Lejeaftaler tilrettelagt med henblik på opnåelse af boligstøtte - boligydelseslån - rykning for lån efter realkreditloven\n(Til samtlige kommuners boligstøttekontorer, til samtlige sociale nævn og til Kommunedata I/S)

Lejeaftaler tilrettelagt med henblik på opnåelse af boligstøtte - boligydelseslån - rykning for lån efter realkreditloven

(Til samtlige kommuners boligstøttekontorer, til samtlige sociale nævn og til Kommunedata I/S)

Lejeaftaler tilrettelagt med henblik på opnåelse af boligstøtte

Der har i den seneste tid været omtalt eksempler på annoncer vedrørende andelsboliger, der opfordrer til, at pensionister, der ønsker at flytte ind i en andelsbolig, lader deres børn købe andelen og leje boligen ud til forældrene med henblik på, at forældrene kan få boligydelse som lejere fremfor som andelshavere.

Efter § 30 i lov om individuel boligstøtte udbetales boligydelse til lejere som tilskud. Efter § 32 udbetales bolig ydelse til pensionister, der er andelshavere i en privat andelsboligforening med 40 pct. som tilskud og 60 pct. som lån.

Boligstøttelovens regler om boligstøtte til lejere er som udgangspunkt ikke til hinder for, at en lejer, der har lejet en lejlighed af et familiemedlem, kan modtage boligstøtte hertil som lejer.

Hvis den leje, der er aftalt mellem parterne, er væsentligt højere end den sædvanlige leje, kan kommunen imidlertid som ved andre lejeforhold nedsætte lejen efter lovens § 11, så der alene ydes boligstøtte til en normal leje for sædvanlige lejligheder af tilsvarende størrelse.

På baggrund af de nævnte eksempler vedrørende udlejning af andelsboliger skal By- og Boligministeriet henlede kommunernes opmærksomhed på, at det i § 15 i lov om individuel boligstøtte er fastsat, at en kommune i nærmere angivne tilfælde kan afslå at yde boligstøtte eller yde støtte med et nedsat beløb. Det gælder bl.a., hvis særlige forhold, f.eks. i forbindelse med ansøgerens afståelse af sin hidtidige bolig og leje af den lejlighed, hvortil boligstøtte søges, sandsynliggør, at lejeaftalen er tilrettelagt med særligt henblik på opnåelse af boligstøtte.

Baggrunden for bestemmelsen er ifølge forarbejderne hertil at give kommunerne mulighed for at hindre misbrug, når forhold i forbindelse med lejeaftalens indgåelse indicerer, at aftalen tilsigter opnåelse af boligstøtte som et primært formål.

Det er By- og Boligministeriets opfattelse, at bestemmelsen kan anvendes, hvor det primære formål med en lejeaftale ikke er at sikre lejeren en bolig, men at lejeren skal opnå boligstøtte. Ministeriet finder herunder, at bestemmelsen kan anvendes, hvor det primære formål med aftalen er, at lejeren skal kunne få boligsikring som lejer, eller at en lejer, der er pensionist, skal opnå en højere boligydelse som lejer, end den pågældende ville kunne få som andelshaver i samme bolig.

Ministeriet finder således, at en kommune kan yde boligydelse med et nedsat beløb, hvis det er sandsynliggjort, at et lejeforhold, hvor en pensionist lejer en andelsbolig, er tilrettelagt med det primære formål, at pensionisten skal kunne få en højere boligydelse som tilskud, end pensionisten ville kunne få, hvis den pågældende selv havde købt andelen og boede i den samme lejlighed som andelshaver.

Ministeriet finder i denne forbindelse ikke, at det under alle omstændigheder vil være en betingelse for nedsættelse af boligstøtten, at lejen er særligt høj. Afgørende må efter ministeriets opfattelse være, om det primære formål med lejeaftalen har været at opnå boligstøtte eller forhøjet boligstøtte. Dette vil typisk kunne være tilfældet, hvor der er aftalt en særligt høj leje, men vil også kunne forekomme i andre situationer, herunder når formålet med lejeaftalen er at opnå boligstøtte som lejer fremfor som andelshaver.

Boligydelseslåns rykning for lån efter realkreditloven.

Efter § 38 i lov om individuel boligstøtte skal kommunalbestyrelsen i visse tilfælde tillade, at et skadesløsbrev eller ejerpantebrev, der er tinglyst på ejendommen til sikkerhed for et boligydelseslån, rykker tilbage for lån, som senere ydes efter reglerne i realkreditloven.

Det gælder når

Skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet efter rykning har sikkerhed inden for den senest ansatte ejendomsværdi med et tillæg på 30 pct.

eller

Lånet optages til indfrielse af lån, der hidtil har haft sikkerhed i ejendommen forud for skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet. Det nye lån må dog ikke overstige restgælden på hidtidige lån med tillæg af omkostninger ved låneomlægningen. Det nye låns løbetid og afdragsprofil skal endvidere være uændret i forhold til hidtidige låns. Dog kan den faktiske løbetid på det nye lån forlænges til den nærmeste standardløbetid for obligationsserier.

By- og Boligministeriet har modtaget en række forespørgsler om, hvilke lån en kommune skal tillade rykning for og herunder, om rykning for de såkaldte "nedsparingslån" skal tillades.

By- og Boligministeriet kan i den anledning oplyse, at efter § 1 i realkreditloven gælder loven for realkreditinstitutter og realkreditvirksomhed.

Realkreditinstitutter er her i landet registrerede institutter, der driver realkreditvirksomhed efter realkreditloven. Ved realkreditvirksomhed forstås efter loven ydelse af lån mod registreret pant i fast ejendom på grundlag af udstedelse af realkreditobligationer.

En kommune skal således efter boligstøttelovens § 38 tillade rykning for sådanne obligationslån i det omfang, betingelserne i boligstøttelovens § 38 nr. 1 eller nr. 2 i øvrigt er opfyldt.

Finanstilsynet har oplyst overfor By- og Boligministeriet, at nedsparingslån kan ydes efter realkreditloven.

Nedsparingslån kan imidlertid også ydes uden at lånet er ydet efter realkreditloven.

Det vil således bero på de konkret forhold, om kommunalbestyrelsen skal tillade, at et boligydelseslån rykker tilbage for et nedsparingslån.

Afgiften ved tinglysning af rykningen betales af låntageren, jf. Vejledning om individuel boligstøtte pkt. 11.2.

By- og Boligministeriet, den 3. april 2001