Retningslinier om særlige problemer ved udlejning af almennyttige boliger

Retningslinier om særlige problemer ved udlejning af almennyttige boliger

1. Overgang til nye regler pr. 1.4.1992.

Reglerne om udlejning af almennyttige boligselskabers boliger ændres væsentligt pr. 1.4.1992, jfr. lov om boligbyggeri (lovbekendtgørelse nr. 135 af 25.2.1992), § 14, og Bygge og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 158 af 5.3.1992 om udlejning af almennyttige boligselskabers boliger.

Afhængig af, hvordan udlejningen hidtil er foregået i de enkelte selskaber, kan der opstå forskellige problemer i forbindelse med overgangen til det nye regelsæt.

Der er ikke optaget egentlige overgangsregler i ændringsloven eller i bekendtgørelsen. Det indebærer, at alle de nye bestemmelser træder i kraft den 1.4.1992, samtidig med at de gamle regler bortfalder. Udlejningsbekendtgørelsens bestemmelser om rettigheder og begrænsninger m.v. finder også anvendelse på alle eksisterende lejeforhold, uanset tidspunktet for lejeaftalens indgåelse.

2. Venteliste fra 1.4.1992

De nye regler indeholder krav om, at selskaberne skal føre ventelister. I praksis betyder dette bl.a., at alle boligsøgende, der underskriver lejekontrakter den 1.4.1992 eller senere, skal findes på selskabets venteliste, med mindre anvisningen sker fra kommunen, eller der lejes ud i overensstemmelse med lovens § 14, stk. 4 om aftalte særlige sociale kriterier. Tilsvarende kan udnyttelse af fortrinsretten til en ledig bolig ved afgivelse af en anden bolig i en af selskabets afdelinger kun ske for personer, der er optaget på selskabets oprykningsventeliste.

Der stilles ikke krav om, at ventelisterne skal føres på et bestemt medie, men i længden må det antages, at administrationen af ventelister mest praktisk og billigst vil kunne føres via edb.

3. Start på nye ventelister.

Selskaber, som ikke hidtil har anvendt venteliste, skal straks oprette en venteliste og en oprykningsventeliste.

Selskaber, som allerede har en venteliste eller en ekspektanceliste, skal pr. 1.4.1992 overflytte samtlige boligsøgende til den nye venteliste i den rækkefølge, de stod i på den eksisterende liste. Ventelisten skal således være åben for nye boligsøgende, og den skal gælde til alle selskabets afdelinger. Den må ikke samkøres med oprykningsventelisten, der er en selvstændig liste.

Den nærmere opdeling på søgemuligheder må fastlægges i det enkelte selskab og kan bl.a. afhænge af antallet af lejemål og det forventede antal boligsøgende på venteliste. Eksempelvis vil nogle boligsøgende stå på venteliste til alle ledige boliger. Andre ønsker kun bolig i en bestemt eller nogle få udvalgte afdelinger, eller søger kun boliger af en bestemt størrelse, afhængig af husstandens størrelse og sammensætning, ligesom mange boligsøgende kun vil have tilbudt lejligheder til en bestemt maksimal husleje. I princippet gælder det anførte også for andelsboligforeninger, se dog nedenfor under 5, særligt om rækkefølgen i andelsboligforeninger.

4. Indbyrdes rækkefølge fra eksisterende oprykningslister.

Har selskabet allerede en oprykningsventeliste, (en intern venteliste) eller er boligtagere, der ønsker en anden bolig i selskabet, på anden måde registreret i selskabet, overflyttes samtlige registrerede til den nye oprykningsventeliste.

Det er vigtigt, at der fra starten angives en entydig rækkefølge på oprykningsventelisten, idet styrelsen er bekendt med, at de eksisterende oprykningslister har forskellige kriterier for tildeling af ledige boliger.

For personer, der den 1.4.1992 eller senere henvender sig og bliver optaget på oprykningsventelisten, er rækkefølgen givet ud fra datoen (eventuelt tidspunktet på dagen) for optagelsen, jfr. bekendtgørelsens § 10.

Men den indbyrdes rækkefølge for personer, der overføres fra en eksisterende til den nye oprykningsventeliste, kan godt fastlægges på en anden måde, hvis selskabet hidtil har anvendt en anden praksis. Det kan f.eks. være tilfældet, hvis man hidtil har valgt den rækkefølge, hvori de pågældende i sin tid fik tildelt en bolig (boanciennitet) eller blev opnoteret til en bolig (oprindelig ventelisteanciennitet). Det skal understreges, at den rækkefølge, der fastlægges ved overgangen til den nye oprykningsventeliste er bindende, og at det fremover for nytilkomne er tidspunktet for optagelsen på listen, der er afgørende.

5. Særligt om rækkefølgen i andelsboligforeninger.

Fra den 1.4.1992 skal også andelsboligforeningerne oprette en venteliste til den almindelige udlejning og en oprykningsventeliste til de bolighavende medlemmer, der ønsker en anden bolig i foreningen.

Ledige lejligheder skal lejes ud til dem, der står på ventelisten.

For medlemmer af andelsboligforeninger medfører reglerne dog nogle særlige forhold, da der i en almennyttig andelsboligforening altid er en underliggende medlemsfortegnelse.

Medlemsfortegnelsen bryder hovedprincippet om bolig til den, der i længst tid har stået på ventelisten, idet ventelisten skal baseres på medlemsfortegnelsen. Dette indebærer, at en boligsøgende, der ønsker optagelse på ventelisten, indtræder på denne med sit medlemsnummer, således at den indbyrdes rækkefølge mellem boligsøgende på ventelisten afgøres af nummeret og ikke af datoen for optagelsen på listen. Eksempelvis vil en boligsøgende med et meget lavt medlemsnummer gå forud for andre med højere numre, uanset de sidstnævnte måtte have stået på ventelisten i meget længere tid.

Den enkelte andelsboligforening må selv afgøre, hvor sent et medlem skal henvende sig for at nå at komme i betragtning i forbindelse med konkrete udlejninger. Der bør fastsættes en generel frist, som på den ene side giver foreningen en rimelig tid til at administrere selve udlejningen, og som på den anden side tilgodeser medlemmernes rettigheder.

For oprykningsventelisten i andelsboligforeninger gælder det anførte tilsvarende.

Da andelsboligforeningerne skal udleje efter en venteliste/oprykningsventeliste, kan det blive nødvendigt at bekendtgøre over for foreningernes medlemmer, at udlejningsadministrationen er omlagt. Oplysning herom kan ske ved opslag, annoncering eller brev til hvert enkelt medlem/boligtager.

Der vil ikke være noget til hinder for, at man fremover fortsat kan lave opslag eller annoncere i lokalpressen m.v., for at henlede medlemmernes interesse på ledige boliger, men selve udlejningen skal som nævnt ske til et medlem, der står på ventelisten/oprykningsventelisten.

6. Børn under 15 år.

Fra den 1.4.1992 kan børn under 15 år ikke længere optages på ventelisten.

Børn, der måtte være optaget på ventelister fra før de nye reglers ikrafttræden, bevarer pladsen, forudsat, at de på lige fod med alle andre boligsøgende betaler ajourføringsgebyr. Uanset hidtidige begrænsninger i de enkelte selskaber, har enhver person på 15 år og derover ret til at blive optaget på venteliste.

I andelsboligforeninger gælder samme aldersgrænse for optagelse på medlemsfortegnelsen. I andelsboligforeninger, der hidtil har haft en venteliste ved siden af medlemsfortegnelsen, vil der ikke være behov for at overføre børn under 15 år til den nye venteliste, idet disse vil kunne indtræde på ventelisten med anciennitet efter deres medlemsnummer, når de er fyldt 15 år eller senere.

7. Gebyrer.

Boligsøgende, der ønsker en lejlighed i selskabet, såvel som boligtagere i selskabet, der ønsker en anden lejlighed i selskabet, skal betale et gebyr i forbindelse med optagelsen på venteliste/oprykningsventeliste. Yderligere opkræves gebyr en gang årligt i forbindelse med ajourføring af ventelisterne. Gebyrernes størrelse fastsættes af selskabet og skal dække omkostningerne ved at føre ventelister. Gebyrerne behøver ikke at være lige store for optagelse på de to ventelister, ligesom ajourføringsgebyret kan fastsættes særskilt. Der må ikke i øvrigt fastsættes forskellige gebyrer inden for samme selskab, så f.eks. nogle persongrupper pålægges højere gebyrer end andre.

7.1. Eksisterende opnoteringsgebyrer.

Efter de hidtidige regler har selvejende selskaber og garantiselskaber haft adgang til at opkræve et opnoteringsgebyr af beskeden størrelse ved boligsøgendes optagelse på venteliste. Dette gebyr skulle betales tilbage til de boligsøgende, der tilbagekaldte deres ansøgning, eller det skulle indgå som en del af beboerindskuddet, når de boligsøgende fik tildelt en lejlighed.

Ved overgangen til de nye ventelister kan opnoteringsgebyrerne derfor ikke uden videre betragtes som en driftsindtægt i selskabet, således som de nye gebyrer er, jfr. bekendtgørelsens § 3, stk. 3, og boligbyggerilovens § 14, stk. 1, sidste punktum.

Derfor skal de boligselskaber, der har taget opnoteringsgebyr, meddele samtlige personer på eksisterende ventelister, at man p.g.a. ændret lovgivning er overgået til et nyt ventelisteprincip, at der ved overflytningen til ventelisten (eller oprykningsventelisten) skal betales et gebyr, som ikke tilbagebetales, at der fremover en gang årligt vil blive opkrævet et gebyr for forbliven på venteliste, at den boligsøgende kan kontakte selskabet for at få sit opnoteringsgebyr tilbagebetalt, og at selskabet betragter det allerede indbetalte opnoteringsgebyr som et gebyr for at stå på den nye venteliste, med mindre den boligsøgende inden f.eks. en måned udtrykker ønske om at få gebyret tilbagebetalt.

Når fristen for tilbagebetaling er udløbet, kan selskabet kontere opnoteringsgebyrer, der ikke ønskes tilbagebetalt, som driftsindtægt. De boligsøgende, der ønsker gebyret tilbagebetalt slettes på ventelisten.

Hvis breve om opnoteringsgebyr returneres af postvæsenet med besked om ubekendt adresse, må selskabet overføre de pågældende til ventelisten, men lade opnoteringsgebyrerne stå på konto 827, indtil de pågældende boligsøgende selv henvender sig for at få gebyrerne tilbagebetalt på samme måde som efter de nuværende regler. Også for denne gruppe boligsøgende gælder, at manglende betaling af ajourføringsgebyrer medfører sletning på ventelisten.

7.2. Indmeldelsesgebyrer i andelsboligforeninger.

Reglerne om indmeldelsesgebyrer og foreningsandele i andelsboligforeninger er ikke ændret, jfr. økonomicirkulæret (Boligstyrelsens cirkulære af 25.10.1985), punkt 13.1.2. ad konto 602.1. og normalvedtægterne for en almennyttig andelsboligforening, november 1984, § 3, stk. 1, og § 4, stk. 1.

7.3. Gebyr ved overflytning.

Selskaber, der har haft ventelister uden at opkræve opskrivningsgebyrer efter de hidtidige regler, kan anmode de boligsøgende på den eksisterende venteliste om et gebyr i forbindelse med etableringen af den nye venteliste/oprykningsventeliste.

Da der i realiteten er tale om boligsøgende, som allerede er på venteliste, kan selskabet dog undlade at opkræve gebyr for optagelse på den nye venteliste/oprykningsventeliste.

Ingen