Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om opgørelse af moms i forbindelse med sanerings- og byfornyelsesaktiviteter

Kapitel 1

Baggrund

Kapitel 1

Baggrund

I denne vejledning beskrives, hvorledes opgørelsen af moms foretages i forbindelse med udbetaling af saneringslån og tilskud (kap. 2), byfornyelsesrefusion (kap. 3), støttegrundlag (kap. 4), tilsagnsramme (kap. 5) og ikrafttræden og overgangsbestemmelser (kap. 6).

Som bilag til vejledningen er optrykt Bygge- og Boligstyrelsens cirkulære af 30. marts 1992 om opgørelse af moms i forbindelse med sanerings- og byfornyelsesaktiviteter.

Kapitel 2

Saneringslån og tilskud

Kapitel 2

Saneringslån og tilskud

For opgørelse af traditionelle saneringsudgifter, der dækkes ved optagelse af midlertidige statslån og tilskud efter saneringslovens §§ 49-51 (jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983) gælder følgende

Ved kommunens hjemtagelse af statslån til selskabssanering anmeldes kun 92,5 pct. af det samlede lånebehov, da kommunen modtager 7,5 pct. af lånebehovet fra den kommunale momsudligningsordning. Dette gælder for alle låneanvisninger fra og med regnskabsåret 1987 og til og med 1991. Fra og med regnskabsåret 1992 anmeldes 91,5 pct., idet kommunen har fået 8,5 pct. fra udligningsordningen. Ændringen skyldes forhøjelse af momsen fra 22 til 25 pct. fra 1. januar 1992. Det bemærkes, at refusionsprocenten er fast og uafhængig af den faktisk afholdte moms.

For traditionelle saneringsudgifter, som afholdes fra og med 1987 i tilfælde, hvor kommunen selv forestår saneringen (altså uden en rådgivers medvirken), skal kommunen anmode om statslån til udgifterne ekskl. den faktisk afholdte moms.

Af hensyn til fremtidige regnskabsafslutninger er det væsentligt, at kommunen sondrer mellem lån ydet før og efter 1. januar 1987 og før og efter 1. januar 1992, hvor momsprocenten steg fra 22 til 25.

Det understreges i øvrigt, at de tidligere ydede ombygningslån i henhold til saneringslovens § 52 - jf. lovbekendtgørelse nr. 356 af 3. juli 1975 - ikke er omfattet af momsudligningsordningen, idet sådanne lån optages i kommunernes budget- og regnskabssystem under de såkaldte finansforskydninger.

Kapitel 3

Byfornyelsesrefusion

Kapitel 3

Byfornyelsesrefusion

For refusionsberettigede byfornyelsesudgifter efter byfornyelseslovens § 66, stk. 3, (jf. lovbekendtgørelse nr. 498 af 28. juni 1990 med senere ændringer) gælder, at kommunen skal anmode om statslig refusion på 50 pct. af de refusionsberettigede udgifter ekskl. den faktisk afholdte moms. Momsen anmeldes derimod til refusion i den kommunale momsudligningsordning.

Det skal bemærkes, at der i forbindelse med visse nedrivningssager, dvs. refusionsberettigede aktiviteter, hvor der i udgifterne modregnes for indtægter fra grundsalg, kan opstå et særligt momsproblem. I de tilfælde, hvor salgsprisen overstiger købsprisen, bliver en del af nedrivningsudgifterne herved dækket. Såfremt grunden sælges til private, skal momsen af denne del af nedrivningsudgiften tilbagebetales til den kommunale momsudligningsordning.

Kommuner, der benytter et byfornyelsesselskab eller en anden rådgiver, skal i øvrigt være opmærksomme på, at selskabets/rådgivers administrationshonorar skal udmåles i forhold til de rammebelastende udgifter inkl. moms, jf. afsnit II, pkt. 2.9.f i Boligstyrelsens cirkulære af 3. juli 1986 om offentlig støtte til byfornyelse og boligforbedring m.v.

Det er fortsat uden betydning for refusionsgrundlaget i henhold til lovens § 66, stk. 3, om honoraret tillægges moms eller ej, da kommunen skal anmelde de refusionsberettigede udgifter ekskl. moms.

Kapitel 4

Støttegrundlaget

Kapitel 4

Støttegrundlaget

For ombygning af privat ejede ejendomme, herunder ejendomme der ejes af et byfornyelsesselskab, opgøres støttegrundlaget inkl. faktisk afholdt moms.

For ombygninger af kommunale beboelsesejendomme og ejendomme, som kommunen har overtaget med henblik på istandsættelse (råde over-ejendomme), gælder, at kommunen løbende får refunderet moms af ombygningsudgifterne i gennemførelsesfasen via den kommunale momsudligningsordning.

Med henblik på at sikre, at leje- og brugsværdien og dermed huslejen beregnes ens, uanset om det er kommunen eller en privat udlejer, der ejer ejendommen, skal ombygningsudgifterne opgøres inkl. moms ved låne- og støtteudmålingen. Bestemmelsen gælder, uanset at kommunen får refunderet momsen i gennemførelsesfasen, og uanset om kommunen sælger ejendommen eller regner med at beholde den i kommunalt eje.

I forbindelse med låneoptagelsen opstår imidlertid et merprovenu, idet kommunen for en del af de samlede udgifter opnår såvel finansiering via låneoptagelsen som via refusionen fra momsudligningsordningen. Dette merprovenu skal derfor tilbagebetales.

Helt generelt gælder, at afhændes ejendommen i forbindelse med den endelige låneoptagelse, tilbagebetales den refunderede moms umiddelbart til den kommunale momsudligningsordning.

Kommunen kan som ejer a'conto hjemtage realkreditlån i overensstemmelse med reglerne i Bygge- og Boligstyrelsens cirkulæreskrivelse af 19. december 1990 om a'conto låneoptagelse til finansiering af ombygningsarbejder, der støttes efter reglerne i lov om byfornyelse og boligforbedring.

Der er ikke i forhold til cirkulæreskrivelsen indskrænkninger i adgangen til at a'conto hjemtage realkreditlån, der finansierer de værdiforøgende ombygningsudgifter. Disse kan altså hjemtages inden for 80 pct. af det meddelte tilsagn.

Med hensyn til de ikke-værdiforøgende ombygningsudgifter er det vigtigt, at der ikke a'conto hjemtages et større realkreditlån, end der er behov for, hvis ejendommen forbliver i kommunalt eje. Der kan derfor ikke a'conto hjemtages større realkreditlån end 80 pct. af det meddelte tilsagn om ydelsesstøtte til ikke-værdiforøgende ombygningsudgifter fratrukket den refunderede moms på de afholdte udgifter vedrørende hele ombygningen.

Herudover foretages tilbagebetalingen rent praktisk således, at kommunen, jf. cirkulærets § 5, stk. 1, og § 6, stk. 1, udover at optage lån også skal indhente et lånetilbud hos det långivende realkreditinstitut. Lånetilbudet skal vedrøre indekslån type IS 35 med en længste løbetid på 501/2 år.

Kommunalbestyrelsen bør i forbindelse med godkendelsen af ombygningsregnskabet tage stilling til, om ejendommen skal forblive i kommunalt eje i mindst 5 år, idet der i så fald ikke i de støtteberettigede ombygningsudgifter skal medtages låneomkostninger i forbindelse med det tilbudte lån.

Da lån og lånetilbud afhænger af både størrelsen af den refunderede moms på hele ombygningen og de ikke-værdiforøgende udgifter, skelnes der mellem følgende situationer

1) De ikke-værdiforøgende ombygningsudgifter er større end den refunderede moms

1a) Kommunen afhænder ejendommen inden 5 år efter godkendelsen af ombygningsregnskabet (§ 5, stk. 2).

I ejendomme, hvor de ikke-værdiforøgende udgifter, jf. byfornyelseslovens § 59, stk. 5, overstiger den refunderede moms, og hvor der ikke senest på tidspunktet for lånets berigtigelse er indgået aftale om salg af ejendommen, skal der optages et indekslån til dækning af forskellen mellem de ikke-værdiforøgende udgifter og den refunderede moms. Til dette lån ydes ydelsesstøtte på sædvanlig måde efter byfornyelseslovens § 59 a, stk. 2.

Endvidere skal kommunalbestyrelsen indhente et lånetilbud på et indekslån type IS 35 hos realkreditinstituttet på et beløb, hvis nettoprovenu svarer til den refunderede moms af hele ombygningsudgiften. Lånetilbuddet skal således give mulighed for ud over momsen at finansiere omkostningerne i forbindelse med låneoptagelsen. Kommunalbestyrelsen skal i forbindelse med opgørelsen af de støtteberettigede ombygningsudgifter være opmærksom herpå. Kommunalbestyrelsen må give et tilsagn af en sådan størrelse, at der i givet fald kan ydes ydelsesstøtte til hele det tilbudte lån.

Kommunalbestyrelsen skal stille krav om, at instituttet i lånetilbuddet forpligter sig til at udbetale lånet, såfremt ejendommen afhændes senest 5 år efter kommunalbestyrelsens godkendelse af ombygningsregnskabet. Lånetilbuddet kan således kun benyttes i indtil 5 år efter kommunalbestyrelsens godkendelse af ombygningsregnskabet.

Sælges ejendommen inden for en periode af 5 år regnet fra tidspunktet for godkendelsen af ombygningsregnskabet, skal kommunen optage det tilbudte lån. Til dette lån ydes ydelsesstøtte på sædvanlig måde efter byfornyelseslovens § 59 a, stk. 2. Nettoprovenuet af lånet skal med virkning fra overtagelsesdagen indbetales til den kommunale momsudligningsordning.

1b) Kommunen ejer ejendommen 5 år efter godkendelsen af ombygningsregnskabet (§ 5, stk. 3).

Ejer kommunen fortsat ejendommen 5 år efter godkendelsen af ombygningsregnskabet, må kommunen ikke benytte lånetilbuddet, og tilsagnet om ydelsesstøtte til det tilbudte lån bortfalder.

1c) Kommunen er allerede i forbindelse med den endelige låneoptagelse klar over, at ejendommen kan forblive i kommunens besiddelse (§ 5, stk. 4).

Såfremt kommunen på låneoptagelsestidspunktet med sikkerhed ved, at ejendommen kan forblive i kommunalt eje, kan de støtteberettigede ikke-værdiforøgende udgifter umiddelbart reduceres med den refunderede moms. Det er derfor ikke nødvendigt at indhente ovennævnte lånetilbud.

2) De ikke-værdiforøgende ombygningsudgifter er mindre end den refunderede moms

2a) Kommunen afhænder ejendommen inden 5 år efter godkendelsen af ombygningsregnskabet (§ 6, stk. 2).

I ejendomme, hvor de ikke-værdiforøgende udgifter, jf. byfornyelseslovens § 59, stk. 5, er mindre end den refunderede moms, og hvor der ikke senest på tidspunktet for lånets berigtigelse er indgået aftale om salg af ejendommen, skal kommunalbestyrelsen i et realkreditinstitut indhente et lånetilbud på et indekslån type IS 35 med et nettoprovenu på et beløb, der svarer til de ikke-værdiforøgende udgifter. Lånetilbuddet skal således give mulighed for ud over momsen at finansiere omkostningerne ved låneoptagelsen. Kommunalbestyrelsen skal i forbindelse med opgørelsen af de støtteberettigede ombygningsudgifter være opmærksom herpå. Kommunalbestyrelsen må give et tilsagn af en sådan størrelse, at der i givet fald kan ydes ydelsesstøtte til hele det tilbudte lån.

Kommunalbestyrelsen skal stille krav om, at instituttet i lånetilbuddet forpligter sig til at udbetale lånet, såfremt ejendommen afhændes senest 5 år efter kommunalbestyrelsens godkendelse af ombygningsregnskabet. Lånetilbuddet kan således kun benyttes i indtil 5 år efter kommunalbestyrelsens godkendelse af ombygningsregnskabet.

Forskellen mellem den refunderede moms og de ikke-værdiforøgende ombygningsudgifter skal umiddelbart indbetales til den kommunale momsudligningsordning.

Afhændes ejendommen inden for en periode af 5 år regnet fra tidspunktet for kommunalbestyrelsens godkendelse af ombygningsregnskabet, skal kommunen optage det tilbudte lån, idet nettoprovenuet af lånet med virkning fra overtagelsesdagen skal indbetales til den kommunale momsudligningsordning. Til dette lån ydes ydelsesstøtte på sædvanlig måde efter byfornyelseslovens § 59 a, stk. 2.

2b) Kommunen ejer ejendommen 5 år efter godkendelsen af ombygningsregnskabet (§ 6, stk. 3).

Ejer kommunen fortsat ejendommen 5 år efter godkendelsen af ombygningsregnskabet, må kommunen ikke benytte det ovennævnte lånetilbud, og tilsagnet om ydelsesstøtte til det tilbudte lån bortfalder.

2c) Kommunen er allerede i forbindelse med den endelige låneoptagelse klar over, at ejendommen kan forblive i kommunens besiddelse (§ 6, stk. 4).

Såfremt kommunen på låneoptagelsestidspunktet med sikkerhed ved, at ejendommen kan forblive i kommunalt eje, skal der ikke indhentes lånetilbud vedrørende finansiering af de støtteberettigede ikke-værdiforøgende udgifter.

Kapitel 5

Belastning af tilsagnsrammen

Kapitel 5

Belastning af tilsagnsrammen

Kommunens tilsagnsramme belastes som følge af de ændrede regler således

1) Saneringslån til selskabssaneringer belaster fra 1. januar 1987 til 31. december 1991 rammen med 92,5 pct. af de faktisk afholdte udgifter inkl. moms. Fra 1. januar 1992 belaster disse lån dog kun rammen med 91,5 pct.

2) Saneringslån til kommunale saneringer belaster rammen med de faktisk afholdte udgifter ekskl. moms (p.t. 25 pct.).

3) Refusionsberettigede byfornyelsesudgifter belaster rammen med de faktisk afholdte udgifter ekskl. moms (p.t. 25 pct.).

4) De støtteberettigede forbedringsarbejder belaster rammen med de faktisk afholdte udgifter inkl. moms, uanset om kommunen i gennemførelsesfasen har fået refunderet momsen.

Kommunen skal i forbindelse med ansøgning om både vejledende og bindende tilsagnsrammer tage højde for ovennævnte bestemmelser.

Kapitel 6

Ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser

Kapitel 6

Ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser

Cirkulæret træder i kraft den 15. april 1992, men har virkning fra og med regnskabsåret 1992. Samtidig ophæves cirkulære nr. 29 af 9. marts 1988 om opgørelse af moms i forbindelse med sanerings- og byfornyelsesaktiviteter.

For så vidt angår de kommunale ejendomme, hvortil der er givet tilsagn før 1. januar 1990, eller som er finansieret i regnskabsårene 1987-1991 i overensstemmelse med de hidtil gældende bestemmelser i det nu ophævede cirkulære om opgørelse af moms, er der fastsat overgangsregler i det omfang, der er anført nedenfor.

For kommunalt ejede ejendomme, hvor endelig finansiering er foretaget inden 1. april 1992, og hvor kommunen fortsat opbevarer obligationer svarende til den refunderede moms, gælder følgende

Afhændes ejendommen inden 5 år efter regnskabsgodkendelsen, indbetales nettoprovenuet af de opbevarede obligationer med tillæg af oppebårne renter og afdrag til den kommunale momsudligningsordning.

Er ejendommen ikke afhændet inden udløbet af 5-årsfristens udløb, foretages der et ekstraordinært afdrag på det lån, som er optaget til dækning af de ikke-værdiforøgende udgifter. Afdraget skal bestå af dels de opbevarede obligationer dels obligationer af samme serie for et beløb, der svarer til de oppebårne renter og afdrag på de opbevarede obligationer med fradrag af omkostninger ved opkøbet af de obligationer, der erhverves. Ydelsen på lånet til finansiering af de ikke-værdiforøgende ombygningsudgifter vil herefter blive nedsat tilsvarende.

Er nettoprovenuet af de opbevarede obligationer med tillæg af oppebårne renter og afdrag større end det ikke-værdiforøgende lån, indfries lånet helt og fuldt, og den resterende del af nettoprovenuet indbetales til den kommunale momsudligningsordning.

For kommunalt ejede ejendomme, hvortil der er opnået tilsagn om rente- og afdragsbidrag til indekslån type IS 20 før 1. januar 1990, men hvor endelig finansiering ikke har fundet sted før cirkulærets ikrafttræden, gælder følgende

Der gælder de samme regler om finansiering af ombygningsudgifterne via låneoptagelse, evt. lånetilbud og momsrefusion som nævnt i kapitel 4, men med den ændring, at der optages indekslån type IS 20 i stedet for type IS 35.

Da der kun i et begrænset tidsrum fremover vil kunne ydes indekslån type IS 20, idet disse serier - afhængigt af realkreditinstitut - lukkes ved udgangen af 1995 eller udgangen af august 1996, vil det ikke være muligt at indhente et 5-årigt lånetilbud fra et realkreditinstitut på denne lånetype. Såfremt der efter §§ 5 og 6 skal indhentes et lånetilbud, vil det derfor være nødvendigt i stedet at indhente et lånetilbud på et indekslån type IS 35.

Såfremt kommunalbestyrelsen ikke ved regnskabsgodkendelsen er sikker på, at ejendommen kan forblive i kommunalt eje i 5 år, skal kommunalbestyrelsen være opmærksom på, at der skal gives tilsagn om offentlig støtte i form af ydelsesstøtte til det tilbudte lån, uanset om det hjemtages. Bortfalder lånetilbuddet, fordi ejendommen forbliver i kommunalt eje i 5 år, medfører dette samtidig, at støttetilsagnet til det tilbudte lån bortfalder.

Bygge- og Boligstyrelsen, den 30. marts 1992

H.E. Rasmussen

/ Bent Fjord

Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om opgørelse af moms i forbindelse med sanerings- og byfornyelsesaktiviteter

Ingen