Vejledning om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme (Til samtlige kommunalbestyrelser, amtsråd og tilsynsråd)

Vejledning om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme

(Til samtlige kommunalbestyrelser, amtsråd og tilsynsråd)

I. Indledning

Ved lov nr. 385 af 6. juni 1991 om ændring af de kommunale styrelseslove m.v. er der som ny § 68 i lov om kommunernes styrelse og som ny § 51 a i lov om Københavns Kommunes styrelse indsat bestemmelser om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme.

I medfør af de pågældende bestemmelser har Indenrigsministeriet udsendt bekendtgørelse af 20. juni 1991 (* 1) om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme.

Reglerne i loven og bekendtgørelsen træder i kraft den 1. juli 1991.

II. Hvilke salg er omfattet af kravet om offentligt udbud?

Hovedreglen

Efter reglerne kan salg af kommunal (og amtskommunal) ejendom som hovedregel kun ske efter forudgående offentligt udbud. Det gælder, uanset om salget vedrører bebyggede eller ubebyggede ejendomme, og uanset om salget vedrører en enkelt ejendom eller flere ejendomme, herunder udstykning af parcelhusgrunde eller erhvervsgrunde.

Reglerne gælder alene salg og ikke udlejning af kommunal ejendom. Et usædvanligt langtidslejemål vil dog kunne blive betragtet som en omgåelse af reglerne om offentligt udbud med den virkning, at den kommunale tilsynsmyndighed, hvis betingelserne herfor er opfyldt, vil kunne pålægge kommunen at foretage offentligt udbud, jf. § 61 i den kommunale styrelseslov.

Undtagelser

1. Reglerne om offentligt udbud gælder ikke ved salg af fast ejendom til gennemførelse af offentligt støttet byggeri i henhold til lov om boligbyggeri og lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. § 68, stk. 2, i den kommunale styrelseslov og § 51 a, stk. 2, i den københavnske styrelseslov samt bekendtgørelsens § 2, stk. 1.

Salg til andelsboligbyggeri, til almennyttigt boligbyggeri, til ungdomsboliger og til ældreboliger, der gennemføres som støttet byggeri i henhold til den nævnte lovgivning, er således undtaget fra kravet om offentligt udbud. De pågældende ejendomme skal som hidtil sælges til prisen i handel og vandel (markedsprisen).

2. Reglerne om offentligt udbud gælder endvidere ikke i tilfælde, hvor andet særligt er hjemlet i lovgivningen, jf. § 1 i henholdsvis den kommunale styrelseslov og den københavnske styrelseslov samt bekendtgørelsens § 1.

Som eksempler herpå kan nævnes de særlige regler i byfornyelseslovens § 18 a og § 90, stk. 16, om offentligt udbud og om fravigelse heraf samt reglerne i saneringslovens § 22 om overdragelse af eksproprierede grunde og bygninger m.v. til saneringsselskaber.

3. I bekendtgørelsens § 2, stk. 2, nr. 1-5, er endvidere angivet en række ejendomssalg, hvor offentligt udbud kan undlades.

Efter § 2, stk. 2, nr. 1, kan offentligt udbud undlades ved salg til staten, en kommune eller et kommunalt fællesskab, jf. § 60 i den kommunale styrelseslov. Ved salg til andre fælleskommunale selskaber skal der ske offentligt udbud, medmindre salget er omfattet af en af de øvrige undtagelsesregler.

Efter nr. 2 kan salg af en nedlagt tjeneste- eller lejebolig til den hidtidige beboer ske uden offentligt udbud. Det er en betingelse, at beboeren af ejendommen har fået denne stillet til rådighed som led i ansættelsesforholdet eller i naturlig tilknytning hertil. Det forhold, at en af kommunens ansatte af kommunen har lejet en ejendom som bolig, eventuelt en nedlagt tjeneste- eller lejebolig, medfører således ikke, at salg af ejendommen til den pågældende vil være omfattet af undtagelsesbestemmelsen.

Efter nr. 3 kan salg af en ejendom til en kommunalt ansat ske uden offentligt udbud i tilfælde, hvor ejendommen har en beliggenhed nær den pågældendes tjenestested, og hvor dette er af særlig betydning for udførelsen af tjenesten.

Efter nr. 4 kan offentligt udbud undlades ved salg af et areal under 2.000 m2, så fremt arealet ikke selvstændigt kan bebygges. Denne undtagelse vil især være af betydning ved mindre arealoverførsler til en anden ejendom.

Efter nr. 5 kan offentligt udbud undlades ved salg til institutioner m.v., som kommunen lovligt kan yde støtte til. Dette gælder, uanset om der i det konkrete tilfælde ydes støtte i forbindelse med salget. Som eksempler på salg, der kan være omfattet af denne undtagelsesbestemmelse, kan nævnes salg til idrætsforeninger og kulturelle institutioner. Salg af ejendomme til erhvervsskoler vil også kunne ske uden offentligt udbud, da kommuner og amtskommuner har mulighed for at yde støtte til dækning af skolernes anlægsudgifter. Det forhold, at en institution m.v. blandt andre aktiviteter har sådanne, som kommunen kan yde økonomisk støtte til, f.eks. de politiske organisationers upolitiske ungdomsarbejde, medfører ikke, at salg af ejendom til institutionen er omfattet af undtagelsesbestemmelsen.

4. Efter bekendtgørelsens § 2, stk. 3, er der mulighed for i konkrete tilfælde at opnå fritagelse for offentligt udbud. Efter bestemmelsen kan den kommunale tilsynsmyndighed meddele samtykke til, at offentligt udbud undlades ved mageskifter, samt ved salg, hvor der foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud.

Den sidstnævnte undtagelsesbestemmelse tænkes kun anvendt i ganske særlige tilfælde, navnlig hvor det må antages på den ene side, at krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for salget, og på den anden side, at et offentligt udbud ikke vil kunne fremkalde højere købstilbud.

Som eksempler på tilfælde, der afhængigt af de konkrete omstændigheder vil kunne begrunde en undladelse af offentligt udbud, kan nævnes salg til en virksomhed af en naboejendom med henblik på en udvidelse af virksomheden, salg i forbindelse med en arkitektkonkurrence om en ejendoms bebyggelse samt salg til erhvervsbyggeri, hvor der foreligger et tilbud om køb af en bestemt ejendom, der som følge af dens beliggenhed, dens anvendelsesmuligheder eller andre forhold er af særlig betydning for den pågældende tilbudsgiver.

Det er i øvrigt forudsat, at tilsynsmyndigheden påser, at salg, der fritages for offentligt udbud, sker til markedsprisen. Dette gælder også, når overdragelsen består i - eller når der i overdragelsen indgår - et mageskifte.

III. Fremgangsmåden ved offentligt udbud

Reglerne om fremgangsmåden ved offentligt udbud findes i bekendtgørelsens §§ 3-7. Reglerne gælder også i tilfælde, hvor der foretages offentligt udbud af en ejendom, uanset at dette kunne undlades i henhold til bestemmelserne i bekendtgørelsens § 2, stk. 2.

Efter § 3, stk. 1, skal der ske en annoncering af ejendomssalget i den lokale presse efter kommunalbestyrelsens bestemmelse. Dette gælder også, når ejendomssalget er overladt til en ejendomsmægler.

Kravet om annoncering af ejendomssalget afskærer dog ikke kommunen fra at orientere særligt interesserede om, at en ejendom er eller vil blive udbudt til salg.

Kommunalbestyrelsen fastsætter, på hvilke vilkår ejendommen udbydes til salg, jf. § 3, stk. 2. I det omfang, der herved varetages saglige, kommunale interesser, kan kommunalbestyrelsen fastsætte begrænsninger for ejendommens anvendelse, herunder vilkår om gennemførelsen af byggeri af et bestemt indhold og udseende. Sådanne rådighedsindskrænkninger vil hyppigt påvirke markedsprisen for ejendommen, og kommunalbestyrelsen må derfor sikre, at de kommunale interesser, der har begrundet rådighedsindskrænkningerne, faktisk bliver tilgodeset.

Kommunalbestyrelsen kan udbyde ejendommen til en fastsat pris, forudsat at der er tale om markedsprisen, dvs. den højeste pris der kan opnås i handel og vandel. Der påhviler kommunen en forpligtelse til at udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at konstatere markedsprisen, f.eks. ved konsultation af ejendomsmægler, undersøgelser af prisniveau for sammenlignelige ejendomme eller på anden måde.

Kommunen er ikke forpligtet til at sælge ejendommen, heller ikke til en udbudt pris. Når en ejendom udbydes til en fastsat pris, skal det i annoncen angives, at kommunen ikke er forpligtet til at sælge ejendommen til den udbudte pris, jf. § 3, stk. 3.

I bekendtgørelsens § 4 er det fastsat, at tilbuddene skal behandles fortroligt, indtil salg har fundet sted. Før salg er der heller ikke ret til aktindsigt efter offentlighedsloven. Efter salg vil tilbud derimod som udgangspunkt være undergivet aktindsigt.

Efter § 5 skal der efter den første annoncering af et ejendomssalg forløbe 14 dage, før salg vil kunne ske. Herved sikres det, at alle har mulighed for at komme i betragtning som købere. Hvis ejendommen først annonceres i et dagblad og senere i en ugeavis, regnes fristen fra annonceringen i dagbladet. Ved senere annonceringer gælder der ikke en 14-dages frist. Hvis der er forløbet et år efter den seneste annoncering, kan ejendommen dog kun sælges efter fornyet offentligt udbud, jf. bekendtgørelsens § 7, og i så fald vil der på ny skulle forløbe 14 dage efter annonceringen.

I bekendtgørelsens § 6, stk. 1, er det fastslået, at kommunalbestyrelsen kan forkaste alle tilbud.

Kommunalbestyrelsen skal sælge til markedsprisen, og kommunalbeestyrelsen kan derfor kun antage et tilbud, der er lavere end det højeste, hvis der herved varetages saglige, kommunale interesser, jf. § 6, stk. 2.

Hvis der foreligger ens tilbud fra flere tilbudsgivere, vil kommunalbestyrelsen frit kunne vælge mellem tilbudsgiverne, medmindre der fremkommer en tilkendegivelse fra en af disse om villighed til at betale en højere pris. Kommunen vil også kunne vælge køberen ved lodtrækning eller tage initiativ til at søge at opnå overbud.

Fremkommer der højere købstilbud i tilfælde, hvor en ejendom er udbudt til en fastsat pris, skal de tilbudsgivere, der har afgivet tilbud om køb af ejendommen til den udbudte pris, have mulighed for at fremkomme med supplerende tilbud, jf. bekendtgørelsens § 6, stk. 3. Hvis der ikke fremkommer tilbud om køb af ejendommen til den udbudte pris, kan salg til en lavere pris kun ske på grundlag af fornyet offentligt udbud. Det samme gælder, hvis ejendommen i øvrigt ønskes solgt på vilkår, der væsentligt afviger fra de udbudte vilkår.

IV. Ikrafttræden

Reglerne om offentligt udbud træder i kraft den 1. juli 1991. Reglerne har virkning for salg, der foretages fra og med den 1. juli 1991.

I tilfælde, hvor en kommunes salgsforhandlinger med en køber på tidspunktet for reglernes ikrafttræden er så fremskredne, at det ikke forekommer hensigtsmæssigt eller rimeligt at foretage offentligt udbud, vil kommunen kunne søge om tilsynsmyndighedens samtykke til undladelse af offentligt udbud, jf. bekendtgørelsens § 2, stk. 3.

Thor Pedersen

/ Emil le Maire

(* 1) Bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 1991 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme.