Privat byfornyelse. Vejledning til udlejere og lejere

Bilag 1

Boligministeriets lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996

Bekendtgørelse af lov om privat byfornyelse

Bilag 2

Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 280 af 22. april 1996

Bekendtgørelse om privat byfornyelse

Kapitel III

Kommunal

rådgivningstjeneste for

privat byfornyelse

1. Oprettelse 2. Refusion 3. Nedlæggelse samt ændring af geografisk virkeområde

1. Oprettelse

Det er kommunalbestyrelsen, der træffer beslutning om oprettelse af en kommunal rådgivningstjeneste for privat byfornyelse.

Det er en betingelse for refusion (se nærmere afsnit 2), at der er foretaget en overordnet planlægning og prioritering af private byfornyelsesprojekter i kommunen. Dette kan f.eks. ske ved, at der udvælges konkrete områder i kommunen, hvor byfornyelsen fortrinsvis skal gennemføres via den private byfornyelse. Kommunen kan dog ikke stille krav om, at renovering af en ejendom skal ske efter lov om privat byfornyelse. Kommunen kan således kun foreslå dette som en mulighed. Samtidig kan kommunen dog ligeledes beslutte, at ejendommen ikke skal renoveres efter lov om byfornyelse og boligforbedring (den offentlige byfornyelse).

For at give kommunen mulighed for at blive inddraget mere konkret i beslutningsprocessen, skal den kommunale rådgivningstjeneste afgive byggesagsrådgivererklæringerne (se nærmere Kapitel I, afsnit 2.5).

Det er således udelukkende kommunen, der kan afgive erklæringen om, at de påtænkte arbejder er omfattet af positivlisten og erklæringen om de lejemæssige konsekvenser m.v. som følge af gennemførelsen af projektet. Herudover er det ligeledes udelukkende kommunen, der i forbindelse med registrering af aftalen overfor Boligministeriet kan erklære, at de påtænkte arbejder er omfattet af den i medfør af loven fastsatte positivliste.

Det forudsættes, at det sker med den fornødne ansvarsdækning, når kommunen afgiver byggesagsrådgivererklæringerne.

Der gælder de samme habilitetskrav for kommunen som for en privat byggesagsrådgiver. Dette indebærer, at forvaltningslovens § 3, stk. 2, ikke finder anvendelse ved afgivelse af byggesagsrådgivererklæringerne.

Hvis kommunen beslutter at oprette en kommunal rådgivningstjeneste for privat byfornyelse, så skal den være synlig. Der skal således f.eks. ske afholdelse af og deltagelse i informationsmøder, seminarer, gå-hjem-arrangementer og lignende udadvendte aktiviteter og foretages markedsføring af privat byfornyelse i de lokale medier.

Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at virkeområdet for den kommunale rådgivningstjeneste kan geografisk afgrænses. Dette vil i givet fald betyde, at i de områder, hvor den kommunale rådgivningstjeneste ikke skal virke, er der valgfrihed med hensyn til, om parterne ønsker byggesagsrådgivererklæringerne afgivet af den kommunale rådgivningstjeneste eller af en privat byggesagsrådgiver.

Såfremt kommunalbestyrelsen træffer beslutning om oprettelse af en kommunal rådgivningstjeneste, skal denne beslutning (herunder om det geografiske virkeområde) bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

Senest samtidig med bekendtgørelsen, skal kommunalbestyrelsen orientere Bygge- og Boligstyrelsen om beslutningen.

2. Refusion

Kommunalbestyrelsen kan ansøge om refusion af de nedenfor angivne udgifter, som den kommunale rådgivningstjeneste har afholdt i forbindelse med bistand til gennemførelse af private byfornyelsesprojekter i kommunen. Både udgifter der vedrører gennemførelse af privat byfornyelse i beboede private udlejningsejendomme samt gennemførelse af privat byfornyelse i tomme private udlejningsejendomme og omdannelse af ledige erhvervslejemål til beboelse er refusionsberettigede.

Den del af udgiften - f.eks. til afgivelse af byggesagsrådgivererklæringerne - som kommunen ikke får refunderet af staten, kan ikke opkræves hos parterne/ejeren.

Følgende udgifter, som den kommunale rådgivningstjeneste har afholdt indenfor sit geografiske virkeområde, kan efter ansøgning refunderes med 50 pct.

1. information, kr. 500 pr. bolig,

2. konsulentbistand, de første 5 boliger kr. 1.000 pr. bolig, de derpå følgende 5 boliger kr. 750 pr. bolig, og de resterende boliger kr. 500 pr. bolig,

3. byggesagsrådgivererklæringer, de første 5 boliger kr. 600 pr. bolig, de derpå følgende 5 boliger kr. 450 pr. bolig, og de resterende boliger kr. 300 pr. bolig,

4. permanent genhusning, hvor kommunalbestyrelsen i medfør af § 8 i lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996, har overtaget genhusningsforpligtelsen, kr. 750 pr. anvist erstatningsbolig.

Informationsarbejdet, jf. nr. 1, omfatter f.eks. annoncering i lokale aviser, afholdelse af informationsmøder og udarbejdelse af informationsmateriale til udlejere og lejere.

Konsulentbistanden, jf. nr. 2, omfatter f.eks. telefonisk og skriftlig besvarelse af henvendelser vedrørende gennemførelse af projekter efter lov om privat byfornyelse og afholdelse af møder med udlejere og lejere.

Byggesagsrådgivererklæringerne, jf. nr. 3, omfatter en skriftlig erklæring om,

* at de påtænkte arbejder med hertil knyttede nødvendige følgearbejder i et projekt er omfattet af positivlisten, og at der derfor kan indgås en aftale med den virkning, at der kan kræves lejeforhøjelse og opnås tilskud efter de særlige bestemmelser i lov om privat byfornyelse, samt

* de lejemæssige konsekvenser for det enkelte lejemål. Denne erklæring angiver den maksimale huslejestigning, som udlejer kan kræve. Erklæringen skal indeholde oplysning om lejeforhøjelsen, såvel eksklusiv som inklusiv det tilskud, som kan opnås.

Det er en forudsætning for refusion, at der mere overordnet sker en planlægning og prioritering af private byfornyelsesprojekter. Endvidere er det en forudsætning, at projektet gennemføres, d.v.s. at Bygge- og Boligstyrelsen har godkendt en ansøgning om udbetaling af tilskud til et konkret projekt.

Ansøgning om refusion indsendes kvartalsvis til Bygge- og Boligstyrelsen på et af styrelsen udfærdiget skema. Ansøgningen skal indsendes inden udgangen af den 1. måned i det kvartal, der ligger efter det kvartal, som ansøgningen vedrører. Kommunen skal i ansøgningen oplyse hvilke refusionsberettigede udgifter, som den kommunale rådgivningstjeneste har afholdt i det pågældende kvartal.

Refusionen beregnes på grundlag af de projekter, der er gennemført indenfor rådgivningstjenestens geografiske virkeområde i det samme kvartal, som ansøgningen vedrører. Det er en betingelse for at medtage det pågældende projekt i refusionsberegningen, at Bygge- og Boligstyrelsen har godkendt ansøgning om udbetaling af tilskud til det gennemførte projekt. Det er dog ikke en betingelse for refusion, at kommunens ansøgning vedrører de samme projekter, som Bygge- og Boligstyrelsen beregner refusionen på grundlag af.

Hvis kommunen i et kvartal f.eks. anmelder 70.000 kr. i refusionsberettigede informationsudgifter, og Bygge- og Boligstyrelsen i samme kvartal har godkendt ansøgning om udbetaling af tilskud til ialt 100 boliger, vil refusionen blive beregnet på grundlag af 50.000 kr. (100 boliger x 500 kr.). Kommunen vil således få udbetalt 25.000 kr. i refusion. Men da refusionen kun blev beregnet på grundlag af en del af de anmeldte refusionsberettigede udgifter, vil den del af udgifterne, som der ikke blev beregnet refusion på grundlag af (20.000 kr.) blive overført til næste kvartal.

Hvis der fortsat i dette kvartal ikke er godkendt ansøgning om udbetaling til et tilstrækkeligt antal boliger (40 boliger), vil det overskydende refusionsberettigede beløb blive overført til næste kvartal.

Tilsvarende gælder, at hvis Bygge- og Boligstyrelsen i et kvartal har godkendt ansøgning om udbetaling til et større antal boliger, end der er refusionsberettigede udgifter til, vil det 53overskydende antal boliger53 blive overført til næste kvartal.

Refusionen udbetales af Hypotekbanken til et af kommunen anvist pengeinstitut. Udbetalingen sker kvartalsvis bagud ved udgangen af det kvartal, hvori ansøgningen er modtaget i Bygge- og Boligstyrelsen.

3. Nedlæggelse samt

ændring af geografisk

virkeområde

Hvis kommunalbestyrelsen beslutter at nedlægge den kommunale rådgivningtjeneste for privat byfornyelse, skal denne beslutning bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke fastsat i beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

Senest samtidig med bekendtgørelsen, skal kommunalbestyrelsen orientere Bygge- og Boligstyrelsen om beslutningen.

Når en kommunal rådgivningtjeneste for privat byfornyelse nedlægges, kan der ansøges om refusion til de refusionsberettigede udgifter, som er afholdt inden rådgivningstjenestens nedlæggelse. Refusion beregnes på grundlag af de projkter, som Bygge- og Boligstyrelsen har godkendt ansøgning om udbetaling til inden udgangen af det andet hele kvartal, der ligger efter udgangen af det kvartal, som beslutningen vedrører.

Hvis rådgivningstjenesten f.eks. nedlægges pr. 1. februar, beregnes refusionen på grundlag af de projekter, som Bygge- og Boligstyrelsen har godkendt ansøgning om udbetaling til inden udgangen af september måned.

Hvis en kommunal rådgivningstjenestes virkeområde er geografisk afgrænset, og virkeområdet ønskes ændret, skal der både træffes beslutning om nedlæggelse i det ene område og oprettelse i det andet område. Begge beslutninger skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde, der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke fastsat i beslutningerne, får de virkning fra og med datoen på det nummer af Statstidende, hvori de er bekendtgjort.

Senest samtidig med, skal kommunalbestyrelsen orientere Bygge- og Boligstyrelsen om beslutningerne.

Tilsvarende bekendtgørelse skal foretages, hvis det geografiske virkeområde udvides.

Kapitel II

Tomme private

udlejningsejendomme,

omdannelse af ledige

erhvervslejemål

til beboelse m.v.

1. Lovens anvendelsesområde 1.1 Hvem er omfattet 1.2 Hvad er omfattet 1.3 Investeringsramme 1.4 Offentligt støttet byfornyelse 2. Beslutning om gennemførelse af privat byfornyelse 2.1 Hvilke arbejder kan beslutningen omfatte 2.2 »Blandede« ejendomme 3. Lejefastsættelsen 3.1 Beregning af lejen 3.2 Fordeling af lejen 3.3 Lejelovgivningens vedligeholdelseskonti m.v. 3.4 Støtte efter anden lovgivning 3.5 Udlevering af nævnsafgørelser 3.6 Lejefastsættelsens ikrafttræden 3.7 Opkrævning af lejen 3.8 Oplysning om privat byfornyelse i lejeaftalen 3.9 Boligstøtte 4. Huslejetilskud 4.1 Særregel for pensionskasseboliger m.v. 4.2 Tilskuddets størrelse 4.3 Reservation af tilskud 4.4 Ansøgning om tilsagn om tilskud 4.5 Ansøgning om udbetaling af tilskud 4.6 Udbetaling af tilskud 4.7 Bortfald af tilskud 5. Klageadgang

1. Lovens

anvendelsesområde

1.1 Hvem er omfattet

Udlejere af private udlejningsejendomme kan gennemføre privat byfornyelse

* i ejendomme, hvor samtlige beboelseslejemål lovligt, jf. reglerne i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, er ubeboede og uudlejede,

* med henblik på omdannelse af et uudlejet lejemål, der lovligt, jf. reglerne i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, udelukkende har været anvendt til erhvervsformål, til beboelse,

* med henblik på omdannelse af den del af et ubeboet og uudlejet lejemål, der lovligt, jf. reglerne i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, delvist har været anvendt til erhvervsformål, til beboelse.

Kravet om, at samtlige beboelseslejemål lovligt er ubeboede og uudlejede, samt at anvendelsen til erhverv har været lovlig, skal være opfyldt både på tidspunktet for anmodning om en nævnsafgørelse om størrelsen af den leje, der kunne opkræves før gennemførelse af privat byfornyelse, og på tidspunktet for ansøgning om tilsagn om tilskud (se nærmere afsnit 4.3).

Det er vigtigt at være opmærksom på, at ved omdannelsen af et uudlejet lejemål, der lovligt, jf. reglerne i kapitel VII i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, udelukkende har været anvendt til erhvervsformål, til beboelse, skal den seneste anvendelse være udlejning til erhverv. Hvis ejer selv senest har anvendt lokalerne, er der således ikke tale om et uudlejet lejemål. Det påhviler huslejenævnet/byfornyelsesnævnet at påse, at denne betingelse er opfyldt.

Det bemærkes, at den udlejer, som påtænker at omdanne et uudlejet erhvervslejemål til beboelseslejemål, vil kunne vælge at gennemføre omdannelsen enten efter lejelovgivningens regler - med den heraf følgende frie lejefastsættelsesmulighed - eller (med tilskud) efter lov om privat byfornyelse - med den heraf følgende øvre grænse for lejefastsættelsen.

1.2 Hvad er omfattet

Der er i en bekendtgørelse til loven udarbejdet en såkaldt positivliste over de arbejder, som udlejer kan beslutte at gennemføre.

Kun arbejder omfattet af positivlisten giver adgang til tilskuddet.

Positivlisten er optrykt bagest i vejledningen og er beskrevet i kapitel IV.

1.3 Investeringsramme

Det er en forudsætning for at kunne gennemføre privat byfornyelse (og dermed for at kunne få tilskud), at der opnås plads inden for den i loven fastsatte årlige investeringsramme (se nærmere afsnit 4). Investeringsrammen fastsættes årligt. I 1996 udgør den 800 mill. kr. for private udlejningsejendomme.

1.4 Offentligt støttet byfornyelse

Ordningen er et supplement til den offentligt støttede byfornyelse.

Udlejers beslutning om gennemførelse af privat byfornyelse kan derfor også omfatte ejendomme, hvor kommunen har truffet en beslutning om offentligt støttet byfornyelse eller boligforbedring.

Der kan ikke ydes tilskud efter både lov om privat byfornyelse og lov om byfornyelse og boligforbedring til det samme arbejde.

2. Beslutning om

gennemførelse af privat byfornyelse

Det er i sagens natur udlejeren, der alene træffer beslutning om gennemførelse af privat byfornyelse.

Udlejer kan træffe beslutning om gennemførelse af privat byfornyelse i ejendomme, hvor samtlige beboelseslejemål lovligt er ubeboede og uudlejede. Udlejer kan beslutte dette selvom der i ejendommen samtidig er udlejet erhvervslejemål.

Udlejer kan ligeledes træffe beslutning om at omdanne et uudlejet erhvervslejemål til beboelse. Udlejer kan beslutte dette, selvom der er udlejede og beboede beboelseslejemål i ejendommen.

Endelig kan udlejer træffe beslutning om at omdanne den del af et ubeboet og uudlejet lejemål, der lovligt delvist har været anvendt til erhvervsformål, til beboelse. Udlejer kan beslutte dette selvom der i ejendommen samtidig er udlejet (og beboet) beboelseslejemål og/eller udlejet erhvervslejemål.

Lov om privat byfornyelse bygger på det matrikulære ejendomsbegreb. D.v.s., at et matrikkelnummer udgør en ejendom.

Dog gælder, at flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som en ejendom.

Endvidere gælder, at hvis flere (matrikulære) ejendomme, der ejes af samme udlejer, er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som enten har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, så anses de ligeledes som en ejendom. Det samme er tilfældet, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

2.1 Hvilke arbejder kan beslutningen omfatte

De arbejder, som er omfattet af ordningen - herunder arbejder som er en nødvendig følge af forbedringerne - skal have karakter af forbedringsarbejder.

De i positivlisten nævnte arbejder betragtes som forbedringsarbejder. Lov om privat byfornyelse bygger således ikke på den i lejelovgivningen anvendte sondring mellem forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder.

Der er i en bekendtgørelse udstedt i medfør af lov om privat byfornyelse fastsat en positivliste, der nærmere opregner de arbejder, der er omfattet af ordningen. Positivlisten er beskrevet i kapitel IV.

Der kan kun ydes tilskud til gennemførelsen af arbejder, som er indeholdt i positivlisten. Der er dog ikke noget til hinder for, at der samtidigt gennemføres andre arbejder end dem, der er indeholdt i positivlisten. Der kan blot ikke ydes tilskud til disse arbejder efter lov om privat byfornyelse.

Det er vigtigt for udlejer at få afklaret, hvilke fordele der kan fås ved gennemførelsen af forbedringsarbejderne. Fordelene kan være

* lavere driftsudgifter i ejendommen, f.eks. ved energi- og vandbesparelser,

* brugs- og sundhedsmæssige ændringer, f.eks. bedre indeklima eller mere plads i form af glasinddækninger,

* frodigere omgivelser, som giver et rigere levemiljø, f.eks. ved begrønning.

Læs nærmere i boligministeriets vejledning »Privat byfornyelse - Vejledning om positivlisten« om, hvad der i øvrigt bør undersøges og overvejes - før det besluttes, hvilke arbejder, der skal gennemføres.

Denne vejledning, som er gratis, kan fås hos Byggecentrum Boghandel, Dr. Neergaards Vej 15, 2970 Hørsholm, tlf. 45 67 73 73.

2.'Blandede' ejendomme

Hvis der i en beboet privat udlejningsejendom gennemføres privat byfornyelse i de beboede lejemål og der samtidig sker omdannelse af et uudlejet erhvervslejemål til beboelse, skal omdannelsen ske efter de i vejledningens kapitel II beskrevne regler, mens gennemførelsen af privat byfornyelse i de beboede lejemål skal ske efter de i vejledningens kapitel I beskrevne regler.

3. Lejefastsættelsen

Den fremtidige leje, som udlejer fastsætter efter lov om privat byfornyelse, vil være bindende også i forhold til nye lejere - dvs. i tilfælde af genudlejning.

Lejefastsættelsen for den del af udgiften, som er omfattet af lov om privat byfornyelse, kan gennemføres således, at de samlede dokumenterede udgifter danner grundlag for fastsættelse af lejen.

Lejefastsættelsen bliver dermed frigjort fra det maksimum for lejens størrelse - det lejedes værdi - som lejeloven og boligreguleringsloven som hovedregel fastsætter.

Lejefastsættelsen bliver også frigjort fra reglerne om, at der ved beregning af en lejeforhøjelse som følge af en forbedring, skal ses bort fra eventuel sparet fremtidig vedligeholdelse.

Den samlede leje, som udlejer vil kunne opkræve ved udlejning første gang efter arbejdernes gennemførelse, vil bestå af både

* den leje, som efter lejelovgivningens regler lovligt ville kunne opkræves før gennemførelsen af privat byfornyelse, såfremt det ubeboede og uudlejede beboelseslejemål var beboet, såfremt erhvervslejemålet var udlejet udelukkende til beboelse, eller såfremt erhvervsdelen i det ubeboede og uudlejede blandede lejemål var udlejet til beboelse, og af

* den lejefastsættelse, som sker på grundlag af gennemførelsen af arbejder omfattet af lov om privat byfornyelse.

3.1 Beregning af lejen

Den samlede og endelige bruttoleje efter lov om privat byfornyelse, dvs. uden fradrag af tilskud, kan maksimalt beregnes på grundlag af ydelsen på et 30-årigt annuitetslån med et provenu svarende til de dokumenterede udgifter og med en rente svarende til en beregnet gennemsnitlig krone-obligationsrente.

Det er den beregnede gennemsnitlige rente på den sidste børsdag forud for tidspunktet for meddelelse af tilsagn, der danner grundlag for lejeforhøjelsen (denne rente fremgår af Bygge- og Boligstyrelsens tilsagn om tilskud).

Hvis tilsagnet justeres med et supplerende tilsagn om tilskud (se nærmere afsnit 4.3), vil det fortsat være renten på den sidste børsdag, der ligger forud for tidspunktet for meddelelse af det første tilsagn, der skal anvendes ved beregningen af tilskuddet til den samlede investering.

Den beregning af maksimum for bruttolejen som sker på grundlag af ydelsen på det 30-årige annuitetslån, er uafhængig af hvordan arbejderne rent faktisk (låne)finansieres. D.v.s. selv hvor udlejer finansierer arbejdernes gennemførelse uden at optage lån, skal beregningen ske på dette (fiktive) grundlag.

Udlejer kan naturligvis fastsætte en lavere leje end den, der maksimalt kan fastsættes efter loven.

Udlejer har herunder mulighed for at beslutte, at evt. indestående på ejendommens vedligeholdelseskonti eller støtte efter anden lovgivning skal anvendes som delvis finansiering af ombygningsarbejderne. I dette tilfælde er det alene den resterende del af udgiften, der kan danne grundlag for fastsættelsen af lejen.

3.2 Fordeling af lejen

Bruttolejen for det enkelte lejemål beregnes på grundlag af de dokumenterede udgifter, som er en følge af de arbejder, der er gennemført i det pågældende lejemål.

Fastsættelsen af lejen som følge af gennemførte arbejder, der vedrører hele ejendommen, skal fordeles forholdsmæssigt på de enkelte lejemål efter lejemålenes brutto-etageareal.

I ejendomme, der indeholder såvel beboelse som erhverv (aktivt erhverv eller et ledigt erhvervslejemål, som ikke omdannes til bebooelse), skal der ske en forholdsmæssig fordeling af udgifterne som følge af gennemførelsen af arbejder mellem beboelsesdelen og erhvervsdelen. Den forholdsmæssige fordeling skal ske i forhold til de respektive deles andel af det samlede areal.

Udgifter, der vedrører ejerboliger, skal ligeledes fratrækkes i beregningen af bruttolejen.

I ejendommme, der indeholder ubeboede og uudlejede lejemål, der delvist har være anvendt til andet end beboelse, skal der ske en forholdsmæssig fordeling af udgifter, der vedører både beboelsesdelen og erhvervsdelen, medmindre erhvervsdelen omdannes til beboelse.

Ved opgørelsen af ejendommens areal anvendes Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler.

3.3 Lejelovgivningens vedligeholdelseskonti m.v.

Såfremt der til gennemførelsen af arbejder efter lov om privat byfornyelse anvendes beløb afsat efter §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene eller efter §§ 22 og 63 a i lov om leje, kan den del af de dokumenterede udgifter som dækkes af disse midler, ikke medregnes ved beregning af bruttolejen.

3.4 Støtte efter anden lovgivning

Hvis der til gennemførelsen af arbejderne ydes støtte efter anden lovgivning, kan den del af de dokumenterede udgifter, som herved dækkes, ikke medregnes ved beregning af bruttolejen.

Det bør dog undersøges, om den støtte der kan fås efter anden lovgivning, kan ydes til det samme arbejde , som der fås tilskud til efter lov om privat byfornyelse. Hvis dette ikke er tilfældet, skal de forskellige støtteordninger anvendes til hvert sit arbejde.

3.5 Udlevering af nævnsafgørelser

Lejeren skal senest ved den første lejeaftales indgåelse efter arbejdernes gennemførelse have udleveret de to afgørelser fra huslejenævnet/byfornyelsesnævnet, som udlejer skal indhente i forbindelse med gennemførelsen af privat byfornyelse (se nærmere afsnit 4.3 og 4.4).

Såfremt lejeren ikke får udleveret disse to nævnsafgørelser, kan der ikke opkræves nogen leje for de arbejder, der er gennemført efter lov om privat byfornyelse. Den eneste leje det herefter er muligt at opkræve, er den leje som er fastslået af huslejenævnet/byfornyelsesnævnet som den lovlige leje, der kunne opkræves før arbejdernes gennemførelse (se nærmere afsnit 4.3).

Dog vil det ved den første genudlejning efter fraflytning af den lejer, der som den første indgik en lejeaftale efter arbejdernes gennemførelse, være muligt at foretage en lejefastsættelse for disse arbejder. Men lejen kan kun fastsættes efter lejelovgivningens regler, dvs. indenfor grænsen for det lejedes værdi og under hensyntagen til en evt. sparet fremtidig vedligeholdelse.

3.6 Lejefastsættelsens ikrafttræden

Lejefastsættelsen kan tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor huslejenævn/byfornyelsesnævn har godkendt lejen efter den private byfornyelses gennemførelse.

3.7 Opkrævning af lejen

Udlejeren må kun opkræve en leje fastsat efter lov om privat byfornyelse, hvori det bevilgede tilskud er fratrukket.

I private udlejningsejendomme, som ejes af en realrenteafgiftspligtig investor (pensionskasse og forsikringsselskab m.v.), der opnår fritagelse for realrenteafgift efter realrenteafgiftsloven i forbindelse med gennemførelsen af arbejder efter lov om privat byfornyelse, gælder der en særlig regel.

Her kan udlejer højst få en bruttoleje, dvs. en leje uden fradrag af tilskud, der i 8 år udgør 85 pct. af den leje, som er beregnet i overensstemmelse med lovens regler. Lejen forhøjes herefter hvert år i 3 år med 5 pct. af bruttolejen. Hvis der ydes tilskud efter lov om privat byfornyelse til denne leje, skal den leje som udlejer opkræver, være nettolejen , dvs. med fradrag af dette tilskud (se nærmere afsnit 4).

Forhøjelsen af lejen efter det 8. år kan ske alene ved udlejers skriftlige meddelse herom til lejerne.

3.8 Oplysning om privat byfornyelse i lejeaftalen

Det skal udtrykkeligt fremgå af lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter lov om privat byfornyelse.

Det skal endvidere fremgå, hvor stort tilskuddet er i de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden. Hvis der f.eks. er aftalt månedsvis lejebetaling, skal det således i lejeaftalen oplyses, hvad tilskuddet udgør pr. måned såvel i perioden, hvor der ydes fuldt tilskud (de første 8 år), som i aftrapningsperioden.

Hvis udlejeren ikke opfylder sin oplysningspligt, kan der indtil dette sker ikke beregnes lejeforhøjelse efter de særlige regler i lov om privat byfornyelse. Eventuel betalt leje kan lejeren kræve tilbagebetalt.

Sag herom indbringes efter de almindelige regler i lejeloven for boligretten.

Tilbagebetalingskravet forrentes med en årlig rente, der fastsættes efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v.

3.9 Boligstøtte

Der kan ydes boligstøtte efter de almindelige regler i lov om individuel boligstøtte. Der kan dog ikke ydes særlig byfornyelsesboligstøtte efter bestemmelserne i boligstøttelovens kap. 5.

4. Huslejetilskud

Lov om privat byfornyelse åbner mulighed for, at der kan ydes tilskud til nedsættelse af den leje, som fastsættes som følge af gennemførelsen af arbejder omfattet af loven.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at det er en forudsætning for at kunne være omfattet af lov om privat byfornyelse og dermed få tilskuddet, at der opnås plads inden for investeringsrammen.

Tilskud kan kun bevilges, såfremt arbejdet ikke fysisk er igangsat, når tilsagn om tilskud meddeles. Tilbudsgivning, kontrahering eller indkøb af materialer, anses ikke for igangsættelse.

Tilskuddet ydes i 15 år efter lejeforhøjelsens ikrafttræden og beregnes på grundlag af de dokumenterede udgifter.

Tilskuddet udbetales til udlejer, der har pligt til at reducere bruttolejen (dvs. den fastsatte leje efter lov om privat byfornyelse uden fradrag af tilskud) med det udbetalte tilskud.

Lejeren skal i de første 8 år efter lejeaftalens ikrafttræden betale en leje, der udgør 60 pct. af den i medfør af loven fastsatte bruttoleje. Herefter stiger lejen i hvert af de efterfølgende år med 5 pct. af bruttolejen. Først 15 år efter lejeaftalens ikrafttræden skal lejeren betale bruttolejen fuldt ud.

Forhøjelsen af lejen som følge af nedsættelse af tilskuddet kan ske alene ved udlejerens skriftlige meddelse herom til lejerne.

4.1 Særregel for pensionskasseboliger m.v.

I ejendomme ejet af realrenteafgiftspligtige investorer (pensionskasser og forsikringsselskaber m.v.), der opnår fritagelse for realrenteafgift efter realrenteafgiftsloven i forbindelse med gennemførelse af arbejder efter lov om privat byfornyelse, gælder der en særlig regel.

Her udgør tilskuddet i 11 år 25 pct. af den i medfør af loven fastsatte bruttoleje. Herefter nedsættes tilskuddet i hvert af de følgende år med 5 pct. af den fastsatte bruttoleje.

Dette skal sammenholdes med, at disse realrenteafgiftspligtige investorer i de første 11 år efter den første lejeaftales ikrafttræden ikke kan opkræve den fulde bruttoleje (se nærmere afsnit 3.7).

Forhøjelsen af lejen som følge af nedsættelse af tilskuddet kan ske alene ved udlejerens skriftlige meddelse herom til lejerne.

4.2 Tilskuddets størrelse

Tilskuddet kan højst udgøre 10.000 kr. årligt pr. lejemål.

Tilskud, der udgør mindre end 200 kr. pr. tilsagn pr. kvartal, udbetales ikke.

4.3 Reservation af tilskud

Ansøgning om tilsagn om tilskud skal vedlægges en afgørelse truffet af huslejenævnet i medfør af boligreguleringslovens § 25 b, stk. 1, 1. pkt. eller stk. 2. I kommuner, hvor bestemmelserne i boligreguleringslovens kapitel II-V ikke finder anvendelse, skal ansøgningen dog vedlægges en afgørelse truffet af byfornyelsesnævnet i medfør af lejelovens § 59 b, stk. 1, 1. pkt. eller stk. 2. Afgørelsen må på ansøgningstidspunktet ikke være mere end 6 måneder gammel.

Afgørelsen skal fastlægge den leje, som efter lejelovgivningens regler lovligt ville kunne opkræves, såfremt det ubeboede og uudlejede beboelseslejemål var beboet, såfremt erhvervslejemålet var udlejet udelukkende til beboelse eller såfremt erhvervsdelen i det ubeboede og uudlejede blandede lejemål var udlejet til beboelse.

Huslejenævnet skal for det enkelte beboelseslejemål tage stilling til såvel det lejedes værdi som til budgetlejen, idet nævnet ved sin afgørelse også skal vurdere, om den ansatte leje vil være mere byrdefuld efter reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 4, for det enkelte beboelseslejemål end lejen i de øvrige beboelseslejemål i ejendommen. Denne vurdering vil være relevant i de tilfælde, hvor ombygningen vedrører en ejendom - som defineret i § 4 a, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene - der består af flere bygninger, der ikke alle er ubeboede og uudlejede ved ombygningen.

Byfornyelsesnævnet skal for det enkelte lejemål tage stilling til det lejedes værdi.

Men før huslejenævnet/byfornyelsesnævnet foretager denne vurdering, skal det, hvor der er tale om ledigt erhverv, undersøges, om der er tale om et uudlejet erhvervslejemål. Hvis dette ikke er tilfældet, f.eks. fordi ejeren selv senest anvendte lokalerne inden de blev ledige, skal nævnet afvise anmodningen om vurderingen af »førlejen«.

Huslejenævnets afgørelse vedrørende »førlejen« er bindende i tilfælde af en senere indbringelse for nævnet.

Det er en forudsætning for imødekommelse af anmodning om fastsættelse af denne »førleje«, at der er foretaget reservation af investeringsramme efter lov om privat byfornyelse.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at reservationen bortfalder, hvis ansøgning om tilsagn om tilskud ikke indsendes senest 9 måneder efter, at reservation er meddelt af Bygge- og Boligstyrelsen.

Det er muligt at justere det reserverede beløb ved at ansøge om supplerende reservation. Det er en forudsætning for en forøgelse af det reserverede beløb, at der er plads på investeringsrammen. Den nævnte frist på 9 måneder for ansøgning om tilsagn om tilskud, forlænges ikke som følge af en supplerende reservation.

Ansøgning om reservation samt supplerende reservation, skal indsendes til Bygge- og Boligstyrelsen på et af styrelsen udfærdiget skema.

4.4 Ansøgning om tilsagn om tilskud

Når der er foretaget reservation af investeringsramme efter lov om privat byfornyelse og der er indhentet en nævnsafgørelse om »førlejen«, kan der ansøges om tilsagn om tilskud. Ansøgning om tilsagn om tilskud skal som nævnt ovenfor vedlægges nævnsafgørelsen om »førlejen«.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at det er en forudsætning for, at der kan meddeles tilsagn om tilskud, at der er plads på investeringsrammen.

Hvis investeringen ikke overskrider det reserverede beløb, vil udlejeren få meddelt tilsagn om tilskud, under forudsætning af, at lovens krav iøvrigt er opfyldt.

Hvis investeringen overskrider det reserverede beløb, får udlejeren meddelt tilsagn om tilskud til en investering, der svarer til det reserverede beløb. Der vil endvidere blive meddelt tilsagn til overskridelsen, såfremt der er plads på investeringsrammen.

Det kan endvidere være nødvendigt efter at der er meddelt tilsagn om tilskud, at justere tilsagnet ved en supplerende ansøgning om tilsagn om tilskud. Det er en forudsætning for meddelse af supplerende tilsagn, at der er tale om nøjagtig de samme arbejder, som er omfattet af det tidligere meddelte tilsagn. Hvis der er tale om nye arbejder, skal alle betingelser - herunder at arbejdet ikke må igangsættes før tilsagnet er meddelt - være opfyldt. Det er endvidere en forudsætning, at der er plads på investeringsrammen.

Hvis et tilsagn justeres med en supplerende ansøgning om tilsagn om tilskud, vil det fortsat være renten på tidspunktet for meddelelse af det første tilsagn, der skal anvendes ved beregningen af tilskuddet til den samlede investering.

Ansøgning om tilsagn om tilskud samt supplerende tilsagn om tilskud, skal indsendes til Bygge- og Boligstyrelsen på et af styrelsen udfærdiget skema.

Ansøgningerne imødekommes i den rækkefølge, de modtages i Bygge- og Boligstyrelsen. Mangelfuldt udfyldte ansøgningsskemaer, der efter styrelsens vurdering ikke opfylder de opstillede krav, returneres. Indsendelsestidspunktet anses dog for det tidspunkt, hvor ansøgningen første gang modtages i styrelsen.

Ansøgninger, der ikke kan imødekommes i det enkelte finansår, tildeles en plads på en venteliste i den rækkefølge, de modtages i Bygge- og Boligstyrelsen.

4.5 Ansøgning om udbetaling af tilskud

Ansøgning om udbetaling af tilskud indsendes efter arbejdernes færdiggørelse på et af Bygge- og Boligstyrelsen udfærdiget skema.

Ansøgningen skal vedlægges en afgørelse truffet af huslejenævnet i medfør af boligreguleringslovens § 25 b, stk. 3. I kommuner, hvor bestemmelserne i boligreguleringslovens kapitel II-V ikke finder anvendelse, skal ansøgningen dog vedlægges en afgørelse truffet af byfornyelsesnævnet i medfør af lejelovens § 59 b, stk. 3.

Udlejer skal i forbindelse med anmodningen om afgørelsen overfor nævnet forelægge et ombygningsregnskab med oplysning om de afholdte og dokumenterede udgifter og lejestigninger fordelt på de enkelte lejemål. Regnskabet skal være attesteret af en registreret eller statsautoriseret revisor eller af Kommunernes Revisionsafdeling.

I den pågældende afgørelse, som udlejer skal indhente, afgør nævnet, om den ombygningsudgift, som udlejeren har lagt til grund for beregningen af lejeforhøjelsen, svarer til den kvalitet, som lejemålet er tilført ved ombygningen.

Nævnet skal således foretage en vurdering af, om der er balance imellem pris og kvalitet for den udførte ombygning.

Endvidere skal nævnet afgøre, om de udførte ombygningsarbejder er omfattet af positivlisten og at de opfylder de heri stilede materialekrav, og om lejeforhøjelsen er beregnet i overensstemmelse med reglerne i § 5 a i lov om privat byfornyelse, d.v.s at den ikke overstiger det maksimale tilladte. Endeligt skal nævnet påse, at tilskuddet til den enkelte bolig højst udgør 10.000 kr. årligt pr. bolig.

I det omfang nævnet finder, at lejeforhøjelsen ikke er beregnet i overensstemmelse hermed, f.eks. hvis nævnet er af den opfattelse, at ombygningsudgiften er for høj i forhold til den opnåede kvalitet, eller hvis der indgår arbejder, som ikke er omfattet af positivlisten, ændrer nævnet lejeforhøjelsen.

Hvis de endelige afholdte udgifter, som er omfattet af beslutningen, overstiger de udgifter der er meddelt tilsagn om tilskud til, skal udlejer, senest på tidspunktet for ansøgning om udbetaling af tilskud, justere tilsagnet ved en supplerende ansøgning om tilskud. Det er en forudsætning for meddelelse af supplerende tilsagn, og dermed for at få tilskud til alle de afholdte udgifter, at de er indeholdt i nævnets afgørelse og at der er plads på investeringsrammen for det pågældende år.

4.6 Udbetaling af tilskud

Tilskuddet ydes med virkning fra datoen for den første lejeaftales ikrafttræden efter arbejdernes gennemførelse.

Tilskuddet udbetales første gang ved udgangen af det første hele kvartal efter ansøgning om udbetaling modtages i Bygge- og Boligstyrelsen. Udbetalingen sker kvartalsvis bagud til ejendommens udlejer.

Når tilskuddet skal nedsættes, sker det hvert år med virkning fra datoen for den første lejeaftales ikrafttræden efter arbejdernes gennemførelse.

Udlejer har i forbindelse med ansøgning om udbetaling af tilskud pligt til at oplyse, om der er klaget over den nævnsafgørelse, der skal vedlægges ansøgning om tilsagn om tilskud (se nærmere afsnit 4.5).

Hvis der klaget over nævnsafgørelsen, udbetales tilskuddet a conto. Når kravet om lejefastsættelsen efter lov om privat byfornyelse er endeligt afgjort, reguleres tilskuddet i overensstemmelse hermed.

Når kravet er endeligt afgjort, har udlejer ligeledes pligt til at underrette Bygge- og Boligstyrelsen om afgørelsen.

Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning varetager udbetalingen. Udbetaling af tilskud sker med frigørende virkning til den, som på udbetalingstidspunktet er registreret som ejendommens ejer i Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning.

Tilskud, der ydes efter lov om privat byfornyelse, medregnes til udlejers skattepligtige indkomst, men indgår ikke i lejernes skattepligtige indkomster.

4.7 Bortfald af tilskud

Såfremt beboelseslejemålet efter indsendelse af ansøgning om udbetaling af tilskud ændrer status til ejerbolig eller ændrer anvendelse til andet end beboelse eller nedrives, bortfalder retten til tilskud efter lov om privat byfornyelse, med virkning fra ændrings- eller nedrivningstidspunktet.

Såfremt beboelseslejemålet efter indsendelse af ansøgning om udbetaling af tilskud ændrer status til privat andelsbolig eller almenyttig bolig, bortfalder tilskuddet dog ikke.

Udlejer har i tilfælde af statusændring pligt til straks at meddele dette til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning.

Tilskud modtaget efter ændrings- eller nedrivningstidspunktet, skal tilbagebetales. Det tilskud, der er modtaget inden ændrings- eller nedrivningstidspunktet, skal derimod ikke tilbagebetales.

5. Klageadgang

Huslejenævnets afgørelse om »førlejen« (se nærmere afsnit 4.3) og om lejefastsættelsen efter lov om privat byfornyelse (se nærmere afsnit 4.5) kan i de kommuner, hvor bestemmelserne i boligreguleringslovens kapitel II-V finder anvendelse, indbringes af både udlejer og lejer for boligretten, i Københavns kommune dog for Ankenævnet, jf. boligreguleringslovens § 25 b, stk. 5. Ankenævnets afgørelse kan indbringes for boligretten. Fristen for lejers indbringelse regnes fra det tidspunkt, hvor lejeren får udleveret afgørelsen.

Byfornyelsesnævnets afgørelse om »førlejen« (se nærmere afsnit 4.3) og om lejefastsættelsen efter lov om privat byfornyelse (se nærmere afsnit 4.5) kan i de kommuner, hvor bestemmelserne i boligreguleringslovens kapitel II-V ikke finder anvendelse, indbringes af både udlejer og lejer for boligretten, jf. lejelovens § 59 b, stk. 5. Fristen for lejers indbringelse regnes fra det tidspunkt, hvor lejeren får udleveret afgørelsen.

Kapitel IV

Positivlisten

1. Positivlistens opbygning 2. Særlige vilkår, som skal opfyldes 3. Nødvendige følgearbejder 4. Vejledning om positivlisten

1. Positivlistens

opbygning

Positivlisten er opdelt i 3 særskilte lister

Liste 1 indeholder generelle forbedringsarbejder.

Liste 2 indeholder velkendte bygningsøkologiske forbedringsarbejder. D.v.s. arbejder, hvor det er almindeligt anerkendt og afklaret, at der er tale om forbedringer for brugerne, og hvor der foreligger holdbar viden om økonomi, brugsmæssige forhold og drift.

Liste 3 indeholder bygningsøkologiske forbedringsarbejder, som bygger på nyere viden og hvis virkninger derfor ikke er så velkendte, som de i liste 2 indeholdte bygningsøkologiske forbedringsarbejder. Det er almindeligt anerkendt, at der er tale om forbedringer til gavn for brugerne. Men det er ikke helt afklaret, hvordan forbedringsarbejdernes økonomi, brugsmæssige forhold og drift stiller sig.

Man kan frit vælge, om der i samme projekt skal gennemføres et eller flere arbejder fra en eller fra flere af listerne, se dog afsnit 2.

2. Særlige vilkår,

som skal opfyldes

Ved gennemførelse af forbedringsarbejder omfattet af liste 1-3 samt ved gennemførelse af nødvendige følgearbejder (se nærmere afsnit 3), skal der ved valget af bygningsmaterialer opfyldes nærmere fastsatte materialekrav (se nærmere bagest i vejledningen).

Hvis der gennemføres arbejder, som er omfattet af liste 1, og der i disse arbejder kan indeholdes arbejder, som er omfattet af liste 2, så skal de pågældende arbejder udføres som bygningsøkologiske arbejder i overenstemmelse med liste 2. Hvis f.eks. et badeværelse skal renoveres og toiletterne skal udskiftes, så skal de udskiftes med vandbesparende toiletter.

Dette krav indebærer dog ikke, at hvis der skal nyinstalleres et varmeforsyningsanlæg (liste 1), at så skal der samtidig installeres f.eks. et anlæg for affaldshåndtering (liste 2). Det er kun i det tilfælde, hvor der i et liste 1 arbejde kan indeholdes et (del)arbejde, som er omfattet af liste 2, at dette arbejde skal udføres som et liste 2 arbejde.

Hvis man ønsker at gennemføre arbejder omfattet af nr. 7 på liste 2 (integrerede opholdsarealer, legepladser etc.), så skal der samtidig gennemføres mindst et liste 1 arbejde.

Ved sammemlægning af beboelseslejligheder (nr. 10 på liste 1) er det en betingelse, at den ene beboelseslejlighed på sammenlægningstidspunktet lovligt, jf. reglerne i boligreguleringslovens kapitel VII, er ubeboet og uudlejet.

Der kan ikke - med støtte efter lov om privat byfornyelse - gennemføres forbedringsarbejder, der ligger uden for det matrikulære grundareal, som bygningen ligger på.

3. Nødvendige

følgearbejder

Der kan ligeledes udføres nødvendige følgearbejder til de i liste 1-3 nævnte forbedringsarbejder. Ved nødvendige følgearbejder forstås retablering og udbedring i direkte tilknytning til de i liste 1-3 nævnte forbedringsarbejder. Hvis f.eks. et køkken udskiftes, kan et nødvendig følgearbejde være at male loft og vægge i køkkenet (dette skal sammenholdes med, at indvendige overflader ikke er optaget på liste 1-3 som et tilskudsberettiget arbejde). D.v.s. at et arbejde, der som udgangspunkt ikke er støtteberettiget kan blive det, hvis det er et nødvendigt følgearbejde.

4. Vejledning

om positivlisten

Bygge- og Boligstyrelsen har udarbejdet en særskilt vejledning om positivlisten, 53Privat byfornyelse - Vejledning om positivlisten53. Denne vejledning, som er gratis, kan fås ved henvendelse hos Byggecentrum Boghandel, Dr. Neergaards Vej 15, 2970 Hørsholm, tlf. 4576 7373.

Vejledningen beskriver uddybende hvad der bør undersøges og overvejes, før aftale om privat byfornyelse indgås/beslutningen om privat byfornyelse træffes. Samtidig indeholder vejledningen en beskrivelse af de konkrete arbejder, som der kan gennemføres med støtte efter lov om privat byfornyelse.

Kapitel I

Beboede private udlejningsejendomme 1. Lovens anvendelsesområde 1.1 Hvem er omfattet 1.2 Hvad er omfattet 1.3 Investeringsramme 1.4 Offentligt støttet byfornyelse 2. Aftaleprincippet 2.1 Forhandling 2.2 Lejertilslutning 2.3 Beboerrepræsentanterne 2.4 Beboerrepræsentanternes aftalekompetence 2.5 Byggesagsrådgiveren 2.6 Øvrige rådgivningsmuligheder 2.7 Gyldig aftale 2.8 Ugyldig aftale 2.9 Skriftlig aftale, som skal registreres 3. Aftalens indhold 3.1 Hvilke arbejder kan aftalen omfatte 3.2 Hvad kan aftalen i øvrigt omfatte 3.3 Hvordan løses problemer, der ikke er omtalt i aftalen 4. Lejefastsættelse 4.1 Beregning af lejen 4.2 Fordeling af lejeforhøjelsen 4.3 Lejelovgivningens vedligeholdelseskonti m.v. 4.4 Støtte efter anden lovgivning 4.5 Dokumentationskrav/regnskabskrav 4.6 Lejeforhøjelsens ikrafttræden 4.7 Opkrævning af lejeforhøjelsen 4.8 Oplysning om privat byfornyelse i lejeaftalen 4.9 Boligstøtte 5. Huslejetilskud 5.1 Særregel for pensionskasseboliger m.v. 5.2 Tilskuddets størrelse 5.3 Reservation af tilskud 5.4 Registrering af aftale og ansøgning om tilsagn om tilskud 5.5 Ansøgning om udbetaling af tilskud 5.6 Udbetaling af tilskud 5.7 Bortfald af tilskud 6. Midlertidig fraflytning, erstatningsbolig og vetoret 6.1 Midlertidig fraflytning 6.2 Erstatningsbolig 6.3 Vetoret 7. Klageadgang 7.1 Klage til huslejenævnet/boligretten 7.2 Klage til de almindelige domstole 7.3 Klagefrister 8. Hvis projektet ikke gennemføres 8.1 Lejelovgivningen 8.2 Udgifter til projektmateriale og lejernes konsulentbistand

1. Lovens

anvendelsesområde

1.1 Hvem er omfattet

I beboede private udlejningsejendomme, herunder offentligt ejede udlejningsejendomme, kan udlejer og lejere indgå en skriftlig aftale om privat byfornyelse.

Loven omfatter både gennemførelse af privat byfornyelse i beboelseslejligheder og omdannelse af erhvervsdelen til beboelse i beboelseslejligheder, der delvis anvendes til andet end beboelse - samt enkeltværelser, som ikke er en del af udlejers beboelseslejlighed eller ikke er en del af et en- eller tofamiliehus, som udlejer bebor.

En aftale om gennemførelse af privat byfornyelse kan dog ikke omfatte et eller flere beboelseslejemål (i en iøvrigt beboet privat udlejningsejendom), som på aftaletidspunktet er ubeboede og uudlejede. Da det er en betingelse, at den lejer, der indgår en aftale bor i det pågældende lejemål, er det ikke tilstrækkeligt, at lejemålet er udlejet selvom det ikke er beboet. Undtaget fra kravet om beboelse er dog ubeboede men udlejede lejemål, hvor lejeren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, forretningsrejse, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse el. lign.

Lov om privat byfornyelse bygger på det matrikulære ejendomsbegreb. D.v.s., at en ejendom svarer til et matrikkelnummer.

Dog gælder, at flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som en ejendom.

Endvidere gælder, at hvis flere (matrikulære) ejendomme, der ejes af samme udlejer, er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og enten har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, så anses de ligeledes som en ejendom. Det samme er tilfældet, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

1.2 Hvad er omfattet

Der er i en bekendtgørelse til loven udarbejdet en såkaldt positivliste over de arbejder, som udlejer og lejer kan beslutte at gennemføre.

Kun arbejder omfattet af positivlisten giver adgang til tilskuddet.

Positivlisten er optrykt bagest i vejledningen og er beskrevet i kapitel IV.

1.3 Investeringsramme

Det er en forudsætning for at kunne gennemføre en aftale om privat byfornyelse (og dermed for at kunne få tilskud), at der opnås plads inden for den i loven fastsatte årlige investeringsramme (se nærmere afsnit 4). Investeringsrammen fastsættes årligt. I 1996 udgør den 800 mill. kr. for private udlejningsejendomme.

1.4 Offentligt støttet byfornyelse

Ordningen er et supplement til den offentligt støttede byfornyelse.

Aftale om privat byfornyelse kan derfor også omfatte beboelsesejendomme, hvor kommunen har truffet en beslutning om offentligt støttet byfornyelse eller boligforbedring.

Der kan dog ikke ydes tilskud efter både lov om privat byfornyelse og lov om byfornyelse og boligforbedring til det samme arbejde.

2. Aftaleprincippet

Loven er bygget op om en skriftlig aftale mellem udlejer og lejer.

Kommunen medvirker ikke i beslutningsprocessen, og kan bortset fra almindelig byggesagsbehandling m.v. ikke stille krav til aftalen.

Udlejer og lejere får med andre ord mulighed for at forhandle om, hvilke arbejder der ønskes gennemført og herunder også stille krav og betingelser til det samlede projekt.

Forhandlingerne skal munde ud i en skriftlig og for begge parter bindende aftale. Loven kan kun anvendes, hvis de to parter i ejendommen har indgået en sådan skriftlig aftale.

Boligministeriet har udarbejdet en aftaleblanket, som altid skal anvendes ved indgåelse af aftaler efter lov om privat byfornyelse.

2.1 Forhandling

Der er med ordningens udformning tænkt etableret et forhandlingsforløb imellem udlejer og lejere, inden parterne accepterer en beslutning om gennemførelse af et ombygningsprojekt.

I dette forløb kan såvel lejere, som ønsker at blive boende i ejendommen, som lejere, der ikke ønsker at blive boende i ejendommen efter arbejdernes gennemførelse, deltage.

Initiativet til at etablere et forhandlingsforløb kan komme både fra udlejer og lejerne.

Der er ikke fastsat regler for, hvordan denne forhandling skal foregå. Det står derfor parterne frit for at vælge den fremgangsmåde, som passer bedst i den konkrete situation.

2.2 Lejertilslutning

Arbejder og bruttolejeforhøjelser, (dvs. lejeforhøjelser uden fradrag af tilskud, se nærmere afsnit 5), der skal være omfattet af ordningen, kan kun iværksættes, hvis udlejer og et kvalificeret flertal af de lejere, der bebor ejendommen, skriftligt indgår aftale herom. Der gælder dog to undtagelse fra denne hovedregelregel, jf. nedenfor.

I ejendomme med 12 beboelseslejemål eller derunder skal aftalen således tiltrædes af mindst 75 pct. af lejerne, og i ejendomme med 13 eller flere beboelseslejemål skal aftalen tiltrædes af mindst 60 pct. af lejerne.

Lejertilslutningen opgøres i forhold til det samlede antal udlejede og beboede beboelseslejligheder/klubværelser i ejendommen på tidspunktet for aftalens indgåelse.

Hvis der er et ubeboet men udlejet lejemål, hvor lejeren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, forretningsrejse, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflytelse el. lign., skal dette lejemål ligeledes medregnes som beboet i opgørelsen af lejertilslutningen.

Denne midlertidige fraværende lejer skal derfor betragtes på samme måde, som de lejere, der bebor lejemålet på aftaletidspunktet. Alle gyldighedsbetingelser skal derfor være opfyldt i relation til den midlertidigt fraværende lejer.

Hvis et beboelseslejemål er fremlejet, er det fremlejer og ikke fremlejetager, der i givet fald skal tilslutte sig arbejderne og lejeforhøjelsens gennemførelse. Alle gyldighedsbetingelser skal derfor være opfyldt i relation til fremlejer.

For ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, gælder efter ejerlejlighedsloven, at hver ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom.

Dette indebærer for enkeltvis udlejede ejerlejligheder, at udlejer og lejer skal være enige for at kunne anvende reglerne i lov om privat byfornyelse.

Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, betragtes i lov om privat byfornyelse som en ejendom.

Dette betyder, at for disse udlejede ejerlejligheder gælder samme regler som i almindelige udlejningsejendomme, dvs. at der skal være 75 pct. henholdsvis 60 pct. lejertilslutning for at kunne gennemføre arbejder omfattet af loven. Tilsvarende gælder, at hvis flere (matrikulære) ejendomme, der ejes af samme udlejer, er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som enten har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, så anses de ligeledes som en ejendom. Det samme er tilfældet, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Dette betyder ligeledes, at der i en sådan ejendom skal være 75 pct. henholdsvis 60 pct. lejertilslutning beregnet på grundlag af samtlige lejere (der bor i alle de enkelte matrikulære ejendomme), for at kunne gennemføre arbejder omfattet af loven.

Kravet om 75 pct. henholdsvis 60 pct. lejertilslutning indebærer ikke, at en lejer skal acceptere samtlige de arbejder, som aftalen omfatter (se nærmere afsnit 6.3).

Der stilles ikke krav om kvalificeret flertal, dvs. 75 pct. henholdsvis 60 pct. lejertilslutning, såfremt der alene er tale om gennemførelse af arbejder i den enkelte bolig, dvs. arbejder, som den enkelte lejer kan modsætte sig (se nærmere afsnit 6.3). Det er en betingelse for at ingå en sådan særskilt aftale med den enkelte lejer, at samtlige lejere får mulighed for at acceptere gennemførelse af tilsvarende arbejder. Det er naturligvis en betingelse, at den berørte lejer bebor lejemålet og accepterer gennemførelsen af de pågældende arbejder.

Der stilles endvidere krav om et kvalificeret flertal, dvs. 75 pct. henholdsvis 60 pct. lejertilslutning, såfremt beboerrepræsentationen indgår en aftale med udlejer (se nærmere afsnit 2.4).

2.3 Beboerrepræsentanterne

Udlejer skal inddrage beboerrepræsentanterne i et projekt så tidligt som muligt for at sikre, at den viden, de igennem deres arbejde som beboerrepræsentanter har erhvervet sig om ejendommen og beboerne, indgår i forhandlingsgrundlaget.

Udlejeren vil på grundlag af drøftelserne med beboerrepræsentanterne og inden afholdelse af evt. udgifter kunne danne sig et indtryk af, om det er hensigtsmæssigt at rette henvendelse til de enkelte lejere med henblik på at forhandle om gennemførelse af privat byfornyelse i ejendommen.

Tilsvarende vil det være betryggende for lejerne, at udlejers overvejelser diskuteres med beboerrepræsentanterne, som har et særligt kendskab til ejendommens forhold, forinden planerne evt. præsenteres for de enkelte lejere.

Lovens bestemmelser er ikke til hinder for, at det aftales, at lejerne i forhandlingsforløbet lader sig repræsentere af f.eks. beboerrepræsentanterne. Den enkelte lejere afgør selv, i hvilket omfang beboerrepræsentanterne skal forestå forhandlingerne på lejernes vegne.

Lejelovens § 65 - som indeholder regler for beboerrepræsentanternes rettigheder over for udlejer - gælder ligeledes i forbindelse med indgåelse af en aftale om privat byfornyelse.

Derimod gælder lejelovens § 66 - som omhandler beboerrepræsentanternes indflydelse på gennemførelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder - som udgangspunkt ikke ved gennemførelse af arbejder efter lov om privat byfornyelse. Det er dog muligt at aftale, at en eller flere af bestemmelserne i lejelovens § 66 skal gælde (se nærmere afsnit 3.2).

Beboerrepræsentanterne har dog også mulighed for - i visse tilfælde - selv på vegne af de øvrige lejere at indgå en aftale med udlejer (se nærmere afsnit 2.4).

2.4 Beboerrepræsentanternes

aftalekompetence

Beboerrepræsentanterne har den samme aftalekompetence, som gælder efter lejelovens § 66 a.

Beboerrepræsentanterne kan på vegne af samtlige lejere af beboelseslejligheder indgå en aftale med udlejer. Aftalen skal omfatte både gennemførelse af de af loven omfattede arbejder og en lejeforhøjelse som følge af gennemførelsen af disse arbejder. Aftalen indgås efter de samme regler, som gælder for indgåelse af aftaler mellem udlejer og de enkelte lejere.

Da beboerrepræsentanterne ikke repræsenterer lejere i klubværelser, kan en aftale ikke omfatte disse lejere.

Beboerrepræsentanterne kan kun indgå en aftale med udlejer, såfremt den aftalte lejeforhøjelse uden fradrag af tilskud ikke overstiger 64 kr. pr. m2 bruttoetageareal. Ved beregning af denne beløbsgrænse medregnes arbejder, som beboerrepræsentanterne (inden for de sidste 3 år) har indgået aftale om efter de samme bestemmelser i lov om privat byfornyelse (men ikke efter lejelovens § 66 a).

Den gennemsnitlige lejeforhøjelse beregnes i forhold til den samlede ejendom, selv om arbejderne kun vedrører en del af ejendommen.

Beboerrepræsentanternes adgang til at indgå aftale med udlejer retter sig primært mod arbejder, der vedrører hele ejendommen. Der kan dog også være tale om forbedringer, der skal gennemføres i enkelte lejemål.

Inden beboerrepræsentanterne underskriver aftalen med udlejer, skal de indkalde til et beboermøde. På dette beboermøde skal der være flertal blandt de fremmødte lejere (af beboelseslejlighederne) for arbejdernes gennemførelse.

Efter beboermødet skal beboerrepræsentanterne snarest skriftligt meddele lejerne (af beboelseslejlighederne) om den beslutning, der blev truffet på mødet. Den skriftlige meddelelse skal indeholde oplysning om, at 1/4 af disse lejere inden 2 uger meddelelsen kan forlange, at beboerrepræsentanterne afholder en urafstemning blandt ejendommens lejere (af beboelseslejlighederne).

Beboerrepræsentanterne må således afvente udløbet af 2-ugers fristen, før de kan underskrive aftalen med udlejer. Og hvis der skal afholdes urafstemning, må de ligeledes afvente udfaldet af denne afstemning, før de i givet fald kan underskrive aftalen.

Det bemærkes, at der gælder de tilsvarende mindretalsbeskyttelsesregler som ved indgåelse af aftaler mellem udlejer og lejere. Dette indebærer at lejerens adgang til at nedlægge veto efter § 6 i lov om privat byfornyelse, ligeledes finder anvendelse ved aftaler, som beboerrepræsentanterne har indgået (se nærmere afsnit 6.3). Endvidere kan aftalen udløse ret til en erstatningsbolig (se nærmere afsnit 6.2).

Endvidere gælder, at den enkelte lejer har adgang til at få prøvet den af beboerrepræsentanterne indgåede aftale efter bestemmelserne i § 12 i lov om privat byfornyelse (se nærmere afsnit 7).

2.5 Byggesagsrådgiveren

Det er for udlejer som lejere af afgørende betydning, at det samlede projekt, omkostningerne ved dets gennemførelse og de huslejemæssige konsekvenser er grundigt belyst, inden aftale om projektet indgås.

Det er derfor en betingelse, at udlejer og et flertal af lejerne i fællesskab antager en byggesagsrådgiver, der er omfattet af en sædvanlig rådgiverforsikring. Der stilles ikke nogen bestemte faglige krav til den pågældende rådgiver.

I de kommuner, hvor der er oprettet en kommunal rådgivningstjeneste for privat byfornyelse (se nærmere kapitel III), skal der antages en byggesagsrådgiver fra den kommunale rådgivningstjeneste (kommunen kan oplyse, om der er oprettet en kommunal rådgivningstjeneste for privat byfornyelse og om dens geografiske virkeområde).

Der er ikke er fastsat regler om størrelsen af byggesagsrådgiverens honorar i lov om privat byfornyelse. Honorarets størrelse kan således frit aftales.

Det er vigtigt at være opmærksom på, om byggesagsrådgiveren har en rådgiverforsikring med den fornødne dækning.

Rådgiverforsikringen skal således kunne dække det tilfælde, hvor en mangelfuld/forkert rådgivning påfører parterne et økonomisk tab. Hvis Bygge- og Boligstyrelsen f.eks. efterfølgende ved en stikprøvekontrol konstaterer, at ikke alle de af aftalen omfattede arbejder er tilskudsberettigede, vil tilskuddet blive reguleret (blive nedsat) til kun at omfatte de tilskudsberettigede arbejder. I dette tilfælde er det vigtigt at parterne kan få dækket dette tab hos den byggesagsrådgiver, der inden aftalens indgåelse erklærede, at alle arbejderne var tilskudsberettigede.

Hvis der er tvivl om hvorvidt dækningsomfanget af rådgiverforsikringen er tilstrækkelig, bør dette sikres ved en skriftlig erklæring herom fra rådgiverens forsikringsselskab.

Byggesagsrådgiveren skal

* komme med en skriftlig erklæring om, at de påtænkte arbejder med hertil knyttede nødvendige følgearbejder i et projekt er omfattet af positivlisten og de heri stillede materialekrav, og at der derfor kan indgås en aftale med den virkning, at der kan kræves lejeforhøjelse og opnås tilskud efter de særlige bestemmelser i lov om privat byfornyelse, samt

* komme med en skriftlig erklæring om de lejemæssige konsekvenser for det enkelte lejemål. Denne erklæring angiver den maksimale huslejestigning, som udlejer kan kræve. Erklæringen skal indeholde oplysning om lejeforhøjelsen, såvel eksklusiv som inklusiv det tilskud, som kan opnås.

Byggesagsrådgiveren skal endelig i forbindelse med registrering af aftalen (se nærmere afsnit 5.3) afgive en erklæring på ansøgningsskemaet om, at de arbejder, udlejer og lejerne har aftalt at gennemføre efter lov om privat byfornyelse, er omfattet af positivlisten.

Der stilles de samme habilitetskrav til byggesagsrådgiveren, som bl.a. gælder for en offentligt ansat.

Afgrænsningen af habilitetskravet sker i overensstemmelse med forvaltningslovens § 3, stk. 1.

Dette betyder f.eks., at byggesagsrådgiveren ikke må have en særlig personlig eller økonomisk interesse i udfaldet af ansøgningen om tilskud.

Udgifterne til byggesagsrådgivning medtages i de samlede projektomkostningerne, som danner baggrund for beregningen af lejeforhøjelsen. Hvis et projekt har måttet opgives, kan udgifterne opkræves hos de lejere, der har antaget byggesagsrådgiveren (se afsnit 8.2). Det bemærkes, at såfremt erklæringerne afgives af den kommunale rådgivningstjenestes byggesagsrådgiver, skal der ikke betales herfor.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at hvis aftalen justeres/ændres, efter den er indgået, kan grundlaget for byggesagsrådgiverens erklæring dermed ændres. Hvis det f.eks. aftales, at der skal gennemføres nye arbejder, som ikke er omfattet af den oprindelige aftale, skal byggesagsrådgiveren afgive en ny erklæring. Erklæringen skal både omfatte de nye arbejder og de nye lejemæssige konsekvenser.

Byggesagsrådgivererklæringerne skal udleveres til alle beboelseslejere i ejendommen (d.v.s. også til de lejere, der ikke skriftligt har accepteret arbejdernes gennemførelse). Byggesagsrådgivererklæringerne skal ligeledes udleveres til samtlige lejere af beboelseslejligheder, når aftalen indgås af beboerrepræsentanterne. Denne udlevering skal ske senest samtidig med, at udlejers meddelelse om aftalens indgåelse er kommet frem til lejerne.

2.6 Øvrige rådgivningsmuligheder

Både udlejer og lejerne kan inddrage egen partskonsulentbistand. Denne konsulentbistand kan inddrages på et hvilket som helst tidspunkt i gennemførelsesforløbet. Konsulentbistanden kan f.eks. være juridisk eller teknisk.

Hvis der ydes konsulentbistand efter aftalens indgåelse, bør der i aftalen været taget højde for, at disse udgifter - indenfor de fastsatte gænser - ligeledes er indeholdt i aftalen. I modsat fald er det nødvendigt at indgå en supplerende aftale (se nærmere afsnit 5.4 og 5.5), for at udgifterne kan medtages i det samlede projekt.

Der stilles hverken særlige krav til den pågældendes faglige baggrund eller til forsikringsdækning. Det står således udlejer/lejer frit for, hvem de vil antage som konsulent. Afhængig af hvilken type rådgivning som ydes, bør det dog overvejes at undersøge, om konsulenten har den fornødne forsikringsdækning.

Udgiften til udlejers/lejers konsulent indgår som en del af de samlede ombygningsomkostninger, der danner grundlag for den aftalte lejeforhøjelse (og som der ydes tilskud til). Såfremt der ikke indgås nogen aftale, vil udlejer og lejer i givet fald selv skulle dække udgiften til egen konsulentbistand (se nærmere afsnit 8.2).

Der kan afholdes udgifter til henholdsvis udlejers og lejers konsulentbistand indenfor følgende beløbsgrænser pr. lejemål

* De første 5 lejemål kr. 1.500 pr. lejemål

* de derpå følgende 5 lejemål kr. 1.150 pr. lejemål

* de resterende lejemål kr. 750 pr. lejemål

Hvis f.eks. et projekt omfatter 17 lejemål, vil udlejer og lejerne hver især have mulighed for at antage konsulentbistand for maksimalt kr. 18.500.

Kommunalbestyrelsen kan beslutte at oprette en kommunal rådgivningstjeneste for privat byfornyelse (se nærmere kapitel III). Hvis kommunen har oprettet en sådan rådgivningstjeneste, kan parterne få (gratis) konsulentbistand hos rådgivningstjenesten.

I forbindelse med lov om privat byfornyelse har lejernes og udlejernes organisationer oprettet en informationstjeneste, »Byfornyelseslinien« , for privat byfornyelse. »Byfornyelseslinien« er udformet som en konsulenttjeneste og er etableret på de regionale organisationskontorer for grundejere og lejere i Århus, Ålborg, Odense og København. Yderligere oplysninger kan fås på tlf. nr. 38 38 36 37.

Endelig står det i øvrigt naturligvis begge parter frit for selv at antage og betale udgiften for egen rådgivning.

Man kan naturligvis kombinere de forskellige rådgivningsmuligheder efter behov.

2.7 Gyldig aftale

Det er et vilkår for aftalens gyldighed

* at den er indgået på den af Boligministeriet udarbejdede aftaleblanket,

* at hvis der kræves et kvalificeret flertal, skal i ejendomme med 12 beboelseslejemål eller derunder, udlejer og mindst 75 pct. af de lejere, der bebor ejendommen, skriftligt acceptere arbejdernes og lejeforhøjelsens gennemførelse,

* at hvis der kræves et kvalificeret flertal, skal i ejendomme med mere end 12 beboelseslejemål, udlejer og mindst 60 pct. af de lejere, der bebor ejendommen, skriftligt acceptere arbejdernes og lejeforhøjelsens gennemførelse,

* at hvis aftalen er indgået mellem udlejer og beboerrepræsentanterne, skal betingelserne i lovens § 3, stk. 4, være opfyldt, (se nærmere afsnit 2.2),

* at hvis aftalen er indgået mellem udlejer og den enkelte lejer, skal betingelserne i lovens § 3, stk. 2, være opfyldt, (se nærmere afsnit 2.4),

* at udlejer i ejendomme, hvor der er valgt beboerrepræsentation, indrager beboerrepræsentanterne før de øvrige lejere i ejendommen,

* at udlejer og lejerne i fællesskab udpeger en byggesagsrådgiver, der er omfattet af en sædvanlig rådgiverforsikring, og at de - inden aftalen bliver indgået - af denne byggesagsrådgiver modtager

* en skriftlig erklæring om, at de påtænkte arbejder med hertil knyttede nødvendige følgearbejder er omfattet af positivlisten og de heri stillede materialekrav, og

* en skriftlig erklæring om de lejemæssige konsekvenser - med og uden tilskud - for det enkelte lejemål i hele tilskudsperioden,

* at lejerne før antagelse af byggesagsrådgiveren modtager Boligministeriets Vejledning om privat byfornyelse - til udlejere og lejere,

* at lejeren i et lejemål, der delvis er udlejet til beboelse, og hvor erhvervsdelen omdannes til beboelse, inden aftalens indgåelse får udleveret en afgørelse fra huslejenævnet eller byfornyelsesnævnet om størrelsen af den leje, der ville kunne opkræves, hvis erhvervsdelen var udlejet til beboelse før arbejdernes gennemførelse,

* at de i bekendtgørelsen om privat byfornyelse fastsatte regler, om de forbedringsarbejder der efter positivlisten kan gennemføres, er opfyldt,

* at lejerne før aftalens indgåelse får underretning om, at de kan afvise gennemførelsen af visse arbejder (veto),

* at lejerne før aftalens indgåelse får underretning om, at de har ret til at få tilbudt en erstatningsbolig,

* at udlejers meddelelse om aftalens indgåelse er kommet frem til lejerne, og

* at udlejer senest 6 uger efter at aftalen er indgået, registrerer aftalen på et særligt skema i Bygge- og Boligstyrelsen.

2.8 Ugyldig aftale

Hvis blot en af ovenfor anførte gyldighedsbetingelser ikke er opfyldt, er aftalen ugyldig og den vil ikke være omfattet af lov om privat byfornyelse.

Hvis aftalen er ugyldig, kan lejeforhøjelsen ikke beregnes efter lov om privat byfornyelse.

Lejeforhøjelsen skal i dette tilfælde beregnes efter lejelovgivningens almindelige regler (se nærmere afsnit 8.1) og der ydes ikke tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen efter lov om privat byfornyelse.

2.9 Skriftlig aftale, som skal registreres

Senest 6 uger efter, at den skriftlige aftale er indgået mellem udlejer og lejerne, skal udlejer på et særligt skema registrere aftalen i Bygge- og Boligstyrelsen.

Registreringen omfatter oplysninger om ejendommen, om huslejen før og efter arbejdet, om lejernes tilslutning, investeringens størrelse samt arbejdets art, m.v.

Det er en forudsætning for, at aftalen kan registreres, at der er plads på den årlige investeringsramme (se nærmere afsnit 5).

Når aftalen er registreret, meddeler Bygge- og Boligstyrelsen tilsagn om tilskud på grundlag af den aftalte registrerede lejeforhøjelse.

3. Aftalens indhold

Boligministeriet har udarbejdet en aftaleblanket, som altid skal bruges ved indgåelse af aftaler efter lov om privat byfornyelse. Det er således et vilkår for aftalen gyldighed, at denne aftaleblanket er anvendt.

3.1 Hvilke arbejder kan aftalen omfatte

De arbejder, som er omfattet af ordningen - herunder arbejder, som er en nødvendig følge af forbedringerne - skal have karakter af forbedringsarbejder.

De i positivlisten nævnte arbejder betragtes som forbedringsarbejder. Lov om privat byfornyelse bygger således ikke på den i lejelovgivningen anvendte sondring mellem forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder.

Der er fastsat en positivliste, der nærmere opregner de arbejder, der er omfattet af ordningen. Positivlisten er beskrevet i kapitel IV.

Det er en betingelse for at være omfattet af reglerne i lov om privat byfornyelse, at de arbejder, som aftalen mellem udlejer og lejerne omhandler, er indeholdt i positivlisten og at de opfylder de heri stillede materialekrav.

Der er dog ikke noget til hinder for, at aftalen tillige omhandler andre arbejder end dem, der er indeholdt i positivlisten.

Hvis aftalen indeholder andre arbejder end dem, der er indeholdt i positivlisten, skal udførelsen af disse arbejder og fastlæggelsen af de eventuelle lejemæssige konsekvenser heraf, ske i overensstemmelse med lejelovgivningens regler herom.

Det er vigtigt for udlejer og lejerne at få afklaret, hvilke fordele de kan få ud af forbedringsarbejderne. Fordelene kan være

* lavere driftsudgifter i ejendommen, f.eks. ved energi- og vandbesparelser,

* brugs- og sundhedsmæssige ændringer, f.eks. bedre indeklima eller mere plads i form af glasinddækninger,

* frodigere omgivelser, som giver et rigere levemiljø, f.eks. ved begrønning.

Læs nærmere i boligministeriets vejledning »Privat byfornyelse - Vejledning om positivlisten« om, hvad der i øvrigt bør undersøges og overvejes - før der indgås aftale , om hvilke arbejder, der skal gennemføres.

Denne vejledning, som er gratis, kan fås hos Byggecentrum Boghandel, Dr. Neergaards Vej 15, 2970 Hørsholm,

tlf. 45 67 73 73.

3.2 Hvad kan aftalen i øvrigt omfatte

Nedenfor anføres eksempler på, hvad udlejer og lejer f.eks. kan tage stilling til som forhold, der skal være en del af aftalen. Der er ikke tale om en udtømmende angivelse , heller ikke indenfor de enkelte punkter.

Det påhviler derfor udlejer og lejer - evt. i samråd med deres rådgiver - selv at være opmærksomme på alle de forhold, som kan være aktuelle i den konkrete aftalesituation og som derfor bør være indeholdt i aftalen.

Udlejer og lejer kan f.eks. tage stilling til, om følgende forhold skal være en del af aftalen

Efter lov om privat byfornyelse, er der ikke noget krav om licitation . Skal de aftalte arbejder udbydes i licitation, og i givet fald hvordan? Kan en del af eller hele renoveringsarbejdet udføres af udlejer som eget arbejde?

Hvis der sker budgetoverskridelser , skal dette finansieres over vedligeholdelseskontiene? Eller skal der indgås en supplerende aftale eller bortfalder aftalen? Hvis der f.eks. kun er tale om mindre overskridelser - f.eks. 5/10 pct. af den aftalte investering - skal udlejer selv afholde dem? Skal budgetafvigelser der vedrører arbejder, der efter lejelovgivningen betragtes som forbedringsarbejder, kunne finansieres over vedligeholdelses-kontiene?

Ved mindreforbrug , hvor der er aftalt delfinansiering med vedligeholdelsesmidler, skal reduktionen give sig fuldt udslag i nettoberegningsgrundlaget eller i vedligeholdelseskontiene? (Det bemærkes, at ved budgetoverskridelser/mindreforbrug kan det være nødvendigt at indgå en supplerende aftale (se nærmere afsnit 5.4 og 5.5)).

Skal der udarbejdes en oversigt over, hvilken lejeforhøjelse de påtænkte forbedringsarbejder kunne medføre efter lejelovgivningen?

Hvis de aftalte arbejder er af et sådant omfang, at det bliver nødvendig at midlertidigt genhuse en eller flere lejere, skal udgiften kunne medtages i den i aftaleblankettens § 3.1 anførte nettoinvestering? Skal udlejer eller den midlertidigt genhuste lejer selv betaler udgiften? Tilsvarende gælder ved permanent genhusning , som kendes på aftaletidspunktet. Skal udgiften til lejers konsulentbistand medtages?

Skal der være beboerindflydelse under renoveringsperioden, f.eks. ved nedsættelse af et byggeudvalg , hvor det f.eks. samtidigt fastsættes, hvilke beføjelser byggeudvalget skal have?

Skal der ske regulering af forudbetalt leje eller depositum på grundlag af den aftalte lejeforhøjelse?

Hvis aftalen omfatter gennemførelse af arbejder, der ikke er omfattet af lov om privat byfornyelse , jf. aftaleblankettens § 1.4, skal der i forbindelse med beregningen af lejeforhøjelsen (efter lejelovgivningens regler) ske delvis finansiering med midler fra vedligeholdelseskonti? Skal der udarbejdes en projekt- og arbejdsbeskrivelse samt en beskrivelse af kvalitet?

Hvem skal revisorpåtegne byggeregnskabet? Hvilke krav skal der stilles til udformningen af byggeregnskabet (udover dem der fremgår af aftaleblankettens § 7)?

I hvilke tilfælde skal aftalen ophæves , hvis en eller flere betingelser efterfølgende ikke opfyldes? (Hvis aftalen efterfølgende ophæves, skal lejeforhøjelsen fastsættes efter lejelovgivningens regler, og der vil ikke kunne ydes tilskud til lejeforhøjelsen efter lov om privat byfornyelse).

3.3 Hvordan løses problemer, der ikke er omtalt i aftalen

Det er vigtigt at være opmærksom på, at der under selve arbejdets udførelse kan opstå byggetekniske, planlægningsmæssige eller andre problemer, som ikke er omtalt i aftalen.

Der bør derfor i aftalen være indeholdt en procedure for, hvordan sådanne problemer i givet fald skal kunne løses, herunder eventuelt om beboerrepræsentanternes rolle.

4. Lejefastsættelse

Den fremtidige husleje, som aftales, er bindende også i forhold til nye lejere - dvs. i tilfælde af genudlejning.

Lejefastsættelsen for den del af udgiften, som er omfattet af ordningen, kan gennemføres således, at de samlede aftalte og dokumenterede udgifter danner grundlag for fastsættelse af huslejestigningen.

Lejefastsættelsen bliver dermed frigjort fra det maksimum for lejens størrelse - det lejedes værdi - som lejeloven og boligreguleringsloven som hovedregel fastsætter.

Lejefastsættelsen bliver også frigjort fra reglerne om, at der ved beregning af en lejeforhøjelse som følge af en forbedring, skal ses bort fra eventuel sparet fremtidig vedligeholdelse.

Ovennævnte gælder ligeledes for den lejer, som ikke skriftligt har tilsluttet sig aftalen om arbejdernes gennemførelse, og som ønsker at blive boende i ejendommen efter arbejdernes gennemførelse.

4.1 Beregning af lejen

Den samlede og endelige bruttolejeforhøjelse - dvs. uden fradrag af tilskud - kan maksimalt beregnes på grundlag af ydelsen på et 30-årigt annuitetslån med et provenu svarende til de aftalte og dokumenterede udgifter - herunder flytteudgifter i forbindelse med midlertidig eller varig genhusning - og med en rente svarende til en beregnet gennemsnitlig krone-obligationsrente.

Det er den beregnede gennemsnitlige rente på dagen for aftalens indgåelse, der danner grundlag for lejeforhøjelsen (denne rente fremgår af Bygge- og Boligstyrelsens tilsagn om tilskud).

Hvis der registreres en supplerende aftale (se nærmere afsnit 5.3), vil det fortsat være renten på tidspunktet for den oprindelige aftales indgåelse, der skal gælde for den samlede (oprindelige og supplerende) aftale.

Den beregning af maksimum for bruttolejeforhøjelsen som sker på grundlag af ydelsen på det 30-årige annuitetslån, er uafhængig af hvordan arbejderne rent faktisk (låne)finansieres. D.v.s. selv hvor udlejer finansierer arbejdernes gennemførelse uden at optage lån, skal beregningen ske på dette (fiktive) grundlag.

Udlejer og lejere har naturligvis mulighed for at aftale en lavere lejestigning end den som der maksimalt må aftales efter loven.

Udlejer og lejere har herunder mulighed for at aftale, at evt. indestående på ejendommens vedligeholdelseskonti m.v. eller støtte efter anden lovgivning, skal anvendes som delvis finansiering af ombygningsarbejderne. I dette tilfælde er det alene den resterende del af udgiften, der kan danne grundlag for beregning af lejeforhøjelsen.

4.2 Fordeling af lejeforhøjelsen

Der kan kun ydes tilskud til gennemførelse af privat byfornyelse i de udlejede og beboede beboeleseslejemål (se dog kapitel II). De udgifter, der vedrører erhverv og ejerboliger, skal derfor fratrækkes i beregningen af bruttolejeforhøjelsen.

Bruttolejeforhøjelsen for det enkelte lejemål beregnes på grundlag af de aftalte og dokumenterede udgifter, som er en følge af de arbejder, der er gennemført i det pågældende lejemål.

Lejeforhøjelse som følge af gennemførte arbejder, der vedrører hele ejendommen, skal fordeles forholdsmæssigt på de enkelte lejemål efter lejemålenes bruttoetageareal.

I ejendomme, der indeholder såvel beboelse som erhverv, skal der ske en forholdsmæssig fordeling af udgifterne som følge af gennemførelsen af de aftalte arbejder mellem beboelsesdelen og erhvervsdelen. Den forholdsmæssige fordeling skal ske i forhold til de respektive deles andel af det samlede areal.

I ejendomme, der indeholder lejemål, der delvist anvendes til andet end beboelse, skal der ske en forholdsmæssig fordeling af udgifter, der vedører både beboelsesdelen og erhvervsdelen.

Tilsvarende gælder, at i ejerlejlighedsejendomme, hvor der gennemføres privat byfornyelse i en eller flere udlejede ejerlejligheder, skal der ske en forholdsmæssig fordeling af udgifter, der vedrører både lejemål og ejerboliger. Den forholdsmæssige fordeling skal ske i forhold til de respektive deles andel af det samlede areal.

Ved opgørelsen af ejendommens areal anvendes Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler.

4.3 Lejelovgivningens vedligeholdelseskonti m.v.

Såfremt der til gennemførelsen af arbejder efter lov om privat byfornyelse anvendes beløb afsat efter §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene eller efter §§ 22 og 63 a i lov om leje, kan den del af de aftalte og dokumenterede udgifter som dækkes af disse midler, ikke medregnes ved beregning af bruttolejeforhøjelsen.

Det er på denne baggrund vigtigt at være opmærksom på, at det kan være en del af aftaleforholdet, at byggesagsrådgiveren og lejerne får oplyst, hvad der indestår på ejendommens konti efter boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b samt lejelovens §§ 22 og 63 a.

Udgangspunktet for ordningen med vedligeholdelseskonti i lejelovgivningen er, at de indestående midler tilhører udlejeren som en del af den indbetalte husleje. Det er derfor udlejeren, der har råderetten over disse midler, som skal bruges fortrinsvis til vedligeholdelse af ejendommen.

Samtidig er det udlejeren, der har vedligeholdelsespligten. Denne pligt til at holde ejendommen vedlige er ikke begrænset af det indestående beløb.

Udlejeren skal derfor vedligeholde ejendommen, uanset om der er tilstrækkelige midler på vedligeholdelseskontiene.

4.4 Støtte efter anden lovgivning

Hvis der til gennemførelsen af arbejderne ydes støtte efter anden lovgivning, kan den del af de aftalte og dokumenterede udgifter, som herved dækkes, ikke medregnes ved beregning af bruttolejeforhøjelsen.

Det bør dog undersøges, om den støtte der kan fås efter anden lovgivning, kan ydes til det samme arbejde , som der fås tilskud til efter lov om privat byfornyelse. Hvis dette ikke er tilfældet, skal de forskellige tilskudsordninger anvendes til hvert sit arbejde.

4.5 Dokumentationskrav/regnskabskrav

En forelæggelse af ombygningsregnskabet og hermed en dokumentation for de aftalte og dokumenterede udgifter, der kan danne grundlag for lejeberegningen efter arbejdernes gennemførelse, er normalt en forudsætning for, at lejerne har mulighed for at kontrollere aftalens overholdelse.

Lejere og beboerrepræsentanter skal derfor have forelagt regnskab for det samlede projekt. Regnskabet skal være attesteret af en registreret eller statsautoriseret revisor eller af Kommunernes Revisionsafdeling.

4.6 Lejeforhøjelsens ikrafttræden

Lejelovgivningens varslingsregler ved lejeforhøjelse finder ikke anvendelse ved lejeforhøjelser omfattet af lov om privat byfornyelse.

Udlejer og lejere skal derfor aftale, fra hvilket tidspunkt den ønskede bruttolejeforhøjelse skal træde i kraft.

Lejeforhøjelse kan ske med 3 måneders varsel i de tilfælde, hvor aftalen ikke indeholder oplysning om tidspunktet for lejeforhøjelsens ikrafttræden. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor de aftalte arbejder er gennemført.

Kravet om lejeforhøjelse skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse og oplysning om fristen for at gøre indsigelse.

Indeholder kravet ikke disse oplysninger, løber klagefristen på 6 uger først fra det tidspunkt, lejeren modtager dem (se nærmere afsnit 7.3).

4.7 Opkrævning af lejeforhøjelsen

Udlejeren må kun opkræve en lejeforhøjelse, hvori det bevilgede tilskud er fratrukket.

I private udlejningsejendomme, som ejes af en realrenteafgiftspligtig investor (pensionskasse og forsikringsselskab m.v.), der opnår fritagelse for realrenteafgift efter realrenteafgiftsloven i forbindelse med gennemførelsen af arbejder efter lov om privat byfornyelse, gælder der en særlig regel.

Her kan udlejer højst få en bruttolejeforhøjelse - dvs. en lejeforhøjelse uden fradrag af tilskud - der i 8 år udgør 85 pct. af lejeforhøjelsen, som er beregnet i overensstemmelse med lovens regler. Lejen forhøjes herefter hvert år i 3 år med 5 pct. af den aftalte bruttolejeforhøjelse. Hvis der ydes tilskud efter lov om privat byfornyelse til denne lejeforhøjelse, skal den lejeforhøjelse som udlejer opkræver, være nettolejeforhøjelsen, dvs. med fradrag af dette tilskud (se nærmere afsnit 5.1).

Det kan aftales, at den aftalte lejeforhøjelse kan opkræves som en foreløbig lejeforhøjelse , indtil det endelige revisorpåtegnede byggeregnskab er udarbejdet. Når byggeregnskabet er udarbejdet, skal lejen reguleres i overensstemmelse hermed. Den endelige lejeforhøjelse, der opkræves, kan kun beregnes på grundlag af de aftalte og dokumenterede udgifter.

Forhøjelsen af lejen efter det 8. år kan ske alene ved udlejers skriftlige meddelse herom til lejerne.

4.8 Oplysning om privat byfornyelse i lejeaftalen

Det skal udtrykkeligt fremgå af lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter lov om privat byfornyelse.

Det skal endvidere fremgå hvor stort tilskuddet er i de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden. Hvis der f.eks. er aftalt månedsvis lejebetaling, skal det således i lejeaftalen oplyses, hvad tilskuddet udgør pr. måned såvel i perioden, hvor der ydes fuldt tilskud, som i aftrapningsperioden.

Hvis udlejeren ikke opfylder sin oplysningspligt, kan der indtil dette sker ikke opkræves lejeforhøjelse hverken efter de særlige regler i lov om privat byfornyelse eller efter lejelovgivningen. Lejeren kan derfor kræve en eventuel betalt lejeforhøjelse (efter lov om privat byfornyelse) tilbagebetalt.

Sag herom indbringes efter de almindelige regler i lejeloven for boligretten.

Tilbagebetalingskravet forrentes med en årlig rente, der fastsættes efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v.

I lejemål, hvor der er indgået lejeaftale før den 1. januar 1994, finder oplysningspligten dog først anvendelse ved genudlejning.

4.9 Boligstøtte

Der kan ydes boligstøtte efter de almindelige regler i lov om individuel boligstøtte. Der kan dog ikke ydes særlig byfornyelsesboligstøtte efter bestemmelserne i boligstøttelovens kap. 5.

5. Huslejetilskud

Lov om privat byfornyelse åbner mulighed for, at der kan ydes tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen som følge af gennemførelsen af arbejder omfattet af loven.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at det er en forudsætning for at kunne være omfattet af lov om privat byfornyelse og dermed få tilskuddet, at der opnås plads inden for de fastsatte årlige investeringsrammer for private udlejningsejendomme.

Tilskud kan kun bevilges, såfremt arbejdet ikke fysisk er igangsat, når tilsagn om tilskud meddeles. Tilbudsgivning, kontrahering eller indkøb af materialer, anses ikke for igangsættelse.

Tilskuddet ydes i 15 år efter lejeforhøjelsens ikrafttræden og beregnes på grundlag af udlejers oplysning om de aftalte og dokumenterede ombygningsudgifter.

Tilskuddet udbetales til udlejer, der har pligt til at reducere den aftalte bruttolejeforhøjelse (dvs. lejeforhøjelse uden fradrag af tilskud) med det udbetalte tilskud (se nærmere afsnit 4.7).

Lejeren skal i de første 8 år efter lejeforhøjelsens ikrafttræden betale en leje der udgør 60 pct. af den aftalte bruttolejeforhøjelse. Herefter stiger lejen i hver af de efterfølgende år med 5 pct. af den aftalte bruttolejeforhøjelse. Først 15 år efter lejeforhøjelsens ikrafttræden skal lejeren betale den aftalte bruttolejeforhøjelse fuldt ud.

Forhøjelsen af lejen som følge af nedsættelse af tilskuddet kan ske alene ved udlejerens skriftlige meddelse herom til lejerne.

5.1 Særregel for pensionskasseboliger m.v.

I ejendomme ejet af realrenteafgiftspligtige investorer (pensionskasser og forsikringsselskaber m.v.), der opnår fritagelse for realrenteafgift efter realrenteafgiftsloven i forbindelse med gennemførelse af arbejder efter lov om privat byfornyelse, udgør tilskuddet i 11 år 25 pct. af den aftalte bruttolejeforhøjelse.

Herefter nedsættes tilskuddet i hver af de følgende 5 år med 5 pct. af den aftalte bruttolejeforhøjelse.

Dette skal sammenholdes med, at disse realrenteafgiftspligtige investorer i de første 11 år efter lejeforhøjelsens ikrafttræden ikke kan opkræve den fulde bruttolejeforhøjelse (se nærmere afsnit 4.7).

Lejeren skal således også i dette tilfælde betale en leje, der udgør 60 pct. af den aftalte bruttolejeforhøjelse i de første 8 år efter lejeforhøjelsens ikrafttræden. Herefter stiger lejen i hver af de efterfølgende år med 5 pct. af den aftalte bruttolejeforhøjelse. Først 15 år efter lejeforhøjelsens ikrafttræden skal lejeren betale den aftalte bruttolejeforhøjelse fuldt ud.

Forhøjelsen af lejen som følge af nedsættelse af tilskuddet kan ske alene ved udlejerens skriftlige meddelse herom til lejerne.

5.2 Tilskuddets størrelse

Tilskuddet kan højst udgøre 10.000 kr. årligt pr. beboelseslejemål.

Tilskud, der udgør mindre end 200 kr. pr. aftale pr. kvartal, udbetales ikke.

5.3 Reservation af tilskud

Allerede inden der er indgået en skriftlig aftale mellem udlejer og lejere, kan udlejer - på grundlag af et planlagt projekt - efter ansøgning reservere en plads på investeringsrammen.

Dermed opnås der på et tidligt tidspunkt sikkerhed for, at der kan ydes tilskud til den aftalte huslejeforhøjelse.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at reservationen bortfalder, hvis aftalen ikke registreres senest 9 måneder efter, at reservation er meddelt af Bygge- og Boligstyrelsen.

Det er endvidere vigtigt at være opmærksom på, at den nærmere forhandling mellem udlejer og lejer om en aftale kan medføre så betydelige ændringer i forudsætningerne for projektet, at det reserverede beløb ikke vil svare til den endeligt aftalte investering.

Det er derfor muligt at justere det reserverede beløb ved at ansøge om supplerende reservation . Det er en forudsætning for en forøgelse af det reserverede beløb, at der er plads på investeringsrammen. Den nævnte frist på 9 måneder for registrering af aftalen, forlænges ikke som følge af en supplerende reservation.

5.4 Registrering af aftale og ansøgning om tilsagn om tilskud

Hvis udlejeren ikke forud har reserveret en plads på investeringsrammen, kan der opnås plads på investeringsrammen, når aftalen om gennemførelse af privat byfornyelse registreres i Bygge- og Boligstyrelsen . Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at det er en forudsætning for, at aftalen kan registreres, at arbejderne ikke fysisk er igangsat inden tilsagn om tilskud meddeles, og at der er plads på investeringsrammen.

I forbindelse med registrering af aftalen skal byggesagsrådgiveren afgive en erklæring på ansøgningsskemaet om, at de arbejder, udlejer og lejerne har aftalt at gennemføre efter lov om privat byfornyelse, er omfattet af positivlisten, og at de opfylder materialekravene.

Hvis aftalen omfatter omdannelse af den del af et blandet lejemål, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, skal registreringen vedlægges en afgørelse truffet af huslejenævnet i medfør af boligreguleringslovens § 25 b, stk. 1, 2. pkt. I kommuner, hvor bestemmelserne i boligreguleringslovens kapitel II-V ikke finder anvendelse, skal registreringen dog vedlægges en afgørelse truffet af byfornyelsesnævnet i medfør af lejelovens § 59 b, stk. 1, 2. pkt.

Afgørelsen skal fastlægge den leje, som efter lejelovgivningens regler lovligt ville kunne opkræves, såfremt erhvervsdelen var udlejet til beboelse før den blev ombygget til beboelse.

Aftaler, som er registreret, vil automatisk få meddelt tilsagn om tilskud efter følgende retningslinier

Aftaler, hvortil der er meddelt reservation, og hvor den aftalte investering ikke overskrider det reserverede beløb, får meddelt tilsagn om tilskud under forudsætning af, at lovens krav i øvrigt er opfyldt.

Aftaler, hvor den aftalte investering overskrider det reserverede beløb, vil få meddelt tilsagn om tilskud til en investering, der svarer til det reserverede beløb. Der vil endvidere blive meddelt tilsagn til overskridelsen, såfremt der er plads på investeringsrammen.

Det kan endvidere være nødvendigt, efter at aftalen er registreret, at justere tilsagnet om tilskud ved, at en supplerende aftale registreres. Det er en forudsætning for registrering af en supplerende aftale, at der er tale om nøjagtig de samme arbejder, som er omfattet af den tidligere indgåede (og registrerede) aftale. Hvis der er tale om nye arbejder, skal alle betingelser - indgåelse af ny særskilt aftale, at arbejdet ikke må igangsættes, før tilsagn om tilskud er meddelt, etc. - være opfyldt. Det er naturligvis endvidere en forudsætning for at få det supplerende/nye tilsagn om tilskud, at der er plads på investeringsrammen.

Ansøgning om reservation, supplerende reservation, registrering af aftalen samt registrering af supplerende aftale, skal indsendes til Bygge- og Boligstyrelsen på et af styrelsen udfærdiget skema. Ansøgningerne imødekommes i den rækkefølge, de modtages i Bygge- og Boligstyrelsen. Mangelfuldt udfyldte ansøgningsskemaer, der efter styrelsens vurdering ikke opfylder de opstillede krav, returneres. Indsendelsestidspunktet beregnes fra det tidspunkt, hvor ansøgningen første gang modtages i styrelsen.

Ansøgninger, der ikke kan imødekommes i det enkelte finansår, tildeles en plads på en venteliste i den rækkefølge, de modtages i Bygge- og Boligstyrelsen.

5.5 Ansøgning om udbetaling af tilskud

Efter arbejdernes gennemførelse skal udlejer ansøge om udbetaling af tilskud.

Hvis de endelige afholdte udgifter til gennemførelse af de arbejder, som er omfattet af aftalen, overstiger de aftalte udgifter (som der er meddelt tilsagn om tilskud til), kan udlejer og lejerne justere tilsagnet ved en registrering af en supplerende aftale. Dette skal ske senest på tidspunktet for ansøgning om udbetaling af tilskud. Det er en forudsætning for meddelelse af supplerende tilsagn (og dermed for at få tilskud til alle de afholdte udgifter), at der er tale om nøjagtig de samme arbejder, som er omfattet af den tidligere indgåede (og registrerede) aftale. Det er endvidere en forudsætning, at der er plads på investeringsrammen.

Ansøgning om udbetaling af tilskud indsendes til Bygge- og Boligstyrelsen på et af styrelsen udfærdiget skema.

Ansøgningen kan tidligst indsendes til Bygge og Boligstyrelsen efter udløbet af klagefristen på 6 uger (om klagefristen, se nærmere afsnit 7.3).

Ansøgningen skal indeholde oplysninger om de aftalte og dokumenterede udgifter og bruttolejestigninger og skal attesteres af en registreret eller statsautoriseret revisor eller af Kommunernes Revisionsafdeling.

Revisor skal attestere, at der er forevist regningsmateriale som dokumentation for, at de i ansøgningen anførte udgifter er afholdt, at de gennemførte arbejder er omfattet af positivlisten og at de opfylder de heri stillede materialekrav.

5.6 Udbetaling af tilskud

Tilskuddet ydes med virkning fra datoen for den aftalte lejeforhøjelses ikrafttræden.

Tilskuddet udbetales første gang ved udgangen af det første hele kvartal, efter at ansøgning om udbetaling modtages i Bygge- og Boligstyrelsen. Udbetalingen sker kvartalsvis bagud til ejendommens ejer.

Når tilskuddet efter 8 år skal nedtrappes, sker nedsættelsen hvert år med virkning fra samme dato som lejeforhøjelsens ikrafttræden.

Hvis der er klaget over udlejers krav om lejeforhøjelse (se nærmere afsnit 7), udbetales tilskuddet a conto. Når kravet om lejeforhøjelse er endeligt afgjort, reguleres tilskuddet i overensstemmelse hermed.

Udlejer har i forbindelse med ansøgning om udbetaling af tilskud pligt til at oplyse, om der er klaget over udlejers krav om lejeforhøjelse. Når kravet om lejeforhøjelse er endeligt afgjort, har udlejer ligeledes pligt til straks at underrette Bygge- og Boligstyrelsen om afgørelsen.

Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning varetager udbetalingen. Udbetaling af tilskud sker med frigørende virkning til den, som på udbetalingstidspunktet er registreret som ejendommens ejer i Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning.

Såfremt der efter indsendelse af ansøgning om udbetaling af tilskud sker ejerskifte, har den gamle ejer (sælger) pligt til straks at meddele dette til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning.

Tilskud, der ydes efter lov om privat byfornyelse, medregnes til ejerens skattepligtige indkomst. Derimod skal tilskuddet ikke medregnes til lejerens skattepligtige indkomst.

5.7 Bortfald af tilskud

Såfremt beboelseslejemålet efter indsendelse af ansøgning om udbetaling af tilskud ændrer status til ejerbolig eller ændrer anvendelse til andet end beboelse eller nedrives, bortfalder retten til tilskud efter lov om privat byfornyelse, med virkning fra ændrings- eller nedrivningstidspunktet. Det tilskud, der er modtaget inden ændrings- eller nedrivningstidspunktet, skal ikke tilbagebetales.

Tilskud modtaget efter ændrings- eller nedrivningstidspunktet, skal tilbagebetales.

Såfremt beboelseslejemålet efter indsendelse af ansøgning om udbetaling af tilskud ændrer status til privat andelsbolig eller til almennyttig bolig, bortfalder tilskuddet dog ikke.

Udlejer har i tilfælde af statusændring pligt til straks at meddele dette til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning.

6. Midlertidig fraflytning, erstatningsbolig og vetoret

6.1 Midlertidig fraflytning

Såfremt det arbejde, der skal gennemføres i ejendommen, er så omfattende, at boligen vil være ubeboelig, mens arbejdet foregår, og lejeren ønsker at blive boende i ejendommen efter arbejdernes gennemførelse, skal lejeren midlertidigt fraflytte sin bolig.

Det kan i denne situation være en del af aftalen,at ejeren stiller en midlertidig erstatningsbolig til rådighed for lejeren, og - hvis dette er tilfældet - hvilke krav lejeren stiller til kvaliteten og beliggenheden af den midlertidige erstatningsbolig.

Lejeren kan i tilfælde af midlertidig fraflytning ikke opsiges efter reglerne om opsigelse i lejelovens kapitel XIII.

Lejeren har således en kontraktmæssig ret til at komme tilbage til beboelseslejemålet efter arbejdernes gennemførelse.

6.2 Erstatningsbolig

Hvis den aftalte lejeforhøjelse - uden fradrag af tilskud - overstiger 90 kr. pr. m2 bruttoetageareal, har udlejer pligt til at genhuse de lejere, der ikke har accepteret arbejdernes gennemførelse, og som ikke ønsker at blive boende efter arbejdernes gennemførelse. Det bemærkes, at denne ret gælder både ved aftaler, der indgås af et kvalificeret flertal og ved aftaler, som indgås af beboerrepræsentationen.

I de 90 kr. pr. m2 bruttoetageareal medregnes lejeforhøjelse for andre forbedringer - både efter lejelovgivningen og efter lov om privat byfornyelse - der er gennemført inden for de seneste 3 år.

Lejeren skal senest 6 uger efter, at udlejers meddelelse om aftalens indgåelse er kommet frem til lejeren, fremsætte krav om at få tilbudt en erstatningsbolig.

Udlejer har herefter pligt til inden arbejdernes iværksættelse at tilbyde lejeren en passende erstatningsbolig.

Ejerens tilbud om erstatningsbolig skal indeholde oplysning om lejerens mulighed for at gøre indsigelse, samt oplysning om fristen for at gøre indsigelse.

Indeholder tilbuddet ikke disse oplysninger, løber klagefristen på 6 uger først fra det tidspunkt, lejeren modtager dem (se nærmere afsnit 7.3).

For at en erstatningsbolig skal kunne anses for passende, skal den mindst have samme størrelse, kvalitet, udstyr og beliggenhed som den hidtidige bolig og en nettoboligudgift (dvs. efter fradrag af evt. boligstøtte), der ikke væsentligt overstiger den hidtidigt betalte nettoboligudgift (dvs. efter fradrag af evt. boligstøtte).

Skønnet over, om en erstatningsbolig er af passende kvalitet og udstyr, må i vidt omfang bero på lokale forhold.

Ved passende beliggenhed forstås, at erstatningsboligen fortrinsvis skal være beliggende inden for samme bykvarter eller minimum inden for kommunens grænser. Der er dog intet til hinder for, at der anvises en erstatningsbolig i en anden kommune, såfremt lejeren accepterer det.

Lejligheden anses at have en passende størrelse, når den mindst har samme værelsesantal som lejerens hidtidige lejlighed.

Hvis udlejer gennemfører arbejderne, selvom der ikke inden 12 måneder efter, at lejeren har fremsat kravet om erstatningsbolig er anvist en passende erstatningsbolig, kan gennemførelse af lejeforhøjelse for dette lejemål - uanset om der er tale om arbejder vedrørende hele ejendommen eller arbejder, der udelukkende vedrører den klagende lejers lejemål - ikke ske så længe lejeren bliver boende.

Gennemførelsen af lejeforhøjelsen kan hverken ske efter lejelovgivningen eller efter lov om privat byfornyelse. Først ved genudlejning kan udlejer hæve lejen, men kun efter lejelovgivningens regler.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at en lejer, der overvejer at indgå aftale med udlejeren, allerede i forhandlingsforløbet har mulighed for at inddrage spørgsmålet om erstatningsbolig i selve aftalen.

I den aftale, der ligger til grund for en sådan anvisning af en erstatningsbolig, vil det være naturligt, at der indgår forhold som betaling af indskud i den nye bolig, forudbetaling af husleje, boligens standard, størrelse og den geografiske beliggenhed.

Spørgsmålet om erstatningsbolig kan ligeledes inddrages i selve aftalen, ved at det flertal, som indgår aftale om privat byfornyelse, stiller krav til udlejerens erstatningsboligtilbud over for de lejere, som ikke accepterer arbejdernes gennemførelse, og som ej heller ønsker at blive boende i ejendommen efter arbejdernes gennemførelse.

6.3 Vetoret

Lejeren kan som hovedregel afvise gennemførelsen af arbejder, der alene vedrører den pågældende lejers bolig.

Indtil 6 uger efter at udlejers meddelelse om aftalens indgåelse er kommet frem til lejeren, har lejeren således mulighed for at afvise sådanne arbejder.

Samme mulighed har den lejer, som ikke skriftligt har tilsluttet sig iværksættelsen af arbejder omfattet af loven, og som ønsker at blive boende i ejendommen efter arbejdernes gennemførelse.

Vetoadgangen gælder endvidere når aftalen er indgået af beboerrepræsentationen.

Vetoadgangen gælder dog ikke, hvis der er 100 pct. tilslutning til aftalen, eller hvis der er tale om en individuel aftale mellem udlejer og den enkelte lejer.

De arbejder, som den enkelte lejer har mulighed for at gøre indsigelse imod, vil typisk være nyinstallation eller fornyelse af bad eller køkken. Arbejder, der er af almen betydning for boligen eller ejendommen, vil den enkelte lejer ikke kunne afvise gennemført.

Arbejder af almen betydning for boligens eller ejendommens forbedring omfatter

1. Arbejder som sikrer, at boligen eller ejendommen har sædvanlig tidssvarende opvarmningsmulighed, og arbejder som sikrer, at energiforbruget søges begrænset gennem energibesparende foranstaltninger.

2. Arbejder som afhjælper sundheds- og brandfare.

3. Arbejder som sikrer boligens eller ejendommens senere forbedring, herunder foranstaltninger, der omfatter installation af basisinstallationer som ventilationskanaler, elinstallationer eller rørgennemføringer til varmt eller koldt vand samt gennemføring af faldstammer med eventuelle grene.

Så længe den lejer, der har indbragt spørgsmålet om vetoretten og fået medhold i huslejenævn/boligret, bebor lejemålet, kan der ikke gennemføres lejeforhøjelse hverken efter lejelovgivningen eller lov om privat byfornyelse for de arbejder, der er omfattet af vetoretten.

Hvis udlejer gennemfører arbejder i det pågældende lejemål, kan der således ikke kræves en lejeforhøjelse for arbejder, der retmæssigt er nedlagt veto imod, hverken i medfør af lov om privat byfornyelse eller i medfør af lejelovgivningen.

Først ved genudlejning af det pågældende lejemål kan udlejer hæve lejen, men kun efter lejelovgivningens regler.

7. Klageadgang

Klagebehandlingen efter lov om privat byfornyelse sker ved huslejenævn for de ejendomme, som er omfattet af boligreguleringslovens kap. II-V, og ved boligretten for andre ejendomme.

Indbringelse af sager for nævnet henholdsvis boligretten skal som hovedregel foretages af den af sagens parter, der ønsker en evt. tvist prøvet.

Dog gælder, at i de tilfælde, hvor lejeren ikke kan godkende en anvist erstatningsbolig, eller udlejer ikke kan acceptere lejers veto, er det udlejeren, der efter lejers indsigelse skal indbringe sagen.

7.1 Klage til huslejenævnet/-boligretten

Følgende sager kan indbringes for huslejenævnet henholdsvis boligretten

* udlejers krav om lejeforhøjelse

* lejers afvisning af arbejder, der alene vedrører det pågældende lejemål (veto)

* udlejers anvisning af erstatningsbolig.

* hvorvidt de af lejer skriftlig accepterede arbejder opfylder reglerne lovens §§ 3 og 4

* hvorvidt de i bekendtgørelsen om privat byfornyelse fastsatte bestemmelser er overholdt ved gennemførelsen af aftalen.

Hvis der ikke foreligger dokumentation for de afholdte udgifter, eller lejeforhøjelsen ikke er beregnet i overensstemmelse med lovens og bekendtgørelsens regler herom, bortfalder kravet om lejeforhøjelse helt eller delvist.

Ved en prøvelse af udlejers krav om lejeforhøjelse, kan spørgsmålet om de udførte arbejders kvalitet set i forhold til lejefastsættelsen ligeledes inddrages.

Hvis udlejer ikke vil godkende lejers veto, og udlejer ikke får medhold heri, kan lejeforhøjelse for de af udlejer gennemførte arbejder i den omhandlede bolig ikke gennemføres.

Såfremt der ikke inden 12 måneder, efter at lejerens krav er kommet frem, er anvist en passende erstatningsbolig, kan kravet om lejeforhøjelse ikke gennemføres i den bolig, hvori den lejer, som har fremsat kravet om erstatningsbolig, bor.

7.2 Klage til de almindelige domstole

Afgørelse af, om den indgåede aftale er ugyldig af andre grunde end opfyldelsen af reglerne i lovens §§ 3 og 4, samt bestemmelser fastsat i ovennævnte bekendtgørelse, henhører under de almindelige domstole.

I det omfang udlejeren og lejerne i forbindelse med arbejdets gennemførelse indgår en aftale om forhold, som ikke reguleres af loven, skal afgørelse af tvister vedrørende denne del af aftalen ligeledes afgøres ved de almindelige domstole.

7.3 Klagefrister

Hvis lejer ønsker at klage over udlejers krav om lejeforhøjelse skal sagen indbringes for huslejenævnet henholdsvis boligretten senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem til lejeren.

Dog gælder, at hvis kravet om lejeforhøjelse ikke indeholder oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse eller om fristen for at gøre indsigelse, løber fristen på 6 uger først fra det tidspunkt, udlejers oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse og oplysning om fristen for at gøre indsigelse er kommet frem til lejeren.

Vil udlejeren ikke godkende lejerens veto, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet henholdsvis boligretten senest 6 uger efter, at lejers veto er kommet frem til udlejeren.

Såfremt lejeren ikke kan godkende den erstatningsbolig, som udlejeren tilbyder, skal lejeren gøre indsigelse herom til udlejer senest 6 uger efter, at tilbuddet er fremsat over for lejeren.

Dog gælder, at hvis tilbuddet om erstatningsbolig ikke indeholder oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse eller om fristen for at gøre indsigelse, løber fristen på 6 uger først fra det tidspunkt, udlejers oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse og oplysning om fristen for at gøre indsigelse er kommet frem til lejeren.

Vil udlejeren ikke godkende lejerens afvisning af den tilbudte erstatningsbolig, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet henholdsvis boligretten senest 6 uger efter, at lejers afvisning er kommet frem til udlejeren, såfremt udlejeren fastholder, at den tilbudte erstatningsbolig opfylder betingelserne for en passende erstatningsbolig.

8. Hvis projektet ikke gennemføres

8.1 Lejelovgivningen

Hvis vilkårene for deltagelse i ordningen ikke opfyldes (se nærmere afsnit 2.7) - herunder at den mellem udlejer og lejere indgåede aftale tilsidesættes - kan lejeforhøjelsen efter ombygningen ikke beregnes efter lov om privat byfornyelse.

I dette tilfælde kan lejeforhøjelsen kun beregnes efter reglerne i lejelovgivningen, og der kan ikke ydes tilskud til lejeforhøjelsen efter lov om privat byfornyelse.

Dette betyder, at udlejer kun kan kræve lejeforhøjelse for gennemførte forbedringer af det lejede inden for grænsen af det lejedes værdi. Der kan ikke kræves lejeforhøjelse for den del af arbejderne, der efter lejelovgivningen er vedligeholdelse, herunder en evt. sparet fremtidig vedligeholdelse.

Hvis aftalen mellem udlejer og lejerne er eller bliver ugyldig eller ophæves inden iværksættelse - dvs. den fysiske iværksættelse af istandsættelses- og forbedringsarbejderne, skal lejelovgivningens regler om gennemførelse af forbedringer og lejelovgivningens regler om lejeforhøjelse som følge af forbedringer, anvendes.

Hvis aftalen mellem udlejer og lejerne er eller bliver ugyldig eller ophæves efter iværksættelsen af istandsættelses- og forbedringsarbejderne, skal kun de regler i lejelovgivningen, som omhandler beregning af lejeforhøjelse som følge af forbedringer, anvendes.

8.2 Udgifter til projektmateriale og lejernes konsulentbistand

Lejelovens regler om adgang til at opkræve stigninger i skatter og afgifter som en lejeforhøjelse hos lejerne, gælder også udgifter til projektmateriale udarbejdet af en byggesagsrådgiver efter lov om privat byfornyelse (dog ikke hvis det er en byggesagsrådgiver fra den kommunale rådgivningstjeneste) eller udgifter til lejers egen konsulentbistand (se nærmere afsnit 2.6) efter lov om privat byfornyelse i de tilfælde, hvor der ikke indgås aftale om privat byfornyelse. Udlejer skal selv dække evt. udgifter til egen konsulentbistand.

Der er tale om en tidsbegrænset forhøjelse, som opkræves over 12 måneder hos det flertal af lejere, som i fællesskab med udlejer har udpeget byggesagsrådgiveren og/eller de lejere, der har antaget konsulentbistanden.

De nævnte udgifter til projektmateriale og konsulentbistand kan ikke optages på budgettet for den omkostningsbestemte leje i regulerede kommuner.

Bilag 3

Positivlisten

Du kan få tilskud

til følgende arbejder

Liste 1

Generelle forbedringsarbejder

1. Nyinstallation af eller fornyelse af eksisterende varmeforsyningsanlæg og elinstallationer.

2. Nyinstallation af eller fornyelse af eksisterende sanitære installationer.

3. Installation af elevator og andre handicapforanstaltninger.

4. Nyetablering af eller forbedring af eksisterende altaner.

5. Forbedring af de enkelte boliger, herunder udskiftning af bestående køkken.

6. Renovering af tag.

7. Renovering af fælles adgangsarealer.

8. Renovering af facader.

9. Rumopdeling og opsætning af etageadskillelse.

10. Opdeling og sammenlægning af beboelseslejligheder.

Liste 2

Bygningsøkologiske forbedringsarbejder

1. Klimaskærm, omfattende energibesparende foranstaltninger i ejendommen, herunder isolering af tag og lofter, gulve og mure samt udskiftning af vinduer og andre lysåbninger, glasinddækning af facader og lukning af altaner og altangange.

2. Forbedringer af indeklima, herunder varmegenindvinding af ventilationsluft, forbedring af ventilationsforhold og foranstaltninger til formindskelse af radonindtrængen fra undergrunden.

3. Vandbesparende foranstaltninger, herunder afløbsinstallationer.

4. Anlæg for vedvarende energi.

5. Elbesparende systemer.

6. Anlæg for affaldshåndtering.

7. Integrerede opholdsarealer, legepladser og grønne nærområder, som tilfører bebyggelsen væsentlige brugsmæssige forbedringer.

Liste 3

Bygningsøkologiske forbedringsarbejder, som bygger på nyere viden og hvis virkninger derfor ikke er så velkendte, som de i liste 2 nævnte bygningsøkologiske forbedringsarbejder

1. Etablering af solvægge.

2. Etablering af grønne fællesvaskerier.

3. Etablering af grønne fællesfryserum.

4. Etablering af væksthuse.

5. Dagslysoptimering.

6. Indretning af mult- og separationstoiletter.

7. Anlæg til kompostering af vegetabilsk affald.

8. Begrønning og anden nynatur.

9. Opsamling og nedsivning af regnvand.

Nødvendige følgearbejder til de i liste 1-3 nævnte forbedringsarbejder

Ved nødvendige følgearbejder forstås retablering og udbedring i direkte tilknytning til de i liste 1-3 nævnte forbedringsarbejder.

Ved gennemførelse af forbedringsarbejder omfattet af liste 1-3 samt ved gennemførelse af nødvendige følgearbejder, skal der ved valget af bygningsmaterialer overholdes følgende

1. Materialer skal være PVC-frie, hvis det er teknisk muligt.

2. Kabler skal være frie for bly og klorparaffin.

3. Trykimprægneret træ skal være arsenfrit.

4. På områder, hvor der findes indeklimamærkede materialer eller materialer, der kan indeklimamærkes, skal sådanne anvendes.

5. På områder, hvor der findes genanvendelige materialer, skal sådanne anvendes.

NB! Der er knyttet en række vilkår til gennemførelsen af de i positivlisten nævnte arbejder. Læs herom i vejledningens kapitel IV.

Boligministeriet

Bygge- og Boligstyrelsen

Maj 1996

Privat byfornyelse - Vejledning til udlejere og lejere er gratis og kan fås ved henvendelse til Byggecentrum Boghandel.

Ansøgningsskemaer og aftaleblanket kan ligeledes fås bos Byggecentrum Boghandel.

Grafisk design: Roll Design.

Forsidefotos: Jørgen Jørgensen, Hans Jørgen Nielsen.

Øvrige fotos: Jørgen Jørgensen.

Tryk: Bonde's & Dyva Grafisk A/S.

Oplag: 10.000

Byggecentrum Boghandel

Dr. Neergaards Vej 15,

2970 Hørsholm

Telefon 45 76 73 73

Telefax 45 76 76 69

Kapitel I

Kapitel II

Tomme private

Kapitel III

Kommunal

Kapitel IV

Positivlisten

Privat byfornyelse. Vejledning til udlejere og lejere

Ingen