Vejledning om almennyttig boligvirksomhed

Bilag 1

Selskabs- og afdelingsregnskab til beboerorientering. --------------------------------------------------------------------- Boligselskab Evt. forretningsførerselskab Tilsynsførende kommune: --------------------------------------------------------------------- Renteberegningsmetode: Rentesatser: Udlån af afdelings- og selskabsmidler i fælles forvaltning: --------- % Afdelingsmidler i fælles forvaltning Henlagte midler: ----------- % Drifts- midler: ----------- % Dispositionsfond ----------- % --------------------------------------------------------------------- Afdelingen: Tilsynsførende kommune: --------------------------------------------------------------------- --------------------------------------------------------------------- Leje pr. (m2) bruttoetageareal på balancetidspunktet: Lejeforhøjelse i årets løb: Dato for forhøjelse: Forhøjelse pr. (m2): %: Årsbasis: --------------------------------------------------------------------- SELSKABET RESULTATOPGØRELSE -------------------------------------------------------------------- Kr. pr. leje- I alt målsenhed Budget Regnskab Regnskab --------------------------------------------------------------------- Udgifter Bruttoadministrationsudgifter Tilskud til afdelinger Renteudgifter Øvrige ordinære udgifter Udgifter i alt --------------------------------------------------------------------- Indtægter Administrationsbidrag Lovmæssige gebyrer m.v. Renteindtægter Diverse indtægter Indtægter i alt --------------------------------------------------------------------- Overskud/underskud - heraf overskud henlagt til arbejdskapitalen - heraf overskud henlagt til dispositionsfonden --------------------------------------------------------------------- BALANCE --------------------------------------------------------------------- Aktiver Anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt --------------------------------------------------------------------- Passiver Langfristet gæld i alt Kortfristet gæld i alt Boligforeningsandele/Garantikapital Dispositionsfond Opskrivningshenlæggelser Arbejdskapital Egenkapital i alt Passiver i alt --------------------------------------------------------------------- AFDELINGEN RESULTATOPGØRELSE --------------------------------------------------------------------- Kr. i alt Kr. pr. (m2) Budget Regnskab Regnskab --------------------------------------------------------------------- Udgifter Nettokapitaludgifter Vand- og vandafledningsafgifter Kloakafgifter Renovation Afdelingens energiforbrug: Bidrag til selskabet: 1. Administrationsbidrag 2. Dispositionsfond Øvrige faste udgifter Offentlige og andre faste udgifter i alt Renholdelse Almindelig, planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser (netto): Istandsættelse ved fraflytning m.v. (A/B-ordning) Særlige aktiviteter Diverse udgifter Variable udgifter i alt Henlæggelser i alt Samlede ordinære udgifter --------------------------------------------------------------------- Ydelser vedr. lån til forbedringsarbej- der, bygningsskader og ombygning: Tab ved lejeledighed og fraflytning m.v. - Dækket af tidligere henlæggelser Nettotab ved lejeledighed og fraflyt- ning m.v. Andre ekstraordinære udgifter Ekstraordinære udgifter i alt --------------------------------------------------------------------- Udgifter i alt --------------------------------------------------------------------- Indtægter Boligafgifter og lejer Tilskud fra selskabet (203.1) Drift af fællesfaciliteter (203.2-4) Andre ordinære indtægter: Ordinære indtægter i alt --------------------------------------------------------------------- Ekstraordinære indtægter --------------------------------------------------------------------- Indtægter i alt --------------------------------------------------------------------- Årets overskud/underskud --------------------------------------------------------------------- BALANCE --------------------------------------------------------------------- Aktiver Anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt --------------------------------------------------------------------- Passiver Henlæggelser i alt Langfristet gæld i alt Kortfristet gæld i alt Passiver i alt --------------------------------------------------------------------- Regnskabet for selskab og afdeling er revideret i henhold til Bygge- og Boligstyrelsens instruks om revision af almennyttige boligselskabers regnskaber. Enten: Revisor har ikke haft bemærkninger til regnskaberne eller: Revisor har haft følgende bemærkninger til selskabets/afdelingens regnskaber: (revisors påtegninger anføres)

Bilag 2

KONTERINGSSKITSER

Bilag 3

VEDLIGSHOLDELSESPLAN

Bilag 4

DRIFTSBUDGET

Vejledning om almennyttig boligvirksomhed

Indledning 1. Reglernes anvendelsesområde 1.1 Formål 1.2. Godkendelse af nye selskaber 1.3 Vedtægter 2. Beboerdemokrati 2.1 Beboerdemokrati 2.2 Afdelingsmødet 2.3 Afdelingsbestyrelsen 2.4 Afdelingsmødets og afdelingsbestyrelsens beføjelser 2.5 Ansvar og kompetence 3 Boligselskabets øverste myndighed 3.1 Hvem er øverste myndighed? 3.2 Kompetence 4 Boligselskabets bestyrelse 4.1 Bestyrelsen 4.2 Valg af bestyrelsesmedlemmer 4.3 Vederlag til selskabets bestyrelse 4.4 Interessekonflikter og inhabilitet 4.4.1 Indberetningspligt 4.4.2 Godkendelse af aftaler 4.4.3 Særlig inhabilitet 4.4.4 Kommunalbestyrelse behandling af inhabilitetsspørgsmål 5 Boligselskabets afdelinger 5.1 Boligkategorier 5.2 Økonomisk uafhængighed 5.3 Sammenlægning af afdelinger 6 Beboerindskud 6.1 Ved indflytning 6.2 Under lejemålets beståen 6.3 Ved lejemålets ophør 6.4 Kapitaltilskudslejligheder 6.4.1 Indbetaling af *merleje* og beboerindskud til Boligselskabernes Landsbyggefond og kommunen 7 Afdelingernes administration 7.1 Administrationsudgifter 7.2 Administrationsbidrag 7.3 Kommunalbestyrelsens tilsyn 8 Egenkapital 8.1 Almennyttige boligselskabers egenkapital 8.2 Almennyttige forretningsførerselskabers egenkapital 9 Arbejdskapital 10 Dispositionsfond 10.1 Dispositionsfondens opbygning 10.2 Dispositionsfondens anvendelse 10.3 Forvaltning 11 Byggefond 11.1 Byggefondens indestående i afdelingerne 11.2 Udamortisering af prioritetslån eller andre lån 11.3 Byggefondens indestående i en afdeling kan gøres likvidt med henblik på finansiering af nyt byggeri 11.4 Optagelse af lån efter lovens # 16, stk. 3 12 Kapitalforvaltning 12.1 Forvaltningsprincipper 12.2 Fælles forvaltning 12.3 Udlån af afdelingsmidler 12.4 Boligselskabernes Landsbyggefonds garantiordning for afdelingsmidler 12.5 Forrentning 13 Henlæggelser og vedligeholdelse 13.1 Boligselskabets vedligeholdelsespligt 13.2 Udvendig vedligeholdelse 13.2.1 Samlet henlæggelseskonto 13.2.2 Henlæggelse på opdelte konti 13.2.3 Ændring af afdelingens vedligeholdelsesforpligtelse 13.3 Indvendig vedligeholdelse 13.4 Andre henlæggelser 14 Budgetlægning 14.1 Ved en afdelings ibrugtagelse 14.2 Årlig budgetlægning 14.3 Modernisering og forbedringer 14.4 Udarbejdelse af driftsbudgetter 14.5 Godkendelse 14.6 Orientering på afdelingsmødet 14.7 Begrænsning af stigning i driftsudgifter 14.8 Kommunalbestyrelsen 15 Regnskabsaflæggelse 16 Lejefastsættelse 16.1 Fordeling på de enkelte typer af lejemål 16.2 Fordeling på de enkelte boliger 16.3 Lejeforhøjelser 17 Revision 18 Opsigelse og ophævelse 18.1 Opsigelse 18.2 Ophævelse 19 Tilsyn 19.1 Tilsynsmyndigheden 19.2 Organisatorisk tilsyn 19.3 Almindeligt tilsyn med driften 19.4 Det kommunale regnskabstilsyn 19.4.1 Hvem indsendes regnskabet til? 19.4.2 Hvad omfatter regnskabsmaterialet? 19.4.3 Kommunalbestyrelsens gennemgang 19.4.4 Kommunalbestyrelsens beføjelser 19.4.5 Kommunalbestyrelsens reaktionsmuligheder 19.4.6 Kommunalbestyrelsens adgang til at yde økonomisk støtte 19.4.7 Regnskaber indberettet til Bygge- og Boligstyrelsen 19.5 Tilsyn med udlejning 19.6 Vedligeholdelsestilsyn 19.7 Godkendelse af enkeltdispositioner 20 Erhvervelse, afhændelse, forandring og pantsætning af ejendomme 20.1 Erhvervelse af fast ejendom 20.1.1 Oprettelse af ny afdeling 20.1.2 Garantitilsagn 20.1.3 Kommunal godkendelse 20.2 Afhændelse 20.3 Ekspropriation 20.4 Væsentlig forandring af fast ejendom 20.5 Tillægslån 20.6 Efterfølgende godkendelse af tilslutning til naturgasnet eller kraftvarmeværk m.v. 20.7 Institutionsoprettelse 20.8 Pantsætning af fast ejendom 21 Likvidation og sammenlægning 22.1 Selskabets årsregnskab 22.1.1 Resultatopgørlse 22.1.1.1 Udgifter 22.1.1.2 Indtægter 22.1.2 Balance 22.1.2.1 Aktiver 22.1.2.2 Passiver 22.2 Byggefondens årsregnskab 22.2.1 Generelle regler 22.2.1.1 Selvstændig afdeling 22.2.1.2 Opbygning 22.2.1.3 Formål, anvendelse 22.2.1.4 Særregel for ældre andelsboligforeninger 22.2.2 Balance 22.2.2.1 Aktiver 22.2.2.2 Passiver 23 Gennemgang af afdelingernes kontoplan 23.1.1 Udgifter 23.1.2 Indtægter 23.2 Balance 23.2.1 Aktiver 23.2.2 Passiver Bilag 1 Selskabs- og afdelingsregnskab til beboerorientering Bilag 2 Konteringsskitser Bilag 3 Vedligeholdelsesplaner Bilag 4 Driftsbudget Regler: (* 1) Bilag 5 Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 99 af 4.2.1994 om almennyttig boligvirksomhed med tilhørende bilag (kontoplaner og revisorinstruks) Bilag 6 Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 253 af 8.4.1994 om ændring af bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed

Indledning

Ved lov nr. 181 af 14.4.1993 om ændring af lov om boligbyggeri blev der gennemført ændrede regler om de almennyttige boligselskabers egenkapitalforhold. Ændringerne træder i kraft den 1. juli 1994, jf. nærmere nedenfor.

Lovændringerne har baggrund i en redegørelse om de almennyttige boligselskabers administrationsudgifter, nettorenteindtægter og egenkapital m.v., som en arbejdsgruppe under Bygge- og Boligstyrelsen afgav i oktober 1992.

I lovforslagets tekst og bemærkninger er det forudsat, at der skal gennemføres en del ændringer i det almennyttige regelsæt.

Ny bekendtgørelse

De nye økonomi- og regnskabsregler er indeholdt i Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 99 af 4.2.1994 om almennyttig boligvirksomhed.

På grund af de omfattende ændringer, som økonomi- og regnskabsreglerne medfører, har styrelsen samtidig foretaget en gennemgribende omskrivning af de regler i den hidtidige bekendtgørelse, som ikke direkte omhandler økonomi og regnskab. Det har også været nødvendigt, fordi en del af reglerne hidtil har været udgivet i cirkulæreform.

Det bemærkes i øvrigt, at der i den nye bekendtgørelse, i modsætning til hvad der har været tilfældet for den hidtidige bekendtgørelse, som altovervejende hovedregel ikke er medtaget bestemmelser, som allerede er indeholdt i lov om boligbyggeri.

Nye kontoplaner

Der er udarbejdet nye kontoplaner for selskab og afdeling, som er optaget som bilag til bekendtgørelsen. For afdelingernes vedkommende er der tale om mindre justeringer.

Ny revisionsinstruks

Som bilag til bekendtgørelsen er yderligere optaget en ny revisionsinstruks.

Ny vejledning

Denne vejledning træder i stedet for Boligstyrelsens cirkulære af 25.10.1985 (* 2) om de almennyttige boligselskabers økonomi mv. med senere ændringer, Boligstyrelsens cirkulære af 14.3.1986 (* 3 om organisation og udlejning af almennyttigt byggeri samt Boligstyrelsens cirkulære af 1.9.1989 ( 4) om godkendelse af nye almennyttige boligselskaber. En del af stoffet fra disse cirkulærer er optaget som regler i bekendtgørelsen.

Når der i denne vejledning anvendes udtrykket <bekendtgørelsen> menes ovennævnte bekendtgørelse nr. 99 af 4.2.1994 om almennyttig boligvirksomhed, som ændret ved bekendtgørelse nr. 253 af 8.4.1994.

Når der i denne vejledning anvendes udtrykket <loven> menes lov om boligbyggeri.

Vejledningen knytter sig til bekendtgørelsen, og der er i høj grad anvendt samme systematik som i bekendtgørelsen. Vejledningens afsnit 1-21 er således knyttet til bekendtgørelsens kapitel 1-21.

I afsnit 22 findes en gennemgang af kontoplanen for selskab, herunder forretningsførerselskab/byggefond og i afsnit 23 en gennemgang af kontoplanen for afdeling.

Denne vejledning har været udsendt til boligselskaberne i en foreløbig udgave af 24.1.1994. Der er foretaget enkelte ændringer i forhold til den foreløbige udgave, som derfor er bortfaldet. Ændringerne vedrører især kontoplangennemgangen i afsnit 22 og 23, idet der er medtaget bemærkninger om beboerrådgivere og gebyr for sagsbehandling ved råderet.

Ikrafttræden

Det nye regelsæt, inkl. lovbestemmelserne, træder i kraft den 1. juli 1994. Hvis boligselskabets regnskabsår påbegyndes senere end den 1. juli 1994, finder reglerne dog først anvendelse fra dette regnskabsårs påbegyndelse.

Det betyder, at der på nogle områder i en overgangsperiode indtil sommeren 1995 vil gælde forskellige regler for forskellige almennyttige boligselskaber. Eller med andre ord: Hvis man skal finde ud af, hvilke regler, der gælder i et givet boligselskab i overgangsperioden, skal man kende regnskabsårets starttidspunkt. Såvel selskaberne som de kommunale tilsynsmyndigheder må være opmærksomme herpå.

Det skal bemærkes, at det er styrelsens opfattelse, at det ikke ville have været praktisk muligt at udskille økonomireglerne fra de øvrige regler til særskilt ikrafttræden.

Væsentligste ændringer

Nedenfor er kort gengivet nogle af de væsentligste ændringer i de nye regler

Egenkapital

Kommunalbestyrelsen har fået mulighed for at fastsætte et loft over boligselskabets arbejdskapital.

Dispositionsfonden kan anvendes forebyggende til at imødegå tab i boligafdelinger, hvor den hidtil kun har kunnet dække ekstraordinære konstaterede tab.

Byggefond

Der er ikke længere likvide midler i byggefonden, bortset fra pligtmæssige bidrag. Midlerne er overført til dispositionsfonden. Byggefondens hidtidige formål, nybyggeri og modernisering af eksisterende ejendomme er samtidig overført til dispositionsfonden.

Administrationsbidrag

Administrationsbidraget skal fastsættes kostægte. Reglerne indfører en højere grad af gennemskuelighed og sammenlignelighed i selskabernes administrationsudgifter. Der er mulighed for at opdele administrationsbidraget i et grundbidrag og tillægsbidrag.

Rentemarginal

Selskabets indtægter via rentemarginal og forrentning af egenkapitalen må ikke længere modregnes i administrationsudgifterne ved budgetteringen af administrationsbidragenes størrelse.

Forrentning

Der er fastsat nye forrentningsregler. Således skal selskabet forrente afdelingsmidler og dispositionsfondsmidler med en rentesats, der mindst svarer til Nationalbankens diskonto med fradrag af 2 pct.

Tilskud

Selskabet kan beslutte at yde et tilskud af sin arbejdskapital/nettorenteindtægter til en afdeling.

Revision

Revisor skal straks foretage indberetning til selskabets bestyrelse og kommunalbestyrelsen, hvis revisor konstaterer uregelmæssigheder af væsentlig betydning for selskabets eller en afdelings økonomiske drift.

Opskrivningshenlæggelser

Årsregnskabslovens principper for op- og nedskrivning anvendes i forbindelse med selskabets obligationsbeholdning og administrationsejendom. Der er derfor i selskabsregnskabet optaget særlige konti for urealiserede gevinster i forbindelse med opskrivning af obligationsbeholdning og administrationsejendom.

Afsnit 1. Reglernes anvendelsesområde

Almennyttige boligselskaber er selskaber, der i medfør af lovens § 2 er godkendt af kommunalbestyrelsen til at udøve almennyttig boligvirksomhed.

Selskaber, der inden lovens ikrafttræden er godkendt til at udøve almennyttig boligvirksomhed bevarer retten hertil. Dette gælder også almennyttige forretningsførerselskaber, jf. lovens § 2, stk. 2.

Ved godkendelsen opnås visse rettigheder, bl.a. fritagelse for skat og adgang til offentlig støtte til finansiering og drift af nybyggeri. Til gengæld påhviler der selskaberne forskellige forpligtelser. Blandt de vigtigste er, at lejlighederne skal udlejes efter bestemte regler og at selskaberne er undergivet kommunalbestyrelsens tilsyn, ligesom der er bestemmelser om, hvad selskaberne kan anvende overskud og opsparing til.

1.1. Formål

Selskabernes formål er at opføre og administrere beboelsesejendomme, jf. lovens § 5. Boligerne skal være uden luksuspræg, men udstyret med almindelige moderne bekvemmeligheder og indrettet således, at de opfylder de boligsøgendes almindelige krav til boliger af den pågældende art. De skal udlejes efter bestemmelserne i Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 158 af 5.3.1992 om udlejning af almennyttige boligselskabers boliger, som ændret ved bekendtgørelse nr. 751 af 15.9.1993.

Ud over almindelige, almennyttige boliger kan selskabet opføre og administrere ungdomsboliger, ældreboliger, og tidligere har de også kunnet opføre lette kollektivboliger. Hvad enten boligerne er organiseret som selvstændige afdelinger eller - efter reglerne om de enkelte boligtyper - integreret i almennyttige boligafdelinger, er de omfattet af de almindelige regler om bl.a. kommunalbestyrelsens tilsyn, beboerdemokrati, henlæggelser og indbetalinger til selskabets dispositionsfond og byggefond.

De nye bofællesskaber efter lovens kap. 12 a opføres/indrettes af en selvejende institution, som kan stiftes enten af en privat organisation eller af et almennyttigt boligselskab. Da disse bofællesskaber som nævnt ejes af en selvejende institution, er de ikke omfattet af det almennyttige regelsæt, men der er ikke noget i vejen for, at et almennyttigt boligselskab kan administrere dem.

1.2. Godkendelse af nye selskaber

Et nyt almennyttigt boligselskab kan organiseres enten som en andelsboligforening eller som et selvejende boligselskab. Nye almennyttige boligselskaber, herunder datterselskaber af forretningsførerselskaber, kan derimod ikke længere organiseres som et garantiselskab jf. lovens § 2, stk. 2. Allerede eksisterende garantiselskaber kan dog fortsætte deres virke. Udtrykket <boligselskab> anvendes i denne vejledning som fællesbetegnelse for selvejende boligselskaber, garantiselskaber og almennyttige andelsboligforeninger.

Et almennyttigt boligselskab, består dels af selve selskabet og dels af dets afdelinger. Et boligselskab kan enten være et selvstændigt selskab eller et datterselskab af et forretningsførerselskab.

Enhver kan tage initiativ til at stifte et nyt almennyttigt boligselskab, men i praksis vil stiftelsen af et nyt selskab ske i samarbejde med kommunalbestyrelsen, idet der efter de gældende bestemmelser ikke kan opføres byggeri med offentlig støtte uden kommunalbestyrelsens medvirken.

Efter lovens § 2, er det kommunalbestyrelsen, der godkender oprettelse af nye almennyttige boligselskaber, herunder datterselskaber af eksisterende forretningsførerselskaber. Det er forudsat, at der i overvejelserne af, hvorvidt godkendelse skal meddeles, kan inddrages hensyn, der går ud over en rent formel konstatering af, om lovens bestemmelser kan opfyldes.

Forudsætninger for godkendelse

Det vil være en forudsætning for godkendelse af et nyt selskab, herunder et datterselskab af et forretningsførerselskab, at selskabet senest 6 måneder efter godkendelse eller 6 måneder efter indflytningen i den første afdeling træffer beslutning om, hvilken af de i lovens § 10 nævnte vedligeholdelsesordninger selskabet vil anvende, jf. nærmere afsnit 13.

Det fremgår af bekendtgørelsens § 1, stk. 2, at det er en forudsætning for godkendelse af et nyt selskab, at der skønnes at være behov for selskabet for at få gennemført det fornødne almennyttige boligbyggeri i området eller for at sikre en rimelig konkurrence imellem selskaberne, at selskabet ikke påregner alene at bygge for særskilt afgrænsede befolkningsgrupper, at selskabet skønnes at kunne sikre en effektiv administration såvel af afdelinger under opførelse som af afdelinger i drift, og at almindelige hensyn til forenkling og strukturrationalisering af den almennyttige boligvirksomhed i området ikke taler imod oprettelse af flere boligselskaber.

Andelsboligforeninger oprettet i medfør af lov om byfornyelse

En undtagelse herfra er almennyttige andelsboligforeninger, der oprettes i medfør af § 14, stk. 5 og § 90, stk. 7, i lov om byfornyelse og boligforbedring. Disse skal godkendes, medmindre særlige hensyn taler imod, jf. bekendtgørelsens § 1, stk. 3.

Disse - antagelig i overvejende grad ret små - almennyttige boligforeninger vil ikke kunne forestå opførelse af nyt almennyttigt byggeri, da de må formodes at savne den ekspertise, der er nødvendig hertil. Ud fra såvel administrative som rationaliseringsmæssige hensyn vil det sikkert i mange tilfælde vise sig hensigtsmæssigt, hvis disse mindre foreninger slutter sig sammen i større foreninger eller tilslutter sig eksisterende større almennyttige andelsboligforeninger.

Der er efter Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse intet til hinder for, at en andelsboligforening, der oprettes i medfør af byfornyelsesloven, samtidig med ansøgning om godkendelse som almennyttig andelsboligforening, enten ansøger om at blive sammenlagt med en eksisterende andelsboligforening eller at blive en selvstændig afdeling af en eksisterende andelsboligforening.

Indberetning af nye selskaber

Kommunalbestyrelsen indberetter godkendelse af nye selskaber til Bygge- og Boligstyrelsen, Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning og Boligselskabernes Landsbyggefond, jf. bekendtgørelsens § 1, stk. 4. Indberetningerne skal vedlægges selskabets vedtægter og indeholde oplysning om selskabets postadresse, telefonnummer og eventuelle forretningsfører.

1.3. Vedtægter

Selskaberne bestemmer selv indholdet af deres vedtægter, men vedtægterne må ikke fravige bestemmelser i eller fastsat i medfør af loven. Vedtægtsbestemmelser, der er uforenelige med loven og bestemmelser udstedt i medfør heraf, vil derfor umiddelbart være uden gyldighed.

Lovbestemt indhold i vedtægterne

Der er visse bestemmelser, der skal være indeholdt i vedtægterne. I lovens § 4 er fastsat, at alle vedtægter skal indeholde oplysninger om selskabets navn og hjemsted, om dets kapitalforhold og ledelse, om antallet af bestyrelsesmedlemmer og bestyrelsens sammensætning, om tegningsret for selskabet, om valg af afdelingsbestyrelser og disses virksomhed, om selskabets regnskabsår og om valg af revisor.

Vedtægterne for en andelsboligforening og et garantiselskab skal endvidere indeholde bestemmelser om indkaldelse til ordinær generalforsamling eller repræsentantskabsmøde og om hvilke anliggender, der skal behandles på generalforsamlingen eller repræsentantskabsmødet.

Normalvedtægter

I medfør af lovens § 4, stk. 3 er udsendt normalvedtægter af november 1984. I loven er det fastsat, at normalvedtægterne finder anvendelse, medmindre der er fastsat bestemmelser i selskabets vedtægter, hvis indhold - inden for lovens rammer - afviger herfra. Selv om selskaberne ikke har vedtaget normalvedtægterne, finder bestemmelserne i disse således anvendelse på forhold, der ikke er omtalt i selskabernes vedtægter.

Lovens og normalvedtægternes regler om beboernes medindflydelse er minimumsbestemmelser. Eventuelle indskrænkninger i forhold hertil i et selskabs vedtægter er derfor uden gyldighed, også selv om disse vedtægter tidligere måtte være godkendt. Der er ikke noget til hinder for, at et selskab i vedtægterne kan give beboerne en større medindflydelse på egne anliggender.

Et selskabs vedtægter bør være så enkle og overskuelige som muligt. Der bør derfor ikke optages bestemmelser i vedtægterne, som naturligt hører hjemme i de enkelte kontrakter med lejerne eller i ordens-og vedligeholdelsesreglementer. Endvidere bør bestemmelser i boligbyggeriloven og i bekendtgørelsen om almennyttig boligvirksomhed, som umiddelbart gælder for alle boligselskaber ikke gentages i vedtægterne, medmindre de vedrører selskabets organisation og ledelse eller lejernes muligheder for at øve medindflydelse.

Indsendes til kommunalbestyrelsen

Nye vedtægter og vedtægtsændringer skal indsendes til kommunalbestyrelsen, der påser, at vedtægterne opfylder lovens regler om almennyttige boligselskaber og de krav, der er fastsat i medfør af loven. Kommunalbestyrelsen fremlægger derefter vedtægterne til offentligt eftersyn. Formen herfor fastsættes af den enkelte kommunalbestyrelse. Eventuelle tvistigheder imellem et boligselskab og en kommunalbestyrelse om vedtægtsbestemmelsernes lovlighed kan af kommunalbestyrelsen forelægges for Bygge- og Boligstyrelsen til udtalelse.

Allerede godkendte vedtægter for eksisterende boligselskaber bevarer med den ovenfor anførte begrænsning om beboernes medindflydelse deres gyldighed, bortset fra bestemmelser, der er i modstrid med loven eller regler, der er fastsat i medfør af denne. Bygge- og Boligstyrelsen skal dog henstille, at selskaberne af hensyn til såvel lejerne som de offentlige myndigheder ved større ændringer i boligbyggeriloven eller regler, der er udstedt i medfør af loven, søger gennemført ændringer i vedtægterne, således at de altid i videst muligt omfang er i overensstemmelse med gældende ret. Dette gælder ikke mindst ændringer af bestemmelserne om lejernes rettigheder og pligter.

Hvis selskabet skifter hjemstedskommune, skal vedtægterne ændres, jf. bekendtgørelsens § 60, stk. 2.

Afsnit 2. Beboerdemokrati

2.1. Beboerdemokrati

Beboerne har ret til medindflydelse på selskabets og den enkelte afdelings drift, idet beboerne som altovervejende hovedregel har ret til at vælge selskabsbestyrelsens flertal, og beboerne har altid ret til at vælge hele den lokale bestyrelse for hver enkelt afdeling/bebyggelse - den såkaldte afdelingsbestyrelse.

En undtagelse gælder dog for de selvejende boligselskaber, idet kommunalbestyrelsen kan beslutte, at afdelingsbestyrelserne kun kan vælge et under flertallet af selskabsbestyrelsens medlemmer, hvis andre end afdelingsbestyrelserne og kommunalbestyrelsen har ret til at vælge medlemmer, jf. lovens § 15, stk. 2.

Beboernes kompetence til i et nærmere afgrænset omfang at træffe beslutninger om afdelingens forhold udøves gennem henholdsvis afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet.

Ifølge lov om boligbyggeri skal de nærmere regler om valg af afdelingsbestyrelse og dennes virksomhed fastsættes i vedtægterne. Hvis der i de aktuelle vedtægter for et selskab er tillagt beboerne videregående beføjelse, er det disse vedtægtsbestemmelser, der gælder. Er beboernes beføjelser i en eller flere relationer ikke omtalt i selskabets vedtægter, har beboerne de beføjelser, der tilkommer dem i henhold til normalvedtægterne. Vedtægter, der tillægger beboerne mindre ret til medindflydelse end bestemmelser, der fremgår af loven og af normalvedtægterne, er uden gyldighed, jf. bekendtgørelsens § 2, stk. 2, og vejledningens afsnit 1.3.

Normalvedtægternes mere detaljerede regler om beboernes og afdelingernes beføjelser er fravigelige og kan have en anden udformning end anført i normalvedtægterne for den pågældende type boligselskab. Som det fremgår af det ovenfor anførte, har sådanne fravigelser kun gyldighed, såfremt de ikke begrænser lejernes beføjelser til at udøve de i henhold til loven, bekendtgørelsen og normalvedtægterne hjemlede beføjelser til at øve indflydelse på selskabets og afdelingens anliggender gennem afdelingsmøde, afdelingsbestyrelse og urafstemning. Som eksempel på en gyldig afvigelse fra normalvedtægterne kan nævnes, at intet er til hinder for, at det i selskabets vedtægter bestemmes, at hver afdeling højst kan have et medlem af bestyrelsen, medmindre alle afdelinger er repræsenteret.

I det følgende er medtaget de vigtigste regler om afdelingsmøder, om valg af afdelingsbestyrelse og om dennes virksomhed. Om de mere detaljerede regler henvises til normalvedtægterne, der er optaget som bilag til vejledningen. Med de anførte begrænsninger vil flere af de anførte bestemmelser kunne fraviges i det enkelte selskabs vedtægter.

2.2. Afdelingsmødet

Hvert år skal der afholdes ordinært afdelingsmøde i hver enkelt afdeling inden 5 måneder efter regnskabsårets slutning. I en ny afdeling skal det første afdelingsmøde afholdes inden 6 måneder efter indflytningen.

Ekstraordinært afdelingsmøde afholdes, når afdelingsbestyrelsen indkalder hertil, når mindst 25 pct. af husstandene i afdelingen ønsker et angivet emne behandlet, når selskabets ledelse anmoder herom eller når der på et tidligere tidspunkt er truffet beslutning herom.

Indkaldelse

Indkaldelse til ordinært afdelingsmøde foretages normalt af afdelingsbestyrelsen og skal ske med mindst 4 ugers varsel ved brev til samtlige husstande i afdelingen. I en ny afdeling foregår indkaldelsen normalt på initiativ af lejerne i afdelingen. Sker dette ikke, kan en lejerforening, som efter aftale med selskabet har en særlig tilknytning til selskabet, indkalde til mødet. Lejernes Landsorganisation eller en lokalafdeling under Lejernes Landsorganisation kan ligeledes forestå indkaldelsen.

Bliver et afdelingsmøde ikke indkaldt rettidigt, påhviler det selskabets ledelse at indkalde til afdelingsmøde og forestå afholdelsen af afdelingsmødet.

Adgang og stemmeret

Adgang til og stemmeret på afdelingsmødet har samtlige lejere i afdelingen, disses ægtefæller, registrerede partnere eller hermed ligestillede personer. Hver husstand har 2 stemmer uanset husstandens størrelse. I vedtægterne kan vælges et andet antal stemmer pr. husstand, men alle husstande skal have samme antal stemmer. Disse rettigheder omfatter også lejere i ungdomsboliger, ældreboliger og lejere i de såkaldte kommunale pensionistboliger, der endnu bebos på de tidligere vilkår. I tilfælde, hvor en lejlighed udlejes til flere end 2 beboere, f.eks. bofællesskaber, må disse selv indbyrdes afgøre, hvem der skal udøve stemmeretten.

Selskabets ledelse skal orienteres om afholdelse af afdelingsmødet og har ret til at lade sig repræsentere på mødet, dog uden stemmeret.

Fuldmagt

Afdelingsmødet træffer beslutninger ved almindelig stemmeflerhed blandt de fremmødte. Det er Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse, at der i vedtægterne kan indsættes en bestemmelse om, at der kan afgives stemmer via fuldmagt. Som nævnt ovenfor, er det kun beboere, der har adgang til afdelingsmødet, hvorfor der kun kan gives fuldmagt til andre beboere i afdelingen. Hvor vedtægterne ikke direkte giver adgang til at møde og stemme ved fuldmagt, kan alene de fremmødte afgive stemmer.

Urafstemning

Afdelingsmødet kan beslutte, at den endelige afgørelse af ethvert emne skal træffes ved urafstemning blandt afdelingens lejere. Ved urafstemning, som er skriftlig og hemmelig, har hver husstand 2 stemmer uanset husstandens størrelse, jf. ovenfor om antal stemmer pr. husstand. Efter en urafstemning kan det samme forslag først sendes til urafstemning igen efter afholdelse af ordinært afdelingsmøde.

Foreningsret

I øvrigt skal bemærkes, at afholdelse af afdelingsmøder, urafstemninger m.v. i vidt omfang hviler på de almindelige foreningsretlige principper, hvorfor kommunalbestyrelsen normalt ikke bl.a. af bevismæssige grunde kan gå ind i en endelig bedømmelse af, om disse principper er overholdt i forbindelse med et mødes indkaldelse og afvikling og i forbindelse med udformning og afholdelse af en afstemning.

Forslag, der skal drøftes på afdelingsmødet, bør forud for mødet udsendes til samtlige mødeberettigede lejere.

2.3. Afdelingsbestyrelsen

Afdelingsbestyrelsen vælges ved simpelt flertal på et afdelingsmøde.

Lejer- eller beboerforening som afdelingsbestyrelse

En lejer- eller beboerforenings bestyrelse kan være afdelingsbestyrelse, forudsat 1) at der er flertal herfor på afdelingsmødet, 2) at et flertal af lejerne er tilsluttet foreningen, og 3) at foreningen kun har medlemmer, der bor i afdelingen, jf. lovens § 15, stk. 5. Et senere afdelingsmøde kan dog bestemme, at der på ny skal vælges afdelingsbestyrelse efter de almindelige regler.

Er der ikke valgt afdelingsbestyrelse, eller har den nedlagt sit hverv uden at være afløst af en ny afdelingsbestyrelse, varetages dens funktioner af selskabets bestyrelse.

Ringe møeprocent

Er mødeprocenten på et afdelingsmøde meget ringe, kan selskabets bestyrelse efter forhandling med afdelingsbestyrelsen indkalde til et ekstraordinært afdelingsmøde med forslag om ophævelse af afdelingsbestyrelsen som eneste punkt på dagsordenen.

Valgbare til afdelingsbestyrelsen

Valgbare til afdelingsbestyrelsen er lejere i afdelingen, disses ægtefæller, registrerede partnere samt hermed ligestillede personer. En beboer behøver ikke nødvendigvis at stå på lejekontrakten for at kunne vælges til afdelingsbestyrelsen, idet det er de faktiske forhold, der er afgørende. Afdelingsbestyrelsen består i afdelinger med indtil 100 husstande af formanden samt 2 medlemmer. I større afdelinger kan afdelingsmødet beslutte, at der skal vælges flere medlemmer til afdelingsbestyrelsen. Der kan dog højst vælges yderligere 2 medlemmer for hvert påbegyndt antal af 300 husstande i afdelingen ud over de første 100.

Det kan bestemmes i selskabets vedtægter, at bolighavende ejendomsfunktionærer og/eller ansatte i selskabet ikke er valgbare til afdelingsbestyrelsen.

Det kan derimod efter Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse ikke bestemmes, at der ikke må være sammenfald mellem hvervet som medlem af en afdelingsbestyrelse og hvervet som medlem af selskabets bestyrelse. En sådan bestemmelse finder man vil være i strid med de beboerdemokratiske regler.

Vederlag

Medlemmer af afdelingsbestyrelsen bliver ikke aflønnet, jf. lovens § 15, stk. 11. Afdelingsbestyrelsen har krav på, at selskabets ledelse yder den nødvendige bistand i forbindelse med udførelsen af dens funktion, men fastsætter i øvrigt selv nærmere bestemmelse om udførelsen af hvervet. Afdelingen afholder rimelige udgifter til afdelingsbestyrelsens arbejde.

2.4. Afdelingsmødets og afdelingsbestyrelsens beføjelser

Selv om der i en afdeling er valgt afdelingsbestyrelse med det formål af varetage afdelingens interesser bl.a. i forhold til selskabets ledelse, herunder øve indflydelse på afdelingens drift indenfor de givne rammer, er afdelingsmødet tillagt godkendende beføjelser i forhold til visse af afdelingsbestyrelsens beslutninger. Afdelingsbestyrelsen har dog i alle henseender pligt til at efterleve afdelingsmødets eventuelle beslutninger, uanset om afdelingsbestyrelsen kan udøve den besluttende myndighed i henhold til loven. Eksempelvis kan afdelingsmødet beslutte, at budgettet for afdelingen fremover skal forelægges afdelingsmødet til godkendelse. Afdelingsbestyrelsen kan ikke ensidigt lade afdelingsmødets beslutninger efterprøve ved urafstemning.

I øvrigt kan afdelingsbestyrelsen forelægge ethvert spørgsmål for afdelingsmødet, ligesom afdelingsbestyrelsen kan beslutte, at den endelige afgørelse af et spørgsmål, der henhører under afdelingsbestyrelsen, skal afgøres af afdelingsmødet. Tilsvarende kan afdelingsmødet beslutte, at et givet spørgsmål skal afgøres ved urafstemning. For at der ikke senere skal opstå tvivl om afstemning og afstemningsresultat, bør afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet altid i forbindelse med, at et spørgsmål lægges ud til urafstemning, træffe beslutning om urafstemningens udformning, herunder hvilke oplysninger og hvilket materiale, der skal sendes ud til de stemmeberettigede.

Afdelingsmødets beføjelser

Afdelingsmødet er beføjet til at

1. Vælge afdelingsbestyrelsen eller, under de tidligere nævnte forudsætninger, at beslutte, at en beboer- og lejerforening skal fungere som afdelingsbestyrelse, jf. lovens § 15, stk. 5.

2. Godkende årsregnskab for afdelingen, inden det godkendes endeligt af selskabets bestyrelse og dets øverste myndighed, jf. lovens § 15, stk. 8. Afdelingsmødet skal tillige have forelagt afdelingens budget til orientering.

3. Godkende afdelingsbestyrelsens (eller selskabets ledelses, hvis afdelingsbestyrelse ikke er valgt) beslutninger om iværksættelse af rimelige moderniseringsarbejder, kollektive anlæg, ekstraordinære renoveringsarbejder, udbedring af byggeskader, ombygning af ledige lejligheder samt forbedring af miljøet, jf. lovens § 15, stk. 9. Påregnes foranstaltningerne at medføre en lejeforhøjelse, der overstiger 15 pct. af den gældende leje, skal den endelige afgørelse lægges ud til urafstemning, hvis mindst 1/4 af de tilstedeværende stemmeberettigede på afdelingsmødet forlanger det.

4. Godkende afdelingsbestyrelsens (eller selskabets ledelses, hvis afdelingsbestyrelse ikke er valgt) beslutninger om, hvorvidt fordeling af udgifterne til varme, varmt vand og el skal ske på grundlag af henholdsvis individuelle vandmålere, varmefordelingsmålere, elektricitetsmålere, bruttoetageareal eller rumfang, jf. lovens § 15, stk. 10, jf. stk. 9. Afdelingsmødets beslutning har gyldighed for alle lejere i afdelingen uanset eventuelle modstående kontraktsbestemmelser.

5. Godkende ændringer i husordenen. Som eksempel på forhold, der kan reguleres i husordenen, kan nævnes, at det er overladt til afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet at bestemme, om det skal være tilladt at holde husdyr. Afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet kan dog ikke ved bestemmelse i husordenen tilsidesætte beboernes ret til at holde husdyr ifølge kontrakt eller individuel aftale med selskabet, ligesom kompetencen til at ændre husordenen heller ikke kan benyttes til at indføre begrænsninger i øvrigt i de kontrakter, der er indgået med lejerne eller indføre ændringer i andre for almennyttigt boligbyggeri almindeligt gældende bestemmelser. Forslag til ændringer i husordenen skal af afdelingens bestyrelse forud for afdelingsmødet bekendtgøres for samtlige lejere og skal på afdelingsmødet forelægges af afdelingsbestyrelsen. Er der ikke valgt afdelingsbestyrelse skal selskabets ledelse forestå bekendtgørelsen og forelæggelsen.

6. Valg af indvendig vedligeholdelses- og istandsættelsesordning kan være overladt til afdelingsmødet, hvis afdelingsbestyrelsens fællesmøde har besluttet dette i selvejende selskaber og i garantiselskaber. I andelsboligforeninger træffes beslutningen om eventuelt at give afdelingsmødet denne kompetence af den øverste myndighed.

Afdelingsbestyrelsens beføjelser

Afdelingsbestyrelsen er beføjet til at

1. Godkende afdelingens driftsbudget, forinden det godkendes endeligt af selskabets ledelse, jf. lovens § 15, stk. 7.

2. Beslutte, hvorvidt der skal udføres rimelige moderniseringsarbejder, kollektive anlæg, ekstraordinære renoveringsarbejder, udbedring af byggeskader, samt gennemførelse af bygningsændringer i afdelingen, jf. lovens § 15, stk. 9. Selskabet har, når afdelingsbestyrelsen har truffet beslutning herom, pligt til at lade sådanne arbejder udføre, hvis afdelingsbestyrelsen tiltræder den nødvendige modsvarende lejeforhøjelse. Beslutninger om udførelse af de nævnte arbejder skal inden iværksættelsen godkendes af afdelingsmødet og skal, hvis lejestigningen overstiger 15 pct., og 1/4 af de på afdelingsmødet fremmødte stemmeberettigede forlanger det, sendes til urafstemning. Uden afdelingsmødets samtykke kan sådanne arbejder ikke gennemføres, medmindre kommunalbestyrelsen meddeler pålæg herom.

3. Føre tilsyn med afdelingens vedligeholdelsestilstand og påse, at der er god orden i afdelingen, jf. lovens § 15, stk. 6. En eventuel påtale kan kun ske til selskabets ledelse. Det ligger således uden for en afdelingsbestyrelses beføjelser at påtale vedligeholdelsestilstanden over for ejendomsfunktionærer eller overtrædelser af husorden eller andre forhold direkte over for den enkelte lejer.

4. Blive orienteret, så vidt det er muligt forudgående, om ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer. Det er selskabets ledelse, der foretager afskedigelser og ansættelser, men bestemmelsen forudsætter, at der i rimeligt omfang tages hensyn til afdelingsbestyrelsens og hermed beboernes ønsker.

5. Bestemme inden for rammerne af driftsbudgettet, hvilke vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder selskabets ledelse skal lade udføre. Det er således afdelingsbestyrelsen og ikke selskabets ledelse, der bestemmer, i hvilken rækkefølge der kan indgås aftaler med håndværkere om de forskellige arbejders udførelse. Ledelsen kan ikke gennemføre sådanne arbejder uden afdelingsbestyrelsens samtykke, medmindre kommunalbestyrelsen meddeler pålæg herom. Selskabsbestyrelsen kan dog lade nødvendige og rimelige vedligeholdelsesarbejder udføre i afdelingen, hvis arbejderne er af en sådan karakter, at de ikke uden væsentlig risiko kan afvente afdelingsbestyrelsens beslutning, jf. nedenfor.

6. Træffe beslutning om fordeling af udgifterne til varme og el skal ske på grundlag af henholdsvis individuelle vandmålere, varmefordelingsmålere, elektricitetsmålere, bruttoetageareal eller rumfang. Beslutning herom skal godkendes af afdelingsmødet.

7. Træffe beslutning, inden for driftsbudgettets rammer, om driften og beboernes anvendelse af fælleslokaler (eksempelvis beboerhus og fællesvaskeri) samt om etablering af fritidsaktiviteter m.v. (eksempelvis udgivelse af beboerblad og afholdelse af kulturelle arrangementer), jf. lovens § 15, stk. 7.

8. Vedtage ændringer af husordenen, der er gyldige, hvis der er flertal for dem på et afdelingsmøde, uanset selskabets eventuelle stillingtagen til ændringerne. Afdelingsbestyrelsens beslutninger om ændring af husordenen skal således forelægges på afdelingsmødet. Det skal understreges, at det altid er tilladt for blinde og svagtseende at holde førerhund, uanset bestemmelser herom i en boligafdelings husorden, jf. bekendtgørelsens § 76. Det bør endvidere tillades at invalidevogne kan parkeres i nærheden af den handicappedes bopæl.

9. I afdelinger, der har modtaget tilsagn om statsstøtte til etablering efter 30. juni 1986, har afdelingsbestyrelsen herudover adgang til at overvære det eftersyn, byggeskadefonden i henhold til lovens § 62 b, stk. 2, skal foretage inden 5 år efter byggeriets aflevering. Afdelingsbestyrelsen skal endvidere orienteres om den rapport, der udarbejdes på baggrund af eftersynet. Det påhviler således selskabets ledelse at give afdelingsbestyrelsen besked om tid og sted for 5-års eftersynet og at fremsende den udarbejdede rapport til afdelingsbestyrelsen.

Råderet

Der er herudover tillagt afdelingsmødet og afdelingsbestyrelsen beføjelser om råderet i lovens §§ 10d-10e. Herom henvises til særskilt vejledning om råderet.

2.5. Ansvar og kompetence

Uanset afdelingsbestyrelsens og afdelingsmødets adgang til at træffe beslutninger vedrørende afdelingens drift har selskabets ledelse det juridiske og økonomiske ansvar for afdelingens dispositioner. Dette indebærer, at selskabsbestyrelsen skal skride ind, hvis afdelingsbestyrelsens eller afdelingsmødets beslutninger er i strid med de gældende bestemmelser i lov om boligbyggeri, bestemmelser udstedt i medfør af denne, bestemmelser i anden lovgivning samt bestemmelser i de lejekontrakter, selskabet har indgået med den enkelte lejer. Selskabsbestyrelsen kan således eksempelvis forlange en rimelig standard for så vidt angår vedligeholdelse af afdelingen. I tilslutning hertil bemærkes, at det vil lette administrationen og samarbejdet mellem selskabets ledelse og de enkelte afdelingsbestyrelser, hvis der aftales nogle generelle retningslinier for, hvilke typer af vedligeholdelses- og reparationsarbejder selskabet uden videre kan lade udføre. Det skal understreges, at det altid er selskabets ledelse, der træffer aftaler udadtil på selskabets vegne.

I den daglige administration af almennyttige boligselskaber kan der erfaringsmæssigt opstå en del problemer, ikke alene vedrørende omfanget af afdelingsbestyrelsernes, afdelingsmødernes og beboernes rettigheder og beføjelser, men tillige vedrørende de proceduremæssige og andre mere formelle spørgsmål i forbindelse med afholdelse af afdelings- og afdelingsbestyrelsesmøder.

For så vidt angår et enkelt spørgsmål af denne karakter, der har givet anledning til særlig tvivl, skal bemærkes, at det er Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse, at en afdelingsbestyrelse har pligt til at træde tilbage, hvis dette vedtages på et ordinært eller ekstraordinært afdelingsmøde, uanset at den siddende afdelingsbestyrelses valgperiode ikke er udløbet.

Der kan dog kun vælges en ny afdelingsbestyrelse på samme møde, hvis dette fremgår af den forud udsendte dagsorden. I modsat fald må en ny afdelingsbestyrelse vælges på et ekstraordinært afdelingsmøde. Dette kan eventuelt indkaldes på selskabsbestyrelsens foranledning. Opmærksomheden skal endvidere henledes på, at en afdelingsbestyrelse ikke kan foretage eksklusion af sine medlemmer. En afdelingsbestyrelse bør i øvrigt, hvis den er i tvivl om beboernes stilling til spørgsmål af væsentlig betydning, foranledige disse drøftet på et afdelingsmøde, eventuelt med efterfølgende urafstemning.

Afgørelse af tvister

Det skal i tilknytning hertil understreges, at de offentlige myndigheder, der beskæftiger sig med de almennyttige boligselskabers forhold, dvs. kommunalbestyrelserne, normalt ikke har beføjelse til at afgøre en opstået uenighed med bindende virkning for parterne, dvs. selskaberne, afdelingsbestyrelserne og de enkelte lejere. I praksis er der ofte tale om problemer af almindelig selskabsretlig, foreningsretlig eller aftaleretlig karakter, hvis afgørelse, såfremt parterne ikke kan forhandle sig til rette, i givet fald hører under domstolene. Det samme gælder normalt for konkrete tvistigheder mellem selskaberne og de enkelte lejere,f.eks. om kontraktsforståelse, varmeregnskaber, vedligeholdelsesspørgsmål, fraflytningsregninger og lignende. Kun ved domstolene kan der ske en egentlig bevisførelse og bevisbedømmelse. Bygge- og Boligstyrelsen må derfor som udgangspunkt råde parterne til at forhandle sig til rette ved hjælp af de muligheder, beboerdemokratiet giver.

Afsnit 3. Boligselskabets øverste myndighed

3.1. Hvem er øverste myndighed?

Det er selskabets øverste myndighed, der varetager selskabets anliggender, jf. bekendtgørelsens § 3.

Andelsboligforeninger

I de almennyttige andelsboligforeninger, er medlemmerne foreningens øverste myndighed og udøver myndigheden gennem generalforsamlingen eller et valgt repræsentantskab.

Selvejende boligselskaber

I de selvejende almennyttige boligselskaber er kommunalbestyrelsen i selskabets hjemstedskommune øverste myndighed. For boligselskaber, hvis virksomhed udstrækkes over et helt amt, de såkaldte »amtsboligselskaber«, kan en anden myndighed være selskabets øverste myndighed.

Garantiselskaber

I de almennyttige garantiselskaber er garanterne den øverste myndighed og udøver denne myndighed igennem generalforsamlingen. Overdragelse og pantsætning af garantibeviser skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Overdragelse af garantibeviser er hidtil sket til kurs pari. Ved behandling af ansøgninger om godkendelse af overdragelse af garantibeviser bør der lægges vægt på, at der er en vis spredning af garantibevisene, idet det ikke er rimeligt at nogle få private personer eller et selskab kan udgøre den øverste myndighed i et almennyttigt boligselskab.

Garanterne får udbetalt udbytte, der ikke uden kommunalbestyrelsens godkendelse må overstige 5 pct. af garantikapitalen. Hvis der i tidligere år er udbetalt mindre end 5 pct i udbytte, kan det mindre udbetalte dog tillægges uden særlig godkendelse af kommunalbestyrelsen. Det er en forudsætning for udbetaling af udbytte, at selskabets arbejdskapital er positiv efter at udbetaling er sket, jf. bekendtgørelsen § 5, stk. 3.

3.2. Kompetence

Det er selskabets øverste myndighed, der har kompetencen til at træffe beslutning om grundkøb, iværksættelse af nyt byggeri, erhvervelse eller salg af eksisterende ejendomme, væsentlig forandring af selskabets og dets afdelingers ejendomme, nedlæggelse eller salg af en afdeling.

Selskabets øverste myndighed kan endvidere beslutte, at 2 afdelinger, der er beliggende i samme kommune skal lægges sammen, jf. bekendtgørelsens § 4, stk. 2, samt vejledningens afsnit 5.3.

Det er endvidere selskabets øverste myndighed, der kan foretage ændringer af selskabets vedtægter eller beslutte, at selskabet skal opløses.

Selskabets og dets afdelingers årsregnskaber skal godkendes af selskabets øverste myndighed.

Afsnit 4. Boligselskabets bestyrelse

4.1. Bestyrelsen

Den overordnede ledelse af selskabets og dets afdelingers forhold skal ifølge bekendtgørelsens § 6 varetages af bestyrelsen. Bestyrelsen træffer bestemmelse om varetagelsen af den daglige administration.

Bestyrelsen har det overordnede juridiske og økonomiske ansvar for selskabets dispositioner, og skal herunder sørge for, at selskabets virksomhed tilrettelægges, ledes og udøves forsvarligt og i overensstemmelse med lov om boligbyggeri, regler fastsat i medfør af loven samt selskabets vedtægter. Bestyrelsen er bl.a. ansvarlig for budgetlægning, regnskabsaflæggelse, lejefastsættelse og udlejning. Endvidere skal bestyrelsen påse, at driften foregår efter rationelle administrationsmetoder, således at beboernes interesser tilgodeses, samtidig med, at afdelingernes og selskabets anliggender varetages bedst muligt.

Bestyrelsen skal på hvert bestyrelsesmøde gennemgå revisionsprotokollen. Enhver protokoltilførsel skal underskrives af samtlige bestyrelsesmedlemmer, jf. bekendtgørelsens § 56, stk. 5.

Bestyrelsen er ansvarlig for, at selskabet tilrettelægger sin byggevirksomhed i overensstemmelse med selskabets formål, og at selskabets byggeri søges gennemført efter rationelle byggemetoder og til den lavest mulige pris. Endvidere er det bestyrelsens ansvar, at byggeriet søges udformet tilfredsstillende i planmæssig og teknisk henseende, og at der stilles fornødne krav om kvalitetssikring.

Erstatningsansvar

Bestyrelsen kan pådrage sig erstatningsansvar efter de almindelige erstatningsregler, hvis selskabet eller dets afdelinger har lidt tab som følge af kritisable dispositioner eller udvist forsømmelighed fra bestyrelsens side. Tilsvarende gælder for forretningsføreren. For at sikre selskabet mod tab som følge af fejl ved forretningsførelsen, kan bestyrelsen forlange, at forretningsføreren tegner en ansvarsforsikring. Kommunalbestyrelsen vil i givet fald kunne forlange, at selskabet rejser erstatningskrav over for de pågældende.

Antal medlemmer af bestyrelsen

En bestyrelse skal bestå af et ulige antal medlemmer (mindst 3), jf. bekendtgørelsens § 8. Der er ingen generel overgrænse for antallet af bestyrelsesmedlemmer. Antallet må afhænge af selskabets størrelse og de arbejdsopgaver, som bestyrelsen skal varetage samt tillige af de interesser, som ønskes repræsenteret. Hensynet til en hensigtsmæssig og rationel tilrettelæggelse af den overordnede ledelse af selskabets anliggender taler dog for, at antallet af bestyrelsesmedlemmer holdes inden for rimelige grænser. Som udgangspunkt skulle et antal på 5 normalt være tilstrækkeligt.

4.2. Valg af bestyrelsesmedlemmer

Der gælder forskellige regler for valg af bestyrelsesmedlemmer i de 3 typer boligselskaber.

Andelsboligforeninger

I de almennyttige andelsboligforeninger vælger foreningens øverste myndighed (dvs. medlemmerne) et flertal eller - i almindelighed - alle bestyrelsens medlemmer.

Garantiselskaber

I de almennyttige garantiselskaber har beboerne, gennem afdelingsbestyrelserne, en ubetinget ret til at vælge bestyrelsens flertal. De øvrige bestyrelsesmedlemmer vælges af selskabets øverste myndighed, dvs. garanterne på generalforsamlingen og eventuelle andre interessenter, f.eks. kommunalbestyrelsen, som ifølge selskabets vedtægter er berettiget til at vælge bestyrelsesmedlemmer.

Garanterne har dog som selskabets øverste myndighed gennem generalforsamlingen en væsentlig indflydelse på selskabets forhold. Enhver garant kan inden 12 måneder efter, at beboerne første gang har valgt bestyrelsens flertal, kræve, at selskabet overtager den pågældendes garantibeviser til deres værdi, jf. lovens § 15, stk. 3. Forlanger alle garanter deres garantibeviser overtaget af selskabet, vil der ikke være nogen øverste myndighed. Der må derfor ved en ændring af vedtægterne fastsættes regler om selskabets fremtidige struktur. Mulighederne er enten omdannelse til en almennyttig andelsboligforening eller - med kommunalbestyrelsens accept - omdannelse til et selvejende boligselskab.

Efter Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse vil der ikke kunne udøves stemmeret på selskabets egne garantibeviser. Derfor vil garantibeviser ikke kunne overdrages til fonde eller lignende, hvor der er et væsentligt personsammenfald mellem bestyrelsesmedlemmer i boligselskabet og bestyrelsesmedlemmer i den pågældende fond el. lign.

Selvejende boligselskaber

I de selvejende boligselskaber har beboerne ret til gennem afdelingsbestyrelserne at vælge bestyrelsens flertal. Kommunalbestyrelsen har imidlertid både som selskabets øverste myndighed og som tilsynsmyndighed en væsentlig indflydelse på selskabets forhold. Hvis der efter selskabets vedtægter er repræsenteret andre interesser (f.eks. ansatte i selskabet, et forretningsførerselskab eller en interesseorganisation) i bestyrelsen end kommunalbestyrelsen og beboerne, kan kommunalbestyrelsen som selskabets øverste myndighed beslutte, at beboernes repræsentation begrænses til en under flertallet i bestyrelsen (f.eks. 2 ud af 5 medlemmer).

Da lovens intention som nævnt er, at beboerne i princippet skal have den indflydelse på selskabernes forhold som følger af et absolut bestyrelsesflertal, bør en sådan indskrænkning dog kun ske rent undtagelsesvis, ligesom det må forudsættes, at den eller de yderligere parter, der ønskes repræsenteret i bestyrelsen, har en selvstændig og direkte interesse i at have en medindflydelse på selskabets forhold, så som ansatte i selskabet eller lokale interesseorganisationer med tilknytning til eller interesse i almennyttigt byggeri. Valg af bestyrelsesmedlemmer, der ikke udpeges af kommunalbestyrelsen, skal indberettes til denne.

Hvis beboerne i de selvejende boligselskaber og garantiselskaberne ønsker en forøget repræsentation i bestyrelserne i overensstemmelse med de foran nævnte regler, skal selskabets øverste myndighed snarest muligt foranledige, at selskabets vedtægter ændres i overensstemmelse hermed. Herved skal særligt bemærkes, at lovgivningen om kommunernes styrelse ikke er til hinder for, at antallet af medlemmer, der er udpeget af kommunalbestyrelsen nedsættes, selv om deres valgperiode endnu ikke er udløbet.

Et bestyrelsesmedlem, valgt af fællesmødet, behøver ikke nødvendigvis at være medlem af en afdelingsbestyrelse, men kan vælges blandt samtlige lejere, disses ægtefæller, registrerede partnere eller hermed ligestillede personer.

Andre medlemmer af bestyrelsen

Hvis selskabet vil sikre de ansatte en egentlig ret til medarbejderrepræsentation, må der indsættes en udtrykkelig bestemmelse herom i selskabets vedtægter. Ligeledes kan der i vedtægterne indsættes en bestemmelse om, at de ansatte ikke er valgbare til selskabsbestyrelsen og/eller afdelingsbestyrelserne.

Lejerforening som vælger af bestyrelsesmedlemmer

Hvis der ikke er valgt afdelingsbestyrelser i afdelinger, der omfatter mindst halvdelen af lejlighederne i selskabet, kan retten til at vælge bestyrelsesmedlemmer alternativt udøves af en lejerforening, som mindst har 25 pct. af beboerne som medlemmer. Opfylder flere foreninger denne betingelse, tilkommer retten den forening, der har flest medlemmer blandt beboerne.

4.3. Vederlag til selskabsbestyrelsen

I henhold til bekendtgørelsens § 7, stk. 1, kan bestyrelsen tillægges et beskedent vederlag for dens arbejde. Vederlaget må ikke overstige 40 kr. pr. lejemålsenhed for de første 100 lejemålsenheder i selskabet og 24 kr. pr. lejemålsenhed for selskabets øvrige lejemålsenheder.

Bestyrelsen kan dog træffe beslutning om, at disse beløb reguleres i overensstemmelse med Danmarks Statistiks timelønsindeks for industriens arbejdere med indekset for januar måned 1994 som basis.

Såfremt kommunalbestyrelsen godkender det, kan der tillægges bestyrelsen et større vederlag, der dog ikke må overstige det dobbelte af det ovenfor beregnede vederlag, jf. bekendtgørelsens § 7, stk. 2. Der skal dog være ganske særlige grunde til, at kommunalbestyrelsen godkender det forhøjede vederlag.

4.4. Interessekonflikter og inhabilitet

I lovens § 17 er indeholdt bestemmelser om interessekonflikter og inhabilitet, herunder om indberetningspligt og kommunalbestyrelsens eventuelle godkendelse af aftaler.

Bestemmelserne omfatter medlemmer af selskabets bestyrelse, en afdelingsbestyrelse, selskabets forretningsfører samt funktionærer og andre ansatte.

4.4.1. Indberetningspligt

Hvis de ovennævnte personer leder, deltager i ledelsen af eller blot har en økonomisk tilknytning til byggevirksomhed udenfor selskabet, skal det indberettes til kommunalbestyrelsen, jf. lovens § 17, stk. 1. Det er selskabsbestyrelsens pligt at påse, at indberetning til kommunalbestyrelsen sker i tilfælde, hvor det er påkrævet.

Hvilke tilfælde af personsammenfald er omfattet?

Der er med vedtagelse af lov nr. 181 af 14.4.1993 sket en udvidelse af den personkreds, der omfattes af bestemmelsen, idet der har været tilfælde af interessekollision, der burde være omfattet af bestemmelsen, men som ud fra almindelig sproglig forståelse af den tidligere bestemmelse ikke direkte var medtaget.

Indberetningspligten omfatter foruden lederen af byggevirksomhed og personer, der har en nær økonomisk interesse i virksomheden, nu også personer, der deltager i ledelsen. Der kan ligeledes være risiko for interessekollision, hvis de omfattede personer sidder i bestyrelsen eller har en økonomisk interesse i selskabet. Indberetningspligten omfatter altså ikke kun personer, der deltager i den daglige drift.

Om den pågældende deltager i ledelsen vil formentlig sjældent give anledning til tvivl. Således må ikke blot direktører og overordnede funktionærer, men i almindelighed også f.eks. medlemmer af bestyrelse eller repræsentantskab anses som omfattet af bestemmelsen.

Indberetning skal ske, uanset om der efter bestyrelsens skøn er risiko for interessekonflikt.

Forbud

Kommunalbestyrelsen kan straks eller senere nedlægge forbud imod, at forholdet fortsættes. Virkningen af et forbud er, at den pågældende må vælge imellem at ophøre med den virksomhed, der omfattes af forbuddet eller at træde tilbage fra sit hverv i selskabet.

4.4.2. Godkendelse af aftaler

Hvem er omfattet?

Hvis medlemmer af selskabsbestyrelsen, afdelingsbestyrelsen, forretningsføreren eller en funktionær, disses nære slægtninge eller andre nærtstående deltager i ledelsen af eller i øvrigt har en nær tilknytning til et selskab, en forening eller en anden privat juridisk person med interesser i tilknytning til det almennyttige selskab og dets afdelinger, skal boligselskabets aftaler med disse selskaber m.v. i visse retsforhold godkendes af kommunalbestyrelsen.

Kravet om godkendelse giver kommunalbestyrelsen mulighed for at vurdere enhver mulig interessekollision.

Ved nære slægtninge forstås ægtefæller, registrerede partnere, beslægtede eller besvogrede i op- eller nedstigende linie (forældre, svigerforældre, børn, svigerbørn og børnebørn) eller i sidelinien så nær som søskendebørn (tanter, onkler, niecer og nevøer), jf. lovens § 17, stk. 3.

Ved andre nærtstående forstås faste samlevere, disses børn, plejebørn og lignende.

Nær tilknytning

En nær tilknytning til en juridisk person vil ikke blot foreligge, for så vidt angår en indehaver eller kommanditist, men efter omstændighederne f.eks. også i forhold til den, der er aktionær, anpartshaver, kreditor eller debitor.

Bestemmelsen omfatter også håndværkere, der som mestre eller selvstændigt arbejdende svende varetager ind- eller udvendige vedligeholdelsesarbejder, reparationer eller andre bygningsarbejder.

Hvilke aftaler skal godkendes?

Kommunalbestyrelsen skal godkende alle boligselskabets aftaler om grundsalg, entreprenørvirksomhed, leverandørvirksomhed, arkitektvirksomhed, advokatvirksomhed eller lignende. Bestemmelsen omfatter således f. eks. selskabets aftaler om istandsættelse ved fraflytninger med en malermester, der er gift med et medlem af boligselskabets bestyrelse.

Ansøgning om godkendelse

Ansøgning om godkendelse skal indsendes til kommunalbestyrelsen, forinden endeligt bindende aftale er indgået.

De nævnte selskaber m.v. kan således godt deltage i en licitation, som boligselskabet afholder. Hvis der agtes indgået en aftale med et af de nævnte selskaber, skal kommunalbestyrelsen imidlertid forinden have aftalen forelagt til godkendelse.

Nægtelse af godkendelse indebærer, at den pågældende enten må vælge at afstå fra aftalen eller at den person, der er årsag til afslaget nedlægger sit hverv i selskabet. Et samtykke kan meddeles indtil videre, således at kommunalbestyrelsen til enhver tid kan ændre sin afgørelse, hvis forholdene taler derfor.

4.4.3. Særlig inhabilitet

Det er tillige fastsat i loven, at de nævnte personer ikke må deltage i behandlingen af sager, hvori de selv eller nærtstående slægtninge o.lign. har en særinteresse, eller af sager som har en særlig interesse for andre, som de har nær tilknytning til f.eks. ved venskab, familieforbindelse eller ansættelsesforhold, jf. lovens § 17, stk. 4.

4.4.4. Kommunalbestyrelsens behandling af habilitetspørgsmål

Ved behandlingen af spørgsmål om interessekonflikter må kommunalbestyrelsen træffe sin afgørelse på grundlag af et skøn over, om der efter de lokale forhold i det foreliggende eller i andre tilsvarende tilfælde må frygtes at være en konkret fare for misbrug til skade for selskabet og/eller lejerne.

Er der en ikke helt ubegrundet tvivl, bør kommunalbestyrelsens stilling generelt tendere i retning af, at forbud nedlægges eller samtykke nægtes. Der bør i den forbindelse udvises en ganske særlig agtpågivenhed i situationer, hvor en aftale træffes af selskabet, men hvor aftalens økonomiske konsekvenser skal bæres af en enkelt lejer, f.eks. tilfælde, hvor en lejer skal bære udgiften til istandsættelse ved fraflytning, men hvor det efter lejeaftalen er selskabet, der alene træffer aftale med håndværkerne om arbejdets omfang og pris.

Afsnit 5. Boligselskabets afdelinger

Hvert byggeforetagende skal udgøre en særlig afdeling af det pågældende boligselskab, jf. lovens § 6. Dette gælder også ubebyggede ejendomme. Ligeledes skal en allerede bebygget ejendom, der overtages af et almennyttigt boligselskab, organiseres som en selvstændig afdeling.

5.1. Boligkategorier

Erhvervslejemål

Til supplering af boligerne kan der i begrænset omfang indrettes erhvervslokaler af forskellig art. Erhvervslokaler kunne tidligere indgå som en del af en boligafdeling. For almennyttigt byggeri med tilsagn om støtte efter 1.1.1992 stilles der nu krav om, at erhvervsarealet og boligerne etableres som 2 selvstændige afdelinger under boligselskabet med skøde på hver sin faste ejendom. Opføres byggeriet som ejerlejligheder, forudsættes endvidere uomtvistelig god sikkerhed - f.eks. i form af pantesikkerhed - for, at erhvervsafsnittet ikke kan påføre ejerforeningen - og derigennem lejerne - tab som følge af manglende dækning for dettes andel af fællesudgifterne.

Afdelinger, som udelukkende indeholder erhvervslejemål, har almennyttig status. Dette indebærer bl.a. adgang til fælles forvaltning af likvide midler med selskab og andre almennyttige afdelinger. Der er byggefondsforpligtigelse (dispositionsfondsforpligtigelse) vedrørende udamortiserede ydelser ved salg og likvidation o.s.v., jf. afsnit 11.1. og 11.2.

Lejen fastsættes til markedslejen og reguleres efter bestemmelserne i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. afsnit 16.1.

Byggefond

Selskabets byggefond er en selvstændig afdeling, jf. bekendtgørelsens § 9, stk. 3, samt kapitel 11, jf. nærmere afsnit 11.

Ungdomsboliger

Ungdomsboliger kan efter lovens § 67, stk. 4, opføres af almennyttige boligselskaber. Ungdomsboligerne kan enten integreres i en almennyttig afdeling eller opføres som en selvstændig almennyttig afdeling, der udelukkende består af sådanne ungdomsboliger.

Hvis ungdomsboligerne er opført som en afdeling af selskabet, kan selskabets øverste myndighed beslutte, at afdelingen skal lægges sammen med en anden almennyttig afdeling, jf. nærmere afsnit 5.3.

Der henvises til lovens kapitel 11, Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 985 af 14.12.1993 om støttet byggeri og den dertil knyttede vejledning.

For så vidt angår lejefastsættelsen henvises til afsnit 16.1.

Lette kollektivboliger

Lette kollektivboliger kunne indtil 1.1.1988 opføres af almennyttige boligselskaber enten som en afdeling af selskabet eller integreret i en almennyttig afdeling. Hvis lette kollektivboligerne er opført som en afdeling af selskabet, kan selskabets øverste myndighed beslutte, at afdelingen skal lægges sammen med en anden almennyttige afdeling, jf. nærmere afsnit 5.3.

Der henvises til lovens kapitel 12, Boligministeriets cirkulære af 1.9.1976 om støtte til lette kollektivboliger m.v. samt boligstyrelsens cirkulære af 30.3.1982 om offentlig støtte til lette kollektivboliger, finansieret med indekslån.

Ældreboliger

Ældreboliger, der finansieres efter lov om boliger for ældre og personer med handicap, kan opføres af almennyttige boligselskaber. Ældreboligerne kan i så fald enten integreres i en almennyttig afdeling eller opføres som en selvstændig almennyttig afdeling, der udelukkende består af ældreboliger. Der henvises til afsnit 1.4.1. i Boligstyrelsens vejledning af 25.11.1988 om administration af ældreboliger.

Hvis ældreboligerne er opført som en afdeling af selskabet, kan selskabets øverste myndighed beslutte, at afdelingen skal lægges sammen med en anden almennyttig afdeling, jf. nærmere afsnit 5.3.

Der henvises i øvrigt til § 1, stk. 2, i Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 190 af 20.3.1990 om administration af ældreboliger.

For så vidt angår lejefastsættelsen henvises til afsnit 16.1.

afdelinger opført med salg for øje

Bebyggelser, der opføres eller erhverves med salg for øje (f.eks. parcel- og rækkehuse, private andelsboliger eller ejerlejligheder), i stedet for med henblik på udleje eller til brug for selskabet og dets beboere, udskilles ligeledes som særskilte afdelinger, men betragtes ikke som almennyttige afdelinger.

Med hensyn til fremskaffelse af midler til gennemførelse af sådan virksomhed bemærkes, at hverken selskabets dispositionsfond, byggefonden eller almennyttige afdelingers midler, som selskabet har i forvaltning, må udlånes eller stilles som sikkerhed for lån hertil.

Ved likvidation eller salg af en afdeling, opført med salg for øje, overføres overskuddet til dispositionsfonden, jf. bekendtgørelsens § 72, stk. 4.

Feriecentre m.v.

Et boligselskab er ikke afskåret fra at påtage sig at etablere fritidscentre, feriehuse og lignende til anvendelse for selskabets beboere. En sådan bebyggelse må i givet fald ligeledes udgøre en selvstændig afdeling, således at den ikke på nogen måde kan påføre selskabet eller de almennyttige boligafdelinger nogen økonomisk risiko.

Om finansieringen gælder tilsvarende regler som for opførelse/erhvervelse af ejendomme med salg for øje. Dog kan de fornødne midler endvidere fremkomme ved frivillige indskud fra interesserede beboere.

5.2. Økonomisk uafhængighed

En afdeling er økonomisk uafhængig af andre afdelinger og af selskabet. Den hæfter således hverken for andre afdelingers eller for selskabets forpligtelser, jf. bekendtgørelsens § 11, stk. 1. På den anden side hæfter selskabet heller ikke for en afdelings forpligtelser, medmindre det har påtaget sig en sådan hæftelse, jf. bekendtgørelsens § 11, stk. 2. Det er således eksempelvis den enkelte afdeling, der skal være debitor i henhold til pantebreve, der udstedes i forbindelse med opførelsen, eventuelle senere forbedringer og lignende.

Bestemmelserne om den økonomiske uafhængighed tager sigte på at sikre, at der ikke sker en økonomisk infiltration mellem afdelingerne indbyrdes og mellem afdelingerne og selskabet/forretningsførerselskabet/en ikke almennyttig forretningsfører, som vil kunne medføre likviditetsproblemer eller andre økonomiske problemer og dermed skabe risiko for, at eksempelvis underskud i en afdeling kan påføre andre afdelinger tab. Såvel selskabets som den enkelte afdelings økonomi må derfor tilrettelægges således, at den kan hvile i sig selv, jf. dog bekendtgørelsens § 36, stk. 3, om udlån af afdelingsmidler.

For at sikre afdelingens økonomiske uafhængighed er det udtrykkeligt fastsat i lovens § 6, at den enkelte afdeling skal have skøde på ejendommen.

5.3. Sammenlægning af afdelinger

To eller flere boligafdelinger kan efter bekendtgørelsens § 4 sammenlægges til en afdeling, hvis der er truffet beslutning herom af selskabets øverste myndighed. Af hensyn til kommunalbestyrelsens mulighed for at udøve et effektivt tilsyn er det en forudsætning for sammenlægningen, at afdelingerne er beliggende i samme kommune. Dette gælder dog ikke, hvis der er tale om bebyggelser med et meget lille antal boliger, idet disse kan lægges sammen til en afdeling, såfremt kommunalbestyrelserne i de pågældende kommuner godkender sammenlægning, jf. bekendtgørelsens § 4, stk. 4.

Sammenlægningen skal godkendes på et afdelingsmøde i hver af de berørte afdelinger, dog med den undtagelse, at såfremt selskabets ledelse i forbindelse med opførelse af nybyggeri i flere etaper har besluttet, at disse skal udgøre en afdeling, kan afdelingsmødet ikke modsætte sig dette.

Endvidere skal kommunalbestyrelsens godkendelse foreligge, hvis der er ydet statsstøtte til en af afdelingerne. Kommunalbestyrelsens afgørelse kan ikke indbringes for en højere administrativ myndighed.

De pågældende afdelinger bør som udgangspunkt udgøre en samlet bebyggelse, som danner en naturlig helhed og er opført kontinuerligt. Det kan f.eks. være hensigtsmæssigt, at flere små afdelinger sammenlægges med henblik på at opnå en rationel drift af afdelingerne. Det bør dog sikres, at den sammenlagte afdeling får en passende størrelse, således at beboerdemokratiet har mulighed for at fungere.

Det må endvidere tages i betragtning, om de enkelte afdelingers økonomi gør en sammenlægning betænkelig, hvilket vil kunne være tilfældet, hvis en af afdelingerne er underfinansieret eller har et stort opsamlet underskud, der skal afvikles, mens den anden (de andre) har balance i deres økonomi.

Lejen i den sammenlagte afdeling skal fastsættes efter ensartede principper under hensyn til lejlighedernes indbyrdes værdi, jf. lovens § 7, stk. 2. En lejeforhøjelse i en af afdelingerne vil ofte være nødvendig, og lejetilpasningen bør gennemføres på en måde, der tager fornødent hensyn til de nuværende beboere, f.eks. gradvis eller i forbindelse med en forhøjelse af den sammenlagte afdelings samlede leje. Tilpasningen skal dog være gennemført senest 10 år efter sammenlægningen, jf. bekendtgørelsens § 54, stk. 2. Når lejetilpasningen er gennemført, må der ikke være lejeforskelle, som er begrundet i forskellige kapitaludgifter og lign., men kun forskelle som har baggrund i lejlighedernes indbyrdes værdi.

Afsnit 6. Beboerindskud

6.1. Ved indflytning

Beboerindskud er et engangsbeløb, som lejere i almennyttige boliger betaler i forbindelse med indgåelsen af lejeaftalen. Indskuddet udgør den yderste del - efter de nugældende regler 2 pct. - af byggeriets finansiering. Det dækker således den del af den godkendte anskaffelsessum for byggeforetagendet, som ikke er finansieret med lån fra realkreditinstitutterne og Boligselskabernes Landsbyggefond.

Normalt sker førstegangsudlejningen inden byggeregnskabets afslutning og den endelige godkendelse af byggeriets anskaffelsessum. Beboerindskuddet skal da fastsættes endeligt, når anskaffelsessummen for byggeriet er endeligt godkendt, jf. bekendtgørelsens § 12, stk. 1.

Beboerindskuddet indgår i afdelingens formue som ansvarlig kapital. Lejeren kan ikke modregne fordringer på afdelingen, andre afdelinger eller selskabet i beboerindskuddet, jf. bekendtgørelsens § 12, stk. 3. Beboerindskud er ikke sikrede ved pant i ejendommen og er således ingen hindring for senere yderligere behæftelser af ejendommen, f.eks. i forbindelse med finansiering af moderniseringer. I tilfælde af afdelingens konkurs garanterer kommunen for tilbagebetaling af den del af indskuddene, der ikke dækkes ved konkursen, jf. lovens § 53.

Der kan ikke ud over beboerindskuddet opkræves yderligere beløb af den indflyttende lejer, hverken i form af depositum eller forudbetalt leje for en længere periode end den måned, den løbende leje betales forud. Der kan derfor heller ikke gyldigt i husordenen fastsættes krav om, at f.eks. lejere med tilladelse til husdyrhold skal indbetale højere beboerindskud eller et depositum.

Beboerindskud forrentes ikke. En forrentning af beboerindskud ville i givet fald skulle betales af beboerne selv over huslejen og ville herefter indgå i de pågældendes skattepligtige indtægt.

Et selskab kan bestemme, at funktionærboliger og erhvervslokaler kan udlejes uden betaling af indskud, jf. bekendtgørelsens § 12, stk. 2.

Lejere, der ikke selv disponerer over de fornødne midler til betaling af beboerindskud, kan efter nærmere herom fastsatte regler få offentlig støtte hertil. Der henvises herom til kapitel 10 i lovbekendtgørelse nr. 87 af 23.2.1993 om individuel boligstøtte. Det skal dog henstilles til boligselskaberne, at der i tilfælde, hvor lejere ansøger om indskudslån, optages en bestemmelse i lejekontrakten om, at aftalen fra lejerens side er indgået under forudsætning af, at den pågældende får bevilget dette lån, og at lejeren i tilfælde af afslag kun er forpligtet til at afholde eventuelle lejetab i det omfang, lejligheden ikke på grund af tidsfaktoren vil kunne udlejes til anden side til det i kontrakten fastsatte overtagelsestidspunkt.

Endelig skal opmærksomheden henledes på, at pantsætning, overdragelse eller retsforfølgning af beboerindskud, hvortil kommunalbestyrelsen har ydet lån eller stillet garanti, kun kan ske med respekt af kommunalbestyrelsens tilgodehavende eller garantiforpligtelse ifølge lånedokumentet.

6.2. Under lejemålets beståen

I forbindelse med lejerskifte kan indskud forhøjes eller nedsættes, således at den nye lejer betaler henholdsvis et større eller mindre beløb end forgængeren.

Nedsættelse

Hvis indskuddet væsentligt overstiger indskuddet for lejligheder af tilsvarende kvalitet, udstyr m.v. i nybyggeri, kan boligselskabet beslutte at nedsætte indskuddet, jf. bekendtgørelsens § 13, stk. 1.

Dette kan være nødvendigt for at imødegå udlejningsvanskeligheder. Nedsættelsen finder først sted ved genudlejning og nuværende lejere får ikke under lejemålets beståen udbetalt nogen del af det indskud, som de har betalt.

Selskabet skal sikre, at afdelingerne henlægger de nødvendige midler til nedsættelsen på driftsbudgettet.

forhøjelse

Selskabet kan endvidere beslutte, at beboerindskuddet skal forhøjes, hvis det skønnes, at indskuddet er utilstrækkeligt til at dække lejerens forpligtelser ved fraflytning. Forhøjelser vil derfor typisk kunne være aktuel ved genudlejning af lejligheder i den ældre boligmasse, hvor det i mange tilfælde har vist sig, at indskuddet har været for lille til fuldt ud at dække lejerens forpligtelser ved fraflytning.

Likvidation

Ved likvidation af en solvent afdeling anvendes dens midler til betaling af gæld og derefter til indfrielse af beboerindskud. Et eventuelt overskydende beløb tilfalder dispositionsfonden, jf. bekendtgørelsens § 72.

6.3. Ved lejemålets ophør

Ved lejemålets ophør har lejeren ret til at få indskuddet tilbagebetalt, jf. lovens § 11. Selskabet kan dog udsætte tilbagebetalingen, indtil indskud er modtaget fra den nye lejer, jf. bekendtgørelsens § 15. Dette er en konsekvens af, at selskabet normalt ikke disponerer over indskudsbeløbet på et tidligere tidspunkt, da beløbet er anvendt til byggeriets finansiering. Tilbagebetaling bør dog finde sted i det omfang, boligselskabet råder over midler, som midlertidigt kan anvendes hertil, og kan ikke udsættes, hvis lejligheden skal genudlejes til en lejer, der ikke skal betale indskud, f.eks. til en ejendomsfunktionær.

Selskabet kan i indskuddet modregne lejerens økonomiske forpligtelser over for selskabet eller afdelingen, jf. bekendtgørelsens § 15, stk. 2, såsom lejerestancer, varmeregningsefterbetalinger eller skyldige beløb til dækning af udgifterne ved lejlighedens istandsættelse ved fraflytningen.

Lejeren må således tåle, at endelig afregning af indskud - uanset at den nye lejer har indbetalt sit indskud - først finder sted, når lejerens forpligtelser over for selskabet er opgjort. Det må dog forudsættes, at selskabet opgør forpligtelserne så hurtigt som muligt og normalt inden 6 uger efter, at lejligheden er overtaget af en ny lejer, og at der, hvor den endelige opgørelse trækker i langdrag, afregnes a conto, så snart det er muligt at skønne over de påregnelige udgifter.

Indeksregulering

Lejere, hvis lejeaftale er indgået inden den 1.4.1975, havde tidligere ret til indeksregulering af deres indskud. Adgangen hertil er ophævet med virkning fra 1.4.1975. Sådanne lejere bevarer dog retten til den indeksregulering, der er foretaget indtil den 1.4.1975, jf. bekendtgørelsens § 74. Der henvises herved til pkt. 15.7 i Bygge- og Boligstyrelsens vejledning af august 1992 om individuel boligstøtte. Indskud, der er erlagt i henhold til senere indgåede aftaler, indeksreguleres ikke.

6.4. Kapitaltilskudslejligheder

Historisk oversigt

I perioden 1946-1967 blev af stat og kommune med hjemmel i byggestøttelovgivningen ydet særlige kapitaltilskud/finansieringstilskud til opførelse af lejligheder til mindstbemidlede, især børnerige lavindkomstfamilier.

Kapitaltilskuddene medførte en væsentlig lejenedsættelse og bevirkede, at lejlighederne kunne udlejes uden betaling af beboerindskud. Det var en betingelse for at opnå bolig i en lejlighed med kapitaltilskud, at husstandsindkomsten ikke oversteg et vist maksimum, senest 24.000 kr.

Når lejeren ikke længere opfyldte betingelserne for at opnå nedsat leje, dvs. når husstandsindkomsten oversteg 28.000 kr., og ved genudlejning skulle den nye lejer - uanset indkomst - betale indskud og leje, som om kapitaltilskud ikke var ydet, jf. lovens § 25.

6.4.1. Indbetaling af »merleje« og beboerindskud til

Boligselskabernes Landsbyggefond og kommunen

»Merleje«

Afdelingens fortsatte indtægt ved lejerens betaling af den del af lejen, hvormed denne tidligere har været nedsat som følge af kapitaltilskuddet (»merleje«), skal indbetales til Boligselskabernes Landsbyggefond. Merleje indgår som en del af landsbyggefondens »frie midler« og anvendes bl.a. til støtte til afdelinger med økonomiske vanskeligheder.

Indbetalingen til fonden skal ske en gang årligt, senest 2 måneder efter regnskabsårets afslutning, og være bilagt en af selskabets revisor attesteret opgørelse over beløbets beregning.

Der henvises til afsnit 23, bemærkningerne til konto 201.9.

Beboerindskud

Da kommunerne i sin tid ydede en del af kapitaltilskuddene og efter ordningens ophævelse typisk fik øgede udgifter til boligstøtte (boligsikring, boligydelse og beboerindskudslån), skal det beboerindskud, der indbetales ved ordningens ophør, overføres til kommunen. Kommunens oprindelige kapitaltilskud forbliver indestående på afdelingens balance som en del af den oprindelige finansiering af anskaffelsessummen, jf. bemærkningerne til konto 410 på afdelingsregnskabet.

Det indskud, der er modtaget fra lejeren, skal være indgået i afdelingens balance under konto 414.3 (ekstra indskud for lejligheder med kapitaltilskud).

Afsnit 7. Afdelingernes administration

Selskabets bestyrelse har ansvaret for administrationen af afdelingerne, jf. bekendtgørelsens § 6, stk. 1. Administrationen skal være forsvarlig og tilrettelægges efter rationelle metoder, samtidig med at forvaltningsudgifterne skal holdes på det lavest mulige niveau, jf. lovens § 5, stk. 3.

Bestyrelsen beslutter bl.a., om afdelingerne helt eller delvist skal administreres af en anden virksomhed, herunder af et andet godkendt boligselskab/forretningsførerselskab eller af en advokat. Bestyrelsen kan vælge at ansætte eget personale og dermed opbygge egen administration. Selskabet afholder udgifterne til afdelingernes administration. Antager bestyrelsen en fremmed forretningsfører, betales denne af selskabet.

7.1. Administrationsudgifter

Et almennyttigt boligselskabs administrationsudgifter vil typisk bestå af udgifter til bestyrelsesarbejde, sekretariatsvirksomhed, udlejning, inspektion, bogholderi, revision og byggesager. Væsentlige udgiftsposter kan være lønudgifter, lokaleudgifter og edb-udgifter.

De samlede administrationsudgifter i selskabet kan deles op i administrationsområderne »egne afdelinger i drift«, »byggearbejder« og »ekstern administration«. Inden for hvert af disse administrationsområder skal indtægterne dække udgifterne, således at de eksisterende afdelingers beboere f.eks. ikke kommer til at betale for selskabets byggeadministration ved opførelsen af en ny afdeling. Eller med andre ord: Der skal budgetteres og konteres kostægte i selskabet.

Serviceniveau

Det enkelte boligselskab træffer beslutning om serviceniveauet og dermed om administrationsudgifternes størrelse i selskabet. Dette betyder, at der kan være en vis forskel på udgifterne til administration i de forskellige selskaber. Yderligere er der forskel på, hvor megen administrativ indsats, der fordres i selskaber med mange små afdelinger i forhold til selskaber med store afdelinger. En anden faktor, der påvirker administrationsudgifterne, er, hvor mange afdelinger, der er samspilsramte med byggeskadesager, store fraflytningsprocenter og dårlig social funktion mv.

Man må dog til stadighed have for øje, at udgifterne til administration skal holdes på det lavest mulige niveau. Dette gælder også, selv om det indebærer nedskæringer i medarbejderstaben, som følge af bortfald af arbejdsfunktioner, f.eks. fordi et selskab ikke får tildelt byggekvoter i samme omfang som tidligere.

Tidsregistrering

Der er ikke noget krav om, at et boligselskabs administrative medarbejdere (inkl. inspektørerne, jf. nedenfor) skal registrere deres forbrug af tid på de enkelte administrationsområder - eller på de enkelte afdelinger. Fordelingen vil normalt kunne ske på baggrund af et skøn, men en egentlig registrering af tidsforbruget kan være en hjælp i nogle tilfælde, f.eks. når selskabet skal prissætte tillægsydelser.

Inspektørfunktionen

Der har hersket en vis usikkerhed vedr. afgrænsningen af inspektørfunktionerne i forhold til ejendomsfunktionærernes funktioner. Det skal derfor bemærkes, at ejendomsfunktionærarbejde, som måtte blive udført af en inspektør, skal medtages på den enkelte afdelings regnskab som en driftsudgift. Det vil i nogle tilfælde indebære, at inspektøren skal føre timesedler mv. Yderligere vejledning om, hvilke arbejdsopgaver, der hører under inspektøren, kan gives af regnskabskonsulenttjenesten under Boligselskabernes Landsbyggefond.

Egne/lejede administrationslokaler

For at sikre sammenlignelighed mellem selskaber med egne og selskaber med lejede administrationslokaler skal der i administrationsudgifterne medtages et beløb til intern forrentning af friværdien af egne administrationslokaler (egenkapital bundet i administrationsejendom). Herom henvises til bekendtgørelsens § 18, stk. 2, og til gennemgangen af regnskabets konti.

Beboere under forretningsførerselskaber

Som nævnt er det det enkelte boligselskabs bestyrelse, der træffer beslutninger om administrationen, jf. bekendtgørelsens § 17. For datterselskaber under et forretningsførerselskab er det således det enkelte datterselskabs bestyrelse, der træffer beslutning om administrationen.

For at give beboere i afdelinger under et datterselskab af et almennyttigt forretningsførerselskab mulighed for at vurdere, hvad administrationsudgifterne anvendes til, er det vigtigt, at oplysninger om administrationsudgifterne - og disses indbyrdes fordeling på forretningsførerselskab og de enkelte datterselskaber - fremstår på en overskuelig måde.

Er et datterselskab utilfreds med betjeningen i sit forretningsførerselskab, f.eks. fordi administrationen er for dyr eller for dårlig, kan det overveje at opsige forretningsføreraftalen og skifte til en anden forretningsfører eller opbygge egen administration. I mange forretningsføreraftaler er der en opsigelsesbestemmelse, som giver datterselskaberne adgang til opsigelse med f.eks. 5 års varsel. Efter Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse følger det imidlertid af almindelig dansk aftaleret - jf. princippet i aftalelovens § 36 - at et datterselskab, der er en selvstændig juridisk person, vil kunne frigøres fra forretningsføreraftalen selv om der ikke er en udtrykkelig bestemmelse herom.

Selskabsskift

Der er ikke adgang for den enkelte afdeling til at vælge en anden administrator. Afdelingen er <født> som en integreret del af et bestemt selskab, og det er selskabets bestyrelse, der vælger/ansætter administratoren.

Via beboerdemokratiet har beboerne indflydelse på valget, da de som udgangspunkt har ret til at vælge flertallet af bestyrelsens medlemmer gennem valg af afdelingsbestyrelser (eller i almennyttige andelsboligforeninger ved direkte valg på generalforsamling eller ved repræsentantskab).

En særlig form for administratorskift kan dog ske ved en total overførelse af en afdeling fra et selskab til et andet. Det forudsætter bl.a. enighed mellem de to selskaber og kommunalbestyrelsens medvirken. Overførelse griber ind i det afgivende selskabs økonomi, fordi der skal overføres en forholdsmæssig del af dispositionsfond mv.

Byggesagshonorarer og bestyrelsesudgifter

Som nævnt skal byggesagshonorarerne fuldt ud dække administrationsudgifter i forbindelse med byggesager i bred forstand. Det indebærer bl.a., at underskud på den almindelige drift principielt ikke må dækkes via byggesagshonorarer.

En total balance mellem udgifter og indtægter ved byggeadministration inden for det enkelte regnskabsår vil ikke altid kunne opnås. Eksempelvis afholdes en del af administrationsudgifterne ved nybyggeri ofte i et andet regnskabsår end det, hvori byggesagshonoraret udbetales. Den forskydning, der her er tale om, skal reguleres over arbejdskapitalen.

Hvornår skal byggesagshonorar mv. opkræves?

Der opkræves byggesagshonorarer og beløb til dækning af bestyrelsesudgifter i forbindelse med nybyggeri, jf. bekendtgørelsens § 20, stk. 1.

Af bekendtgørelsens § 20, stk. 2, fremgår, at selskabet også i visse tilfælde skal opkræve byggesagshonorarer og bestyrelsesudgifter fra afdelinger i drift. Det skal ske, når der er tale om gennemførelse af den type arbejder, som er omfattet af boligbyggerilovens § 15, stk. 9-10.

Efter disse bestemmelser i boligbyggeriloven kan der i en afdeling gennemføres rimelige moderniseringsarbejder, kollektive anlæg og ekstraordinære renoveringsarbejder. Endvidere kan opkræves byggesagshonorar m.v. i forbindelse med udbedring af byggeskader og gennemførelse af øget vedligeholdelse, ombygning af ledige lejligheder og forbedring af miljøet, hvortil ydes støtte fra landsbyggefonden efter lovens § 36, stk. 2. Gennemførelsen af arbejderne kræver godkendelse på et afdelingsmøde, idet dog et nedstemt forslag vil kunne gennemføres efter pålæg fra kommunalbestyrelsen.

Bekendtgørelsens § 20, stk. 2, afgrænser, hvilke arbejder, der skal udløse byggesagshonorar, i forhold til vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder m.v., der ikke skal udløse honorar. I praksis indebærer bestemmelsen som altovervejende hovedregel, at der skal beregnes honorar for alle arbejder, der medfører huslejeforhøjelser. Herved sikres beboerne direkte indflydelse på honorarets betaling, da honoraret skal fremgå af de økonomiske oplysninger, som fremlægges for afdelingsmødet forud for vedtagelsen. På denne måde kommer kun de afdelinger, som byggeadministrationsudgifterne vedrører til at betale for administrationen.

Der kan ikke opkræves byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter i forbindelse med gennemførelse af andre arbejder end de ovennævnte, jf. bekendtgørelsens § 20, stk. 3.

Visse vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder er dog så administrationskrævende, at det ville være urimeligt at afskære selskabet fra at beregne byggesagshonorar. Den ekstra administrationsudgift skulle nemlig i givet fald bæres af samtlige selskabets afdelinger. Derfor kan selskabet med tilsynsmyndighedens (kommunalbestyrelsens) godkendelse tage byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter i forbindelse med særligt omfattende og komplicerede vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder, jf. bekendtgørelsens § 20, stk. 3, 2. pkt.

Byggesagshonorarer og bestyrelsesudgifter beregnes efter de regler, der gælder for støtte til nybyggeri. Der kan naturligvis kun opkræves beløb i det omfang, der er udgifter til de pågældende formål. Der kan således ikke opkræves beløb til dækning af bestyrelsesudgifter, som ikke tilgår selskabets bestyrelse.

Det skal bemærkes, at byggesagshonorarer bl.a. dækker forretningsføreransvar, og at der derfor i begrebet <udgifter> ovenfor kan medregnes beløb til dækning heraf.

7.2. Administrationsbidrag

Budgettering af administrationsbidrag

Ved selskabernes fastsættelse af administrationsbidrag skal der budgetteres så kostægte som muligt, uden at der kræves en egentlig tidsregistrering. Det betyder bl.a., at der ved budgetteringen skal sikres dækning af udgifter til administration, fratrukket indtægter fra byggesager, hvor der skal opkræves særskilt byggesagshonorar, fra lovmæssige gebyrer samt fra ekstern administration. Selskabets nettorenteindtægter, der stammer fra en fælles forvaltning, må ikke indgå i budgetteringen af bidraget, jf. bekendtgørelsens § 18, stk. 1. Denne bestemmelse fastslår, at afdelinger i drift tilsammen betaler administrationsbidrag, som dækker driftsadministrationen i snæver forstand.

Hidtil har administrationsbidraget som altovervejende hovedregel været ens for alle boligafdelinger under et selskab. Men der er indført regler, som muliggør, at den enkelte afdelings betaling af administrationsbidrag i højere grad afspejler administrationsforbruget. Herved kan omkostningsbevidstheden forøges, idet udgifterne til det valgte serviceniveau synliggøres.

Tre forskellige metoder

Selskabsbestyrelsen kan vælge mellem tre forskellige metoder, når den samlede budgetterede administrationsbetaling fra boligafdelinger i drift skal fordeles på de enkelte afdelinger i form af administrationsbidrag.

Samme bidrag pr. lejemålsenhed

Den første metode er nævnt i bekendtgørelsens § 19, stk. 1, og svarer til den hovedregel, der har været gældende i mange år. Efter denne metode fastsættes administrationsbidraget til et beløb, der er lige stort pr. lejemålsenhed.

Grundbidrag og tillægsbidrag

Den anden metode fremgår af bekendtgørelsens § 19, stk. 2, og indebærer en opdeling af administrationsbidraget i et grundbidrag for en grundydelse og tillægsbidrag for tillægsydelser. Grundydelsen skal omfatte en grundlæggende, forsvarlig administration, dvs. den administration, som er nødvendig for at drive afdelingerne, så lovens krav om forsvarlig forvaltning og beboerdemokrati er opfyldt. Grundydelsen skal derfor som minimum omfatte betaling for de tunge administrationsområder som udlejnings-, fraflytnings-, inspektions- og regnskabsadministration.

Grundbidraget skal fastsættes til et beløb, der er lige stort pr. lejemålsenhed.

Tillægsydelserne, som udgøres af alle de ydelser, der ikke er med i grundydelsen, kan tilbydes og vælges af afdelingerne. Tillægsydelserne prissættes af selskabet. Priserne på de enkelte ydelser skal fremgå af budgettet/regnskabet.

Derved er det den enkelte afdeling, som - via beboerdemokratiet, jf. lovens § 15 - selv afgør, hvor meget service den ønsker fra selskabet, og dermed hvor stort et administrationsbidrag der skal betales.

Vedrørende prissætningen henvises til bemærkningerne til konto 601.1 i afsnit 23.

Opdelt grundbidrag

Den tredje metode er en variant af den anden, og er nævnt i bekendtgørelsens § 19, stk. 3. Efter denne metode kan grundbidraget deles op i et fast bidrag, der fastsættes pr. afdeling, og et bidrag, der fastsættes pr. lejemålsenhed. Det faste bidrag pr. afdeling må ikke overstige udgifterne til budgettering og regnskabsaflæggelse.

Selskabet har hermed mulighed for at tilpasse den samlede bidragsstørrelse til de faktiske (mer)omkostninger pr. lejemålsenhed, der typisk er forbundet med de små afdelingers budget- og regnskabsudarbejdelse. Resultatet vil blive, at beboere i selskabets små afdelinger kommer til at betale højere administrationsbidrag pr. lejemålsenhed end beboerne i selskabets store afdelinger. Ordningen kan øge incitamentet til at sammenlægge små afdelinger.

Fordelingsnorm

Ved beregning af administrationsbidrag skal anvendes den fordelingsnorm, som fremgår af bekendtgørelsens § 19, stk. 4. Herved kommer man frem til hver enkelt afdelings betaling for selskabets administration.

Specielt bemærkes om erhvervslokaler, at fordelingsnormen - med en beregning på 1 lejemålsenhed pr. påbegyndt 60 m2 - skal følges, selv om de pågældende erhvervslokaler på grund af den markedsbestemte leje eventuelt kun kan udlejes med tab. I så fald må tabet, ligesom andre lejetab i en afdeling, dækkes af afdelingens boligdel. Ligger erhvervslokalerne i en ren erhvervsafdeling, bliver der tale om et underskud på driften.

Fordeling på boliger

Uanset hvilken af de tre metoder for beregning af administrationsbidrag, selskabet vælger, sker den lejemæssige fordeling af administrationsbidrag inden for den enkelte afdeling ikke pr. lejemål, men efter de lejefordelingsregler, der fremgår af bekendtgørelsens §§ 54-55. De enkelte lejemål i en afdeling betaler således ofte forskellige beløb for selskabets administration, afhængig af lejemålenes indbyrdes værdi (størrelse og udstyr mv.), jf. afsnit 16.

Forretningsførerselskaber

For forretningsførerselskaberne gælder de samme regler som for de almindelige selskaber.

På grund af den forskel, der kan være mellem de enkelte datterselskabers måde at håndtere administrationen på, har forretningsførerselskaberne mulighed for at fastsætte forskellige grundbidrag pr. lejemålsenhed i drift i de forskellige datterselskaber, jf. bekendtgørelsens § 21. Varetager et datterselskab således selv udlejningsadministrationen, bør bidraget til forretningsførerselskabet alt andet lige være lavere end i det datterselskab, der ikke selv står for udlejningen.

7.3. Kommunalbestyrelsens tilsyn

Kommunalbestyrelsens muligheder

Hvis et selskabs administrationsudgifter har tendens til at stige ud over et rimeligt niveau, f.eks. på grund af opførelse af en dyr administrationsbygning, har kommunalbestyrelsen som et led i sit tilsyn mulighed for at gribe ind med restriktioner. Der kan f.eks. fra kommunens side skrides ind, hvis de årlige udgifter til administration bliver urimeligt store. Kommunalbestyrelsen kan endvidere direkte nedlægge forbud mod en konkret påtænkt erhvervelse af en bygning. Har et selskab forkøbt sig, vil kommunalbestyrelsen også kunne gennemtvinge en billigere løsning af lokaleproblemet. I denne forbindelse skal specielt nævnes, at boligbyggerilovens § 3 b om kommunal forhåndsgodkendelse af væsentlige forandringer af almennyttige boligselskabers ejendomme også gælder ved forandringer af administrationsejendomme.

Kommunalbestyrelsen kan i øvrigt som tilsynsmyndighed altid gribe ind over for et administrationsbidrag, den generelt eller konkret finder er for højt. En kommunalbestyrelse vil endvidere have mulighed for at fastsætte normtal for administrationsbidraget, afpasset efter de konkrete forhold. Normtal vil kunne fastsættes såvel for det totale administrationsbidrag som for grundbidrag eller for grundbidragets bestanddele.

Afsnit 8. Egenkapital

Bestemmelserne om almennyttige boligselskabers og almennyttige forretningsførerselskabers egenkapital er indeholdt i bekendtgørelsens § 22, stk. 1 og 2.

8.1. Almennyttige boligselskabers egenkapital

Bekendtgørelsens § 22 opregner i stk. 1 de bestanddele, som almennyttige boligselskabers egenkapital udgøres af

1) Midler i dispositionsfonden.

De nærmere bestemmelser om dispositionsfonden findes i lovens § 12, stk. 2 og 3, i bekendtgørelsens kapitel 10 og i denne vejlednings afsnit 10.

2) Eventuel arbejdskapital.

De nærmere bestemmelser om arbejdskapitalen findes i lovens § 12, stk. 1, i bekendtgørelsens kapitel 9 og i denne vejlednings afsnit 9.

3) Garantikapital i garantiselskaber og foreningsandele i andelsboligforeninger.

Garantikapital og foreningsandele udgør den oprindelige del af et boligselskabs egenkapital. I modsætning til garantiselskaber og andelsboligforeninger har selvejende boligselskaber ikke nogen oprindelig egenkapital.

Garantiselskaber kan udbetale udbytte til garanterne.

Den oprindelige egenkapital forudsættes først og fremmest placeret som grundlag for det almennyttige boligselskabs virke. Midlerne må placeres med respekt af en rimelig likviditet, således at indskydernes midler normalt vil kunne realiseres, idet en andelshaver til enhver tid kan opsige sit medlemsskab af foreningen og kræve sin andel tilbagebetalt, ligesom også en garant under visse betingelser kan kræve, at selskabet overtager den pågældendes garantibeviser til deres værdi, jf. lovens § 15, stk. 3.

Udover disse tre bestanddele af egenkapitalen, kan tillige nævnes en yderligere, som dog alene vedrører den regnskabsmæssige opgørelse af selskabets egenkapital, og derfor ikke er medtaget i bekendtgørelsens § 22

4) Opskrivningshenlæggelser.

Årsregnskabslovens principper for gevinst/opskrivning og tab/nedskrivning skal anvendes i forbindelse med såvel obligationsbeholdninger som administrationsejendomme. Som led i den generelle præcisering af egenkapitalforhold i almennyttige boligselskaber er derfor som noget nyt etableret særlige konti på selskabsniveau for urealiserede gevinster ved opskrivning af obligationsbeholdning og administrationsejendom, jf. bemærkningerne i afsnit 22, konto 804.

Det skal understreges, at egenkapitalen ikke kan bestå af yderligere bestanddele, end de her nævnte.

8.2. Almennyttige forretningsførerselskabers egenkapital

Almennyttige forretningsførerselskabers egenkapital udgøres af de samme midler, som de almindelige boligselskabers egenkapital. For forretningsførerselskabernes vedkommende gælder dog særlige regler for dispositionsfonden, jf. bekendtgørelsens § 22, stk. 2.

Særregler om forretningsførerselskabers dispositionsfond

Forretningsførerselskaber har som hovedregel ikke pligt til at etablere en dispositionsfond.

Undtaget herfra er den situation, at kommunalbestyrelsen i medfør af lovens § 12, stk. 1 har fastsat et maksimum for forretningsførerselskabets arbejdskapital. I så fald skal forretningsførerselskabet etablere en dispositionsfond.

Herudover kan forretningsførerselskabet altid beslutte at etablere en dispositionsfond. Beslutningen har virkning for detfølgende regnskabsår. Tilsvarende vil forretningsførerselskabet kunne omgøre en sådan beslutning med den virkning, at dispositionsfonden nedlægges fra og med det følgende regnskabsår.

En særlig overgangsordning gælder efter bekendtgørelsens § 78 i forbindelse med den overgang til ny kontoplan, som skal finde sted i det regnskabsår, der begynder den 1.7.1994 eller nærmest herefter. Hvis forretningsførerselskabet på det tidspunkt allerede har etableret en dispositionsfond, kan selskabet inden den 1.9.1994 beslutte at nedlægge dispositionsfonden. Denne beslutning finder således anvendelse på det indeværende regnskabsår dvs. det regnskabsår, der begynder den 1.7.1994 eller nærmest herefter. Det vil være en forudsætning for nedlæggelsen af dispositionsfonden, at kommunalbestyrelsen ikke har fastsat et maksimum for arbejdskapitalen.

Nedlægges en dispositionsfond, skal midlerne i denne overføres til forretningsførerselskabets arbejdskapital.

Afsnit 9. Arbejdskapital

Arbejdskapitalen er den disponible del af et almennyttigt boligselskabs eller et almennyttigt forretningsførerselskabs egenkapital.

Denne arbejdskapital kan udgøres såvel af likvide midler som af midler, der er bundet i selskabets anlægsaktiver.

Der er ikke noget krav om, at selskaberne skal have en arbejdskapital, men de er berettiget til at opbygge en sådan.

Opbygning af arbejdskapital

Opbygningen af arbejdskapitalen kan ske ved overførsel af overskud på selskabets drift, der ikke medgår til dækning af opsamlede underskud fra forudgående år.

Et sådant overskud kan eksempelvis opstå som følge af nettorenteindtægter (inkl. realiserede kursgevinster), som ikke medgår til dækning af et eventuelt tilskud til afdelinger, til forrentning af dispositionsfondens midler og af afdelingsmidler, som forvaltes af selskabet. Et godkendt forretningsførerselskab kan endvidere opnå en vis nettorenteindtægt ved forrentning af datterselskabernes dispositionsfondsmidler, når disse forvaltes af forretningsførerselskabet.

Et driftsoverskud vil endvidere kunne fremkomme ved salg af selskabets anlægsaktiver, bortset fra administrationsbygningen (hvor indtægten tilfalder dispositionsfonden), ved overskud fra administrationsbidrag eller fra eventuelle byggesagshonorarer. Det skal dog understreges, at der ikke må budgetteres med et overskud fra administrationsbidrag, ligesom byggesagshonorarer skal modsvare selskabets faktiske omkostninger i forbindelse med byggesagen.

Udbetaling af udbytte

Et garantiselskab afgør selv, om der skal udbetales udbytte af den oprindelige egenkapital til garanterne. Det er imidlertid en forudsætning for udbetalingen, at arbejdskapitalen efter udbetaling ikke bliver negativ, jf. bekendtgørelsens § 5, stk. 3.

Andelsbeviser

Andelsbeviser forrentes ikke.

Overgangsordning

En særlig overgangsordning gælder i forbindelse med overgangen til den nye kontoplan. Ordningen gælder med virkning for det regnskabsår, der begynder den 1.7.1994 eller nærmest herefter. Fra dette tidspunkt skal den del af selskabets egenkapital, som ikke udgøres af garantikapital, foreningsandele eller dispositionsfond overføres til enten arbejdskapitalen eller til dispositionsfonden. Det samme gælder midler, som fra dette tidspunkt ville være tilfaldet denne del af egenkapitalen. Selskabet afgør selv, om overførslen skal ske til arbejdskapitalen eller til dispositionsfonden. Hvis kommunalbestyrelsen har fastsat et maksimum for arbejdskapitalen, jf. nedenfor, og overførslen bevirker, at maksimumsbeløbet overskrides, tilfalder det overskydende beløb dog automatisk dispositionsfonden, jf. bekendtgørelsens § 24, stk. 3.

Maksimum for arbejdskapital

Efter lovens § 12, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen fastsætte et maksimum for såvel et almennyttigt boligselskabs som et almennyttigt forretningsførerselskabs arbejdskapital.

Det er overladt til kommunalbestyrelsen selv at skønne, hvor stort dette maksimum skal være. Efter bekendtgørelsens § 24, stk. 2, skal beløbet fastsættes som et fast kronebeløb pr. lejemålsenhed, jf. om lejemålsenheder bekendtgørelsens § 19, stk. 4.

Det er ligeledes overladt til kommunalbestyrelsen at afgøre, hvor længe et sådant maksimum skal gælde. Er der fastsat et maksimum, skal dette efter bekendtgørelsens § 24, stk. 2, reguleres en gang årligt i overensstemmelse med det af Danmarks Statistik beregnede nettoprisindeks.

Hvis det maksimum, kommunalbestyrelsen har fastsat for arbejdskapitalen, på balancetidspunktet overskrides, tilfalder det overskydende beløb selskabets dispositionsfond. Midler, der således er tilført dispositionsfonden, forbliver i dispositionsfonden, uanset om kommunalbestyrelsen senere ophæver det fastsatte maksimum for arbejdskapitalen.

For forretningsførerselskaber medfører kommunalbestyrelsens fastsættelse af et maksimum for arbejdskapitalen en pligt for forretningsførerselskabet til at etablere en dispositionsfond.

Specielt om maksimum for både forretningsførerselskabs og

datterselskabes arbejdskapital

Som nævnt er det overladt til kommunalbestyrelsens skøn, om der skal fastsættes et maksimum for arbejdskapitalen, og hvor stort dette i bekræftende fald skal være. Dette gælder også, hvis der ønskes fastsat et maksimum ikke alene for et forretningsførerselskabs, men tillige for et eller flere af dets datterselskabers arbejdskapital. Der er således intet til hinder for, at der fastsættes et maksimum for forretningsførerselskabets arbejdskapital og et eller flere andre maksima for datterselskabernes arbejdskapital. Beslutningen om, hvorvidt der skal fastsættes et maksimum for forretningsførerselskabets og/eller et eller flere af dets datterselskabers arbejdskapital og i bekræftende fald, hvor stort dette maksimum skal være, træffes af det pågældende selskabs hjemstedskommune.

Anvendelsesmuligheder for arbejdskapitalen

Der er ikke fastsat regler for, hvad arbejdskapitalen skal anvendes til. Arbejdskapitalen forudsættes imidlertid anvendt til udgifter vedrørende den daglige drift. Arbejdskapitalen kan endvidere anvendes til udbetaling af tilskud til afdelingerne.

Herudover vil arbejdskapitalen kunne anvendes til dækning af ikke godkendte merudgifter ved nybyggeri eller lignende, til erstatninger, som selskabet er blevet pålagt samt til finansiering af større driftsmidler (edb-udstyr, kontorinventar og lignende). Endelig vil arbejdskapitalen kunne anvendes til finansiering af administrationsejendom.

Særligt om administrationsejendomme

Specielt f.s.v. angår administrationsejendomme bemærkes, at selvom der er anvendt midler fra arbejdskapitalen til finansiering af en administrationsejendom, vil et eventuelt nettoprovenu, der fremkommer i forbindelse med belåning af friværdien eller ved salg af ejendommen skulle tilfalde selskabets dispositionsfond. Undtaget herfra er naturligvis forretningsførerselskaber uden dispositionsfond.

Afsnit 10. Dispositionsfond

I alle almennyttige boligselskaber skal der etableres en dispositionsfond, hvortil selskabet skal foretage henlæggelser i form af bidrag fra afdelingerne. Bidragene er obligatoriske, indtil fonden har nået en minimumsstørrelse, jf. nærmere nedenfor under 10.1.

Specielt om forretningsførerselskaber

I almennyttige forretningsførerselskaber kan der etableres en dispositionsfond, hvis forretningsførerselskabet beslutter dette. Der skal etableres en dispositionsfond, hvis kommunalbestyrelsen har fastsat et maksimum for forretningsførerselskabets arbejdskapital.

Har forretningsførerselskabet besluttet at etablere en dispositionsfond, gælder denne beslutning for det kommende regnskabsår.

Om den særlige overgangsordning, der efter bekendtgørelsens § 78 gælder for forretningsførerselskaber, der frivilligt har etableret en dispositionsfond, henvises til det ovenfor under afsnit 8.2. anførte.

Uanset om forretningsførerselskabets dispositionsfond er etableret frivilligt ved selskabets beslutning, eller den er obligatorisk, skal der dog ikke ske en særlig opbygning af dispositionsfonden ved direkte bidrag som til dispositionsfonden i de almindelige selskaber.

Hvis forretningsførerselskabet har en dispositionsfond - uanset om den er frivilligt etableret eller obligatorisk - vil den kunne anvendes til de samme formål, som de almindelige boligselskabers dispositionsfond.

10.1. Dispositionsfondens opbygning

Almennyttige boligselskaber

Efter bekendtgørelsens § 26, stk. 1, indgår i almennyttige boligselskabers dispositionsfond

1) Særlige bidrag fra selskabets afdelinger.

2) Overskud på en afdelings drift, medmindre overskuddet anvendes til ekstraordinære henlæggelser efter bekendtgørelsens §§ 41 - 42.

3) Overskud på selskabets drift, i det omfang overskuddet overstiger et af kommunalbestyrelsen fastsat maksimum for selskabets arbejdskapital.

4) Likvide midler, der fremkommer i forbindelse med udamortiserede prioriteter i selskabets afdelinger.

5) Friværdi af selskabets administrationsejendom samt nettoprovenu, der fremkommer i forbindelse med belåning af friværdien eller ved salg af ejendommen.

6) Nettoprovenu ved selskabets optagelse af nye lån efter § 16, stk. 3, i lov om boligbyggeri eller ved, at byggefondens indestående i en afdeling gøres likvidt efter bekendtgørelsens § 33, stk. 1.

7) Nettoprovenu, som efter betaling af gæld og indfrielse af beboerindskud med eventuelt indekstillæg, fremkommer ved likvidation af en afdeling eller afståelse af en del af en afdeling.

8) Nettoprovenu ved likvidation efter salg af en afdeling, der er opført med salg for øje.

9) Likvide midler, der fra og med det regnskabsår, der påbegyndes den 1.7.1994 eller nærmest herefter, fremkommer ved forrentning eller hel eller delvis tilbagebetaling af lån, ydet af selskabets byggefond før denne dato.

10) Likvide midler, som selskabet beslutter at overføre fra sin arbejdskapital.

11) Forrentning af dispositionsfondens midler.

Almennyttige forretningsførerselskaber

I almennyttige forretningsførerselskabers dispositionsfond indgår, jf. bekendtgørelsens § 26, stk. 2

1) Overskud på selskabets drift, i det omfang overskuddet overstiger et af kommunalbestyrelsen fastsat maksimum for selskabets arbejdskapital.

2) Friværdi af selskabets administrationsejendom samt nettoprovenu, der fremkommer i forbindelse med belåning af friværdien eller ved salg af ejendommen.

3) Likvide midler, som selskabet beslutter at overføre fra sin arbejdskapital.

4) Forrentning af dispositionsfondens midler.

Afdelingernes henlæggelser

Som nævnt skal der kun ske direkte bidrag til dispositionsfonden i almennyttige boligselskaber, mens afdelingerne ikke skal betale bidrag til en evt. dispositionsfond i almennyttige forretningsførerselskaber.

Henlæggelsernes størrelse

Bidragets størrelse fastsættes efter ensartede principper for samtlige selskabets afdelinger. Bidraget fastsættes således til ens beløb for hver lejemålsenhed i samtlige afdelinger.

Afdelingernes henlæggelser til dispositionsfonden skal årligt udgøre 156 kr. pr. lejemålsenhed, indtil fonden for selskabet som helhed i likvide midler udgør mindst 3.000 kr. pr. lejemålsenhed, jf. om lejemålsenheder bekendtgørelsens § 19, stk. 4.

Indførelsen af lejemålsenheder ved beregningen af bidragets størrelse bevirker, at man ikke længere kan fastsætte graduerede bidrag for henholdsvis enkeltværelser og erhvervslejemål. Det behov, der måtte være herfor, er der taget højde for ved fastsættelsen af lejemålsenhederne.

Hvis dispositionsfonden nedbringes under 3.000 kr. pr. lejemålsenhed skal der på ny foretages årlige henlæggelser.

De nævnte beløb reguleres i overensstemmelse med det af Danmarks Statistik beregnede nettoprisindeks med pristallet for april måned 1994 som basis. Reguleringen foretages en gang årligt, første gang med virkning for det regnskabsår, der følger nærmest efter offentliggørelsen af pristallet for april måned 1995.

Modtagne bidrag skal henlægges til fonden uanset selskabets driftsresultat.

Samtlige almennyttige afdelinger skal bidrage

Samtlige almennyttige afdelinger, herunder afdelinger, der udelukkende består af erhverv, af ungdomsboliger, lette kollektivboliger, ældreboliger eller bofællesskaber, skal bidrage til dispositionsfonden, indtil denne har nået sit minimum. Dette er tilfældet, selv om en afdeling for sit vedkommende tidligere måtte have indbetalt minimumsbeløbet (3.000 kr. med tillæg af pristalsregulering) for samtlige lejemål i denne afdeling. Har dispositionsfonden eksempelvis nået sit minimum, således at afdelingerne eventuelt ikke længere betaler bidrag, og opføres der herefter et nyt byggeri, skal samtlige afdelinger, og ikke blot den nye afdeling, bidrage til dispositionsfonden, indtil denne på ny har nået sit nye forhøjede minimum.

Det er overladt til boligselskabets egen afgørelse, om der fortsat skal opkræves bidrag fra afdelingerne, når dispositionsfonden har nået sit minimum.

Ikke-almennyttige afdelinger

Bebyggelser, der opføres eller erhverves med salg for øje (f.eks. parcel- og rækkehuse, private andelsboliger eller ejerlejligheder) skal udskilles som særskilte afdelinger, men betragtes ikke som almennyttige afdelinger og skal ikke bidrage løbende til dispositionsfonden med årlige henlæggelser. Ved likvidation efter salg af en sådan afdelings ejendomme skal nettoprovenuet overføres til dispositionsfonden. Da afdelingerne som nævnt ikke betragtes som almennyttige afdelinger, kan der ikke anvendes eller udlånes midler fra dispositionsfonden til fordel for disse afdelinger.

Forretningsførerselskaber

Er boligselskabet organiseret som et forretningsførerselskab, der bygger gennem datterselskaber, er hvert datterselskab et selvstændigt, almennyttigt boligselskab, der skal foretage henlæggelser til en særskilt dispositionsfond. Selve forretningsførerselskabet er derimod ikke forpligtet til at foretage henlæggelser til en dispositionsfond.

Udskillelse af afdeling

Hvis en afdeling ganske undtagelsesvis udskilles af et selskab og etableres som et selvstændigt selskab eller overføres til et andet selskab, må en passende andel af dispositionsfonden overgå henholdsvis som dispositionsfond i det nye selskab eller til sammenlægning med det andet selskabs dispositionsfond.

10.2. Dispositionsfondens anvendelse

Dispositionsfondens midler udgør en særlig sikkerhedskapital, der dels skal kunne anvendes som stødpude over for eventuelle uforudsete begivenheder, som i væsentlig grad vil kunne påvirke selskabets eller dets afdelingers økonomiske stilling, dels tage sigte på at sikre selskabets fortsatte virksomhed.

Fonden tilhører selskabet, og den enkelte afdeling har ikke krav på, at den del af fondens midler, der hidrører fra den pågældende afdeling, helt eller delvis anvendes til fordel for denne afdeling.

Der skal ikke opfyldes særlige sikkerhedskrav i forbindelse med de formålsbestemte anvendelser af midlerne, idet dispositionsfondens karakter af økonomisk stødpude selvsagt kan indebære, at anvendelsen af fondens midler kan være risikobetonet.

Ifølge bekendtgørelsens § 28 anvendes dispositionsfondens midler til

1) Tilskud til dækning af tab eller forebyggelse af tab ved driften af selskabets afdelinger, for forretningsførerselskabers vedkommende udlån eller tilskud til dækning af tab eller forebyggelse af tab ved driften af selskabets datterselskabers afdelinger.

I modsætning til tidligere stilles der ikke længere krav om, at afdelingernes tab skal være ekstraordinære. Dispositionsfondens midler vil således også kunne anvendes forebyggende til imødegåelse af udlejningsvanskeligheder og tilsvarende vanskeligheder af den karakter, der er set i samspilsramte afdelinger.

Dispositionsfonden bør normalt ikke »tømmes« eller næsten »tømmes« til fordel for en enkelt afdeling, idet fonden også skal kunne anvendes som stødpude for selskabets øvrige afdelinger.

Ifølge lovens § 36, stk. 6 kan Boligselskabernes Landsbyggefond yde støtte til finansiering af nødvendige udbedrings-, opretnings- og vedligeholdelsesarbejder samt til miljøforbedrende og andre foranstaltninger, herunder til udligning af opsamlede driftsunderskud i afdelinger med alvorlige økonomiske problemer. Landsbyggefonden kan betinge ydelsen af støtte af, at kommunalbestyrelsen og boligselskabet, herunder et eventuelt forretningsførerselskab medvirker til løsning af den pågældende boligafdelings økonomiske problemer, jf. lovens § 37, stk. 3, men loven indeholder ikke noget krav om, at selskabets egne muligheder skal være udtømt, før der kan ydes støtte fra Boligselskabernes Landsbyggefond og den pågældende kommune.

Der kan ikke fastsættes faste procentgrænser for, i hvilket omfang dispositionsfondens midler skal anvendes, inden der kan blive tale om støtte fra anden side til en nødlidende afdeling. Anvendelsen må afhænge af en konkret vurdering i det enkelte tilfælde, og i dette skøn må indgå elementer såsom dispositionsfondens nuværende og fremtidige størrelse, antal øvrige afdelinger i selskabet, disses størrelse og situation samt naturligvis en bedømmelse af den nødlidende afdeling selv. Skønnet må udøves af boligselskabet, af Boligselskabernes Landsbyggefond og af den pågældende kommunalbestyrelse.

2) Udlån eller tilskud til imødegåelse af ekstraordinære tab ved selskabets drift, for forretningsførerselskabers vedkommende til ekstraordinære tab ved driften af selskabets datterselskaber.

Der tænkes herved på helt ekstraordinære tab, som rammer et selskab. Almindelige driftstab kan ikke dækkes af fondens midler, idet et selskabs drift skal tilrettelægges således, at den kan hvile i sig selv.

3) Udlån eller tilskud til sikring af selskabets fortsatte virksomhed.

Eksempelvis kan nævnes foreløbig finansiering af grundkøb og udlæg til projektering af nyt byggeri (betaling for rådgiverbistand m.v.). Hvor sådanne udlæg ikke medfører tab, skal de udlagte beløb tilbageføres til fonden, når dette bliver muligt. Det bemærkes, at køb af grund skal ske i en selvstændig afdeling, jf. afsnit 20.1.1.

Anvendes dispositionsfondsmidler til hel eller delvis foreløbig finansiering af erhvervelse af fast ejendom - grundkøb - skal der foreligge godkendelse fra kommunalbestyrelsen, jf. lovens § 3 c., stk. 3.

4) Udlån til nyt boligbyggeri.

Udlån skal afdrages over højst 50 år.

5) Udlån til modernisering af selskabets afdelinger, for forretningsførerselskabets vedkommende til modernisering af selskabets datterselskabers afdelinger.

Udlån skal afdrages over højst 30 år.

6) Udlån eller tilskud til finansiering af selskabets edb-udstyr forudsat 1), at kommunalbestyrelsen har fastsat et maksimum for selskabets arbejdskapital og 2), at arbejdskapitalen ikke er tilstrækkelig til finansiering heraf.

Dispositionsfondens likvide midler må ikke herved komme under 3.000 kr. pr. lejemålsenhed med tillæg af eventuel pristalsregulering.

7) Udlån eller tilskud til finansiering af selskabets administrationsejendom forudsat 1), at kommunalbestyrelsen har fastsat et maksimum for selskabets arbejdskapital og 2), at kommunalbestyrelsen godkender finansieringen.

Dispositionsfondens likvide midler må ikke herved komme under 3.000 kr. pr. lejemålsenhed med tillæg af eventuel pristalsregulering.

Muligheden for at anvende dispositionsfondsmidler til finansiering af administrationsbygning afskærer naturligvis ikke et selskab fra også at anvende arbejdskapitalen hertil, ligesom administrationsbygningen selvfølgelig vil kunne finansieres med andre former for lån (realkreditlån, banklån etc.), uanset hvilken størrelse dispositionsfonden har.

8) Tilskud til nedsættelse af beboerindskud i ældre afdelinger, for forretningsførerselskabers vedkommende i datterselskabers ældre afdelinger, hvis en nedsættelse skønnes nødvendig for at imødegå udlejningsvanskeligheder.

Dispositionsfondens midler kan i rimeligt omfang anvendes til nedsættelse af beboerindskud i de lidt ældre boligafdelinger, såfremt der for at imødegå udlejningsvanskeligheder skønnes at være behov for en sådan nedsættelse ved overdragelse af ledige lejligheder, og der ikke i den enkelte afdeling er henlagt tilstrækkelige midler hertil. Der tænkes herved bl.a. på tilfælde, hvor det oprindeligt fastsatte beboerindskud med tillæg af eventuelle senere forhøjelser, herunder som følge af indeksregulering efter de tidligere gældende regler, nu væsentligt overstiger indskuddet for tilsvarende lejligheder i nyt byggeri. Det drejer sig navnlig om de byggerier, der er opført og finansieret inden for en lånegrænse på 94 pct. af ejendommens værdi, dvs. med et beboerindskud på 6 pct. Der henvises til lovens § 11, stk. 4, og bekendtgørelsens § 13.

9) Indskudsbetaling til kommunen ved genudlejning af kapitaltilskudslejligheder.

Der henvises til lovens § 95 samt til det i afsnit 6.4. om kapitaltilskudslejligheder anførte.

10) Udlån eller tilskud til fremme af almindelige bygge- og boligformål i det omfang, Bygge- og Boligstyrelsen meddeler samtykke hertil.

Et sådant samtykke vil dog ikke kunne forventes meddelt, før fonden har en sådan størrelse, at den skønnes passende efter omfanget af selskabets virksomhed.

11) Indskud i godkendte byfornyelsesselskaber.

Dispositionsfondens likvide midler må ikke herved komme under 3.000 kr. pr. lejemålsenhed med tillæg af eventuel pristalsregulering.

12) Indskud af garantikapital eller andelskapital, som et datterselskab af et almennyttigt forretningsførerselskab foretager i forretningsførerselskabet, forudsat at kommunalbestyrelsen har fastsat et maksimum for datterselskabets arbejdskapital og forudsat, at arbejdskapitalen ikke er tilstrækkelig til finansiering af indskuddet.

Dispositionsfondens likvide midler må ikke herved komme under 3.000 kr. pr. lejemålsenhed med tillæg af eventuel pristalsregulering. Indskud af midler på maksimalt 5.000 kr. kan dog ske uanset, at dispositionsfondens likvide midler ikke har nået minimum.

13) Tilskud til indeksregulering af beboerindskud for boligtagere, hvis boligoverenskomst eller lejeaftale er indgået inden den 1.4.1975.

Der henvises til lovens § 11, stk. 3 og denne vejlednings afsnit 6.3.

Udover anvendelse til de formål, som er nævnt ovenfor, kan dispositionsfondens midler i øvrigt i forsvarligt omfang udlånes midlertidigt, hvis selskabets økonomi eller likviditet ikke herved bringes i fare, eller selskabet afskæres fra i fornøden udstrækning at kunne støtte dets øvrige afdelinger, jf. bekendtgørelsens § 29, stk. 1. Midlertidige udlån må således ikke hindre, at fonden kan anvendes efter dens primære formål.

Der kan eksempelvis ske udlån til en afdeling til anvendelse til tilbagebetaling af beboerindskud til en fraflyttet boligtager, hvis lejligheden ikke kan genudlejes i umiddelbar tilknytning til det hidtidige lejemåls ophør. Beløbet føres tilbage til fonden, så snart den nye boligtager har indbetalt indskuddet.

Udover udlån til selskabet selv kan udlån kun ske til selskabets almennyttige afdelinger eller til forretningsførerselskabets datterselskabers almennyttige afdelinger, jf. bekendtgørelsens § 29, stk. 2.

Dispositionsfondens midler, som der ikke er disponeret over, jf. ovenfor, skal anbringes sikkert og således, at de i nødvendigt omfang til enhver tid med kort varsel kan gøres likvide til anvendelse efter deres formål, jf. bekendtgørelsens § 36, stk. 1, og denne vejlednings afsnit 12.

Dispositionsfondens midler skal mindst forrentes med en rentesats svarende til Danmarks Nationalbanks diskonto minus 2 pct.-point, jf. bekendtgørelsens § 38, stk. 2, og denne vejlednings afsnit 12.

Har kommunalbestyrelsen fastsat et maksimum for selskabets arbejdskapital, kan selskabet beslutte, at forrentning af dispositionsfondens midler kan undlades, når minimum for fonden er nået.

Udlån fra forretningsførerselskabets dispositionsfond til dækning af tab eller forebyggelse af tab ved driften af selskabets datterselskabers afdelinger efter bekendtgørelsens § 28, stk. 1, nr. 1, kræver dog ikke forrentning med denne mindstesats. Det samme gælder for udlån fra selskabets dispositionsfond til imødegåelse af ekstraordinære tab ved selskabets drift og for forretningsførerselskabers vedkommende udlån fra forretningsførerselskabets dispositionsfond til imødegåelse af ekstraordinære tab ved driften af selskabets datterselskaber efter bekendtgørelsens § 28, stk. 1, nr. 2.

Som følge af at det i en række tilfælde er en forudsætning for at anvende dispositionsfonden, at dens likvide midler ikke derved kommer under 3.000 kr. pr. lejemålsenhed, skal det af regnskabsopstillingen for almennyttige boligselskaber klart fremgå, at dispositionsfondsmidlerne kan deles i henholdsvis en bundet og en fri (likvid) del.

10.3. Forvaltning

Dispositionsfondsmidlerne tilhører som nævnt selskabet og ikke de enkelte afdelinger og forvaltes derfor alene af selskabets ledelse.

I relation til det kommunale tilsyn kan det spørgsmål rejses, om det er det kommunale tilsyn eller selskabets ledelse, der har kompetence til at træffe beslutning om dispositionsfondsmidlernes anvendelse.

Normalt ikke forhåndsgodkendelse

Når bortses fra kommunalbestyrelsens godkendelse til at anvende dispositionsfondsmidler til at finansiere selskabets administrationsejendom kræves der ikke forhåndsgodkendelse fra tilsynsmyndigheden til midlernes anvendelse.

Selskabet træffer normalt selv afgørelsen

I den praktisk forekommende situation vil det som altovervejende hovedregel være boligselskabet, der selv træffer afgørelsen om midlernes anvendelse. Der er i princippet metodefrihed for et boligselskab til at træffe beslutning om, hvorledes en afdelings økonomiske problemer skal løses, og hvis dette kan ske ved forsvarlige besparelser på driften, ved forsvarlige lejeforhøjelser eller på anden måde, vil der ikke være behov for indgriben fra det kommunale tilsyn.

Efterfølgende kritik

Urigtig eller kritisabel anvendelse af dispositionsfondsmidler vil naturligvis kunne give anledning til kritik fra det kommunale tilsyn i forbindelse med efterfølgende regnskabsgennemgang og - dog normalt kun i helt ekstraordinære tilfælde - krav om tilbageførsel af midlerne. Selskabet kan i tvivlstilfælde sikre sig herimod ved på forhånd at anmode kommunalbestyrelsen om en udtalelse om den påtænkte anvendelse.

Konflikt mellem selskabet og det kommunale tilsyn

Det kan ikke udelukkes, at der vil kunne opstå en konflikt mellem et boligselskab og det kommunale tilsyn om anvendelse - herunder forebyggende anvendelse - af dispositionsfondsmidler, hvor eksempelvis kommunalbestyrelsen i modsætning til selskabet ønsker, at selskabet bruger af fondens midler til en afdeling. Dette vil kunne være tilfældet, hvis kommunalbestyrelsen ikke finder, at nogen af de foranstaltninger, selskabet har truffet beslutning om, er forsvarlige, og dispositionsfonden samtidig skønnes at have en tilstrækkelig størrelse.

Det er Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse, at hvis kommunalbestyrelsen i en sådan situation ikke finder, at det er forsvarligt af et boligselskab ikke at anvende dispositionsfondsmidler til en afdeling, må kommunalbestyrelsen efter lovens § 18, stk. 2 kunne tilsidesætte selskabets afgørelse og selv træffe beslutning om anvendelse af midlerne. Dette må formentlig navnlig antages at kunne blive aktuelt i den situation, hvor kommunalbestyrelsen i medfør af lovens § 39 ansøges om at yde lån til en nødlidende afdeling.

Der kan i den forbindelse peges på, at det ifølge denne bestemmelse er en frivillig sag for kommunalbestyrelsen, om den vil yde driftsstøtte til en nødlidende afdeling, og kommunalbestyrelsen må derfor også kunne gøre sin støtte betinget af, at en større eller mindre del af dispositionsfondens midler anvendes først. Som tidligere nævnt bør dispositionsfonden dog ikke kunne tømmes til fordel for en enkelt afdeling.

Koordination af tilsynet

Et særligt praktisk problem i relation til koordination af tilsynet gør sig gældende, hvis der er tale om en spredning af byggeriet over kommunegrænserne, således at et selskab har hjemsted i en kommune, men tillige har afdelinger i andre kommuner. Tilsynet med selve selskabet føres i så fald af kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor selskabet ifølge vedtægterne har hjemsted (hjemstedskommunen), mens tilsynet med selskabets afdelinger føres af kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor den pågældende afdelings ejendomme fysisk er beliggende (beliggenhedskommunen). En eventuel tvist om, hvorvidt selskabets dispositionsfondsmidler skal kunne anvendes til fordel for en eller flere afdelinger må i givet fald afgøres af hjemstedskommunen, men hjemstedskommunen og beliggenhedskommunen/-erne må om fornødent nærmere aftale, hvorledes tilsynet bedst koordineres.

Afsnit 11. Byggefond

Som tidligere nævnt er byggefonden en selvstændig afdeling af selskabet.

Byggefondens formål er at sikre en vis selvfinansiering i det almennyttige byggeri.

Byggefondens aktiver udgøres først og fremmest af indeståender i de enkelte afdelinger, jf. nedenfor.

Herudover er aktiverne de årlige bidrag, som almennyttige boligselskabers afdelinger yder efter lovens §§ 23 og 24 til selskabets byggefond til indskud i Boligselskabernes Landsbyggefond. For en nærmere beskrivelse af disse bidrag og deres anvendelse henvises til afsnit 22, bemærkningerne til konto 902 og til afsnit 23, bemærkningerne til konto 113.

Når bortses fra afdelingernes pligtmæssige bidrag efter lovens §§ 23 og 24, indeholder byggefonden ikke likvide midler, men består alene af byggefondens indestående i de enkelte afdelinger, de såkaldte »papirpenge«.

Likvide midler, som efter de tidligere gældende regler ville være tilfaldet byggefonden, skal overføres kontant til dispositionsfonden, jf. bekendtgørelsens § 26, stk. 1, nr. 2-4 og 6-9. Dispositionsfondens formål er samtidig udvidet til at omfatte de tidligere byggefondsformål, udlån til finansiering af nyt boligbyggeri og til finansiering af modernisering og forbedring af selskabets afdelinger, jf. bekendtgørelsens § 28, stk. 1, nr. 4 og 5.

11.1. Byggefondens indestående i afdelingerne

Byggefondens indestående i afdelingerne

Byggefondens indestående i en afdeling fremkommer ved, at der til selskabets byggefond overføres opsparing ved afdrag m.v. på afdelingens prioriteter.

Endvidere overføres der opsparing ved afdrag på lån med byggefondsforpligtelse til finansiering af tilbygnings-, moderniserings- og forbedringsarbejder. Det er en forudsætning herfor, at udgiften til sådanne arbejder på tilbygnings-, moderniserings- eller forbedringstidspunktet er eller kunne have været belånt på samme vilkår i relation til lånegrænser og løbetid, som gælder for prioritering af nybyggeri efter realkreditlovens regler, jf. bekendtgørelsens § 30, stk. 1 og § 31, stk. 2.

En betingelse for, at der kan ske den ovennævnte overførsel til byggefonden - og dermed være tale om indestående i afdelingen - er, at afdelingens anskaffelsessum inkluderet eventuel indeksregulering ikke overstiger den seneste offentlige kontantvurdering.

Ejendommens anskaffelsessum

Opgørelse af en afdelings anskaffelsessum skal ske i overensstemmelse med reglerne i bekendtgørelsens § 31, jf. bemærkningerne til konto 301 i afsnit 23. Specielt vedrørende opgørelsen af anskaffelsessummen i relation til en eventuel overskridelse af den anskaffelsessum, der er godkendt af kommunalbestyrelsen, bemærkes, at der er tale om hele anskaffelsessummen, dvs. inklusive den del af en eventuel overskridelse, der afvikles efter reglerne om underfinansiering. I det omfang det er selskabet selv, der betaler en eventuel overskridelse af anskaffelsessummen, medregnes denne overskridelse derimod ikke til anskaffelsessummen.

Afskrivning på ejendommen

Hvis ejendommens samlede anskaffelsessum overstiger den seneste offentlige kontantvurdering, sker der ingen overførsler til byggefonden. I stedet afskrives der på ejendommen. Om afskrivningskontoen for ejendommen henvises til afsnit 23, bemærkningerne til konto 411.

Afskrivning på ejendommen bevirker dog ikke, at tidligere byggefondsoverførsler skal henføres til afskrivningen, og disse overførsler forbliver derfor byggefondens indestående i afdelingen.

Udamortisering af prioritetslån

Når der sker udamortisering af oprindelige eller senere optagne lån med byggefondsforpligtelse, jf. ovenfor, ophører overførsel til byggefonden, jf. bekendtgørelsens § 32, stk. 1. Maksimum for byggefondens indestående er således anskaffelsessummen, opgjort som nævnt ovenfor.

11.2. Udamortisering af prioritetslån eller andre lån

Når ydelser på prioritetslån vedrørende nybyggeri falder bort ved udamortisering, nedsættes lejen (boligafgiften) som hovedregel ikke, jf. bekendtgørelsens § 32, stk. 1.

De likvide midler, der fremkommer i en afdeling som følge heraf, overføres kontant til dispositionsfonden.

Fravigelse fra hovedreglen om, at lejen ikke nedsættes, kan dog ske, hvis lejen overstiger den sædvanlige leje for tilsvarende lejligheder. I disse tilfælde kan lejen nedsættes, hvis kommunalbestyrelsen forudgående godkender lejenedsættelsen, jf. bekendtgørelsens § 32, stk. 2.

En nedsættelse af lejen bevirker tilsvarende nedsættelse af den kontante overførsel af likvide midler til dispositionsfonden.

Tilbygninger, moderniseringer og forbedringer a. finansiering som

nybyggeri

Er der foretaget tilbygnings-, moderniserings- og forbedringsarbejder på en bestående ejendom, skal der ved udamortisering af lån med byggefondsforpligtelse, der er optaget til finansiering af disse arbejder forholdes som nævnt ovenfor under nybyggeri, dvs. lejen nedsættes som hovedregel ikke, og likvide midler, der som følge heraf fremkommer, overføres til dispositionsfonden.

b. finansiering på anden måde end som mybyggeri

Udamortisering af lån til finansiering af tilbygnings- moderniserings- og forbedringsarbejder uden byggefondsforpligtelse betyder, at lejen kan nedsættes med den hertil svarende nedgang i nettokapitalydelsen, og der skal derfor ikke i sådanne tilfælde ske kontant overførsel af likvide midler til dispositionsfonden.

11.3. Byggefondens indestående i en afdeling kan gøres likvidt med henblik på finansiering af nyt byggeri

Som nævnt består byggefondens indestående i en afdeling kun af »papirpenge«. Med henblik på finansiering af nyt byggeri kan dette indestående imidlertid af selskabet gøres likvidt.

Indeståendet udgøres som nævnt henholdsvis af opsparing ved afdrag m.v. på afdelingens prioriteter og af opsparing ved afdrag på lån til finansiering af tilbygninger, moderniseringer og forbedringer med byggefondsforpligtelse. Sidstnævnte lån er således ikke nødvendigvis realkreditlån eller lån, der i øvrigt er sikret ved pant i ejendommen.

Når selskabet gør byggefondsindeståendet likvidt, sker det ved optagelse af lån i ejendommen.

Optagelse af lån, hvorved byggefondsindeståendet gøres likvidt, må ikke medføre øgede prioritetsydelser for afdelingen.

Udstedelse af pantebreve med henblik på finansiering af nyt byggeri kan kun ske med Bygge- og Boligstyrelsens samtykke, jf. lovens § 3, c, stk. 1.

Nettoprovenuet ved låneoptagelsen overføres til dispositionsfonden, og byggefondens indestående i afdelingen reduceres tilsvarende.

11.4. Optagelse af lån efter lovens § 16, stk. 3

Udover de tilfælde, hvor byggefondsindeståendet gøres likvidt med henblik på finansiering af nyt byggeri, indeholder lovens § 16, stk. 3, en yderligere mulighed for selskabet til at opnå likvide midler.

Efter denne bestemmelse kan selskabet optage lån med pant forud for statslån eller statsgaranterede lån ligeledes med henblik på finansiering af nyt byggeri.

Låneoptagelsen kræver boligministerens (Bygge- og Boligstyrelsens) godkendelse, og lånene kan i den enkelte afdeling ikke optages med større beløb end forskellen mellem restgælden i ejendommen og ejendommens værdi efter reglerne i lov om vurdering af landets faste ejendomme - dvs. den seneste offentlige kontantvurdering - med fradrag af et beløb svarende til beboernes indskud.

Nettoprovenuet ved låneoptagelsen indgår i dispositionsfonden, jf. lovens § 12, stk. 2, nr. 5.

Afsnit 12. Kapitalforvaltning

12.1. Forvaltningsprincipper

Som omtalt i afsnit 5 har hver afdeling sin egen uafhængige økonomi, der ikke må sammenblandes med andre afdelingers eller selskabets økonomi. I bekendtgørelsens kapitel 12 er optaget regler, som på enkelte punkter fraviger dette princip. Baggrunden herfor er, at det er muligt at opnå en samlet større forrentningsprocent ved placering af meget store beløb (ved fælles forvaltning), end ved placering af flere mindre beløb.

Ingen sammenblanding med private midler

Det skal understreges, at der ikke må ske sammenblanding af almennyttige midler med private midler, heller ikke hos en revisor, jf. forbudet i bekendtgørelsens § 35, stk. 1.

Sikkerhed og likviditet

Selskabet skal forvalte selskabets og afdelingernes midler bedst muligt under hensyntagen til størst mulig sikkerhed og bedst mulig forrentning. For dispositionsfondens og afdelingernes vedkommende gælder, at midlerne skal være anbragt sikkert og således, at de i nødvendigt omfang og til enhver tid med kort varsel kan gøres likvide til anvendelse efter deres formål.

Anbringelse af midler

Kassebeholdningen skal være mindst mulig.

For at undgå, at der foretages mindre hensigtsmæssige anbringelser af midler, er der i bekendtgørelsens § 36, stk. 2, fastsat en præcis regel om pengeanbringelse.

Efter denne bestemmelse skal afdelingsmidler og likvid arbejdskapital, som ikke ligger i kassebeholdningen, samt likvide midler i dispositionsfonden anbringes som indlån i danske kroner i pengeinstitutter i en EU-medlemsstat eller i danske realkredit- eller statsobligationer, noteret på en fondsbørs i en EU-medlemsstat.

Modsætningsvis gælder bl.a., at der ikke kan anbringes midler i aktier, optioner eller futures, selv om disse måtte være børsnoterede.

Afdelingsmidler kan dog også udlånes til andre afdelinger under visse nærmere omstændigheder, jf. bekendtgørelsens § 36, stk. 3 og nedenfor under 12.3.

Valg af forvaltningsprincip

Selskabet beslutter efter reglen i bekendtgørelsens § 34, om der skal være separat eller fælles forvaltning af afdelingsmidler. Ved separat forvaltning oprettes bank- og depotbeholdninger for hver afdeling. Ved fælles forvaltning oprettes samlede bank- og depotbeholdninger.

Eventuelt kan der etableres fælles forvaltning for nogle afdelinger, mens resten af afdelingernes midler forvaltes separat.

En beskeden kassebeholdning kan indeholde midler fra såvel selskab som afdelinger, selv om man har valgt separat forvaltning.

Hovedreglen i lovens § 7 er separat forvaltning, men i praksis anvendes mest fælles forvaltning.

12.2. Fælles forvaltning

Den indbyrdes økonomiske uafhængighed, som er omtalt ovenfor, er ikke til hinder for, at administrationen tilrettelægges således, at ind- og udbetalinger foregår gennem selska~ bet/forretningsførerselskabet, og at der er fælles forvaltning af selskabets og solvente afdelingers midler, herunder fælles kasse- og bankbeholdning, men det må nøje iagttages, at afdelinger med sund økonomi ikke derved påvirkes af mindre velfunderede afdelinger, jf. bekendtgørelsens § 34, stk. 3, § 36, stk. 3, og nedenfor om udlån af afdelingsmidler.

Flere almennyttige boligselskabers midler

Et almennyttigt boligselskab kan vælge at lade et andet boligselskab forestå administrationen af selskabet.

De enkelte almennyttige boligselskabers likvide midler, herunder værdipapirer, som administreres af et andet almennyttigt boligselskab eller et almennyttigt forretningsførerselskab, skal være adskilt fra såvel administrators som andre boligselskabers kasse-, bank- og depotbeholdninger.

Der skal således oprettes selvstændige bankkonti og depoter for hvert enkelt boligselskab.

Det samme gælder for sådanne midler i almennyttige boligselskaber, som administreres af et administrationsselskab el. lign. uden almennyttig status.

Datterselskaber og advokater

Kravet om adskillelse af midler gælder dog hverken for datterselskaber af det administrerende, almennyttige forretningsførerselskab eller for boligselskaber, hvis midler forvaltes af advokater, jf. § 35, stk. 2, nr. 1 og 2.

Anmeldte forvaltningsordninger

Yderligere gælder som undtagelse fra forbudet mod fælles forvaltning, at flere almennyttige boligselskabers midler og afdelingsmidler kan indgå i en fælles forvaltning under opfyldelse af visse betingelser. Betingelserne er nævnt i bekendtgørelsens § 35, stk. 2, nr. 3

1) Bankkontoen og depotkontoen skal lyde på samtlige administrerede boligselskabers navne og kun på disse.

2) Forvaltningen skal ske under betryggende bogføringsmæssige forhold.

3) Særlige revisionsmæssige krav, stillet af Boligselskabernes Landsbyggefond, skal overholdes.

4) Forvaltningsordningen skal anmeldes til Boligselskabernes Landsbyggefond inden dens iværksættelse.

5) Landsbyggefondens regler om garantiordning for afdelingsmidler, jf. § 38, stk. 1, i lov om boligbyggeri, skal overholdes. Indholdet i garantiordningen er gengivet nedenfor under 12.4.

Det skal understreges, at et almennyttigt forretningsførerselskab, der administrerer andre almennyttige boligselskaber end forretningsførerselskabets egne datterselskaber, også skal foretage anmeldelse, hvis der skal være fælles forvaltning mellem datterselskabernes midler og de øvrige selskabers midler. Der henvises herom til bekendtgørelsens § 35, stk. 1, nr. 3, 2. pkt.

12.3. Udlån af afdelingsmidler

Bestemmelserne om den økonomiske uafhængighed mellem afdelingerne indbyrdes og mellem den enkelte afdeling og selskabet forhindrer ikke, at afdelingsmidler, der er i selskabets forvaltning, udlånes af selskabet. For at udelukke at afdelingsmidlerne gennem sådanne udlån kan gå tabt for afdelingerne, er det fastsat,

at selskabet/forretningsførerselskabet indestår for sikkerhed og likviditet, jf. nedenfor,

at Boligselskabernes Landsbyggefond indestår for tab for lånet (garantiordning for afdelingsmidler), jf. nedenfor under 12.4, og

at udlån ikke må ske til afdelinger med visse økonomiske vanskeligheder eller kun kan ske med kommunal godkendelse (udlånsbegrænsninger), jf. nedenfor.

Der henvises til lovens § 6, stk. 3, og § 38, stk. 1, samt bekendtgørelsens § 36, stk. 3, og § 66, stk. 1, nr. 9.

Udlån af en afdelings midler kan kun ske til anvendelse for det pågældende selskabs andre almennyttige afdelinger. Yderligere kan en almennyttig afdeling låne midlertidigt af sine egne henlagte midler. I forretningsførerselskaber kan der dog tillige ske udlån til anvendelse for almennyttige afdelinger under de andre datterselskaber under det pågældende forretningsførerselskab. Udlån kan derimod ikke ske til ikke-almennyttige afdelinger, og der kan heller ikke ske udlån til anvendelse i en afdeling under et andet selvstændigt boligselskab, selv om de to almennyttige boligselskaber har samme administrator.

Under forudsætning af uomtvistelig god sikkerhed (dvs. såvel reel sikkerhed som likviditet) er der i princippet ingen begrænsninger af de formål, hvortil afdelingsmidlerne må udlånes. Anvender en låntagende afdeling midlerne til erhvervelse af fast ejendom, skal der dog ansøges om kommunal godkendelse, jf. bekendtgørelsens § 66, stk. 1, nr. 2.

Lån af afdelingsmidler skal afdrages over højst 10 år.

Selskabet indestår for sikkerhed og likviditet

Udlån fra en afdeling til en anden må kun ske gennem selskabet og ikke direkte fra den ene afdeling til den anden. Udlån fra et datterselskab til et andet under samme forretningsførerselskab kan tilsvarende kun ske via forretningsførerselskabet.

Selskabet/forretningsførerselskabet indestår for,

at der er uomtvistelig god sikkerhed for midlerne, og

at midlerne kan frigøres med kort varsel.

Dette kan eksempelvis være sikret gennem selskabets egne midler, bankgaranti eller lånetilsagn - trækningsret - i bank eller sparekasse.

Udlånsbegrænsninger

Selskabet/forretningsførerselskabet må ikke foretage udlån af afdelingsmidler til

1. Afdelinger med opsamlede driftsunderskud, der skyldes udlejningsvanskeligheder.

2. Afdelinger, hvor der forventes udlejningsvanskeligheder (uanset om der er opsamlet driftsunderskud).

3. Afdelinger med opsamlede driftsunderskud, der overstiger en måneds bruttolejeindtægt (konto 201.1.-201.8.), medmindre kommunalbestyrelsen har givet samtykke til udlånet.

Kommunalbestyrelsen kan ikke tillade udlån, såfremt driftsunderskuddet skyldes aktuelle udlejningsvanskeligheder, eller hvis udlejningsvanskeligheder må påregnes.

Kommunalbestyrelsen skal ved behandling af eventuelle ansøgninger om tilladelse til udlån til afdelinger med opsamlede driftsunderskud vurdere dels omfanget af afdelingens økonomiske vanskeligheder, dels hvorledes disse vanskeligheder kan afhjælpes.

12.4. Boligselskabernes Landsbyggefonds garantiordning for afdelingsmidler

Boligselskabernes Landsbyggefond indestår for tab på afdelingsmidler, som almennyttige boligselskaber/forretningsførerselskaber modtager i forvaltning.

Landsbyggefondens regler om denne garantiordning er godkendt af Bygge- og Boligstyrelsen og har følgende indhold

Regler om garantiordning for afdelingsmidler.

I henhold til § 38, stk. 1, i lov om boligbyggeri har Landsbyggefondens styrelse fastsat følgende regler om fondens dækning af tab på afdelingers midler, som almennyttige boligselskaber modtager i forvaltning

1)Fonden dækker ethvert tab på almennyttige afdelingers midler, som almennyttige boligselskaber modtager i forvaltning.

2)Fondens udbetaling af beløb til dækning af en afdelings tab forudsætter, at det er godtgjort, at afdelingen har et aktuelt behov for anvendelse af beløbet, og at beløbet ikke kan dækkes af selskabets disponible egenkapital, herunder selskabets dispositionsfond.

3) Fondens dækning af en afdelings tab er at betragte som et udlæg for selskabet, således at fonden samtidig overtager de rettigheder, som afdelingen havde mod selskabet i forbindelse med udlægget. Når selskabets økonomi tillader det, kan fonden kræve udlægget tilbagebetalt. Udlægget tilskrives renter svarende til Nationalbankens diskonto til enhver tid.

4) Fondens hæftelse for dækning af afdelingernes tab er begrænset til følgende midler

a) Fondens dispositionsfond.

b) Fondens reservefond i det omfang dens midler ikke er anvendt til driftsstøttelån, øvrige udlån eller kapitalindskud m.v.

c) Såfremt midlerne under a og b ikke er tilstrækkelige, kan i nødvendigt omfang anvendes midler fra den fælles moderniseringsfond.

d) Landsdispositionsfonden, jfr. lov om boligbyggeri,§ 35, stk. 3.

5) Særlige betingelser er gældende, hvis flere almennyttige boligselskaber - eksempelvis i kraft af administrationsfællesskab - ønsker at anbringe bl.a. deres afdelingsmidler i fælles bank/sparekasse- og obligationsbeholdninger. Kravene gælder dog ikke for datterselskaber af det administrerende, almennyttige forretningsførerselskab eller for almennyttige boligselskaber, hvis midler forvaltes af advokater.

a) De indestående bank/sparekasse- og obligationsbeholdninger skal lyde på samtlige involverede boligselskabers navne og kun på disse. Det forudsættes, at midlerne alene hidrører fra almennyttige boligselskaber.

b) Etablering af fælles beholdninger skal anmeldes til fonden inden iværksættelse. Efter retningslinierne i lov om boligbyggeri § 13, indsendes årsregnskab m.v. vedrørende anmeldte fælles beholdninger og eventuelt administrationsfællesskab til fonden.

c) Registreringen af den fælles anbringelse skal ske under betryggende bogføringsmæssige forhold. En afstemning af de tilstedeværende beholdninger med de løbende mellemregningsforhold indsendes hvert kvartal attesteret af revisor til fonden, senest 1 måned efter kvartalets udløb. Revisionen skal ske i overensstemmelse med Bygge- og Boligstyrelsens revisionsinstruks.

Alle afdelingsmidler i forvaltning

Landsbyggefondens garanti omfatter tab af afdelingernes drifts- og henlæggelsesmidler, der er i selskabets/forretningsførerselskabets forvaltning, hvad enten midlerne er udlånt af selskabet eller anbragt på anden måde.

Det er uden betydning for garantisikringen, om de bestemmelser, der gælder for udlån, er overholdt. Hensigten med garantiordningen er, at en afdelings beboere skal være sikrede imod tab i enhver situation, altså også i tilfælde hvor et tab er en følge af, at selskabets ledelse ikke har overholdt udlånsbestemmelserne eller på anden måde har disponeret uforsvarligt over afdelingernes midler.

Ansvar

Den omstændighed, at garantiordningen dækker ethvert tab af afdelingsmidler, fritager ikke selskabets/ forretningsførerselskabets ledelse fra dets almindelige ansvar for uforsvarlige dispositioner, herunder overtrædelse af de bestemmelser, det gælder for udlån.

Garantiordningen dækker også tab på udlån m.v., der er ydet inden garantiordningens ikrafttræden den 15.6.1984.

12.5. Forrentning

For at sikre rimelighed i boligselskabernes rentepolitik er der i bekendtgørelsens § 38 fastsat nogle mindste- og højestesatser for forrentning. Satserne vil variere med Nationalbankens diskonto og er fastsat således

1) Afdelingsmidler i fælles forvaltning skal mindst forrentes med en rentesats svarende til Danmarks Nationalbanks diskonto minus 2 pct.-point.

2) Dispositionsfondens midler skal mindst forrentes med en rentesats svarende til Danmarks Nationalbanks diskonto minus 2 pct.-point.

3) Udlån fra selskabet til en afdeling kan højst forrentes med en rentesats svarende til Danmarks Nationalbanks diskonto plus 1 pct.-point.

Hvis et selskab får problemer med via sin egen renteindtjening at dække forrentningen af afdelingsmidlerne og dispositionsfondsmidlerne til de nævnte mindstesatser, må det manglende beløb hentes i arbejdskapitalen. Arbejdskapitalen kan herved blive negativ. Sker det, bør fællesforvaltningen opgives, og der må i stedet indføres separat forvaltning af midlerne, med mindre der er udsigt til et bedre resultat i det følgende regnskabsår.

Det skal bemærkes, at det generelle krav i bekendtgørelsens § 34, stk. 1, om bedst mulig forrentning må anses overholdt, når satserne i § 38 følges.

Beregningsprincipper

Renteberegning skal ske efter sædvanlige beregningsprincipper. Grundlaget for beregningen kan opgøres dag til dag, og skal mindst opgøres måned til måned, primo, medio eller ultimo.

Lån ef egne midler

Selskabet må ikke »tjene« på en afdelings lån af egne henlagte midler. Afdelingen skal dog dække selskabets omkostninger i forbindelse med lånetransaktionen, jf. bekendtgørelsens § 38, stk. 4. Selskabet kan således ikke få overskud ved en afdelings lån af egne midler. Derimod kan selskabet få dækket eventuelle udgifter i form af gebyrer eller lignende i forbindelse med lånetransaktionen. Der tænkes her f.eks. på, at træk i utide på en beholdningskonto i et pengeinstitut kan medføre »strafgebyr« eller lavere rentesats. Der er ikke noget til hinder for, at de interne udlæg i en afdeling regnskabsmæssigt forrentes, f.eks. i forbindelse med midlertidig finansiering af moderniserings- og forbedringsarbejder m.v. ved udlæg af henlæggelsesmidlernes likviditet.

Rentemarginal

Opnår selskabet ved den fælles forvaltning af afdelings- og dispositionsfondsmidlerne en forretning, der overstiger, hvad der skal overføres til afdelingerne og dispositionsfonden, indgår dette overskud - nettorenteindtægten - i selskabets samlede driftsresultat, der overføres til selskabets arbejdskapital. Nettorenteindtægten må ikke anvendes til nedsættelse af de budgetterede administrationsbidrag, jf. afsnit 7.

Tilskud

Selskabet kan beslutte at overføre et tilskud til selskabets afdelinger, for forretningsførerselskabers vedkommende til forretningsførerselskabets datterselskabers afdelinger, jf. bekendtgørelsens § 39. Selskabet træffer samtidig beslutning om tilskuddets fordeling blandt afdelingerne eller datterselskabernes afdelinger. Beslutningerne træffes på budgetteringstidspunktet og vil gælde for et regnskabsår ad gangen.

Det nævnte tilskud optages som en selvstændig post på såvel selskabets som afdelingens budget og regnskab.

Udlån fra byggefond

Efter bekendtgørelsens § 26, stk. 1, nr. 9, tilgår renter og afdrag på lån - ydet af byggefonden efter de hidtidige regler - dispositionsfonden. Rente- og afdragsvilkår for sådanne eksisterende lån ændres ikke ved de nye reglers ikrafttræden, selv om indbetalingerne tilfalder dispositionsfonden. Der henvises til bekendtgørelsens § 79, stk. 2, og til § 80, stk. 2.

Afsnit 13. Henlæggelser og vedligeholdelse

13.1. Boligselskabets vedligeholdelsespligt

Boligselskabet skal sørge for en forsvarlig vedligeholdelse af selskabets ejendomme og lejligheder, jf. bestemmelserne i §§ 10, stk. 1, og 56, stk. 3 i loven. Sker det ikke, kan kommunalbestyrelsen som tilsynsmyndighed pålægge selskabet at udføre nødvendige vedligeholdelsesarbejder, jf. afsnit 19.

Vedligeholdelsesforpligtelsen gælder såvel for ejendomme og boliger, der ligger i de enkelte almennyttige afdelinger, som for ejendomme, herunder administrationsejendomme, som selskabet selv har skøde på.

Der er ikke fastsat nærmere regler for de ejendomme, selskabet selv ejer, hvorimod afdelingernes forhold er underlagt ret detaljerede regler.

For at sikre mod store pludselige lejestigninger i forbindelse med større vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder er der fastsat regler om, at der skal foretages henlæggelser i fornødent omfang til planlagt vedligeholdelse i selskabets afdelinger. Der henlægges ikke til almindelig vedligeholdelse eller til moderniseringer og forbedringer.

Udvendig og indvendig vedligeholdelse

Overordnet skelnes der i regelsættet mellem udvendig vedligeholdelse og indvendig vedligeholdelse af afdelingerne.

Den indvendige vedligeholdelse kan defineres som den vedligeholdelse, istandsættelse og fornyelse af indvendige overflader, træværk, fast inventar og tekniske installationer i lejlighederne, som er omfattet af lovens § 10, stk. 2-9, samt §§ 10 a-10 c. Der er fastsat nærmere regler herom i Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 433 af 22.6.1987 om vedligeholdelse og istandsættelse af almennyttige boligselskabers boliger.

Den udvendige vedligeholdelse omfatter al anden vedligeholdelse i afdelingerne.

13.2. Udvendig vedligeholdelse

Som overordnet målsætning skal bebyggelserne og disses anlæg vedligeholdes på en måde, som sigter på opretholdelse af den oprindelige kvalitet og brugsværdi.

I afsnit 23 er der bemærkninger til de enkelte konti på afdelingernes kontoplan, som vedrører vedligeholdelse. Men for at sikre muligheden for at få et overblik over regelsættet er her optaget en samlet fremstilling af reglerne om henlæggelseskonti.

Definitioner vedrørende kontiene 115, 116 og 120

Indledningsvis skal nævnes de definitioner, der ligger til grund for de nedenfor nævnte driftsbegreber

Almindelig vedligeholdelse (konto 115): De afhjælpende vedligeholdelsesarbejder, som udføres løbende (akut eller efter behov), når der konstateres svigt eller skader på dele af bygningsanlægget og dets installationer. Der må ikke henlægges til almindelig vedligeholdelse.

Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser (konto 116): De forebyggende vedligeholdelsesarbejder, som udføres efter en forudgående økonomisk og teknisk planlægning. Selskabets ledelse vælger enten at henlægge efter dette princip eller opdelt på hovedistandsættelse og fornyelse.

Hovedistandsættelse: Samlet mere omfattende vedligeholdelse, som er nødvendig for at bringe en bygningsdel op på eller i nærheden af det oprindelige kvalitetsniveau.

Fornyelse: Udskiftning af bygningsdele og installationer, hvis ydeevne er faldet til under et acceptabelt niveau.

Modernisering og forbedring: Ændring, der hæver bygningens og boligens standard og tilfører ejendommen eller dens omgivelser og dermed boligerne en øget brugsværdi for beboerne.

Tilstandsvurdering: Vurdering af bygningsanlæggets tilstand på et givet tidspunkt.

13.2.1. Samlet henlæggelseskonto

I stedet for at henlægge på opdelte konti kan ledelsen vælge at etablere en samlet henlæggelseskonto for planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser.

Samlet henlæggelseskonto kan etableres individuelt for de enkelte afdelinger i takt med tilvejebringelse af det fornødne planlægningsmateriale.

Da ejendomsdriften i stadig stigende grad vil blive tilpasset mere systematiske vedligeholdelses- og fornyelsesovervejelser, og da der for nybyggeriet - som et led i kvalitetssikringsreformen - er indført bestemmelser om systematisk dokumenteret vedligeholdelse, blev der med indførelsen af begrebet »samlet henlæggelseskonto« i 1985 taget skridt til en styrkelse af budgetlægningen for dette økonomisk følsomme område.

Grundlaget for denne budgetteringsform er, at der for hele bygningsanlægget foretages en udpegning af de bygningsdele og - komponenter, for hvilke det kan forventes, at der skal foretages vedligeholdelsesarbejder eller udskiftning.

Dernæst skal det på baggrund af en årlig gennemgang af ejendommens vedligeholdelsestilstand og en rapport herom anslås, på hvilket tidspunkt og til hvilken pris aktiviteten kan forventes at skulle gennemføres. Reglerne herom fremgår af bekendtgørelsens § 40 og § 41, stk. 3.

Til brug for en tilvejebringelse af ovennævnte vurderinger etableres der en vedligeholdelsesplan for afdelingen, hvori indføres aktiviteten, den anslåede pris og det forventede udførelsestidspunkt. Et eksempel på udformningen af en sådan vedligeholdelsesplan (udarbejdet af Boligselskabernes Landsbyggefond) er optaget som bilag til vejledningen og kan købes hos Dafolo, tlf. nr. 98 42 28 22.

Vedligeholdelsesplanen er fortrykt med en række normalt forekommende bygningsdele, ordnet i SfB-systemets hovedgrupper, som nævnt under konto 115. Desuden er der sat plads af til at angive, om den nævnte aktivitet er vedligeholdelse eller fornyelse, og om aktiviteten anses for ønskelig eller nødvendig, samt prisen og årstallet for udførelsen.

På forsiden af vedligeholdelsesplanen indføres summen af de anslåede udgifter i de enkelte hovedgrupper i en kolonne for det pågældende udførelsesår. Det herved opstillede langtidsbudget er indrettet til særskilt at specificere de fire førstkommende år, mens de efterfølgende år samles i en fælles kolonne for resten af budgetperioden.

For at sikre den ønskede udjævning af udgifterne, skal der ved den langsigtede budgetlægning regnes med en budgetperiode på mindst 10 år, jfr. bekendtgørelsens § 41, stk. 3.

Ved en sammentælling af udgifterne i hver af kolonnerne fremkommer oplysning om, hvor stort et beløb, der skal frigives af de henlagte midler det pågældende år, og efter en sammentælling af summen fra de fem kolonner og en division med det antal år, der indgår i budgetperioden, fremkommer det beløb, der gennemsnitligt pr. år skal henlægges til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse.

Som en del af skemaet er der afsat plads til et likviditetsbudget for de henlagte midler. På baggrund af dette skal det sikres ved den endelige fastlæggelse af henlæggelsesbeløbet, at den fornødne likviditet er til stede, når behovet opstår. Da der som nævnt under konto 116 ikke kan ske anvendelse af årets henlagte midler, må det gennem likviditetsbudgettet også sikres, at saldoen på konto 401 ved udgangen af regnskabsåret efter dækning af årets aktiviteter mindst svarer til årets henlæggelser.

Budgetskemaet har en kolonne for det senest afsluttede regnskabsår samt for de budgetterede udgifter i det indeværende år. Desuden kan der for hver af hovedgrupperne angives udgiften til de under konto 115 afholdte eller budgetterede udgifter. Vedligeholdelsesplanens budgetskema kan således fungere som den under konto 115 og 116 foreskrevne note til årsregnskabet, ligesom planen vil give den fornødne dokumentation for, at de under konto 120 angivne bestemmelser for henlæggelse til en samlet konto er fulgt.

Ved den årlige budgetlægning tages de planlagte aktiviteter op til en fornyet overvejelse, dels på baggrund af en ny tilstandsvurdering og dels under indtryk af den vedligeholdelsestekniske og prismæssige udvikling. Desuden indføres de aktiviteter, der forventes at skulle udføres i det år, der nu er kommet inden for budgetperiodens tidshorisont.

Budgetskemaet »rulles« - dvs. forskydes - et år, og de tal, der nu indføres i kolonnerne ud for bygningsdelsgrupperne, er tallene fra sidste års budget, men nu revideret ud fra enten en konkret vurdering eller i forhold til byggeomkostningsindekset for montagebyggeri. Herefter revideres henlæggelsesbeløbet og likviditetsbudgettet ved en beregning som anvist ovenfor.

Boligselskabet må være opmærksom på, at foretagne henlæggelser »inflationssikres«, således at de bevarer deres købekraft. Dette kan ske ved en forøgelse af de fremtidige henlæggelser med beløb svarende til inflationsudhulningen af tidligere henlæggelser eller ved hel/delvis anvendelse af renteafkastet fra tidligere henlæggelser til ajourføring af disses realværdi.

13.2.2. Henlæggelse på opdelte konti

Henlæggelse til hovedistandsættelse

Størrelsen af de årlige, <passende> henlæggelser til hovedistandsættelse fastsættes ud fra en konkret vurdering af bygningens kvalitet og vedligeholdelsesstand, således at der er tilstrækkelige midler til stede, når der skal udføres større istandsættelsesarbejder, jf. bekendtgørelsens § 41, stk. 1, nr. 2.

Det vurderes, på hvilke bygningsdele der inden for en periode på mindst 10 år kan forventes at skulle iværksættes hovedistandsættelsesarbejder, og henlæggelsesbeløbet beregnes da i forhold hertil, jf. bekendtgørelsens § 41, stk. 3.

I forbindelse med den årlige budgetlægning foretages en tilstandsvurdering af bygningsdelene, jf. bekendtgørelsens § 40, og ud fra denne foretages en revision af henlæggelsesbeløbene.

Det skal i en note til regnskabet oplyses, på hvilken baggrund størrelsen af henlæggelse til hovedistandsættelse er foretaget.

Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer

Størrelsen af de årlige, »passende« henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer fastsættes ud fra en vurdering af installationens levetid og dens forventede pris på genanskaffelsestidspunktet, jf. bekendtgørelsens § 14, nr. 1.

På grund af usikkerheden i vurderingsgrundlaget kan henlæggelsesbeløbene kun fastsættes med tilnærmelsesvis sikkerhed, hvorfor der hvert år i forbindelse med budgetlægningen skal ske en revision af genanskaffelsesbeløbet under hensyntagen til den stedfundne prisudvikling, ligesom det ved en tilstandsvurdering må overvejes, om skønnet vedrørende levetiden bør ændres.

Den skønnede genanskaffelsessum, den procentsats, der henlægges heraf, og anskaffelsesåret for installationen, skal fremgå af regnskabet, eventuelt i form af en note.

Ved skønnet over installationernes levetider bør der søges teknisk rådgivning, men hvor levetiderne ikke lader sig fastlægge ud fra en mere konkret vurdering af den pågældende installation, kan de i følgende oversigt angivne procentsatser og levetider anvendes

--------------------------------------------------------------------- 1. Centralvarmeanlæg. a) kedler og varmtvandsbeholdere 8% 12 år b) oliebrændere/gasbrændere 10% 10 år c) stoker 10% 10 år d) fjernvarmeaftagerinstallationer 8% 12 år e) varmereguleringsautomatik 15% 7 år f) øvrige centralvarmeanlæg 4% 25 år --------------------------------------------------------------------- 2. Kaminer, kakkelovne, el- og gasradiatorer 5-8% 12-20 år --------------------------------------------------------------------- 3. Vaskerianlæg 10% 10 år --------------------------------------------------------------------- 4. El- og gasvandvarmere 10% 10 år --------------------------------------------------------------------- 5. Køle- og fryseskabe 10% 10 år --------------------------------------------------------------------- 6. Gas- og elkomfurer 8% 12 år --------------------------------------------------------------------- 7. Ventilationsanlæg a) automatik 15% 7 år b) øvrige ventilationsanlæg 8% 12 år --------------------------------------------------------------------- 8. Traktorer og andre større redskaber 10% 10 år --------------------------------------------------------------------- 9. Fællesantenneanlæg 10% 10 år --------------------------------------------------------------------- 10. Elevatorer 4% 25 år ---------------------------------------------------------------------

Boligselskabet skal dog også ved denne henlæggelsesform være opmærksom på, at foretagne henlæggelser <inflationssikres>, således at de bevarer deres købekraft. Dette kan som tidligere nævnt ske ved en forøgelse af de fremtidige henlæggelser med beløb svarende til inflationsudhulningen af tidligere henlæggelser eller ved hel/delvis anvendelse af renteafkastet fra tidligere henlæggelser til ajourføring af disses realværdi.

13.2.3. Ændring af afdelingens vedligeholdelsesforpligtelse

Den enkelte afdeling har mulighed for at ændre på vedligeholdelses- og fornyelsesforpligtelsen vedrørende (fælles) installationer, som er fastlagt og finansieret i forbindelse med berigtigelsen af statsstøtten ved skema C (eller ved det tidligere skema 3) m.v.

Herved flyttes vedligeholdelsesforpligtelsen fra afdelingen til lejerne.

Med henblik på tilpasning m.v. af henlæggelsernes omfang som led i overholdelse af begrænsningsreglerne i bekendtgørelsens § 45 kan man f.eks. forestille sig ophør af afdelingens fornyelsesforpligtelse vedrørende køleskabe, vaskemaskiner og lign., således at boligtagerne fremover selv afholder udgifterne til fornyelse (genanskaffelse), vedligeholdelse m.v.

Sådanne ændringer i vedligeholdelses- og fornyelsesforpligtelsen vedrørende installationer skal godkendes af afdelingsmødet og af selskabet. Yderligere skal beslutningen forelægges til godkendelse i kommunalbestyrelsen og Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning, idet en eventuel imødekommelse kan indebære en ændring i grundlaget for den beregnede statsstøtte til den pågældende afdeling. Hvis der er ydet grundkapital og/eller statsgaranterede lån til de pågældende installationer, skal der i givet fald indbetales ekstraordinære afdrag på lånene. Endvidere skal det långivende realkreditinstitut tiltræde ændringen.

Det er som udgangspunkt afdelingsmødet, som har kompetencen til at vedtage ændringen.

Men § 10, stk. 2, i loven indeholder en bestemmelse om, at afdelingen står for vedligeholdelse og fornyelse af tekniske installationer. Sammenholdes denne bestemmelse med hensynet til individuelle kontraktsforhold bliver resultatet efter Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse, at selv et flertal på et afdelingsmøde ikke kan presse en overgang af disse pligter over på lejerne. Dette vil kun kunne ske ved et tillæg til lejekontrakten, altså ved individuel aftale mellem den enkelte lejer og boligselskabet, eller ved indgåelse af nye lejekontrakter i forbindelse med genudlejning, hvor pligtens overgang til lejeren så udtrykkeligt må præciseres i kontrakten.

Omvendt vil ændringen ikke kunne gennemføres ensidigt af selskabet (ved individuel aftale som nævnt) uden om et flertal i afdelingen.

En successiv overgang til individuel vedligeholdelse/fornyelse af f.eks. køleskabe medfører tillige, at afdelingen fortsat skal betale for vedligeholdelse af køleskabe, for hvilke vedligeholdelsesforpligtelsen ikke er overgået til lejeren, og at kun de lejere, for hvem dette gælder, skal betale hertil. Det kan give noget administrativt besvær for selskabet, samtidig med at lejerne ikke har sikkerhed for total adskillelse mellem henlæggelser til forskellige installationer, hvis der henlægges på en samlet konto.

13.3. Indvendig vedligeholdelse

Som nævnt fremgår reglerne af lovens § 10, stk. 2-9, §§ 10 a-10 c og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 433 af 22.6.1987 om vedligeholdelse og istandsættelse af almennyttige boligselskabers boliger.

Reglerne omhandler vedligeholdelse, fornyelse og istandsættelse i lejlighederne.

Der er tre forskellige ordninger, som ikke kan sammenblandes

1) A-ordningen. Vedligeholdelse i boperioden påhviler lejeren. Istandsættelse ved fraflytning påhviler lejeren, idet afdelingen dog over en periode på højst 10 år gradvist overtager betalingen af en normalistandsættelse. Hovedbestemmelsen står i lovens § 10 a.

2) B-ordningen. Vedligeholdelse i boperioden påhviler afdelingen, idet lejeren indbetaler til en vedligeholdelseskonto. Eventuel istandsættelse ved fraflytning påhviler afdelingen. Hovedbestemmelsen står i boligbyggerilovens § 10 b.

3) A-ordningen med normalistandsættelsesbeløb (NI-beløb). Ordningen er en variant af A-ordningen. Vedligeholdelse i boperioden påhviler lejeren. Ved fraflytning betaler lejeren et NI- beløb, som stilles til den tilflyttende lejers rådighed til istandsættelse. Afdelingen overtager gradvist over en periode på højst 10 år betalingen af Ni-beløbet. Hovedbestemmelsen står i boligbyggerilovens § 10 a.

Om detaljerne i ordningerne henvises til de nævnte regler og til bemærkningerne i afsnit 23.

Henlæggelser

Efter bekendtgørelsens § 42 skal afdelingerne henlægge passende beløb til

1) Istandsættelse af lejlighederne ved fraflytning eller betaling af et normalistandsættelsesbeløb i det omfang udgifterne hertil ikke påhviler fraflyttende boligtagere i afdelinger med vedligeholdelsesordning efter § 10 a i loven.

2) Indvendig vedligeholdelse af lejlighederne i afdelinger med vedligeholdelsesordning efter § 10 b i loven.

3) Eventuel istandsættelse af lejlighederne ved fraflytning i

afdelinger med vedligeholdelsesordning efter §10 b i loven.

4) Tab ved lejeledighed og fraflytninger.

Udtrykket <passende beløb> skal forstås således, at hvis man forventer at få udgifter til de pågældende formål, skal der foretages henlæggelse. Det er derfor klart, at der altid enten skal henlægges efter nr. 1 eller nr. 2. Derimod er det ikke sikkert, at afdelingen behøver at henlægge efter nr. 4, ligesom henlæggelse efter nr. 3 afhænger af de konkrete forhold i den enkelte afdeling.

13.4. Andre henlæggelser

Beboerindskud

Der kan efter bestemmelsen i bekendtgørelsens § 42, stk. 2, jf. § 13, ske henlæggelse til nedsættelse af beboerindskud, hvis indskuddet væsentligt overstiger indskuddet for tilsvarende lejligheder i nyt byggeri.

Overskud

Efter bekendtgørelsens § 52 kan overskud ved en afdelings drift anvendes til ekstraordinære henlæggelser. I så tilfælde skal den ekstraordinære henlæggelse ske til et eller flere af de formål, der nævnt i bekendtgørelsens §§ 41-42. Er der ikke behov for yderligere henlæggelser, skal beløbet overføres til selskabets dispositionsfond. I bekendtgørelsens § 52, stk. 2, er dog angivet en særlig undtagelse for prioritetsydelser på indekslån.

Forbud mod andre henlæggelser

Der kan ikke henlægges midler til andre formål end dem, som fremgår af bekendtgørelsen (omtalt ovenfor), jf. herved bl.a. bekendtgørelsens § 43, stk. 2, hvoraf det udtrykkeligt fremgår, at der ikke kan henlægges til moderniseringer og forbedringer. Der kan således heller ikke henlægges til jubilæumsaktiviteter, kunstfond og lignende.

Forbud mod anden brug af henlæggelser

Henlagte midler kan ikke anvendes til andre formål end dem, de er henlagt til, jf. § 43, stk. 1, i bekendtgørelsen. Er formålet bortfaldet, kan de dog anvendes til beslægtede formål, eller de kan overføres som ekstraordinære henlæggelser til et af de øvrige henlæggelsesformål. Eksempelvis tjener det ikke noget formål at opretholde henlæggelse til fornyelse af et garageanlæg, som nedrives i forbindelse med nybyggeri.

Ved delvis bortfald af formålet gælder det anførte tilsvarende.

Særligt om uforbrugte støttemidler

Eventuelle særlige støttemidler, som en afdeling har modtaget fra staten, en kommune, Boligselskabernes Landsbyggefond, EU eller private fonde til styrkelse af afdelingens sociale liv m.v., og som ikke er anvendt ved regnskabsårets udløb, betragtes ikke som egentlige henlæggelser i relation til bekendtgørelsens kap. 13. Midlerne kan derfor overføres til næste regnskabsår.

Særligt om skift af vedligeholdelsesordning

Det skal bemærkes, at der i § 6 i Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 433 af 22.6.1987 om vedligeholdelse og istandsættelse af almennyttige boligselskabers boliger er en særlig bestemmelse om, hvad der skal ske med de henlagte midler til indvendig vedligeholdelse og istandsættelse, når en boligafdeling skifter fra A-ordningen til B-ordningen - eller omvendt (eller fra A- ordningen med NI-beløb til B-ordningen - eller omvendt).

Afsnit 14. Budgetlægning

Selskabets bestyrelse er efter bekendtgørelsens § 6, stk. 1 ansvarlig for, at budgetlægning sker i overensstemmelse med reglerne i bekendtgørelsens kapitel 14.

14.1. Ved en afdelings ibrugtagelse

Ved projektering af nybyggeri udarbejdes driftsbudget for bl.a. herigennem at søge konstateret, om lejen kommer til at ligge på et sådant niveau, at de projekterede lejligheder kan påregnes udlejet.

Med henblik på den foreløbige lejefastsættelse foretages en gennemgang af driftsbudgettet umiddelbart inden udlejningen for så vidt muligt at sikre, at indtægterne allerede fra begyndelsen er tilstrækkelige til at dække driftsudgifterne. Ved indgåelse af lejemål må der tages forbehold om, at den endelige leje og det endelige indskud først kan fastsættes, når byggeregnskabet er opgjort og finansieringen tilendebragt, jf. bekendtgørelsens § 53, stk. 3.

14.2. Årlig budgetlægning

Lejefastsættelse

Efter lovens § 7, stk. 4, 1. punktum, fastsættes lejen årligt på grundlag af et driftsbudget for det kommende regnskabsår. Selskabets ledelse skal således hvert år udarbejde et driftsbudget til sikring af, at lejen er fastsat således, at der er balance mellem samtlige udgifter og indtægter i afdelingen, jf. bekendtgørelsens § 44, stk. 2 samt vejledningens afsnit 16.

Driftsbudgettet skal udarbejdes i så god tid, at eventuelle lejeforhøjelser kan varsles og træde i kraft ved regnskabsårets begyndelse, jf. bekendtgørelsens § 44, stk. 1. Er budgettet ikke endeligt godkendt inden dette tidspunkt, skal der tages forbehold herom i varslet.

Overskud

Der må ikke budgetteres med overskud på driften. For at undgå for hyppige reguleringer af boligafgiften kan der dog i den enkelte afdeling budgetteres med et beløb til uforudsete udgiftsstigninger på højst 2-3 pct. af de samlede, budgetterede, ordinære udgifter, forudsat at bekendtgørelsens § 45 er overholdt.

Afvikling af underskud

Eventuelle underfinansieringer skal budgetteres afviklet over højst 5-10 år, jf. bekendtgørelsens § 44, stk. 3. Eventuelle opsamlede driftsunderskud i afdelinger skal budgetteres afviklet over højst 3 år, dog kan underskud der overstiger en måneds bruttolejeindtægt, og som er begrundet i udlejningsvanskeligheder afvikles over 5-10 år, hvis udlejningssituationen gør, at det må antages at en hurtigere afvikling vil være vanskelig.

Underskud på selskabets drift skal budgetteres afviklet i det nærmest følgende regnskabsår, jf. bekendtgørelsens § 44, stk. 4.

Budgettet bør i øvrigt alt efter selskabets og afdelingernes forhold sammenholdes kvartals- eller halvårsvis med den løbende drift med henblik på en eventuel ajourføring og lejeregulering, hvis der konstateres væsentlige afvigelser.

14.3. Moderniseringer og forbedringer

Det vil endvidere være nødvendigt at udarbejde driftsbudgetændringer, når der påtænkes gennemført moderniseringer og forbedringer i en afdeling. Driftsbudgettet skal vedlægges ansøgningen til kommunalbestyrelsen om godkendelse af moderniserings- og forbedringsarbejderne.

14.4. Udarbejdelse af driftsbudgetter

Budgetskema

Budgettet skal udarbejdes efter samme kontoplan som årsregnskabet, og budgetforudsætningerne må være præciseret og oplyst i budgettet. Selskabet kan vælge at anvende de driftsbudgetskemaer, der er udfærdiget af Boligselskabernes Landsbyggefond.

Budgetskemaet er optrykt som bilag til vejledningen og enkelte eksemplarer udsendes af Boligselskabernes Landsbyggefond til samtlige selskaber, der herefter selv kan kopiere efter behov. Skemaet kan endvidere købes hos Dafolo, tlf. nr. 98 42 28 22.

Der bør budgetteres for en flerårig periode, i særlig grad med hensyn til vedligeholdelses- og fornyelsesudgifterne, således at de nødvendige henlæggelser er i overensstemmelse med kommende behov.

Ligesåvel som kommunalbestyrelsen kan forlange budgettet indsendt til kommunen, jf. vejledningens afsnit 14.7., vil kommunen kunne opstille krav til budgetperiodens længde.

14.5. Godkendelse

Selskabsbudgettet

Budgettet for selve selskabet skal ikke forelægges afdelingsbestyrelserne, men skal alene godkendes af selskabsbestyrelsen.

afdelingsbudgetterne

Driftsbudgettet for den enkelte afdeling skal efter lovens § 15, stk. 7, forelægges afdelingsbestyrelsen til godkendelse, inden selskabets ledelse godkender budgettet endeligt.

I modsætning til, hvad der gælder for regnskabet, er der ikke pligt til at forelægge budgettet for afdelingsmødet til godkendelse. Afdelingsbestyrelsen kan dog beslutte, at der afholdes afdelingsmøde om budgettet. Afdelingsbestyrelsens/afdelingsmødets beføjelser i øvrigt fremgår af lovens § 15, stk. 9, 10 og 11.

Indbringelse af tivster for kommunalbestyrelse

Kan afdelingsbestyrelsen ikke godkende det budget, ledelsen har udarbejdet for afdelingen, og er selskabets ledelse ikke enig med afdelingsbestyrelsen vedrørende budgettet, skal selskabets ledelse (under vedlæggelse af afdelingsbestyrelsens bemærkninger) indbringe denne tvistighed for kommunalbestyrelsen, der træffer den endelige administrative afgørelse, jf. lovens § 15, stk. 12.

14.6. Orientering på afdelingsmødet

Efter normalvedtægterne udsendes budgettet sammen med årsregnskabet til samtlige husstande i afdelingen forud for det ordinære afdelingsmøde, hvor regnskabet for det foregående regnskabsår skal forelægges til godkendelse. Årsregnskabet indeholder en kolonne med budgettallene for det <kommende år>, dvs. budgettet vedrører således det regnskabsår, der er påbegyndt, idet regnskabet først skal forelægges senest 5 mdr. efter regnskabsårets afslutning. Dagsordenen for afdelingsmødet skal bl.a. omfatte forelæggelse af afdelingens budget. Forelæggelsen sker alene til orientering og afdelingsmødet skal således ikke godkende budgettet.

14.7. Begrænsning i stigning af driftsudgifter

De samlede budgetterede udgifter til de formål, der er nævnt i bekendtgørelsens § 45, stk. 1, må for en afdeling højst stige med 2 pct. i forhold til summen af de tilsvarende udgifter på det budget, der blev godkendt året forinden. Bestemmelsen vedrører kun udvalgte konti fra afdelingens kontoplan.

Kommunalbestyrelsen kan tillade, at det tilladte maksimum fraviges under visse nærmere betingelser, jf. bekendtgørelsens § 45, stk. 6.

Der henvises nærmere til bemærkningerne om begrænsning af visse driftsudgifters stigning i vejledningens afsnit 23.

14.8. Kommunalbestyrelsen

Budgettet skal ikke indsendes til kommunalbestyrelsen inden budgetårets begyndelse, med mindre kommunalbestyrelsen udtrykkeligt har anmodet herom. Kommunalbestyrelsen får dog altid kendskab til budgettet inden halvdelen af budgetåret er forløbet, idet regnskabsskemaets resultatopgørelse (der skal indsendes inden 6 måneder efter regnskabsårets afslutning) indeholder en kolonne med budgettallene for det år, der følger efter det pågældende regnskabsår.

Kommunalbestyrelsen skal ikke - med mindre der er en særlig anledning hertil - foretage en egentlig gennemgang af budgettet, men vil normalt kunne nøjes med at påse, at eventuelle underskud fra tidligere år og eventuel underfinansiering søges afviklet efter de herom gældende regler, at budgettet balancerer samt at stigningerne i de samlede budgetterede udgifter til de formål, der er nævnt i bekendtgørelsens § 45, overholder bekendtgørelsens regler.

Afsnit 15. Regnskabsaflæggelse

Særskilt regnskaber for selskab og afdelinger

Et boligselskabs årsregnskab består af særskilte årsregnskaber for dels selskabet dels de enkelte afdelinger, herunder byggefonden, med hertil knyttede noter samt af et spørgeskema.

Selskabets bestyrelse er efter bekendtgørelsens § 6, stk. 1, ansvarlig for, at regnskabsaflæggelsen sker i overensstemmelse med reglerne i bekendtgørelsens kapitel 15.

Kontoplan

Ifølge bekendtgørelsens § 46 skal årsregnskabet opstilles i overensstemmelse med de kontoplaner med spørgeskemaer for selskab og afdeling, der er optaget som bilag til bekendtgørelsen.

Almennyttige forretningsførerselskaber skal opstille årsregnskabet i overensstemmelse med kontoplanen for selskaber. Der er udarbejdet særskilt spørgeskema for forretningsførerselskaber.

Regnskabsskemaer

I praksis kan opstillingen af årsregnskabet i overensstemmelse med kontoplanerne ske ved at benytte de skemaer, Bygge- og Boligstyrelsen har udarbejdet for dels selskab og byggefond (de to regnskaber er samlet i et skema) og dels afdeling.

Der er dog ikke noget i vejen for, at selskaberne selv lader fremstille regnskabsskemaer og spørgeskemaer, blot der anvendes samme kontoplan, herunder underkontonumre, samt besvares samme spørgsmål. Der er endvidere mulighed for at anvende en edb-baseret form, jf. bekendtgørelsens § 46, stk. 2. Hvis regnskabet foreligger i en edb-baseret form, kan kommunalbestyrelsen og Boligselskabernes Landsbyggefond forlange regnskabet indsendt på edb-medium.

Boligselskaberne skal anvende de nye kontoplaner med virkning fra det regnskabsår, der påbegyndes den 1.7.1994 eller nærmest herefter.

Sammenligningstal

I regnskabsskemaernes balance skal der ved hver post i regnskabet og i de tilknyttede noter anføres de tilsvarende beløb for det foregående regnskabsår. I resultatopgørelsen - men ikke i balancen - anføres de tilsvarende budgetterede beløb for det pågældende og det efterfølgende regnskabsår (budgetår).

Er beløbene i de enkelte regnskabsår ikke sammenlignelige, skal der så vidt muligt foretages en tilpasning af beløbene efter principperne i årsregnskabsloven. Manglende sammenlignelighed eller foretagen tilpasning skal angives og behørigt begrundes i noterne.

Årsregnskabslovens principper

Ifølge bekendtgørelsens § 50, stk. 2, finder årsregnskabsloven (lov om visse selskabers aflæggelse af årsregnskaber m.v.) anvendelse, med mindre lov om boligbyggeri eller bekendtgørelsen med bilag fraviger disse regler.

Ingen modregning

Årsregnskabslovens princip om, at der ikke må foretages (skjult) modregning mellem aktiv- og passivposter eller mellem udgifts- og indtægtsposter, finder også anvendelse på almennyttige boligselskaber, idet en sådan modregning vil kunne sløre helhedsbilledet.

I de nye regnskabsskemaer indebærer dette, at kapitaludgifterne opgøres både brutto og netto. Endvidere er den hidtidige adgang til at kontere nettoudgifter/-indtægter i forbindelse med fællesfaciliteters drift ophævet, jf. afsnit 23, bemærkningerne til konto 118.

Tidsmæssig afgrænsning

Den almindelige regnskabsmæssige opgørelsesmåde, hvorefter der skal opføres udgifter og indtægter, der vedrører det år, som regnskabet omfatter uanset betalingstidspunktet, gælder også for almennyttige boligselskaber.

Ifølge bekendtgørelsens § 51, stk. 1 skal der også ske periodisering af prioritetsydelser, idet udgifter hertil skal medtages i regnskabsåret for det år, som ydelserne vedrører.

Den hidtidige adgang til at undlade periodisering af prioritetsydelserne er således ophævet.

Særlig overgangsordning

Hvis en afdeling i regnskabsåret 1993 (1993/94) har udnyttet den hidtil gældende adgang til at undlade periodisering af prioritetsydelserne, kan denne fremgangsmåde dog fortsat benyttes ved kontering af prioritetsydelser, indtil lånet er udamortiseret, dog længst indtil den 31. december 2009, jf. bekendtgørelsens § 51, stk. 2.

Konvertering

På grund af konverteringer, hvor der sker en omlægning fra 2 til 4 terminer, vil der i omlægningsåret typisk opstå 5 terminer, hvilket regnskabsmæssigt ville betyde et underskud og dermed huslejeforhøjelse.

Da det imidlertid ikke er tanken, at konverteringen og omlægningen fra 2 til 4 terminer skal medføre større regnskabsmæssige underskud, giver bekendtgørelsens § 51, stk. 3 adgang til at overføre en eventuel ekstra 5. termin til det efterfølgende regnskabsår som tilgodehavende prioritetsydelse. Denne ordning gælder for det pågældende lån, indtil lånet er udamortiseret, dog længst indtil 31. december 2009.

Retvisende billede - noter

Årsregnskabet skal - med de undtagelser fra årsregnskabsloven, der følger af loven og bekendtgørelsen - give et retvisende billede af selskabets og dets afdelingers aktiver og passiver, af den økonomiske stilling og af driftsresultatet. Med henblik herpå er der bl.a. fastsat et særligt specifikations- og oplysningskrav - noter - for at sikre bedre gennemskuelighed og forståelse af regnskabet. Tekstning af regnskabet i form af noter bør dog begrænses til det mest informative, således at væsentlige oplysninger ikke drukner i mindre væsentlige oplysninger og dermed tilslører det egentlige formål med oplysningerne.

I regnskabsskemaerne er til visse konti udarbejdet faste noter, som samtidig er angivet med i notekolonnen. Sådanne poster skal

specificeres nærmere.

Spørgeskema

Som et integreret led i regnskabsaflæggelsen skal selskaberne udfylde spørgeskemaer for henholdsvis selskabet og afdelingerne. Herudover er udarbejdet et særskilt spørgeskema for forretningsførerselskaber.

Spørgeskemaerne omfatter nogle centrale spørgsmål om selskabets/forretningsførerselskabets og afdelingernes driftsresultater og økonomiske stilling. De er udarbejdet således, at de dækker relevante forhold og samtidig er tilpas overskuelige. Spørgsmålene vedrører alene det pågældende regnskabsår. Spørgsmålene er formuleret således, at svaret kun skal begrundes nærmere i en note til spørgeskemaet, hvis spørgsmålet besvares med et ja. I noterne må eksempelvis anføres en nærmere forklaring på de af spørgsmålet omfattede forhold, og det må oplyses, om der er eller vil blive truffet eventuelt fornødne forholdsregler til at bringe forholdet i orden, herunder forholdsregler til afhjælpning af konstaterede økonomiske vanskeligheder.

Indeholder spørgeskemaet kun afkrydsninger i nej-kolonnen, vil tilsynsmyndigheden, såfremt der ikke på anden måde, f.eks. i revisionsberetningen, er fremkommet oplysninger, der giver anledning til nærmere undersøgelse, hurtigt kunne foretage den vurdering, der er nødvendig for at tage regnskabet til efterretning.

Underskrifter på regnskabet

Årsregnskabet skal underskrives af forretningsføreren (forretningsførerselskabet), den samlede selskabsbestyrelse, selskabets øverste myndighed samt af revisor. Afdelingsregnskaberne skal tillige underskrives af de pågældende afdelingsbestyrelser med oplysning om, at regnskabet er godkendt på et afdelingsmøde.

Regnskabsår

Selskabets vedtægter skal efter lovens § 4, stk. 1, nr. 7, indeholde en bestemmelse om selskabets regnskabsår. Efter normalvedtægterne følger regnskabsåret kalenderåret, men det enkelte selskab kan i vedtægterne fastsætte et andet regnskabsår.

Selskabet og dets afdelinger skal have samme regnskabsår. Et forretningsførerselskabs og dets datterselskabers regnskabsår behøver derimod ikke at være sammenfaldende.

Regnskabsåret skal omfatte 12 måneder. Et selskabs eller en afdelings første regnskabsperiode kan imidlertid omfatte et kortere eller længere tidsrum, dog maksimalt 18 måneder. Ved omlægning af regnskabsåret vil tilsvarende afvigelser blive accepteret.

Revision

Ledelsens forslag til årsregnskab skal revideres og påtegnes af en statsautoriseret eller registreret revisor.

Ved revisionen af det første års driftsregnskab skal revisor foretage fornøden afstemning med det reviderede byggeregnskab.

Hvis der anvendes forskellig revisor til de to regnskaber, må den, der reviderer driftsregnskabet, have det reviderede byggeregnskab stillet til rådighed ved sin revision.

Der henvises i øvrigt til afsnit 17 om revision.

Indsendelse af regnskab m.v.

Regnskabet tillige med bestyrelsens årsberetning, jf. nedenfor, og udskrift af revisionsprotokollen indsendes inden 6 måneder efter regnskabsårets afslutning til den tilsynsførende kommunalbestyrelse samt til Boligselskabernes Landsbyggefond, jf. bekendtgørelsens § 48, stk. 1.

Der henvises i øvrigt til afsnit 19.4. om det kommunale regnskabstilsyn.

Regnskabets godkendelse i selskabet/afdelingerne

a. Selskabsregnskabet. Byggefondsregnskabet

Forslag til årsregnskab for selve selskabet/forretningsførerselskabet samt for byggefonden skal forelægges selskabsbestyrelsen og selskabets øverste myndighed til endelig godkendelse inden indsendelsen til kommunalbestyrelsen og Boligselskabernes Landsbyggefond. Det forelagte forslag skal være revideret og påtegnet af revisor. Er der ansat en forretningsfører, forelægger denne efter normalvedtægterne forslaget til årsregnskab for bestyrelsen.

I garantiselskaber skal årsregnskabet efter normalvedtægterne fremlægges til eftersyn for garanterne på selskabets kontor, samtidig med, at der indkaldes til ordinær generalforsamling.

b. Afdelingsregnskaberne

Forslag til årsregnskab for den enkelte afdeling skal - forinden det godkendes endeligt af selskabsbestyrelsen og selskabets øverste myndighed - forelægges det pågældende ordinære afdelingsmøde til godkendelse. Regnskabet skal forelægges afdelingsmødet af afdelingsbestyrelsen eller af selskabsbestyrelsen, hvis der ikke er valgt afdelingsbestyrelse, jf. lovens § 15, stk. 8.

Afdelingsbestyrelsen skal have kopi af følgende

1. Udkast til årsregnskab for afdelingen, revideret og påtegnet af revisor.

2. Det udfyldte spørgeskema med tilhørende noter, i den udstrækning det vedrører den pågældende afdeling.

3. Udskrifter af revisionsprotokollen, i den udstrækning revisors bemærkninger vedrører den pågældende afdeling.

4. Selskabsbestyrelsens årsberetning, jf. nedenfor.

Afdelingsregnskabet skal efter normalvedtægterne udsendes til samtlige husstande i afdelingen forud for det ordinære afdelingsmøde.

Beboervenligt regnskab

Afdelingsbestyrelsen kan imidlertid - eventuelt efter henstilling fra ledelsen - vedtage, at der af pædagogiske og administrative grunde udsendes et mere overskueligt regnskab, der alene indeholder et i hovedposter sammenfattet regnskab.

I et bilag til denne vejledning er optaget et udkast til et sådant beboervenligt regnskab for selskab og afdeling.

Udkastet sigter mod at koncentrere beboernes opmærksomhed om de regnskabsposter, hvis størrelse hænger sammen med beboernes adfærd - og som derfor kan påvirkes ved en anden adfærd. I afdelingsregnskaberne drejer det sig i første række om regnskabets variable udgifter, men også om forbrugsuafhængige offentlige skatter og afgifter (f.eks. vand- og vandafledningsafgift, renovationsafgift, energiafgifter m.v.).

Udkastet skal opfattes som et minimumsregnskab, der naturligvis kan suppleres med yderligere regnskabsposter og figurer efter selskabets eget skøn. Det kan f.eks. dreje sig om figurer til belysning af den samlede udgiftsfordeling eller om særlige belysninger af den flerårige udvikling i udvalgte udgiftsposter (f.eks. konti med grønne afgifter, administrationsudgifter m.v.)

Det forudsættes dog herved, at det samtidig tilkendegives over for beboerne, at de efter derom fremsat ønske kan få adgang til at gennemgå det specificerede regnskab med tilhørende noter i dets helhed eller, såfremt det måtte ønskes, få udleveret fotokopi af hele eller dele af regnskabsmaterialet vedrørende den pågældende afdeling. Hvis en beboer ønsker fotokopi af sådant materiale, vil selskabet være berettiget til at kræve betaling herfor. Beboernes adgang til at gennemgå det specificerede regnskab omfatter ikke krav på at se bilagsmateriale, jf. nedenfor.

Særligt bemærkes, at det af det beboervenlige regnskab skal fremgå, om regnskabet er revideret, og hvilke påtegninger revisor måtte have anført i forbindelse med revisionen.

Afdelingsmødet

Det ordinære afdelingsmøde skal efter normalvedtægterne afholdes inden 5 måneder efter regnskabsårets slutning, dvs. inden 1. juni, såfremt regnskabsåret følger kalenderåret.

Kan afdelingsmødet ikke godkende det af ledelsen udarbejdede årsregnskab for afdelingen, og er selskabets ledelse ikke enig i afdelingsmødets stillingtagen til regnskabet, skal selskabets ledelse (under vedlæggelse af afdelingsmødets bemærkninger) efter lovens § 15, stk. 13, indbringe denne tvistighed for kommunalbestyrelsen, som træffer den endelige administrative afgørelse. Kommunalbestyrelsens afgørelse kan således ikke indbringes for Bygge- og Boligstyrelsen.

Bestyrelsens årsberetning

Selskabets bestyrelse skal i tilslutning til regnskabet afgive en årsberetning. I årsberetningen redegør bestyrelsen nærmere for den økonomiske udvikling i selskabet og dets afdelinger i regnskabsåret. Herunder redegøres for eventuelle, særlige, økonomiske problemer i selskabet og dets afdelinger samt for de foranstaltninger, herunder forhøjelse af lejen, der er eller påtænkes iværksat til løsning af sådanne problemer.

Har revisor haft særlige bemærkninger til regnskabet, skal bestyrelsen kommentere disse i årsberetningen og herunder redegøre for, hvilke foranstaltninger disse eventuelt måtte give eller har givet anledning til. Bestyrelsen skal i øvrigt nøje gennemgå revisionsprotokollen, der skal forelægges på hvert bestyrelsesmøde og overveje, hvilke foranstaltninger denne i øvrigt måtte give anledning til.

Adgang til regnskabsbilag

Som et led i varetagelsen af beboernes interesser har medlemmer af en afdelingsbestyrelse adgang til at se alt bilagsmateriale vedrørende den pågældende afdelings regnskaber og budgetter.

Det er derimod Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse, at selskabet ikke behøver at give de enkelte beboere samme adgang til at se bilagsmateriale. Hvis beboere, der ikke er medlemmer af afdelingsbestyrelsen, gives adgang til bilagsmateriale, skal selskabet undtage dokumenter med oplysninger, der er omfattet af tavshedspligt, herunder oplysninger om personlige forhold.

Regnskabsstatistik

Boligministeriet har gennem en længere årrække årligt indsamlet og bearbejdet oplysninger om de almennyttige boligselskabers og -afdelingers regnskaber. Materialet offentliggøres i en årlig redegørelse om <Almennyttige boligafdelingers regnskaber 19..>.

Indsamlingen og bearbejdelsen af regnskabsoplysningerne forestås af boligministeriets økonomisk-statistiske kontor. Indsamlingen sker alene med henblik på statistiske formål, herunder udarbejdelsen af den årlige redegørelse, og har således intet at gøre med Bygge- og Boligstyrelsens funktion som overordnet tilsynsmyndighed for de almennyttige boligselskaber. Indsendelsen af de regnskabsmæssige oplysninger til boligministeriets økonomisk-statistiske kontor kan derfor heller ikke betragtes som en orientering af boligministeriet om særlige økonomiske forhold i et selskab eller en afdeling.

Boligministeriet og Boligselskabernes Landsbyggefond har aftalt, at de regnskabsmæssige oplysninger løbende vil blive overført fra landsbyggefonden til boligministeriet på edb-medie, når den igangværende udbygning af Boligselskabernes Landsbyggefonds edb-system er afsluttet, jf. bekendtgørelsens § 48, stk. 3. Den nuværende årlige skemaindberetning af regnskabsoplysninger til boligministeriets økonomisk-statistiske kontor vil herefter bortfalde.

Indsamlingen og offentliggørelsen af de regnskabsmæssige oplysninger tjener flere formål. Først og fremmest er det hensigten at forbedre beslutningsgrundlaget for den lokale budgetlægning gennem en belysning af de almennyttige boligafdelingers driftsforhold - især de enkelte driftsudgifters afhængighed af ibrugtagelsesperiode, byggeriets art og den enkelte afdelings beliggenhed.

For det andet benyttes de statistiske oplysninger såvel som regnskabsoplysningerne i Boligministeriets vurdering af den almennyttige boligsektors aktuelle situation og udviklingen heri. Redegørelsens statistiske og økonomiske oplysninger udgør således et vigtigt element i Boligministeriets lovforberedende arbejde.

Endelig udgør oplysninger om de gennemsnitlige udgifter og disses afhængighed af byggeriets art, ibrugtagelsesår, størrelse og regionale placering en vigtig støtte for det kommunale tilsynsarbejde. Boligministeriet planlægger at udbygge det administrative styringssystem for det støttede byggeri (BOSSINF) med et modul, der kan lette kommunernes mulighed for gennem sammenligning med relevante nøgletal for sammenlignelige afdelinger at identificere særligt interessante udgiftsposter i en afdelings regnskab.

Redegørelsen om »De almennyttige boligafdelingers regnskaber 19..« udsendes i 1 eksemplar til samtlige boligselskaber og kommunalbestyrelser.

Afsnit 16. Lejefastsættelse

Den samlede leje for en afdelings boliger og lokaler skal til enhver tid være fastsat således, at den giver afdelingen mulighed for af sine indtægter at afholde de udgifter, der er forbundet med driften, herunder til foreskrevne bidrag og henlæggelser, jf. lovens§ 7, stk. 1, og bekendtgørelsens § 44, stk. 2. Den samlede, nødvendige leje fastsættes på grundlag af et driftsbudget, jf. nærmere vejledningens afsnit 14 om budgetlægning.

16.1. Fordeling på de enkelte typer af lejemål

Beboelse

Den samlede leje i beboelseslejemål, herunder blandede beboelses- og erhvervslejemål, samt for enkeltværelser til beboelse, fastsættes til et beløb, der svarer til forskellen mellem afdelingens beregnede, samlede driftsudgifter ifølge budgettet og lejeindtægten af de øvrige lejemål (erhvervslejemål m.v.) samt eventuelle andre indtægter, f.eks. renteindtægter, tilskud fra selskabet og evt. midlertidige lejeforhøjelser som følge af tidligere lejers godkendte moderniseringer og forbedringer af det lejede (balanceleje).

Hvis en lejer overtager en bolig, hvor den fraflyttende lejer i henhold til lovens § 10 e har modtaget godtgørelse for den nedskrevne værdi af gennemførte moderniseringer og forbedringer, skal lejeren betale afdelingens udgifter til godtgørelse. Lejeren kan frit vælge, om vedkommende betaler godtgørelsesbeløbet kontant eller om der accepteres en midlertidig lejeforhøjelse.

Lejeforhøjelsen skal over den resterende nedskrivningsperiode dække afdelingens udgifter til godtgørelse af fraflyttende lejer. Lejeforhøjelsen betragtes som et særligt midlertidigt tillæg til den balanceleje, der i overensstemmelse med de almindelig lejefastsættelsesregler er fastsat for det pågældende lejemål.

Erhverv m.m.

Lejen for hus eller husrum, der anvendes til andet end beboelse, f.eks. erhvervslejemål, garager og institutioner, fastsættes til den leje, der er sædvanlig for tilsvarende lejemål i kvarteret eller kommunen, under hensyntagen til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand (markedslejen), jf. lovens§ 7, stk. 2, og bekendtgørelsens § 54, stk. 1. Lejen for sådanne lejemål reguleres efter bestemmelserne i lov om lejeregulering i erhvervslokaler.

Ungdomsboliger

Lejen for ungdomsboliger, der tilhører almennyttige boligselskaber, fastsættes efter bekendtgørelsens § 54, stk. 3, under hensyntagen til den for disse boliger gældende finansiering, jf. lovens kap. 11. Der henvises i øvrigt nærmere til § 1, stk. 2 i Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelsen nr. 340 af 1.6.1993 om drift og tilsyn med ungdomsboliger, der er opført med statsstøtte, som ændret ved bekendtgørelse nr. 126 af 16.2.1994, hvoraf det fremgår, at reglerne for almennyttigt boligvirksomhed finder anvendelse. Det betyder, at lejefastsættelsen - bortset fra nettokapitalydelserne - fastsættes på samme måde som ved øvrige almennyttige lejemål.

Ældreboliger

For ældreboliger, der tilhører almennyttige boligselskaber, sker lejefastsættelsen efter de for almennyttigt boligbyggeri gældende regler, dog under hensyn til den for disse boliger gældende finansiering. Der henvises til afsnit 1.4.1. i Boligstyrelsens vejledning om administration af ældreboliger af 25.11.1988.

Lette kollektivboliger

Fastsættelse og regulering af lejen for lette kollektivboliger, der tilhører almennyttige boligselskaber, sker efter de almindeligt for almennyttigt byggeri gældende regler. Alle lejeforhøjelser skal dog - bortset fra forhøjelser som følge af stigninger i skatter og afgifter - godkendes af kommunalbestyrelsen, jf. den tidligere § 83, stk. 2, i lov om boligbyggeri, der er ophævet.

Lejemål, der er omfattet af sanering eller byfornyelse

For lejeforhold i ejendomme, som ved lejemålets indgåelse ejes af et almennyttigt boligselskab, og som er omfattet af sanering eller byfornyelse, skal lejens størrelse fortsat beregnes efter reglerne i lov om boligbyggeri, jf. § 53, stk. 3, i lov om sanering (lovbekendtgørelse nr. 385 af 4.8.1983) og § 60, stk. 3, i lov om byfornyelse og boligforbedring (lovbekendtgørelse nr. 658 af 11.8.1993).

Lejemål i tidligere private udlejningsejendomme

Lejefastsættelsen for lejemål, der er indgået før et boligselskabs erhvervelse af en tidligere privat udlejningsejendom, vil fortsat ske efter bestemmelserne i lejeloven/boligreguleringsloven, jf. vejledningens afsnit 20.1.1.

Bofællesskaber

Bofællesskaber, der er finansieret efter kapitel 12 a i loven, skal tilvejebringes som en selvejende institution. Lejefastsættelsen sker efter lovens § 86 g. Lejen skal fastsættes således, at den giver mulighed for afholdelse af de udgifter, der er forbundet med bebyggelsens drift, herunder foreskrevne bidrag til henlæggelser og prioritetsydelser.

16.2. Fordeling på de enkelte boliger

Særligt om boliger

Fordelingen af lejen på de enkelte boliger (beboelseslejemål og enkeltværelser til beboelseslejemål) skal ske under hensyn til disses indbyrdes værdi, jf. lovens § 7, stk. 2, og bekendtgørelsens§ 54, stk. 1.

Ved bedømmelsen af den indbyrdes brugsværdi ses bort fra moderniseringer og forbedringer, der er bekostet af nuværende lejere. Det samme gælder for tilfælde, hvor de nuværende lejere har måttet overtage en forpligtelse til at betale godtgørelse (kontant eller som midlertidig lejestigning) ved indflytningen i lejligheder, der er forbedret af tidligere lejere efter reglerne i lovens § 10 d-e.

Udgangspunktet for fordelingen er boligernes bruttoetageareal. Da det er relativt dyrere at bygge små lejligheder, fordi installationer, adgangsveje m.v. vejer særligt tungt i anskaffelsesomkostninger pr. (m2), må der derfor fastsættes en noget højere leje pr. (m2) for sådanne lejligheder end for større lejligheder. Er der herudover væsentlig forskel på boligerne i henseende til beliggenhed, udsigt, indretning m.v., må fordelingen ske efter en vurdering af brugsværdien.

I afdelinger, hvor nogle lejligheder er indrettet senere end andre, eller hvor nogle af lejlighederne er moderniseret af afdelingen, skal fordelingen af den samlede leje ske på en sådan måde, at der ikke herved sker urimelige overførsler af udgiftsposter fra den ene gruppe lejligheder til den anden. Generelt bør man i disse tilfælde være opmærksom på, at medens moderniserede lejligheder normalt har en større brugsværdi end de øvrige lejligheder, er dette ikke nødvendigvis tilfældet ved senere udførte lejligheder.

Skulle den oprindelige beregning af bruttoetagearealet senere vise sig fejlagtig, eller viser det sig, at den oprindelige skønsmæssige fastsættelse af den indbyrdes brugsværdi er åbenbart urimelig, må fordelingen af lejen reguleres tilsvarende med almindeligt varsel. Det samme gælder, hvor senere indtrufne forhold har medført ændringer af den indbyrdes brugsværdi, f.eks. hvor et senere byggeri har ødelagt en udsigt, der er taget i betragtning ved den oprindelige brugsværdiansættelse, eller hvor en ændret vejføring har medført særlige støjgener i nogle af lejlighederne. Ændringer i lejefordelingen skal godkendes af kommunalbestyrelsen, jf. bekendtgørelsens § 53, stk. 3.

16.3. Lejeforhøjelser

Stigende driftsudgifter

Lejeforhøjelser som følge af stigninger i en afdelings driftsudgifter skal fordeles på boligerne, således at fordelingen af den samlede leje efter indbyrdes værdi opretholdes, jf. bekendtgørelsens § 55, stk. 1, 1. pkt. Stigninger i afdelingens driftsudgifter skal således give anledning til en ensartet procentvis stigning af lejen i samtlige lejemål. Det følger heraf, at boliger med forskellig brugsværdi også vil få forskellige absolutte stigninger i kvadratmeterlejen.

Er der integreret ungdomsboliger, lette kollektivboliger eller ældreboliger, sidstnævnte med tilsagn fra før 1.1.1994, skal fordelingen dog foregå på en anden måde og i 2 trin, jf. bekendtgørelsens § 55, stk. 1, 2. pkt.

Først skal der ske en fordeling efter bruttoetageareal på almennyttige boliger, ungdomsboliger, lette kollektivboliger og ældreboliger. Det skyldes, at der er tale om forskellige finansieringsgrundlag og anskaffelsessummer, og at stigende driftsudgifter ikke har sammenhæng med disse oprindelige forskelle.

Dernæst skal der inden for hver boligkategori fordeles med samme procentsats, jf. ovenfor.

Moderniseringer mv.

Lejeforhøjelse efter udførelse af moderniseringer og forbedringer fordeles efter samme retningslinier som forhøjelser til dækning af forøgede driftsudgifter, jf. bekendtgørelsens § 55, stk. 2. Det understreges, at det vil være en forudsætning herfor, at moderniseringen eller forbedringen medfører den samme relative forøgelse af brugsværdien.

Ansøgning om godkendelse af lejeforhøjelse som følge af moderniseringsarbejder m.v. skal indsendes til kommunalbestyrelsen, inden arbejdet igangsættes. Hvis lejeforhøjelsen ikke indenfor et regnskabsår overstiger 1 pct. af lejen, er kommunalbestyrelsens godkendelse dog ikke nødvendig, jf. bekendtgørelsens § 53, stk. 4.

For så vidt angår lejens fordeling ved sammenlægning af afdelinger henvises til vejledningens afsnit 5.

Varsling

Lejeforhøjelse kan som hovedregel gennemføres med 3 måneders varsel. Hvis der i lejeaftalen er taget forbehold herom, kan lejeforhøjelsen dog gennemføres med en måneds varsel, jf. lovens § 7, stk. 4.

Forhøjelse som følge af moderniseringer og lignende kan tidligst varsles til ikrafttræden fra det tidspunkt, moderniseringen eller forbedringen tages i brug, jf. bekendtgørelsens § 55, stk. 3.

Varslet skal fremsættes skriftligt over for den enkelte lejer og indeholde oplysning om forhøjelsens størrelse angivet i kr., dens beregning samt grunden til lejeforhøjelsen, jf. bekendtgørelsens § 55, stk. 3.

Opfylder varslingen ikke disse krav, er den ugyldig, og den herefter fornødne lejeforhøjelse må varsles på ny.

1. gangs lejefastsættelse

Ved en afdelings ibrugtagelse skal lejen godkendes af kommunalbestyrelsen, jf. bekendtgørelsens § 53, stk. 1. Ansøgning om godkendelse indsendes til kommunalbestyrelse senest samtidig med, at udlejningen påbegyndes.

Det endelige budget vil normalt ikke kunne foreligge allerede på dette tidspunkt, hvorfor der kan godkendes en foreløbigt ansat leje, jf. bekendtgørelsens § 53, stk. 3. For at sikre, at indtægterne allerede fra begyndelsen er tilstrækkelige til at dække de på dette tidspunkt påregnelige driftsudgifter, må kommunalbestyrelsen påse, at lejen er fastsat på grundlag af et driftsbudget, der er ajourført umiddelbart inden udlejningen. En eventuel forhøjelse af den foreløbige leje skal ligeledes godkendes af kommunalbestyrelsen. Efter byggeregnskabets afslutning og byggeriets prioritering fremsendes det endelige driftsbudget til kommunalbestyrelsen til godkendelse af den endelige leje.

Påbud

Kommunalbestyrelsen kan påbyde forhøjelse eller nedsættelse af lejen, hvis forholdene gør det påkrævet, jf. lovens § 7, stk. 5.

Kommunalbestyrelsen træffer den endelige administrative afgørelse.

Huslejeaktioner

Hvis huslejeaktioner medfører, at en afdeling bringes i alvorlige likviditetsvanskeligheder, der indebærer nærliggende risiko for, at afdelingen ikke vil kunne videreføres som almennyttigt boligbyggeri, eller at der vil kunne opstå økonomisk tab for stat og kommune, overtager staten afdelingens fordringer mod de enkelte lejere og indbetaler samtidig til afdelingen et beløb, som svarer til de ydelser, der skyldes af lejeren jf. lovens § 8, stk. 2.

De fordringer staten overtager, vil kunne inddrives som indeholdelse i lejernes lønindkomst, jf. lovens § 8, stk. 3.

Afsnit 17. Revision

De nærmere bestemmelser for, hvorledes revision af selskabet og dets afdelinger skal ske, fremgår af Bygge- og Boligstyrelsens instruks om revision af almennyttige boligselskabers regnskaber (Bilag 2 til bekendtgørelsen) samt bekendtgørelsens § 17. Regnskaberne skal revideres af en statsautoriseret eller af en registreret revisor, jf. bekendtgørelsens § 56.

Revisor skal føre en revisionsprotokol, hvori anføres hvilke revisionsarbejder, der er udført, hvilke forhold, der har givet anledning til bemærkninger, samt om der er fundet mangler ved selskabets interne regnskabsmæssige kontrol og regnskabsmæssige forhold i øvrigt.

Regnskabet forelægges kommunalbestyrelsen, der dog ikke skal foretage en egentlig revisionsmæssig gennemgang af regnskabet, men derimod en kritisk gennemgang med henblik på at påse, om selskabets og dets afdelingers drift og økonomi er forsvarlig og iøvrigt opfylder de herom gældende regler, jf. lovens § 13, stk. 3, og bekendtgørelsens § 63, stk. 2.

Regnskaberne skal påtegnes af revisor inden forelæggelse for selskabsbestyrelsen.

Særskilt erklæring

Kommunalbestyrelsen kan anmode selskabets revisor om en særskilt erklæring om nærmere angivne forhold, herunder om det forelagte regnskabsmateriale vedrørende selskab og afdelinger overholder de herom gældende regler, jf. bekendtgørelsens § 64.

Straks indberetning

Hvis revisor konstaterer uregelmæssigheder af væsentlig betydning for selskabets eller en afdelings økonomiske drift, skal revisor straks foretage indberetning til selskabets bestyrelse og kommunalbestyrelsen, jf. bekendtgørelsens § 56, stk. 4.

Revisor er samtidig pålagt en forpligtelse til at foretage indberetning, hvis der opstår usikkerhed om, hvorvidt selskabet eller en afdeling kan overholde sine økonomiske forpligtelser.

Det er overladt til revisor at vurdere, hvilke forhold der skal give anledning til indberetning. Der skal dog være tale om væsentlige uregelmæssigheder ved den økonomiske drift eller om usikkerhed om overholdelse af økonomiske forpligtelser.

Der henvises i øvrigt til vejledningens afsnit 20.1.

Afsnit 18. Opsigelse og ophævelse

18.1. Opsigelse

En lejer, der alene benytter det lejede til beboelse, og som overholder vilkårene i lejeaftalen eller boligoverenskomsten, kan ikke opsiges.

Opsigelse kan dog ske efter lejelovens kapitel XIII, hvis

1) lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommes drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendomme og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren,

2) vægtige grunde iøvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst for lejeforholdet, eller

3) det må antages, at der trods udlejerens påmindelse ved det lejedes benyttelse ikke er iagttaget god skik og orden, herunder når lejeren ved støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde har været til ulempe for ejendommen eller de øvrige beboere, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan ophæve lejeforholdet uden varsel.

Herudover kan en lejer kun opsiges, hvis der foreligger ganske særlige omstændigheder, herunder at det lejede skal rømmes på grund af ombygning, nedrivning eller kondemnering, jf. bekendtgørelsens § 57, stk. 1.

Lejligheder eller værelser, der er tildelt unge med særligt behov derfor kan opsiges og forlanges fraflytte med 3 måneders varsel, når lejeren har afsluttet sin uddannelse eller ikke længere opfylder lejeaftalens forudsætninger, jf. bekendtgørelsens § 57, stk. 2, jf. stk. 1, nr. 3.

18.2. Ophævelse

En lejeaftale kan ifølge lejelovens kapitel XIV ophæves, såfremt en lejer i væsentlig grad misligholder sine forpligtelser ifølge lejeaftalen, med den virkning, at lejligheden skal fraflyttes.

Lejeaftalen kan desuden ophæves, når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen, herunder når lejeren ved stærkt støjende adfærd, psykisk eller fysisk vold eller trusler derom, eller på anden måde trods udlejerens påmindelse er til ulempe for ejendommen eller dens beboere, jf. lejelovens § 93, stk. 1, litra g.

Særligt for andelsboligforeninger

En boligoverenskomst kan tillige hæves og lejligheden forlanges fraflyttet, hvis et medlem af en andelsboligforening, uden at det nødvendigvis har relation til den aktuelle boligoverenskomst, i væsentlig grad misligholder sine økonomiske medlemsforpligtelser over for foreningen eller dens afdelinger og derfor udelukkes af foreningen. Der kan f.eks. være tale om undladelse af at opfylde pligten til istandsættelse af en tidligere fraflyttet bolig.

Hæves en boligoverenskomst som følge af en andelsboligtagers økonomiske misligholdelse overfor foreningen, vil en boligsøgende igen være berettiget til almennyttig bolig i samme selskab, hvis det mellemværende, som førte til ophævelse af lejemålet, er afviklet.

Det skal understreges, at den endelige afgørelse af, om en lejeaftale eller boligoverenskomst kan ophæves, altid henhører under domstolene, hvis lejeren protesterer. Det samme gælder spørgsmål om et boligselskabs ret til at afvise en boligsøgende under henvisning til, at vedkommende tidligere har misligholdt sine forpligtelser over for det pågældende selskab.

Afsnit 19. Tilsyn

19.1. Tilsynsmyndighed

I henhold til § 18, stk. 1 i lov om boligbyggeri, fører kommunalbestyrelsen tilsyn med de almennyttige boligselskaber efter regler, der fastsættes af boligministeren. Tilsynet føres af den kommunalbestyrelse, hvor selskabet ifølge vedtægterne har sit hjemsted, jf. bekendtgørelsens § 59, jf. § 60, stk. 2.

Har selskabet i vedtægterne bestemmelser, hvorefter tilsynet føres af en anden offentlig myndighed, bevarer disse bestemmelser dog deres gyldighed. Hvis selskabet eller tilsynsmyndigheden ønsker det, kan tilsynet overføres til kommunalbestyrelsen efter forhandling med denne, jf. bekendtgørelsens § 69. I tilfælde af uenighed træffes afgørelsen af Bygge- og Boligstyrelsen.

Tilsynet med selskabets afdelinger føres af kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor afdelingen er beliggende.

Hvis selskabet/forretningsførerselskabet har hjemsted i en kommune, og afdelinger, der er beliggende i andre kommuner, kan dette medføre nogle praktiske problemer for de tilsynsførende kommuner. Hjemstedskommunen og beliggenhedskommunen må i så fald aftale en koordinering af tilsynet. De involverede kommuner bør løbende orientere hinanden om eventuelle dispositioner m.v.

Hjemsted

Selskabets hjemsted skal være i en kommune, som selskabet har en væsentlig tilknytning til. Som kriterie for en væsentlig tilknytning kan nævnes, at selskabets største afdeling er beliggende i kommunen, at de fleste af afdelingerne/boligerne ligger i kommunen, eller at selskabet har sit forretningssted i kommunen, jf. bekendtgørelsens § 60, stk. 2.

Hvis selskabet senere flytter forretningssted eller får et større antal boliger i en anden kommune, kan selskabet dog bevare den hidtidige hjemstedskommune, jf. bekendtgørelsens § 60, stk. 2.

Hvis selskabet skifter hjemstedskommune, skal det ændre vedtægterne.

19.2. Organisatorisk tilsyn

Kommunalbestyrelsen godkender oprettelse af nye almennyttige boligselskaber og afdelinger, jf. lovens § 2 samt vejledningens afsnit 1.2. Kommunalbestyrelsen indberetter endvidere godkendelsen til Bygge- og Boligstyrelsen, Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning og Boligselskabernes Landsbyggefond.

Kommunalbestyrelsen påser, at nye vedtægter og ændringer af disse overholder de gældende bestemmelser jf. lovens § 4, stk. 5, bekendtgørelsens § 61 samt vejledningens afsnit 1.3.

Kommunalbestyrelsen kan bestemme, at afdelingsbestyrelserne i et selvejende boligselskab kun kan vælge et under flertallet af bestyrelsens medlemmer, hvis andre end afdelingsbestyrelserne og kommunalbestyrelsen har ret til at vælge medlemmer, jf. lovens § 15, stk. 2 samt vejledningens afsnit 4.2.

Sammenlægning af afdelinger kan, hvis der er ydet statsstøtte eller kommunal støtte til en af afdelingerne, kun ske med kommunalbestyrelsens samtykke, jf. bekendtgørelsens § 4, stk. 4. Kommunalbestyrelsen har den endelige administrative afgørelse.

Opløsning af et selskab med henblik på sammenlægning med et andet selskab skal godkendes af kommunalbestyrelsen, jf. lovens § 3, stk. 1 og bekendtgørelsens § 71, stk. 4. Se nærmere vejledningens afsnit 21.1.

Kommunalbestyrelsen har normalt ikke beføjelser til at afgøre konkrete tvister mellem lejerne og selskabets bestyrelse/afdelingsbestyrelsen med bindende virkning. I praksis vil problemer af foreningsretlig, selskabsretlig og aftaleretlig karakter henhøre under domstolene.

19.3. Almindeligt tilsyn med driften

Kommunalbestyrelsen skal påse, at driften er i overensstemmelse med bestemmelserne herom i lov om boligbyggeri, bestemmelser, der er udstedt i medfør af loven samt selskabets vedtægter, jf. bekendtgørelsens § 60, stk. 1. Kommunalbestyrelsen kan tage de forholdsregler, der skønnes nødvendige for at sikre en forsvarlig drift af selskabet og dets afdelinger herunder komme med henstillinger og påbud til bestyrelsen.

Kommunalbestyrelsen kan give selskabet pålæg om at udføre vedligeholdelse- og forbedringsarbejder, fornyelser, rimelige moderniseringsarbejder, kollektive anlæg, ekstraordinære renoveringsarbejder samt udbedring af byggeskader og gennemførelse af bygningsændringer m.v. efter lovens § 36, stk. 2-5, jf. lovens § 15, stk. 11.

Kommunalbestyrelsen kan endvidere udpege en forretningsfører til midlertidigt at overtage selskabets administration, jf. lovens § 18, stk. 2.

Selskabet skal på forlangende give kommunalbestyrelsen og Bygge- og Boligstyrelsen enhver oplysning om selskabets forhold til belysning af, om dette ledes og drives i overensstemmelse med gældende bestemmelser, jf. bekendtgørelsens § 68.

Kommunalbestyrelsen skal i henhold til lovens § 56, stk. 2 påse, at det støttede byggeri i kommunen med hensyn til indretning, konstruktion og planforhold udformes således, at byggeriet tilgodeser hensynet til, at lejlighederne i videst muligt omfang er velegnede til beboelse for ældre og handicappede. Kommunalbestyrelsen kan forlange, at en passende del af lejlighederne indrettes for børnerige familier og personer med handicap. Se nærmere om byggeriets udformning i Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 985 af 14.12.1993 om støttet byggeri med tilhørende vejledning.

Kommunalbestyrelsen godkender den foreløbig leje ved en afdelings ibrugtagelse, forhøjelser af den foreløbige leje samt den endelige leje, jf. bekendtgørelsens § 62 og vejledningens afsnit 16. Senere ændringer i lejefordelingen skal ligeledes godkendes af kommunalbestyrelsen.

Endvidere godkender kommunalbestyrelsen lejeforhøjelser som følge af rimelige moderniseringsarbejder, kollektive anlæg, ekstraordinære renoveringsarbejder, udbedring af byggeskader og gennemførelse af bygningsændringer m.v. efter lov om boligbyggeri § 15, stk. 9, jf. bekendtgørelsens § 53, stk. 5. samt vejledningens afsnit 16.3. Hvis lejestigningen ikke overstiger 1 pct. af lejen indenfor et regnskabsår, er det dog ikke nødvendigt med kommunalbestyrelsens godkendelse.

I henhold til bekendtgørelsens § 14, kan selskabet, med kommunalbestyrelsens godkendelse, forhøje beboerindskuddet, hvis det må antages, at det ikke vil kunne dække lejernes forpligtelser overfor afdelingen, jf. nærmere afsnit 6.

Overdragelse eller pantsætning af garantibeviser i garantiselskaber kan ikke ske uden kommunalbestyrelsen godkendelse, jf. bekendtgørelsens § 5, stk. 1.

I garantiselskaber må der ikke udbetales udbytte til garanterne på mere end 5 pct. af garantikapitalen, medmindre kommunalbestyrelsens godkendelse foreligger, jf. bekendtgørelsens § 5, stk. 2.

Kommunalbestyrelsen kan godkende, at den maksimale stigning i den del af selskabets driftsudgifter, der er omfattet af 2 pct. begrænsningen, fraviges under visse nærmere betingelser, jf. bekendtgørelsens § 45, stk. 6.

Kommunalbestyrelsen kan godkende, at der udbetales byggesagshonorar og bestyrelsesvederlag i særligt omfattende og komplicerede fornyelsesarbejder, jf. bekendtgørelsens § 20, stk. 3.

I henhold til bekendtgørelsens § 7, stk. 2, kan der alene ydes vederlag til selskabets bestyrelse af en vis størrelse. Kommunalbestyrelsen kan dog godkende et større bestyrelsesvederlag, når der er ganske særlige grunde, der taler herfor, jf. bekendtgørelsens § 7, stk. 2, samt vejledningens afsnit 4.3. Vederlaget kan dog ikke overstige det dobbelte af det normale vederlag.

Selskabet skal indberette til kommunalbestyrelsen, hvis der er situationer, hvor der kan være risiko for interessekollision efter lovens § 17, stk. 1, ligesom kommunalbestyrelsen skal godkende selskabets aftaler efter lovens § 17, stk. 2, jf. nærmere herom afsnit 4.3.

19.4. Det kommunale regnskabstilsyn

De almennyttige boligselskaber, herunder forretningsførerselskaberne, er undergivet kommunalt tilsyn med regnskabsaflæggelsen.

19.4.1. Hvem indsendes regnskabet til ?

Hvem indsendes selskabsregnskabet til?

Tilsynet med selve selskabet, herunder forretningsførerselskabet, føres som tidligere nævnt af kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor selskabet ifølge vedtægterne har hjemsted hjemstedskommunen, jf. bekendtgørelsens § 59, første pkt. Regnskabsmaterialet for selskabet og samtlige afdelinger indsendes derfor til kommunalbestyrelsen i selskabets hjemstedskommune, jf. bekendtgørelsens § 49. Er en afdeling beliggende i en anden kommune end selskabets hjemstedskommune, indsendes selskabsregnskabet tillige til denne kommunalbestyrelse.

Et forretningsførerselskabs regnskab indsendes til forretningsførerselskabets hjemstedskommune samt til datterselskabernes hjemstedskommuner.

Det enkelte datterselskabs regnskab indsendes til det pågældende datterselskabs hjemstedskommune (og til de kommuner, dets afdelinger er beliggende i) samt til forretningsførerselskabets hjemstedskommune.

Hvem indsendes afdelingsregnskabet til?

Som tidligere omtalt føres tilsynet med selskabets afdelinger af kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor den pågældende afdelings ejendomme fysisk er beliggende, beliggenhedskommunen, jf. bekendtgørelsens § 59, sidste pkt.

Er en afdeling beliggende i en anden kommune end selskabets hjemstedskommune, indsendes regnskabsmaterialet for den pågældende afdeling derfor til beliggenhedskommunen, og samtidig medsendes selskabsregnskabet (men ikke regnskabsmaterialet for de afdelinger, der måtte være beliggende i andre kommuner).

Koordination af tilsynet

En spredning af byggeriet over kommunegrænserne, således at et selskab/forretningsførerselskab har hjemsted i en kommune, men tillige afdelinger/datterselskaber i andre kommuner, medfører, som det fremgår af det ovenfor anførte, en spredning af tilsynet. Dette kan indebære nogle praktiske problemer for de tilsynsførende kommuner.

Der kan herved bl.a. peges på, at selskabets hjemstedskommune ikke har direkte indflydelse på økonomien i de afdelinger, der er beliggende i andre kommuner. Hjemstedskommunen er dog beføjet til at forbyde selskabet at udlåne til en afdeling med økonomiske problemer og kræve hurtig afvikling af eventuelt allerede ydede lån.

Beliggenhedskommunen har ingen direkte indflydelse på de beslutninger, der træffes af selskabet, idet typisk kun hjemstedskommunen er repræsenteret i bestyrelsen. Beliggenhedskommunen vil dog f.eks. altid kunne forlange dokumentation for, at afdelingens midler i selskabets forvaltning forvaltes og anvendes efter de herom gældende regler. Beliggenhedskommunens eventuelle foranstaltninger meddeles efter bekendtgørelsens § 65, stk. 1, til hjemstedskommunen.

Hjemstedskommune og beliggenhedskommune må om fornødent nærmere aftale, hvorledes tilsynet bedst koordineres.

Tidsfrist for indsendelse af regnskabsmaterialet

Kommunalbestyrelsen skal påse, at regnskabsmaterialet indsendes rettidigt til kommunen, dvs. inden 6 måneder efter regnskabsårets afslutning, jfr. bekendtgørelsens § 48, stk. 1, og § 63, stk. 1. Følger regnskabsåret kalenderåret, skal regnskabsmaterialet således indsendes til kommunalbestyrelsen inden den 1. juli.

19.4.2. Hvad omfatter regnskabsmaterialet?

Regnskabsmaterialet omfatter

1. Regnskab for selskab og afdelinger, herunder byggefond, med noter, samt tilknyttet spørgeskema.

2. Udskrift af revisionsprotokol.

3. Selskabsbestyrelsens årsberetning.

Herudover bør kommunalbestyrelsen kræve, at der indsendes vedligeholdelses- og fornyelsesplan baseret på tilstandsrapport for bygninger og tekniske anlæg.

Med mindre kommunalbestyrelsen udtrykkeligt har anmodet om, at budgettet skal indsendes til kommunalbestyrelsen inden budgetårets begyndelse, er der ikke noget krav herom. Kommunalbestyrelsen får dog altid kendskab til budgettet inden halvdelen af budgetåret er forløbet, idet regnskabsskemaets resultatopgørelse, der som nævnt skal indsendes inden 6 måneder efter regnskabsårets afslutning, indeholder en kolonne med budgettallene for det år, der følger efter det pågældende regnskabsår.

Samtidig med at regnskabsmaterialet indsendes til den tilsynsførende kommunalbestyrelse, skal det tillige indsendes til Boligselskabernes Landsbyggefond, jf. lovens § 13, stk. 3, og bekendtgørelsens § 48, stk. 1.

Foreligger regnskabet i en edb-baseret form, kan kommunalbestyrelsen og Boligselskabernes Landsbyggefond forlange regnskabet indsendt på edb-medium, jf. bekendtgørelsens § 48, stk. 2.

19.4.3. Kommunalbestyrelsens gennemgang

Kritisk gennemgang

Kommunalbestyrelsen skal ikke foretage en egentlig revisionsmæssig gennemgang af regnskabet, men dette forelægges til kritisk gennemgang efter lovens § 13, stk. 3, og bekendtgørelsens§ 63, stk. 2.

Kommunalbestyrelsen skal herunder tage stilling til, om selskabets og dets afdelingers drift og økonomi efter det forelagte regnskabsmateriale og de oplysninger, kommunalbestyrelsen i øvrigt måtte være i besiddelse af, skønnes at være forsvarlig og i overensstemmelse med lovgivningens krav.

Kommunalbestyrelsen må herved i ganske særlig grad være opmærksom på,

om princippet om afdelingernes økonomiske uafhængighed er iagttaget, jfr. lovens § 6, stk. 1,

om de gældende regler om anbringelse og forvaltning af selskabsmidler og afdelingsmidler er overholdt, jfr. lovens § 6, stk. 3, og bekendtgørelsens kapitel 12.

om der er balance mellem indtægter og udgifter, jf. lovens § 7, stk. 1,

om eventuelt opsamlet underskud og underfinansiering søges afviklet efter de herom gældende regler, jf. bekendtgørelsens § 44, stk. 3 og 4, og

om der foretages henlæggelser i fornødent omfang, jf. bekendtgørelsens §§ 41 og 42.

Som ovenfor nævnt får kommunalbestyrelsen kendskab til budgettet, inden halvdelen af regnskabsåret er forløbet. Kommunalbestyrelsen skal dog ikke - medmindre der er en særlig anledning hertil - foretage en egentlig gennemgang af budgettet. Kommunalbestyrelsen vil således normalt kunne nøjes med at påse, at eventuelle underskud fra tidligere år og eventuel underfinansiering søges afviklet efter de herom gældende regler, og at budgettet balancerer.

19.4.4. Kommunalbestyrelsens beføjelser

Kommunalbestyrelsens beføjelser

I forbindelse med udøvelsen af tilsynet med selskabernes regnskabsaflæggelse har kommunalbestyrelsen forskellige beføjelser

a. særskilt revisorerklæring

Kommunalbestyrelsen kan således anmode selskabets revisor om en særskilt erklæring om nærmere angivne forhold, herunder om det forelagte regnskabsmateriale overholder gældende bestemmelser, jf. bekendtgørelsens § 64.

b. oplysningspligt

Boligselskaberne skal på forlangende give kommunalbestyrelsen enhver oplysning om selskabets forhold til belysning af, om dette ledes og drives i overensstemmelse med bestemmelserne i loven samt regler udfærdiget i medfør af loven og selskabets vedtægter, jf. lovens § 13, stk. 4, og bekendtgørelsens § 68.

Supplerende oplysninger/materiale bør især indhentes i situationer, hvor selskabet og dets afdelinger har dårlig økonomi, hvor der forekommer afdelinger med væsentlige underskud, og hvor det ønskes at vurdere udviklingen i udgiftsniveauet som led i at sikre en forsvarlig drift.

c. udpege revisor

Kommunalbestyrelsen kan udpege en revisor, som for selskabets regning gennemgår boligselskabets regnskab og økonomi og afgiver beretning herom til kommunalbestyrelsen. (Bekendtgørelsens § 65, stk. 1).

d. supplement til tilsynsordning

Den kommunale tilsynsordning suppleres af den indsigt i boligselskabernes forhold, som kommunen opnår ved, at et eller flere medlemmer af selskabsbestyrelsen i selvejende boligselskaber og garantiselskaber ofte er udpeget af og eventuelt tillige er medlemmer af kommunalbestyrelsen. En tilsvarende kommunal udpegning af bestyrelsesmedlemmer sker i almindelighed ikke i andelsboligforeninger.

19.4.5. Kommunalbestyrelsens reaktionsmuligheder

I forbindelse med det regnskabsmæssige tilsyn har kommunalbestyrelsen forskellige reaktionsmuligheder

Særligt om selvejende boligselskaber

Kommunalbestyrelsen har en særlig stilling i forhold til de selvejende boligselskaber, idet kommunalbestyrelsen efter loven er selskabets øverste myndighed og som sådan skal godkende regnskabet. Kommunalbestyrelsen har som selskabets øverste myndighed - ud over beføjelserne som tilsynsmyndighed - ret til at stille krav om ændringer til f.eks. forretningsgangen eller bestyrelsens dispositioner, såfremt forholdene giver grundlag herfor. Kommunalbestyrelsen kan stille sådanne krav også selv om der ikke foreligger en overtrædelse af bestemmelser, som kommunalbestyrelsen ville kunne påtale som tilsynsmyndighed.

a. regnskabet tages til efterretning uden bemærkninger

Har revisor ikke fremsat kritiske bemærkninger til regnskabsmaterialet eller forretningsgangen, og er der ikke på anden måde fremkommet oplysninger, der giver anledning til nærmere undersøgelse, vil kommunalbestyrelsen i almindelighed uden nærmere gennemgang kunne tage regnskabet til efterretning uden bemærkninger. Kommunalbestyrelsen skal som nævnt ovenfor under afsnit 19.4.3. altid i ganske særlig grad være opmærksom på visse nærmere beskrevne forhold.

b. regnskabet tages til efterretning med bemærkninger. Eventuel påtale, pålæg

Har revisor fremsat kritiske bemærkninger til regnskabet eller forretningsgangen, eller har kommunalbestyrelsen selv fundet grundlag for kritik, kan kommunalbestyrelsen påtale forholdet over for selskabet og om fornødent pålægge selskabet at foretage de foranstaltninger, som kommunalbestyrelsen skønner nødvendige, herunder påbyde forhøjelse eller nedsættelse af lejen efter lovens § 7, stk. 5. Hvis den tilsynsførende kommunalbestyrelse ikke samtidig er selskabets hjemstedskommune, skal hjemstedskommunen orienteres om eventuelle påbudte foranstaltninger, jf. bekendtgørelsens § 65, stk. 1.

Finder kommunalbestyrelsen, at der af selskabets ledelse - eventuelt efter kommunalbestyrelsens pålæg - er eller vil blive truffet de nødvendige foranstaltninger til at bringe kritisable forhold i orden, vil regnskabsmaterialet, påført kommunalbestyrelsens bemærkninger, kunne tages til efterretning.

c. indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen

Kommunalbestyrelsen skal efter bekendtgørelsens § 65, stk. 2, foretage indberetning til Bygge- og Boligstyrelse, hvis selskabet undlader at efterkomme kommunalbestyrelsens påbud, eller dets forhold i øvrigt giver anledning til væsentlig kritik.

Selv om selskabets (afdelingernes) forhold ved regnskabsgennemgangen har givet anledning til væsentlig kritik, kan indberetning dog undlades, hvis kommunalbestyrelsen finder, at der af selskabets ledelse, eventuelt efter kommunalbestyrelsens pålæg, er eller vil blive truffet eventuelt fornødne foranstaltninger til at bringe kritisable forhold i orden.

For at en indberetning kan danne grundlag for Bygge- og Boligstyrelsens behandling af sagen skal den indeholde

-en udførlig ajourført redegørelse for den aktuelle situation i boligselskabet og den eller de pågældende afdelinger,

-en udførlig, ajourført redegørelse for de problemer, der er blevet rejst,

-oplysning om, hvilke foranstaltninger selskabet har truffet og agter at træffe for at afhjælpe problemerne,

-oplysning om, hvilke foranstaltninger kommunalbestyrelsen har truffet og agter at træffe for at afhjælpe problemerne, og

-kommunalbestyrelsens indstilling om, hvilke yderligere foranstaltninger, der bør iværksættes.

Det fornødne regnskabsmateriale skal samtidig vedlægges.

Bygge- og Boligstyrelsen bliver i princippet først en del af det offentlige tilsyn med boligselskaberne, når der foreligger en kommunal indberetning.

Hvis en henvendelse til Bygge- og Boligstyrelsen ikke indeholder de nævnte oplysninger, vil der ikke være tale om en indberetning efter bekendtgørelsens § 65, stk. 2. Det er ikke tilstrækkeligt, at kommunen orienterer om drøftelser, kommunen har ført med boligselskabet, eller at der fremsendes kopi af den korrespondance, der har været mellem boligselskabet og kommunen.

Bygge- og Boligstyrelsen - indberettede regnskaber

Når Bygge- og Boligstyrelsen modtager en indberetning fra kommunalbestyrelsen eller en anden form for henvendelse fra denne, vil styrelsen som det første tage stilling til, om materialet opfylder kravene til, hvad en indberetning skal indeholde, jf. ovenfor. Hvis dette ikke er tilfældet, vil styrelsen sædvanligvis meddele kommunalbestyrelsen, at der ikke er tale om en indberetning og henvise til de gældende regler om, hvad en indberetning skal indeholde.

Hvis der er tale om en indberetning, vil styrelsen vurdere, om den konkrete sag giver anledning til, at der bør tilvejebringes yderligere oplysninger af betydning for styrelsens vurdering af den konkrete sag. Eventuelle manglende oplysninger vil styrelsen anmode om at få eftersendt.

Derefter vil styrelsen tage kontakt til den pågældende kommune, enten skriftligt eller ved at tage initiativ til et møde. Styrelsen vil med udgangspunkt i kommunalbestyrelsens indstilling være interesseret i en realistisk drøftelse af de problemer, der er rejst i indberetningen, samt hvilke løsningsmuligheder, der kan peges på for at forbedre situationen eller løse de opståede problemer.

Styrelsen tager herunder stilling til, hvorvidt man er enig i kommunalbestyrelsens indstilling. Styrelsen fremkommer med de bemærkninger og eventuelle henstillinger, som sagen måtte give anledning til. Herudover foretages ikke en egentlig gennemgang af hele regnskabsmaterialet. Hvis boligstyrelsen ved en regnskabssags behandling bliver opmærksom på andre kritisable forhold end de indberettede, vil disse forhold dog ligeledes kunne blive inddraget i afgørelsen.

19.4.6. Kommunalbestyrelsens adgang til at yde økonomisk støtte

Vedrørende kommunernes mulighed for at yde økonomisk støtte til almennyttige boligselskaber bemærkes, at den under Boligministeriet hørende lovgivning som udgangspunkt må antages udtømmende at normere en kommunalbestyrelses adgang til at yde støtte til et almennyttigt boligselskab. En kommunalbestyrelse kan således normalt kun yde garanti, tilskud, lån eller anden økonomisk støtte i de tilfælde, hvor der er en udtrykkelig lovhjemmel hertil, eksempelvis i lov om boligbyggeri.

Indenrigsministeriet har dog i en konkret sag givet udtryk for, at ovennævnte udgangspunkt kan fraviges, såfremt formålet med at yde støtte er at begrænse et tab for kommunen. Det er imidlertid i så fald en betingelse, at der er risiko for tab, samt at den valgte fremgangsmåde reelt vil begrænse det eventuelle tab. Det er endvidere en betingelse, at anvendelsen af tabsbegrænsningsregler har til formål at sikre den økonmisk mest forsvarlige løsning for kommunen. En almindelig kommunal interesse i almennyttigt boligbyggeri, herunder f.eks. interesse i at undgå, at en almennyttig boligafdeling sættes på tvangsauktion, må derfor varetages efter de regler om støtte til nødlidende boligafdelinger, som er indeholdt i lov om boligbyggeri.

19.4.7. Regnskaber indberettet til Bygge- og Boligstyrelsen

Bygge- og Boligstyrelsen

Bygge- og Boligstyrelsen gennemgår de forhold i det indsendte regnskabsmateriale, der er blevet indberettet, og tager herunder stilling til, hvorvidt man er enig i kommunalbestyrelsens indstilling. Bygge- og Boligstyrelsen fremkommer med de bemærkninger og eventuelle henstillinger, som sagen måtte give anledning til. Herunder foretages ikke en egentlig gennemgang af hele regnskabsmaterialet. Hvis Bygge- og Boligstyrelsen ved en regnskabssags behandling bliver opmærksom på andre kritisable forhold end de indberettede, vil disse forhold dog ligeledes blive inddraget i afgørelsen.

Bygge- og Boligstyrelsen har tilsvarende beføjelser, som er tillagt kommunalbestyrelsen, men kan herudover efter lovens § 18, stk. 6, 2. pkt., søge opfyldelse af pligter, som efter loven eller vedtægterne påhviler bestyrelse, forretningsfører eller revisor, fremtvunget ved pålæg af daglige bøder, som tilfalder statskassen.

Rigsrevisionen

Bygge- og Boligstyrelsen orienterer - normalt i forbindelse med afslutning af sagsbehandlingen - rigsrevisionen om de indberetninger, som kommunen fremsender, og om Bygge- og Boligstyrelsens reaktion over for selskaber og kommuner.

19.5. Tilsyn med udlejning

I henhold til § 17 i Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 158 af 5.3.1992 om udlejning af almennyttige boligselskabers boliger skal kommunalbestyrelsen i nødvendigt omfang påse, at selskabet udlejer ledige lejligheder i overensstemmelse med bestemmelserne i udlejningsbekendtgørelsen. Der henvises nærmere herom til Bygge- og Boligstyrelsens vejledning af oktober 1993 om udlejning af almennyttige boliger.

19.6. Vedligeholdelsestilsyn

Påse vedligeholdelsestilstanden

Kommunalbestyrelsen skal påse, at boligafdelingernes ejendomme holdes forsvarligt vedlige. Det fremgår af boligbyggerilovens § 90, stk. 2, og af bekendtgørelsens § 67, 1. pkt.

Pålæg om vedligeholdelsesarbejder

Sker det ikke, kan kommunalbestyrelsen påbyde udførelse af nødvendige vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder, jf. reglerne i boligbyggerilovens § 15, stk. 11, og § 90, stk. 2, samt i bekendtgørelsens § 67, 2. pkt.

Pålæg om andre arbejder

Også byggeskadeudbedringer og f.eks. større renoveringer, som er blevet nedstemt på et afdelingsmøde, kan gennemføres efter pålæg fra kommunalbestyrelsen, jf. boligbyggerilovens § 15, stk. 11.

Hvis kommunalbestyrelsen pålægger udførelse af ekstraordinære vedligeholdelsesarbejder, kan den samtidig meddele dispensation fra 2-pct-begrænsningsreglen, jf. bekendtgørelsens § 45, stk. 6, nr. 1.

Henlæggelser

Et vigtigt led i vedligeholdelsestilsynet er at holde øje med, om afdelingerne i fornødent omfang henlægger midler til vedligeholdelse og fornyelse efter reglerne i bekendtgørelsens kapitel 13, jf. afsnit 13. Der skal henlægges såvel til udvendig som til indvendig vedligeholdelse.

Reaktionsmuligheder

Sædvanligvis vil en kommunalbestyrelse, der bliver opmærksom på, at der er noget galt med vedligeholdelsestilstanden eller med henlæggelsernes størrelse, i første række henstille til selskabet at bringe forholdene i orden. Sker det ikke, må pålæg tages i anvendelse. Reagerer selskabet fortsat ikke, kan der blive tale om en indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen eller om udpegning af en midlertidig forretningsfører efter bestemmelsen i lovens § 18.

Kommunalbestyrelsen kan i medfør af § 18 eventuelt pålægge boligselskabet at antage en teknisk sagkyndig til at gennemgå en afdelings vedligeholdelsestilstand, hvis selskabets eget materiale (vedligeholdelsesrapport m.v.) ikke er fyldestgørende.

Driftsplaner

For almennyttige boligafdelinger, der er omfattet af byggeskadefonden (har fået tilsagn om støtte efter 1.7.1986) gælder Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 540 af 18.7.1990 om bygningsdrift. Efter reglerne heri skal boligselskabet udarbejde og følge driftsplaner, og kommunalbestyrelsen skal påse, at bekendtgørelsen overholdes. Der henvises til Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om bygningsdrift fra 1990.

Klager

Kommunalbestyrelsen må selv afgøre, hvordan eventuelle klager fra beboerne over vedligeholdelsestilstanden skal behandles. Men det skal understreges, at kommunalbestyrelsen ikke - således som det er sket i en række tilfælde i de senere år - kan afvise at behandle en klage med den begrundelse, at vedligeholdelsen af boligerne slet ikke hører under det kommunale tilsyn.

Klager over indvendig vedligeholdelse

Specielt om indvendig vedligeholdelse bemærkes, at kommunalbestyrelsen ikke - i modsætning til domstolene - har mulighed for at tage stilling til konkrete tvister mellem en fraflytter og et boligselskab om omfanget af istandsættelses- og misligholdelsesarbejder. Derimod kan kommunalbestyrelsen påse, at procedurer i forbindelse med syn og prissætning m.v. er overholdt.

Yderligere kan det være relevant at gå nærmere ind i klager over manglende reaktion fra selskabet, når en lejer har påtalt problemer og mangler vedrørende en afdeling, f.eks. alvorlige fugtproblemer.

19.7. Godkendelse af enkeltdispositioner

I henhold til loven og bekendtgørelsen er der en række dispositioner, som selskabet ikke kan foretage uden kommunalbestyrelsens godkendelse. Disse er opregnet i bekendtgørelsens § 66, stk. 1.

Blandt disse er en række dispositioner, der vedrører erhvervelse, afhændelse, forandring og pantsætning af almennyttige boligselskabers ejendomme, nemlig

1) Afhændelse af ejendomme, hvor samtykke hertil i medfør af§ 3a, stk. 2, jf. stk. 1, i lov om boligbyggeri er henlagt til kommunalbestyrelsen, jf. nærmere vejledningens afsnit 20.2

2) Erhvervelse af ejendomme, der ikke udelukkende finansieres ved optagelse af lån, jf. § 3c, stk. 3, i lov om boligbyggeri. Opmærksomheden henledes på, at kommunalbestyrelsen, hvis den ikke vil godkende selskabets ansøgning om erhvervelse af ejendomme, der ikke udelukkende sker ved låneoptagelse, inden 6 uger fra modtagelsen af ansøgningen, skal give besked til selskabet jf. lovens § 3c, stk.3. og bekendtgørelsens § 66, stk. 1, nr. 2. Se nærmere vejledningens afsnit 20.1.3.

3) Væsentlig forandring af ejendomme, herunder ned- læggelse af boliger, jf. § 3b, stk. 1, i lov om boligbyggeri, jf. nærmere vejledningens afsnit 20.4

4) Udstedelse af pantebreve i forbindelse med endelig prioritering af ejendomme, hvor der med kommunalbestyrelsens godkendelse er optaget lån til finansiering af ekstraordinære renoveringsarbejder, jf. § 3c, stk. 1, nr. 6, i lov om boligbyggeri.

5) Udstedelse af pantebreve i forbindelse med optagelse af lån til finansiering af forandringer, som kommunalbestyrelsen har godkendt i medfør af § 3b, såfremt lånet ikke skal have sikkerhed sideordnet med eller forud for statslån eller statsgaranterede lån, jf. § 3c, stk. 1, nr. 7, i lov om boligbyggeri. Se nærmere vejledningens afsnit 20.5.

6) Udstedelse af pantebreve i forbindelse med optagelse af driftsstøttelån ydet af et realkreditinstitut, jf. § 3c, stk. 1, nr. 10, i lov om boligbyggeri.

7) Optagelse af realkreditlån til ekstraordinære renoveringsarbejder efter realkreditloven § 30, stk. 3.

8) Optagelse af lån i selskabets administrationsejendom, jf. § 3c, stk. 1, nr. 11, i lov om boligbyggeri.

9) Udlån eller tilskud af dispositionsfondens midler til finansiering af selskabets administrationsejendom efter bekendtgørelsens § 28, stk. 1, nr. 7.

Afsnit 20. Erhvervelse, afhændelse, forandring og pantsætning af fast ejendom

20.1. Erhvervelse af fast ejendom

20.1.1.Oprettelse af ny afdeling

Ved erhvervelse af såvel ubebyggede som bebyggede ejendomme skal etableres en ny selvstændig afdeling, der skal have skøde på ejendommen, jf. lovens § 6, samt vejledningens afsnit 5. Sker erhvervelsen til regulering af bestående afdelingers ejerforhold, skal der dog ikke oprettes en ny afdeling.

Der skal således allerede på erhvervelsestidspunktet oprettes en ny afdeling, der får skøde på ejendommen. En ny afdeling bør i øvrigt ikke erhverve større areal, end at den planlagte bebyggelse kan opføres som et enkelt, samlet byggeforetagende, dog eventuelt som successivt opførte byggeafsnit.

Der er intet til hinder for, at et boligselskab erhverver bebyggede ejendomme med henblik på beboelse, men også disse skal organiseres som selvstændige afdelinger. Erhvervelsen bevirker ikke, at lejere, hvis lejeaftale er indgået før boligselskabets erhvervelse af ejendommen, får ændret principperne for lejefastsættelsen, jf. § 4, stk. 2, nr. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Efterhånden som lejlighederne genudlejes får de almennyttig status, hvorved de omfattes af de særlige regler om lejefastsættelse m.v. i lov om boligbyggeri. En sådan afdeling må ikke genudlejes efter bestemmelserne om privat udlejningsbyggeri.

Selskabets erhvervelse af ejendomme med henblik på opførelse eller indretning af administrationslokaler indebærer ikke krav om oprettelse af ny afdeling.

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at der er etableret selvstændige afdelinger efter de herom gældende regler.

Bestemmelserne om, at den enkelte afdeling skal have skøde på ejendommen, er ikke blevet efterlevet i alle tilfælde. Således er i nogle tilfælde såvel ubebyggede som bebyggede ejendomme tilskødet selskabet og ikke de enkelte afdelinger. I andre tilfælde tilskødes ejendomme først den enkelte afdeling i takt med bebyggelsen. Kommunalbestyrelsen må derfor have opmærksomheden henledt på,

at selskaberne ved fremtidige erhvervelser overholder de gældende bestemmelser,

at allerede bebyggede ejendomme, der tilhører selskabet, tilskødes de pågældende afdelinger, og

at ubebyggede ejendomme, der tilhører selskabet, tilskødes de pågældende afdelinger, senest umiddelbart efter at der er meddelt tilsagn til nye byggeprojekter (skema A-tidspunktet).

Bygge- og Boligstyrelsen er bekendt med, at overdragelse af fast ejendom fra en organisatorisk enhed under et almennyttigt boligselskab til en anden, herunder f.eks. fra selskabet til en afdeling, som følge af pålæg om lovliggørelse fra kommunalbestyrelsen eller Bygge- og Boligstyrelsen, ikke er blevet betragtet som en overdragelse i stempellovens forstand. Disse lovliggørelser er derfor blevet tinglyst uden betaling af stempelafgift.

20.1.2. Garantitilsagn

Selskaberne (afdelingerne) kan kun optage lån til hel eller delvis finansiering af grundkøb med henblik på senere bebyggelse, hvis der foreligger tilsagn om garanti fra en kommune eller anden lige så sikker garanti, f.eks. fra bank, sparekasse eller forsikringsselskab, således at erhvervelsen ikke kan påføre selskabet eller dets lejere tab, jf. lovens § 3c, stk. 1, nr. 1, jf. stk. 3.

I det omfang, garantien tilvejebringes mod pantesikkerhed i den erhvervede grund, må långiver i tilfælde af misligholdelse alene kunne søge sig fyldestgjort i den købte grund, dvs. uden personlig hæftelse for afdelingen eller selskabet. Herudover må långiver erklære at ville respektere kommunalbestyrelsens afgørelse med hensyn til, hvilken anskaffelsessum, der vil kunne lægges til grund for tilsagn om støtte i henhold til reglerne i lov om boligbyggeri i forbindelse med ejendommens bebyggelse med almennyttigt boligbyggeri. Långiver vil derfor ikke kunne gøre krav gældende i henhold til grundkreditaftalen og i henhold til det pantebrev, der er stillet til sikkerhed (f.eks. ejer- eller sælgerpantebrev), mod den pågældende afdeling eller selskabet ud over beløb, der under anskaffelsessummen kan medtages som grundkøbesum. Långiver vil således ikke kunne gøre krav herudover gældende, som kan overvæltes på kommende lejere i bebyggelsen.

Det betragtes ikke som tilstrækkelig garanti, at enkeltpersoner eller firmaer, herunder entreprenører, stiller kaution eller påtager sig anden form for garanti.

Hensigten hermed er at undgå, at tab som følge af, at en byggegrund er købt for dyrt og/eller ikke kan bebygges på det påregnede tidspunkt, kan berøre afdelingen eller selskabets øvrige afdelinger økonomisk.

En ny afdeling stiftes uden egenkapital, og erhvervelse af fast ejendom må derfor altid ske ved »ekstern« eller »intern« lånefinansiering. Ved »ekstern« lånefinansiering optager afdelingen (eller eventuelt selskabet med henblik på videreudlån til afdelingen) lån i bank, sparekasse m.v. og ved »intern« lånefinansiering yder selskabet/forretningsførerselskabet lån til afdelingen af midler fra selskabets dispositionsfond eller af andre afdelingers midler.

Når en ejendom erhverves med henblik på senere bebyggelse, kræves garantitilsagn, hvis erhvervelsen sker ved <ekstern> lånefinansiering, men ikke hvis erhvervelsen alene finansieres ved lån af midler, selskabet kan disponere over til dette formål. Er der allerede meddelt tilsagn om støtte i henhold til loven, vil finansiering via sædvanlige byggelån i bank, sparekasse m.v. eller lån fra Boligselskabernes Landsbyggefond dog kunne ske uden garantitilsagn.

Erhvervelse af ejendomme, der ikke sker med henblik på senere bebyggelse, f.eks. skelreguleringer, medfører ikke krav om garantitilsagn.

20.1.3 Kommunal godkendelse

Erhvervelse af ejendomme, der ikke udelukkende finansieres ved optagelse af lån (<ekstern> lånefinansiering), kan kun ske med kommunalbestyrelsens godkendelse. Hvis kommunalbestyrelsen ikke kan godkende erhvervelsen, skal der gives selskabet meddelelse herom senest 6 uger fra modtagelsen af selskabets ansøgning, jf. lovens § 3c, stk. 3 og bekendtgørelsens § 66, stk. 1, nr. 2.

Baggrunden for bestemmelsen er især den risiko for egenkapitalen, som en ejendomserhvervelse, der ikke er tilstrækkeligt koordineret med den kommunale planlægning, eller som omfatter erhvervelse af bebyggede ejendomme, vil kunne indebære.

Kravet om kommunal godkendelse omfatter således de situationer, hvor erhvervelse af ejendomme finansieres helt eller delvis ved »intern« lånefinansiering, dvs. ved lån af dispositionsfondsmidler, afdelingsmidler m.v., jf. vejledningens afsnit 12.

Ansøgning om godkendelse indsendes til kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor ejendommen er beliggende. Som nævnt er der en svarfrist på 6 uger, da selskaberne, når ejendomme søges erhvervet i konkurrence med andre, kan have en betydelig interesse i hurtigt at blive bekendt med kommunalbestyrelsens stilling. Overskrides fristen, kan ejendommen erhverves uden at afvente kommunalbestyrelsens godkendelse.

Kommunalbestyrelsens afgørelse kan ikke indbringes for højere administrativ myndighed. Afgørelsen kan således ikke indbringes for Bygge- og Boligstyrelsen.

Oversigt over, i hvilke tilfælde der til ejendomserhvervelse kræves

garantitilsagn og/eller kommunal godkendelse efter lovens § 3 c, stk.

3

--------------------------------------------------------------------- Finansiering af Ejendomme, der Ejendomme, der erhvervelsen erhverves med erhverves den henblik på senere henblik på senere bebyggelse bebyggelse --------------------------------------------------------------------- Fuld lånefinansiering Garantitilsagn - --------------------------------------------------------------------- Delvis lånefinansiering Garantitilsagn + Godkendelse Godkendelse --------------------------------------------------------------------- Uden lånefinansiering Godkendelse Godkendelse ---------------------------------------------------------------------

Ved lånefinansiering forstås her »ekstern« lånefinansiering, dvs. at afdelingen - eller eventuelt selskabet - optager lån i bank, sparekasse m.v., jf. nærmere nedenfor.

Udstedelse af pantebreve i forbindelse med ejendomserhvervelse kræver ikke særskilt godkendelse fra Bygge- og Boligstyrelsen, jf. lovens § 3c, stk. 1, nr. 1.

20.2. Afhændelse

Afhændelse af en ejendom, der tilhører et almennyttigt boligselskab kan, når ejendommen indeholder boliger, kun ske med boligministerens (Bygge- og Boligstyrelsens) samtykke, jf. lovens § 3 a, stk. 1. Dette gælder dog ikke, hvis afhændelse sker inden for samme selskab eller til et andet almennyttigt boligselskab.

Som hovedregel meddeles der ikke samtykke til afhændelse af almennyttige beboelsesejendomme.

Bygge- og Boligstyrelsens samtykke er endvidere fornødent ved afhændelse af ejendomme, hvortil der er ydet garanti for tab på grundkøbesummen, dvs. er omfattet af den statslige garantiordning for visse almennyttige boligselskabers ubebyggede grunde.

I andre tilfælde kan afhændelse kun ske med kommunalbestyrelsens godkendelse, jf. lovens § 3 a, stk. 2.

Ejendommen kan kun afhændes på baggrund af en vurdering efter reglerne i lov om vurdering af landets faste ejendomme. Ved vurderingen lægges ejendommens tilstand og prisforholdene på overdragelsestidspunktet til grund, jf. lovens § 3 a, stk. 3.

Sker afhændelse til kommunen, vurderes ejendommen af vurderingsrådet. Rådets ansættelse kan af køberen og sælgeren påklages efter de regler, der er fastsat i lov om vurdering af landets faste ejendomme og lov om skattemyndighedernes organisation og opgaver. Overdragelsessummen må, omregnet til kontantværdi, ikke være lavere end den værdi, der er ansat af vurderingsrådet, jf. lovens § 3 a, stk. 3.

Når ejendomme, hvori der indestår statslån, statsgaranterede lån, eller hvortil der ydes statslig støtte afhændes, afgør Hypotekbanken om forudsætningerne for støtten er ændret, således at den helt eller delvis bortfalder for fremtiden, jf. bekendtgørelsen § 70, stk. 3.

Ansøgning

Ansøgningen om afhændelse skal mindst indeholde oplysning om

1. ejendommens matr.nr., beliggenhed, areal og seneste offentlige vurdering,

2. ejendommen er ubebygget eller bebygget, idet der i sidstnævnte fald må gives nærmere oplysninger om bebyggelsens art, omfang og vedligeholdelsesstand samt om udlejningsforhold, jf. i øvrigt nedenfor,

3. ejendommens prioriteringsforhold, herunder særligt om der i ejendommen indestår statslån og/eller statsgaranterede lån. I bekræftende fald må oplyses, om ejendommens værdi er medtaget i den for statsstøttens beregning afgørende anskaffelsessum,

4. årsagerne til den påtænkte afhændelse,

5. salgssummen og de øvrige vilkår for afhændelsen, idet ansøgningen vedlægges kopi af slutseddel eller skøde (betinget af Bygge- og Boligstyrelsens eller kommunalbestyrelsens samtykke) - eventuelt udkast hertil - og tingbogsattest, og

6. om der på ejendommen hviler særlige deklarationer af betydning for den påtænkte afhændelse, eller om der er særlige problemer i øvrigt.

Ansøgningen indsendes til kommunalbestyrelsen, der, i det omfang det er fornødent efter lovens bestemmelser, videresender ansøgningen til Bygge- og Boligstyrelsen. Kommunalbestyrelsen skal ved fremsendelsen udtale sig om ansøgningen, herunder om værdien af den pågældende ejendom er medtaget i den anskaffelsessum, der i sin tid blev lagt til grund for statsstøttens beregning.

Endvidere skal oplyses, om kommunalbestyrelsen uanset afhændelsen vedstår sin regaranti for indestående statslån eller statsgaranterede lån.

Delvis afståelse af en afdeling

Ved afståelse af en del af en afdeling, hvortil der er ydet statsstøtte, indbetales nettoprovenuet som et ekstraordinært afdrag på indestående statslån, statsgaranterede lån eller foranstående lån, jf. bekendtgørelsens § 72, stk. 2. Overskydende beløb tilfalder dispositionsfonden.

Dette gælder, uanset der ikke er ydet støtte til den del af afdelingen, der afhændes. Det kan f. eks. være tilfældet, hvis et selskab med henblik på opførelse af almennyttigt byggeri, erhverver en grund, hvorpå der er eksisterende byggeri, som afhændes efter opførelse af den almennyttige afdeling.

Nettoprovenu

Ved nettoprovenu forstås salgssummen med fradrag af omkostninger i forbindelse med afhændelsen, f.eks. advokatudgifter og etablering af hegn. Hvis afdelingen har haft omkostninger i forbindelse med renovering, modernisering eller forbedring med henblik på salg af ejendommen, vil disse kunne fradrages nettoprovenuet, forinden der indbetales ekstraordinært afdrag. Det er Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning, der afgør, hvorvidt der skal ske indbetaling af ekstraordinært afdrag.

Herudover reguleres eventuel ydelsesstøtte/rentesikring/rentebidrag/ afdragsbidrag, jf. bekendtgørelsens § 70, stk. 3.

20.3. Ekspropriation

Afståelse af areal ved ekspropriation kræver ikke boligministerens samtykke. Indestår der statslån eller statsgaranterede lån i det pågældende areal, finder samme retningslinier som nævnt under afsnit 20.2. anvendelse. Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning træffer, på boligministerens vegne, bestemmelse om, hvorvidt og i hvilket omfang den tilkendte eller aftalte ekspropriationserstatning kan tillades udbetalt til selskabet, eller om den vil være at indbetale som et ekstraordinært afdrag på indestående statslån, statsgaranterede lån eller foranstående lån, jf. bekendtgørelsens § 70, stk. 4. Tilsvarende regler gælder ved udbetaling af erstatning i forbindelse med tvangsmæssige pålæg af servitutter.

Hypotekbanken træffer den endelige afgørelse, jf. bekendtgørelsens § 70, stk. 5.

20.4. Væsentlig forandring af fast ejendom

Kommunalbestyrelsens samtykke

Væsentlig forandring af ejendomme, der tilhører almennyttige boligselskaber, kan efter lovens § 3b kun ske med kommunalbestyrelsens samtykke. Bestemmelsen omfatter også ejendomme, der er opført uden statsstøtte.

Ved afgørelsen af, om der foreligger en væsentlig forandring, lægges bl.a. vægt på,

om antallet af beboelseslejligheder ændres,

om antallet eller fordelingen af rum i de enkelte beboelseslejligheder ændres,

om forandringen kan ske uden lejeforhøjelser, bortset fra helt ubetydelige forhøjelser.

Nedlæggelse af lejligheder

Samtykke til nedlæggelse af beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse må kun gives, hvis nedlæggelsen skønnes nødvendig efter en samlet vurdering af hensynet til de boligsøgende og baggrunden for nedlæggelsen, jf. lovens § 3b, stk. 1.

Kommunalbestyrelsen indberetter afhændelse og forandring af ejendomme til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning, som afgør, om forudsætningerne for støtten er ændret, således at denne helt eller delvis bortfalder, jf. lovens § 3b, stk. 2 og bekendtgørelsen § 70, stk. 3.

Hvis en beboelseslejlighed kun nedlægges midlertidigt, og hvis nedlæggelsen er begrundet i, at lejligheden skal anvendes til aktiviteter, der er igangsat med tilknytning til beboerrådgivere efter lovens § 15, stk. 7, nr. 4, bortfalder den offentlige støtte til lejligheden ikke, jf. bekendtgørelsens § 66, stk. 3. Den midlertidige nedlæggelse kan dog maksimalt vare 10 år uden konsekvenser for den offentlige støtte. Også ved en sådan midlertidig nedlæggelse skal kommunalbestyrelsen indberette nedlæggelsen til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning. Der stilles ingen særlige formkrav til indberetningen.

Opdeling af store, ledige beboelseslejligheder i flere mindre lejligheder bør som udgangspunkt godkendes, hvis det dokumenteres eller sandsynliggøres, at finansieringen af ombygningsudgifterne må antages at ville belaste afdelingens lejeniveau mindre, end afvikling af forventede driftsunderskud som følge af udlejningsvanskeligheder ellers ville gøre. Boligselskabernes Landsbyggefond har mulighed for at yde støtte hertil, jf. lovens § 36, stk. 2.

20.5. Tillægslån

Som hovedregel kan der kun optages tillægslån efter tilladelse fra enten Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning eller fra kommunalbestyrelsen. Hvem der skal give tilladelsen, afhænger af tillægslånets prioritetsstilling.

Hypotekbankens samtykke

Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning er efter bekendtgørelsens § 70, stk. 2, bemyndiget til på boligministerens vegne at meddele samtykke til, at lån til forandringer, får sikkerhed sideordnet med eller forud for statslån eller statsgaranterede lån, jf. bekendtgørelsen § 70, stk. 2.

Som udgangspunkt vil alene blive givet samtykke til, at statslån og statsgaranterede lån rykker for lån til forandringer, herunder moderniserings og forbedringsarbejder, og energibesparende foranstaltninger, men hypotekbanken kan efter en konkret vurdering tillade rykning til finansiering af andre arbejder, f.eks. større opretningsarbejder.

Skal tillægslånet have sikkerhed forud for eller sideordnet med statslån og statsgaranterede lån skal det respektere de lånegrænser, der gjaldt på tidspunktet for ydelse af statslånet eller det statsgaranterede lån (tilsagnstidspunktet). Der kan således ikke godkendes lånefinansiering af en større del af de godkendte udgifter ved moderniseringen eller forbedringen (efter fradrag af eventuelle tilskud, f.eks. fra Boligselskaberne Landsbyggefond eller Bygge- og Boligstyrelsens tilskudsordning) end den del af den godkendte anskaffelsessum, der oprindeligt blev finansieret ved stats- eller statsgaranteret lån. Da der gennem årene har været fastsat forskellige grænser herfor, vil denne andel i praksis kunne variere fra 94 pct. til 98 pct. af den godkendte moderniserings- eller forbedringsudgift.

Hvis et optaget tillægslån overstiger lånegrænsen, skal lånet nedbringes eller det overskydende beløb skal indbetales som et ekstraordinært afdrag på statslån eller statsgaranterede lån.

Yderligere gælder, at den sidst ugaranterede krone i ejendommens samlede prioriteter skal kunne holdes indenfor 80 pct. af ejendommens værdi, opgjort efter realkreditlovens bestemmelser.

Kommunalbestyrelsens samtykke

Skal tillægslånet have sikkerhed efter den eksisterende belåning, skal lånet respektere realkreditlovens almindelige bestemmelser om lånegrænser. Tillægslån kan således i henhold til realkreditlovens § 30, stk. 5 kun ydes inden for en lånegrænse på 80 pct. af den moderniserede eller forbedrede ejendoms værdi, opgjort efter realkreditlovens bestemmelser om værdiansættelse. Låneoptagelsen skal godkendes af kommunalbestyrelsen, jf.lovens § 3 c, stk. 1, nr. 7.

Samtykke ufornødent

Er der tale om en uvæsentlig forandring, hvortil der ikke er krav om godkendelse i henhold til lovens § 3 b, stk. 1, kan lånet optages uden særskilt godkendelse, jf. lovens § 3 c, stk. 1, nr. 8.

Det forudsættes, at kommunalbestyrelsen vurderer, at den pågældende afdeling har balance mellem udgifter og indtægter, at der ikke er opsamlede underskud på balancen, og at afdelingen i øvrigt er økonomisk velfunderet. Kommunalbestyrelsen forudsættes i øvrigt at have vurderet, at der ikke er betænkeligheder af teknisk beskaffenhed, og at udgifterne ved forandringen er rimelige.

Ansøgning om låneoptagelse sendes til kommunalbestyrelsen, der i det omfang, det er nødvendigt videresender ansøgningen til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning, idet de fornødne oplysninger vedlægges, herunder oplysninger om udgifterne ved arbejdets udførelse og om finansieringen.

Det vil være en forudsætning for at kunne finansiere moderniseringerne og forbedringerne ved optagelse af lån, der skal have pant forud for statslån eller statsgaranterede lån, at også kommunalbestyrelsen vedstår sin garanti eller regaranti uanset rykningen.

Lejeforhøjelser

Kommunalbestyrelsen skal godkende eventuelle lejeforhøjelser i forbindelse med rimelige moderniseringsarbejder, kollektive anlæg, ekstraordinære renoveringsarbejder, udbedringer af byggeskader og gennemførelse af bygningsændringer m.v., jf. lovens § 15, stk. 9 og bekendtgørelsens § 62, stk. 1. Der henvises nærmere til vejledningens afsnit 16.1.

Kommunalbestyrelsen træffer den endelige administrative afgørelse.

Beboerdemokrati

Om afdelingsbestyrelsens og afdelingsmødets beføjelser til at beslutte, at der i afdelingen skal udføres rimelige moderniseringsarbejder eller kollektive anlæg, henvises til vejledningens afsnit 2.

20.6. Efterfølgende godkendelse af tilslutning til naturgasnet eller kraftvarmeværk m.v.

Indhentning af hypotekbankens forhåndsgodkendelse - og af kommunalbestyrelsens anbefaling - kan i visse tilfælde gøre det vanskeligt for et boligselskab at få arbejder i forbindelse med tilslutning til naturgasnettet eller kraftvarmeværker m.v. udført, inden den hidtidige energiforsyning ophører i overensstemmelse med varmeplanlægningen. Sådanne tilslutningsarbejder, hvis udførelse på grund af muligheden for - længerevarende - afbrydelse af den hidtidige energiforsyning ikke kan afvente et forhåndssamtykke, kan derfor udføres og finansieres på de betingelser, der er nævnt nedenfor, således at der blot efterfølgende skal indsendes ansøgning om samtykke.

Dette indebærer samtidig, at et boligselskab i forbindelse med finansieringen af disse arbejder kan udstede og lade tinglyse pantebreve uden på forhånd at indhente boligministerens (hypotekbankens) samtykke hertil.

Dette efterfølgende samtykke kan påregnes meddelt, såfremt følgende vilkår er opfyldt

1. Kommunalbestyrelsen attesterer,

at udgiften i henhold til det specificerede byggeregnskab er rimelig og afholdt,

at arbejderne er i overensstemmelse med varmeplanlægningen,

at den har godkendt eventuelt nødvendige lejeforhøjelser, samt

at den, hvis forbedringen finansieres med lån, der skal have pant forud for statslån eller statsgaranterede lån, vedstår sine garanti- eller regarantiforpligtelse uanset tilbagerykningen.

2. Det dokumenteres, at de eventuelt optagne pantesikrede låns nettoprovenu ikke i relation til den attesterede byggeudgift efter fradrag af eventuelle tilskud, f.eks. fra Boligselskabernes Landsbyggefond, overstiger den lånegrænse, som i sin tid gjaldt ved ydelsen af statslån eller statsgaranterede lån, eller at et eventuelt overskydende nettoprovenu er indbetalt som et ekstraordinært afdrag på statslånet, det statsgaranterede lån eller de foranstående lån. Ved nettoprovenuberegningen fradrages indskud i vedkommende realkreditinstitut og et eventuelt kurstab, mens udgiften til kurtage etc. henføres til byggeregnskabet.

3. Det dokumenteres, at lånevilkårene for de eventuelt optagne lån ikke er ringere end de almindelige vilkår for realkreditinstitutternes lån til sådanne formål.

For at reducere omkostningerne ved installering, modernisering eller udskiftning af centralvarme- og varmtvandsinstallation og for at opnå den bedst mulige varmeøkonomi i ejendommen vil det normalt være et vilkår, at ejendommen opfylder, eller i forbindelse med ovenfor nævnte arbejder kommer til at opfylde de krav til varmeisolering, der stilles ved nybyggeri.

Opmærksomheden henledes på, at byggearbejder af den her omhandlede karakter ikke kan finansieres ved optagelse af indekslån.

Er der tvivl om, hvorvidt de ovenfor nævnte vilkår vil kunne opfyldes, skal der altid indsendes ansøgning om forhåndssamtykke.

Baggrunden herfor er, at virkningen af, at en ansøgning om efterfølgende samtykke eventuelt ikke imødekommes, ubetinget vil være, at underfinansieringen skal afvikles over en 5-årig periode ved en forhøjelse af huslejen. Under særlige omstændigheder vil afviklingsperioden imidlertid kunne udstrækkes over en længere årrække, dog højst 10 år.

Det bemærkes, at det forhold, at boligselskabet burde have indhentet forudgående samtykke, eller at en ansøgning om efterfølgende godkendelse ikke imødekommes, efter Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse ikke berører pantebrevets gyldighed eller indebærer, at det må slettes af tingbogen.

20.7. Institutionsoprettelse

I henhold til lovens § 84, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen uden samtykke fra Bygge- og Boligstyrelsen eller hypotekbanken - men efter aftale med boligselskabet - tillade beboelseslejligheder nedlagt med henblik på indretning af de institutioner og boliger, der er omhandlet i kapitel 16 i lov om social bistand, nemlig

1) daginstitutioner for børn og unge,

2) daghjem og dagcentre,

3) plejehjem og

4) beskyttede boliger.

Amtsrådet kan efter lovens § 84, stk. 2 - ligeledes uden samtykke fra Bygge- og Boligstyrelsen eller hypotekbanken - efter aftale med et boligselskab tillade nedlæggelse af beboelseslejligheder med henblik på tilvejebringelse af de institutioner og boliger, der er omhandlet i kapitel 17 i lov om social bistand, nemlig

1) rådgivningscentre for børn og unge,

2) revalideringsinstitutioner m.v.,

3) særlige daginstitutioner for børn og unge med vidtgående fysiske eller psykiske handicaps,

4) døgninstitutioner for børn og unge,

5) svangre- og mødrehjem,

6) forsorgshjem m.v. og

7) institutioner for personer med vidtgående fysiske eller psykiske handicaps og særlige plejehjem.

Der henvises til de nærmere regler herom, herunder reglerne om kommunalbestyrelsens (amtsrådets) indberetning til Boligselskabernes Landsbyggefond og til hypotekbanken og om helt eller delvis bortfald af ydet offentlig støtte til de pågældende lejligheder i lovens §§ 84-86, Boligministeriets cirkulære af 1.9.1976 om støtte til lette kollektivboliger m.v., specielt punkterne 7 og 8, samt Bygge- og Boligstyrelsen cirkulære af 30.3.1982 om offentlig støtte til lette kollektivboliger, finansieret med indekslån, specielt punkterne 11 og 20. Amtsrådet skal underrette kommunalbestyrelsen om nedlæggelse af beboelseslejligheder. Kommunalbestyrelsen (amtsrådet) skal endvidere underrette det långivende realkreditinstitut, for så vidt angår byggerier finansieret med indekslån, hvortil staten betaler rentebidrag og eventuelt afdragsbidrag. Meddelelsen til realkreditinstituttet skal ledsages af oplysninger om bebyggelsens boligareal samt arealet af de lejligheder, der udgår, således at realkreditinstituttet bliver i stand til at beregne det rentebidrag, der svarer til de udgåede lejligheder, og som ikke længere skal betales af staten.

Man skal henlede opmærksomheden på, at ovennævnte bestemmelser ikke indebærer en særlig adgang til opsigelse/ophævelse af eksisterende lejemål.

Det bemærkes, at realkreditlån, der hviler på den almennyttige bebyggelse som helhed, forfalder delvis til indfrielse, hvis ovennævnte nedlæggelse af beboelseslejligheder sker inden 2 år efter lånets udbetaling og omfatter mere end 5 pct. af den del af bruttoetagearealet, der udgøres af beboelse. Den del af ejendommen, der efter nedlæggelse af beboelseslejligheder er overgået til anden anvendelse, vil herefter kunne belånes efter de låneregler, der gælder for det nye formål.

Kommunalbestyrelsen kan herudover meddele samtykke til ændring af den enkelte lejligheds rumfordeling, dvs. opsættelse eller nedtagelse af skillevægge i den enkelte lejlighed. Der må kun tillades en permanent ændring af lejlighedens rumfordeling, hvor særlige forhold taler derfor, eksempelvis hvor uhensigtsmæssig indretning af meget små lejligheder medfører udlejningsvanskeligheder.

20.8. Pantsætning af fast ejendom

Udstedelse af pantebrev i en ejendom, der tilhører et almennyttigt boligselskab, kan kun ske med boligministerens samtykke, jf. lovens § 3c , stk. 1.

Undtaget herfra er dog pantebreve, der udstedes til Boligselskabernes Landsbyggefond samt pantebreve, der udstedes i forbindelse med

1) ejendomserhvervelse,

2) optagelse af byggelån,

3) endelig prioritering af nyopførte ejendomme,

4) endelig prioritering af ejendomme, der er udbedret eller ombygget med støtte efter § 36, stk. 2, § 52, stk. 2 eller kapitel 9 a, såfremt kommunalbestyrelsen har forsynet pantebrevet med en påtegning herom,

5) endelig prioritering af ejendomme, der er ombygget eller forbedret efter lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring eller lov om boliger for ældre og personer med handicap, såfremt kommunalbestyrelsen har forsynet pantebrevet med påtegning herom,

6) endelig prioritering af ejendomme, hvor der med kommunalbestyrelsens godkendelse er optaget lån til finansiering af ekstraordinære renoveringsarbejder, såfremt kommunalbestyrelsen har forsynet pantebrevet med en påtegning herom,

7) optagelse af lån til finansiering af forandringer, som kommunalbestyrelsen har godkendt i medfør af § 3 b, såfremt kommunalbestyrelsen har forsynet pantebrevet med en påtegning herom og lånet ikke skal have sikkerhed sideordnet med eller forud for statslån eller statsgaranterede lån,

8) optagelse af lån til finansiering af forandringer, som ikke kræver kommunalbestyrelsens samtykke efter § 3 b, når lånet ikke skal have sikkerhed sideordnet med eller forud for statslån eller statsgaranterede lån,

9) ydelse af kommunale lån til almennyttige boligafdelinger efter reglerne i § 39,

10) optagelse af driftsstøttelån ydet af et realkreditinstitut, såfremt kommunalbestyrelsen har forsynet pantebrevet med en påtegning herom, og

11) optagelse af lån i selskabets administrationsejendomme, såfremt kommunalbestyrelsen har forsynet pantebrevet med en påtegning herom.

For så vidt angår betingelserne for at optage lån i forbindelse med erhvervelse af ejendomme, henvises i øvrigt til vejledningens afsnit 20.1.

Afsnit 21. Likvidation og sammenlægning

Likvidation af selskaber

Hvis et almennyttigt boligselskab likvideres, anvendes selskabets midler til betaling af gæld og dernæst til bygge- og boligformål efter Bygge- og Boligstyrelsens nærmere bestemmelse, jf. bekendtgørelsens § 71, stk. 1.

Ved likvidationen vælger Bygge- og Boligstyrelsen og kommunalbestyrelsen i selskabets hjemstedskommune hver en likvidator. Endvidere vælger i andelsboligforeninger og garantiselskaber selskabets øverste myndighed en likvidator.

Hvis et selskab likvideres, medfører det, at selskabets afdelinger ligeledes likvideres. Bygge- og Boligstyrelsen kan dog godkende en anden ordning.

Opløsning af selskabet i forbindelse med sammenlægning

Et selskab kan med kommunalbestyrelsens godkendelse opløses med henblik på sammenlægning med et andet selskab. Dette kan især være praktisk for mindre selskaber eller andelsboligforeninger, der oprettes i medfør af lov om byfornyelse, jf. vejledningens afsnit 1.2. I dette tilfælde indgår det opløste selskab og dets afdelingers midler i det sammenlagte selskab, jf. § 71, stk. 4. Opløsning af et selskab med henblik på sammenlægning med et andet kræver ikke udpegning af likvidatorer.

Likvidation af en afdeling

Ved likvidation af en afdeling anvendes afdelingens midler til betaling af gæld og dernæst til indfrielse af beboerindskud med eventuelle indekstillæg efter bekendtgørelsens § 74, jf. § 72, stk. 1. Eventuelle overskydende beløb overføres til dispositionsfonden.

Dette gælder dog ikke, hvis afdelingen sammenlægges med en anden afdeling eller overtages af et andet almennyttigt boligselskab, jf. bekendtgørelsens § 72, stk. 2.

Opløsning af en insolvent afdeling kan kun ske gennem en konkursbehandling efter reglerne i konkursloven.

Ved likvidation af en afdeling, opført med salg for øje, overføres nettoprovenuet til dispositionsfonden jf. bekendtgørelsens § 72, stk. 4.

Afsnit 22. Gennemgang af de enkelte konti på regnskabet for selskab

og byggefond

Regnskabsskemaerne med faste noter, spørgeskemaer samt revisionsinstruks er optaget som en del af bekendtgørelsen.

Det bemærkes, at der i forhold til den tidligere kontoplan er sket en betydelig standardisering af kontoplanen for de almennyttige selskaber. Der er således ikke længere åbne kontonumre, der kan navngives af det enkelte selskab. Samtlige udgifter og indtægter såvel som aktiver og passiver skal følgelig fremover henføres til en af de i kontoplanen anførte konti. Der må ikke oprettes andre hovedkontonumre end de anførte, ligesom allerede oprettede kontonumre ikke må omdøbes og anvendes til kontering af andre udgifter end de anførte. Hvis det enkelte selskab finder, at der er behov for yderligere specifikation af de regnskabsposter, der henføres til en given konto, skal det derfor ske ved oprettelse af underkonti. Hvis der i kontoplanen allerede er defineret underkonti, skal evt. supplerende specifikation ske ved oprettelse af underkonti til de anførte underkontonumre.

Samtidig forpligtes de godkendte forretningsførerselskaber til at benytte kontoplanen for de almennyttige selskaber.

Standardiseringen er bl.a. nødvendig af hensyn til mulighederne for at udnytte EDB i behandlingen af (forretningsfører)selskabernes regnskaber i både det kommunale tilsyns og i Boligselskabernes Landsbyggefonds vurdering af selskabernes økonomiske situation.

Fordelingsnorm.

Der fastlægges en norm for beregning af de enkelte lokaletypers bidrag til administration og dispositionsfond, jf. bekendtgørelsens § 19, stk. 4.

Fordelingsnormen bygger på erfaringstal fra sektoren og gælder kun lokaler i drift

- Pr. beboelseslejemål, d.v.s. almindelige boliger, ældreboliger, lette kollektivboliger, ungdomsboliger og enkeltværelser, beregnes 1 bidragsenhed.

- Pr. påbegyndt 60 (m2) bruttoetageareal i erhvervs- og institutionslejemål beregnes 1 bidragsenhed.

- Pr. garage-/carportlejemål beregnes 1/5 (0,2) bidragsenhed.

Der ses bort fra fælleslokaler, herunder fællesvaskerier, ved fordelingen.

Det bemærkes, at bofællesskaber i selvejende institutioner ikke indgår i opgørelsen af selskabets samlede antal lejemålsenheder, idet administration af bofællesskaberne ikke betragtes som administration af afdelinger i drift, men som ekstern administration.

22.1 Selskabets årsregnskab

22.1.1. Resultatopgørelse

22.1.1.1. Udgifter

I selskabets regnskab kan kun bogføres udgifter, der vedrører selskabets egen drift.

Ordinære udgifter

Generelt om kontiene 501-530.

Det beror på selskabets størrelse og på, hvorledes administrationen er tilrettelagt, i hvilket omfang specifikation af udgifterne på kontiene 501-530 er påkrævet.

Hvor administrationen ikke udføres af selskabet selv, men af advokat eller anden fremmed forretningsfører, herunder f.eks. forretningsførerselskab, vil der kun være behov for kontering på enkelte konti. Her skal udgiften til den fremmede tjenesteydelse bogføres på konto 512 (forretningsførelse). Datterselskaber skal opgive forretningsførerselskabets nettodriftsadministrationsudgift og nettorenteindtægt pr. lejemålsenhed i en note til regnskabet.

Selskabets ordinære administrationsudgifter opdeles i hovedgrupper

1. Bestyrelsesudgifter (konto 501-502)

2. Forretningsførelse (konto 511-515)

3. Revision (konto 521)

Kontiene placeres i disse 3 hovedgrupper.

Bruttoadministrationsudgifter opgøres på konto 530.

I en fast note foretages opgørelse af selskabets udgifter til nettodriftsadministration. Der tages udgangspunkt i de opgjorte bruttoadministrationsudgifter under konto 530. Herfra trækkes honorar ved administration af andre foretagender (herunder administration af bofællesskaber i selvejende institutioner), lovmæssige gebyrer m.v. og byggesagshonorar. Den herved fremkomne nettodriftsadministrationsudgift vedrørende egne afdelinger i drift angives som total og pr. lejemålsenhed, opgjort i henhold til fordelingsnormen.

Konto 501. Bestyrelsesvederlag m.v.

501.1. Afdelinger i drift

Vederlag til bestyrelsens medlemmer skal holdes på et beskedent niveau, og kan kun ydes, hvis de samlede administrationsudgifter ligger på et rimeligt niveau. De nærmere bestemmelser om vederlagets størrelse og fordeling samt om kommunalbestyrelsens godkendelse af vederlaget er beskrevet i bekendtgørelsen § 7.

Det bemærkes, at der ikke kan opkræves beløb til dækning af bestyrelsesudgifter, hvis beløbene ikke udbetales til bestyrelsen.

Vederlagets størrelse

Som udgangspunkt må det samlede årlige bestyrelsesvederlag ikke overstige 40 kr. pr. lejemålsenhed for de første 100 lejemål i selskabet, og 24 kr. pr. lejemålsenhed for selskabets øvrige lejemål. Beløbene, der er gældende pr. 1.7.1994, kan reguleres en gang årligt med Danmarks Statistiks timelønsindeks for industriens arbejdere med indekset for januar måned 1994 som basis.

Kommunalbestyrelsen kan efter ansøgning godkende en forhøjelse af vederlaget. Det samlede årlige vederlag kan dog højst forhøjes til 80 kr. pr. lejemålsenhed for de første 100 lejemål i selskabet, og 48 kr. pr. lejemålsenhed for selskabets øvrige lejemål. Beløbene kan pristalsreguleres som nævnt ovenfor.

Refusion af kursusudgifter m.v.

Refusion af bestyrelsesmedlemmers udgifter ved deltagelse i relevante kurser og lignende falder uden for vederlagsbegrebet. Sådanne udgifter konteres under konto 502 (mødeudgifter m.v.).

Godtgørelse for rejseudgifter m.v.

Godtgørelse til udenbys boende bestyrelsesmedlemmer for rejseudgifter m.v. må ikke overstige de satser, der til enhver tid er fastsat efter statens regler om time- og dagpenge m.v.

Bestyrelsesvederlag i forbindelse med ombygnings- og moderniseringsarbejder.

I forbindelse med gennemførelse af ombygnings-, moderniserings og forbedringsarbejder, herunder opretning af byggeskader, jf. lov om boligbyggeri § 15, stk. 9 og 10 skal der for varetagelse af administrationen af arbejdet opkræves et særskilt honorar til selskabet, beregnet efter samme retningslinier som byggesagshonoraret ved nybyggeri. Der vil endvidere kunne ydes bestyrelsesvederlag efter tilsvarende regler som for nybyggeri. Den samlede udgift pålægges de pågældende afdelinger.

Byggesagshonoraret og bestyrelsesvederlaget i forbindelse med ombygnings-, moderniserings- og forbedringsarbejder, herunder byggeskadearbejder, indtægtsføres på konto 606 og udgiftsføres på konto 501.1.

Det bemærkes, at vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder betragtes som en del af den almindelige drift, hvorfor der normalt ikke kan beregnes byggesagshonorar eller bestyrelsesvederlag i forbindelse med sådanne sager. Ved særligt store og komplicerede sager kan der dog undtagelsesvist og efter kommunalbestyrelsens godkendelse opkræves byggesagshonorar og bestyrelsesvederlag.

Revisionsinstruks

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at bestyrelsesvederlag er i overensstemmelse med de herom fastsatte regler.

501.2. Nybyggeri.

Bestyrelsesvederlag, der vedrører afdelinger under opførelse, medtages på byggeregnskaberne efter de bestemmelser, der er fastsat herom i støttebekendtgørelsen. På selskabsregnskabet indtægtsføres sådanne bestyrelsesvederlag under konto 605.2 (bestyrelsesvederlag, nybyggeri) og udgiftsføres under konto 501.2.

Konto 511. Personaleudgifter.

Udgifterne skal specificeres i fast note. Herunder oplyses det gennemsnitlige antal beskæftigede i regnskabsåret. Beskæftigelsen anføres i antal heltidsbeskæftigede. Samtidig skal bl.a. gives en specifikation af personaleudgifterne, herunder udgifterne ved at holde funktionærer og medhjælp forsikrede mod ulykkestilfælde under arbejdet.

Udføres hele eller dele af administrationen ikke af selskabet selv, men af advokat, forretningsførerselskab eller anden fremmed forretningsfører, konteres udgifterne til denne fremmede tjenesteydelse på konto 512 Forretningsførelse.

Selskabernes vederlæggelse af de ansatte, herunder lønnings- og pensionsforhold for den øverste administrative ledelse, skal stå i rimeligt forhold til selskabets størrelse og arbejdsopgaver. Udgifterne må ikke overstige, hvad der efter markedsforholdene er nødvendigt for at sikre en fuldt forsvarlig og rationel drift.

Under hensyn hertil skal selskaberne i den faste note yderligere oplyse størrelsen af afholdt løn og pensionsbidrag til selskabernes øverste administrative ledelse.

Løn omfatter også særlige ordninger for bil, telefon, repræsentation, feriebolig og lign.

Udføres den almindelige administration af en advokat, konteres udgifterne herved på konto 512. Under konto 513 anføres bl.a. udgifterne ved speciel, juridisk assistance.

Konto 513. Kontorholdsudgifter

Udgifter til kontorhold er samlet på en konto. Kontoen omfatter bl.a. udgifter i egen administration til kontorartikler, papir, porto, telefon, EDB-service og -reparationer, forsikringer af kontormaskiner m.v., leasing af kontormaskiner, småinventar, kantine og evt. juridisk assistance.

Forsikringer er nedlagt som selvstændig konto. Forsikringer i forbindelse med lokaler henføres til konto for lokaleudgifter. Forsikringer i forbindelse med sikring af medarbejdere til konto for personaleudgifter og øvrige forsikringer til konto for kontorholdsudgifter.

Konto for telefonudgifter og konto for juridisk assistance er ligeledes nedlagte. Udgifterne hertil konteres på konto for kontorholdsudgifter. Konto for kontorholdsudgifter er til gengæld pålagt notekrav.

Konto 514. Kontorlokaleudgifter

Under denne post medtages såvel udgifter i forbindelse med administrationslokaler, der ejes af selskabet, som udgifter til leje af lokaler. Desuden medtages udgifterne til vedligeholdelse og rengøring af lokaler samt udgifter til renovation samt lys og varme. Endelig skal der af hensyn til sammenligneligheden mellem de enkelte selskabers administrationsudgifter medtages en intern forrentning af den egenkapital, der er bundet i administrationsbygning (konto 514.8).

Den bundne egenkapital beregnes som summen af konto 804.2 (opskrivningshenlæggelser, administrationsejendom) og konto 803.32 (egenkapital, bundet i administrationsejendom). Den interne forrentning beregnes med udgangspunkt i Danmarks Nationalbanks diskonto på tidspunktet for budgettering. På indtægtssiden modsvares den interne forrentning af konto 603.5 (beregnet rente af bundet egenkapital).

Evt. afskrivninger af administrationsejendommens saldo medtages også under konto 514. Afskrivninger vedrørende driftsmidler henføres til konto 515.

Konto 521. Revision.

Her bogføres alene udgifter til revision, idet evt. regnskabsassistance konteres under konto 511.

Konto 531. Tilskud til afdelinger.

Gennemførelse af det kostægte administrationsbidrag uden den hidtidige adgang til modregning med selskabets nettorenteindtægter kan medføre lejestigninger i visse afdelinger, jf. bemærkningerne til konto 601.

For at imødegå uhensigtsmæssige lejestigninger i afdelingerne kan bestyrelsen beslutte, at selskabets nettorenteindtægter ved fælles forvaltning helt eller delvist overføres til afdelingerne.

Da det budgetterede tilskud, der udgør en tilsvarende indtægt for afdelingerne, skal fastholdes i regnskabsåret uanset udviklingen i renten, bør selskabet ved budgetteringen tage højde for en eventuel risiko for lavere renteindtægter som følge af f.eks. et faldende renteniveau.

Det enkelte selskabs bestyrelse beslutter, hvorledes et tilskud af denne karakter fordeles blandt selskabets afdelinger, f.eks. fordeling efter antallet af lejemål i afdelingerne. Det skal bemærkes, at ordningen ikke har karakter af en overgangsordning, og at selskaber, der ikke hidtil har haft fælles forvaltning, men som overgår hertil, også vil kunne beslutte en overførsel som beskrevet.

Der gennemføres et bruttoprincip for sådanne tilskud på afdelingernes regnskaber og budgetter. Det indebærer, at tilskuddet på indtægtssiden (konto 203.1) opgøres som en særskilt post, ligesom andre indtægter i afdelingen. På selskabets budgetter og regnskaber udgiftsføres tilskuddet til afdelingerne på konto 531. I en obligatorisk note til selskabsregnskabet skal angives, hvor stort et tilskud, der er overført til hver enkelt afdeling.

Den del af et selskabs nettorenteindtægter fra fælles forvaltning, som ikke overføres til afdelingerne efter det nævnte princip, indgår i selskabets driftsresultat.

Konto 532. Renteudgifter.

Udgifterne skal specificeres i fast note.

Der henvises til bemærkningerne under konto 603 (renteindtægter), samt til bemærkningerne under afdelingsregnskabet, konto 202 (renteindtægter).

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at dispositionsfondens midler samt afdelingsmidler, der er i selskabets forvaltning, forrentes efter de herom gældende regler.

Afdelingsmidler i fælles forvaltning skal mindst forrentes med en rentesats svarende til Danmarks Nationalbanks diskonto med fradrag af 2 pct.-point.

Dispositionsfondens midler skal mindst forrentes med en rentesats svarende til Danmarks Nationalbanks diskonto med fradrag af 2 pct.-point. Har kommunalbestyrelsen fastsat et maksimum for selskabets arbejdskapital, kan selskabet beslutte, at forrentning af dispositionsfondens midler kan undlades, når minimum for fonden er nået.

Udlån fra selskabet til en afdeling kan højst forrentes med en rentesats svarende til Danmarks Nationalbanks diskonto med tillæg af 1 pct.-point.

Lån af en afdelings egne henlagte midler, må ikke forrentes. Afdelingen skal dog dække selskabets omkostninger i forbindelse med lånetransaktionen.

Renteberegning skal ske efter sædvanlige beregningsprincipper. Grundlaget for beregningen kan opgøres dag til dag, og skal mindst opgøres måned til måned, primo, medio eller ultimo.

De anførte rentesatser skal indføres over højst 3 regnskabsår, så de gælder fuldt i det første regnskabsår, der begyndes den 1.7.1997 eller nærmest derefter. Hvis selskabet vælger at indføre rentesatserne over 2 eller 3 år, skal de årlige forhøjelser af satserne i overgangsperioden være lige store.

Konto 533. Henlæggelse af afdelingernes bidrag m.v. til dispositionsfond.

På kontoen udgiftsføres afdelingernes bidrag m.v. til dispositionsfonden, jf. bemærkningerne til konto 604 (afdelingernes bidrag m.v. til dispositionsfond). Bidragene skal overføres til dispositionsfonden (konto 803). Samtidig med at bidragene indtægtsføres på konto 604 (afdelingernes bidrag m.v. til dispositionsfond), udgiftsføres de derfor på konto 533.

Der henvises til vejledningens afsnit 10.1 og til bemærkningerne til konto 803.

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at henlæggelser til dispositionsfond er i overensstemmelse med reglerne herom.

Konto 551. Årets overskud.

Selskabets eventuelle overskud overføres til arbejdskapitalen (konto 805) eller dispositionsfonden (konto 803). Eventuelt tidligere opsamlet underskud (konto 805) skal dog afvikles, inden overførsel af overskud til dispositionsfonden kan finde sted.

Betaling af udbytte i henhold til vedtægterne i garantiselskaber, kan kun ske, hvis arbejdskapitalen ikke derved bliver negativ.

Fordelingen af overskuddet skal fremgå tydeligt af regnskabet.

22.1.1.2. Indtægter

Ordinære indtægter

Konto 601. Administrationsbidrag

Konto 601.1. Egne afdelinger i drift

Administrationen skal søges tilrettelagt efter rationelle administrationsmetoder og således, at beboernes interesser varetages bedst muligt.

Administrationsudgifter for de enkelte afdelinger afholdes af selskabet (eventuelt ved udbetaling til et forretningsførerselskab). Ved budgetteringen af bidragene fra afdelinger i drift skal selskabets administrationsydelser prisfastsættes så kostægte som muligt. Bidragene skal således ved budgetteringen fastsættes, så de fuldt ud dækker selskabets udgifter til administration, fratrukket indtægter fra ekstern driftsadministration, gebyrer og byggesagshonorarer. I modsætning til tidligere må der ikke ved budgetteringen tages hensyn til selskabets eventuelle nettorenteindtægter.

Da der ved budgetteringen af ventelistegebyrer, jf. konto 602, og af byggesagshonorarer, jf. konto 605/606, ligeledes skal sigtes mod en så kostægte prisfastsættelse som muligt, vil administrationsbidragene afspejle selskabets reelle driftsadministrationsudgifter. Der er hermed skabt mulighed for relevante sammenligninger af selskabernes driftsadministrationsudgifter.

Administrationsbidraget fastsættes af selskabets bestyrelse. Bidraget skal søges holdt på det lavest mulige niveau, men skal dog have en sådan størrelse, at der kan sikres en forsvarlig administration. Der er ikke fastsat et maksimumsbeløb for størrelsen af administrationsbidraget for afdelinger i drift.

Bidraget fastsættes som hovedregel som et bestemt beløb pr. lejemålsenhed for samtlige afdelinger i drift (og fordeles på lejemålene efter gældende regler, jf. bekendtgørelsen, kapitel 16 om lejefastsættelse). Bidraget skal - med mindre andet er bestemt, jf. nedenfor - være ens for afdelingerne uanset tidspunktet for opførelsen.

Der henvises til den obligatoriske norm for fordeling af administrationsbidrag på lokaler i afdelinger i drift, jf. ovenfor og bekendtgørelsen § 19, stk. 4.

Selskabet kan beslutte at fordele det samlede administrationsbidrag på grundydelser og tillægsydelser.

For at undgå at stærkt administrationskrævende afdelinger med deraf følgende høje administrationsudgifter kommer til at betale et betydeligt højere bidrag end velfungerende afdelinger, hvorved uligheden mellem afdelingerne og problemerne for de »tunge« afdelinger yderligere uddybes, skal grundydelsen omfatte den administration, som er nødvendig for at drive afdelingerne, så lovens krav om forsvarlig forvaltning og beboerdemokrati er opfyldt. Grundydelsen skal derfor som minimum omfatte betaling for de tunge administrationsområder som udlejnings-, fraflytnings-, inspektions- og regnskabsadministration.

For grundydelsen skal opkræves ens bidrag pr. lejemålsenhed. Selskabet kan dog beslutte at opdele grundydelsen i et fast bidrag, der beregnes pr. afdeling, og et variabelt bidrag, der beregnes pr. lejemålsenhed. Selskabet har hermed mulighed for at tilpasse den samlede bidragsstørrelse til de faktiske (mer)omkostninger pr. lejemålsenhed, der typisk er forbundet med de små afdelingers budget- og regnskabsudarbejdelse. Det bemærkes, at det faste afdelingsbidrag ikke må overstige de faste udgifter til budgettering og regnskabsaflæggelse.

Tillægsydelserne prissættes af selskabet. Ved prissætningen kan tages udgangspunkt i en tidsregistrering af medarbejderes ydelser, f.eks. under konsulentvirksomhed eller møder, men også andre faktorer så som forbrug af edb-tid og antallet af kopierede sider kan spille ind. Det må anses for afgørende for ordningens gennemførelse, at beboerne på afdelingsmødet får reelle oplysninger om prisen på de enkelte tilbudte tillægsydelser.

Indtægterne skal specificeres i en fast note.

Det bemærkes, at administrationsbidraget skal fremgå af selskabsregnskabet, også selv om selskabet er et datterselskab, hvor administrationen forestås af et forretningsførerselskab.

Konto 602. Lovmæssige gebyrer m.v.

Generelt om afgrænsning af gebyrer i forhold til tillægsydelser.

Ved lov er fastsat forskellige gebyrer m.v., som tilfalder selskabet i forbindelse med administration af særlige ydelser. Gebyrer m.v. kan kun opkræves, i det omfang gebyrerne m.v. har hjemmel i lov. Der kan således ikke opkræves gebyr for f.eks. betaling via Pengeinstitutternes Betalings Service. Gebyrindtægter skal posteres på konto 602.

Opmærksomheden henledes på, at boligselskaberne i henhold til § 10 d, stk. 5, sidste pkt., kan opkræve et gebyr hos boligtageren for selskabets behandling af byggesagen i forbindelse med boligtagerens udnyttelse af sin ret til at gennemføre forbedringer af boligen.

Gebyrindtægten skal ligeledes posteres på konto 602, idet der samtidig skal oprettes en ny underkonto nr. 602.6 <Råderetsgebyr>.

Selskabet kan som nævnt under konto 601 opdele sit administrationsbidrag i grundydelse og tillægsydelser. Tillægsydelser posteres på konto 601.1.5 og må ikke indgå på gebyrkontoen.

Konto 602.1. Indmeldelsesgebyr/kontingent.

Efter § 3, stk. 1, i normalvedtægterne for en almennyttig andelsboligforening kan enhver person optages som medlem af foreningen mod betaling af et indmeldelsesgebyr, der fastsættes af foreningens øverste myndighed. Indmeldelsesgebyret er driftsindtægt for foreningen. I modsætning til boligforeningsandelen (konto 801) tilbagebetales indmeldelsesgebyret ikke, men indtægtsføres på denne konto.

En andelsboligforening vil i sine vedtægter kunne fastsætte et beskedent årligt kontingent for medlemskab, således at manglende betaling af kontingent medfører sletning på medlemsfortegnelsen.

For så vidt angår de tidligere opkrævede opnoteringsgebyrer i selvejende boligselskaber og garantiselskaber henvises til konto 828 på passivsiden.

Konto 602.2. Fraflytningsgebyr.

Til dækning af den særlige administration, der er forbundet med fraflytninger, der tillades af selskabet uden kontraktmæssigt opsigelsesvarsel fra boligtagerens side, kan opkræves et fraflytningsgebyr hos boligtageren. Sådanne gebyrer skal dog være beskedne og bør ikke overstige 100 kr. pr. flytning.

Konto 602.3. Restancegebyr (påkravsgebyr).

I henhold til lejelovens § 93 kan selskabet opkræve et gebyr ved påkrav om lejebetaling efter manglende betaling inden indbetalingsfristens udløb. Gebyr beregnes ifølge reglerne maksimalt som 50 kr. med tillæg af 2 procent af det skyldige beløb ud over 1.000 kr.

Konto 602.4. Ventelistegebyrer.

Boligsøgende, der ønsker en lejlighed i selskabet, såvel som boligtagere i selskabet, der ønsker en anden lejlighed i selskabet, skal betale et gebyr i forbindelse med optagelsen på venteliste/oprykningsventeliste. Yderligere opkræves gebyr en gang årligt i forbindelse med ajourføring af ventelisterne.

Gebyrernes størrelse fastsættes af selskabet. De skal dække omkostningerne ved at føre ventelister, herunder ved at besvare forespørgsler fra boligsøgende om deres plads på listen.

Viser det sig ved regnskabsårets udløb, at indtægterne fra gebyrerne ikke dækker udgifterne ved at føre ventelisterne, eller viser det sig, at gebyrerne giver selskabet en overdækning i forhold til udgifterne, må selskabet justere gebyrerne for fremtiden.

Gebyrerne behøver ikke at være lige store for optagelse på henholdsvis ventelisten og oprykningsventelisten. En eventuel forskel skal dog være begrundet i forskel på administrationsudgifterne.

Gebyrerne er driftsindtægter for selskaberne. Er der antaget et godkendt almennyttigt selskab som forretningsfører, kan gebyrerne indtægtsføres direkte i dette forretningsførerselskab. Er en forretningsfører ikke et godkendt almennyttigt selskab, skal gebyrerne konteres i det almennyttige selskab, idet forretningsførerhonoraret skal dække forretningsførerens omkostninger ved at føre ventelister.

Efter de tidligere regler havde selvejende selskaber og garantiselskaber adgang til at opkræve et opnoteringsgebyr. Denne adgang er nu ophævet, jf. bemærkninger til konto 828.

Konto 602.5. Administrationsgebyr i forbindelse med særskilt opkrævning af antenneudgifter.

Der kan opkræves særskilt administrationshonorar på 3 pct. af beløbene efter antennebudgettet (excl. honoraret), dog højst 62 kr. pr. lejemål årligt. Maksimumbeløbet på 62 kr. pr. lejemål reguleres hver 1. januar med 2 procent tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår. Regulering sker første gang 1.1.1995.

Konto 603. Renteindtægter.

Medens renteindtægter af et selskabs egne midler indgår i dettes almindelige indtægter, skal renter af dispositionsfondsmidler tilskrives dispositionsfonden. Er dispositionsfondsmidler anbragt separat i et pengeinstitut eller lignende, skal renterne indtægtsføres på konto 603, men samtidig udgiftsføres på konto 532 (renteudgifter) til overførsel til dispositionsfonden (konto 803). Indgår dispositionsfondens midler i fælles forvaltning, fremgår indtægterne ved forvaltning af fondens midler ikke særskilt, men rentetilskrivningen skal fortsat ske på konto 532 til overførsel til dispositionsfonden (konto 803).

Som renteindtægt indgår også realiserede kursgevinster på obligationsbeholdninger, samt den beregnede, interne rente på bunden egenkapital i administrationsejendomme. Endvidere kan der ved udlån af andre afdelingers midler m.v. opnås en renteindtægt på maksimalt diskontoen med tillæg af 1 procentpoint. Selskabet kan dog ikke opnå en nettorente ved udlån af en afdelings midler til sig selv. I disse tilfælde kan kun evt. specifikke omkostninger (udlæg) for selskabet indtægtsføres.

Renteindtægter skal - i lighed med renteudgifter - specificeres i en fast note.

Konto 604. Afdelingernes bidrag m.v. til dispositionsfond.

På kontoen indtægtsføres afdelingernes bidrag m.v. til dispositionsfonden, overskud fra en afdelings drift, ydelser fra afdelinger vedrørende udamortiserede lån, nettoprovenu ved låneoptagelse i afdelinger efter boligbyggerilovens § 16, stk. 3 og nettoprovenu ved likvidation af en afdeling. Selskabets samlede indtægt herved overføres umiddelbart til dispositionsfonden, jf. bemærkningerne til kontiene 533 og 803.

Konto 605. Byggesagshonorar og bestyrelsesvederlag, nybyggeri.

Selskaber, der selv forestår nybyggeri, skal opføre indtægter fra administrationen af byggesager, dvs. for afdelinger under opførelse, på konto 605.1 (byggesagshonorar, nybyggeri).

Ydes der bestyrelsesmedlemmer vederlag for arbejde med nyt byggeri, skal disse beløb - ved overførsel fra byggeregnskabet - indtægtsføres på konto 605.2 (bestyrelsesvederlag, nybyggeri) og udgiftsføres på konto 501.

Konto 607. Diverse.

Denne konto bør kun rent undtagelsesvist benyttes, idet selskabets indtægter som altovervejende hovedregel kan og skal henføres til de øvrige indtægtskonti. Hvis selskabet har lejeindtægter fra udlejning af lokaler i administrationsbygning, kan kontoen dog benyttes til indtægtsføring heraf.

Konto 621. Årets underskud.

Årets eventuelle underskud overføres til konto 805 (arbejdskapital), jf. bemærkningerne hertil.

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 1 (»Overstiger de ordinære udgifter de ordinære, regelmæssige indtægter (eksklusive byggesagshonorar)?»).

22.1.2. Balance

22.1.2.1. Aktiver

Underskud opføres i overensstemmelse med årsregnskabslovens regler på passivsiden under egenkapitalgruppen. Underskud opføres således med negativt fortegn under konto 805 (Arbejdskapitalen), der herved nedskrives.

Der henvises generelt til spørgeskemaets pkt. 4 (»Er der - bortset fra ejendomme og værdipapirer - foretaget opskrivning på aktiver?»).

Anlægsaktiver.

Materielle anlægsaktiver

Konto 701. Administrationsbygning.

Ejendommens kontantværdi ifølge den seneste offentlige vurdering oplyses i selve regnskabet.

Ud fra ønsket om i størst mulig udstrækning at anvende årsregnskabslovens principper for det almennyttige byggeri skal værdiansættelsen af administrationsbygninger fremover ske efter årsregnskabsloven, således som det allerede sker ved værdiansættelse af andre selskabsaktiver i almennyttige boligselskaber.

Administrationsbygningens værdi skal således ansættes til anskaffelsessummen, forudsat at der ikke er tale om for store afvigelser i forhold til den reelle værdi på balancetidspunktet (det retvisende billede). Er der tale om store afvigelser og må afvigelserne anses for vedvarende, skal ejendommens ansatte værdi op- eller nedskrives til den reelle værdi. Hvis der er tale om en værdiforringelse, udgiftsføres differencen over driften, jf. konto 514. Hvis der er tale om en værdiforøgelse, overføres forøgelsen til konto 804.2, opskrivningshenlæggelser for administrationsbygning.

Der skal som udgangspunkt foretages ordinære afskrivninger på ejendommen, dvs. konto 701 nedskrives og afskrivningen udgiftsføres over driften, jf. konto 514. Der skal altid foretages afskrivning på tekniske bygningsdele såsom ventilatorer, elevatorer mv. Idet det forudsættes, at administrationsejendommen gennem en omfattende løbende vedligeholdelse normalt vil opretholde sin »oprindelige brugsværdi« skal der derimod kun afskrives på selve ejendommen, hvis ejendommens værdi er klart forringet.

Ved ekstraordinære værdiforringelser af administrationsbygningen modregnes værdiforringelsen i en eventuel saldo på konto 804.2. Værdiforringelser herudover udgiftsføres på konto 514 og kan eventuelt dækkes af dispositionsfonden.

Med hensyn til realisering af nettoprovenu ved salg eller belåning af administrationsejendom henvises til bemærkninger under konto 805.

Konto 702. Inventar.

Det bemærkes, at værdi af vare- og materiellagre, der vedrører afdelingerne, skal fremgå af afdelingernes balance. Værdien må ikke via mellemregning overføres til selskabets balance.

Værdien af beholdninger af f.eks. hårde hvidevarer, VVS-artikler m.v. til udskiftningsformål i afdelingerne skal således opføres i afdelingsbalancerne. Fælles beholdninger mellem flere afdelinger skal fordeles forholdsmæssigt mellem de deltagende afdelinger.

Konto 703. Automobil.

Konto 704. EDB-anlæg.

Vedrørende kontiene 702-4 henvises der til spørgeskemaets pkt. 3 (»Er sædvanlig afskrivning på driftsmidler undladt eller ændret?).

Finansielle anlægsaktiver

Konto 713. Aktier og andele.

Eventuelle aktier og andele skal opføres til kursværdi/markedsværdi, og beholdningen skal specificeres i note.

Omsætningsaktiver.

Obligationsbeholdninger kan ikke i almennyttige boligselskaber betragtes som »faste anlægsbeholdninger«, hvorfor de altid skal opføres som omsætningsaktiver. Baggrunden herfor er, at likviditeten, som er placeret i obligationer, overvejende fremkommer fra midler i forvaltning for afdelinger og dispositionsfond, mens kun en meget beskeden del vil hidrøre fra selskabets øvrige disponible egenkapital.

Tilgodehavender.

Konto 721. Afdelinger i drift.

Aktivet skal specificeres i note , jf. konto 418 på afdelingsregnskabet. Herunder skal redegøres for eventuelle disponible trækningsrettigheder, som selskabet eller den låntagende afdeling har tilsagn om, og som i øvrigt ikke fremgår af regnskabet.

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 6 (»Har selskabet ydet egentlige lån til eller stillet garantier over for afdelinger eller andre?»).

Der henvises til vejledningens afsnit 12 om udlån af afdelingsmidler, til konteringsskitserne samt til konto 418 på de enkelte afdelingers balance.

Afdelingens tilgodehavender (f.eks. restance vedrørende boligafgift/leje eller tilgodehavender vedrørende fraflyttede boligtagere) skal fremgå af afdelingens balance og må således ikke via mellemregning overføres til selskabets balance.

Konto 722. Afdelinger under opførelse (nybyggeri).

Aktivet skal specificeres i note.

Konto 724. Tilskud til forbedringsarbejder.

Der henvises til reglerne i regulativ om tilskud fra Boligselskabernes Landsbyggefond til forbedrings- og opretningsarbejder m.v. Beløbet udgør tilgodehavende resttilskud for udførte forbedringsarbejder m.v.

Som det fremgår af ovennævnte regulativ samt af bemærkningerne under byggefondens balance, kan landsbyggefonden meddele tilsagn om tilskud fra midler, der hidrører fra selskabets indbetalinger i henhold til lovens §§ 23 og 24. Når det forbedringsarbejde, hvortil der er meddelt tilsagn om tilskud, er afsluttet, indsender boligselskabet til landsbyggefonden en af selskabets revisor attesteret opgørelse over de afholdte udgifter. Tilskuddet beregnes herefter endeligt af landsbyggefonden og udbetales til boligselskabets byggefond, hvorfra det overføres til den boligafdeling, hvor arbejdet er udført. Fonden kan dog tillade, at der herudover beregnes tilskud på grundlag af bidrag, som først indbetales til fonden efter arbejdets færdiggørelse, dog ikke ud over 5 år fra dette tidspunkt.

Der vil i disse tilfælde ofte hengå en vis periode, før det samlede tilskud til den pågældende afdeling er endeligt udbetalt. I denne periode skal den del af tilskuddet, der ikke er udbetalt, kunne finansieres på anden måde enten af selskabets øvrige midler og/eller ved ekstern låneoptagning (banklån m.v.).

Af praktiske og regnskabsmæssige grunde vil det endeligt fastsatte tilskud ifølge fondens berigtigelse kunne godskrives den enkelte afdeling og optages som tilgodehavende i selskabet. Derved opnås, at den del af afdelingens udgifter til forbedringsarbejder m.v., der skal finansieres på anden måde (der kan maksimalt ydes tilskud op til 2/3 af de afholdte udgifter), vil fremgå af afdelingens balance. Herefter kan en eventuel prioritering afsluttes, ligesom der budgetmæssigt kan foretages den fornødne afskrivning over resultatopgørelsen.

Landsbyggefonden foretager kvartalsvise udbetalinger, i takt med at fonden modtager indbetalinger fra selskabets byggefond. Disse udbetalinger fra fonden vil herefter kunne godskrives det i selskabets balance opførte tilgodehavende resttilskud. Da boligselskaberne i vid udstrækning har flere arbejder i gang i forskellige afdelinger, vil det ofte være tilfældigt, hvilken afdeling der først får sit tilskud endeligt udbetalt, da fonden administrativt færdigekspederer det enkelte tilsagn, medens andre afdelinger kommer i en vis venteposition. For at stille de enkelte afdelinger lige driftsmæssigt set i relation til mellemfinansieringsrenteudgifter, kan man fordele disse renteudgifter på de enkelte afdelinger i forhold til tilskuddets størrelse og tidsforløb ved afslutningstidspunktet for forbedringsarbejderne.

Derved vil den enkelte afdelings lejeudvikling ikke blive påvirket i urimelig grad i modsætning til, hvis afdelingen selv skulle afholde hele mellemfinansieringsudgiften, der kan forøges som følge af udbetalinger til andre af selskabets afdelinger og den anvendte udbetalingsprocedure.

Der henvises desuden til konteringsskitsen.

Konto 731. Værdipapirer (omsættelige)/obligationsbeholdning.

Værdipapirer skal opføres til kursværdi/markedsværdi, og beholdningen skal specificeres i note.

Der henvises til bemærkninger under konto 804.1.

Det bemærkes, at afdelingsmidler og likvid arbejdskapital, som ikke ligger i kassebeholdningen, samt likvide midler i dispositionsfonden skal anbringes som indlån i danske kroner i pengeinstitutter i et EU-land eller i danske realkredit- eller statsobligationer, noteret på en fondsbørs i et EU-land.

22.1.2.2. Passiver

Egenkapital

Almennyttige boligselskabers egenkapital udgøres af

1) I garantiselskaber garantikapital og i andelsboligforeninger foreningsandele.

2) Midler i dispositionsfonden.

3) Opskrivningshenlæggelser.

4) Eventuel arbejdskapital.

Almennyttige forretningsførerselskabers egenkapital udgøres af de midler, der er nævnt under nr. 1 og 4. Herudover udgøres egenkapitalen af midler i en dispositionsfond, hvis kommunalbestyrelsen har fastsat et maksimum for forretningsførerselskabets arbejdskapital, eller hvis forretningsførerselskabet beslutter at etablere en dispositionsfond. Forretningsførerselskabets beslutning om en dispositionsfond omfatter det følgende regnskabsår.

I forbindelse med overgangen til ny kontoplan skal forretningsførerselskabet inden den 1.9.1994 beslutte, om en allerede etableret dispositionsfond skal fortsættes eller nedlægges. Hvis dispositionsfonden opretholdes, skal den betragtes som en dispositionsfond ifølge bekendtgørelsens kapitel 10. Hvis den nedlægges, overføres midlerne heri til selskabets arbejdskapital. Beslutningen har virkning for det regnskabsår, der begynder 1.7.1994 eller senest 1.6.1995.

Et selvejende boligselskab har ikke nogen oprindelig egenkapital, medens garantiselskaber og andelsboligforeninger har en oprindelig egenkapital i form af henholdsvis garantikapital og foreningsandele.

Selskaberne har mulighed for løbende at oparbejde en arbejdskapital gennem driftsoverskud.

I tilknytning til kontiene 801, 802 og 804 skal der i en obligatorisk note som minimum redegøres for årets primo-saldo, årets bevægelser (tilgang/afgang) og årets ultimo-saldo. Til kontiene 803 og 805 er knyttet særlige obligatoriske noter, jf. kontoplanen.

Konto 801. Boligforeningsandele.

Efter § 4, stk. 1, og § 8 i normalvedtægterne for en almennyttig andelsboligforening indgår foreningsandelen i foreningens formue som ansvarlig kapital. I den udstrækning, den ansvarlige kapital er til stede, tilbagebetales andelen ved et medlemskabs ophør. Andelen forrentes ikke.

Konto 802. Garantikapital.

Normalvedtægterne for et almennyttigt boligselskab med indbetalt garantikapital (garantiselskaber) indeholder i § 3 nærmere regler om garantibeviser.

Konto 803. Dispositionsfond

Dispositionsfondens opbygning og formål.

Selskabet skal efter lovens § 12, stk. 2, opbygge en dispositionsfond til imødegåelse af tab ved selskabets eller dets afdelingers drift og til sikring af fortsat virksomhed. Opbygningen sker om fornødent ved særlige bidrag fra afdelingerne.

Til dispositionsfonden overføres endvidere en række andre midler, jf. bemærkningerne til konto 604, ligesom der som hovedregel skal foretages forrentning af fondens midler, jf. bekendtgørelsens § 38, stk. 2 samt vejledningens afsnit 10.1.

Det bemærkes, at der i forbindelse med bekendtgørelsens ikrafttræden skal gennemføres en række overførsler af midler til dispositionsfonden, jf. bekendtgørelsens § 26 og § 80 samt vejledningens afsnit 10.2.

Dispositionsfonden kan ud over dækning af tab i afdelingerne og ekstraordinære tab i selskabet under visse betingelser anvendes til en række andre formål. Der henvises til bekendtgørelsens § 28 samt til vejledningens afsnit 10.2.

Bidrag fra afdelingerne

Afdelingerne bidrager til dispositionsfondens opbygning ved betaling af særlige bidrag pr. lejemålsenhed. Afdelingerne opkræver midler hertil via lejebetalingen, jf. udgiftsposten konto 112.2 på afdelingsregnskabet. På selskabsregnskabet indtægtsføres bidragene under konto 604, men udgiftsføres samtidig under konto 533, idet bidragene overføres til dispositionsfonden (konto 803). Modtagne bidrag skal henlægges til fonden uanset selskabets driftsresultat.

Samtlige afdelinger skal bidrage til dispositionsfonden, indtil denne har nået sit minimum (jf. nedenfor). Bidragspligten gælder dog ikke afdelinger, der er oprettet til opførelse af f.eks. parcel- og rækkehuse med salg for øje, og som likvideres ved ejendommens salg. I overensstemmelse hermed kan dispositionsfondens midler heller ikke anvendes eller udlånes til sådanne afdelinger, der ikke betragtes som almennyttige afdelinger, jf. bekendtgørelsen, kapitel 5.

Nedbringes fondens likvide midler senere under det fastsatte minimumsbeløb, skal samtlige afdelinger på ny foretage årlige henlæggelser i overensstemmelse med nedenstående regler for det årlige bidrags størrelse. Det bemærkes, at bidragspligten gælder uanset om en afdeling for sit vedkommende tidligere måtte have indbetalt minimumsbeløbet for samtlige lejemålsenheder i denne afdeling. Har dispositionsfonden eksempelvis nået sit minimum, således at afdelingerne eventuelt ikke længere betaler bidrag, og opføres der herefter et nyt byggeri, skal samtlige afdelinger, og ikke blot den nye afdeling, bidrage til dispositionsfonden, indtil denne på ny har nået sit nye forhøjede minimum.

Minimum for dispositionsfondens og afdelingsbidragets størrelse

Bidragets størrelse fastsættes til et ensartet beløb for hver lejemålsenhed i samtlige afdelinger.

Afdelingernes henlæggelser til fonden skal årligt udgøre 156 kr. pr. lejemålsenhed inden for selskabet, indtil fonden for selskabet som helhed i likvide midler udgør mindst 3.000 kr pr. lejemålsenhed. Hvis fondens likvide midler nedbringes under dette beløb, foretages på ny årlige henlæggelser. De nævnte beløb skal reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset, der beregnes af Danmarks Statistik og offentliggøres i Statstidende, med pristallet for april måned 1994 som basis. Reguleringen foretages en gang årligt, første gang med virkning for det regnskabsår, der følger nærmest efter offentliggørelsen af pristallet for april måned 1995.

Forrentning af dispositionsfondens midler

Dispositionsfondens midler skal forrentes. Renten skal som minimum udgøre Danmarks Nationalbanks diskonto med fradrag af 2 pct. point. Undtaget fra forrentningskravet er dog udlån efter bekendtgørelsens § 28, stk. 1, nr. 1 og 2.

Hvis kommunalbestyrelsen har fastsat et maksimum for arbejdskapitalens størrelse, jf. bemærkninger til konto 805, kan forrentning dog undlades, når dispositionsfondens minimumsstørrelse er nået.

Tilskud til selskab og afdelinger.

Dispositionsfonden kan i henhold til bekendtgørelsens § 28 til visse formål yde tilskud til selskab og afdelinger. Sådanne tilskud udbetales via selskabets resultatopgørelse. Da tilskuddene til afdelingerne normalt må betragtes som ekstraordinære udgifter for selskabet, posteres de på konto 541 (ekstraordinære udgifter), der skal specificeres i en note. Tilsvarende indtægtsføres dispositionsfondens tilskud i selskabet som en ekstraordinær indtægt på konto 611 (diverse), der ligeledes specificeres i en note.

Obligatorisk note

I en obligatorisk note til konto 803 skal anføres de bruttobevægelser, der i regnskabsårets løb har været på dispositionsfonden.

Hvis der af dispositionsfondens midler er ydet lån eller tilskud til selskab eller afdelinger, skal der i en særlig specifikation til noten gives oplysning om modtager, formål og beløbsstørrelse.

Hvis kommunalbestyrelsen har fastsat et maksimum for arbejdskapitalen, jf. bekendtgørelsens § 24 og vejledningens afsnit 9 kan dispositionsfondens midler med kommunalbestyrelsens godkendelse anvendes til hel eller delvis finansiering af administrationsbygning samt af edb-udstyr. Dispositionsfondens likvide midler må dog ikke herved bringes under den fastsatte minimumsstørrelse.

I henhold til bekendtgørelsens § 28 kan der endvidere af dispositionsfondens midler foretages udlån til nybyggeri og modernisering eller forbedring af afdelinger i selskabet.

En del af dispositionsfondens midler kan herved blive bundet i diverse materielle anlægsaktiver. I den obligatoriske note til konto 803 skal der derfor på balancetidspunktet foretages en opgørelse af dispositionsfondsmidlernes fordeling på frie og bundne midler.

Likviditet og sikkerhed

Den del af dispositionsfondens midler, der ikke er anvendt i henhold til bekendtgørelsens § 28, skal anbringes således, at de i nødvendigt omfang til enhver tid med kort varsel kan gøres likvide til anvendelse efter deres formål. Der skal være uomtvistelig sikkerhed for midlerne.

Dispositionsfondens midler kan forvaltes fælles med selskabets øvrige midler, når den fornødne likviditet og sikkerhed er til stede. Der henvises til bemærkningerne til konto 731.

Revisionsinstruks

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at henlæggelser til dispositionsfonden samt forrentning, anvendelse og udlån af fondens midler er i overensstemmelse med de herom fastsatte regler. Endvidere skal revisor påse, at dispositionsfondens midler er anbragt med uomtvistelig sikkerhed.

Spørgeskema

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 7 (»Er der anvendt midler eller ydet lån af dispositionsfonden?»).

Ikke-almennyttige afdelinger

Ved likvidation af afdelinger, der er oprettet til opførelse af f.eks. parcel- og rækkehuse med salg for øje, overføres et eventuelt overskud til dispositionsfonden.

Konto 804. Opskrivningshenlæggelser.

Årsregnskabslovens principper for gevinst/opskrivning og tab/nedskrivning skal anvendes i forbindelse med såvel obligationsbeholdninger som administrationsejendomme. Som led i den generelle præcisering af egenkapitalforhold i almennyttige boligselskaber er derfor som noget nyt etableret særlige konti på selskabsniveau for urealiserede gevinster ved opskrivning af obligationsbeholdning og administrationsejendom.

Konto 804.1. Kursregulering af obligationsbeholdning.

Obligationsbeholdninger skal opføres til gældende kursværdi/markedsværdi på balancetidspunktet, jf. konto 731. På konto 804.1, kursregulering af obligationsbeholdning, bogføres urealiserede kursgevinster vedrørende selskabets obligationsbeholdning. Realiserede kursgevinster og lignende indtægtsføres på selskabets resultatopgørelse (konto 603.3).

Realiserede såvel som urealiserede kurstab udgiftsføres på selskabets resultatopgørelse (konto 532.5).

Senere forekommende kurstab kan modregnes i en eventuel positiv saldo på kursreguleringskontoen. Kontoen må dog ikke herved få negativ saldo, hvorfor et eventuelt overskydende kurstab skal udgiftsføres. Kursreguleringskontoens saldo skal således på balancetidspunktet modsvare de beregnede urealiserede kursgevinster.

Konto 804.2. Opskrivningshenlæggelser, administrationsbygning.

Administrationsbygningens værdiansættelse skal på balancetidspunktet give et retvisende billede af ejendommens reelle værdi. Som udgangspunkt ansættes administrationsbygningen derfor til anskaffelsessummen. Eventuelle opskrivninger af ejendommens værdi henføres til konto 804.2, opskrivningshenlæggelser vedr. administrationsbygning. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til konto 701.

Konto 805. Arbejdskapital.

Arbejdskapitalen kan opbygges ved overskud på selskabets drift.

Overskud kan bl.a. opstå som følge af nettorenteindtægter (inkl. realiserede kursgevinster), der ikke medgår til dækning af tilskud til afdelinger og forrentning af dispositionsfondens midler, af afdelingsmidler som forvaltes af selskabet samt for et godkendt forretningsførerselskabs vedkommende af datterselskabernes dispositionsfondsmidler, når disse forvaltes af forretningsførerselskabet.

I det regnskabsår, der begynder den 1. juli 1994 eller nærmest herefter, overføres efter selskabets beslutning den del af selskabets egenkapital, som ikke udgøres af garantikapital, foreningsandele eller dispositionsfond, samt midler, der efter denne dato ville være tilfaldet denne del af egenkapitalen, til enten arbejdskapitalen, jf. dog § 24, stk. 3, eller til dispositionsfonden.

Årets overskud (konto 551) overføres til arbejdskapitalen, jf. bemærkningerne til konto 551. Overskuddet anvendes i første række til dækning af negativ saldo som følge af tidligere års underskud.

Årets underskud (konto 621) overføres ligeledes til arbejdskapitalen jf. bemærkningerne til konto 621. Underskud, der ikke kan dækkes af tidligere års overskud, skal budgetteres afviklet hurtigst muligt og inden for det regnskabsår, der følger efter regnskabsaflæggelsen.

Årets bevægelser på kontoen anføres i obligatorisk note til selskabets regnskab.

Arbejdskapitalen udgøres såvel af midler, der er bundet i selskabets anlægsaktiver, som af likvide midler. Det bemærkes, at evt. friværdi (bunden egenkapital) i selskabets administrationsejendom altid indgår i dispositionsfonden, idet nettoprovenu, der fremkommer i forbindelse med belåning af friværdien eller ved salg af ejendommen, tilfalder dispositionsfonden, jf. bekendtgørelsen § 26.

Anvendes arbejdskapitalmidler til hel eller delvis finansiering af administrationsejendom, overføres den herved bundne kapital fra arbejdskapital til dispositionsfonden. Tilsvarende medfører selskabets tilbagebetaling af fremmed finansiering af administrationsejendom, at der fra arbejdskapitalen skal overføres et beløb, svarende til de betalte afdrag, til dispositionsfonden.

Forretningsførerselskaber uden dispositionsfond skal dog ikke foretage disse interne egenkapitaloverførsler.

Arbejdskapitalens fordeling på frie og bundne midler anføres i obligatorisk note til selskabets regnskab.

Maksimum for arbejdskapital.

Kommunalbestyrelsen kan fastsætte et maksimum for almennyttige boligselskabers og almennyttige forretningsførerselskabers arbejdskapital.

Maksimum for arbejdskapitalen fastsættes som et fast kronebeløb pr. lejemålsenhed. Beløbet reguleres en gang årligt i overensstemmelse med det af Danmarks Statistik beregnede nettoprisindeks.

Beløb, der på balancetidspunktet overstiger det maksimum for arbejdskapitalen, som kommunalbestyrelsen har fastsat, tilfalder selskabets dispositionsfond.

Langfristet/kortfristet gæld.

Gæld, der forfalder til betaling senere end et år efter regnskabsårets udløb, anses som langfristet, medens anden gæld betragtes som kortfristet.

Konto 821. Afdelinger i drift.

Passivet skal specificeres i note.

Konto 822. Afdelinger under opførelse (nybyggeri).

Passivet skal specificeres i note.

Konto 824. Bankgæld (sikkerhedsstillelse).

Passivet skal specificeres i note. Det skal bl.a. oplyses, hvilken sikkerhed der eventuelt er stillet for bankgælden. Der skal endvidere gøres rede for eventuel sikkerhedsstillelse over for afdelinger m.v.

Konto 827. Afsætninger.

Passivet skal specificeres i note. Hvis der er afsat beløb til imødegåelse af konkrete tabsrisici, posteres beløbet på denne konto.

Beløb, der afsættes til imødegåelse af tab på selskabets aktiver, må ikke posteres på konto 827, idet sådanne afsætninger i overensstemmelse med årsregnskabslovens principper skal anvendes til reduktion af aktivets værdi.

Konto 828. Opnoteringsgebyrer.

I selvejende boligselskaber og garantiselskaber blev der også før de nye regler pr. 1.4.1992 ført ventelister over boligsøgende, og i forbindelse hermed betalte de boligsøgende ofte et opnoteringsgebyr. Dette gebyr var af beskeden størrelse, normalt højst 100 kr., og skal tilbagebetales, hvis en boligsøgende, der ikke er overgået til en ny venteliste, henvender sig og tilbagekalder sin ansøgning om lejlighed. Det må antages, at kravet om tilbagebetaling af opnoteringsgebyret forældes efter 20 år.

Eventualforpligtelser.

Der skal gives oplysning om eventuelle forpligtelser ud over de i balancen opførte. F.eks. angives oplysning om eventuelle leje- og leasingkontrakter.

Forretningsførerselskabers årsregnskab.

Almennyttige forretningsførerselskaber (jf. boligbyggerilovens§ 2), aflægger årsregnskab efter samme grundprincipper som øvrige almennyttige boligselskaber. Ved regnskabsaflæggelsen (og budgetlægningen) anvendes kontoplan for selskaber og et særligt spørgeskema for forretningsførerselskaber.

Spørgeskema for forretningsførerselskaber.

Spørgeskemaet er optaget som del af bilagene til bekendtgørelsen.

Vedr. kontiene 501-530.

Forretningsførerselskabets nettoadministrationsudgift og nettorenteindtægt pr. lejemål skal tillige opgives i en note til datterselskabernes regnskaber. Udgifterne til datterselskabernes egen administration skal specificeres og udgiftsføres i datterselskabernes regnskaber.

Vedr. konto 601. Administrationsbidrag.

Administrationsbidraget skal fremgå af datterselskabernes regnskaber, selv om administrationen forestås af et forretningsførerselskab.

Vedr. konto 721. Afdelinger i drift.

I en note redegøres for forretningsførerselskabets udlån af afdelingsmidler, der via datterselskaberne er i fælles forvaltning i forretningsførerselskabet. Redegørelsen skal omfatte udlån foretaget i forretningsførerselskabets regnskabsår, selv om datterselskabernes regnskabsår ikke er sammenfaldende hermed.

Udlån af forretningsførerselskabets disponible egenkapital til afdelinger, hvortil der ikke kan ske udlån af andre afdelingers midler, skal fremgå særskilt af forretningsførerselskabets balance. Det skal i øvrigt optages særskilt i balancen for det pågældende datterselskab, idet alle ind- og udlån skal foretages via selskabet.

Vedr. konto 805. Arbejdskapital.

Hvis et forretningsførerselskab ikke har etableret en dispositionsfond, jf. bekendtgørelsens § 22, stk. 2, vil eventuel friværdi (bunden egenkapital) af en administrationsejendom skulle bogføres som bunden arbejdskapital under konto 805.7.

22.2 Byggefondens årsregnskab

22.2.1. Generelle regler

22.2.1.1. Selvstændig afdeling

Byggefonden er en selvstændig afdeling af selskabet

Byggefondens regnskab er atypisk, idet det omfatter en balance, men ingen egentlig resultatopgørelse. Årets udgifter og indtægter fremgår imidlertid af konto 001 på balancens passivside.

22.2.1.2 Opbygning

Til byggefonden overføres

1. Opsparing ved afdrag m.v. på afdelingens prioriteter, medmindre disse medgår til afskrivning på ejendommen, jf. bekendtgørelsens § 30.

Der henvises til bemærkningerne til kontiene 411 og 412 i afdelingens årsregnskab.

2. De pligtmæssige bidrag, som afdelingerne yder til indskud i Boligselskabernes Landsbyggefond efter reglerne i lov om boligbyggeri, §§ 23 og 24.

Der henvises til bemærkningerne til konto 113 (afdelingens pligtmæssige bidrag til byggefonden) om afdelingens årsregnskab samt til konto 902.

22.2.1.3. Formål. Anvendelse

Byggefondens indestående i en afdeling kan med henblik på finansiering af nyt almennyttigt boligbyggeri gøres likvidt ved optagelse af nye lån.

Den del af byggefondens midler, der ikke hidrører fra pligtmæssige bidrag, skal i den udstrækning, de er eller gøres likvide, overføres til dispositionsfonden.

22.2.1.4. Særregel for ældre andelsboligforeninger

Såfremt der i vedtægterne for andelsboligforeninger er bestemmelser, der afviger fra reglerne i bekendtgørelsens kapitler 11 og 12, bevarer sådanne bestemmelser deres gyldighed for så vidt angår byggeri, der er opført før den 30.4.1946, jf. bekendtgørelsens § 73.

22.2.2. Balance

22.2.2.1. Aktiver

Konto 901. Indestående i afdelinger.

Den friværdi i en afdelings faste ejendom, der opstår ved, at en afdelings prioritetsgæld nedbringes ved afdrag, herunder ved nedskrivning af prioriteterne ved kreditforeningsoverskud (konto 103), tilfalder byggefonden som indestående i afdelingerne (i afdelingsregnskabet kaldes indeståendet, dvs. byggefondens tilgodehavende, for byggefondsindeståendet). Beløb svarende til prioritetsafdragene udgiftsføres i afdelingens resultatopgørelse under nettokapitaludgifter (konto 101) og godskrives i afdelingens balance under byggefondsindestående, medmindre beløbet helt eller delvis medgår til afskrivning på ejendommen, jf. bemærkningerne til kontiene 411 og 412 om afdelingens årsregnskab.

I byggefondens balance konteres prioritetsafdrag m.v. på konto 901 og godskrives byggefonden under konto 001.1.

Omkostninger og kurstab ved omprioritering (konvertering) afholdes af byggefonden og fradrages under konto 001.12. Byggefondens indestående i vedkommende afdeling reduceres tilsvarende.

Tilgang til konto 901 skyldes betalte prioritetsafdrag m.v. eller forhøjelse af kontantvurderingen.

Afgang fra kontoen fremkommer ved belåning af byggefondens indestående i vedkommende afdeling. Ved nedsættelse af kontantvurderingen eller tilgang til anskaffelsessummen sker der ingen tilbageførsel af byggefondens indestående i afdelingen til afdelingens afskrivningskonto (konto 411), men vedkommende afdeling kan til gengæld ikke bogføre nye prioritetsafdrag m.v. på byggefondskontoen, før afskrivningskontoen for ejendommen er så stor, at den på ny dækker forskellen mellem ejendommens anskaffelsessum og kontantvurderingen, jf. bemærkningerne til konto 411 og 412. Kontante midler, herunder midler frigjort ved hel eller delvis belåning eller salg af afdelingens faste ejendom overføres til dispositionsfonden. Byggefondens indestående reduceres tilsvarende.

Konto 902. Andre aktiver.

Konto 902.1. A- og G-indskud (med indskudsbevis).

De pligtmæssige bidrag, der opkræves efter reglerne i lovens §§ 23 og 24, skal via byggefonden indbetales til Boligselskabernes Landsbyggefond i form af indskud i landsbyggefonden. Bidragene tilhører selskabets byggefond og ikke de enkelte afdelinger.

Bidragene konteres som en udgift i afdelingen under konto 113.1-2, jf. bemærkningerne hertil, og indtægtsføres i byggefonden under konto 001.2.

Indskudsbeviser.

For de til fonden for tiden indtil 31.12.1981 indbetalt A-og G-indskud, som er anvendt til finansiering af nybyggeri, jf. omtalen under konto 902.3, er udstedt indskudsbeviser. De indbetalte indskud henstår herefter uændrede i balancen.

Ingen råderet.

Selskabet kan på ingen måde råde over indbetalte beløb, og disse kan heller ikke gøres til genstand for udlæg eller udpantning, jf. lovens § 27, stk. 1.

902.2. C-indskud.

Disse indskud vedrører pligtmæssige bidrag ved genudlejningsforhøjelser. Bidragene blev pålignet afdelinger ved genudlejning den 1.1.1971 eller senere af lejligheder eller lokaler, der var ibrugtaget inden udgangen af 1964. Ordningen blev ophævet ved udgangen af marts 1972, jf. lov nr. 85 af 29.3.1972 om ændring af lov om boligbyggeri. Dette indskud i landsbyggefonden vil henstå uændret i balancen for de respektive byggefonde.

902.3. Trækningsret (egne midler).

Fortrinsret

Et boligselskab har efter lovens § 35, stk. 1, fortrinsret til tilskud fra landsbyggefonden på indtil 75 pct. af de indbetalinger, som selskabets byggefond efter den 1.1.1980 har foretaget til landsbyggefonden efter lovens §§ 23 og 24 til finansiering af visse forbedringsarbejder m.v., jf. nedenfor. Tilskud kan ydes til en hvilken som helst af selskabets afdelinger, altså ikke nødvendigvis til den eller de afdelinger, som er pålignet m2-tilskud til selskabets byggefond. Selskabets ledelse træffer efter forudgående drøftelse med afdelingsbestyrelserne beslutning om, hvilken afdeling tilskuddet skal udbetales til.

Fælles moderniseringsfond/landsdispositionsfond

Den del af indbetalingerne efter lovens §§ 23 og 24, som ikke anvendes efter reglerne om boligselskabers fortrinsret, overføres efter lovens § 35, stk 2 og 3, til en fælles moderniseringsfond og en landsdispositionsfond.

Bankkonto for enkelte boligselskaber

I forbindelse med administrationen af indbetalingerne i henhold til lovens §§ 23 og 24 har landsbyggefonden oprettet en bankkonto (med særskilt forrentning) for hvert enkelt boligselskab. På denne konto indsættes indtil 75 pct. af selskabets indbetaling til brug ved udbetaling af tilskud efter tilskudsberettigede arbejders afslutning.

Nærmere regler

I medfør af lovens § 37, stk. 1, har Boligselskabernes Landsbyggefond fastsat et regulativ af 25.9.1990 med tillæg af 24.5. 1991 om tilskud fra fonden til forbedrings- og opretningsarbejder. I regulativet er der givet nærmere regler om forvaltning af disse tilskudsmidler.

Tilskuddets størrelse og udbetaling

Tilskuddet kan højst udgøre 2/3 af de af landsbyggefonden godkendte rimelige udgifter ved arbejdets udførelse. Der kan ikke ydes tilskud til arbejder, der er iværksat, inden der er meddelt tilsagn om tilskud.

Med hensyn til bogføringen af de pligtmæssige bidrag, herunder beløb som overføres til trækningsretskonti, henvises til konteringsskitser, bilagt vejledningen.

22.2.2.2. Passiver

Konto 001. Byggefond.

Årets indtægter og udgifter bogføres på denne konto, der erstatter en ordinær resultatopgørelse. Indtægterne fremgår af de enkelte poster 1-7 og udgifter af posterne 8-14.

Med virkning fra det regnskabsår, der påbegyndes 1.7.1994 eller nærmest herefter skal byggefondens saldo reduceres med likvide midler og udlån af disse, som overføres til dispositionsfonden. Likvide midler vedrørende de pligtmæssige bidrag (trækningsretten) overføres dog ikke, men forbliver i Byggefonden.

Der henvises til konteringsskitser vedrørende afdelingernes prioritetsydelser, pligtmæssige bidrag, regulering af ejendommens kontantværdi, renteindtægt af midler fra egen trækningsret samt tilskud til forbedrings- og opretningsarbejder.

Afsnit 23. Afdelingens årsregnskab

Ligesom for selskaberne, jf. de generelle bemærkninger i vejledningens afsnit 22, må der ikke i afdelingernes budgetter og regnskaber oprettes andre hovedkontonumre end de i kontoplanen anførte. Allerede oprettede kontonumre må ikke omdøbes og anvendes til kontering af andre udgifter end de anførte. Det samme gælder for allerede oprettede underkontonumre.

Byggefonden, der udgør en selvstændig afdeling, aflægger regnskab efter særlige bestemmelser jf. vejledningens afsnit 22.

23.1.1. Udgifter

Nettokapitaludgifter

Udgifterne skal specificeres i faste noter . Der henvises i øvrigt til konteringsskitserne.

Konto 101. Henlæggelser svarende til prioritetsafdrag. Prioritetsrenter

Periodisering

Den almindelige regnskabsmæssige opgørelsesmåde, hvorefter der uanset betalingstidspunktet skal medtages udgifter og indtægter vedrørende det år, som regnskabet omfatter, gælder også som hovedregel for prioritetsydelser.

Hvis afdelingen imidlertid i regnskabsåret 1993 (1993/94) har udnyttet den hidtil gældende adgang til at undlade periodisering af prioritetsydelserne, kan denne fremgangsmåde dog fortsat benyttes ved kontering af prioritetsydelser. I de pågældende afdelingers regnskaber kan prioritetsydelser (afdrag, renter og reservefondsbidrag), der delvis vedrører et andet regnskabsår, således medtages i det regnskabsår, de forfalder. Adgangen hertil bortfalder ved udamortisering af de pågældende lån, dog senest ved udgangen af år 2009.

Afdelinger, som i regnskabsåret 1993 (1993/94) har fulgt den normale praksis og altså har periodiseret prioritetsydelserne, kan ikke benytte overgangsordningen.

Afdelinger med rentesikrede nominallån kan i henhold til boligbyggerilovens § 56a påbydes at foretage en konvertering af disse lån. Der tilsigtes ikke i den forbindelse nogen ændring af den hidtidige kontering af prioritetsydelserne.

Hvis afdelingen hidtil har undladt periodisering af det konverterede lån, kan denne praksis derfor under de oven for angivne betingelser fortsættes for det afløsende lån.

Hvis konverteringen og en hermed forbundet omlægning fra 2 til 4 terminer medfører, at der i konverteringsåret forfalder 5 terminer, kan den overskydende termin (maksimalt svarende til halvdelen af den oprindelige halvårsydelse før konvertering) overføres til efterfølgende regnskabsår. Overførselsretten kan for det pågældende lån opretholdes, indtil lånet er udamortiseret, dog senest til udløbet af år 2009.

Ved betaling af prioritetsydelser nedskrives konto 408 (oprindelig prioritetsgæld) med den del af ydelsen, der er afdrag.

Forfaldne prioritetsydelser udgiftsføres på konto 101, selv om de ikke er betalt, men i så fald opføres ydelserne samtidig i balancen som en kortfristet gæld under konto 420 (forfaldne, ikke betalte prioritetsydelser), jf. i øvrigt spørgeskemaets pkt. 17 (»Er terminsydelser betalt for sent?»).

Prioritetsydelser, der vedrører byggeperioden indtil ejendommens skæringsdato, men som forfalder efter dette tidspunkt, konteres dog altid på byggeregnskabet.

Nominallån. Indekslån

Uanset om afdelingen er prioriteret med nominallån eller indekslån omfatter kontoen henlæggelser til prioritetsafdrag (kt. 101.1.) og prioritetsrenter (kt. 101.2.).

I modsætning til tidligere skal der således også for afdelinger, prioriteret med indekslån, ske bogføring af prioritetsrenter - uanset at disse dækkes af statens/kommunens rentebidrag/ydelsesstøtte ved direkte udbetaling fra Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning til det pågældende långivende realkreditinstitut.

Morarenter

Morarenter konteres under konto 131.2.

Afskrivningskonto for ejendommen/byggefondsindestående

I takt med, at prioritetsafdrag indbetales til den pågældende kreditor (realkreditinstitutter m.v.) - og konto 408 (oprindelig prioritetsgæld) nedskrives tilsvarende - sker der en tilgang til konto 411 (afskrivningskonto for ejendommen) og/eller konto 412 (byggefondsindestående) på afdelingens balanceopgørelse, jf. bemærkningerne til disse konti.

Reguleringskonto vedr. budgetterede prioritetsydelser

Der henvises til bemærkningerne til konto 425.2.

Udamortiserede lån

Der henvises til konto 105.1 (ydelser vedr. afviklede prioriteter eller omprioritering).

Konto 102. Rentesikring

Eventuel rentesikring fratrækkes bruttokapitaludgifterne (konto 101). Regulering af rentesikring for tidligere år konteres som ekstraordinær udgift/indtægt under konto 134/206.

Konto 103. Kreditforeningsoverskud anvendt til nedskrivning af prioritetsgæld

Når en ejendom prioriteres med realkreditlån, indbetales samtidig et indskud til realkreditinstituttets reservefond. Når reservefonden når op over en vis størrelse, vil det overskydende beløb efter det enkelte instituts vedtægtsbestemmelser i visse tilfælde, specielt ved ældre lån, kunne anvendes til nedbringelse af medlemmernes gæld. Der tilflyder altså ikke derved afdelingen kontante midler, men beløbet betragtes som et ekstraordinært afdrag på lånet. Beløbet fratrækkes bruttokapitaludgifterne (konto 101), idet det er indeholdt i konto 101. Konto 408 (oprindelig prioritetsgæld) nedsættes tilsvarende.

Konto 104. Afdragsbidrag/ydelsesstøtte fra stat/kommune

I modsætning til tidligere skal der for afdelinger, finansieret med indekslån, ske bogføring af såvel afdragsbidrag som rentebidrag og ydelsesstøtte. Eventuelt afdrags- og rentebidrag/ydelsesstøtte fra stat/kommune fratrækkes bruttokapitaludgifterne (konto 101).

Udbetalt afdragsbidrag konteres på kt. 104.1., mens udbetalt rentebidrag og ydelsesstøtte konteres på henholdsvis kt. 104.2 (rentebidrag) og kt. 104.3 (ydelsesstøtte).

Konto 105.1. Ydelser vedrørende afviklede prioriteter eller omprioritering

Der henvises til vejledningens afsnit 10 om dispositionsfonden.

Offentlige og andre faste udgifter

Denne gruppe omfatter udgifter, der er fastsat af offentlig myndighed ved særlig lovgivning m.v., og som i lighed med nettokapitaludgifterne og visse ekstraordinære udgifter er unddraget beboernes direkte indflydelse.

Konto 107. Vandafgift

På kontoen bogføres alle udgifter til leverance af vand, herunder vandafledningsafgift. Hvis en del af den samlede vandafgift er direkte forbrugsafhængig, skal den samlede afgifts fordeling på faste og variable udgifter specificeres i en note.

Bestyrelsen kan beslutte at inddrage kontoen i beregningsgrundlaget for udgifter, der er omfattet af en særlig bestemmelse vedrørende den årlige stigningstakt, jf. bekendtgørelsens § 45, stk. 3 og vejledningens bemærkninger om ordningen.

Konto 108. Kloakbidrag, vejafgift.

På kontoen bogføres vedtægtsmæssige bidrag vedrørende kloakanlæg, afgifter vedrørende vejanlæg og lignende, som har karakter af »en-gangs bidrag« til anlægs etablering. Selv om kommunale vandafledningsafgifter kan indeholde sådanne bidrag til etablering af f.eks. rensningsanlæg, skal disse afgifter konteres på konto 107 (vandafgifter).

Udgifter til fællesantenneanlæg må ikke konteres på konto 108. For kontering af den del af fællesantenneudgifterne, der indtil 1.1. 1998 kan indgå i afdelingens driftsbudget og -regnskab, henvises til konto 119 (diverse udgifter).

Konto 109. Renovation

På kontoen bogføres udgifter til renovation, herunder evt. særlige forbrændingsafgifter el.lign., der er knyttet til bortskaffelse af affald.

Bestyrelsen kan beslutte at inddrage kontoen i beregningsgrundlaget for udgifter, der er omfattet af en særlig bestemmelse vedrørende den årlige stigningstakt, jf. bekendtgørelsens § 45, stk. 3 og vejledningens bemærkninger om ordningen.

Konto 110. Forsikringer

Her optages udgifter til forsikring af enhver art (således også forsikringer, som opkræves sammen med ejendomsskatterne), samt abonnementsafgift til redningskorps og lignende.

Dog skal udgifter til funktionærers og medhjælperes pligtige forsikring mod ulykkestilfælde under arbejdet, konteres som personaleudgifter under konto 114 og eventuelt konto 115/116 på afdelingsregnskabet.

Ejendommen skal holdes forsikret i et bygningsbrandforsikringsselskab, der har finanstilsynets tilladelse til at drive forsikringsvirksomhed, jf. lovens § 59. Forsikringssummen skal være så stor, at den i tilfælde af totalskade dækker genopførelsesudgiften (fuld- og nyværdiforsikring).

Der bør normalt tegnes almindelig grundejerforsikring.

Bestyrelsen kan beslutte at inddrage kontoen i beregningsgrundlaget for udgifter, der er omfattet af en særlig bestemmelse vedrørende den årlige stigningstakt, jf. bekendtgørelsens § 45, stk 3 og vejledningens bemærkninger om ordningen.

Konto 111. Afdelingens energiforbrug

111.1. El og varme til fællesarealer.

Hvis afdelingens samlede brændselsudgift omfatter udgifter til opvarmning af fællesarealer, skal afdelingens andel posteres på konto 111.1, mens beboernes andel posteres i særskilt varmeregnskab. Kontoen er omfattet af en særlig bestemmelse vedrørende den årlige stigningstakt, jf. bekendtgørelsens § 45 og vejledningens bemærkninger om ordningen.

111.2. »Øvrige udgifter« ved kollektiv varmeforsyning

Bortset fra særlige varslingsregler gælder lejelovens regler om varmebetalingen ligeledes for almennyttige boligselskaber. Der henvises til lejelovens kap. VII (lovbekendtgørelse nr. 375 af 11.7.1984), cirkulære af 4.12.1979 om lejeloven og - specielt - cirkulære af 6.5.1982 om ændringer i lejeloven.

Som hovedregel må der i varme- og varmtvandsregnskabet (varmeregnskabet) kun medtages udgiften til brændselsforbruget i varmeperioden, medens de øvrige udgifter (varmemesterløn, reparation af varmeanlæg, administration af varmeregnskab m.v.) indgår i resultatopgørelsen under de respektive driftskonti. For så vidt angår det uafsluttede varmeregnskab henvises til kontiene 305.3 (jf. specielt bemærkningerne hertil) og 419, og for så vidt angår det afsluttede varmeregnskab til kontiene 305.5 og 425.3.

Det følger af lejelovens regler, at boligselskabet ikke frit kan foretage fordeling af de samlede udgifter i forbindelse med leverance fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg (fjernvarme-, gas- eller elektricitetsværk, naturgasforsyningsanlæg m.v.) i en andel, der vedrører selve brændselsforbruget, og en andel, der vedrører de »øvrige udgifter«.

Hvis det kollektive varmeforsyningsanlæg ikke selv har foretaget en opdeling af udgiften, skal hele udgiften efter lejelovens § 36, stk. 2 holdes uden for driftsregnskabet og posteres på varmeregnskabet.

Hvis varmeforsyningsanlægget har foretaget en opdeling, skal denne opdeling følges, således at kun brændselsudgiften posteres på varmeregnskabet, mens den andel, der vedrører de »øvrige udgifter«, skal posteres på driftsregnskabet under konto 111.2.

Som grundlag for budgettering vil man kunne anvende en skriftlig bekræftelse fra værket, baseret på en opdeling af værkets budgetterede udgifter til henholdsvis brændselsudgift og øvrige udgifter. Det er dog en forudsætning, at værket også efter regnskabsårets udløb skriftligt over for boligselskabet angiver en fordeling i forbindelse med den endelige afregning på grundlag af de faktiske tal. (Dette kan i øvrigt være relevant ved kommunens beregning af individuel boligstøtte til den enkelte boligtager).

111.3. Fyringskontrol m.v.

Udgifter til fyringskontrol vedrørende afdelingens eget anlæg (varmekonsulenttjeneste), målerpasning m.v. (aflæsning og udarbejdelse af varmeregnskab) posteres på denne konto. Administration af varmeregnskabet henhører under konto 112.

Kontoen er omfattet af en særlig bestemmelse vedrørende den årlige stigningstakt, jf. bekendtgørelsens § 45 og vejledningens bemærkninger om ordningen.

Konto 112. Bidrag til selskabet

112.1. Administrationsbidrag

Ud over udgifter i forbindelse med den almindelige driftsadministration, herunder administration af varmeregnskab, dækker de samlede administrationsbidrag også bestyrelsesudgifter, udgifter til forretningsførelse og revisionsudgifter. De bidrag, som afdelingen skal yde til dækning af driftens administrationsudgifter, opføres under denne konto. Hvis selskabet har benyttet adgangen til at opdele og evt. differentiere administrationsbidraget, jf. vejledningens bemærkninger til selskabets konto 601.1, skal afdelingens udgifter til administrationsbidrag specificeres i en note, der angiver afdelingens grundydelse (evt. opdelt i afdelingsbidrag og lejemålsenhedsbidrag) og evt. tillægsydelser.

Administrationsudgifter i forbindelse med eventuelle lokalkontorer i afdelingen udgiftsføres i selskabet.

Der henvises til bemærkningerne til konto 601 (administrationsbidrag) under selskabsregnskabet.

Kontoen er omfattet af en særlig bestemmelse vedrørende den årlige stigningstakt, jf. bekendtgørelsens § 45 og vejledningens bemærkninger om ordningen.

112.2. Dispositionsfond

Der henvises til bemærkningerne til konto 803 (dispositionsfonden) under selskabsregnskabet, samt til vejledningens afsnit 10.

Konto 113. Afdelingens pligtmæssige bidrag til byggefonden

Ældre afdelinger betaler løbende pligtmæssige bidrag til selskabets byggefond, hvorfra beløbene overføres til Boligselskabernes Landsbyggefond i form af indskud, jf. nærmere lovens §§ 23, 24, 26 og 27, vejledningens bemærkninger til konto 903.1 samt konteringsskitserne.

Ved ibrugtagelse forstås nedenfor skæringsdagen for et byggeris overgang fra anlæg til drift.

Det bemærkes, at beregningen af en sammenlagt afdelings pligtmæssige bidrag sker med udgangspunkt i de enkelte (sammenlagte) byggeafsnits ibrugtagelsesår.

For overtagne ejendomme anvendes overtagelsesåret som afdelingens ibrugtagelsesår.

113.1. A-indskud

Afdelinger, der er taget i brug før 1/1 1963, skal efter lovens § 23 yde årlige bidrag (A-indskud) med et beløb fastsat som 70 pct. af forskellen mellem den ved lejevurderingen i 1967 fastsatte lejeværdi af afdelingernes lejemål og boligafgiften for disse pr. 1.4.1967 (<normaliserings/vurderingsforhøjelser>). Beløbet reguleres ikke.

Der henvises til bemærkningerne til konto 903 på byggefondsregnskabet samt til vejledningens afsnit 22 om byggefonden.

113.2. G-indskud

Ud over eventuelle A-indskud skal afdelinger, der er taget i brug før 1.1.1970, efter lovens § 24 yde årlige bidrag (G-indskud). Det samlede bidrags størrelse beregnes med udgangspunkt i afdelingens boligareal. Pr. m2 boligareal skal ydes nedenstående beløb

G-indskud pr. (m2) boligareal (1990-niveau).

--------------------------------------------------------------------- Afdelinger, ibrugtaget før 1965 30,85 kr. Afdelinger, ibrugtaget 1965 - 1969 13,80 kr. ---------------------------------------------------------------------

De anførte G-indskud reguleres på basis af den konstaterede udvikling i reguleringsindekset for boligbyggeri med udgangspunkt i indekset pr. 1.7.1989 (114 med 1.1.1987=100).

Boligselskabernes Landsbyggefond kan i henhold til lovens § 24, stk. 3 beslutte at opkræve bidrag fra afdelinger, der er ibrugtaget efter 31.12.1969, og som har fået tilsagn om offentlig støtte før 1.7.1986.

Boligselskabernes Landsbyggefond kan efter lovens § 24, stk. 4 bevilge fritagelse for indbetaling af den del af bidraget, der overstiger 12,30 kr. pr. (m2), svarende til bidraget i 1982, til afdelinger,

- der i de seneste 3 år har modtaget driftsstøtte fra fonden, eller

- som modtager statslige eller kommunale tilskud til nedbringelse af huslejen.

Variable udgifter

Konto 114. Renholdelse

Udgiften skal specificeres i note. Noten kan eksempelvis opdeles i udgifter til gårdmand/ejendomsfunktionær, trappevask og skorstensfejning. (Løn til inspektør der alene varetager ledelse og inspektionsmæssige opgaver, konteres under selskabets driftsudgifter, konto 502).

Hvis en ejendomsfunktionærs arbejde vedrører både renholdelse og vedligeholdelse, foretages en skønsmæssig fordeling af vederlaget på disse konti, jf. konto 115 (almindelig vedligeholdelse) eller eventuelt konto 116 (planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser). Værdien af en hel eller delvis fribolig posteres på samme måde som det kontante vederlag.

Vederlag til varmemester må ikke påføres varmeregnskabet, jf. lejelovens § 36, stk. 2.

Udgifter til renovation konteres under konto 109.

Kontoen er omfattet af en særlig bestemmelse vedrørende den årlige stigningstakt, jf. bekendtgørelsens § 45 og vejledningens bemærkninger om ordningen.

Konto 115. Almindelig vedligeholdelse

På konto 115 føres såvel udgiften til almindelige vedligeholdelsesarbejder på bygninger, installationer og andre anlæg som udgiften til den del af de almindelige vedligeholdelsesarbejder i lejlighederne, som afdelingen efter lovens § 10, stk. 1 og 2 og efter det foreliggende vedligeholdelsesreglement er pålagt, jf. bemærkningerne under konto 121.

Afdelingens andel af udgiften til normal istandsættelse eller til betaling af et normalistandsættelsesbeløb (NI-beløb) ved fraflytning (A-ordningen, jf. lovens § 10a) og af udgiften til den enkelte lejligheds løbende indvendige vedligeholdelse og eventuelle istandsættelse ved fraflytning (B-ordningen, jf. lovens § 10 b) føres på konto 117.

Der henlægges ikke midler til dækning af almindelig vedligeholdelse, hvorfor udgifterne hertil må afholdes som driftsudgifter under hensyntagen til det i budgettet afsatte beløb. Det bør ved løbende budgetkontrol sikres, at der ikke iværksættes arbejder, som vil medføre en overskridelse af den samlede budgetterede udgift.

Ved budgetlægningen afsættes et beløb, som skal være realistisk set på baggrund af tidligere års erfaringer. For at sikre et rimeligt grundlag for den fornødne budgetkontrol og erfaringsopsamling, bør der i den daglige bogføring ske en opdeling af vedligeholdelsesydelserne med en passende specifikationsgrad under nedenstående hovedgrupper. En sådan opdeling kan foretages som vist i det eksempel, der er optaget som bilag til vejledningen.

Den i regnskabsåret faktisk afholdte udgift skal specificeres i note med en opdeling i følgende bygningsdelsgrupper

115.2 (29) PRIMÆRE BYGNINGSDELE Ydervægge, indervægge, altaner, tagkonstruktion

115.3 (39) KOMPLETTERENDE BYGNINGSDELE Vinduer, døre, brystninger, rækværker

115.4 (49) OVERFLADER, BELÆGNING OG BEKLÆDNING Vægge, gulve, lofter, tag

115.5 (59) VVS-ANLÆG Afløb, sanitet, vand, varme, ventilation

115.6 (69) EL-ANLÆG Kraft, belysning, kommunikation, elevatorer

115.7 (79) INVENTAR OG UDSTYR Køkken- og skabselementer, hårde hvidevarer

115.8 (89) ØVRIGE BYGNINGSDELE OG ANLÆG Småbygninger, hegn, belægninger, installationer og udstyr i terræn, maskiner, beplantning

115.9 (99) DIVERSE

Det bemærkes, at konto nr. 115.1 af systematiske grunde ikke anvendes.

Det mulige indhold af bygningsdele og -komponenter i de angivne hovedgrupper fremgår af bilaget til vejledningen.

Opdelingen i bygningsdelsgrupper, er baseret på SfB-systemet (System for Bygnadsregistrering), et internationalt anerkendt system, som efterhånden er indarbejdet hos de fleste teknikere, producenter og leverandører.

Ved brugen af SfB-systemet opnås et entydigt indhold af ydelser i de enkelte grupper, hvorved der kan uddrages økonomiske erfaringer både til brug ved den fortsatte drift og ved programmeringen af fremtidens byggeri.

Kontoen er omfattet af en særlig bestemmelse vedrørende den årlige stigningstakt, jf. bekendtgørelsens § 45 og vejledningens bemærkninger om ordningen.

Konto 116. Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser

På konto 116 føres de faktisk afholdte udgifter til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser eller til hovedistandsættelse/fornyelse af tekniske installationer.

Da udgifterne bør kunne afholdes af tidligere henlæggelser, jf. konto 401, vil saldoen normalt være 0. En eventuel negativ saldo kan ikke overføres via en negativ henlæggelseskonto på balancen, men må udgiftsføres og afvikles efter reglerne om underskud. Forbrug af midler henlagt samme år kan ikke finde sted.

Den i regnskabsåret faktisk afholdte udgift skal specificeres i note, som opdeles i de under konto 115 angivne hovedgrupper, uanset hvilken af de under konto 120 angivne henlæggelsesformer, der anvendes.

Selv om resultatopgørelsen ikke direkte påvirkes af udgifter afholdt under konto 116, skal det som en del af det godkendte driftsbudget fremgå, i hvilket omfang og til hvilke aktiviteter der vil skulle ske frigørelse af de henlagte midler, idet dette bl.a. sikrer en forsvarlig vedligeholdelsesstandard og muliggør en økonomisk styring.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til konto 120 samt til definitionerne i vejledningens afsnit 13.

Kontoen er omfattet af en særlig bestemmelse vedrørende den årlige stigningstakt, jf. bekendtgørelsens § 45 og vejledningens bemærkninger om ordningen.

Konto 117. Istandsættelse ved fraflytning m.v. (A/B-ordning)

Reglerne om indvendig vedligeholdelse i boperioden og for istandsættelse ved fraflytning findes i lovens §§ 10-10 c og i Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 433 af 22.6.1987.

Ved A-ordningen udgiftsføres de faktisk afholdte udgifter til istandsættelse ved fraflytning på denne konto, jf. bemærkningerne til konto 121.

Ved B-ordningen udgiftsføres de faktisk afholdte udgifter til indvendig vedligeholdelse i boperioden og til eventuel istandsættelse ved fraflytning på denne konto, jf. bemærkningerne til konto 122.

Udgifterne bør kunne afholdes af henlæggelserne, jf. kontiene 402-404, herunder om fornødent årets henlæggelser, idet disse henlæggelser i modsætning til de øvrige ikke tilstræber en konsoliderende, men derimod en udjævnende virkning for afdelingens drift. Saldoen vil derfor normalt være 0. En eventuel negativ saldo kan ikke overføres via en negativ henlæggelseskonto på balancen, men må udgiftsføres og afvikles efter reglerne om underskud.

Det bemærkes, at der ikke kan anvendes midler fra den enkelte lejligheds vedligeholdelseskonto, når lejeaftalen er opsagt, selv om lejeren fortsat bor i lejligheden.

For så vidt angår kommunegarantien i forbindelse med den kommunale anvisningsret henvises til Bygge- og Boligstyrelsens vejledning af oktober 1993 om udlejning af almennyttige boligselskabers boliger, afsnit 6.

Konto 118. Særlige aktiviteter.

Udgifter og indtægter i forbindelse med fællesfaciliteters drift skal altid - i modsætning til tidligere - bogføres opdelt på kontiene 118 og 203.

Udgifter og indtægter skal specificeres i en fast note til kt. 118/203. Af noten skal endvidere fremgå fællesfaciliteternes nettodriftsresultat.

Kontoen er omfattet af en særlig bestemmelse vedrørende den årlige stigningstakt, jf. bekendtgørelsens § 45 og vejledningens bemærkninger om ordningen. I henhold til bekendtgørelsens § 45, stk. 1, nr. 6 medregnes kun den del af afdelingens udgifter til fællesfaciliteters drift (konto 118), der overstiger indtægterne fra fællesvaskeri (konto 203.2), fællesfaciliteter (konto 203.3) samt fra møde- og selskabslokaler (konto 203.4). Det bemærkes, at afdelingen i tilfælde af, at den har en nettoindtægt på drift af fællesfaciliteter, ikke kan medregne en negativ udgift i stigningsberegningen.

Konto 119. Diverse udgifter

Udgiften skal specificeres i note.

Her udgiftsføres eksempelvis kontingent til Boligselskabernes Landsforening, udgifter i forbindelse med afholdelse af beboermøder, afdelingsbestyrelsens rådighedsbeløb samt udgifter til deltagelse i kurser m.v.

Indtil 1.1.1998 konteres endvidere de fællesantenneudgifter, der i henhold til kap. VIIA i lov om leje og § 8 i lov nr. 380 af 20.5.1992 ikke indgår i særskilt fællesantenneregnskab, på konto 119.

Hvad angår det uafsluttede fællesantenneregnskab henvises til kontiene 305.3 og 419 (uafsluttede forbrugsregnskaber), og for så vidt angår det afsluttede fællesantenneregnskab til kontiene 305.5 og 425.3.

Udbetaling af beskedne rådighedsbeløb til afdelingsbestyrelsen kan af omkostningsmæssige årsager ske uden revisionsmæssig budgetkontrol fra selskabets side, hvis beløbet anvendes til småudgifter i afdelingsbestyrelsens virksomhed.

Afdelingsbestyrelsen må i så fald selv påtage sig at udarbejde et regnskab over rådighedsbeløbet, som skal forelægges afdelingsmødet. Afdelingsmødet må anses for berettiget til at vælge kritiske revisorer til gennemgang af regnskabet for rådighedsbeløbet. Store beløb, som anvendes i forbindelse med afdelingsbestyrelsens virksomhed og aktiviteter i afdelingen, skal indgå i selskabets bogføring på grundlag af originalbilag og er undergivet sædvanlig kontrol af selskabets revision.

For at undgå for hyppige reguleringer af boligafgiften, kan budgetteres med et beløb til uforudsete udgiftsstigninger på højst 2-3 pct. af de samlede, budgetterede, ordinære udgifter, forudsat at bekendtgørelsens § 45 overholdes.

Efter lovens § 15, stk. 14, tillægges der ikke afdelingsbestyrelsen vederlag for dens virksomhed.

Efter en konkret vurdering kan der gives hel eller delvis erstatning for et afdelingsbestyrelsesmedlems tabte arbejdsfortjeneste som følge af deltagelse i relevante kurser, konferencer m.v. inden for normal arbejdstid. Der bør i givet fald fastsættes et maksimum for dækningen. Der kan derimod ikke ydes erstatning for deltagelse i afdelingsbestyrelsens normale møder m.v., der forudsættes afholdt uden for normal arbejdstid. Som vejledende udgangspunkt kan herved henvises til bestemmelserne om dækning af kommunalbestyrelsesmedlemmers tabte arbejdsfortjeneste, jf. lov om kommunernes styrelse (lovbekendtgørelse nr. 526 af 22.6.1993) og Indenrigsministeriets bekendtgørelse nr. 427 af 26.9.1985 om diæter for varetagelse af kommunale hverv.

Udbetaling, herunder indeholdelse af kildeskat, foretages ved selskabets foranstaltning.

Kontoen er omfattet af en særlig bestemmelse vedrørende den årlige stigningstakt, jf. bekendtgørelsens § 45 og vejledningens bemærkninger om ordningen.

Henlæggelser

Konto 120. Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser eller hovedistandsættelse/fornyelse af tekniske installationer.

Det er i lovens § 12, stk. 4, jf. bekendtgørelsens § 41, stk.1, fastsat, at der årligt skal foretages passende henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer og til hovedistandsættelse.

Hensigten med henlæggelserne er at sikre størst mulig udjævning af udgiften til større vedligeholdelsesarbejder og fornyelser, således at disse kan gennemføres på det teknisk/økonomisk mest hensigtsmæssige tidspunkt, og at der samtidig sikres en jævn lejeudvikling. Man skal ligeledes være opmærksom på, at også allerede foretagne forbedringer m.v. skal vedligeholdes og fornyes.

Henlæggelserne kan ske enten på en samlet henlæggelseskonto, jf. bekendtgørelsens § 41, stk. 2, eller på opdelte konti for hovedistandsættelse og for fornyelse af de enkelte tekniske installationer. Henlæggelserne skal fastsættes på baggrund af en vedligeholdelses- og fornyelsesplan, der mindst omfatter de kommende 10 år. Beløbsstørrelsen fastsættes efter en vurdering af bygningsdelenes og installationernes anskaffelsespris på tidspunktet for genanskaffelsen.

Afdelingerne har siden 1987 haft pligt til at vedligeholde og forny tekniske installationer i boligerne, jf. lovens § 10, stk. 2. Der henlægges hertil på konto 120, mens de faktisk afholdte udgifter til vedligeholdelse og fornyelse af de tekniske installationer konteres på kontiene 115 og 116.

Efter Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 433 af 22.6.1987, § 9, kan afdelingen overtage visse vedligeholdelsesarbejder til udførelse som turnusarbejder. Det kan f.eks. være indvendig maling af vinduer og træværk. Har afdelingen påtaget sig disse arbejder, skal der også henlægges hertil på konto 120. Afdelingens udgifter til turnusarbejder bogføres under konto 115 og/eller 116.

De henlagte beløb overføres i alle tilfælde samlet fra konto 120 til balancen under konto 401.

Konto 120 påvirkes ikke af, at der i årets løb afholdes udgifter til hovedistandsættelse og fornyelser. Disse beløb udgiftsføres under konto 116, jf. bemærkningerne hertil.

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at henlæggelser til vedligeholdelse og fornyelse afsættes i overensstemmelse med reglerne herom.

Kontoen er omfattet af en særlig bestemmelse vedrørende den årlige stigningstakt, jf. bekendtgørelsens § 45 og vejledningens bemærkninger om ordningen.

Konto 121. Istandsættelse ved fraflytning. A-ordning

Istandsættelse ved fraflytning påhviler boligtager og/eller afdelingen

Henlæggelser til kontoen baseres på en vurdering af istandsættelsesudgiften for de enkelte lejlighedstyper, på den forventede fraflytningsfrekvens samt på boligtagernes forventede boanciennitet ved fraflytningen.

Efter en drøftelse med afdelingsbestyrelsen fastsættes beløbet af boligselskabets ledelse til et årligt beløb pr. m2 bruttoetageareal. Beløbet skal fremgå af regnskabet, eventuelt i noteform.

De beløb, der er henlagt i regnskabsåret, udgiftsføres under denne konto (konto 121) til overførsel til balancen under konto 402.

Har afdelingen A-ordning med NI-beløb, konteres henlæggelserne til afdelingens del af NI-beløbene også på konto 121. Der henvises til bekendtgørelsens § 42, stk. 1, nr. 1

De faktisk afholdte udgifter i regnskabsåret til istandsættelse ved fraflytning konteres under konto 117.1.

For så vidt angår den øvrige vedligeholdelse og fornyelse, der påhviler afdelingen, henvises til bemærkningerne til kontiene 115, 116 og 120.

Vejledningens afsnit 12 berører bl.a. problemer ved overgang til A-ordningen.

Konto 122. Istandsættelse ved fraflytning. B-ordning

122.1. Fælleskonto

Istandsættelse ved fraflytning påhviler afdelingen.

Til dækning af afdelingens eventuelle udgifter til lejlighedernes istandsættelse ved fraflytning foretages efter bekendtgørelsens § 42, stk. 1, nr. 3, årlige henlæggelser (fælleskontoen).

Fælleskontoen kan om fornødent anvendes til <opfriskning> af en lejlighed ved brugerskifte.

Efter en drøftelse med afdelingsbestyrelsen fastsættes beløbet af selskabets ledelse til et årligt beløb pr. m2 bruttoetageareal.

Beløbet skal fremgå af regnskabet, eventuelt i noteform.

De beløb, der er henlagt i regnskabsåret, udgiftsføres under denne konto (konto 122.1) til overførsel til balancen under konto 403.

De faktiske afholdte udgifter i regnskabsåret til istandsættelse ved fraflytning m.v. konteres under konto 117.1.

122.2. Indvendig vedligeholdelse

Indvendig vedligeholdelse påhviler afdelingen.

De nødvendige midler til indvendig vedligeholdelse tilvejebringes ved boligtagerens indbetaling via lejen af et beløb til en vedligeholdelseskonto for hver enkelt lejlighed, jf. bekendtgørelsens § 42, stk. 1, nr. 2.

Efter en drøftelse med afdelingsbestyrelsen fastsættes beløbet af selskabets ledelse til et årligt beløb pr. m2 bruttoetageareal.

Beløbet skal fremgå af regnskabet, eventuelt i noteform.

De beløb, der er henlagt i regnskabsåret, udgiftsføres under denne konto (konto 122.2) til overførsel til balancen under konto 404.

De faktisk afholdte udgifter i regnskabsåret til indvendig vedligeholdelse konteres under konto 117.1.

Afdelingen kan overtage visse arbejder som turnusarbejder, jf. bemærkningerne til konto 120.

Konto 123. Tab ved lejeledighed og fraflytninger

Hvis der skønnes at være risiko for lejeledighed, skal der i det omfang, hensynet til den fortsatte udlejning tillader det, afsættes et vist beløb til imødegåelse af denne risiko, jf. bekendtgørelsens § 42, stk. 1, nr. 4. Afgørelsen af behovet herfor må bero på en vurdering af de konkrete forhold, herunder f.eks. også om der er garager og butikker, hvor der kan være særlig risiko for ledighed.

Skønnes der at være risiko for tab ved fraflytninger, eksempelvis i forbindelse med manglende betaling af skyldig leje og af udgifter til istandsættelse ved fraflytning, som påhviler den fraflyttede boligtager, skal der ligeledes foretages passende henlæggelser hertil.

De beløb, der henlægges, overføres til balancen under konto 405.

De faktisk afholdte udgifter i regnskabsåret i forbindelse med tab ved lejeledighed og fraflytninger konteres som ekstraordinære udgifter under konto 129.1 og 130.1, idet foretagne henlæggelser fratrækkes.

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 15, litra e og f (<Skønnes der at kunne være risiko for tab og/eller likviditetsproblemer som følge af

e. udestående fordringer, herunder udlån til selskabet, fordringer på fraflyttede lejere eller andre debitorer,

f. andre forhold?»).

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at der i fornødent omfang er foretaget henlæggelser til tab ved fraflytning og fraflytningsordninger samt andre forudseelige risici.

Konto 124. Andre henlæggelser

De beløb, der henlægges, overføres til balancen til konto 406.

Hvis det oprindelige beboerindskud med tillæg af eventuelle senere forhøjelser væsentligt overstiger indskuddet for lejligheder af tilsvarende kvalitet, udstyr m.v. i nyt byggeri, kan boligselskabet ved genudlejning af lejligheden nedsætte indskuddet. Sådan nedsættelse kan ske i det omfang, det skønnes nødvendigt for at imødegå udlejningsvanskeligheder. De nødvendige midler til nedsættelse af beboerindskuddet kan bl.a. tilvejebringes af de enkelte afdelinger ved årlige henlæggelser på driftsbudgettet, jf. lovens § 11, stk. 4, og bekendtgørelsens § 13, stk. 2. Sådanne henlæggelser udgiftsføres under konto 124.

Der kan ikke foretages henlæggelser til fremtidige moderniserings- eller forbedringsarbejder, jf. bekendtgørelsens § 43, stk.2.

Udgiften skal specificeres i note.

Ekstraordinære udgifter

Konto 125. Ydelse vedr. lån til forbedringsarbejder m.v.

Der henvises til bemærkningerne til kontiene 101-103.

Restgælden fremgår af balancen under konto 413.1. Der henvises i øvrigt til aktivposten, konto 303.1.

Konto 126. Afskrivning på forbedringsarbejder m.v.

Den del af udgifterne til fælles forbedringsarbejder, der ikke finansieres ved ekstern låneoptagelse, afskrives som underfinansiering på konto 126.1.

Konto 126.2. Afskrivning på udbetalte godtgørelser for fraflyttet lejers forbedringer.

Når der i forbindelse med fraflytning af en lejer, hvor til der i henhold til lovens § 10 e er udbetalt kontant godtgørelse for forbedringer af lejligheden, opskrives konto 303.4 med det udbetalte beløb. Det ved arbejdets afslutning godkendte godtgørelsesbeløb nedskrives over 10 år. De årlige afskrivninger på udbetalte godtgørelser konteres på konto 126.2. Der henvises i øvrigt til kontiene 125.3, 201.7, 207 og 303.4.

Konto 127. Ydelse vedr. lån til bygningsskaderenovering

Restgælden fremgår af balancen under konto 413.2. Der henvises i øvrigt til aktivposten, konto 303.2.

Konto 128. Ydelse vedr. lån til ombygninger m.v.

Restgælden fremgår af balancen under konto 413.3. Der henvises i øvrigt til aktivposten, konto 303.3.

Konto 129. Tab ved lejeledighed m.v.

Det indtægtstab, som afdelingen måtte lide ved, at enkelte lejligheder eller lokaler ikke har været udlejet i hele eller dele af regnskabsåret, posteres under denne konto. Kontoen er en naturlig følge af, at der under konto 201 på indtægtssiden opføres den boligafgift og leje, som ville være oppebåret ved fuld udlejning uanset mulig ledighed, jf. bemærkninger til konto 201. Udgiften kan helt eller delvis nedsættes med de henlæggelser, som kan være foretaget med henblik herpå (konto 129.2), jf. konto 405.

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 14 (»Er der afdelinger med udlejningsvanskeligheder?»).

Konto 130. Tab ved fraflytninger

Det faktiske tab i forbindelse med flytninger udgiftsføres her, men udgiften skal eventuelt helt eller delvis dækkes af de henlæggelser, som kan være foretaget med henblik herpå (konto 130.2) jf. konto 405.

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at der i fornødent omfang er foretaget henlæggelser til tab ved fraflytning og fraflytningsordninger samt andre forudseelige risici.

Konto 131. Andre renter

131.1. Renter af gæld til selskabet

Spørgsmålet om forrentning af denne gæld afgøres af selskabets ledelse. Renten må dog ikke overstige Danmarks Nationalbanks diskonto med tillæg af 1 procentpoint.

131.2. Morarenter vedr. prioritetsydelser

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 17 (»Er terminsydelser betalt for sent?»).

Konto 132. Ydelser vedr. driftsstøtte

Der henvises til konto 205 samt bemærkningerne til kontiene 304.1-304.3.

Udgifterne skal specificeres i note.

Konto 133. Afvikling af underskud fra tidligere år og underfinansiering

133.1. Underskud fra tidligere år

Eventuelt opsamlet driftsunderskud (konto 407.1 og den faste note hertil) skal efter bekendtgørelsens § 44, stk.3, budgetteres afviklet over højst 3 år.

Underskud, der overstiger en måneds bruttolejeindtægt (konto 201), og som er forårsaget af udlejningsvanskeligheder, kan dog afvikles over højst 5-10 år, såfremt aktuelle eller forventede udlejningsvanskeligheder må antages at vanskeliggøre en hurtigere afvikling.

Afviklingen udgiftsføres under konto 133.1.

133.2. Underfinansiering

Eventuel underfinansiering skal efter bekendtgørelsens § 44, stk. 3, budgetteres afviklet over højst 5-10 år.

Afviklingen udgiftsføres under konto 133.2 og samtidig øges indeståendet på konto 411 og/eller 412 (afskrivningskonto for ejendommen/byggefondsindestående), jf. i øvrigt bemærkningerne til konto 301 (ejendommens anskaffelsessum).

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at underskud fra tidligere år og underfinansiering afvikles budgetmæssigt efter reglerne herom.

135. Godtgjorte forbedringer af enkelte lejemål.

En lejer, der i boperioden har gennemført forbedringer m.v. af lejligheden efter lovens § 10 d, har ved fraflytning ret til en økonomisk godtgørelse. Godtgørelsen beregnes i henhold til lovens § 10 e på grundlag af dokumenterede afholdte udgifter. Godtgørelsen, der efter fradrag af støtte efter anden lovgivning udgør den del af de afholdte udgifter, der overstiger 5.000 kr, dog højst 35.000 kr, nedskrives årligt med 10 pct. af det ved arbejdets afslutning beregnede godtgørelsesbeløb, jf. lovens § 10 e, stk. 6.

Den udbetalte godtgørelse bogføres som en ekstraordinær udgift på konto 125.3. Der henvises i øvrigt til kontiene 126.2, 201.7, 207 og 303.4.

Konto 136. Beboerrådgiver

Der henvises til bemærkninger til konto 204.

Konto 140. Årets overskud

Der må ikke budgetteres med overskud, hvorfor der ikke må foretages henlæggelser til imødegåelse af kommende års driftsunderskud.

Der kan dog under iagttagelse af den begrænsning af den årlige stigningstakt for visse driftsudgifter, der er fastsat med bekendtgørelsens § 45, budgetteres med et vist beløb til uforudsete udgiftsstigninger, jf. bemærkninger til konto 119.

Afdelingens eventuelle overskud anvendes til nedennævnte formål i den angivne rækkefølge

a. Dækning af underskud fra tidligere år (konto 407), jf. i øvrigt den budgetterede afvikling under konto 133.1. og/eller dækning af underfinansiering, jf. i øvrigt den budgetterede afvikling under konto 133.2.

b. Ekstraordinære henlæggelser til kontiene 401-406, såfremt disse ikke har nået en sådan størrelse, at yderligere henlæggelser er ufornødne. Henlæggelserne må ikke forøges ekstraordinært fra årets overskud, så længe et opsamlet underskud m.v. ikke er afviklet.

c. Overførsel til selskabets dispositionsfond, jf. vejledningens afsnit 22 om dispositionsfondens årsregnskab. Overskud, der er overført kontant til dispositionsfonden, fremgår ikke af afdelingens balance.

Reglerne om fordeling af overskud er indeholdt i bekendtgørelsens § 52.

Overskuddet skal fordeles på de nævnte konti og må kun anvendes til de ovenfor angivne formål. Overskuddet kan således ikke trækkes ud« som en disponibel »overskudskonto« eller tilbagebetales lejerne.

Overskud som følge af, at de faktiske udgifter til prioritetsydelser på indekslån har været mindre end de budgetterede udgifter, kan dog overføres til en reguleringskonto vedrørende budgetterede prioritetsydelser, jf. konto 425.2.

Overskud som følge af, at der ikke betales afdrag ved første termin på realkreditlån, overføres til balancen under konto 406 (andre henlæggelser). Når byggeregnskabet er endeligt afsluttet, indtægtsføres evt. resterende henlæggelse (reguleringskonto) i driftsregnskabet for det efterfølgende regnskabsår.

Ikke-realiserede kursgevinster henføres til konto 425.4, kursreguleringskonto, jf. bemærkningerne til konto 306.

Fordelingen af overskuddet skal fremgå tydeligt af regnskabet.

En ekstraordinær afvikling af et opsamlet underskud m.v. vil - alt andet lige - betyde en besparelse og et overskud på det efterfølgende års regnskab. Overstiger underskudsafviklingen det efterfølgende år, hvad der kan afsættes til uforudsete udgifter og lign., skal der foretages en budgetkorrektion.

Begrænsning af visse driftsudgifters stigning

Den samlede årlige stigningstakt for følgende udgiftskonti må ikke overstige 2 pct.

kt. 111.1 El og varme til fællesarealer, kt. 111.3 Fyringskontrol, kt. 112.1 Administrationsbidrag, kt. 114 Renholdelse, kt. 115 Almindelig vedligeholdelse, kt. 116 Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser, der ikke dækkes af tidligere henlæggelser, kt. 118 Særlige aktiviteter, kt. 119 Diverse udgifter, kt. 120 Henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse.

Boligselskabet kan endvidere med henblik på at inddrage de besparelsesmuligheder, der er knyttet til renovations- og vandudgifter beslutte, at følgende konti skal indgå i afdelingens stigningsbegrænsede udgifter

kt. 107 Vandafgift, kt. 109 Renovation, kt. 110 Forsikringer.

Beslutning herom er bindende for alle efterfølgende budgetter.

Stigningsbegrænsningen vedrører kun afdelingens boliglejemål.

Stigningen beregnes fra budget til budget, idet det dog altid vil være muligt at fastsætte de budgetterede stigninger på grundlag af de stigningsbegrænsede udgifter i det budget, der blev godkendt for regnskabsåret inden indeværende regnskabsår, med tillæg af 2 pct.

Eksempel 1.

En afdeling har budgetteret de samlede stigningsbegrænsede udgifter således

Budget 1992: 100.000 kr,

Budget 1993: 101.000 kr.

Afdelingen ville i 1993 lovligt kunne budgettere med 100.000 kr. + 2 pct., dvs. med samlede udgifter på 102.000 kr. Med budgetterede udgifter på 101.000 har man altså budgetteret med en halv så stor stigning, som man lovligt kunne have budgetteret med.

Ved budgetlægning for 1994 kan der budgetteres med udgangspunkt i den maksimalt lovlige udgift for 1993, dvs. med udgangspunkt i budget 1992 + 2 pct. Den maksimalt lovlige budgetsum for 1994 er derfor 102.000 kr + 2 pct, dvs. 104.040 kr. Afdelingen vil følgelig lovligt kunne budgettere med en stigning på 3.040 kr., svarende til en stigning på godt 3 pct. fra 1993 til 1994.

Hvis budgettet overskrides, skal merudgiften modregnes i budgettet for det første regnskabsår efter regnskabsaflæggelsen. Ved beregning af merudgiftens størrelse tages der udgangspunkt i den lovlige stigning.

Eksempel 2.

Hvis afdelingen i eksempel 1 ved regnskabsaflæggelsen for 1993 må konstatere, at de stigningsbegrænsede udgifter i stedet for de budgetterede 101.000 kr. udgjorde 103.000 kr., skal der i budgettet for 1995 foretages modregning af 103.000 kr - 102.000 kr = 1.000 kr.

Hvis 1993-regnskabets stigningsbegrænsede udgifter udgør 102.000 kr. skal der følgelig ikke foretages modregning i budgettet for 1995, selv om budgettet er overskredet med 1.000 kr.

Med kommunalbestyrelsens godkendelse kan der budgetteres med en større stigning end 2 pct, når

1) det skønnes, at en forsvarlig vedligeholdelsestilstand nødvendiggør udførelse af ekstraordinære vedligeholdelsesarbejder.

2) merudgifterne skyldes initiativer i boligafdelingerne med henblik på at fremme økologisk adfærd vedrørende renovation, energiøkonomi, vandforbrug, vandafledning m.v. Forudsætningen herfor er dog, at det i forbindelse med dispensationsansøgningen kan påvises, at initiativerne samlet vil medføre besparelser. Dispensation kan maksimalt gives for nettomerudgiften på de stigningsbegrænsede konti.

3) merudgifterne skyldes nye generelle miljøkrav. Der kan dog kun gives dispensation for den del af merudgifterne, der ikke modsvares af besparelser som følge af de nye miljøkrav.

4) merudgifterne skyldes nye eller forhøjede miljøafgifter, der pålægges de stigningsbegrænsede udgifter.

Eksempel 3

En afdeling gennemfører et initiativ, der medfører en udgift på 100.000 kr og en besparelse på andre konti på 140.000 kr. Nettobesparelsen er altså 40.000 kr. Udgifter og besparelser er fordelt således

--------------------------------------------------------------------- heraf stigningsbe- I alt grænsede konti heraf andre konti --------------------------------------------------------------------- Udgift 100.000 80.000 20.000 Besparelse 140.000 0 140.000 --------------------------------------------------------------------- Netto -40.000 80.000 -120.000 ---------------------------------------------------------------------

Da initiativet som helhed giver en nettobesparelse, kan der gives dispensation. Den stigningsbegrænsede nettomerudgift er 80.000 kr., hvorfor der maksimalt kan dispenseres for dette beløb.

Eksempel 4

En afdeling gennemfører et initiativ, der medfører en udgift på 100.000 kr og en besparelse på andre konti på 140.000 kr. Nettobesparelsen er altså 40.000 kr. Udgifter og besparelser er fordelt således

--------------------------------------------------------------------- heraf stigningsbe- I alt grænsede konti heraf andre konti --------------------------------------------------------------------- Udgift 100.000 80.000 20.000 Besparelse 140.000 60.000 80.000 --------------------------------------------------------------------- Netto - 40.000 20.000 -60.000 ---------------------------------------------------------------------

Da initiativet som helhed giver en nettobesparelse, kan der gives dispensation. Den stigningsbegrænsede nettomerudgift er 20.000 kr., hvorfor der maksimalt kan dispenseres for dette beløb.

I en obligatorisk note til afdelingsbudgettet skal blandt andet anføres, hvilke konti der er omfattet af stigningsbegrænsningen, de stigningsbegrænsede udgifters faktiske og maksimalt tilladte budgetsum samt størrelsen af eventuelle overskridelser, der skal modregnes i årets budgetterede stigninger.

I en obligatorisk note til afdelingsregnskabet skal blandt andet anføres, hvilke konti der er omfattet af stigningsbegrænsningen, de stigningsbegrænsede udgifters faktiske og maksimalt tilladte budgetsum samt de budgetterede udgifters regnskabssum. I noten opgøres endvidere eventuel overskridelse, der skal modregnes i næstfølgende regnskabsår.

Eksempel 5

En afdeling har i 1992 budgetteret med en samlet udgift på 100.000 kr. Regnskabstallene viser samlet udgift på 102.000 kr., dvs. en overskridelse på 2.000 kr. I forbindelse med budgetlægningen for 1993 tillader kommunalbestyrelsen en ekstraordinær stigning i driftsudgifterne på 8.000 kr. I forbindelse med budgetlægningen for 1994 opnås kommunal dispensation til en ekstraordinær stigning på 1.800 kr. Den obligatoriske regnskabsnote i afdelingens regnskab for 1994 udfyldes således

--------------------------------------------------------------------- A. Budgetterede udgifter for regnskabsåret 1992 (budgetår 2 år før aktuelt regnskabsår) 100.000 B. Tilladt stigning 1992-93 (2 pct. af A) 2.000 C. Kommunal dispensation 8.000 --------------------------------------------------------------------- D. Maksimal tilladt udgift i regnskabsåret 1993 (budgetår 1 år før aktuelt regnskabsår) (A+B+C) 110.000 E. Tilladt stigning 1993-94 (2 pct. af D) 2.200 F. Kommunal dispensation 1.800 G. Fradrag for overskridelse i regnskabsåret 1992 (regnskabsåret 2 år før aktuelt regnskabsår) - 2.000 --------------------------------------------------------------------- H. Maksimal tilladt udgift i regnskabsåret 1994 (aktuelt regnskabsår) (D+E+F-G) 112.000 I. Udgifter i alt for samme konti iflg. årsregnskab 113.000 --------------------------------------------------------------------- J. Mindreforbrug - 1.000 ---------------------------------------------------------------------

Afdelingens mindreforbrug er negativt, hvorfor der i budgettet for 1996 skal ske modregning af overskridelsen i den tilladte stigning.

Revisor gennemgår ved revision af årsregnskabet note til det godkendte budget og påser, at begrænsningsreglerne er overholdt. Endvidere revideres note til årsregnskabet, og resultatet sammenholdes med begrænsningsreglerne. Revisor kontrollerer, at der er foretaget korrekt modregning ved regnskabsaflæggelsen for det pågældende regnskabsår.

23.1.2. Indtægter

Ordinære indtægter

Konto 201. Boligafgifter og lejer

201.1 - 201.9

Indtægterne skal specificeres i note. I noten anføres under de

enkelte underkonti antal lejemål samt m2-lejen herfor.

Som tidligere nævnt tages der som altovervejende hovedregel kun hensyn til indtægter og udgifter vedrørende det år, som regnskabsåret omfatter, uanset betalingstidspunktet. Denne regel gælder også boligafgifter og lejer.

Betaler boligtageren eksempelvis først boligafgiften for december 1985 på 2.000 kr. i januar 1986, bogføres de 2.000 kr. som en indtægt i regnskabet for regnskabsåret 1985 under konto 201, men opføres samtidig i balancen på aktivsiden som et tilgodehavende (konto 305.1). I regnskabet for 1986 konteres de 2.000 kr. ikke som en indtægt, men konto 305.1 nedskrives med det indbetalte beløb.

Under konto 201 opføres den indtægt ved boligafgifter og lejer, som ville kunne opnås ved fuld udlejning, selv om lejligheder og lokaler har stået ledige i hele eller en del af regnskabsåret. Tabet ved lejeledighed posteres i stedet som udgift under konto 129.1 (tab ved lejeledighed).

I noten henvises i givet fald til kontiene 305.1 og 129.

Forudbetalte boligafgifter og lejer, inklusive varme, indtægtsføres under konto 423.

For så vidt angår lejebetalingen i forbindelse med den kommunale anvisningsret henvises til Bygge- og Boligstyrelsens vejledning af oktober 1993 om udlejning, afsnit 6.

201.7. Særlige lejeforhøjelser som følge af fraflyttet lejers forbedring af lejlighed.

En lejer, der tildeles en lejlighed, der af tidligere lejere er blevet forbedret i henhold til bestemmelserne i lovens § 10 d, skal betale afdelingens udgifter til godtgørelse til den fraflyttede lejer, jf. bemærkninger til konto 135. Den tilflyttende lejer kan frit vælge mellem kontant betaling af godtgørelsen og en lejeforhøjelse, der modsvarer udgiften og som ophører, når nedskrivningsperioden, jf. vejledningens bemærkninger til konto 126.2, hører op.

Hvis den tilflyttende lejer vælger en lejeforhøjelse, konteres den særlige lejeforhøjelse på konto 201.7. Vælges i stedet kontant afregning, indtægtsføres det indbetalte beløb på konto 207.

201.9. Merleje

Indtægter for afdelingen som følge af, at boligafgiften for kapitaltilskudslejligheder forhøjes (merlejen), jf. vejledningens afsnit 6.4.1, indgår i konto 201.1 sammen med den almindelige boligafgift, men da beløbet skal indbetales til Boligselskabernes Landsbyggefond, opføres det samtidig med negativ fortegn under konto 201.9, jf. nærmere vejledningens afsnit 6.4.1.

Konto 202. Renter

Indtægten skal specificeres i note.

Efter bekendtgørelsens § 38, skal afdelingsmidler, som modtages i fælles forvaltning af almennyttige boligselskaber, mindst forrentes med diskontoen med fradrag af 2 procentpoint. Afdelingens indtægt herved konteres på konto 202. På selskabets resultatopgørelse udgiftsføres renten under konto 532.

Er afdelingens likvide midler, herunder henlæggelsesmidler, indsat på separat bank- eller sparekassekonto, bogføres renteindtægten ligeledes på denne konto (konto 202).

Konto 203. Andre ordinære indtægter.

Der henvises til vejledningens bemærkninger til kt. 118.

Konto 203.1. Tilskud fra selskabet

Gennemførelse af det kostægte administrationsbidrag uden modregning med selskabets nettorenteindtægter kan medføre lejestigninger i visse afdelinger.

For at imødegå uhensigtsmæssige lejestigninger i afdelingerne kan selskabets bestyrelse beslutte, at selskabets nettorenteindtægter ved fælles forvaltning helt eller delvist overføres til afdelingerne. Det enkelte selskabs bestyrelse beslutter, hvorledes et tilskud af denne karakter fordeles blandt selskabets afdelinger, f.eks. fordeling efter antallet af lejemål i afdelingerne.

Selskaber, der ikke hidtil har haft fælles forvaltning, men som overgår hertil, vil også kunne beslutte en overførsel som beskrevet.

Der gennemføres et bruttoprincip for sådanne tilskud på afdelingernes regnskaber og budgetter. Det indebærer, at der ikke må foretages modregning i f.eks. afdelingens udgifter til administration. Tilskuddet skal således altid indtægtsføres på konto 203.1. Tilskuddet til afdelingerne udgiftsføres på konto 531 i selskabets budgetter og regnskaber. I en obligatorisk note til selskabsregnskabet skal angives, hvor stort et tilskud, der er overført til hver enkelt afdeling.

Konto 203.5. Indeksoverskud

Efter tidligere gældende regler havde boligtagerne ret til indeksregulering af det indbetalte beboerindskud. Adgangen hertil er nu ophævet, idet boligtagere, hvis boligoverenskomst eller lejeaftale er indgået inden den 1.4.1975, dog bevarer retten til den indtil den 1.4.1975 foretagne indeksregulering, jf. nærmere lovens § 11, stk. 3, og bekendtgørelsens § 74.

Er den fraflyttende boligtager flyttet ind efter byggeregnskabets afslutning, men inden indeksreguleringens indførelse den 1.9.1965, tilfalder den del af indeksbeløbet, der vedrører perioden forud for indflytningen, dog boligselskabet (dvs. afdelingen), jf. § 17, stk. 1, i den tidligere bekendtgørelse nr. 357 af 30.7.1970 om almennyttig boligvirksomhed.

Efter den indtil 10.6.1985 gældende bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed (nr. 497 af 3.6.1982) § 11, stk. 1, nr. 4, skulle overskud, der fremkom ved, at indbetalinger af indekstillæg oversteg de udbetalte tillæg, overføres til selskabets byggefond, medmindre overskuddet blev anvendt til dækning af tab, der opstod som følge af, at afdelingens fordringer på fraflyttende beboere måtte afskrives, eller til dækning af tab på grund af lejeledighed. Denne bestemmelse er ikke gentaget i den nugældende bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed, hvorfor afdelingen, såfremt det skulle blive aktuelt, kan indtægtsføre beløbet under konto 203.4.

Ekstraordinære indtægter

Konto 204. Driftssikring og anden løbende særlig driftsstøtte

På kontoen indtægtsføres driftssikring samt andre former for særlig løbende driftsstøtte.

På kontoen indtægtsføres endvidere de tilskud til dækning af udgifter til ansættelse af beboerrådgiver med henblik på styrkelse af det sociale liv og netværk i boligområdet, som visse afdelinger kan få i henhold til § 36 i lov om boligbyggeri.

Hvis afdelingen modtager flere former for driftsstøtte eller tilskud, bør indtægten specificeres i en note.

Konto 206. Korrektion vedr. tidligere år

Indtægten skal specificeres i note.

Konto 207. Kontant indbetalt godtgørelse

Der henvises til vejledningens bemærkninger til konto 201.7.

Hvis der foretages kontant indbetaling til dækning af afdelingens udgifter til godtgørelse af fraflyttende lejer, foretages en tilsvarende afskrivning på konto 126 og anlægsaktivets værdi nedskrives tilsvarende på konto 303.4.

Konto 210. Årets underskud

Årets underskud overføres til afdelingens underskudskonto (konto 407.1), jf. bemærkningerne hertil.

Der henvises endvidere til bemærkningerne til konto 133.1 for så vidt angår afvikling af opsamlet underskud.

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 13 (<Er der afdelinger med underskudssaldi og/eller underfinansiering?>).

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at der på afdelingens resultatopgørelse er fornøden balance mellem indtægter og udgifter, således at indtægterne dækker såvel løbende udgifter som henlæggelser, afskrivninger og afviklinger i henhold til reglerne herom. Revisor skal i øvrigt samtidig påse, at afdelinger med opsamlede driftsunderskud ikke har modtaget lån i strid med de herom gældende regler.

23.2. Balance

23.2.1. Aktiver

Underskud opføres som et passiv under konto 407, hvor det fratrækkes afdelingens henlæggelser, jf. specielt den faste note til konto 407.

Konto 301. Ejendommens anskaffelsessum

På kontoen bogføres den oprindelige, totale, faktiske anskaffelsessum, selv om denne overstiger den anskaffelsessum, der er endeligt godkendt af kommunen efter byggeriets færdiggørelse (den såkaldte skema C-anskaffelsessum) med tillæg af eventuelt indskud til realkreditinstitutterne, eventuelt kurstab, samt eventuelle merudgifter til indretning af lejligheder til beboelse for stærkt bevægelseshæmmede finansieret i medfør af lovens tidligere § 30, stk. 2 (ophævet pr. 1.1.1994). Det bemærkes, at en overskridelse, der helt eller delvist finansieres af andre end afdelingen, ikke indgår i anskaffelsessummen.

Hvis der på et senere tidspunkt sker tilbygninger til ejendommen eller foretages modernisering af ejendommen, herunder ombygning af store lejligheder efter lovens § 36, stk. 2, skal udgiften hertil lægges til anskaffelsessummen. Dette skal dog kun ske, hvis udgiften på tilbygnings- eller moderniseringstidspunktet er eller kunne have været belånt på samme vilkår i relation til lånegrænser og løbetid, som gælder for prioritering af nybyggeri efter realkreditlovens regler (lån med byggefondsforpligtelse)

Anskaffelsessummen (konto 301 og 302) skal til enhver tid balancere med følgende konti på passivsiden

Konto 408 (oprindelig prioritetsgæld)

Konto 409 (beboerindskud)

Konto 410 (kapitaltilskud til lejligheder for mindstbemidlede)

Konto 411 (afskrivningskonto for ejendommen)

Konto 412 (byggefondsindestående).

Der henvises til bemærkningerne om byggefondsforpligtelse for særlige forbedringer m.v., jf. bemærkningerne til konto 411 samt vejledningens afsnit 22 om byggefondens årsregnskab, og om accepteret overfinansiering, jf. bemærkningerne til konto 408.

Har en del af den fulde anskaffelsessum ikke kunnet finansieres ved den ordinære prioritering må underfinansieringen budgetteres afviklet via afdelingens drift over højst 5-10 år, jf. bekendtgørelsens § 44, stk. 3. Den årlige afvikling af underfinansieringen udgiftsføres under konto 133.2, og samtidig øges konto 411 og/eller 412 i takt hermed.

Ved eventuel senere erhvervelse af tillægsareal eller ved afhændelse af en del af arealet reguleres anskaffelsessummen (tilgang til/afgang fra anskaffelsessummen) og i en note redegøres nærmere herfor, jf. bemærkningerne til konto 411.

Konto 302. Indeksregulering vedr. prioritetsgæld

På passivsiden indgår indeksreguleringen i konto 408 (oprindelig prioritetsgæld) på grundlag af terminskvitteringerne.

Konto 302.9. Anskaffelsessum inkl. evt. indeksregulering

Der er indført en subtotal for konto 301 og 302. Kontoen skal altid svare til saldoen på konto 412.9 (finansiering af anskaffelsessummen).

Konto 303. Forbedringsarbejder, bygningsskader, ombygning

Aktivet skal specificeres i note. Her konteres de faktiske udgifter til forbedrings- og opretningsarbejder, herunder energibesparende foranstaltninger (konto 303.1), til udbedring af bygningsskader efter lovens § 36, stk. 2-5, (tidligere § 54) (konto 303.2) samt til ombygning af store lejligheder eller forbedring af miljøet i bebyggelsen efter lovens § 36, stk. 2-5 (tidligere § 54 a) (konto 303.3). Tilskud til forbedringsarbejder og opretningsarbejder fratrækkes. Der kan eksempelvis være tale om tilskud fra staten eller Boligselskabernes Landsbyggefond, jf. i øvrigt konteringsskitserne.

På passivsiden konteres eventuelle realkreditlån vedrørende forbedringsarbejder m.v. under kontiene 413.1 - 413.3 og eventuelle banklån på konto 424 eller - for så vidt angår langfristet gæld - under konto 416. Lån fra Boligselskabernes Landsbyggefond konteres under konto 416. Eventuelt forhøjet beboerindskud i forbindelse med ombygning af lejligheder konteres under konto 414.1.

Ydelserne på lånene udgiftsføres under kontiene 125, 127 og 128.

Afskrivning på forbedringsarbejder under konto 303.1 udgiftsføres under konto 126.

Konto 303.4 Udbetalte godtgørelser

På konto 303.4 konteres de faktisk udbetalte godtgørelser i henhold til lovens § 10 e. Anlægsaktivet nedskrives med 10 pct. om året, jf. vejledningens bemærkninger til konto 135 og 126.2.

304. Andre anlægsaktiver.

304.1. Driftstabslån

Driftstabslån er tidligere ydet af landsbyggefonden (eventuelt kommunen) til dækning af driftsunderskud m.v. som følge af udlejningsvanskeligheder i de første år, efter at byggeriet var taget i brug.

Afdelingens ydelser til landsbyggefonden (kommunen) udgiftsføres under konto 132.1.

Ydelser til realkreditinstitutter i forbindelse med de såkaldte »Trojkalån«, jf. lov nr. 111 af 30.3.1977 om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri, konteres tilsvarende.

304.2. Midlertidige driftslån (Boligselskabernes Landsbyggefond)

På denne konto samt på passivsiden, konto 415.2, konteres driftsstøttelån, dvs. lån fra landsbyggefonden (eventuelt kommunen) til midlertidig nedbringelse af begyndelseslejen til imødegåelse af konstaterede eller forventede væsentlige udlejningsvanskeligheder.

Afdelingens ydelser til landsbyggefonden (kommunen) udgiftsføres under konto 132.2.

304.3. Beboerindskudslån (Boligselskabernes Landsbyggefond)

Boligselskabernes Landsbyggefond har tidligere ydet lån til visse afdelinger til bl.a. hel eller delvis betaling af beboerindskud.

På passivsiden konteres lånet som langfristet gæld til Boligselskabernes Landsbyggefond under konto 415, men konteres samtidig på aktivsiden som et tilgodehavende, afdelingen har over for de pågældende boligtagere under konto 304.3. Da afdelingen er debitor i forhold til landsbyggefonden, bogføres ydelsen som ekstraordinær indtægt (konto 205) og som ekstraordinær udgift under konto 132.3.

Konto 304.4. Særstøttelån

Efter lov om omprioritering m.m. af visse almennyttige boligafdelinger m.v., jf. lov nr. 248 af 6.6.1985, kunne der ydes særstøttelån til dækning af opsamlede driftstab, diverse renoveringsarbejder m.v. Særstøttelånene blev finansieret af staten, kommunen, Landsbyggefonden samt realkreditinstitutterne (reservefondslån).

Driftstab, renoveringsudgifter m.v. overføres til konto 304.4. Lånene opføres under konto 415.4.

Afdelingens ydelser til realkreditinstitutterne og de øvrige parter i særstøtten udgiftsføres under konto 132.4.

Konto 304.5. Andre driftsstøttelån

I henhold til lovens § 36, stk. 6 og 7, samt § 39 og § 74 kan Boligselskabernes Landsbyggefond og afdelingens beliggenhedskommune yde bl.a. lån til videreførelse af almennyttige boligafdelinger med væsentlige økonomiske problemer.

Opsamlede og eventuelt løbende driftstab m.v. overføres til konto 304.5, jf. grundlaget for den bevilgede driftsstøtte. De modsvarende driftsstøttelån opføres under konto 415.5.

Afdelingens eventuelle ydelser til Landsbyggefonden og kommunen udgiftsføres under konto 132.5.

Ydelser til realkreditinstitutter i forbindelse med reservefondslån konteres tilsvarende.

Konto 305. Tilgodehavender

Afdelingens tilgodehavender (f.eks. restance vedr. leje eller tilgodehavender vedr. fraflyttede boligtagere) skal fremgå af afdelingens balance og må således ikke via mellemregning overføres til selskabets balance.

305.1. Boligafgifter og lejer, inklusive varme

Hvis en del af tilgodehavendet er et tilgodehavende hos kommunen, f.eks. som følge af kommunal refusion af tab i forbindelse med lejeledighed m.v. specificeres tilgodehavendets fordeling på enkeltpersoner og kommune i en note.

Der henvises til bemærkningerne til indtægtsposten konto 201.

305.2. Beboerindskud

Der henvises til vejledningens afsnit 6.

Når beboerindskud er indbetalt af boligtageren, opføres beløbene på passivsiden som langfristet gæld under konto 409 (beboerindskud) og konto 414 (andre beboerindskud), jf. bemærkningerne hertil. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til konto 304.3 for så vidt angår beboerindskudslån fra Boligselskabernes Landsbyggefond, til konto 124 for så vidt angår henlæggelser via driftsbudgettet til nedsættelse af beboerindskuddet, samt til konto 803 på selskabsregnskabet for så vidt angår anvendelse af dispositionsfondsmidler til nedsættelse af beboerindskuddet.

305.3. Uafsluttede forbrugsregnskaber

Varmeregnskabsåret slutter som hovedregel den 1. juni (jf. lejelovens § 39, stk. 1) og falder derfor som oftest ikke sammen med afdelingen regnskabsår. Der er derfor på afdelingens regnskab på aktivsiden optaget en konto 305.3 (uafsluttede forbrugsregnskaber) og på passivsiden en konto 419 (uafsluttet varmeregnskab).

Da aktiv- og passivposter som nævnt under vejledningens afsnit 15 om regnskabsopstilling ikke må modregnes, opføres under konto 305.3. udgifter til varme og varmt vand vedrørende den del af det uafsluttede varmeregnskabsår, der ligger forud for afdelingsregnskabets balancetidspunkt, og under konto 419 opføres tilsvarende boligtagernes acontovarmebidrag vedrørende den pågældende periode.

Tilgodehavender og gæld i forbindelse med det afsluttede varmeregnskabsår posteres på kontiene 305.5 og 425.3.

Den del af betalte acontobidrag, der vedrører perioden efter regnskabsårets afslutning, konteres sammen med forudbetalte boligafgifter og lejer under konto 423.

For så vidt angår <øvrige udgifter> ved kollektiv varmeforsyning henvises til bemærkningerne til konto 111.2.

Hvis afdelingens regnskabsår for fællesantenneregnskabet ikke følger afdelingens regnskabsår, benyttes kontiene 305.3, 305.5, 425.3 og 419 på tilsvarende vis.

Til samtlige disse konti er knyttet obligatoriske noter.

305.4. Fraflytninger

Hvis en del af tilgodehavendet er et tilgodehavende hos kommunen, f.eks. som følge af kommunal refusion af tab i forbindelse med fraflytning specificeres tilgodehavendets fordeling på enkeltpersoner og kommune i en note.

I regnskabet oplyses de samlede fordringer på fraflyttede lejere, samt hvor stort beløb, der heraf er til inkasso.

Skønnes der at være risiko for tab, må dette fremgå af en note.

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 15 e (<Skønnes der at kunne være risiko for tab og/eller likviditetsproblemer som følge af ... fordringer på fraflyttede lejere...?>).

305.5. Afsluttede forbrugsregnskaber

Der henvises til bemærkningerne til konto 305.3.

305.6. Andre debitorer

Tilgodehavendet skal specificeres i note.

Skønnes der at være risiko for tab, må dette fremgå af noten.

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 15 e (»Skønnes der at kunne være risiko for tab og/eller likviditetsproblemer som følge af udestående fordringer...?»)

305.7. Forudbetalte udgifter

Tilgodehavendet skal specificeres i note.

Aktivet kan betegnes som en såkaldt <periodeafgrænsningspost> og er en konsekvens af den almindelige regnskabsmæssige opgørelsesmåde, hvorefter der tages hensyn til indtægter og udgifter vedrørende det år, som regnskabet omfatter, uanset betalingstidspunktet.

Følger afdelingens regnskabsår således kalenderåret, mens en forsikringspræmie vedrører perioden 1.7.1993 - 30.6.1994, posteres den del af forsikringspræmien, der vedrører perioden 1.1. -30.6.1994, som en forudbetalt udgift (konto 305.7) på regnskabet for 1993.

Konto 306. Værdipapirer (omsættelige)/obligationsbeholdning

Værdipapirer skal opføres til kursværdi/markedsværdi, og beholdningen specificeres i note.

Kursgevinster og -tab overføres til resultatopgørelsen. Ikke-realiserede kursgevinster skal dog henføres til konto 425.4, kursreguleringskonto, uanset reglerne om anvendelse af årets overskud (konto 140). Senere forekommende ikke-realiserede kurstab kan modregnes på kursreguleringskontoen, der dog ikke må have negativ saldo.

Konto 307. Likvide beholdninger

307.2. Bankbeholdning

Er afdelingens likvide midler ikke i central forvaltning i selskabet/forretningsførerselskabet, jf. konto 307.3, skal afdelingens henlæggelsesmidler indsættes på særskilte bankkonti m.v., således at de ikke sammenblandes med selskabets øvrige bankbeholdning, jf. bekendtgørelsens § 34.

307.3. Tilgodehavende hos selskabet

På selskabsregnskabet er afdelingens tilgodehavende konteret som kortfristet gæld under konto 821. Tilgodehavendet forrentes efter nærmere regler, jf. bemærkningerne til konto 202 (renter).

Der henvises til konteringsskitserne samt til spørgeskemaets pkt. 16 (»Skønnes der at være tvivl om, hvorvidt der er uomtvistelig god sikkerhed for afdelingernes henlagte midler?») og pkt. 18 (»Har afdelinger ydet lån til eller kautioneret over for selskabet?»).

23.2.2. Passiver

Egenkapital

Den enkelte afdeling stiftes uden oprindelig egenkapital. Afdelingen har ikke mulighed for senere at oparbejde en egentlig egenkapital, idet de årlige udgifter og indtægter skal balancere, og der er fastsat særlige regler om anvendelse af et eventuelt driftsoverskud, jf. bekendtgørelsens § 52 samt bemærkningerne til konto 140 om årets overskud. Et eventuelt driftsoverskud skal primært anvendes til dækning af underfinansiering eller under-skud fra tidligere år. Hvis driftsoverskuddet overstiger afdelingens opsamlede underskud kan det anvendes til ekstraordinære henlæggelser, dvs. dels til de lovbestemte henlæggelser under kontiene 401-404 (begge inklusive), men også til de <frivillige> henlæggelser under konto 405 (tab ved lejeledighed og fraflytninger) og konto 406 (andre henlæggelser).

Henlæggelser (afdelingens opsparing)

Forvaltning

De henlagte midler tilhører den enkelte afdeling og forvaltes af selskabets ledelse. Den enkelte afdelingsbestyrelse kan dog inden for rammerne af det godkendte driftsbudget bl.a. træffe beslutning om, hvilke vedligeholdelses- samt fornyelsesarbejder selskabets ledelse skal lade udføre i afdelingen, jf. lovens § 15, stk. 7.

Henlagte midler indgår som hovedregel i den centrale forvaltning i selskabet, jf. bemærkningerne til konto 307.3 (tilgodehavende hos selskabet).

Forrentning

Det bemærkes, at der ikke er krav om, at renten af de henlagte midler tilskrives henlæggelseskontiene. Renten kan i stedet indgå som en ekstraordinær indtægt i afdelingens driftsregnskab, jf. konto 202 (renter).

Formål. Anvendelse

De henlagte midler må ikke anvendes til andre formål end dem, hvortil de er henlagt. En konsekvens heraf er, at henlagte midler ikke kan anvendes til forbedringer eller nye etableringsarbejder.

Er der henlagt for meget til et formål og samtidig for lidt til et

andet, er der dog mulighed for at <rokere> med henlæggelsesmidlerne (dog ikke konto 404, indvendig vedligeholdelse, B-ordning), ligesom der vil kunne overføres henlagte midler fra et område til et andet, hvis der ikke længere er behov for henlæggelser til et bestemt formål (henlæggelser til fornyelse af oliefyr kan eksempelvis overføres til et andet område ved overgang til fjernvarme). Dette vil særlig kunne blive aktuelt, hvis afdelingen under konto 120 ikke henlægger til en samlet henlæggelseskonto, men henlægger på opdelte konti.

Tilsynsmyndigheden skal ikke på forhånd godkende anvendelsen af henlæggelsesmidlerne, men kan ved den efterfølgende regnskabsgennemgang påtale en forkert eller kritisabel anvendelse, f.eks. hvis midler henlagt til hovedistandsættelse er anvendt til almindelig løbende vedligeholdelse. I særlige tilfælde kan der blive tale om retablering af forkert anvendte henlæggelsesmidler.

Afdelinger kan »låne« egne henlagte midler til midlertidig hel eller delvis dækning af underfinansiering og opsamlede driftsunderskud, således at sådanne mankoer så vidt muligt ikke skal midlertidigt finansieres ved låneoptagelse. Herved sparer afdelingen marginalrenteudgiften, men det fritager selvsagt ikke afdelingen for at søge underfinansiering og opsamlede underskud afviklet efter de herom gældende regler. Til gengæld må man acceptere, at midlerne er illikvide, således at akutte behov for anvendelse af henlæggelsesmidler efter deres formål eventuelt vil skulle lånefinansieres.

Henlagte midler kan herudover <udlånes> til midlertidig finansiering af den pågældende afdelings egne moderniserings- og forbedringsarbejder, således at låneoptagelse undgås eller udskydes til et senere tidspunkt, hvor der opstår behov for at anvende midlerne efter deres formål. Af hensyn til midlernes likviditet er det en ufravigelig forudsætning, at der er en modsvarende trækningsret i bank, sparekasse eller lignende, eller at den fornødne likviditet er sikret på anden måde.

For så vidt angår udlån af en afdelings midler, herunder henlagte midler, til selskabets andre almennyttige afdelinger henvises til bekendtgørelsens § 36.

Spørgeskema

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 16 (»Skønnes der at være tvivl om, hvorvidt der er uomtvistelig god sikkerhed for afdelingernes henlagte midler?»).

Revisionsinstruks

Revisor skal efter revisionsinstruksen påse, at anvendelsen og eventuelle udlån af bl.a. afdelingernes henlæggelsesmidler er i overensstemmelse med de herom fastsatte regler.

Konto 401. Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser

Der henvises til bemærkningerne til udgiftsposterne, kontiene 116 og 120.

Konto 402. Istandsættelse ved fraflytning (A-ordning)

Der henvises til bemærkningerne til udgiftsposterne, kontiene 117 og 121.

Konto 403. Fælleskonto (B-ordning)

Der henvises til bemærkningerne til udgiftsposterne, kontiene 117 og 122.1.

Konto 404. Indvendig vedligeholdelse (B-ordning)

Der henvises til bemærkningerne til udgiftsposterne, kontiene 117 og 122.2.

Konto 405. Tab ved lejeledighed og fraflytninger

Hvis en afdeling har mange fraflytninger og dermed et større beløb tilgode (konto 305.4), hvoraf en del kan være til inkasso, kan en del af afdelingens likviditet være bundet i disse. Til imødegåelse af tab i forbindelse hermed, kan der være henlagt passende beløb til konto 405.

Den del af henlæggelsen, der vedrører fraflytninger, kræver ikke likviditet, idet henlæggelsen er udtryk for en nedskrivning af usikre debitorer på konto 305.4.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til udgiftsposterne, kontiene 123, 129 og 130.

Konto 406. Andre henlæggelser

Der henvises til bemærkningerne til udgiftsposterne, konto 124, samt til bemærkningerne til konto 140 (årets overskud).

Hvis afdelingen har modtaget særlige støttemidler fra staten, en kommune, Boligselskabernes Landsbyggefond, EU eller private fonde til styrkelse af afdelingens sociale liv, kan evt. uforbrugte midler ved regnskabsårets afslutning overføres til det efterfølgende regnskabsår. Beløbet konteres i balancen på konto 406.

Konto 407. Underskud m.v.

Kontoen skal specificeres i fast note .

Underskud skal afvikles budgetmæssigt efter nærmere regler, jf. bemærkningerne til konto 133.1. Eventuelle driftsoverskud anvendes først og fremmest til dækning af underskud og underfinansiering, jf. bemærkningerne til konto 140.

For så vidt angår årets underskud henvises til bemærkninger til konto 210.

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 13 (<Er der afdelinger med underskudssaldi og/eller underfinansiering?>).

Revisor skal efter revisionsinstruksen bl.a. påse, at underskud fra tidligere år og underfinansiering afvikles budgetmæssigt efter reglerne herom, og at afdelinger med opsamlede driftsunderskud ikke har modtaget lån i strid med de herom gældende regler.

Afdelingens »opsparing« fremgår i øvrigt direkte af regnskabet, idet de samlede henlæggelsesbeløb (kontiene 401-406) fratrækkes underskud m.v. Det bemærkes dog, at opsamlede underskud ikke kan udlignes - men alene rent midlertidigt finansieres - ved tilbageførsel af henlagte midler.

Boligselskabernes Landsbyggefond kan i ganske særlige tilfælde og under visse nærmere betingelser yde lån eller tilskud til dækning af driftsunderskud, jf. lovens § 36, stk. 6 og 7. Kommunalbestyrelsen kan ligeledes i ganske særlige tilfælde yde lån til dækning af underskud, jf. lovens § 39.

Langfristet gæld

Gæld, der forfalder til betaling senere end 1 år efter regnskabsårets udløb, anses som langfristet, medens anden gæld betragtes som kortfristet.

Konto 408. Oprindelig prioritetsgæld

Der henvises til bemærkningerne til kontiene 101-104.

Kreditors navn anføres i regnskabet eller i note.

Eventuel indeksregulering fremgår af aktivposten, konto 302.

Hvis der ved ejendommens opførelse er optaget realkreditlån med et større beløb end fastsat i den ved byggeriets finansiering gældende realkreditlovgivning (p.t. 80 pct. af ejendommens værdi), og lånegrænsen således er overskredet, vil dette medføre en overfinansiering i forhold til den endeligt godkendte anskaffelsessum.

For ejendomme, der er prioriteret med indekslån, accepteres i praksis en overfinansiering på indtil 1 pct. af den godkendte anskaffelsessum, dog maksimalt 50.000 kr. Denne begrænsede tilladelse til overfinansiering gives kun under forudsætning af, at det långivende realkreditinstitut forestår opkrævningen hos selskabet af den hertil svarende del af kapitaludgiften m.v., idet der ikke er hjemmel til at yde rente- og afdragsbidrag eller ydelsesstøtte til indekslån ud over den i lovgivningen fastsatte lånegrænse på p.t. 80 pct. af anskaffelsessummen. Overstiger overfinancieringen ovennævnte grænse skal overfinancieringen fuldt ud bringes til ophør ved indfrielse af den opregulerede del af denne del af restgælden gennem indkøb af obligationer til dagskurs, ligesom for meget betalt rente- og afdragsbidrag eller ydelsesstøtte må tilbagebetales til statskassen.

I tilfælde af kursstigning i perioden fra lånets optagelse til dets indfrielse vil fjernelse af overfinancieringen medføre et kurstab for afdelingen. Da kurstabet er en direkte følge af omstændighederne omkring det pågældende byggeris finansiering, skal afviklingen ske i overensstemmelse med reglerne om underfinansiering, jf. bemærkningerne til konto 301. Kurstabet kan helt eller delvist dækkes af selskabets dispositionsfond.

Overfinansiering, der er accepteret efter de ovenfor nævnte retningslinier, skal i resultatopgørelsen konteres som ekstraordinær indtægt i det pågældende år (kontiene 207-209) efter regulering af afskrivningskonto og/eller byggefondsindestående (konto 411/412).

Konvertering

Hvis der i forbindelse med konvertering af rentesikrede nominallån og en hermed forbundet overgang fra 2 til 4 terminer forfalder 5 terminer i konverteringsåret, kan den overskydende terminsydelse overføres til det efterfølgende regnskabsår, jf. vejledningens bemærkninger til kt. 101. Terminsydelsen henføres i givet fald til efterfølgende regnskabsår som tilgodehavende prioritetsydelse på kt. 305.8.

Konto 409. Beboerindskud

Beboerindskud er det engangsbeløb, som boligtagere i almennyttige boliger betaler i forbindelse med indgåelsen af boligoverenskomsten/lejeaftalen. Indskuddet udgør den yderste del - siden 1982 2 pct. - af byggeriets finansiering, svarende til den del af den godkendte anskaffelsessum, som ikke dækkes af lån fra realkreditinstitutterne og Boligselskabernes Landsbyggefond, jf. i øvrigt vejledningens afsnit 6 samt bemærkningerne til konto 301 om øget beboerindskud og konto 304.3 om beboerindskudslån.

Tilgodehavender vedrørende beboerindskud bogføres under konto 305.2.

Forhøjelser af beboerindskuddet, som ikke er nødvendige led i ejendommens finansiering, konteres særskilt under konto 414, jf. bemærkningerne hertil.

Dispositionsfondens midler kan i visse tilfælde anvendes til nedsættelse af beboerindskuddet i ældre boligafdelinger, jf. bekendtgørelsens § 28, stk. 1, nr. 8 og vejledningens afsnit 10.2.

Konto 410. Kapitaltilskud til lejligheder for mindstbemidlede

I de afdelinger, hvor der findes lejligheder, der delvis er finansieret med kapitaltilskud (finansieringstilskud), posteres dette tilskud som langfristet gæld under konto 410. Det samlede tilskud fra stat og kommune og eventuelt fra anden side indgår som en del af finansieringen og betragtes konteringsmæssigt på linie med beboernes indskud.

Det bemærkes, at kapitaltilskuddet forbliver indestående på afdelingens balance, selv om afdelingens indtægt ved boligtagernes senere betaling af beboerindskud indbetales til kommunen via selskabets dispositionsfond.

Der henvises til vejledningens afsnit 6.4 om kapitaltilskudslejligheder samt til bemærkningerne til konto 414.3.

Konto 411. Afskrivningskonto for ejendommen og

konto 412. Byggefondsindeståendet.

Den friværdi i en afdelings faste ejendom, der opstår ved, at afdelingens prioritetsgæld nedbringes, kan af selskabet gøres likvidt ved optagelse af lån med pant i ejendommen.

Det er en forudsætning for låneoptagelsen, at den almennyttige ejendom ikke pantsættes ud over den offentlige kontantvurdering. For at sikre dette, foretages en løbende bogføring af den friværdi, der lovligt kan belånes af selskabet (byggefondsindeståendet). Med henblik herpå omfatter kontoplanen for almennyttige afdelinger dels en afskrivningskonto (konto 411) og dels en konto for byggefondsindeståendet (konto 412).

Hvis ejendommens anskaffelsessum (konto 301 og 302) er større end den seneste offentlige kontantvurdering (konto 301.1), skal der oprettes en afskrivningskonto for ejendommen, jfr. bekendtgørelsens § 30, stk. 2.

Ved oprettelsen beregnes et maksimum for kontoen, svarende til forskellen mellem anskaffelsessummen og den kontante ejendomsværdi. Opsparing ved nedbringelse af prioritetsgælden bogføres som indestående på afskrivningskontoen, indtil denne har nået sit maksimum. Herefter bogføres opsparingen i afdelingsregnskabet som byggefondsindestående på konto 412.

Er ejendommens anskaffelsessum ikke større end kontantvurderingen, bogføres de betalte afdrag fuldt ud som byggefondsindestående. Byggefondsindeståendet vil således i denne situation svare til forskellen mellem prioritetsgældens hovedstol og restgælden (konto 408) med mindre selskabet tidligere har optaget lån i afdelingen for at gøre byggefondsindeståendet likvidt.

I byggefondens balance bogføres byggefondsindeståendet på aktivsiden som indestående i afdelingen (konto 901) og som indtægt på passivsiden på byggefondens formue under konto 001.1 (prioritetsafdrag fra afdelinger).

Senere forhøjelse af kontantvurderingen

Forhøjes den offentlige kontantvurdering for en ejendom, hvor der er oprettet en afskrivningskonto, nedsættes afskrivningskontoens maksimum tilsvarende. Hvis det bogførte beløb på afskrivningskontoen herved bliver større end kontoens nye maksimum, overføres det overskydende beløb regnskabsmæssigt fra afskrivningskontoen til byggefondsindeståendet. Indebærer forøgelsen af kontantvurderingen, at anskaffelsessummen m.v. ikke længere er højere end kontantvurderingen, bortfalder afskrivningskontoen helt, og hele det bogførte beløb overføres til byggefondsindeståendet.

I byggefondens balance bogføres det overførte beløb på aktivsiden under konto 901 (indestående i afdelinger) og på passivsiden under konto 001.4 (regulering af ejendommens afskrivningskonto).

Senere nedsættelse af kontantvurderingen

En senere nedsættelse af kontantvurderingen i en ejendom, hvor der er oprettet en afskrivningskonto, indebærer, at afskrivningskontoens maksimum forhøjes tilsvarende. Dette medfører ikke tilbageførsel fra byggefondsindeståendet til afskrivningskontoen, men beløb svarende til de herefter betalte afdrag m.v. bogføres på afskrivningskontoen, indtil denne - på ny - har nået sit maksimum. Er der ikke i forvejen oprettet en afskrivningskonto, kan nedsættelsen af kontantvurderingen betyde, at en sådan skal oprettes, nemlig hvis kontantvurderingen ansættes lavere end anskaffelsessummen.

Tilgang til/afgang fra anskaffelsessummen

Ved eventuel senere erhvervelse af tillægsareal eller ved afhændelse af en del af arealet (f. eks. skelreguleringer) forhøjes/nedsættes ejendommens anskaffelsessum (konto 301) med anskaffelsessummen/salgssummen for arealet og i forbindelse hermed kan en regulering af kontantvurderingen blive aktuel.

Ejendommens anskaffelsessum forhøjes ligeledes, hvis der gennemføres tilbygnings-, moderniserings- eller forbedringsarbejder, som kan belånes på samme vilkår som nybyggeri, jfr. bekendtgørelsens § 31, stk. 2.

En forhøjelse af ejendommens anskaffelsessum kan medføre, at der skal oprettes en afskrivningskonto. Hvis en sådan allerede er oprettet forhøjes afskrivningskontoens maksimum med et beløb, der svarer til anskaffelsessummen for forbedringen m.v., dog med fradrag af eventuelle forhøjelser af kontantvurderingen.

En forhøjelse af afskrivningskontoens maksimum indebærer ikke, at der skal ske tilbageførsel fra byggefondsindeståendet (konto 412) til afskrivningskontoen (konto 411), men de herefter betalte prioritetsafdrag må bogføres på afskrivningskontoen, indtil denne på ny er bragt op på sit maksimum. Der henvises til konteringsskitserne.

Optagelse af lån i afdelingens ejendom

Byggefondsindeståendet i afdelingen kan - i modsætning til indeståendet på afskrivningskontoen for ejendommen - gøres likvidt.

Afdragene på det nyoptagne lån bogføres på samme måde som afdrag på det oprindelige lån.

De ved låneoptagelsen fremkomne likvide midler overføres umiddelbart til dispositionsfonden, men de kan kun anvendes til finansiering af nyt almennyttigt boligbyggeri.

Foretager selskabet ny prioritering eller omprioritering for at skaffe likvide midler i dispositionsfonden, bogføres den optagne prioritetsgæld under konto 408, og samtidig nedskrives afdelingens byggefondsindestående (konto 412) med det optagne låns hovedstol.

Konto 412.9. Finansiering af anskaffelsessummen.

Der er indført en subtotal for konto 408-412. Saldoen på kontoen skal altid svare til saldoen på konto 302.9 (anskaffelsessum inkl. evt. indeksregulering).

Konto 413. Andre realkreditlån

413.1. Forbedringsarbejder m.v.

Der henvises til aktivposten, konto 303.1 og udgiftsposterne, kontiene 125 og 126 samt bemærkningerne hertil.

413.2. Bygningsskader m.v.

Der henvises til aktivposten, konto 303.2 og udgiftsposten, konto 127.

413.3. Ombygning

Der henvises til aktivposten, konto 303.3 og udgiftsposten, konto 128.

Konto 414. Andre beboerindskud

Eventuel rente på denne konto tilfalder afdelingen.

414.1. Forhøjet indskud ved ombygning

Ved ombygning af store, ledige lejligheder og/eller forbedring af miljøet i bebyggelsen med støtte efter boligbyggerilovens tidligere § 54 a finansieredes en del af udgifterne herved ved beboerindskud på 2 pct. Indskuddet betaltes som udgangspunkt af henholdsvis boligtagerne i de ombyggede lejligheder og af samtlige boligtagere (men først ved genudlejning). Selskabet kunne dog vælge at lade det forhøjede beboerindskud afvikle som en underfinansiering over lejen.

414.2. Forhøjet indskud ved genudlejning

Hvis beboerindskuddet (jf. konto 409) i f.eks. ældre boligafdelinger må antages ikke i almindelighed at kunne dække boligtagernes forpligtelser over for selskabet, herunder udgifter i forbindelse med det lejedes fraflytning, kan selskabet med kommunalbestyrelsens godkendelse forhøje indskuddet. Ved lejerskifte indbetaler nye boligtagere det således forhøjede indskud til selskabet, jf. lovens § 11, stk. 5, og bekendtgørelsens § 14.

Den forhøjede del af beboerindskuddet, som altså ikke har været et nødvendigt led i ejendommens finansiering, bogføres som langfristet gæld under konto 414.2.

414.3. Ekstra indskud for lejligheder med kapitaltilskud

Her bogføres de beboerindskud, der er afkrævet beboerne af lejligheder opført med kapitaltilskud, når beboerne ikke (længere) opfylder de særlige betingelser for at bo i disse lejligheder på særligt gunstige vilkår, eller når lejlighederne genudlejes, jf. bemærkningerne til konto 410.

414.4. Forhøjet indskud for boligtagers retableringspligt

Efter tidligere regler kunne boligselskabet og boligtageren særskilt aftale en forhøjelse af beboerindskuddet til sikkerhed for boligtagerens retableringspligt. Det kan man ikke længere, men allerede indbetalte beløb bogføres her.

Konto 415. Driftsstøttelån

Der henvises til bemærkningerne til aktivposten, konto 304.1 - 5.

Kortfristet gæld

Der henvises til definitionen ovenfor under langfristet gæld. Afdelingens gæld skal fremgå af afdelingens balance og må således ikke via mellemregning overføres til selskabets balance.

Konto 418. Gæld til selskabet

Der henvises til konto 721 (tilgodehavender i afdelinger (i drift)) på selskabets balance.

Spørgsmålet om forrentning af disse lån afgøres af selskabets ledelse. Den maksimale rente er Nationalbankens diskonto med tillæg af 1 pct.-point.

Konto 419. Uafsluttede forbrugsregnskaber

Der henvises til bemærkningerne til aktivposten, konto 305.3.

Konto 420. Forfaldne, ikke betalte prioritetsydelser

Der henvises til bemærkningerne til konto 101.

Der henvises til spørgeskemaets pkt. 17 (»Er terminsydelser betalt for sent?»).

Konto 423. Forudbetalte boligafgifter og lejer, inkl. varme

Der henvises til bemærkningerne til indtægtsposten, konto 201 (boligafgifter og lejer). Det bemærkes, at også betalte aconto-varmebidrag, der vedrører perioden efter regnskabsårets afslutning, bogføres på denne konto.

Konto 425. Anden kortfristet gæld

425.1. Merleje, BLF

Der henvises til bemærkningerne til konto 201.9 (merleje).

425.2. Reguleringskonto vedr. budgetterede prioritetsydelser (indeksfinansiering)

Overskud som følge af, at de faktiske udgifter til prioritetsydelser på indekslån har været mindre end de budgetterede udgifter, kan overføres til reguleringskontoen i stedet for at blive anvendt efter reglerne om årets overskud, jf. bekendtgørelsens § 52, stk. 2, og bemærkningerne til konto 140. Reguleringskontoens indestående afvikles snarest i forbindelse med den ordinære budgetlægning af konto 101.

425.3. Afsluttede forbrugsregnskaber

Der henvises til bemærkningerne til konto 305.3 (uafsluttede forbrugsregnskaber).

425.4. Kursreguleringskonto

Der henvises til bemærkningerne under konto 306 (værdipapirer/-obligationsbeholdning).

Eventualforpligtelser

Afdelingens forpligtelse til - i givet fald - at yde godtgørelse for boligtagers forbedringer, opføres ikke som en gæld i balancen, men skal fremgå som en note til regnskabet.

Bygge- og Boligstyrelsen, den 19. maj 1994

Rud Werborg

/Inge-Lis Kalum Schou

(* 1) Bilag 5 og 6 er udeladt her, da retsforskrifterne har været offentliggjort i Lovtidende A, samt forefindes i Retsinformation.

(* 2) Cirkulære af 25. oktober 1985 om de almennyttige boligselskabers økonomi m.v. har været offentliggjort i Ministerialtidende som nr. 117, samt forefindes i Retsinformation.

(* 3) Cirkulære af 14. marts 1986 om organisation og udlejning af almennyttigt byggeri har været offentliggjort i Ministerialtidende som nr. 27, samt forefindes i Retsinformation.

(* 4) Cirkulære af 1. september 1989 om godkendelse af nye almennyttige boligselskaber har været offentliggjort i Ministerialtidende som nr. 124, samt forefindes i Retsinformation.