Vejledning om nye regler om erstatningsboliger ved byfornyelse

§ 9, stk. 1, nr. 9. Dette gælder kun, hvis nybyggeriet opføres efter

§ 79, stk. 1, af en almen boligorganisation, eller hvis det opføres efter

§ 79, stk. 2, af en privat bygherre med henblik på udlejning. Den nye bestemmelse gælder således ikke, hvis byggeriet opføres efter § 79, stk. 3, af eller med henblik på overdragelse til en privat andelsboligforening.

De tidligere beboere har dog en fortrinsret til en lejlighed i nybyggeriet, jf. ovenfor under afsnit 5. I det omfang denne fortrinsret bliver udnyttet, kan de pågældende lejligheder ikke stilles til rådighed som erstatningsboliger.

For senere udlejning af den ombyggede eller nybyggede ejendom gælder den nye bestemmelse i § 146, stk. 3, hvorefter kommunen kan bestemme, at hver 4. ledige lejlighed skal stilles til rådighed for kommunen. Denne bestemmelse gælder kun for private udlejningsejendomme, og er begrundet i, at en sådan forpligtelse anses for at være en rimelig modydelse til, at ejeren modtager offentlig støtte.

Kommunen kan anvende disse lejligheder enten som erstatningsboliger efter byfornyelsesloven eller til løsning af andre boligsociale behov.

Det fremgår af lovens forarbejder, at bestemmelsen vedrører senere udlejning, og således ikke kan bringes i anvendelse ved den første udlejning af den ombyggede eller nybyggede ejendom. Her gælder i stedet § 146, stk. 6, 1. pkt., jf. ovenfor, hvorefter disse lejligheder kun kan anvendes som erstatningsboliger, ikke til løsning af andre boligsociale behov.

Som bestemmelsen i § 146, stk. 3, er udformet, pålægger den ikke uden videre de private ejere nogen forpligtelse. Der er tale om en hjemmel for kommunen, som kan beslutte at bringe bestemmelsen i anvendelse, hvis den finder behov for det.

Forpligtelsen kan pålægges, så længe ejeren modtager støtte, dvs. så længe der udbetales ydelser i henhold til tilsagnet om offentlig støtte.

Bestemmelsen taler om »indtil« hver 4. ledige lejlighed. Der er således ikke noget i vejen for, at kommunen kan begrænse forpligtelsen til et færre antal lejligheder, f.eks. hver 10. ledige lejlighed eller maximalt et bestemt antal lejligheder pr. ejendom.

De regler, der er omtalt i dette afsnit, kan skematisk opstilles således

--------------------------------------------------------------------- Anvisning af Ejendomme, over- Private, Alment Privat lejligheder taget af kommu- ombyggede nybyggeri nybyggeri nen, og ombygget ejendomme --------------------------------------------------------------------- Tidligere beboere: Tidligere Tidligere fortrinsret beboere: beboere: Første Alle lejlig- fortrins- fortrins- udlejning heder: ret ret Øvrige lejligheder: erstatnings- Øvrige Øvrige erstatningsboliger boliger lejlig- lejlig- heder: heder: erstat- erstat- nings- nings- boliger boliger --------------------------------------------------------------------- Hver 4. lej- Hver 4. lighed: lejlighed: Senere udlejning boligsociale boligsoci- behov ale behov ---------------------------------------------------------------------

9. Driftstab

Når erhvervslokaler skal ombygges, kan det forekomme, at ombygningen er mindre indgribende, så at virksomheden ikke behøver at fraflytte, men dog så generende, at virksomheden må ligge stille, mens ombygningen foregår.

I denne situation er der nu efter den nye bestemmelse i § 152 hjemmel til at kunne yde en godtgørelse for det driftstab, virksomheden måtte lide ved at ligge stille i en periode.

Driftstabets størrelse må fastsættes af kommunen efter en konkret vurdering på grundlag af regnskabsmæssige oplysninger fra virksomheden.

Bestemmelsen omfatter kun driftstab og ikke andre typer af udgifter, der kunne tænkes foranlediget af, at virksomheden ligger stille.

10. Erstatningsboliger ved aftalt boligforbedring

Den tidligere lov om privat byfornyelse er indkorporeret i loven under betegnelsen aftalt boligforbedring, hvilket har den konsekvens, at lovens kapitel 7 om erstatningsboliger som udgangspunkt også kommer til at gælde for aftalt boligforbedring. Det er dog ikke alle bestemmelser i kapitel 7, der gælder for aftalt boligforbedring, og det er nærmere anført i

§ 142, stk. 2 og 3, er nu formuleret således, at det klart fremgår, at der i byfornyelsesloven er en selvstændig opsigelsesadgang. Dette er ikke en realitetsændring, men en præcisering af gældende retstilstand.

4. Ret til en erstatningsbolig

Den tidligere lov havde nogle regler om, hvornår kommunens pligt til at stille en erstatningsbolig til rådighed indtrådte. Dette er nu blevet forenklet, således at denne pligt indtræder, når husstanden har ret til en erstatningsbolig, hvilket fremgår nærmere af § 144.

Når husstanden har ret til en erstatningsbolig som følge af lejeforhøjelse, jf. § 144, stk. 2, indtræder kommunens pligt til at stille erstatningsbolig til rådighed samtidigt med, at kommunen godkender ombygningsprojektet.

Endvidere er det nu i § 144, stk. 1, blevet præciseret, hvilke husstande, der har ret til en erstatningsbolig.

5. Fortrinsret til lejligheder i nybyggeri som led i byfornyelse

En byfornyelsesbeslutning kan indeholde bestemmelser om nedrivning og om, at der på de ryddede grunde skal opføres nybyggeri som led i byfornyelsen, jf. § 9, stk. 1, nr. 9.

Beboerne i den ejendom, der skal nedrives, har ret til en erstatningsbolig efter de almindelige regler i § 144. Når nybyggeriet senere står færdigt og skal udlejes, har disse husstande fortrinsret til at leje en lejlighed i nybyggeriet, jf. § 144, stk. 3, 2. pkt. Der er altså ikke tale om en ret til en erstatningsbolig - den ret har husstanden tidligere udnyttet, da ejendommen skulle nedrives - men om en særlig fortrinsret til at leje en lejlighed i nybyggeriet forud for andre interesserede.

Disse husstande får således samme fortrinsret, som tilkommer beboere i ejendomme, som overtages af kommunen og ombygges og derefter udlejes igen, jf. § 16.

Reglen gælder kun ved den første udlejning af nybyggeriet, og den gælder kun, hvis byggeriet opføres efter § 79, stk. 1, af en almen boligorganisation, eller hvis det opføres efter § 79, stk. 2, af en privat bygherre med henblik på udlejning. Bestemmelsen om fortrinsret gælder således ikke, hvis byggeriet opføres efter § 79, stk. 3, af eller med henblik på overdragelse til en privat andelsboligforening.

6. Flere tilbud om erstatningsboliger

Der har i nogle kommuner efter den tidligere lov udviklet sig en praksis om, at husstande, der skulle genhuses, kunne få 2 tilbud om en erstatningsbolig. Denne praksis er nu lovfæstet, således at husstanden har en egentlig ret til at afvise en tilbudt erstatningsbolig og få tilbudt en anden i stedet, jf. § 144, stk. 5.

Husstanden kan således afvise den først tilbudte erstatningsbolig uden at skulle anføre nogen begrundelse. Det kan være subjektivt begrundet eller skyldes udefinerlige egenskaber ved den tilbudte bolig, at husstanden gerne vil have et nyt tilbud.

Denne ret kan husstanden kun udøve en gang. Der er dog ikke noget i vejen for, at kommunen, hvis den ønsker det, kan give yderligere tilbud om erstatningsboliger.

Det er ikke nødvendigt for husstanden at anvende sin ret til uden videre at afvise et tilbud, hvis den tilbudte bolig ikke er passende efter de nærmere kriterier i § 144, stk. 4. I så fald kan husstanden i stedet forlange tilbud om en bolig, som opfylder kravene, og hvis kommunen mener, at den tilbudte bolig er passende, skal kommunen indbringe spørgsmålet for byfornyelsesnævnet, jf. § 144, stk. 8.

7. Midlertidig genhusning

Midlertidig genhusning kan komme på tale, når en bolig skal fraflyttes, men på ny kan være beboelig inden for højst 6 måneder, jf. § 145, stk. 1, 1. pkt.

Efter den nye bestemmelse i § 145, stk. 1, 3. pkt., kan denne frist på 6 måneder forlænges til 12 måneder. Det kan dog kun ske i »særlige tilfælde«, dvs. at forlængelsen skal være begrundet i nogle konkrete omstændigheder i den pågældende byfornyelsessag. Endvidere er det en betingelse, at husstanden er indforstået med forlængelsen.

Bestemmelserne i § 146 om kommunens fremskaffelse af erstatningsboliger er nu i forhold til den tidligere lov udvidet, så at boligerne også kan anvendes som midlertidige erstatningsboliger.

8. Anvisning af lejligheder i private ejendomme

I det omfang beboerne fraflytter, fordi en ejendom skal ombygges , skal alle ledige lejligheder ved den første udlejning efter ombygningen stilles til rådighed for kommunen til brug som erstatningsboliger, jf. § 146, stk. 6,

1. pkt. Denne regel fandtes også i den tidligere lov.

Denne bestemmelse er nu udvidet til at omfatte alle lejligheder ved den første udlejning af det nybyggeri , der opføres som led i byfornyelsen, jf.

§ 157, stk. 1, hvilke bestemmelser, der er tale om.

Således kan lejere ikke opsiges som følge af gennemførelse af aftalt boligforbedring, og den nye regel i § 146, stk. 3, om anvisning af lejligheder i private ejendomme (jf. ovenfor afsnit 8) gælder ikke for aftalt boligforbedring. Endvidere er de bestemmelser i kapitel 7, der vedrører erhvervslokaler, ikke relevante for aftalt boligforbedring.

Nærmere regler om kapitel 753s anvendelse på aftalt boligforbedring findes i §§ 12-13 i bekendtgørelse nr. 914 af 4. december 1997 om aftalt boligforbedring. Nærmere vejledning herom findes i kapitel 1, afsnit 6.1 i Boligministeriets vejledning af december 1997 om aftalt boligforbedring.

Vejledning om nye regler om erstatningsboliger ved byfornyelse

1. Vejledningens indhold

I den nye lov om byfornyelse - lov nr. 381 af 10. juni 1997 som ændret ved § 3 i lov nr. 970 af 17. december 1997 - findes der bestemmelser om erstatningsboliger og kommunal anvisning i kapitel 7, som afløser kapitel IV i den tidligere lov om byfornyelse og boligforbedring. I henhold til denne lov var udsendt cirkulære nr. 129 af 26. november 1985 om erstatningsboliger m.v.

Det nye kapitel 7 svarer i vidt omfang til de tidligere bestemmelser. Der er dog foretaget sproglige omformuleringer for at præcisere gældende retstilstand, og bestemmelserne er nu anført i en mere logisk rækkefølge end i den tidligere lov.

Denne vejledning omhandler de nye bestemmelser i den nye lovs kapitel 7, som ikke fandtes tilsvarende i den tidligere lov.

Det er hensigten, at der senere vil blive udsendt en mere omfattende vejledning om kapitel 7 som helhed til afløsning af cirkulæret fra 1985. Indtil da kan cirkulæret anvendes som fortolkningsbidrag i relation til de bestemmelser i den nye lov, som fandtes tilsvarende i den tidligere lov.

2. Fraflytningstidspunkt

Der er i § 142, stk. 1, fastsat en ny regel om, at ved fraflytning af boliger eller erhvervslokaler skal tidspunktet for fraflytning aftales mellem kommunen og ejeren. Reglen tjener til at lette den planlægning af fraflytningerne, som kommunen må foretage i samarbejde med ejeren.

3. Opsigelsesadgang

Der har i praksis kunnet opstå tvivl om, hvorvidt opsigelser i forbindelse med byfornyelse foretages efter lejeloven eller efter byfornyelsesloven.

Ingen