Forsøg med udlejning og anvisning af alemene boliger

§ 144 giver således mulighed for at iværksætte forsøg på mange områder, men denne vejledning omhandler udelukkende forsøg med udlejning og anvisning.

3. Hvem kan tage initiativ til forsøg?

Initiativet til forsøg kan komme fra alle, der er involveret i alment byggeri, hvad enten det er boligorganisationen, kommunalbestyrelsen eller en afdeling. Også organisationer/råd, der har en interesse i det almene byggeri kan tage initiativ til forsøg f.eks. ældreråd.

Det er i alle tilfælde kommunalbestyrelsen, der skal ansøge Bygge- og Boligstyrelsen om godkendelse af forsøg. Initiativtageren skal derfor kontakte kommunalbestyrelsen med sit forslag til forsøg. Styrelsen behandler ikke ansøgninger, der indsendes uden om kommunalbestyrelsen.

Opstår ideen til forsøg i en afdeling, bør afdelingsbestyrelsen i første omgang drøfte forslaget med boligorganisationens bestyrelse, som derefter kan rette henvendelse til kommunalbestyrelsen.

Er det organisatiosbestyrelsen, der tager initiativ til forsøg, bør afdelingsbestyrelserne inddrages, før der tages kontakt til kommunalbestyrelsen, dette gælder særligt, hvis forsøget omfatter enkelte problemramte afdelinger.

Er det kommunalbestyrelsen, der foreslår et forsøg iværksat, er det tilsvarende en forudsætning, at der gennemføres forhandlinger med de berørte boligorganisationer, før en forsøgsansøgning indsendes til Bygge- og Boligstyrelsen.

Styrelsens godkendelse forudsætter som altovervejende hovedregel, at der er enighed mellem kommunalbestyrelse og boligorganisation om iværksættelse af forsøget.

Forsøg kan kun iværksættes med Bygge- og Boligstyrelsens forudgående godkendelse og kun efter de retningslinier, som fremgår af styrelsens godkendelsesskrivelse.

4. Forsøgstemaer

Da det er hensigten, at de eneklte forsøg skal være baseret på lokale forhold, er det i høj grad op til det enkelte lokalsamfund, at tage initiativ til forsøg.

De enkelte forsøgstyper kan derfor heller ikke opregnes udtømmende. Styrelsen kan dog nævne følgende eksempler på forsøgstemaer

4.1. Udlejning efter særlige sociale kriterier 4.2. Kommunal anvisning 4.3. Oprykningsventelisten 4.4. Fravigelse af fortrinsrettigheder for husstande med børn 4.5. Bofællesskaber 4.6. Ungdomsboliger 4.7. Samarbejds- og organisationsformer

Med hensyn til en uddybende beskrivelse af gældende udlejningsregler henvises til lov om almene boliger m.v. §§ 51-64, til bekendtgørelse nr. 895 af 10. oktober 1996 om udlejning af almene boliger m.v. samt til vejledning om udlejning af almene boliger m.v.

4.1. Udlejning efter særlige sociale kriterier

Gældende regler

Efter § 60 i lov om almene boliger m.v. kan boligorganisationen og kommunalbestyrelsen aftale, at maksimalt 1/4 af de ledige boliger udlejes af boligorganisationen efter særlige sociale kriterier. Hensigten med bestemmelsen er at give mulighed for at tilgodese grupper af boligsøgende, der normalt ikke ville komme i betragtning til en kommunalt anvist bolig, men dog har et boligbehov af så presserende karakter, at ventelistesystemet normalt ikke vil kunne løse problemet inden for en rimelig periode. Det er en betingelse for udlejning efter § 60, at der er etableret kommunal anvisning efter § 59, stk. 1 eller 2, til minimum 1/8 af de ledige boliger.

Forsøg

Efter forsøgsbestemmelsen vil kommunalbestyrelsen i samarbejde med boligorganisationen kunne etablere forsøg med udvidet udlejning efter særlige sociale kriterier.

Udvidelsen kan være kvalitativ, således at der etableres forsøg med udlejning og anvisning af boliger til boligansøgere, der har et behov for at flytte tættere på slægtninge eller andre netværk, tættere på uddannelsessted, til en region med bedre erhvervsmuligheder, tilbage til et område man tidligere har boet i eller lign. Der kan endvidere iværksættes forsøg med udlejning til personer, der i tide ønsker at flytte til en bolig, der er mere egnet som ramme om et liv som ældre.

Udvidelsen kan også være kvantitativ, f.eks. i form af en aftale mellem kommunen og boligorganisationen om, at flere end 1/4 af de ledige boliger anvises efter særlige sociale kriterier, eventuelt i bestemte afdelinger.

Det understreges, at der fortsat skal være et socialt element ved udlejning efter særlige sociale kriterier.

4.2. Kommunal anvisning

Gældende regler

Kommunal boliganvisning efter lovens § 59, stk. 1 og 2, sker efter gældende regler til løsning af påtrængende boligsociale opgaver, dvs. normalt til løsning af akut bolignød.

Forsøg

Det vil være muligt at iværksætte forsøg, hvorefter den kommunale opgave defineres bredere. Kommunalbestyrelsen vil således kunne påtage sig boliganvisning efter § 59, stk. 1 og 2, selvom der ikke er tale om akut bolignød. Som forsøg vil kommunalbestyrelsen kunne få mulighed for at anvise boliger til løsning af boligsociale opgaver i bredere forstand, herunder til forebyggelse af boligsociale problemer.

4.3. Oprykningsventeliste

Gældende regler

Boligsøgende, der allerede har en bolig i boligorganisationen, har efter udlejningsbekendtgørelsens § 7 fortrinsret til at overtage en anden bolig i boligorganisationen - den såkaldte oprykningsret. I visse eftertragtede kvarterer kan oprykningsretten medføre, at det er meget vanskeligt at opnå en bolig via venteliste, fordi de fleste ledige lejligheder lejes ud til boligsøgende på oprykningsventelisten.

Forsøg

Der vil kunne iværksættes forsøg, hvorefter en vis del af de ledige lejligheder i en eller flere afdelinger forbeholdes boligsøgende på den almindelige venteliste.

4.4. Fravigelse af fortrinsrettigheder for husstande med børn

Gældende regler

Lejligheder med 3 værelser og derover kan som udgangspunkt kun udlejes til husstande med mindst eet barn. 3-værelses lejligheder og 4-værelses lejligheder på 90 (m2) og derunder kan dog efter boligorganisationens beslutning udlejes til familier uden børn, hvis det lokale behov for lejligheder til husstande uden børn ikke taler imod.

Forsøg

For lokalt at opnå en bedre fordeling af boligmassen vil det være muligt som forsøg at udleje lejligheder med 4 værelser (over 90 (m2)) og derover til husstande uden børn. Dette kan bl.a. ske med henblik på at fremme yngre ældres mulighed for at flytte til en mere egnet bolig i tide, eller for at tilgodese unge mennesker, der ønsker at finde en egnet familiebolig, før de får børn. Baseret på kommunernes og boligorganisationernes lokalkendskab vil forsøget f.eks. kune betyde, at kravet om mindst et barn i husstanden fraviges i bestemte afdelinger. Dette kan bl.a. ske under hensyntagen til afdelingernes beliggenhed, fysiske udformning og beboersammensætningen i afdelingerne. Fravigelse af kravet kan ske både ved udlejning efter venteliste og efter oprykningsventeliste.

4.5. Bofællesskaber

Indtil der måtte komme en særlig lovgivning for udlejning og anvisning af boliger i bofællesskaber, vil der være mulighed for at iværksætte forsøg med øget beboerindflydelse ved indflytning af nye beboere i bofællesskaber.

Forsøg med bofællesskaber hæmmes i dag af, at beboerne kun i begrænset omfang er medbestemmende ved indflytning af nye beboere i fællesskabet.

Der vil med den nye forsøgsbestemmelse være mulighed for at iværksætte forsøg, hvor gældende udlejnings- og anvisningsregler fraviges, således at forskellige former for bofællesskaber kan afprøves. Med henblik på en højere grad af beboerindflydelse på valg af nyindflyttere vil der f.eks. være mulighed for at anvise lejere efter særlige sociale kriterier til samtlige ledige boliger, eller for at etablere særlige ventelister for bofællesskabet. Hermed vil der være mulighed for at tilgodese særlige persongruppers behov. Den øgede beboerindflydelse vedrører bl.a. fastlæggelse af kriterier for optagelse på venteliste eller udlejning efter særlige sociale kriterier, og kan også omfatter forhandling med kommunen om fastlæggelse af kriterierne for kommunal anvisning. Det er dog ikke hensigten, at der skal kunne etableres forsøg, hvorefter beboerne i et bofællesskab helt frit kan vælge nye beboere.

4.6. Ungdomsboliger

Gældende regler

Almene ungdomsboliger skal af den almene boligorganisation anvises til unge uddannelssøgende og andre unge med et særligt behov derfor, jf. § 52, stk. 1, i lov om almene boliger m.v.

Forsøg

I almene ungdomsboligbebyggelser med særlige problemer kan det som et led i en samlet indsats overvejes at vægte boligansøgninger fra unge under uddannelse.

Det vil være en forudsætning for godkendelse af sådanne forsøg, at kommunalbestyrelsen fortsat løser sine boligsociale opgaver over for de øvrige unge i kommunen. Dette kan f.eks. ske ved en kombination med andre forsøg, herunder etablering af bofællesskaber for unge, kommunal anvisning i mere velfungerende bebyggelser el.lign.

4.7. Samarbejds- og organisationsformer

Opstår der ønske om et udvidet og udviklet samarbejde mellem kommunerne og boligorganisationerne eller mellem boligorganisationerne på tværs, f.eks. i forbindelse med etablering af fælles venteliste el.lign., kan der også etableres forsøg af denne type.

Det vil være et krav for godkendelse af sådanne forsøg, at der fortsat er en klar adskillelse af de opgaver, som henholdsvis boligorganisationen og kommunen kan påtage sig. Reglerne om boligorganisationernes tilladte sideaktiviteter vil ikke blive fraveget i forbindelse med forsøg. Det er desuden heller ikke hensigten at fravige det grundlæggende princip om, at det er boligorganisationen, der administrerer ejendommene, fører ventelister og udlejer boligerne.

5. Bygge- og Boligstyrelsens vurdering af forsøget

Ved vurdering af den enkelte forsøgsansøgning, vil styrelsen lægge vægt på om forsøgets mål og midler er hensigtsmæssige.

De enkelte forsøg skal i den praktiske anvendelse naturligvis overholde både internationale aftaler og konventioner om racediskrimination og menneskerettigheder, som Danmark har ratificeret, og nationale regler om forbud med forskelsbehandling på grund af race. Ved behandling af de konkrete ansøgninger om godkendelse af forsøg vil styrelsen derfor påse, at hvert enkelt forsøg er i overensstemmelse med gældende regler på området.

Kombineres et forsøg med andre tiltag i forhold til socialt svagere stillede befolkningsgrupper, kan dette indgå i styrelsens samlede vurdering.

Det er ikke hensigten med forsøgsordningen, at den skal kunne anvendes til generelt at begrænse bestemte befolkningsgruppers adgang til det almene byggeri eller til den pågældende kommune. Det er heller ikke hensigten, at forsøgsordningen skal anvendes til generelt at fravige ventelistesystemet.

6. Vilkår

Bygge- og Boligstyrelsen kan fastsætte vilkår i forbindelse med det enkelte forsøg.

Det vil altid være et vilkår, at der sker en evaluering ved forsøgets afslutning.

Der skal herudover i alle tilfælde afgives en årlig rapport om forsøgets status og foreløbige resultater. Boligministeriet er forpligtyet til at give Ffolketingets Boligudvalg en årlig rapport, og det er derfor afgørende, at ministeriet modtager den nødvendige rapportering fra de enkelte iværksatte forsøg.

Styrelsen kan desuden forlange særlige rapporter og redegørelser fra forsøgets parter.

Derudover kan der f.eks. fastsættes vilkår om, at kommunalbestyrelsen i nærmere fastsat omfang skal have forsøgt at udnytte sin adgang til at købe anvisningsret i private udlejningsejendomme efter reglerne i lov om kommunal anvisningsret.

Afhængig af forsøgets karakter kan der blive tale om at fastsætte andre vilkår for godkendelse.

7. Ansøgningsprocedure

Alle ansøgninger om forsøg indsendes til Bygge- og Boligstyrelsen gennem kommunalbestyrelsen. Ansøgningen suppleres med det nødvendige bilagsmateriale. Der benyttes ikke ansøgningsskema, men ansøgningen bør omfatte følgende punkter

1. Navn og adresse på de involverede parter, dvs. kommune, boligorganisation osv. samt projektansvarlige personers navn, telefon- og telefaxnummer.

2. Forsøgsområdets fysiske afgrænsning, dvs. boligområde, kommune el.lign.

3. Start- og sluttidspunkt for forsøget.

4. Forsøgsprojektets baggrund, formål og målgruppe

* Årsagen til at forsøget ønskes iværksat, herunder belysning af eventuelle problemers karakter.

* Hvilke spørgsmål skal besvares gennem projektet, hvilke kortsigtede og langsigtede resultater forventes opnået?

* Er forsøgets parter enige om, at forsøget gennemføres? Hvis ikke vedlægges en udtalelse fra de parter, der er imod.

5. Beskrivelse af forsøgets indhold

* Hvordan vil udlejning og anvisning blive tilrettelagt i forsøget?

* Hvilke gældende regler om udlejning eller anvisning er der behov for at fravige?

* Hvordan vil forsøget blive administreret, og hvordan defineres kommunens henholdsvis boligorganisationens rolle og ansvar?

* Hvorledes indgår forsøget i kommunens løsning af boligsociale opgaver?

6. Kombineres forsøget med andre initiativer, f.eks. køb af anvisningsret i privat byggeri, jf. lov om kommunal anvisningsret?

7. Forslag til evalueringsform og -hyppighed.

Ansøgning indsendes til: Bygge- og Boligstyrelsen 2.kontor Stormgade 10 1470 København K

Forsøg med udlejning og anvisning af alemene boliger

1. Hvorfor iværksætte forsøg med udlejning og anvisning?

Efter en ændring af lov om almene boliger m.v., er det nu i højere grad muligt at iværksætte forsøg og udviklingsprojekter, der tager hensyn til lokale forhold og giver mulighed for at bruge reglerne mere fleksibelt med henblik på at få afprøvet en række alternative modeller for udlejning og anvisning af almene boliger.

Ideen til at iværksætte et forsøgsprojekt kan opstå, fordi der i et område er ønske om bredere initiativer inden for arbejdet med bomønstre og boligtrivsel, som ikke kan omfattes af det gældende regelsæt. I lokale byområder og bydele kan særlige forhold betyde, at et ensartet regelsæt for udlejning og anvisning af almene boliger ikke altid er hensigtsmæssigt. Forsøg kan også udspringe af et ønske om at afprøve nye udlejningsmodeller eller samarbejdsformer.

Det forudsættes, at det enkelte forsøg iværksættes med et klart defineret formål. Formålet kan f.eks. vedrøre beboersammensætningen i problemramte boligområder, hvor der er behov for en indsats, der kan tiltrække boligansøgere fra en bredere del af befolkningen. Men formålet kan også vedrøre helt andre forhold, f.eks. ønsket om at fremme ældre menneskers muligheder for at »flytte i tide«. Flere formål kan kombineres.

Lokalt vil det derfor som hovedregel være naturligt, at kombinere udlejningsforsøgene med andre initiativer af f.eks. social, kulturel eller arbjedsmarkedsmæssig karakter.

På baggrund af de erfaringer, som Bygge- og Boligstyrelsen indhenter fra de enkelte forsøg, vil styrelsen have mulighed for at evaluere regelsættet, eventuelt med henblik på permanente ændringer.

2. Regelgrundlag

Adgangen til at iværksætte forsøg med udlejning og anvisning blev præciseret og udvidet ved lov nr. 229 af 2. april 1997 om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om boliger for ældre og personer med handicap og lov om boligbyggeri, som trådte i kraft den 4. april 1997.

Reglerne om forsøg fremgår af § 144 i lov om almene boliger m.v., som efter ændringen har følgende ordlyd (ændringen er markeret med kursiv)

»§ 144. Med henblik på at fremme mulighederne for at iværksætte forsøg med nye byggemetoder, boligformer eller forhold vedrørende driften af alment byggeri, herunder udlejning og anvisning af almene boliger , kan boligministeren i særlige tilfælde tillade, at de for alment byggeri fastsatte bestemmelser fraviges. Anskaffelsesudgifterne for sådant byggeri skal dog holdes inden for de rammer, der er fastsat som vilkår for at opnå støtte.«

Ingen