Vejledning om værdiansættelse af landbrugsejendomme efter bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling

Vejledning om værdiansættelse af landbrugsejendomme efter bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling

1. Denne vejledning til §§ 17 og 18 i bekendtgørelse nr. 671 af 24. juni 2004 om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling er udstedt af hensyn til reformen af EU's landbrugsstøtte, hvor den danske implementering vil træde i kraft 1. januar 2005. Denne reform betyder, at støtten i det væsentligste afkobles land-brugsejendommene og gøres til personlige rettigheder, der kan omsættes uafhængigt heraf.

2. Af bekendtgørelsen om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling fremgår af § 2, stk. 1, sidste pkt., følgende

"Ved værdiansættelsen skal der tages hensyn til en aktuel risiko for ændringer i markedsforhold eller strukturforandringer."

Det er Finanstilsynet s opfattelse, at EU's landbrugsreform indebærer sådanne ændringer af markedsforhold og strukturer for land-brugsområdet, at realkreditinstitutterne ved værdiansættelse af landbrugsejendomme vil skulle tage hensyn hertil.

Finanstilsynet vil anse en vurdering for at have taget højde for EU's landbrugsreform, hvis realkreditinstituttet følger pkt. 3-6.

3. På ejendomme med omdriftsarealer ansættes ejendommens værdi i to trin: i) ejendommen værdiansættes uden hensyn til landbrugs-reformen, og ii) fra denne værdi fradrages delvist en kapitaliseret værdi af betalingsrettighederne efter landbrugsreformen.

Betalingsrettighederne fra omdriftsarealer ansættes til kr. 2.300 pr. ha. efter inddragelse til Den Nationale Reserve.

Dette beløb skal fratrækkes et beløb som følge af modulation (3 pct. i 2005, 4 pct. i 2006 og 5 pct. fra og med 2007).

Derudover fratrækkes et grundbeløb på 500 kr. svarende til værdien af de mindste betalingsrettigheder (vedvarende græs), der forventes hurtigt at være uden omsætningsmæssig værdi og blive inddraget i Den Nationale Reserve. Årsagen hertil er et forventet overskud af betalingsrettigheder i forhold til jord, som medfører, at de mindste betalingsrettigheder vil miste deres værdi.

For 2009 hæves det grundbeløb, der fratrækkes, til 1.500 kr., da dette bliver den nye mindsteværdi på betalingsrettigheder. Tilsvarende skal der i 2010 fratrækkes 2.100 kr.

I 2011 fratrækkes det fulde beløb af standardrettigheden. Fra og med 2011 gøres der med andre ord en antagelse i beregningerne om, at værdien af betalingsrettighederne er nul.

Ved beregningen af den kapitaliserede værdi anvendes en rente svarende til en antagelse om renten ved pengeinstitutfinansiering, for tiden sat til 8 pct. p.a.

Herved fremkommer en kapitaliseret værdi af betalingsrettighederne, som afrundet kan sættes til 7.000 kr. pr. ha. for omdrifts-arealer, under den ovennævnte antagelse om rente.

4. På arealer med vedvarende græsarealer skal der ikke ske fradrag i værdiansættelsen, idet betalingsrettighederne som nævnt under pkt. 3 kan sættes til en værdi på 0 kr.

5. På ejendomme med mælkeproduktion foretages tillige et fradrag i den efter de hidtil anvendte værdiansættelsesprincipper fastlagte belåningsværdi af ejendommen som følge af omlægningen af støtten til oksekøds- og mælkeproduktion.

Der regnes med en værdi af tillægsstøtten på 21,5 øre pr. kg. mælkekvote, inklusive en andel af slagtepræmien. Dette beløb fremkommer på basis af en mælkepræmie på 19,3 øre pr. kg. mælkekvote, en slagtepræmie på 380 kr. efter finansiering af enhedspræmierne, samt antagelse om en produktion på 8.000 kg. mælk og slagtning af et halvt hundyr pr. år.

Kapitaliseringen sker efter samme principper og antagelser som nævnt under pkt. 3, hvilket svarer til, at der skal foretages et fradrag i ejendommens værdi på 1,30 kr. pr. kg. mælkekvote.

6. På ejendomme med slagteproduktion udover den i pkt. 5 forudsatte samt på ejendomme uden mælkeproduktion men med slagte-produktion vil reduktionen herfor i værdiansættelsen kunne fore-tages ud fra en konkret vurdering af den enkelte ejendoms produktionsgrundlag.

7. Det må påregnes, at Finanstilsynet vil lade denne vejledning bort-falde, når der er opnået tilstrækkelig viden om en ny prisdannelse på markedet.

Finanstilsynet, den 30. november 2004

Jørn Andersen

/Ole Falkær Laustsen