Vejledning om ændringer i lov om om byfornyelse og boligforbedring pr. 1. juli 1994

Vejledning om ændringer i lov om om byfornyelse og boligforbedring pr. 1. juli 1994

1. Indledning.

Med lov nr. 418 af 1. juni 1994 er der foretaget en række ændringer dels af lov om byfornyelse og boligforbedring dels af det administrative grundlag for byfornyelsen.

En række af disse ændringer træder i kraft d. 1. juli 1994, medens andre først træder i kraft d. 1. januar 1995.

Denne vejledning indeholder alene en omtale af de ændringer i regelsættet vedr. byfornyelse og boligforbedring, som træder i kraft d. 1. juli 1994. Der vil senere blive udsendt en vejledning omfattende samtlige ændringer, hvori også denne vejledning vil indgå.

Denne vejledning indeholder en omtale af følgende ændringer

Forhøjelse af den statslige refusion for tab på kommunale garantier.

Størrelsen af de byggelånsrenter, der kan medregnes i de støtteberettigede udgifter.

Information til ejere om mulighederne for at vælge finansiering med nominallån.

Ophævelse af reglerne vedr. fremtidig sparet vedligeholdelse.

Krav om indhentning af flere tilbud på byggelån.

Konvertering.

2. Forhøjelse af den statslige refusion for tab på kommunale garantier.

Kommunalbestyrelsen kan fortsat yde garanti som sikkerhed for lån til finansiering af udgifter til forbedringsarbejder som omtalt i lovens § 58, såfremt låntagningen ikke kan gennemføres uden en sådan sikkerhed.

I tilfælde, hvor den kommunale garanti kræves indfriet, vil kommunalbestyrelsen efter lovens § 66, stk. 3, kunne få dækket 75 pct. af tabet ved statslig refusion. Kommunerne skal således fremtidigt alene bære 25 pct. af et eventuelt tab ved indfrielse af garantien. Det er hensigten med forhøjelsen af den statslige refusion at mindske den økonomiske risiko for kommunerne og dermed fastholde en høj byfornyelsesaktivitet.

Bestemmelsen træder i kraft 1. juli 1994, og finder anvendelse for så vidt angår ejendomme, hvor ejeren får meddelt tilsagn om offentlig støtte til ombygningen fra d. 1. juli 1994. Bestemmelsen omfatter således ikke mertilsagn.

3. Størrelsen af byggelånsrenter, der kan medregnes i de støtteberettigede udgifter.

Adgangen til fuldt ud at medtage de godkendte byggelånsrenter i den støtteberettigede udgift er blevet reduceret ved indsættelsen af bestemmelsen i lovens § 59, stk. 2, nr. 4. Bestemmelsen gælder for de støtteberettigede udgifter, der vedrører ikke-værdi-forøgende udgifter - det såkaldte ombygningstab. Der henvises til lovens § 59, stk. 5 og 6.

Baggrunden herfor er, at der for byggelån til finansiering af de arbejder, der ikke medfører en forøgelse af ejendommens værdi, er mulighed for både at opnå skattefradrag for byggelånsrenterne og modtage et skattefrit tilskud til dækning af renterne.

Af administrative grunde er der i bestemmelsen fastsat en fast procentdel for størrelsen af de byggelånsrenter, der kan medtages under de støtteberettigede udgifter. Bestemmelsen tager således ikke hensyn til, om den enkelte ejer i det enkelte år har en skattepligtig indkomst, der muliggøre fradrag for alle byggelånsrenter.

I bestemmelsen sondres der mellem om ejendommen ejes af et indkomstskattepligtigt selskab eller en indkomstskattepligtig person. Bestemmelsen omfatter således ikke ejere som kommuner og almennyttige boligselskaber samt private andelsboligforeninger, der ikke udlejer lokaler.

Efter bestemmelsen kan for ejendomme ejet af et indkomstskattepligtigt selskab alene medtages 66 pct. af de byggelånsrenter, som vedrører de ikke-værdiforøgende udgifter i den støtteberettigede udgift, medens indkomstskattepligtige personer alene kan medtage 56 pct. af de tilsvarende byggelånsrenter.

Bestemmelsen træder i kraft 1. juli 1994 og finder anvendelse på ejendomme, hvor ejeren får meddelt tilsagn om offentlig støtte til ombygnigen d. 1. juli 1994 eller senere. Bestemmelsen omfatter således ikke mertilsagn.

4. Information til ejere om mulighederne for at vælge finansiering med nominallån.

Efter de hidtil gældende regler kan ejere af private udlejningsejendomme frit vælge om de værdiforøgende udgifter skal finansieres med indekslån, hvortil den offentlige støtte ydes som ydelsesstøtte, eller med 30-årige nominallån, hvortil den offentlige støtte ydes som ydelsesbidrag.

Denne mulighed er med lovens § 59, stk. 3 og stk. 4, udvidet til at gælde alle ejere.

I § 59, stk. 3 fastsættes, at de værdiforøgende udgifter i ejerboliger samt i ejendomme, hvor ejeren på tilsagnstidspunktet selv anvender mindst 80 pct. af bruttoetagearealet til erhvervsformål, efter ejerens valg kan finansieres med nominallån eller med indekslån.

Finansieres ombygningsudgifterne med indekslån, kan kommunalbestyrelsen meddele tilsagn om ydelsesstøtte. Finansieres de værdiforøgende udgifter med norminallån, ydes der ikke offentlig støtte i form af ydelsesbidrag.

Bestemmelsen indebærer til gengæld, at kommunalbestyrelsen får mulighed for at yde garanti for den del af finansieringen, som ikke kan gennemføres, medmindre der stilles særlig sikkerhed for långivningen, jf. § 58, dvs. yde garanti for en del af nominallånet.

Ejerens valgfrihed mellem indekslån eller nominallån til finansiering af værdiforøgende arbejder i andre ejendomme er reguleret i lovens § 59, stk. 4. Bestemmelsen omfatter kommunalt ejede ejendomme, herunder ejendomme, som kommunen råder over i forbindelse med byfornyelsen, private andelsboligforeninger og almennyttige boliger. Den offentlige støtte ydes enten som ydelsesstøtte til indekslånet eller som ydelsesbidrag til nominallånet.

Bestemmelserne om ejernes mulighed for at vælge finansiering af de værdiforøgende udgifter træder i kraft d. 1. juli 1994 og gælder for alle ejendomme, uanset hvornår der er meddelt tilsagn til ejeren af ejendommen, såfremt der ikke inden d. 1. juli 1994 helt eller delvist er udbetalt indekslån til dækning af de støtteberettigede udgifter.

I overgangsbestemmelsen i lov nr. 418 af 1. juni 1994 er der indført en pligt for kommunalbestyrelsen til at underrette om de nye finansieringsregler. Underretningen skal ske til ejerne af de ejendomme, hvor der er meddelt tilsagn om ydelsesstøtte til indekslån, men hvor der endnu ikke er sket hel eller delvis udbetaling af lånet d. 1. juli 1994. Samtidig skal kommunalbestyrelsen fastsætte en frist på mindst 6 uger for ejeren til at ansøge om ændring af det meddelte tilsagn.

Kommunalbestyrelsens underretning skal ske inden behandlingen af en ejers anmodning om a'contoudbetaling af indekslån og skal senest være foretaget den 1. oktober 1994.

Bestemmelserne gælder tilsvarende for ejendomme omfattet af en godkendt saneringsplan.

Der henvises til Bygge- og Boligstyrelsens cirkulæreskrivelse af 27. juni 1994.

5. Ophævelse af reglerne vedr. fremtidig sparet vedligeholdelse.

I Boligstyrelsens cirkulære nr. 92 af 3. juli 1986 om offentlig støtte til byfornyelse og boligforbedring m.v. (finansieringscirkulæret), er der i afsnit 3.2.2.2. angående driftsbesparelser angivet de hidtil gældende regler vedrørende sparet fremtidig vedligeholdelse.

Disse regler ophæves ved Bygge- og Boligstyrelsens cirkulæreskrivelse af 27. juni 1994, således at der ikke fremover ved opdelingen af den støtteberettigede udgift i forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter skal tages hensyn til den fremtidige sparede vedligeholdelse af ejendomme, som gennemførelsen af byfornyelsesarbejderne medfører.

Ophævelsen af bestemmelserne om fremtidig sparet vedligeholdelse er et led i sikringen af den byfornyede ejendoms fortsatte og løbende vedligeholdelse.

Når der ikke fremover ved opdelingen af de støtteberettigede udgifter i forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter skal tages hensyn til den fremtidige sparede vedligeholdelse, kan de lovpligtige hensættelser til vedligeholdelse fremover helt og fuldt anvendes til den løbende vedligeholdelse og ikke delvist gå til betaling af ydelser på det lån, der finansierer den opretning, som gennemføres i forbindelse med byfornyelsen.

Reglerne om fremtidig sparet vedligeholdelse ophæves pr. 1. juli 1994 for ejendomme, hvor ejeren ikke inden denne dato helt eller delvist har fået udbetalt lån til dækning af ombygningsudgifterne.

6. Flere tilbud på byggelån.

Med henblik på mest muligt af reducere udgifterne til byggelånsrenter pålægges det kommunalbestyrelsen som vilkår for tilsagn, som meddeles d. 1. juli 1994 eller senere, at stille krav om, at ejeren indhenter flere tilbud på byggelån.

Kommunalbestyrelsen kan kun godkende, at der i den støtteberettigede udgift medtages udgifter til byggelånsrenter beregnet på grundlag af det tilbud, som ud fra en samlet vurdering har den laveste effektive forrentning. Ved vurderingen heraf må foruden forrentningen indgå behovet for offentlig garanti for byggelånet, da det vil være af betydning for størrelsen af byggelånsrenten, om der ydes offentlig garanti. Kommunalbestyrelsen bør derfor på det tidligst mulige tidspunkt tilkendegive over for ejeren, om der vil blive ydet en sådan garanti.

7. Konvertering

Der er med virkning fra 1. juli 1994 skabt mulighed for, at ejere, der har finansieret de værdiforøgende ombygningsarbejder med nominallån med ydelsesbidrag, kan udskifte disse lån med nominallån med lavere rente, uden at ydelsesbidraget og eventuel kommunal garanti for lånet herved falder bort.

Bestemmelsen vil umiddelbart kun kunne anvendes af ejere af private udlejningsejendomme, idet disse ejere efter de hidtil gældende regler er de eneste, der kan finansiere værdiforøgende udgifter med nominallån med ydelsesbidrag. Med de gennemførte bestemmelser om valgfrihed for alle ejere vil konverteringsadgangen således blive udvidet til også at omfatte andre ejendomstyper end private udlejningsejendomme.

De nærmere bestemmelser om konverteringsadgangen fremgår af Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse af 21. juni 1994 om konvertering af nominallån, hvortil der ydes ydelsesbidrag efter lov om byfornyelse og boligforbedring.

Bygge- og Boligstyrelsen d. 27. juni 1994

Rud Werborg

/ Jan Spohr

Ingen