Cirkulæreskrivelse vedrørende støtte til opførelse af private andelsboliger

Cirkulæreskrivelse vedrørende støtte til opførelse af private andelsboliger

Vedrørende støtte til opførelse af private andelsboliger.

1. Indledning.

Et led i regeringens aftale med en række politiske partier om en boligpolitisk handlingsplan har været at sikre, at den aftalte eller forudsatte kvalitet er til stede ved opførelsen af private andelsboliger, hvor andelsboligforeningen ikke selv er bygherre.

Med henblik på at opnå dette mål, er det aftalt, at det er et vilkår for ydelse af støtte til andelsboligprojekter, at der knyttes en teknisk og en juridisk rådgiver til projektet. Kommunalbestyrelsen får gennem de indberetinger, som rådgiverne giver, et bedre grundlag for at føre tilsyn med byggeriet.

Det er desuden aftalt, at det er et vilkår for ydelse af støtte til andelsboligprojekter, at kommunalbestyrelsen skal modtage dokumentation for, at mindst 75 pct. af boligerne er solgt, inden byggeriet påbegyndes.

Det er endvidere aftalt, at det er et vilkår for ydelse af støtte til nævnte andelsboligprojekter, at bygherren skal sikre foreningen mod merudgifter som følge af, at andelene ikke er tegnet fuldt ud, når byggeriet overgår fra anlæg til drift.

Endelig er det som led i den boligpolitiske handlingsplan aftalt, at kommunalbestyrelsens adgang til at godkende den endelige anskaffelsessum på grundlag af et skøde ophæves. Den endelige anskaffelsessum kan herefter kun godkendes på godkendes på grundlag af et byggeregnskab.

Kommunalbestyrelserne anmodes om at orientere bygherrerne om de ændrede vilkår.

De her nævnte vilkår er uddybet nedenfor.

2. De nye obligatoriske vilkår.

2.1 75 pct. af boligerne skal være solgt, inden byggeriet påbegyndes.

Kommunalbestyrelsen skal, når bygherren ikke er en andelsboligforening bestående af de kommende andelshavere, påse, at mindst 75 pct. af boligerne er solgt, inden den giver tilladelse til byggeriets påbegyndelse, det vil sige inden kommunalbestyrelsen godkender PÅ-skemaet. Kommunalbestyrelsen kan i den forbidelse kræve den dokumentation af bygherren, som kommunalbestyrelsen finder nødvendig for at kontrollere at mindst 75 pct. at boligerne er solgt til kommende andelshavere, det vil sige personer, der efter byggeriets færdiggørelse agter at flytte ind som andelshavere.

Det forhold, at mindst 75 pct. af boligerne skal være solgt, indebærer ikke, at andelsboligforeningen skal være stiftet inden byggeriets påbegyndelse. Det er tilstrækkeligt, at der mellem de kommende andelshavere og bygherren er indgået en aftale (tegningsaftale), hvorved andelshaverne under visse nærmere angivne betingelser forpligter sig til at købe en andel. Andelsboligforeningen kan ligesom nu stiftes umiddelbart efter byggeriets påbegyndelse.

2.2 Antagelse af rådgivere.

Kommunalbestyrelsen skal, når bygherren ikke er en andelsboligforening bestående af de kommende andelshavere, ved godkendelse af PÅ-skemaet påse, at bygherren har afsat 3 promille af anskaffelsessummen til ansættelse af en teknisk og en juridisk rådgiver efter andelsboligforeningens valg. Ved andelsboligforeningen forstås en stiftet andelsboligforening, bestående af de kommende beboere, eller en andelsboligforening under stiftelse også bestående af de kommende beboere. Det er et vilkår for ydelse af støtte, at bygherren overdrager beløbet til andelsboligforeningen, der drager omsorg for, at rådgiverne tilknyttes projektet fra byggeriets påbegyndelse. Beløbet afholdes inden for det fastsatte rammebeløb.

2.2.1. Teknisk rådgiver.

Andelsboligforeningen indgår aftale med den tekniske rådgiver om, hvilke ydelser rådgiveren skal levere. Rådgiveraftalen forudsættes indgået efter reglerne i ABR med den dertil knyttede sædvanlige rådgiverforsikring.

Det forudsættes, at rådgiveren er uafhængig såvel af bygherren som af kommunalbestyrelsen.

Uanset, at det er overladt til andelsboligforeningen selv at vælge den tekniske rådgiver, vil det formentlig være hensigtsmæssigt, at rådgiveren for at kunne løse sin opgave tilfredstillende, har samme kvalifikationer som personer, der normalt udfører fagtilsyn med byggerier.

Den tekniske rådgiver har ikke til opgave at deltage i projekteringen af byggeriet, men har alene til opgave at sikre, at den aftalte kvalitet med byggeriet opnås. Dette indebærer, at rådgiveren påser, at udførelsen sker i overensstemmelse med det materiale, der har ligget til grund for projektets godkendelse.

For at den tekniske rådgiver kan udføre sin opgave, skal bygherren give rådgiveren mulighed for at få udleveret projektmateriale, ligesom rådgiveren skal have adgang til byggepladsen samt til at deltage i afleveringsforretningen og/eller overtagelsesforretningen.

Det forudsættes, at den tekniske rådgivers opgaver ophører efter afleveringsforretningen og/eller overtagelsesforretningen. Den tekniske rådgiver forudsættes således ikke at deltage i eftersyns- og mangelafhjælpningen.

2.2.2 Juridisk rådgiver

Andelsboligforeningen indgår ligeledes aftale med den juridiske rådgiver om, hvilke ydelser rådgiveren skal levere.

Det forudsættes, at rådgiveren er uafhængig såvel af bygherren som af kommunalbestyrelsen.

Den juridske rådgiver skal være advokat. Ved at vælge en advokat sikrer andelsboligforeningen sig samtidig, at rådgiveren har tegnet en forsikring, der dækker eventuelle ansvarspådragende handlinger fra rådgiverens side.

De ydelser, der kan komme på tale fra den juridiske rådgiver vil bl.a. typisk være

- kontrol af berigtigelse af ejendomshandel,

- kontrol af aftalegrundlaget mellem bygherren og andelsboligforeningen vedrørende det byggeri, som foreningen køber af bygherren, hvad enten bestemmelserne indeholdes i et skøde eller i en særskilt kontrakt,

- kontrol af stiftelse af andelsboligforeningen i øvrigt,

- kontrol af ekspeditioner i forbindelse med endelig prioritering, og

- gennemgang af udleverede opstillinger over boligafgiften.

For at den juridiske rådgiver kan udføre sin opgave, skal bygherren give rådgiveren mulighed for at få udleveret relevant materiale i relation til de ovenfor nævnte typiske rådgiveropgaver.

Det forudsættes, at den juridiske rådgivers opgaver ophører, når kommunalbestyrelsen har godkendt den endelige anskaffelsessum for byggeriet (godkendelse af AF-skemaet).

2.2.3. Indberetninger og erklæringer fra rådgiverne.

Såvel den tekniske som den juridiske rådgiver skal sende indberetninger til andelsboligforeningen. Rådgiverne sender samtidig kopi af indberetningen til kommunalbestyrelsen. Herved får kommunalbestyrelsen et bedre grundlag for at føre tilsyn med byggeriet på.

Den tekniske rådgiver skal indberette forhold, som ikke findes at være i overensstemmelse med projektmaterialet og eventuel manglende udførelse af kvalitetssikring.

Kommunalbestyrelsen kan endvidere kræve, af den tekniske rådgiver i forbindelse med ansøgning om godkendelse af den endelige anskaffelsessum ved byggeriets afslutning afgiver en erklæring om, at alle synlige dele af byggeriet er fundet i overensstemmelse med det skriftligt aftalte.

Den juridiske rådgiver skal indberette forhold, som denne ikke mener er i overensstemmelse med det aftalte eller med de gældende støtteregler.

Kommunalbestyrelsen kan endvidere fra den juridiske rådgiver kræve erklæring om, at det aftalegrundlag, som binder andelshaverne er fundet at være i overensstemmelse med de gældende støtteregler, samt at andelshavernes indskud er deponeret.

Rådgiverne skal vejlede andelsboligforeningen om overtagelsen af byggeri opført helt eller delvist i bygherrens eget regi, samt rådgive foreningen om, hvilket materiale, der bør foreligge.

Det er kommunalbestyrelsens afgørelse at træffe beslutning om, hvilke reaktioner rådgivernes indberetninger giver anledning til. Styrelsen skal pege på følgende reaktionsmuligheder, som kommunalbestyrelsen afhængig af den konkrete situation kan bringe i anvendelse

- Henstilling til bygherren om at påpegede mangler udbedres snarest muligt.

- Hindre frigivelse af andelshaverens eget indskud før manglerne er udbedret.

- Hindre låneudbetalingen ved at tilbageholde garantierklæringen til realkreditinstituttet, indtil manglerne er udbedret eller bestemte forhold er bragt i orden.

- Tilbagekaldelse af støttetilsagnet. Dette kræver dog efter styrelsens opfattelse, at der foreligger helt ekstraordinære forhold.

2.3. Garanti for ikke solgte andele.

Kommunalbestyrelsen skal, når bygherren ikke er en andelsboligforening bestående af de kommende andelshavere, ved godkendelse af PÅ-skemaet påse, at bygherren har sikret andelsboligforeningen mod merudgifter som følge af, at andelene ikke er tegnet fuldt ud, når byggeriet overgår fra anlæg til drift.

Sikringen består i, at bygherren stiller en uigenkaldelig pengeinstitutgaranti for de beløb, som vedrører de ikke solgte andele.

Merudgifterne består i ydelser på realkreditlånet og fællesudgifter i øvrigt i andelsboligforeningen.

3. Krav om overtagelsesforretning.

For alle andelsboligprojekter, hvor andelsboligforeningen, bestående af de kommende beboere, ikke selv er bygherre, skal der gennemføres en overtagelsesforretning mellem bygherren og andelsboligforeningen. Overtagelsesforretningen sker på skæringsdagen (overgangen fra anlæg til drift).

Hensigten med overtagelsesforretningen er, at der indføres en mangelafhjælpningsperiode, hvor andelsboligforeningens muligheder for at få udbedret eventuelle mangler kan tilgodeses inden for en rimelig tid.

Det er derfor et vilkår for støtten, at der foretages en overtagelsesforretning efter reglerne i AB 72 § 17. Dette indebærer, at bygherren herunder bl.a. skal forelægge dokumentation for kvalitetssikring og fremlæggelse af driftsplaner.

Udgifterne til overtagelsesforretningen skal holdes inden for det gældende rammebeløb.

4. Krav om byggeregnskab.

Den endelige anskaffelsessum ved byggeriets færdiggørelse kan fremover alene ske på grundlag af et byggeregnskab.

Den hidtidige mulighed for skødegodkendelse ophæves. Pkt. 35, 1. og 2. afsnit i Boligstyrelsens cirkulære af 10. juli 1985 om støtte til opførelse af private andelsboliger, ophæves. Styrelsen skal anmode kommunalbestyrelserne om at gøre bygherrerne opmærksomme på dette ændrede vilkår, således at de byggende ved indsendelsen af AN-6 skemaet har taget højde for de nye ændrede vilkår.

Kommunalbestyrelsen skal i forbindelse med godkendelsen af den endelige anskaffelsessum på grundlag af et byggeregnskab, hvor bygherren ved egne ansatte har udført arbejder, helt eller delvist i eget regi, se dokumentation for bygherrens forbrug af timer til udførelse af de pågældende arbejder.

5. Særlige kommunale krav.

Kommunalbestyrelsen kan endvidere stille et eller flere af følgende vilkår

Krav til materialevalg, planudformning, variation i boligstørrelser. Sådanne krav kan ikke begrunde tillæg til rammebeløbet.

Krav om at de enkelte bestanddele og den samlede anskaffelsessum ikke overstiger prisen for sammenligneligt byggeri, opført som andet støttet byggeri eller som privat boligbyggeri. Dette gælder også, selv om rammebeløbet er overholdt.

Krav til det materiale, der skal indsendes til kommunerne i forbindelse med kommunens meddelelse af endeligt tilsagn.

Det er overladt til kommunalbestyrelsen konkret at tage stilling til, i hvilket omfang det måtte være hensigtmæssigt at stille et eller flere af de anførte særlige krav.

6. Ikrafttræden.

De nye obligatoriske vilkår gælder for forhåndstilsagn, der gives af styrelsen efter den 31. maj 1991.

Eventuelle spørgsmål angående ovenstående kan rettes til fuldmægtig Tom Frederiksen eller Inge-Lis Kalum Schou i Bygge- og Boligstyrelsens 6. kontor.

H. E. Rasmussen / Vibeke Køie

Ingen