Vejledning om udlejning af almennyttige boliger

BILAG 1

BILAG 3

Bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om udlejning af almennyttige boligselskabers boliger

BILAG 4

Til samtlige kommunalbestyrelser og almennyttige boligselskaber

15. september 1993

Cirkulæreskrivelse om ophævelse af cirkulærebestemmelser om udlejning af almennyttige boliger

I Boligstyrelsens cirkulære af 14. marts 1986 om organisation og udlejning af almennyttigt byggeri ophæves

Punkt 8-17,

punkt 18, 2. afsnit, 4. og 5. pkt. og

punkt 19-21.

I Boligstyrelsens cirkulære af 25. oktober 1985 om de almennyttige boligselskabers økonomi mv. ophæves punkt 13.2.2., det anførte under konto 827, opnoteringsgebyr.

De pågældende cirkulærebestemmelser erstattes af vedlagte vejledning af september 1993 om udlejning af almennyttige boliger. Vejledningen vedrører boligbyggerilovens §§ 14 og 18 og Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 158 af 5. marts 1992 om udlejning af almennyttige boligselskabers boliger.

BILAG 5

Boligministeriet

Bygge- og Boligstyrelsen

7. kontor 17.3.1992

Retningslinier om særlige problemer ved udlejning af almennyttige boliger

1. Overgang til nye regler pr. 1.4.1992

Reglerne om udlejning af almennyttige boligselskabers boliger ændres væsentligt pr. 1.4.1992, jfr. lov om boligbyggeri (lovbekendtgørelse nr. 135 af 25.2.1992), § 14, og Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 158 af 5.3.1992 om udlejning af almennyttige boligselskabers boliger.

Afhængig af, hvordan udlejningen hidtil er foregået i de enkelte selskaber, kan der opstå forskellige problemer i forbindelse med overgangen til det nye regelsæt.

Der er ikke optaget egentlige overgangsregler i ændringsloven eller i bekendtgørelsen. Det indebærer, at alle de nye bestemmelser træder i kraft den 1.4.1992, samtidig med at de gamle regler bortfalder. Udlejningsbekendtgørelsens bestemmelser om rettigheder og begrænsninger m.v. finder også anvendelse på alle eksisterende lejeforhold, uanset tidspunktet for lejeaftalens indgåelse.

2. Venteliste fra 1.4.1992

De nye regler indeholder krav om, at selskaberne skal føre ventelister. I praksis betyder dette bl.a., at alle boligsøgende, der underskriver lejekontrakter den 1.4.1992 eller senere, skal findes på selskabets venteliste, med mindre anvisningen sker fra kommunen, eller der lejes ud i overensstemmelse med lovens § 14, stk. 4 om aftalte særlige sociale kriterier. Tilsvarende kan udnyttelse af fortrinsretten til en ledig bolig ved afgivelse af en anden bolig i en af selskabets oprykningsventeliste.

Der stilles ikke krav om, at ventelisterne skal føres på et bestemt medie, men i længden må det antages, at administrationen af ventelister mest praktisk og billigst vil kunne føres via edb.

3. Start på nye ventelister

Selskaber, som ikke hidtil har anvendt venteliste, skal straks oprette en venteliste og en oprykningsventeliste.

Selskaber, som allerede har en venteliste eller en ekspektanceliste, skal pr. 1.4.1992 overflytte samtlige boligsøgende til den nye venteliste i den rækkefølge, de stod i på den eksisterende liste. Ventelisten skal således være åben for nye boligsøgende, og den skal gælde til alle selskabets afdelinger. Den må ikke samkøres med oprykningsventelisten, der er en selvstændig liste.

Den nærmere opdeling på søgemuligheder må fastlægges i det enkelte selskab og kan bl.a. afhænge af antallet af lejemål og det forventede antal boligsøgende på venteliste. Eksempelvis vil nogle boligsøgende stå på venteliste til alle ledige boliger. Andre ønsker kun bolig i en bestemt eller nogle få udvalgte afdelinger, eller søger kun boliger af en bestemt størrelse, afhængig af husstandens størrelse og sammensætning, ligesom mange boligsøgende kun vil have tilbudt lejligheder til en bestemt maksimal husleje. I princippet gælder det anførte også for andelsboligforeninger, se dog nedenfor under 5, særligt om rækkefølgen i andelsboligforeninger.

4. Indbyrdes rækkefølge fra eksisterende oprykningslister

Har selskabet allerede en oprykningsventeliste, (en intern venteliste) eller er boligtagere, der ønsker en anden bolig i selskabet, på anden måde registreret i selskabet, overflyttes samtlige registrerede til den nye oprykningsventeliste.

Det er vigtigt, at der fra starten angives en entydig rækkefølge på oprykningsventelisten, idet styrelsen er bekendt med, at de eksisterende oprykningslister har forskellige kriterier for tildeling af ledige boliger.

For personer, der den 1.4.1992 eller senere henvender sig og bliver optaget på oprykningsventelisten, er rækkefølgen givet ud fra datoen (eventuelt tidspunktet på dagen) for optagelsen, jfr. bekendtgørelsens § 10.

Men den indbyrdes rækkefølge for personer, der overføres fra en eksisterende til den nye oprykningsventeliste, kan godt fastlægges på en anden måde, hvis selskabet hidtil har anvendt en anden praksis. Det kan f.eks. være tilfældet, hvis man hidtil har valgt den rækkefølge, hvori de pågældende i sin tid fik tildelt en bolig (boanciennitet) eller blev opnoteret til en bolig (oprindelig ventelisteanciennitet). Det skal understreges, at den rækkefølge, der fastlægges ved overgangen til den nye oprykningsventeliste er bindende, og at det fremover for nytilkomne er tidspunktet for optagelsen på listen, der er afgørende.

5. Særligt om rækkefølgen i andelsboligforeninger

Fra den 1.4.1992 skal også andelsboligforeningerne oprette en venteliste til den almindelige udlejning og en oprykningsventeliste til de bolighavende medlemmer, der ønsker en anden bolig i foreningen.

Ledige lejligheder skal lejes ud til dem, der står på ventelisten.

For medlemmer af andelsboligforeninger medfører reglerne dog nogle særlige forhold, da der i en almennyttig andelsboligforening altid er en underliggende medlemsfortegnelse.

Medlemsfortegnelsen bryder hovedprincippet om bolig til den, der i længst tid har stået på ventelisten, idet ventelisten skal baseres på medlemsfortegnelsen. Dette indebærer, at en boligsøgende, der ønsker optagelse på ventelisten, indtræder på denne med sit medlemsnummer, således at den indbyrdes rækkefølge mellem boligsøgende på ventelisten afgøres af nummeret og ikke af datoen for optagelsen på listen. Eksempelvis vil en boligsøgende med et meget lavt medlemsnummer gå forud for andre med højere numre, uanset de sidstnævnte måtte have stået på ventelisten i meget længere tid.

Den enkelte andelsboligforening må selv afgøre, hvor sent et medlem skal henvende sig for at nå at komme i betragtning i forbindelse med konkrete udlejninger. Der bør fastsættes en generel frist, som på den ene side giver foreningen en rimelig tid til at administrere selve udlejningen, og som på den anden side tilgodeser medlemmernes rettigheder.

For oprykningsventelisten i andelsboligforeninger gælder det anførte tilsvarende.

Da andelsboligforeningerne skal udleje efter en venteliste/oprykningsventeliste, kan det blive nødvendigt at bekendtgøre over for foreningens medlemmer, at udlejningsadministrationen er omlagt. Oplysning herom kan ske ved opslag, annoncering eller brev til hvert enkelt medlem/boligtager.

Der vil ikke være noget til hinder for, at man fremover fortsat kan lave opslag eller annoncere i lokalpressen m.v., for at henlede medlemmernes interesse på ledige boliger, men selve udlejningen skal som nævnt ske til et medlem, der står på ventelisten/oprykningsventelisten.

6. Børn under 15 år

Fra den 1.4.1992 kan børn under 15 år ikke længere optages på ventelisten.

Børn, der måtte være optaget på ventelister fra før de nye reglers ikrafttræden, bevarer, forudsat, at de på lige fod med alle andre boligsøgende betaler ajourføringsgebyr. Uanset hidtidige begrænsninger i de enkelte selskaber, har enhver person på 15 år og derover ret til at blive optaget på venteliste.

I andelsboligforeninger gælder samme aldersgrænse for optagelse på medlemsfortegnelsen. I andelsboligforeninger, der hidtil har haft en venteliste ved siden af medlemsfortegnelsen, vil der ikke være behov for at overføre børn under 15 år til den nye venteliste, idet disse vil kunne indtræde på ventelisten med anciennitet efter deres medlemsnummer, når de er fyldt 15 år eller senere.

7. Gebyrer

Boligsøgende, der ønsker en lejlighed i selskabet, såvel som boligtagere i selskabet, der ønsker en anden lejlighed i selskabet, skal betale et gebyr i forbindelse med optagelsen på venteliste/oprykningsventeliste. Yderligere opkræves gebyr en gang årligt i forbindelse med ajourføring af ventelisterne. Gebyrernes størrelse fastsættes af selskabet og skal dække omkostninger ved at føre ventelister. Gebyrerne behøver ikke at være lige store for optagelse på de to ventelister, ligesom ajourføringsgebyret kan fastsættes særskilt. Der må ikke i øvrigt fastsættes forskellige gebyrer inden for samme selskab, så f.eks. nogle persongrupper pålægges højere gebyrer end andre.

7.1. Eksisterende opnoteringsgebyrer

Efter de hidtidige regler har selvejende selskaber og garantiselskaber haft adgang til at opkræve et opnoteringsgebyr af beskeden størrelse ved boligsøgendes optagelse på venteliste. Dette gebyr skulle betales tilbage til de boligsøgende, der tilbagekaldte deres ansøgning, eller det skulle indgå som en del af beboerindskuddet, når de boligsøgende fik tildelt en lejlighed.

Ved overgangen til de nye ventelister kan opnoteringsgebyrererne derfor ikke uden videre betragtes som en driftsindtægt i selskabet, således som de nye gebyrer er, jfr. bekendtgørelsens § 3, stk. 3, og boligbyggerilovens § 14, stk. 1, sidste punktum.

Derfor skal de boligselskaber, der har taget opnoteringsgebyr, meddele samtlige personer på eksisterende ventelister, at man p.g.a. ændret lovgivning er overgået til et nye ventelisteprincip, at der ved overflytningen til ventelisten (eller oprykningsventelisten) skal betales et gebyr, som ikke tilbagebetales, at der fremover en gang årligt vil blive opkrævet et gebyr for forbliven på venteliste, at den boligsøgende kan kontakte selskabet for at få sit opnoteringsgebyr tilbagebetalt, og at selskabet betragter det allerede indbetalte opnotoeringsgebyr som et gebyr for at stå på den nye venteliste, med mindre den boligsøgende inden f.eks. en måned udtrykker ønske on at få gebyret tilbagebetalt.

Når fristen for tilbagebetaling er udløbet, kan selskabet kontere opnoteringsgebyrer, der ikke ønskes tilbagebetalt, som driftsindtægt. De boligsøgende, der ønsker gebyret tilbagebetalt, slettes på ventelisten.

Hvis breve om opnoteringsgebyr returneres af postvæsenet med besked om ubekendt adresse, må selskabet overføre de pågældende til ventelisten, men lade opnoteringsgebyrerne stå på konto 827, indtil de pågældende boligsøgende selv henvender sig for at få gebyrerne tilbagebetalt på samme måde som efter de nuværende regler. Også for denne gruppe boligsøgende gælder, at manglende betaling af ajourføringsgebyrer medfører sletning på ventelisten.

7.2. Indmeldelsesgebyrer i andelsboligforeninger

Reglerne om indmeldelsesgebyrer og foreningsandele i andelsboligforeninger er ikke ændret, jfr. økonomicirkulæret (Boligstyrelsens cirkulære af 25.10.1985), punkt 13.1.2. ad konto 602.1., og normalvedtægterne for en almennyttig andelsboligforening, november 1984, § 3, stk. 1, og § 4, stk. 1.

7.3. Gebyr ved overflytning

Selskaber, der har haft ventelister uden at opkræve opskrivningsgebyrer efter de hidtidige regler, kan anmode de boligsøgende på den eksisterende venteliste om et gebyr i forbindelse med etableringen af den nye venteliste/oprykningsventeliste.

Da der i realiteten er tale om boligsøgende, som allerede er på venteliste, kan selskabet dog undlade at opkræve gebyr for optagelse på den nye venteliste/oprykningsventeliste.

§ 6 i bekendtgørelsen indebærer, at der fortsat skal tages sociale hensyn - trods ventelisteprincippet.

Særlige boliger

I det almennyttige byggeri er der 3 kategorier af lejligheder, som ældre og personer med handicap i særlig grad kan rette deres interesse imod

1) Lejligheder, som i forbindelse med behandlingen af støtteansøgningen af kommunalbestyrelsen er forbeholdt for (klausuleret for) ældre og personer med handicap.

2) Lejligheder, som med offentlig støtte efter bistandsloven er indrettet særligt til ældre og personer med handicap. Der kan f.eks. være tale om fjernelse af dørtrin og ombygning af badeværelser. Sådanne lejligheder bør efter styrelsens opfattelse ikke retableres ved ledighed, men genudlejes som de er.

3) Lejligheder, som generelt må betegnes som egnede for ældre og personer med handicap, f.eks. fordi de ligger i stuetagen uden niveauforskel i adgangsarealet. Til denne kategori hører bl.a. alle de lejligheder, som i forbindelse med ansøgning om og tildeling af offentlig støtte af kommunalbestyrelsen er erklæret egnet til ældre og handicappede med hensyn til planudformning, placering i bebyggelsen, indretning og udstyr.

Tilhører en boligsøgende de nævnte befolkningsgrupper og står på ventelisten, har vedkommende fortrinsret til de lejligheder, der er nævnt under 1) og 2) ovenfor, jf. bekendtgørelsens § 6. Derimod har den pågældende ikke fortrinsret til kategori 3) ovenfor (som forudsætter oprykningsret, se herom i afsnit 11).

Har selskabet en ledig lejlighed, der falder ind under de 2 nævnte kategorier, skal man derfor gå ned i ventelisteordenen, indtil man finder en boligsøgende ældre eller en boligsøgende med handicap.

Af bekendtgørelsens § 6, stk. 2 fremgår, at kravene i bekendtgørelsens § 4 om husstandens størrelse og sammensætning om nødvendigt kan fraviges. Heri ligger ikke, at den absolut skal fraviges, hvis den boligsøgende, man henvender sig til først, ikke opfylder kravene. Derimod medfører bestemmelsen i § 6, stk. 2, at selskabet ikke må tilbyde den pågældende bolig til en almindelig boligsøgende, så længe der er blot een interesseret ældre eller person med handicap på ventelisten.

Er der ingen ældre eller personer med handicap på venteliste til den pågældende lejlighed, skal den lejes ud på sædvanlig måde efter ventelisten.

Afgrænsning af personkredsen

Der er ingen faste definitioner, som angiver, hvornår en person er ældre eller har et handicap i relation til udlejningsreglerne. Det må bero på en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde. Lægeerklæringer kan indgå i selskabets vurdering.

Der bør dog være en vis sammenhæng mellem lejlighedens særlige kvaliteter og den boligsøgendes særlige behov.

Der bør ikke anlægges en fast aldersgrænse for ældre boligsøgende. Som en rettesnor kan man dog gå ud fra, at de fleste boligsøgende i folkepensionsalderen har det behov for en særlig bolig, som bestemmelsen sigter imod. Men det skal samtidig nævnes, at der f.eks. kan være boligsøgende i 50-årsalderen, som kan falde ind under bestemmelsen, f.eks. fordi de har svært ved at klare trapper.

Det skal understreges, at fortrinsretten også gælder, hvis det er et medlem af den boligsøgendes husstand, f.eks. et barn, der er handicappet.

10. Afvisning

Flere husstande

Konstaterer selskabet i forbindelse med udlejningen af en lejlighed, at den vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, kan man nægte at skrive lejekontrakt med den pågældende boligsøgende, jf. bekendtgørelsens § 7. Bestemmelsen gælder også for selskabets ungdomsboliger.

Formålet med denne bestemmelse er ikke , at selskabet skal afvise en boligsøgende med en stor familie - forstået som personer, der tilhører samme husstand, typisk far, mor og børn - fra selskabets store lejligheder. Derimod kan bestemmelsen bruges til at afvise flere husstande, der vil flytte ind i samme lejlighed.

Det skal i denne forbindelse bemærkes, at husstandsbegrebet i denne sammenhæng kan omfatte flere personer end den typiske kernefamilie. Til samme husstand kan således i visse tilfælde medregnes lejerens børnebørn og/eller een af lejernes forældre. Vil begge lejerens forældre flytte med ind i lejligheden, er der typisk tale om 2 husstande.

Bliver en boligsøgende afvist under henvisning til bestemmelsen, bevarer den pågældende sin plads på ventelisten.

Konstateres det senere, at der bor flere husstande i lejligheden, er selskabets muligheder for at gribe ind i forholdene reguleret af reglerne om opsigelse og ophævelse, jf. § 21 i Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 784 af 14.12.1988 om almennyttig boligvirksomhed og lejelovens §§ 83 og 93.

Afvisning på andet grundlag

Efter Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse kan et boligselskab kun afvise udlejning til en boligsøgende, hvis den pågældende har et uafklaret økonomisk mellemværende med selskabet fra et tidligere lejeforhold. Hermed tænkes på en ubetalt gæld til selskabet - f.eks. en ubetalt fraflytningsregning. Udlejning kan dog ikke nægtes, hvis kravet er forældet, hvis der er indgået en afdragsordning eller en akkord, som er overholdt af skyldneren, eller hvis den pågældende har opnået en gældssanering, som ligeledes er overholdt.

Herudover kan et boligselskab efter styrelsens opfattelse afvise udlejning til boligsøgende, hvis der foreligger sådanne særlige omstændigheder, at det ville være urimeligt belastende for selskabet og afdelingernes beboere, hvis den pågældende får en ny lejlighed i selskabet. Der kan f.eks. være tale om en tidligere lejer, hvis lejemål er sagt op eller ophævet som følge af overtrædelse af husordenen eller som følge af fysisk vold eller trusler herom mod andre beboere eller ansatte i boligselskabet. Det skal bemærkes, at afvisning naturligvis kun vil kunne ske, så længe den boligsøgende fortsat betragtes som urimeligt belastende.

Derimod kan et boligselskab efter styrelsens opfattelse ikke nægte at udleje til en person på ventelisten, fordi man tilfældigvis er bekendt med, at den pågældende har gæld til et andet selskab eller er blevet tvunget til at fraflytte en bolig i et andet selskab som følge af f.eks. en husordenssag.

Endelig bemærkes, at selskabet efter almindelige regler kan ophæve lejemålet for en boligtager, der har fået sin lejlighed på baggrund af bevidst forkerte oplysninger til selskabet. Eksempelvis kan nævnes en boligtager, der i strid med sandheden har oplyst at have børn i sin husstand, og som derfor har fået en 4-rumsbolig.

11. Oprykningsret for boligsøgende med bolig i selskabet

Reglerne om oprykningsret står i bekendtgørelsens kapitel 5, som har overskriften særlige fortrinsrettigheder . Det særlige står i modsætning til de almindelige fortrinsrettigheder, således som disse fremgår af bekendtgørelsens §§ 4 og 6.

I praksis indebærer oprykningsreglerne, at boligselskabet først skal tilbyde ledige lejligheder til personer på oprykningsventelisten, før de boligsøgende på den almindelige venteliste kommer i betragtning.

Formålet med oprykningsretten er at sikre den mest hensigtsmæssige udnyttelse af selskabets lejligheder. Eksempelvis giver bestemmelserne mulighed for, at ældre beboere, som bor i store lejligheder i en af de øverste etager i etagebyggeri, kan flytte ned i mindre lejligheder tættere ved jorden. Herved kan de pågældende aktuelle boligbehov imødekommes, samtidig med at der frigives store lejligheder til husstande med børn.

Hovedprincippet er anført i bekendtgørelsens § 8, stk. 1. Her er det fastslået, at den boligtager, der samtidig afgiver en lejlighed i en af selskabets afdelinger, har fortrinsret til at overtage en anden ledig lejlighed i samme selskab. Boligtageren skal afgive en lejlighed, og det er således ikke tilstrækkeligt at afgive et enkeltværelse uden eget køkken, jf. afsnit 3.

Fortrinsretten gælder ikke ved afgivelse af en lejlighed i et andet selskab eller i en privat udlejningsejendom. Den gælder heller ikke, hvis kun nogle af husstandens medlemmer fraflytter lejligheden, se dog nedenfor under 11.1.

Afgivelsen af en lejlighed skal ske samtidig med overtagelsen af den nye lejlighed. Er man fraflyttet selskabet efter normal opsigelsesprocedure, har man ingen oprykningsret. Det samme gælder i opsigelsesperioden for en boligtager, der bindende har opsagt sit lejemål. Er lejemålet opsagt eller ophævet af selskabet, har boligtageren heller ingen oprykningsret, med mindre opsigelsen/ophævelsen underkendes af domstolene.

En ret

Der er tale om en egentlig ret, som ikke kan begrænses ved f.eks. at kræve af boligtageren, at han/hun stiller en særlig garanti for betaling af en mulig fraflytningsregning.

Karenstid

Selskabet kan dog - efter en ændring af bekendtgørelsen i efteråret 1993 - træffe beslutning om, at boligtagern i forvejen skal have boet et vist tidsrum i lejligheden. Adgangen til at fastsætte en karensperiode fremgår af bekendtgørelsens § 9, nr. 3. karensperioden kan højst sættes til 2 år og kan begrænses til at gælde for en enkelt afdeling.

Herved kan man hindre, at nogle mindre attraktive afdelinger kommer til at fungere som et middel til hurtigt at skaffe mere attraktive lejligheder i selskabet.

En beslutning om at indføre karenstid ved oprykning kan kun ske for fremtiden. Det indebærer, at boligsøgende, der allerede er optaget på oprykningsventelisten på tidspunktet for selskabets beslutning om at indføre karenstid, bevarer oprykningsretten uden karenstid.

Der kan ikke gøres forskel på enkeltpersoner fra samme afdeling, hvorimod der ikke er noget til hinder at fastsætte forskellige karenstider for oprykning fra forskellige afdelinger.

Ungdomsboliger

Af bekendtgørelsens § 9, nr. 1, følger, at selskabet kan beslutte, at oprykningsretten ikke skal gælde for boligtagere i ungdomsboliger. Derfor kan beslutningen også gå ud på, at oprykning fra ungdomsboliger først kan ske efter en vis botid, f.eks. 2 år.

Selskabets beslutninger herom kan ændres med virkning for fremtiden. Det indebærer, at unge, der allerede er optaget på oprykningsventelisten bevarer oprykningsretten, selv om der træffes beslutning efter § 9, nr. 1.

Der kan ikke gøres forskel på enkeltpersoner, ligesom der må gælde samme regel i alle selskabets afdelinger - såvel de af afdelinger, de unge flytter fra, som de afdelinger de ledige boliger befinder sig i. Man kan således ikke beslutte, at der ikke skal være oprykningsret fra een bestemt afdelings ungdomsboliger, men kun fra andre afdelinger. Baggrunden herfor er, at ungsomsboligerne udlejes efter særlige regler - ikke via selskabets almindelige ventelister.

Det skal bemærkes, at man ikke kan have oprykningsret fra ungdomsboliger uden eget køkken.

Omgåelse

Med henblik på at hindre omgåelse af reglerne bør selskabet være opmærksom på, at boligtageren faktisk flytter ind i lejligheden. Der tænkes på omgåelse i form af udnyttelse af oprykningsretten fra f.eks. en lille lejlighed, som boligtageren aldrig har boet i, men formelt har stået som lejer af i en periode.

Begrænsninger i oprykningsretten

De almindelige regler om husstandens størrelse om sammensætning gælder ikke ved oprykning. Har man mindst et barn i husstanden, kan man overtage en større lejlighed, uanset hvor stor den er.

Har man ingen børn i sin husstand, kan man ikke overtage lejligheder, der er større end den, man har i forvejen. Som det fremgår af bekendtgørelsens § 8, stk. 2, må den nye lejlighed hverken være større end den nuværende i rumantal eller i areal, det vil sige bruttoetageareal, således som det beregnes efter reglerne i lov om individuel boligstøtte.

Hvis begrænsningen i § 8, stk. 2, for husstande uden børn i det enkelte tilfælde er skrappere end begrænsninger i de almindelige regler om lejlighedsstørrelse (dvs. bekendtgørelsens §§ 4-5), slår de sidstnævnte almindelige regler igennem, jf. bestemmelserne i bekendtgørelsens § 8, stk. 3.

Eksempelvis har en enlig boligtager, der bor i en 1-rumsbolig på 35 (m2), naturligvis oprykningsret til en 2-rumsbolig på 70 (m2) - eller en 3-rumsbolig på 65 (m2), forudsat selskabet har truffet beslutning efter § 5 om udlejning af små 3-rumsboliger, som om de havde 2 rum. Tilsvarende har et par uden børn oprykningsret fra en 2-rumsbolig til en 3-rumsbolig, hvis selskabet har truffet beslutning om at udleje 3-rumsboliger til par uden børn.

Afvisningsreglen i bekendtgørelsens § 7 gælder også ved oprykning, jf. afsnit 10.

Rækkefølgen ved almindelige boliger

Af bekendtgørelsens § 10 fremgår, i hvilken rækkefølge de boligsøgende på oprykningsventelisten skal tilbydes ledige lejligheder.

Førsteret har den boligsøgende, som afgiver en anden lejlighed i samme afdeling, som står øverst på listen, og som opfylder størrelseskravene.

Derefter følger de øvrige på listen, inklusive personer, der er skrevet på efter den særlige bestemmelse i bekendtgørelsens § 9, nr. 2, om personer, der er ramt af skilsmisse, separation eller brudt parforhold. Se nærmere om sidstnævnte nedenfor i afsnit 11.1.

Den tredje gruppe af boligsøgende derefter bliver dem, der står på den almindelige venteliste.

Det skal understreges, at 2 afdelinger med et vist fællesskab ikke kan betragtes som een afdeling i relation til oprykningsreglerne.

Er der etableret en fælles oprykningsventeliste mellem flere selskaber, ændres rækkefølgen, idet tredje gruppe bliver boligtagere, der afgiver en bolig i et andet selskab, som er med i samarbejdet, jf. afsnit 5.2. Først derefter følger boligsøgende på den almindelige venteliste.

Ældreegnede boliger

I visse tilfælde skal der tages særligt hensyn til ældre og personer med handicap, som står på oprykningsventelisten. Det er i de tilfælde, hvor den ledige lejlighed tilhører een af de tre kategorier af lejligheder, som er beskrevet ovenfor i afsnit 9.2. For så vidt angår definitionen af, hvad man forstår ved ældre og handicappede i bekendtgørelsens forstand henvises også til bemærkningerne i afsnit 9.2.

Der er dog en væsentlig begrænsning på denne særlige oprykningsret. Retten gælder kun, hvis den ledige lejlighed er mere velegnet for den boligsøgende end dennes nuværende lejlighed. I bekendtgørelsens § 10, stk. 5, er udtrykkeligt nævnt, at det er i adgangsmæssig henseende, den skal være mere velegnet. Modsætningsvis gælder derfor, at begrundelser som lavere leje, bedre udsigt eller tættere på familie og venner ikke giver et særligt fortrin. Derimod vil f.eks. et ønske om at flytte fra en lejlighed på 4. sal (uden elevator) til en lejlighed på 1. sal falde ind under kravet om mere velegnede adgangsforhold, forudsat lejligheden tilhører en af de omtalte kategorier. Som det ses, skal der foretages en konkret vurdering af velegnetheden i hvert enkelt tilfælde.

Rækkefølgen ved ældreegnede boliger

Er der tale om en bolig, som er velegnet til ældre og personer med handicap (kategori 3) i afsnit 9.2. ovenfor), skal den tilbydes de boligsøgende på oprykningsventelisten i følgende rækkefølge

a. Ældre eller handicappet boligsøgende, der afgiver en bolig i samme afdeling, forudsat den ny bolig er mere velegnet.

b. Ældre eller handicappet boligsøgende, der afgiver en bolig i en anden afdeling, forudsat den ny bolig er mere velegnet.

c. Andre boligsøgende, der afgiver en bolig i samme afdeling.

d. Andre boligsøgende, der afgiver en bolig i en anden afdeling, eller er skrevet på efter den særlige bestemmelse i bekendtgørelsens § 9, nr. 2.

Først herefter følger boligsøgende, der står på den almindelige venteliste.

Inden for hver gruppe under a-d skal boligen først tilbydes den boligsøgende, der i længst tid har stået på oprykningsventelisten, jf. bekendtgørelsens § 10, stk. 1.

Det skal understreges, at reglen i bekendtgørelsens § 8, stk. 2, også gælder for disse boliger. Den nye bolig må altså som udgangspunkt ikke være større end den nuværende, med mindre der er et barn i husstanden.

Rækkefølgen ved klausulerede og ombyggede boliger

Er der tale om en bolig, der er klausuleret eller om en bolig der er ombygget med støtte efter bistandslovens regler (kategori 1) og 2) i afsnit 9.2. ovenfor), skal den tilbydes de boligsøgende i samme rækkefølge som er anført lige ovenfor, men med en væsentlig ændring. Mellem b og c indføjes

bb. Ældre eller handicappede boligsøgende, der står på den almindelige venteliste, jf. bekendtgørelsens § 6 og afsnit 9.2. ovenfor.

Det skal bemærkes, at reglen i bekendtgørelsens § 8, stk. 2, ikke gælder for disse boliger, jf. bestemmelsen i § 6, stk. 2. Man kan således godt få en større bolig uden at have børn i husstanden.

På grund af disse boligers særlige status, må de ikke lejes ud til almindelige boligsøgende, så længe der er blot een interesseret ældre eller handicappet person på den almindelige venteliste.

Særligt om andelsboligforeninger

Oprykningsreglerne gælder også i andelsboligforeningerne, men ligesom ved den almindelige udlejning er det her medlemsnummeret, der er afgørende for, hvem der skal have tilbudt en ledig bolig inden for de enkelte grupper af særligt fortrinsberettigede på oprykningsventelisten.

Som nævnt i afsnit 5.1 bør den enkelte andelsboligforening fastsætte en generel frist for, hvor sent et medlem skal kunne optages på oprykningsventelisten for at nå at komme i betragtning i forbindelse med konkrete udlejninger. Der er ikke noget til hinder for at have en længere frist ved optagelse på oprykningsventelisten end ved optagelse på den almindelige venteliste. Herved kan man i højere grad tilgodese reelle boligbehov frem for tilfældige flytteønsker.

Det skal understreges, at tidligere bestemmelsers særlige status for medlemmer, som havde fået deres bolig i kraft af medlemsskabet - jf. § 5, stk. 3-4, i normalvedtægterne fra 1984 - er bortfaldet. Det betyder bl.a., at boligtagere, som er anvist af kommunen har samme ret til oprykning som alle andre. Man skal dog være medlem af boligforeningen, hvilket kan kræves i forbindelse med lejekontraktens indgåelse.

11.1. Fortrin efter skilsmisse mv.

En særlig fortrinsret er medtaget i bekendtgørelsens § 9, nr. 2. Den giver under visse nærmere omstændigheder adgang til en plads på oprykningsventelisten, selv om man ikke afgiver en anden bolig.

Reglen er indført for at hjælpe nogle af de mange personer, der bliver skilt, separaret eller får brudt deres parforhold, og som derfor står i en særlig svær boligsituation. Reglen omfatter kun par md et eller flere børn.

Der er tale om en mulighed, idet det er op til selskabet at træffe beslutning om, hvorvidt reglen skal gælde. En beslutning om at anvende reglen skal være generel, idet der ikke må gøres forskel på boligsøgende. Der er dog intet til hinder for, at der ifølge beslutningen også stilles krav om, at par skal have boet sammen i boligen i en periode, f.eks. 2 år, før den ene part kan få fortrinsret efter bekendtgørelsens § 9, nr. 2.

Skifter man senere mening, kan beslutningen ændres for fremtiden, således at de pågældende grupper af boligsøgende ikke længere kan optages på oprykningsventelisten. Beslutningen bør meddeles kommunalbestyrelsen.

Kommunalbestyrelsen kan som et led i sit tilsyn pålægge selskabet ikke at anvende reglen. Pålægget skal være generelt, idet der ikke kan gøres forskel på de boligsøgende.

Det skel understreges, at der ikke må slækkes på de betingelser, som reglen indeholder.

Det indebærer f.eks. at den fraflyttede skilsmisseramte boligsøgende, som ikke inden for et år fra fraflytningen når at få tilbudt en lejlighed i kraft af placeringen på oprykningsventelisten (medlemsnummeret), skal slettes af listen. Tilsvarende kan man ikke få fortrinsret eller beholde en fortrinsret, hvis barnet flytter fra den anden af forældrene. Som udgangspunkt kan reglen kun bringes i anvendelse, hvis der er tale om den fraflyttendes eget barn, det vil sige et barn, som den pågældende har eller har haft forældremyndighed over eller samkvemsret med, eller har erkendt faderskabet til. Der kan dog også være tale om et stedbarn, forudsat den fraflyttende har boet sammen med stedbarnet i længere tid, f.eks. i 2 år.

Yderligere skal det understreges, at den pågældende fraflytter er omfattet af de almindelige krav i bekendtgørelsens § 4 til husstandens størrelse og sammensætning, jf. afsnit 9.1., hvor det bl.a. er omtalt, hvornår den boligsøgende kan medregne et barn til sin husstand ved tildeling af lejligheder.

12. Bytning

Hensigten med byttereglerne er at sikre en bedre udnyttelse af den samlede udlejningsboligmasse.

De begrænsninger, som ligger i de almindelige krav om husstandens størrelse og sammensætning, gælder ikke ved bytning.

Grundlaget for bytning - også i det almennyttige byggeri - er lejelovens § 73. Efter lejelovens bestemmelse har man ret til at bytte sin beboelseslejlighed med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden.

Af lejelovens § 74 fremgår bl.a., at den lejer, der ved bytning vil overtage en almennyttig lejlighed, skal opfylde de særlige vilkår, der gælder for overtagelse af disse lejligheder.

I bekendtgørelsens § 11 er fastsat sådanne særlige vilkår, som kun gælder for de almennyttige boliger, der indgår i et bytning. I forhold til de tidligere regler, er der tale om en betydelig udvidelse af bytteretten. Vedtægtsmæssige begrænsninger af bytteretten er uden gyldighed.

Generelle regler

Bytteretten efter lejelovens § 73 gælder såvel ved bytte mellem lejere i almennyttigt byggeri indbyrdes som ved bytte mellem lejere i en privat udlejningsejendom og i et almennyttigt boligselskab. Der er derimod ikke bytteret, såfremt lejeren ønsker at »bytte« med en ejer af et parcelhus eller en ejerlejlighed eller en andelshaver i en privat andelsboligforening.

Efter lejeloven kan boligselskabet modsætte sig bytning, når

1) den fraflyttede lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år, eller

2) lejligheden efter bytning vil blive beboet af flere end een person pr. beboelsesrum, eller

3) selskabet i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig bytningen

Det understreges, at selskabet ikke har pligt til at modsætte sig en bytning, selv om en af de tre situationer foreligger. Eksempelvis kan det være rimeligt at tillade en bytning, selv om lejeren ikke har boet i lejligheden i 3 år, hvis lejeren har behov for at bytte.

Særlige regler

Herudover gælder for de almennyttige boliger, at

4) hvis den ene lejlighed er større end en anden i rumantal eller bruttoetageareal, skal den største efter bytning bebos af mindst lige så mange personer, som før bytningen, og

5) er kun den ene af lejlighederne almennyttig, og har denne 4 eller flere beboelsesrum, skal den efter bytningen bebos af en husstand med mindst eet barn.

Punkt 4) gælder også ved bytning inden for samme boligselskab. hverken punkt 4) eller punkt 5) kan fraviges, heller ikke med selskabets godkendelse. De 2 punkter er en gengivelse af bekendtgørelsens § 11, stk. 1, 2. pkt., og § 11, stk. 1, 3. pkt.

Specielt skal bemærkes, at der kan forekomme bytteønsker, som ikke kan gennemføres, selv om den tilflyttende ville have været berettiget til lejligheden efter de almindelige krav til den boligsøgende husstands størrelse og sammensætning - jf. at § 4 i bekendtgørelsen ikke gælder ved bytning. Reglerne er på dette punkt udformet så enkelt som muligt. Skulle alle »retfærdige« hensyn have været taget med i betragtning, var byttereglerne blev meget indviklede.

Når der byttes mellem en lejer i en almennyttig lejlighd og en lejer i en privat udlejningsejendom, gælder reglen i punkt 4) kun for den almennyttige lejlighed. Heraf følger, at denne form for bytning altid kan lade sig gøre, hvis den private lejlighed er størst i rumantal eller bruttoetageareal, og den almennyttige lejlighed maksimalt har 3 rum.

Det betyder f.eks., at selskabet ikke kan modsætte sig en bytning mellem en husstand på 3 personer i en 5-rums privat udlejningsbolig og en husstand på 1 person i en almennyttig 3-rumsbolig. Er begge de nævnte boliger derimod almennyttige, skal selskabet modsætte sig sig en bytning.

Ved opgørelse af begge lejlighedernes bruttoetageareal skal anvendes den samme beregningsmåde, f.eks. den, der bruges i lovgivningen om individuel boligstøtte.

Bytning i praksis

Ved gennemførelse af en bytning skal der gennemføres en normal procedure for fraflytning, herunder syn af boliger, istandsættelse, afregning af beboerindskud og indgåelse af lejekontrakter. Specielt bemærkes, at selskabet har de samme muligheder for at afvise boligtagere, der bytter sig til en bolig, som boligtagere, der kommer ind via ventelister. Der henvises herom til bekendtgørelsens § 7 og til afsnit 10.

Ungdomsboliger og ældreklausulerede boliger

Bytteretten gælder også for lejere i ungdomsboliger og lejere i klausulerede lejligheden/lejligheder der er indrettet særligt til ældre og personer med handicap (jf. bekendtgørelsens § 6 og afsnit 9.2. ovenfor, kategori 1) og 2)). Men i tilfælde af bytning er det en forudsætning at tilflytteren opfylder betingelserne for at få en bolig af den pågældende karakter.

Særligt om andelsboligforeninger

Bytter en boligtager sig til en bolig i en almennyttig andelsboligforening, skal den pågældende samtidig melde sig ind i foreningen. Fraflytterens medlemsnummer kan ikke overdrages til den, der flytter ind i andelsboligforeningen.

13. Fremleje

En boligtager i almennyttigt byggeri er berettiget til at fremleje det lejede efter reglerne herom i lov om leje (§§ 69-70).

Lejeren har herefter ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse, når det samlede antal personer, der herefter komme til at bo i lejligheden, ikke overstiger antallet af beboelsesrum. Selskabet kan ikke kræve afgift af den leje, der betales i fremlejeforholdet.

Lejeren har også ret til at fremleje hele beboelseslejligheden, dog kun indtil 2 år og kun under forudsætning af, at lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende.

Selskabet kan dog modsætte sig fremleje af hele lejligheden når

1) ejendommen (afdelingen) har færre end 13 beboelseslejligheder, eller

2) det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller

3) selskabet i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.

Heller ikke når hele lejligheden fremlejes, har selskabet ret til at kræve nogen del af den leje, der betales i fremlejeforholdet.

Det bemærkes, at lejeren i hvert enkelt tilfælde, hvad enten der er tale om hel eller delvis fremleje af lejligheden, skal meddele selskabet, til hvem fremleje finder sted og vilkårene herfor. Fremleje i videre omfang end tilladt i loven kan give selskabet ret til at hæve lejemålet i medfør af lejelovens § 93, stk. 1, litra f.

Retten til fremleje af almennyttige beboelseslejligheder gælder, selv om fremlejetageren (den der fremlejes til) ikke opfylder de almindelige krav til husstandens størrelse og sammensætning.

Uanset fremleje er det stadig den oprindelige lejer, der hæfter for betaling af leje m.v. over for boligselskabet.

14. Overgang af rettigheder

I visse tilfælde kan retten til en bolig, til pladsen på en venteliste eller et medlemsnummer overgå til en anden person. Sådan overgang af rettigheder må betragtes som undtagelser fra forholdsvis restriktive udlejningsbestemmelser i lovgivningen. Den tilladte overgang falder efter reglerne i 2 hovedgrupper, overgang efter lejelovens regler og overgang efter bekendtgørelsens regler.

14.1. Overgang efter lejelovens regler

Reglerne i lov om leje finder også anvendelse for almennyttige boligtagere, der forlader hjemmet, bliver separaret eller skilt, dør eller på grund af alder eller sygdom flytter til et plejehjem, i beskyttet bolig eller lignende, jf. lejelovens §§ 75-78.

Ægtepar og registrerede partnere

Herefter har en ægtefælle og en person, der indgår i et registreret partnerskab, uanset om samlivet er ophævet, ret til at fortsætte lejemålet, hvis boligtageren

* dør, eller

* flytter til plejehjem, ældrebolig, beskyttet bolig eller lignende.

Herudover har en ægtefælle og en person, der indgår i et registreret partnerskab, ret til at fortsætte lejeforholdet, såfremt den anden part - boligtageren - forlader hjemmet.

Ved separation, skilsmisse eller omstødelse af et ægteskab afgøres det om fornødent ved bevillingen eller dommen, hvem af ægtefællerne, der skal fortsætte lejemålet. Tilsvarende gælder ved opløsning af et registreret partnerskab.

Andre par

Såfremt parter, der i mindst de forudgående 2 år har haft fælleshusstand, ophæver samlivet, kan der ligeledes, når særlige grunde, især hensynet til parternes mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om, hvem af parterne der skal fortsætte lejeforholdet. Det gælder uanset om kun den ene part står som boligtager på lejekontrakten.

Denne regel, som står i lejelovens § 77 a, antages også at dække den situation, hvor parterne aftaler , hvem der skal have lov til at fortsætte lejemålet. Det skal bemærkes, at der foreligger en noget ujævn domspraksis om bestemmelsens brug. Styrelsen er dog af den opfattelse, at de almennyttige boligselskaber i videst muligt omfang bør respektere de aftaler, som parterne indgår. Det er også styrelsens opfattelse, at bestemmelsen kan anvendes af søskende, forældre og voksne, hjemmeboende børn.

Par, børn og andre

Hvis der ved boligtagerens død eller flytning til plejehjem eller lignende ikke efterlades en ægtefælle, har en person, der i de forudgående 2 år har haft fælles husstand med boligtageren, ret til at fortsætte lejemålet.

Reglen er i praksis fortrinsvis til gavn for par, der hverken er gift eller lever i registreret partnerskab, og for hjemmeboende børn, men omfatter også andre, der opfylder det nævnte vilkår. Det skal samtidig bemærkes, at der ikke stilles krav om, at den, der ønsker at fortsætte lejemålet, skal have bidraget til husstandens opretholdelse.

Det skal tilføjes, at 2-årsgrænsen i konkrete, velbegrundede tilfælde vil kunne fraviges af selskabet, selv om samlivet med en anden person ikke har varet i fulde 2 år.

Hvad forstås ved fortsættelse

En person, der fortsætter et lejemål, behøver ikke at opfylde de almindelige krav til husstandens størrelse og sammensætning, der skal ikke erlægges nyt beboerindskud, og der skal ikke ske syn af lejligheden eller istandsættelse mv. Den pågældende indtræder umiddelbart i alle den tidligere boligtagers rettigheder og forpligtelser over for selskabet. Dette må ses i modsætning til personer, til hvem en lejlighed overdrages, jf. byggereglerne.

14.2. Overgang efter bekendtgørelsen

I forhold til de tidligere regler er der sket en begrænsning af de tilfælde, hvor rettigheder kan overgå til andre end den nuværende rettighedsindehaver.

Ekselpelvis er den tidligere bestemmelse om voksne, ikke-hjemmeboende børns arveret til boligers afskaffet. Som nævnt i afsnit 2 kan der dog i meget gamle lejekontrakter være anført særlige forhold om f.eks. arveret, som fortsat må betragtes som gyldige ud fra almindelige aftaleretlige regler.

Forsørgerreglen

Ud over de lejelovsbestemmelser, som er omtalt ovenfor under 14.1. er der i § 13 en særlig bestemmelse om fortsættelse af lejemålet i tilfælde af lejerens død

Når omstændighederne taler for det, kan boligselskabet tillade, at en person, der blev forsørget af boligtageren - herunder boligtagerens barn under 18 år - fortsætter lejemålet.

Er der tale om flere børn, bør man respektere afdødes eventuelle bestemmelse om, hvem der skal være berettiget til at få overdraget lejemålet. Har afdøde ikke truffet bestemmelse herom, træffer selskabet afgørelsen, eventuelt kan flere børn opføres som lejere. Er barnet under 18 år, skal værgen godkende barnets påførelse af lejekontrakten og underskrive på barnets vegne.

I praksis kan det give anledning til tvivl, når det skal afgøres om en person er blevet forsørget af boligtageren. Det skal præciseres, at forsørgelsesforholdet skal have bestået indtil lejerens død. Det er styrelsens opfattelse, at boligselskabet i konkrete situationer bør fortolke forsørgerpligten lempeligt, med mindre der er mistanke om omgåelse af regelsættet.

Det skal bemærkes, at også et barn, som blev forsørget af den afdøde, men som ikke boede i lejligheden ved dødsfaldet på grund af midlertidigt fravær - f.eks. på en kostskole - kan falde ind under bestemmelsen. Derimod kan den ikke omfatte børn, der er voksne, fraflyttet lejligheden og selvforsørgende.

Bestemmelsen gælder tilsvarende, hvis boligtageren flytter til et plejehjem, en ældrebolig eller lignende på grund af alder eller sygdom.

Lejelovens regler gælder forud for bestemmelsen, jf. afsnit 14.1.

Ventelistepladser

Af Bekendtgørelsens § 16 fremgår, at overdragelse af ventelistepladser og medlemsnumre ikke kan ske, bortset fra de tilfælde, som er nævnt i §§ 13-15.

Ved død

Ventelistepladser er personlige og kan kun overdrages i tilfælde af indehaverens død. I denne situation arver ægtefællen, den registrerede partner eller en hermed sidestillet person pladsen på ventelisten eller på oprykningsventelisten. Børn kan ikke arve/få overdraget pladsen.

Flytning til plejehjem eller lign.

Der kan dog også ske overdragelse af en ventelisteplads fra en boligsøgende til dennes ægtefælle, den registrerede partner eller en hermed sidestillet person, hvis den boligsøgende flytter til en plejehjem, en ældrebolig eller lignende. Det er den boligsøgende selv, der afgør, om ventelistepladsen skal overdrages.

Der kan i praksis opstå tvivl om, hvad der forstås ved en hermed sidestillet person. Herom henvises til afsnit 9.1. i slutningen under omtalen af par uden børn.

Ved skilsmisse og lignende kan pladsen ikke overdrages.

Medlemsnumre i andelsboligforeninger

Et medlemsnummer i en andelsboligforening er personligt og kan i princippet ikke overdrages til andre, hverken ved aftale eller retsforfølgelse. Så længe et medlem ikke misligholder sine medlemsforpligtelser, har den pågældende ret til at beholde nummeret, også ved skilsmisse eller lignende. Ønsker man at blive meldt ud af foreningen, kan det naturligvis ske, men der kan ikke være tale om at lade en anden overtage nummeret i den forbindelse.

Der er dog nogle få situationer, hvor et medlemsnummer efter lovgivningen alligevel vil kunne overdrages til en anden. I disse tilfælde er det alene medlemsnummerets indehaver, der afgør, om han/hun vil overdrage nummeret. Boligforeningen hverken kan eller skal godkende/træffe beslutninger om overdragelse i disse situationer. Eventuelle bestemmelser i vedtægterne om, at nummeret skal følge lejligheden ved dennes overdragelse til en anden, er således ugyldige.

Ved fortsættelse af lejemålet

Hvis brugsretten til en lejlighed i en almennyttig andelsboligforening overgår varigt i medfør af lejelovens bestemmelser, kan den hidtidige lejers medlemsnummer overdrages til den, der overtager lejligheden (lejelovens §§ 75-78). Bestemmelsen gælder ikke ved bytning. Den gælder heller ikke ved fremleje, der jo ikke er varig.

Fortsættes lejemålet efter forsørgerreglen i bekendtgørelsens § 13, stk. 2, kan medlemsnummeret ligeledes overdrages til den, der indtræder i lejemålet.

Skilsmisse

Ved skilsmisse og lignende kan nummeret ikke overdrages med mindre der er tale om overdragelse til en person, som fortsætter lejemålet.

Ved dør

Dør indehaveren af et medlemsnummer bortfalder nummeret som hovedregel, og det kan ikke tildeles andre personer. Men ægtefællen, den registrerede partner eller en hermed sidestillet person arver dog nummeret, med mindre den pågældende fraskriver sig det, jf. bekendtgørelsens § 15, stk. 1.

Flytning til plejehjem eller lignende

Af bekendtgørelsens § 15, stk. 2 fremgår dog, at der også kan ske overdragelse af medlemsnummeret til en ægtefælle, den registrerede partner eller en hermed sidestillet person, hvis den boligsøgende flytter til et plejehjem, en ældrebolig eller lignende.

Børn kan kun få nummeret overdraget i forbindelse med fortsættelse af lejemålet. Det er styrelsens opfattelse, at overdragelse af nummeret i forbindelse med fortsættelse af lejemålet efter forsørgerreglen i bekendtgørelsens § 13, stk. 1, forudsætter, at den afdøde har truffet bestemmelse herom. Det skal samtidig bemærkes, at nummeret ikke i denne situation kan arves af andre end en ægtefælle eller en hermed sidestillet person, hvis en sådan efterlades - § 15 går forud for et testamente eller lignende.

Overdragelsesreglerne gælder såvel bolighavende som ikke-bolighavende medlemmer.

15. Tilsyn og kommunal godkendelsesordning

15.1. Kommunalt tilsyn med udlejningen af almennyttige boliger

Som led i det kommunale tilsyn med de almennyttige boligselskaber er det kommunalbestyrelsens pligt at påse, at boligselskaberne i kommunen udlejer ledige lejligheder i overensstemmelse med reglerne om udlejning af almennyttige boliger, jf. kapitel 8 i bekendtgørelsen. Tilsynet omfatter også afdelinger i kommunen under selskaber, som er hjemmehørende andetsteds. Der kan eventuelt etableres et samarbejde om tilsynet med den pågældende hjemstedskommune.

Kommunalbestyrelsen tilrettelægger selv den praktiske form, hvorunder tilsynet finder sted. Man kan f.eks. anmode boligselskabet om en redegørelse for udlejningsvirksomheden en gang om året (eller med et andet interval).

Herunder bør også indhentes oplysninger om, i hvilket omfang, der forekommer udlejningsvanskeligheder, samt hvilke foranstaltninger boligselskaberne har iværksat for at imødegå disse. Det bemærkes, at oplysninger om disse forhold også skal indgå i kommunalbestyrelsens overvejelser om, hvorvidt der er behov for at opføre yderligere almennyttigt byggeri i kommunen.

Blandt de forhold, der iøvrigt bør have kommunalbestyrelsens opmærksomhed som tilsynsmyndighed, er oplysninger om, i hvilket omfang boligselskaberne har truffet beslutning om at tage bekendtgørelsens § 4, stk. 2 (adgang til 3-rumsboliger for par uden børn) og § 9, nr. 2 (fortrinsret til fraflyttende fraskilte) i anvendelse. Dette er begrundet i, at kommunalbestyrelsen kan modsætte sig, at disse bestemmelser tages i anvendelse, hvis det - ud fra den lokale udlejningssituation - skønnes uhensigtsmæssigt eller urimeligt, jf. bekendtgørelsens § 18.

Der kan også indhentes oplysninger om anvendelse af arealnormen (bekendtgørelsens § 5) - f.eks. i hvilket omfang denne har bevirket, at man har ændret status, således af 3-rums lejligheder nu udlejes som 2-rums etc.

Kommunalbestyrelsen bør i den sammenhæng orientere sig om antallet af opnoterede på selskabet(erne)s venteliste(r), samt fordelingen af de opnoterede på husstandstyper.

Er der aftalt udlejning efter særlige sociale kriteriet efter lovens § 14, stk. 5, jf. kapitel 8, kan kommunalbestyrelsen eventuelt anmode om en særlig redegørelse herfor, herunder oplysning om antallet af boligsøgende, der har ansøgt om bolig efter de særlige sociale kriterier, fordelingen af de tildelte boliger efter disse kriterier, samt antallet af afviste boligsøgende, som evt. er henvist til almindelig venteliste.

Kommunalbestyrelsen kan ikke give selskaberne dispensation til at fravige de gældende udlejningsregler.

15.2. Etablering af kommunal godkendelsesordning

Kommunalbestyrelsen kan beslutte at indføre en generel godkendelsesordning for udlejning af almennyttige boliger i kommunen. Beslutningen kan omfatte alle selskaber, et enkelt selskab eller f.eks. en enkelt afdeling.

I så fald skal boligselskabet forelægge hver enkelt udlejning til godkendelse hos kommunalbestyrelsen.

Baggrunden for mulighederne for at etablere en sådan godkendelsesordning har været at give kommunalbestyrelsen mulighed for et meget effektivt tilsyn med udlejningen.

Hvis kommunalbestyrelsen skønner det nødvendigt at vurdere, om de boligsøgende hvortil der udlejes, også er de boligsøgende som skønnes at have behov for de pågældende boliger, kan dette kun ske gennem den kommunale godkendelsesordning.

Godkendelsesordningen kan ikke anvendes til at afvise boligsøgende med den begrundelse, at de bor i en anden kommune.

Endvidere skal det bemærkes, at godkendelsesordningen ligeledes ikke kan anvendes til at afvise særlige befolkningsgrupper, men at alle ansøgere skal behandles på lige fod.

Der kan være særlig grund til at etablere en kommunal godkendelsesordning, hvis der er tale om afdelinger, der har fået en stor koncentration af beboere med væsentlige sociale problemer, og der ønskes rettet op på dette forhold i form af en bredere beboersammensætning i afdelingen. Som nærmere omtalt ovenfor under afsnit 6.3. vil dette - under forudsætning af frivillighed fra den boligsøgendes side - kunne ske ved, at reglerne om kommunal godkendelse kombineres med reglerne om kommunal anvisning af ledige lejligheder efter boligbyggerilovens § 14, stk. 2 og 3.

Afvisningsgrundlag

Hvis kommunalbestyrelsen finder, at der vil være et åbenbart misforhold mellem den boligsøgendes husstandsindkomst og boligafgiften (huslejen) for den bolig, der ansøges om, kan den boligsøgendes ansøgning afvises. Afvisningen af boligsøgende under henvisning til indkomstforholdene kan dog kun ske efter en konkret vurdering af den enkelte boligsøgendes økonomiske og personlige forhold, jf. bekendtgørelsens § 19, stk. 2. Se nærmere herom i slutningen af dette afsnit.

Der kan både være tale om situationer, hvor kommunalbestyrelsen finder en boligsøgendes husstandsindkomst for høj i forhold til boligafgiften, og der kan være tale om situationer, hvor kommunalbestyrelsen anser den boligsøgendes indkomst for at være for lav i forhold til den ansøgte boligs boligafgift.

En afvisning medfører, at selskabet ikke kan indgå lejekontakt med den boligsøgende om leje af den pågældende bolig.

For høj indkomst

Kommunalbestyrelsen kan skønne, at en husstand med meget høj indkomst ikke har behov for den pågældende bolig, fordi husstanden har økonomisk grundlag for at skaffe sig bolig på anden måde - f.eks. ved køb af ejerbolig eller leje af anden udlejningsbolig.

Ingen klageadgang

Kommunalbestyrelsens afgørelse i denne situation kan ikke påklages til anden administrativ myndighed.

For lav indkomst

Kommunlbestyrelsen kan også skønne, at en husstand har for lav indkomst, således at den ikke vil være i stand til at betale huslejen i den pågældende bolig. I denne situation kan kommunalbestyrelsen også afslå at godkende, at boligen udlejes til den pågældende boligsøgende.

Klageadgang

Hvis en kommunalbestyrelse afviser en boligsøgende med henvisning til, at husstandsindkomsten er for lav i forhold til boligafgiften, jf. bekendtgørelsens § 19, stk. 2, 2. pkt., finder reglerne om klageadgang i lov om indviduel boligstøtte tilsvarende anvndelse, jf. boligbyggerilovens § 18, stk. 3 samt nedenfor under afsnit 15.3.

Afvisning af andre grunde

Der kan også være tale om andre afvisningsgrunde f.eks., at den boligsøgende ikke opfylder de almindelige regler om husstandens størrelse og sammensætning i forhold til boligens størrelse.

Kommunalbestyrelsens afgørelse i denne situation kan ikke påklages til anden administrativ myndighed.

Oplysninger fra de boligsøgende

I forbindelse med etablering af en kommunal godkendelsesordning bør der fastlægges en procedure for, hvorledes godkendelsesordningen skal administreres, herunder hvilke oplysninger boligselskabet og de boligsøgende skal fremkomme med til kommunens behandling af ansøgningerne.

Det er kommunens opgave at fremskaffe og behandle de oplysninger, der lægges til grund for godkendelse eller afvisning af de boligsøgende.

Kommunen kan f.eks. udforme et særligt skema med spørgsmål til den boligsøgende til indhentning af de nødvendige oplysninger til vurdering af ansøgerens økonomiske og personlige forhold (indkomstforhold, husstandsstørrelse og husstandssammensætning).

Den afdeling (forvaltningsenhed) i kommunen, der behandler ansøgningen, skal have den boligsøgendes tilladelse til at indhente oplysninger i en anden forvaltningsenhed f.eks. skatteregistret, og ligeledes hvis oplysninger ønskes indhentet andre steder f.eks. hos arbejdsgiver, jf. forvaltningslovens §§ 28 og 29. Dette kan praktisk sikres f.eks. ved en særlig rubrik til ansøgerens underskrift herom i ansøgningsskemaet, eller det kan i tilknytning til ansøgerens underskrift på skemaet angives, at denne samtidig omfatter denne tilladelse.

Samarbejde med boligselskabet

Kommunalbestyrelsen kan anmode boligselskabet om at udlevere et skema til indhentning af oplysninger til den boligsøgende, som så udfylder det pågældende skema, medens boligselskabet giver de nødvendige oplysninger om boligstørrelse og husleje mv. vedrørende den ansøgte bolig. Det kan eventuelt herudover aftales med boligselskabet, at selskabet videresender det udfyldte skema til kommunen.

Kommunalbestyrelsen kan ligeledes anmode boligselskabet om at oplyse de boligsøgende om boligstøttemulighederne efter lov om individuel boligstøtte og kan anmode selskabet om at udlevere det i kommunen anvendte ansøgningsskema herom til de boligsøgende.

Boligselskabet kan ikke forpligtes til at kontrollere, om de boligsøgende udfylder et skema korrekt eller iøvrigt giver de nødvendige oplysninger til kommunens behandling.

Afvisning skal være skriftlig

Afslag på godkendelse fra kommunen på grund af for lav eller for høj indkomst skal meddeles skriftligt til ansøgeren og boligselskabet inden for den fastsatte frist herfor.

Der kan ikke f.eks. gives en foreløbig mundtlig besked inden for den fastsatte frist og dernæst efterfølgende en skriftlig meddelelse efter fristens udløb.

Rettidig afvisning

Kommunalbestyrelsen skal give besked om afslag til både boligselskabet og den boligsøgende senest 5 hverdage efter, at ansøgningen om godkendelse er modtaget i kommunen. Er der tale om en ufuldstændig ansøgning, tæller fristen først fra den dag, ansøgningen er komplet.

De 5 dage regnes fra dagen efter den dag, hvor ansøgningen modtages i kommunen. Selve modtagelsesdagen medregnes altså ikke i de 5 dage. Lørdage medregnes som hverdage.

Modtagelsesdatoen i kommunen er den dag, hvor ansøgningen først er registreret indkommet i kommunen, uanset i hvilken forvaltning ansøgningen er modtaget. Det påhviler kommunen at sikre, at ansøgningen viderebefordres rettidigt til den forvaltningsenhed, der skal behandle ansøgningen.

Senest på den 5. hverdag efter modtagelsen skal afslaget på ansøgningen afsendes fra kommunen.

Klagevejledning

Kommunalbestyrelsen skal sikre, at der samtidig med et afslag om godkendelse på grund af for lav indkomst gives klagevejledning til den pågældende boligsøgende.

Ugyldigt afslag

Hvis afslaget fra kommunalbestyrelsen ikke er meddelt skriftligt og ikke er afsendt til den boligsøgende og boligselskabet inden for den fastsatte frist, er afslaget ikke gyldigt. Kommunalbestyrelsens mulighed for at afvise den boligsøgende er herefter bortfaldet.

Vurdering af den boligsøgendes økonomiske og personlige forhold

Som nævnt foran kan kommunalbestyrelsen i medfør af bekendtgørelsens § 19, stk. 2 afvise udlejning til boligsøgende med husstandsindkomster af en sådan størrelse, at der vil være et åbenbart misforhold mellem husstandsindkomst og boligafgift.

Det skal understreges, at afvisning af boligsøgende under henvisning til indkomstforholdene kun kan ske efter en konkret vurdering af den enkelte boligsøgendes økonomiske og personlige forhold, jf. ligeledes bekendtgørelsens § 19, stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan f.eks. ikke følge en praksis, hvorefter den boligsøgende afvises, såfremt husstandsindkomsten ikke er et vist antal gange større en boligafgiften, men skal i hvert enkelt tilfælde (eventuelt i samarbejde med den boligsøgende) opstille et realistisk budget for husstanden efter indflytning i den ansøgte lejlighed, jf. nærmere nedenfor.

Godkendelsesbestemmelsen har bl.a. til formål at give kommunen mulighed for at undgå situationer, hvor den boligsøgende uanset afslag på ansøgning om individuel boligstøtte alligevel flytter ind i en bolig, som boligtageren har vanskeligt ved at betale. Der kan også være et ønske om at undgå, at boligsøgenden med en meget lav indkomst flytter ind i en bolig med høj husleje og først efter indflytning ansøger om boligstøtte.

Forholdet til Lov om individuel boligstøtte

Regelsættet i udlejningsbekendtgørelsens § 19, stk. 2 om betingelserne for at kommunalbestyrelsen kan afvise udlejning til boligsøgende, må efter Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse ses i sammenhæng med betingelserne for, at kommunalbestyrelsen kan afslå at yde boligstøtte efter lov om indviduel boligstøtte, § 15.

Såfremt kommunalbestyrelsen ikke kan afslå at yde støtte til den boligsøgende efter lov om individuel boligstøtte, vil der, efter Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse, heller ikke være grundlag for, at kommunalbestyrelsen kan afslå at godkende den boligsøgende til indflytning i den ansøgte bolig med den begrundelse, at husstandsindkomsten er for lav i forhold til boligafgiften.

Ved kommunalbestyrelsens bedømmelse af, om der er et åbenbart misforhold mellem ansøgerens husstandsindkomst og boligafgift, er Bygge- og Boligstyrelsen af den opfattelse, at kommunalbestyrelsen skal lægge den husstandsindkomst til grund, der benyttes ved boligstøtteberegningen i henhold til lov om individuel boligstøtte, § 8.

Efter § 15 i lov om individuel boligstøtte har kommunalbestyrelsen endvidere pligt til at foretage en nærmere undersøgelse af forholdene, herunder en samlet vurdering af husstandsmedlemmernes økonomiske og personlige forhold, når

1) Lejen overstiger halvdelen af husstandsindkomsten, jf. § 15, 1. pkt. i lov om individuel boligstøtte.

2) Lejen forekommer særlig høj, og særlige forhold - f.eks. i forbindelse med ansøgerens afståelse af sin hidtidige bolig og leje af den lejlighed hvortil boligstøtte søges - sandsynliggør, at lejeaftalen er tilrettelagt særligt med henblik på opnåelse af boligstøtte, jf. § 15, 2. pkt. i lov om individuel boligstøtte.

Det bemærkes, at en afgørelse efter boligstøttelovens § 15, 1. pkt. hviler på to hinanden følgende opgørelser. Først foretages en almindelig opgørelse af husstandsindkomsten efter reglerne herfor i § 8 i samme lov. Denne sammenlignes da med den aktuelle leje. Udgør lejen mindre end halvdelen af husstandsindkomsten, vil der ikke kunne meddeles afslag på at yde boligstøtte under henvisning til, at huslejen er for høj i forhold til husstandsindkomsten. Udgør lejen mere end halvdelen af husstandsindkomsten, foretages den nærmere undersøgelse af forholdene, hvori indgår en samlet vurdering af af husstandsmedlemmernes økonomiske og personlige forhold . På baggrund af denne undersøgelse tager kommunalbestyrelsen stilling til, om der kan ydes boligstøtte. På samme måde må afgørelsen efter udlejningsbekendtgørelsens § 19, stk. 2, træffes efter to på hinanden følgende opgørelser.

Kontanthjælp i relation til opgørelse af husstandsindkomsten indtil den 1.1.1994

Efter de regler, der gælder indtil den 1.1.1994, er det styrelsens opfattelse, at der, ved opgørelse af husstandsindkomsten efter boligstøttelovens § 8, stk. 7, til brug for en vurdering af husstandsindkomsten i tilfælde, hvor ansøgeren modtager kontanthjælp efter bistandslovens kapitel 9, må medregnes den aktuelle kontanthjælp inkl. det boligtillæg, ansøgeren efter bistandslovens § 37, stk. 3 vil være berettiget til i den bolig, hvortil boligstøtte søges, herunder det eventuelle reducerede tillæg efter bestemmelsens 6. punktum.

Kontanthjælp i relation til opgørelse af husstandsindkomsten efter 1.1.94

Med lov nr. 449 af 30. juni 1993, der træder i kraft den 1.1.1994, ændres boligstøttelovens indkomstbegreb, som konsekvens af den generelle bruttoficering af offentlige overførselsindkomster.

Husstandsindkomsten opgøres pr. 1.1.1994 som personlig indkomst, med tillæg af positiv kapitalindkomst (jf. personskattelovens § 7) og aktieindkomst (jf. personskattelovens § 8a, stk. 2)

Konsekvensen heraf bliver, at kontanthjælp efter bistandslovens § 37 medregnes til den skattepligtige indkomst og derfor indgår i boligstøttelovens indkomstbegreb på samme måde som evt. lønindtægt. Et evt. særligt tillæg på grund af høje boligudgifter eller på grund af stor forsørgerbyrde bliver derimod ikke betragtet som skattepligtig indkomst og indgår således ikke i den beregnede husstandsindkomst efter boligstøttelovens § 8.

Der vil således ikke være tale om at medregne det boligtillæg, der ville kunne ydes i den ansøgte lejlighed af den grund, at det ikke indgår som en del af indkomstgrundlaget. Den første fase af en vurdering efter halvdelsreglen vil være baseret på en kontanthjælp uden boligtillæg, idet man her sammenligner lejen med den husstandsindkomst, der er beregnet efter § 8.

I den anden fase af § 15 vurderingen - den samlede vurdering af husstandens økonomiske og personlige forhold, der skal foretages, når lejen udgør mere end halvdelen af husstandsindkomsten - er det styrelsens opfattelse, at det forventede boligtillæg efter bistandslovens § 37 a derimod vil skulle medregnes, på samme måde som børnefamilieydelse m.v. medregnes i den samlede økonomiske vurdering. Dette gælder også et evt. forsørgertillæg. Det forventede boligtillæg og forsørgertillæg vil ligeledes skulle medregnes ved opgørelsen af husstandsindkomsten til brug for den konkrete vurdering af den boligsøgendes økonomiske og personlige forhold efter bekendtgørelsens § 19, stk. 2.

Børn

Med hensyn til børn kan det oplyses, at der ved beregning af individuel boligstøtte efter lov om individuel boligstøtte fratrækkes et beløb for børn i den beregnede husstandsindkomst for at kompensere husstande med børn for den tilhørende økonomiske belastning, ligesom børnefamilieydelser m.v. af samme grund ikke medregnes i husstandsindkomsten. Disse beløb bør derimod indgå i den samlede konkrete vurdering af de faktiske økonomiske forhold.

Nærmere om den konkrete vurdering

Ved den konkrete vurdering af den boligsøgendes økonomiske og personlige forhold bør der, efter Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse, tages hensyn til alle forhold, der har indflydelse på husstandens samlede økonomiske situation, herunder også forhold som kan påvirke den fremtidige husstandsindkomst indenfor en overskuelig fremtid. Som grundlag for vurderingen kan kommunalbestyrelsen f.eks. tage udgangspunkt i et budget, opstillet på grundlag af boligtagerens oplysninger om sin økonomi. Der kan herved foretages en opgørelse over, hvilket beløb den boligsøgende husstand rent faktisk vil have til disposition, når alle udgifter og indtægter er medregnet.

I et sådant budget må naturligvis indgå de sociale ydelser som ansøgeren er berettiget til, herunder eventuel boligtillæg, som følge af en højere leje, forsørgertillæg, offentlige børnetilskud og forskudsvis udbetaling af børnebidrag, ligesom der ikke skal fratrækkes et beløb for børn, jf. nærmere ovenfor.

Det vil være i den boligsøgendes egen interesse at give de nødvendige oplysninger om husstandens økonomi, der kan give kommunen mulighed for at opstille et realistisk budget for husstanden efter indflytning i den ansøgte bolig.

Det bemærkes, at der i visse tilfælde, hvor der kan være grundlag for at afslå at yde individuel boligstøtte, ikke nødvendigvis er grundlag for at afslå at godkende den boligsøgende til den ansøgte lejlighed, f.eks. i tilfælde, hvor der skønnes at være tale om en fiktiv lav husstandsindkomst.

Specielt om personlige forhold

De personlige forhold, der kan inddrages i vurderingen efter boligstøttelovens § 15, når der er tale om en meget høj husleje i forhold til husstandsindkomsten, kan ligeledes inddrages i den konkrete vurdering efter bekendtgørelsens § 19, stk. 2. Disse personlige forhold kan bl.a. være

* Den boligsøgendes aktuelle beskæftigelsessituation, sammenholdt med eventuelle forventede ændringer heri inden for en overskuelig fremtid.

* Forventede ændringer i den boligsøgendes økonomiske situation iøvrigt. Er der f.eks. væsentlige gældsforpligtelser, bør den skønnede afviklingsperiode indgå i vurderingen.

* Den boligsøgendes nuværende boligsituation, f.eks. hvorvidt det skønnes, at den boligsøgendes aktuelle bolig er passende med hensyn til størrelse og standard. Omvendt kan der også være grund til at tage hensyn til den ansøgte boligs beliggenhed og adgangsforhold for at tilgodese særlige behov, f.eks. hvis et medlem af husstanden er handicappet.

* Den boligsøgendes nuværende boligudgift sammenlignet med boligudgiften for den ansøgte bolig. Uanset, at der kan være tale om en høj husleje i den ansøgte bolig i forhold til den boligsøgendes husstandsindkomst, bør der tages hensyn til, om et boligskifte kan medføre en ikke uvæsentlig forbedring af den boligsøgendes økonomiske situation. Der kan dog ses bort herfra, såfremt den pågældendes nuværende boligudgift skønnes fastsat af hensyn hertil eller iøvrigt skønnes urimeligt høj.

15.3. Klage over kommunal afvisning

Klageadgang

Hvis kommunalbestyrelsen afviser at godkende en boligsøgende under henvisning til, at husstandsindkomsten er for lav i forhold til boligafgiften, har den boligsøgende mulighed for at klage over afgørelsen, jf. Boligbyggerilovens § 18, stk. 3.

Kommunalbestyrelsens afgørelse af, at en boligsøgende anses for at have for høj indkomst i forhold til boligafgiften, kan ikke påklages.

Afvisning af andre grunde kan heller ikke påklages, jf. ovenfor.

Reglerne om klageadgang er de samme som ved lov om individuel boligstøtte. Der henvises til kapitel 13 i lov om individuel boligstøtte samt kapitel 18 i den tilhørende vejledning om individuel boligstøtte, udsendt af Bygge- og Boligstyrelsen i august 1992.

Klagemyndighed

Kommunalbestyrelsens afgørelse efter bekendtgørelsens § 19, stk. 2, 2. pkt. kan påklages til Det sociale Ankenævn. Nævnets afgørelse kan ikke påklages til anden administrativ myndighed.

Klagens indsendelse

Klage over kommunalbestyrelsens afgørelse indsendes til Det sociale Ankenævn via kommunen, det vil sige klagen stiles til Det sociale Ankenævn, men sendes til kommunen.

Klagefrister

Klagen skal indgives inden 4 uger efter, at klageren har fået meddelelse om afgørelsen.

Klagefristen løber fra det tidspunkt, hvor klageren har fået meddelelse om afgørelsen, det vil sige fra det tidspunkt, hvor det må anses for godtgjort, at meddelelsen er nået frem til den pågældende. I almindelighed kan det formodes, at meddelelsen er nået frem til modtageren dagen efter poststemplingen, det vil sige dagen efter, at meddelelsen er afleveret til posthuset, hvis dette er sket inden for normal åbningstid på posthuset. Benyttes B-breve vil forsendelsen normalt være fremme hos modtageren 3 dage efter poststemplingen.

Klagevejledning

Kommunalbestyrelsen skal, på samme måde som ved afgørelser om ydelse af indviduel boligstøtte, yde klagevejledning til den boligsøgende.

Kommunalbestyrelsens afgørelse skal således indeholde oplysninger om klageadgang, om fristen for indbringelse af klagen og hvilken myndighed, klagen skal stiles til. Desuden skal der oplyses om, at klagen skal indsendes til den myndighed, der har truffet afgørelsen, det vil sige kommunen.

Bygge- og Boligstyrelsen, den 15. september 1993

Rud Werborg

/Lisbeth Jordan

§ 14 og § 18 i lov om boligbyggeri pr. 2.7.1993

(BILAG 2

Bekendtgørelse om udlejning af almennyttige boligselskabers boliger

Vejledning om udlejning af almennyttige boliger

Indholdsfortegnelse 1. Forord 2. Indledning 3. Anvendelsesområdet 4. Generelt om udlejning 5. Hovedprincip - venteliste 5.1. Almindelig venteliste 5.1.1. Fælles venteliste 5.2. Oprykningsventeliste 5.3. Gebyrer 6. Kommunal anvisning 6.1. Kommunalbestyrelsen træffer beslutning om anvisning efter boligbyggerilovens § 14, stk. 2 6.2. Kommunalbestyrelsen indgår aftale med boligselskabet om anvisning efter boligbyggerilovens § 14, stk. 3 6.3. Udvidet kommunal anvisningsret af hensyn til beboersammensætningen 6.4. Genhusning af husstande, hvis bolig skal rømmes som følge af sanering, byfornyelse eller kondemnering. Byfornyelseslovens § 42, stk. 1 6.5. Uformel anvisning 7. Anvisning og udlejning til flygtninge 8. Anvisning efter særlige sociale kriterier 9. Fortrinsrettigheder for boligsøgende uden bolig i selskabet 9.1. Fortrinsret for husstande med børn 9.2. Fortrinsret for ældre og personer med handicap 10. Afvisning 11. Oprykningsret for boligsøgende med bolig i selskabet 11.1. Fortrin efter skilsmissen mv. 12. Bytning 13. Fremleje 14. Overgang af rettigheder 14.1. Overgang efter lejelovens regler 14.2. Overgang efter bekendtgørelsen 15. Tilsyn og kommunal godkendelsesordning 15.1. Kommunalt tilsyn med udlejningen af almennyttige boliger 15.2. Etablering af kommunal godkendelsesordning 15.3. Klage over kommunal afvisning (* 1) Bilag 1: Boligbyggerilovens §§ 14 og 18 (* 1) Bilag 2: Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 158 af 5.3.1992 om udlejning af almennyttige boligselskabers boliger (* 1) Bilag 3: Bekendtgørelse nr. 751 af 15.9.1993 om ændring af bekendtgørelse om udlejning af almennyttige boligselskabers boliger Bilag 4: Cirkulæreskrivelse af 15.9.1993 om ophævelse af cirkulærebestemmelser om udeljning af almennyttige boliger Bilag 5: Retningslinier af 17.3.1992 om overgangen til nye regler

16. Stikordsregister

I. Forord

Denne vejledning er skrevet for at hjælpe boligselskaberne i deres udlejningsvirksomhed. Yderligere er formålet at hjælpe kommunalbestyrelserne og de kommunale forvaltninger med overvejelser om kommunal anvisning til almennyttige boliger. Vejledningen kan bruges af kommunalbestyrelserne i forbindelse med deres tilsyn med de almennyttige boligselskaber. Ligeledes vil de sociale ankenævn kunne anvende dele af vejledningen.

Vejledningen vil også kunne anvendes af mange boligsøgende, selv om den ikke er skrevet direkte for dem.

2. Indledning

Baggrund

Der gælder særlige regler for udlejning af almennyttige boliger. Dette skyldes den offentlige støtte, der er givet til almennyttigt byggeri. Hensigten er, at det almennyttige byggeri skal medvirke til at løse samfundets boligsociale problemer.

Nye regler

Den 1. april 1992 trådte nye udlejningsregler i kraft. Reglerne er resultatet af arbejdet i en arbejdsgruppe under Bygge- og Boligstyrelsen. I arbejdsgruppen var repræsentanter fra Boligselskabernes Landsforening, Kommunernes Landsforening, Københavns kommune og Frederiksberg kommune foruden Boligministeriet. I en redegørelse er nærmere beskrevet, hvordan de hidtil gældende udlejningsregler har fundet i praksis, herunder hvordan boligselskabernes boligsociale opgave hidtil er blevet løst.

De hidtidige regler pålagde bl.a. boligselskaberne at foretageen konkret vurdering af den enkelte boligsøgendes økonomiske forhold i forbindelse med udlejningen.

De nye regler betyder, at der er indført ventelister som generelt grundlag for udlejningen i hele den almennyttige sektor. Bestemmelserne om husstandsstørrelse, boligstørrelse og fortrinsrettigheder m.v. er videreført i en noget ændret skikkelse.

Ventelistesystemet er kombineret med en ny mulighed for, at boligselskaberne kan udleje en andel af lejlighederne efter særlige, lokalt fastsatte regler til boligsøgende, der ikke kan afvente en ventelistetildeling. Samtidig er gennemført en modernisering og en forenkling af reglerne om bl.a. oprykning, fortrinsrettigheder, bytte og opgørelse af boligstøtte.

Seneste ændringer

Der er sket en udvidelse af bestemmelserne om kommunal anvisning, idet kommunalbestyrelserne har fået en udtrykkelig hjemmel til at bruge deres anvisningsret til at søge at opnå en mere afbalanceret beboersammensætning i de enkelte almennyttige afdelinger. Denne udvidelse trådte i kraft den 2.7.1993. Bestemmelserne om kommunal anvisning er i øvrigt opretholdt uændret.

Der er herudover givet mulighed for, at det enkelte boligselskabs bestyrelse kan beslutte, at oprykning kun kan ske efter en vis boperiode (karenstid) i den lejlighed, man afgiver.

Udlejningsreglerne udgør et kompromis mellem en række modgående hensyn, og de er derfor ikke på alle punkter så enkle, som man måske kunne ønske sig. Men det er styrelsens generelle opfattelse, at der er sket en væsentlig forenkling af regelsættet. Samtidig er tilvejebragt en større grad af ensartethed for udlejningen i selskaber og andelsboligforeninger, og ikke mindst er det blevet nemmere for den enkelte boligsøgende at gennemskue reglerne.

Lov og Bekendtgørelse

Udlejningsreglerne er indeholdt i lov om boligbyggeri, §§ 14 og 18 (bilag 1 til vejledningen), jf. bekendtgørelse nr. 676 af 20. august 1993 af lov om boligbyggeri, og i Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 158 af 5. marts 1992 om udlejning af almennyttige boligselskabers boliger (bilag 2 til vejledningen) samt ændringsbekendtgørelsen hertil (bilag 3 til vejledningen). hvor der i denne vejledning uden særlig angivelse af titel eller nr. og dato henvises til bekendtgørelsen, menes den nævnte bekendtgørelse.

Ud over den afgørende ændring fra udlejning efter konkret vurdering af den enkelte boligsøgendes økonomiske og personlige forhold til udlejning efter venteliste er der kommet visse nye regler til, ligesom forskellige tidligere rettigheder er bortfaldet.

Reglernes opbygning

Reglerne er opbygget og hænger sammen på en måde, som er sædvanlig for et lovområde med en meget detaljeret regulering. Lov om boligbyggeri indeholder de væsentligste, overordnede regler om udlejning, og en hjemmel for boligministeren til at fastsætte nærmere regler. De fleste af detaljerne står i bekendtgørelsen, som efter bemyndigelse er udsendt af Bygge- og Boligstyrelsen.

De væsentligste bestemmelser om ventelisteprincippet, om kommunalbestyrelsens anvisningsret, og om den særlige mulighed for udlejning efter lokalt fastsatte kriterier findes i loven, jf. § 14, stk. 1-5.

Yderligere indeholder loven en vigtig bestemmelse om selskabernes adgang til at opkræve gebyrer.

De mere detaljerede regler om ventelister, oprykning og bytning m.v. findes i bekendtgørelsen. Derimod indeholder bekendtgørelsen i realiteten ingen bestemmelser om kommunalbestyrelsens anvisning og om udlejning efter lokalt fastsatte kriterier.

Det kommunale tilsyn med udlejningen bygger på hovedreglen om tilsyn i lovens § 18, og er udbygget i bekendtgørelsen.

Forholdet til andre love

Anvendelsen af regelsættet skal ses i sammenhæng med reglerne i lov om leje. Lejeloven gælder for det almennyttige byggeri, medmindre der er fastsat særlige regler i lov om boligbyggeri eller i bekendtgørelser, udstedt med hjemmel i lov om boligbyggeri. Dette har betydning bl.a. ved fremleje, bytte og fortsættelse af lejemål ved separation, skilsmisse og død.

Også reglerne i lov om indivduel boligstøtte har i praksis i mange tilfælde betydning ved udlejning af almennyttige boliger.

Forholdet til vedtægter og lejekontrakter

Regelsættet gælder, uanset om der i selskabets vedtægter er angivet andre bestemmelser. Her kan f.eks. nævnes bestemmelser om oprykning, om arve- eller overdragelsesrettigheder, om at visse rettigheder er betinget af at man har fået sin bolig i kraft af medlemsskab, eller at man har en særlig ret, fordi man tidligere har boet i selskabet.

Yderligere bemærkes, at bestemmelserne om rettigheder og begrænsninger m.v. også gælder for alle eksisterende lejeforhold, uanset tidspunktet for lejeaftalens indgåelse.

Der kan dog i meget gamle lejeaftaler (de seneste af disse er fra 1950-erne) være anført særlige forhold om f.eks. arveret, som fortsat må betragtes som gyldige ud fra almindelige aftaleretlige regler. Sådanne gamle rettigheder skal i givet fald fremgå direkte af aftalen - lejekontrakten - for at være gyldige. En henvisning til de daværende vedtægter er ikke tilstrækkeligt til at fravige de gældende regler. En videreførelse af særlige overdragelsesrettigheder i den nye lejekontrakt kan ikke ske.

I nogle almennyttige andelsboligforeninger foretrækker man i lejekontrakter mv. at betegne udlejningen som en overdragelse, men i bekendtgørelsen og i denne vejledning anvendes fortrinsvis udtrykket udlejning.

Selv om enkelte vedtægtsbestemmelser er i strid med udlejningsreglerne, er der ikke efter gældende regler krav om, at vedtægterne skal ændres. Men der skal selvfølgelig administreres i overensstemmelse med lovgivningen, således at der ses bort fra de ugyldige vedtægtsbestemmelser. Der henvises herom til § 4, stk. 6, i lov om boligbyggeri.

3. Anvendelsesområdet

Boliger

Reglernes anvendelsesområde er som hovedregel boliger, der tilhører almennyttige boligselskaber, jf. bekendtgørelsens § 1, stk. 1. Det omfatter både boliger, som er opført af et almennyttigt boligselskab uden offentlig støtte, eller er købt af et almennyttigt boligselskab med henblik på udlejning.

Undtagelser

I bekendtgørelsens § 1, stk. 2, er opregnet nogle boligtyper, der tilhører almennyttige boligselskaber, men som alligevel ikke fuldt ud er omfattet af bekendtgørelsen. Det er ældreboliger og lette kollektivboliger, som er omfattet af særlige udlejningsregler. Der er lejligheder til ejendomsfunktionærer i en afdeling, og det er lokaler, som helt eller delvis bruges til andet end beboelse, f.eks. en kiosk med bolig i baglokalet, garager og rene erhvervslejemål.

Enkeltværelser

Det skal bemærkes, at enkeltværelser uden køkken ikke er boliger i bekendtgørelsens og boligbyggerilovens forstand og derfor heller ikke er omfattet af udlejningsreglerne. Reglerne gælder kun for boliger med eget køkken. Selskabets bestyrelse bør træffe beslutning om, hvordan udlejning af enkeltværelser uden eget køkken skal ske.

Sommerhuse

Eventuelle sommerhuse, anskaffet af selskabet til udlejning til beboere og personale, er heller ikke boliger i relation til reglerne om udlejning.

Private afdelinger/selskaber

Boliger, der er opført med henblik på salg, er ikke omfattet af udlejningsreglerne. Det samme gælder gamle private selskaber i København, som administreres af et almennyttigt forretningsførerselskab.

Funktionærboliger

Er det af væsentlig betydning - af hensyn til driften af afdelingen og betjeningen af dens beboere - at en ejendomsfunktionær bor i afdelingen, kan selskabet udleje en funktionærbolig til den pågældende uden om udlejningsreglerne. Der kan derimod ikke ske fravigelse af reglerne ved udlejning til andre ansatte i selskabet eller afdelingen.

Opsigelse af en funktionærs lejemål i forbindelse med arbejdsforholdets ophør efter lejellovens § 83, litra c, kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren. Er det ikke tilfældet, kan den tidligere funktionær blive boende med samme rettigheder og forpligtelser som alle andre beboere.

Af lejelovens § 83, litra c, jf. § 85, stk. 1, fremgår, at udlejeren uden unødigt ophold skal tilbyde den afskedigede og opsagte funktionær at leje en anden lejlighed i ejendommen (afdelingen), hvis der bliver en lejlighed ledig til overtagelse senest 3 måneder efter fraflytningsdagen.

Delvis anvendelse

For ungdomsboliger med eget køkken gælder bekendtgørelsen kun delvis. Det hænger sammen med, at disse boliger efter boligbyggerilovens § 68 fortrinsvis skal stilles til rådighed for unge uddannelsessøgende og andre unge med et særligt behov. Det er bekendtgørelsens regler om afvisning, oprykningsrettigheder, bytning, øvrige rettigheder og tilsyn, der gælder for ungdomsboliger.

Også for lejligheder, der udlejes ved kommunalbestyrelsens anvisning, gælder reglerne kun delvis. Det samme er naturligvis tilfældet, hvis en andel af lejlighederne ikke udlejes efter venteliste, men efter særlige sociale kriterier.

De nærmere regler om, hvornår bestemmelserne kun delvis finder anvendelse, findes i bekendtgørelsens § 1, stk. 3-5.

Vedrørende § 1, stk. 3, skal det bemærkes, at de såkaldte hybelgrupper, der tidligere har været omfattet af § 77, stk. 2, i lov om boligbyggeri, ikke længere kan udlejes på en samlet lejekontrakt, idet den pågældende bestemmelse i loven er ophævet. Dermed har bestemmelsen i bekendtgørelsen ingen virkning. De enkeltværelser og boliger, der hidtil har været omfattet af bestemmelsen, skal ved ledighed udlejes som henholdsvis enkeltværelser og almennyttige boliger.

4. Generelt om udlejning

Bestyrelsens opgaver og ansvar

Boligselskabets bestyrelse varetager udlejningen af ledige lejligheder. Det indebærer, at bestyrelsen har ansvaret for en forsvarlig tilrettelæggelse af udlejningsadministrationen, og at det er bestyrelsens opgave at udstikke retningslinier, hvor regelsættet giver valgmuligheder. Eksempelvis kan nævnes mulighederne for at udleje 3-rums boliger til par uden børn, og give skilsmisseramte fortrinsret i en periode.

Bestyrelsens kompetence på udlejningsområdet kan brydes af selskabets øverste myndighed. Der er således ikke noget i vejen for, at en andelsboligforenings generalforsamling træffer beslutninger om udlejningsvirksomheden. Det skal dog understreges, at beslutninger, der er i strid med lovgivningen, naturligvis ikke kan gennemføres. Det er bestyrelsens ansvar i givet fald at hindre udlejning efter ulovlige kriterier.

Det skal bemærkes, at det ikke længere er muligt for selskabets bestyrelse at anlægge sociale kriterier inden for ventelistesystemet, således at man f.eks. giver fortrinsret for husstande med 2 personer til 2-rumsboliger frem for husstande med 1 person. Selskabet kan kun anlægge sociale kriterier i udlejningen i det omfang, boligbyggerilovens § 14, stk. 5, er taget i anvendelse.

Personligt bestyrelsesansvar

Opstår der lejetab i en afdeling som følge af selskabsbestyrelsens ulovlige beslutninger om udlejningen, kan bestyrelsesansvaret indebære, at bestyrelsesmedlemmerne personligt gøres økonomisk ansvarlige for tabet. Som eksempel kan efter styrelsens opfattelse nævnes indgåelse af aftale med kommunalbestyrelsen om, at fraflytningstab ikke dækkes fuldt ud af kommunen efter bestemmelsen i boligbyggerilovens § 14, stk. 2.

I selskaber, der har antaget en forretningsfører, kan bestyrelsen lade denne forestå udlejningen af de ledige lejligheder, men det er fortsat bestyrelsens ansvar at påse, at administrator følger gældende udlejningsregler.

Rollefordelingen mellem selskab og kommunalbestyrelse

De muligheder, der ligger i udlejningsreglerne, indebærer, at der kan være stor forskel på den overordnede udlejning fra selskab til selskab og fra kommune til kommune. Men det ligger fast, at tredeling af anvisningskompetencen i ventelisteanvisning, kommunal anvisning og anvisning efter særlige sociale kriterier giver en klar rollefordeling mellem boligselskab og kommunalbestyrelse.

Udlejning efter venteliste skal således ske i boligselskabet og må ikke overlades til kommunalbestyrelsen. Kommunalbestyrelsens anvisning efter boligbyggerilovens § 14, stk. 2-3, som inebærer kommunale økonomiske garantier, skal ske i kommunen og må ikke overlades til andre. Udlejning efter særlige sociale, lokalt fastsatte kriterier, skal ske i boligselskabet og må ikke overlades til kommunalbestyrelsen, da der ikke her er kommunale garantier.

Kommunalbestyrelsen kan ikke give boligselskabet dispensation til at fravige udlejningsreglerne.

Den udelejningsvirksomhed, der foregår i selskabet, kan efter almindelige regler og på bestyrelsens ansvar overlades til en forretningsfører, f.eks. et almennyttigt forretningsførerselskab eller et andet almennyttigt selskab.

Ingen fremlejeforhold

Udlejning af boliger skal altid ske direkte til de boligsøgende og ikke til andre (kommuner, institutioner eller virksomheder), som kunne ønske dette med henblik på genudlejning, eventuelt som tjenesteboliger. Det gælder også, selv om institutionen eller virksomheden i sin tid bistod ved finansieringen af byggeriet.

Tidligere kommunale ensionistboliger

Den tidligere ordning, hvorefter boligselskaberne kunne udleje boliger til kommunalbestyrelserne med henblik på videreudlejning som pensionistboliger, er bortfaldet. Efterhånden som pensionistboliger, der ligger i almennyttige afdelinger, bliver ledige, skal de udlejes efter de almindelige udlejningsregler. Der skal f.eks. også betales indskud efter sædvanlig praksis.

Der er ikke noget til hinder for, at et boligselskab og en kommunalbestyrelse indgår en aftale om, at anvisningen til netop disse lejligheder skal ske i kommunen, jf. boligbyggerilovens § 14, stk. 3, og afsnit 6.2.

Kontraktsformular

Ved udlejningen skal anvendes en lejekontraktsformular, som er autoriseret af Bygge- og Boligstyrelsen i medfør af lejelovens § 5 og godkendt i medfør af boligbyggerilovens § 9. Den gældende formular har betegnelsen typeformular B 1989, 5. udgave. Den findes også i en edb-egnet udgave med betegnelsen B5-1 med Tillæg 1.

Kontraktsformularen indeholder bl.a. nogle trykte almindelige bestemmelser og en tom plads til særlige vilkår og bestemmelser. Opmærksomheden henledes på, at hvis et boligselskab på den tomme plads vil anføre ensartede vilkår (standardvilkår) for flere lejere i en afdeling, f.eks. i form af en stemplet tekst, en mærkat eller en maskinskrevet tekst, skal sådanne vilkår godkendes i Bygge- og Boligstyrelsen. Sker det ikke, er vilkår, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i lejeloven, ugyldige. Der henvises til lejelovens § 5, stk. 2-3.

Almennyttige andelsboligforeninger i byfornyede ejendomme

For så vidt angår almennyttige andelsboligforeninger, der oprettes i medfør af byfornyelsesloven, vil det ikke være hensigtsmæssigt, om udlejningen skulle varetages af den enkelte - typisk meget lille - andelsboligforening. Konsekvensen heraf ville være, at boligsøgende skulle lade sig skrive op i et antal mindre andelsboligforeninger, hvis de ønskede at overtage en bolig i en byfornyet ejendom. I disse andelsboligforeninger vil det kunne være hensigtsmæssigt af etablere fælles venteliste med et godkendt almennyttigt boligselskab.

5. Hovedprincip - venteliste

Hovedparten af den almennyttige boligmasse udlejes efter ventelister, jf. lov om boligbyggeri, § 14, stk. 1. Reglerne herom fremgår af udlejningsbekendtgørelsens kapitel 2-5.

Venteliste/oprykningsventeliste

Der skal i alle selskaber være oprettet 2 ventelister, uanset om selskabet er organiseret som et selvejende boligselskab, et selskab med indbetalt garantikapital, eller en andelsboligforening. Den ene venteliste betegnes som boligselskabets venteliste, d.v.s. den almindelige venteliste, jf. bekendtgørelsens § 2, stk. 1. Den anden venteliste er en særlig venteliste, som betegnes oprykningsventelisten, jf. bekendtgørelsens § 2, stk. 2. De 2 ventelister har i princippet intet med hinanden at gøre, selvom bestemmelserne om deres administration stort set er ens.

Specielt for andelsboligforeningernes vedkommende bemærkes, at ventelisten og oprykningsventelisten ikke er det samme som medlemsfortegnelsen.

Tilrettelæggelse af ventelister

Det er selskabet og ikke kommunalbestyrelsen, der fører ventelisterne. Der er dog intet til hinder for, bl.a. kommunen udleverer ansøgningsblanketter fra boligselskabet til boligsøgende.

Der er ikke stillet nogen krav om, hvordan administrationen nærmere skal foregå, idet det overlades til det enkelte selskabs bestyrelse selv at træffe beslutning om, hvilke fremgangsmåder man vil følge. Det må dog antages, at de fleste selskaber har eller agter at anskaffe sig edb-udstyr, således at registrering, ajourføring m.v. af ventelisten kan forgå på en effektiv og overskuelig måde. Men håndførter ventelister kan også bruges.

Ventelisten må i princippet ikke samkøres med oprykningsventelisten, der er en selvstændig liste uden sammenfaldende anciennitetsregler. Kan det sikres, at der er en klar adskillelse mellem de to lister - så man f.eks. til brug for besvarelse af forespørgsler fra boligsøgende eller til brug for tilsynsmyndigheden kan udskrive listerne hver for sig - er der dog ikke noget til hinder for en samkøring.

Personlig ventelisteplads

Det er enkeltpersoner, der optages på en venteliste.

Pladsen på ventelisten kan ikke overdrages til en anden, heller ikke til den boligsøgendes ægtefælle ved separaration eller skilsmisse. Kun ved den boligsøgendes død overgår ventelistepladsen til efterladt ægtefælle eller en hermed sidestillet person. Dog kan pladsen på ventelisten ligeledes overdrages til en ægtefælle eller hermed sidestillet person, hvis en boligsøgende på grund af alder eller sygdom flytter til et plejehjem, en ældrebolig eller lignende. Det følger af §§ 15-16 i bekendtgørelsen. Se nærmere herom i afsnit 14.2.

Hvis f.eks. et ægtepar ønsker at sikre sig plads på en venteliste - også selv om ægteskabet måtte blive opløst - må begge personer lade sig skrive op.

Undtagelser

Ventelisteprincippet brydes for de lejligheder, som skal stilles til rådighed for kommunalbestyrelsen efter boligbyggerilovens § 14, stk. 2-3, jf. afsnit 6. Yderligere kan den del af de ledige boliger, der anvises efter ventelister, begrænses af selskabets udlejning efter lokalt fastsatte, sociale kriterier, jf. lovens § 14, stk. 5, og afsnit 8.

Endelig brydes den almindelige venteliste, hvis der er fortrinsberettigede på oprykningsventelisten.

Registerlovgivningen

Selskabernes ventelister er omfattet af reglerne i lov om private registre. Der kan kun afkræves de personlige oplysninger fra de boligsøgende, som er nødvendige i relation til udlejningsbestemmelserne. Det vil sige oplysninger om navn, fødselsdato, adresse, telefonnummer, husstandsstørrelse og børneantal inkl. disses alder. Yderligere kan kræves nærmere oplysninger om eventuelle handicappede personer og bevægelseshæmmede ældre i husstanden.

Personnumre må ikke kræves, ligesom der ikke i ansøgnings/optagelsesskemaer må være rubrikker til frivillig opgivelse af personnummer.

Registertilsynet har dog tilkendegivet, at der i forbindelse med lejekontrakens underskrivelse kan ske en registrering af et personnummer, som af kommunen er anvendt som journalnummer i forbindelse med kommunens behandling af sager om støtte efter lov om individuel boligstøtte. Kun personnumre, som er videregivet af kommunen til selskabet, må registreres. Personnumre på andre husstandsmedlemmer eller beboere i lejligheden må ikke registreres.

5.1. Almindelig venteliste

Efter de tidligere regler var der ikke noget krav om, at selskaberne skulle føre ventelister (også kaldet ekspektancelister), men en stor del af selskaberne har udlejet mere eller mindre konsekvent efter en venteliste. Siden 1.4.1992 har alle selskaber skullet føre en venteliste.

Kriterier for optagelse

Kun personer, der er fyldt 15 år, skal efter anmodning kunne optages på venteliste. Der stilles således ingen krav om, at den pågældende har bopæl i Danmark, eller f.eks. på optagelsestidspunktet kan bevise at have hjemmeboende børn.

På overtagelsesdatoen - det vil sige den dag, fra hvilken lejeren efter lejekontrakten disponerer over lejligheden - skal den boligsøgendes husstand selvfølgelig opfylde betingelserne i bekendtgørelsen om husstandens størrelse og sammensætning. Der skal betales et gebyr ved optagelse på ventelisten og i forbindelse med den årlige ajourføring, jf. afsnit 5.3.

Afvisning fra venteliste

Specielt for almennyttige andelsboligforeninger gælder, at optagelse på ventelisten forudsætter medlemskab, jf. bekendtgørelsens § 3, stk. 5. Er et medlem blevet udelukket fra foreningen på grund af væsentlig misligholdelse af medlemsforpligtelserne, kan den pågældende derfor ikke optages på ventelisten.

Et selvejende boligselskab eller et garantiselskab kan derimod ikke nægte at optage en boligsøgende på ventelisten med den begrundelse, at den pågældende tidligere har givet anledning til problemer. Selskabet kan derimod under ganske særlige omstændigheder nægte at udleje en bolig til den pågældende, selv om han/hun står overst på ventelisten. Se nærmere herom i afsnit 10.

Foreligger der - på tidspunktet for den boligsøgendes anmodning om optagelse på ventelisten - en situation, hvor selskabet finder det berettiget at afvise udlejning, bør dette meddeles den boligsøgende. Samtidig bør det oplyses, hvad der skal til, før den pågældende igen vil kunne få bolig i selskabet (f.eks. betaling af gæld til selskabet). Herved sikres afklarede forhold mellem parterne, og det kan undgås, at en boligsøgende i uberettiget forventning i årevis indbetaler gebyrer for at stå på venteliste.

Det skal i denne forbindelse bemærkes, at der efter Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse ikke er forskel på de tilfælde, hvor et selskab kan nægte at leje ud til den boligsøgende, jf. afsnit 10, og de tilfælde, hvor en andelsboligforening kan fratage den pågældende medlemskabet. Heraf følger, at en andelsboligforening ikke kan nægte at optage den pågældende som medlem igen, når et økonomisk mellemværende, som er skyld i udelukkelse, er afklaret. Ved genoptagelsen tildeles den pågældende et nyt medlemsnummer.

Børn under 15 år

Som nævnt kan børn under 15 år ikke optages på ventelisten. Børn under 15 år, der er optaget før de nye reglers ikrafttræden, bevarer dog pladsen, forudsat de på lige fod med alle andre boligsøgende betaler ajourføringsgebyr.

I andelsboligforeninger gælder samme aldersgrænse for optagelse på medlemsfortegnelsen.

Søgemuligheder

Ventelisten føres samlet for alle selskabers afdelinger. Den nærmere opdeling på søgemuligheder må fastlægges i det enkelte selskab og kan bl.a. afhænge af antallet af boliger i selskabet, boligmassens fordeling på boligstørrelser og det forventede antal boligsøgende på venteliste. Ekselpelvis vil nogle boligsøgende stå på venteliste til alle ledige boliger. Andre ønsker kun bolig i en bestemt eller nogle få udvalgte afdelinger, eller søger kun boliger af en bestemt størrelse, afhængig af husstandens størrelse og sammensætning, ligesom mange boligsøgende kun vil have tilbudt lejligheder til en bestemt maksimal husleje.

Men de boligsøgende kan ikke tvinges til at vælge een eller nogle få bestemte afdelinger ved optagelsen på ventelisten. Selskabet kan heller ikke nægte at lade en enlig boligsøgende søge om f.eks. 4-rumsboliger. Det kan let forekomme, at den pågældende har udvidet sin husstand, når et boligtilbud bliver aktuelt.

Har en boligsøgende eksempelvis kun ønsket boliger af en bestemt størrelse, er selskabet kun forpligtet til at notere dette. Det er således op til den boligsøgende selv at meddele selskabet, at man nu søger boliger af en anden størrelse, hvis husstanden er udvidet eller indskrænket i mellemtiden.

Rækkefølge ved udlejning

En ledig lejlighed skal tilbydes den, der står øverst på ventelisten, forudsat den pågældendes husstand opfylder kravene til størrelse og sammensætning. Yderligere er det forudsat, at den boligsøgende ikke ved tilkendegivelser om størrelse, tidspunkt, afdeling, lejeniveau eller lignende har givet udtryk for, at vedkommende ikke ønsker lejligheden. Rækkefølgen på ventelisten er givet ud fra datoen (eventuelt tidspunkt på dagen) for optagelsen, jf. bekendtgørelsens § 2, stk. 1.

Tilbud i praksis

For at spare tid i forbindelse med udlejningsbestræbelserne kan man - afhængig af erfaringerne med efterspørgslen på den pågældende boligtype - kontakte flere af de øverste på ventelisten samtidig. Det skal understreges, at kravene om husstandsstørrelse ikke kan fraviges, selv om de ikke opfyldes af de øverste på ventelisten. Hvis kun een boligsøgende på listen opfylder kravene, er det denne boligsøgende, der skal have tilbudt lejligheden.

Nej til tilbud

Selv om den boligsøgende, der står øverst på ventelisten, har sagt nej til eller undladt at reagere på flere tilbud om boliger, må man ikke slette den pågældende på ventelisten eller flytte den pågældendes plads på listen. Derimod kan selskabet efter 2-3 tilbud kontakte den boligsøgende for at få afklaret de reelle ønsker, så flere forgæves tilbud kan undgås. Reagerer den boligsøgende ikke på en henvendelse herom, kan selskabet skrive til den pågældende, at man ikke vil fremsende flere tilbud om boliger, før man hører nærmere om ønskerne. Den dag den pågældende melder sig som aktivt boligsøgende igen, må tilbudene genoptages.

Sletning

Når der indgås lejekontrakt med en boligsøgende, slettes den pågældende på ventelisten.

Nogle beboere ønsker at sikre sig mod fremtidige boligproblemer, hvis de har flytteplaner og forventer senere at ville efterspørge en anden lejlighed i boligselskabet. Sådanne beboere har på linie med alle andre ret til at blive optaget på ventelisten mod betaling af et gebyr, selv om de i forvejen bor i selskabet. Men de får naturligvis anciennitet fra den nye optagelsesdato.

Oplysningspligt

For at sikre de boligsøgende indsigt med ventelistens førelse har enhver boligsøgende krav på efter anmodning at blive gjort bekendt med sin placering på ventelisten. Det er åbenlyst, at der i mange tilfælde vil kunne være tale om, at fortrinsrettigheder, kommunalbestyrelsens anvisning og andre særlige forhold bevirker, at man ikke mere præcist kan oplyse den boligsøgende om, hvornår vedkommende kan få en lejlighed. Men af hensyn til den boligsøgendes private planlægning bør selskabet udover at oplyse placeringen på listen samtidig gøre opmærksom på, hvor lang tid der - med den nuværende fraflytningstakt - kan forventes at gå, før en bolig tildeles. Yderligere bør selskabet samtidig angive den usikkerhed, der ligger bag skønnet.

Særligt om rækkefølgen i andelsboligforeninger

Også andelsboligforeningerne skal som nævnt have en venteliste til den almindelige udlejning. Ledige lejligheder skal lejes ud til dem, der står på ventelisten.

Medlemsfortegnelse

For medlemmer af andelsboligforeninger medfører reglerne dog nogle særlige forhold, da der i en almennyttig andelsboligforening altid er en underliggende medlemsfortegnelse.

Medlemsfortegnelsen bryder hovedprincippet om bolig til den, der i længst tid har stået på ventelisten, idet ventelisten skal baseres på medlemsfortegnelsen, jf. bekendtgørelsens § 3, stk. 5. Dette indebærer, at en boligsøgende, der ønsker optagelse på ventelisten, indtræder på denne med sit medlemsnummer, således at den indbyrdes rækkefølge mellem boligsøgende på ventelisten afgøres af nummeret og ikke af datoen for optagelsen på listen. Eksempelvis vil en boligsøgende med et meget lavt medlemsnummer gå forud for andre med højere numre, uanset de sidstnævnte måtte have stået på ventelisten i meget længere tid.

Børn under 15 år

Specielt kan nævnes, at børn under 15 år, der er blevet medlemmer efter de tidligere regler, vil kunne indtræde på ventelisten med anciennitet efter deres medlemsnummer, når de fylder 15 år eller senere.

Sene ønsker om optagelse på venteliste

Den enkelte andelsboligforening må selv afgøre, hvor sent et medlem skal kunne henvende sig for at nå at komme i betragtning i forbindelse med konkrete udlejninger. Der bør fastsættes en generel frist, som på den ene side giver foreningen en rimelig tid til at administrere selve udlejningen, og som på den anden side tilgodeser medlemmernes rettigheder.

Hvis man fastsætter fristen til 3 måneder før indflytningsdagen, vil man kunne være nogenlunde sikker på, at de boligsøgende, der har lave medlemsnumre, og som måske har udmærkede boliger i forvejen, ikke udnytter systemet til at skaffe sig særligt fordelagtige boliger på bekostning af de boligsøgende, som længe har stået på ventelisten.

I stedet kan man indføre som en generel regel, at boligsøgende for at komme i betragtning skal stå på ventelisten på det tidspunkt, hvor der foreligger en gyldig opsigelse for det pågældende lejemål i boligforeningen.

Fastsættes ingen frist eller en meget kort frist, vil boligsøgende med lave numre kunne få lejligheder fra dag til dag, uagtet boligforeningen måske har en lang venteliste. Det er efter styrelsens opfattelse ikke hensigtsmæssigt.

Er der tale om udlejningsvanskeligheder, bør der naturligvis ikke fastsættes Der er ionogen frist for så vidt angår den pågældende afdeling eller boligtype.

Opslag og annoncering

Der er ikke noget til hinder for, at man laver opslag eller annoncerer i lokalpressen m.v., for at henlede medlemmernes interesse på ledige boliger, f.eks. i nybyggeri. Udgifterne hertil må holdes på det lavest mulige niveau. Men selve udlejningen skal som nævnt ske til et medlem, der står på ventelisten.

Vedtægterne

Det skal specielt bemærkes, at mange andelsboligforeningers vedtægter - jf. normalvedtægternes § 5 - indeholder bestemmelser, som ikke er i overensstemmelse med udlejningsreglerne. Der henvises i øvrigt til afsnit 2.

5.1.1. Fælles venteliste

Der er mulighed for at etablere fælles venteliste for flere selskaber. Det kan f.eks. være aktuelt for datterselskaber under et forretningsførerselskab. Det er det enkelte (datter)selskabs bestyrelse, som beslutter, om man vil være med i en fælles venteliste.

Hvis et eller flere af selskaberne er en andelsboligforening, må det ved etableringen af den fælles venteliste aftales nærmere, hvordan konflikten mellem ventelistepladser og medlemsnumre skal løses. Eksempelvis kan indgås aftale om, at tidspunktet for optagelse på den fælles venteliste er afgørende for udlejningen. Herved tilsidesættes medlemsfortegnelsen.

Er der udelukkende tale om andelsboligforeninger med fælles venteliste, kan aftales en kombination af anciennitet og medlemsnumre, f.eks. således, at en ledig lejlighed skal tildeles den, der har det laveste nummer på medlemsfortegnelsen, og som har været medlem i længst tid (dato for opnåelse af medlemskab).

5.2. Oprykningsventeliste

Efter bestemmelserne har nogle boligsøgende særlige fortrinsrettigheder. Det er typisk personer, som afgiver en anden lejlighed i boligselskabet, jf. bekendtgørelsens § 8. Ønsker en boligtager at udnytte sin særlige fortrinsret i forbindelse med overtagelse af en anden ledig lejlighed, skal den pågældende melde sig på selskabets oprykningsventeliste.

At der er tale om en fortrinsret giver sig udslag i, at en given ledig bolig skal udlejes til en boligsøgende på oprykningsventelisten, der opfylder kriterierne for at få lejligheden, før der kan blive tale om udlejning til en boligsøgende på den almindelige venteliste.

Lejere af erhvervslejemål og af blandede lejemål kan ikke optages på oprykningsventelisten.

Administration

For oprykningsventelistens administration gælder i princippet de samme regler som for den almindelige venteliste, jf. bekendtgørelsens § 3, stk. 6, og afsnit 5.1. ovenfor.

Oprykningsventelisten føres samlet, der kan etableres fælles oprykningsventeliste for flere selskaber, der skal opkræves gebyr ved optagelse for een gang årligt, og man kan kræve at blive gjort bekendt med ens placering på listen, ligesom oprykningsventelisten i andelsboligforeninger baseres på medlemsfortegnelsen.

Da der kan forekomme lejere på under 15 år, gælder reglen om, at man ved optagelse på listen skal være 15 år, ikke for oprykningsventelisten.

Ved indgåelse af lejekontrakt med en person fra oprykningsventelisten stryges denne af listen. Den pågældende kan optages på ny mod betaling af et nyt gebyr. I så tilfælde starter man forfra og bliver placeret sidst på listen. I andelsboligforeninger placeres man efter medlemsnummer.

Indgås lejekontrakt som følge af bytning inden for selskabet med en person, der også står på oprykningsventelisten, slettes den pågældende ikke af listen. Det skyldes, at lejeren ikke opnår lejligheden i kraft af sin plads på oprykningsventelisten.

Rækkefølge

For personer, der efter den 1.4.1992 er blevet optaget på oprykningsventelisten, er rækkefølgen givet ud fra datoen (eventuelt tidspunktet på dagen) for optagelsen, jfr. bekendtgørelsens § 10, stk. 1.

Med en indbyrdes rækkefølge for personer, der er overført fra en tidligere oprykningsventeliste, kan være fastlagt på en anden måde, jf. bilag 4. Det skal understreges, at den rækkefølge, der blev fastlagt ved overgangen til den nye oprykningsventeliste er bindende, og at det som nævnt for nytilkomne er tidspunktet for optagelse på listen, der er afgørende. I andelsboligforeningerne træder medlemmerne dog ind på oprykningsventelisten med deres medlemsnummer, som er afgørende for rækkefølgen, jf. ovenfor om andelsboligforeninger i afsnit 5.1.

Fælles oprykningsventeliste

Etablerer flere selskaber en fælles oprykningsventeliste efter bekendtgørelsens § 3, stk. 6, jf. stk. 2, følger rækkefølgen blandt flere på oprykningsventelisten af reglerne i bekendtgørelsens kapitel 5. Der vil således efter bekendtgørelsens § 10, stk. 2, være førsteret til en boligtager, der bor i den afdeling, den ledige lejlighed befinder sig i. Derefter følger den boligtager, der bor i et andet selskab, som deltager i samarbejdet.

5.3. Gebyrer

Boligsøgende, der ønsker en lejlighed i selskabet, såvel som boligtagere i selskabet, der ønsker en anden lejlighed i selskabet, skal betale et gebyr i forbindelse med optagelsen på venteliste/oprykningsventeliste. Yderligere opkræves gebyr en gang årligt i forbindelse med ajourføring af ventelisterne.

Der kan ikke opkræves gebyrer for administration af ventelister til andre boligtyper, herunder til ungdomsboliger.

Størrelse

Gebyrernes størrelse fastsættes af selskabet. De skal dække omkostningerne ved at føre ventelister, herunder ved at besvare forespørgsler fra boligsøgende om deres plads på listen.

Viser det sig ved regnskabsårets udløb, at indtægterne fra gebyrerne ikke dækker udgifterne ved at føre ventelisterne, eller viser det sig, at gebyrerne giver selskabet en overdækning i forhold til udgifterne, må selskabet justere gebyrerne for fremtiden.

Gebyrerne behøver ikke at være lige store for optagelse på de to ventelister. En eventuel forskel skal dog være begrundet i forskel på administrationsudgifterne.

Ajourføringsgebyret kan fastsættes særskilt. Der må ikke i øvrigt fastsættes forskellige gebyrer inden for samme selskab, så f.eks. nogle persongrupper pålægges højere gebyrer end andre.

Den årlige ajourføring kan enten ske løbende, således at de enkelte boligsøgende afkræves gebyr 1 år efter optagelsen på venteliste, eller der kan foretages en samlet ajourføring, så alle boligsøgende afkræves gebyr på een gang.

Følger man den sidstnævnte fremgangsmåde, skal man være opmærksom på, at der ikke er hjemmel til at oprkæve gebyr for et helt år af den enkelte boglisøgende, hvis ajourføringen og ny opkrævning foretages inden der er gået et år fra optagelsen på ventelisten. Derfor kan der være et større antal boligsøgende, som »skal stå over« og først afkræves ajourføringsgebyr næste år, det vil sige op til næsten 2 år fra optagelsen på venteliste. I stedet kan selskabet ved optagelsen på ventelisten eller ved den første ajourføring nøjes med at afkræve et nedsat gebyr, som er beregnet forholdsmæssigt under hensyn til den periode, der resterer indtil næste årlige ajourføring.

Sletning

Betaler man ikke gebyret, bliver man slettet af ventelisten og må i givet fald starte forfra. Man kan altså ikke genoptage sin gamel plads ved at betale nogle års ubetalte gebyr.

Det gælder også selv om den manglende betaling skyldes flytning eller bortrejse. Det kan således ikke forlanges af selskabet, at man via folkeregisteret eller på anden måde skal eftersøge de pågældende boligsøgende. For at blive stående i boligkøen i et almennyttigt selskab forudsættes således to ting: Betaling af gebyr og meddelelse til selskabet om adresseflytning. Kender selskabet den pågældendes nye adresse, uden at have modtaget egentlig meddlelese herom, skal man naturligvis sende opkrævningen alligevel.

Gebyrerne betales også for at få begrænset ventelisten, således at den i højere grad viser, hvem og hvor mange der reelt er boligsøgende i selskabet. Herved får selskabet og kommunalbestyrelsen bl.a. mulighed for en bedre planlægning af boligbyggeri, ligesom de boligsøgende mere realistisk kan få et skøn over ventetidens længde. Selskabet må derfor ikke undlade at opkræve gebyrer, ligesom det ikke vil være lovligt at opkræve flere års gebyrer forud.

Af selskabets opkrævning bør fremgå, at manglende betaling af gebyret medfører sletning på ventelisten. Eventuelle frister for betaling og eventuelle rykkerprocedurer m.v. må fastlægges i det enkelte selskab.

Driftsindtægt

Gebyrerne er driftsindtægter for selskaberne. Er der antaget et almennyttigt selskab som forretningsfører, kan gebyrerne indtægtsføres direkte i forretningsførerselskabet. Er en forretningsfører ikke almennyttig, skal gebyrerne konteres i det almennyttige selskab, idet forretningsførerhonoraret må dække forretningsførerens omkostninger ved at føre ventelister.

Udlejningsvanskeligheder

Er der problemer med at få udlejet boligerne eller bestemte boliger i en afdeling, eksisterer der i realiteten ikke nogen venteliste til dem. Derfor kan disse boliger udlejes uden opkrævning af gebyr.

Tidligere opnoteringsgebyrer

Efter de tidligere regler havde selvejende selskaber og garantiselskaber adgang til at opkræve et opnoteringsgebyr. Om behandlingen af disse under de gældende regler henvises til bilag 5, punkt 7.1.

Særligt om andelsboligforeninger

Det skal tilføjes, at der i andelsboligforeninger ud over de nævnte gebyrer kan opkræves et indmeldelsesgebyr ved optagelse af medlemmer. Dette gebyr er driftsindtægt i foreningen. Yderligere vil en andelsboligforening i sine vedtægter kunne fastsætte et beskedent årligt kontingent for medlemskab, således at manglende betaling af kontingent medfører sletning på medlemsfortegnelsen.

Endelig betaler medlemmerne i forbindelse med overtagelsen af en lejlighed en foreningsandel, hvis størrelse er fastsat af foreningens øverste myndighed. Ved udmeldelse tilbagebetales foreningsandelen.

6. Kommunal anvisning

Kommunal anvisning

Ventelisteprincippet gælder ikke for de almennyttige boliger, der er omfattet af kommunal anvisningsret.

Kommunal anvisning kan etableres på 3 måder

1. Kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning om, at indtil hver fjerde ledige lejlighed skal stilles til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af påtrængende boligsociale opgaver (boligbyggerilovens § 14, stk. 2).

2. Kommunalbestyrelsen kan indgå aftale med boligselskabet om at stille et antal ledige lejligheder til rådighed til løsning af påtrængende boligsociale opgaver (boligbyggerilovens § 14, stk. 3).

3. Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at almennytige boligselskaber skal stille indtil hver tredje ledige lejlighed til rådighed til genhusning for husstande, hvis lejlighed skal rømmes som følge af sanering, byfornyelse eller kondemnering (byfornyelseslovens § 42, stk. 1).

For alle tre anvisningsformer gælder

Ventelisterettigheder fortrænges

Ventelisterettighederne efter bekendtgørelsens kapitel 2, fortrinsrettighederne efter kapitel 3 for ældre og personer med handicap, så vel som de særlige fortrinsrettigheder efter kapitel 5 - oprykningsret - skal respektere en kommunal anvisningsret. Dvs. at hvis en bolig, der er omfattet af den kommunale anvisning, bliver ledig, skal den anmeldes til kommunen, uanset om der er ansøgere til den pågældende bolig på selskabets venteliste/oprykningsventeliste (dog med en undtagelse i forbindelse med genhusning efter byfornyelsesloven, jf. afsnit 6.4).

Husstandssammensætning og boligstørrelse

Når der er tale om kommunal anvisning, kan der ses bort fra de sædvanlige krav om husstandens størrelse og sammensætning i forhold til boligstørrelsen, idet dette kan være nødvendigt for at opfylde et akut boligbehov hurtigst muligt.

Kommunalbestyrelsen bør dog tilstræbe, at de husstande, der anvises af kommunalbestyrelsen, så vidt muligt opfylder de almindelige krav til husstandsstørrelse og -sammensætning, der stilles til boligtagere ved udlejning af almennyttige boliger. Der bør således så vidt muligt ikke ske anvisning af en stor familiebolig til en husstand på en eller to personer.

Omvendt kan boligselskabet ikke modsætte sig udlejning af en mindre bolig til en stor husstand, selvom boligen herved vil blive overbefolket, dvs. beboet af mere end to personer pr. beboelsesrum, idet en nødsituation vil kunne nødvendiggøre dette.

Betaling af eventuel lejetab før udlejning

Kommunen betaler lejen fra det tidspunkt, en lejlighed er stillet til rådighed for kommunalbestyrelsen, og indtil udlejning sker. Frafalder kommunalbestyrelsen råderetten over en konkret lejlighed på et tidspunkt efter, at den er til rådighed, eller på et så sent tidspunkt, at boligselskabet ikke har mulighed for at udleje den ved ledighed, betaler kommunen dog længst, indtil det tidspunkt, fra hvilket en opsigelse ville have haft virkning.

Kommunal garanti for istandsættelse ved fraflytning

Er anvisningsretten etableret i henhold til de almennyttige udlejningsregler i boligbyggeriloven, garanterer kommunalbestyrelsen endvidere for opfyldelsen af den anviste boligtagers eventuelle forpligtelser over for boligselskabet til at bekoste istandsættelse ved fraflytning.

Undtagelse

Kravet om kommunal garanti for istandsættelse gælder derimod ikke, når den kommunale anvisning er etableret med hjemmel i byfornyelsesloven (med henblik på genhusning). Her omfatter den økonomiske forpligtelse for kommunen alene betaling af evt. lejetab før udlejning, jf. afsnit 6.4.

6.1. Kommunalbestyrelsen træffer beslutning om anvisning efter boligbyggerilovens § 14, stk. 2.

Kommunalbestyrelsen kan stille krav

Kommunalbestyrelsen kan som hidtil træffe beslutning om, at indtil hver fjerde ledige almennyttige lejlighed i den enkelte afdeling stilles til rådighed for kommunalbestyrelsen til løsning af påtrængende boligsociale opgaver i kommunen.

Hvem kan anvises?

Der skal være tale om et akut behov for de pågældende boligsøgende, som f.eks. kan være personer med handicap, ældre, unge gravide uden egen bolig eller enlige med børn. Af andre grupper kan nævnes: Enlige fraskilte, flygtninge, tvangsauktionsramte, fraskilte iøvrigt, som ikke har mulighed for at skaffe sig bolig på anden måde - alt afhængig af hvor akut boligbehovet skønnes at være for de pågældende. anvisningsretten bør ikke anvendes til ensidigt at sikre boliger til særlige befolkningsgrupper, f.eks. ældre.

Hvilke boliger skal stilles til rådighed?

Kommunalbestyrelsens beslutning om anvisningsret efter lovens § 14, stk. 2 kan omfatte samtlige eller kun enkelte af boligselskabets afdelinger eller bebyggelser (dele af afdelinger) i kommunen. F.eks. kan der træffes beslutning om, at anvisningsretten ikke skal omfatte nyere bebyggelser med en relativt høj husleje, men kun afdelinger med ældre og relativt billigere boliger.

Boligselskabet kan ikke vælge, hvilke lejligheder kommunalbestyrelsen skal kunne råde over, når der er truffet beslutning efter § 14, stk. 2. Kommunalbestyrelsen skal tilbydes hver fjerde lejlighed (eller hvilken andel, der er truffet beslutning om) i den enkelte afdeling eller bebyggelse, der er omfattet af anvisningsretten, i den tilfældige rækkefølge, hvori lejlighederne bliver ledige eller opsiges.

Er alle selskabets afdelinger omfattet af anvisningsretten, forudsættes de lejligheder, der er omfattet af anvisningsretten, efter Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse, stadig udtaget afdelingsvis, således at det er hver fjerde ledige lejlighed i hver enkelt afdeling - og ikke i selskabets afdelinger som helhed -, der tilbydes til kommunal anvisning.

Hensigten med anvisningsretten har netop været at sikre boliger til den kommunale anvisning også i ældre, lidt billigere afdelinger, hvor fraflytningen normalt ikke er så stor.

Dette indebærer også, at disse lejligheder ikke må tilbydes til oprykning, selvom der herved frigøres en anden lejlighed, der i stedet kunne tilbydes jf. ovenfor under afsnit 6.

Har kommunalbestyrelsen ikke behov for den pågældende bolig, meddeles dette til boligselskabet.

I praksis kan der være tale om, at kommunalbestyrelsen og boligselskabet aftaler en mere fleksibel ordning f.eks., således at et kommunalt anvisningsbehov søges tilgodeset, snarest muligt når dette opstår, men således at anvisningen finder sted indenfor en maksimal andel over en bestemt tidsperiode f.eks. en måned eller et kvartal. Der kan også være tale om, at kommunalbestyrelsen og selskabet på forhånd aftaler, at boliger over en vis størrelse ikke skal stilles til rådighed, se iøvrigt nedenfor under afsnit 6.2. Aftaler.

Den kommunale anvisningsret gælder, uanset om kommunalbestyrelsen herudover har truffet beslutning om, at boligselskabet skal stille indtil hver tredje ledige lejlighed til rådighed som genhusningsbolig for husstande, der må fraflytte deres lejligheder som følge af byfornyelses-, sanerings- og boligtilsynsbeslutninger jf. nedenfor under afsnit 6.4.

Kommunalbestyrelsen fastsætter de nærmere retningslinier for administrationen af anvisningsretten, herunder antallet af lejligheder, som boligselskabet skal stille til rådighed for kommunalbestyrelsen, hvilke oplysninger der skal fremgå af boligselskabets anmeldelse af ledige lejligheder (eksempelvis lejlighedens beliggenhed, størrelse, indretning, husleje) m.v.

Intet krav om venteliste til kommunalt anviste boliger

Der er intet krav om, at der i kommunen føres en venteliste over akut boligsøgende eller om, at en sådan liste, hvis den føres, skal følges. Det følger af bestemmelsens indhold, at kommunalbestyrelsen netop står frit til at skønne, hvilke boligsøgende, der har det mest påtrængende behov for at få anvist en bolig.

Afvisning

Kommunalbestyrelsen vurderer om de boligsøgende, der henvender sig, har et så påtrængende boligbehov, at de bør anvises til en af de boliger, kommunalbestyrelsen får stillet til rådighed. Finder kommunalbestyrelsen ikke, at der er tale om et påtrængende behov, kan den henvise den boligsøgende til at lade sig skrive på venteliste hos de boligselskaber, der har boliger i kommunen. Det kan f.eks. være tilfældet, hvis en boligsøgende har afvist tilbud om lejligheder, som kommunalbestyrelsen finder passende til løsning af den pågældendes boligbehov.

Der er ikke mulighed for at klage over det skøn over den pågældendes boligbehov, som foretages af kommunalbestyrelsen. Kommunalbestyrelsens afgørelse heraf kan ikke indbringes for nogen anden administrativ myndighed.

Husstandssammensætning og boligstørrelse

Som nævnt ovenfor skal de husstande, der anvises af kommunalbestyrelsen, så vidt muligt opfylde de almindelige krav til husstandens størrelse og sammensætning, der stilles til boligtagere ved udlejning af almennyttige boliger. Men der kan dog ses bort fra kravene, hvis dette skønnes nødvendigt.

Bofællesskaber

I særlige tilfælde kan der være behov for at tildele f.eks. store boliger til husstande med en atypisk husstandssammensætning, f.eks. hvor der ønskes etableret et bofællesskab til grupper med særligt behov herfor f.eks. handicappede, herunder psykisk syge. Det afgørende her er, om kommunalbestyrelsen har vurderet, at det opfylder et væsentligt og påtrængende boligbehov at udleje den store bolig til en sådan gruppe fremfor til en børnefamilie.

Anviste boligtageres rettigheder (oprykning mv.)

Den boligtager, der har overtaget en almennyttig bolig anvist af kommunen, har herefter oprykningsret til selskabets øvrige lejligheder på lige fod med andre boligtagere, dvs. under forudsætning af, at den pågældende er optaget på selskabets oprykningsventeliste.

Har boligselskabet truffet beslutning efter § 9 nr. 2 (om fortrinsret ved skilsmisse mv.), er den anviste husstand også omfattet heraf.

Betaling af evt. lejetab, før udlejning kan ske

For at den kommunale anvisningsret ikke skal medføre merudgifter for den pågældende afdeling, skal kommunen betale lejen fra det tidspunkt, en lejlighed er stillet til rådighed for kommunalbestyrelsen, og indtil udlejning sker. Boligselskaber bør derfor give kommunalbestyrelsen besked hurtigst muligt, om at en lejlighed bliver til rådighed, så kommunalbestyrelsen snarest herefter kan tage stilling til, om den vil benytte anvisningsretten. Der henvises iøvrigt til bemærkningerne ovenfor.

Kommunal garanti for istandsættelse ved fraflytning

Kommunalbestyrelsen skal endvidere garantere for opfyldelsen af den anviste boligtagers eventuelle forpligtelser over for boligstelskabet til at bekoste istandsættelse ved fraflytning.

Der kan ikke indgås aftale med boligselskabet eller træffes ensidig beslutning i kommunalbestyrelsen om, at kun en andel af ubetalte istandsættelsesregninger skal betales af kommunen. Den fulde garantiforpligtelse er fastsat i lovbestemmelsen og kan ikke fraviges.

Den kommunale garanti omfatter ikke boligtagerens øvrige forpligtelser over for boligselskabet som f.eks. lejerestancer. Der skal dog peges på, at Bygge- og Boligstyrelsen er af den opfattelse, at dansk rets almindelige modregningsprincipper finder anvendelse. Boligselskabet kan således ved fraflytning frit vælge, hvilke af boligselskabets fordringer på den fraflyttende boligtager, der skal modregnes forud for andre i indskuddet. Boligtagerens eventuelle lejerestancer m.v. kan derfor af boligselskabet modregnes forud for istandsættelsesudgifter med den virkning, at kommunens garantiforpligtelser vil kunne udløses, hvor indskuddet ikke er tilstrækkeligt til at dække boligtagerens samlede tilsvar til boligselskabet.

Boligselskaberne bør bestræbe sig på at sikre, at der ikke opstår væsentlige lejerestancer ved at fremskynde opsigelses- og ophævelsessager mest muligt.

For så vidt angår den praktiske administration af det kommunale tilsvar i henhold til garantiforpligtelsen er det Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse, at kommunalbestyrelsen bør træffe en udtrykkelig beslutning om, hvorvidt den vil opfylde sit tilsvar allerede efter forgæves påkrav, eller om den vil forlange, at boligselskabet sandsynliggør eller eventuelt ved retsforfølgning konstaterer, at fordringen imod boligtageren er uerholdelig. Kommunalbestyrelsen kan fastsætte generelle retningslinier herom, men kan også tilkendegive, at den ønsker de enkelte sager forelagt, forinden en eventuel retsforfølgning påbegyndes.

Efter Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse bør selskabernes omkostninger ved retsforfølgning, der er foretaget i overensstemmelse med kommunalbestyrelsens direktiver, være omfattet af det kommunale tilsvar. Omfatter retsforfølgningen tillige andre krav end istandsættelsesudgifter ved fraflytning, må omkostningerne deles forholdsmæssigt.

Den kommunale garantiforpligtelse gælder til vedkommende boligtagers lejekontrakt ophører.

Kommunens garantiforpligtelse bortfalder derfor ved boligtagerens fraflytning til anden bolig. Det gælder også, hvis boligtageren flytter til en anden bolig indenfor samme boligselskab ved oprykning.

Hvis boligtageren fraflytter boligen (eller dør), og en anden person i husstanden fortsætter lejemålet, overtager denne samtidig alle forpligtelser overfor boligselskabet og kommunens garantiforpligtelse bortfalder.

6.2. Kommunalbestyrelsen indgår aftale med boligselskabet om anvisning efter boligbyggerilovens § 14, stk. 3.

Aftalen er frivillig

Kommunalbestyrelsen og boligselskabet kan indgå en aftale om anvisning af boliger, hvis begge er indstillet herpå og for eksempel foretrækker denne løsning fremfor et egentligt krav fra kommunalbestyrelsens side.

I praksis har det vist sig, at mange kommunalbestyrelser og boligselskaber foretrækker en aftale, der kan være mere fleksibel og måske bedre passer til det lokale behov.

Hvilke boliger?

Indgås der en frivillig aftale mellem kommunalbestyrelsen og boligselskabet efter lovens § 14, stk. 3, kan de to parter frit aftale, hvilke af selskabets boliger, der skal stilles til rådighed for kommunalbestyrelsen. Der kan f.eks. være tale om kun at stille boliger til rådighed af de størrelser, der erfaringsmæssigt et behov for.

Hvor mange?

Der er ikke fastsat grænser for, hvor mange af boligselskabets boliger, der må stilles til rådighed for kommunalbestyrelsen ved en frivillig aftale. I en kommune med få almennyttige boliger kan det ikke afvises, at kommunalbestyrelsens behov for boliger til anvisning til boligsøgende med påtrængende boligbehov i perioder kan være af et sådan omfang, at en meget stor andel af de ledige almennyttige boliger kan anvendes hertil.

Kommunalbestyrelsen kan imidlertid ikke stille krav om at få mere end 1/4 af boligerne stillet til rådighed til kommunal anvisning efter boligbyggeriloven. Derimod kan der som nævnt stilles krav om yderligere et antal efter byfornyelsesloven, jf. ovenfor under 6.1. Al kommunal anvisning herudover må ske ved aftale.

Både krav og aftale

Er der enighed herom mellem kommunalbestyrelsen og boligselskabet kan det imidlertid godt aftales, at et kommunalt krav omfattende hver fjerde ledige lejlighed suppleres med en aftale, der herudover stiller et yderligere antal boliger til rådighed til kommunal anvisning.

Hvem kan anvises?

Der er principielt ingen forskel på hvilke grupper, der kan anvises efter § 14, stk. 3 og § 14, stk. 2. Der er alene tale om forskel med hensyn til grundlaget for at udvælge de pågældende boliger, der stilles til rådighed for kommunalbestyrelsen. I begge tilfælde drejer det sig om at fremskaff boliger til løsning af påtrængende boligsociale problemer.

På samme måde gælder en række af de øvrige forhold, som er nævnt under 6.1. tilsvarende for kommunal anvisning efter § 14, stk. 3., hvorfor der i det hele henvises til 6.1. Det gælder vedrørende afvisning, venteliste (intet krav), husstandssammensætning og boligstørrelse samt oprykning. Som anført under 6.1. bør anvisningsretten ikke anvendes til ensidigt at sikre boliger til særlige befolkningsgrupper f.eks. ældre.

Tidligere kommunale pensionistboliger

Det er dog anerkendt af Bygge-og Boligstyrelsen, at særlige forhold kan gøre sig gældende. Således er det tilkendegivet i forbindelse med ophævelse af reglerne for kommunale pensionistboliger, at de almennyttige boliger, der tidligere var udlejet til kommunen som kommunale pensionistboliger, også efterfølgende kan anvendes til anvisning af ældre - på grundlag af en aftale indgået i henhold til lovens § 14, stk. 3. Derimod kan der ikke længere ske udlejning direkte til kommunen med henblik på videreudlejning (fremleje) til pensionister. Aftalen og lejeforholdet skal indgås direkte mellem boligselskaber og den pensionist, der får boligen anvist.

Betaling af evt. lejetab indtil udlejning kan ske

For at den kommunale anvisningsret ikke skal medføre merudgifter for den pågældende afdeling, skal kommunen betale lejen fra det tidspunkt, en lejlighed er stillet til rådighed for kommunen, og indtil udlejning sker. Der henvises iøvrigt til bemærkningerne ovenfor.

Kommunal garanti for istandsættelse ved fraflytning

Kommunalbestyrelsen skal endvidere garantere for opfyldelsen af den anviste boligtagers eventuelle forpligtelser over for boligselskabet til at bekoste istandsættelse ved fraflytning. Der henvises iøvrigt til bemærkningerne ovenfor under 6.1.

6.3. Udvidet kommunal anvisningsret af hensyn til beboersammensætningen

Nye regler

Ved lov nr. 439 af 30.6.1993 om ændring af lov om boligbyggeri er der gennemført en udvidelse af den kommunale anvisningsret efter boligbyggerilovens § 14, stk. 2 og 3, som omtalt ovenfor under 6.1. og 6.2. Udvidelsen trådte i kraft den 2.7.1993.

Formålet med denne udvidelse har været at skabe mulighed for at opnå en mere afbalanceret beboersammensætning i den enkelte afdeling, i tilfælde, hvor vanskeligheder i en almennyttig afdeling kan henføres til beboersammensætningen og beboernes betydelige sociale problemer.

En mere afbalanceret beboersammensætning vil herefter kunne søges opnået ved, at kommunalbestyrelsen kombinerer de gældende regler om forudgående kommunal godkendelse af et boligselskabs udlejning af ledige lejligheder med kommunal anvisning af ledige lejligheder.

Udover at kommunalbestyrelsen uden forudgående henvendelse fra et boligselskab vil kunne beslutte, at der skel ske kommunal godkendelse af udlejningen, vil også et boligselskab - hvis det finder, at der er behov for en indsats overfor sociale problemer i en afdeling - kunne rette henvendelse til kommunen med anmodning om, at kommunalbestyrelsen tager denne mulighed for kommunal godkendelse i anvendelse.

Praktisering af udvidet kommunal anvisningsret

Kombinationen af godkendelses- og anvisningsreglerne forudsættes at skulle ske på følgende måde

En boligsøgende er ifølge sit ventelistenummer berettiget til en ledig lejlighed. Kommunalbestyrelsen, som forudgående skal godkende lejemålets indgåelse, jf. nedenfor under afsnit 15, skønner, dels at den pågældende har særlige sociale problemer, dels at den pågældende afdeling i forvejen har en overvægt af sådanne boligtagere.

Kommunalbestyrelsen tilbyder derfor den pågældende en lejlighed i en anden almennyttig afdeling, som ikke har disse problemer enten i samme selskab eller i andre selskabers afdelinger indenfor kommunen. Den boligsøgende vil eventuelt kunne tilbydes valget mellem flere lejligheder. Den eller de tilbudte lejligheder vil være omfattet af den kommunale anvisningsret, og der kan enten være tale om en lejlighed, der allerede er ledig, eller som i nær fremtid bliver det.

Den boligsøgende kan så frit vælge mellem den/de af kommunalbestyrelsen tilbudte lejlighed(er) og den ifølge ventelistenummeret oprindeligt ansøgte lejlighed.

Absolut frivillighed

Som det fremgår, bygger ordningen på absolut frivillighed hos den boligsøgende. Når kommunalbestyrelsen tilbyder den boligsøgende en anden lejlighed, må den derfor give klar besked om den boligsøgendes ret til at sige nej tak til tilbudet for i stedet at flytte ind i den lejlighed, der var ledig efter ventelistesystemet.

Både mundtlig og skriftlig besked

Den besked, kommunen skal give den boligsøgende om dennes ret til at afslå tilbudet, bør være både mundtlig og skriftlig.

Ingen bestemte grupper

Det skal understreges, at den ovenfor stitserede ordning omfatter alle personer med særlige sociale problemer og ikke blot bestemte grupper. Kommunalbestyrelsen må derfor - inden den tilbyder den boligsøgende en anden bolig - foretage en vurdering ud fra individuelle sociale kriterier af, om den pågældende vil forstærke de eksisterende generelle sociale problemer i afdelingen.

Kommunalbestyrelsen kan helt eller delvist dække lejetab

Det vil ikke kunne udelukkes, at der vil kunne opstå udlejningsproblemer med deraf følgende tab i den afdeling, der har sociale problemer, når kommunalbestyrelsen anviser i henhold til ovennævnte ordning. Samtidig med at den udvidede anvisningsret blev indført, blev der derfor også indført en bestemmelse i boligbyggerilovens § 14, stk. 4, hvorefter kommunalbestyrelsen vil kunne dække sådanne lejetab helt eller delvist.

Kommunalbestyrelsen vil i den forbindelse kunne beslutte at gøre dækningen betinget af, at selskabet eller afdelingen selv afholder en del af udgifterne til dækning af lejetabet. Kommunalbestyrelsens beslutning om fordeling af lejetab vil således naturligt forudsættes en drøftelse mellem boligselskab og kommune.

For så vidt angår den del af lejetabet, som ikke dækkes af kommunen, forudsættes denne del så vidt muligt dækket af midler fra boligselskabets dispositionsfond, således at den enkelte afdeling ikke belastes økonomisk.

6.4. Genhusning af husstande, hvis bolig skal rømmes som følge af sanering, byfornyelse eller kondemnering.

Byfornyelseslovens § 42, stk. 1.

Genhusning

Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at almennyttige boligselskaber skal stille indtil hver 3. ledige lejlighed til rådighed som erstatningsbolig til husstande, der skal genhuses som følge af sanering, byfornyelse eller kondemnering, jf. byfornyelseslovens § 42, stk. 1.

Det er en forudsætning for denne beslutning, at halvdelen af de ledige lejligheder i kommunens egne beboelsesejendomme også anvendes til genhusning.

Anmeldelse af ledige lejligheder

Når en lejlighed, som efter aftale skal stilles til rådighed for genhusning, bliver ledig, skal boligselskabet anmelde den til kommunalbestyrelsen senest 2 uger efter, at lejligheden er opsagt.

Kommunalbestyrelsen er forpligtet til at meddele boligselskabet, om man ønsker en ledigmeldt lejlighed anvendt til genhusning inden 2 uger efter, at lejligheden er anmeldt ledig. Har boligselskabet ikke modtaget denne meddelelse fra kommunalbestyrelsen indenfor de 2 uger, kan selskabet frit udleje lejligheden efter de almindelige regler.

Oprykning indenfor afdelingen går forud

I modsætning til anvisningsretten efter de almennyttige udlejningsregler, stilles der ikke krav om, at en ledig lejlighed til genhusning anmeldes til kommunalbestyrelsen, såfremt denne ønskes overtaget (ved oprykning) af en boligsøgende, der allerede har bolig i samme ejendom (afdeling).

Betaling af evt. lejetab før udlejning kan ske

Kommunen skal betale lejen fra det tidspunkt, en lejlighed er stillet til rådighed for kommunalbestyrelsen, og indtil udlejning sker.

Ingen kommunal garanti for istandsættelse ved fraflytning

I modsætning til den kommunale anvisning efter de almennyttige udlejningsregler er der ingen kommunal garanti for boligtagerens forpligtelser over for boligselskabet vedrørende istandsættelse ved fraflytning.

Der henvises iøvrigt til § 42 og 43 i lov om byfornyelse (lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993) samt til Boligstyrelsens cirkulære af 26. november 1985 om erstatningsboliger mv.(* 2)

Det skal bemærkes, at Bygge- og Boligstyrelsen er vidende om, at kun få kommunalbestyrelser har truffet beslutning om at anvende den pågældende bestemmelse om at stille lejligheder til rådighed til genhusning efter byfornyelsesloven.

6.5. Uformel anvisning

Hvis kommunalbestyrelsen har foretaget anvisning af boligsøgende til almennyttige boliger, uden at der foreligger en beslutning eller aftale herom som anført ovenfor, betragtes disse anvisninger på samme måed som anvisninger efter reglerne i boligbyggeriloven.

Dette indebærer, at sådanne anvisninger er omfattet af reglerne om kommunens betaling af leje og garanti for opfyldelse af boligtagerens forpligtelse overfor boligselskabet vedrørende istandsættelse ved fraflytning.

I denne forbindelse skal opmærksomheden specielt henledes på boligbyggerilovens § 14, stk. 3, hvor det er anført, er kommunalbestyrelsens garantiforpligtelser gælder ved anvisning, som iøvrigt foretages af kommunalbestyrelsen - dvs. uden en formel aftale. Bestemmelsen trådte i kraft den 1.7.1987. Det betyder, at al anvisning, også uformel via telefonopkald eller lignende fra kommunens side, der er foretaget efter den 1.7.1987, giver kommunen en pligt til at dække ubetalte fraflytningsregninger, når den anviste boligtager fraflytter lejligheden. Det skal tilføjes, at selskabet har pligt til at gennemføre sådanne krav, da de ellers optræder som fraflytningstab i afdelingerne.

7. Anvisning og udlejning til flygtninge

Hvilke flygtninge?

De flygtninge, der er tale om, er de samme som de, hvortil der efter særlige regler i lov om individuel boligstøtte, kan ydes lån til betaling af beboerindskud mv., jf. § 65 i lov om individuel boligstøtte.

Det drejer sig om flygtninge, der har fået opholdstilladelse efter udlændingelovens §§ 7, 8 og 9, stk. 2, nr. 2. Disse er inden for de første 3 år herefter omfattet af særlige bestemmelser vedrørende adgangen til at få tildelt en almennyttig bolig.

De nævnte bestemmelser i udlændingeloven omfatter primært konventionsflygtninge, jf. udlændingelovens § 7, flygtninge, der kommer til Danmark som led i en aftale med FN's Højkommissær for Flygtninge eller lignende international aftale, jf. udlændingelovens § 8, samt flygtninge, der gives humanitær opholdstilladelse, jf. udlændingelovens § 9, stk. 2, nr. 2.

Der henvises iøvrigt til punkt 16.2. i Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om individuel boligstøtte, august 1992.

Kommunal anvisning

Kommunalbestyrelsen kan sikre boliger til flygtninge ved hjælp af den kommunale anvisningsret efter § 14, stk. 2 eller 3.

I forbindelse hermed gælder de sædvanlige regler om kommunens betaling af leje, indtil udlejning sker, samt om kommunal garanti for istandsættelse af lejligheden ved fraflytning, jf. ovenfor.

Direkte udlejning

Der kan også være tale om, at selskabet udlejer direkte til flygtninge, som er optaget på selskabets venteliste.

Kommunal garanti for istandsættelse

I denne situation gælder reglerne om kommunal garanti for istandsættelse ved fraflytning ligeledes, men kun under forudsætning af, at kommunalbestyrelsen i hvert enkelt tilfælde har godkendt boligselskabets udlejning til flygtninge, jf. lovens § 14, stk. 6.

Når den pågældende flygtning fraflytter, skal det ske en opgørelse efter de sædvanlige fraflytningsregler.

Den kommunale garanti gælder, indtil lejekontrakten ophører, også selv om vedkommendes status som flygtning i mellemtiden ophører. Hvis flygtningen fraflytter lejligheden, men andre personer i husstanden fortsætter lejemålet, er disse personers status som flygtninge eller ikke flygtninge afgørende for, om kommunens garanti kan videreføres. Kommunalbestyrelsen skal orienteres om fraflytningenm, og hvis kommunens garanti skal videreføres, skal den, der overtager lejemålet godkendes efter § 14, stk. 6, hvis vedkommende har status som flygtning.

Hvis den, der overtager lejemålet, ikke har flygtningestatus, indtræder den pågældende i den tidligere lejers forpligtelser over for boligselskabet, men den kommunale garanti bortfalder.

Kommunal godkendelse

Uanset om kommunalbestyrelsen har truffet beslutning efter bekendtgørelsens § 19 om kommunal godkendelse af hver enkelt udlejning, gælder der særlige bestemmelser for kommunal godkendelse af udlejning af almennyttige boliger til flygtninge.

Som nævnt er kommunalbestyrelsens godkendelse en forudsætning for, at reglerne om kommunal garanti for istandsættelse ved fraflytning også gælder i den situation, hvor en flygtning tildeles en almennyttig bolig ved direkte udlejning fra boligselskabet - hvor der altså ikke er tale om en kommunal anvisning.

Kommunalbestyrelsen kan kun afvise at godkende udlejning til flygtninge, såfremt kommunen kan afslå at yde støtte efter reglerne i lov om individuel boligstøtte.

Sker udlejningen fra boligselskabet uden indhentning af kommunalbestyrelsens godkendelse, er der ingen kommunal garanti for istandsættelse ved fraflytning.

Det er ikke tilstrækkeligt, at kommunalbestyrelsen i forbindelse med udlejningen har imødekommet flygtningens ansøgning om individuel boligstøtte. Der skal foreligge en særlig godkendelse af flygtningens overtagelse af lejligheden.

Hvis kommunalbestyrelsen afviser at godkende en flygtning, og denne ikke får medhold i en klage eller ikke anker afgørelsen, er boligselskabet berettiget til at afvise at udleje den pågældende bolig til den boligsøgende flygtning.

Klageadgang

Hvis kommunalbestyrelsen afviser at godkende en flygtning til en ledig lejlighed, kan den pågældende klage herover til Det Sociale Ankenævn, idet reglerne om klageadgang i § 73 i lov om individuel boligstøtte finder tilsvarende anvendelse også i forhold til den kommunale godkendelse af flygtningens overtagelse af almennyttige lejligheder, jf. § 18, stk. 4 i lov om boligbyggeri.

Klagen skal indgives inden 4 uger efter, at klageren har fået meddelelse om afgørelsen.

Klagevejledning

Kommunalbestyrelsen skal give klagevejledning til den afviste boligsøgende flygtning på samme måde som ved afslag om individuel boligstøtte, herunder oplysning om hvortil der kan klages og indenfor hvilken frist, klagen skal indgives. Det henvises iøvrigt til § 73 i lov om individuel boligstøtte samt til punkt 18 i Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om individuel boligstøtte.

Refusion

De udgifter, som kommunen får i forbindelse med udlejning til flygtninge som følge af lejetab eller udgifter til istandsættelse ved fraflytning, refunderes fuldt ud af staten.

Opgørelse over de af kommunen afholdte udgifter sendes til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning, som på grundlag heraf udbetaler refusionen kvartalsvis bagud.

Tilbagebetaling

Flygtningen skal dog betale eventuelle skyldige beløb vedrørende istandsættelsesforpligtelsen til kommunen i løbet af højst 5 år efter fraflytningen. Afdragsordningen skal afpasses efter skyldnerens økonomiske forhold.

Det forudsættes, at kommunen indbetaler eventuelt inddrevne beløb fra boligtageren til statskassen.

8. Anvisning efter særlige sociale kriterier

Aftale

Hvis kommunalbestyrelsen finder, at der er behov derfor, kan den indgå aftale med et almennyttigt boligselskab om, at en del af selskabets lejligheder skal anvises af selskabet efter særlige sociale kriterier, jf. boligbyggerilovens § 14, stk. 5.

Bestemmelsen er indført i tilknytning til ændringen af udlejningsreglerne pr. 1.4.1992, hvorefter boligselskaberne som hovedprincip skal udleje efter ventelister. Hensigten har været at give mulighed for at tilgodese de grupper af boligsøgende, der normalt ikke ville komme i betragtning til en kommunalt anvist bolig, men dog har et boligbehov af så presserende karakter, at en sædvanlig ventelistetildeling vil være for langvarig til at løse de pågældendes boligbehov indenfor en rimelig periode.

Forudsætning for aftale

Indgåelse af en aftale om anvisning efter særlige sociale kriterier forudsætter, at der i forvejen er etableret kommunal anvisning efter lovens § 14, stk. 2 eller stk. 3 til mindst 1/8 af de ledige lejligheder i selskabet.

Tilsidesættelse af ventelisterettigheder

Ved udlejning efter særlige sociale kriterier gælder reglerne i bekendtgørelsen om ventelister og oprykningsventelister ikke. De boligsøgende på ventelister og oprykningsventelister må derfor respektere, at de pågældende lejligheder lejes ud efter andre regler, jf. bekendtgørelsens § 1, stk. 5.

Maksimum andel

Aftalen kan højst omfatte 1/4 af de ledige lejligheder.

Kriterierne kan fastsættes for alle selskabets afdelinger i kommunen eller begrænses til kun at omfatte enkelte afdelinger, eventuelt kun en enkelt afdeling - gældende for op til 1/4 for denne afdeling.

Godkendelse

De særlige sociale udlejningskriterier skal udformes i et samarbejde mellem boligselskabet og kommunen og skal godkendes af kommunalbestyrelsen.

Offentliggørelse

Kriterierne skal offentliggøres. Dette skal som minimum ske i forbindelse med kommunalbestyrelsens godkendelse af kriterierne, men kan/bør også ske ved annoncering i dagblade.

Det forudsættes desuden, at boligselskabet oplyser de boligsøgende om kriterierne bl.a. ved konkrete henvendelser herom.

Mulige kriterier

Efter de tidligere udlejningsregler skulle boligselskaberne foretage en vurdering af de boligsøgendes behov for en almennyttig bolig. De særlige sociale kriterier, der kan fastsættes lokalt, giver mulighed for, at boligselskabet for et begrænset antal af de almennyttige boliger i kommunen fortsat udøver sociale skøn i forbindelse med tildelingen af boliger.

Behovet for anvendelse af særlige sociale kriterier varierer fra kommune til kommune. Derfor er det overladt til kommunalbestyrelsen og boligselskabet (/erne) i forening at fastsætte disse kriterier ud fra det lokale behov.

Som eksempler på, hvilke grupper af boligsøgende, der kan tilgodeses ved de særlige sociale kriterier, kan dog peges på

* Skilsmisseramte

* Boligsøgende med indkomster under en vis grænse (som ønskes tilgodeset med boliger i den billige del af den almennyttige boligmasse).

* Boligsøgende med fysiske handicap (som ønskes tilgodeset med mere handicapegnede boliger).

* Tilflyttende boligsøgende, som er tilbudt beskæftigelse i kommunen, eller som tilflytter kommunen af arbejdsbetingede grunde iøvrigt (f.eks. forflyttelse).

* Ældre med behov for snarlig flytning til en ældreegnet bolig.

Det skal dog understreges, at denne liste kun er vejledende og ikke kan anses for udtømmende. Der kan være andre kriterier, som anses for væsentligere til at dække det lokale behov for udlejning efter sociale kriterier.

Der kan ikke fastsættes et kriterium, som angiver en minimumsgrænse for de boligsøgendes indkomster (indtægtsgrænse) for tildeling af boliger.

Der kan ikke fastsættes et kriterium, der udelukkende angiver bopæl i kommunen som adgangskriterium til de pågældende boliger. Derimod kan der godt fastsættes et kriterium, der særligt tilgodeser kommunens egne borgere i tilknytning til et andet socialt kriterium f.eks. skilsmisseramte med bopæl i kommunen eller ældre med bopæl i kommunen.

Individuelle bofællesskaber

Det bemærkes, at hvor boligselskaber har etableret individuelle bofællesskaber, det vil sige bofællesskaber, hvor den enkelte lejer disponerer over egen bolig med bad og køkken samt derudover et fællesareal sammen med et mindre antal andre lejere f.eks. i et opgangsfællesskab, kan det have betydning, at der sikres en hensigtsmæssigt sammensætning af bofællesskabet. En mulighed herfor kan sikres ved, at boliger i sådanne individuelle bofællesskaber efter aftale med kommunalbestyrelsen udlejes efter særlige sociale kriterier.

En anden mulighed for at sikre en hensigtsmæssig sammensætning af et sådan bofællesskab er, at kommunalbestyrelsen foretager anvisning til boligerne, jf. afsnit 6.

Indhentning af oplysninger fra de boligsøgende

Boligselskabet kan anmode de boligsøgende om de oplysninger, som er nødvendige for dokumentation af, om de pågældende opfylder de særlige kriterier.

Boligselskabet kan ikke selv indhente oplysninger om de boligsøgende hos offentlige myndigheder eller arbejdsgivere.

Finder boligselskabet, at der er tvivl om dokumentationens rigtighed, kan den henvise de pågældende til kommunen med henblik på, at denne kontrollerer den boligsøgendes oplysninger, i det omfang der er adgang hertil. Angående indhentning af oplysninger om de boligsøgendes økonomiske og personlige forhold henvises iøvrigt til afsnit 15.2 vedrørende kommunale godkendelsesordninger.

Intet krav om venteliste

Der er intet krav om, at boligselskabet udarbejder en venteliste for boligsøgende, som henvender sig for at få tildelt en bolig på grundlag af de særlige sociale kriterier, selv om det dog vil være hensigtsmæssigt, at selskabet etablerer en form for opnotering af de boligsøgende. Men kun for så vidt som de pågældende opfylder (et eller flere af) de fastsatte kriterier.

Det siger sig selv, at der ikke er krav om at følge en liste, hvorpå de boligsøgende er noteret, på samme måde som ved ventelistetildelingen iøvrigt.

Der kan imidlertid i tilknytning til de særlige sociale kriterier udarbejdes retningslinier, der så vidt muligt angiver, hvem der skal tilgodeses i en situation med flere ansøgere. Dette kan f.eks. ske i form af en priorietering af disse kriterier, således at det for eksempel angives hvilke kriterier, der går forud for andre.

Boligselskabet kan dog også ud fra de opstillede retningslinier foretage det afgørende skøn over hvilken boligsøgende, der skal gå forud i en konkret situation med flere ansøgere.

Afvisning

Boligselskabet kan afvise udlejning til boligsøgende, som ikke anses for berettigede efter de fastsatte kriterier. Selskabet kan henvise de boligsøgende til i stedet at lade sig skrive op på selskabets almindelige venteliste.

Der er ikke nogen egentlig klageadgang for boligsøgende, der er blevet afvist i denne sammenhæng. De pågældende boligsøgende kan imidlertid altid henvende sig til kommunen som tilsynsmyndighed for boligselskabet. Kommunalbestyrelsen må herefter vurdere, om man finder, at der er grundlag for at tage den afviste boligsøgendes klage op til nærmere behandling. Finder kommunalbestyrelsen, at den pågældende boligsøgende er blevet uberettiget afvist, må dette påpeges overfor boligselskabet. Tilsynsvirksomhed af denne karakter anses ikke for at være kommunal anvisning (jf. afsnit 6.5.)

Husstands- og boligstørrelseskrav skal overholdes

De almindelige bestemmelser om husstandsstørrelse i forhold til boligstørrelse mv skal overholdes ved anvisning efter særlige sociale kriterier. I modsætning til, hvad der gælder ved den kommunale anvisning jf. afsnit 6, kan dette krav ikke fraviges ved udlejning efter særlige sociale kriterier. Har selskabet truffet beslutning om lempelse af kravet til udlejning af 3-rumsboliger (så disse kan udlejes til par), gælder dette også ved anvisningen efter sociale kriterier.

Boligtagernes rettigheder efter indflytning

På samme måde som ved kommunal anvisning, er de boligtagere, der har overtaget en bolig efter særlige sociale kriterier, omfattet af de sædvanlige rettigheder med hensyn til oprykning mv. på lige fod med andre boligtagere.

Ingen kommunal betaling af lejetab/garanti for istandsættelse

Kommunalbestyrelsen kan ikke foretage anvisning til de boliger, der efter aftalen skal udlejes efter særlige sociale kriterier.

Det er boligselskabet, der administrerer udlejningen efter de aftalte kriterier.

Kommunalbestyrelsen kan eventuelt henvise boligsøgende til at søge en bolig i boligselskabet efter de særlige sociale kriterier, såfremt den finder, at de er omfattet af disse kriterier.

Såfremt kommunalbestyrelsen anmoder boligselskabet om at udleje til en bestemt boligsøgende, opfattes dette som uformel anvisning og medfører som sådan en økonomisk forpligtelse for kommunen efter de gældende regler jf. afsnit 6.5.

9. Fortrinsrettigheder for boligsøgende uden bolig i selskabet

Dette afsnit handler om boligselskabets udlejning, jf. boligbyggelovens § 14, stk. 1.

Baggrund

For at sikre en generel hensigtsmæssig udnyttelse af almennyttige boliger, gælder visse fortrinsregler, når det skal afgøres, hvem af flere ansøgere, der skal have tilbudt en ledig bolig.

Fortrinsrettighederne kan opdeles i to væsentligt forskellige hovedgrupper. Den ene omfatter de boligsøgende, som allerede har en lejlighed i selskabet, se nærmere herom i afsnit 11 om oprykningsret. Den anden, som omtales i dette afsnit, omfatter boligsøgende, der ikke har lejlighed i selskabet i forvejen.

For boligsøgende på selskabets venteliste er der 2 forhold, som giver fortrin, nemlig hvis man har børn eller er ældre/handicappet.

9.1. Fortrinsret for husstande med børn

Store lejligheder

Af bekendtgørelsens § 4 fremgår, at boligsøgende med børn i husstanden har fortrinsret til større lejligheder, d.v.s. lejligheder med 3 og flere beboelsesrum.

Husstande med 2 eller flere børn har fortrinsret til lejligheder med 4 eller flere beboelsesrum. Husstande med 1 eller flere børn har fortrinsret til lejligheder med 3 beboelsesrum. Er der ingen fortrinsberettigede husstande med 2 eller flere børn til lejligheder med 4 eller flere rum, går husstande med 1 barn forud for husstande uden børn.

Selskabets bestyrelse kan dog beslutte, at også par uden børn skal kunne få 3-rumsboliger i lige konkurrence med børnehusstande, jf. nedenfor om bekendtgørelsens § 4, stk. 3.

Derimod er det uden betydning for børnehusstandes fortrinsret, om husstanden omfatter een eller flere voksne. Enlige med børn er således sidestillet med ægtepr med børn eller andre par med børn.

I praksis skal selskabet ved udlejningen springe de boligsøgende på ventelisten over, som ikke opfylder kravet om børn i husstanden, når en ledig bolig har 3 eller flere rum. Opfylder kun en boligsøgende børnekravet, skal boligen udlejes til denne. Er der ingen boligsøgende med børn på ventelisten, skal lejligheden tilbydes den, der står øverst på ventelisten, uanset antallet af voksne i husstanden og uanset lejlighedens størrelse. Dog skal lejligheden tilbydes til par, hvis der er truffet beslutning efter § 4, stk. 2, i bekendtgørelsen, jf. nedenfor.

Det skal i denne forbindelse bemærkes, at eventuelle beslutninger efter det gamle regelsæt om, at 2-rumsboliger fortrinsvis skal udlejes til husstande med 2 personer, ikke er gyldige længere. Det samme gælder beslutninger om at 1-rumsboliger kun må lejes ud til enlige. Det er pladsen på ventelisten, der er afgørende, jf. bekendtgørelsens § 2, stk. 1, og § 12, hvoraf fremgår, at der ikke kan gives boligsøgende videregående fortrinsrettigheder end anført i §§ 2-11.

Beboelsesrum

Ved beboelsesrum forstås (i bekendtgørelsen og i denne vejledning) ethvert selvstændigt værelse eller kammer, uanset størrelse. Køkken, badeværelse, entre og bryggers tæller ikke med som beboelsesrum.

Små lejligheder

Hvis der er tale om lejligheder, der er små i forhold til antallet af beboelsesrum, kan lejlighederne i visse tilfælde udlejes, som om de havde færre rum end de faktisk har. Det gælder efter bekendtgørlsens § 5 for lejligheder med 4 beboelsesrum, der ikke er større end 85 (m2). Yderligere gælder det for lejligheder med 3 rum, der ikke er større end 65 (m2). Ekselpelvis vil en 3-rumsbolig på 62 (m2) kunne lejes ud til en enlig boligsøgende, selv om der længere nede på ventelisten står husstande med børn.

Boligselskabet har ikke pligt til at udleje små boliger efter denne bestemmelse. Det kan besluttes, at den kun skal gælde i nogle af selskabets afdelinger, men de enkelte boligsøgende må ikke behandles forskelligt. Bestemmelsen kan bl.a. være med til at sikre, at enlige samkvemsforældre har mulighed for at få en passende bolig på 3 rum, hvor også barnet kan have et værelse.

Selskabets beslutning om at anvende bestemmelsen bør afhænge af den aktuelle lejlighedsfordeling i de enkelte afdelinger, sammenholdt med det lokale behov for boliger. En ændret beslutning kan kun gælde for fremtiden.

Bruttoetageareal

Ved opgørelsen af bruttoetagearealet i relation til udlejningsreglerne skal man anvende den opgørelsesmåde, som gælder for arealberegning i lov om individuel boligstøtte. Herom henvises til Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 617 af 8.7.1992 om beregning af boligens bruttoetageareal i henhold til boligstøtteloven. Opmærksomheden henledes på, at det som regel ikke er det samme areal, som anvendes i forbindelse med støtte til opførelse af almennyttigt byggeri. Den væsentligste forskel på de 2 opgørelsesmåder er, at der i opgørelsen efter den individuelle boligstøttelov tillægges den enkelte lejlighed en andel af fællesarealet.

Hvad forstås ved børn

Da fortrinsretten afhænger af, om den boligsøgende har et eller flere børn er det væsentligt at fastslå, hvornår børn medregnes.

Som børn anses som udgangspunkt sådanne husstandsmedlemmer, der efter reglerne i lov om individuel boligstøtte kan medregnes som børn. For at et barn efter lov om individuel boligstøtte kan tages i betragtning, skal barnet være under 23 år og bo i lejligheden. Barnet kan dog medregnes selv om det midlertidigt er fraværende, f.eks. hos en plejefamilie eller på en kostskole.

Ved tildeling af almennyttige boliger, hvor forældrene ikke er gift eller er separerede eller skilt, kan begge forældre dog - uanset reglerne i lov om boligstøtte - medregne deres børn, såfremt statsamtet eller - i København og Frederiksberg - overpræsidiet har godkendt en aftale om fælles forældremyndighed efter bestemmelserne i § 9 i myndighedsloven. Det er yderligere en betingelse, at børnene faktisk opholder sig omkring halvdelen af tiden hos den boligsøgende. Det er således ikke tilstrækkeligt, at forældrene har aftalt udvidet samkvemsret og opnået overøvrighedens tilslutning hertil. Der skal foreligge en godkendt aftale om fælles forældremyndighed.

Yderligere kan medregnes ufødte børn, forudsat den gravide boligsøgende er ude over 12. svangerskabsuge.

Endelig kan medregnes hjemmeboende handicappede børn over 23 år, forudsat de modtager pension fra det offentlige.

Det skal bemærkes, at det er husstandens sammensætning på overtagelsesdatoen, der er afgørende for, om børn kan medregnes.

Selskabet kan forlange nødvendig dokumentation, f.eks. for fælles forældremyndighed og graviditet. Ligeledes må indehaveren af fælles forældremyndighed på forlangende kunne sandsynliggøre, at barnet/børnene opholder sig hos vedkommende omkring eller over halvdelen af tiden.

Par uden børn

Selskabets bestyrelse kan efter bekendtgørelsens § 4, stk. 2, træffe beslutning om, at lejligheder med 3 beboelsesrum kan udlejes til ægtepar, par der lever i registreret partnerskab eller hermed sidestillede par. Det er dog en forudsætning, at det lokale behov for boliger til børnehusstande ikke taler herimod.

Der er ikke noget til hinder for en beslutning om, at reglen kun skal anvendes i bestemte afdelinger.

Selskabets beslutning bør meddeles kommunalbestyrelsen, ligesom de boligsøgende bør orienteres om beslutningen, så de kender mulighederne.

Kommunalbestyrelsen kan modsætte sig selskabets beslutning som et led i tilsynet med udlejningen, jf. bekendtgørelsens § 18.

I praksis vil der kunne opstå tvivl om, hvem der falder ind under betegnelsen »hermed sidestillede par«. Det er kun par, som lever i ægteskabslignende samlivsforhold af mere varig karakter, der vil kunne falde ind under bestemmelsen. Men det er op til boligselskabet at foretage en nærmere vurdering af forholdene.

Styrelsen er bekendt med, at nogle selskaber har forlangt dokumentation fra folkeregisteret om, at det pågældende par har været tilmeldt samme adresse i de nærmest forudgående 2 år. Et sådant krav behøver selskabet ikke at stille, men bliver selskabet opmærksom på, at der er tale om omgåelse af reglen, må selskabet afvise de pågældende.

I øvrigt bør selskabet ved indgåelsen af lejekontrakter på grundlag af denne bestemmelse forlange, at begge personer i parforholdet underskriver lejekontrakten som boligtagere.

Derimod er det styrelsens opfattelse, at selskabet ikke ved udlejningen til par uden børn kan stille et standardkrav om, at begge parter skal forblive boende i lejligheden i 2 år, hvis den ene part senere skal have mulighed for at overtage lejligheden alene - eller med andre ord: Flytter den ene part inden 2 år, skal den anden også flytte. Et sådant vilkår vil antagelig blive tilsidesat af domstolene. Det er også her forholdene på overtagelsesdatoen, der er afgørende for, om der er tale om et parforhold, som falder ind under bestemmelsen. Har et selskab truffet beslutning om, at reglen skal gælde, kan beslutningen senere ændres, hvis det viser sig, at boligsøgende med børn ikke kan tilgodeses i rimeligt omfang. Ændringen vil kun kunne få betydning for fremtidige udlejninger.

9.2. Fortrinsret for ældre og personer med handicap

(* 1) Bilagene er udeladt her, da retsforskrifterne har været offentliggjort i Lovtidende A samt forefindes i Retsinformation.

(* 2) Boligministeriets cirkulære af 26. november 1985 om erstatningsboliger har været offentliggjort i Ministerialtidende og har nr. 129, samt forefindes i Retsinformation.