Vejledning om reglerne om fortrinsstilling til suppleringsjord

Bilag 1

Landbrugs- og Fiskeriministeriets cirkulære nr. 155 af 11. oktober 1996

Cirkulære om ændring af cirkulære om lov om landbrugsejendomme

§ 1

I Landbrugs- og Fiskeriministeriets cirkulære nr. 114 af 11. juli 1995 om lov om landbrugsejendomme foretages følgende ændringer

1. § 44, stk. 5, affattes således

»Stk. 5. Undersøgelse af, om ejere af nærliggende landbrugsejendomme, der opfylder betingelserne i lovens § 13, stk. 3-5, ønsker fortrinsstilling til suppleringsjord, skal ske ved, at jordbrugskommissionen på ansøgerens bekostning foretager offentlig bekendtgørelse i lokale aviser, eller ved at ansøgeren overfor jordbrugskommissionen dokumenterer, at der er indhentet fornødne erklæringer fra naboer, der vil kunne gøre fortrinsstilling gældende. Ejere, der ønsker fortrinsstilling, skal afgive oplysninger og tilbud om køb af suppleringsjord på et særligt skema (naboerklæring). Pristilbudet skal kunne danne grundlag for forhandling mellem parterne om køb af jorderne til sædvanlig handelspris for landbrugsjord af tilsvarende bonitet i området. Erklæringsskemaet skal også anvendes, hvis ansøgeren ønsker at dokumentere, at naboer ikke ønsker suppleringsjord. Ved annoncering om suppleringsjord skal naboerklæring om fortrinsstilling være modtaget hos jordbrugskommissionen senest 4 uger efter annonceringstidspunktet. Jordbrugskommissionen afgør ud fra de afgivne oplysninger, om de pågældende er berettigede til en fortrinsstilling, jf. vejledning nr. 156 af 11. oktober 1996 om reglerne om fortrinsstilling til suppleringsjord«.

2. § 44, stk. 7, affattes således

» Stk. 7. Ved sager om jordfordeling, der behandles efter reglerne i lov om jordfordeling mellem landejendomme (lovbekendtgørelse nr. 318 af 25. april 1996) skal det i forbindelse med jordfordelingsplanlægningen undersøges ved annoncering i lokale aviser, om ejere af landbrugsejendomme, der opfylder betingelserne i lovens § 13, stk. 3-5, ønsker at gøre fortrinsstilling gældende til suppleringsjord. Ejere, der ønsker fortrinsstilling til suppleringsjord, skal skriftligt fremsætte ønske herom. Ønsket skal være modtaget hos planlæggeren af jordfordelingen senest 4 uger efter annonceringstidspunktet. Bestemmelsen gælder såvel for ejere af landbrugsejendomme inden for planområdet som uden for planområdet.«

Bilag 2

Naboerklæring om suppleringsjord

§ 2

Cirkulæret træder i kraft den 1. november 1996.

Landbrugs- og Fiskeriministeriet, den 11. oktober 1996

Henrik Dam Kristensen

/ Poul Arne Iversen

Bilag 3

Vejledning om naboerklæring ved fortrinsstilling til suppleringsjord

Vejledning om reglerne om fortrinsstilling til suppleringsjord

1. Indledning

I forbindelse med jordbrugskommissionernes behandling af sager om fortrinsstilling til suppleringsjord efter reglerne i §§ 13 og 18 i landbrugsloven (lovbekendtgørelse nr. 769 af 24. august 1994) har der vist sig behov for en ændring af reglerne i § 5 i bekendtgørelse af forretningsorden for de regionale jordbrugskommissioner ved behandling af sager efter landbrugsloven (bekendtgørelse nr. 806 af 15. december 1989) og i § 44 i landbrugslovscirkulæret (cirkulære nr. 114 af 11. juli 1995).

Der har også vist sig behov for en ændring af det nuværende erklæringsskema (naboerklæring), således at der bliver bedre muligheder for

at tage hensyn til den usikkerhed, der kan være omkring grundlaget for pristilbud og prisfastsættelse, og

at sikre, at et seriøst fremsat pristilbud kan danne grundlag for fortrinsstilling, således at parterne kan indlede forhandlinger om den endelige pris.

Formålet med denne vejledning er at beskrive retningslinier for administrationen af reglerne om fortrinsstilling til suppleringsjord, herunder især kravet om sædvanlig handelspris.

Afsnit 2 indeholder en generel omtale af de omhandlede regler i landbrugsloven (lovens § 13, stk. 3, nr. 4).

Afsnit 3 omhandler de nye regler, hvorefter den primære ansøger kan indhente naboerklæringer som et alternativ til annoncering om ønsker om suppleringsjord (cirkulærets § 44, stk. 5).

Afsnit 4 og 5 beskriver ændringer af naboerklæringsskema og indholdet af kravet om sædvanlig handelspris.

Afsnit 6-9 omhandler jordbrugskommissionens behandling af sagen, herunder de nye regler om vetoret ved afgørelse af, om en tilbudt pris giver grundlag for en fortrinsstilling.

2. Generelt om reglerne (lovens § 13, stk. 3, nr. 4)

Ved ændringen af landbrugsloven i 1994 blev det præciseret i lovens § 13, stk. 3, nr. 4, at det er en forudsætning for at opnå fortrinsstilling til suppleringsjord, at den pågældende vil erhverve jorden til en pris, der svarer til sædvanlig handelspris for landbrugsjord af tilsvarende bonitet i området. Hvis parterne ikke kan blive enige, skal prisen fastsættes af jordbrugskommissionen. Kommissionen kan også bestemme størrelsen og den nærmere afgrænsning af det areal, hvortil der er fortrinsstilling.

Ved lovændringen blev det tilkendegivet, at naboer, der ønsker at gøre fortrinsstilling gældende - i overensstemmelse med gældende praksis - selv skal komme med et bud på, hvor meget de vil betale.

Hvis jordbrugskommissionen skønner, at den tilbudte pris ligger inden for det prisinterval, hvor sædvanlig handelspris må antages at ligge, vil naboen have fortrinsstilling, hvis de øvrige betingelser herfor er opfyldt. Hvis den tilbudte pris er for lav, vil naboen få afslag på sin ansøgning om fortrinsstilling.

Udtrykket »nabo« anvendes her om enhver ejer af en landbrugsejendom, der opfylder afstandsgrænsen på 1 km. Det er således ikke et krav, at ejendommen skal grænse op til suppleringsjorderne.

Udtrykket »den primære ansøger« eller »den primære køber« anvendes - ligesom i § 44, stk. 1, i landbrugslovscirkulæret - om den, der har indgivet den ansøgning om erhvervelse af suppleringsjord eller ejendom nr. 2 eller 3, som har givet anledning til, at det skal undersøges, om der er tale om fortrinsstilling.

3. Undersøgelse af ønsker om suppleringsjord (cirkulærets § 44, stk. 5)

Samtidig med udarbejdelsen af denne vejledning er der sket en ændring af reglerne i § 44, stk. 5, i landbrugslovscirkulæret*).

Efter den nye bestemmelse i § 44, stk. 5, kan den primære ansøger frit vælge, om undersøgelse af ønsker om suppleringsjord skal ske ved,

a) at jordbrugskommissionen - som hidtil - foretager annoncering på ansøgerens bekostning, eller

b) at ansøgeren over for jordbrugskommissionen dokumenterer, at der er indhentet fornødne erklæringer fra naboer, der vil kunne gøre fortrinsstilling gældende.

a) Annoncering

Fremgangsmåden ved annoncering om ønsker om suppleringsjord er uændret i forhold til de hidtil gældende regler.

b) Ansøgeren indhenter naboerklæringer

Ved denne fremgangsmåde kan den primære ansøger på forhånd søge afklaret, om der er naboer, der ønsker at gøre fortrinsstilling gældende. Ansøgeren kan således f.eks. dokumentere, at der ikke er fortrinsberettigede naboer, der ønsker suppleringsjord. I andre tilfælde, hvor en nabo ønsker suppleringsjord, kan parterne optage forhandlinger og træffe aftale om køb af jord, allerede inden ansøgningen fremsendes til jordbrugskommissionen.

Hvis ansøgeren vælger at indhente naboerklæringer, skal ansøgningen ved fremsendelsen til jordbrugskommissionen vedlægges naboerklæring fra samtlige ejere af nærliggende landbrugsejendomme inden for 1 km, jf. lovens § 13, stk. 3, nr. 2. Afstanden skal regnes ad den vej, der påtænkes benyttet. Der skal således også vedlægges naboerklæring fra ejere, der kan opfylde afstandsreglen på 1 km ved anlæg af en ny adgangsvej til suppleringsjorderne, f.eks. en ny markvej over anden mands ejendom, og fra ejere af landbrugsejendomme uden bygninger.

Naboerklæringen skal afgives på det af Strukturdirektoratet foreskrevne erklæringsskema, jf. afsnit 4.

Ansøgningen skal samtidig vedlægges et oversigtskort, hvor der er indtegnet de landbrugsejendomme, hvis ejere ønsker at købe suppleringsjord. Desuden skal angives beliggenheden af bygningerne på de landbrugsejendomme, hvis ejere ikke er interesseret i suppleringsjord, eller hvorfra der ikke er indhentet naboerklæring, jf. nedenfor. Landbrugsejendomme uden bygninger skal også angives på kortet, og der skal redegøres for ønske om suppleringsjord.

Hvis en erklæring ikke kan fremskaffes, eller det er åbenbart, at en ejendom ikke vil kunne få tillagt suppleringsjord efter reglerne i § 13, kan ansøgeren i stedet vedlægge en redegørelse for forholdene. Det vil f.eks. ikke være nødvendigt at indhente naboerklæringer fra ejere af ejendomme, der ligger på den modsatte side af en stærkt trafikeret vej, eller fra naboer, der ejer mere end 70 ha (efter fradrag af fredskovsarealer og arealer, der er helt uden dyrkningsmæssig værdi). Der skal redegøres for hver enkelt ejendom, hvor der ikke er indhentet naboerklæring, og ejendommens matrikulære betegnelse skal oplyses.

Hvis den primære ansøger mener at kunne dokumentere over for jordbrugskommissionen, at han selv har behov for jorden for at skabe harmoni i bedriften mellem besætning og jordtilliggende, bør dette også oplyses i forbindelse med indhentelse af naboerklæring, således at det klart fremgår af sagen, på hvilket grundlag naboerklæringerne er afgivet. Det gælder f.eks. naboer, der har frafaldet ønske om fortrinsstilling, fordi de ikke har behov for jord efter harmonireglerne.

Ansøgeren har ansvaret for, at der er tilvejebragt den nødvendige dokumentation i forhold til reglerne om fortrinsstilling. Jordbrugskommissionen skal ved sin afgørelse sørge for, at sagen er tilstrækkeligt oplyst. Hvis jordbrugskommissionen ikke anser sagen for fuldt oplyst, kan kommissionen kræve yderligere oplysninger, eventuelt at der foretages annoncering.

--------------------------

*) Den ændrede bestemmelse er optrykt som bilag til denne vejledning (bilag 1)

4. Nyt erklæringsskema (naboerklæring)

I forbindelse med udarbejdelsen af denne vejledning har der - som ovenfor anført - også vist sig behov for en ændring af det nuværende erklæringsskema.

Det præciseres i det nye erklæringsskema*), at der ved pristilbudet (normalt pr. ha) som minimum skal være taget hensyn til de forhold, der umiddelbart fremgår af forholdene i marken.

Det gælder typisk prisfaktorer som f.eks. jordernes bonitet, beliggenhed, afvandings- og dræningstilstand samt jagt- og fiskerirettigheder.

Pristilbudet behøver derimod ikke at omfatte andre prisfaktorer som f.eks. værdien af mælkekvote, sukkerkvote, råstofforekomster eller andre særlige værdier, der kan være af mere skjult karakter. Pristilbudet behøver heller ikke omfatte den værdiforringelse af restejendommen, der vil være en følge af fraskillelse af arealer fra ejendommen. Det skal dog altid oplyses, i hvilket omfang den tilbudte pris omfatter disse ting, jf. afsnit 5 og 7.

Hvis pristilbudet i øvrigt bygger på særlige forudsætninger, bør dette oplyses.

I forhandlingerne mellem parterne vil der derimod skulle tages hensyn til alle de prisfaktorer, der indgår ved fastsættelsen af den endelige handelspris, herunder de nærmere handelsvilkår, overtagelsestidspunkt m.v., jf. afsnit 5 og 9.

Den tilbudte pris skal anføres eksklusive omkostninger til udstykning, skøde m.v., idet disse omkostninger forudsættes afholdt af parterne (sælger og køber) i overensstemmelse med sædvanlig praksis i det pågældende område.

Skemaet indeholder også en ny rubrik, hvor en nabo kan oplyse, at han ikke ønsker suppleringsjord, jf. afsnit 2 om fremgangsmåden, hvor ansøgeren indhenter naboerklæringer. Erklæringen er bindende og danner grundlag for jordbrugskommissionens afgørelse om fortrinsstilling.

5. Kravet om sædvanlig handelspris

Efter § 13, stk. 3, nr. 4, i landbrugsloven er det en forudsætning for at opnå fortrinsstilling til suppleringsjord, at den pågældende »vil erhverve jorden til en pris, der svarer til sædvanlig handelspris for landbrugsjord af tilsvarende bonitet i området«.

Reglerne er uddybet i § 44, stk. 5, i landbrugslovscirkulæret, hvorefter naboer, der ønsker fortrinsstilling til suppleringsjord, skal afgive oplysninger og tilbud om køb med prisangivelse på et særligt erklæringsskema (naboerklæring).

På naboerklæringen skal bl.a. gives oplysninger om arealets størrelse og beliggenhed samt om tilbudt pris pr. ha (eksklusive omkostninger til udstykning, skøde m.v.), jf. afsnit 4.

Tilbudet er bindende i 6 måneder. Dette indebærer, at en nabo, der har opnået fortrinsstilling til suppleringsjord, må indlede forhandlinger om det ønskede areal med den primære ansøger på grundlag af pristilbudet. Naboen kan således ikke fremkomme med et lavere pristilbud. Der er derimod ikke noget til hinder for, at parterne bliver enige om en højere pris.

Parterne kan også træffe aftale om, at en fortrinsstillet nabo erhverver et andet areal, hvor prisen aftales på grundlag af dette areals beliggenhed, bonitet m.v. Hvis jordbrugskommissionen træffer afgørelse, der ændrer størrelsen og/eller afgrænsningen af det areal, som naboen har fremsat ønske om, kan der ligeledes blive tale om et andet prisgrundlag, jf. afsnit 9.

De nævnte regler om pristilbud for et nærmere angivet areal har baggrund i, at der normalt er truffet aftale om erhvervelse af ejendommen (eller en del af jorderne) mellem sælger og den primære køber, når der i forbindelse med behandlingen af ansøgningen skal foretages undersøgelse af, om ejere af nærliggende landbrugsejendomme ønsker suppleringsjord.

Det er en betingelse for fortrinsstilling, at den tilbudte pris ligger inden for det prisinterval, hvor sædvanlig handelspris må antages at ligge. Hvis jordbrugskommissionen finder, at dette ikke er tilfældet, og at pristilbudet således ikke kan danne et seriøst grundlag for forhandlinger mellem parterne, vil der ikke blive taget hensyn til ønsket om suppleringsjord, jf. naboerklæringsskemaet.

En nabo, der ønsker fortrinsstilling, skal derfor fremkomme med et pristilbud af en sådan størrelse, at det som udgangspunkt efter kommissionens vurdering må kunne forventes, at parterne efter forhandling selv vil kunne blive enige om den endelige pris.

-------------------

*) Skemaet med tilhørende vejledning er optrykt som bilag til denne vejledning (bilag 2 og 3)

Det er ikke tilstrækkeligt, at en tilbudsgiver oplyser at ville betale sædvanlig handelspris i stedet for at angive et bestemt beløb på skemaet.

Begrebet »sædvanlig handelspris« omfatter også en eventuel herlighedsværdi, i det omfang der er tale om en herlighedsværdi af generel karakter. Da der kan være en vis usikkerhed forbundet med vurderingen heraf, må dette indgå ved jordbrugskommissionens vurdering af et pristilbud. Tilsvarende gælder forventningsværdi, der er begrundet i, at jorderne på længere sigt forventes at kunne afhændes til bymæssige formål og lignende.

Som udgangspunkt gælder, at prisen bør være nogenlunde den samme for den primære ansøger og for en fortrinsstillet nabo. Dette gælder dog ikke i situationer, hvor den primære køber har budt en pris, der ligger over sædvanlig handelspris. Det forhold, at jorden er handlet til en pris, der ligger over sædvanlig handelspris, medfører således ikke i sig selv, at en nabo, der ønsker at gøre fortrinsstilling gældende, også skal betale denne pris.

I områder, hvor der er særlig stærk efterspørgsel efter suppleringsjord, f.eks. fordi flere ejere af nærliggende landbrugsejendomme med relativt stor husdyrproduktion mangler jord for at kunne opfylde harmonikravet eller arealkravet, vil dette kunne medføre, at den sædvanlige handelspris for jord inden for dette område vil være højere, end hvis der ikke var husdyrbrug, der var »i klemme« i forhold til disse regler. Hvis en landmand uden animalsk produktion ønsker at gøre fortrinsstilling gældende i et sådant område, må han derfor være indstillet på et højere prisniveau, selvom prisen ikke kan forrentes ved et planteavlsbrug.

I tilfælde, hvor et areal ønskes afhændet sammen med en mælkekvote til en anden mælkeproducent (den primære køber), må en nabo, der ønsker fortrinsstilling til suppleringsjord, være opmærksom på, at fortrinsstillingen ikke omfatter selve mælkekvoten. Hvis naboen ikke overtager arealet med mælkekvote, må han være indstillet på at betale en sådan pris for jorden, at ejeren (sælgeren eller den primære køber) i princippet ikke bliver stillet ringere ved, at mælkekvoten ved ophør af mælkeproduktionen tilfalder Mælkeudvalget. Godtgørelsen fra Mælkeudvalget ved ophør er i almindelighed mindre end den pris, der kan opnås, hvis mælkekvoten overdrages sammen med jorderne.

I forhandlingerne mellem parterne må der - som nævnt i afsnit 4 - tages hensyn til alle de prisfaktorer, der normalt indgår ved fastsættelsen af den endelige handelspris.

Der kan således være tale om en merværdi, der ikke umiddelbart fremgår af forholdene i marken. Der kan f.eks. være tale om en højere pris end det oprindelige pristilbud, fordi en overdragelse af jorderne efter fortrinsreglerne vil medføre en værdiforringelse af restejendommen, inklusive bygninger og driftsmidler.

Spørgsmålet om, hvorvidt et areal er berettiget til arealstøtte (ha-støtte) eller ej, kan ligeledes påvirke den endelige handelspris i op- eller nedadgående retning, afhængig af, hvad der måtte have været udgangspunktet for det fremsatte pristilbud.

Der er ikke noget til hinder for, at parterne ved forhandling kan komme frem til en pris, der ligger over sædvanlig handelspris. Det kan f.eks. være tilfældet, hvis jorderne er af ganske særlig betydning for naboens bedrift, f.eks. fordi de ligger i umiddelbar nærhed af ejendommens bygninger, eller fordi de er nødvendige til opfyldelse af arealkravet, jf. bekendtgørelse nr. 1147 af 9. december 1994 om husdyrhold og arealkrav for landbrugsejendomme.

6. Oversigt over sagsgangen hos jordbrugskommissionen

Afgørelse om pristilbud beror på et skøn, der udøves af jordbrugskommissionen på grundlag af de retningslinier, der omtales nedenfor i afsnit 7-9. Kommissionens sekretariat kan alene forberede sagerne, idet sager om fortrinsstilling må anses som en sagsgruppe, hvor afgørelsen ikke kan træffes af sekretariatet, jf. § 4 i bekendtgørelse nr. 901 af 11. oktober 1996 af forretningsorden for de regionale jordbrugskommissioner ved behandling af sager efter landbrugsloven.

I en sag om fortrinsstilling til suppleringsjord kan jordbrugskommissionens behandling opdeles i 2 (evt. 3) faser

A) Afgørelse af, om en tilbudt pris giver grundlag for fortrinsstilling.

Efter at der er foretaget undersøgelse af ønsker om suppleringsjord, træffer jordbrugskommissionen på baggrund af de indkomne oplysninger og tilbud om køb af jord afgørelse om, hvorvidt de pågældende naboer er berettigede til fortrinsstilling, herunder om den tilbudte pris giver grundlag for fortrinsstilling, jf. nedenfor afsnit 7 og 8.

Hvis betingelserne for fortrinsstilling er opfyldt, vil den primære ansøger få afslag på sin ansøgning om sammenlægning eller erhvervelse. Parterne må herefter selv finde en løsning, hvor de bliver enige om handelsvilkårene. Den primære ansøger kan dog også vælge at frafalde handelen eller afhænde ejendommen eller arealet til en helt tredje person. Fortrinsstilling til suppleringsjord bortfalder endvidere, hvis den primære ansøger ikke længere overskrider arealgrænsen på 70 ha, f.eks. ved frasalg af andre jorder, jf. § 44, stk. 6, i landbrugslovscirkulæret.

B) Fastsættelse af den pris, der er afgørende for, om en fortrinsstilling kan bevares.

Hvis parterne ikke kan blive enige om den endelige pris, skal jordbrugskommissionen fastsætte den pris, der skal være afgørende for, om fortrinsstillingen bevares, jf. nedenfor afsnit 9.

C) Klage.

Hvis den primære ansøger klager, fordi han finder, at en nabo har fået godkendt fortrinsstilling på grundlag af et for lavt pristilbud (fase A), vil dette kunne føre til, at jordbrugskommissionen må genoptage sagen til fornyet vurdering, og eventuelt at kommissionen må fastsætte den konkrete pris, der skal være afgørende for fortrinsstillingen (fase B). Ved fastsættelsen af den konkrete pris kan der ikke nedlægges veto.

7. Afgørelse af, om en tilbudt pris giver grundlag for fortrinsstilling

Ved vurderingen af, om en nabo, der har fremsat ønske om suppleringsjord, opfylder betingelserne for fortrinsstilling, skal jordbrugskommissionen sørge for, at sagen er tilstrækkelig oplyst, inden kommissionen træffer afgørelse i sagen. Hvis pristilbudet giver anledning til tvivl, bør jordbrugskommissionen derfor kontakte parterne for at få afklaret disse spørgsmål.

Hvis en naboerklæring ikke indeholder tilstrækkelige oplysninger, f.eks. om pristilbud, arealets størrelse og beliggenhed, eventuel vejadgang m.v., skal kommissionen anmode den pågældende om at fremsende de nødvendige oplysninger inden en frist, f.eks. 1-2 uger, afhængig af forholdene i den konkrete situation. Dette gælder også, hvis en tilbudsgiver alene har oplyst at ville betale sædvanlig handelspris i stedet for at angive et bestemt beløb på skemaet.

Som nævnt under afsnit 6 skal jordbrugskommissionen træffe afgørelse om, hvorvidt det ved naboerklæringen fremsatte tilbud om køb af suppleringsjord giver grundlag for fortrinsstilling, jf. cirkulærets § 44, stk. 5.

I forbindelse hermed skal jordbrugskommissionen vurdere, om det fremsatte pristilbud ligger inden for det prisinterval, hvor sædvanlig handelspris må antages at ligge. Jordbrugskommissionen må i denne forbindelse tage hensyn til, hvilke prisfaktorer naboen har taget i betragtning ved sit pristilbud.

Udtrykket »sædvanlig handelspris« er således ikke et entydigt begreb. Jordbrugskommissionens vurdering skal ske ud fra, om den tilbudte pris ligger inden for et prisinterval, hvor sædvanlig handelspris skønnes at ligge. Bredden af et sådant interval må bero på et konkret skøn i hver enkelt sag.

Det må indgå i vurderingen, at et pristilbud normalt vil bygge på et usikkert oplysningsgrundlag, idet oplysninger om, hvilke rettigheder og byrder, der følger jorderne, ofte først vil blive afklaret i forbindelse med forhandlinger mellem parterne. Der er således tale om en vurdering af, om den tilbudte pris er af en sådan størrelse, at det som udgangspunkt må kunne forventes, at parterne efter forhandling selv vil kunne blive enige om den endelige pris.

Jordbrugskommissionen bør ved sin afgørelse alene tage stilling til, om den tilbudte pris giver grundlag for fortrinsstilling. En fastsættelse af en bestemt pris, f.eks. pr. ha, må normalt først ske, hvis det viser sig, at parterne ikke kan blive enige om prisen, jf. afsnit 9.

Der kan ikke fastsættes en generel regel for, hvor meget et afgivet pristilbud må afvige fra jordbrugskommissionens vurdering af prisniveauet, da der i den konkrete situation kan være flere faktorer, der har indflydelse på »sædvanlig handelspris«. Selvom der vil være enkelte tilfælde, hvor den »rigtige« pris vil være så indlysende, at jordbrugskommissionen kun bør acceptere pristilbud, der afviger ubetydeligt herfra, vil der dog i de fleste tilfælde være så mange usikre faktorer, der har indflydelse på prisen, at en større afvigelse bør accepteres. Derfor bør prisintervallet for »sædvanlig handelspris« være af en sådan bredde, at et seriøst fremsat pristilbud kan godkendes som grundlag for parternes forhandlinger om den endelige pris.

Som baggrund for den ovennævnte vurdering af pristilbudet kan jordbrugskommissionen bl.a. anvende oplysninger om sammenlignelige ejendomshandler, der i den senere tid er sket inden for det pågældende område. Jordbrugskommissionen kan også anmode andre, f.eks. landbrugskonsulenter eller ejendomshandlere, om oplysninger om handelspris for landbrugsjord, som de er bekendt med inden for deres lokalområde.

Afgørelsen af, om et pristilbud giver grundlag for fortrinsstilling, beror som nævnt under afsnit 6 på et skøn, der udøves af jordbrugskommissionen.

Hvis jordbrugskommissionen på et utilstrækkeligt grundlag godkender pristilbud, der er lavere end »sædvanlig handelspris«, vil dette kunne føre til flere sager, hvor parterne ved de efterfølgende forhandlinger ikke kan blive enige om den endelige pris, og hvor jordbrugskommissionen skal fastsætte den pris, der er afgørende for, om der er grundlag for fortrinsstilling, jf. nedenfor afsnit 9.

I situationer, hvor en nabo tilbyder et bestemt beløb for arealet, fordi han anser det for sædvanlig handelspris, men oplyser, at han er villig til at betale det beløb, som jordbrugskommissionen måtte fastsætte, skal jordbrugskommissionen lægge det fremsatte pristilbud til grund ved sin afgørelse af, om der kan blive tale om fortrinsstilling.

Det er som udgangspunkt ikke jordbrugskommissionens opgave at vejlede naboer, der ønsker suppleringsjord, om hvad handelsprisen skal være for et bestemt areal. Der vil således kunne opstå problemer med habilitetsreglerne, når der skal træffes afgørelse på et mere fyldestgørende grundlag, idet en sådan forhåndstilkendegivelse kan tænkes at stille sig hindrende for kommissionens eller medlemmets frie vurdering af sagen på et senere tidspunkt.

8. Vetoret ved afgørelse af fortrinsstilling

Efter reglerne i § 30a, stk. 2, i landbrugsloven kan jordbrugskommissionen ikke meddele tilladelse, når et medlem modsætter sig dette.

Bekendtgørelsen om forretningsorden for de regionale jordbrugskommissioner ved behandling af sager efter landbrugsloven er blevet suppleret med en ny bestemmelse i § 5, stk. 2, om brug af vetoret i forbindelse med sager om fortrinsstilling, jf. bekendtgørelse nr. 901 af 11. oktober 1996.

Det fremgår af den nye bestemmelse, at hvis to medlemmer af kommissionen ønsker at meddele en tilladelse efter lovens § 13 eller § 18 i situationer, hvor der er fremkommet ønsker om fortrinsstilling til suppleringsjord, jf. § 13, stk. 3-5, og § 18, stk. 6-7, kan det sidste medlem modsætte sig dette, når den pågældende finder, at et fremsat pristilbud giver grundlag for forhandling mellem parterne om køb af jorderne til sædvanlig handelspris.

En afgørelse, der træffes efter ovennævnte vetoregel skal være ledsaget af en redegørelse for de enkelte medlemmers standpunkter og en præcisering af, at det ansøgte således ikke imødekommes, jf. bekendtgørelsens § 5, stk. 3.

I situationer, hvor der er flere naboer, der ønsker fortrinsstilling, må jordbrugskommissionen tage stilling til spørgsmålet om fortrinsstilling for hver enkelt nabo på baggrund af forannævnte princip.

Vetoretten kan derimod ikke anvendes i situationer, hvor parterne ikke kan blive enige om prisen, og hvor jordbrugskommissionen skal fastsætte den pris, der er afgørende for at bevare fortrinsstillingen, jf. afsnit 9.

9. Fastsættelse af den pris, der er afgørende for at bevare fortrinsstillingen

Hvis parterne ikke kan blive enige om pris og handelsvilkår for suppleringsjorden, skal jordbrugskommissionen fastsætte den pris, der skal være afgørende for, om der er fortrinsstilling, jf. cirkulærets § 44, stk. 10.

Ved forhandlingerne mellem parterne kan der - som nævnt under afsnit 5 - indgå en række prisfaktorer, der kan medføre, at den endelige pris vil kunne være betydeligt større end det første pristilbud. Dette kan f.eks. være tilfældet, hvis overdragelse af jorderne til en fortrinsstillet nabo vil medføre en værdiforringelse af restejendommen. Jordbrugskommissionen må derfor tage hensyn til alle de prisfaktorer, der indgår i begrebet »sædvanlig handelspris«, ved fastsættelsen af den pris, der skal være afgørende for, om naboen kan beholde sin fortrinsstilling, jf. afsnit 5.

Fastsættelse af den endelige pris beror på et skøn, der udøves af jordbrugskommissionen. Hvis kommissionen ikke kan blive enig om prisen, må afgørelsen træffes af et flertal, da der ikke kan nedlægges veto i denne situation.

Hvis naboen vil betale den pris, der fastsættes af jordbrugskommissionen, bevarer han sin fortrinsstilling til suppleringsjorden. Parterne må derefter selv forhandle sig til enighed om de øvrige handelsvilkår. Jordbrugskommissionen kan dog underkende krav, der må betragtes som unødvendigt strenge eller ligefrem chikanøse.

Hvis parterne ikke kan blive enige om størrelsen og afgrænsningen af det areal, hvortil der er fortrinsstilling, kan jordbrugskommissionen også træffe afgørelse herom, jf. § 44, stk. 10, i landbrugslovscirkulæret. I denne situation kan der blive tale om, at parterne selv må blive enige om prisen på baggrund af den ændrede beliggenhed, jordbonitet m.m. Der kan også være tale om, at jordbrugskommissionen træffer afgørelse om den pris, der skal være afgørende for, om naboen kan bevare sin fortrinsstilling.

Hvis parterne ikke kan blive enige om, hvem der skal afholde udgifter til udstykning, skøde m.v., eller hvorledes disse omkostninger eventuelt skal fordeles mellem parterne, kan jordbrugskommissionen også træffe afgørelse herom.

Strukturdirektoratet, den 11. oktober 1996

B. Ekner

/ Chr. Jørgensen