Vejledning om ændringer i lejelovgivningen pr. 1. juli 1994 og 1. januar 1995

§ 18 og 27,50 kr. pr. (m2), der forhøjes med 4 kr. pr. (m2) i 1995,

1996 og 1997 efter § 18 b)

2) af den overførte 1/3 af det tidligere henlæggelsesbeløb til hver af vedligeholdelseskontiene - eller, hvis ejendommen ikke har en § 18 b-konto, 2/3 til § 18-kontoen.

Det samlede afsætningsbeløb efter henholdsvis § 18 og § 18 b opgjort pr. (m2) satsreguleres og afrundes herefter til nærmeste hele kronebeløb, jf. afsnit 1.6.

For ejendomme, hvor afsætningsbeløbet er nedsat efter boligreguleringslovens § 18 b, stk. 7, får nedsættelsen ikke virkning for de forhøjelser, der følger af ændringsloven. Det vil sige, at det nedsatte beløb forhøjes med de 3x4 kr. og med de konverterede henlæggelsesbeløb, samt reguleres, jf. afsnit 1.6., medmindre huslejenævnet påny træffer afgørelse om nedsættelse i medfør af boligreguleringslovens § 18 b, stk. 7.

I det omfang, der varsles lejeforhøjelse efter boligreguleringslovens § 13 a for det forhøjede bindingsbeløb, skal det bemærkes, at de konverterede henlæggelsesbeløb - de to tredjedele af de tidligere henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer - ikke kan medregnes som forhøjelser af afsætningsbeløbene, idet der alene er tale om regnskabsmæssige omposteringer.

Lejeforhøjelse, som varsles efter boligregule- ringslovens § 13 a, kan således alene omfatte forhøjelsen med 4 kr. pr. (m2), en forhøjelse, der skyldes eventuelle henlæggelsesbeløb, som ikke allerede indgår i huslejebudgettet, samt forhøjelse som følge af reguleringen efter lov om en satsreguleringsprocent, jf. afsnit 1.6. I det omfang, der varsles forhøjelse af afsætningsbeløbet på grund af opgjorte henlæggelsesbeløb, der ikke tidligere har været medtaget i budgettet, bør der i varslingsskrivelsen efter § 13 a redegøres for beregningen af beløbets størrelse for at undgå unødige misforståelser omkring afsætningsbeløbets sammensætning.

Forhøjelsen af bindingsbeløbet efter boligreguleringslovens § 18 b med ialt 12 kr. pr. (m2) over tre år modsvares bl.a. af den til udlejeren overførte vedligeholdelsespligt efter ændringen af lejelovens § 20. Om denne sammenhæng henvises nærmere til afsnit 3.1.1.

3.1.5. Afskaffelse af § 18 a-konti

Ejere af ejendomme med mere end 2 lejligheder, taget i brug før 1964, har indtil udgangen af 1982 kunnet indsætte § 18-hensættelserne på en bunden konto i Grundejernes Investeringsfond sammen med et bindingsbeløb, der svarede til det beløb, der skulle afsættes efter § 18 b.

Der har således i en årrække ikke længere kunnet ske tilslutning til ordningen, ligesom der kun er et mindre antal ejendomme tilsluttet. På baggrund heraf og med et ønske om at forenkle lovens komplicerede vedligeholdelsessystem er ordningen ophævet fra 1. januar 1995.

I ændringslovens § 4, stk. 7, er som overgangsbestemmelse fastsat, at saldoen på § 18 a-konti for de ejendomme, der måtte være tilsluttet ordningen pr. 31. december 1994, overføres til § 18 b-konti. Der må således oprettes et antal nye § 18 b-konti i Grundejernes Investeringsfond.

For små-ejendomme, der pr. 1. januar 1995 overgår fra boligreguleringslovens lejefastsættelsesregler til lejelovens, er det i ændringslovens § 4, stk. 8, fastsat, at indestående på § 18 a-konti udbetales til ejeren på dette tidspunkt.

En eventuel negativ saldo bortfalder. Dette får ingen økonomisk betydning for ejerne, idet de efter overgangen til lejelovens lejefastsættelsesregler kan opkræve den samme leje som hidtil til trods for, at der ikke længere skal indbetales vedligeholdelsesbeløb til Grundejernes Investeringsfond.

3.2. Nedslag i lejen ved manglende vedligeholdelse

Uenighed om opfyldelse af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. §§ 19-24 i lov om leje, afgøres i regulerede kommuner af huslejenævnet, jf. boligreguleringslovens § 22, stk. 1.

I medfør af boligreguleringslovens § 22, stk. 3, kan huslejenævnet pålægge en udlejer at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere regler herom, herunder fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes udførelse.

For at motivere de udlejere, som huslejenævnet påbyder at udføre vedligeholdelsesarbejder, til at efterkomme et sådant påbud inden fristens udløb, er boligreguleringsloven ved § 22, stk. 3, 2. pkt., ændret således, at huslejenævnet har fået kompetence til - samtidig med beslutningen om at meddele påbud - at træffe bestemmelse om, at lejen, såfremt fristen ikke overholdes, vil blive nedsat med et beløb, der svarer til værdien af de påbudte arbejder.

Hvilke lejemål, en lejenedsættelse skal gælde for, beror på, hvilke vedligeholdelsesarbejder der er tale om. Er der f.eks tale om arbejder, der har tilknytning til et bestemt lejemål, er det kun lejeren af dette lejemål, der kan få lejen nedsat.

Det skal af huslejenævnets afgørelse fremgå, for hvilke lejemål der skal ske lejenedsættelse og med hvilke beløb.

Bestemmelsen supplerer de i lejelovens kapitel III fastsatte bestemmelser om mangler, hvor boligretten, jf. lejelovens § 11, har kompetence til at fastsætte et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

Ændringen trådte i kraft den 1. juli 1994, og huslejenævnet kan træffe bestemmelse om nedsættelse af lejen ved påbud om vedligeholdelse, der afgives på eller efter denne dato.

Hvis huslejenævnet har truffet en sådan afgørelse, gælder lejenedsættelsen, indtil arbejderne er udført, eller Grundejernes Investeringsfond træffer endelig beslutning om at iværksætte arbejderne på ejerens vegne, eller huslejenævnet beslutter, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.

Grundejernes Investeringsfond kan ved vurderingen af, om vedligeholdelsesarbejderne skal udføres for ejerens regning, se bort fra lejenedsættelsen, da denne bortfalder samtidig med, at Grundejernes Investeringsfond træffer endelig beslutning om at iværksætte arbejdet.

Det forudsættes, at nævnet - evt. ved en besigtigelse af ejendommen - kan anslå en værdi af de pågældende arbejder, som lægges til grund ved ansættelsen af lejenedsættelsen. Ved vurdering af lejenedsættelsen skal tages udgangspunkt i den forringede lejeværdi for lejerne. Nævnet skal derimod ikke fastsætte værdien af de påbudte vedligeholdelsesarbejder.

Lejenedsættelsen får som nævnt virkning, hvis fristen overskrides således, at lejen for de lejemål, der er omfattet af huslejenævnets afgørelse, med virkning fra det fastsatte tidspunkt reduceres i overensstemmelse med huslejenævnets afgørelse.

Lejeren skal herefter selv sørge for at betale den leje, som huslejenævnet har fastsat.

3.3. Råderet

3.3.1. Indledning

Lejelovens § 62 a har givet de enkelte beboelseslejere i private udlejningsejendomme en egentlig ret (råderet) til efter de i bestemmelsen fastsatte regler at foretage en række forbedringer m.v. af lejligheden og ved fraflytning modtage godtgørelse fra udlejeren for en del af de afholdte udgifter.

Råderetten gælder ikke for lejere i fremlejeforhold efter lejelovens § 70 og lejere i tidsbe- grænsede lejeforhold efter lejelovens § 80.

Retten omfatter heller ikke værelser og rene erhvervslejemål. Her må spørgsmålet løses i selve lejeaftalen eller ved senere aftale, jf. afsnit 3.5.2.

De forbedringer, der udføres i medfør af råderetten, kan lejeren ikke fjerne ved fraflytning. De tilhører udlejer, der som modydelse må betale lejeren en godtgørelse for forbedringsudgifterne, hvis lejeren flytter, inden nedskrivningsperioden for forbedringen er udløbet, jf. nedenfor afsnit 3.3.4.

De forbedringsarbejder, som råderetten giver lejeren ret til at udføre, er fastsat i en »positivliste«, jf. Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 845 af 30. september 1994 om råderet og godtgørelse for individuelle forbedringer m.v. i privat byggeri. Positivlisten kan ikke fraviges ved aftale.

Generelt gælder, at forbedringsarbejderne skal være rimelige og hensigtsmæssige og have en acceptabel kvalitet. De skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt, og hvor lovgivningen stiller krav derom, skal autoriserede håndværkere benyttes. Der er ikke i lejelovens § 62 a fastsat noget forbud mod eget arbejde, men der kan ikke opnås godtgørelse for eget arbejde og materialeudgifter i denne forbindelse.

Arbejderne skal inden iværksættelsen skriftligt anmeldes til udlejer, der kan nægte lejeren at forbedre det lejede, når særlig vægtige grunde taler herfor, jf. afsnit 3.3.3.

3.3.2. Positivlisten

Beboelseslejere i private udlejningsejendomme har ret til at foretage følgende forbedringsarbejder m.v. vedrørende den enkelte lejlighed mod en økonomisk godtgørelse ved fraflytning

a. energibesparende foranstaltninger, herunder efterisolering, forsatsvinduer, termostatventiler o.lign.,

b. andre ressourcebesparende foranstaltninger, f.eks. vandbesparende foranstaltninger

o.lign.,

c. etablering, forbedring og renovering af bad, wc og køkkener samt flytning, fjernelse og opsætning af skillevægge, som nødvendiggøres heraf,

d. tekniske installationer, herunder elinstallationer.

Ad a.

Udskiftning af varmeforsyningsanlægget eller dele heraf, bortset fra termostatventiler, er ikke omfattet af positivlisten. Det skyldes, at moderniseringer eller fornyelser af varmeforsyningsanlægget ikke kan ske særskilt for de enkelte lejligheder.

Udskiftning af vinduer, herunder skift til termoruder, er ikke omfattet af positivlisten. Det skyldes, at vinduesudskiftninger bl.a. af æstetiske grunde ikke bør ske individuelt for de enkelte lejligheder. Derimod vil der være mulighed for at opsætte forsatsvinduer.

Andre eksempler på energibesparende foranstaltninger er elbesparende hvidevarer o.lign. Installation af hårde hvidevarer er dog kun omfattet af råderetten, hvis der er tale om udskiftning af hårde hvidevarer, der i forvejen hører til lejligheden. Installation af andre hårde hvidevarer kan kun ske i henhold til lejerens ret efter lejelovens § 29, stk. 1, til at foretage sædvanlige installationer i det lejede. Dette fremgår af § 1, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 845 af 30. september 1994.

Ad b.

Som eksempler på andre ressourcebesparende foranstaltninger kan nævnes anskaffelse af vandbesparende blandingsbatterier, brusehoveder, toiletter, m.v.

Ad c.

Omfatter alle de delarbejder i form af murerarbejde, vvs-arbejde, tømrer/snedkerarbejde, elinstallationer, malerarbejde m.v., som indgår i forbedringsarbejdet.

Endvidere indgår udgifter til udskiftning af hårde hvidevarer, der i forvejen hører til lejligheden, jf. ovenfor under litra a.

Sådanne hårde hvidevarer m.v., som installeres i forbindelse med udnyttelse af råderetten, hører til lejligheden. De kan derfor ikke medtages ved fraflytning. Der skal foretages notering herom på lejekontrakten eller i et bilag til kontrakten.

Lejeren kan i stedet benytte sig af sin ret efter lejelovens § 29 til at installere hårde hvidevarer m.v. Så indgår udgiften til anskaffelsen ikke i beregningsgrundlaget for godtgørelsen for forbedringsarbejderne, og lejeren kan medtage hvidevarerne ved fraflytning.

Ad d.

Omfatter f.eks. etablering eller forbedring af ventilationsanlæg og enhver form for elinstallationer. Omfatter ikke telefon og antenneinstallationer.

3.3.3. Anmeldelse til udlejer

Lejere, der ønsker at lave forbedringsarbejder, som er nævnt i positivlisten, skal skriftligt anmelde arbejderne til udlejer, inden de går i gang, jf. § 1, stk. 3, i bekendtgørelse nr. 845 af 30. september 1994.

Udlejeren skal hurtigst muligt og senest 6 uger efter anmeldelsen skriftligt meddele lejeren begrundet afslag, hvis udlejeren har særligt vægtige grunde til at nægte lejeren at udføre de påtænkte arbejder, jf. lejelovens § 62 a, stk. 3. Den nævnte 6 ugers frist regnes fra det tidspunkt, hvor udlejer har modtaget alle relevante oplysninger, det vil sige en tilstrækkelig beskrivelse af arbejdet med angivelse af udgifternes forventede størrelse.

Som eksempel på særligt vægtige grunde kan nævnes den omstændighed, at der er tale om uhensigtsmæssige arbejder. Ud over særligt luksusprægede og særligt energiforbrugende arbejder vil f.eks. foranstaltninger, som ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til at klare, eller som ikke sikrer hensynet til den samlede bygning i øvrigt (brandsikring, basisinstallationer og lignende), være uhensigtsmæssige, jf. den gældende bestemmelse om installationsretten i lejelovens § 29, stk. 1. Endvidere vil arbejder i ejendomme, der er omfattet af en byfornyelsesbeslutning, kunne betragtes som uhensigtsmæssige at udføre, hvis de pågældende arbejder er omfattet af beslutningen, ligesom det må betragtes som uhensigtsmæssigt at udføre forbedringsarbejder m.v. i en ejendom omfattet af en beslutning om kondemnering.

Udlejeren vil endvidere som særligt vægtige grunde kunne anføre, at der i ejendommen er et uforholdsmæssigt stort antal lejligheder, hvor lejeren udfører eller har udført forbedringer m.v. i henhold til lejelovens § 62 a, og hvor godtgørelserne endnu ikke er nedskrevet helt. I en sådan situation vil udlejeren kunne risikere at skulle udbetale flere godtgørelser inden for kort tid og dermed blive påført en urimelig likviditetsmæssig byrde.

Udlejeren vil ligeledes kunne modsætte sig forbedringsarbejder, hvis det må antages, at de ikke står i et rimeligt forhold til værdien af det lejede. I det omfang, der er tale om forbedringer i lejemål af ringe værdi, vil udlejeren kunne risikere, at forbedringen ikke vil kunne begrunde en lejeforhøjelse, der vil kunne dække en eventuel godtgørelse. Ligeledes må udlejer kunne modsætte sig et arbejde med den begrundelse, at lejemålet er beliggende i et geografisk område, hvor det kan være vanskeligt at udleje sådanne lejemål til en leje, der kan dække udlejerens udgift til godtgørelse.

Endelig vil udlejer kunne modsætte sig gennemførelse af et arbejde, hvis udlejer efter et samlet skøn over den valgte udførelsesmetode - herunder f.eks., hvorvidt arbejdet må kunne forventes at ville blive udført håndværksmæssigt forsvarligt - mener, at arbejdet vil blive af for ringe kvalitet.

Ved uenighed om lejerens ret til at gennemføre forbedringsarbejder m.v. i lejligheden kan lejeren i regulerede kommuner indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, jf. boligreguleringslovens § 27 b, stk. 1, og i uregulerede kommuner for boligretten, jf. lejelovens § 107, stk. 1.

Overholder udlejeren ikke 6 ugers-fristen, kan lejeren påbegynde arbejderne. Da ansvaret for anmeldelsen påhviler lejeren, vil det være hensigtsmæssigt, om lejeren sikrer sig bevis for, at udlejer har modtaget anmeldelsen, herunder oplysninger i et omfang, der må anses for at være tilstrækkelige til, at udlejer kan vurdere anmeldelsen, jf. ovenfor.

Lejeren må selv sørge for at indhente byggetilladelse eller foretage anmeldelse til bygningsmyndighederne, hvor dette kræves. Den nødvendige byggesagsbehandling betales af lejeren.

Ligesom ved udnyttelsen af installationsretten er lejeren erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af foretagne forbedringsarbejder m.v. omfattet af råderetten. Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret, jf. lejelovens § 62 a, stk. 2, der henviser til lovens § 29, stk. 4.

Hvis reglen om forudgående anmeldelse til udlejer ikke overholdes, mister lejeren retten til godtgørelse. Formentlig vil manglende anmeldelse endvidere kunne få den virkning, at forholdet bringes uden for bestemmelsen om råderet. I grove tilfælde vil udlejeren kunne opsige eller ophæve lejemålet efter de almindelige regler herom.

3.3.4. Godtgørelse

3.3.4.1. Fastsættelse af godtgørelse

Når arbejderne er gennemført, skal lejeren over for udlejeren dokumentere de afholdte udgifter, som skal påtegnes lejekontrakten.

Som afholdte udgifter kan alene medregnes dokumenterede udgifter til momsregistrerede virksomheder, som driver bygge- og anlægsvirksomhed. Værdien af eventuelt eget arbejde og materialeudgifter i denne forbindelse medregnes ikke.

Udlejeren kan reducere udgifterne, hvis de skønnes at være uforholdsmæssigt høje sammenlignet med de sædvanligt forekommende udgifter til den type arbejder. Lejeren bør derfor forinden undersøge, om prisen for det udførte arbejde er rimelig.

Udlejeren kan endvidere reducere udgifterne med værdien af eksisterende installationer, bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne. Udlejeren og lejeren bør derfor, inden lejeren går i gang, aftale, med hvilken værdi de eksisterende installationer m.v. skal fratrækkes i de udgifter, der danner grundlag for beregningen af godtgørelsen.

Der skal ved værdiansættelsen tages hensyn til de eksisterende installationers restlevetid og kvalitet og til, om de er tidssvarende.

Uenighed om disse spørgsmål må ligeledes afgøres af boligretten/huslejenævnet, jf. lejelovens § 107, stk. 1, og boligreguleringslovens § 27 b, stk. 2.

Endelig reduceres der i de afholdte udgifter for støtte efter anden lovgivning.

De udgifter, der herefter danner grundlag for beregningen af godtgørelse (beregningsgrundlaget), påtegnes lejekontrakten.

Godtgørelsen udgør den del af beregningsgrundlaget, som overstiger 10.000 kr. (bundfradrag). Der kan maksimalt beregnes en godtgørelse på 30.000 kr. for den enkelte lejer, svarende til afholdte udgifter på 40.000 kr. Udgifter herudover må lejeren selv betale. Udgiftsloftet på 40.000 kr. er eksklusiv eventuel støtte efter anden lovgivning, og den samlede investering bag en godtgørelse kan derved være en del større. Er godtgørelsen på beregningstidspunktet mindre end 2.000 kr., bortfalder den.

Beløbsgrænserne er opgjort i 1994-niveau og reguleres en gang årligt, jf. afsnit 1.6.

Regneeksempel badeværelse

Dokumenterede udgifter ............... 60.000 kr. Reduktion for for høje udgifter, (timeløn urimelig høj) ............... -4.000 kr. Værdien af eksisterende badeværelse .. -5.000 kr. Tilskud efter anden lovgivning ....... -7.000 kr. --------------------------------------------------- Beregningsgrundlag ................... 44.000 kr. Bundfradrag .......................... -10.000 kr. --------------------------------------------------- 34.000 kr. --------------------------------------------------- Samlet godtgørelse (maksimumsbeløb) .. 30.000 kr. ---------------------------------------------------

3.3.4.2. Nedskrivning og udbetaling af godtgørelse

Den oprindeligt beregnede godtgørelse (i ovenstående eksempel 30.000 kr.) nedskrives over 11 år fra det tidspunkt, forbedringen m.v. har været i brug, idet den årlige nedskrivning sker med 10 pct. første gang 2 år efter, forbedringen er taget i brug. En anden nedskrivning kan dog aftales mellem lejer og udlejer under hensyn til arbejdernes karakter.

For at undgå tvivl derom senere skal såvel ibrugtagningsdatoen som en eventuel særlig aftale om nedskrivning af godtgørelsen ligeledes påtegnes lejekontrakten.

Der kan udføres flere forbedringsarbejder efter hinanden inden for det samlede maksimum på i alt 30.000 kr., jf. lejelovens § 62 a, stk. 6. Bundfradraget på 10.000 kr. skal imidlertid fratrækkes i forbindelse med beregning af godtgørelse for hvert enkelt forbedringsarbejde, og der sker nedskrivning af godtgørelsen for hvert enkelt arbejde for sig. Det kan derfor bedst betale sig at samle flere påtænkte arbejder i et samlet arbejde, med et bundfradrag.

Flere arbejder, der er udført samtidigt, f.eks. renovering af badeværelse og køkken, anses som et arbejde, når de er anmeldt som et arbejde til udlejer.

Der kan, efterhånden som et godtgørelsesbeløb nedskrives, skabes plads til godtgørelse for nye forbedringsarbejder inden for det fastsatte maksimum på i alt 30.000 kr. Bundfradraget på 10.000 kr. skal dog som nævnt fratrækkes ved beregning af godtgørelse for hvert enkelt af de nye arbejder.

Hvis lejeren flytter, inden godtgørelsen er fuldt nedskrevet, udbetales restgodtgørelsen til lejeren af udlejeren, der kan foretage modregning i godtgørelsen for lejerens eventuelle forpligtelser over for udlejer, jf. lejelovens § 62 a, stk. 8.

Hvis lejeren flytter, men andre personer i husstanden fortsætter lejemålet, skal der ikke udbetales godtgørelse. Nedskrivningen af godtgørelsen påvirkes heller ikke.

Udbetaling af godtgørelse kræver, at arbejderne er færdiggjort på fraflytningstidspunktet. I modsat fald kan udlejer kræve arbejderne færdiggjort eller eventuelt kræve retablering, hvis dette er den billigste løsning for lejeren, jf. lejelovens § 99, stk. 3. Ved retablering har lejeren ikke krav på nogen godtgørelse.

Udlejeren kan herudover vælge selv at færdiggøre forbedringsarbejderne. I dette tilfælde vil der ikke skulle udbetales godtgørelse, og udlejeren vil kunne beregne en forbedringsforhøjelse efter lovgivningens almindelige regler og opkræve denne ved genudlejning.

3.3.4.3. Lejers betaling af godtgørelse eller lejeforhøjelse ved genudlejning

Ved genudlejning i nedskrivningsperioden kan en ny lejer vælge enten at betale den nedskrevne godtgørelse til udlejeren eller betale en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. lejelovens § 58. Ved genudlejning efter nedskrivningsperiodens udløb kan udlejeren kræve en permanent lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. lejelovens § 62 a, stk. 9.

Huslejenævnet afgør på lejerens begæring uenighed om lejeforhøjelse ved genudlejning, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 27 b, stk. 3.

Flytter en lejer, som har betalt godtgørelsen kontant, inden godtgørelsen er fuldt nedskrevet, har vedkommende ret til at få udbetalt restgodtgørelsen modregnet eventuelle forpligtelser over for udlejeren, jf. lejelovens § 62 a, stk. 10. Den nye lejer kan så vælge at betale restgodtgørelsen som et engangsbeløb eller som en lejeforhøjelse, som beskrevet ovenfor.

Hvis en tidligere lejer har valgt at betale restgodtgørelsen ved en lejeforhøjelse, er en efterfølgende lejer ligeledes henvist til at betale restgodtgørelsen ved en lejeforhøjelse.

Eksempel på nedskrivning af godtgørelse

Godtgørelse opgjort til .................... 30.000 kr.

4 års nedskrivning a 3.000 kr. pr. år ...... 12.000 kr.

Til udbetaling efter 5 år .................. 18.000 kr.

-----------------------------------------------------------

Eksempel på godtgørelse for nye forbedringer efterhånden som godtgørelsesbeløbet for tidligere forbedringer nedskrives

Godtgørelse opgjort til maks.beløbet på .... 30.000 kr. Restgodtgørelse efter 5 år: 30.000 kr. minus 4 års nedskrivning a 3.000 kr. pr. år ......................... 18.000 kr. Maksimal godtgørelse for nye arbejder: Maks. beløbet på 30.000 kr. minus restgodtgørelsen på 18.000 kr. ............. 12.000 kr. -----------------------------------------------------------

3.4. Ret til indretning af bolig efter § 59, stk. 1, i lov om social bistand

Ved lejelovens § 29, stk. 3, er der givet en lejer ret til at indrette boligen efter bistandslovens § 59, stk. 1, på betingelse af, at kommunalbestyrelsen garanterer for betaling af retableringsudgifter ved lejerens fraflytning.

Efter bistandslovens § 59, stk. 1, kan der til personer med invaliditet, varig sygdom eller aldersbetinget svagelighed ydes hjælp til indretning af boligen for at gøre denne bedre egnet som opholdssted for den pågældende. Formålet med bestemmelsen er at give ældre og svagelige mulighed for at blive i eget hjem.

Lejeren skal underrette udlejeren senest 4 uger før, indretningen finder sted. Dette bør ske skriftligt.

Den kommunale garanti, der skal indebære, at udlejeren holdes skadesløs for de med retableringen forbundne udgifter, hvis lejeren ikke selv betaler udgifterne ved fraflytning, bør meddeles udlejeren samtidig med lejerens underretning.

Uenighed om lejerens ret efter § 29, stk. 3, afgøres af boligretten/huslejenævnet, jf. lejelovens § 107, stk. 1, og boligreguleringslovens § 15, stk. 3.

Bestemmelsen trådte i kraft den 1. juli 1994.

3.5. Individuelle aftaler om forbedringer

3.5.1. Indledning

Som et supplement til råderetsordningen er der i lejelovens § 63 indført en godtgørelsesordning, der hviler på en aftale mellem lejer og udlejer. Bestemmelsen har virkning for lejere af værelser og rene erhvervslejemål, som ikke er omfattet af råderetsordningen, og for lejere, der ønsker at gennemføre andre forbedringsarbejder m.v. end de af positivlisten omfattede.

Ligeledes som supplement til råderetten og for at betone det aftalemæssige element i lejelovgivningen, er der i lejelovens § 62 b indført en ordning, hvorefter lejeren af en beboelseslejlighed og udlejeren kan aftale gennemførelse af forbedringer i lejligheden mod en nærmere aftalt lejeforhøjelse, der ikke efterfølgende kan ændres af boligret eller huslejenævn.

Lejelovens §§ 62 b og 63 trådte i kraft den 1. juli 1994.

3.5.2. Lejelovens § 63

Lejelovens § 63 giver en lejer af en beboelseslejlighed, der ønsker at udføre andre forbedringsarbejder end de af den umiddelbare råderet omfattede arbejder, samt endvidere lejere af værelser og rene erhvervslejemål, der ønsker at forbedre det lejede, mulighed for at indgå aftale med udlejer om, at der ydes lejeren en godtgørelse ved fraflytning. Den godtgørelsesordning, der aftales, skal, såfremt man vælger at følge retningslinjerne i § 63, svare til ordningen i forbindelse med råderetten, dog uden beløbsgrænser, jf. pkt. 3.3. Udlejer og lejer kan dog som følge af den almindelige aftalefrihed på dette område aftale at gennemføre sådanne arbejder efter andre retningslinjer.

Det kræves efter bestemmelsen ikke længere, at der udelukkende er tale om egentlige forbedringsarbejder i lejelovens forstand, idet det ikke er hensigten at udelukke et vist element af vedligeholdelse i de omhandlede arbejder.

3.5.3. Lejelovens § 62 b

Efter lejelovens § 62 b kan udlejer og lejeren af en beboelseslejlighed, uanset reglerne om det lejedes værdi, efter at lejeaftale er indgået, indgå aftale om gennemførelse af forbedringsarbejder i lejligheden med en i aftalen nærmere fastsat lejeforhøjelse til følge.

Der er tale om en særlig ordning, hvorefter aftalen er bindende og ikke vil kunne ændres ved en efterfølgende sag for boligretten eller huslejenævnet.

Aftalen skal være skriftlig,og det skal udtrykkeligt fremgå af aftalen, at der er tale om en aftalt lejeforhøjelse efter den særlige ordning i lejelovens § 62 b.

Det bemærkes, at lejen for lejemål, der er forbedret efter en aftale i henhold til § 62 b, og hvor lejeforhøjelsen ligeledes er fastsat aftalemæssigt, ikke efterfølgende kan nedsættes efter en vurdering af det lejedes værdi, idet det i såvel lejelovens § 47, stk. 1, litra a, som i boligreguleringslovens § 5, stk. 1, 2. pkt., er fastsat, at der ved vurderingen af det lejede og det lejedes værdi ses bort fra forbedringer og lejeforhøjelser, der er aftalt i henhold til § 62 b. Tilsvarende er lejemål, der er forbedret efter § 62 b, undtaget fra sammenligningsgrundlaget ved fastlæggelsen af det lejedes værdi, således at den særlige lejefastsættelse for disse lejemål ikke får afsmittende virkning på det generelle lejeniveau, jf. lejelovens § 47, stk. 2, 2. pkt., og boligreguleringslovens § 5, stk. 2, litra b. Bestemmelserne om at bortse fra disse lejemål finder kun anvendelse, så længe en aftale er gældende, det vil sige indtil der sker genudlejning af det pågældende lejemål.

Inden der indgås aftale, kan lejeren forlange, at udlejeren indhenter en forhåndsgodkendelse fra byfornyelsesnævnet eller huslejenævnet for ejendomme, som er omfattet af boligreguleringsloven, således at lejeren kan sammenligne den lejeforhøjelse, som udlejeren ville kunne kræve efter lejelovgivningens almindelige bestemmelser, med den i aftalen foreslåede lejeforhøjelse.

Lejeren kan endvidere indhente en udtalelse fra kommunalbestyrelsen om de boligstøttemæssige konsekvenser, hvis lejeren indgår aftale med udlejeren på det forelagte grundlag. Kommunalbestyrelsen kan alene forventes at udtale sig om, hvorvidt man i forbindelse med en evt. ansøgning om (yderligere) boligstøtte vil gøre brug af boligstøttelovens § 11. Ifølge denne bestemmelse kan lejen i forbindelse med boligstøtteberegningen nedsættes, hvis lejen i væsentlig grad overstiger den normale leje for sædvanlige lejligheder af tilsvarende størrelse, eller hvis lejen må anses for delvis betaling for luksuriøst udstyr eller beliggenhed.

Udlejeren skal, forinden aftale indgås, oplyse lejeren om muligheden for at indhente forhåndsgodkendelse og udtalelse om boligstøttemæssige konsekvenser. Har udlejeren ikke inden aftalens indgåelse givet lejeren disse oplysninger, er aftalen ugyldig.

Det må desuden antages at medføre ugyldighedsvirkning, hvis aftalen om forbedring og forbedringsforhøjelse er indgået inden eller samtidig med lejeaftalen, hvis aftalen ikke er udfærdiget skriftligt, eller hvis det ikke udtrykkeligt fremgår af aftalen, at lejeforhøjelsen er aftalt efter bestemmelsen i lejelovens § 62 b.

Aftalen bliver dog ikke ugyldig i den forstand, at begge parter fuldt ud kan træde tilbage fra aftalen. Ugyldighedsvirkningen må antages alene at bestå i, at lejeren vil kunne påberåbe sig de ugyldighedsregler i lejelovgivningen, som bestemmelsen i § 62 b sætter ud af kraft. Dette gælder først og fremmest bestemmelserne i lejelovens § 49 og i boligreguleringslovens § 5, stk. 1, om såkaldt misforholdsleje og bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 4, om lejevilkår, der er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Ugyldigheden bevirker således ikke, at udlejeren mister sin ret til at kræve lejeforhøjelse, men at denne må beregnes efter lejelovgivningens almindelige regler, idet det dog ikke antages, at udlejeren i denne situation vil være nødt til at gennemføre lejeforhøjelsen efter de almindelige varslingsregler.

Aftalen ophører, når det pågældende lejeforhold ophører. Dette bevirker, at boligretten eller huslejenævnet efter genudlejning igen kan vurdere huslejens størrelse uden begrænsninger, idet forbedringen efter aftalens bortfald skal anses som gennemført efter lovens almindelige regler.

3.6. Frist for regnskabsaflæggelse

Når udlejeren har fuldført et forbedringsarbejde, kan der, i perioden indtil det endelige byggeregnskab aflægges, opkræves en foreløbig lejeforhøjelse efter reglerne i lejelovens § 59, stk. 3, og boligreguleringslovens § 27, stk. 4.

For at undgå, at den periode, hvor den foreløbige lejeforhøjelse opkræves, bliver urimelig lang, er der indført regler, hvorefter huslejenævnet eller boligretten kan lade den foreløbige lejeforhøjelse bortfalde.

Reglerne er forskellige for regulerede ejendomme og uregulerede ejendomme.

Efter boligreguleringslovens § 27, stk. 4, 2. pkt., kan lejere i regulerede ejendomme indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, når det endelige byggeregnskab ikke er aflagt 6 måneder efter, at den foreløbige lejeforhøjelse trådte i kraft.

Medmindre udlejerens overskridelse af 6-månedersfristen beror på forhold, udlejeren ikke har indflydelse på, kan huslejenævnet herefter fastsætte en frist for aflæggelse af det endelige byggeregnskab med den virkning, at den foreløbige lejeforhøjelse bortfalder, hvis den af huslejenævnet fastsatte frist overskrides.

Efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 29, stk. 1, gælder fristreglen bl.a. ikke for forbedringer, som gennemføres efter en beslutning i henhold til lov om byfornyelse og boligforbedring og lov om privat byfornyelse.

I uregulerede ejendomme kan lejere indbringe spørgsmålet for boligretten, som efter bestemmelsen i lejelovens § 59, stk. 4, kan fastsætte en frist for aflæggelse af endeligt byggeregnskab.

Der er ikke i loven fastsat en frist for lejerens indbringelse af spørgsmålet for boligretten.

Boligretten kan herefter på baggrund af en vurdering af hvor lang tid, der er behov for, fastsætte en rimelig frist for udlejeren til at aflægge det endelige byggeregnskab.

Såfremt denne frist ikke overholdes, bortfalder den foreløbige lejeforhøjelse, medmindre udlejeren kan godtgøre, at overskridelsen beror på forhold, som ikke kan lægges udlejeren til last.

4. Ophævelse af ordningen med henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer

Efter bestemmelsen i § 2, nr. 7, i ændringsloven ophæves ordningen med henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer pr. 1. januar 1995.

Efter denne ordning kunne udlejere som en budgetpost opkræve et beløb til fremtidig fornyelse af tekniske installationer.

Ordningen byggede i vidt omfang på retningslinier udstukket af Boligministeriet og huslejenævnspraksis. Herefter kunne udlejere på grundlag af installationens art, herunder genanskaffelsesudgift og forventet levetid, beregne og optage et beløb på det omkostningsbestemte huslejebudget til sådan fornyelse.

Ordningen indebar ikke, at udlejeren skulle føre regnskab over de henlagte beløb eller indsætte beløbene på en egentlig konto.

Ordningens ophævelse foregår således, at udlejere ved udgangen af 1994 opgør det beløb, som lovligt henlagdes eller ville kunne være henlagt pr. (m2) bruttoetageareal for ejendommen.

Beløbet overføres med en tredjedel som tillæg til ejendommens afkast efter boligreguleringslovens § 9, stk. 7, og med en tredjedel til henholdsvis vedligeholdelseskontoen efter boligreguleringslovens § 18 og § 18 b, jf. § 18, stk. 1, 3. pkt., henholdsvis § 18 b, stk. 1, 3. pkt.

Herefter kan der ikke længere på huslejebudgettet optages beløb til fornyelse af tekniske installationer. Dette indebærer, at udlejer for så vidt angår de henlæggelsesbeløb til fornyelse af tekniske installationer, der rent faktisk har været indeholdt i lejen pr. 31. december 1994, har pligt til at indberette den del af beløbet, som overføres til §§ 18 og 18 b, til Grundejernes Investeringsfond.

4.1. Beløbets opgørelse

Det samlede henlæggelsesbeløb opgøres med udgangspunkt i det seneste huslejebudget som summen af de beløb, som henlægges til fornyelse.

I det omfang, det seneste huslejebudget er fra før 1994, kan beløbene reguleres op til 1994-niveau efter gældende praksis, det vil sige efter de regler, som huslejenævnene har anvendt til årlig regulering af henlæggelsesbeløbene.

Findes der i ejendommen ved udgangen af 1994 tekniske installationer, hvortil der ikke henlægges, kan der for disse installationer opgøres og medtages henlæggelsesbeløb, såfremt der lovligt inden 1. januar 1995 ville kunne være henlagt beløb til fornyelse efter de hidtidige regler.

Der kan f.eks være tale om installationer, som er udført efter den seneste omkostningsbestemte huslejeregulering, og dermed ikke figurerer på det seneste budget.

Er der tale om ældre installationer, hvortil der hidtil ikke har været henlagt til fornyelse, men hvor udlejeren lovligt ville kunne have henlagt, kan der ligeledes opgøres og medtages henlæggelsesbeløb.

Det er i sagens natur en forudsætning, at de pågældende installationer faktisk er tilstede i ejendommen pr. 31. december 1994.

Udlejeren skal i denne relation være opmærksom på, om der for den pågældende installation er beregnet en forbedringsforhøjelse, som indeholder beløb svarende til afdragsdelen ved lånefinansiering - forbedringens afskrivning - idet der ikke i et sådant tilfælde samtidig ville kunne opkræves beløb til henlæggelse til fornyelse.

Det samlede henlæggelsesbeløb for ejendommen opgøres herefter pr.

(m2) bruttoetageareal og konverteres, jf. ovenfor, til afkast og

vedligeholdelse.

Ændringen får kun virkning for fremtiden således, at der ikke skal foretages overførsel af beløb, der tidligere er henlagt.

4.2. Overførsel til afkastet

En tredjedel af det samlede henlæggelsesbeløb overføres som et tillæg til afkastet af ejendommen, jf. boligreguleringslovens § 9, stk. 7.

Af bestemmelsen fremgår, at dette tillæg reguleres en gang årligt med 2 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår. Reguleringen foretages for beløbet opgjort pr. (m2).

4.3. Overførsel til § 18-kontoen

En tredjedel af det samlede henlæggelsesbeløb overføres til ejendommens vedligeholdelseskonto efter boligreguleringslovens § 18. Beløbet tillægges det efter bestemmelsen gældende grundbeløb, jf. boligreguleringslovens § 18, stk. 1, 3. pkt, jf. afsnit 3.1.4.

4.4. Overførsel til § 18 b-kontoen

En tredjedel af det samlede henlæggelsesbeløb overføres til ejendommens vedligeholdelseskonto efter boligreguleringslovens § 18 b (bindingskonto i Grundejernes Investeringsfond). Beløbet tillægges det efter bestemmelsen gældende grundbeløb, jf. boligreguleringslovens § 18 b, stk. 1, 3. pkt, jf. afsnit 3.1.4.

For ejendomme, som er taget i brug i 1970 eller senere, og derfor ikke har en vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond, overføres begge tredjedele af det samlede henlæggelsesbeløb til vedligeholdelseskontoen efter § 18.

4.5. Fremtidige fornyelsesudgifter

Efter ophævelse af ordningen med henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer vil der ikke længere skulle sondres imellem fornyelse af tekniske installationer og andre udvendige vedligeholdelsesarbejder.

For fremtiden vil alle udvendige vedligeholdelsesudgifter (herunder udgifter, der tidligere skulle afholdes som fornyelse af tekniske installationer) således kunne debiteres på ejendommens § 18- konto hhv. § 18 b-konto.

4.6. Varsling

Konvertering af de tidligere henlæggelsesbeløb til vedligeholdelsesbeløb kræver ikke særskilt varsling, men vil blot fremgå af næstkommende huslejebudget, idet posten henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer efter den 1. januar 1995 ikke længere findes i budgettet, idet beløbet er overført til afkastet og vedligeholdelsesbeløbene, jf. ovenfor.

Såfremt de konverterede henlæggelsesbeløb indeholder beløb, som ikke tidligere var indregnet i henlæggelserne, men nu lovligt kan medtages ved konverteringen, skal sådanne forhøjelser varsles.

Varslingen af disse »nye« beløb kan for så vidt angår de to tredjedele af beløbet, der overføres til vedligeholdelseskontiene, foretages efter de almindelige regler om regulering af omkostningsbestemt husleje med varslingsprocedure efter bestemmelserne i boligreguleringslovens §§ 12 og 13 eller efter den formløse varslingsregel i § 13 a. Den del af beløbet, der overføres til afkastet, jf. § 9, skal derimod varsles efter bestemmelserne i boligreguleringslovens §§ 12 og 13.

Det bemærkes i denne forbindelse, at overførsel af henlæggelsesbeløb med 1/3 til hver af vedligeholdelseskontiene ikke udløser krav om lejeforhøjelse i relation til varslingsreglen i § 13 a, idet forhøjelsen alene i relation til lejerne er udtryk for en budgetteknisk konvertering af de henlæggelsesbeløb, som pr. 1. januar 1995 udgår af lejeberegningsgrundlaget.

I det omfang, det samlede konverteringsbeløb over for lejerne indregnes som en lejeforhøjelse, vil der være tale om, at de to tredjedele, som konverteres til vedligeholdelsesafsætning, medregnes to gange i huslejen. En sådan beregning vil være grundlæggende i strid med reglerne om omkostningsbestemt husleje, idet beregningen indeholder den samme udgift to gange.

5. Ændret fordelingsnøgle i blandede ejendomme

Efter de hidtil gældende regler i boligregule- ringslovens § 11 skal budgetudgifterne i blandede ejendomme, der er omfattet af boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt husleje, fordeles efter lejen, henholdsvis lejeværdien, pr. 1. marts 1975. Dog fordeles afsætning til vedligeholdelse, jf. § 22 i lejeloven og §§ 18 og 18 b i boligreguleringsloven, efter bruttoetageareal.

Med virkning pr. 1. januar 1995 ændres dette fordelingsgrundlag således, at fordelingen fremover skal ske i forhold til den aktuelle arealfordeling imellem erhvervsdelen og beboelsesdelen. Hermed frigøres lejefastsættelsen i beboelseslejemålene i de omfattede ejendomme fra det forhold, at ejendommen indeholder andre arealer end beboelsesarealer.

Ejendommens »erhvervsdel« omfatter ikke blot erhvervsarealer, jf. formuleringen af boligreguleringslovens § 11, stk. 1, 1. pkt.: »Husrum, der benyttes af udlejeren, eller som er udlejet uden at være omfattet af reglerne i dette kapitel (boligreguleringslovens kapitel II om huslejeregulering for beboelseslejligheder), samt for de i stk. 2 omhandlede enkeltværelser«. Der er således tale om alt andet areal end det, der udlejes som beboelse efter reglerne om omkostningsbestemt leje (boligreguleringslovens kap. II) - det vil sige: Udlejers egen bolig, erhvervsvirksomheder, butikker, foreningslokaler, garager m.v. Hertil kommer klubværelser.

For så vidt angår garager medregnes disse som udgangspunkt ikke i bruttoetagearealet, jf. Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983, § 2. I Bygge- og Boligstyrelsens vejledning nr. 169 af 19. september 1994 om ændret fordeling af omkostningsbestemt husleje i blandede ejendomme pr. 1. januar 1995 er det dog angivet, at garager skal medregnes ved opgørelsen af arealet.

Afgørelsen af, i hvilket omfang garager skal medtages, må tage udgangspunkt i en sondring mellem garager, der udlejes erhvervsmæssigt, og andre garager. Efter denne sondring skal garager i de tilfælde, hvor der er tale om erhvervsmæssig udnyttelse eller udlejning, medregnes som en del af ejendommens erhvervsareal. Samme fortolkning anlægges for så vidt angår beregning af ejendommens bruttoetageareal i relation til opgørelse af ejendommens bindingspligtige areal.

For at undgå, at ændringen bevirker store pludselige lejeforhøjelser for den enkelte beboelseslejer, er der fastsat en overgangsordning, som sikrer, at lejeforhøjelserne fordeles over en periode.

Da klubværelser i relation til denne fordeling tilhører erhvervsdelen, vil overgangen til fordeling efter bruttoetageareal kunne medføre, at klubværelser kommer til at bære en mindre del af de samlede driftsudgifter. Da der imidlertid gælder et almindeligt princip om, at udlejer ikke er forpligtet til at nedsætte den omkostningsbestemte leje, hvis driftsudgifterne falder, vil den gældende omkostningsbestemte leje for klubværelser kunne fastholdes.

Ved lejeregulering i lejeperioden for klubværelser skal der i overgangsperioden tages udgangspunkt i den del af de samlede budgetudgifter, som på det pågældende tidspunkt i overgangsperioden kan tilregnes erhvervsdelen.

Det ændrede fordelingsgrundlag og overgangsordningerne er detailleret beskrevet i Bygge- og Boligstyrelsens vejledning nr. 169 af 19. september 1994 om ændret fordeling af omkostningsbestemt husleje i blandede ejendomme pr. 1. januar 1995. Vejledningen indeholder som bilag et skema, der kan bruges til beregning af den maksimalt tilladte lejeforhøjelse som følge af overgangsreglerne for den ændrede fordeling.

Varslingsbestemmelsen i boligreguleringslovens § 13 a kan anvendes i det omfang, der ikke er grundlag for at varsle en omkostningsbestemt lejeforhøjelse efter lovens §§ 12 eller 13, således at varslingen alene vedrører den forhøjelse, som følger af det ændrede fordelingsgrundlag.

En sådan varsling må tage udgangspunkt i de budgetudgifter, der er optaget i det for ejendommen gældende budget, idet lejeforhøjelser, der hidrører fra forhøjede budgetudgifter, ikke kan medtages i en varsling efter § 13 a.

5.1. Overgangsordninger

Overgangsordningen vedrører fordelingen af budgetudgifter imellem beboelses- og erhvervsdelen, og består af to dele: en procentuel årlig begrænsning af overgangen til det nye fordelingsgrundlag og en absolut begrænsning af den årlige lejeforhøjelse, der kan beregnes for det enkelte beboelseslejemål.

Den procentuelle begrænsning finder anvendelse ved beregningen af størrelsen af den del af de samlede budgetudgifter, som for hvert år kan overføres til beboelsesdelen .

Den absolutte begrænsning fastsætter et maksimum for størrelsen af den lejeforhøjelse for den enkelte beboelseslejer , som den procentuelle overførsel af budgetudgiftandele til beboelsesdelen kan medføre.

Medfører den procentuelle overførsel, at den absolutte begrænsning overskrides, skal lejeforhøjelsen reduceres til det maksimalt tilladte, hvilket betyder, at den procentuelle overførsel begrænses yderligere.

Overgangsordningen omfatter alene lejeforhøjelser, som er afledt af det ændrede fordelingsgrundlag imellem beboelses- og erhvervsdelen, herunder den ændrede fordeling imellem beboelses- og erhvervsdelen af de tidligere henlæggelsesbeløb, som efter ændringen fordeles som afsætningsbeløb til vedligeholdelse, jf. vejledningens afsnit 4.

Efter bestemmelsen i ændringslovens § 4, stk. 6, der fastsætter overgangsordningen for de blandede ejendomme, er konverteringen af de tidligere henlæggelsesbeløb omfattet af overgangsordningen, således at optrapningen til arealfordeling for disse beløbs vedkommende ligeledes sker med højst 1 procentpoint om året.

Dette bevirker, at der i overgangsperioden kun skal afsættes beløb efter boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b, som svarer til den del af de konverterede henlæggelsesbeløb, der efter den for det pågældende år i overgangsperioden gældende boligprocent kan pålægges beboelseslejerne.

5.1.1. Maksimum 1 procentpoint

Den procentuelle overgangsordning fremgår af bestemmelsen i § 4, stk. 6, i ændringsloven.

Det er heri fastsat, at der for de blandede ejendomme, hvor det ændrede fordelingsgrundlag vil medføre, at beboelsesdelen fremover skal bære en større del af de samlede budgetudgifter end hidtil, højst kan overføres 1 procentpoint af budgetudgifterne fra erhvervsdelen til beboelsesdelen om året.

I praksis vil dette betyde, at det med udgangen af 1994 gældende fordelingsforhold imellem beboelses- og erhvervsdelen herefter ændres med 1 procentpoint om året pr. 1. januar, indtil fordelingsprocenten for beboelsesdelen (boligprocenten) er forhøjet til et niveau, der svarer til beboelsesdelens relative andel af ejendommens samlede bruttoetageareal.

Overgangsordningen finder anvendelse på samtlige poster i de årlige huslejebudgetter, dog således, at den del af vedligeholdelsesbeløbene, der allerede efter de hidtil gældende regler fordeles efter areal, ikke medregnes. Disse beløb tillægges lejen for de enkelte beboelseslejemål særskilt som hidtil.

5.1.2. Maksimum 5 kr. pr. (m2)

For yderligere at sikre, at den enkelte beboelseslejer ikke udsættes for urimeligt store årlige lejeforhøjelser som følge af det ændrede fordel-ingsgrundlag imellem beboelses- og erhvervsdelen, er der samtidig fastsat en maksimumgrænse for den lejeforhøjelse, der årligt vil kunne pålignes de enkelte beboelseslejere.

Det er således i § 4, stk. 6, 4. pkt., i ændringsloven fastsat, at lejen for det enkelte beboelseslejemål, uanset den procentuelle overgangsordning, højst kan forhøjes med 5 kr. pr. (m2) om året.

I de tilfælde, hvor den årlige overførsel af 1 procentpoint af de samlede budgetudgifter til beboelsesdelen alligevel vil medføre, at lejen for det enkelte beboelseslejemål forhøjes med mere end 5 kr. pr. (m2), må lejeforhøjelsen reduceres til 5 kr. pr. (m2).

Den maksimalt tilladte lejeforhøjelse gælder for det enkelte lejemål. Det er derfor nødvendigt først at beregne, hvor meget forhøjelsen med 1 procentpoint af de samlede budgetudgifter vil udgøre.

På grundlag af den del af de samlede budgetudgifter, som kan pålignes beboelseslejemålene, beregnes dernæst lejeforhøjelsen for de enkelte beboelseslejemål fordelt som hidtil efter indbyrdes værdi. Såfremt forhøjelsen for det enkelte lejemål overstiger 5 kr. pr. (m2), skal den reduceres.

Foretages der reduktion i lejeforhøjelserne, vil overførslen af budgetudgifter fra erhvervsdelen til beboelsesdelen blive mindre end 1 pct. Der beregnes derfor en modificeret fordelingsprocent for de pågældende lejemål til brug for næste års lejeberegning.

6. Småejendomme

Med ændringsloven er der i boligreguleringslovens kapitel IV A indført et særligt regelsæt for de såkaldte »små-ejendomme«.

Efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 4, stk. 5, gælder reglerne i lovens kapitel II-IV, bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3 og 4, 17, 21, 22, stk. 1, 1. pkt., og stk. 3, og 27 b, ikke for lejeforhold i ejendomme, som pr. 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.

De nævnte regler, som fortsat finder anvendelse, vedrører ejendomsbegrebet, huslejenævnets kompetence og beboerrepræsentanternes indbringelsesadgang, tilbagebetaling af for meget betalt husleje, samt uenighed om lejers og udlejers råderet efter § 62 a.

Formålet med reglerne er at forenkle administrationen af mindre udlejningsejendomme ved at fritage disse ejendomme fra en væsentlig del af boligreguleringslovens mere komplicerede regelsæt vedrørende lejeregulering, forbedringer og vedligeholdelse.

Reglerne om huslejeregulering m.v. for små-ejendomme findes herefter i lovens kapitel IV A, der henviser til reglerne om lejeregulering i forhold til det lejedes værdi efter lejelovens kapitel VIII, dog med det forbehold, at sammenligningsgrundlaget er lejemål med omkostningsbestemt husleje, jf. pkt. 5.2.

Reglerne trådte i kraft den 1. januar 1995. Spørgsmålet om i hvilket omfang, der kan varsles lejeforhøjelse inden 1. januar 1995 med virkning fra denne dato eller senere, er ikke afklaret ved ændringsloven. Det antages dog, at eventuelle varslinger vil kunne afgives fristmæssigt med virkning pr. 1. januar 1995 eller senere.

6.1. Anvendelsesområde

Det særlige regelsæt for små-ejendomme gælder kun for ejendomme beliggende i regulerede områder, idet udgangspunktet for reglerne er at undtage disse ejendomme for reglerne om omkostningsbestemt husleje og overføre lejereguleringen til lejeloven med de modifikationer, som følger af det under pkt. 5.5. anførte.

Afgrænsningen af regelsættet for småejendomme er, jf. ovenfor, alene relateret til antallet af beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995. Ændringer i antallet af beboelseslejligheder, som følge af f.eks. sammenlægning af lejligheder, ændrer ikke ejendommens status.

6.1.1. Andelsboligforeninger

For ejendomme, som tilhører andelsboligforeninger, gælder den særlige regel i § 29 b, stk. 1, 2. pkt., hvorefter det er antallet af beboelseslejligheder, som er udlejet af andelsboligforeningen, der er afgørende for, om de udlejede lejligheder er omfattet af reglerne for små-ejendomme.

Det er således uden betydning, hvor mange beboelseslejligheder ejendommen under et indeholder. Kun hvis der i ejendommen er færre end 7 udlejede beboelseslejligheder, vil disse lejeforhold være omfattet af reglerne for små-ejendomme.

Også for sådanne lejemål er det antallet pr.

1. januar 1995, der er afgørende for den statusmæssige karakter. Dette betyder, at hvis der pr. 1. januar 1995 er 7 eller flere beboelseslejligheder i ejendommen, vedbliver disse lejemål at være omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje, selvom antallet på et senere tidspunkt bringes under 7.

6.1.2. Restejendomme

Benævnelsen restejendom anvendes om den del af en ejendom med ejerlejligheder, som ejes af den samme udlejer. Typisk er der tale om de lejligheder, som endnu ikke er frasolgt, men fortsat udlejes, herunder en lejlighed som ejer/udlejer eventuelt selv måtte bebo. For så vidt angår de øvrige ejerlejligheder, der ejes af hver sin ejer, udgør disse hver for sig en ejendom.

Efter boligreguleringslovens ejendomsbegreb, jf. § 4 a, udgør en restejendom en selvstændig ejendom.

For sådanne ejendomme finder reglerne for småejendomme ligeledes anvendelse. Dette bevirker, at restejendomme, som pr. 1. januar 1995 indeholder færre end 7 beboelseslejligheder, har status som små-ejendom.

Også for disse ejendomme gælder, at status ikke kan ændres efterfølgende. Restejendomme, der indeholder 7 eller flere beboelseslejligheder, forbliver omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje uanset, om der efter den 31. december 1994 frasælges ejerlejligheder i et omfang, som bringer antallet under 7 beboelseslejligheder i restejendommen.

6.1.3. »80 pct.-ejendomme«

Efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 4, stk. 3, gælder reglerne i lovens kapitel II-IV A ikke for ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse. Denne retstilstand svarer til den, som var gældende før lovændringen.

Disse såkaldte »80 pct.-ejendomme« er således fortsat omfattet af lejelovens huslejereguleringsregler.

Dette betyder, at reglerne for små-ejendomme ikke gælder for 80 pct.-ejendomme uanset, om antallet af beboelseslejligheder i ejendomme er mindre end 7.

6.2. Lejeregulering

Efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 29 c gælder reglerne om ændring af lejevilkår i lejelovens kapitel VIII for små-ejendomme.

Samtidig er det fastsat, at lejen i disse ejendomme dog ikke kan overstige den leje, der betales i sammenlignelige lejemål, som er omfattet af boligreguleringslovens kapitel II-IV, det vil sige reglerne om omkostningsbestemt husleje m.v.

Det følger af henvisningen til lejeloven, at der ved sammenligning ligeledes skal foretages en væsentlighedsvurdering, således at lejeregulering kun kan ske, hvis lejen er væsentligt højere eller lavere end den leje, der betales i sammenlignelige lejemål.

De momenter, som indgår i sammenligningen ved vurdering af lejen for lejemål i små-ejendomme, svarer til de, der gælder efter lejeloven, det vil sige beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Virkningen af, at sammenligning skal ske med andre sammenlignelige lejligheder, hvor lejen er fastsat som omkostningsbestemt leje efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 7, stk. 1, er bl.a., at der ikke kan ske sammenligning med lejemål, hvor lejen er fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, det vil sige svarende til det lejedes værdi.

Dog er det i overgangsbestemmelserne, jf. ændringslovens § 4, stk. 11, fastsat, at lejen i lejemål, hvor lejen før den 1. januar 1995 er fastsat efter § 5, stk. 1, til det lejedes værdi - det vil sige lejemål, som i forbindelse med ledighed er blevet forbedret - hverken i lejeperioden eller ved genudlejning kan nedsættes efter sammenligning med lejemål med omkostningsbestemt husleje.

Dette bevirker, at lejen for sådanne lejemål vil være låst fast i en periode, indtil niveauet for den omkostningsbestemte husleje væsentligt overstiger den leje, der i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 1, betales for det pågældende lejemål, og lejeregulering påny kan gennemføres.

Bestemmelsen i § 29 c fastsætter videre, at i de tilfælde, hvor der ikke kan findes relevante sammenligningslejemål, kan huslejenævnet på baggrund af indhentede oplysninger om ejendommen beregne den leje, som ville kunne opkræves efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.

Ligesom for ejendomme i uregulerede områder kan der for små-ejendomme ikke varsles lejeforhøjelse efter lejelovens § 47 hyppigere end hvert andet år.

Denne fredningsperiode gælder ligeledes ved disse ejendommes overgang til det nye regelsæt, jf. ændringslovens § 4, stk. 10, således at der først kan varsles lejeforhøjelse, når der er gået mindst 2 år efter den seneste lejeregulering efter reglerne i boligreguleringslovens kapitel II, det vil sige §§ 12, 13 og 13 a, eller 2 år efter lejeaftalens indgåelse.

Hvis lejeren ikke vil acceptere en varslet lejeforhøjelse, skal der gøres indsigelse efter lejelovens bestemmelser herom, idet dog huslejenævnet erstatter boligretten, jf. boligreguleringslovens § 29 f.

Lejeren i en små-ejendom er i øvrigt omfattet af boligreguleringslovens § 15, stk. 3 og 4, således at lejerens indsigelser også i andre relationer skal indgives til huslejenævnet i stedet for boligretten.

6.3. Fritagelse for binding

Samtidig med overførsel af små-ejendommene til et særligt regelsæt med lejeregulering efter lejelovens principper, fritages disse ejendomme for pligten til at afsætte beløb på en konto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond.

Dette betyder, at ejendommen ikke overføres fra boligreguleringslovens vedligeholdelsessystem med konti for ejendommens udvendige vedligeholdelse til lejelovens bestemmelser om en forbedringskonto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond, men fritages helt for bindingspligt.

6.3.1. Ophævelse af hidtidige bindingskonti

I ændringslovens § 4, stk. 8 og 9, er der fastsat regler for, hvorledes der skal forholdes med de småejendomme, som efter de hidtidige regler har haft en konto for udvendig vedligeholdelse i Grundejernes Investeringsfond.

Efter disse bestemmelser udbetales beløb fra konti efter § 18 b i boligreguleringsloven efterhånden, som der afholdes udgifter til ejendommens udvendige vedligeholdelse efter bestemmelsen i § 22 b.

Dette betyder, at der for ejendomme med en positiv saldo på vedligeholdelseskontoen efter § 18 b i Grundejernes Investeringsfond efter 1. januar 1995 sker udbetaling efter de gældende regler herom, indtil kontoen er udlignet og dermed udgår.

For ejendomme med en positiv saldo på vedligeholdelseskontoen efter § 18 af er det dog bestemt, at indeståendet umiddelbart udbetales, når ejendommen skifter status til små-ejendom.

For ejendomme med negativ saldo på vedligeholdelseskontoen efter § 18 a eller § 18 b bortfalder modregningsadgangen, idet der ikke længere skal ske indbetaling til kontoen.

Dette forhold får ingen betydning for ejendommens økonomi, idet lejens beregning fortsat sker på grundlag af en sammenligning med lejemål i ejendomme med omkostningsbestemt husleje, det vil sige lejemål, hvor der i lejen indregnes beløb til vedligeholdelse efter boligreguleringsloven.

7. Betaling for varme og vand

Lejelovens kapitel VII om varmebetaling m.v. er ændret på en række punkter - især for så vidt angår opvarmning fra kollektive varmeforsyningsanlæg. Enkelte mindre ændringer vedrører varmebetalingsreglerne generelt.

Med et nyt kapitel VII B i lejeloven er indført et regelsæt vedrørende udgifter til vand, hvorefter der er mulighed for at foretage betaling for vandforbrug efter målere uden for lejen efter et system, der i det væsentlige svarer til betalingsreglerne for varme.

Både ændringen af reglerne om varmebetaling og indførelsen af mulighed for betaling for vand efter målere har til formål at øge incitamentet til en mere ressource- og miljøbevidst adfærd hos lejere.

Lejelovens bestemmelser om varmeregnskab finder også anvendelse i almennyttige boligselskabers afdelinger. Dog kan a conto-varmebidrag forhøjes med 1 måneds varsel, og der gælder særlige regler om underskudsdækning ved glemte udgiftsposter og ved manglende overholdelse af frister.

Boligbyggeriloven har særlige regler for det almennyttige byggeri, der også fastsætter regler for lejernes valg af overgang til forbrugsbestemt afregning af vandforbrug. Disse regler går da i medfør af den almindelige afgrænsningsbestemmelse, jf. § 2, stk. 1, forud for lejelovens kap. VII B. Reglerne i dette kapitel gælder således ikke i det almennyttige byggeri.

7.1 Betaling for varme

Ændringerne vedrørende kapitel VII om varmebetaling m.v. fremgår af § 1, nr. 12 - 23, og § 4, stk. 4 og 5, i lov nr. 419 af 1. juni 1994.

7.1.1. Ændret kontering af de faste udgifter ved kollektiv varmeforsyning

Hovedprincippet i lejelovens bestemmelser om varmebetaling er uændret: Kun udgifter til brændselsforbrug kan medtages i varmeregnskabet, jf. § 36, stk. 2, 1. pkt.

Ved varmeforsyning fra et kollektivt varmeforsyninsanlæg skal den samlede udgift dog i alle tilfælde fremover medtages i varme- og varmtvandsregnskabet. Den tidligere i § 36, stk. 2, 2.pkt., nævnte undtagelse for så vidt angår de kollektive varmeforsyningsanlæg, hvor udgiften til brændselsforbruget opgjordes særskilt, er således bortfaldet. Det er dog som hidtil kun de faste varmeudgifter, der pålignes fra varmeværket, der medtages. Andre udgifter såsom evt. udgifter til den interne fordeling af varme, udgifter til måleraflæsning etc., indgår fortsat i lejen.

I situationer, hvor den kollektive varmeforsyning til ejendommen sker via en selvstændig fællesvarmecentral, vil det afhænge af fællesvarmecentralens karakter og størrelse, hvorvidt udgifter til driften af denne fællesvarmecentral helt eller delvist skal medregnes som en del af det kollektive varmeforsyningsværk eller som en del af ejendommens interne driftsudgifter.

Kollektiv varmeforsyning er i lov om varmeforsyning § 2, stk. 1, defineret som virksomhed, der driver anlæg med det formål at levere energi til bygningers opvarmning og forsyning med varmt vand på en af følgende måder: 1) anlæg til fremføring af naturgas m.v., 2) anlæg til fremføring af opvarmet vand eller damp fra kraftvarmeværker, affaldsforbrændingsanlæg m.v. 3) fjernvarmeforsyningsanlæg, affaldsforbrændingsanlæg m.v. med en eleffekt op til 25 MW, 4) blokvarmecentraler med en varmekapacitet på mere end 0,25 MW, herunder kraftvarmecentraler med en eleffekt op til 25 MW.

En fællesvarmecentral vil således kunne betragtes som en blokvarmecentral og dermed som en del af det kollektive varmeforsyningsnet, hvis der sker en varmeproduktion i fællesvarmecentralen, der kan opgøres til mere end 0,25 MW. Dette kan være i form af afbrænding af naturgas eller i form af en vekslerstation, hvor det lokale ledningsnets vand opvarmes af det vand, der modtages fra et fjernvarmeværk.

Derimod vil en selvstændig fællesvarmecentral, der er tilsluttet et fjernvarmenet, hvor det fjernvarmevand, der leveres fra fjernvarmeværket, blot kører direkte videre til ejendommene, ikke kunne betragtes som en del af det kollektive varmeforsyningsnet, da der ikke finder en egentlig varmeproduktion sted.

I det omfang en fællesvarmecentral efter disse kriterier således kan betragtes som kollektiv varmeforsyning, skal samtlige de driftsudgifter, der vedrører driften af fællesvarmecentralen, medtages i varmeregnskabet og tages ud af lejen. Udgifter, der alene vedrører ejendommens drift - som f.eks. vedligeholdelse af installationer i ejendommen, udgifter til måleraflæsning og administration af varmeregnskab - vil dog også fremover skulle afholdes over ejendommens drift, uanset disse udgifter evt. tidligere har været afholdt som en del af driften af en fællesvarmecentral.

Denne ændring, der således har konsekvenser for de ejendomme, hvor opvarmning sker fra kollektivt varmeforsyningsanlæg, som p.t. opgør brændselsudgiften særskilt, trådte i kraft den 1. januar 1995, jf. § 4, stk. 2, i ændringsloven.

Udlejer skal på det tidspunkt, hvor varmeregnskabet lægges om i medfør af de nye bestemmelser, foretage en nedsættelse af lejen for hver enkelt lejer svarende til de hidtil over lejen betalte varmeudgifter. Udlejer skal senest 6 uger før det ny varmeregnskabsårs begyndelse give lejeren specificeret oplysning om størrelsen af lejenedsættelsen.

Lejenedsættelsen skal for ejendommen svare til den udgiftspost, der overføres til varmeregnskabet. I regulerede ejendomme vil det herefter umiddelbart fremgå, hvordan lejenedsættelsen fordeles mellem de enkelte lejre. I uregulerede ejendomme vil fordelingen af lejenedsættelsen mest hensigtsmæssigt kunne gennnemføres efter tilsvarende principper som i lejelovens § 52, jf. § 50.

Af hensyn til evt. boligstøttemæssige konsekvenser for de enkelte lejere skal udlejer samtidig med meddelelse om lejenedsættelsen til lejeren - d.v.s. senest 6 uger før det ny varmeregnskabsårs begyndelse - give kommunen meddelelse om størrelsen af lejenedsættelsen. I relation til beregning af boligstøtte kompenseres den lejer, der får lejenedsættelse som følge af de nye regler, med et særligt individuelt fastsat tillæg svarende til den meddelte lejenedsættelse, jf. § 4, stk. 12 og 13, i ændringsloven. Der henvises herom til Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om individuel boligstøtte, kapitel 5.1.2.

I de ejendomme, hvor lejen og varmeudgifterne fordeles efter forskellige principper, vil overførslen af de faste varmeudgifter betyde, at den gennemførte lejenedsættelse for den enkelte lejer ikke har samme størrelse som stigningen i lejerens varmebetaling. Ønsker udlejer som følge heraf at ændre på fordelingsgrundlaget for varmebetalingen, skal dette varsles efter § 38, stk. 1, med 6 ugers varsel til en betalingstermin.

§ 36, stk. 1 og 2, kan som hidtil fraviges i erhvervslejemål. Hvis den fulde varmeudgift er aftalt indeholdt i lejen, får ændringen af § 36, stk. 2, ingen umiddelbare konsekvenser for sådanne lejemål.

For erhvervslejemål, hvor en del af varmeudgiften betales over varmeregnskabet og resten over lejen, vil det bero på en fortolkning af aftalen, hvorvidt lovændringen fører til, at hele varmeudgiften fremover skal betales over varmeregnskabet.

Da man normalt ikke i erhvervslejemål vil kunne gøre op, hvor stor en del af lejen, der forudsættes at skulle dække den del af varmeudgiften, der ikke betales over varmeregnskabet, må afklaringen formentlig bero på en forhandling imellem parterne om nedsættelsens størrelse. Kan parterne ikke blive enige, må spørgsmålet afgøres ved domstolene.

7.1.2. Varmeregnskabsperioden

§ 39, stk. 1, om varmeregnskabsårets terminer er ændret, således at det normale varmeregnskabsår i stedet for at slutte den 1. juni, begynder den 1. juni.

§ 39, stk. 2, er uændret, således at det stadig er muligt for udlejer at fastsætte en anden termin for varmeregnskabsåret.

I § 39, stk. 3, er derimod fastsat en ufravigelig bestemmelse, jf. § 46, stk. 5, om, at varmeregnskabsåret i ejendomme, der forsynes med varme fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, i stedet for at følge den i § 39, stk. 1, angivne tidsperiode, skal følge forsyningsanlæggets varmeregnskabsår. Med forsyningsanlæggets varmeregnskabsår menes den periode, for hvilken forsyningsanlægget aflæser varmeforbruget for den pågældende ejendom.

Såfremt der afregnes månedsvis, skal varmeregnskabsperioden tilrettelægges således, at den årlige termin falder sammen med en månedstermin for værkets afregningsperiode.

Afregningsperioden fra fjernvarmeværket vil ofte af praktiske grunde ikke falde på den sidste/første i måneden. Hvis udlejer på trods heraf ønsker at fastlægge varmeregnskabsåret med udgangspunkt i et månedsskifte, må det efter omstændighederne være muligt at bruge den nærmeste første som skæringsdato.

Ændringen af § 39, stk. 1, og indførelsen af § 39, stk. 3, trådte i kraft 1. juli 1994.

Som overgangsordning for de ejendomme, der måtte blive omfattet af ordningen i § 39, stk. 3, - ejendomme, der opvarmes fra kollektivt varmeforsyningsanlæg, og hvor varmeregnskabsåret den 1. juli 1994 ikke følger varmeforsyningsanlæggets - skal udlejer til førstkommende begyndelsestidspunkt for forsyningsanlæggets regnskabsperiode omlægge regnskabsåret i overensstemmelse hermed, jf. § 4, stk. 5, i ændringsloven.

For en del af de ejendomme, der skal omlægge varmeregnskab både efter § 36, stk. 2, og efter § 39, stk. 3, kan opstå den uhensigtsmæssige situation, at der først skal omlægges for så vidt angår de faste varmeudgifter, og dernæst kort tid efter skal omlægges til at følge varmeforsyningsanlæggets regnskabsperiode.

For at undgå meget korte varmeregnskabsperioder, vil det være mest hensigtsmæssigt, at man i stedet for at påbegynde en ny varmeregnskabsperiode på det tidspunkt, hvor varmeforsyningsanlægget har termin, forlænger den påbegyndte regnskabsperiode frem til forsyningsanlæggets termin i det følgende kalenderår. Det er dog en forudsætning, at varmeregnskabsperioden ikke overstiger 18 mdr., jf. § 39, stk. 2,2. pkt. Omlægningen af varmeregnskabsperioden skal under alle omstændigheder varsles 6 uger før, jf. § 39, stk. 2, 1. pkt.

Skal overførsel af de faste varmeudgifter f.eks. ske fra 1. januar 1995, (da ejendommens varmeregnskabsperiode påbegyndes her), mens varmeforsyningsanlægget har termin 1. april (eller en anden dato mellem 1. januar 1995 og 30. juni 1995), vil man således kunne fastsætte en varmeregnskabsperiode, der strækker sig fra 1. januar 1995 til 31. marts 1996.

Lejerne har krav på mindst 6 ugers varsel forud for omlægningen. Hvis et forsyningsanlæg har et regnskabsår, der f.eks. begynder den 1. august, vil de tilsluttede ejendomme således først kunne omlægge deres regnskabsår med virkning fra 1. august 1995.

7.1.3. Krav til varsling og varmeregnskab

For varmeregnskab er det generelt præciseret, at det i § 38 angivne varsel på 6 uger for udlejers krav om (forhøjelse af) a conto-bidrag til varmebetaling, er 6 ugers varsel til en betalingstermin. Der kan altså ikke, udover i tilknytning til de løbende a conto betalinger, varsles forhøjelser af eller fastsættes a conto-bidrag.

I § 40, stk. 1, er med virkning for varmeregn- skaber, der aflægges fra den 1. juli 1994 og frem, fastsat, at varmeregnskabet, foruden som hidtil at indeholde oplysning om lejerens andel af de samlede varmeudgifter og adgang til at gøre indsigelse (herunder om beboerrepræsentanternes adgang til at gøre indsigelse), nu tillige skal indeholde oplysning om tidspunktet for udlejers modtagelse af endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand. Manglende opfyldelse af det nye krav til varmeregnskabet er, som for de øvrige kravs vedkommende, tillagt ugyldighedsvirkning.

Lejernes adgang til at gøre indsigelse - der som nævnt skal fremgå af varmeregnskabet - er udvidet således, at der i ejendomme med beboerrepræsentation gives beboerrepræsentanterne adgang til på samtlige lejeres vegne at gøre indsigelse mod varmeregnskabet, jf. § 40, stk. 3, 2. pkt. Også dette skal således fremgå af varmeregnskabet, jf. § 40, stk. 1, 3. pkt. Beboerrepræsentanternes adgang til at gøre indsigelse indtræder med virkning for varmeregnskaber, der aflægges efter bestemmelsens ikrafttræden 1. juli 1994.

7.1.4. Frister for afgivelse af varmeregnskab

Som hidtil skal varmeregnskabet være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb, jf. § 40, stk. 1, 1. pkt. I ejendomme, der er tilsluttet kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet dog først være kommet frem senest 3 måneder efter, at udlejeren har fået den endelige afregning fra forsyningsanlægget, jf. § 40, stk. 1, 2. pkt., hvis dette er et senere tidspunkt end 4 måneder fra varmeregnskabsårets udløb. Dette indebærer, at fristen for den sidstnævnte kategori af ejendomme kan være længere end den i 1. pkt. nævnte. 3 måneders-fristen vil således ikke være en begrænsning af 4 måneders-fristen.

Som konsekvens heraf er ordlyden af § 42, stk.1, hvorefter udlejer mister sin ret til at kræve varmetillægsbetaling af lejeren, ændret således, at udlejeren i begge de ovenfor nævnte ejendomskategorier mister sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren, hvis regnskabet ikke er kommet frem til lejeren inden for den frist, der gælder for den pågældende ejendom.

I forlængelse heraf er § 42, stk. 2, ligeledes ændret, således at lejeren kan undlade at indbetale varmebidrag, når regnskabet ikke er kommet frem til denne inden 2 måneder efter udløbet af den relevante frist (henholdsvis 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb eller 3 måneder efter udlejerens modtagelse af endelig afregning fra det kollektive varmeforsyningsanlæg).

Bestemmelserne trådte i kraft 1. juli 1994. De har virkning i tilknytning til varmeregnskaber, der afgives på eller efter denne dato.

7.1.5. Glemte udgiftsposter i varmeregnskabet

Udlejers mulighed for at medtage glemte udgiftsposter på regnskabet for det følgende regnskabsår, når disse er en følge af en undskyldelig fejl, er ændret således, at udlejer ikke som hidtil fuldstændig fortaber muligheden for at medtage en glemt udgiftspost, hvis denne overstiger 10 pct. af de samlede udgifter. Udlejer kan fremover overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Adgangen til at overføre glemte udgiftsposter gælder kun fra et varmeregnskabsår til det næst følgende.

Såfremt udlejer foretager en sådan overførsel, fremgår det af § 43, stk. 1, at udlejer skal orientere lejerne om størrelsen af en overført udgift. Udlejers orientering bør finde sted snarest muligt efter, at fejlen er opdaget.

Den ændrede adgang til at medtage glemte udgiftsposter har virkning for varmeregnskaber, der aflægges den 1. juli 1994 eller senere, således at der fra et varmeregnskab, der aflægges f.eks. 1. august 1994, kan overføres tilladte glemte udgiftsposter fra dette varmeregnskabsår til det følgende.

7.1.6. Gebyr for kommunalt udlæg

Grundgebyret for det kommunale udlæg i forbindelse med en kommunes ekstraordinære forsyning af en ejendom med energi til opvarmning for udlejers regning er forhøjet til 100 kr., jf. § 46 b. Endvidere reguleres grundgebyret fremover en gang årligt den 1. januar, jf. afsnit 1.6.

Det samlede gebyr udgør således 100 kr. plus evt. regulering afrundet til nærmeste hele kronebeløb med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr.

Ændringen har virkning for udlæg, der har fundet sted på eller efter bestemmelsens ikrafttræden 1. juli 1994.

7.2. Betaling for vand

Betaling for vand har efter de hidtil gældende regler været indeholdt i lejen uden nogen mulighed for at lade betalingen være afhængig af den enkelte lejers forbrug.

Et nyt kapitel VII B om udgifter til vand m.v. giver mulighed for at lade betaling for vand være afhængig af forbrug ved at fastsætte regler for overgang til individuel forbrugsbestemt afregning for vand m.v. Reglerne trådte i kraft 1. juli 1994, jf. § 4, stk. 1, i ændringsloven.

Grundlaget for det ny regelsæt er valgfrihed for lejerne med hensyn til overgang til forbrugsbestemt afregning. I modsætning til, hvad der gælder ved afregning af varme og varmt vand, er der ikke mulighed for at vende tilbage til det hidtidige fordelingsgrundlag, når først beslutning om overgang til forbrugsbestemt afregning er truffet. Såfremt fordelingsgrundlaget efter overgang til forbrugsbestemt afregning senere alligevel ønskes ændret, må en sådan ændring bero på en aftale mellem udlejer og hver enkelt lejer.

7.2.1. Beslutning om overgang

Leverer udlejeren vand, kan beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordeling af udgiften til vand fremtidig skal ske på grundlag af forbrugsmålere, jf. § 46 j, stk. 1, 1. pkt.

Bestemmelsen angiver ikke nærmere, hvilken kreds af lejere, der er tale om. I en almindelig udlejningsejendom kan kredsen af lejere, der kan kræve overgang til forbrugsbestemt afregning, umiddelbart fastlægges. For så vidt angår lejere i såkaldte »restejendomme« fører en vurdering af hensigten med disse bestemmelser til, at samtlige de lejere, der har samme udlejer, må udgøre den lejerkreds, der med et flertal vil kunne kræve overgang til forbrugsbestemt afregning.

Beslutning om overgang til forbrugsbestemt betaling for vand kan gennemføres med 6 ugers varsel og inden for en periode, der må anses for rimelig i forhold til omfanget af den samlede forbedring, jf. § 46 j, stk. 4, 1. pkt.

Udlejeren kan modsætte sig gennemførelse af en beslutning om overgang til forbrugsbestemt afregning, såfremt udlejeren kan godtgøre, at gennemførelsen ikke kan anses for at være rimelig og hensigtsmæssig, jf. § 46 j, stk. 5.

Som eksempel på sådanne situationer kan tænkes ejeren af en mindre »rest-ejendom« i en ejerlejlighedsejendom, hvor udlejer ikke i øvrigt blandt ejerne kan opnå tilslutning til overgang til forbrugsbestemt afregning i ejerforeningen. Ligeledes kan en andelsboligforening med et mindre antal lejere tænkes at kunne modsætte sig indførelse af forbrugsbestemt afregning, hvis andelsboligforeningen ikke i øvrigt ønsker at indføre dette.

Endvidere kan det, at lejen kommer til at overstige det lejedes værdi (som følge af den forbedringsforhøjelse af lejen, som installationen af vandmålere er udtryk for, jf. nedenfor), være grund til, at udlejer kan modsætte sig overgang til forbrugsbestemt afregning.

Hvis et flertal af lejerne eller beboerrepræsentanterne fortsat ønsker afregning på grundlag af forbrugsmålere, kan disse indbringe spørgsmålet for boligretten og for huslejenævnet i de regulerede kommuner, jf. lejelovens § 107 og boligreguleringslovens § 15, stk. 3. Den endelige afgrænsning må således fremgå af henholdsvis domstols- og huslejenævnspraksis.

Beslutninger efter § 46 j, stk. 1, om indførelse af forbrugsbestemt afregning er bindende for alle lejere uanset modstående tidligere aftaler, jf. § 46 p, stk. 4.

En beslutning om overgang til forbrugsbestemt afregning forudsætter installation af individuelle målere i den enkelte lejlighed. Udgifter som følge heraf betragtes som en forbedring, der derfor kan danne baggrund for en forbedringsforhøjelse efter de almindelige regler herom, jf. § 46 j, stk. 3. Udlejer er ikke afskåret fra at beregne en differentieret fordeling af udgifterne for de enkelte lejemål, såfremt værdien af forbedringen er forskellig fra lejemål til lejemål.

7.2.2. Lejerens betaling for vand m.v.

Betaling for vand efter forbrugsmålere kan ikke indeholdes i lejen, jf. § 46 j, stk. 1, 2. pkt. Lejen må derfor samtidig med gennemførelsen af forbrugsbestemt afregning nedsættes med et beløb, der svarer til vandudgiften i det seneste regnskabsår, jf. § 46 j, stk. 4, 2. pkt.

Udlejeren kan i stedet kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunderet, jf. § 46 j, stk. 1, 3. pkt. Lejerens betaling for vand er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a.

I det omfang, der for ejendommen er et egentligt fælles forbrug af vand, kan dette - således som det gælder for varmeforbrug - opkræves over lejen. Udgifterne hertil kan derimod ikke indgå i vandregnskabet, der udelukkende omhandler lejernes forbrug af vand.

Såfremt der i forbindelse med fordelingen af udgifterne til vand er uoverensstemmelse mellem summen af de forbrug, der er målt af de individuelle vandmålere, og en hovedmålers udvisende, vil udlejer kunne lægge hovedmålerens udvisende af det samlede vandforbrug til grund og fordele forholdsmæssigt efter de enkelte lejligheders målere.

For såvel lejere i »restejendomme« (usolgte ejerlejligheder ejet af samme ejer) som for lejere i andelsboligforeninger kan opstå det særlige problem, at lejerne kræver overgang til forbrugsbestemt afregning, og at ejeren ikke i øvrigt (i ejerforeningen/andelsboligforeningen) kan få tilslutning til denne overgang for hele den fysiske ejendom.

Udlejer kan da være nødsaget til at installere forbrugsmålere i de udlejede lejligheder og således foretage en forholdsmæssig fordeling af de vandudgifter, der i relation til den samlede (fysiske) ejendom pålignes de udlejede lejligheder under et.

7.2.3. Vandregnskabet

I vandregnskabet kan udlejer medtage samtlige udgifter til betaling for vand, herunder vand- og vandafledningsafgifter. Udlejer kan derimod ikke medtage udgiften til udarbejdelse af vandregnskab og udgiften til aflæsning af målere. Disse udgifter vil være indeholdt i lejen.

Vandregnskabsåret fastsættes således, at det svarer til det, udlejeren afregner efter i forhold til kommunen eller vandværket. Rabatydelser og lign. skal godskrives regnskabet, jf. § 46 j, stk. 2.

Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingstermin forlange, at lejeren skal betale a contobidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter til vand, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende a contobidrag, jf. § 46 k.

Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger. De samlede bidrag for et år må højst opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for vandregnskabsperioden, jf. § 46 k, stk. 2 og 3. Udlejer bør tilstræbe, at den enkelte lejers a contobetaling så vidt muligt svarer til det forventede forbrug for den pågældende.

Vandregnskabet skal efter § 46 l, stk. 1, være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende levering af vand fra kommunen eller vandværket.

Regnskabet skal indeholde oplysning om lejerens andel af de samlede udgifter til vand og om lejerens adgang til at gøre indsigelse (herunder om beboerrepræsentanternes adgang til at gøre indsigelse), jf. stk. 3. Regnskabet skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning efter 1. pkt. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Når vandregnskabet er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give lejeren eller dennes befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde, jf. § 46 l, stk. 2.

7.2.4. Indsigelse mod vandregnskabet

Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod vandregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af vandregnskabet, jf. § 46 l, stk. 3. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne inden for samme tidsfrist gøre indsigelse mod vandregnskabet. Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da i uregulerede kommuner anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav i henhold til vandregnskabet. I regulerede kommuner skal udlejer under iagttagelse af de samme frister indbringe sagen for huslejenævnet, jf. boligreguleringslovens § 15, stk. 3.

7.2.5. Tillægs- og tilbagebetaling m.v.

Har lejeren betalt for lidt i a contobidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen, jf. § 46 m, stk. 1.

Har lejeren betalt for meget i a contobidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at vandregnskabet er udsendt, jf. § 46 m, stk. 2.

7.2.6. Konsekvenser af manglende vandregnskab

Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren inden udløbet af den i § 46 l nævnte frist (3 måneder fra udlejers modtagelse af endelig afregning fra vandværk), mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren, jf. § 46 n, stk. 1.

Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter udløbet af den nævnte frist, kan lejeren undlade at indbetale vandbidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt vandbidrag for den afsluttede vandregnskabsperiode, jf. § 46 n, stk. 2.

7.2.7. Glemte udgiftsposter m.v.

Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl glemt at medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren til det følgende vandregnskab overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab, jf. § 46 o, stk. 1. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af en overført udgift. Udlejers orientering bør finde sted snarest mulig efter, at fejlen er opdaget.

Adgangen til at overføre glemte udgiftsposter gælder kun fra et vandregnskabsår til det næst følgende.

I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere, jf. § 46 o, stk. 2. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder bestemmelserne i § 46 m tilsvarende anvendelse.

7.2.8. Fravigelighed

Bestemmelserne i § 46 j, stk. 1 og 2, (om retten til at kræve overgang til forbrugsbestemt måling, om at betaling for vand ikke må indeholdes i lejen, og om vandregnskabets indhold og udstrækning) kan kun fraviges i lejeaftaler, der vedrører lokaler, som udelukkende anvendes til andet end beboelse, jf. § 46 p, stk. 1.

Retten til at kræve overgang til forbrugsbestemt betaling for vand finder ikke anvendelse på aftaler om udlejning af lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende almennyttige boligselskaber, selvejende institutioner, fonds og lign., hvis vedtægter, fundats el. lign. er godkendt af det offentlige, eller på aftaler om enkelte værelser til beboelse, jf. § 46 p, stk. 2.

Bestemmelserne i kapitel IV A kan derudover ikke fraviges til skade for lejerne, jf. § 46 p, stk. 3.

8. Depositum og forudbetalt leje

Efter de tidligere gældende regler kunne udlejer i lejeforhold vedrørende beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ved lejeaftalens indgåelse kræve et beløb enten i form af forudbetalt leje, depositum eller en kombination heraf, forudsat at det samlede beløb ikke oversteg, hvad der svarede til 6 måneders leje.

Lejelovens § 34 og boligreguleringslovens § 6 er ændret således, at udlejer som depositum højst kan kræve et beløb svarende til indtil 3 måneders leje og/eller lejen forudbetalt for et tidsrum op til 3 måneder.

Hvis formålet med forudbetalingen er at give udlejer sikkerhed for lejerens forpligtelse over for udlejer ved fraflytning, betragtes forudbetalingen som depositum. Udlejer kan tilbageholde depositum, indtil det ved lejeforholdets ophør er konstateret, hvor meget lejeren måtte skylde udlejer.

Hvis formålet med forudbetalingen er forudbetaling af leje, har lejeren ret til at standse indbetaling af husleje, når lejeforholdet er sagt op. Det indebærer, at lejeren i opsigelsesperioden kan modregne forudbetalt leje over for løbende ydelser, hvilket er ensbetydende med, at en lejer kan bo forudbetalt leje op.

Udlejer kan ikke længere betinge sig et depositum eller forudbetalt leje, der hver for sig overstiger et beløb svarende til 3 måneders leje.

De nye bestemmelser trådte i kraft den 1. juli 1994 og gælder for lejeaftaler indgået efter ikrafttrædelsestidspunktet. Det indebærer, at aftaler i ældre lejekontrakter om enten seks måneders depositum eller forudbetalt leje bevarer gyldigheden.

Bestemmelserne er præceptive, dvs. de ikke kan fraviges til skade for lejer. De kan dog fraviges til fordel for lejer ved, at udlejer kan opkræve enten forudbetalt leje eller depositum, der hver for sig svarer til under 3 måneders leje.

Det er samtidig i lejelovens § 34, stk. 1, sidste pkt., fastsat, at depositum - som det gælder for forudbetalt leje - er pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

Ved udlejning af almennyttige lejligheder kan boligselskabet ikke opkræve depositum. I stedet betaler lejeren et indskud. Yderligere er forudbetaling af leje begrænset til 1 måned.

8.1. Regulering af depositum og forudbetalt leje

Efter de tidligere gældende regler kunne forudbetalt leje kræves reguleret i forbindelse med senere lejeforhøjelser. Depositum derimod kunne ikke reguleres.

Reglerne er ændret, således at udlejer i medfør af lejelovens § 34, stk. 3, kan kræve både depositum og forudbetalt leje reguleret i forbindelse med gennemførelse af lejeforhøjelser uden hensyn til, om udlejer har betinget sig dette som vilkår i lejeaftalen.

Det er alene depositum og forudbetalt leje, der efterfølgende kan reguleres. Andre former for lejerindskud kan ikke kræves reguleret.

Regulering kan ske for alle lejeaftaler, dvs. også for lejeaftaler, der er indgået inden lovens ikrafttræden den 1. juli 1994, medmindre andet fremgår af lejekontrakten. For lejeaftaler, der er indgået på den tidligere autoriserede standardkontrakt (typeformular A. 1979, 5. udgave), vil der således ikke kunne ske regulering af depositum, idet dette ifølge standardkontraktens almindelige bestemmelser § 2, pkt. 6, ikke kunne reguleres.

Depositum og/eller forudbetalt leje opkrævet i medfør af tidligere gældende regler svarende til i alt 6 måneders leje, kan kræves reguleret, såfremt der i øvrigt ikke er aftalemæssig hindring herfor. At depositum henholdsvis forudbetalt leje indenfor rammerne af de tidligere gældende regler overstiger i alt 6 måneders leje, forhindrer ikke, at hele beløbet reguleres, selv om det ikke holder sig indenfor den gældende lovgivnings grænser for henholdsvis depositums og forudbetalt lejes størrelse (2 gange 3 måneder).

Regulering foretages med samme forhold, som den lejeforhøjelse, der giver anledning til regulering af depositum og forudbetalt leje, udgør af den hidtidige leje.

Forhøjes lejen for eksempel med 5 pct., kan depositum og/eller forudbetalt leje ligeledes alene reguleres med 5 pct. Der kan således ikke ske regulering af depositum i ældre lejeaftaler, hvor lejen i den mellemliggende periode er forhøjet flere gange op til et niveau, der svarer til forholdet imellem depositum og leje på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse.

Regulering af depositum og forudbetalt leje kan opkræves med lige store månedlige beløb over det samme antal måneder, som de pågældende beløb svarede til i forhold til lejen ved lejemålets indgåelse.

Eksempel

Leje pr. måned 3.000 kr.

Lejeforhøjelse 10 pct. til 3.300 kr. pr. måned.

Depositum ved lejemålets indgåelse 6.000 kr. svarende til 3 måneders leje.

Forhøjelse af depositum med 10 pct. = 600 kr.

Regulering over 3 måneders periode = 200 kr. pr. måned.

Er der som i eksemplet tale om et depositum på 6.000 kr. svarende til 3 måneders leje, betyder dette med en lejeforhøjelse på 10 pct. en regulering på i alt 600 kr.

Da reguleringen kan opkræves med lige store månedlige beløb over samme antal måneder, som det pågældende depositum svarede til i forhold til lejen ved lejemålets indgåelse, kan de 600 kr. opkræves med 200 kr. om måneden over 3 måneder.

Svarer et oprindeligt indbetalt depositum til 21/2 måneds leje, skal lejeforhøjelsen fordeles over 21/2 måned.

Udlejer kan efter lejeaftalens indgåelse ikke ensidigt ændre på sammensætningen af depositum eller forudbetalt leje.

Forudbetalt leje modregnes ved lejemålets ophør. Depositum tilbagebetales eller anvendes således, at lejeren undgår en regning på istandsættelse af det fraflyttede lejemål eller på andre ikke afregnede pligtige pengeydelser i lejemålet.

Regulering af depositum og forudbetalt leje er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. lejelovens § 34, stk. 4.

8.2. Klageadgang

Huslejenævnets kompetence er i medfør af boligreguleringslovens § 21 udvidet til at omfatte tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.

Bestemmelsen trådte i kraft den 1. juli 1994 og finder anvendelse, hvor fraflytning af det lejede er sket på denne dato eller senere.

Hvis udlejer ikke tilbagebetaler depositum i overensstemmelse med en afgørelse fra huslejenævnet, må lejeren søge sit krav gennemført ved domstolene.

9. Frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme

9.1. Indledning

Den hidtil gældende ordning i lejelovens kapitel XVIII A om frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme er revideret med henblik på at præcisere indholdet for derved at skabe større klarhed over ordningen.

Begrebsmæssigt er »fradømmelse« ændret til »frakendelse«, idet dette begreb almindeligvis anvendes for sager om tab af rettigheder.

Det er nu fastsat, at sager om frakendelse og generhvervelse af retten til at administrere udlejningsejendomme føres i strafferetsplejens former ved anklagemyndighedens foranstaltning i overensstemmelse med bestemmelserne i retsplejelovens fjerde bog med de retssikkerhedsgarantier, dette indebærer.

Rettighedsfrakendelse kan ske i to typer af sager; dels sager, hvor ejeren tidligere er idømt bøde eller hæftestraf for overtrædelse af bestemt lovgivning, og dels sager, hvor der ikke foreligger tidligere straffedomme.

De nye regler trådte i kraft den 1. juli 1994.

9.2. Vilkår for rettighedsfrakendelse

I lejelovens § 113 a, stk. 1, er fastsat, at en ejer af en ejendom med mindst to udlejede beboelseslejligheder ved dom kan miste retten til at administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder eller til at bestemme, hvem der skal administrere ejerens ejendomme med udlejede beboelseslejligheder.

Frakendelse kan ske på tid fra 1 til 5 år regnet fra endelig dom eller indtil videre.

Overtrædelse af en kendelse afsagt i medfør af bestemmelsen straffes med bøde eller hæfte.

9.2.1. Sager, hvor der ikke foreligger tidligere straffedomme

Frakendelse i medfør af lejelovens § 113 a, stk. 1, kan ske, såfremt en ejer gentagne gange groft har tilsidesat reglerne i lejeloven eller boligreguleringsloven.

Frakendelse kan således alene ske, hvor en ejer gentagne gange, groft har tilsidesat reglerne i lejelovgivningen.

De gentagne tilsidesættelser af reglerne i lejelovgivningen, som bestemmelsen sigter på, vil formentligt typisk være reglerne om beregning af leje, beregning af lejeforhøjelse og udførelse af vedligeholdelsesarbejder. Bestemmelsen kan dog tillige anvendes ved tilsidesættelse af mere specielle regler i lejelovgivningen.

Den konkrete vurdering af, om tilsidesættelsen er sket gentagne gange, og om tilsidesættelsen kan anses at være grov, beror på de konkrete omstændigheder i det enkelte tilfælde. Ved formuleringen er angivet et niveau for karakteren af de forhold, som omfattes af bestemmelsen. Det vil typisk være de groveste og gentagne forhold, som kan anses for omfattet.

Frakendelse kan endvidere ske, hvor en ejer to gange har været under tvungen administration, jf. lov om tvungen administration af udlejningsejendomme, jf. lejelovens § 113 a, stk. 2, nr. 3.

9.2.2. Sager, hvor der foreligger tidligere straffedomme

Frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme kan ske

- Hvor en ejer to gange er idømt bøde- eller hæftestraf i medfør af lejeloven, boligreguleringsloven samt lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lejelovens § 113 a, stk. 2, nr 1.

- Hvor en ejer to gange er idømt bødestraf i medfør af byggeloven for at undlade at foretage vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at undgå, at der opstår fare for en bebyggelses beboere eller andre, jf. lejelovens § 113 a, stk. 2, nr. 2.

I de tilfælde, hvor det er en forudsætning for rettighedsfrakendelse, at ejeren to gange er idømt bøde- eller hæftestraf i medfør af flere forskellige love, skal det forstås således, at ikke alene to tilfælde af straf efter en af de nævnte love, men også to tilfælde af straf efter to af de nævnte love, opfylder forudsætningen. Frakendelse kan ske, hvis der f.eks. er idømt straf en gang efter lejeloven og en gang efter boligreguleringsloven.

9.3. Sager om rettighedsfrakendelse

Sager om rettighedsfrakendelse føres i strafferetsplejens former, jf. lejelovens § 113 a, stk. 4. Dette betyder, at sagerne føres ved anklagemyndighedens foranstaltning i overensstemmelse med bestemmelserne i retsplejelovens 4. bog.

I sager, hvor krav om rettighedsfrakendelse ikke udløses af et strafbart forhold , er kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor ejendommen er beliggende, eller huslejenævnet, hvis ejendommen er beliggende i en kommune, hvor boligreguleringslovens kapitel II-IV A er gældende, påtaleberettiget.

Sag kan alene rejses, hvis vedkommende kommunalbestyrelse eller huslejenævn anmoder herom.

Hvis en lejer i en ejendom ønsker en sag rejst, må den pågældende anmode kommunalbestyrelsen om at begære sagen rejst. Kommunalbestyrelsen foretager på grundlag af anmodningen en nærmere undersøgelse af forholdene, og kommunalbestyrelsen foretager på dette grundlag en vurdering af, om forholdene er af en sådan karakter, at en sag skal begæres rejst.

I sager, hvor krav om rettighedsfrakendelse udløses af tidligere strafbare forhold , er anklagemyndigheden påtaleberettiget. Anklagemyndigheden kan i sådanne sager rejse tiltale i overensstemmelse med de almindelige principper i strafferetsplejen og herunder tage stilling til spørgsmålet om rettighedsfrakendelse.

Der kan til brug for sagen indhentes en udtalelse fra den pågældende kommunalbestyrelse henholdsvis huslejenævn, såfremt anklagemyndigheden finder det nødvendigt.

Hvis en ejer ejer flere ejendomme, der er beliggende i forskellige kommuner, vil der kunne indhentes udtalelser fra de respektive kommunalbestyrelser henholdsvis huslejenævn i de pågældende kommuner.

Hvis en kommunalbestyrelse eller et huslejenævn begærer sagen rejst, vil det, hvis ejeren har flere ejendomme beliggende i andre kommuner, kunne være relevant at indhente en udtalelse fra de pågældende kommunalbestyrelser henholdsvis huslejenævn.

9.4. Generhvervelse af retten efter frakendelse

Hvis retten til at administrere udlejnings-ejendomme eller til at bestemme, hvem der skal administrere de pågældende ejendomme, er frakendt for en længere periode end to år, skal spørgsmålet om generhvervelse af retten inden frakendelsestidens udløb på begæring af ejeren indbringes for domstolene, jf. lejelovens § 113 a, stk. 5.

Hvis frakendelse er sket for et bestemt tidsrum kan retten kun generhverves, når der efter domstolenes skøn foreligger ganske særlige omstændigheder.

10. Øvrige ændringer

10.1. Brugsrettens overgang til andre

10.1.1. Fremlejeaftaler

Ved hel eller delvis fremleje af en beboelseslejlighed pålagde den hidtil gældende regel i lejelovens § 69, stk. 2, lejeren pligt til at meddele udlejer, til hvem fremleje fandt sted og vilkårene herfor. Der var ikke krav om, at denne meddelelse nødvendigvis skulle ske skriftligt.

Denne meddelelsespligt er ved lejelovens § 69, stk. 2, blevet skærpet, således at fremlejeaftaler mellem fremlejer og fremlejetager skal indgås skriftligt. Dette gælder både ved aftaler om delvis fremleje af enkelte beboelsesrum i en lejlighed, jf. lejelovens § 69, stk. 1, og ved fremleje af hele beboelseslejligheden, jf. lejelovens § 70, stk. 1.

Endvidere skal lejeren inden lejeperiodens begyndelse tilstille udlejer en kopi af fremlejeaftalen.

Bestemmelsen trådte i kraft den 1. juli 1994 og gælder for fremlejeaftaler, hvor fremlejeforholdet påbegyndes den 1. juli 1994 eller senere.

10.1.2. Bytteret

Det er vedrørende anvendelsesområdet for den bytteret, der er hjemlet i lejelovens § 73, blevet præciseret, at lejeren af en beboelseslejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden.

Efter den hidtil gældende bestemmelse gjaldt bytteretten for lejere af en lejlighed, der udelukkende anvendtes til beboelse.

Det afgørende kriterium for bytteretten er herefter, om lejligheden er udlejet til beboelse og ikke længere den faktiske anvendelse.

Bytteretten gælder herefter ikke for et blandet lejemål, uanset at lejemålet udelukkende rent faktisk anvendes til beboelse.

Ændringen trådte i kraft den 1. juli 1994.

10.1.3. Ret til overtagelse af beboelseslejlighed ved lejerens død

Det fremgik af den hidtil gældende bestemmelse i lejelovens § 75, stk. 2, at døde lejeren af en beboelseslejlighed uden at efterlade sig en ægtefælle, havde en person, der i mindst 2 år havde haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet.

I bestemmelsen er blevet præciseret, at en person, for at få ret til at fortsætte lejeforholdet, skal have haft fælles husstand med den afdøde lejer i en sammenhængende periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet.

Bestemmelsen trådte i kraft den 1. juli 1994.

10.1.4. Fortsættelse af lejeforholdet ved lejerens ophævelse af samliv

Efter den hidtil gældende bestemmelse i lejelovens § 77 a kunne der i tilfælde af lejerens samlivsophævelse, når særlige grunde talte derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne, der skulle have ret til at fortsætte lejeforholdet.

Bestemmelsen er ændret, så det ved parternes aftale i stedet for ved dom kan bestemmes, hvem af parterne, der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet.

Kan parterne ikke blive enige om en aftale, kan der, når særlige grunde - herunder navnlig hensynet til parternes mindreårige børn - taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne, der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet.

Udlejer vil være bundet af, hvad parterne har aftalt med hensyn til, hvem der skal fortsætte lejeforholdet, uanset at de særlige grunde, der kan begrunde en dom, ikke er til stede.

Bestemmelsen gælder for ugifte samlevende. I tilfælde af samlivsophævelse ved lejerens separation eller skilsmisse henvises til lejelovens § 77.

Bestemmelsen trådte i kraft den 1. juli 1994 og anvendes ved aftaler indgået den 1. juli 1994 eller efter denne dato.

10.2. Opsigelse

10.2.1. Præcisering af adgang til opsigelse i tofamilieshuse

Efter den hidtil gældende bestemmelse i lejelovens § 82, litra b, havde udlejer adgang til at afgive opsigelse for en beboelseslejlighed i et hus, hvori der på opsigelsestidspunktet kun fandtes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren beboede den ene.

For at undgå, at statusændringer, som indtræder efter lejeaftalens indgåelse, får indflydelse på lejerens opsigelsesbeskyttelse, er det i bestemmelsen præciseret, at kun lejemål, der på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse er en del af et af udlejer beboet to-familieshus, er undtaget fra den almindelige beskyttelse mod opsigelse af et lejemål.

Lejemål i en ejendom med et mindre antal lejemål, der eksempelvis ved nedlægning og/eller sammenlægning af lejemål ændrer status til et lejemål, kan ikke længere frit opsiges af udlejer efter den gældende bestemmelse i lejelovens § 82, litra b.

Et lejemål, som ved lejeaftalens indgåelse ikke kunne opsiges af udlejer, kan således ikke efterfølgende blive omfattet af opsigelighed fra udlejers side ved nedlægning eller sammenlægning af lejligheder. Det er forholdene på tidspunktet for aftalens indgåelse, der er afgørende.

Bestemmelsen trådte i kraft den 1. juli 1994 og finder tillige anvendelse på lejeaftaler indgået før dette tidspunkt.

10.2.2. Opsigelse af en beboelseslejlighed ejet af flere ejere

Efter lejelovens § 83, litra a, kan udlejer opsige en lejer, når udlejer selv ønsker at benytte det lejede. Hvis det lejede er en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden efter opsigelsens udløb.

Ved lejelovens § 84, litra g, er gennemført en bestemmelse, der vedrører den situation, hvor en ejendom ejes af flere personer i fællesskab. Såfremt dette er tilfældet, kan ejerne kun opsige lejeren af en beboelseslejlighed.

Bestemmelsen trådte i kraft den 1. juli 1994.

10.2.3. Lejeres opgivelse af adresse før fraflytning

Ved lejelovens § 97, stk. 2, er indført en bestemmelse, hvorefter lejeren senest 8 dage før fraflytning skal opgive den adresse, som meddelelser, herunder indsigelser efter lejelovens § 98, kan sendes til.

Bestemmelsen er gennemført for at sikre, at udlejer kan komme i kontakt med lejeren efter dennes fraflytning.

Bestemmelsen trådte i kraft den 1. juli 1994.

10.3. Istandsættelse ved fraflytning

Ved en ændring af lejelovens § 98 er foretaget en præcisering vedrørende lejernes vedligeholdelses- og istandsættelsespligt ved fraflytning.

Det er i bestemmelsen præciseret, at også udbedring af den forringelse, som følger af slid og ælde, og som er omfattet af lejerens pligt til vedligeholdelse, ved fraflytning påhviler lejeren. Istandsættelse skal dog kun finde sted i det omfang, det er rimeligt og sædvanligt.

Der er ikke hermed tilsigtet ændringer af omfanget af lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning.

Ændringen trådte i kraft den 1. juli 1994.

10.4. Benyttelse af boligen

Der er i boligreguleringslovens kapitel VII om benyttelse af boliger ved ændringsloven gennemført 2 ændringer, dels i lovens § 46 om kommunalt samtykke til nedlæggelse af beboelseslejligheder, dels i lovens § 48 vedrørende anmeldelse til kommunalbestyrelsen, når en bolig har været ledig i mere end 6 uger.

10.4.1. Boliger taget i brug til offentlige formål

Efter boligreguleringsloven § 46 er det i kommuner, hvor boligreguleringslovens kapitel VII om benyttelse af boliger er vedtaget at gælde, ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke tilladt at nedlægge en bolig helt eller delvist.

Efter boligreguleringslovens § 46, stk. 3, kræves dog ikke kommunalbestyrelsens samtykke til nedlæggelse af boliger, hvis boligen af staten eller kommunen tages i brug til offentligt formål.

Ved ændringsloven er det i boligreguleringslovens § 46, stk. 3, præciseret, at der ved det offentliges fraflytning af lejemålet skal søges om kommunalbestyrelsens samtykke efter boligreguleringslovens § 46, stk. 1, såfremt lokalerne fortsat ønskes anvendt til andet end beboelse.

Ændringen trådte i kraft 1. juli 1994 og finder anvendelse, når en bolig frigøres på eller efter denne dato. Ændringen gælder således alle boliger, der har været i brug til offentligt formål, uanset at anvendelse til offentligt brug er påbegyndt før 1. juli 1994.

10.4.2. Undtagelse fra kommunal anvisning til ledige boliger

Efter boligreguleringslovens § 48 skal en ejer af en ledig bolig i kommuner, hvor boligreguleringslovens kap. VII er gældende, foretage anmeldelse af den ledige bolig til kommunalbestyrelsen, når boligen har været ledig i mere end 6 uger. Kommunen kan herefter anvise en lejlighedssøgende, som ejeren efter bestemmelsen har pligt til at udleje den ledige bolig til. Kommunen er endvidere berettiget til ved fogeden at lade en boligsøgende, som kommunen har anvist, indsætte i lejligheden, jf. boligreguleringslovens § 48, stk. 3 og 4. Hidtil har disse regler også omfattet ejere af enfamilieshuse og ejere af ejerlejligheder og andelslejligheder.

Ved ændringsloven er ved boligreguleringslovens § 48, stk. 6, fastsat, at reglerne om kommunens ret til at anvise og indsætte en lejer i den ledige bolig ikke i fuldt omfang skal gælde for ejere af enfamilieshuse, ejerlejligheder og andelsboliger, som er fraflyttet boligen, og som efter forsøg derpå ikke har kunnet afhænde denne.

En hus-, lejlighedsejer eller andelshaver, som fraflytter sin bolig, skal fortsat anmelde den ledige bolig til kommunen, jf. boligreguleringslovens § 48, stk. 2, og på kommunens forlangende dokumentere, at der udfoldes rimelige bestræbelser på at få solgt boligen på realistiske vilkår. Bestemmelsen trådte i kraft den 1. juli 1994.

Bygge- og Boligstyrelsen, den 14. december 1994

Rud Werborg

/ Margrete Pump

§ 66 finder som udgangspunkt ikke anvendelse på de arbejder, der udføres af lejeren i henhold til § 62 a, § 62 b og § 63, idet disse arbejder skyldes lejerens råderet eller tager udgangspunkt i en aftale mellem udlejer og den enkelte lejer. § 66, stk. 1-4, antages heller ikke at finde anvendelse på de arbejder, der gennemføres efter byfornyelseslovens regler, idet de regler om beboerindflydelse, som gælder efter byfornyelsesloven, udgør et i forhold til lejeloven særligt regelsæt.

Beboerrepræsentanternes rettigheder efter § 66, stk. 2-4, finder anvendelse på vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, som udlejer ønsker at gennemføre i beboelseslejemål (inkl. blandede lejemål), idet dette svarer til de kategorier af lejere, som beboerrepræsentationen repræsenterer.

Bestemmelserne tager i sagens natur først og fremmest sigte på fællesarbejder, men vil også finde anvendelse på mindre dele af ejendommen.

De nye regler omfatter desuden en adgang for beboerrepræsentanterne til på vegne af samtlige beboere og på nærmere vilkår at indgå aftale med udlejeren om gennemførelse af forbedringsarbejder.

2.1.1. Orienteringsmøde

Efter de gældende regler kan udlejer ikke gennemføre forbedringsarbejder, der vil medføre lejeforhøjelse, før beboerrepræsentanterne har haft adgang til at udtale sig om arbejderne.

For at forbedre beboerrepræsentanternes mulighed herfor gennem større indsigt i arbejderne er der i lejelovens § 66, stk. 2, fastsat regler om afholdelse af orienteringsmøde.

Udlejer skal indkalde beboerrepræsentanterne til orienteringsmøde, når udlejer planlægger at gennemføre vedligeholdelses - eller forbedringsarbejder, hvor den samlede udgift overstiger 20 kr. pr. (m2) bruttoetageareal.

Beløbsgrænsen udregnes i forhold til ejendommens samlede areal, også selvom arbejderne alene vedrører en begrænset del af ejendommen.

Formålet med mødet er på et tidligt tidspunkt i byggeprocessen at orientere beboerrepræsentanterne om arbejdets omfang og karakter ved, at udlejer fremlægger tegninger og beskrivelser, overslag over de huslejemæssige konsekvenser samt udbudsvilkår m. v. til brug for indhentning af priser.

For at beboerrepræsentanterne kan forberede sig til mødet, skal udlejer udsende skriftligt materiale om de anførte punkter samtidig med indkaldelsen, jf. lejelovens § 66, stk. 2, 2. pkt.

Beboerrepræsentanterne skal indkaldes til mødet med en rimelig frist - hvorved forstås et tidsrum, der efter omstændighederne gør det muligt for beboerrepræsentanterne at forberede sig til mødet.

Bestemmelsen stiller ikke særlige krav om tid og sted for mødets afholdelse. Det må dog forudsættes, at mødet, hvis det ikke afholdes i den pågældende ejendom, afholdes indenfor en overkommelig afstand herfra.

Beboerrepræsentanterne kan kommentere materialet og stille spørgsmål hertil, og det er meningen, at mødet skal forme sig som en drøftelse mellem udlejer og beboerrepræsentanter. Beboerrepræsentanterne kan dog ikke forlange, at udlejer ændrer materialet.

De nye regler gælder sideløbende med de allerede gældende regler, herunder reglen i lejelovens § 66, stk. 1, hvorefter beboerrepræsentanterne i forbindelse med iværksættelse af forbedringer i en 3-ugers periode skal have lejlighed til at udtale sig.

2.1.2. Licitation

Hvis et vedligeholdelses- eller forbedrings-arbejde skal udbydes i bunden (indbudt) licitation, skal beboerrepræsentanterne samtidig med indkaldelsen til mødet i henhold til lejelovens § 66, stk. 2, gøres opmærksom på, at de har ret til at udpege mindst en deltager til licitationen, jf. lejelovens § 66, stk. 3. Der kan kun peges på en i hvert fag (ved fagentreprise) eller på en hoved-entreprenør (ved hovedentreprise).

Medmindre andet fremgår udtrykkeligt af udbudsmaterialet (ved udbyderens forbehold), er ejeren ved bunden licitation forpligtet til at antage det billigste tilbud.

Beboerrepræsentanterne skal også indkaldes skriftligt til at deltage i licitationsforretningen, jf. lejelovens § 66, stk. 3, 2. pkt.

2.1.3. Byggemøder

Når vedligeholdelses - eller forbedringsarbejder med en samlet udgift på mere end 20 kr. pr. (m2) bruttoetageareal, jf. lejelovens § 66, stk. 2, gennemføres, skal udlejer i henhold til lejelovens § 66, stk. 4, indkalde beboerrepræsentanterne skriftligt til samtlige byggemøder.

Beboerrepræsentanterne har adgang til at udtale sig på byggemøderne, men deres deltagelse ændrer ikke på det sædvanlige retsforhold mellem bygherren, dennes rådgivere og de udførende, ligesom deltagelsen ikke har konsekvenser for retsforholdet mellem udlejer og lejer.

Beboerrepræsentanterne skal endvidere indkaldes til afleveringsforretninger og kontroleftersyn.

Hvis beboerrepræsentanterne i forbindelse med deltagelse i byggemøder på en byggeplads udsættes for en hændelig skade, vil dette ikke være dækket af udlejers ansvar. Beboerrepræsentationen bør derfor overveje, hvorvidt man eventuelt via en forsikring ønsker at sikre sig mod sådanne skader.

2.1.4. Vedligeholdelsesplaner

For i højere grad end hidtil at lade brugernes kendskab til og erfaring med ejendommen spille en rolle for de dispositioner over ejendommen, som udlejer foretager, er indføjet en bestemmelse i lejelovens § 66, stk. 5, om udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner.

Udlejeren skal hvert år indkalde beboerrepræsentanterne til en gennemgang af bygningerne med henblik på, at udlejer og beboerrepræsentanterne på et efterfølgende møde udarbejder en vedligeholdelsesplan for ejendommen.

Det er overladt til parterne selv at beslutte, under hvilke former bygningsgennemgangen og vedligeholdelsesplanlægningen skal gennemføres.

2.1.5. Aftaler om forbedringsarbejder

For yderligere at styrke og forenkle samarbejdet mellem beboerrepræsentanter og udlejer er der i lejelovens § 66 a indsat en bestemmelse, hvorefter beboerrepræsentanterne - under de nedenfor anførte forudsætninger - på samtlige beboelseslejeres vegne kan indgå aftale om forbedringsarbejder og de lejeforhøjelser, som følger heraf.

Som følge af, at beboerrepræsentanterne ikke repræsenterer lejere i klubværelser og rene erhvervslejemål, kan en aftale efter § 66 a ikke være bindende over for klubværelseslejere og lejere af rene erhvervslejemål.

Bestemmelserne tager i sagens natur først og fremmest sigte på fællesarbejder, men vil også kunne anvendes på arbejder vedrørende dele af ejendommen.

Bestemmelsen kan kun anvendes, såfremt den forventede lejeforhøjelse ikke overstiger 64 kr. pr. (m2) bruttoetageareal. Ved beregningen af beløbsgrænsen skal medregnes de lejestigninger pr. (m2), som beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år har godkendt i henhold til § 66 a. Beløbsgrænsen i § 66 a reguleres en gang årligt, jf. afsnit 1.6.

Den gennemsnitlige lejeforhøjelse beregnes i forhold til den samlede ejendom, selv om arbejderne kun vedrører en del af ejendommen.

Forinden beboerrepræsentanterne tager stilling til arbejderne, skal de afholde et beboermøde til drøftelse af udlejers forslag og beregninger.

Beboerrepræsentanterne kan kun tiltræde lejestigninger, såfremt et flertal af de fremmødte beboere er enig i arbejderne og lejestigningen.

Beboerrepræsentanternes adgang til at indgå aftale med udlejer om forbedringsarbejder efter § 66 a retter sig primært mod fællesarbejder i ejendommen. Der kan dog også være tale om forbedringer, der skal gennemføres i enkelte lejemål. Bestemmelsen angiver bl.a. af denne grund nogle procedurer til beskyttelse af mindretallet.

Beboerrepræsentanterne skal således efter beboermødet skriftligt orientere lejerne om udfaldet af mødet med oplysning om, at 1/4 af beboerne inden 2 uger kan forlange, at beboerrepræsentanterne afholder en urafstemning blandt ejendommens beboere.

Herudover kan den enkelte lejer i uregulerede ejendomme indbringe aftalen mellem udlejer og beboerrepræsentanterne for boligretten. Såfremt boligretten skønner, at aftalen er åbenbart urimelig, kan retten tilsidesætte aftalen.

På tilsvarende vis kan den enkelte lejer i en reguleret ejendom indbringe en sådan aftale for huslejenævnet, jf. boligreguleringslovens § 15, stk. 3.

Bestemmelsen gælder ikke for aftaler, der indgås mellem udlejer og lejer i henhold til lejelovens § 62 b eller § 63.

Bestemmelserne indebærer, at beboerrepræsentanterne på vegne af samtlige beboere kan indgå aftale med udlejeren om forbedringsarbejder og lejeforhøjelser på de angivne vilkår i et omfang svarende til, hvad lejere og udlejere efter den gældende retspraksis hidtil har kunnet aftale.

Dette indebærer, at aftalen vil kunne omfatte en anden beregning af forbedringsforhøjelsen end efter lejelovens § 58, idet denne bestemmelse kan fraviges ved aftale. Rækkevidden af sådanne aftaler vil imidlertid fortsat være begrænset af lejelovens § 49 og boligreguleringslovens § 5, hvorefter lejen vil kunne nedsættes, såfremt den væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Indeholder aftalen tilstrækkelige oplysninger om arbejderne og deres gennemførelse, må varslingsreglerne i lejelovens § 55 anses for at være opfyldt.

2.2. Beboerrepræsentanternes indflydelse på lejeregulering m.v. i regulerede ejendomme

I tilknytning til reglerne om varsling af omkostningsbestemt lejeregulering er der i boligreguleringsloven indført en række regler, der har til hensigt at styrke beboerdemokratiet. De i dette afsnit beskrevne regler gælder således kun i regulerede ejendomme.

Reglerne lægger - som de øvrige ændringer af beboerrepræsentanternes beføjelser - op til et øget samarbejde mellem lejere og udlejer og giver beboerrepræsentanterne mulighed for at opnå større indsigt i forhold omkring ejendommen, herunder de økonomiske forhold, som har betydning for lejernes situation.

Samtidig tillægges beboerrepræsentanterne indflydelse på størrelsen af visse poster i det omkostningsbestemte budget, der ligger til grund for lejereguleringen.

2.2.1. Budgetmøde

Efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 13, stk. 2, skal udlejeren forud for varsling af lejeregulering indkalde beboerrepræsentanterne til budgetmøde.

Hensigten med afholdelse af budgetmøder er at give beboerrepræsentanterne en orientering om indholdet i det huslejebudget, som er grundlaget for, at der varsles lejeforhøjelse.

Samtidig gives beboerrepræsentanterne lejlighed til at stille spørgsmål og fremkomme med synspunkter.

Formålet er at fremme dialogen mellem parterne mest muligt, hvilket bl.a. vil kunne bevirke, at en række af de problemer, som ofte ender i huslejenævnet, vil kunne afklares inden en lejeforhøjelse varsles.

Til brug for budgetmødet skal udlejeren tilsende beboerrepræsentanterne huslejebudget og regnskab for de udgifter, som indgår i budgettet for ejendommen.

De nævnte regnskabsoplysninger omfatter de poster i det senest afsluttede driftsregnskab for ejendommen, som indgår i beregningen af den omkostningsbestemte husleje.

Endelig skal beboerrepræsentanterne have tilsendt opgørelse over ejendommens vedligeholdelseskonti efter boligreguleringslovens § 18 og § 18 b.

Som det fremgår af bestemmelsen, er der ikke tale om egentlige regnskaber for vedligeholdelseskontiene, men derimod opgørelser, der indeholder bevægelserne på kontiene siden seneste regnskab samt saldo.

Da der hermed er tale om endnu ikke endelige regnskabstal, vil der i sagens natur altid være risiko for, at det endelige regnskab på enkelte punkter vil variere i forhold til den nævnte opgørelse, men idet det forudsættes, at opgørelsen foretages i overensstemmelse med de gældende regler for vedligeholdelseskonti, for så vidt angår debitering og kreditering, anses denne usikkerhed for at være ubetydelig.

Til yderligere belysning af opgørelsen har beboerrepræsentanterne mulighed for at forlange kopi af bilag samt eventuel dokumentation udleveret.

2.2.2. Alternative tilbud på budgetposter

I boligreguleringslovens § 8, stk. 3, er der indført en bestemmelse, hvorefter beboerrepræsentanterne kan indhente tilbud på de budgetposter, som vedrører renholdelse, forsikringer, og udfærdigelse af varme- og vandregnskaber, og forelægge disse for udlejeren, såfremt det viser sig, at den samme ydelse kan fås billigere end den af udlejeren antagne.

Hvis udlejeren afviser at antage et af beboerrepræsentanterne indhentet alternativt tilbud, kan beboerrepræsentanterne indbringe sagen for huslejenævnet.

Huslejenævnet kan pålægge udlejeren at antage et eller flere af de pågældende tilbud, såfremt huslejenævnet vurderer, at det pågældende tilbud er det bedste og billigste. Udlejer kan dog opfylde pålægget ved at antage et tilbud, som i alle henseender svarer til det tilbud, som huslejenævnet har pålagt udlejer at antage.

Sag ved huslejenævnet kan anlægges på et hvilket som helst tidspunkt. Huslejenævnet kan ligeledes uden hensyn til udlejers budgetår træffe afgørelse efter denne bestemmelse om, at et alternativt tilbud fremover skal træde i stedet for et af udlejer hidtil benyttet tilbud. Udlejer kan dog kun pålægges at antage sådanne andre tilbud fra det tidspunkt, hvor udlejer i henhold til eksisterende kontrakter kan frigøre sig.

Som konsekvens af den almindelige adgang til at indbringe lejens størrelse for huslejenævnet, vil konsekvensen af udlejers manglende opfyldelse af et sådant pålæg være, at udgiften til den pågældende budgetpost må reduceres svarende til udgiften på det alternative tilbud.

Afgørelsen af på hvilket tidspunkt krav om lejenedsættelse kan indbringes følger de almindelige regler. Beboerrepræsentanterne kan således først rejse kravet i forbindelse med indsigelse mod varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse, jf. boligreguleringslovens § 13, stk. 1. Den enkelte lejer kan derimod indbringe sagen på et hvilket som helst tidspunkt, jf. boligreguleringslovens § 15, stk. 1.

Huslejenævnet må i sin vurdering af indhentede alternative tilbud indrømme udlejeren nogen margin med hensyn til udlejerens sammenligning af de til budgettet antagne tilbud på de nævnte poster og de af beboerrepræsentanterne indhentede tilbud.

For så vidt angår forsikringer, kan der ikke hermed ske reduktion i dækningsgraden.

Efter § 8, stk. 4, gælder beboerrepræsentanternes ret til at indhente alternative tilbud ikke for lejemål i ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, idet en udlejer ikke har mulighed for at efterkomme et eventuelt pålæg fra huslejenævnet, hvis de solgte ejerlejligheder har flertal i ejendommen og modsætter sig ønsket om at skifte forsikrings- eller renholdelsesselskab.

2.2.3. Aflæggelse af vedligeholdelsesregnskab

Efter boligreguleringslovens § 18, stk. 5, skal udlejeren fremover løbende med et halvt års mellemrum fremsende sit regnskab for udvendig vedligeholdelse til beboerrepræsentanterne.

Det regnskab, som der her er tale om, er ikke det afsluttede og godkendte årlige regnskab efter lovens § 20, men derimod en oversigt over de bevægelser, som er sket siden seneste aflæggelse, og som udlejeren forventer, at det endelige årsregnskab vil indeholde.

Dette indebærer, at udlejeren bør bestræbe sig på, at regnskabet indeholder bevægelser indtil et så sent tidspunkt som muligt i forhold til opgørelsestidspunktet.

Med regnskabet skal endvidere følge kopi af bilag vedrørende periodens bevægelser.

2.2.4. Beboerrepræsentanternes indsigelser på vegne af samtlige beboere

Efter en ny bestemmelse i boligreguleringslovens § 15, stk. 4, kan beboerrepræsentanterne på vegne af samtlige beboere indbringe sager for huslejenævnet vedrørende de forhold, som den enkelte lejer selv i medfør af boligreguleringslovens § 15, stk. 3, kan indbringe for huslejenævnet.

De forhold, der kan indbringes, vedrører uenighed om lejernes antennebidrag, betaling for varme og lignende, herunder a contobidrag, betaling for vand, herunder a contobidrag, samt tilfælde, hvor udlejeren modsætter sig at installere vandmålere, lejerens ret til at installere hjælpemidler efter lejelovens § 29, stk. 3, om en aftale i henhold til lejelovens § 66 a er åbenbart urimelig, samt om lejeforhøjelser efter lejeloven.

2.3. Beboerrepræsentanternes indflydelse på andre forhold

2.3.1. Deltagelse i ind- og fraflytningssyn

Med lovændringen er der fastsat bestemmelser om beboerrepræsentanternes deltagelse i ind- og fraflytningssyn.

Baggrunden for den ny ordning har været et ønske om at give den ny lejer en større sikkerhed i forbindelse med fastlæggelsen af grundlaget for den senere fordeling af ansvaret for lejlighedens stand gennem deltagelse af personer med et mere generelt kendskab til ejendommens forhold.

Efter lejelovens § 9, stk. 2, gælder således, at udlejeren, hvis der ved en lejers indflytning foretages en gennemgang af lejligheden, skal indkalde beboerrepræsentanterne med et rimeligt varsel til deltagelse i gennemgangen.

Af lejelovens § 98 fremgår tilsvarende, at ud- lejeren i det omfang, der foretages en gennemgang af lejligheden i forbindelse med fraflytning, skal oplyse den fraflyttende lejer om muligheden for, at beboerrepræsentanterne indkaldes til deltagelse i gennemgangen.

Såfremt lejeren ønsker beboerrepræsentanternes deltagelse, skal udlejeren med en rimelig frist indkalde disse.

Udarbejdes der på grundlag af gennemgangen en fraflytningsrapport, skal beboerrepræsentanterne have tilsendt kopi heraf. Dette gælder, uanset om beboerrepræsentanter har deltaget i fraflytningsgennemgangen.

Det angives ikke nærmere, hvilken retsvirkning manglende overholdelse af disse regler medfører. Ved en eventuel tvist mellem udlejer og lejer, der relaterer sig til divergerende opfattelser af lejlighedens stand ved ind- eller fraflytning, vil det antageligt være en svækkelse af udlejers bevis, at de gældende regler ikke er iagttaget.

2.3.2. Orientering om genudlejning

Udlejeren skal endvidere efter bestemmelsen i lejelovens § 65, stk. 2, 2. pkt., orientere beboerrepræsentanterne, når der foretages genudlejning af beboelseslejligheder. De skal endvidere orienteres om indestående på kontoen for indvendig vedligeholdelse i det lejemål, der skal genudlejes.

Formålet er herved at sikre, at beboerrepræsentanterne til enhver tid har overblik over den lejerkreds, der er grundlaget for repræsentationen. Samtidig sikres beboerrepræsentanterne overblik over de midler, som henstår til den indvendige vedligeholdelse.

2.3.3. Orientering om klager

Efter bestemmelsen i lejelovens § 65, stk. 2, 1. pkt., skal udlejeren løbende holde beboerrepræsentanterne orienteret om lejeres klager over andre lejere.

Baggrunden for bestemmelsen er, at beboerrepræsentanterne på et tidligt tidspunkt i forløbet kan blive inddraget i konflikter mellem enkelte lejere og dermed få mulighed for at virke som rådgiver og mægler med henblik på, at stridigheder lejere imellem bilægges hurtigst muligt.

2.4. Beboerrepræsentanternes adgang til at indgive klage og øve indflydelse

På en række områder er de gældende regler om beboerrepræsentanternes kompetence til at indbringe sager på vegne af samtlige beboere udvidet.

Beboerrepræsentanterne kan herefter efter lejeloven gøre indsigelse på samtlige beboeres vegne vedrørende

- Indsigelse mod varmeregnskabet, jf. lejelovens § 40, stk. 3.

- Indsigelse mod antennebidraget, jf. lejelovens § 46 f, stk. 6.

- Indsigelse mod nye eller forøgede antenneudgifter, jf. lejelovens § 46 g.

- Indsigelse mod vandregnskabet, jf. lejelovens § 46 l, stk. 3.

- Indsigelse mod lejeforhøjelser på grund af forhøjede skatter og afgifter m.m. (§§ 50-51), jf. lejelovens § 50, stk. 5.

- Indsigelse mod lejeforhøjelse som følge af forbedringer, jf. lejelovens § 59, stk. 5.

- Indsigelse mod lejeforhøjelse ved overgang til kollektiv varmeforsyning, jf. lejelovens § 61.

- Indsigelse mod udbetaling af midler fra § 63a - konto, jf. lejelovens § 63 e, stk. 3.

Dertil kommer de regler i boligreguleringsloven , som direkte er bygget op om beboerrepræsentanternes eksistens

- Indsigelse mod omkostningsbestemt lejeforhøjelse, jf. boligreguleringslovens § 13, stk. 4.

- Indsigelse mod iværksættelse af forbedringsarbejder af en vis størrelse, jf. boligregule-ringsloven § 24, stk. 3.

Efter boligreguleringsloven har beboerrepræsentanterne derudover mulighed for at indbringe sager for huslejenævnet

- Indsigelse vedrørende alle de i § 15, stk. 3, nævnte forhold (jf. afsnit 2.2.4.), jf. boligreguleringslovens § 15, stk. 4.

Ligeledes efter boligreguleringsloven kan beboerrepræsentanterne

- Indbringe afgørelser fra huslejenævnet for boligretten, jf. boligreguleringslovens § 43, stk. 2.

Udover efter disse lovbestemte kompetencer til at optræde på lejernes vegne vil en beboerrepræsentant altid kunne optræde på en lejers vegne efter fuldmagt.

Endelig har beboerrepræsentanterne selvstændig kompetence i følgende andre situationer

- Indkaldes til evt. indflytningsgennemgang af beboelseslejemål og modtage kopi af evt. indflytningsrapport, jf. lejelovens § 9, stk. 2.

- Kræve ændret fordeling af varmeudgifter, jf. lejelovens § 37, stk. 2 og 3.

- Foreslå gennemførelse af energibesparende arbejder m.v., jf. lejelovens § 46, stk. 2.

- Forlange oversigt over og udførelse af energibesparende arbejder, når udlejer leverer varme og varmt vand, og udgiften hertil overstiger halvdelen af lejen, jf. lejelovens § 46, stk. 3.

- Indbringe spørgsmålet om betingelser for udførelse af arbejde efter lejelovens § 46 a, jf. lejelovens § 46 a og boligreguleringslovens § 27 a.

- Ytre sig vedrørende opsætning eller forbedring af antenneanlæg, jf. lejelovens § 46 e.

- Kræve overgang til forbrugsbestemt afregning for vand, jf. lejelovens § 46 j.

- Nedsættelse af lejen efter det lejedes værdi, jf. lejelovens § 49, stk. 5.

- Foreslå gennemførelse af arbejder for § 63 a-midler, jf. lejelovens § 63 a, stk. 4.

- Krav på udlevering af regnskab for § 63 a-midler, jf. lejelovens § 63 c.

- Underretning om og indsigelse mod udbetalinger fra § 63 a-konto, jf. lejelovens § 63 e, stk. 2 og 3.

- Ret til orientering om diverse forhold vedrørende ejendommen, jf. lejelovens § 65.

- Løbende orienteres om beboeres klager over andre beboere, jf. lejelovens § 65, stk. 2.

- Adgang til at ytre sig ved lejeforhøjelser efter § 47 eller ved iværksættelse af forbedringsarbejder, jf. lejelovens § 66, stk. 1.

- Inddrages i gennemførelsen af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, jf. lejelovens § 66, stk. 2.

- Udpege deltagere ved licitation over vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder, jf. lejelovens § 66, stk. 3.

- Deltage i byggemøder, jf. lejelovens § 66, stk. 4.

- Drøfte vedligeholdelsesplaner, jf. lejelovens § 66, stk. 5.

- Tiltræde mindre forbedringsarbejder, jf. lejelovens § 66 a.

- Beskyttet mod opsigelse, jf. lejelovens § 84, litra e.

- Deltage i evt. fraflytningsgennemgang, hvis lejeren ønsker det, og modtage kopi af evt. fraflytningsrapport, jf. lejelovens § 98, stk. 2.

- Indhente tilbud på renholdelse, forsikringer m.v., jf. boligreguleringslovens § 8, stk. 3.

- Forlange nedsættelse af § 18 b-hensættelser, jf. boligreguleringslovens § 18 b, stk. 7.

- Vedtage 5-årig vedligeholdelsesplan som grundlag for øgede afsætninger efter § 18 b, jf. boligreguleringslovens § 18 d, stk. 2.

- Godkende fradrag på § 18-konto til forbed-

ringer m.v., jf. boligreguleringslovens § 19, stk. 1.

- Underretning om og indsigelse mod udbetalinger efter § 18 b, jf. boligreguleringslovens § 22 b, stk. 2 og 3.

- Underretning om og indsigelse mod frigivelse af bundne normaliseringsbeløb, jf. boligreguleringslovens § 55 a, stk. 1 og 2.

2.5. Bortfald af beboerrepræsentation

Efter § 64, stk. 4, fortsætter en beboerrepræsentation, indtil den besluttes ophævet. Denne bestemmelse kan volde udlejeren problemer i ejendomme, hvor de valgte beboerrepræsentanter f.eks. er flyttet, og hvor der ikke tages initiativ til, at nye vælges, eller at beboerrepræsentationerne ophæves.

På denne baggrund er indført to bestemmelser, der kan bidrage til at skabe klarhed over, om der stadig er beboerrepræsentation i den enkelte ejendom. Begge bestemmelser trådte i kraft 1. juli 1994.

For det første er indført en bestemmelse, hvorefter beboerrepræsentationen bortfalder, hvis der ikke har været afholdt beboermøde med valg af beboerrepræsentanter i 2 år, jf. lejelovens § 64, stk. 6.

Bortfald af beboerrepræsentationen som følge af denne regel kan tidligst ske efter 1. juli 1996, idet en beboerrepræsentation først da kan siges at have været passiv med hensyn til afholdelse af beboermøde i 2 år trods eksistensen af denne regel.

For det andet er indført en bestemmelse, der giver udlejeren mulighed for - inden de 2 år er gået - via en henvendelse til lejerne at få konstateret, om beboerrepræsentationen er i funktion. Udlejeren kan anmode samtlige beboelseslejere om inden en frist på mindst 6 uger (dog bortset fra juli måned) skriftligt at oplyse udlejeren om, hvem der er beboerrepræsentanter i ejendommen. Hvis udlejeren ikke har modtaget oplysning herom ved svarfristens udløb, anses beboerrepræsentationen for bortfaldet, jf. lejelovens § 64, stk. 5.

3. Ændrede forhold omkring vedligeholdelse og forbedringer

I afsnit 2 ovenfor er beskrevet nye regler for det udvidede beboerdemokrati. En del af disse vedrører beboerrepræsentanternes medvirken ved gennemførelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder.

I dette afsnit beskrives de ændringer, der er gennemført ved selve regelsættet om vedligeholdelse og forbedringer. En del af disse ændringer indebærer øget beboerindflydelse, idet den enkelte lejer er tildelt nye muligheder for indflydelse på sin egen boligs standard. De øvrige ændringer vedrører nogle mere generelle forhold omkring rammerne for vedligeholdelses- og forbedringsarbejder.

3.1. Vedligeholdelsesforpligtelsen

3.1.1. Ændring af parternes forpligtelser

Lejelovens §§ 19-24 beskriver, hvorledes vedligeholdelsespligten er fordelt mellem udlejer og lejer, medmindre andet er aftalt.

I mange tilfælde er en anden fordeling end den, som gælder efter lejelovens regler, aftalt. En aftalt anderledes fordeling kan vedrøre både fordelingen af den indvendige vedligeholdelsespligt og omfanget af lejerens vedligeholdelsespligt efter § 20 i forhold til udlejers (udvendige) vedligeholdelsespligt.

I de tilfælde, hvor der ikke er aftalt en anden fordeling, eller hvor lejelovens fordeling er aftalt, har lejerens vedligeholdelsespligt i henhold til lejelovens § 20 hidtil omfattet en pligt til vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse, nøgler, ruder, vand- og gashaner og elafbrydere samt en pligt til at vedligeholde wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer, medmindre lejeren kunne godtgøre, at forringelsen ikke skyldtes hans forsømmelse.

Af forenklingsmæssige årsager er det besluttet at begrænse lejerens pligt til kun at omfatte vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.

Forpligtelsen omfatter som hidtil kun låse og nøgler til det lejede areal.

Ændringen, der trådte i kraft 1. juli 1994, får virkning for eksisterende lejeforhold, medmindre der er indgået udtrykkelig aftale om fordeling af vedligeholdelsespligten, (som f.eks. i den tidligere autoriserede standardlejekontrakt A 1979, 5. udgave). Ændringen gælder umiddelbart for kommende lejeforhold, medmindre andet aftales.

Såfremt udlejer og lejere ønsker at indføre den nye fordeling i allerede eksisterende lejeforhold, kan dette ske ved at indgå aftale om at ændre en gældende lejeaftale således, at den ændrede fordeling efter den ny § 20 skal gælde for fremtiden.

Hvis udlejer i et pr. 1. juli 1994 eksisterende lejeforhold overtager vedligeholdelses- og fornyelsespligten i et omfang svarende til den gældende § 20, omfatter dette ikke mangler, som var til stede pr. 1. juli 1994 som følge af, at lejeren ikke løbende har overholdt sin vedligeholdelses-/fornyelsespligt efter den hidtil gældende § 20.

I det omfang, den indtil ændringen gældende fordeling af vedligeholdelsespligten efter lejelovens § 20 fortsat er gældende som følge af den gældende lejeaftale eller efter særskilt aftale i nye lejeaftaler, vil afsætningsbeløbet til udvendig vedligeholdelse kunne nedsættes efter bestemmelsen i § 18, stk. 3. En sådan aftalt fordeling af vedligeholdelsespligten bør anses for at være en ikke uvæsentligt større vedligeholdelsespligt for lejeren i forhold til den nugældende pligt efter lejelovens § 20.

Ændringen skal i øvrigt - således som det fremgår af ændringslovens forarbejder - ses i sammenhæng med forøgelsen af afsætningsbeløbet til udvendig vedligeholdelse med 4 kr. pr. (m2) bruttoetageareal for årene 1995, 1996 og 1997 for de ejendomme, der er omfattet af lov om midlertidig regulering af boligforholdene. For disse ejendomme modsvares den til udlejeren overførte del af pligten til vedligeholdelse efter lejelovens § 20 af en del af forhøjelsen af afsætningsbeløbet.

3,50 kr. af den samlede forhøjelse på 3 x 4 kr. = 12 kr. udgør en forhøjelse, som neutraliserer den svagere regulering af beløbene med tilpasningsprocenten plus 2 pct. set i forhold til den hidtidige regulering med faste årlige beløb. Den del af den samlede forhøjelse af afsætningsbeløbet, som modsvares af den ændrede fordeling af vedligeholdelsespligten efter lejelovens § 20, udgør 2,50 kr. i 1995 og 3,00 kr. i hvert af årene 1996 og 1997.

For så vidt angår lejemål i uregulerede ejendomme vil den ændrede vedligeholdelsespligt indgå som en del af udlejers samlede ydelse og dermed kunne påvirke det lejedes værdi. Som modsvar til den ændrede vedligeholdelsespligt vil den forøgede afsætning til vedligeholdelse for småejendommes vedkommende komme til udtryk i lejen i kraft af sammeligningen med lejemål med omkostningsbestemt husleje.

3.1.2. Regulering af afsætningsbeløb til indvendig vedligeholdelse

I henhold til lejelovens § 21 kan en udlejer af beboelseslejligheder opfylde sin vedligeholdelsespligt med hensyn til hvidtning, maling og tapetsering i lejemålene ved at afholde de beløb, som i henhold til lejelovens § 22 er afsat hertil.

Beløbet udgør 29 kr. pr. (m2) bruttoetageareal (1994-niveau) og reguleres fremover en gang årligt i henhold til lov om en satsreguleringsprocent, jf. afsnit 1.6.

3.1.3. Ændring i anvendelsen af kontoen for indvendig vedligeholdelse

Indestående på kontoen for indvendig vedligeholdelse har hidtil kun kunnet anvendes til hvidtning, maling og tapetsering.

Med lovændringen er der nu indført en ret for lejeren til at kræve, at penge fra kontoen anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden, forudsat at lejligheden er godt vedligeholdt med hensyn til hvidtning, maling og tapetsering, jf. lejelovens § 23, stk. 2.

Lejerens ret omfatter kun forskellen mellem den aktuelle saldo og de seneste 3 års hensættelser. De seneste 3 års hensættelser beregnes som de seneste 36 måneders hensættelser frem til opgørelsestidspunktet, idet afsætning af vedligeholdelsesbeløb sker månedsvis.

For en lejlighed på 60 (m2) vil det ved en opgørelse pr. 1. juli 1994 forudsætte, at saldoen på kontoen for indvendig vedligeholdelse overstiger 4.815 kr., svarende til 6 måneders hensættelser i 1991, hele årets hensættelser i 1992 og 1993 og 6 måneders hensættelser i 1994 ((12,25 kr. + 26,00 kr. + 27,50 kr. + 14,50 kr.) x 60 (m2)).

Det beror på en konkret vurdering, hvilke arbejder der kan anses for rimelige og hensigtsmæssige, men der er med lovbestemmelsen især tænkt på arbejder, som giver lejeren en bedre komfort, hvorimod de løbende vedligeholdelsesarbejder fortsat afholdes af udlejer som en del af den udvendige vedligeholdelse.

Bestemmelsen skal således forstås som et supplement til de tilfælde, hvor lejeren har en egentlig ret til at kræve, at udlejeren i kraft af sin vedligeholdelsespligt udfører et givet vedligeholdelsesarbejde.

Inden arbejdet igangsættes, skal lejeren indhente ejerens samtykke.

Retten omfatter ifølge lovbestemmelsen alene vedligeholdelsesarbejder, men udgiften til mindre omfattende forbedringer, der udføres i sammenhæng med vedligeholdelsesarbejder, kan også debiteres kontoen.

Som eksempler på arbejder, der som udgangspunkt er omfattet af bestemmelsen, kan nævnes afhøvling og behandling af gulve samt istandsættelse af køkken og badeværelser af en karakter, der går ud over, hvad der kan kræves af udlejer efter lejelovens § 19, stk. 1.

I forbindelse med istandsættelse af køkken og badeværelse vil eksempelvis kunne forekomme mindre forbedringer som udskiftning af køkkenelementer, sanitet eller elektriske installationer.

I kommuner med huslejeregulering afgøres uenighed om lejerens ret, herunder arbejdernes art, af huslejenævnet og i øvrige kommuner af boligretten, jf. boligreguleringslovens § 15, stk. 3, og lejelovens § 107.

3.1.4. Hensættelse til vedligeholdelse

Med lovændringen er der sket en forhøjelse af det bindingspligtige vedligeholdelsesbeløb efter boligreguleringslovens § 18 b, som indbetales til en konto for udvendig vedligeholdelse i Grundejernes Investeringsfond.

Samtidig er de tidligere henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer overført med 1/3 til § 18-kontoen og 1/3 til § 18 b-kontoen. Om konverteringen af henlæggelsesbeløbene henvises nærmere til vejledningens afsnit 4.

Grundbeløbet efter boligreguleringslovens § 18 b, der omfatter ejendomme, som er taget i brug før 1970, forhøjes i hvert af årene 1995, 1996 og 1997 med 4 kr. pr. (m2) således, at det i 1995 udgør de hidtil gældende 27,50 kr. pr. (m2) tillagt 4 kr., ialt 31,50 kr. pr. (m2). I 1996 udgør beløbet 35,50 kr. pr. (m2) og i 1997 39,50 kr. pr. (m2).

Hertil kommer 1/3 af de konverterede henlæggelsesbeløb, der størrelsesmæssigt varierer fra ejendom til ejendom, idet beløbet afhænger af, hvilke beløb, der ved udgangen af 1994 henlagdes eller lovligt ville kunne være henlagt til fornyelse af tekniske installationer.

Afsætningsbeløbene efter boligreguleringslovens § 18 ændres ikke bortset fra overførslen af 1/3 af de tidligere henlæggelsesbeløb. Beløbene udgør således fortsat 44,00 kr. pr. (m2) for ejendomme, der er taget i brug før 1964, og 37,00 kr. pr. (m2) for øvrige ejendomme.

Hensættelsesbeløbene skal fremover reguleres efter lov om en satsreguleringsprocent, jf. afsnit 1.6. Reguleringen foretages, når det samlede afsætningsbeløb pr. (m2) er beregnet.

Det samlede afsætningsbeløb består af

1) det gældende grundbeløb (37 kr. henholdsvis 44 kr. pr. (m2) efter

Vejledning om ændringer i lejelovgivningen pr. 1. juli 1994 og 1. januar 1995

Indholdsfortegnelse

1. Indledning 1.1. Baggrund for ændringsloven 1.2. Ændringer i forhold til hidtidig lejelovgivning 1.3. Ændringslovens ikrafttræden 1.4. Nye bekendtgørelser og vejledninger 1.5. Standardblanketter og normtal 1.6. Årlig regulering af beløb og beløbsgrænser i lejelovgivningen 2. Øget indflydelse for beboerrepræsentanter 2.1. Beboerrepræsentanternes indflydelse på gennemførelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder 2.1.1. Orienteringsmøde 2.1.2. Licitation 2.1.3. Byggemøder 2.1.4. Vedligeholdelsesplaner 2.1.5. Aftaler om forbedringsarbejder 2.2. Beboerrepræsentanternes indflydelse på lejeregulering m.v. i regulerede ejendomme 2.2.1. Budgetmøde 2.2.2. Alternative tilbud på budgetposter 2.2.3. Aflæggelse af vedligeholdelsesregnskab 2.2.4. Beboerrepræsentanternes indsigelser på vegne af samtlige beboere 2.3. Beboerrepræsentanternes indflydelse på andre forhold 2.3.1. Deltagelse i ind- og fraflytningssyn 2.3.2. Orientering om genudlejning 2.3.3. Orientering om klager 2.4. Beboerrepræsentanternes adgang til at indgive klage og øve indflydelse 2.5. Bortfald af beboerrepræsentation 3. Ændrede forhold omkring vedligeholdelse og forbedring 3.1. Vedligeholdelsesforpligtigelsen 3.1.1. Ændring af parternes forpligtelser 3.1.2. Regulering af afsætningsbeløb til indvendig vedligeholdelse 3.1.3. Ændring i anvendelsen af kontoen for indvindig vedligeholdelse 3.1.4. Hensættelser til vedligeholdelse 3.1.5. Afskaffelse af § 18 a konti 3.2. Nedslag i lejen ved manglende vedligeholdelse 3.3. Råderet 3.3.1. Indledning 3.3.2. Positivlisten 3.3.3. Anmeldelse til udlejer 3.3.4. Godtgørelse 3.3.4.1. Fastsættelse af godtgørelse 3.3.4.2. Nedskrivning og udbetaling af godtgørelse 3.3.4.3. Lejers betaling af godtgørelse eller lejeforhøjelse ved genudlejning 3.4. Ret til indretning af bolig efter § 59, stk. 1, i lov om social bistand 3.5. Individuelle aftaler om forbedringer 3.5.1. Indledning 3.5.2. Lejelovens § 63 3.5.3. Lejelovens § 62 b 3.6. Frist for regnskabsaflæggelse 4. Ophævelse af ordningen med henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer 4.1. Beløbets opgørelse 4.2. Overførsel til afkastet 4.3. Overforsel til § 18-kontoen 4.4. Overførsel til § 18 b-kontoen 4.5. Fremtidige fornyelsesudgifter 4.6. Varsling 5. Ændret fordelingsnøgle i blandede ejendomme 51. Overgangsordninger 5.1.1. Maksimum 1 pct.-point 5.1.2. Maksimum 5 kr. pr. (m2) 6. Småejendomme 6.1. Anvendelsesområde 6.1.1. Andelsboligforeninger 6.1.2. Restejendomme 6.1.3. »80 pct.-ejendomme« 6.2. Lejeregulering 6.3. Fritagelse for binding 6.3.1. Ophævelse af hidtidig bindingskonto 7. Betaling for varme og vand 7.1. Betaling for varme 7.1.1. Ændret konvertering af de faste udgifter ved kollektiv varmeforsyning 7.1.2. Varmeregnskabsperioden 7.1.3. Krav til varsling og varmeregnskab 7.1.4. Frister for afgivelse af varmeregnskab 7.1.5. Glemte udgiftsposter i varmeregnskabet 7.1.6. Gebyr for kommunalt udlæg 7.2. Betaling for vand 7.2.1. Beslutning og overgang 7.2.2. Lejerens betaling for vand m.v. 7.2.3. Vandregnskabet 7.2.4. Indsigelse mod vandregnskabet 7.2.5. Tillægs- og tilbagebetaling m.v. 7.2.6. Konsekvenser af manglende vandregnskab 7.2.7. Glemte udgiftsposter m.v. 7.2.8. Fravigelighed 8. Depositum og forudbetalt husleje 8.1. Regulering af depositum og forudbetalt leje 8.2. Klageadgang 9. Frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme 9.1. Indledning 9.2. Vilkår for rettighedsfrakendelse 9.2.1. Sager, hvor der ikke foreligger tidligere straffedomme 9.2.2. Sager, hvor der foreligger tidligere straffedomme 9.3. Sager om rettighedsfrakendelse 9.4. Generhvervelse af retten efter frakendelse 10. Øvrige ændringer 10.1. Brugsrettens overgang til andre 10.1.1. Fremlejeaftaler 10.1.2. Bytteret 10.1.3. Ret til overtagelse af beboelseslejlighed ved lejerens død 10.1.4. Fortsættelse af lejeforholdet ved lejerens ophævelse af samliv 10.2. Opsigelse 10.2.1. Præcisering af adgang til opsigelse i tofamilieshuse 10.2.2. Opsigelse af en beboelseslejlighed ejet af flere ejere 10.2.3. Lejers opgivelse af adresse før fraflytning 10.3. Istandsættelse ved fraflytning 10.4. Benyttelse af boligen 10.4.1. Boliger taget i brug til offentlige formål 10.4.2. Undtagelse fra kommunal anvisning til ledige boliger

Vejledning om ændringer i lejelovgivningen

1. Indledning

Lov om leje (lejeloven) og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven) blev ændret ved lov nr. 419 af 1. juni 1994.

I vejledningen redegøres for de vigtigste ændringer i lejeloven og boligreguleringsloven. Vejledningen supplerer og erstatter på en række punkter Boligstyrelsens cirkulære af 4. december 1979 om lejeloven, Boligstyrelsens cirkulære af 4. december 1979 om boligreguleringsloven, Boligstyrelsens cirkulære af 18. december 1980 om ændringer i lov om midlertidig regulering af boligforholdene og Boligstyrelsens cirkulære af 16. maj 1982 om ændringer i lejeloven.

Når der i vejledningen henvises til lov nr. 419 af 1. juni 1994 nævnes den som » ændringsloven ».

Ændringsloven er indarbejdet i Boligministeriets bekendtgørelse nr. 704 af 22. juli 1994 af lov om leje og Boligministeriets bekendtgørelse nr. 705 af 22. juli 1994 af lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Når der i denne vejledning henvises til » regulerede kommuner », menes kommuner, hvor reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-V om huslejeregulering m.v. er gældende. Når der henvises til »uregulerede kommuner«, menes kommuner, hvor lejelovens bestemmelser er gældende.

1.1. Baggrund for ændringsloven

Den ændrede lejelovgivning er i det væsentlige udmøntningen af en rammeaftale, der blev til efter forhandlinger i Boligministeriet mellem Lejernes Landsorganisation, Landsforeningen for ejere af udlejningsejendomme og Fællesforeningen af Jyske Grundejerforeninger.

Boligministeren tilkendegav i forbindelse med behandlingen af ændringsloven i Folketinget, at der var behov for en mere gennemgribende vurdering af det samlede lejelovskompleks. På den baggrund blev nedsat en lejelovskommission.

Lejelovskommissionen har til opgave at foretage en gennemgribende analysering og vurdering af den eksisterende lejelovgivning og på baggrund heraf fremkomme med forslag til ny lejelovgivning, der omfatter private lejeboliger, almennyttige lejeboliger og erhvervslejemål.

Lejelovskommissionen skal afslutte sit arbejde inden udgangen af 1996. Boligministeren tilkendegav i relation hertil i Folketinget, at der henset til, at der med den gennemførte ændring af lejelovgivningen er sket en række væsentlige ændringer af lovgivningen, i perioden frem til udgangen af 1998 ikke bør ske yderligere ændringer i reglerne for huslejefastsættelse, herunder hensættelsesbeløb til vedligeholdelse m.v.

1.2. Ændringer i forhold til hidtidig lejelovgivning

De gennemførte ændringer er følgende

a. Der er gennemført en styrkelse af beboerdemokrati og beboerindflydelse på forhold vedrørende ejendommen. Beboerrepræsentanterne er tillagt kompetence og indflydelse i en lang række forhold vedrørende ejendommens drift, vedligeholdelse og forbedring. (Vejledningens afsnit 2.)

b. Den hidtidig gældende fordelingsnøgle efter boligreguleringslovens § 11 for blandede ejendomme, det vil sige ejendomme, der indeholder såvel beboelseslejemål som andre lejemål (erhvervslejemål, klubværelser m.v.), er med virkning fra den 1. januar 1995 ændret fra at tage udgangspunkt i lejeværdien pr. 1.3.1975 til at være baseret på bruttoetagearealet. I tilfælde, hvor ændringen medfører lejeforhøjelser, sikrer en overgangsordning en jævn tilpasning til den nye fordelingsnøgle, ved at lejeforhøjelsen fordeles over en årrække. (Vejledningens afsnit 5.)

c. Ordningen med henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer ophæves med virkning fra den 1. januar 1995. Ændringerne indebærer, at henlæggelsesbeløb for den enkelte ejendom opgøres pr. (m2) bruttoetageareal med udgangen af 1994 og overføres med 1/3 som tillæg til afkastet efter boligreguleringslovens § 9 og med 1/3 til henholdsvis afsætningsbeløbet til vedligeholdelse efter § 18 og bindingsbeløbet efter § 18 b for 1995 og fremover. (Vejledningens afsnit 4.)

d. Lejerens vedligeholdelsespligt er ændret, idet denne i nye lejeaftaler er blevet begrænset til vedligeholdelse og fornyelse af låse og nøgler, jf. lejelovens § 20. Hovedsageligt til kompensation for udlejers øgede vedligeholdelsesforpligtelse er hensættelsesbeløbet på den bundne vedligeholdelseskonto, jf. boligreguleringslovens § 18 b, forhøjet med 4 kr. pr. (m2) bruttoetageareal i hvert af årene 1995-1997. (Vejledningens afsnit 3.1.4.)

e. Ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder i regulerede kommuner overgår med virkning fra den 1. januar 1995 til at blive reguleret efter lejelovens principper, idet det omkostningsbestemte lejeniveau dog er fastholdt som maksimum. Ejendommene undtages fra reglerne om afsætning og binding til vedligeholdelse samt fra de særlige regler om varsling af iværksættelse af forbedringsarbejder. (Vejledningens afsnit 6.)

f. Binding efter boligreguleringsloven § 18 a er ophævet. Saldi for disse konti overføres til ordningen efter boligreguleringslovens § 18 b. (Vejledningens afsnit 3.1.5.)

g. En række af de i lejelovgivningen fastsatte beløb og beløbsgrænser forhøjes en gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. (Vejledningens afsnit 1.6.)

h. Der er indført en råderet for lejerne i privat udlejningsbyggeri således, at der er tillagt lejerne en egentlig ret til efter nærmere fastsatte regler at foretage bestemte forbedringer i lejligheden og i forbindelse med fraflytning modtage godtgørelse fra udlejeren for forbedringen efter afskrivning. (Vejledningens afsnit 3.3.)

i. Som supplement til råderetten og med paralleller til ordningen efter lov om privat byfornyelse er indført en ordning, hvorefter lejerne kan indgå aftale med udlejeren om gennemførelse af forbedringer med en aftalt lejeforhøjelse, der ikke efterfølgende kan ændres af huslejenævn eller boligret. (Vejledningens afsnit 3.5.)

j. Lejelovens regler om betaling for varme m.v. er ændret, således at faste varmeudgifter for ejendomme, der forsynes fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, fremover i alle tilfælde skal medtages i varmeregnskabet. (Vejledningens afsnit 7.1.)

k. Der er i lejeloven indført et nyt kapitel med regler om aflæggelse af regnskab for vandforbrug, der giver lejerne mulighed for at beslutte at overgå til afregning for brugsvand efter individuelle forbrugsmålere. (Vejledningens afsnit 7.2.)

l. I lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse kan som depositum opkræves et beløb svarende indtil 3 måneders leje. Endvidere kan lejen kræves forudbetalt for et tidsrum op til 3 måneder. Ved lejeforhøjelser kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret. (Vejledningens afsnit 8.)

m. Anvendelsesområdet for konto til indvendig vedligeholdelse er udvidet til foruden maling, hvidtning og tapetsering at kunne omfatte andre hensigtsmæssige og rimelige vedligeholdelsesarbejder. (Vejledningens afsnit 3.1.3.)

n. Der er indført en særlig adgang for huslejenævnet til at nedsætte lejen i tilfælde af udlejerens manglende vedligeholdelse. (Vejledningens afsnit 3.2.)

o. Den hidtil gældende ordning i lejelovens Kap. XVIII om frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme er ændret med henblik på at præcisere ordningen. Den ændrede ordning indebærer blandt andet, at sager om frakendelse og generhvervelse af retten til at administrere udlejningsejendomme føres ved anklagemyndighedens foranstaltning i overensstemmelse med bestemmelserne i retsplejeloven med de retssikkerhedsgarantier, dette indebærer. (Vejledningens afsnit 9.)

p. Ved loven er desuden gennemført en række ændringer, der primært er af præciserende karakter. (Vejledningens afsnit 10.).

1.3. Ændringslovens ikrafttræden

Ændringsloven trådte i kraft den 1. juli 1994. En række bestemmelser trådte dog først i kraft den 1. januar 1995.

Der er under de enkelte afsnit i vejledningen redegjort for ikrafttrædelsestidspunkt og virk- ninger.

Der er endvidere under de enkelte afsnit redegjort for overgangsordninger i medfør af ændringsloven.

1.4. Nye bekendtgørelser og vejledninger

I forlængelse af lovændringerne er - foruden denne vejledning - udarbejdet følgende bekendtgørelser og vejledninger

Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 845 af 30. september 1994 om råderet og godtgørelse for individuelle forbedringer m.v. i privat byggeri.

Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 1031 af 14. december 1994 om beboerrepræsentation.

Bygge- og Boligstyrelsens vejledning nr. 165 af 6. september 1994 om regulering af beløbsgrænser og beløb i lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Bygge- og Boligstyrelsens vejledning nr. 169 af 19. september 1994 om ændret fordeling af omkostningsbestemt husleje i blandede ejendomme pr. 1. januar 1995.

1.5. Standardblanketter og normtal

I medfør af ændringsloven er boligministeren bemyndiget til, efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af grundejerforeninger og lejerforeninger, at fastsætte nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter på områder, hvor det vil være relevant. Samtidig blev ved ændringsloven givet en tilsvarende bemyndigelse til at formalisere anvendelsen af normtal for budgetposter.

Det bærende hensyn bag bemyndigelserne er et ønske om at forenkle administrationen af udlejningsejendomme.

Der er med lovændringen indført bemyndigelser til at udstede bekendtgørelser med regler for autoriserede standardblanketter vedrørende

- Standardlejekontrakter

- Ind- og fraflytningsrapporter

- Varslingsskrivelser vedrørende omkostningsbestemte lejeforhøjelser

- Varslingsskrivelser vedrørende iværksættelse af forbedringsarbejder

- Varslingsskrivelser vedrørende forbedringsforhøjelser

- Bekendtgørelse om fastsættelse og anvendelse af normtal.

Bygge- og Boligstyrelsen har den 1. juli 1994 autoriseret en ny udgave af typeformularen for lejekontrakter til brug i lejemål om beboelseslejligheder i private udlejningsejendomme og erhvervs- og forretningslokaler.

Formularen er primært ændret som følge af ændringsloven og er gældende, indtil der autoriseres en ny lejekontrakt, som angivet ovenfor.

Formularen, der har betegnelsen typeformular A. 1994, 6. udgave, har erstattet typeformular A. 1979, 5. udgave.

Formularen kan for en pris af 6 kroner blandt andre købes hos Statens Information, Nørre Farimagsgade 65, 1009 København K. Tlf. 33 37 92 00.

1.6. Årlig regulering af beløb og beløbsgrænser i lejelovgivningen

Det er i lejeloven og boligreguleringsloven i en række bestemmelser fastsat, at en række af lejelovgivningens beløbsgrænser og beløb reguleres en gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent.

Denne årlige regulering indebærer, at de pågældende beløbsgrænser og beløb reguleres i takt med indkomstudviklingen i samfundet.

Tilpasningsprocenten er en af Finansministeriet beregnet størrelse, der udtrykker forskellen mellem den konstaterede procentvise årsudvikling i lønningerne og 2,0 pct. En regulering med »tilpasningsprocenten plus 2 pct.« indebærer derfor en regulering, der svarer til den procentvise årsudvikling i lønningerne.

Har Finansministeriet f.eks. på baggrund af en konstateret lønudvikling på 3 pct. udmeldt en tilpasningsprocent på (3 pct. - 2 pct.) = 1 pct., fører det til en regulering med 1 pct. + 2 pct. = 3 pct. af beløb og beløbsgrænser.

De i lejelovgivningen fastsatte beløbsgrænser er alle fastsat i 1994-niveau, jf. senest Boligministeriets bekendtgørelse nr. 704 af 22. juli 1994 af lov om leje og Boligministeriets bekendtgørelse nr. 705 af 22. juli 1994 af lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

For så vidt angår regulering af beløbsgrænserne fra 1994-niveau til 1995-niveau, henvises til Bygge- og Boligstyrelsens vejledning nr. 165 af 6. september 1994 om regulering af beløbsgrænser og beløb i lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene for 1995.

De regulerede beløbsgrænser og beløb udmeldes fremover en gang årligt af Bygge- og Boligstyrelsen i en vejledning, der offentliggøres i Ministerialtidende.

2. Øget indflydelse for beboerrepræsentanter

Med ændringsloven er gennemført en væsentlig styrkelse af beboerdemokratiet og beboerindflydelsen. Der lægges således op til et forbedret og udvidet samarbejde mellem udlejer og beboerne. Der er tillagt beboerrepræsentanterne indflydelse på en lang række forhold vedrørende gennemførelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder i alle ejendomme med beboerrepræsentation (afsnit 2.1.). Der er endvidere tillagt beboerrepræsentanterne øget indflydelse på lejefastsættelse m.v. i regulerede ejendomme (afsnit 2.2.), og endelig er beboerrepræsentanterne på forskellige andre enkeltområder inddraget yderligere i samarbejdet om ejendommen (afsnit 2.3.).

Ønsket om at styrke beboerindflydelsen har også givet sig udslag i en række muligheder for den enkelte lejer til at øve indflydelse på lejlighedens vedligeholdelses-/forbedringstilstand. Disse er beskrevet nedenfor i afsnit 3 om nye muligheder for gennemførelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder.

Ændringerne vedrørende beboerrepræsentation trådte alle i kraft 1. juli 1994.

2.1. Beboerrepræsentanternes indflydelse på gennemførelse af vedligeholdelses - og forbedringsarbejder

Med tilknytning til udlejerens gennemførelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder er der i lejelovens § 66 fastsat bestemmelser, der giver beboerrepræsentanterne mulighed for at fremføre deres synspunkter forud for og under vedligeholdelses- og forbedringsarbejders udførelse samt for at blive inddraget i en eventuel licitation.

Beboerrepræsentanterne får desuden større indsigt i ejendommens løbende vedligeholdelsesøkonomi, idet de skal indkaldes til en årlig gennemgang af ejendommen med henblik på at planlægge vedligeholdelsesindsatsen i ejendommen.

Retsvirkningerne af udlejers manglende efterlevelse af kravene i § 66 fremgår ikke udtrykkeligt af bestemmelsen.

I henhold til lejelovens § 58 og boligreguleringslovens § 27, jf. lejelovens 58, er overholdelsen af procedurereglerne i § 66, hvormed forstås reglerne i stk. 1-4, imidlertid en forudsætning for, at udlejer lovligt kan opkræve den forudsatte lejeforhøjelse.

Boligretten og huslejenævn vil derfor kunne tilsidesætte en varsling under henvisning til, at reglerne i § 66 ikke er overholdt. Dog bør reglerne i stk. 2 - 4 forstås således, at mindre, undskyldelige fravigelser, som ikke indebærer en forringelse af lejerbeskyttelsen, ikke medfører tilsidesættelse af varslingen.

Ingen