Vejledning om offentligt støttet byggeri efter lov om boligbyggeri

§ 5, stk. 3-4 i cirkulære nr. 167 af 5. september 1990 om kommunalbestyrelsens tilsyn med udbud af byggearbejder i det offentligt støttede byggeri.

Cirkulæreskrivelser.

Cirkulæreskrivelse af 7. juni 1978 om beregning af etagearealer i almennyttigt boligbyggeri.

Cirkulæreskrivelse af 4. marts 1983 om overgangsbestemmelser m.v. vedrørende indhentning af underhåndsbud i henhold til Byggestyrelsens cirkulære af 6.1.1983 om udbud af bygge- og anlægsarbejder.

Cirkulæreskrivelse af 18. oktober 1984 om forhøjelse af gebyret til staten for behandling af ansøgninger om statsstøtte i henhold til lov om boligbyggeri (promillegebyret).

Cirkulæreskrivelse af 11. april 1986 om selvgroede andelsboligforeninger.

Cirkulæreskrivelse af 12. januar 1987 om regulering af rammebeløb for statsstøttet boligbyggeri, almennyttigt boligbyggeri, private andelsboliger, ungdomsboliger, lette kollektive boliger efter timelønsindeks for industriens arbejdere.

Cirkulæreskrivelse af 15. januar 1987 om indberetning af påbegyndelse af private andelsboliger.

Cirkulæreskrivelse af 3. juni 1987 om begrænset udbud af arbejder i almennyttigt byggeri.

Cirkulæreskrivelse af 27. juni 1988 om ny praksis for indsendelse af ansøgninger om støtte til opførelse af private andelsboliger

Cirkulæreskrivelse af 9. september 1988 om ungdomsboligkvotens udnyttelse.

Cirkulæreskrivelse af 26. oktober 1988 om udfyldning af oplysningsskema for private andelsboliger i 1989

Cirkulæreskrivelse af 15. december 1988 om udformning af kommunale garantierklæringer for private andelsboliger, ældreboliger og ejendomme med støtte efter saneringsloven og byfornyelsesloven, for så vidt angår private andelsboliger.

Cirkulæreskrivelse af 2. februar 1989 om rammebeløb for almennyttigt boligbyggeri, private andelsboliger, ungdomsboliger og ældreboliger.

Cirkulæreskrivelse af 31. marts 1989 om lejlighedssammensætning og gennemsnitslejlighedsstørrelser for det almennyttige boligbyggeri, herunder integrerede ungdomsboliger.

Cirkulæreskrivelse af 5. januar 1990 om rammebeløbsfastsættelsen pr. 1. januar 1990.

Cirkulæreskrivelse af 5. marts 1990 om tidsfrister i forbindelse med påbegyndelse af opførelse af private andelsboliger.

Cirkulæreskrivelse af 10. august 1990 om godkendelse af endelig anskaffelsessum for private andelsboliger mv.

Cirkulæreskrivelse af 6. september 1990 om kontrol med indbetaling af bidrag til Byggeskadefonden ved godkendelse af endelig anskaffelsessum ved afslutning af støttede private andelsboliger.

Cirkulæreskrivelse af 2. oktober 1990 om udbud af byggearbejder i det offentligt støttede byggeri (Almennyttigt byggeri, ungdoms-, andels- og ældreboliger).

Cirkulæreskrivelse af 27. maj 1991 om nye vilkår for støtte til opførelse af private andelsboliger.

Bygge- og Boligstyrelsen, den 3. december 1991

H.E.Rasmussen/Vibeke Køie

BILAG B

Bekendtgørelse nr. 477 af 1. juli 1987 om bygningsgennemgang (førsyn) ved ombygning af og tilbygning til en eksisterende bygning m.v. er udeladt her, da forskriften forefindes i Lovtidende samt i Retsinformation.

BILAG C

Cirkulære nr. 50 af 14. april 1989 om udbud af bygge- og anlægsarbejder er udeladt her, da forskriften forefindes i Ministerialtidende samt i Retsinformation.

BILAG D

SKEMA U - UDBUD AF ARBEJDER OG LEVERANCER I OFFENTLIGT STØTTET BYGGERI.

(Almennyttigt byggeri, ungdomsboliger, private andelsboliger og ældreboliger)

BILAG E

Cirkulære nr. 174 af 10. oktober 1991 om pris og tid på bygge- og anlægsarbejder m.v. er udeladt her, da forskriften forefindes i Minesterialtidende samt Retsinformation.

BILAG F

Bekendtgørelse nr. 551 af 11. november 1981 om byggeri i vinterperioden er udeladt her, da forskriften forefindes i Ministerialtidende samt i Retsinformation.

BILAG G

Cirkulære nr. 91 af 25. juni 1986 om ansvarsforhold ved byggearbejder er udeladt her, da forskriften forefindes i Ministerialtidende samt i Retsinformation.

BILAH H

Cirkulære nr. 166 af 12. november 1986 om kvalitetssikring af byggearbejder er udeladt her, da forskriften forefindes i Ministerialtidende samt i Retsinformation.

BILAG I

Cirkulære nr. 2 af 6. januar 1987 om brug af beton er udeladt her, da forskriften forefindes i Ministerialtidende samt i Retsinformation.

BILAG J

Bekendtgørelse nr. 540 af 18. juli 1990 om bygningsdrift er udeladt her, da forskriften forefindes i Lovtidende samt i Retsinformation.

BILAG K

Bekendtgørelse nr. 541 af 18. juli 1990 om 5-års eftersyn er udeladt her, da forskriften forefindes i Lovtidende samt i Retsinformation.

BILAG L

Bekendtgørelse nr. 677 af 7. oktober 1991 om skadedækning fra Byggeskadefonden er udeladt her, da forskriften forefindes i Lovtidende samt i Retsinformation.

Vejledning om offentligt støttet byggeri efter lov om boligbyggeri

Indholdsfortegnelse

Indledning 1. Boligtyper 2. Bygherrekredsen 3. Bevillingsprogram 3.1. Udvidelse af tilsagnsrammer 4. Kommunalbestyrelsens rolle 4.1. Meddelelse af tilsagn, tilsagn før påbegyndelse og godkendelse af byggeregnskab 4.2. Kun støtte efter boligbyggeriloven 4.3. Forsøgsbyggeri i henhold til boligbyggerilovens § 62 a 4.4. Udviklingsbyggeri 4.5. Planlægningsforhold 4.6. Klausulering af ældreegnede almennyttige boliger 5. Finansiering 5.1. Realkreditlån 5.2. Beboerindskud 5.2.1. Almennyttigt byggeri 5.2.2. Andelsboligbyggeri 5.3. Kommunal grundkapital 5.4. Ydelsesstøtte 5.5. Statslig og kommunal garanti 5.5.1. Statsgaranti med kommunal regaranti 5.5.2. Kommunal garanti 5.6. Udbetaling af realkreditlån og støtte 5.6.1. Udbetaling af lån 5.6.2. Etapevis udbetaling af lån 5.6.3. Udbetaling af ydelsesstøtte 5.6.4. Opførelse af prøvehuse ved private andelsboliger 6. Rammebeløb og anskaffelsessummens bestanddele 6.1. Anskaffelsessummens bestanddele 6.1.1. Grundudgifter 6.1.2. Håndværkerudgifter 6.1.3. Omkostninger 6.2. Rammebeløb ved tilsagn og påbegyndelse 6.2.1. Godkendelse af særlige udgifter ud over rammebeløbet 6.2.2. Særlige tillæg til det støtteberettigede areal for almennyttigt byggeri og private andelsboliger 6.3. Godkendelse af endelig anskaffelsessum på grundlag af et byggeregnskab 7. Brug af skemaer til støttesagsbehandlingen 7.1 Førsynsrapport ved ombygning af eller tilbygning til en eksisterende bygning 8. Byggeriets udformning m.v. 8.1. Forhold til byggelovgivningen 8.2. Boligsammensætning 8.3. Private andelsboliger 8.4. Erhvervsarealer 8.5. Størrelsen af almennyttige boliger og private andelsboliger 8.6. Ungdomsboligens indretning og størrelse 9. Udbud, ansvar, kvalitetssikring, driftsplaner, 5- års eftersyn og skadedækning 9.1. Udbud 9.1.1. Underhåndsbud 9.1.2. Byggeri i bygherrens eget regi 9.2. Fast pris og tid 9.3. Vinterbyggeri 9.4. Ansvar 9.5. Kvalitetssikring 9.6. Brug af beton 9.7. Bygningsdrift 9.8. 5-års eftersyn 9.9. Skadedækning fra Byggeskadefonden 10. Støtteprocedure 10.1. Selvstændig enhed, ejerlejlighedsopdeling 10.2. Byggeri uden grundudgifter 10.3. Ansøgning om støtte. (skema A) 10.4. Ansøgningsmateriale 10.5. Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen 10.6. Byggeriets igangsætning 10.7. Godkendelse af de endelige priser (skema B) 10.8. Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen 10.9. Byggeriets gennemførelse 10.10. Byggeriets afslutning (skema C) 10.11. Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen 11. Kommunalbestyrelsen øverste administrative myndighed 12. Overgangsregler m.v. BILAG A-L

Indledning

Ved ændring af boligbyggeriloven ved lov nr. 229 af 13.

april 1991 blev der etableret grundlag for decentralisering af støttesagsbehandling og tilsagnsgivning for alt støttet byggeri efter boligbyggeriloven.

Decentraliseringen iværksættes den 1. januar 1992.

Fra denne dato vil kommunalbestyrelsen have kompetencen til at give tilsagn om støtte på både statens og egne vegne.

Fra samme tidspunkt har kommunalbestyrelsen ligeledes det fulde ansvar for sagsbehandlingen af ansøgningerne om støtte. I de tilfælde, hvor der søges om støtte efter lovens § 62 a (forsøg), skal Bygge- og Boligstyrelsens godkendelse dog indhentes.

I tilknytning til den ændrede støtteprocedure pålægges kommunalbestyrelsen at indberette de oplysninger, der er nødvendige, for at den decentrale støttesagsbehandling og tilsagnsgivning kan gennemføres. Kommunalbestyrelsen forpligtes også til at indberette statistiske oplysninger vedrørende det byggeri, der tilvejebringes efter boligbyggeriloven.

Med decentraliseringen er det overladt til kommunalbestyrelsen at vurdere og tage stilling i tilfælde, hvor der kan opstå tvivl om, hvorvidt konkrete forhold er omfattet af de gældende bestemmelser. Det er kommunalbestyrelsens ansvar at foretage de nødvendige skøn og fortolkninger i sagen ud fra loven og øvrige gældende regler.

I forbindelse med lovændringen har Bygge- og Boligstyrelsen udstedt en bekendtgørelse om offentligt støttet byggeri efter lov om boligbyggeri (støttebekendtgørelsen). Der er samtidig gennemført en harmonisering af reglerne for de forskellige typer af støttet byggeri, således at der fremover som altovervejende hovedregel vil være tale om at følge den samme procedure, uanset hvilken af de støttede boligtyper, der er tale om.

Bygge- og Boligstyrelsen har ligeledes udarbejdet nye skemaer til brug for støttesagsbehandlingen og vejledninger til udfyldelse af disse, jf. afsnit 7 nedenfor.

Med de gennemførte ændringer vil støttesagsbehandlingen fremover blive enklere og mindre ressourcekrævende.

Støttebekendtgørelsen med bilag erstatter sammen med denne vejledning en række tidligere bestemmelser, jf cirkulæreskrivelse herom, optrykt som bilag A til vejledningen.

1. Boligtyper

Vejledningen omfatter alle typer af byggeri, som får støtte efter lov om boligbyggeri.

Det drejer sig om

- almennyttige boliger efter § 48,

- private andelsboliger efter § 63 og

- ungdomsboliger efter § 67

2. Bygherrekredsen

Bygherrekredsen er afhængig af boligtypen.

For almennyttige boliger er bygherrekredsen begrænset til almennyttige boligselskaber, dvs. dels selskaber, der i medfør af boligbyggeriloven er godkendt til at udøve almennyttig boligvirksomhed på grundlag af reglerne i loven, dels selskaber, der inden boligbyggerilovens ikrafttræden, er godkendt til at udøve almennyttig boligvirksomhed.

For private andelsboliger kan enhver være bygherre, i den udstrækning anden lovgivning ikke er til hinder herfor. Bygherrekredsen omfatter således andelsboligforeninger, der er dannet med henblik på opførelse af boliger til foreningens medlemmer samt personer, selskaber, institutioner, fonds og lignende, som ønsker at opføre boliger med henblik på overdragelse til en andelsboligforening. Der gælder forskellige regler, alt efter om bygherren er en andelsboligforening bestående af de kommende beboere eller ej. Der henvises til afsnit 6.1.3 nedenfor.

Bygherrekredsen for ungdomsboliger kan være en afdeling af et almennyttigt boligselskab, eller en selvejende institution, hvis vedtægter kan godkendes af boligministeren eller af kommunalbestyrelsen efter boligministerens bemyndigelse, såfremt vedtægterne følger Normalvedtægten for selvejende ungdomsboliginstitutioner.

Bygherrerne, der opfører støttet byggeri efter lov om boligbyggeri, har et ansvar for, at de for byggeriet gældende støtteregler overholdes. Kommunalbestyrelserne har således mulighed for at afkræve bygherrerne det materiale, som i hvert enkelt tilfælde måtte findes påkrævet for at kommunalbestyrelsen kan vurdere, om bygherren lever op til dette ansvar.

3. Bevillingsprogram

Bygge- og Boligstyrelsen vil som hidtil udmelde en tilsagnsramme (boligkvote) til kommunerne, så tidligt i tilsagnsåret som muligt.

Udmeldingen sker på grundlag af kommunalbestyrelsens ønsker, der indberettes i december måned året forud for udmeldingsåret til et administrativt informationssystem - BOSSINF - som føres på Kommunedata. Bygge- og Boligstyrelsen vil ligeledes som hidtil indkalde ønsker fra kommunalbestyrelserne ved en særlig skrivelse herom. De nærmere procedurer og tidsfrister for indberetningen vil fremgå af indkaldelsesskrivelsen.

Kommunalbestyrelsen skal i forbindelse med indberetning af ønsker om støttet byggeri nøje vurdere den lokale boligsituation og behovet for nybyggeri, herunder særligt behovet for støttet byggeri. Er der udlejningsvanskeligheder i det eksisterende støttede byggeri, må kommunalbestyrelsen overveje, hvorledes man kan komme disse til livs, og hvorvidt dette bør give anledning til ændringer i kommunens udbygningsplaner. Det forudsættes således, at kommunalbestyrelsen nøje vurderer det lokale boligbehov, før der træffes beslutning om igangsætning af nyt støttet byggeri.

Den enkelte kommunalbestyrelse kan ikke give tilsagn om støtte, før der er udmeldt tilsagnsramme til kommunen. Får kommunen ikke udmeldt nogen ramme, kan kommunalbestyrelsen ikke give tilsagn om støtte, men må afvente eventuel tildeling af ramme på et senere tidspunkt. Bygge- og Boligstyrelsen udmelder samtidig en foreløbig reserveramme til kommuner, som kan forvente at komme i betragtning, hvis andre kommuner ikke udnytter deres ramme indenfor en fastsat frist, jf. nedenfor.

Indenfor den udmeldte tilsagnsramme kan kommunalbestyrelsen give tilsagn om støtte til de projekter, der ønskes gennemført det pågældende år. Kommunalbestyrelsen kan ligeledes give tilsagn om projektudvidelser, men kun indenfor den tildelte ramme.

Såfremt kommunalbestyrelsen giver tilsagn om støtte udover, hvad der kan omfattes af kommunens tilsagnsramme, vil der ikke kunne ydes statslig støtte til de pågældende boliger. Det vil i så fald påhvile kommunalbestyrelsen at betale den fulde offentlige støtte.

Bortfalder et projekt, hvortil der er givet tilsagn indenfor samme år, kan kommunalbestyrelsen erstatte projektet med et andet projekt af maksimalt tilsvarende størrelse (antal boliger/værelsesenheder). Det er en betingelse, at tilsagn om støtte til det nye projekt kan gives inden den fastsatte frist for indberetning af uudnyttede rammer.

Bortfalder et projekt, hvortil der er givet tilsagn i et tidligere år, skal kommunalbestyrelsen indberette dette til Bygge- og Boligstyrelsen. Kommunalbestyrelsen kan således ikke genanvende den ledige kvote.

Hvis kommunalbestyrelsen ikke udnytter sin tilsagnsramme/kvote fuldt ud, skal dette meddeles til Bygge- og Boligstyrelsen på et nærmere fastsat tidspunkt. Indberetningen foretages til informationssystemet - BOSSINF. Herefter foretager styrelsen en reserverammeudmelding, svarende til det antal boliger, der ikke er udnyttet af kommunerne på dette tidspunkt, eller som kommunalbestyrelserne ikke med sikkerhed har angivet vil blive udnyttet inden årets udgang.

Reserverammeudmeldingen sker til de kommuner, der allerede ved årets start har fået udmeldt en foreløbig reserveramme.

Tidsfrister for indberetning af ikke forbrugte rammer vil blive meddelt kommunerne samtidig med udmelding af tilsagnsrammerne.

3.1. Udvidelse af tilsagnsrammer.

Kommunalbestyrelsen kan ikke tillade udvidelse af projekter, hvortil der tidligere er givet tilsagn om støtte, medmindre udvidelsen kan holdes indenfor kommunens tilsagnsramme for det pågældende år.

Ønskes et projekt udvidet med et antal boliger, der overstiger kommunens tilsagnsramme, skal kommunalbestyrelsen ansøge Bygge- og Boligstyrelsen om udvidelse af tilsagnsrammen. Styrelsen undersøger herefter, om der er mulighed for at imødekomme ansøgningen og meddeler en eventuel udvidelse til kommunen.

Det er altid kommunalbestyrelsen - ikke bygherren - der ansøger om udvidelse af kommunens tilsagnsramme.

Kommunalbestyrelsens tilsagn om støtte til projektudvidelse kan først gives, når Bygge- og Boligstyrelsen har givet tilladelse til udvidelse af kommunens tilsagnsramme.

4. Kommunalbestyrelsens rolle

4.1. Meddelelse af tilsagn, tilsagn før påbegyndelse og godkendelse af byggeregnskab.

Kommunalbestyrelsen giver tilsagn om offentlig støtte til boliger, der opføres eller indrettes ved ombygning i henhold til boligbyggeriloven. Kommunalbestyrelsen giver således tilsagn om støtte både på egne og statens vegne.

Tilsagnet om støtte gives skriftligt på et skema, som er udarbejdet af eller som indeholder oplysninger svarende til det af Bygge- og Boligstyrelsen udarbejdede skema, jf. nedenfor under afsnit 7.

Kommunalbestyrelsen afgør, hvornår tilsagnet skal gives, dog skal de frister, som styrelsen fastsætter for indberetning af uudnyttede tilsagnsrammer, iagttages. Fristerne fastsættes i styrelsens udmeldingsskrivelse ved årets begyndelse.

Kommunalbestyrelsen vurderer, hvorledes en hensigtsmæssig fordeling af byggearbejderne kan sikres ved at tilpasse tilsagnsgivningen til de lokale beskæftigelsesforhold på bygge- og anlægsområdet. Kommunalbestyrelsen bør i denne forbindelse tilrettelægge tilsagnsgivningen, således at byggeriet så vidt muligt kan gennemføres som vinterbyggeri.

Kommunalbestyrelsen giver på baggrund af indsendt projektmateriale endeligt tilsagn om støtte før byggeriets påbegyndelse, jf.

afsnit 10.7.

Kommunalbestyrelsen godkender som hidtil det endelige byggeregnskab

efter byggeriets færdiggørelse efter retningslinier herfor, jf. afsnit 10.10.

Kommunalbestyrelsen kan ikke godkende merudgifter udover de i afsnit 10.10 angivne, jf. kapitel 2 i støttebekendtgørelsen.

Vedrørende overgangssager henvises til afsnit 12 nedenfor.

4.2. Kun støtte efter boligbyggeriloven.

Kommunalbestyrelsen kan ikke give tilsagn om støtte til et projekt efter boligbyggeriloven, hvis projektet allerede har fået støtte efter saneringsloven eller lov om byfornyelse og boligforbedring.

Der kan således ikke, som det tidligere er sket i visse tilfælde, ydes støtte til ombygning af en bygning, der allerede er delvist istandsat efter sanerings- eller byfornyelsesloven.

Undtaget fra denne regel er dog byggeri på ryddede grunde i sanerings- eller byfornyelsesområder. En grund, der er ryddet med støtte efter sanerings- eller byfornyelsesloven, kan således fortsat bebygges med støttet byggeri i henhold til boligbyggeriloven.

Nedrivningsudgifterne påføres sanerings- eller byfornyelsesregnskabet, hvorefter grunden overdrages til den bygherre, der skal forestå nybyggeriet.

Det vil være muligt at tilvejebringe ungdomsboligboliger efter § 15, stk. 3, i lov om byfornyelse og boligforbedring.

4.3. Forsøgsbyggeri i henhold til boligbyggerilovens § 62 a.

Projekter, der ikke kan gennemføres efter de almindelige bestemmelser i boligbyggeriloven, har hidtil i et vist omfang kunnet gennemføres som forsøgsprojekter i henhold til lovens § 62 a.

Decentraliseringen af støttesagsbehandlingen pr. 1.januar 1992 omfatter ikke kompetencen til at godkende dispensationer efter lovens § 62 a. Sådanne forsøgsprojekter skal derfor fortsat forelægges Bygge- og Boligstyrelsen til godkendelse.

For så vidt angår almennyttigt byggeri og privat andelsboligbyggeri, er der, siden forsøgsbestemmelsens ikrafttræden i juni 1984, gennemført en del ombygningsprojekter og påbygningsprojekter, som ikke kunne gennemføres efter de almindelige bestemmelser. Ombygningsprojekter og påbygningsprojekter forudsætter for disse boligtyper dispensation fra de gældende støttebestemmelser, da disse bestemmelser kun omfatter nybyggeri. Ungdomsboliger kan etableres ved ombygning uden dispensation.

Andre former for forsøgsprojekter har kun været gennemført i begrænset omfang. Et eksempel er indretning af almennyttige boliger til brug for bofællesskab, hvor der kræves dispensation fra de gældende udlejningsregler.

Er der tale om et ombygningsprojekt, skal der foreligge en førsynsrapport, forinden kommunalbestyrelsen tager stilling til projektet, jf. afsnit 7.1.

Det er en forudsætning for, at der kan ydes støtte til et ombygningsprojekt, at der er tale om en tilvækst af boliger. Projekter, der alene har til hensigt at ombygge og renovere et eksisterende antal boliger, uden at der herved sker en tilvækst i antallet af boliger, kan ikke godkendes efter lovens § 62 a.

Er der tale om et påbygningsprojekt eller andre former for fortætningsbyggeri, hvor der ikke er tale om udgifter til grundkøb, skal der ske en reduktion i rammebeløbet, jf. herom i § 9, stk. 6, i støttebekendtgørelsen og nedenfor under afsnit 6.1.1.

Forsøgsprojekter efter lovens § 62 a skal overholde de almindelige bestemmelser om økonomiske rammer efter kapitel 2 i støttebekendtgørelsen.

Ansøgning om tilladelse til forsøg fremsendes med støtteansøgningen til kommunalbestyrelsen, som - såfremt projektet kan anbefales - videresender ansøgningen til endelig godkendelse hos Bygge- og Boligstyrelsen. Støtteansøgningen fremsendes med en redegørelse for de særlige forhold, der gør, at projektet ønskes gennemført som forsøg.

Efter behandling af ansøgningen om tilladelse til forsøg meddeler Bygge- og Boligstyrelsen, om projektet kan godkendes som forsøgsprojekt. Meddelelsen sker skriftligt med angivelse af, hvilke retningslinier der eventuelt skal følges ved kommunalbestyrelsens videre behandling af projektet.

Når styrelsens godkendelse foreligger, giver kommunalbestyrelsen herefter tilsagn om støtte til projektet (skema A) under forudsætning af, at projektet kan omfattes af kommunens tilsagnsramme.

Kommunalbestyrelsen godkender efterfølgende - uden at dette forelægges styrelsen - byggeriets igangsætning (skema B) og byggeregnskabet (skema C) efter de retningslinier, der er angivet i styrelsens godkendelse af forsøgsprojektet.

4.4. Udviklingsbyggeri.

Kompetencen til at godkende udviklingsprojekter indenfor den særlige udviklingskvote, der har været afsat af den samlede kvote siden 1989, decentraliseres ikke.

Ansøgning om del i udviklingskvoten indsendes til Bygge- og Boligstyrelsens udviklingskontor. Ansøgningen skal indeholde en beskrivelse af de særlige udviklingsmuligheder, som projektet rummer, samt oplysning om deltagerne i udviklingssamarbejdet.

Efter behandling af ansøgningen, meddeler Bygge- og Boligstyrelsen, om projektet kan accepteres som udviklingsprojekt og tildeler samtidig kvote til projektet. Meddelelsen sker skriftligt med angivelse af, hvilke retningslinier der skal følges ved kommunalbestyrelsens videre behandling af projektet, samt med angivelse af retningslinier for afrapportering af projektet.

Udviklingsprojekter skal overholde de almindelige bestemmelser om økonomiske rammer for støttet byggeri efter kapitel 2 i støttebekendtgørelsen.

Når styrelsens godkendelse og kvotetildeling foreligger, giver kommunalbestyrelsen herefter tilsagn om støtte til projektet (skema A). Kvotetildelingen er nøje knyttet til det i ansøgningen beskrevne udviklingspotentiale, og såfremt dette ikke realiseres i projektet, skal kommunalbestyrelsen underrette styrelsens udviklingskontor, som tager stilling til, om kommunalbestyrelsen skal tilbagekalde tilsagnet. Det må som udgangspunkt forventes, at tilsagnet kræves tilbagekaldt.

Kommunalbestyrelsen godkender efterfølgende - uden at dette forelægges styrelsen - byggeriets igangsætning (skema B) og byggeregnskabet (skema C) efter de retningslinier, der er angivet i styrelsens godkendelse af udviklingsprojektet.

Projektgruppen, der forestår udviklingsprojektet, er ansvarlig for afrapporteringen af projektet efter de retningslinier, styrelsen har angivet herfor.

4.5. Planlægningsforhold.

Kommunalbestyrelsen skal som hidtil påse, at de planlægningsmæssige forudsætninger for det påtænkte byggeri er i orden.

Kommunalbestyrelsen kan ikke give tilsagn til et projekt, hvis det fornødne plangrundlag ikke er tilstede. Det vil normalt sige, at der skal foreligge en lokalplan, og at byggeriet skal være i overensstemmelse med bestemmelserne i lokalplanen eller tilladt ved en dispensation, jf. § 19 i lov nr. 388 af 6. juni 1991 om planlægning.

Opmærksomheden henledes på byggelovens § 10 a, som er trådt i kraft den 1.april 1991, og hvorefter der skal sikres mulighed for, at der kan ske udstykning af alle enfamiliehuse. Dette krav gælder også støttet byggeri, uanset øvrige gældende bestemmelser vedrørende begrænsninger i mulighederne for afhændelse af støttet byggeri.

4.6. Klausulering af ældreegnede almennyttige boliger

Kommunalbestyrelsen vurderer, som hidtil, hvor mange lejligheder der, i de enkelte projekter, er velegnede for ældre og handicappede.

Kommunalbestyrelsen kan desuden , hvis det skønnes hensigtsmæssigt, klausulere et antal boliger til fortrinsvis anvendelse for ældre og handicappede. Klausuleringen af boligerne giver ikke kommunen anvisningsret til de pågældende boliger, og kommunalbestyrelsen kan ikke gøre sit støttetilsagn betinget af en sådan anvisningsret.

Eventuel kommunal anvisningsret til almennyttige boliger må fastsættes eller aftales med boligselskabet efter reglerne herom i lovens § 14.

Vedrørende indretning af disse boliger kan der hentes inspiration i Boligstyrelsens vejledning af 3. november 1987 om indretning af ældreboliger.

5. Finansiering

For det byggeri, som får støtte efter lov om boligbyggeri, finansieres anskaffelsessummen således

Boligtype Realkreditlån Beboer- Kommunal Statsgaranti indskud grund- med kapital kommunal regaranti Almennyttigt byggeri 94 pct. 2 pct. 4 pct. Ud over 65 pct. Op til 94 pct. Ungdomsboliger 96 pct. 0 4 pct. Ud over 65 pct. Op til 96 pct. Andelsboliger 80 pct. 20 pct. 0 Kommunal garanti: Ud over 65 pct. Op til 80 pct.

Bygherren (støttemodtageren) skal stå som debitor ved optagelse af lån. Dette gælder både byggelån og realkreditlån.

For private andelsboliger, med andre end andelsboligforeningen som bygherre, optages lån i bygherrens navn. Når kommunalbestyrelsen har godkendt en overførsel af støttetilsagnet til andelsboligforeningen, udfærdiges, når endeligt tinglyst skøde foreligger, en gældsovertagelseserklæring for realkreditlånet.

5.1. Realkreditlån.

Til alle boligtyper ydes samme form for realkreditlån, nemlig et indekslån (type IS), hvis restgæld bliver reguleret i takt med udviklingen i det almindelige prisniveau.

Indekslån ydes som kontantlån. Dette indebærer, at realkreditinstituttet sælger den nødvendige obligationsmængde for at fremskaffe kontantlånet og herefter udbetaler provenuet til låntager.

Til dækning af stiftelsesprovision på lånet foretages mersalg af obligationer.

Indekslånet tilbagebetales til realkreditinstituttet med halvårlige ydelser. I det første halvår, hvor lånet optages, betales der kun renter på lånet, det vil sige, at første termin er afdragsfri.

Afdraget på lånet beregnes af indekslånets regulerede hovedstol og udgør den første gang 1,4 pct. heraf. Reguleringen foretages på grundlag af udviklingen i nettoprisindekset (det af Danmarks Statistik offentliggjorte nettoprisindeks) eller timelønsindekset (det af Danmarks Statistik offentliggjorte timelønsindeks for industriens arbejdere).

Restgælden på lånene, der danner grundlag for beregningen af renterne, reguleres altid efter udviklingen i nettoprisindekset.

Den periode, der ligger til grund for reguleringen, er en 6 måneders periode, der er afsluttet ca. 1 år før, ydelsen skal betales.

Som hovedregel gælder, at en stigning i nettoprisindekset medfører, at afdraget reguleres med 3/4 af stigningen i dette indeks. Til lånene er imidlertidig knyttet en såkaldt reallønsklausul, der indebærer, at hvis timelønsindekset for industriens arbejdere i samme periode er steget mindre, reguleres i stedet for med 3/4 af stigningen i dette lønindeks. Ved fald i timelønsindekset nedsættes afdragene med den afdragsprocent, der svarer til det procentvise fald i timelønsindekset, uafhængigt af den samtidige udvikling i nettoprisindekset. Ved fald i nettoprisindekset samtidig med at timelønsindekset er uændret eller stigende, reguleres afdraget ikke.

Indekslånet kan højst løbe i 50 år. Lånets løbetid vil indenfor dette maksimum afhænge af inflationstakten. Eventuel restgæld på lånet kan da af realkreditinstituttet opsiges til indfrielse med 1 måneds varsel. Boligministeren kan dog i medfør af lov om realkredit fastsætte nærmere regler om finansiering af en eventuel restgæld.

Ved en inflationstakt på omkring 5 pct. p.a. udnyttes den maksimale løbetid fuldt ud.

Indekslånet kan ikke optages som forhåndslån. Se dog nærmere om etapevis udbetaling af lån under afsnit 5.6.

5.2. Beboerindskud.

Ved indflytning i almennyttigt byggeri og andelsboligbyggeri betaler beboerne et indskud. I ungdomsboligbyggeri betales ikke indskud.

5.2.1. Almennyttigt byggeri.

Som det fremgår af ovenstående oversigt, betaler beboerne i almennyttigt byggeri et indskud på 2 pct. af den endelige anskaffelsessum.

Efter lov om individuel boligstøtte vil beboere, der opfylder lovens betingelser, kunne opnå støtte til betaling af beboerindskuddet, samt til betaling af boligafgiften.

Kan der ikke opnås støtte efter ovennævnte lov, må beboeren selv finansiere beboerindskuddet, eventuelt ved låneoptagelse.

5.2.2. Andelsboligbyggeri.

Andelshaverne skal selv tilvejebringe 20 pct. af den endelige anskaffelsessum.

Kun pensionister har efter lov om individuel boligstøtte mulighed for at opnå lån/ tilskud til betaling af boligafgiften.

Der kan herudover ikke ydes støtte efter loven om individuel boligstøtte til andelshavere.

Har andelshaverne ikke selv midler til at betale et indskud af denne størrelsesorden, kan beløbet eventuelt lånes helt eller delvist i et pengeinstitut.

5.3. Kommunal grundkapital.

Til almennyttige boliger og ungdomsboliger yder kommunalbestyrelsen et grundkapitallån på 4 pct. af anskaffelsessummen. Lånet er rente- og afdragsfrit i indtil 50 år efter ejendommens ibrugtagelse.

Til sikkerhed for grundkapitallånet udstedes et pantebrev, som tinglyses på den faste ejendom. Pantebrevet tinglyses med prioritet efter realkreditlånet. Det tinglyste pantebrev til sikkerhed for grundkapitallånet respekterer herudover kun andre indestående stats- eller kommunelån.

Grundkapitallånet udbetales af Boligselskabernes Landsbyggefond, når bygherren er et almennyttigt boligselskab. Dette gælder uanset, om boligselskabet opfører almennyttigt byggeri eller ungdomsboliger. Landsbyggefonden anmoder kommunalbestyrelserne om indbetaling af grundkapitallånet, når der er sikkerhed for lånet, og der er dokumenteret forfaldne udgifter. Når Boligselskabernes Landsbyggefond har modtaget det tilsagte lån fra kommunen, udbetales lånet i takt med de dokumenterede afholdte udgifter til grundkøb og byggeriets projektering og udførelse. Er der ikke tinglyst et anmærkningsfrit pantebrev, når der dokumenteres afholdt udgifter, kan lånet udbetales, hvis boligselskabet giver en tidsubestemt, uigenkaldelig garanti eller indeståelse for, at det udbetalte lån tilbagebetales, hvis der ikke kan tinglyses et pantebrev uden præjudicerende retsanmærkninger.

For ungdomsboliger, opført af en selvejende ungdomsboliginstitution, udbetales grundkapitallånet af kommunalbestyrelsen, når der foreligger et tinglyst anmærkningsfrit pantebrev. Er der ikke tinglyst et anmærkningsfrit pantebrev, skal et pengeinstitut give samme garanti eller indeståelse, som er nævnt ovenfor for udbetaling af lån fra Boligselskabernes Landsbyggefond.

5.4. Ydelsesstøtte.

Den offentlige støtte (ydelsesstøtte) består i , at staten og kommunerne betaler den del af ydelserne (renter og afdrag samt administrations- og reservefondsbidrag), som ikke betales af beboerne.

Låntagers betaling af ydelser på indekslånet sker første gang ved lånets 2. termin og udgør et beløb, som svarer til de nedenfor nævnte procentsatser af den regulerede bogførte hovedstol. Betalingen reguleres 2 gange årligt pr. 1. januar og 1. juli efter samme regler, som gælder for regulering af afdrag på indekslån, type IS, jf. afsnit 5.1. Reguleringen sker indtil låntagers betaling svarer til de samlede ydelser på lånet.

Ydelsesstøtten udgør forskellen mellem den fulde ydelse på realkreditlånet ( der ydes som et indekslån jf. ovenfor) og beboernes (låntagers) betaling.

Beboernes betaling indenfor de tre boligtyper er forskellige.

Beboerbetalingen og den kommunale støtte fremgår af nedenstående oversigt, idet staten betaler resten

Boligtype Beboerbetaling pr. Kommunal støtte termin, i pct. af i pct. af renter reguleret hovedstol på indekslån Almennyttige boliger 1,915 0 Ungdomsboliger 1,250 8,33 Andelsboliger: 1992 2,734 10 1993 og derefter 2,807 10

5.5. Statslig og kommunal garanti.

5.5.1. Statsgaranti med kommunal regaranti

For almennyttige boliger og ungdomsboliger ydes en statslig garanti for den del af realkreditlånet, der har sikkerhed ud over 65 pct. og op til den gældende lånegrænse på 94 henholdsvis 96 pct. af den endelige anskaffelsessum (for ombygninger uden erhvervelse af grund eller ejendom: ombygningsudgiften, som godkendes af kommunalbestyrelsen ).

Garantien beregnes til 30,85 pct. for almennyttigt byggeri og 32,29 pct. for ungdomsboliger af det ydede lån.

Garantierklæringen afgives af Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning over for det långivende realkreditinstitut. Det er dog en betingelse for den statslige garanti, at kommunalbestyrelsen påtager sig en regaranti for halvdelen af statens eventuelle tab, som måtte følge af garantien. Den statslige garanti og kommunale regaranti omfatter til enhver tid så stor en del af lånets restgæld, som det oprindelige garantibeløb udgjorde af hovedstolen.

Realkreditlånet kan ikke udbetales, før der foreligger en garantierklæring. Det er en forudsætning, at betingelserne for udbetaling af lån er opfyldte , jf. nedenfor under afsnit 5.6.

5.5.2. Kommunal garanti.

For andelsboliger ydes en kommunal garanti for den del af anskaffelsessummen, som har sikkerhed ud over 65 pct.

Garantien beregnes til 18,8 pct. af det ydede lån.

I øvrigt gælder det ovenfor under afsnit 5.5.1. anførte om den kommunale garanti.

5.6. Udbetaling af realkreditlån og støtte.

5.6.1. Udbetaling af lån.

I kapital 8 i støttebekendtgørelsen er fastsat regler for, hvornår realkreditlånet kan udbetales til de forskellige boligtyper.

For at billiggøre finansieringen af byggeriet bør realkreditlånet hjemtages så tidligt som muligt . Hjemtagelsen af realkreditlånet indebærer, at byggelånet samtidig hermed nedbringes.

For almennyttigt byggeri og ungdomsboliger skal hjemtagelsen af realkreditlånet ikke afvente godkendelsen af den endelige anskaffelsessum. Lånet skal hjemtages på grundlag af den ved påbegyndelsen godkendte anskaffelsessum, senest når sidste bolig er klar til indflytning, og byggeriet efter byggelovgivningen er færdigmeldt, medmindre bygherren efter byggeriets færdiggørelse er klar over, at de afholdte dokumenterede udgifter vil være lavere end denne anskaffelsessum.

Den endelige finansiering af byggeriet sker samtidig med kommunalbestyrelsens godkendelse af den endelige anskaffelsessum efter byggeriets afslutning og meddelelse af eventuel ibrugtagningstilladelse.

Hjemtages der et for stort realkreditlån i forhold til den anskaffelsessum, som kommunalbestyrelsen kan godkende, foreligger der en overfinansiering. Udgør overfinansieringen mere end 1 pct. af anskaffelsessummen, og/eller mere end 50.000 kr., skal der ske en indfrielse af lånet, svarende til hele overfinansieringen. Det er ikke muligt at dispensere fra disse regler.

For andelsboligbyggeri skal der, forinden lånet udbetales, være en sikkerhed for, at der er dannet en andelsboligforening bestående af 8 boliger (i særlige tilfælde dog 6 boliger, jf. afsnit 8.4.). Endvidere skal mindst 75 pct. af andelene være solgt inden udbetalingen.

Lånet kan endvidere kun frigives for bygherren for de andele, hvor der er indbetalt indskud, og hvor boligerne er taget i brug af andelshaverne. Lånet kan dog frigives for bygherren, hvis der afgives en uigenkaldelig penteinstitutgaranti for, at lånet vil blive indfriet for de boliger, som ikke tages i brug af andelshavere indenfor en nærmere angivet frist på fx. 1 år.

5.6.2. Etapevis udbetaling af lån.

For almennyttige boliger og ungdomsboliger kan ske en etapevis udbetaling af lånet, når hver enkelt etape er færdig og udgør en funktionsdygtig enhed.

For private andelsboliger kræves ved etapevis udbetaling, at etapen er færdig, og at 75 pct. af samtlige boliger i bebyggelsen er taget i brug. Der skal tillige stilles sikkerhed for, at antallet af boliger, som er tilladt påbegyndt, kommer til at omfatte mindst 8 (i særlige tilfælde 6) boliger. En etape kan eksempelvis omfatte en enkelt bolig, opført som et enkelt hus.

Vedrørende udformningen af garantierklæringen henvises til bilag 8 til støttebekendtgørelsen.

5.6.3. Udbetaling af ydelsesstøtte.

Ydelsesstøtten udbetales for almennyttige boliger og ungdomsboliger i takt med hjemtagelsen af realkreditlånet. Støtten udbetales, uanset om de pågældende boliger er udlejet og indflyttet.

For private andelsboliger udbetales støtten først, når de enkelte boliger er taget i brug af andelshavere. Det er endvidere en betingelse, at den samlede bebyggelse er finansieret med indekslån, og mindst 75 pct. af andelshaverne har indbetalt indskud.

For private andelsboliger er der krav om tilbagebetaling til det långivende realkreditinstitut af ydelsesstøtte, som har været udbetalt, uden at betingelserne for at udbetale støtten har været tilstede.

5.6.4. Opførelse af prøvehuse ved private andelsboliger.

For at fremme afsætningen af private andelsboliger, er det muligt for kommunalbestyrelsen at godkende, at et hus i en andelsboligbebyggelse opføres som et prøvehus for bygherrens egen regning og risiko. Bygherren kan efter indhentet tilladelse påbegynde huset, før kommunalbestyrelsen har meddelt et endeligt tilsagn inden påbegyndelsen af byggeriet. Byggeriet skal opføres kontinuerligt i forbindelse med opførelsen af prøvehuset.

6. Rammebeløb og anskaffelsessummens bestanddele

Det er en betingelse for, at kommunalbestyrelsen kan meddele tilsagn om støtte, at den samlede anskaffelsessum (inklusive moms) pr. m2 støtteberettiget areal eller pr. støtteberettiget værelsesenhed ikke overstiger det for projektet gældende rammebeløb, jf. kapitel 2 i støttebekendtgørelsen.

Rammebeløbet justeres og reguleres en gang om året, ved offentliggørelse i Statstidende den tredie tirsdag i januar måned. Derudover foretages en regulering af rammebeløbet, såfremt det fremgår af det i januar offentliggjorte rammebeløb. Eventuelle reguleringer offentliggøres i Statstidende den 3. tirsdag i april, juli og oktober måned.

Det støtteberettigede areal beregnes efter reglerne i bilag 6 til støttebekendtgørelsen.

For ungdomsboliger gælder særlige regler for beregning af det støtteberettigede areal, jf. ligeledes bilag 6 til støttebekendtgørelsen.

6.1. Anskaffelsessummens bestanddele.

Den anskaffelsessum, som skal holdes indenfor det gældende rammebeløb, består af grundudgifter, håndværkerudgifter og omkostninger.

6.1.1. Grundudgifter

I denne del af anskaffelsessummen indgår grundens købesum.

For ubebyggede grunde bør de samlede grundudgifter, incl. sædvanlige modningsudgifter, tilslutningsafgifter mv., som vejledende udgangspunkt ikke overstige 20 pct. af den samlede anskaffelsessum for projektet. Kommunalbestyrelsen må i hvert enkelt konkret tilfælde vurdere, om grundudgifternes størrelse i forhold til den samlede anskaffelsessum, muliggør, opførelse af byggeri i en tilfredsstillende udformning og kvalitet. Dette gælder i særlig grad, hvis grundudgifterne overstiger 20 pct. af den samlede anskaffelsessum.

For en bebygget grund gælder, at anskaffelsessummen ikke må overstige den offentlig kontantværdi.

Kommunale grunde/ejendomme skal sælges til markedsprisen, d.v.s. den højeste pris, der kan opnås i handel og vandel. Dette gælder også ved salg til bygherrer, der ønsker at etablere støttet byggeri på ejendommene. Såfremt markedsprisen for en ubebygget grund udgør mere end ca. 20 pct. af den samlede anskaffelsessum, eller såfremt markedsprisen for en bebygget grund overstiger den offentlige kontantværdi, vil grunden/ejendommen normalt ikke være egnet til etablering af støttet byggeri.

Ved at begrænse de samlede grundudgifters størrelse opnås, at der indenfor den af rammebeløbet betingede anskaffelsessum levnes tilstrækkelig plads til håndværkerudgifterne. Herved skulle det samtidig være muligt at minimere risikoen for Byggeskadefonden.

Det er et krav, at bygherren har skøde på den ejendom, hvor det støttede byggeri skal opføres.

Kravet om skøde kan fraviges i de undtagelsestilfælde, hvor der er tale om opførelse af nybyggeri på lejet grund. Ved opførelse på lejet grund, samt ved påbygning på og til- eller ombygning af en eksisterende ejendom eller anden form for fortætningsbyggeri, hvor der ikke er tale om udgifter til grundkøb, skal der ske en reduktion af rammebeløbet med 16 pct. Reduktionen kan eventuelt formindskes med grundudgiftslignende udgifter til projektet, som f.eks. udgifter til terrænregulering eller ekstrafundering. Det bemærkes, at en løbende udgift til leje af grund betragtes som en driftsudgift.

I den samlede grundudgift indgår endvidere udgifter til byggemodning, jordbundsundersøgelser, fjernelse af forurenet jord, ekstrafundering og pilotering, stikledninger til vand, el og kloak, anlæg af interne veje og andre interne arealer, renter af grundkøbesummen og skatter for grunden frem til byggeriets påbegyndelse mv.

6.1.2. Håndværkerudgifter.

Håndværkerudgifterne skal være rimelige i forhold til den projekterede byggemåde, byggeriets udformning, boligernes størrelse, kvalitet og udstyr mv. I håndværkerudgifterne indgår tillige eventuelle udgifter til opførelse af garager eller carporte. Udgifterne hertil skal være indeholdt i rammebeløbet. Den statslige eller kommunale garanti omfatter også sådanne udgifter, men der gives ikke ydelsesstøtte til garager og carporte.

6.1.3. Omkostninger.

Omkostningerne består af en række enkeltposter, hvis art og størrelse er bestemt af det enkelte byggeri og de øvrige anlægsudgifter herfor. For nogle af disse udgiftsposter gælder særlige maksimumsbeløb, fastsat i medfør af støttebekendtgørelsen. Det er op til den enkelte bygherre selv at indgå aftaler med leverandørerne af ydelserne. Der kan herunder indgås aftaler, som er lavere end de maksimale fastsatte beløb. For nogle udgiftsposter gælder særlige regler for størrelsen heraf, som bygherren er uden indflydelse på, fx. stempelafgifter og advokatsalærtakster. Der er ikke for salg af private andelsboliger fastsat en salærtakst.

Arkitekt- og ingeniørydelser

Der er ikke fastsat begrænsninger i størrelsen af disse honorarer, men aftaler skal træffes i overensstemmelse med reglerne i »Almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand«, ABR 89. Disse kan kun fraviges, når særlige forhold i det enkelte tilfælde kan begrunde det.

Byggesagshonorar

Byggesagshonoraret kan maksimalt medtages efter de regler, der er medtaget som bilag 1 til støttebekendtgørelsen.

En bygherre, der opfører fx. private andelsboliger i eget regi, kan ikke ud over dette byggesagshonorar beregne sig en særlig avance på byggeriet.

Byggesagshonoraret beregnes af anskaffelsessummen eksklusiv honorar, men inklusiv moms.

Særlige rådgivere for private andelsboligforeninger

Når bygherren for private andelsboliger er en anden end en stiftet andelsboligforening bestående af de kommende beboere, skal der afsættes 3 promille af den ved byggeriets påbegyndelse godkendte anskaffelsessum til ansættelse af en teknisk og juridisk rådgiver efter foreningens eget valg. Der henvises til afsnit 10.7.

Byggelånsrenter

Som rimelige byggelånsrenter anses faktisk dokumenterede udgifter til byggelånsrenter, der som udgangspunkt maksimalt svarer til en forrentning af anskaffelsessummen i halvdelen af byggetiden til den rente ( inkl. løbende provision), som et byggelån af den pågældende størrelse normalt vil kunne optages til i et pengeinstitut. For almennyttigt byggeri og ungdomsboliger skal den ovenfor nævnte anskaffelsessum fratrækkes et beløb svarende til grundkapitallånet.

Byggelånsrenterne løber som alt overvejende hovedregel tidligst fra tilsagnstidspunktet, dog kan ydelser, der normalt afholdes før tilsagnstidspunktet, forrentes fra ydelsens forfaldstidspunkt.

I tilfælde, hvor bygherren har været selvfinansierende, kan ovennævnte regel for rimelige byggelånsrenter anvendes tilsvarende. I disse tilfælde vil der i hele byggeperiodens længde som udgangspunkt ikke kunne anvendes en højere rentesats end den, der var gældende ved byggeriets påbegyndelse for sædvanlige byggelån til støttet byggeri.

Det forekommer umiddelbart hensigtsmæssigt, at bygherren ved henvendelse til forskellige pengeinstitutter søger at opnå de for byggeriet laveste udgifter til byggelånsrenter og løbende provision.

Omkring en godkendelse af udgifter til helt ekstraordinære byggelånsrenter henvises til afsnit 6.3.

Udtørringsudgifter

Som udgangspunkt udgør rimelige udtørringsudgifter 0,5 pct. af anskaffelsessummen. Kun helt særlige forhold bør kunne medføre, at der godkendes mere end dette, selvom der foreligger dokumentation herfor. Omkring godkendelse af helt ekstraordinære udtørringsudgifter henvises til afsnit 6.3.

Gebyr til staten, promillegebyr

Til dækning af statens administrationsudgifter ved den løbende udbetaling af støtte opkræves et gebyr på 4,5 promille af den endeligt godkendte anskaffelsessum eksklusive gebyr.

For private andelsboliger skal kommunalbestyrelsen påse, at gebyret er indbetalt, inden de deponerede indskud på 20 pct. af anskaffelsessummen frigives for bygherren.

Gebyr til Byggeskadefonden

Til dækning af Byggeskadefondens udgifter indbetales et bidrag på 1 pct. af den ved byggeriets påbegyndelse senest godkendte anskaffelsessum incl. bidrag. Bidraget indbetales til Byggeskadefonden, Studiestræde 50, 1554 København V., senest på byggeriets afleveringstidspunkt, ved private andelsboliger opført væsentlig i bygherrens eget regi dog senest på skæringsdagen for byggeriets overgang fra anlæg til drift. Bidraget udregnes på følgende måde

Samlet anskaffelsessum excl. bidrag Bidrag til ------------------------------------- = 99 Byggeskadefonden

For private andelsboliger skal kommunalbestyrelsen påse, at bidraget (og eventuelle morarenter heraf) er betalt, inden de deponerede indskud frigives for bygherren.

6.2 Rammebeløb ved tilsagn og påbegyndelse.

Den anskaffelsessum, som godkendes, skal overholde det offentliggjorte rammebeløb, som er gældende på dels det tidspunkt, hvor det pågældende byggeri får tilsagn på grundlag af skema A, dels på det tidspunkt, hvor projektet påbegyndes på grundlag af skema B. Ved »påbegyndelse« forstås det tidspunkt, hvor byggeriet fysisk er gået i gang. Ved nybyggeri vil det typisk være påbegyndelse af støbning af fundament. Ombygninger påbegyndes, når håndværkerne fysisk starter på ombygningsarbejdet.

Der kan dog for alle tre boligtyper godkendes afholdt særlige udgifter ud over rammebeløbet, jf. nedenfor under 6.2.1.

Her ud over er det for almennyttigt byggeri og private andelsboliger muligt at forhøje det støtteberettigede boligareal i de situationer, der er beskrevet nedenfor under 6.2.2., hvorved opnås et større støtteberettiget areal.

6.2.1. Godkendelse af særlige udgifter ud over rammebeløbet.

Ved godkendelse af den endelige anskaffelsessum for begge typer af særlige udgifter kan de godkendte merudgifter til disse formål ikke forhøjes, uanset at bygherren kan dokumentere højere udgifter til disse formål. Der kan ikke dispenseres fra reglen om, at udgifterne kun kan godkendes med indtil 10 pct. af anskaffelsessummen.

Udfyldningsprojekter

(In-fill)

Til udfyldningsprojekter, som omhandlet i § 9, stk. 4, i støttebekendtgørelsen, kan der for alle boligtyper, inden byggeriet påbegyndes, godkendes merudgifter inden for 10 pct. af anskaffelsessummen, excl. tillæg. Da kommunalbestyrelsens eventuelle godkendelse normalt skal ske samtidig med meddelelse af tilsagn (skema A), skal ansøgning herom indsendes til kommunlbestyrelsen sammen med skema A.

Betingelsen om, at projektet skal være et led i en byfornyelsesbeslutning eller en saneringsplan, kan ikke fraviges.

Alternative energiforsyningsanlæg

Tilsvarende kan godkendes merudgifter til alternative energiforsyningsanlæg med indtil 10 pct. af anskaffelsessummen. Det er dog en forudsætning, at der er tale om anlæg, som kan opnå tilskud efter Energiministeriets lovgivning, det vil sige enten de såkaldte standardtilskud til aktiv solvarmeanlæg, varmepumpeanlæg og biogasanlæg eller projekttilskud til udviklingsprojekter.

Opnås der tilskud i henhold til Energiministeriets lovgivning, eller andet steds fra (f.eks. EF), skal et sådant tilskud modregnes i ovennævnte tillæg. De samlede merudgifter kan således ikke overstige 10 pct. af anskaffelsessummen, eksklusive tillæg.

6.2.2 Særlige tillæg til det støtteberettigede areal for almennyttige boliger og private andelsboliger.

Lavt lejlighedsgennemsnit

Af bilag 4 til støttebekendtgørelsen fremgår de tillæg pr. (m2), som rammebeløbet kan forhøjes med ved lavere lejlighedsgennemsnit end 90 (m2).

Fælleslokaler

Til indretning af fælleslokaler kan gives et tillæg på 3- 6 pct. af boligarealet, afhængig af antallet af boliger i det konkrete projekt.

Omkring den procentvise fordeling henvises nærmere til bilag 5 til støttebekendtgørelsen.

Det forudsættes, at fælleshuset indrettes med sædvanlige køkken- og toiletfaciliteter. Herudover stilles der ikke krav til indretningen af fælleslokalet.

Et fælleshus kan opføres til betjening af flere etaper af det støttede byggeri. Opføres fælleshuset til betjening af flere etaper allerede fuldt ud i første etape, sker det for bygherrens egen risiko for så vidt angår den del af fælleshuset, der skal indarbejdes i senere etaper. Bygherren kan i stedet vælge at afsætte midler til fælleshuset i første etape og herefter opføre fælleshuset på et senere tidspunkt.

Der kan også etableres et fælleshus for både almennyttigt byggeri og private andelsboliger. Belåningen sker sammen med de pågældende boligbebyggelser. Det forudsætter dog, at fælleshuset, der udmatrikuleres særskilt og ikke belånes, ejes af en grundejerforening bestående af de støttede byggerier. Det er desuden en betingelse, at der på de enkelte ejendomme tinglyses en deklaration, der pålægger ejendommens ejer pligt til dels at være medlem af grundejerforeningen, dels til at bidrage til at afholde de nødvendige driftsudgifter - herunder til vedligeholdelse - vedrørende fælleshuset. Deklarationen skal herudover indeholde et forbud mod pantsætning af fælleshuset.

Det er muligt at overføre boligareal med henblik på anvendelse til indretning af fælleshus. Det er dog en betingelse for en sådan overførsel, at det samlede støtteberettigede areal ikke overstiger boligantallet gange det maksimale gennemsnitlige støtteberettigede areal på 95 (m2) tillagt 3-6 pct. (afhængig af antallet af boliger i det konkrete projekt). Når denne overførselsadgang anvendes fuldt ud, kan der ikke samtidig beregnes et tillæg for lavt lejlighedsgennemsnit, idet det gennemsnitlige boligareal medtages maksimalt. Overstiger det gennemsnitlige støtteberettigede boligareal med tillæg af overført andel af boligareal til fællesareal ikke de i bilag 4 til støttebekendtgørelsen opregnede arealgrænser, vil der kunne beregnes et tillæg for lavt lejlighedsgennemsnit.

Eksempel

20 boliger x 95 (m2) = 1900 (m2)

+ 5 pct. til fælleslokale = 95 (m2)

Samlet støtteberettiget areal = 1995 (m2)

Støtteberettiget anskaffelsessum 1995 (m2) x rammebeløbet

Støtteberettiget areal

Kan der opføres flere (m2) end det maksimale gennemsnitlige støtteberettigede areal på 95 (m2) til samme pris som de gennemsnitlige 95 (m2), kan dette godkendes. De overskydende (m2) udløser ikke støtte. Det er dog en forudsætning, at ingen af boligerne får et areal, der er større end lovens maksimum på 110 (m2)4 pr. bolig.

Herudover kan der ydes støtte til opførelse af et fælleshus, som beskrevet ovenfor.

6.3. Godkendelse af endelig anskaffelsessum på grundlag af et byggeregnskab.

Byggeregnskabet opgøres på skæringsdagen, som er byggeriets overgang fra anlæg til drift. Skæringsdagen fastsættes som sidste boligs færdiggørelse med tillæg af højst 2 måneder til klargøring af udenomsarealerne.

I byggeregnskabet skal indgå samtlige udgifter ved byggeriet.Eventuelle indtægter fratrækkes den i byggeregnskabet opgjorte anskaffelsessum.

Den anskaffelsessum, som blev godkendt ved byggeriets påbegyndelse skal være overholdt, når byggeriet afsluttes.

Der kan dog godkendes rimelige, dokumenterede merudgifter til uforudseelige udgifter, dog max. 2 pct. af den ved påbegyndelsen godkendte anskaffelsessum vinterforanstaltninger og udtørring i ekstraordinære situationer indeksregulering efter 12 måneders fast pris og anerkendte godt- gørelser over den faste pris skatte- og afgiftsforhøjelser tilbudsgivers konkurs eller betalingsstandsning udgifter til byggelånsrenter, som er forårsaget af, at renten på byggelånet siden dets etablering i gennemsnit er steget med mere end 1 procentpoint, udgifter til attester, stempel mv, som følge af godkendte mer- udgifter af de ovenfor anførte punkter.

Udgifter til vinterforanstaltninger og udtørring i ekstraordinære situationer omfatter ikke almindeligt forekommende udtørringsudgifter. Godkendelse af ekstraordinære udtørringsudgifter forudsætter en helt særlig langvarig våd vinter.

Uforudseelige udgifter er udgifter, som en bygherre ikke på nogen måde har kunnet forudse . Udgifter som bygherren kunne have taget med tidligere, men f.eks. blot har glemt, kan ikke godkendes.

For merudgifter til byggelånsrenter gælder, at bygherren skal fremlægge dokumentation for den ekstraordinære stigning. Der kan kun godkendes egentlige merudgifter og ikke den samlede post til byggelånsrenter.

Merudgifterne beregnes således

1) den gennemsnitlige rente findes som et simpelt gennemsnit af rentesatsen på byggelånet den første bankdag i hver måned i byggelånsperioden.

2) den gennemsnitlige renteændring findes ved fra den gennemsnitslige rente, jf. pkt. 1, at trække rentesatsen på byggelånet ved dets etablering.

Hvis den således beregnede gennemsnitslige rentestigning overstiger en tærskelværdi på 1 procentværdi, åbnes der adgang til at få godkendt merudgifter til byggelånsrenter ud over, hvad der kan rummes inden for den generelle ramme på 2 pct., jf. § 8, stk. 1, nr.

1. Størrelsen af de merudgifter til byggelånsrenter, der kan godkendes ifølge § 8, stk. 1, nr. 6, beregnes ved at gange de indbudgetterede udgifter til byggelånsrenter ifølge skema B med følgende brøk

gennemsnitslig rentestigning, jf. ovenfor - 1 procentpoint ---------------------------------------------------------- rentesatsen på byggelånet ved dets etablering

Når der godkendes en eller flere af ovennævnte merudgifter, fremkommer en endelig anskaffelsessum. Der skal således ikke foretages modregning for eventuelle mindreudgifter, jf. dog afsnit 10.10.

Fra den opgjorte anskaffelsessum fratrækkes eventuelle indtægter i form af leje eller boligafgift (der er forfaldne, uanset om de er betalt eller ej), som ligger forud for skæringsdagen.

Er der i byggeregnskabet medtaget poster, som ikke kan godkendes helt eller delvist, skal den endelige anskaffelsessum nedsættes med det beløb, som ikke kan godkendes.

Der kan ikke godkendes merudgifter, som anført ovenfor, hvis bygherren har aftalt en fast overdragelsessum, eller hvis kommunalbestyrelsen har krævet en sådan, med en privat andelsboligforening.

Fremkommer der herefter overfinansiering må der ske en indfrielse heraf i overensstemmelse med reglerne herom. Disse er nærmere beskrevet ovenfor i afsnit 5.

7. Brug af skemaer til støttesagsbehandlingen

Bygge- og Boligstyrelsen har udarbejdet et skema, der er optaget som bilag 2 til støttebekendtgørelsen. Omkring udfyldelsen af skemaet henvises til vejledningen i samme bilag.

7.1 Førsynsrapport ved ombygning af eller tilbygning til en eksisterende bygning.

I forbindelse med en ombygning eller en tilbygning til en eksisterende ejendom, som er omfattet af Byggeskadefonden, jf. § 62 b, stk. 3, skal bygherren lade udføre et førsyn inden ansøgning om offentlig støtte til projektet.

En sagkyndig, der har byggeteknisk sagkundskab og erfaring fra byggepraksis, skal foretage førsynet og udarbejde en rapport, som indeholder en beskrivelse af den foretagne gennemgang af bygningen samt en opgørelse over eventuelt konstaterede skader eller tegn på skader. Rapporten skal endvidere indeholde en beskrivelse og vurdering af bygningens tilstand og egnethed for den påtænkte ombygning.

Rapporten indsendes herefter til kommunalbestyrelsens vurdering senest samtidig med indsendelse af ansøgning om offentlig støtte.

Kommunalbestyrelsen afgør på baggrund af en vurdering af rapporten, om bygningen er egnet til formålet. Skønner kommunalbestyrelsen ikke, at bygningen er egnet, kan projektet ikke gennemføres.

Reglerne for førsyn er nærmere uddybet i Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 477 af 1.juli 1987 om bygningsgennemgang (førsyn) ved ombygning af og tilbygning til en eksisterende bygning m.v., der er medtaget som bilag B.

8. Byggeriets udformning m.v.

Det støttede byggeri skal have en tilfredsstillende udformning i planmæssig og teknisk henseende. Desuden skal boligerne udføres for det lavest mulige beløb under hensyntagen til kvalitet, udstyr og beliggenhed.

8.1. Forhold til byggelovgivningen.

For nybyggeri og ombygninger som helhed gælder byggelovgivningen, herunder bestemmelserne i bygningsreglementet. Bygningsreglementet for småhuse 1985 (BR-S85) gælder for enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse, gruppehuse og lignende. Bygningsreglementet 1982 (BR-82) gælder for etageboligbyggeri herunder tofamiliehuse, det vil sige huse med vandret lejlighedsskel.

Kan et ombygningsprojekt ikke opfylde alle byggelovgivningens krav, må forholdene nærmere afklares med de kommunale bygningsmyndigheder.

Det er kommunalbestyrelsen som bygningsmyndighed, der i henhold til byggelovgivningen i det enkelte tilfælde må afgøre, om der kan dispenseres fra bygningsreglementernes bestemmelser.

Bebyggelsens samlede bruttoetageareal beregnes i henhold til kap. 2.2.3 i bygningsreglement 1982 og bilag A, 2.2.3 i bygningsreglement for småhuse. Vedrørende beregning af det for rammebeløbet støtteberettigede etageareal henvises til bilag 6 til støttebekendtgørelsen.

8.2. Boligsammensætning.

Ud fra en vurdering af det lokale boligbehov, tager kommunalbestyrelsen stilling til boligsammensætning, etageareal og antallet af beboelsesrum for de enkelte projekter. Boligsituationen, herunder udlejningssituationen i kommunen, må nøje undersøges og indgå i kommunalbestyrelsens vurdering af hvilke boligtyper og hvilke boligstørrelser, der er behov for.

8.3. Private andelsboliger.

Et andelsboligprojekt skal indrettes med mindst 8 boliger. Opføres et andelsboligprojekt i landsbyer med indtil 600 indbyggere, kan antallet af boliger nedsættes til 6. Da andelstanken bygger på ideen om et vist fællesskab, er det et krav, at boligerne ligger samlet. Der kan således ikke oprettes en andelsboligforening med f.eks 5 boliger et sted i byen og 4 et andet sted. Kommunalbestyrelsen kan ikke dispensere fra disse bestemmelser.

For at imødegå en eventuel risiko for, at bebyggelser med et for stort antal boliger vil fungere mindre godt og herved kan blive sårbare i økonomisk henseende, skal kommunalbestyrelsen påse, at projekter med et stort antal boliger opdeles i etaper. Etaperne kan ikke opføres samtidigt, og etaperne skal hver udgøre en selvstændig andelsboligforening.

Ungdomsboliger kan ikke integreres i privat andelsboligbyggeri, men kan fysisk placeres i samme bebyggelse. Dette indebærer, at der skal ske en matrikulær udstykning eller en ejerlejlighedsopdeling.

8.4. Erhvervsarealer.

Ingen af de tre boligtyper kan indeholde erhvervsarealer, dvs. butiks-, kontor- eller værkstedslokaler. Lokaler, der anvendes til ikke-beboelse, f.eks. kontorlokaler for ejendomsfunktionærer, og for hvilke der ikke betales leje, anses ikke som erhvervslokaler jf. afsnit 10.4. Der kan ikke ydes offentlig støtte til erhvervsarealer.

Ønskes der indrettet erhvervslokaler i forbindelse med bebyggelsen, skal der ske en ejerlejlighedsopdeling eller en matrikulær udstykning uanset erhvervsarealets størrelse. Ved ejerlejlighedsopdeling sker der en opdeling i en beboelsesejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles, og en eller flere erhvervslejligheder.

8.5. Størrelsen af almennyttige boliger og private andelsboliger.

Boligernes gennemsnitlige bruttoetageareal i en bebyggelse må som udgangspunkt ikke overstige 95 (m2). Indrettes boligerne med et højere gennemsnitligt bruttoetageareal end 95 (m2), er det en betingelse, at anskaffelsessummen for en 95 (m2)-bolig overholdes.

Den enkelte boligs maksimale bruttoetageareal må ikke overstige 110 (m2). Der kan ikke dispenseres fra dette maksimum. Der henvises til afsnit 6.2.2.

8.6. Ungdomsboligers indretning og størrelse.

Ungdomsboliger kan opføres som nybyggeri eller ved ombygning af eksisterende ejendomme, eller ved integration i almennyttigt boligbyggeri. For så vidt angår integrerede ungdomsboliger henvises til afsnit 8.4.

Ved delvis indretning af ungdomsboliger i eksisterende ejendomme, der ikke hidtil har været anvendt til boligformål f.eks. erhvervsbygninger eller bygninger, der har været anvendt til institutionsformål, er det en betingelse, at ungdomsboliginstitutionen efter opdelingen udgør en samlet ejerlejlighed.

Er der tale om en bygning, der er kondemneret i henhold til § 15, stk. 3, i lov om byfornyelse og boligforbedring eller den tidligere gældende lov om boligtilsyn, kan mindst halvdelen af bygningernes bruttoetageareal efter bygnings- og boligregistret indrettes til ungdomsboliger. Den resterende del af bruttoetagearealet skal indrettes til andet end beboelse. Det er en betingelse for denne indretning, at ejendommen kan opdeles i ejerlejligheder jf. § 10, stk. 7, i ejerlejlighedsloven, og at ungdomsboligerne efter opdeling udgør en samlet ejerlejlighed.

Indrettes en eksisterende beboelsesejendom til ungdomsboliger er det en betingelse, at der bl.a. sker en tilvækst af boliger, og at ejendommen er i så ringe stand, at den med rimelighed ikke bør tillades anvendt til beboelse i sin nuværende stand.

Ved indretning af ungdomsboliger i en tagetage på en almennyttig afdeling, kan der ikke ske ejerlejlighedsopdeling. Ungdomsboligerne bliver i dette tilfælde en integreret del af den almennyttige afdeling.

Uanset under hvilken form ungdomsboligerne opføres, vil det være unge under uddannelse og andre unge med særligt behov, der er berettigede til at bo i boligerne.

Erfaringerne har vist, at det er uhensigtsmæssigt at opføre eller indrette meget store ungdomsboligbyggerier. Bl.a. på grund af karakteren af kategoribebyggelser, kan store bebyggelser blive sårbare i økonomisk henseende. En selvstændig ungdomsboligbebyggelse bør derfor ikke indrettes med mere end 100 ungdomsboliger. I almindelighed bør bebyggelsen være noget mindre.

Kravene til boligens indretning og størrelse er følgende

A. 1 værelsesenhed = 1 værelse (gulvareal) min. 12 (m2). Med kogeniche min. 15 (m2).

B. 1 1/2 værelsesenhed = 1 værelse (gulvareal) min. 12 (m2), og 1 værelse på mellem 7 og 12 (m2).

C. 2 værelsesenheder = 2 værelser, hver min. 12 (m2). Med kogeniche skal 1 værelse være min. 15 (m2).

1 rums ungdomsboliger kan indrettes med eller uden selvstændigt bad/toilet og køkken/kogeniche.

1 1/2 og 2 rums ungdomsboliger skal have selvstændigt bad/toilet og køkken/kogeniche.

Indrettes ungdomsboliger uden selvstændigt bad/toilet og selvstændigt køkken/kogeniche, skal der indrettes fælles bad/toilet og fælles spisekøkken for brugerne. Eksempelvis må der regnes med fælles bad/toilet, der skal deles af helst 2 og højst 3 brugere og fælles spisekøkken for ca. 6 værelsesenheder.

Flerrumsboliger i nybyggeri kan højst udgøre halvdelen af værelsesenhederne.

Flerrumsboliger i ombygningsprojekter, der alene indrettes med ungdomsboliger, kan tillades, i det omfang det er nødvendigt af hensyn til ejendommens indretning og udformning.

Flerrumsboliger bør beboes enten af 2 personer, hvoraf den ene tilhører den berettigede personkreds eller 1 person tilhørende den berettigede personkreds og 1 barn.

9. Udbud, ansvar, kvalitetssikring, driftsplaner, 5-års eftersyn og skadedækning

Byggestyrelsen, nu Bygge- og Boligstyrelsen, har i egen publikationsserie udgivet bl.a. følgende

1983 Bygherrevejledning

1985 Vejledning om vinterbyggeri

1987 Basisbetonbeskrivelse for bygningskonstruktioner

1987 Kvalitetssikring

1987 Vejledning om ansvarsforhold ved byggearbejder

1990 Vejledning om 5- års eftersyn

1990 Vejledning om bygningsdrift

Disse publikationer uddyber nærmere de emner, der er omtalt i dette afsnit. Publikationerne kan købes hos Statens Information, Postboks 1103, 1009 København K, tlf. 33 37 92 28.

9.1. Udbud.

Som hovedregel skal alle arbejder udbydes i konkurrence efter Byggestyrelsens cirkulære af 14.april 1989 om udbud af bygge- og anlægsarbejder, som er medtaget som bilag C. Dog gælder særlige regler for underhåndsbud, som fremgår af cirkulærets § 4, nr. 4.

For privat andelsboligbyggeri er der tillige fastsat særlige regler for byggeri i bygherrens eget regi.

Efter udbudsreglerne skal kommunalbestyrelsen stille krav om, at projektet udbydes i konkurrence. Det vil sige, at projektet skal udbydes offentligt eller begrænset. Ved privat andelsboligbyggeri, hvor bygherren ikke er en andelsboligforening bestående af de kommende andelshavere, kan kommunalbestyrelsen endvidere stille krav om, at eget regi eller underhåndsbud ikke kan anvendes, selvom bygherren ellers opfylder betingelserne for at udføre arbejde i eget regi eller anvende denne udbudsform.

Alle aftaler om byggearbejder træffes på grundlag af »Almindelige betingelser for arbejder og leverancer« (AB 72). Der kan kun blive tale om fravigelser fra disse regler i tilfælde, hvor der måtte være en ganske særlig begrundelse herfor.

Det påhviler kommunalbestyrelsen at påse, at udbudsreglerne er overholdt. Det er således et vilkår for tilsagn om støtte, at bygherren benytter et særligt skema udarbejdet af Bygge- og Boligstyrelsen (skema U) til kommunalbestyrelsens kontrol af udbudsreglernes overholdelse. Skema U skal indsendes til kommunalbestyrelsen samtidig med bygherrens ansøgning om godkendelse af en endelig anskaffelsessum før byggeriets påbegyndelse. Skema U med tilhørende vejledning er medtaget som bilag D til denne vejledning.

9.1.1. Underhåndsbud.

I ganske særlige tilfælde kan kommunalbestyrelsen godkende, at arbejderne ikke udbydes, og at der i stedet antages et underhåndsbud. Reglerne om underhåndsbud findes i §§ 16-17 i støttebekendtgørelsen.

Det er som hovedregel en betingelse for antagelse af underhåndsbud, at dette kun udgør en begrænset del af de samlede byggearbejder. Dette indebærer, at 60 pct. af byggearbejderne som hovedregel skal udbydes i entreprise.

Der er 3 tilfælde, hvor der kan blive tale om at acceptere underhåndsbud fortsættelsesarbejder forsøg større byggesager med særlige planlægningsopgaver mv.

For fortsættelsesarbejder gælder det særlige forhold, at en entreprenør, der allerede er i gang fx. med første etape af et byggeri kan fortsætte, uden at arbejderne helt eller delvist udbydes i konkurrence. Det er afgørende, at byggepladsen ikke er forladt af den entreprenør, som er i gang med at udføre byggearbejderne. Dette skyldes, at der herved opnås den største besparelse ved etablering af byggeplads mv.

Kommunalbestyrelsen kan ved fortsættelsesarbejder tillade, at samtlige arbejder udføres som underhåndsbud.

Ved forsøg , produktudvikling og udviklingsprojekter er det afgørende, at en overvejende del af byggeriet udføres som forsøg.

Det er ikke tilstrækkeligt, at en mindre del eller ubetydelig del af byggeriet er forbundet med et forsøg.

Også arbejder i større byggesager, hvor entreprenøren påtager sig helt særlige opgaver i forbindelse med planlægning og gennemførelse af byggeriet kan tillades gennemført med indhentning af underhåndsbud.

9.1.2. Byggeri i bygherrens eget regi.

For privat andelsboligbyggeri kan kommunalbestyrelsen acceptere, at byggeriet udføres helt eller delvist i bygherrens eget regi.

Reglerne herfor er omtalt i kapitel 4 i støttebekendtgørelsen.

Byggeri i bygherrens eget regi forudsætter, at bygherren (modtageren af støttetilsagnet) skal have ansatte, som kan udføre de pågældende arbejder. Det er ikke tilstrækkeligt, at bygherren antager medarbejdere, som er faglærte inden for andre fag end dem, som hans ansatte i forvejen udfører, til at udføre arbejderne i forbindelse med et konkret projekt.

Ved byggeri i bygherrens eget regi sker der ikke udbud af de arbejder, som bygherrens egne ansatte kan udføre.

Selvom bygherren har mulighed for at udføre arbejder i eget regi, kan kommunalbestyrelsen altid kræve, at samtlige arbejder udbydes i konkurrence. Dette skal ses i sammenhæng med, at kommunalbestyrelsen skal vurdere, om arbejderne udføres billigere ved at tillade eget regi, end hvis de udbydes.

Omkring godkendelsen af udgifterne til udførelse af arbejder udført i bygherrens eget regi henvises til afsnit 10.10.

9.2. Fast pris og tid

For alle arbejder, der udbydes i konkurrence gælder, at der ved indgåelse af entrepriseaftaler aftales en fast pris og tid efter Bygge- og Boligstyrelsens cirkulære af 10. oktober 1991 om pris og tid på bygge- og anlægsarbejder. Dette cirkulære er medtaget som bilag E.

Det fastsatte rammebeløb forudsætter, at byggeriets anskaffelsessum er baseret på priser, der er faste i et år fra tilbudsdagen. Tilbudsdagen bør derfor ligge så tæt på byggeriets forventede påbegyndelse som muligt. Byggearbejderne må dog ikke påbegyndes, før kommunalbestyrelsens endelige godkendelse foreligger.

9.3. Vinterbyggeri.

Udgifter til overenskomstmæssige vinterforanstaltninger skal være indeholdt i tilbudssummerne. Se nærmere herom i Byggestyrelsens bekendtgørelse nr. 551 af 11.november 1981 om byggeri i vinterperioden, der er medtaget som bilag F.

Også udgifter til såkaldte »særlige vinterforanstaltninger« skal kunne indeholdes i den af rammebeløbet betingede anskaffelsessum.

Omkring godkendelse af dokumenterede merudgifter til vinterforanstaltninger i ganske særlige situationer henvises til afsnit 6.3.

9.4. Ansvar

For ansvarsforhold ved byggearbejderne ( 5-årigt entreprenøransvar for mangler og byggeleveranceklausul med 5-årigt ansvar for mangler) gælder reglerne i Byggestyrelsens cirkulære af 25. juni 1986 om ansvarsforhold ved byggearbejder, som er medtaget som bilag G.

Opmærksomheden henledes specielt på cirkulærets § 2, hvorefter bygherren i entrepriseaftaler skal forpligte entreprenøren til at sikre, at den i bestemmelsen angivne byggeleveranceklausul indgår i entreprenørens og dennes underentreprenørers aftaler om leverancer til entreprisens udførelse.

Ved bygherreleverancer påhviler det bygherren at få leveranceklausulen indføjet i leveranceaftalen.

Endvidere skal man henlede opmærksomheden på cirkulærets § 6, om de tilbudsforbehold, der kan anerkendes.

Som et vilkår for støttetilsagnet skal fastsættes, at den i cirkulærets § 7 anførte samtidige aflevering af fagentrepriser finder sted.

9.5. Kvalitetssikring

For byggearbejderne gælder Byggestyrelsens cirkulære af 12. november 1986 om kvalitetssikring af byggearbejder, der er medtaget som bilag H.

Bygherren skal ifølge cirkulæret sikre, at det færdige byggeri opnår den tilsigtede kvalitet ved at stille de nødvendige krav om kvalitetssikring til rådgivere og entreprenører.

Efter cirkulærets § 6 skal bygherren til sikring af kontraktsmæssige ydelser i form af en kontrolplan fastsætte nærmere bestemmelser om dokumentationen for de anvendte materialer, som entreprenørerne skal afgive under arbejdet og ved dettes afslutning.

Kravene til entreprenørerne skal fremgå af udbudsmaterialet. Dokumentationen skal have et sådant omfang, at den kan indgå i udarbejdelse af driftsplaner, jf. nedenfor under afsnit 9.7.

9.6. Brug af beton

Byggestyrelsens cirkulære af 6. januar 1987 om brug af beton, der er medtaget som bilag I, gælder for byggearbejderne.

Efter cirkulæret skal bygherren forpligte sine rådgivere og entreprenører til at lægge basisbetonbeskrivelsen (BBB) til grund ved projekteringen og udførelsen af betonarbejder.

BBB er et led i byggeriets kvalitetssikring. Beskrivelsen skal sikre forsvarlig holdbarhed i beton, der anvendes i byggeriet, hvad enten det sker i form af betonelementer, fabriksblandet beton eller beton fremstillet på byggepladsen.

9.7. Bygningsdrift.

Som følge af indsatsen for at sikre byggeriet under opførelse gælder bestemmelserne i Byggestyrelsens bekendtgørelse nr. 540 af 18. juli 1990 om bygningsdrift, der er medtaget som bilag J. Når byggeriet er afleveret, og der er gennemført afleverings- og overtagelsesforretning, må der antages at være tale om begrænsede former for svigt i byggeriet. Dette resultat følges op af nogle overordnede krav til driften af byggeriet.

Det afgørende er, at der udarbejdes planer for driften, og at disse planer efterleves af bygningsejeren.

Kommunalbestyrelsen skal særligt ved private andelsboliger, hvor bygherren er en anden end en andelsboligforening bestående af de kommende andelshavere, påse, at der foreligger driftsplaner, inden den endelige anskaffelsessum godkendes.

9.8. 5-års eftersyn.

De regler, der er omtalt i afsnit 9.4 om ansvarsforhold ved byggearbejder, indebærer, at entreprenørers, leverandørers og rådgiveres ansvar udløber efter en 5 årig periode. Byggeskadefonden kan som hovedregel ikke efter ansvarsperiodens udløb gøre regres gældende overfor den ansvarlige. For at sikre fonden, at bygningen ikke lider af væsentlige skader inden regresmuligheden ophører, gennemføres et 5 års eftersyn efter reglerne i Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 541 af 18. juli 1990 om 5- års eftersyn, der er medtaget som bilag K.

9.9. Skadedækning fra Byggeskadefonden.

I Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 677 af 7. oktober 1991 om skadedækning fra Byggeskadefonden, der er medtaget som bilag L, fastsættes regler for fondens dækning af skader.

Byggeskadefonden er etableret som en forsikringslignende ordning. Dette indebærer, at en bygningsejer har et retskrav på dækning af op til 95 pct. af udgifter til udbedring af byggeskader. Det betyder, at fonden dækker umiddelbart, når bygningsejeren har løftet sin bevisbyrde for, at der foreligger en dækningsberettiget byggeskade. Dette gælder også selvom skaden indtræder i den periode, hvor entreprenørens ansvar fortsat løber.I disse tilfælde har Byggeskadefonden regres mod entreprenøren, leverandøren eller rådgiveren.

I mangelafhjælpningsperioden bør bygningsejeren, samtidig med at skaden anmeldes overfor fonden, dog rette henvendelse til entreprenøren med henblik på at få udbedret skaden.

10. Støtteprocedure

Som anført i afsnit 8.2 skal kommunalbestyrelsen vurdere boligbehov, boligsammensætning og ønsker for støttet boligbyggeri i kommunen.

Støtteproceduren for de 3 boligtyper er decentraliseret, således at sagsbehandlingen og tilsagnsgivningen udelukkende varetages af kommunalbestyrelsen på statens og kommunalbestyrelsens vegne.

Kommunalbestyrelsen kan i forbindelse med sagsbehandlingen: stille krav og fastsætte vilkår for tilsagn, meddele støttetilsagn, godkende byggeriet inden igangsætning, samt godkende den endelige anskaffelsessum på grundlag af bygge- regnskabet.

Det er ligeledes kommunalbestyrelsen, der fører tilsyn med, at opførelse, finansiering og senere drift af boligerne sker i overensstemmelse med lov om boligbyggeri og de bekendtgørelser, cirkulærer m.v., der er udstedt i medfør heraf.

Det tilsyn, der skal føres under byggeriets gennemførelse fastsættes af kommunalbestyrelsen efter en konkret vurdering.

Bygge- og Boligstyrelsen skal således ikke medvirke ved behandlingen af de konkrete støttesager bortset fra de tilfælde, hvor projektet enten i medfør af lovens § 62 a søges opført som forsøg, eller hvor projektet søges opført som udviklingsprojekt, jf. afsnit 4.3.

og 4.4. I disse tilfælde skal de enkelte støtteansøgninger forelægges Bygge- og Boligstyrelsen til godkendelse, inden kommunalbestyrelsen kan meddele tilsagn.

10.1. Selvstændig enhed, ejerlejlighedsopdeling.

For almennyttigt byggeri skal det enkelte byggeprojekt udgøre en selvstændig afdeling, der er økonomisk uafhængig af andre afdelinger og selskaber. Hver afdeling skal have skøde på ejendommen. Afdelingen skal stå som debitor såvel ved byggelån som ved endelig finansiering efter byggeriets afslutning. Det samme gælder for selvejende ungdomsboliginstitutioner.

Der skal være tinglyst endeligt skøde på ejendommen senest ved påbegyndelsen af byggeriet. Tinglysning kan udskydes, hvis tinglysningen alene er betinget af udstykningsmyndighedernes samtykke, og der er forhåndsgodkendelser fra disse myndigheder af, at udstykningen kan godkendes.

Krav om skøde kan fraviges i de undtagelsestilfælde, hvor der er tale om opførelse af nybyggeri på lejet grund, jf. afsnit 6.1.1.

For projekter, bestående af forskellige boligtyper, - det vil sige selvstændige (ikke integrerede) ungdomsboliger og/eller private andelsboliger og/eller almennyttige boliger, - som enten opføres samtidigt eller successivt på et grundareal, og hvor matrikulær udstykning for byggeenhederne ikke er mulig, skal der allerede ved projekteringen træffes beslutning om ejerlejlighedsopdeling for hver enkelt boligtype, således at de forskelligt finansierede bebyggelser holdes finansieringsmæssigt adskilt.

Ved indretning af erhvervsareal skal der uanset dets størrelse ligeledes ske opdeling i ejerlejligheder: en beboelsesejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles, og en eller flere erhvervsejerlejligheder, jf. afsnit 8. Fordelingstallene skal fastsættes således, at beboelsesdelen får majoriteten i de organer, som har beslutningsmyndigheden over det i fællesskab ejede - friarealer mv.

For at ejerforeningen ikke påføres tab, skal kommunalbestyrelsen bl.a. påse, at der i forbindelse med ejerlejlighedsopdelingen, stilles sikkerhed for, at det samlede byggeri vil blive udført, og for at et erhvervsafsnit bærer sin andel af fællesudgifterne. Kommunalbestyrelsen skal påse, at det i vedtægterne for ejerforeningen sikres, at den ejerlejlighed, der omfatter det støttede byggeri, kun kan pålægges udgifter, der direkte vedrører dette. Uanset det fordelingstal, som denne ejerlejlighed måtte få, vil den således f.eks. ikke kunne pålægges udgifter til udsmykning af fællesarealer.

Ejerlejlighedsnummer for ejerlejlighederne skal oplyses senest i forbindelse med skema B.

10.2. Byggeri uden grundudgifter.

Opføres projektet på egen eller lejet grund eller indrettes projektet ved påbygning på og til- eller ombygning af en eksisterende ejendom eller som anden form for fortætningsbyggeri, og hvor der ikke er udgifter til grundkøb, skal kommunalbestyrelsen påse, at rammebeløbet er reduceret med 16 pct. for manglende grundkøbesum. Herudover vurderer kommunalbestyrelsen, hvorvidt reduktionen for disse projekter kan mindskes som følge af rimelige grundudgiftslignende udgifter, jf. afsnit 6.1.1.

10.3. Ansøgning om støtte. (skema A).

Kommunalbestyrelsen kan meddele tilsagn om offentlig støtte til de enkelte projekter indenfor den fastsatte tilsagnsramme, der i henhold til det af Bygge- og Boligstyrelsen udarbejdede bevillingsprogram er udmeldt til kommunen.

Det er oplysningerne i ansøgningsmaterialet på tidspunktet for fremsendelse af ansøgningen, der danner grundlag for kommunalbestyrelsens stillingtagen til, om støtte kan ydes. Bygherren må derfor være omhyggelig med udarbejdelse og tilvejebringelse af alle nødvendige oplysninger. Bygherren må på så tidligt et tidspunkt som muligt i planlægningsfasen søge kontakt med kommunen med henblik på at opnå kommunens tilkendegivelse af, om det påtænkte projekt i princippet kan godkendes.

Er bygherren en selvejende ungdomsboliginstitution, skal kommunalbestyrelsen godkende vedtægterne og ændringer i disse, når der alene er tale om en udfyldelse af normalvedtægten. Afvigelser fra normalvedtægten skal forelægges Bygge- og Boligstyrelsen til godkendelse, ledsaget af kommunalbestyrelsens stillingtagen.

Kommunalbestyrelsen skal ikke tage stilling til vedtægter for private andelsboligforeninger, idet godkendelse heraf ligger uden for kommunalbestyrelsens kompetance.

Kommunalbestyrelsen skal i øvrigt påse, at et almennyttigt boligselskab opfylder de i kapitel 2 i lov om boligbyggeri nævnte regler.

10.4. Ansøgningsmateriale.

Kommunalbestyrelsen skal ved behandling af støtteansøgningen påse og foretage en vurdering af, om projektet opfylder kravene for at opnå støtte efter gældende regler. Til brug for ansøgning om offentlig støtte har Bygge- og Boligstyrelsen udarbejdet særligt skemamateriale (skema A,B,C og U) som kan anvendes i forbindelse med kommunalbestyrelsens sagsbehandling. Der er ikke krav om, at det af Bygge- og Boligstyrelsen udarbejdede skemamateriale skal anvendes. Kommunalbestyrelsen skal dog påse, at bygherrens ansøgning indeholder oplysninger, svarende til de oplysninger, der kræves i de af Bygge- og Boligstyrelsens udfærdigede skemaer. Skemamaterialet kan købes hos Statens Information, Nørre Farimagsgade 65, Postboks 1103, 1364 København K. tlf. 33-379228

Kommunalbestyrelsen kan stille krav om yderligere oplysninger herunder til omfanget og karakteren af tegningsmateriale i forbindelse med sagsbehandlingen. Med henblik på at undgå unødige eller for tidlige projekteringsudgifter bør kommunalbestyrelsen dog nøje overveje kravene til materialet på skema A tidspunktet. Kommunalbestyrelsen kan som udgangspunkt basere sin vurdering på et tegningsmateriale, som svarer til et dispositionsforslag, svarende til

Bebyggelsens placering på grunden,

bebyggelsens karakter og adgangsforhold,

planer, snit og facader,

projektets indhold og indretning, herunder antal boliger.

Kommunalbestyrelsen skal i forbindelse med sagsbehandling af

projektet og inden tilsagnsgivning navnlig påse at: Der ved ombygning og tilbygning til eksisterende bygning fore- ligger førsynsrapport, som beskriver bygningens tilstand og egnethed for den påtænkte ombygning. De for projektet nødvendige planmæssige krav, jf. afsnit 4.5, er iagttaget. Byggearbejderne ikke er påbegyndt. Byggeriet er tilfredsstillende udformet m.v. og tilgodeser et af kommunalbestyrelsen konstateret realistisk behov for boliger. Boligerne er tilfredsstillende udformet og indrettet og overholder de under afsnit 8 nævnte krav. Det er oplyst, hvor mange boliger, der er velegnede for ældre og handicappede, jf.afsnit 4.6. Anskaffelsessummen, herunder de enkelte udgiftsposter, er rime- lige, og at standarden for boligerne står i nøje sammenhæng med udgifterne. Rammebeløbet er overholdt og korrekt beregnet, jf. afsnit 6. Kommunalbestyrelsen kan ikke godkende overskridelse af ramme- beløbet. Tilsagn kan ikke meddeles, såfremt rammebeløbet er overskredet. Der må i så fald gennemføres besparelser ved pro- jektet, således at rammebeløbet overholdes. Grundudgifterne er rimelige og at de samlede grundudgifter ved nybyggeri som vejledende udgangspunkt ikke overstiger 20 pct. af den samlede skønnede anskaffelsessum, jf. afsnit 6. Byggesagshonorarer og bestyrelsesudgifter er korrekt beregnet, jf. bilag 1 til støttebekendtgørelsen. Vedtægter for selvejende ungdomsboliginstitutioner følger de normalvedtægter, som Bygge- og Boligstyrelsen har udarbejdet. 75 pct. af andelene ved private andelsboliger er indgået aftaler (tegningsaftaler), hvor andelshaverne forpligter sig til at købe en andel, når bygherren ved ansøgningen om støtte er en anden end en stiftet andelsboligforening bestående af de kommende andelshavere. Kravene til reglerne, der er omtalt i afsnit 9 om udbud, ansvar m.v., er overholdt. Det enkelte byggeforetagende udgør en økonomisk selvstændig enhed, samt at skøde kan tinglyses inden for et kortere tidsrum og normalt senest samtidig med påbegyndelsen af byggeriet, jf. afsnit 10.1.

Kommunalbestyrelsen kan stille sådanne særlige vilkår, som det enkelte projekt måtte give anledning til.

Finder kommunalbestyrelsen, at projektet opfylder kravene og vilkårene om offentlig støtte, giver kommunalbestyrelsen tilsagn om kommunelån, ydelsesstøtte og garanti.

Er der tale om projekter, der kræver, at lovens § 62 a bringes i anvendelse, skal Bygge- og Boligstyrelsens godkendelse af projektet foreligge, før kommunalbestyrelsen kan give tilsagn om støtte m.v. jf. afsnit 4.

For at opnå det bedst mulige grundlag for licitationen må kommunalbestyrelsen nøje påse, at samtlige de med byggeriet forbundne udgifter, som ikke udbydes, f.eks. tilslutningsafgifter, er realistisk fastsat i skema A.

10.5. Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen.

Kommunalbestyrelsen skal samtidig med tilsagnets meddelelse foretage en indberetning af tilsagnet til det fælles datafangstsystem BOSSINF-STB på Kommunedata. Herfra kan de øvrige interessenter: Boligministeriet, Bygge- og Boligstyrelsen, Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning og Boligselskabernes Landsbyggefond hente de nødvendige oplysninger. Det er vigtigt af hensyn til systemets kvotestyring og den finanslovsmæssige kontrol, at indtastningen sker samtidig med tilsagnets meddelelse til bygherren, ligesom der først kan ske udbetaling af støtte fra Boligselskabernes Landsbyggefond og Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning, når indberetningen er foretaget.

Indberetning kan ske ved indtastning til Kommunedata af skema A, eller oplysninger, der svarer hertil, således som det er godkendt af kommunalbesstyrelsen ved tilsagnet om støtte.

10.6. Byggeriets igangsætning.

Når tilsagn er meddelt, skal bygherren indarbejde de myndighedskrav, der måtte være stillet til projektet i den fase, der ligger forud for tilsagnsgivningen. Projektet må udarbejdes så omhyggeligt og detaljeret, at senere ændringer kan undgås. Kommunalbestyrelsen skal ved sagsbehandlingen (skema B) påse, at projektet indeholder samtlige myndighedskrav m.v., der er stillet til projektet, idet der efter byggeriets igangsætning ikke kan stilles krav, der udløser merudgifter. Herved opnås det bedst mulige grundlag for prisfastsættelse.

Byggeriet må ikke igangsættes, før kommunalbestyrelsen har givet tilladelse hertil.

10.7. Godkendelse af de endelige priser (skema B).

Ved behandlingen af bygherrens ansøgning om godkendelse af endelige priser inden byggeriets igangsætning, skal kommunalbestyrelsen påse, at indhentning af priser er sket under iagttagelse af udbudsreglerne, samt at ansøgningen i øvrigt er i overensstemmelse med de gældende regler om offentlig støtte.

Derudover skal kommunalbestyrelsen påse at: Ansøgningen er bilagt relevant og nødvendigt tegningsmateriale, herunder skema U (udbud af arbejder og leverancer i offentligt støttet byggeri). Udbudsformen i henhold til afsnit 9 er overholdt. Kommunal- bestyrelsen kan kun godkende underhåndsbud i ganske særlige tilfælde, jf. afsnit 9.1. Ansøgningen foreligger indsendt senest 9 måneder efter tilsagnets meddelelse. Der kan ikke dispenseres fra den fastsatte frist på 9 måneder. Foreligger ansøgning om igangsætning ikke inden fristens udløb, bortfalder tilsagnet, jf. afsnit 3. Byggeriets igangsætningstidspunkt er oplyst. Igangsættes byggeriet ikke inden udløbet af en af kommunalbestyrelsen fastsat frist, kan kommunalbestyrelsen lade tilsagnet bortfalde. Eventuelle projektudvidelser kun godkendes, såfremt udvidelsen kan holdes indenfor den til kommunen tildelte tilsagnsramme jf. afsnit 3.1. Rammebeløbet er overholdt og korrekt beregnet, jf. afsnit 6. Byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter er korrekt beregnet, jf. bilag 1 til støttebekendtgørelsen. De ved skema B godkendte beløb kan ikke senere forhøjes. Der er aftalt dato for byggeriets forventede aflevering, for private andelsboliger opført væsentligt i bygherrens eget regi den forventede skæringsdag. Byggeperiodens længde er oplyst. Den forventede leje/boligafgift ved ibrugtagelsen er oplyst. Der i anskaffelsessummen er afsat 1 pct. til Byggeskadefonden.

Ved private andelsboliger, hvor bygherren er en anden end en stiftet andelsboligforening bestående af de kommende andelshavere, skal kommunalbestyrelsen påse, at der er afsat 3 promille af anskaffelsessummen til ansættelse af en teknisk og juridisk rådgiver efter foreningens valg, jf. afsnit 6.1.3. Ligeledes skal kommunalbestyrelsen i disse tilfælde inden godkendelse af skema B påse, at der for 75 pct. af boligerne foreligger dokumentation for, at der foreligger bindende tilbud om tegning af andele og at bygherren senest ved overdragelse af ejendommen til andelsboligforeningen ved en uigenkaldelig pengeinstitutgaranti har sikret andelsboligforeningen mod enhver prisreduktion og udgiftsdækning som følge af, at andelene ikke er tegnet fuldt ud, når byggeriet overgår fra anlæg til drift. Merudgifterne består i ydelser på realkreditlånet og fællesudgifter i øvrigt i andelsboligforeningen.

Finder kommunalbestyrelsen, at projektet opfylder kravene og de for offentlig støtte stillede vilkår, godkender kommunalbestyrelsen de endelige priser og byggeriets igangsætning. Kommunalbestyrelsen meddeler samtidig endeligt tilsagn om kommunelån, ydelsesstøtte og garanti.

Kommunalbestyrelsen fastsætter en frist for, hvornår byggeriet skal påbegyndes. Det er således overladt til bygherrene at aftale med kommunalbestyrelsen, hvornår projektet kan forventes godkendt og tilladelse til påbegyndelse kan forventes givet.

10.8. Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen m.fl.

Kommunalbestyrelsen skal samtidig med godkendelsen af byggeriets igangsætning foretage en indberetning til det fælles datafangstsystem BOSSINF-STB på Kommunedata. Herfra kan de øvrige interessenter: Boligministeriet, Bygge- og Boligstyrelsen, Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning, Boligselskabernes Landsbyggefond, Byggeskadefonden samt det af bygherren anviste realkreditinstitut indhente de nødvendige oplysninger. Det er vigtigt af hensyn til systemets kvotestyring og den finanslovsmæssige kontrol, at indtastningen sker samtidig med tilsagnets meddelelse til bygherren, ligesom der først kan ske udbetaling af støtte fra Boligselskabernes Landsbyggefond og Kongeriget Danmarks Hypoteksbank og Finansforvaltning, når indberetningen er foretaget.

Indberetning sker ved indtastning til Kommunedata af skema B, eller ved oplysninger, der svarer hertil, således som det er godkendt af kommunalbestyrelsen ved byggeriets igangsætning.

10.9. Byggeriets gennemførelse.

Under byggeriets gennemførelse fører kommunalbestyrelsen tilsyn med, at de vilkår, der er stillet for at yde tilsagn, overholdes.

Der er ikke sket nogen realitetsændring af den kommunale tilsynsforpligtigelse. Kommunalbestyrelsen afgør i hvert enkelt tilfælde, hvilket tilsyn der skal føres.

Kommunalbestyrelsen kan i forbindelse med byggeriets gennemførelse ikke stille nye krav, der medfører merudgifter, idet sådanne krav skulle have været iagttaget og indarbejdet i det materiale, der ligger til grund for kommunalbestyrelsens godkendelse af projektet inden byggeriets igangsætning jf. afsnit 10.6.

Projektændringer kan kun helt undtagelsesvist godkendes. Det er herved en forudsætning, at det ved byggeriets igangsætning fastsatte rammebeløb for det samlede projekt overholdes jf. afsnit 6.

Dette vil formentlig indebære, at der må foretages besparelser, der opvejer sådanne eventuelle merudgifter, der er forbundet med projektændringen.

Kommunalbestyrelsen kan under byggeriets gang ikke tillade projektudvidelser udover den fastsatte tilsagnsramme for det pågældende byggeri. Ønskes en udvidelse udover tilsagnsrammen må ansøgning herom forelægges Bygge- og Boligstyrelsen til godkendelse, jf. afsnit 3.1.

10.10. Byggeriets afslutning (skema C).

Når byggeriet er fuldført, skal byggeregnskabet senest 6 måneder efter byggeriets afslutning forelægges kommunalbestyrelsen, der herefter tager stilling til, om regnskabet kan godkendes. Bygherren skal på forlangende give kommunalbestyrelsen alle nødvendige oplysninger til belysning af bebyggelsens økonomiske forhold.

Byggeregnskabet skal revideres af enten en registreret eller statsautoriseret revisor.

Ved revisors underskrift bekræftes ved aflæggelsen af byggeregnskabet, at der er afholdt udgifter svarende til regnskabets enkelte poster. Det er ikke tilstrækkeligt, at revisor bekræfter, at bygherens beregning af posterne er i overensstemmelse med de gældende støtteregler. Det forudsættes, at revisor har foretaget en bilagsgennemgang i overensstemmelse med god regnskabsskik.

I tilfælde, hvor byggearbejderne helt eller delvist er udført af bygherrens eget personale, skal revisor tillige ved sin underskrift bekræfte, at der har været afholdt udgifter for den del af arbejderne, som ikke har været udbudt. Det forudsættes, at revisor har gennemgået den fornødne dokumentation. Det forudsættes endvidere, at revisor har gennemgået den fornødne dokumentation for bygherens forbrug af timer, jf. nedenfor.

For alle andelsboligprojekter, hvor andelsboligforeningen, bestående af de kommende andelshavere, ikke selv er bygherre, skal der gennemføres en overtagelsesforretning mellem bygherren og andelsboligforeningen. Overtagelsesforretningen sker på skæringsdagen (overgangen fra anlæg til drift).

Hensigten med overtagelsesforretningen er , at der indføres en mangelafhjælpningsperiode, hvor andelsboligforeningens muligheder for at få udbedret eventuelle mangler kan tilgodeses inden for en rimelig tid.

Det er derfor et vilkår for støtten, at der foretages en overtagelsesforretning efter reglerne i AB 72 § 17. Dette indebærer, at bygherren herunder bl.a. skal forelægge dokumentation for kvalitetssikring og fremlæggelse af driftsplaner.

Udgifterne til overtagelsesforretningen skal holdes inden for det gældende rammebeløb.

Kommunalbestyrelsen skal derudover påse at: Fristen for byggeregnskabets indsendelse er overholdt. Reglerne om fastsættelse af skæringsdato er overholdt, jf. støttebekendtgørelsen, § 8, stk. 2. Dato for byggeriets faktiske afleveringstidspunkt, for private andelsboliger opført væsentligt i bygherrens eget regi, skærings- dag, er oplyst. Afsatte beløb i byggeregnskabet til endnu ikke udførte eller betalte arbejder nu afholdes inden 6 måneder efter byggeregn- skabets godkendelse.Dokumentation for afholdelse herfor skal indsendes til Kommunalbestyrelsen. Kommunalbestyrelsen kan und- tagelsesvis give en kortere fristforlængelse. Bygherren må i disse tilfælde redegøre for årsag hertil.

I det omfang afsatte beløb ikke anvendes eller ikke anvendes fuldt ud, eller såfremt dokumentation for beløbets afholdelse ikke foreligger inden for 6 måneder, skal der ske nedsættelse af anskaffelsessummen. Kommunalbestyrelsen skal via Kommunedata indberette den foretagne nedsættelse til Bygge- og Boligstyrelsen, Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning og Boligselskabernes Landsbyggefond. Kun de merudgifter, som i henhold til afsnit 6.3 kan medtages, kan godkendes.

Merudgifter, som efter kommunalbestyrelsens vurdering skyldes en uhensigtsmæssig tilrettelæggelse af byggearbejderne og merudgifter, som kunne eller burde havde været forudset af bygherren på tidspunktet for byggeriets igangsætning, kan ikke godkendes medtaget i byggeregnskabet. Det er en forudsætning for godkendelse af uforudseelige udgifter med indtil 2 pct. af den af kommunalbestyrelsen ved skema B godkendte anskaffelsessum, at udgifterne kan anses for værende uforudseelige for bygherren på igangsætningstidspunktet.

Merudgifter, som følge af kritisable dispositioner eller udvist forsømmelse fra bestyrelsens eller bygherrens/forretningsførerens side vil kunne medføre erstatningsansvar efter de almindelige erstatningsretlige regler. Herudover vil byggesagshonoraret og/eller boligselskabets frie egenkapital kunne anvendes til dækning af udgiften.

Er tilsagn til støttet privat andelsboligbyggeri givet til andre end en stiftet andelsboligforening bestående af de kommende andelshavere, skal andelsboligforeningen ved fremsendelsen af skema C eller et tilsvarende skema til kommunalbestyrelsen angive, at den er bekendt med det materiale, som er fremsendt til kommunalbestyrelsen til brug for godkendelsen af byggeregnskabet. De kommende andelshavere opnår derved en medindflydelse på andelsboligprojektet ved at kunne kommentere byggeregnskabet, inden kommunalbestyrelsens træffer endelig afgørelse.

For byggeri opført helt eller delvist i bygherrens eget regi skal kommunalbestyrelsen påse, at der foreligger dokumentation for bygherrens timeforbrug for udførelsen af egne arbejder, det vil sige, at kommunen skal se dokumentation for, at egne arbejder som minimum er opgjort i overensstemmelse med sædvanlige regler for udførelse af entrepriser.

Dette indebærer, at bygherren ligesom ved udførelse af andre entrepriser skal udarbejde en regning efter sædvanlige regler herfor for de arbejder, der udføres i eget regi.

Finder kommunalbestyrelsen, at byggeregnskabet opfylder kravene og vilkårene om offentlig støtte, godkender kommunalbestyrelsen det endelige byggeregnskab herunder størrelsen af kommunalbestyrelsens lån, ydelsesstøtte og garanti.

For så vidt angår private andelsboligforeninger skal kommunalbestyrelsen påse, at det indskud andelshaverne har indbetalt på en særlig konto i et pengeinstitut først udbetales til bygherren, når kommunalbestyrelsens endelige godkendelse af byggeregnskabet foreligger, og når mindst 75 pct. af foreningens boliger er indflyttet af andelshaverne. Kommunalbestyrelsen skal endvidere inden frigivelsen af andelshavernes indskud til bygherren påse, at bidraget til byggeskadefonden og promillegebyret til staten er betalt rettidigt.

10.11. Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen m.fl.

Kommunalbestyrelsen skal samtidig med byggeregnskabets godkendelse foretage en indberetning til det fælles datafangstsystem BOSSINF-STB på Kommunedata. Herfra kan de øvrige interessenter: Boligministeriet, Bygge- og Boligstyrelsen, Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning, Boligselskabernes Landsbyggefond, Byggeskadefonden og det af bygherren anviste realkreditinstitut indhente de nødvendige oplysninger. Det er vigtigt af hensyn til systemets registrering og ajourføring og den finanslovsmæssige kontrol, at indtastningen sker samtidig med meddelelsen af byggeregnskabets godkendelse til bygherren, ligesom der først kan endelig ske udbetaling af støtte fra Boligselskabernes Landsbyggefond og Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning, når indberetningen er foretaget.

11. Kommunalbestyrelsen øverste administrative myndighed

Med udlægningen af den konkrete støttesagsbehandling til kommunalbestyrelserne er det samtidig fastsat i boligbyggeriloven, at kommunalbestyrelsens afgørelser vedrørende tilsagn ikke kan indbringes for anden administrativ myndighed. Dette indebærer, at en eventuel prøvelse af kommunalbestyrelsernes afgørelser må foretages af domstolene. Dog vil den kommunale tilsynsmyndighed kunne tage stilling til, hvorvidt kommunalbestyrelsen har tilsidesat lovgivningen ,jf. § 61 i lov om kommunernes styrelse og§ 58 i lov om Københavns Kommunes styrelse.

Bygge- og Boligstyrelsen vil således ikke kunne ændre de afgørelser, som kommunalbestyrelsen har truffet vedrørende f.eks. byggeriets udformning og godkendelse af byggeregnskabet. Der henvises til boligbyggerilovens § 48, stk. 5, § 63, stk. 8, og § 67, stk. 9.

12. Overgangsregler mv.

Reglerne om udlægning af støttesagsbehandlingen af de konkrete sager til kommunalbestyrelserne træder i kraft den 1. januar 1992.

Dette indebærer, at kommunalbestyrelsen for projekter, der ikke har fået tilsagn inden den 1. januar 1992, ikke skal indhente godkendelse i Bygge- og Boligstyrelsen hverken i forbindelse med ansøgningens godkendelse ved skema A eller B eller ved godkendelse af byggeregnskabet (skema C). Styrelsen skal dog, jf. pkt 4.3. ovenfor give tilladelse til forsøgsprojekter.

For projekter, der har fået tilsagn før den 1. januar 1992, men hvor påbegyndelsen eller byggeregnskabet endnu ikke er godkendt, overlades det til kommunalbestyrelsen at godkende projektet inden påbegyndelse samt at godkende byggeregnskabet. Grundlaget, hvorpå godkendelsen af projektet før påbegyndelse samt godkendelsen af byggeregnskabet skal ske, er det , som var gældende, da projektet fik tilsagn. Kommunalbestyrelsen indsender dog som hidtil de af kommunalbestyrelsen godkendte skemaer vedrørende byggeriets påbegyndelse og afslutning til Bygge- og Boligstyrelsen (skema 2 og 3 samt PÅ- og AF-skema).

I forbindelse med godkendelse af projektet før påbegyndelse kan kommunalbestyrelsen dog kun godkende merudgifter til in fill-projekter og til energibesparende foranstaltninger på indtil 10 pct.

af den af rammebeløbet betingede anskaffelsessum. Dette svarer til den af styrelsen hidtil fulgte praksis.

For så vidt angår kommunalbestyrelsens adgang til at godkende overskridelser i forbindelse med godkendelse af byggeregnskabet forudsættes, at kommunalbestyrelsen følger samme restriktive praksis, som styrelsen hidtil har udvist.

Er det nødvendigt at ændre et projekt, hvortil styrelsen før 1.

januar 1992 har givet tilsagn, således at der sker en udvidelse af boligantallet - for ungdomsboliger antallet af værelsesenheder - skal der gives et nyt tilsagn til udvidelsen. Dette indebærer, at for den del af projektet, der svarer til det antal boliger/værelsesenheder, der har fået tilsagn før 1. januar 1992, finder de regler, der gjaldt på tilsagnstidspunktet, anvendelse. Mens udvidelsen vil være omfattet af de på tilsagnstidspunktet for udvidelsen gældende regler. Til udvidelsen skal der på sædvanlig vis skaffes kvoteplads enten inden for den tilsagnsramme, som kommunen har fået udmeldt, eller ved ansøgning til Bygge- og Boligstyrelsen om forøgelse af kvoten.

Bygge- og Boligstyrelsen, den 29. november 1991

H.E. Rasmussen /Vibeke Køie

Bekendtgørelse nr. 783 af 3. december 1991 om støttet byggeri efter

lov om boligbyggeri (Støttebekendtgørelsen) er udeladt her, da

forskriften forefindes i Lovtidende samt i Retsinformation.

BILAG A

Cirkulæreskrivelse om ophævelse af cirkulærer og cirkulæreskrivelser for det støttede boligbyggeri efter boligbyggeriloven. Cirkulæreskrivelsen træder i kraft den 1.1.1992

Cirkulærer.

Cirkulære af 11. maj 1962 om administrationsudgifter i byggeri med statsstøtte.

Cirkulære af 4. juni 1975 om støtte til almennyttigt nybyggeri m.v.

Cirkulære af 8. november 1977 om ændringer i lov om boligbyggeri m.v. (pkt. 9 er dog ophævet).

Cirkulære af 25. marts 1982 om boliger for ældre og handicappede i almennyttigt byggeri.

Cirkulære af 23. april 1982 om støtte til almennyttigt boligbyggeri, der finansieres med indekslån.

Cirkulære af 28. december 1982 om regulering af udgiftsrammerne for statsstøttet boligbyggeri (almennyttigt boligbyggeri, ungdomsboliger, private andelsboliger og lette kollektive boliger).

Cirkulære af 9. maj 1984 om forskellige forhold i forbindelse med underhåndsbud inden for byggeri, der opføres med støtte i henhold til lov om boligbyggeri.

Cirkulære af 10. juli 1985 om støtte til opførelse af private andelsboliger.

Cirkulære af 30. juni 1987 om støtteproceduren m.v. for almennyttigt byggeri samt om regulering af udgiftsrammerne.

Cirkulære af 30. november 1987 om offentlig støtte til opførelse eller indretning af ungdomsboliger.

Ingen