden for visse rammer vælge at fradrage

udgifterne på en gang i det indkomstår, hvori udgifterne afholdes

(straksafskrive).

Fradraget (straksafskrivningen) kan foretages i det omfang, årets

udgifter til ombygning og forbedring ikke overstiget 5 pct. af det

nedenfor omtalte beregningsgrundlag, se G 6.1.10.3.

Retten til at vælge straksafskrivning gælder, når ombygnings- eller

forbedringsudgifter afholdes den 1. januar 1982 eller senere.

Reglen gælder for udgifter til ombygning og forbedring af bygninger,

der kan afskrives efter AL § 18, og ved ombygning og forbedring af

særlige installationer i sådanne bygninger.

Afholdes udgiften på en bygning, der kun delvis benyttes til et

afskrivningsberettiget formål, kan reglen også anvendes. Det gør

ingen forskel, om det er den afskrivningsberettigede eller

ikke-afskrivningsberettigede del af bygningen m.v., der ombygges

eller forbedres, idet den afskrivningsberettigede del af udgiften

under alle omstændigheder kan fradrages efter lovens § 21, stk. 2.

Ombygninger og forbedringer på installationer i bygningen, der ikke

er afskrivningsberettigede, er derimod ikke omfattet af ordningen.

Adgangen til fradraget gælder både ved ombygning og forbedring af

bygninger m.v., der er anskaffet før den 1. januar 1982, og for

bygninger m.v., der er anskaffet efter denne dato. Det afgørende

er, hvornår udgiften til ombygningen eller forbedringen er

afholdt.

Det er ikke en betingelse, at bygningen er taget i brug til et

afskrivningsberettiget formål på det tidspunkt, hvor ombygningen

m.v. foretages, når blot ibrugtagningen sker inden udløbet af det

indkomstår, hvor ombygningen er sket.

6.1.10.2. Tilbygning kontra nybygning .

Tilbygninger til eksisterende bygninger omfattes også af reglerne om

straksafskrivning.

Det må være en forudsætning for at anse en bygningsudvidelse for en

tilbygning, dels at der forefindes en direkte fysisk sammenhæng

mellem den nye og den gamle bygning, dels at der forefindes en

indre naturlig forbindelse eller gennemgang mellem den oprindelige

bygning og den senere opførte bygning.

Det afgørende er herefter, hvornår der foreligger en ny bygning eller

installation - set i modsætning til tilbygning/ombygning eller

forbedring af en eksisterende bygning eller installation.

Det er ikke muligt at opstille et enkelt afgørende kriterium for,

hvornår der foreligger een eller flere bygninger, og afgørelsen

heraf må derfor bero på et samlet skøn over, om ejendommen findes

at udgøre en bygningsmæssig helhed, jfr. eksempelvis lsr.

1980.115, hvor landsskatteretten staturerede, at bygninger, der

var forbundet med hinanden via en gangbygning, udgjorde en

bygningsmæssig helhed.

Såfremt der foretages byggeri i tilslutning til en eksisterende

bygning, således at den nye del har mur tilfælles med den

oprindelige del, og der er indendørs gennemgang mellem de to dele,

må det antages, at der foreligger een bygning.

En bygning, der via en mellemgang forbindes med en allerede

eksisterende bygning, må i almindelighed anses for en tilbygning.

Det må normalt kræves, at mellemgangen er lukket, således at en

mellemgang i form af et halvtag fra een bygning til en anden ikke

er tilstrækkeligt til at medføre en bygningsmæssig enhed. Der må

endvidere stilles krav om en reel forbindelse via mellemgangen til

de øvrige bygningsdele, normalt i form af døre eller lignende. Med

hensyn til sådanne forbindelsesbygninger eller mellemgange må der

tillige stilles krav om, at mellemgangen placeres på jorden.

Bygningsmæssige forbindelser i form af "svalegange", tunneler,

broer eller lignende er ikke i denne relation tilstrækkeligt.

Derimod kan der ikke stilles krav om, at mellemgangen har en

selvstændig funktion, som f.eks. i lsr. 1980.115 (yderligere

toiletfaciliteter).

Der kan endvidere ses på benyttelsen af de enkelte bygningsdele, idet

den omstændighed, at der f.eks. foregår samme produktion i hele

byggeriet, taler for at anse byggeriet for een bygning, i

modsætning til, hvis bygningsdelene anvendes til forskellige

formål.

Afgørelsen af, om der foreligger en eller flere bygninger, må

foretages på grundlag af tilstanden ved udgangen af indkomståret,

jfr. lsr.1985.1.

Tilsvarende kan der straks afskrives på udgifter til ombygning eller

forbedring af eksisterende installationer. Etablering af nye

installationer giver ikke ret til straksafskrivning, hvad enten

der sker fuldstændig udskiftning af en gammel installation eller

indsættelse af en installation, der ikke tidligere har været i

bygningen.

Udskiftning af et oliefyr med et kombinationsfyr, der kan anvendes

til både fast brændsel og olie, berettigede til straksafskrivning,

idet der var tale om en forbedring af centralvarmeanlægget, der i

denne forbindelse betragtes som en samlet installation.

Udskiftes installationer i forbindelse med ombygning m.v. således at

udgiften kan afskrives samlet, kan straksafskrivning beregnes.

6.1.10.3. Beregningsgrundlaget .

Beregningsgrundlaget for straksafskrivningen (på indtil 5 pct.)

opgøres efter forskellige regler, afhængigt af, om bygningen, der

ombygges eller forbedres, er anskaffet før eller efter den 1.

januar 1982.

Nyere bygning .

Er bygningen anskaffet den 1. januar 1982 eller senere, er

beregningsgrundlaget det pristalsregulerede afskrivningsgrundlag

for året før det indkomstår, hvori udgiften kan fradrages.

Foretages fradraget allerede i det år, hvori bygningen m.v.

anskaffes, eller i året efter anskaffelsesåret, er

beregningsgrundlaget den kontant omregnede anskaffelsessum, der er

fastsat efter lovens § 19A, stk. 1, idet der på dette tidspunkt

endnu ikke kan indgå nogen pristalsregulering.

Foretagne afskrivninger skal ikke fragå i beregningsgrundlaget. Er

der foretaget forlods afskrivninger eller forskudsafskrivninger,

skal disse heller ikke fragå i beregningsgrundlaget, selv om disse

afskrivninger har formindsket afskrivningsgrundlaget. Ved

opgørelsen af beregningsgrundlaget skal den pristalsregulerede

forlods afskrivning eller forskudsafskrivning derfor lægges sammen

med afskrivningsgrundlaget.

Eksempel

Anskaffelsessum ........................................ 600.000 kr. - Forlods afskrivning .................................. 100.000 kr. ------------ Pristalsregul. f.eks. 10%. Afskrivningsgrundlag: År 1 ................................................... 500.000 kr. År 2 ................................................... 550.000 kr. År 3 ................................................... 605.000 kr. Beregningsgrundlaget for år 3 opgøres som afskrivningsgrundlaget for år 2 ........................ 550.000 kr. med tillæg af forlods afskrivningen pristalsreguleret til og med år 2 ........................................ 110.000 kr. ----------- eller i alt ............................................ 660.000 kr. ------------

De 660.000 kr. svarer til, at der ikke har været foretaget forlods

afskrivning, således at den kontante anskaffelsessum på 600.000

kr. er pristalsreguleret til og med år 2.

Er der flere afskrivningsberettigede bygninger og installationer i

disse bygninger på samme ejendom, indgår de pristalsregulerede

afskrivningsgrundlag for samtlige afskrivningsberettigede

bygninger og installationer i beregningsgrundlaget, selv om f.eks.

kun en af bygningerne eller installationerne forbedres.

Er der på ejendommen bygninger m.v., der kun delvis benyttes til et

afskrivningsberettiget formål, indgår kun den del af den

kontantværdiansatte pristalsregulerede anskaffelsessum, der kan

henføres til den afskrivningsberettigede del af bygningen, i

beregningsgrundlaget. Det er den afskrivningsberettigede andel for

året før det indkomstår, hvori ombygnings- eller

forbedringsudgiften kan fradrages, der skal benyttes.

Gammel bygning .

For bygninger m.v., der er anskaffet før den 1. januar 1982, er

beregningsgrundlaget for 5 pct.s fradraget den del af

ejendomsværdien, der kan henregnes til de afskrivningsberettigede

bygninger, der er beliggende på samme ejendom. Er der således

flere afskrivningsberettigede bygninger og installationer i disse

bygninger på samme ejendom, er beregningsgrundlaget den del af

ejendomsværdien, der kan henføres til disse bygninger og

installationer, selv om f.eks. kun en af bygningerne eller

installationerne forbedres.

Er der på ejendommen bygninger m.v., der kun delvis benyttes til et

afskrivningsberettiget formål, indgår kun den del af

ejendomsværdien, der kan henføres til den afskrivningsberettigede

del af bygningen, i beregningsgrundlaget.

Hvis vurderingsmyndighederne har foretaget en fordeling af

ejendomsværdien på beboelse og erhvervsmæssig del af ejendommen,

skal denne fordeling anvendes ved opgørelsen af

beregningsgrundlaget for straksafskrivning. Foreligger der ikke

fordeling af ejendomsværdien, f.eks. på en ejendom med butik og

kontor, må ejendomsværdien fordeles efter et skøn, og her kan

arealfordelingen være vejledende.

Ved opgørelsen lægges den ejendomsværdi til grund, der er ansat ved

den seneste ejendomsvurdering inden begyndelsen af det indkomstår,

hvori ombygnings- eller forbedringsudgiften kan fradrages. Det er

kontantværdien ved den seneste ejendomsvurdering, der skal

benyttes. Det kan være en almindelig vurdering efter

vurderingslovens § 1 eller en årsomvurdering efter samme lovs § 2.

Det kan også være en vurdering, der foretages på ejerens begæring

i henhold til vurderingslovens § 4, eller en vurdering, der

foretages efter lovens § 4A som følge af, at en landbrugsejendom

er inddraget under byzone eller sommerhusområde.

Er ejendomsvurderingen årsreguleret efter vurderingslovens § 2A, er

det den årstalsregulerede værdi, der skal lægges til grund.

Uanset hvilken slags ejendomsvurdering, der er tale om, er det

således den sidste vurdering inden begyndelsen af det indkomstår,

hvori ombygnings- ellr forbedringsudgiften kan fradrages, der skal

benyttes som beregningsgrundlag.

I lsr.1985.86 fandt landsskatteretten, at der ved beregning af

straksfradrag for byggeri, der var foretaget i 2 forskellige

perioder i samme indkomstår, både tidsmæssigt og i henseende til

de formål og funktioner, som de 2 byggerier tog sigte på, var en

sådan sammenhæng i de udførte byggearbejder, at de måtte anskues

som en samlet ombygning. Herefter måtte straksafskrivning opgøres

på grundlag af kontantejendomsværdien ved indkomstårets begyndelse

af de ved købet af ejendommen medfølgende driftsbygninger.

Når ejendomsvurderingen skal fordeles på afskrivningsberettigede

bygninger m.v. og resten af ejendommen, kan ligningsmyndighederne

som hovedregel anvende den fordeling af købesummen, der ved købet

af ejendommen blev foretaget for at udfinde anskaffelsessummen

(afskrivningsgrundlaget). Eventuelt kan den seneste

ejendomsvurdering anvendes som fordelingsgrunglag, jfr. Skat

1985.2.56. Kun i de tilfælde, hvor der er sket forandringer,

f.eks. i form af forbedringer, frasalg eller tilkøb, skal der i

praksis foretages en mere skønsmæssig fordeling af

ejendomsvurderingen.

Både nyere og gamle bygniner .

Skal der i beregningsgrundlaget både indgå bygninger m.v., der er

anskaffet før den 1. januar 1982, og bygninger m.v., der er

anskaffet efter denne dato, må de to omtalte opgørelsesmåder

kombineres. Den del af ejendomsværdien, der kan henregnes til

afskrivningsberettigede bygninger m.v. fra før den 1. januar 1982,

skal altså lægges sammen med det pristalsregulerede

afskrivningsgrundlag for bygninger, der er anskaffet den 1. januar

1982 eller senere.

Ejendomsværdien vil som oftest indeholde værdien af de bygninger,

hvor afskrivningsgrundlaget er beregningsgrundlag for

straksafskrivning. I disse tilfælde må der foretages en

skønsmæssig fordeling af ejendomsværdien, således at bygninger

m.v., anskaffet den 1. januar 1982 eller senere, udskilles af den

del af ejendomsværdien, der indgår i beregningsgrundlaget.

Såfremt der den 1. januar 1982 eller senere er foretaget forbedringer

af en bygning, der er anskaffet før denne dato, indgår det

pristalsregulerede afskrivningsgrundlag for forbedringen i

beregningsgrundlaget for straksafskrivningen. Forbedringen vil

også komme til at indgå i ejendomsvurderingen, og derfor må der

foretages et skøn over bygningens ejendomsværdi uden forbedringen,

da det kun er denne værdi, der skal indgå i beregningsgrundlaget

for straksafskrivningen.

Hvad enten beregningsgrundlaget skal opgøres med udgangspunkt i

afskrivningsgrundlaget eller på grundlag af ejendomsvurderingen,

skal det både omfatte afskrivningsberettigede bygninger og

installationer i sådanne bygninger. Det gælder, selv om den

skattepligtige alene ombygger eller forbedrer enten bygningen

eller installationen. Dræningsanslæg på jordbrugsbedrifter indgår

ikke i beregningsgrundlaget.

Selv om flere ejendomme drives sammen som en virksomhed, skal

beregningsgrundlaget opgøres særskilt for hver ejendom. Det har

f.eks. betydning, når to landbrugsejendomme drives sammen.

Afskrivningsgrundlaget for nyerhvervede bygninger indgår i

beregningsgrundlaget, selv om sådanne bygninger ikke var omfattet

af det pristalsregulerede afskrivningsgrundlag for året før

forbedringsåret. Det betyder, at der allerede kan foretages

fradrag efter 5 pct.s reglen i anskaffelsesåret.

Udbedringsudgifter, der afholdes efter brandskade, kan

straksafskrives. Beregningsgrundlaget opgøres som anført ovenfor.

Den del af ejendomsværdien for bygninger m.v. fra før 1. januar

1982, der kan henføres til de nedbrændte bygningsdele, indgår ikke

i beregningsgrundlaget. Er det bygninger anskaffet den 1. januar

1982 eller senere, der er skadet, reduceres det pristalsregulerede

afskrivningsgrundlag, der indgår i beregningsgrundlaget, efter

reglerne i AL § 26, jfr. G 6.1.9.4.

Tidligere ombygning eller forbedring .

Er der i årene før ombygnings- eller forbedringsfradraget afholdt

afskrivningsberettigede udgifter til ombygning eller forbedring,

indgår det pristalsregulerede afskrivningsgrundlag for disse

udgifter i beregningsgrundlaget, hvis udgifterne er afholdt den 1.

januar 1982 eller senere. Er den tidligere afholdte udgift ført

til fradrag efter 5 pct.s reglen, indgår den dog ikke i

beregningsgrundlaget.

Er ombygnings- eller forbedringsudgiften afholdt før den 1. januar

1982, vil den kun påvirke beregningsgrundlaget i det omfang, den

har forøget ejendomsværdien, der danner grundlag for beregningen.

Tilbygninger berettiger som tidligere nævnt til straksafskrivning.

Det er ikke afgørende, om tilbygningen skal benyttes til et

afskrivningsberettiget formål eller ikke, jfr. princippet i AL § 20. Ved en tilbygning vil der ofte ske en ændring i fordelingen af

bygningens areal mellem afskrivningsberettiget anvendelse og anden

anvendelse. Dette påvirker dog ikke beregningsgrundlaget for

straksfradraget for den pågældende tilbygning, idet det er

afskrivningsgrundlaget for året før, eller den seneste vurdering

forud for indkomståret, der er beregningsgrundlag.

Efter færdiggørelse af tilbygningen skal afskrivning på såvel den

oprindelige bygning som tilbygningen (den del, der ikke er

straksafskrevet) ske på grundlag af arealfordelingen efter

tilbygningen.

Såfremt der efter tilbygningen er sket et fald i den

afskrivningsberettigede andel, skal dette dog først påvirke

afskrivningsgrundlaget for indkomståret efter tilbygningsåret. Er

den afskrivningsberettigede andel steget, forøges

afskrivningsgrundlaget fra og med tilbygningsåret.

Den ikke straksafskrevne del af udgifterne til tilbygningen indgår i

beregningsgrundlaget for straksafskrivning i det følgende

indkomstår.

6.1.10.4. Skatteyderen kan frit vælge .

Den skattepligtige kan frit vælge, om han vil fradrage udgiften helt

eller delvis inden for 5 pct.s grænsen eller aktivere udgiften og

afskrive den efter reglerne i lovens § 21, stk. 1. Det gælder,

hvad enten den samlede udgift udgør mere eller mindre end de 5

pct. Den del af udgiften, der overstiger 5 pct.s grænsen, skal

altid aktiveres og afskrives efter § 21, stk. 1.

De udgifter, der fradrages efter 5 pct.s reglen, skal efter lovens §

21, stk. 4, ikke indgå i afskrivningsgrundlaget. Udgifterne skal

derfor ikke opføres særskilt efter lovens § 25, stk. 2.

Der kan ikke frigives investeringsfondsmidler eller indskud på

etableringskonti til ombygnings- eller forbedringsudgifter, der

ønskes fradraget efter 5 pct.s reglen. Det skyldes, at der kun kan

foretages forlods afskrivning efter lov om investeringsfonds eller

lov om indskud på etableringskonto, når udgiften aktiveres til

afskrivning. Den skattepligtige kan dog vælge at fradrage en del

af udgiften efter 5 pct.s reglen, selv om han begærer midler

frigivet til en anden del af udgiften, som da forlods afskrives

med den frigivne henlæggelse eller det frigivne indskud.

Frigivelsesmyndigheden kan altså ikke afslå at frigive midler med

den begrundelse, at den skattepligtige har mulighed for at

fradrage udgiften efter 5 pct.s reglen.

Der kan i et enkelt indkomstår i alt højst fradrages indtil 5 pct. af

beregningsgrundlaget. Ombygges eller forbedres flere

afskrivningsberettigede bygninger på samme ejendom i løbet af et

indkomstår, og overtiger den samlede udgift 5 pct.s grænsen, må

den skattepligtige vælge, hvilken del af udgiften der skal

fradrages. Det har betydning, når flere bygninger m.v. på samme

ejendom afskrives efter forskellige afskrivningssatser.

6.1.10.5. Afskrivning på den del der ikke straksafskrives .

Eksempel 1

En ejendom, erhvervet før 1. januar 1982 med en kontantværdi for

bygningen på 2.000.000 kr., anvendes 50% erhvervsmæssigt i år 1 og

år 2, medens den for år 3 anvendes 75% erhvervsmæssigt.

I år ombygges ejendommen for 300.000 kr., og reglen om

straksafskrivning på 5% af 50% af 2.000.000 kr. eller kr. 50.000

kr. udnyttes.

Ombygnings- Erhvervs- Afskrivnings- udgifter i kr. mæssig andel grundlag i kr. År 1 300.000 50% 150.000 - straksafskrivning 50.000 - straksafskrivning 50.000 ------- ------- 250.000 100.000 År 2 Pristalsregulering 50% Pristalsregulering med 10% 25.000 med 10% 10.000 ------- ------- 275.000 110.000 ------- År 3 Pristalsregulering 75% 25% af 300.000... 75.000 med 10%........... 27.500 + pristalsregulering ------- år 2................ 7.500 ------- 302.500 82.500 ------- + afskrivnings- grundlag år 2....... 110.000 ------- 192.500 + pristalsregu- lering år 3......... 19.250 ------- 211.750 -------

I år 3 ændres det afskrivningsberettigede areal til 75% af bygningens

samlede areal. Når afskrivningsgrundlaget for år 3 skal beregnes,

er det nødvendigt at gå tilbage og beregne 25% af

anskaffelsessummen i år 1 og pristalsregulere dette beløb for år

2 Det herved fremkomne beløb tillægges afskrivningsgrundlaget for

år 2, hvorefter summen pristalsreguleres for år 3.

Formindskelse af det afskrivningsberettigede areal behandles på

tilsvarende måde, blot skal den til formindskelsen svarende del af

anskaffelsessummen fratrækkes afskrivningsgrundlaget.

Eksempel 2

Ejendommen er erhvervet før 1. januar 1982, og kontantværdien for

bygningen udgør 8.000.000 kr., hvilket giver mulighed for

straksafskrivning op til 200.000 kr. ved 50%

afskrivningsberettigende anvendelse af bygningen. Der ombygges for

300.000 kr.

Ombygnings- Erhvervs- Afskrivnings- udgifter i kr. mæssig andel grundlag i kr. År 1 300.000 50% 150.000 - straksafskrivning 150.000 - straksafskrivning 150.000 ------- ------- 150.000 0 År 2 Pristalsregulering 75% 25% af 300.000... 75.000 med 10% +15.000 ------- 165.000 ------- Rest fra år 1.......... 0 + pristalsregulering med 10%............. 7.500 ------- 82.500 -------

Der kan ikke i denne situation ske straksafskrivning i år 2 af de

resterende 50.000 kr., som kunne have været straksafskrevet i år

1, såfremt den erhvervsmæssige anvendelse havde udgjort 75% også i

år 1.

Eksempel 3

Ejendommen er erhvervet før 1. januar 1982, og kontantværdien for

bygningen udgør 2.000.000 kr.Der ombygges for 300.000 kr.

Ombygnings- Erhvervs- Afskrivnings- udgifter i kr. mæssig andel grundlag i kr. År 1 300.000 50% 150.000 - investeringsfond 50.000 - investeringsfond 50.000 - straksafskrivning 50.000 - straksafskrivning 50.000 ------- ------- 200.000 50.000 ------- År 2 Pristalsregulering 75% 25% af 300.000... 75.000 med 10% 20.000 ------- 220.000 ------- Rest fra år 1.......... 50.000 ------- 125.000 + pristalsregulering med 10%............. 12.500 ------- 137.500 -------

6.1.11. Afskrivningens påbegyndelse og ophør .

Afskrivning kan påbegyndes i anskaffelsesåret. Ved anskaffelsesåret

forstås ifølge AL § 22, stk. 1, det indkomstår, hvori bygningen

erhverves eller fuldføres og tages i brug til et formål, der

berettiger til skattemæssig afskrivning.

Bygningen anses for erhvervet, når der er indgået en endelig og

bindende aftale om overdragelsen. Den omstændighed, at

overtagelsen først sker det følgende år, udelukker ikke i sig

selv, at afskrivning kan påbegyndes i erhvervelsesåret. Det må dog

kræves, at bygningen efter erhvervelsen har været anvendt til

formål, der berettiger til afskrivning, jfr. lsr. 1975.63.

Er bygningen nyopført, kan afskrivning påbegyndes, når bygningen er

taget i brug til et afskrivningsberettigende formål. Tidspunktet

for udstedelse af bygningsattest har ingen selvstændig betydning.

I praksis har man ikke anset en bygning for fuldført i et tilfælde,

hvor et par etager i en større ejendom var taget i brug, medens

der fortsat arbejdedes på færdiggørelsen af de øvrige etager, jfr.

lsr. 1978.3. Er der derimod tale om f.eks. fabrikshaller, der

opføres i vertikalt opdelte sektioner, som successivt tages i brug

(som færdige bygninger), kan der i almindelighed tillades

afskrivning i ibrugtagelsesåret, selv om der fortsat arbejdes

videre på nabosektionerne.

Såfremt kun en del af en nyopført bygning er udlejet til et

afskrivningsberettigende formål, kan der alene afskrives på denne

del. Afskrivningen er dog betinget af, at arealkravet i AL § 20,

stk. 2 er opfyldt, se G 6.1.7.

Det bestemmes i lovens § 24, stk. 2, at der ikke kan afskrives i det

indkomstår, hvori bygningen afhændes eller nedrives, eller

installationen afhændes, udskiftes eller nedtages endeligt.

Afskrivningsgrundlaget kan heller ikke pristalsreguleres for dette

indkomstår.

Ophører den skattepligtige med at anvende en bygning m.v. til formål,

der giver ret til skattemæssig afskrivning, kan han ifølge lovens

§ 21, stk. 2 (5 pct.s reglen), i det omfang betingelserne herfor

er opfyldt.

§ 23, stk. 2.

Såfremt en installations fysiske levetid kan antages at være mindre

end 25 år, forhøjes afskrivningssatserne efter tilsvarende regler,

som gælder for bygningsafskrivninger, jfr. G 6.1.12 og 6.2.3.

6.2.3. Antagelig fysisk levetid for installationer .

Som nævnt kan der i visse tilfælde ske en forhøjelse af de i

afskrivningsloven fastsatte afskrivningsprocenter.

Til vejledning anføres nedenstående oversigt over den antagelige

fysiske levetid for visse installationer regnet fra

installationens fuldførelse.

De anførte levetider kan fraviges, hvor et skøn under hensyn til den

pågældende installations art eller benyttelse i det enkelte

tilfælde måtte give anledning dertil.

Badekabiner: 10 år

Bageovn, herunder oliefyringsanlæg i forbindelse hermed: 20 år

Baldakiner i letmetal: 20 år

Dybfrysningsanlæg: 10 år.

El- og gaskomfurer: 20 år

El- og gasvandvarmere: 10 år

El-standere på campingpladser med jordkabler: 10 år.

Fællesantenneanlæg: 10 år.

Gasradiatorer: 15 år.

Køleskabe: 20 år.

Løbegårde i et dyrehospital: 10 år.

Oliefyringsaggregater: 10 år

Oliekaminer: 20 år.

»Rullende trapper« (escalator): 15 år.

Stålpladekedler i centralvarmeanlæg: 15 år.

Varmegenvindingsanlæg: 10 år.

Varmtvandsbeholdere: 15 år

Vaskerimaskiner: 10 år.

Vedrørende centralvarmeanlæg bemærkes, at levealderen for radiatorer

og varmerør er 25 år.

6.2.4. Nedrivningsfradrag .

Der kan foretages et nedrivningsfradrag efter de under G 6.1.13

nævnte regler, når en afskrivningsberettiget installation

udskiftes eller nedtages endeligt, AL. § 27. Det er dog ikke her

en betingelse, at den skattepligtige har ejet bygningen eller

installationen i 5 år.

6.2.5. Beskatning ved salg m.v. .

Beskatning af genvundne afskrivninger på installationer i

afskrivningsberettigede bygninger (herunder blandede bygninger)

sker efter samme regler som for bygninger, se G 6.1.14 og 6.1.15.

Fortjeneste ved afhændelse af installationer i

ikke-afskrivningsberettigede bygninger medfører derimod ikke

beskatning efter reglerne om genvundne afskrivninger.

Som følge af den ændrede afgrænsning mellem installationer og

inventar, jfr. foran under G 6.2.1 kan amtsskatteinspektoraterne

ved opgørelse af genopførelses-/genanskaffelsessummer i relation

til fritagelsesbestemmelserne i EBL § 10 og AL § 29 A som en

overgangsordning tillade, at den hidtidige afgrænsning valgfrit

kan tillægges betydning, når skaden vedrøer aktiver, der er

anskaffet af skatteyderen forinden den ændrede praksis, jfr. Skat

1985.2.56.

6.3. De gamle ekstraordinære afskrivninger .

Ved afhændelse af bygninger og installationer, der har været genstand

for ekstraordinær afskrivning, er de i bestemmelserne om disse

afskrivninger foreskrevne regler om indkomstbeskatning af avance

fortsat gældende, jfr. AL § 43.

Efterbeskatning vedrørende bygninger fuldført senest den 11. marts

1955 skal herefter kun ske, hvis salget er sket inden 15 år fra

begyndelsen af det regnskabsår, hvor der første gang har kunnet

foretages ekstraordinære afskrivninger. Er bygningen fuldført i

tiden fra 12. marts 1955 til 31. december 1957, skal der

foretages en efterbeskatning ved afhændelse, hvis der fremkommer

en fortjeneste. Der henvises herom til SDs medd. 1958, s.58.

6.4. Forskudsafskrivning - Afsnit IV A .

Forskudsafskrivning efter afsnit IV A kan foretages på nybygninger

(jfr. lsr. 1980.113), anlæg og installationer, hvorpå der kan

afskrives efter afsnit IV, såfremt følgende betingelser er

opfyldt

1) at den skattepligtige enten har truffet bindende aftale om

opførelse af bygninger og installationer eller har planlagt at

fremstille dem i egen virksomhed,

2) at fuldførelse af bygninger og installationer ifølge aftalen eller

planer tidligst skal ske i det første og senest i det fjerde

indkomstår efter bestillings- eller planlægningsåret,

3) at den samlede aftalte anskaffelsessum - eller hvis bygningerne

skal fremstilles i egen virksomhed den beregnede anskaffelsessum -

er over 700.000 kr.

Forskudsafskrivningen foretages på det beløb, hvormed den samlede

aftalte (beregnede) anskaffelsessum overstiger 700.000 kr., og kan

ialt højst andrage 30 pct. af det overskydende beløb. Der kan i

intet indkomstår forskudsafskrives mere end 15 pct. af det

overskydende beløb, jfr. nærmere AL § 29H.

Det skal bemærkes, at de her omtalte regler også omfatter

forskudsafskrivning på maskiner, inventar og lignende

driftsmidler, hvorpå der kan afskrives efter afsnit I, se nærmere

AL § 29E.

Tilkommer retten til skattemæssig afskrivning på aktiverne flere

skattepligtige deltagere i interessentskab, kommanditselskab eller

lignende, kan personligt skattepligtige deltagere kun

forskudsafskrive, hvis den enkelte persons andel i den aftalte

eller beregnede anskaffelsessum er over 700.000 kr., jfr. § 29E,

stk. 3.

Bestemmelsen har virkning for aktiver, hvor skriftlig aftale om

erhvervelsen ikke er indgået før den 13. december 1984. Deltagerne

i et interessentskab, kommanditselskab eller lignende, der har

planlagt at fremstille aktiver i egen virksomhed, er ikke

omfattet, hvis de godtgør, at de har planlagt denne fremstilling

før den 13. december 1984.

Forskudsafskrivning kan første gang foretages i bestillings- eller

planlægningsåret og sidste gang i det tredje indkomstår efter

bestillings- eller planlægningsåret. Forskudsafskrivning kan alene

foretages på de ved slutningen af vedkommende indkomstår endnu

ikke fuldførte bygninger m.v.

Skattepligtige, der ønsker at foretage forskudsafskrivning, skal

fremsætte begæring herom i forbindelse med selvangivelsen for det

indkomstår, i hvilket bestilling (planlægning) af bygningen har

fundet sted, AL § 29L. Denne betingelse for forskudsafskrivning

anses for opfyldt, såfremt begæringen er fremsat senest 4 uger

efter modtagelsen af slutopgørelsen for bestillings - eller

planlægningsåret.

Begæringen skal være ledsaget af en specificeret opgørelse over de af

forskudsafskrivningen omfattede bygninger med angivelse af den

aftalte (eller beregnede) anskaffelsessum og

fuldførelsestidspunktet for hver enkelt bygning. For bygninger,

der ikke er planlagt fremstillet i egen virksomhed, skal der

vedlægges dokumentation for bestillingen for den aftalte

anskaffelsessum og for fuldførelsestidspunktet. Som dokumentation

kan anvendes attest fra arkitekt, entreprenør eller

håndværksmester m.v. Selv om byggesummen er indexreguleret kan der

kun forskudsafskrives på den oprindelige aftalte (beregnede)

anskaffelsessum. Hvor bygningerne er planlagt fremstillet i egen

virksomhed skal dette udtrykkeligt bemærkes, og begæringen skal

ledsages af en specifikation i hovedposter af den beregnede

anskaffelsessum for den enkelte bygning, lsr. 1974.44.

Eventuel regulering .

Såfremt fuldførelse af de forskudsafskrevne bygninger ikke finder

sted i overensstemmelse med de i begæringen meddelte oplysninger,

enten fordi bygningerne eller nogle af disse ikke bliver fuldført

inden for den gældende frist, eller fordi den faktiske

anskaffelsessum for bygningerne er mindre end den aftalte

(beregnede) anskaffelsessum, skal der foretages en regulering af

de af forskudsafskrivningerne påvirkede indkomstansættelser i

overensstemmelse med de i AL § 29P fastsatte regler.

Er fuldførelse ikke sket inden udløbet af det fjerde indkomstår efter

bestillings- eller planlægningsåret, kan ligningsrådet fritage for

regulering efter reglerne i § 29P, når rådet skønner, at den

skattepligtige hverken har kunnet forudse eller afværge

forsinkelsen. Fritagelsen skal betinges af, at fuldførelse sker

inden en af ligningsrådet fastsat frist på højst 3 år regnet fra

udløbet af det fjerde indkomstår efter bestillings- eller

planlægningsåret, AL § 29Q.

I tilfælde af den skattepligtiges død eller konkurs inden

fuldførelsen af de forskudsafskrevne bygninger, skal de tidligere

indkomstansættelser reguleres på samme måde som angivet i AL § 29P

jfr. § 29R.

I et tilfælde, hvor betingelsen for at foretage forskudsafskrivning

- nemlig at det drejede sig om en afskrivningsberettiget bygning -

svigtede, se lsr. 1970.150. Se endvidere lsr. 1973.128 (4-års

fristen ikke overholdt på grund af manglende indlæggelse af vand

og manglende færdiggørelse af de sanitære installationer.)

6.5. Dok- og beddingsanlæg .

Ved AL § 29D er der gennemført mulighed for en hurtigere afskrivning

på dok- og beddingsanlæg, der anskaffes den 15. marts 1968 eller

senere. Se afskr.cirk. pkt.145-147. Ansøgning om anvendelse af

denne regel indgives til amtsskatteinspektoratet (i København og

på Frederiksberg skattedirektoratet).

6.6. Afskrivning med hjemmel i statsskatteloven .

Hvor der påhviler en fast ejendom hjemfaldsforpligtelse eller anden

forpligtelse af lignende art, kan de almindelige regler om

bygningsafskrivninger fraviges, AL § 29C. Ved »anden forpligtelse

af lignende art« er ifølge 1957-cirkulæret, pkt.56, navnlig tænkt

på tilfælde, hvor bygninger opføres på lejet grund med

forpligtelse til at aflevere grunden i ryddeliggjort stand ved

lejeperiodens udløb. I disse tilfælde foretages afskrivningen med

hjemmel i SL § 6a.

Hvis både de almindelige betingelser for at foretage

bygningsafskrivninger og betingelserne for at afskrive efter

hjemfaldsregler m.v. er opfyldt, kan skatteyderen vælge, efter

hvilke regler han ønsker at afskrive, men det een gang valgte

princip kan ikke senere ændres, lsr. 1975.64.

Er der tale om en efter akskrivningsloven delvis

afskrivningsberettiget bygning på lejet grund, kan den

afskrivningsberettigede del eventuelt afskrives efter

afskrivningslovens regler, medens den øvrige del kun kan afskrives

efter lejereglerne.

Begrænsning for sommer- og fritidsboliger .

Ifølge lov nr. 604 af 14.dec.1977 kan ovennævnte afskrivninger ikke

foretages på fast ejendom, der af ejeren anvendes til sommer-

eller fritidsbolig,

1) når hjemfaldsforpligtelsen (eller anden forpligtelse af lignende

art) er påtaget den 1.januar 1978 eller senere, eller

2) når lejemålet for grunden er indgået den 1.januar 1978 eller

senere, eller

3) når ejendommen (bygningen) den 1.januar 1978 eller senere er

overgået til en ny ejer, AL § 29C, stk. 2.

Ifølge lsr. 1982.97 kunne der fortsat afskrives på et sommerhus på

lejet grund, selv om der i 1979 var indgået en ny lejekontrakt til

erstatning af den tidligere kontrakt, som var indgået før den 1.

jan. 1978, idet de to kontrakter var identiske, bortset fra lejens

størrelse, og den nye kontrakt måtte derfor anses for en

forlængelse af et allerede indgået lejemål.

Anvendes en væsentlig del af en sommer- eller fritidsbolig til

erhvervsmæssigt formål, kan der dog foretages afskrivning på så

stor en del af anskaffelsessummen, som svarer til den

erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen. Det anses ifølge

lovteksten ikke for erhvervsmæssig anvendelse af ejendommen, at

ejeren i en del af året udlejer sin bolig i ejendommen til andre.

Selv om ejendommen benyttes udover sommersæsonen, må den anses for en

sommer- eller fritidsbolig, medmindre den lovligt beboes af

personer, som er tilmeldt det stedlige folkeregister med fast

adresse i den pågældende bolig.

Anvendes en væsentlig del (mindst 25%) af en ejendom, der omfattes af

§ 24, stk. 3, ikke afskrive på bygningen i de indkomstår, hvor

afskrivningsberettiget anvendelse ikke har fundet sted. Der kan

heller ikke pristalsreguleres for sådanne indkomstår.

Pristalsregulering og skattemæssig afskrivning kan altså sidste

gang foretages i ophørsåret.

Tager den skattepligtige på ny bygningen m.v. i brug til et

afskrivningsberettiget formål efter år med

ikke-afskrivningsberettiget anvendelse, kan der igen

pristalsreguleres og afskrives. De afskrivningsprocenter, der

tidligere er anvendt, skal da medregnes ved sammentællingen af

anvendte afskrivningsprocenter. Manglende pristalsreguleringer for

år med ikke-afskrivningsberettiget anvendelse kan ikke indhentes

senere.

Eksempel

En skattepligtig, der har kalenderåret som indkomstår, ophører i juli

i år 5 med at drive butik i en bygning, han hidtil har anvendt

hertil, og bygningen anvendes herefter til beboelse. Skattemæssig

afskrivning på bygningens pristalsregulerede afskrivningsgrundlag

kan sidste gang foretages i år 5, der er det sidste år, hvori

bygningen er anvendt til et formål, som giver ret til afskrivning.

Hvis den skattepligtige i januar i år 8 på ny begynder at drive

butikken, kan han på ny pristalsregulere og afskrive. Det er da

det pristalsregulerede afskrivningsgrundlag i år 5, der skal

pritalsreguleres med reguleringsprocenten for år 8.

Pristalsreguleringer for år 6 og 7 går altså tabt.

6.1.12. Afskrivningssatserne - gruppe a .

På bygninger i gruppe a kan der i anskaffelsesåret og de følgende 9

indkomstår foretages afskrivning med indtil 6 pct. pr. år af

anskaffelsessummen (begyndelsesafskrivninger), hvorefter der kan

afskrives med indtil 2 pct. pr. år af anskaffelsessummen

(normalafskrivninger).

Om de »friere« begyndelsesafskrivninger for bygninger m.v., anskaffet

i 1982 eller senere, se nedenfor.

Gruppe b-c-d m.v. .

På bygninger i gruppe b, kan der i anskaffelsesåret og hvert af de

følgende 9 indkomstår afskrives med indtil 4 pct. som

begyndelsesafskrivninger, medens normalafskrivningerne for disse

bygninger er 1 pct.

På bygninger og lokaler m.v. i gruppe c (accessorierne), benyttes de

afskrivningssatser, der er gældende for den bygning, de knytter

sig til. Såfremt bygninger i gruppe b er accessoriske i forhold

til bygninger, der er placeret i gruppe a, kan de afskrives med de

for gruppe a gældende satser. Se i øvrigt lsr. 1976.43, hvori det

udtales, at afskrivning på nogle accessoriske bygninger kunne

foretages med de høje begyndelsesafskrivninger, selv om

moderbygningen kun kunne afskrives med 2 pct. (normalafskrivning).

For de bygninger, hvorpå afskrivning kan foretages, fordi bygningerne

på grund af deres opførelsesmåde eller andre ganske særlige

omstændigheder må antages at være udsat for en særlig fysisk

forringelse (gruppe d), udgør begyndelsesafskrivningerne indtil 4

pct. pr. år og normalafskrivningerne 1 pct. pr. år. Det samme er

tilfældet for de i § 18, stk.3, 2.pkt. omhandlede erhvervsmæssigt

benyttede, i udlandet beliggende beboelsesejendomme, der er udsat

for en særlig fysisk forringelse.

Ombygning og forbedring .

Ombygnings- og forbedringsudgifter skal afskrives med den sats, der

er gældende for den bygning, som den pågældende udgift vedrører.

De højere begyndelsesafskrivningsprocenter kan anvendes, selv om

bygningen kun kan afskrives med normalprocenten, eller der

eventuelt er valgt afskrivning efter de hidtidige regler.

Generelt .

De nævnte afskrivningsprocenter er maksimalprocenter, inden for

hvilke der kan foretages afskrivninger med hele eller brudte

procenter.

Inden for lovens rammer kan afskrivningerne i de enkelte år placeres

efter ønske. Afskrivningsretten bevares, indtil anskaffelsessummen

er helt afskrevet.

Afskrivningsmulighederne for en bygning er alene bestemt af den

gruppe, hvortil bygningen kan henføres, og afskrivningsprocenten

vil derfor være den samme, hvad enten bygningen erhverves som

nyopført, eller bygningens opførelse ligger kortere eller længere

tid tilbage.

Begyndelsesafskrivninger - kun de første 10 år for »gamle«

bygninger m.v. .

For bygninger m.v., anskaffet før 1982, er 10-års-perioden for

begyndelsesafskrivningerne absolut. De 10 år skal regnes fra

anskaffelsestidspunktet, uanset om bygningen evt. først anvendes

til afskrivningsberettiget formål efter nogle års forløb, jfr. til

dels lsr. 1980.4. Hvis en bygning således er anskaffet i 1970, men

først fra 1975 har været anvendt til afskrivningsberettiget

formål, vil der kun kunne foretages de højere

begyndelsesafskrivninger for årene 1975-79. Overgår bygningen

først i 1980 til afskrivningsberettiget formål, kan der slet ikke

foretages begyndelsesafskrivninger, men kun de lavere

normalafskrivninger.

Det samme er tilfældet, hvor en oprindeligt afskrivningsberettiget

bygning i nogle år anvendes til ikke-afskrivningsberettigende

formål, for derefter atter at blive anvendt på

afskrivningsberettiget måde. Hvor bygningen f.eks. i det første år

efter anskaffelsen anvendes som hotel og derefter i nogle år til

ikke-afskrivningsberettiget formål, for på ny i det syvende år

efter anskaffelsen atter at blive anvendt som hotel, vil der i det

første samt i 7.-10. år efter anskaffelsen kunne foretages

begyndelsesafskrivninger og derefter kun normalafskrivninger.

Undladelse af at udnytte begyndelsesafskrivningerne fuldt ud medfører

ikke, at 10-års-perioden forlænges tilsvarende. Skatteyderen taber

dog som nævnt ikke sin ret til at afskrive hele

anskaffelsessummen. Han må blot, når 10-års-perioden er gået,

regnet fra anskaffelsestidspunktet, nøjes med at afskrive med

normalafskrivningsprocenterne.

Nu »friere« afskrivning .

For bygninger m.v., anskaffet i 1982 eller senere, kan den

skattepligtige frit vælge af afskrive med den højere

begyndelsessats til der i alt er afskrevet med indtil ti gange

denne sats. En bygning, der er afskrivningsberettiget efter § 18,

stk. 1, litra a, kan således afskrives med fra 0-6 pct. hvert år

indtil der i alt er afskrevet med 60 pct. I det år, summen af

afskrivninger når den fastsatte grænse, skal der dog altid være

adgang til at afskrive med normalafskrivningsprocenten. For § 18,

litra b-bygninger og installationer i afskrivningsberettigede

bygninger er den tilsvarende procentgrænse henholdsvis 40 og 80.

Afskriver en skatteyder i et begyndelsesår alene med

normalafskrivningsprocenten, indebærer dette, at denne procent

fragår i summen af de procenter, der må afskrives, indtil

normalafskrivningssatsen skal benyttes.

Summen af de anvendte afskrivningsprocenter kan aldrig overstige 100.

Forhøjelse af afskrivningsprocenterne .

Såfremt det sandsynliggøres, at den afskrivningsberettigede bygning

er udsat for en sådan forringelse i fysisk henseende, at den må

antages at have mistet sin værdi inden udløbet af følgende åremål

For bygninger i gruppe a: 50 år.

For bygninger i gruppe b: 100 år

kan der i medfør af AL § 22, stk.2 og 3, foretages større

afskrivninger end normalt forudsat i loven, idet såvel

begyndelses- som normalafskrivningssatserne forhøjes med

forskellen mellem normalafskrivningsprocenten og den højere

afskrivningsprocent, der svarer til bygningens formodede levetid.

Eksempel .

Drivhuses levetid ansættes til 20 år, d.v.s. en årlig afskrivning på

5 pct. Normalafskrivningsprocenten er 2.

Derfor forhøjes såvel begyndelses- som normalafskrivningsprocenten

med 3, d.v.s. til henholdsvis 9 og 5. Drivhusets anskaffelsessum

vil herefter kunne afskrives over 12 år.

Hvis en bygning, anskaffet i 1982 eller senere, efter de hidtidige

regler f.eks. kan afskrives med 9 pct. pr. år i de første 10 år og

derefter med 5 pct. pr. år, kan den efter de nye regler afskrives

med den forhøjede afskrivningssats på 9 pct. indtil det

indkomstår, hvori summen af de anvendte afskrivningsprocenter

overskrider 90.

En eventuel forhøjelse af afskrivningssatserne for bygningerne under

gruppe a og b vil få tilsvarende betydning for eventuelle

accessoriske bygninger m.v.

Reglerne om forhøjelse af afskrivningsprocenterne vil også kunne

påberåbes for bygninger, der omfattes af AL § 18, stk.1d og stk.3,

2.pkt.

Antagelige levetider .

Til vejledning anføres nedenstående oversigt over den antagelige

fysiske levetid for visse bygninger - inden for gruppe a - regnet

fra opførelsen. De anførte levetider kan fraviges, hvor den

pågældende bygnings art og benyttelse i det enkelte tilfælde giver

anledning dertil.

Champignonvæksthuse ............................................25 år Drivhus ........................................................20 år Ensilagesilo af træ ............................................13 år Ensilagesilo af cement..........................................20 år Ensilagesilo af stål............................................25 år Kornsilo af træ ................................................33 år Lagertank af stål ..............................................25 år Minkhaller af træ, herunder faste bure og redekasser............20 år Presenningslagerhal, medtaget ved vurderingen ..................20 år Stålskorsten....................................................25 år Dambrug: Hakkehuse, pakke- og kølerum samt redskabsrum ..................25 år Udklækningshuse ................................................15 år Damme, stemmeværk, broer og sporanlæg ..........................20 år Fisketrapper og ind- og udløbstude (munke)......................15 år

Der henvises endvidere til lsr. 1975.147, 1976.17 og 1977.20, hvor

der ikke kunne foretages forhøjede afskrivninger for svinestalde

og hestebokse af en nærmere beskrevet lettere bygningstype end

traditionelt. Derimod godkendtes der i lsr. 1977.54 forhøjede

afskrivninger ud fra en levetid på 20 år for et kyllingehus

bestående af en rørgitterkonstruktion beklædt med galvaniserede

bølgeplader og uden støbt fundament.

6.1.13. Nedrivningsfradrag AL § 27 .

Når en afskrivningsberettiget bygning nedrives, eller en

afskrivningsberettiget installation udskiftes eller nedtages

endeligt, kan der efter lovens § 27 foretages et

nedrivningsfradrag, hvorefter den uafskrevne del af

anskaffelsessummen altid kan fradrages ved opgørelsen af den

skattepligtige indkomst. Beløb, som den skattepligtige modtager

ved salg af materialer m.v. fra den nedrevne bygning, går dog fra

i det beløb, der kan fradrages.

For afskrivningsberettigede bygninger og installationer i disse

bygninger opgøres den uafskrevne del som den pristalsregulerede

anskaffelsessum med fradrag af de ligeledes pristalsregulerede

foretagne skattemæssige afskrivninger. Da der hverken

pristalsreguleres i anskaffelses- eller afståelsesåret, skal der

ved opgørelsen af nedrivningsfradraget ikke pristalsreguleres i

anskaffelses- eller i nedrivningsåret.

For afskrivningsberettigede installationer i

ikke-afskrivningsberettigede bygninger opgøres den uafskrevne del

som anskaffelsessummen med fradrag af de faktisk foretagne

skattemæssige afskrivninger.

For bygninger, der afskrives efter de før 1982 gældende regler, udgør

nedrivningsfradraget anskaffelsessummen med fradrag af de faktisk

foretagne skattemæssige afskrivninger.

Spørgsmålet om, hvornår der foreligger nedrivning, der berettiger til

nedrivningsfradrag, må afgøres efter et skøn. I lsr. 1979.108

udtales, at nedrivningsfradrag er begrænset til tilfælde, hvor en

bygning helt fjernes, eller hvor der kun er uvæsentlige dele

tilbage af den gamle bygning.

I lsr.1984.97 fastslås det, at der kan foretages nedrivningsfradrag,

når en del af en bygning fjernes fuldstændig.

De med nedrivningen forbundne udgifter kan ikke fratrækkes, lsr.

1970.143. Derimod kan udgiften til nedrivning af bygninger og

installationer eventuelt indgå i afskrivningsgrundlaget for en ny

bygning og/eller nye installationer.

Ejeren af en landbrugsejendom nedrev flere af ejendommens

driftsbygninger, der havde været sammenbyggede. Efter det oplyste

var der af de nedrevne driftsbygninger kun en lade, der havde

været anvendt til afskrivningsberettiget formål, og han opnåede

derfor kun nedrivningsfradrag for laden, lsr.1985.88.

Mindst 5 år .

Nedrivningsfradraget er betinget af, at skatteyderen har ejet

ejendommen i mindst 5 år og at han i besiddelsestiden i et samlet

- men ikke nødvendigvis sammenhængende - tidsrum af mindst 5 år

har anvendt den til et formål, der giver ret til skattemæssig

afskrivning.

Nedrivningsfradrag blev givet med hele det uafskrevne beløb på en

ejendom, som havde været i ejerens besiddelse i mere end 5 år,

herunder også den uafskrevne del af forbedringsudgifter, der var

afholdt inden for de sidste 5 år, lsr. 1978.119.

Nedrivningsfradrag blev indrømmet på en svinestald, som havde været

anvendt i mere end 5 år, selv om den ikke blev benyttet på

nedrivningstidspunktet, lsr. 1978.120.

De 5 år (5 x 12 mdr.) løber fra datoen for anskaffelsen til datoen

for nedrivningen.

Kun ved nedrivning .

Nedrivningsfradraget kan ikke foretages, når en bygning nedbrænder,

lsr. 1972.40 og cirkulære nr.172 af 31. oktober 1957, pkt.50. Der

kan heller ikke foretages nedrivningsfradrag ved skade som følge

af storm.

Hvor en bygning er nedbrændt delvis, kan der foretages

nedrivningsfradrag vedrørende den resterende del.

Ved salg af ejendommen kan nedrivningsfradrag i almindelighed kun

foretages, såfremt nedrivningen sker inden der er indgået en

endelig og bindende aftale om overdragelse af ejendommen.

Foretages nedrivningen efter overdragelsen, kan der ikke foretages

nedrivningsfradrag, selvom det kan godtgøres, at bygningen var

værdiløs ved overdragelsen.

Når en sælger i henhold til salgsaftalens bestemmelser har ret eller

pligt til at foretage nedrivning inden køberens overtagelse af

ejendommen kan han dog foretage nedrivningsfradrag. Bortset herfra

kan der ikke foretages nedrivningsfradrag i forbindelse med salg

af ejendommen.

Ved avanceopgørelsen efter LOSI § 2, nr.13 skal anskaffelsessummen

ikke reduceres, selvom bygningerne er nedrevet inden salget, lsr.

1975.32 og 1978.36.

6.1.14. Beskatning ved salg AL § 29 .

I AL § 29 findes reglerne om beskatning ved salg af bygninger og

installationer, hvorpå der har været foretaget skattemæssige

afskrivninger.

Når en ejendom, hvorpå der har været foretaget skattemæssige

afskrivninger, er erhvervet som led i den pågældendes næringsvej,

beskattes hele forskellen mellem afståelsessummen og den

nedskrevne værdi som almindelig indkomst, lsr. 1963.117 og

1969.121, jfr. AL § 30.

I øvrigt skal der i salgstilfælde ske beskatning med særlig

indkomstskat af den opnåede fortjeneste, når den skattepligtige

har afskrevet på den afhændede bygning eller installation, -

bortset fra afskrivninger på installationer i en

ikke-afskrivningsberettiget bygning. Det er uden betydning, om

sælgeren har gjort brug af de højere begyndelsesafskrivninger

eller ej, eller om han har forlods- eller forskudsafskrevet.

En bygnings overgang til anden anvendelse sidestilles ikke med salg,

lsr. 1968.124 og 1980.5, idet AL § 32 ikke omfatter bygninger.

Beskatningen af genvundne afskrivninger omfatter også bygninger, der

er erhvervet før 15.marts 1968, men der gælder særlige

overgangsregler, se G 6.3 i ligningsvejledningen for 1981.

Anskaffet i 1982 eller senere .

For bygninger m.v., anskaffet i 1982 eller senere gælder følgende

Fortjenesten, dog højst et beløb svarende til samtlige

pristalsregulerede afskrivninger, skal beskattes som særlig

indkomst, jfr. LOSI § 2, nr. 2.

Ved opgørelse af fortjenesten skal salgssummen omregnes til

kontantværdi efter AL § 19A.

Fortjenesten beregnes herefter som forskellen mellem den kontant

omregnede salgssum og bygningens nedskrevne værdi, som består af

de pristalsregulerede afskrivningsberettigede udgifter til

anskaffelse m.v. med fradrag af de skattemæssige

pristalsregulerede afskrivninger. Pristalsreguleringen af de

afskrivningsberettigede udgifter til anskaffelse og forbedringer

skal ske fra og med året efter anskaffelsen eller afholdelsen af

forbedringsudgiften til og med året før salget. Foretagne

afskrivninger pristalsreguleres fra og med året efter det år,

hvori afskrivningen er foretaget til og med året før salgsåret.

Beskatningsgrundlaget kan dog som nævnt højst udgøre et beløb lig

summen af samtlige skattemæssige pristalsregulerede afskrivninger

på bygningen m.v. Pristalsreguleringen sker på samme måde som

pristalsreguleringen af afskrivningsgrundlaget. I praksis kan de

skattemæssige pristalsregulerede afskrivninger beregnes som en

procentdel af det beløb, hvorpå afskrivningerne kunne foretages i

året før afståelsesåret. Denne procentdel udfindes ved at

sammentælle de afskrivningsprocenter, der er anvendt efter

anskaffelsen. Se eventuelt eksemplet i afskr.cirk. pkt. 126.

Eventuelt tab kan hverken fradrages ved opgørelsen af den

skattepligtige særlige indkomst eller ved opgørelsen af den

skattepligtige almindelige indkomst.

Er der i anskaffelsesåret frigivet midler fra en

investeringsfondshenlæggelse eller et etableringskontoindskud,

foretages en forlods afskrivning på den kontant omregnede

anskaffelsessum. Det samme er tilfældet, når der har været

forskudsafskrevet på den aftalte eller beregnede byggesum.

Det er da de afskrivningsberettigede udgifter til anskaffelse efter

fradrag af forlods afskrivninger eller forskudsafskrivninger (=

afskrivningsgrundlaget), der skal pristalsreguleres fra året efter

anskaffelsesåret til og med året før salget.

Forlods afskrivninger og forskudsafskrivninger skal medregnes ved

opgørelsen af det beløb, der højst kan beskattes som genvundne

afskrivninger. Ved denne opgørelse pristalsreguleres forlods

afskrivningen eller forskudsafskrivningen fra og med året efter

anskaffelsesåret til og med året før det år, hvori bygningen

sælges.

Eksempel .

En bygning sælges i år 6 for en salgssum, der fter omregning til kontantværdi udgør 900.000 kr. Kontant omregnet salgssum ............................... 900.000 kr. Afskrivningsgrundlag (kontant omregnet anskaffelsessum 600.000 kr. - forlods afskrivning eller forskudsafskrivning 100.000 kr. = 500.000 kr.) pristalsreguleret (med f.eks. 10%) fra og md år 2 til og med år 5.................. 732.050 kr. - skattemæssige pristalsregulerede afskrivnin- ger, 5x6 pct. = 30 pct, af 732.050 kr. =.... 219.615 kr. 512.435 kr. ----------------------- Fortjeneste ................................. 387.565 kr. ----------- Beskatningen efter § 29, jfr. LOSI § 2, nr.2, omfatter dog kun et beløb, der svarer til de pristalsregulerede skattemæssige afskriv219.615 kr. ninger + de pristalsregulerede forlods afskrivninger eller forskudsafskrivninger .. 146.410 kr. 366.025 kr. ------------------------

Er der frigivet midler fra en etableringskonto til forlods

afskrivning i et senere år end anskaffelsesåret, skal forlods

afskrivningen pristalsreguleres fra og med året efter det år,

hvori forlods afskrivningen er foretaget til og med året før

salgsåret.

De afskrivninger, der i årenes løb er foretaget som procentdele af

afskrivningsgrundlaget må i dette tilfælde, deles op. De

afskrivninger, der er foretaget på afskrivningsgrundlaget inden

forlods afskrivningen, pristalsreguleres fra og med året efter det

år, hvori den pågældende afskrivning er foretaget til og med året

før salgsåret. Afskrivninger, der er foretaget på

afskrivningsgrundlaget efter forlods afskrivningen, beregnes som

en sammenlagt procentdel af det pristalsregulerede

afskrivningsgrundlag i året før afståelsesåret. Se eventuelt

eksempel i afskr.cirk. pkt. 128.

Har den skattepligtige fratrukket udgifter til ombygning eller

forbedring af en bygning m.v. efter 5 pct. reglen i § 21, stk. 2,

indgår disse udgifter ikke i afskrivningsgrundlaget. Opgørelsen af

genvundne afskrivninger skal derfor ikke indeholde sådanne

udgifter.

Har ejendommen været benyttet både til afskrivningsberettigede og

ikke-afskrivningsberettigede formål (blandet benyttelse), skal der

foretages en opdeling af henholdsvis anskaffelses- og salgssummen,

så kun den del, der kan henføres til den afskrivningberettigede

andel af bygningen, indgår i opgørelsen. Se eventuelt eksemplet i

afskr.cirk. pkt. 130.

Ved salg af en tidligere blandet benyttet ejendom, der efter at være

opdelt i ejerlejligheder nu anvendes til beboelse, skal der alene

ske beskatning af genvundne afskrivninger for de ejerlejligheder,

der har været benyttet til afskrivningsberettigede formål. Ved

opgørelsen skal anskaffelses- og forbedringsudgifter fordeles på

de lejligheder, hvortil udgifterne har været anvendt,i modsætning

til en kvadratmeterfordeling.

Anskaffet før 1982 .

Bygninger m.v., der er anskaffet før 1982, er omfattet af § 29 i

lovbekendtgørelse nr.224af 10.august 1981. Ved salg af sådanne

bygninger m.v. omfatter skattepligten fortjenesten på bygningen,

dog højst et beløb svarende til samtlige foretagne afskrivninger,

herunder forlods afskrivning og forskudsafskrivning. Fortjenesten

opgøres som forskellen mellem på den ene side salgssummen og på

den anden side de afskrivningsberettigede udgifter til

anskaffelse, forbedringer m.v. med fradrag af samtlige foretagne

afskrivninger.

Ved opgørelsen af fortjenesten kan "salgssummen" reduceres med

kursnedslag og salgsomkostninger, lsr. 1975.33. Derimod er der

ikke hjemmel til herudover at reducere de beregnede genvundne

afskrivninger med omkostninger og kursnedslag, lsr. 1977.41 og

1977.137.

Om salg af bygninger m.v., anskaffet før 1982, henvises i øvrigt til

6.1.14 i ligningsvejledningen for 1982 med de deri indeholdte

eksempler.

Generelt - Fordeling af salgssummen på bygning og grund m.m. .

Salgssummens fordeling på bygning og grund kan i almindelighed

beregnes efter forholdet mellem forskelsværdien og

ejendomsværdien, lsr. 1974.139, hvor en påstand om en anden

fordeling ikke blev godkendt. Undertiden kan det være

hensigtsmæssigt at indhente en udtalelse fra

vurderingsmyndighederne om salgssummens fordeling på bygning og

grund. Se lsr. 1975.31 hvor en påstand om, at salgssummen ikke

indbefattede nogen betaling for bygningerne, fordi disse var

værdiløse, ikke blev taget til følge.

I VLD af 23. maj 1985 (9. afd. B 1249/1984) fandtes den seneste

offentlige vurdering uanvendelig som grundlag for fordelingen af

salgssummen på jord og bygninger ved beregningen af genvundne

afskrivninger. Dommen er appeleret.

I VLD af 14. maj 1985 (skd. 76.764) fandt retten, at en virksomheds

ejendomsoverdragelse bestående af 2 matrikelnumre, der lå samlet i

et industrikvarter, skulle betragtes som en samlet overdragelse,

således at skattemyndighederne var berettiget til at se bort fra

skødets fordeling af købesummen på de enkelte arealer ved

opgørelsen af de genvundne afskrivninger.

I lsr. 1979.9 har landsskatteretten ved salg af en

landbrugsvirksomhed anlagt det synspunkt, at det afgørende for

beskatning af genvundne afskrivninger på flere særskilte bygninger

var, om der samlet var opnået en salgsfortjeneste.

Iflg. lsr. 1982.99 kan der ved opgørelse af genvundne afskrivninger

ikke medregnes udgifter, der er afskrevet i henhold til LL § 8C.

I lsr. 1983.3 fandt landsskatteretten, at der ved salg af

restejendommen til en landbrugsejendom, hvor en del af jorden var

frasolgt, ikke var hjemmel til ved opgørelse af de genvundne

afskrivninger på driftsbygningerne at reducere

afskrivningsgrundlaget som følge af frasalg af jorden.

Et eventuelt tab kan ikke fradrages, hverken i den almindelige eller

særlige indkomst.

6.1.15. Skadestilfælde .

Indvindes en fortjeneste ved modtagelse af en forsikrings- eller

erstatningssum beskattes den på samme måde som ved salg.

Forsikringssummer, der udbetales i anledning af mindre skader på fast

ejendom, kan normalt ikke anses at omfatte udgifter til

vedligeholdelse og skal derfor behandles om salgssummer. Udgifter

til udbedring af skaden afskrives i henhold til AL § 21.

Fritagelse for beskatning af forsikrings- eller erstatningssum AL

§ 26A i øvrigt .

AL § 26A, stk. 4, angår tilfælde, hvor der efter afskrivningslovens

almindelige regler gælder andre afskrivningssatser for de

genopførte bygninger eller installationer end for de skadelidte.

Afskrivningerne efter genopførelsen skal da ske efter satserne for

de bygninger m.v., der nu findes på ejendommen.

I AL § 26A, stk. 5, er det af administrative grunde bestemt, at

reglerne i § 25 om, at de skattemæssige afskrivninger på bygninger

og installationer skal foretages særskilt for hver enkelt bygning

eller installation, også skal gælde afskrivninger efter § 26A.

Ved den skønsmæssige fordeling på de afskrivningsberettigede

nyopførte bygninger m.v. skal der lægges vægt på, hvad der efter

det enkelte formuegodes værdi og beskaffenhed må anses for en

rimelig anpart i det samlede afskrivingsgrundlag.

Har den skattepligtige i forbindelse med skaden begæret sig fritaget

for beskatning af "genvundne afskrivninger" efter

genanbringelsesreglen i AL § 29A, skal ifølge AL § 26A, stk. 6,

den forlods afskrivning i henhold til § 29A, stk.1, 2. pkt.,

fratrækkes ved opgørelsn af de beløb, hvorpå der kan afskrives

efter § 26A, stk. 2 og 3.

§ 26A vedr. gamle bygninger .

Hvis den skattepligtige anvender reglen i § 26A i forbindelse med en

skadelidt ejendom, som er anskaffet før 1.jan. 1982, og hvortil

der er udbetalt en erstatnings- eller forsikringssum, skal han

anvende de hidtidige regler. Det betyder, at den skadelidte også

efter skaden skal fortsætte med at afskrive på det oprindelige

afskrivningsgrundlag, der er opgjort efter de hidtidige regler.

Selv om genopførelsen af bygningen sker den 1. januar 1982 eller

senere, sker der altså ingen pristalsregulering af

afskrivningsgrundlaget, ligesom de nye regler om friere

begyndelsesafskrivninger ikke kan anvendes.

Er genopførelsessummen større end forsikrings- eller

erstatningssummen, bestemmer AL § 26A, stk. 3, at der kan

afskrives på den overskydende del. Hvis den skadelidte bygning er

anskaffet før den 1. januar 1982, kan de nye regler om

pristalsregulering m.v. heller ikke anvendes på den overskydende

del af udgiften til genopførelse.

Ved salg af en sådan bygning sker opgørelsen af genvundne

afskrivninger også efter de hidtidige regler. Se eventuelt G

6.1.14 i ligningsvejledningen for 1982.

Er der afholdt forbedringsudgifter m.v., som er pristalsregulerede og

afskrivningsberettigede efter den nye lov, opgøres denne del af

fortjenesten efter de nye regler. Se G 6.1.10.

AL§ 26A kombineret med AL § 29A .

Begærer den skattepligtige sig fritaget for beskatning både efter §

26A og efter § 29A, skal det fastlåste pristalsregulerede

afskrivningsgrundlag for den oprindelige ejendom forlods afskrives

med fortjenesten (= de genvundne afskrivninger).

Det sker som vist i følgende eksempel

Vedrørende en bygning som omtalt i de foregående eksempler begæres skattefritagelse både efter § 26A og § 29A. Oprindeligt afskrivningsgrundlag i år 5 (jfr. foranstående eksempel) ............................................... 878.460 kr. - forlods afskrivning efter § 26A, stk.6, jfr. § 29A, stk. 1, 2.pkt.................................................... 263.538 kr. ----------- Afskrivningsgrundlag for den genanskaffede eller genopførte bygning ................................................. 614.922 kr. -----------

Efter branden kan der afskrives med indtil 6 pct. årlig af 614.922

kr., indtil summen af de i alt anvendte afskrivningsprocenter

overskrider 60. De afskrivningsprocenter, der er anvendt på den

oprindelige bygning, medregnes.

Anvender den skattepligtige reglen i AL § 29A om fritagelse for

beskatning af genvundne afskrivninger i tilfælde, hvor der til en

bygning, der er skadelidt, er udbetalt en forsikrings- eller

erstatningssum, skal de nye afskrivningsregler anvendes, hvis

genopførelsen sker den 1. januar 1982 eller senere.

Begærer den skattepligtige både fritagelse efter AL § 26A og § 29A,

er det derimod de hidtidige regler, der skal anvendes, hvis den

skadelidte bygning er anskaffet før den 1. januar 1982.

Afskrivningsgrundlaget for den genopførte bygning behandles altså

efter de hidtidige regler, selv om genopførelsen er sket den 1.

januar 1982 eller senere.

6.1.16. Oplysningspligten .

I bekendtgørelse nr. 523 af 28. september 1982, kapital II, findes

regler om oplysningspligt, der er udformet som en henvisning til

de afskrivningsskemaer, der udarbejdes af statsskattedirektoratet.

For bygninger m.v. er der fastsat generel skemapligt, medens

skemapligten tidligere kun omfattede ikke-regnskabspligtige

skattepligtige, der gjorde brug af afskrivningsretten. Denne

udvidelse af skemapligten er navnlig sket af hensyn til

indkøringen af bygningsafskrivningsområdet i det maskinelle system

i statsskattedirektoratet.

Der er dog ikke indført skemapligt for regnskabspligtige, der har

erhvervet en bygning m.v. før den 1. januar 1982, idet disse

bygninger ikke er omfattet af de nye afskrivningsregler.

6.2. Installationer .

6.2.1. Hvilke installationer? .

Der kan foretages skattemæssig afskrivning på særlige installationer,

såsom centralvarmeanlæg, elevatorer o.lign. Afskrivning kan

foretages både på installationer i afskrivningsberettigede og i

ikke afskrivningsberettigede bygninger. Der kan dog ikke afskrives

på særlige installationer i beboelsesejendomme med en eller to

selvstændige lejligheder (en- og tofamilieshuse). Ejere af

ejerlejligheder, der benyttes til beboelse, kan ikke foretage

skattemæssig afskrivning på særlige installationer i den bygning,

hvori ejerlejligheden findes, AL § 19, stk. 2, og heller ikke på

installationerne i den enkelte lejlighed, jfr. lsr. 1982.96.

I pkt.42 i 1957-cirkulæret til afskrivningsloven nævnes som

yderligere eksempler på særlige installationer (foruden de i loven

nævnte) varmtvandsanlæg og centralkuldeanlæg. Mere generelt

udtales det i cirkulæret, at »særlige installationer« er

installationer, der har en fastere forbindelse med bygningen og

tjener denne som sådan.

Installationer, der fysisk er placeret i en bygningstype (d.v.s. i en

afskrivningsberettiget bygning eller en

ikke-afskrivningsberettiget bygning eller en beboelsesbygning med

1 eller 2 lejligheder), men som udelukkende tjener driften af en

bygning af anden type, kan under hensyn til definitionen af

særlige installationer ovenfor, ikke anses for en installation i

førstnævnte bygning.

Et fyringsanlæg, der er placeret i en driftsbygning til en

landbrugsejendom, men som udelukkende tjener til opvarmning af

stuehuset, kan således ikke afskrives (jfr. AL § 19, stk. 2).

Benyttes fyringsanlægget også til opvarmning af driftsbygningen, kan

det afskrives fuldt ud efter de for installationer i

afskrivningsberettigede bygninger gældende regler, jfr. lsr. 1980.11.

Efter indførelse af standardfradrag for landbrugets stuehuse er der

ikke længere fradragsret for faktiske vedligeholdelsesudgifter på

stuehuset, medens der som hidtil kan fratrækkes

vedligeholdelsesudgifter vedrørende driftsbygningerne.

Vedligeholdelsesudgifter på installationer, der f.eks. er placeret

i en driftsbygning, men som tjener såvel driftsbygningen som

stuehuset, kan fortsat fradrages fuldt ud på samme måde som

afskrivningerne på installationen.

Installationerne i en »blandet« bygning, f.eks. en kombineret

forretnings- og beboelsesejendom, afskrives i fuldt omfang efter

reglerne for installationer i afskrivningsberettigede bygninger,

lsr.1980.11.

Visse »installationer« er bygningsbestanddele .

Visse installationer i fast ejendom anses ikke som "særlige

installationer", men som egentlige bygningsbestanddele, der

afskrivningsmæssigt følger bygningen. Det vil sige, at afskrivning

kun kan foretages, hvis bygningen er afskrivningsberettiget.

Sådanne bygningsbestanddele medregnes altid ved vurderingen af den

faste ejendom, hvad enten det er en ejer eller en lejer, der ejer

indretningen.

Forholdet omfatter bygninger af enhver art på eller i jorden, blot de

kan betragtes som et bygningsværk til forbliven på stedet. Af en

bygning medtages til den faste ejendom alt, hvad der efter

almindelig opfattelse må anses som en integrerende del af

bygningen, herunder f.eks. døre, vinduer, faste gulve-, væg-,

lofts- og facadebeklædninger, indbyggede skabe og lignende.

Endvidere vandledninger, spildevandsafløb, gasrør, el-ledninger og

sanitære anlæg.

Endelig kan nævnes hegn, broer, kørebaner, bolværk, bassiner,

nedgravede swimmingpools, faste dokker, skinne- og røranlæg og

brønde.

Af nyere afgørelser kan nævnes: Kølevandsforsyningsanlæg, hvor kanal,

pumpestation og stålrør blev anset for bygningsbestanddele, medens

div. filterarrangementer og eludrustning blev anset som inventar.

Sikkerhedsglas: Bygningsbestanddel. Vandrutchebane

Bygningsbestanddel, bortset fra div. løsdele, der blev anset som

inventar.

En- og tofamilieshuse og ejerlejligheder .

Ejere af en- og tofamilieshuse samt ejerlejligheder, der benyttes til

beboelse, kan som nævnt ikke afskrive på særlige installationer,

heller ikke på installationer i den enkelte lejlighed,

lsr.1982.96, og dette gælder, hvad enten ejeren selv bor i

ejendommen eller ej. Til en- og tofamilieshuse henregnes i denne

forbindelse også de til land- og skovbrugsejendomme og lignende

ejendomme hørende beboelsesbygninger, der ikke rummer mere end 2

selvstændige lejligheder. Installationer i et sommerhus kan ikke

afskrives, selv om huset udelukkende anvendes til udlejning, lsr. 1980.10. En ejendom, der indeholdt 2 forretninger og ejerens

beboelseslejlighed, blev ikke anset for et en- eller

tofamilieshus, og der kunne således afskrives på et oliefyr, der

forsynede lejligheden med varme og varmt vand og de 2 forretninger

med varmt vand, lsr. 1963.127.

Hvor en ejendom indeholder tre selvstændige lejligheder med eget

køkken, kan afskrivninger på installationer foretages, selv om

ejeren bebor den ene lejlighed, lsr. 1960.134 og 159.

Såfremt en installation, f.eks. et centralvarmeanlæg, betjener såvel

den private beboelse som f.eks. kontorlokaler, kan der alene

afskrives, hvis den erhvervsmæssige anvendelse kan anses for den

overvejende, og i så fald indrømmes fuld afskrivning på

installationen, (AL § 23, stk.2), lsr. 1963.25. Hvis omvendt

installationens hovedformål er at betjene beboelseslejligheden,

kan afskrivning ikke foretages, heller ikke forholdsmæssigt, lsr.

1966.117. (Se om installationer i »blandede« bygninger nedenfor

under G 6.2.2.).

Når en beboelsesejendom med flere end 2 lejligheder opdeles i

ejerlejligheder, bortfalder retten til at afskrive på særlige

installationer fra tidspunktet for anmeldelsen til tinglysning,

skd.17.99. Dette gælder, uanset om ingen eller en del af

lejlighederne er solgt, lsr. 1973.124 samt ØLD af 11.12.1978

(Skd.50.214). Afskrivning afskæres for (hele) det år, hvor

ejendommen opdeles i ejerlejligheder, lsr. 1973.124.

Hvis ejerlejligheden ikke anvendes til beboelse, men erhvervsmæssigt,

kan ejeren dog afskrive på den del af de særlige installationer,

som kan henføres til ejerlejligheden. Der tages udelukkende hensyn

til ejerlejlighedens anvendelse.

Afgrænsningen: Installation - inventar .

Den vurderingsmæssige behandling er i almindelighed afgørende for, om

et aktiv skal afskrives som bygningsbestanddel/installation eller

inventar. Hvis et aktiv medtages ved ejendomsvurderingen,

afskrives det som bygningsbestanddel/installation i medfør af

afskrivningslovens afsnit IV, hvorimod det anses for inventar, der

afskrives efter afsnit I, hvis det ikke medtages ved vurderingen.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien medtages, foruden de egentlige

bygninger og bygningsbestanddele, sædvanligt tilbehør til den

faste ejendom. Derimod medtages ikke besætning, inventar, maskiner

og andet driftsmateriel.

Medens bygningen og dens bestanddele (bygningsbestanddele) altid

medtages ved ejendomsvurderingen, selv om ejendommens lejer måtte

eje enkelte af dens bestanddele, skal sædvanligt tilbehør til den

faste ejendom kun medtages, såfremt det er ejendommens ejer, der

ejer dette tilbehør.

Ved lov nr. 159 af 28.april 1982 er tinglysningslovens § 38 ændret,

således at tinglyst pant i en fast ejendom kun omfatter tilbehør

til bygningen, som er indlagt af ejeren til brug for bygningens

anvendelse som erhvervsejendom, medens pantesikkerheden fremtidig

ikke omfatter tilbehør, der er indlagt i ejendommen til brug for

en der værende erhvervsvirksomhed.

På baggrund heraf har ligningsrådet med vurderingsmæssig virkning fra 18. alm. vurdering vedtaget følgende ændrede vurderingspraksis,

jfr. SD cirkulære 1984-28 af 23. juli 1984, hvorefter en del af de

effekter, der ved tidligere vurderinger er blevet betragtet som

sædvanligt tilbehør til den faste ejendom og følgelig medtaget ved

ejendomsvurderingen, fra og med 18. alm. vurdering, ikke skal

medtages i denne, men betragtes som løsøre

»Som sædvanligt tilbehør til en bygning anses installationer, som er

indlagt i ejendommen til brug for dennes anvendelse til erhverv i

almindelighed, hvorimod installationer til brug for en særlig

erhvervsvirksomhed, der drives i ejendommen, ikke i

vurderingsmæssig henseende fremtidig skal betragtes som sædvanligt

tilbehør«.

Den nævnte praksisændring berører ikke beboelsesejendomme, men kun

ejendomme, i hvilke der drives erhverv.

Som eksempler på effekter, der fortsat skal anses som sædvanligt

tilbehør til den faste ejendom og derfor medtages ved

ejendomsvurderingen, kan nævnes

1) Enhver effekt, der har til formål at opvarme ejendommen, dvs.

centralfyr (oliefyr, halmfyr o.a.), ovne, olietanke m.v.

2) Elevatorer.

3) Køleanlæg, varmegenvindingsanlæg og ventilationsanlæg, med mindre

disse specielt er anskaffet med henblik på et særligt erhverv, der

drives i ejendommen.

4) Diverse el-kabler, f.eks. kabler til EDB-anlæg.

5) Grundvandspumper, vandpumpeanlæg samt vandrensningsanlæg.

6) »Hårde hvidevarer«, placeret i erhvervsejendomme, i det omfang de

tjener bygningen. Dette vil f.eks. være tilfældet for fryse- og

køleskabe, som er placeret i en personalekantine, og endvidere

ventilationsanlæg samme sted.

7) Lysarmaturer til lysstofrør, plader til forsænkning af loftet.

Som eksempler på effekter, der hidtil har været medregnet ved

vurderingen af den faste ejendom som sædvanligt tilbehør til

denne, men som er omfattet af praksisændringen, idet de nu

betragtes som løsøre, kan inden for forskellige typer af

erhvervsejendomme nævnes følgende

1) Fabrikker og værksteder: Faste transport- og lageranlæg medtages

ikke ved vurderingen, med mindre de er egentlige

bygningsbestanddele eller tjener bygningens almindelige

udnyttelse.

2) Landbrugsejendomme: Staldinventar, f.eks. skillerum, farebøjler,

bindsler, fodertrug og drikkekar med tilhørende vandrør,

gyllepumper, gødningsriste, udmugningsanlæg m.v. medtages normalt

ikke. Ventilationsanlæg, udsugningsanlæg og varmegenvindingsanlæg

medtages ikke ved ejendomsvurderingen, da de må anses at være

anskaffet direkte til speciel anvendelse i landbrugsvirksomheden.

Derimod medtages betongulv i stalde, gyllebeholdere, gyllekanaler og

gødningskanaler, der er egentlige bygningsdele, fortsat ved

ejemdomsvurderingen som bygningsbestanddele.

3) Siloer: Medtages ved vurderingen som egentlige bygninger, når det

drejer sig om meget store siloer, oftest anbragt udendørs og

opført med henblik på forbliven på stedet, således at de ikke

eller kun meget vanskeligt kan flyttes.

Andre siloer betragtes som løsøre og medtages ikke ved

ejendomsvurderingen.

4) Restauranter: »Hårde hvidevarer«, stålborde, bardiske eller

lignende medtages ikke.

5) Laboratorier: Laboratorieborde og vaske, stinkskabe, reoler,

special el-installation og varmegenvindingsanlæg i

reproduktionsrum medtages ikke.

6) Kontorer: Metalskinne til billedophæng, udvendige firmaskilte,

indvendige navneskilte og informationsskilte medtages ikke.

7) Detailforretninger: »Hårde hvidevarer« (af enhver art) medtages

ikke.

8) Drivhuse: De såkaldte »skyggegardiner« anses for løsøre og

medtages ikke. Derimod er opvarmningen i drivhuse sædvanligt

tilbehør.

9) Vindmøller: Medtages ikke ved vurderingen, jfr. SD cirk. 1985-15.

Aktiver, der i henhold til ovenstående ikke længere vil blive

medtaget ved ejendomsvurderingen, kan afskrives som inventar efter

afskrivningslovens afsnit I.

Den nye praksis har virkning for afskrivning på aktiver, der

anskaffes i indkomståret 1984 og senere.

Anskaffelser, der er foretaget før indkomståret 1984, behandles

afskrivningsmæssigt efter hidtidig praksis.

Eksempler .

Som eksempler på hidtidige afgørelser, der anses for at være i

overensstemmelse med de nye regler, kan nævnes

Anlæg til komprimering af affald: Inventar

Antenneanlæg: installation

Autovaskeanlæg: De stationært anbragte bestanddele såsom vandtank,

raffineringsanlæg, shampootank, centrifugalpumpe,

betjeningskabinet og køreskinne samt et bevægeligt grundelement

med påmonteret tilbehør: inventar. Derimod skal rørsystemer til

vandforsyning og -afledning, som er tilsluttet en ejendoms

rørsystem, afskrives sammen med bygningen, såfremt den er

afskrivningsberettiget.

Badekabiner: installation, lsr. 1973.130

Bageovn, fritstående: inventar, lsr. 1962.124

Baldakin af letmetal: installation, skd. 35.6.

Benzinstandere på benzinstationer: inventar

Brandhaner: installation

Burhønsanlæg: Net til ægindsamling samt foderrender: inventar.

Campinghytte: inventar, såfremt den er placeret for en kortere

periode, og bygning, såfremt den er beregnet til varig forbliven

på stedet.

Centralkuldeanlæg: installation

Centralvarmeanlæg: installation.

Combinette (energimåler): installation.

Damprensningsanlæg: Inventar.

EDB-kabel: installation.

Ekspansionsbeholder: installation

Elevator: installation

Escalatorer: installation.

Elevatorer og escalatorer er bygningsbestanddele, f.s.v. der ikke er

trapper i ejendommen.

Fiskedamme: bygningsbestanddel.

Flishugger, fritstående: inventar, lsr.1985.89.

Forsatsvinduer: bygningsbetanddel, lsr.1984.94.

Frysereoler, indfrysningstunneler, kølefordampere, afrimnings- og

spildevandssystemer, rørsystemer og ventiler i frysehusbygning

inventar.

Fundamenter og bærende stålkonstruktioner til maskiner og kedler

m.v., der er opbygget på en sådan måde, at det ved fjernelse eller

udskiftning af driftsmidlet (maskinen, kedlen o.s.v.) er

nødvendigt at fjerne eller ombygge fundamentet eller

stålkonstruktionen: inventar, SD-cirkulære 1978-10

Fyringsanlæg i drivhuse: installation.

Fællesantenneanlæg: installation (anses dog for inventar, hvis

anlægget er opført på lejet grund).

Gasbrændere hos forbrugere af naturgas: Installation

Gasmåler: installation

Gas- og elkomfur: installation

Gas- og elvandvarmere, der indgår i rørsystemet: installationer, lsr.

1965.121. El- og gasvandvarmere, der ikke indgår i rørsystemet og

i øvrigt er let fjernelige: inventar.

Halmfyringsanlæg: installation.

»Hårde hvidevarer« i restauration: Inventar.

Indendørs tanke til varmeanlæg: installation.

Industribafler: inventar

Jordvarmeanlæg: installation.

Kakkelovne og kaminer: installation, lsr. 1962.125

Klimaanlæg i mindre frisørsalon, let nedtageligt: inventar, lsr. 1980.12.

Køledisk: inventar

Kølereol: inventar

Kølerum: installation

Køle- og fryserum, installeret i en slagters udhus: inventar, lsr. 1981.8

Køleskabe og frysere i udlejningsejendomme: installationer.

Lynaflederanlæg: installation

Lysstofrør: De enkelte lysstofrør anses for inventar. Det samme

gælder lysstofarmaturer, der er løst ophængt, lsr. 1969.133 og 1975.61.

Løbegårde i et dyrehospital: installation, hvorimod hunde- og

katterum anses som bygningsbestanddele, lsr. 1967.47.

Metalskinne til billedophæng: installation.

Microovn i restaurant: inventar

Minkbure: Inventar

Modulfrostrum, flytbart: inventar, lsr.1982.7.

Natsænkningsanlæg: Installation.

Neonreklame: Rørene anses for inventar, medens jernkonstruktionen

anses for installation

Nødstrømsanlæg, såvel transportable som de mere stationære: inventar.

Men større anlæg, indføjet i bygningen, f.eks. i forbindelse med

dennes opførelse og dermed bestemt til forbliven på stedet

installation.

Oliefyr: installation

Oliekaminer: installation

Olietanke: installation, lsr. 1979.111.

Pladefryser til minkfoder: inventar

Portslusere: installation

Pumpeanlæg ved brønd: installation.

Rørledninger, der er nedlagt uden for en virksomheds område til

afledning af spildevand, kan afskrives efter AL afsnit I, hvis de

tilhører virksomheden

Rørsystem og kedelanlæg til gasfyret boligopvarmning afskrives efter

reglerne i afsnit IV.

Samtaleanlæg: installation.

Seddelautomat fastskruet på benzinstandere: inventar, lsr. 1976.144

Solfangere, der indgår som en del af taget, anses for en

bygningsbestanddel.

Solafskærmning, udvendig på bygningen: installation.

Solfilm på vinduer: installation

Sprinkleranlæg: installation

Solvarmeanlæg: installation

Sprøjtekabine, der var fastboltet til vinkeljernskinner nedstøbt i

gulvet: inventar, lsr. 1976.51

Spånfyringsanlæg: installation, lsr. 1980.124

Tagventiler: installation

Tank til oliefyringsanlæg: installation

Tankanlæg o.lign., der udelukkende anvendes i selve

fabrikationsprocessen: inventar

Tunnelovne i teglværker samt værkernes kammer- og tunneltørreanlæg

inventar

Tørrestyringsanlæg: inventar

Tørretumblere: inventar.

Universalløfter (donkraft): inventar

Varmekabler: installation.

Varmepumpe: installation, lsr.1985.2.

Varmeruller: inventar

Varmluftstæppe ved stormagasins hovedindgang: installation

Varmtvandsbeholder og varmtvandsledninger: installationer, lsr.

1965.121

Vaskemaskiner: installationer, lsr. 1980.11

Specielt om landbrug .

I svinestalde: Bindsler, farebøjler, fodertrug (af plast eller jern),

gødningsriste, gyllepumper, skillerum (af jern, plastplader

og/eller træplader), vandrør med drikkekar: inventar;

gyllebeholdere (gylletanke) og gyllekanaler samt gødningskanaler

bygningsbestanddele.

I kvægstalde: Bindsler, kalvecontainere (med en særlig gulvplade, som

er en del af selve boksen), skillerum: inventar.

Udsugnings- og ventilationsanlæg i stalde: inventar.

Grundvandspumper, vandpumpeanlæg samt vandrensningsanlæg

installation.

Siloer

Hvad specielt angår siloer anses disse fremtidigt enten for egentlige

bygninger eller for inventar. Ved afgørelsen af, om en silo kan

anses som en bygning, lægger man vægt på følgende

1) Siloens placering: Placeringen af siloen udendørs taler for at

anse den for en bygning.

2) Størrelsen: En meget høj silo anses i almindelighed som bygning.

3) Hvorvidt siloen er beregnet til at forblive på stedet, idet en

fastgørelse af siloen taler for, at den anses som bygning.

6.2.2. Afskrivningen .

Afskrivningsgrundlaget opgøres på tilsvarende måde som for bygninger.

For installationer i afskrivningsberettigede bygninger, anskaffet

i 1982 eller senere, skal anskaffelsessummen kontantværdiansættes

og pristalsreguleres som for bygninger, se G 6.1.9.1 og G 6.1.9.2.

Skattemæssig afskrivning skal foretages særskilt for hver enkelt

installation. Hvis installationer vedrørende en bygning er

anskaffet samtidig og afskrives med samme sats, kan afskrivning

dog foretages under et på de pågældende installationer. Hvor en

bygning og dens installationer er anskaffet samtidig og afskrives

med samme sats, kan afskrivning på bygning og installationer også

foretages under et, AL § 25.

Installationsafskrivningen kan påbegyndes i anskaffelsesåret, AL § 23. Afskrivning kan ikke foretages i det indkomstår, hvori

installationen afhændes, udskiftes eller nedtages endeligt, AL § 24.

Afskrivning på installationer i afskrivningsberettigede bygninger

kan ligesom bygningsafskrivningerne placeres efter ønske i de

enkelte indkomstår.

Afskrivningerne på installationer i ikke-afskrivningsberettigede

bygninger er derimod bundne, d.v.s., at undladelse af at udnytte

afskrivningerne ikke medfører, at afskrivningerne kan udstrækkes

over en længere periode end den, hvorover installationen ellers

kunne afskrives, AL § 24.

Satserne .

På installationer i afskrivningsberettigede bygninger, kan der i

anskaffelsesåret og i hvert af de følgende 9 indkomstår foretages

afskrivning med indtil 8 pct., hvorefter der hvert år kan

afskrives med indtil 4 pct., AL § 23, stk. 1. Når disse

installationer er anskaffet i 1982 eller senere, kan de højere

begyndelsesafskrivninger på 8 pct. foretages, indtil der i alt er

afskrevet 80 pct., se G 6.1.12.

Installationer i andre bygninger kan afskrives med 4 pct., hvert år.

Der er ikke her fastsat særlige begyndelsesafskrivninger, AL § 23,

stk. 2.

Installationer i en »blandet« bygning, f.eks. en kombineret

forretnings- og beboelsesejendom, afskrives i fuldt omfang efter

reglerne for installationer i afskrivningsberettigede bygninger,

lsr. 1980.11, d.v.s., at der også her kan foretages de særlige

begyndelsesafskrivninger.

Er arealkravet i AL § 20 (for delvis afskrivning på bygningen) ikke

opfyldt (se G 6.1.7.), afskrives der på installationerne efter AL

§ 29, stk. 2.

Ifølge AL § 29C, stk.4 kan der når en bygning, der er afskrevet som

følge af, at den er opført på lejet grund, eller der påhviler

ejendommen en hjemfaldsforpligtelse eller anden forpligtelse af

lignende art, nedrives, foretages et nedrivningsfradrag i den

skattepligtige indkomst for det indkomstår, hvori nedrivningen

sker. Ifølge bestemmelsen udgør fradraget en så stor del af det

uafskrevne beløb (nedsat med den eventuelle salgssum for

materialer m.v.), som svarer til forholdet mellem de i alt

foretagne afskrivninger og fuld afskrivning for den forløbne tid

af afskrivningsperioden.

Skattedepartementet har udtalt, at denne bestemmelse ikke tager sigte

på nogen begrænsning af nedrivningsfradraget i tilfælde, hvor

afskrivninger, der kunne være foretaget, er undladt. Reglen går

alene ud på at udelukke nedrivningsfradrag i samme omfang, som

afskrivningsret for visse ejendomme er udelukket efter § 29C,

stk.2 og 3.

Et selskab havde afholdt udgifter til fundering og asfaltering af en

lagerplads på en lejet grund. Lagerpladsen blev indrettet med

henblik på at tjene en aktuel produktion. Produktionen

påbegyndtes, men ophørte imidlertid ret hurtigt. Lagerpladsen var

herefter ubenyttet, og måtte anses for værdiløs for selskabet.

Under de foreliggende omstændigheder kunne situationen sidestilles

med tilfælde, hvor der skete egentlig nedrivning. Restsaldoen

kunne derfor fradrages i det år, benyttelsen ophørte.

Et uafskrevet beløb kan ikke fratrækkes, hvis bygningen nedbrænder,

lsr. 1972.40.

Der er alene hjemmel til at beskatte eventuelle genvundne

afskrivninger efter LOSI § 2, nr.2, jfr. AL § 29, når der er tale

om afskrivninger foretaget i indkomståret 1978 eller senere.

Hvor bygninger på lejet grund som følge af beskeden værdi har været

forbigået ved ejendomsvurderingen, kan indtægter og udgifter -

herunder bygningsafskrivninger - vedrørende ejendommen anses at

hvile i sig selv, lsr. 1977.61. og VLD af 31. juli 1979

(skd.51.291).

Om afskrivning på udgifter til ombygning og forbedring af lejede

lokaler henvises til L 5.5.1.

6.6.2. Nedrivnings- og nedlæggelsesdeklarationer .

I visse tilfælde gives der dispensation fra byplan, byggelov eller

lignende mod pålæggelse af en nedrivningspligt, enten efter

udløbet af en vis frist eller på forlangende. Det forekommer også,

at dispensation gives på det vilkår, at bygningen i tilfælde af

ekspropriation, hvornår en sådan end måtte finde sted, skal afstås

uden godtgørelse. Nedlæggelsesdeklarationer forekommer hyppigt i

forbindelse med (tidsbegrænsede) tilladelser til at indrette

loftsetagen i en beboelsesejendom til lejligheder.

Afskrivning kan i disse tilfælde foretages efter samme regler, som

gælder for bygninger på lejet grund.

Såfremt der på erhvervelsestidspunktet er mindre end 20 år til

nedrivningstidspunktet, men det må anses for usikkert, hvornår

nedrivningen vil blive gennemført, kan der alene indrømmes en

årlig afskrivning på 5 pct. af anskaffelsessummen.

Af afgørelser kan nævnes lsr. 1962.122 (afskrivning kun anerkendt

med 5 pct. - tidspunktet for nedrivningen afhang af

trafikudviklingen), lsr. 1950.181 og 1954.66 samt 1956.119

(afskrivning nægtet - uvist, om forpligtelsen ville blive gjort

gældende), lsr. 1979.107 (afskrivning over 19 år og

forbedringsudgifter over »restlevetiden«).

En ejendom, der kondemneres, kan ikke i den anledning gøres til

genstand for afskrivning.

6.6.3. Hjemfaldspligt .

Afskrivningsgrundlaget opgøres som forskellen mellem ejerens faktiske

erhvervelsessum for ejendommen (incl. købesummen for grunden) med

fradrag af det beløb, der tilbagebetales ved hjemfald. Fra

erhvervelsessummen skal yderligere trækkes beløb, der er afskrevet

ekstraordinært efter de tidligere gældende regler, samt

anskaffelsessummen for de tekniske installationer, der er genstand

for særskilt afskrivning.

Det fremgår heraf, at det er en betingelse for afskrivning efter

hjemfaldsreglerne, at erhvervelsessummen overstiger erstatningen

ved hjemfaldet. Det er endvidere en betingelse, at der allerede på

nuværende tidspunkt kan fikseres et beløb, hvorpå afskrivning kan

foretages, lsr. 1959.135.

Herefter vil der normalt kunne afskrives efter hjemfaldsreglerne,

hvor der ved hjemfaldet kun betales den i sin tid til kommunen

erlagte købesum for grunden. Der kan dog også afskrives, hvis der

ved hjemfaldet ydes erstatning for bygningerne, forudsat at den

samlede erstatning ved hjemfald er fastsat til et bestemt beløb.

Der kan derimod ikke afskrives efter hjemfaldsreglerne, når

hjemfaldserstatningen skal fastsættes efter vurdering. Der kan

således ikke afskrives på bygningen efter disse regler, når

deklarationen hjemler betaling for grunden med et på forhånd

fastsat beløb og erstatning for bygningen efter vurdering. Derimod

kan der foretages afskrivning for en del af anskaffelsessummen for

grunden, idet tabet her kan fikseres. Grundens anskaffelsessum

vil evt. kunne beregnes efter forholdet på købstidspunktet mellem

grundværdi og ejendomsværdi ved den nærmeste ejendomsvurdering

eller evt. ved et gennemsnit mellem de to nærmeste

ejendomsvurderinger. I lsr. 1973.177 blev der indrømmet fradrag i

formuen med den diskonterede værdi af den del af ejendomsværdien,

der ikke ville blive erstattet ved ejendommens hjemfald, uagtet

tabet ikke kunne fikseres. Denne afgørelse har dog kun betydning

for formueansættelsen, hvorimod kravet om fiksering stadig gælder

for afskrivning over indkomsten.

Afskrivningsgrundlaget opgøres efter almindelige regler.

Afskrivningen beregnes efter en særlig tabel, idet der er tale om

afskrivning med stigende beløb. Der kan foretages et fuldt års

afskrivning i erhvervelsesåret, medens der ikke kan afskrives for

nogen del i afhændelsesåret. Tabel til beregning af

afskrivningerne og vejledning hertil er gengivet i afsnit Ø.

Der kan også foretages afskrivning på en- og tofamilieshuse og

ejerlejligheder, der benyttes til beboelse. Afskrivningen kan

foretages ved siden af et eventuelt standardfradrag.

Med hensyn til nedrivningsfradrag og beskatning ved salg gælder samme

regler som for bygninger på lejet grund.

§ 29A .

I skadestilfælde er der en særlig adgang til i medfør af AL § 29A at

begære fritagelse for beskatning af en eventuel fortjeneste.

Fritagelsen er betinget af, at forsikrings- eller erstatningssummen

anvendes fuldt ud til genopførelse eller genanskaffelse af det

skadelidte formuegode, og af, at fortjenesten anvendes til forlods

afskrivning på udgiften til genopførelsen eller genanskaffelsen.

Det er ikke en betingelse, at der genopføres eller genanskaffes en

bygning af samme art og beliggenhed som den skadelidte. Derimod er

det en betingelse, at den genopførte eller genanskaffede bygning

er afskrivningsberettiget efter afskrivningsloven. Ombygning af

eksisterende bygning sidestilles med genopførelse af den

skadelidte bygning.

Ifølge afskr.cirk. pkt. 133 omfattes ekspropriationserstatninger ikke

af reglerne i § 29A.

Erklæring om, at forsikrings- eller erstatningssummen vedrørende en

skadelidt bygning eller installation er anvendt eller agtes

anvendt på den oven for angivne måde, skal afgives senest

samtidig med udløbet af fristen for indgivelsen af selvangivelse

for det indkomstår, hvori fortjenesten er konstateret.

Genopførelse eller genanskaffelse skal ske enten i det indkomstår,

hvori fortjenesten konstateres, eller i det nærmest følgende

indkomstår. Finder genopgørelse eller genanskaffelse ikke sted

inden udløbet af denne periode, skal fortjenesten tillægges den

skattepligtige særlige indkomst for det indkomstår, hvori

fortjenesten blev konstateret. Når ganske særlige omstændigheder

taler derfor, kan fristen for genopgørelse eller genanskaffelse

forlænges efter andragende til amtsskatteinspektoratet (i

København og på Frederiksberg til skattedirektoratet).

Beskatning af evt. overskydende del .

Viser det sig, at forsikrings- eller erstatningssummen ikke fuldt ud

medgår til genopgørelse eller genanskaffelse, anvendes ifølge §

29A, stk. 5., de foranstående regler om beskating (ved salg) på

den overskydende del af forsikrings- eller erstatningssummen.

Beskatningen kan dog højst ske på grundlag af et beløb, der svarer

til fortjenesten (= de genvundne afskrivninger).

Beløb, der anvendes til forlods afskrivning, kan hverken fradrages

ved opgørelsen af den skattepligtige almindelige indkomst eller

ved opgørelsen af den skattepligtige særlige indkomst, jfr. § 29A.

stk. 6.

Eksempel .

En bygning brænder i det sjette år. Der udbetales en erstatningssum på........ 1.500.000 kr. Det pristalsregulerede afskrivningsgrundlag i år 5 udgør f.eks. ........................ 878.460 kr. I år 1-5 incl. er der afskrevet med i alt 30 pct. De skattemæssige pristalsregulerede afskrivninger udgør 30 pct. af 878.460 kr................................ 263.538 kr. 614.922 kr. -------------------------- Fortjeneste .............................. 885.078 kr. Heraf udgør det beløb, der kunne beskattes som genvundne afskrivninger .............. 263.538 kr. -------------

Den nye bygning fuldføres i år 6. Hvis udgiften til den nye bygning

udgør 1.500.000 kr. eller derover, skal der ikke ske nogen

efterbeskatning.

Hvis udgiften til den nye bygning udgør 1.236.462 kr. (1.500.000 kr.

- 263.538 kr.) eller mindre, skal der efterbeskattes 263.538 kr.

Hvis udgiften udgør mellem 1.236.462 kr. og 1.500.000 kr., skal der

efterbeskattes et beløb svarende til forskellen mellem 1.500.000

kr. og udgiften til den nye bygning.

Afskrivning efter fritagelse .

Skattemæssige afskrivninger på det genopførte eller genanskaffede

formuegode beregnes ifølge § 29A, stk 7, på grundlag af

anskaffelsessummen for det genopførte eller genanskaffede

formuegode med fradrag af det beløb, der skal afskrives forlods.

Anskaffelsessummen kontantværdiansættes og pristalsreguleres efter

AL § 19A. Forlods afskrivningen pristalsreguleres efter samme

bestemmelse.

Eksempel .

Den kontante anskaffelsessum for den genopførte eller genanskaffede bygning ................................. 2.000.000 kr. - Forlods afskrivning af tidligere foretagne pristalsregulerede afskrivninger (jfr. eksemplet foran) .................. 263.538 kr. ------------- Afskrivningsgrundlag................................... 1.736.462 kr. ------------- Årlig afskrivning kan foretages med 6 pct. af afskrivningsgrundlaget, der pristalsreguleres f.eks. med 10 pct. således: År 6................................................... 1.736.462 kr. År 7................................................... 1.910.108 kr. osv. Forlods afskrivningen pristalsreguleres således: År 6................................................... 263.538 kr. År 7................................................... 289.892 kr. osv.

De årlige afskrivninger med 6 pct. kan fortsætte, indtil summen af

anvendte afskrivningsprocenter overskrider 60. Herefter kan der

årligt afskrives med 2 pct. År 6 i eksemplet betragtes altså som

et anskaffelsesår. De afskrivningsprocenter, der er anvendt fø år

6, medregnes således ikke.

Fritagelse for beskatning efter EBL § 10 .

Fortjeneste - i forhold til anskaffelsessummen - indvundet ved

erstatnings- og forsikringssummer kan medføre tillige beskatning

efter EBL § 1, jfr. § 2, men der er ved EBL § 10 åbnet adgang til

at begære fritagelse for beskatning af erstatnings- eller

forsikringssummer i anledning af en indtruffen skade, se H 2.2.

AL § 26A .

AL § 26A giver særlige regler om afskrivningsgrundlaget i tilfælde,

hvor en skattepligtig har modtaget en erstatnings- eller

forsikringssum for en skadelidt ejendom og efter bestemmelsen i

EBL § 10 har begæret sig fritaget for beskatning af den hermed

opståede fortjeneste. Det er en betingelse for at anvende reglen,

at den skadelidte bygning genopføres inden for de frister, der er

nævnt i EBL § 10, og at udgiften til genopførelse mindst svarer

til den erstatnings- eller forsikringssum, som den skattepligtige

har modtaget i anledning af skaden.

Afskrivningen fastlåses .

AL § 26A tilsigter at fastlåse de skattemæssige afskrivninger på

bygninger og installationer, som genopføres efter brand eller

anden skade. Fastlåsningen sker til det afskrivningsgrundlag, som

gjaldt før genopførelsen, så den skattepligtige ikke som følge af

genopførelsen får et forøget afskrivningsgrundlag.

Er det beløb, der anvendes til genopgørelse, ikke større end

forsikrings- eller erstatningssummen, skal de årlige afskrivninger

på en genopført ejendom i medfør af § 26A, stk. 2, beregnes som

procentdele af de pristalsregulerede afskrivningsberettigede

anskaffelses- og forbedringsudgifter, der var afholdt før skaden

skete.

I indkomstårene efter skadens indtræden kan de samlede afskrivninger

højst udgøre de beløb, hvortil de nævnte udgifter var nedskrevet

inden skadens indtræden. Dette beløb pristalsreguleres efter AL §

19A, stk. 2.

De afskrivningsprocenter, der er anvendt før skaden skete, medregnes

ved afgørelsen af, om summen af anvendte afskrivningsprocenter

overskrider ti gange den forhøjede afskrivningssats.

Eksempel .

En afskrivningsberettiget bygning, der er anskaffet i år 1 for en

kontant omregnet anskaffelsessum på 600.000 kr., afskrives hvert

år med 6 pct., og der skal årligt pristalsreguleres med 10 pct.

Bygningen nedbrænder totalt i det sjette år. Samme år genopføres

bygningen for et beløb, der svarer til den udbetalte

forsikringssum på 1.500.000 kr.

Afskrivningsgrundlag

År 1).................................................. 600.000 kr. År 2).................................................. 660.000 kr. År 3).................................................. 726.000 kr. År 4).................................................. 798.600 kr. År 5).................................................. 878.460 kr. År 6).................................................. 966.306 kr. År 7).................................................. 1.062.937 kr. osv.

Den skattepligtige skal fortsat afskrive på grundlag af 878.460 kr.,

der pristalsreguleres.

De samlede afskrivninger på de genopførte bygninger kan højst svare

til bygningens nedskrevne værdi før skaden. Dette beløb opgøres

således

Afskrivningsgrundlag i år 5 udgør ..................... 878.460 kr. - Skattemæssige pristalsregulerede afskrivninger, 30 pct. af 878.460 kr. ................. 263.538 kr. ------------ Bygningens nedskrevne værdi før skaden................. 614.922 kr. ------------ Beløbet på 614.922 kr. pristalsreguleres således: År 6................................................... 676.414 kr. År 7................................................... 744.056 kr. osv.

Den nedskrevne værdi svarer derfor stadig til 70 pct. af årets

afskrivningsgrundlag. Det betyder, at afskrivningen ophører, når

der i alt er nedskrevet med 100 pct., jfr. AL § 22, stk. 7. De

afskrivningsprocenter, der er anvendt før branden, medregnes ved

afgørelsen af, om de 100 pct. er nået.

Evt. overskydende beløb .

I AL § 26A, stk. 3, der angår tilfælde, hvor genopførelsessummen er

større end forsikrings- eller erstatningssummen, er det bestemt,

at fastlåsningen af afskrivningsgrundlaget ikke skal gælde for

overskydende beløbs vedkommende. Den skattepligtige kan udover

afskrivninger efter stk. 2 foretage afskrivninger på den del af

det overskydende beløb, der er anvendt til afskrivningsberettigede

bygninger eller installationer.

Eksempel .

En bygning som omtalt i eksemplet foran nedbrænder totalt i det

sjette år. Samme år genopføres bygningen for 1.700.000 kr., medens

den udbetalte forsikringssum udgør 1.500.000 kr. Ud over den

afskrivning, der er beskrevet foran, kan den skattepligtige

afskrive på grundlag af forskellen mellem de 1.700.000 kr. og de

1.500.000 kr. = 200.000 kr., jfr. AL § 21, stk. 1. Det betyder, at

de 200.000 kr. pristalsreguleres efter AL § 19A. Den

skattepligtige kan også vælge at fradrage udgiften i medfør af AL

§ 29C, stk.2, erhvervsmæssigt, kan der imidlertid foretages

afskrivning på så stor en del af anskaffelsessummen, som

forholdsmæssigt svarer til denne del af ejendommen.

Når et sommerhus eller en fritidsbolig på lejet grund eller med

hjemfaldsforpligtelse eller anden forpligtelse af lignende art,

der efter de hidtidige regler kan afskrives, efter den 1. januar

1978 overgår til helårshus, sker der ikke nogen ændring i retten

til at foretage afskrivning.

Er der tale om et sommerhus eller en fritidsbolig som overfor anført,

der først er anskaffet efter 1. januar 1978, kan der ikke

foretages afskrivning på sommer- eller fritidsboligen, men

såfremt dette af den samme ejer inddrages til benyttelse som

helårshus, vil der herefter kunne foretages afskrivning på

ejendommen, forudsat at der er tale om en lovlig benyttelse som

helårsbolig. Afskrivningen vil i så fald kunne foretages på

ejendommens oprindelige anskaffelsessum med tillæg af eventuelle

ombygningsomkostninger, der for eksempel er afholdt for at gøre

sommerhuset egnet til helårsbeboelse, men de afskrivninger, der

ikke kunne foretages i perioden, indtil huset benyttes som

helårsbolig, er tabt.

Er det en ny ejer, der lovligt tager ejendommen i anvendelse som

helårshus, vil denne kunne afskrive på ejendommens anskaffelsessum

efter de hidtil gældende regler.

Afskrivning efter særreglerne uden for afskrivningsloven kan fortsat

foretages på alle erhvervsbygninger, herunder kontorbygninger og

udlejningsejendomme, der er opført på lejet grund, eller hvorpå

der hviler en hjemfaldsforpligtelse eller nedrivningsdeklaration.

Det samme gælder for helårsejerboliger og for sommer- og

fritidshuse, såfremt for disse sidste lejemål for grunden er

indgået, eller hjemfaldsforpligtelsen eller

nedrivningsdeklarationen er påtaget før den 1. januar 1978, og

ejendommen ikke senere er overgået til en ny ejer.

Beskatning af genvundne afskrivninger - alle bygninger .

Der var ikke tidligere hjemmel til at foretage beskatning af

genvundne afskrivninger ved salg af ejendomme, der har været

afskrevet efter de særlige regler for bygninger på lejet grund

eller ejendomme med nedrivningsdeklaration eller

hjemfaldsforpligtelse, men den foran omtalte lovændring indeholder

også bestemmelser, hvorefter afskrivninger på sådanne bygninger,

foretaget for indkomståret 1978 eller senere, skal tages i

betragtning ved opgørelse af fortjenesten ved eventuel afståelse

af ejendommen, - og dette gælder altså ikke blot sommer- og

fritidshuse, men alle bygninger på lejet grund eller med

hjemfaldsforpligtelse eller lignende forpligtelse (AL § 29,

stk.2).

En sådan fortjeneste vil blive beskattet med særlig indkomstskat

ligesom tilsvarende fortjeneste ved afhændelse af andre bygninger,

hvorpå der er foretaget skattemæssig afskrivning.

Henlæggelser til investeringsfond og indskud på etableringskonto kan

ikke benyttes til forlods afskrivning på bygninger, der afskrives

efter de her omtalte regler uden for afskrivningsloven.

6.6.1. Bygninger på lejet grund .

Afskrivninger kan foretages ikke alene på erhvervsmæssigt anvendte

bygninger på lejet grund, men også på bygninger anvendt til privat

beboelse for ejeren som f.eks. en- og tofamilieshuse, sommer- og

fritidshuse (med foran nævnte begrænsning) samt ejerlejligheder,

lsr. 1970.44 og 145. Afskrivning kan foretages ved siden af et

eventuelt standardfradrag.

En tennishal, opført på lejet grund, skulle drives som et privat

foretagende i et kommanditselskab med 170 anparter, hvor der til

hver anpart knyttede sig retten til 1 times vederlagsfri

benyttelse af en tennisbase pr. uge. Man regnede med 182 timers

benyttelse i alt pr. uge.Da hallen således kunne anvendes af

anpartshaverne i 170 timer ud af en samlet forventet anvendelse på

182 timer pr. uge, kunne der ikke antages at foreligge

erhvervsmæssig virksomhed.Da den omhandlede tennishal hverken

anvendes erhvervsmæssigt eller til beboelse, kan den ikke

afskrives - hverken efter AL, eller SL § 6a.

Forholdet mellem skatteyderen og grundejeren kan indicere, at der

ikke foreligger nogen reel risiko for opsigelse, hvorfor

afskrivning efter disse regler må nægtes.

Afskrivning er blevet nægtet, hvor lejeren efter udløbet af en 49 års

uopsigelig lejeperiode efter kontrakten kunne vælge imellem at

udnytte en køberet eller at fortsætte lejemålet, skd.30.244. En

tillagt forkøbsret er derimod ikke til hinder for afskrivning,

lsr. 1970.145 og 1976.48.

Afskrivningen tilsigter at dække det tab, der opstår for bygningens

ejer ved, at han ikke kan råde over bygningen ud over

lejeperioden. Afskrivning er derfor udelukket, hvis huset uden

videre kan overflyttes til en anden grund. Ligeledes er

afskrivning udelukket, hvis der ved lejemålets ophør ydes

erstatning for bygningerne efter vurdering, eller med et bestemt

beløb, der overstiger anskaffelsessummen.

Drejer det sig om normalt afskrivningsberettigede bygninger på lejet

grund som f.eks. en butiksbygning, kan ejeren vælge at afskrive

enten over lejeperioden eller efter afskrivningslovens almindelige

regler, jfr. pkt. 10 i skd.cirk. af 22. marts 1979.

Er der tale om en delvis afskrivningsberettiget bygning på lejet

grund, kan den afskrivningsberettigede del eventuelt afskrives

efter afskrivningslovens regler, medens den øvrige del kun kan

afskrives efter lejereglerne.

Beregning af afskrivningen .

Afskrivningsgrundlaget er anskaffelsessummen med tillæg af

omkostninger ved erhvervelse. I anskaffelsessummen indgår også

grundmodningsudgifter (evt. incl. renter), lsr. 1976.65.

Prioriteringsomkostninger, herunder kurstab, kan ikke henregnes

til anskaffelsessummen, lsr. 1969.137. Udgifter til forbedringer

afskrives særskilt. Hvis der ved lejemålets ophør ydes erstatning

for bygningerne med et på forhånd fikseret beløb, der er mindre

end skatteyderens anskaffelsessum, kan der afskrives på

differencen mellem de to beløb.

I de år, hvor afskrivning påbegyndes eller ophører, kan der kun

fratrækkes en forholdsmæssig del af et fuldt års afskrivning.

Hvis lejemålet er indgået for et bestemt tidsrum, foretages

afskrivningen med lige store årlige beløb over lejeperioden, lsr.

1970.145. Hvis det er sandsynligt, at lejemålet vil blive

forlænget, godkendes kun en mindre afskrivning.

Er lejemålet indgået på ubestemt tid, kan en afskrivning på 5 pct.

p.a. normalt godkendes, medmindre der er sikret lejeren

uopsigelighed i mere end 20 år, eller der er formodning for, at

lejemålet vil komme til at vare udover 20 år. Se lsr. 1976.48.

Forbedringsudgifter afskrives over den resterende lejeperiode, lsr.

1970.146.

Ændres en lejekontrakt, således at lejeperioden forlænges, skal det

uafskrevne beløb fordeles over det antal år, der efter den ændrede

aftale resterer.

Undladt afskrivning på en bygning på lejet grund kan ikke indhentes

ved forlængelse af afskrivningsperioden eller ved en forhøjelse af

afskrivningsprocenten, lsr. 1970.146.

Når lejemålet ophører - eller bygningen nedrives .

Der sker ikke tilbageføring af afskrivninger på en bygning på lejet

grund, når afskrivningsretten bortfalder, fordi lejeren køber

grunden.

Hvis et lejemål ophører, eller bygningen nedrives, inden fuld

afskrivning har fundet sted, kan det derved lidte tab fratrækkes

fuldt ud i ophørsåret, lsr. 1949.153.

Hvis der ved realisation eller nedrivning af bygningen indvindes et

beløb, skal dette fradrages ved beregningen af tabet.

Selve de med nedrivningen forbundne udgifter kan normalt fradrages,

hvis lejeren er forpligtet til ved lejemålets ophør at rydeliggøre

grunden, lsr. 1981.115, ellers ikke.

Tab ved salg af en bygning på lejet grund kan ikke fradrages, jfr. AL

§ 63f eller boligreguleringslovens § 22e. Beskatning finder dog

kun sted i det omfang, der tidligere år er givet fradrag for

udgifter, der er afholdt af lejeindtægter, der er skattefri efter

LL § 14G, stk.1. Det overskydende beløb skal derfor formindskes

med de forbedringsudgifter, der er afholdt af modregnede og

udbetalte beløb fra Grundejernes Investeringsfond. Dette gælder

dog kun for forbedringsudgifter, der er afholdt efter den 1.

januar 1983.

I henhold til bkg. nr.224 af 30. maj kan 1985, skal der føres en

særskilt konto for udlejningsejendomme, der er omfattet af

lejelovens § 63a eller boligreguleringslovens §§ 18a, 18b eller

55a, over beløb, der anvendes til ejendommens vedligeholdelse og

forbedring og over de beløb, der er nævnt i LL § 14G, stk.3 og 5.

Kontoen skal vedlægges selvangivelsen. S503 kan benyttes hertil.

Der henvises iøvrigt til skd.cirk. nr.167 af 21. oktober 1983 og

skd.cirk. af 21.nov. 1984, pkt. 25-30.

5.2.5. Tilslutningsafgifter m.v. .

Ifølge bestemmelsen i LL § 8C kan afgifter i anledning af en

virksomheds tilslutning til offentligt eller privat ejede anlæg,

som har erhvervsmæssig betydning for virksomheden, herunder anlæg,

der tjener til forebyggelse eller bekæmpelse af forurening eller

støjulemper, efter den skattepligtiges frie valg fradrages på en

gang eller afskrives med lige store årlige beløb over en femårig

periode. Bestemmelsen omtales i skd.cirk. nr.162 af 4.juli 1973.

Hvilke anlæg .

Af anlæg, som har erhvervsmæssig betydning, kan nævnes

vandforsyningsanlæg, kloakanlæg, elektricitetsanlæg og andre

former for kraftforsyningsanlæg, fjernvarmeanlæg og telefonanlæg,

og som anlæg vedrørende forurening eller støjulemper kan nævnes

vand- og luftrensningsanlæg og anlæg til afskærmning mod

støjulemper.

Endvidere er følgende tilfælde anset for omfattet af LL § 8C

Installation af telefonanlæg og opstilling af omstillingsbord.

Installation af telefonsvarer. Oprettelse af telex.

Udlejningsejendoms tilslutning til fællesantenneanlæg, lsr. 1980.39.

Tilslutning til Securitas med signaloverføring.

Lodsejerbidrag til afvandingsanlæg.

Derimod er et vejanlæg - og en gennemsejlingssluse samt en

åregulering ikke anset for et »anlæg« i lovens forstand. Heller

ikke bidrag til parkeringsfonds, der skal anvendes til etablering

af offentlige parkeringspladser er omfattet af LL § 8C,

skd.51.264. Det samme gælder brandsikringsudgifter, lsr. 1979.41

og udgifter til anlæg af en gågade (pålignet grundejerne), jfr.

VLD af 17. maj 1982 (skd. 64.80).

Udgifter til regulering af en privat vej i forbindelse med dennes

tilslutning til offentlig vej kunne ikke fradrages efter LL § 8C,

VLD af 25. maj 1983 (skd. 67.406) og VLD af 6.juni 1984

(skd.71.768).

Bestemmelsen anvendes ikke blot ved den første tilslutning, men også

når der senere opkræves engangsbidrag, jfr. bl.a. lsr.1985.123.

Engangsudgifter til forøgelse af el-tilførelsesledningers

kapacitet er således omfattet af § 8C.

Bestemmelsen kan kun anvendes, når der sker tilslutning til anlæg,

der ejes af andre. Således er udgifter til installation af et

brandalarmanlæg i en udlejningsejendom ikke anset for omfattet af

Afsnit PG - Ejendomsregnskabet

1. Lejeværdi af bolig i egen ejendom

Ifølge SL § 4b medregnes lejeværdien af bolig i egen ejendom ved

opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

De nærmere regler om, hvorledes denne lejeværdi skal beregnes som en

procentdel af ejendomsværdien, er fastsat i LL §§ 15A-15I.

Lejeværdi for ejendomme, der ikke er omfattet af ligningslovens

procentregler, skal i overensstemmelse med hovedreglen i

statsskatteloven ansættes efter et skøn. Udgangspunktet for

skønnet er, hvad ejendommen (lejligheden) kan indbringe ved

udlejning til fremmede.

Dersom der ved lov eller offentlig myndigheds bestemmelse er fastsat

et maksimum for huslejens størrelse ved udleje til fremmede, kan

lejeværdien normalt ikke overstige dette maksimum. I den

forbindelse skal det nævnes, at et huslejenævns godkendelse af den

mellem nært beslægtede aftalte leje ikke kan tillægges betydning,

da huslejenævnet kun påser, at huslejen ikke er for høj.

1.1. Hvornår skal der medregnes lejeværdi .

Lejeværdi af bolig i den skattepligtiges egen ejendom medregnes som

skattepligtig indkomst, hvad enten han har gjort brug af sin

beboelsesret eller ej.

Såfremt den skattepligtige ikke har ejet ejendommen i hele

indkomståret, nedsættes lejeværdien forholdsmæssigt.

Lejeværdi skal i almindelighed ikke medregnes, hvis skatteyderen

midlertidigt har været afskåret fra at benytte boligen, fordi den

har været ubeboelig, f.eks. på grund af reparation efter en

vandskade, jfr. lsr.1982.23, samt lsr.1984.112, hvor

landsskatteretten fandt,at skatteyderen, der var selvbygger, ikke

skulle medregne lejeværdi i den periode, hvor ejendommen var under

færdiggørelse, selv om han i en periode havde sovet på en madras i

kælderen.

En skatteyder havde i en årrække ejet to grunde, der lå op til

hinanden, hvoraf der på den ene var opført en villa, som familien

boede i, mens den anden henlå som have. Skatteyderen påbegyndte i

1980 at opføre et hus til eget brug på den ubebyggede grund. Da

det delvis opførte hus ikke havde været anvendelig som bolig,

fandt landsskatteretten ikke grundlag for at anse skatteyderen for

skattepligtig af lejeværdien heraf. Derimod var han skattepligtig

af lejeværdien af grunden, som stødte op til hans villagrund,

lsr.1985.15.

Ifølge lsr. 1981.20 skulle lejeværdien heller ikke medregnes for en

ejendom, som på grund af hærværk var ubeboelig, idet samtlige

installationer og ruder var ødelagt, ligesom ejendommens forsyning

af elektricitet, gas og vand var afbrudt. (Til gengæld kunne der

ikke foretages fradrag af udgifter til grundejerforening,

forsikringer, renovation, skorstensfejning og vedligeholdelse

m.v.).

Lejeværdien skal heller ikke medregnes, hvis skatteyderen endeligt

har opgivet sin boligret og ved sine dispositioner har

tilkendegivet dette, jfr. lsr. 1970.109 (fraflyttet grundet ny

stilling i en anden by og udbudt huset til salg), og lsr. 1983.16

(sommerhus, som havde været udbudt til salg gennem længere tid og

som rent faktisk ikke havde været benyttet, hvortil kom, at ejeren

havde et andet sommerhus i samme område, som han havde benyttet),

men modsat lsr. 1976.149 (huset udbudt til salg, men ejeren

flyttede senere ind igen).

Hvis skatteyderen efter overtagelsen af et nyt hus bliver boende i

den hidtidige ejendom intil den er solgt, er han skattepligtig af

begge ejendommes lejeværdi, jfr. HD af 4. marts 1983 (skd.

65.205).

Ifølge VLD af 16. dec. 1980 (skd.61.182) skulle en skatteyder ikke

medregne lejeværdien af stuehuset på en landbrugsejendom, som han

havde købt i 1967. Stuehuset havde efter en tiltrængt restaurering

siden 1968 været udlejet som sommerbolig i den udstrækning, det

var muligt. Udlejningsbureauet havde disponeret over huset fra 1.

maj-1. november. Da huset er el-opvarmet og ikke særlig godt

isoleret, var udlejning uden for denne periode ikke mulig.

Se tilsvarende Skat 1985.1.19.

En skatteyder havde i april 1980 indgået kontrakt med et

udlejningsbureau om udleje af en ejerlejlighed på Bahama, som han

havde købt i slutningen af 1979.

Det lykkedes imidlertid ikke at udleje lejligheden i 1980, og

landsskatteretten fandt herefter ikke, at ejendommen i 1980 kunne

behandles som en udlejningsejendom. Skatteyderen var derfor ikke

berettiget til at fradrage udgifter vedrørende lejligheden i 1980,

lsr.1984.43.

1.2. Hvornår anvendes procentreglerne .

Procentreglerne anvendes kun, når ejendommen benyttes af ejeren selv.

Hvis boligen er stillet til rådighed for eller udlejet til f.eks.

ejerens børn, skal boligen betragtes som en udlejningsejendom og

der skal derfor indtægtsføres en lejeindtægt, svarende til

udlejningsværdien (se G 5.1.1.2.), med mindre ejeren i væsentligt

omfang også selv benytter boligen, lsr. 1970.110, hvor ejeren

brugte huset i væsentligt omfang, modsat lsr. 1970.24, hvor ejeren

kun benyttede ejendommen i mindre omfang.

Sameje .

Hvor ejendommen ejes i sameje med andre, anvendes procentreglerne,

jfr. LL § 15I, og det er ikke som tidligere en betingelse, at

ejendommen tjener som bolig for samtlige ejere. Se G 3.2.

Bytte af hus .

Når private bytter hus f.eks. for en sommerperiode, ansættes

lejeindtægten i praksis til den procentmæssigt opgjorte lejeværdi,

således at indtægter og fradrag i forbindelse med husbyttet

opvejer hinanden, jfr. lsr.1985.16, hvor der ikke var tale om

permanent ombytning af boliger, men alene om periodevise,

gensidige udlån. Det anførte gælder også i tilfælde af kortvarigt

bytte af huse beliggende i udlandet og bytte af hus her i landet

med hus i udlandet.

Hvis der byttes bolig for en længere periode, skal der derimod

ansættes en lejeindtægt svarende til, hvad der kunne opnås ved

udlejning til fremmede, jfr. skd.69.170.

Ægtefæller .

Procentreglerne kan under visse betingelser også anvendes, når

ejerens ægtefælle bebor ejendommen alene.

Det forhold, at den ene ægtefælle midlertidigt bebor den fælles

ejendom alene (f.eks. fordi den anden ægtefælle er udstationeret

eller lignende) medfører ikke, at procentreglerne er uanvendelige.

Det samme gælder, når ægtefællerne har ophævet samlivet, uden at

samlivet i skattemæssig henseende er ophørt, d.v.s. indtil

udgangen af det år, hvor samlivsophævelsen er sket, forudsat der

ikke forinden sker separation eller skilsmisse.

Hvis samlivet mellem ægtefællerne er ophørt i skattemæssig henseende,

og den, der har forladt boligen, må betragtes som ejer af denne,

kan procentreglerne anvendes i tiden indtil der har fundet en

bodeling sted mellem ægtefællerne, jfr. lsr.1984.16.

Sålænge ægtefællerne har indbyrdes forsørgelsespligt, kan den

ægtefælle, der bor i den tidligere fællesbolig kun beskattes af

hel eller delvis fri bolig, dersom denne er led i en

bidragsaftale. I så fald er bidraget på normal vis skattepligtigt

for modtageren og fradragsberettiget for yderen, jfr. lsr.1980.53.

2. Beregning af lejeværdi og fradrag for ejendommens driftsu dgifter

Lejeværdireglerne fremgår af LL §§ 15A-15I (lovbekendtgørelse nr. 405

af 2.sept. 1985), jfr. skd. cirk. nr. 97 af 3. juni 1982.

2.1. Enfamilieshuse .

2.1.1. Indtægt .

A. Beregningsgrundlaget

Beregningsgrundlaget er den senest ansatte eller regulerede

kontantejendomsværdi inden indkomstårets begyndelse.

For skattepligtige, der anvender forskudt indkomstår, beregnes

lejeværdien på grundlag af den senest ansatte eller regulerede

kontantejendomsværdi forud for det kalenderår, som det forskudte

indkomstår træder i stedet for.

Er der inden udgangen af indkomståret 1985 afholdt udgifter på over

200.000 kr. til forbedringer eller opførelse af nye bygninger, og

er værdien heraf ikke medtaget i den seneste vurdering før

1.januar 1984, forhøjes beregningsgrundlaget med 80 pct. af

udgifterne.

Er der ikke ansat nogen ejendomsværdi for ejendommen - herunder

heller ikke for grunden - den 1.januar 1985, er

beregningsgrundlaget 70 pct. af anskaffelsessummen for grund og

bygninger med tillæg af 80 pct. af eventuelle forbedringsudgifter

på mere end 200.000 kr., der er afholdt inden udgangen af 1985.

»Anskaffelsessummen« er den i slutseddel eller skøde anførte

overdragelsessum, således at pantebreve indgår med det nominelle

beløb, lsr. 1978.24.

En købers eventuelle mulighed for efter købet at indfri ejendommens

prioriteter til en fordelagtig kurs påvirker ikke

»anskaffelsessummen«, skd.49.96.

Hvis den vurdering af ejendommen, der anvendes ved beregning af

lejeværdien, omfatter et frasolgt areal, reduceres lejeværdien

forholdsmæssigt med et beløb svarende til værdien af det afhændede

areal, lsr.1974.24.

Som udgifter til forbedringer m.v. anses

a. udgifter til forbedring af grunden, f.eks. udgifter til vej- og

kloakanlæg, opfyldning, planering, kystsikring, dræning og anlæg

af ledninger for el, gas og vand, samt

b. udgifter til opførelse af bygninger eller andre anlæg på grunden,

herunder om- og tilbygninger, f.eks. udgifter til de anvendte

byggematerialer, arbejdsløn samt vederlag til arkitekt, ingeniør

og lignende, samt

c. værdien af ejerens eget arbejde, hvad enten ejeren beskattes af

værdien eller ej.

Derimod medregnes ikke kurstab eller andre udgifter ved ejendommens

ny- eller omprioritering.

Hvis den aktuelle ejer ikke kender udgifterne til forbedring, må

størrelsen heraf fastsættes efter et skøn.

Også udgifter til forbedringer m.v., der helt eller delvis er afholdt

af statstilskud, skal tages i betragtning.

Udgifter til forbedring anses for afholdt, dersom skatteyderen hæfter

for betalingen heraf, uanset om udgiften faktisk er betalt eller

ej, lsr. 1975.19.

Det er kun forbedringer m.v., der er tilendebragt inden udgangen af

indkomståret 1985, der har betydning for beregningsgrundlaget, og

tillæg til beregningsgrundlaget foretages kun (forholdsmæssigt)

for tiden efter forbedringens færdiggørelse.

B. Procentsatserne

Lejeværdien udgør 2,5 pct. af den del af beregningsgrundlaget, der

ikke overstiger 818.300 kr., og 7,5 pct. af resten.

Hvis den skattepligtige eller den med denne samlevende ægtefælle er

fyldt 67 år ved udløbet af 1985, udgør procentsatsen 1,2 til og

med 818.300 kr. og 7,5 af resten.

Denne sidstnævnte lempeligere lejeværdiberegning omfatter også en

efterlevende ægtefælle, som ikke er fyldt 67 år, hvis denne efter

den anden ægtefælles død bliver boende på en ejendom, som har

tilhørt en af ægtefællerne, og som før dødsfaldet var omfattet af

disse beregningsregler på grund af den afdøde ægtefælles alder.

Denne betingelse anses for opfyldt, hvis den afdøde ægtefælle

ville være fyldt 67 år inden udgangen af det kalenderår, hvori

dødsfaldet har fundet sted, jfr. skd.63.347. Reglen kan dog kun

anvendes af den efterlevende, hvis afdøde er afgået ved døden

efter den 31. dec. 1974. Hvis den efterlevende ægtefælle indgår

nyt ægteskab, gælder de almindelige beregningsregler, medmindre

den nye ægtefælle er fyldt 67 år inden udgangen af indkomståret.

C. Om eventuel forhøjelse eller nedsættelse af den beregnede

lejeværdi på grund af »ændret benyttelse« af ejendommen efter LL §

15H, se G 3.1.

D. Begrænsning af lejeværdistigningen fra 1984 til 1985

Den efter ovennævnte regler beregnede lejeværdi nedsættes i det

omfang, den overstiger lejeværdien for indkomståret 1984 med mere

end 3.500 kr.

For pensionister skal lejeværdien dog nedsættes i det omfang den

overstiger lejeværdien for 1984 med mere end 1.000 kr.

Nedsættelsen kan i begge tilfælde kun ske i det omfang, den beregnede

lejeværdi overstiger lejeværdien i 1984 med mere end 20 pct.

Hvis lejeværdien for 1984 ikke andrager mere end 17.500 kr., kan

lejeværdien således ikke stige mere end 3.500 kr. (for

ikke-pensionister). Andrager lejeværdien i 1984 mere end 17.500

kr., kan lejeværdien stige mere end 3.500 kr., men stigningen kan

i så fald højst andrage et beløb på 20 pct. af lejeværdien for 1984.

Hvis lejeværdien for 1984 er nedsat i medfør af den tilsvarende

bestemmelse for 1984, er det den nedsatte lejeværdi, der skal

benyttes ved sammenligningen.

Nedsættelse kan ikke uden videre foretages for følgende ejendomme

1) Ejendomme, hvor beregningsgrundlaget for indkomstårene, 1984 eller

1985 er opgjort efter særreglerne for uvurderede ejendomme, eller

for ejendomme, der i samme periode er forbedret for mere end

200.000 kr.

2) Ejendomme, hvis lejeværdi skal forhøjes eller nedsættes, fordi

boligen i indkomståret 1984 eller 1985 er anvendt af ejeren i et

andet omfang end forudsat ved vurderingen.

3) Ejendomme, som den skattepligtige ikke har ejet i hele perioden

1984 og 1985, eller som ikke i hele dette tidsrum har tjent denne

til bolig.

Disse ejendomme har ikke hidtil været omfattet af reglen om

begrænsning af lejeværdistigningen, men i medfør af lov nr. 494

af 27. november 1985 har ministeren for skatter og afgifter fastsat

følgende regler om beregning af lejeværdien for de omhandlede

ejendomme, jfr. bekendtgørelse nr. xxx af 14. januar 1986, der har

virkning fra og med indkomståret 1985

1. Lejeværdi af bolig i egen ejendom

1.1. Hvornår skal der medregnes lejeværdi

1.2. Hvornår anvendes procentreglerne

2. Beregning af lejeværdi og fradrag for ejendommens driftsudgifter

2.1. Enfamilieshuse

2.2. Ejerlejligheder

2.3. Tofamilieshuse

2.4. Stuehuse

2.5. Blandede ejendomme

2.6. Sommerhuse m.v.

2.7. Kolonihavehuse

2.8. Grunde

3. Ændret benyttelse af ejendommen - sameje

3.1. Ændret benyttelse m.v.

3.2. Sameje

4. Ejendomme med særlige forhold

4.1. Fredede ejendomme

4.2. Bygninger på lejet grund

4.3. Udenlandske ejendomme

4.4. Aktie- og andelslejligheder

4.5. Anpartslejligheder

5. Fælles regler for ejendomsejere

5.1. Indtægter

5.2. Udgifter

5.3. Formueopgørelsen

6. Afskrivning på bygninger og installationer m.v.

6.1. Bygninger

6.2. Installationer

6.3. Ekstraordinære afskrivninger

6.4. Forskudsafskrivning

6.5. Dok- og beddingsanlæg

6.6. Afskrivning med hjemmel i SL § 6a