Skrivelse om salg af råde over ejendomme\n(Samtlige kommunalbestyrelser)

Skrivelse om salg af råde over ejendomme

(Samtlige kommunalbestyrelser)

Socialministeriet har modtaget flere spørgsmål vedrørende procedure og fastsættelse af salgsprisen i forbindelse med overdragelse af ejendomme, som kommunalbestyrelsen efter tidligere gældende byfornyelseslovgivning har overtaget mod erstatning, dvs. de såkaldte råde over ejendomme. Ministeriet finder derfor anledning til at redegøre for reglerne herom.

Lov om byfornyelse (efter 1. januar 2001)

Tilbudspligt

I henhold til lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, § 17, stk. 1, skal kommunalbestyrelsen efter bygningsfornyelsesarbejdernes afslutning tilbyde lejerne at overtage ejendomme med 6 boliger eller derover på andelsbasis.

Lejerne har efter lovens § 17, stk. 2, mulighed for, at danne en privat andelsboligforening efter reglerne i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber eller en almen andelsboligforening efter reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

Fastsættelse af købesum

Fastsættelse af den købesum, som lejerne skal have ejendommen tilbudt til, sker efter bestemmelserne i lovens § 17, stk. 3 og 4.

Udgangspunktet er, at ejendommen skal overdrages til andelsboligforeningen til en købesum, der svarer til ejendommens værdi som udlejningsejendom, jf. § 17, stk. 3.

Købesummen skal dog nedsættes, hvis ydelsen på de lån, der ikke vedrører byfornyelsesarbejderne, overstiger et beløb, der i henhold til lovens § 17, stk. 4, beregnes som

- det kapitalafkast, der før byfornyelsesarbejdernes iværksættelse lovligt kunne opkræves efter lov om midlertidig regulering af boligforholdene med tillæg af

- det kapitalafkast, der kunne være krævet for tidligere gennemførte forbedringer, og et

- kapitalafkast af erhvervsarealer, der beregnes som erhvervslejen med fradrag af den del af ejendommens driftsudgifter, der vedrører erhvervsarealerne.

Nedsættelse af købesummen sker således, at den samlede ydelse på andre lån end lån, der vedrører byfornyelsesudgifter, kommer til at svare til det nævnte kapitalafkast.

Berigtigelse af købesum

Den praktiske fremgangsmåde i forbindelse med tilbud til beboerne vil herefter være, at kommunen må foretage en vurdering af ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom, eventuelt med sagkyndig bistand. Ved vurderingen skal der tages hensyn til, at der til lån, som dækker byfornyelsesudgifterne, ydes forbedringstilskud, jf. lov om byfornyelse § 61.

Udbetaling: Købesummen berigtiges herefter ved, at 20 pct., for så vidt angår en privat andelsboligforening og 2 pct., for så vidt angår en almen andelsboligforening, erlægges kontant, jf. lovens § 17, stk. 5.

Indestående lån fra før byfornyelsen: Kommunalbestyrelsen bestemmer, i hvilket omfang indestående lån fra før byfornyelsen skal overtages. Begrundelsen er, at nedsættelsen af købesummen beregnes på grundlag af ydelsen på lånene. Foreningen kan derfor på kommunens og statens bekostning få en urimelig fordel, hvis den overtager lån med en kort restløbetid og dermed en høj ydelse i forhold til restgælden.

Den resterende del af købesummen berigtiges ved, at der optages et 30-årigt realkreditlån eller et kommunalt lån på tilsvarende vilkår. Lånet skal dække byfornyelsesudgifterne samt eventuel resterende købesum.

Vedrørende lån til dækning af byfornyelsesudgifterne bemærkes, at hvis der allerede er optaget et lån til delvis dækning af byfornyelsesudgifterne, kan dette lån overtages af andelsboligforeningen.

Ombygningstab

Viser det sig, at byfornyelsesudgifterne overstiger købesummen, dvs. ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom, vil den del af udgifterne, der ligger ud over købesummen - ombygningstabet - blive dækket med et tilskud, jf. byfornyelseslovens § 62.

Støtte til de værdiforøgende byfornyelsesudgifter

Til den del af byfornyelsesudgifterne, der dækkes med et 30-årigt realkreditlån, ydes forbedringstilskud. Forbedringstilskuddet beregnes og aftrappes, som om lånet var optaget på skæringsdagen.

Tidligere byfornyelseslovgivning (før 1. januar 2001)

Købsprisen vedrørende råde over ejendomme, der henhører under byfornyelseslovgivning, som var gældende før 1. januar 2001, fastsættes efter de samme principper, som nævnt ovenfor.

Berigtigelse af købesummen vedrørende ejendomme, hvori der allerede er optaget støttede lån efter finansieringsbestemmelser, der var gældende før 1. januar 2001, skal ske således, at andelsboligforeningen i videst muligt omfang overtager støttede lån, der vedrører værdiforøgende byfornyelsesudgifter.

Til nye lån til dækning af byfornyelsesudgifter ydes støtten efter de samme regler som øvrige støttede lån til værdiforøgende udgifter i ejendommen. Støtte beregnes og aftrappes, som om lånet var optaget på skæringsdagen. Provenuet fra nye lån til dækning af værdiforøgende byfornyelsesudgifter skal anvendes til nedbringelse af allerede optagne lån til dækning af ombygningstab.

Socialministeriet, den 26. april 2005

Pia Scott Hansen