Vejledning: Gennemførelse af ombygningsprojekt med støtte efter lov om byfornyelse og boligforbedring

Vejledning: Gennemførelse af ombygningsprojekt med støtte efter lov om byfornyelse og boligforbedring

Indholdsfortegnelse

Afsnit 1 Hvilke rettigheder har ejeren og lejerne, 1. 1. Hvilke former for veto finder der, 1. 2. Byfornyelsesnævnet er klageinstans, 1. 3. Opsigelse eller anvisning af erstatningsbolig, Afsnit 2 Valg af rådgivere, 2. 1. Den tekniske rådgivers kontrakt, 2. 2. Den juridiske rådgivers kontrakt, 2. 3. Ejerens ydelser, Afsnit 3 Kvalitetssikring, Afsnit 4 Projektering og ansøgning om støtte, 4. 1. Dispositionsforslag, 4. 2. Prissat projektforslag, 4. 3. Forprojekt/hovedprojekt, 4. 4. Licitation, 4. 5. Endelig godkendelse af projekt, 4. 6. Entreprisekontrakt, 4. 7. Finansiering i byggeperioden, 4. 8. Tidsplan, 4. 9. Forsikringer, 4.10. Beboermøder, 4.11. Adgang til lejlighederne i byggeperioden, Afsnit 5 Byggesagens praktiske gennemførelse, 5. 1. Varsling af huslejeforhøjelser, 5. 2. Byggemøder, 5. 3. Løbende kontrol af fakturaer samt anvisning, 5. 4. Ekstraarbejder, 5. 5. Ibrugtagning, 5. 6. A contoudbetaling af byfornyelseslån, 5. 7. Afleveringsforretning, 5. 8. Bygningsdrift, 5. 9. Dækning fra Byggeskadefonden, 5.10. Endeligt byggeregnskab, 5.11. Endelig finansiering,

Forord

Denne pjece er tænkt som en vejledning til den ejer og rådgiver, som står over for at skulle gennemføre et ombygningsprojekt, hvortil der gives offentlig støtte efter lov om byfornyelse og boligforbedring. Pjecen er navnlig udarbejdet på baggrund af erfaringer fra gennemførelse af en række større ombygningsprojekter, og besvarer nogle af de mere praktiske spørgsmål, der erfaringsmæssigt opstår i forbindelse hermed.

Forud for kommunalbestyrelsens beslutning om byfornyelse og boligforbedring har der været en eller flere offentlige debatperioder om beslutningens indhold. Kommunalbestyrelsen har også orienteret om reglerne for offentlig støtte samt givet oplysninger om ejerens og lejerens rettigheder, både i planlægningsfasen og under selve gennemførelsen.

Når en kommunalbestyrelse har truffet beslutning om byfornyelse og boligforbedring, opfordrer den de berørte ejere til at udarbejde og gennemføre et forbedringsprojekt for deres ejendomme. Pjecens første afsnit omtaler kort ejerens og lejernes rettigheder i forbindelse med beslutningens gennemførelse.

I de følgende afsnit omtales forholdet mellem ejeren, den tekniske rådgiver og den juridiske rådgiver samt rådgivernes ydelser. Endvidere omtales de nye regler om førregistrering, kvalitetssikring og dækning fra Byggeskadefonden (»kvalitetssikrings- og ansvarsreformen«), som nu også er gældende på byfornyelsesområdet.

De sidste afsnit i pjecen beskriver de krav, der stilles til byggesagens administrative styring, samt de praktiske oplysninger i forbindelse med byggesagens gennemførelse.

Bag i pjecen findes en række skemaer, der anvendes i forbindelse med ansøgning om offentlig støtte til ombygningsprojekt og regnskabsgodkendelse.

Yderligere oplysninger i forbindelse med gennemførelsen af et ombygningsprojekt kan fås hos kommunen eller den rådgiver, som kommunen kan have antaget til at udarbejde beslutningen.

1. Hvilke rettigheder har ejeren og lejerne

Den kommunale opfordring i forbindelse med en byfornyelsesbeslutning retter sig til ejere af ejendomme, og omfatter forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder, der skal gennemføres inden en bestemt tidsfrist, der fastsættes af kommunen. I byfornyelsesloven er det bestemt, at lejere skal have medindflydelse på udarbejdelsen og gennemførelsen af ombygningsprojekter.

Ejeren har selvsagt mulighed for at påvirke projektet under forbedredningsforslagets udarbejdelse, mens lejerne kan nedlægge veto mod visse dele af ejerens forslag. For at tilgodese lejernes mulighed for medindflydelse må ejeren eller dennes rådgiver på et tidligt tidspunkt informere om projektet, for at lejerne kan tage stilling hertil.

Læs mere om dette emne i Byggge- og Boligstyrelsens pjece »Samarbejde mellem ejere og lejere«.

1.1.Hvilke former for veto findes der

Veto-mulighederne - det vil sige indsigelsesretten - har forskellig anvendelse afhængig af ejendommens ejerforhold. Der skelnes mellem udlejningsejendomme - ejendomme opdelt i ejerlejligheder eller private andelsboliger - og »blandede ejendomme«.

»Blandede ejendomme« er ejendomme, der består af ejer- eller andelsboliger, men hvor der samtidig er enkelte udlejningsboliger.

I udlejningsejendomme kan der forekomme 3 former for veto: kollektivt veto, individuelt veto eller ejer-veto.

Det kollektive veto er udtryk for, at et flertal af lejerne ikke ønsker de af ejeren/rådgiveren foreslåede forbedringsarbejder udført, eller ønsker en anden løsning.

Et vedvarende kollektivt veto kan medføre, at kun nødvendige istandsættelsesarbejder vil blive gennemført efter krav fra kommunen. Sådanne krav kan f.eks. omfatte - sundheds - og brandfarlige forhold - klimaskærm - varmeforsyning i henhold til en af kommunen fastlagt varmeplan - basisinstallationer.

For ejendomme opdelt i og solgt som ejerlejligheder eller andelsboliger, finder den kollektive vetoret ikke anvendelse, idet det forudsættes, at ejendommens kompetente forsamling har taget stilling til, hvorvidt og i hvilket omfang foreningen vil efterkomme kommunens opfordring.

Det individuelle veto er et udtryk for, at en enkelt beboer ikke ønsker den del af det samlede projekt udført, som vedrører beboerens egen bolig. Den individuelle vetoret finder anvendelse for ejere og andelshavere på samme måde, som er gældende for lejere i udlejningsejendomme.

I blandede ejendomme finder den kollektive vetoret anvendelse for de lejligheder, der er udlejet, idet der dog er en særlig regel om beregning af lejerflertal. Den individuelle vetoret finder anvendelse for alle beboere, lejere, ejere eller andelshavere.

Ejer-veto finder anvendelse i de tilfælde, hvor ejeren, eller den kompetente forsamling ikke ønsker at efterkomme kommunens opfordring. Kommunen kan i sådanne situationer udstede et begrænset påbud med et minimumsindhold som tidligere nævnt under det kollektive veto i udlejningsejendomme.

En nærmere gennemgang af vetoreglerne findes i Boligstyrelsens cirkulære af 28. maj 1986 om gennemførelse af byfornyelses- eller boligforbedringsarbejder efter opfordring, herunder veto mv.

1.2. Byfornyelsesnævnet er klageinstans

Ejendommens ejer, eller mindst 25 pct. af de lejere, der berøres af kommunens beslutning, kan indbringe afgørelsen for byfornyelsesnævnet, hvis man ikke forinden kan nå til enighed.

Dette gælder dog kun, hvis uenigheden om afgørelsen vedrører forståelse af loven eller bestemmelser, der er fastsat i en bekendtgørelse. Kommunens skønsmæssige afgørelser kan kun indbringes, såfremt nævnet vurderer, at afgørelsen af uenigheden er af almindelig interesse, eller at afgørelsen har videregående betydelige følger for den, der klager.

I de kommuner, hvor der ikke er huslejenævn, kan den første lejeforhøjelse eller lejefastsættelse som følge af gennemførte forbedringer, af enhver af de berørte ejere, indklages for byfornyelsesnævnet. I de kommuner, hvor der er huslejenævn, kan de ovenfor nævnte spørgsmål om lejen indbringes for huslejenævnet, men ikke for byfornyelsesnævnet.

Der findes et byfornyelsesnævn i hvert amt samt for Københavns kommune og Frederiksberg kommune. Byfornyelsesnævnets afgørelser kan ankes til boligretten, hvis afgørelsen vedrører fortolkning af loven eller af bestemmelser, der er fastsat i bekendtgørelser.

1.3. Opsigelse eller anvisning af erstatningsbolig

En lejer af lejligheder eller lokaler, som bliver ubeboelig i mere end 6 måneder i forbindelse med gennemførelse af en byfornyelsesbeslutning, kan opsiges med 3 måneders varsel. Hvis en lejer er uenig, hvad angår en opsigelses nødvendighed, kan sagen indbringes for byfornyelsesnævnet.

I de tilfælde, hvor lejere opsiges, skal kommunen sørge for en permanent erstatningsbolig til husstanden. Den permanente erstatningsboliganvisning er et tilbud til lejerne om at få en anden lejlighed, som svarer til beboernes familiemæssige behov og økonomi.

Den samme genhusningspligt har kommunen når forbedringsarbejderne - sammen med lejeforhøjelser for forbedringer gennemført i de sidste tre år - medfører en lejeforhøjelse, der udgør mere end 80 kr. pr. kvadratmeter.

Såfremt en lejer ikke opsiges, har den pågældende mulighed for enten en midlertidig erstatningsbolig eller forbliven i boligen under arbejdets gennemførelse.

Anvisning af en midlertidig erstatningsbolig benyttes i det tilfælde, hvor arbejdet berører lejligheden i en sådan grad, at boligen er gjort ubeboelig. Den midlertidige anvisning må maksimalt have en varighed på 6 måneder. Ved både permanent og midlertidig anvisning vil kommunen sørge for ny bolig.

Såfremt arbejdet i lejlighederne ikke medfører, at de gøres ubeboelige - det vil sige, at de basale funktioner kan foregå med acceptable intermistiske foranstaltninger - og at arbejderne samtidig kan gennemføres inden for en periode på 6 måneder, kan beboerne forblive i lejlighederne under arbejdets udførelse.

Aktiviteter, som griber ind i lejlighedernes funktioner, f.eks. ved at beboerne afskæres fra brug af køkken og/eller toilet, bør tilrettelægges, så gener for beboerne begrænses mest muligt samtig med, at der sikres en rationel arbejdsgang.

Erhvervslejere kan forlange godtgørelse/erstatning for tab på inventar og installationer samt dækning af driftstab, flytteudgifter mv. Krav om godtgørelse rettes til kommunen, hvorimod krav om erstatning rettes til ejeren.

Der gælder særlige regler for ejer- og andelsboliger.

De mere detaljerede regler i forbindelse med opsigelse og anvisning af erstatningsboliger gennemgås i Bygge- og Boligstyrelsens pjece »Erstatningsboliger. Økonomisk støtte til højere husleje«.

2. Valg af rådgivere

Statsstøttede byggearbejder med en samlet byggeudgift (håndværkerudgift) på mere end 400.000 kr. excl. moms skal udbydes i licitation. Dette krav vil i de fleste tilfælde også være gældende for ombygningsarbejder, der gennemføres efter byfornyelsesloven.

At udarbejde et fyldestgørende udbudsmateriale og gennemføre en licitation er i sig selv omfattende. Herudover kræver gennemførelsen af selve ombygningsprojektet normalt kvalificeret teknisk rådgivning. Ejeren bør derfor kontakte en teknisk rådgiver, der er i stand til at forestå byggesagens gennemførelse med den detaljeringsgrad og styringsmæssige ekspertise, der er nødvendig for at opfylde kommunens krav til ombygningsprojektet.

I den periode, hvor ombygningsarbejdet forberedes, gennemføres og afsluttes, vil ejeren have behov for særlig bistand ud over den sædvanlige ejendomsadministration. Der bør derfor knyttes en juridisk rådgiver til byggesagen. Den juridiske rådgiver skal, med udgangspunkt i sit kendskab til byfornyelsesloven samt sin erfaring fra byggesager, støtte den tekniske rådgiver samt varetage den juridiske og økonomiske del af byfornyelsessagen.

Den juridiske rådgiver kan for eksempel være en advokat eller et byfornyelsesselskab. Derved sikres et tilstrækkeligt kendskab til byfornyelseslovgivningen og de dertil knyttede regler.

Der skal mellem ejeren og rådgiverne indgås en aftale, som fastlægger ydelser og ansvarsforhold samt terminer for arbejdets gennemførelse.

Opgavens art og omfang skal være nøje beskrevet. Det er væsentligt, at det klart fremgår af kontrakten, at der er tale om et projekt til opfyldelse af en byfornyelsesbeslutning, og at arbejdet skal tilgodese de specielle krav, der knytter sig til gennemførelsen af sådan en opgave.

Udgiften til rådgiverne er omfattet af den offentlige støtteordning, dog kun med de satser som myndighederne kan godkende. Honorarets størrelse bør ved aftalens indgåelse fastsættes under forbehold af kommunens godkendelse.

En nærmere omtale af rådgiverhonorarets størrelse findes i Boligstyrelsens cirkulære af 3. juli 1986 om offentlig støtte til byfornyelse og boligforbedring mv.

2.1. Den tekniske rådgivers kontrakt

Ved indgåelse af en kontrakt med en teknisk rådgiver bør ejeren være opmærksom på, at især nedennævnte punkter er behandlet i kontrakten.

Rådgiverens ydelser bør nøje beskrives og kan for eksempel omfatte fastsættelse af følgende arbejdsopgaver

- Udarbejdelse af dispositionsforslag i henhold til byfornyelsesbeslutningen, herunder tilstandsvurdering (førregistrering), prisoverslag og økonomiske konsekvensberegninger vedrørende huslejestigninger

- Orientering af beboerne omkring dispositionsforslaget samt indarbejdelse af beboerønsker i den udstrækning disse ønsker er teknisk, indretningsmæssigt og økonomisk forsvarlige

- Udarbejdelse af prissat projektforslag med henblik på fremsendelse til kommunens godkendelse

- Ansøge om byggetilladelser m.m.

- Bearbejdning og omprojektering af projektforslaget i det omfang det måtte blive pålagt af kommunen

- Rådgiverens kvalitetssikring af egne ydelser

- Udarbejdelse af hovedprojekt (indeholdende bl.a. krav til entreprenørers og udførendes kvalitetssikring m.m.) til brug for afholdelse af licitation og den senere fysiske gennemførelse af byggesagen

- Afholdelse af licitation, herunder vurdering af indkomne tilbud og instilling om valg af entreprenører

- Udarbejdelse af materiale til brug for ansøgning om offentlig støtte og evt. kommunegaranti, herunder udformning af alle nødvendige bilag og dokumentationer

- Udarbejdelse af detailtidsplan og udkast til entreprenørkontrakter samt deltagelse i orienterende beboermøder

- Byggeledelse og fagtilsyn, herunder løbende kontrol af a contobegæringer og nødvendige ekstraarbejder

- Afholdelse af afleveringsforretning sammen med den juridiske rådgiver

- Udarbejdelse af endeligt byggeregnskab til brug for ansøgning om kommunens godkendelse

- Gennemførelse af 1-års eftersyn

Ovennævnte opgaver er omtalt nærmere i de følgende afsnit i pjecen.

Teknikerhonoraret for byggesagens gennemførelse udbetales i rater.

En typisk fordeling af projektets ressourceanvendelse vil være

Dispositionsforslag og prissat projektforslag udarbejdet 30% Udbudsmateriale udsendt 15% Afholdt licitation 15% Tilsyn og projektopfølgning 35% Byggeregnskab udarbejdet 5%

Ejeren bør afstemme aftalen med den tekniske rådgiver i forhold til aftalerne med sine øvrige rådgivere (advokat/administrator og revisor), således at der sikres en praktisk fordeling af opgaver mellem rådgiverne, samt at der ikke forekommer områder, der ikke ansvarsmæssigt er dækket af nogle af de involverede rådgivere.

Specialydelser, som f.eks. jordbundsundersøgelser, undersøgelser for råd og svamp og lignende, er ydelser, som bør honoreres særskilt.

Det samme gælder for specialydelser i forbindelse med kvalitetssikring, f.eks. udarbejdelse af tilsyns- og kontrolplaner til brug for arbejdets udførelse, jf. afsnit 3, samt udarbejdelse af driftplaner, jf. afsnit 5.8.

Tilstandsvurderinger (førregistrering) bør som hovedregel være en integreret bestanddel af projekteringen. Hvis bygherren undtagelsesvis beslutter, at disse vurderinger gennemføres som et selvstændigt eftersynsarbejde uafhængigt af den øvrige projektering, honoreres ydelsen særskilt.

Forsikringer og forsikringsforhold skal være afklaret.

Der bør indgås aftale om ansvarsforsikringsdækning for såvel tekniske rådgivere som for andre teknikere, der ansættes af ejeren eller af rådgiveren.

Der henvises til Almindelige Bestemmelser for teknisk Rådgivning og bistand (ABR 89). Bestemmelserne er udarbejdet med henblik på at fastlægge et fælles grundlag for teknisk rådgivning og bistand inden for bygge- og anlægsområdet.

2.2. Den juridiske rådgivers kontrakt.

Ved indgåelse af en kontrakt med en juridisk rådgiver bør rådgiverens ydelser nøje beskrives, og kan for eksempel omfatte fastsættelse af følgende arbejdsopgaver

- Bistand ved udarbejdelse af kontrakt med en teknisk rådgiver samt etablering af projekteringslån

- Udarbejdelse af økonomiske konsekvensberegninger vedrørende huslejestigninger på dispositionsforslagsniveau

- Orientering af beboerne omkring dispositionsforslaget

- Fremsendelse af prissat projektforslag til kommunen

- Kontakt til forsikringsselskab m.h.p. opdatering af ejendomsforsikring

- Justering af de økonomiske konsekvenser ved eventuelle projektændringer

- Bistand ved afholdelse af licitation

- Ansøgning om offentlig støtte og evt. kommunegaranti

- Etablering af byggelån

- Udarbejdelse af entreprenørkontrakter efter indstilling fra den tekniske rådgiver samt deltagelse i orienterende beboermøder

- Beregning og varsling af foreløbige huslejeforhøjelser

- Afholdelse af afleveringsforretning sammen med den tekniske rådgiver

- Ansøgning om godkendelse af endeligt byggeregnskab hos kommunen

- Beregning og varsling af endelige huslejeforhøjelser

- Endelig finansiering og optagelse af realkreditlån

- Indkaldelse til eftersyn i forbindelse med frigivelse af garantistillelser.

2.3. Ejerens ydelser

Ejerens ydelser skal præciseres. Disse ydelser bør mindst være tilvejebringelse af nødvendige dokumenter i forbindelse med byfornyelsessagen og i forbindelse med dennes finansiering. Herudover skal ejeren udstede de nødvendige fuldmagter til tekniske og økonomiske dispositioner eller selv forestå ansøgning og anvisning.

Ejeren skal være opmærksom på, at størrelsen og beregningsgrundlaget for den honoraraftale, han indgår med rådgiverne, skal kunne godkendes af kommunen.

Ligeledes skal ejeren og rådgiverne være opmærksom på, at honorar kun kan beregnes for aktiviteter, der er omfattet af kommunens opfordring og de eventuelle foreslåede udvidelser, såfremt disse bliver godkendt af kommunen.

Såfremt kommunen, på grundlag af et fremsendt prissat projektforslag, ændrer beslutning med hensyn til forbedringsarbejdets gennemførelse, har ejeren krav på dækning af afholdte rimelige udgifter i forbindelse med projektforslagets udarbejdelse.

Hvis der i forbindelse med registrering og udarbejdelse af projektforslag konstateres svampeangreb i et sådant omfang, at udbedringen heraf skønnes at udgøre en væsentlig udgift, skal kommunen underrettes, inden projekteringsarbejdet fortsættes. Inden ejeren eventuelt træffer endelig aftale med et specialfirma om undersøgelse af ejendommen for svampeskader, bør ejendommens forsikringsselskab kontaktes med henblik på selskabets eventuelle bemærkninger.

Når ombygningsarbejderne er afsluttede, skal bygningsejeren sikre, at der gennemføres en forsvarlig drift og vedligeholdelse af byggeriet.

3. Kvalitetssikring

Reglerne om kvalitetssikring er nu sat i kraft på byfornyelsesområdet.

Reglernes overordnede sigte er, at de enkelte ydelser under projektering og udførelse kvalitetssikres. Endvidere skal der under udførelsen og i forbindelse med afleveringen sikres en effektiv kontrol med den samlede kvalitet.

Omfattet af reglerne er kun ombygningsarbejder, der gennemføres efter et projektmateriale og har et sådant omfang, at de i det væsentlige organiseres og afvikles som en byggesag.

Vurderingen af, hvorvidt kvalitetssikringsreglerne gælder for ombygningsarbejdet, beror således på et skøn i den konkrete sag. Den altovervejende hovedregel vil dog være, at ombygningsarbejde med en samlet byggeudgift (håndværkerudgift) på over 400.000 kr. excl. moms er omfattet af reglerne.

Det påhviler den enkelte bygherre at forpligte sine rådgivere og entreprenører til at kvalitetssikre deres ydelser. Bygherrens forpligtelse overføres normalt ved aftale til den tekniske rådgiver.

Der er metodefrihed med hensyn til selve indsatsen for kvalitetssikring.

Kvalitetssikring i forbindelse med byfornyelse og boligforbedring omfatter principielt alle konstruktioner og deres relation til eksisterende bygningsdele. Heraf kan nævnes: tagdækning, overfladebehandling på facader, vinduer og nye udvendige døre samt fugematerialer og fastgørelsesmidler, overflader og konstruktioner i vådrum, afløbsanlæg, vandanlæg, ventilationsanlæg, varmeanlæg, gulvbelægninger, varmeisoleringskonstruktioner og materialer, fugtisoleringskonstruktioner og materialer.

Kvalitetssikring af ydelser i forbindelse med byfornyelses- og boligforbedringsprojekter vil typisk omfatte følgende

Projektmateriale

Oplysninger om at de anviste konstruktioner er i stand til at opfylde de krav til ydeevne, der er relevante for de givne konstruktioner.

Der bør foreligge dokumentation for, at nye produkter er i stand til at opfylde de ydeevenkrav, der er relevante for det givne produkt i dets sammenbygning med andre produkter.

Såfremt visse konstruktioner eller produkter er mere sårbare end sædvanligt, og derfor stiller større krav til opsyn og vedligehold, orienterer rådgiveren bygningsejeren herom.

Arbejdets udførelse

Bygherren skal over for entreprenørerne opstille de relevante krav til kvalitetssikring af arbejdets udførelse.

Kvalitetssikring udføres bl.a. ved hjælp af checklister.

Det skal af bygherrens tilsyns- og kontrolplan fremgå, hvilken dokumentation for entreprisers udførelse og for de anvendte materialer, entreprenørerne skal afgive under arbejdet og ved afslutningen af arbejdet.

Dokumentationen skal have en sådan form, at den i det omfang, det har betydning for bygningsdriften, kan indgå i bygningsejerens drift- og vedligeholdelsesplanlægning for ejendommen.

Bygherren kan efter aftale overlade arbejdet med udarbejdelse af tilsyns- og kontrolplaner til den tekniske rådgiver.

Rådgiveren skal sikre, at såvel projekt- som dokumentationsmaterialet overdrages til bygningsejeren senest på afleveringstidspunktet.

De generelle regler om kvalitetssikring fremgår af Byggestyrelsens cirkulære af 12. november 1986 om kvalitetssikring af byggearbejder samt af den udsendte vejledning hertil.

Se også Bygge- og Boligstyrelsens cirkulære samt vejledning af 26. juni 1990 om kvalitetssikring og teknisk rådgivning og bistand mv. ved forbedringsarbejder efter lov om byfornyelse og boligforbedring.

4. Projektering og ansøgning om støtte

4.1. Dispositionsforslag

På grundlag af opfordringen udarbejder ejeren og dennes tekniske rådgiver et dispositionsforslag, der fremlægges for beboerne til godkendelse. Samtidig skal lejerne oplyses om, at de har ret til at gøre indsigelse mod projektet inden 6 uger. Er der tale om et ombygningsprojekt af større omfang, anbefales det, at der udarbejdes et prissat projektforslag inden indsigelsesfrisen påbegyndes. Derved tager beboerne stilling til den endelige materiale, der sendes til kommunens godkendelse.

På dispositionsforslags-niveauet skal der foreligge en økonomisk konsekvensberegning, således at beboerne - på grundlag af et kvalificeret skøn over de fremtidige huslejer sammenholdt med dispositionsforslaget - kan tage stilling til ombygninsprojektets omfang.

De overslag, der danner grundlag for de økonomiske konsekvensberegninger, skal for hver bygningsdel opdeles i henholdsvis arbejder, der øger det lejedes værdi og arbejder, der ikke øger det lejedes værdi (forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder). Fordelingen skal danne grundlag for kommunens beregning af den offentlige støtte. Herudover foretages der en foreløbig fordeling på de enkelte lejemål.

Rådgiveren skal være opmærksom på, at fordelingen skal udføres i overensstemmelse med den lokale praksis.

Dispositionsforslaget skal omfatte forslag til de forbedringsarbejder, der er indeholdt i opfordringen, og i øvrigt danne grundlag for ejerens og lejernes krav og ønsker.

Dispositionsforslaget bør indeholde følgende

- Registrering af ejendommens tilstand (førregistrering). Formålet med en førregistrering er at sikre dokumentation for ejendommens tilstand før ombygningen. Reglerne finder kun anvendelse på ombygningsarbejder, der er af et sådant omfang, at de skal kvalitetssikres

- Oversigt vedrørende istandsættelses- og forbedringsarbejder

- Økonomiske modeller (incl. vejledende huslejeberegning).

Da beboerne kan nedlægge veto mod f.eks. bad og køkkener, bør forslaget indeholde forskellige alternativer. Eksempelvis kan følgende beregningsmodeller opstilles

Model 1: Myndighedernes minimumskrav (afhjælpning af sundheds- og brandfare samt opretning af ejendommens vedligeholdelsesmæssige mangler).

Model 2: Minimumskrav + bad /toilet og køkken.

Model 3: Minimumskrav + bad/toilet og køkken ved individuel veto.

Model 2 og 3 er naturligvis under forudsætning af, at arbejdet bad/toilet og køkken er indeholdt i opfordringen.

Dispositionsforslaget bør fremsendes til det forsikringsselskab, hvor en fulddækkende forsikring på ejendommen senere ønskes tegnet.

Forsikringsselskabet skal på grundlag af det fremsendte projekt vurdere, om de planlagte ombygningsarbejder er tilstrækkelige til at hæve ejendommens kvalitetsniveau således, at der ved byggeriets afslutning kan tegnes en ejendomsforsikring, incl. dækning for svamp og skadedyr.

Der henvises til Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 483 af 25. juni 1990 om registrering af bygningers tilstand (førregistrering) forud for gennemførelse af ombygningsarbejder, samt styrelsens vejledning af 26. juni 1990.

4.2. Prissat projektforslag

På grundlag af beboernes og ejerens ønsker og forsikringsselskabets eventuelle krav, bearbejdes dispositionsforslaget til et prissat projektforslag.

Det prissatte projektforslag danner grundlag for myndighedernes godkendelse af omfang og kvalitet samt en accept af den videre detailprojektering, ligesom det danner grundlag for de kommunale teknikeres bedømmelse af projektets økonomiske rammer.

Det prissatte projektforslag bør udarbejdes med en sådan detaljeringsgrad, at det er muligt for kommunen at foretage en sammenligning med de erfaringspriser, der foreligger fra andre byfornyelsessager og med det senere indkomne licitationsresultat.

Resultaterne af førregistreringen indgår i materialet, der fremsendes til kommunen.

Hvis ombygningsarbejderne er af så begrænset et omfang, at de ikke anses for omfattet af gældende bestemmelser om førregistrering og kvalitetssikring, skal der vedlægges en nærmere redegørelse herfor.

Eventuelle indsigelser og beboervetoer, såvel individuelle som kollektive, skal sammen med det prissatte projektforslag fremsendes til kommunens godkendelse.

Kommunens bedømmelse af det prissatte projektforslag kan munde ud i, at ejeren/rådgiveren får meddelelse om, at projektet ikke lever op til den standard, der er fastlagt i byfornyelses-/boligforbedringsbeslutningen. Kommunen kan i denne situation forlange det fremsendte projekt revideret i omfang og kvalitet, eller kommunen kan forlange et nyt projekt udarbejdet.

Hvis kommunen er uenig med ejeren/rådgiveren om, hvorvidt et ombygningsprojekt er omfattet af reglerne om førregistrering og kvalitetssikring, giver den ligeledes ejeren/rådgiveren meddelelse herom.

Rådgiveren skal være opmærksom på, at væsentlige ændringer af projektet som følge af kommunens krav medfører, at en fornyet accept fra beboerne er nødvendig.

I de tilfælde, hvor der er umiddelbar overensstemmelse mellem ejerens projekt og kommunens beslutning - og eventuelle ændringer i forhold til opfordringens omfang kan godkendes af kommunen - meddeles det ejeren/rådgiveren, at den videre detailprojektering kan ske på grundlag af det fremsendte projekt.

Når kommunens godkendelse foreligger, bør ombygningens midlertidige og endelige finansiering planlægges i samarbejde med penge- og realkreditinstitut.

På dette tidspunkt vil tegningsmaterialet typisk være så detaljeret, at det kan danne grundlag for ansøgning om byggetilladelser mv. i det omfang, det kræves.

4.3. Forprojekt/hovedprojekt

Detailprojekt med beskrivelse og tilbudsliste udgør forprojekt/hovedprojekt. Projektet udarbejdes således, at en sammenligning mellem licitationsresultat og prissat projektforslag/erfaringspriser kan ske.

Detailprojektet er entreprenørorienteret. Det indeholder færdige arbejdstegninger og arbejdsbeskrivelser, som skal danne grundlag for entreprenørens tilbud samt for arbejdets udførelse (udbudsmateriale).

Beskrivelsen bør indeholde

- Orientering om byfornyelses-/boligforbedringsbeslutning, ejerforhold m.m.

- Tidsrammen for arbejdets udførelse

- Almindelige og særlige betingelser i henhold til lovgivningen m.m., herunder cirkulære om fast pris og tid

- Resultaterne af registreringen af ejendommens tilstand

- Forskrifter for materialer og konstruktioner, som anvendes i forbindelse med ombygningsarbejderne

- En beskrivelse af arbejdets omfang

- Krav om entreprenørens deltagelse i en evt. projektgennemgang

- Krav til entreprenørens kvalitetssikring

Til projektet hører et tegningsmateriale, som indeholder alle tegninger, der er nødvendige for at prissætte og gennemføre ombygningsarbejdet samt opnå de nødvendige byggetilladelser. Tegningsmaterialet bør som minimum indeholde

- Etageplaner af eksisterende og fremtidige forhold

- Facadetegninger

- Hovedsnit

- Detailtegninger af nye badeværelser og køkkener

- Tegninger af alle specielle komponentsammenbygninger

- Tegninger af tekniske anlæg og tilslutninger

Til brug for indhentning af priser udarbejdes et tilbudsblad med specifikationslister. Tilbudsbladet er entreprenørens tilbudsdokument, hvor den samlede tilbudssum er opført. På tilhørende bilag kan foretages en opdeling på de enkelte bygningsdele samt installationer, og hvor det er relevant, også på de enkelte lejemål. Endvidere skal tilbudslisten udformes således, at licitationens delpriser direkte kan overføres til det skema, der af kommunen er fremsendt til ansøgning om offentlig støtte til ombygningsprojekt.

Såfremt arbejdet eller dele heraf udbydes i fagentreprise, skal det af udbudsmaterialet fremgå, at det er en betingelse, at entrepriserne afleveres samtidig. Herved opnås, at den 5 års-ansvarsperiode påbegyndes samtidig med den fælles afleveringsforretning, jf. afsnit 5.7.

Udbudsmaterialet fremsendes til orientering til det forsikringsselskab, som blev kontaktet i forbindelse med det prissatte projektforslag.

Materialet kan desuden danne grundlag for forsikringsselskabets tilbud om all-riskforsikring.

Prisindhentning foretages i overensstemmelse med bl.a. Bygge- og Boligstyrelsens cirkulære af 10. oktober 1991 om pris og tid på bygge- og anlægsarbejder (Det nye Pris- og Tid cirkulære træder i kraft den 1. januar 1992).

Bygge- og Boligstyrelsen forventer at udsende en vejledning hertil inden udgangen af 1991.

Se Byggestyrelsens cirkulære af 25. juni 1986 om ansvarsforhold ved byggearbejder (ansvarscirkulæret) samt vejledning hertil.

4.4. Licitation

Ombygningsarbejder med en samlet byggeudgift (håndværkerudgift), der overstiger 400.000 kr. excl. moms, skal som hovedregel udbydes i indbudt eller offentlig licitation. Ofte vælges indbudt licitation (hvilket betyder, at arbejdet skal udbydes blandt mindst 3 og normalt højst 5 bydende), fordi man herved kan sikre, at kun entreprenører med erfaring i ombygninger byder på arbejdet.Bygherren skal være opmærksom på, at de bydende entreprenører ikke må indgå i et ejerforhold i forhold til den ejendom, der afgives tilbud på.

Tilbud på ombygningsarbejder med en samlet byggeudgift, der ikke overstiger 400.000 kr. excl. moms, kan indhentes som underhåndstilbud i henhold til reglerne for indhentning af tilbud i bygge- og anlægsfagene (maksimalt 2 tilbud).

Byggestyrelsens cirkulære af 14. april 1989 om udbud af bygge- og anlægsarbejder (udbudscirkulæret) vil i de fleste tilfælde også være gældende for arbejder med offentlig støtte efter byfornyelsesloven, og cirkulærets overholdelse er derfor en betingelse for udbetaling af støtte efter byfornyelsesloven.

Se også vejledning om udbudscirkulæret af 1989.

Supplement til »Udbud 1983«, Bygge- og Boligstyrelsen 1989.

4.5. Endelig godkendelse af projekt

Licitationsresultatet fremsendes sammen med udbudsmaterialet og bilag til kommunen til endelig godkendelse samtidig med, at der søges tilsagn om offentlig støtte.

På dette tidspunkt kan der også søges kommunegaranti for det byggelån, der skal oprettes. Kommunens garantistillelse for byggelånet kan medføre, at kommunen stiller krav om at skulle anvise alle udbetalingsbegæringer inden udbetaling.

Kommunen vil normalt kunne godkende licitationsresultatet, såfremt dette, inden for visse rammer, svarer til det tidligere fremsendte og godkendte prissatte projektforslag.

Kommunens teknikere kontrollerer, at projektets omfang og kvalitet svarer til projektforslaget.

Sagsbehandlingen hos kommunen bør kunne gennemføres inden for de normale tidsmæssige rammer for entreprenørernes vedståelse af tilbud. Denne sagsbehandling er en kontrol af detailprojektet i forhold til det allerede godkendte prissatte projektforslag.

Ejeren og rådgiverne skal være opmærksomme på, at vedståelsesfristen skal aftales med kommunen.

Såfremt der ikke er overensstemmelse mellem detailprojektet og projektforslaget, vil kommunen kunne forlange projektet justeret. En detaljeret opsplitning på tilbudslisten vil gøre sådan justering lettere.

Se skema 1: Ansøgning om offentlig støtte til ombygningsprojekt.

Se skema 2: Tilsagn om offentlig støtte til ombygningsprojekt.

4.6. Entreprisekontrakt

Når tilsagn om offentlig støtte foreligger, kan der skrives kontrakt med entreprenøren. Kontrakten skal indeholde oplysninger om bygherren, arbejdsstedet og den samlede tilbudssum. Kontrakten skal ligeledes indeholde aftaler om tidsfrister, forsikringsforhold, forbehold m.m. Entreprisekontrakten bør formuleres i et samarbejde mellem den tekniske og juridiske rådgiver.

4.7. Finansiering i byggeperioden

I byggeperioden finansieres udgifterne til gennemførelse af et byfornyelsesarbejde, ligesom andre byggearbejder, af ejeren, eventuelt ved optagelse af et byggelån i et pengeinstitut.

Kommunen kan garantere for byggelånet. Garantien kan omfatte samtlige støtteberettigede udgifter. Kommunen er dog ikke forpligtet hertil, og spørgsmål vurderes derfor i hvert enkelt tilfælde.

4.8. Tidsplan

Forud for arbejdets igangsættelse bør der udarbejdes en tidsplan for hele ombygningsprojektet. Formålet med tidsplanen er at tilrettelægge arbejdet således, at generne for beboerne minimeres, samtidig med at der sikres en rationel arbejdsgang. Anvisning af erstatningsboliger skal planlægges i samarbejde med kommunen, byfornyelsesselskab og beboerne, således at ud- og tilbageflytning kan afpasses efter tidsplanen.

Ligeledes bør afbrydelse og omkobling af tekniske installationer planlægges i samarbejde med de beboere, som vælger at blive i ejendommen under arbejdets gennemførelse.

4.9. Forsikringer

Der kan blive tale om følgende forsikringsforhold

- Beboernes ansvars- og tyveriforsikring (familieforsikring)

- Entreprenørens ansvarsforsikring

- Bygherrens udvidede ansvarsforsikring (all-risk-forsikring)

Beboernes familieforsikring dækker tyveri og skader på beboernes indbo. Beboerne skal på beboermøderne gøres opmærksom på vigtigheden af, at en sådan forsikring findes. Endvidere at det er vigtigt, at beboerne meddeler deres forsikringsselskab, at der i en periode forekommer ændrede boligforhold.

Entreprenørensansvarsforsikring dækker de skader, som entreprenøren forårsager på bygherrens ejendom samt på tredje mand.

All-risk forsikringen er principielt en forsikring, der dækker erstatning, indtil ansvaret endeligt er placeret. Herudover døkker all-riskforsikringen i et vist omfang de områder, som ikke er dækket af de andre forsikringer.

Ejeren og den tekniske rådgiver skal være opmærksomme på kombinationen af de to sidste forsikringer. Der vil som regel være en dobbeltdækning, men det skal sikres, at der ikke er områder uden dækning.

4.10. Beboermøder

Inden byggeriet startes, bør der afholdes et beboermøde, som giver beboerne oplysning om de praktiske forhold i forbindelse med byggeriet.

Jævnlige møder med beboerrepræsentanter kan være en måde at fastholde en dialog samt sikre, at oplysninger om eventuelle afvigelser fra tidsplanen og om hele byggeprocessen kommer videre til beboerne.

Skulle der opstå uoverensstemmelser, som ikke kan løses ved forhandling mellem ejere og lejere eller af kommunen, kan der klages til byfornyelsesnævnet. Se nærmere herom i afsnit 1.2.

4.11. Adgang til lejlighederne i byggeperioden

Entreprenørerne og de tilsynsførende teknikere skal have adgang til lejlighederne i hele byggeperioden. Dette sikres bedst ved, at hver lejer udleverer en nøgle til sin lejlighed. Disse nøgler skal opbevares forsvarligt. Det vil sige, at nøglerne mærkes med en kodning og opbevares i et aflåst skab, som uden for arbejdstiden skal være fjernet fra byggepladsen. Entreprenørerne skal advisere beboerne om planlagte aktiviteter for de enkelte lejligheder i så god tid, at beboerne kan disponere herefter, bl.a. ved at sørge for rydning omkring arbejdsstedet.

Ejeren skal være opmærksom på, at ombygningsarbejderne i lejligheder i udlejningsejendomme efter lejelovens regler skal varsles med mindst enten 6 uger eller 3 måneder, afhængig af arbejdernes karakter.

5. Byggesagens praktiske gennemførelse

Når projektet er udarbejdet i ovenensstemmelse med byfornyelsesbeslutningen, og ejerens og lejernes eventuelle ønsker er indarbejdet, samt de nødvendige tilsagn fra kommunen foreligger, kan byggearbejdet igangsættes.

Forud for igangsætningen vil der normalt være afholdt en projektgennemgang sammen med de valgte entreprenører med henblik på at udnytte disses udførselsmæssige sagkundskab.

Ejeren og den tekniske rådgiver har også i denne fase et væsentligt informationsarbejde over for beboerne. Informationen kan eksempelvis ske ved opslag på trapper/adgangsveje og ved udsendelse af informationsmateriale til de midlertidige genhuste beboere.

5.1. Varsling af huslejeforhøjelser

Varsling af foreløbig lejeforhøjelse for den del af byfornyelsesarbejdet, som er forbedringsarbejde, kan være aktuel kort efter byggeriets start.

Den tekniske rådgiver skal løbende forsyne administrator/advokat med ajourførte tidsplaner og regnskaber for forbedringsarbejdet, hvorefter foreløbig lejeforhøjelse kan varsles. Dette skal ske i så god tid, at lejeforhøjelsen kan få virkning fra forbedringsarbejdets ibrugtagning.

Typisk vil ejendommens sædvanlige administrator/advokat forestå varslingen og påtage sig ansvaret for, at de formelle regler i denne forbindelse er overholdt.

Selv om lejer og udlejer er uenige om lejeforhøjelsen, kan lejeren ikke undlade at betale denne, indtil huslejenævnet/byfornyelsesnævnet har afgjort tvisten.

Får lejer imidlertid senere ret, skal den for meget betalte leje tilbagebetales.

Både de foreløbige lejeforhøjelser - og eventuel tilbagebetaling heraf incl. rentebeløb - skal konteres på byggelånet.

Lejeforhøjelsens størrelse skal godkendes af kommunen. Den skal varsles med samme frist på 3 måneder og med samme krav om dokumentation for hidtil afholdte vedligeholdelsesomkostninger, som for enhver anden varsling af lejeforhøjelse.

Lejeforhøjelsen opkræves som en foreløbig lejeforhøjelse, og når byggeregnskabet foreligger, skal der ske en regulering i overensstemmelse med de faktiske udgifter. Det skal oplyses i varslingen, at lejerne kan gøre indsigelse mod kravet.

Fremkommer der indsigelser, kan lejerne altid selv indbringe tvisten for huslejenævnet/byfornyelsesnævnet. I visse tilfælde vil huslejenævnet/byfornyelsesnævnet tillade, at en lavere leje end krævet betales af lejerne som a contoleje. Huslejenævnet/byfornyelsesnævnets afgørelse kan indbringes for boligretten.

I Københavns kommune skal huslejenævnets afgørelse indbringes for ankenævnet for de københavnske huslejenævn før indbringelse for boligretten.

Reglerne for offentlig støtte til betaling af husleje omtales nærmere i Bygge- og Boligstyrelsens pjece »Erstatningsboliger. Økonomisk støtte til højere husleje«.

(5.2. Byggemøder

Der skal afholdes jævnlige byggemøder, sædvanligvis en gang om ugen. På byggemødet opgøres arbejdets stade for at sikre tidsplanens overholdelse, og der afklares eventuelle detailspørgsmål vedrørende de arbejder, der skal igangsættes.

På sidste byggemøde i hver måned fastlægges omfanget af udførte arbejder til brug for udarbejdelse af a contobegæringer.

Den tekniske rådgiver udarbejder et byggemødereferat, som sendes til alle deltagere i byggemødet samt til ejeren og den juridiske rådgiver.

5.3. Løbende kontrol af fakturaer samt anvisning

Rådgiveren skal udarbejde en fakturaoversigt. En sådan oversigt kan indeholde oplysninger om fakturaernes nummer og dato, fakturabeløb incl. og excl. moms, byggeledelsens anvisningsdato, kommunens anvisningsdato samt en opgørelse af rentedage.

De uforudseelige ekstraarbejder, der opstår under byggeriets afvikling, skal forelægges og godkendes af kommunen, inden arbejdet iværksættes. Dette gælder, hvad enten der er søgt og opnået kommunegaranti for byggelånet eller ej.

Dette sikrer bygherre/rådgiver mod, at der iværksættes arbejde, der ikke er økonomisk dækning for.

5.4. Ekstraarbejder

Inden ekstraarbejde igangsættes, skal rådgiveren sikre sig, at ekstraarbejdet kan godkendes af de bevilgende myndigheder. Såfremt ekstraarbejdet ikke kan godkendes af de bevilgende myndigheder, skal rådgiveren sammen med bygherren sikre sig, at der er en anden finansieringsmulighed, inden arbejdet igangsættes.

Fakturering af ekstraarbejder bør ske på selvstændige fakturaer.

5.5. Ibrugtagning

I forbindelse med anvisning af en midlertidig erstatningsbolig eller beboernes forbliven i lejlighederne under byggearbejdet, vil der blive tale om ibrugtagning af de nye installationer/inventar inden den egentlige aflevering.

Rådgiveren skal være opmærksom på denne problemstilling i forbindelse med udbud og ved formuleringen af entreprenørens kontrakt.

5.6. A contoudbetaling af byfornyelseslån.

Der er mulighed for a contoudbetaling af realkreditlånene, forinden byggeregnskabet er godkendt.

Kommunalbestyrelsen skal gøre ejeren opmærksom på muligheden for a contoudbetaling.

Kommunalbestyrelsen skal - efter ejerens ansøgning - give tilsagn om a contoudbetaling samt a contoudbetaling af ydelsesstøtte og ydelsesbidrag, og meddele dette til det valgte realkreditinstitut og Hypotekbanken.

Realkreditlånene kan hjemtages med 80% af hver type tilsagn om støtte, som kommunen har meddelt ejeren. Ved ejerboliger kan der dog kun udbetales 60% af den kontante tabserstatning.

Det er en forudsætning for a'contoudbetaling, at arbejderne i det væsentlige er afsluttet, så ejendommen påny kan gå i drift.

Det er endvidere en forudsætning, at der stilles de nødvendige garantier fra kommune og stat til a'contofinansieringen.

Der henvises til Bygge- og Boligstyrelsens cirkulæreskrivelse af 19.12.1990 om a conto låneoptagelse til finansiering af ombygningsarbejder.

5.7. Afleveringsforretning.

Afleveringsforretningen, som er den endelige overdragelse, angiver byggeriets afslutning og garantiårets begyndelse.

Bygherren og hans rådgivere må forud for afleveringsforretningen foretage en omhyggelig gennemgang af arbejdet. Eventuelle mangler registreres i en mangelliste.

Der bør udarbejdes en afleveringsprotokol, som angiver datoen for arbejdets aflevering, lister for afhjælpning af mangler, tilbagekaldte udbetalinger m.m. På afleveringstidspunktet bør alle økonomiske forhold og krav været afklaret mellem entreprenør og bygherre.

Der aftales en frist for udbedring af manglerne, og der aftales en dato for afholdelse af afleveringsforretning. Efter afleveringsforretningen starter afhjælpningsperioden, som sædvanligvis er 12 måneder.

Det anbefales at afholde en særlig besigtigelse af ombygningsarbejdet i forbindelse med afhjælpningsperiodens udløb, bl.a. for at konstatere, hvorvidt afhjælpningspligten er opfyldt. Ved afhjælpningspligt forstås entreprenørens pligt til at afhjælpe mangler ved det af ham udførte arbejde, som viser sig ved bygningens drift.

Det er den tekniske rådgivers opgave at bistå bygherren ved afleveringsforretningen og kontrol med afhjælpning af eventuelle mangler i afhjælpningsperioden.

Rådgiveren skal endvidere sikre, at bygherren senest ved afleveringen får overdraget projekt- og dokumentationsmateriale, indeholdende bl.a. alle nødvendige oplysninger om driften, herunder navnlig om pasning og vedligehold.

Rådgiveres og entreprenørers/leverandørers erstatningsansvar er begrænset til en periode på 5 år, regnet fra afleveringen.

Hvis der efter afleveringen konstateres skader eller tegn på skader, må bygningsejeren derfor sikre sig, at disse hurtigst muligt bliver gjort gældende over for eventuelle erstatningsansvarlige.

Kan et erstatningskrav ikke gennemføres, og kan anden kompensation heller ikke opnås (f.eks. gennem tegnede forsikringer), vil der eventuelt være mulighed for at opnå økonomisk støtte til udbedring af skaderne hos Byggeskadefonden, jf. afsnit 5.9.

5.8 Bygningsdrift.

Reglerne om kvalitetssikring har som forudsætning, at bygningsejeren efterfølgende gennemfører en bygningsdrift, der er i overensstemmelse med god driftskik.

Bygningsdrift omfatter forsyning, renhold, vedligehold, pasning og overvågning af byggeriet og dettes installationer og friarealer.

Bygningsdriften gennemføres på grundlag af oplysninger i projektmaterialet, dokumentationen for udførelsen, driftinstruktioner, brugsanvisninger og lignende.

Bygningsejeren bør søge bistand hos en teknisk rådgiver med henblik på udarbejdelse af en plan for bygningsdriften.

I driftplanen angives de nødvendige driftaktiviteter, herunder tidspunkterne for udførelse af nærmere angivne vedligeholdelsesarbejder samt udskiftning af bygningsdele og installationer.

Driftplanen tager navnlig sigte mod nye bygningsdele samt eksisterende bygningsdele, der har været berørt af ombygningsarbejdet.

Det anbefales imidlertid at udarbejde planer, der omfatter hele bygningen.

Bygningsejeren bør løbende revidere planen samt det materiale, der ligger til grund for denne. Bygningsejeren opbevarer endvidere materiale, der dokumenterer, i hvilket omfang planen er blevet fulgt.

Der henvises til Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om bygningsdrift (oktober 1990).

5.9. Dækning fra Byggeskadefonden.

Der er nu etableret en Byggeskadefond for byfornyelsesforanstaltninger.

Fondens dækningsområde omfatter ombygningsarbejder, der er gennemført med offentlig støtte efter byfornyelsesloven, samt udbedringsarbejder, der er udført med støtte fra Byggeskadefonden.

Etableringen af fonden skal ses i sammenhæng med gennemførelsen af kvalitetssikrings- og ansvarsreformen på byfornyelsesområdet.

Dækning fra fonden forudsætter, at ombygningsarbejderne er kvalitetssikrede. Mindre ombygningsarbejder er derfor ikke omfattet af dækningsområdet.

Der ydes ikke dækning i det omfang skaden skyldes manglende eller mangelfuld vedligehold.

Byggeskadefonden lader inden 5 år efter ombygningsarbejdets aflevering foretage et eftersyn af ombygningerne.

Eftersynet har bl.a. til formål at få vurderet ombygningens vedligeholdelsestilstand, og herunder registrere eventuelle skader og tegn på skader inden udløbet af den 5 årige ansvarsperiode.

I grundlaget for 5 års-eftersynet indgår bl.a. resultaterne af førregistreringen samt ajourført projekt- og dokumentationsmateriale. Endvidere indgår materiale, der dokumenterer bygningsejerens efterfølgende drift- og vedligeholdelsesindsats. Det er således vigtigt, at bygningsejeren sikrer, at det nævnte materiale er tilstede, når eftersynet skal finde sted.

Bygge- og Boligstyrelsen vil udsende nærmere regler om 5 års-eftersyn og om dækning fra Byggeskadefonden.

Om etableringen af en byggeskadefond på byfornyelsesområdet henvises til informationsmateriale (marts 1991), som er udsendt af Byggeskadefonden vedr. byfornyelsesforanstaltninger.

5.10. Endeligt byggeregnskab

Fakturaoversigt. Endeligt byggeregnskab udarbejdes, når alle arbejder er afsluttet, og alle fakturaer er modtaget.

Byggeregnskabet indeholder en opgørelse over samtlige fakturaer, udlæg, honorarer, byggelånsrenter m.m., som er udarbejdet løbende ved fakturakontrollen.

Specifikation. Til det endelige byggeregnskab hører en specifikation, som fordeler tilbudsarbejder overført fra tilbudslisten samt ekstraarbejder i henhold til aftalesedler på de enkelte bygningsdele. Således fremkommer det endelige sammenligningsgrundlag mellem overslag, tilbud og endeligt byggeregnskab.

Ansøgning om godkendelse af endeligt byggeregnskab. En summation af de enkelte bygningsdele i bygningsdelsspecifikationen overføres til det af kommunen udsendte skema for godkendelse af endeligt byggeregnskab.

På dette skema foretager kommunen på grundlag af ejerens/rådgivernes oplysninger en fordeling af udgifterne på vedligeholdelsesarbejder og forbedringsarbejder. Denne fordeling skal anvendes til den endelige beregning af rente- eller ydelsesbidraget og afdragsbidraget.

Byggeregnskabet suppleres med de bilag, som er relevante til en fuldstændig belysning af den samlede økonomi.

Se skema 3: Ansøgning om godkendelse af byggeregnskab.

5.11. Endelig finansiering

Kommunens godkendelse af ombygningsregnskabet indebærer dels en fastsættelse af den støtteberettigede udgift, dels en fordeling på forbedringsudgifter, som kan betinge en huslejeforhøjelse, og på tabsudgifter.

Den endelige finansiering kan herefter bringes på plads med optagelse af realkreditlån.

Ejere af private udlejningsejendomme kan vælge mellem forskellige lån. Enten kan hele den støtteberettigede udgift finansieres med indekslån, hvortil der ydes et rentebidrag svarende til renteudgiften. Til det lån, som finansierer tabet, ydes tillige et afdragsbidrag svarende til afdraget på lånet. Afdraget på det lån, der finansierer forbedringsudgiften, kan opkræves som en forbedringsforhøjelse.

Ejeren kan også vælge at finansiere forbedringsudgiften med et nominallån, hvortil der ydes et ydelsesbidrag svarende til den del af den samlede ydelse på lånet, som overstiger 5 pct. Til tabet skal optages et indekslån, hvortil der ydes både rente- og afdragsbidrag.

For alle andre ejendomskategorier gælder, at ejere heraf ikke kan vælge mellem forskellige lån. Finansieringen med indekslån er obligatorisk, idet tabet dog finansieres med et særskilt indekslån.

Det indekslån, der finansierer ombygningstabet, rykker uden særskilt påtegning tilbage for alle senere lån med pantsikkerhed i ejendommen.

For ejerboliger og erhvervsejendomme ydes tabet dog som kontant erstatning. Den endelige lejeforhøjelse i udlejningsejendomme varsles 3 måneder før ikrafttræden og under iagttagelse af de samme formkrav som enhver anden lejeforhøjelse.

Lejeforhøjelsens størrelse kan indbringes for huslejenævnet/byfornyelsesnævnet. Se nærmere herom i afsnit 1.2. Spørgsmål om erstatning for ejerboliger er derimod undergivet taksation.

Hvis ombygningen er omfattet af Byggeskadefondens dækningsområde, beregner og indbetaler kommunen i forbindelse med den endelige regnskabsgodkendelse et bidrag til Byggeskadefonden for byfornyelsesforanstaltninger. Bidraget udgør 1 pct. af de ombygningsudgifter, hvortil der er meddelt tilsagn om støtte. Kommunens udgift til bidraget refunderes af staten med 50 pct.

Samtidig med indbetalingen af bidraget fremsender kommunalbestyrelsen til Byggeskadefonden såvel resultaterne af førregistreringen som ajourført projektmateriale tillige med den endelige regnskabsgodkendelse.

Se skema 4: Godkendelse af byggeregnskab mv.

Se også Bygge- og Boligstyrelsens pjece »Offentlig støtte til byfornyelse og boligforbedring«.

Eksempel på arbejdsopgaver for den juridiske og den tekniske rådgiver i forbindelse med

Projektering og ansøgning

Den juridiske rådgiver Den tekniske rådgiver Henvisning Vurdering af den tek- Udarbejdelse af dis- niske rådgivers positionsforslag, her- 4.1 eventuelle forslag under registrering af til udvidelse af ejendommens tilstand opfordringen, samt (førregistrering). fordeling af de sam- lede udgifter på for- bedring og vedlige- holdelse. Kontrol af ejendommens Information af for- forsikringsforhold i sikringsselskab relation til bygge- sagen. --------------------------------------------------------------------- Foretage konsekvens- Udarbejdelse af prissat beregninger af frem- projektforslag. tidige huslejer. Opgørelse af genhus- ningsomfang. 4.2 Fremsendelse af prissat Eventuel projekt- projektforslag til justering på grundlag kommunen. Ansøge om af kommunens god- offentlig støtte og kendelse af prissat kommunegaranti til projektforslag. såvel midlertidig som endelig finan- siering. Beboerinformation og -accept af eventuelle større projektjuste- ringer. Foretage konsekvens- beregninger af frem- tidige huslejer på grundlag af even- tuelle projektjuste- Ansøgning om bygge- ringer. tilladelser mv. --------------------------------------------------------------------- Kontrol af den tek- Detailprojektering og 4.3 niske rådgivers ud- valg af entreprenører. budsmateriale, her- under afvigelser fra gældende betingelser og opfyldelse af kom- Udarbejdelse af udbuds- munale krav. materiale. --------------------------------------------------------------------- 4.4 Eventuel deltagelse i Afholdelse af licita- afholdelse af licita- tion og vurdering af tion og indstilling af tilbud. tilbud. --------------------------------------------------------------------- Indsendelse af licita- Udarbejdelse af mate- 4.5 tionsresultat til kom- riale til fremsendelse munen samt anmodning til kommunen. om eventuelle juste- ringer af tilsagn om offentlig støtte i henhold til licitations- resultatet. --------------------------------------------------------------------- 4.6 og 4.7 Etablering af byggelån. Udarbejdelse af oplæg Udarbejdelse af entre- til entreprisekontrakt prisekontrakt. --------------------------------------------------------------------- Tilrettelæggelse af Udarbejdelse af detail- genhusning sammen med tidsplan. 4.8 byfornyelsessel- skabet og den tekniske rådgiver. --------------------------------------------------------------------- 4.9 og 4.10 Etablering af all- Afholdelse af beboer- risk-forsikring. møde i forbindelse med byggestart. --------------------------------------------------------------------

Eksempel på arbejdsopgaver for den juridiske og den tekniske rådgiver i forbindelse med

Byggesagens praktiske gennemførelse

Den juridiske rådigver Den tekniske rådgiver Udarbejdelse og varsling Afholdelse af byggemøder. Henvisning af foreløbige husleje- Udarbejdelse af grund- 5.1 og 5.2 forhøjelser. laget for foreløbige huslejevarslinger. --------------------------------------------------------------------- Ansøgning om eventuel for- Løbende kontrol af fak- højelse af tilsagn om turaer samt anvisning. offentlig støtte på grund af ekstraordinære uforud- 5.3 og 5.4 seelige arbejder. Opgørelse af erstatningskrav fra lejere. --------------------------------------------------------------------- Ansøgning om acontoudbetaling. Indkaldelse til og af- holdelse af afleverings- forretning. 5.6 og 5.7 --------------------------------------------------------------------- Bistand for bygningsejer ved udarbejdelse af en plan for bygningsdriften. 5.8 --------------------------------------------------------------------- Endeligt byggeregnskab Udarbejdelse af ende- sendes til kommunen på ligt byggeregnskab. grundlag af materiale fra fra den tekniske rådgiver samt opgørelse af byggelåns- konto m.m. 5.10 --------------------------------------------------------------------- Foretage endelig finansiering. Varsling af endelige huslejeforhøjelser. Bistand for bygherren ved eventuel ind- bringelse af huslejeforhøjelser for hus- lejenævnet/byfornyelsesnævnet. 5.11 ---------------------------------------------------------------------

Skema 1

Skema 2

Skema 3

Skema 4

Ingen