Vejledning om forsikringsselskabers og tværgående pensionskassers værdiansættelse af fast ejendom

Vejledning om forsikringsselskabers og tværgående pensionskassers værdiansættelse af fast ejendom

1. I henhold til § 42, stk. 1, i bekendtgørelse af 16. december 1994 om skadesforsikringsselskabers årsregnskaber (skadebekendtgørelsen) og til § 43, stk. 1, i bekendtgørelse af 16. december 1994 om livsforsikringsselskabers og pensionskassers årsregnskaber (livbekendtgørelsen) skal grunde og bygninger i årsregnskabet værdiansættes til markedsværdi, hvorved forstås

den pris, hvortil de skønnes at kunne sælges på balancetidspunktet ved privat aftale mellem en salgsinteresseret ejer og en uafhængig køber, idet det forudsættes, at ejendommen er udbudt til offentligt salg, at handelen kan finde sted under normale markedsvilkår, og at der under hensyn til ejendommens karakter er normal tid til salgsforhandlinger.

Denne vejledning udgør de retningslinjer, der er nævnt i skadebekendtgørelsens § 42, stk. 2, og i livbekendtgørelsens § 43, stk. 2, og hvorefter ovennævnte markedsværdi skal fastlægges.

2. Vejledningen finder ikke anvendelse på ejendomstyper, eksempelvis skove, ubebyggede grunde og igangværende byggerier, for hvilke der ikke kan forventes en umiddelbar sammenhæng mellem det årlige afkast og ejendommens værdi. Ejendomme af denne karakter værdiansættes til en skønnet markedsværdi, eller efter en metode, der er egnet til fastlæggelse af markedsværdien i det foreliggende tilfælde.

3. Livsforsikringsselskaber og tværgående pensionskasser har i henhold til livbekendtgørelsens § 44 mulighed for i stedet for anvendelse af markedsværdiprincippet at værdiansætte ejendomme med udgangspunkt i anskaffelsesprisen.

Anvendes reglerne i livbekendtgørelsens § 44, finder denne vejlednings regler om værdiansættelse til markedsværdi anvendelse i forbindelse med opgørelsen af den markedsværdi af ejendommene, der skal oplyses i en note i årsregnskabet efter livbekendtgørelsens § 64.

Det bemærkes, at den værdi på den enkelte ejendom, der i givet fald anvendes i årsregnskabet i medfør af § 44 i livbekendtgørelse, som hovedregel ikke må overstige den markedsværdi på ejendommen, der fremkommer ved anvendelse af denne vejlednings regler. Kun når den lavere markedsværdi skønnes at være et forbigående fænomen, kan den ejendomsværdi, der indgår i årsregnskabet, overstige markedsværdien, jf. § 44, stk. 2, i livbekendtgørelsen.

4. En ejendoms markedsværdi fremkommer på baggrund af ejendommens driftsafkast og et til ejendommen knyttet forrentningskrav (afkastprocent).

Markedsværdien er lig med driftsafkastet ganget med 100 og divideret med afkastprocenten.

Den således fremkomne markedsværdi må dog eventuelt korrigeres, jf. pkt. 7.

En ejendoms driftsafkast opgøres efter reglerne i pkt. 5.

En ejendoms forrentningskrav (afkastprocent) fastsættes efter reglerne i pkt. 6.

5. En ejendoms driftsafkast fremkommer således

+ lejeindtægt - vedligeholdelsesomkostninger - administrationsomkostninger - driftsomkostninger = driftsafkast

Alle de nævnte størrelse opgøres på årsbasis.

Lejeindtægten indgår som udgangspunkt med den faktiske lejeindtægt i den kommende 12 måneders periode i henhold til indgåede lejekontrakter.

Hvis det må vurderes, at den kontraktfastsatte leje afviger væsentligt (+/- 10 pct.) fra markedslejen, jf. nedenfor, skal markedslejen dog anvendes i stedet for den kontraktfastsatte leje.

I særlige tilfælde kan en kontraktfastsat leje, uanset markedslejen, indgå som lejeindtægt. Sådanne tilfælde foreligger, når lejeren kan anses for at være solid, og der foreligger en uopsigelig langtidslejekontrakt, hvorunder lejer har forpligtet sig til ikke at kræve lejen nedsat i en periode på mindst 5 år.

Ved markedsleje forstås den leje, som de pågældende arealer må antages at kunne (gen)udlejes til inden for en tidshorisont på 6 måneder, fastsat under hensyntagen til kendskabet til de seneste indgåede lejekontrakter for og udbuddet af tilsvarende arealer med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. I særlige tilfælde, eksempelvis når der er tale om større domicilejendomme med kun een lejer, kan der opereres med en længere (gen)udlejningshorisont på indtil 12 måneder.

For uudlejede arealer indgår en forsigtigt skønnet markedsleje i lejeindtægten.

For arealer, som selskabet eller kassen selv benytter, fastsættes en skønnet markedsleje, der indgår i lejeindtægten.

Vedligeholdelsesomkostninger indgår med de gennemsnitlige årsomkostninger, der må anvendes for at holde ejendommen i normal vedligeholdelsesstand.

Administrations- og driftsomkostninger indgår som udgangspunkt med de budgetterede omkostninger for den kommende 12 månedersperiode. I tilfælde hvor omkostningerne ikke afholdes i form af honorar til en af selskabet/kassen uafhængig ejendomsadministrator, fastsættes omkostningerne på omkostningsdækkende basis eller på markedsbaserede vilkår.

Prioritetsrenter må ikke indgå i driftsomkostningerne.

6. En ejendoms forrentningskrav fastsættes således, at dette efter bedste skøn og under hensyn til den pågældende ejendoms særlige forhold svarer til de forrentningskrav, som afspejles i de handler, der har fundet sted på ejendomsmarkedet op til vurderingstidspunktet.

Forrentningskravet for en ejendom afhænger af generelle samfundsøkonomiske forhold samt af forhold, der er specifikke for den pågældende ejendom.

De generelle samfundsøkonomiske forhold er væsentligst obligationsrenten, konjunktursituationen, inflationen og den forventede udvikling heri.

De specifikke forhold ved den enkelte ejendom, der influerer på forrentningskravet, er forhold, der påvirker sikkerheden for, at ejendommens afkast vil kunne opretholdes.

Disse særlige forhold er især

- ejendomstype og anvendelsesmuligheder (beboelse, kontor, butik, industri, lager osv.)

- beliggenhed

- indretning og vedligeholdelsesstand

- lejekontrakters løbetid, lejereguleringsklausuler og lejeres bonitet.

Andre særlige forhold ved den enkelte ejendom kan influere på størrelsen af forrentningskravet.

7. Det vil ofte være nødvendigt at korrigere den værdi, der fremkommer på baggrund af ovennævnte driftsafkast og forrentningskrav.

Det drejer sig om følgende tillæg og fradrag

- Tillæg for forudbetalinger og deposita.

Der kan foretages tillæg svarende til kapitalværdien af afkastet af de indestående beløb.

- Tillæg for merleje.

Er den lejeindtægt (markedsleje), der indgår i beregningen nedsat i forhold til den faktiske lejeindtægt på vurderingstidspunktet, jf. pkt. 5, kan nutidsværdien af "merlejen" i perioden frem til det forventede tidspunkt for lejenedsættelse tillægges.

- Fradrag for uudlejede arealer.

Leje for uudlejede arealer, der indgår i lejeindtægten efter pkt. 5, skal fradrages for en perioden frem til det tidspunkt, hvor arealerne forventes udlejet.

- Fradrag for mindreleje.

Er den lejeindtægt (markedsleje), der indgår i beregningen forhøjet i forhold til den faktiske lejeindtægt på vurderingstidspunktet, jf. pkt. 5, skal nutidsværdien af "mindrelejen" i perioden frem til det forventede tidspunkt for lejeforhøjelse fradrages.

- Fradrag for udskudte vedligeholdelsesarbejder.

Hvis der forestår større vedligeholdelsesarbejder, som ikke dækkes af de gennemsnitlige vedligeholdelsesomkostninger, der indgår i beregningen efter pkt. 5, skal udgifterne hertil fradrages.

- Fradrag for nødvendige udgifter til indretning.

Hvis udlejning af et uudlejet areal til en lejeindtægt, der indgår i beregningen efter pkt. 5, forudsætter indretning og istandsættelse efter lejers behov, skal udgifterne hertil fradrages.

8. For nyopførte ejendomme, hvor selskabet/kassen eller et datterselskab har forestået byggeriet, kan anskaffelsesprisen anvendes som markedsværdien i indtil 5 år efter byggeriets færdiggørelse.

Tilsvarende gælder for totalrenoverede ejendomme, hvor renoveringen har karakter af nyopførelse, at anskaffelsesprisen kan anvendes som markedsværdien i indtil 5 år efter renoveringens færdiggørelse.

Forudsætningerne herfor er, at de samlede anskaffelsesomkostninger ikke væsentligt overstiger, hvad der forudsattes i det budget, der blev lagt til grund ved byggeriets/renoveringens iværksættelse. Ligeledes må ejendommens faktiske driftsafkast i det væsentlige svare til det budgetterede driftsafkast.

9. For mindre ejendomme som enfamiliehuse, ejerlejligheder og sommerhuse kan den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes som markedsværdien, med mindre dette i det konkrete tilfælde er åbenlyst misvisende.

10. Fastsættelsen af ejendommenes markedsværdi, herunder fastsættelse af de elementer, der i henhold til ovenstående indgår ved beregningen af markedsværdierne, specielt forrentningskravene, er selskabsledelsens (direktions og bestyrelses) ansvar.

Det kan forekomme, at ledelsen finder det fornødent at basere sig på en ekstern eksperts vurdering. Det må understreges, at vurderingen ikke som princip kan overlades til eksterne eksperter, men ekspertvurderinger kan efter omstændighederne udgøre et velegnet beslutningsgrundlag i forbindelse med ledelsens fastsættelse af forrentningskrav til en ejendom og den deraf afledte markedsværdi.

Forsigtighedsprincippet gør det nødvendigt, at de forskellige elementer, der indgår ved fastsættelse af forrentningskravet, vurderes på den sikre side, således at der, uanset usikkerhedsmomentet, er en rimelig sikkerhed for, at den på baggrund heraf fastsatte ejendomsværdi ikke overstiger markedsværdien.

11. Ejendommes faktiske driftsafkast (netto) opføres i resultatopgørelsen under posten Indtægter af grunde og bygninger, jf. § 14, stk. 3, i skadesbekendtgørelsen og § 10, stk. 3, i livbekendtgørelsen.

I det faktiske driftsafkast, der opføres i resultatopgørelsen, skal medregnes den skønnede markedsleje for arealer, som selskabet eller kassen selv benytter, jf. pkt. 5. Denne skønnede markedsleje udgiftsføres under posten Forsikringsmæssige driftsomkostninger.

Op- eller nedskrivninger i forhold til værdien ved regnskabsåret begyndelse indgår i resultatopgørelsen under posten Urealiserede gevinster på investeringsaktiver eller under posten Urealiserede tab på investeringsaktiver, jf. § 14, stk. 5, og § 17 i skadebekendtgørelsen eller §§ 11 og 17 i livbekendtgørelsen.

For skadesforsikringsselskaber gælder, at den del af opskrivninger, der ligger ud over en ejendoms anskaffelsespris, skal opføres under passivposten Opskrivningshenlæggelser under egenkapitalen, jf. § 42, stk. 3, i skadebekendtgørelsen. Kravet om binding af opskrivningsbeløb finder dog kun anvendelse på opskrivninger, der foretages fra og med årsregnskaberne for 1995, jf. skadebekendtgørelsen § 84.

Et tilsvarende krav om binding af opskrivningsbeløb gælder ikke for livsforsikringsselskaber og tværgående pensionskasser.

12. Et gennemsnit af de forrentningskrav (afkastprocenter), der er lagt til grund ved fastsættelsen af ejendommenes markedsværdi skal oplyses i årsregnskabet, jf. § 66, stk. 1, i skadebekendtgørelsen og § 65, stk. 1, i livbekendtgørelsen.

Gennemsnittet fremkommer som summen af hver enkelt ejendoms driftsafkast, som dette er opgjort efter pkt. 5, divideret med summen af ejendommenes markedsværdi før reguleringer efter pkt. 7.

Ejendomme, der som følge af deres karakter ikke værdiansættes efter denne vejlednings afkastmodel (jf. pkt. 2), skal ikke indgå i gennemsnitsberegningen.

Ifølge skadebekendtgørelsens § 66, stk. 1, og livbekendtgørelsens § 65, stk. 1, skal der endvidere oplyses den højeste og den laveste afkastprocent, der er lagt til grund ved fastlæggelsen af ejendommenes markedsværdi. Ejendomme, for hvilke den offentlige ejendomsvurdering anvendes i overensstemmelse med pkt. 9, omfattes ikke af dette oplysningskrav.

Finanstilsynet, den 8. november 1995

Eigil Mølgaard

/Flemming Petersen

Ingen