Vejledning om udstykningskravet

§ 1, stk. 1, i bekendtgørelsen om udstykningskravet vedrører arealer, der udgør en samlet fast ejendom eller en del af en sådan ejendom. Bestemmelsen omfatter således ikke umatrikulerede arealer og heller ikke andele i fælleslodder.

Efter stk. 1 skal et dokument - for at kunne tinglyses som adkomst til arealet - være forsynet med vurderingsmyndighedens påtegning om, at arealet ikke er en del af en samlet fast ejendom, eller der skal foreligge meddelelse fra matrikelmyndigheden om, at arealet er udstykket eller overført til en anden ejendom ved arealoverførsel. Er arealet udstykket, skal der endvidere forevises et udstykningskort, jf. afsnit 4.5.

Foreligger der påtegning fra vurderingsmyndigheden om, at arealet ikke er en del af en samlet fast ejendom, må arealet enten være en hel samlet fast ejendom, og i så fald kan adkomstdokumentet tinglyses endeligt, eller også må arealet være umatrikuleret, og i så fald gælder reglerne i § 1, stk. 2.

Reglerne om, at adkomstdokumenter skal påtegnes af vurderingsmyndigheden af hensyn til kontrollen med overholdelse af udstykningskravet, svarer i det væsentlige til de hidtidige bestemmelser, men er dog forenklet. Vurderingsmyndigheden skal således ikke længere i udstykningssituationen anføre approbationsdato, det frastykkede areals størrelse og eventuel forpligtelse som landbrugsejendom el.lign. i påtegningen. I stedet skal der nu foreligge meddelelse fra matrikelmyndigheden om, at udstykningen er registreret i matriklen. Denne meddelelse indeholder de nævnte oplysninger.

4.2. Arealet er umatrikuleret.

§ 1, stk. 2, i bekendtgørelsen vedrører kun umatrikulerede arealer. Efter disse bestemmelser skal et dokument vedrørende et sådant areal for at kunne tinglyses som adkomst til arealet være forsynet med matrikelmyndighedens påtegning om, at arealet ikke er en del af en umatrikuleret ejendom, dvs. ikke er en ejendomsretlig enhed, jf. afsnit 2.4., eller der skal foreligge meddelelse fra matrikelmyndigheden om, at arealet er matrikuleret eller overført til en samlet fast ejendom ved arealoverførsel. Er arealet matrikuleret, skal der endvidere forevises et udstykningskort, jf. afsnit 4.5.

Oplysning om, at et umatrikuleret areal udgør en ejendomsretlig enhed, kan fremgå af, at arealet har sit eget blad i tingbogen. Et umatrikuleret areal, der er optaget i matriklen, må også betragtes som en ejendomsretlig enhed.

Matrikelmyndigheden vil normalt kunne afgive påtegning om, hvorvidt det areal, dokumentet vedrører, er en del af en umatrikuleret ejendom, når der foreligger oplysning

1) om arealets art, f.eks. havneareal, gadejord eller kirkegård,

2) om arealet har sit eget blad i tingbogen, og i så fald en tingbogsattest, samt

3) om arealets størrelse og eventuelt om, hvilke ejendomme det grænser til.

4.3. Andele.

Før et dokument kan tinglyses som adkomst til en andel i en fælleslod, skal dokumentet ifølge bekendtgørelsens § 2 være forsynet med vurderingsmyndighedens påtegning om, at andelen ikke hører til en samlet fast ejendom. Dette svarer til de hidtil gældende regler.

En andel udgør kun en del af en samlet fast ejendom, hvis den er noteret som hørende til et bestemt matr.nr., jf. afsnit 2.1. og 2.2.

4.4. Den matrikulære sag.

4.4.1. Indledning.

Når en samlet fast ejendom er opstået ved udstykning fra een samlet fast ejendom eller ved matrikulering, vil begæring om endelig tinglysning af adkomst til arealet først blive fremsendt af anmelderen, efter at tinglysningsdommeren har modtaget meddelelse fra matrikelmyndigheden om registreringen af den nye samlede faste ejendom.

Hvis ejendommen derimod er fremkommet ved udstykning af areal fra flere ejendomme, vil matrikelmyndigheden på anmelderens vegne fremsende adkomstdokumenterne til endelig tinglysning sammen med meddelelsen om registreringen i matriklen af den nye ejendom.

Ved arealoverførsel fremsendes et eventuelt adkomstdokument ligeledes af matrikelmyndigheden på anmelderens vegne sammen med meddelelsen om arealoverførslen.

4.4.2. Oprettelse af en ny ejendom ved udstykning fra flere ejendomme.

Reglen i § 1, stk. 1, nr. 2, b), i bekendtgørelsen om udstykningskravet vedrører de særlige tilfælde, hvor der oprettes en ny samlet fast ejendom ved udstykning af areal fra flere samlede faste ejendomme.

Regler for den dokumentation, der skal foreligge i den matrikulære sag, for at matrikelmyndigheden kan registrere den nye ejendom i matriklen, findes i § 11 i bekendtgørelse om matrikulære arbejder. Det følger heraf, at der for matrikelmyndigheden skal foreligge

1) Overdragelsesdokument tinglyst på hver af de ejendomme, som afstår areal. Overdragelsesdokumenterne skal være udstedt til samme erhverver.

2) Erklæring fra parterne om, at overdragelsen ikke er betinget af andet end registrering i matriklen.

3) Bemyndigelse for matrikelmyndigheden til på anmelderens vegne at fremsende overdragelsesdokumenterne til endelig tinglysning som adkomst for erhververen, når udstykningen er gennemført.

4) Dokumentation for, at der af hensyn til servitutter og pantehæftelser ikke er noget til hinder for, at arealerne fraskilles de pågældende ejendomme og fremtidig udgør en ny samlet fast ejendom.

Overdragelsesdokumenterne fremsendes af matrikelmyndigheden på anmeldernes vegne til endelig tinglysning sammen med meddelelsen om, at de matrikulære forandringer er registreret i matriklen. Der medfølger desuden et udstykningskort, jf. afsnit 4.5. Kortet er da af matrikelmyndigheden påført oplysning om den nye ejendoms matrikelbetegnelse og erklæring som angivet i § 1, stk. 3, i bekendtgørelsen om udstykningskravet.

4.4.3. Arealoverførsel.

Regler om arealoverførsel findes i §§ 13-15 i bekendtgørelsen om matrikulære arbejder. Reglerne kan anvendes ved overførsel både af en del af en ejendom og af en hel ejendom.

Det følger af § 13, at der før arealoverførsel normalt skal foreligge dokumentation for, at bestemmelserne i tinglysningslovens § 23 om pantehæftelser og servitutter er iagttaget.

Det følger af § 14, at der - hvis arealet er overdraget - som hovedregel tillige skal foreligge

1) Overdragelsesdokumentet tinglyst på både den ejendom, arealet overføres fra, og den ejendom, det overføres til.

2) Erklæring fra ejerne om, at overdragelsen ikke er betinget af andet end registreringen i matriklen.

3) Bemyndigelse for matrikelmyndigheden til på anmelderens vegne at fremsende overdragelsesdokumentet til endelig tinglysning som adkomst for erhververen, når arealoverførslen er gennemført.

§ 14 indeholder nogle undtagelsesregler, men matrikelmyndigheden påser, om arealoverførslen forudsætter, at der tinglyses et overdragelsesdokument, således som det følger af hovedreglen i bekendtgørelsens § 14.

Overdragelsesdokumentet fremsendes af matrikelmyndigheden på anmelderens vegne til endelig tinglysning sammen med meddelelsen til tinglysningsdommeren om, at de matrikulære forandringer er registreret i matriklen.

Hvis det overførte areal ikke grænser til »købers« ejendom, vil arealet få tildelt selvstændigt matr.nr. I et sådant tilfælde vil matrikelmyndigheden samtidig med anmodningen til tinglysningsdommeren om overdragelsesdokumentets endelige indførsel i tingbogen gøre opmærksom herpå og oplyse det tildelte matr.nr.

Der skal ikke forevises et udstykningskort ved arealoverførsel.

4.5. Udstykningskort.

Ifølge § 1, stk. 3, i bekendtgørelsen om udstykningskravet skal der som hidtil ved tinglysning af et dokument som adkomst til en ny samlet fast ejendom forevises et kort over ejendommen. Kortet skal ifølge § 40, stk. 1, i bekendtgørelsen om matrikulære arbejder udarbejdes af landinspektøren i forbindelse med udstyknings- eller matrikuleringssagen. I Københavns og Frederiksberg kommuner og i Sønderjylland udarbejder matrikelmyndigheden et kort.

Kortet skal, når det forevises, være forsynet med erklæring fra en landinspektør med beskikkelse eller fra matrikelmyndigheden om, at det er i overensstemmelse med registreringen i matriklen af den nye ejendom.

Udstykningskort skal ikke som efter de hidtidige regler påtegnes af tinglysningsdommeren om den skete forevisning.

5. Tinglysning af pantebreve.

Et pantebrev må ikke indføres endeligt i tingbogen, når det angår et areal, der er en del af en samlet fast ejendom eller af en umatrikuleret ejendom, eller når det angår en andel i en fælleslod, der hører til en samlet fast ejendom.

Det kræves som hidtil ikke, at vurderingsmyndigheden giver pantebrevet påtegning herom.

6. Tinglysning af brugskontrakter.

6.1. Begrebet brugsret.

Ifølge motiverne til udstykningsloven omfatter udtrykket »brugsret« i udstykningslovens § 16, stk. 1, enhver form for aftalt leje-, forpagtnings- eller brugsret, uanset om der ydes betaling for retten. Udtrykket omfatter som hidtil også tilfælde, hvor en bestemt del af en ejendom, der tilhører flere personer, gives i udelukkende brug til en eller flere af disse, f.eks. når en ejerlejlighedsforening indrømmer ejeren af en af ejerlejlighederne en eksklusiv benyttelsesret til en del af det fælles grundareal.

Efter lovmotiverne er brugsaftaler, der omfatter hus eller husrum, ikke omfattet af udstykningslovens § 16, stk. 1, medmindre aftalen omfatter en del af ejendommens grundareal.

6.2. Udstykningskravet.

Det hidtil gældende udstykningskrav i forbindelse med stiftelse af brugsret over et areal, der er en del af en samlet fast ejendom, er i den nye udstykningslovs § 16 lempet, så kravet om udstykning nu kun gælder, når brugsretten stiftes for et længere tidsrum end 30 år (tidligere 10 år).

10 års-reglen er dog fortsat gældende, når brugsretten stiftes over et areal, der er en del af en umatrikuleret ejendom. Baggrunden herfor er et ønske om at få de umatrikulerede arealer optaget i matriklen som samlede faste ejendomme.

Udstykningskravet for arealer, der gives i brug, har ikke tidligere været gældende i Københavns og Frederiksberg kommuner. Arealer, der i København og Frederiksberg inden 1. april 1991 er givet i brug for et længere tidsrum, er derfor uanset brugsforholdets varighed ikke omfattet af udstykningskravet.

Perioden 30 år (10 år for umatrikulerede arealer) skal ifølge udstykningslovens § 21, stk. 2, nr. 2, regnes fra det tidspunkt, hvor brugeren ifølge aftalen har haft ret til at tiltræde brugen eller - hvis et sådant tidspunkt ikke er aftalt - fra aftalens indgåelse.

30 års-reglen (og 10 års-reglen) skal efter lovmotiverne forstås således, at der ikke er noget til hinder for, at et areal genudlejes, selv om den samlede brugsperiode derved overstiger 30 år (10 år). Det afgørende er, at aftalen om brugsret ikke på noget tidspunkt binder udlejeren for et længere tidsrum end 30 år (10 år). Det er derfor også muligt at indgå en tidsubegrænset aftale om brugsret, når blot aftalen indeholder opsigelsesmuligheder.

Den omstændighed, at lejeren er ejer af en varig bygning på arealet, vil ikke udløse et krav om udstykning, sålænge brugsretsaftalen vedrørende arealet ikke binder udlejeren for mere end 30 år (10 år).

6.3. Kontrolreglerne.

Før tinglysning af et dokument om brugsret over et areal for et længere tidsrum end 30 år skal dokumentet ifølge § 3, stk. 1, i bekendtgørelsen om udstykningskravet være forsynet med vurderingsmyndighedens påtegning om, at arealet ikke er en del af en samlet fast ejendom.

Dette gælder dog ikke, hvis arealet er umatrikuleret. Før tinglysning af et dokument om brugsret over et sådant areal for et længere tidsrum end 10 år, skal dokumentet i stedet være forsynet med matrikelmyndighedens påtegning om, at arealet ikke er en del af en umatrikuleret ejendom, jf. bekendtgørelsens § 3, stk. 2.

7. Undtagelser fra udstykningskravet.

Den nye udstykningslov har i det væsentlige opretholdt de hidtidige særregler om stiftelse af brugsrettigheder, der angår anbringelse af visse tekniske indretninger på en del af en samlet fast ejendom eller en del af en umatrikuleret ejendom. Ifølge § 4 i bekendtgørelsen om udstykningskravet kræves der således ikke udstykning som følge af, at der stiftes brugsret om anbringelse af tekniske indretninger på et grundareal på højst 5 m2 eller om anbringelse af master, der indgår i et strækningsanlæg, selvom brugsretten gælder for en længere periode end 30 år (10 år).

De hidtil gældende undtagelser for aftægtskontrakter og særregler for aftaler om ret til anbringelse af vindmøller er derimod bortfaldet.

Kort- og Matrikelstyrelsen, den 28. februar 1991

Peter Jakobsen

/ Tove Lense-Møller

Vejledning om udstykningskravet

1. Indledning.

Den hidtil gældende udstykningslov indeholdt detaljerede regler om den kontrol med overholdelse af udstykningskravet, som skulle udøves i forbindelse med tinglysning af dokumenter om ejerskifte, pantsætning og stiftelse af brugsret over fast ejendom, jf. lovens §§ 11 A-11 C. Efter gennemførelsen af lov nr. 137 af 7. marts 1990 om udstykning og anden registrering i matriklen findes reglerne om denne kontrol og om undtagelser fra udstykningskravet nu i Boligministeriets bekendtgørelse om udstykningskravet. Bekendtgørelsen er for så vidt angår kontrolreglerne udstedt efter drøftelse med Justitsministeriet.

Bekendtgørelsens §§ 1-3 vedrører kontrollen med overholdelse af bestemmelserne i udstykningslovens

1) § 14 om, at der - uden for tilfælde af arealoverførsel - kun må ske ejerskifte eller pantsætning af et areal, såfremt arealet udgør en samlet fast ejendom eller en umatrikuleret ejendom,

2) § 15, 1. pkt., om, at der ikke må ske særskilt ejerskifte eller pantsætning af en andel i en fælleslod, såfremt den er registreret i matriklen som hørende til en samlet fast ejendom, og

3) § 16, stk. 1, om, at der ikke må stiftes brugsret over et areal for et længere tidsrum end

a) 30 år, såfremt arealet udgør en del af en samlet fast ejendom, eller

b) 10 år, såfremt arealet udgør en del af en umatrikuleret ejendom.

I bekendtgørelsens § 4 er der fastsat undtagelser fra udstyknings- og matrikuleringskravet i forbindelse med stiftelse af brugsret, jf. udstykningslovens § 16, stk. 1.

2. Begreber, der er defineret i udstykningsloven.

Bekendtgørelsen anvender følgende begreber, der er nærmere defineret i udstykningslovens kapitel 1

2.1. »En samlet fast ejendom«.

Ved en samlet fast ejendom forstås ifølge udstykningslovens § 2

1) eet matrikelnummer eller

2) flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet.

Hvis en samlet fast ejendom er noteret i matriklen som en landbrugsejendom, omfatter den ifølge udstykningslovens § 2, stk. 2, tillige arealer, der efter lov om landbrugsejendomme skal henregnes til landbrugsejendommen. Dette bevirker, at arealer, der er vurderet under en landbrugsejendom, udgør en del af den samlede faste ejendom, selvom arealerne ikke i matriklen (eller tingbogen) er noteret som hørende til ejendommen.

Hvis der til et matrikelnummer hører andel i en fælleslod, udgør andelen ifølge udstykningslovens § 2, stk. 3, en del af den samlede faste ejendom. En »fri andel« i en fælleslod, jf. afsnit 2.2., der vurderes under en landbrugsejendom, bliver ikke af den grund en del af den samlede faste ejendom.

2.2. »En fælleslod«.

Ved en fælleslod forstås ifølge udstykningslovens § 3 et matrikelnummer i fælleseje, når mindst een ideel andel i matrikelnummeret er registreret i matriklen som hørende til en samlet fast ejendom.

Sådanne arealer (fælleslodder) blev i sin tid ikke udskiftet og var derfor ved udarbejdelsen af matriklen af 1844 fortsat fællesareal for flere lodsejere i ejerlavet eller byen. Andelene i en sådan fælleslod blev i forbindelse med matrikuleringen noteret som hørende til de pågældende lodsejeres ejendomme. Hver ejendom var ved matrikuleringen betegnet med kun eet matr.nr., og andelen blev noteret herunder. En andel, der er noteret på denne måde, udgør en del af den pågældende ejendom.

En del fælleslodder er imidlertid siden matrikuleringen blevet udskiftet, og fælleslodden er derved blevet opdelt i parceller, der svarer til de hidtidige ideelle andele i fælleslodden. Endvidere kan en andel være blevet fraskilt det matr.nr. (og dermed den ejendom), hvortil den hørte, og kan derefter være afhændet som en »fri andel«, dvs. en ideel andel, der ikke er registreret som tilhørende et bestemt matrikelnummer.

2.3. »Et umatrikuleret areal«.

Ved et umatrikuleret areal forstås ifølge udstykningslovens § 4, stk. 1, et areal, der

1) ikke er optaget i matriklen eller

2) er optaget i matriklen uden matrikelbetegnelse.

Det er kun få arealer, der ikke er optaget i matriklen, især havnearealer, visse inddæmmede arealer samt arealer, der er opstået ved naturlig opgrøde eller tilvækst fra havet.

De umatrikulerede arealer, der er optaget i matriklen (men altså ikke har matrikelnummer), er arealer, som på det tidspunkt, hvor de blev optaget, ikke skulle skyldsættes eller vurderes. Arealerne fik derfor ikke tildelt matr.nr. Som eksempler kan nævnes offentlige veje, havnearealer, jernbaner, forsvarsanlæg og kirkegårde samt arealer, der i sin tid er udlagt til fælles benyttelse for en by eller et ejerlav (gadejord, grus-, sand- og lergrave).

Der gennemføres for tiden i Kort- og Matrikelstyrelsen en registreringsmæssig ordning, hvorefter alle de umatrikulerede arealer, der er optaget i matriklen uden matrikelnummer, får tildelt matr.nr. - alene med undtagelse af de offentlige vejarealer. Ordningen indebærer, at arealerne samtidig optages med matr.nr. i tingbogen og i det fælleskommunale ejendomsstamregister (ESR).

2.4. »En umatrikuleret ejendom«.

Ved en umatrikuleret ejendom forstås ifølge udstykningslovens § 4, stk. 2, et umatrikuleret areal, der udgør en ejendomsretlig enhed. Et umatrikuleret areal må betragtes som en ejendomsretlig enhed, når arealet har eget blad i tingbogen, eller når arealet ikke grænser til andet umatrikuleret areal, der ejes af samme ejer og ikke er et tilvækstareal til en samlet fast ejendom.

2.5. »Matrikulering«.

Ved matrikulering forstås ifølge udstykningslovens § 5, at umatrikuleret areal registreres i matriklen som en samlet fast ejendom.

2.6. »Udstykning«.

Ved udstykning forstås ifølge udstykningslovens § 6, at det registreres i matriklen, at areal fraskilles en eller flere samlede faste ejendomme og fremtidig udgør en ny samlet fast ejendom.

2.7. »Arealoverførsel«.

Ved arealoverførsel forstås ifølge udstykningslovens § 7, at der uden for tilfælde af ejendomsberigtigelse, jf. lovens § 9, overføres

1) areal fra en samlet fast ejendom til en anden samlet fast ejendom eller til offentlig vej, eller

2) umatrikuleret areal til en samlet fast ejendom eller til offentlig vej.

3. Matrikelmyndighederne.

3.1. Områder.

Kort- og Matrikelstyrelsen er matrikelmyndighed uden for Københavns og Frederiksberg kommuner. I det sønderjyske område, der er defineret i udstykningslovens § 13, stk. 4, udøves matrikelmyndigheden af Kort- og Matrikelstyrelsens stedlige kontorer.

I Københavns Kommune udøves matrikelmyndigheden af magistraten ved stadskonduktøren.

I Frederiksberg Kommune udøves matrikelmyndigheden af kommunalbestyrelsen ved stadslandinspektøren.

3.2. Meddelelser om matrikulære forandringer m.v.

Matrikelmyndigheden skal som hidtil underrette tinglysningsdommeren og kommunalbestyrelsen om matrikulære forandringer, jf. udstykningslovens § 32, stk. 1. Meddelelse sendes også til den praktiserende landinspektør, der har begæret registreringen i matriklen foretaget. Landinspektøren - i København, Frederiksberg og Sønderjylland matrikelmyndigheden - sender meddelelsen til den, der har rekvireret sagen.

Tinglysningsdommeren skal ifølge udstykningslovens § 33 underrette matrikelmyndigheden, hvis meddelelsen om en matrikulær forandring ikke kan tinglyses. Matrikelmyndigheden skal da tilbageføre registreringen, medmindre ansøgeren inden en af matrikelmyndigheden fastsat kort frist fremskaffer dokumentation for, at der ikke længere er nogen hindring for indførelsen af den matrikulære forandring i tingbogen.

4. Tinglysning af adkomstdokumenter.

4.1. Arealet er en samlet fast ejendom eller en del af en sådan.

Ingen