Vejledning om ændret fordeling af omkostningsbestemt husleje i blandede ejendomme pr. 1. januar 1995

Bilag 1

-------------------------------------------------------------------- Beregning af beboelseslejemålenes andel af budgetudgifterne Ejendomme, hvor beboelseslejen fordeles efter areal A -------------------------------------------------------------------- A. Samlede omkostningsbestemte budgetudgifter for ejendommen (excl. afsætningsbeløb til vedligeholdelse, herunder 2/3 af tidl. henl. til fornyelse af tekniske installationer).......................... kr. B. Konverterede henlæggelsesbeløb * 2/3 af henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer pr. 31.12.1994...................... kr. * satsregulering...................... kr. I alt................................. kr. kr. -------------------------------------------------------------------- C. Samlet fordelingsbeløb kr. -------------------------------------------------------------------- Beregning af boligernes andel af budgetudgifterne (incl. konverterede henlæggelser) D. Andel iflg. nuværende boligprocent % af kr. kr. E. Beregnet stigning (1% af pkt. C.).. kr. F. Boliglejemålenes samlede areal..... m2 G. Beregnet stigning pr. m2 (pkt. E/pkt. F).............kr. pr. m2 H. Hvis stigningen i pkt. G mindre end 5 kr. pr. m2 svarer den effektive stigning til den beregnede stigning (pkt. E) - i modsat fald beregnes den effektive stigning som 5 kr. pr. m2 x boligareal.. kr. -------------------------------------------------------------------- J. Boliglejemålenes nye andel af samlet fordelingsbeløb (pkt. D+pkt. H)................................... kr. -------------------------------------------------------------------- K. Ny boligprocent (100xpkt. J/pkt. C)............... pct. -------------------------------------------------------------------- Bilag 2 Beregning af beboelseslejemålenes andel af budgetudgifterne Ejendomme, hvor beboelseslejen fordeles efter værdi B -------------------------------------------------------------------- B1 -------------------------------------------------------------------- A. Samlede omkostningsbestemte budgetudgifter for ejendommen (excl. afsætningsbeløb til vedligeholdelse, herunder 2/3 af tidl. henl. til fornyelse af tekniske installationer).......................... kr. B. Konverterede henlæggelsesbeløb * 2/3 af henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer pr. 31.12.1994...................... kr. * satsregulering...................... kr. I alt................................. kr. kr. -------------------------------------------------------------------- C. Samlet fordelingsbeløb............................ kr. -------------------------------------------------------------------- Beregning af boligernes andel af budgetudgifterne (incl. konverterede henlæggelsesbeløb) D. Andel iflg. nuværende boligprocent % af kr. ........................ kr. E. Beregnet stigning omkostningsbe- stemte budgetudgifter (1% af A).... kr. F. Beregnet stigning af konverterede henlæggelsesbeløb (1% af B)........ kr. G. Effektiv stigning i beboelsesleje- målenes andel (overføres fra spalte 11 på skema B3)............................................... kr. -------------------------------------------------------------------- H. Boliglejemålenes nye andel af samlet fordelings- beløb (D+G)....................................... kr. -------------------------------------------------------------------- B2 -------------------------------------------------------------------- 1 2 3 4 Boliglejemål Areal m2 Boligprocent Maksimal andel nr. af de samlede budgetudgifter -------------------------------------------------------------------- 1 2 3 4 5 6 7 8 -------------------------------------------------------------------- Boliglejemål i alt..... Erhvervslejemål i alt.. Ejendommen i alt....... -------------------------------------------------------------------- Spalte 4 - andele beregnes ved overgangsperiodens begyndelse - og fastholdes herefter -------------------------------------------------------------------- B3 -------------------------------------------------------------------- 5 Beregnet stigning 9 10 11 12 Bolig- ------------------------ Max. Maksi- Effek- Ny bud- lejemål 6 7 8 stig- mal tiv getleje nr. Budget- Konve- I alt ning stig- stig- andel leje terede 5 kr. ning ning henlægg. pr. m2 for det enkel- te lejemål -------------------------------------------------------------------- 1 2 3 4 5 6 7 8 -------------------------------------------------------------------- Bolig- lejemål i alt -------------------------------------------------------------------- Spalte 10 = (spalte 4 - spalte 3) x pkt. C (skema B1) Spalte 11 = mindste værdi af spalte 8, 9 og 10 --------------------------------------------------------------------

Vejledning om ændret fordeling af omkostningsbestemt husleje i blandede ejendomme pr. 1. januar 1995

Indholdsfortegnelse

1. Indledning 2

2. Ændret fordelingsgrundlag i blandede ejendomme

2.1. Fordeling imellem beboelses- og erhvervsdel

2.2. Fordeling imellem beboelseslejemål

2.3. Konverterede henlæggelsesbeløb

3. Overgangsordning

3.1. Forhøjelse med højst 1 pct.-point årligt

3.1.1. Fordeling imellem beboelses- og erhvervsdel

3.1.2. Konverterede henlæggelsesbeløb

3.1.3. Eksempel

3.2. Lejeforhøjelse med højst 5 kr. pr. m2 årligt

3.2.1. Fordeling imellem de enkelte beboelseslejemål

3.2.2. Konverterede henlæggelsesbeløb

3.2.3. Eksempel

4. Ændret anvendelse i overgangsperioden

4.1. Ændring fra erhverv til beboelse

4.2. Ændring fra beboelse til erhverv

5. Varsling af lejeforhøjelser

6. Arbejdsskema til beregning af lejeforhøjelser

Bilag: Arbejdsskemaer

1. Indledning

Folketinget har med lov nr. 419 af 1. juni 1994 (herefter ændringsloven) vedtaget en række ændringer af både lejelov og boligreguleringslov, som trådte i kraft den 1. juli 1994 dog således, at nogle af ændringerne først træder i kraft den 1. januar 1995.

Et af hovedelementerne i lovændringen er en ændring af det gældende fordelingsgrundlag i boligreguleringslovens § 11 for ejendomme, som indeholder såvel beboelsesarealer som erhvervsarealer.

Det gældende fordelingsgrundlag for budgetudgifterne i den omkostningsbestemte husleje mellem bolig- og erhvervsdelen tager udgangspunkt i lejen pr. 1. marts 1975. Fordelingen af udgifter sker således på baggrund af en fordelingsnøgle, der er næsten 20 år gammel.

Ved lovændringen er fordelingsgrundlaget for budgetudgifter imellem beboelsesdelen og erhvervsdelen i blandede ejendomme med virkning fra 1. januar 1995 fastsat til at være baseret på bruttoetagearealet, jf. § 2, nr. 12, i ændringsloven.

Med ændringen har man især ønsket at tilstræbe en udligning af forskellen imellem lejeniveauerne for beboelseslejemål i blandede ejendomme og i rene beboelsesejendomme, hvor niveauet typisk er lavest i de blandede ejendomme.

Overgangen til det nye fordelingsgrundlag vil kunne medføre lejeforhøjelser for beboelseslejlighederne i de blandede ejendomme. Med § 4, stk. 6, i ændringsloven er der derfor vedtaget en overgangsordning, som på to forskellige måder sikrer en jævn tilpasning over en periode til den nye fordelingsmåde.

Denne vejledning indeholder en beskrivelse af det nye fordelingsprincip (afsnit 2) med en gennemgang af de tilhørende overgangsordninger (afsnit 3), samt en række modeller for løsning af de problemer, der kan opstå i relation til fysisk-faktiske ændringer af henholdsvis beboelses- og erhvervsdelen i en blandet ejendom (afsnit 4).

Endvidere indeholder vejledningen en beskrivelse af den førstkommende varsling (afsnit 5), det vil sige regulering af den omkostningsbestemte husleje for 1995 i relation til det ændrede fordelingsgrundlag.

Herudover foretages en gennemgang af de som bilag til vejledningen vedlagte skemaer til beregning af lejeforhøjelser som følge af det ændrede fordelingsgrundlag (afsnit 6).

2. Ændret fordelingsgrundlag i blandede ejendomme

Efter de hidtil gældende regler i boligreguleringslovens § 11 skal budgetudgifterne i blandede ejendomme fordeles efter lejen, henholdsvis lejeværdien, pr. 1. marts 1975. Dog fordeles afsætning til vedligeholdelse, jf. § 22 i lejeloven og §§ 18 og 18 b i boligreguleringsloven, efter bruttoetageareal.

Denne fordelingsmetode har den virkning, at lejen for erhvervsdelen pr. 1. marts 1975 er bestemmende for størrelsen af den del af det samlede huslejebudget, som lejen i beboelseslejemålene skal dække.

Med virkning pr. 1. januar 1995 ændres dette fordelingsgrundlag således, at fordelingen fremover skal ske i forhold til den aktuelle arealfordeling imellem erhvervsdelen og beboelsesdelen. Hermed frigøres lejefastsættelsen i beboelseslejemålene i de omfattede ejendomme fra det forhold, at ejendommen indeholder erhvervsarealer.

Begrebet »erhvervsdelen« omfatter i denne relation den del af ejendommen, som ikke er udlejet til beboelse, samt udlejerens eventuelle bolig og såkaldte klubværelser.

Udgangspunktet for det ændrede fordelingsgrundlag er at frigøre lejeberegningen for beboelseslejemålene fra det værdimæssige forhold imellem beboelsesdelen og erhvervsdelen og alene relatere omkostningsfordelingen til en objektiv størrelse som arealet. Det har således ikke været hensigten, at ændre i de faktiske forhold, som fordelingsgrundlaget skal anvendes på.

Beregning af ejendommens, herunder erhvervsdelens, bruttoetageareal tager således udgangspunkt i den del af ejendommen for hvilken, der på budgettet efter det hidtidige fordelingsgrundlag er optaget leje eller lejeværdi pr. 1. marts 1975.

Dette betyder f.eks., at garager, som udgør en del af ejendommen og medregnedes med lejeværdi i huslejebudgettet efter de hidtidige regler, skal medregnes.

For at undgå, at ændringen bevirker store pludselige lejeforhøjelser for den enkelte beboelseslejer, er der fastsat en overgangsordning, som sikrer, at lejeforhøjelserne fordeles over en rimelig periode.

Ændringen får alene virkning for de blandede ejendomme, som er omfattet af kapitel II-IV i boligreguleringsloven, det vil sige ejendomme, som er underlagt huslejeregulering.

Samtidig med ændringen af fordelingsgrundlaget for blandede ejendomme træder et nyt regelsæt for ejendomme med færre end 7 beboelseslejemål (»småejendomme«) i kraft. Efter disse regler undtages småejendomme som hovedregel fra reglerne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven og berøres således ikke af det ændrede fordelingsgrundlag.

2.1. Fordeling imellem beboelses- og erhvervsdel

Den omkostningsbestemte husleje beregnes som hidtil på baggrund af §§ 7, 8 og 9 i boligreguleringsloven, og ejendommens samlede budgetudgifter medtages således i det omkostningsbestemte huslejebudget.

Den del af de samlede budgetudgifter, som henregnes til beboelseslejemålene, beregnes efter ændringen på grundlag af det forhold, som beboelsesdelen udgør i forhold til ejendommens samlede areal.

Herefter fordeles samtlige budgetudgifter, herunder afsætning til vedligeholdelse, for fremtiden efter areal.

Det bemærkes, at udlejeren ikke skal nedsætte lejen, hvis den ændrede fordeling bevirker, at beboelsesdelen skal bære en mindre del af driftsudgifterne. Dette følger af de almindelige regler om omkostningsbestemt husleje, hvorefter udlejeren som udgangspunkt ikke er forpligtet til at nedsætte lejen, hvis driftsudgifterne falder.

2.2. Fordeling mellem beboelseslejemålene

Fordelingen af den del af budgetudgifterne, som opgjort efter arealfordelingen påhviler beboelsesdelen, foretages uændret efter bestemmelserne i boligreguleringslovens § 10.

Det vil sige, at fordelingen foretages på grundlag af lejlighedernes indbyrdes værdi. I det omfang beboelseslejlighederne i ejendommen anses at have nogenlunde ensartet værdi, kan etagearealet anvendes som fordelingsnøgle. De beløb, der afsættes til vedligeholdelse efter §§ 18 og 18 b fordeles dog umiddelbart efter lejlighedernes bruttoetageareal, jf. § 10, stk. 1, 2. pkt., i boligreguleringsloven.

2.3. Konverterede henlæggelsesbeløb

Samtidig med at ændringen af fordelingsgrundlaget for blandede ejendomme træder i kraft, ophæves den gældende ordning med henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer, jf. § 2, nr. 7, i lov nr. 419 af 1. juni 1994.

Ordningen med henlæggelser til fornyelse ophæves således, at det beløb, der ved udgangen af 1994 lovligt henlagdes eller ville kunne henlægges pr. m2 bruttoetageareal for ejendommen, for fremtiden overføres med 1/3 til afkastet for ejendommen, jf. § 9, stk. 7, og med 1/3 til vedligeholdelseskontoen efter § 18 hhv. § 18 b, jf. §§ 18, stk. 1, 3. pkt., og 18 b, stk. 1, 3. pkt. I de tilfælde, hvor ejendommen ikke har en vedligeholdelseskonto efter § 18 b, dvs. ejendomme, som er taget i brug i 1970 og derefter, overføres begge trediedele til kontoen efter § 18.

Herefter kan der ikke længere indregnes henlæggelse til fornyelse i det omkostningsbestemte huslejebudget.

Ordningen med konvertering af henlæggelsesbeløb til afkast og vedligeholdelse har ingen umiddelbar tilknytning til det ændrede fordelingsgrundlag i blandede ejendomme, men får betydning i relation til beregning af lejeforhøjelser for de beboelseslejemål, som bliver omfattet af overgangsordningen. Der henvises herom til afsnit 3.1.2. og 3.2.2. Årsagen til at de konverterede hanlæggelsesbeløb behandles i to selvstændige afsnit er, at der gælder forskellige fordelingsregler for disse beløb, dels når de fordeles mellem beboelses- og erhvervsdelen, og dels når de fordeles imellem de enkelte beboelseslejemål.

3. Overgangsordning

Overgangsordningen vedrører fordelingen af budgetudgifter imellem beboelses- og erhvervsdelen, og består af to dele

- en procentuel årlig begrænsning af overgangen til det nye fordelingsgrundlag,

- en absolut begrænsning af den årlige lejeforhøjelse, der kan beregnes for det enkelte beboelseslejemål.

Den procentuelle begrænsning finder anvendelse ved beregningen af størrelsen af den del af de samlede budgetudgifter, som for hvert år kan overføres til beboelsesdelen.

Den absolutte begrænsning fastsætter et maksimum for størrelsen af den lejeforhøjelse for den enkelte beboelseslejer, som den procentuelle overførsel af budgetudgiftandele til beboelsesdelen kan medføre.

Medfører den procentuelle overførsel, at den absolutte begrænsning overskrides, skal lejeforhøjelsen reduceres til det maksimalt tilladte, hvilket betyder, at den procentuelle overførsel begrænses yderligere.

Overgangsordningen omfatter alene lejeforhøjelser, som er afledt af det ændrede fordelingsgrundlag imellem beboelses- og erhvervdelen, herunder konverteringen af henlæggelsesbeløb. Øvrige huslejestigninger så som stigende budgetudgifter og forhøjede afsætningsbeløb, er ikke begrænset af overgangsordningen.

Overgangsordningen tager således udgangspunkt i de faktiske årlige budgetudgifter, dvs. incl. eventuelle udgiftsstigninger, herunder satsregulering af budgetposter.

3.1. Forhøjelse med 1 procentpoint årligt

Den procentuelle overgangsordning fremgår af bestemmelsen i § 4, stk. 6, i ændringsloven.

Det er heri fastsat, at der for de blandede ejendomme, hvor det ændrede fordelingsgrundlag vil medføre, at beboelsesdelen fremover skal bære en større del af de samlede budgetudgifter end hidtil, højst kan overføres 1 pct.-point af budgetudgifterne fra erhvervsdelen til beboelsesdelen om året.

3.1.1. Fordeling imellem beboelses- og erhvervsdel

I praksis vil dette betyde, at det ved udgangen af 1994 gældende fordelingsforhold imellem beboelses- og erhvervsdelen herefter ændres med 1 pct.-point om året pr. 1. januar, indtil fordelingsprocenten for beboelsesdelen (boligprocenten) er forhøjet til et niveau, der svarer til beboelsesdelens procentvise andel af ejendommens samlede bruttoetageareal.

Den procentuelle overgang til det nye fordelingsgrundlag bevirker, at overgangen vil ske over en længere periode i ejendomme med stor forskel imellem den gældende fordelingsprocent og den nye arealbaserede fordelingsprocent end i ejendomme med en mindre forskel. Hermed sikres, at der sker en jævn overgang til den forhøjede husleje for beboelseslejerne.

Med den procentuelle overgangsordning har udlejeren kendskab til overgangsperiodens længde for den pågældende ejendom og kender år for år i perioden den fordelingsprocent, der kan anvendes.

3.1.2. Konverterede henlæggelsesbeløb

Overgangsordningen finder anvendelse på samtlige poster i de årlige huslejebudgetter dog således, at den del af vedligeholdelsesbeløbene, (grundbeløbene efter lejelovens § 22 og boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b) der efter de hidtil gældende regler fordeles efter areal, ikke medregnes. Disse beløb tillægges lejen for de enkelte beboelseslejemål særskilt som hidtil.

Med de gældende fordelingsregler er det imidlertid således, at de beløb, som skal afsættes til vedligeholdelse efter § 22 i lejeloven og §§ 18 og 18 b i boligreguleringsloven, jf. ovenfor, fordeles imellem beboelses- og erhvervsdelen efter bruttoetageareal, jf. den hidtil gældende bestemmelse i § 11, stk. 1, 3. pkt.

For at undgå, at de beløb, som overføres fra henlæggelsesbeløbet, jf. afsnit 2.3., med 2/3 til vedligeholdelseskontiene, straks overgår til fordeling efter areal i modsætning til som hidtil efter lejen pr. 1. marts 1975, og dermed umiddelbart giver sig udslag i lejeforhøjelser for beboelseslejerne, er overgangen til arealfordeling for disse beløb omfattet af den procentuelle overgangsordning.

Dette betyder, at beboelsesdelens andel af disse beløb, uanset den gældende bestemmelse om, at afsætningsbeløbene til vedligeholdelse fordeles imellem beboelses- og erhvervsdelen fordeles efter areal, ligesom de øvrige budgetposter forhøjes med 1 pct.-point om året, indtil fordelingen svarer til arealfordelingen.

3.1.3. Eksempel

Hvis beboelsesprocenten (den del af de samlede budgetudgifter, der kan opkræves over beboelseslejen incl. de konverterede henlæggelsesbeløb men ekskl. den resterende del af vedligeholdelsesbeløbene) i 1994 er 50 pct., og beboelsesdelen arealmæssigt udgør 60 pct. af det samlede bruttoetageareal, kan beboelsesprocenten i 1995 forhøjes til 51 pct., i 1996 til 52 pct. og så fremdeles, indtil den i 2004 udgør 60 pct. og dermed svarer til den arealmæssige fordeling.

3.2. Lejeforhøjelse med højst 5 kr. pr. m2 årligt

For yderligere at sikre at den enkelte beboelseslejer ikke udsættes for urimeligt store årlige lejeforhøjelser som følge af det ændrede fordelingsgrundlag imellem beboelses- og erhvervsdelen, er der samtidig fastsat en maksimumsgrænse for den lejeforhøjelse, der årligt vil kunne pålignes de enkelte beboelseslejere.

Det er således i § 4, stk. 6, 4. pkt., i ændringsloven fastsat, at lejen for det enkelte beboelseslejemål, uanset den procentuelle overgangsordning, højst kan forhøjes med 5 kr. pr. m2 om året.

I de antalsmæssigt relativt begrænsede tilfælde, hvor den årlige overførsel af 1 pct.-point af de samlede budgetudgifter til beboelsesdelen alligevel vil medføre, at lejen for det enkelte beboelseslejemål forhøjes med mere end 5 kr. pr. m2, må lejeforhøjelsen reduceres til 5 kr. pr. m2.

3.2.1. Fordeling imellem de enkelte beboelseslejemål

Den maksimalt tilladte lejeforhøjelse gælder for det enkelte lejemål. Det er derfor nødvendigt først at beregne, hvor meget forhøjelsen med 1 pct.-point af de samlede budgetudgifter vil udgøre.

På grundlag af den del af de samlede budgetudgifter, som kan pålignes beboelseslejemålene, beregnes dernæst lejeforhøjelsen for de enkelte beboelseslejemål. Såfremt forhøjelsen overstiger 5 kr. pr. m2, skal den reduceres.

Foretages der reduktion i lejeforhøjelserne, vil overførslen af budgetudgifter fra erhvervsdelen til beboelsesdelen blive mindre end 1 pct. Der beregnes derfor en modificeret boligprocent for beboelsesdelen til brug for næste års lejeberegning.

Hvis overgangsordningen medfører, at lejeforhøjelsen må reduceres, vil overgangsperioden som følge heraf blive forlænget.

3.2.2. Konverterede henlæggelsesbeløb

Når den del af de samlede budgetudgifter, som kan opkræves over beboelseslejen, skal fordeles imellem de enkelte beboelseslejemål, sker fordelingen, jf. afsnit 2.2., efter disses indbyrdes værdi. Afsætning til vedligeholdelse fordeles dog altid efter areal.

Dette fordelingsgrundlag er der ikke ved lovændringen ændret i.

Det får imidlertid betydning for lejeberegningen for de enkelte beboelseslejemål, når de tidligere henlæggelsesbeløb konverteres til vedligeholdelsesbeløb.

Efter den hidtil gældende ordning med henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer indgik disse beløb i huslejebudgettet som en budgetpost på linie med de øvrige budgetposter, og blev som sådan (bortset fra vedligeholdelsesbeløbene) for beboelsesdelens vedkommende fordelt imellem de enkelte beboelseslejemål efter værdi.

Når de tidligere henlæggelsesbeløb imidlertid med lovændringen konverteres til vedligeholdelse, indebærer dette en ændring af fordelingsgrundlaget, idet disse beløb for fremtiden indregnes i vedligeholdelsesbeløbene og dermed fordeles imellem beboelseslejemålene efter areal.

Denne ændring vil medføre en omfordeling af den del af vedligeholdelsesbeløbene, som udgøres af de konverterede henlæggelsesbeløb. På ejendomsniveau er omfordelingen neutral, men for beboelseslejemål, hvor den indbyrdes værdifordeling ikke svarer til arealfordelingen, vil ændringen indebære en regulering af lejen i opad- og nedadgående retning, dog typisk af marginal størrelse.

Disse justeringer er ikke omfattet af den maksimale grænse for lejeforhøjelse på 5 kr. pr. m2.

Når de konverterede henlæggelsesbeløb medtages i beregningen af grænsen for lejeforhøjelse for de enkelte lejemål, er det de satsregulerede beløb, som skal medtages. For at minimere fejlmarginen foretages der imidlertid ikke afrunding til nærmeste hele kronebeløb i denne beregning. Afrunding foretages alene, når det samlede vedligeholdelsesbeløb for ejendommen, dvs. grundbeløbet tillagt det konverterede henlæggelsesbeløb for hver af kontiene efter § 18 og § 18 b, satsreguleres.

3.2.3. Eksempel

Det tidligere angivne eksempel videreføres således, at den gældende beboelsesprocent (1994) er 50, og den nye boligprocent efter bruttoetageareal er 60. Det samlede areal udgør 5.000 m2 heraf 3.000 m2 beboelse.

De samlede budgetudgifter året efter (1995) udgør 1.200.000 kr. I beløbet indgår dog ikke det samlede afsætningsbeløb til vedligeholdelse men alene de konverterede to tredjedele af fornyelseshenlæggelserne med i alt 150.000 kr. (30 kr. pr. m2 x 5.000 m2).

Beboelsesdelens andel af de samlede budgetudgifter, der i 1994 udgør 600.000 kr., kan således i 1995 forhøjes fra 50 pct. til 51 pct. af 1.200.000 kr. svarende til en forhøjelse på ialt 12.000 kr. eller til ialt 612.000 kr.

Herefter skal det beregnes, om lejeforhøjelsen for det enkelte lejemål overstiger 5 kr. pr. m2.

Denne beregning er afhængig af, om den indbyrdes fordeling imellem de enkelte lejligheder foretages efter areal eller efter værdi.

Fordeling efter areal

Fordeles der efter areal, kan beregningen foretages umiddelbart på grundlag af det samlede boligareal

12.000 kr. : 3.000 m2 = 4 kr. pr. m2

Da forhøjelsen ikke overstiger 5 kr. pr. m2, kan lejeforhøjelsen foretages uden videre. Proceduren gentages i hvert år i overgangsperioden, indtil fordelingsprocenten svarer til arealfordelingen.

Havde den samlede forhøjelse imidlertid udgjort 18.000 kr., ville lejeforhøjelsen for det enkelte beboelseslejemål andrage

18.000 kr. : 3.000 m2 = 6 kr. pr. m2

Da den samlede lejeforhøjelse højst kan udgøre 5 kr. pr. m2 x 3.000 m2 = 15.000 kr., kan der således ikke fuldt ud overføres 1 pct.-point af de samlede budgetudgifter men kun

15.000 kr. : 18.000 kr. x 100 = 0,83 pct.

Årets boligprocent bliver derfor ikke 51, men må modificeres til 50,83. Ved beregning af det følgende års lejeforhøjelser (1996) forhøjes denne boligprocent som udgangspunkt med 1 pct.-point til 51,83. Proceduren gentages, indtil fordelingsprocenten svarer til arealfordelingen. I de tilfælde, hvor lejeforhøjelsen begrænses af grænsen på 5 kr. pr. m2, bliver overgangsperioden forlænget.

Fordeling efter værdi

I de tilfælde, hvor den indbyrdes fordeling imellem beboelseslejemålene foretages på grundlag af værdi, vil forhøjelsen pr. m2 ikke være den samme for alle lejemål, og m2-forhøjelsen må derfor beregnes for det enkelte beboelseslejemål.

Der findes i ejendommen følgende forskellige beboelseslejemål, hvor lejen er udtryk for lejlighedens værdi

------------------------------------------------ Lejemål Årsleje pr. Boligpct. lejemål pr. lejemål ------------------------------------------------ A. 9 lejemål a 200 m2: 40.000 kr. 3,33 pct. B. 3 lejemål a 200 m2: 45.000 kr. 3,75 pct. C. 3 lejemål a 200 m2: 35.000 kr. 2,92 pct. ------------------------------------------------ 15 lejemål a 200m2: 50,00 pct.

Når lejestigningen på i alt 12.000 kr. fordeles på de enkelte lejligheder, skal de konverterede henlæggelsesbeløbs andel af den samlede lejeforhøjelse først fordeles efter areal. Dernæst fordeles den resterende lejeforhøjelse efter boligprocenter.

Af de samlede budgetudgifter udgør de konverterede henlæggelsesbeløb 150.000 kr. Heraf kan beboelsesdelen pålignes 51 pct. = 76.500 kr., hvoraf forhøjelsen udgør 1 pct. = 1.500 kr., som fordeles efter areal således

1.500 kr. : 3.000 m2 = 0,50 kr. pr. m2.

Den resterende del af forhøjelsen udgør 10.500 kr. Da boligernes samlede boligprocent udgør 50 pct., andrager forhøjelsen 210 kr. pr. boligprocentpoint. De enkelte boligers forhøjelse bliver således

-------------------------------------- Lejemål Samlet Bolig Forhøjelse forhøjelse pct. kr. -------------------------------------- A. 10.500 3,33 700,00 B. 10.500 3,75 787,50 C. 10.500 2,92 612,50 -------------------------------------- Stigningen pr. m2 for hver enkelt type lejlighed tillagt stigningen for de konverterede henlæggelsesbeløb pr. m2 udgør herefter: ------------------------------------------------ Lejemål Forhøjelse Andel af Forhøjelse kr. pr. m2 konv. henl. kr. pr. m2 kr. pr. m2 ------------------------------------------------ A. 700,00:200=3,50 0,50 4,00 B. 787,50:200=3,94 0,50 4,44 C. 612,50:200=3,06 0,50 3,56 ------------------------------------------------

I dette tilfælde overstiger lejeforhøjelsen ikke for nogen af lejlighedstypernes vedkommende grænsen på 5 kr. pr. m2.

I tilfælde af at lejeforhøjelsen for enkelte eller for alle lejlighedstyper overstiger grænsen, skal forhøjelsen reduceres, og en modificeret fordelingsprocent for fordeling imellem beboelses- og erhvervsdelen beregnes for enten en del af beboelsesdelen eller hele beboelsesdelen. I sådanne tilfælde, vil overgangsperioden enten for en del af beboelseslejemålene eller for alle blive forlænget.

4. Ændret arealanvendelse i overgangsperioden

Udgangspunktet for overgangsordningen er fordelingen ved udgangen af 1994, dvs. en fordeling, som beregnes på grundlag af lejen pr. 1. marts 1975. Fordelingen ændres herefter gradvist til arealfordeling.

Hvis der i løbet af overgangsperioden sker forskydninger i benyttelsen eller eksistensen af bolig og erhvervsdelen, vil dette i de fleste tilfælde få betydning for lejeberegningen i perioden.

4.1. Ændring fra erhverv til beboelse

Hvis der i overgangsperioden omdannes erhvervsarealer til beboelse, kan der for det pågældende lejemål fra starten beregnes en husleje svarende til en andel af de samlede budgetudgifter fordelt imellem beboelses- og erhvervsdelen efter areal. Den indbyrdes fordeling imellem beboelseslejemålene foretages som hidtil.

Dette betyder, at omdannelsen ikke får betydning for den øvrige del af beboelseslejemålene, idet overgangen til arealfordeling for disse fortsætter uændret.

Hensynet bag overgangsordningen er at sikre en jævn udvikling i huslejen for de eksisterende beboelseslejemål og dermed undgå store lejestigninger som følge af overgangen til arealfordelingen.

Da omdannelse af erhverv til beboelse indebærer en tilgang til boligmængden, er dette hensyn ikke tilstede.

Beregningen af leje for dette lejemål må af regnskabsmæssige hensyn foregå særskilt således, at lejeindtægten for dette lejemål ikke påvirker den del af de samlede budgetudgifter, som de øvrige beboelseslejemål dækker.

4.2. Ændring fra beboelse til erhverv

Omdannes beboelseslejemål til erhvervsarealer, vil dette medføre, at den aktuelle beboelsesprocent skal reduceres med en størrelse, som svarer til lejemålets værdimæssige andel af beboelsesprocenten.

Samtidig skal der foretages en justering af den aktuelle arealfordeling således, at det samlede beboelsesareal reduceres med arealet af det omdannede lejemål.

5. Varsling af lejeforhøjelser

Lejeforhøjelser, der skyldes det ændrede fordelingsgrundlag, kan varsles een gang årligt typisk i forbindelse med de almindelige sædvanligvis årlige forhøjelser af den omkostningsbestemte husleje, som følge af øgede budgetudgifter, jf. §§ 12 og 13 i boligreguleringsloven.

Det ændrede fordelingsgrundlag lægges således til grund ved fordelingen af de samlede budgetudgifter, og lejen i ejendomme, hvor det nye fordelingsgrundlag vil medføre lejeforhøjelser, vil dermed blive forhøjet dels som følge af ændringen og dels som følge af de stigende budgetudgifter.

I de ejendomme, hvor udviklingen i budgetudgifterne i sig selv ikke giver grundlag for at forhøje lejen, kan lejeforhøjelse som følge af det nye fordelingsgrundlag, jf. § 4, stk. 6, i ændringsloven, varsles efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 13 a.

Dette betyder, at sådanne lejeforhøjelser kan varsles med 3 måneders varsel alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren. Varslingen er således ikke omfattet af de gyldighedsbetingelser, som er angivet i §§ 12 og 13 i boligreguleringsloven.

Såfremt forhøjelsen varsles efter § 13 a, lægges udgifterne i det seneste huslejebudget til grund dog således, at de aktuelle vedligeholdelsesbeløb inkl. konverterede henlæggelsesbeløb anvendes, samtidig med, at de hidtidige henlæggelsesbeløb tages ud af budgettet.

Det bør fremgå af varslingen, hvorledes den nye fordelingsprocent er beregnet.

6. Arbejdsskemaer til beregning af lejeforhøjelser

Til støtte for beregningen af det enkelte boliglejemåls årlige stigning som følge af overgangsordningen gennemgås i det følgende en beregningsmetode, der både tilgodeser de nævnte maksimalbestemmelser og sikrer, at intet boliglejemål kommer til at betale en leje, som overstiger det pågældende lejemåls andel af de samlede budgetudgifter, der imellem beboelsesdelen og erhvervsdelen er fordelt efter erhverv.

Som omtalt i afsnit 3.2.3 afhænger beregningsmåden af, om den samlede beboelsesleje fordeles mellem beboelseslejemålene efter areal eller værdi.

Fordeling efter areal

Til beregning af stigningen i ejendomme, hvor beboelseslejen fordeles efter areal, anvendes skema A, jf. bilag 1.

Eksempel på udfyldelse af skema A

-------------------------------------------------------------------- Beregning af beboelseslejemålenes andel af budgetud- gifterne Ejendomme, hvor beboelseslejen fordeles efter areal A A. Samlede omkostningsbestemte budgetudgifter for ejendommen (excl. afsætningsbeløb til vedligeholdelse, herunder 2/3 af tidl. henl. til fornyelse af tekniske installationer)...................................... kr. 320.000,00 B. Konverterede henlæggelsesbeløb * 2/3 af henlæggelser til fornyelse af tekn. installationer pr. 31.12.1994.. kr. 35.000,00 * satsregulering....................... kr. 0,00 -------------- I alt.................................. kr. 35.000,00 kr. 35.000,00 -------------------------------------------------------------------- C. Samlet fordelingsbeløb............................ kr. 355.000,00 -------------------------------------------------------------------- Beregning af boligernes andel af budgetudgifterne (incl. konvert. henlæggelser) D. Andel iflg. nuværende boligprocent 49,00% af kr. 355.000,00............................. kr. 173.950,00 E. Beregnet stigning (1% af pkt. C.)... kr. 3.550,00 F. Boliglejemålenes samlede areal...... m2 720 G. Beregnet stigning pr. m2 (pkt. E/pkt. F)................... kr. pr. m2 4,93 H. Hvis stigningen i pkt. G er mindre end 5 kr. pr. m2 svarer den effektive stigning til den beregnede stigning (pkt. E) - ellers beregnes den effektive stigning som 5 kr. pr. m2 x boligareal............ kr. 3.550,00 -------------------------------------------------------------------- J. Boliglejemålenes nye andel af samlet fordelings- beløb (pkt. D+pkt. H)............................. kr. 177.500,00 -------------------------------------------------------------------- K. Ny boligprocent (100xpkt. J/pkt. C)............... pct. 50,00 --------------------------------------------------------------------

Pkt. A: De samlede omkostningsbestemte budgetudgifter for hele ejendommen (excl. afsætningsbeløb til vedligeholdelse, herunder konverterede henlæggelser), jf. boligreguleringslovens § 8, anføres.

Pkt. B: Pr. 31.12.1994 overføres et beløb svarende til 2/3 af de gældende hensættelser til tekniske installationers fornyelse til de udvendige vedligeholdelseskonti. Beløbet (incl. satsregulering) anføres. Beløbet, som satsreguleres, er beløbet opgjort pr. m2.

Pkt. C: Summen af beløbene i pkt. A og B udgør det samlede fordelingsbeløb. I 1995 vil fordelingsbeløbet pr. definition svare til de samlede budgetudgifter (excl. afsætning til vedligeholdelse) før udskillelse af det konverterede henlæggelsesbeløb.

Pkt. D: Boligernes andel af ejendommens samlede fordelingsbeløb, jf. pkt. C, opgøresmed udgangspunkt i den gældende boligprocent.

Pkt. E: I punkt E beregnes stigning i boligernes andel i henhold til hovedreglen (forhøjelse af boligandelen med 1 pct.point). Det bemærkes, at den beregnede stigning ikke nødvendigvis svarer til den endelige lovlige stigning, idet det skal sikres, at lejen ikke i noget boliglejemål stiger med mere end 5 kr. pr. m2.

Pkt. G: Den beregnede stigning i boligernes andel af budgetudgifterne (incl. de konverterede henlæggelsesbeløb), jf. pkt. E, beregnes pr. m2.

Pkt. H: Hvis den beregnede stigning pr. m2 overstiger 5 kr. pr. m2, reduceres stigningen til 5 kr. pr. m2.

Den effektive stigning i beboelseslejerne som følge af overgangsordningen bliver

* pkt. E-beløbet, hvis pkt. G er mindre end 5 kr. pr. m2 eller

* 5 kr. pr. m2 x boligarealet, hvis pkt. G er større end 5 kr. pr. m2.

* pkt. E-beløbet, hvis pkt. G er mindre end 5 kr. pr. m2 eller

* 5 kr. pr. m2 x boligarealet, hvis pkt. G er større end 5 kr. pr. m2.

Pkt. J: Boliglejemålenes nye andel af det samlede fordelingsbeløb beregnes som summen af punkterne D og H.

Pkt. K: Ny boligprocent beregnes.

Fordeling efter værdi

Hvis fordelingen af beboelseslejen mellem beboelseslejemålene sker på grundlag af lejemålenes værdi, anvendes til beregning af den årlige lejestigning som følge af overgangsordningen skema B. Skema B, som består af tre arbejdsskemaer, er optaget som bilag 2 til vejledningen.

Til illustration af beregningsmetoden er nedenfor gennemført beregninger for en ejendom med 8 boliglejemål a 90 m2 og 2 erhvervslejemål a 180 m2. Boligprocenten varierer for de enkelte lejemål fra 6,0 pct. til 6,3 pct. Ejendommens samlede boligprocent er 49,0 pct.

Ejendommens budgetleje (excl. 2/3 af de hidtidige hensættelser til tekniske installationers fornyelse) udgør 320.000 kr., mens de 2/3 af de hidtidige hensættelser, der skal overføres til de udvendige vedligeholdelseskonti, udgør 35.000 kr.

Indledningsvist foretages en opgørelse af

* ejendommens samlede omkostningsbestemte budgetudgifter (excl. afsætningsbeløb til vedligeholdelse, herunder konverterede henlæggelser), jf. boligreguleringslovens § 8 samt af

* 2/3 af de hidtidige hensættelser til tekniske installationers fornyelse, der fremover skal overføres til vedligeholdelseskontiene. Beløbet satsreguleres, jf. afsnit 3.2.2.

Med udgangspunkt heri opgøres herefter den maksimale stigning på 1 pct.-point, jf. skema B 1.

Eksempel på udfyldelse af skema B 1

-------------------------------------------------------------------- Beregning af beboelseslejemålenes andel af budgetudgifterne B -------------------------------------------------------------------- B1 -------------------------------------------------------------------- A. Samlede omkostningsbestemte budgetudgifter for ejendommen (excl. afsætningsbeløb til vedligeholdelse, herunder 2/3 af tidl. henl. til fornyelse af tekniske installationer).......................... kr. 320.000,00 -------------------------------------------------------------------- B. Konverterede henlæggelsesbeløb * 2/3 af henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer pr. 31.12.1994.......................... kr. 35.000,00 * satsregulering...................... kr. 0,00 ---------------- I alt................................. kr. 35.000,00 kr. 35.000,00 -------------------------------------------------------------------- C. Samlet fordelingsbeløb............................ kr. 355.000,00 -------------------------------------------------------------------- Beregning af boligernes andel af budgetudgifterne (incl. konverterede henlæggelsebeløb) D. Andel iflg. nuværende boligprocent 49,00% af kr. 355.000,00.......................... kr. 173.950,00 E. Beregnet stigning af omkostnings- bestemte budgetudgifter (1% af A.). kr. 3.200,00 F. Beregnet stigning af konverterede henlæggelsesbeløb (1% af B.)....... kr. 350,00 G. Effektiv stigning i beboelsesleje- målenes andel (overføres fra spalte 11 på skema B 3).................................. kr. 3.539,64 -------------------------------------------------------------------- H. Boliglejemålenes nye andel af samlet fordelings- beløb (D+G)....................................... kr. 177.489,64 --------------------------------------------------------------------

Pkt. A: De samlede omkostningsbestemte budgetudgifter for hele ejendommen (excl. afsætningsbeløb til vedligeholdelse, herunder konverterede henlæggelser), jf. boligreguleringslovens § 8, anføres.

Pkt. B: Pr. 31.12.1994 overføres et beløb svarende til 2/3 af de gældende hensættelser til tekniske installationers fornyelse til de udvendige vedligeholdelseskonti. Beløbet (incl. satsregulering) anføres. Beløbet, som satsreguleres, er beløbet opgjort pr. m2.

Pkt. C: Summen af beløbene i pkt. A og B udgør det samlede fordelingsbeløb. I 1995 vil fordelingsbeløbet pr. definition svare til de samlede omkostningsbestemte budgetudgifter (excl. afsætning til vedligeholdelse) før udskillelse af de konverterede henlæggelsesbeløb.

Pkt. D: Boligernes andel af ejendommens samlede fordelingsbeløb, jf. pkt. C, opgøres med udgangspunkt i den gældende boligprocent.

I punkterne E og F beregnes stigning i boligprocenten i henhold til hovedreglen (forhøjelse af boligandelen med 1 pct.-point). Det bemærkes, at den beregnede stigning ikke nødvendigvis svarer til den endelige lovlige stigning, idet det skal sikres, at lejen ikke i noget boliglejemål stiger med mere end 5 kr. pr. m2.

Pkt. E: Den maksimale stigning i boligernes andel af de omkostningsbestemte budgetudgifter efter overgangsordningens hovedregel beregnes som 1 pct. af beløbet i pkt. A.

Pkt. F: Den maksimale stigning i boligernes andel af de konverterede henlæggelsesbeløb efter overgangsordningens hovedregel beregnes som 1 pct. af beløbet i pkt. B.

Pkt. G: Med henblik på beregning af den endelige lovlige stigning er det herefter nødvendigt at beregne de individuelle stigninger for de enkelte boliglejemål.

Til brug herfor anvendes skema B 2 og B 3. Efter beregningen i skema B2 og B3 overføres summen i spalte 11 i skema B3 til pkt. G i skema B1.

Pkt. H: Boliglejemålenes nye andel af det samlede fordelingsbeløb beregnes som summen af punkterne D og G.

I forbindelse med skema B 2 og B 3 skal foretages en række beregninger. Formler hertil er anført nedenfor. De i formlerne anvendte variable er defineret i nedenstående boks.

-------------------------------------------------------------------- Anvendte variable i nedenstående beregningsformler: BLbolig x = bolig x's andel af den beregnede stigning i de omkostningsbestemte budgetudgifter STialt = samlet stigning i boligernes omkostningsbestemte budgetudgifter (pkt. E) BPbolig x = bolig x's boligprocent (bemærk spalte 3) BPialt = boligernes samlede boligprocent (bemærk spalte 3) KHbolig x = bolig x's andel af beregnet stigning i de kon- verterede henlæggelsesbeløb KHialt = boligens samlede stigning i de konverterede henlæggelsesbeløb (pkt. F) AREALbolig x = bolig x's areal AREALialt = samlet boligareal AREALejd = ejendommens samlede areal FBialt = samlet fordelingsbeløb (pkt. C) MAXbolig x = maksimal reststigning for bolig x, jf. spalte 10 EFFbolig x = den maksimale lovlige stigning for bolig x som følge af overgangsordningen MAXANDbolig x = bolig x's maksimale andel af de omkostningsbe- stemte budgetudgifter ved overgangsordningens udløb NYANDELbolig x = bolig x's ny boligprocent efter forhøjelse af beboelseslejemålenes samlede andel ---------------------------------------------------------- Eksempel på udfyldelse af skema B2: ---------------------------------------------------------- 1 2 3 4 Boliglejemål Areal m2 Boligprocent Maksimal andel nr. af de samlede budgetudgifter 1 90,00 6,00% 8,16% 2 90,00 6,00% 8,16% 3 90,00 6,00% 8,16% 4 90,00 6,10% 8,30% 5 90,00 6,10% 8,30% 6 90,00 6,20% 8,44% 7 90,00 6,30% 8,57% 8 90,00 6,30% 8,57% ---------------------------------------------------------- Boliglejemål i alt 720,00 49,00% 66,67% Erhvervslejemål i alt 360,00 51,00% 33,33% Ejendommen i alt 1.080,00 100,00% 100,00% ----------------------------------------------------------

Spalte 4-andele beregnes ved overgangsperiodens begyndelse - og fastholdes herefter

Spalte 1. Lejlighederne identificeres.

Spalte 2. De enkelte boliglejemåls bruttoetageareal anføres.

Spalte 3. Ved den første varsling (tidligst virkning pr. 1.1.1995) anføres de pr. 31.12.1994 gældende boligprocenter. Ved følgende varslinger anføres de justerede andele, jf. nedenfor i spalte 12 i skema B3.

Spalte 4. Til brug for de følgende beregninger, jf. spalte 10, beregnes det enkelte lejemåls maksimale andel af de samlede budgetudgifter ved overgangsperiodens udløb

MAXANDbolig x = BPbolig x x AREALialt --------------------- BPialt x AREALejd

Boligernes maksimale andel beregnes ved overgangsperiodens begyndelse, hvorefter de beregnede andele fastholdes i hele overgangsperioden.

Andelene er afrundet til to decimaler.

For bolig 1 bliver andelen

MAXANDbolig 1 = 0,06 x 720 = 8,16 pct. ----------- 0,49 x 1080 Eksempel på udfyldelse af skema B3: -------------------------------------------------------------------- 5 Beregnet stigning 9 10 11 12 Bolig- ------------------------ Max. Maksi- Effek- Ny bud- lejemål 6 7 8 stig- mal tiv getleje nr. Budget- Konve- I alt ning stig- stig- andel leje terede 5 kr. ning ning henlægg. pr. m2 for det enkel- te lejemål -------------------------------------------------------------------- 1 391,84 43,75 435,59 450,00 7.668,00 435,59 6,12% 2 391,84 43,75 435,59 450,00 7.668,00 435,59 6,12% 3 391,84 43,75 435,59 450,00 7.668,00 435,59 6,12% 4 398,37 43,75 442,12 450,00 7.810,00 442,12 6,22% 5 398,37 43,75 442,12 450,00 7.810,00 442,12 6,22% 6 404,90 43,75 448,65 450,00 7.952,00 448,65 6,33% 7 411,43 43,75 455,18 450,00 8.058,50 450,00 6,43% 8 411,43 43,75 455,18 450,00 8.058,5§ 450,00 6,43% -------------------------------------------------------------------- Bolig- lejemål i alt 3.200,00 350,00 3.550,00 3.600,00 62.693,00 3.539,64 49,99% -------------------------------------------------------------------- Spalte 10 = (spalte 4 - spalte 3) x pkt. C (skema B1) Spalte 11 = mindste værdi af spalte 8, 9 og 10 Spalte 6. De enkelte boligers andel af den beregnede stigning i de omkostningsbestemte budgetudgifter (pkt. E i skema B1) beregnes: BLbolig x = STialt x BPbolig x --------- BPialt I det anførte eksempel er den samlede stigning i boligernes andel i skema B1 (pkt. E) beregnet til 3.200 kr. Bolig nr. 1 har en boligprocent på 6,0 pct. Boliglejemålenes samlede boligprocent udgør 49,0 pct. Bolig 1's andel af den samlede stigning i boliglejemålenes budgetudgifter er følgelig: BLbolig-1 = 3.200 x 6,00 = 391,84 kr. ----- 49,00 Spalte 7. De enkelte boligers andel af den beregnede stigning i de konverterede henlæggelsesbeløb beregnes. Det samlede beløb fordeles som vedligeholdelsesbeløb efter boligernes bruttoetageareal: KHbolig x = KHialt x AREALbolig x ------------ AREALialt For bolig 1, der har et areal på 90 m2 bliver stigningen følgelig: KHbolig-1 = 350 x 90,00 = 43,75 kr. ------ 720,00

Spalte 8. Summen af spalte 6 og 7 beregnes og anføres.

Spalte 9. I henhold til den særlige stigningsbegrænsning må intet lejemål få lejestigninger, der overstiger 5 kr. pr. m2. Der beregnes derfor en maksimal stigning for det enkelte lejemål (5 kr. pr. m2 x AREALbolig x).

Spalte 10. Som nævnt kan maksimalbestemmelserne medføre, at nogle lejemål både absolut og relativt stiger mere end andre lejemål. For at undgå, at der herved opstår skævheder i lejeberegningerne, beregnes i spalte 10 den maksimale reststigning MAXbolig x, som det enkelte lejemål har »plads til«. Den årlige stigning i lejen som følge af overgangsordningen kan aldrig overstige dette beløb.

Beregningen foretages med udgangspunkt i boligernes maksimale andel af de samlede budgetudgifter, jf. spalte 4.

Den maksimale reststigning for den enkelte bolig beregnes som forskellen mellem boligens maksimale og aktuelle andel af de samlede budgetudgifter

MAXbolig x =

FBialt x (MAXANDbolig x - BPbolig x)

For bolig 1, der ved udgangen af 1994 har en boligprocent på 6,00 pct. og en maksimalandel på 8,16 pct., er den maksimale stigning, der skal realiseres i løbet af overgangsperioden

MAXbolig 1 =

355.000 x (0,0816 - 0,06) = 7.668,00 kr.

I de følgende år, hvor der i takt med overgangen til nyt fordelingsgrundlag sker en succesiv forhøjelse af den enkelte boligs andel af lejen, reduceres den maksimale reststigning.

Overgangsordningen vil således i 1995 medføre, at bolig 1's andel af det samlede fordelingsbeløb hæves fra 6,00 pct. til 6,12 pct., jf. spalte 12. Som følge heraf vil den maksimale reststigning i 1996 være reduceret til

MAXbolig 1 =

355.000 x (0,0816 - 0,0612) = 7.242,00 kr. Det bemærkes, at den absolutte reststigning vil stige i takt med stigninger i de omkostningsbestemte budgetudgifter.

Spalte 11. Det er nu muligt at beregne den effektive stigning for det enkelte boliglejemål (EFFbolig x). Stigningen beregnes som det mindste beløb i spalte 8, 9 og 10.

Summen af de effektive stigninger overføres til pkt. G i skema B1, hvorefter boliglejemålenes nye andel af det samlede fordelingsbeløb kan beregnes i pkt. H (skema B1).

Af eksemplet fremgår, af stigningsbegrænsningen på 5 kr. pr. m2 bliver effektiv for bolig nr. 7 og 8.

Spalte 12. De enkelte boligers nye andelaf det samlede fordelingsbeløb (NYANDELbolig x) beregnes. Andelen beregnes således på grundlag af de anførte oplysninger om samlet fordelingsbeløb (pkt. C), gældende boligprocent (spalte 3) og den effektive stigning (spalte 11)

NYANDELbolig x =

100 x FBialt x BPbolig x + EFFbolig x ------------------------------- FBialt For bolig 1 i ejendommen kan den nye boligprocent beregnes til NYANDELbolig 1 = 100 x 355.000 x 0,06 + 435,59 = 6,12 pct. ----------------------- 355.000

De beregnede nye procentandele, der afrundes til 2 decimaler, udgør udgangspunktet for næste års justering af boligernes andel af det samlede fordelingsbeløb.

I det følgende regnskabsår vil BPbolig x således være lig med NYANDELbolig x i indeværende års beregning.

Det bemærkes, at årets afsætningsbeløb til vedligeholdelse afslutningsvist fordeles på de enkelte lejligheder som ved hidtidige lejereguleringer.

Bygge- og Boligstyrelsen, den 19. september 1994

Rud Werborg

/ Margrete Pump

Ingen