Vejledning: Kvalitetsnormer og friarealforbedring i byfornyelsen

Vejledning: Kvalitetsnormer og friarealforbedring i byfornyelsen

Indholdsfortegnelse

Indledning ....................................... 5 afsnit 1 Generelt om normernes anvendelsesområde 1.1. Afgrænsning ................................ 6 1.2 Forholdet til byggelovningen ............... 7 afsnit 2 Sikkerhed 2.1. Brandsikring af beboelsesbygninger ......... 8 2.2. Bygningens el-installationer ............... 9 2.3. Altaner .................................... 10 2.4. Bygningens konstruktioner .................. 10 2.4.1. Sætnings- og funderingsskader .............. 10 2.4.2. Svampeskader ............................... 11 2.4.3. Kloak ...................................... 11 afsnit 3 Klimaskærm 3.1. Renovering generalt ........................ 12 3.2. Vinduer .................................... 12 afsnit 4 Ydre fremtrædelsesform 4.1. Facadebehandling m.v. ...................... 13 afsnit 5 Energi 5.1. Sædvanlig tidssvarende opvarmning .......... 14 5.2. Energibesparende foranstaltninger .......... 15 afsnit 6 Indretnings- og sundhedsmæssige forhold 6.1. Boligens størrelse og indretning ........... 16 6.2. Tilbygning i forbindelse med installation af wc eller bad ............................ 16 6.3. Køkken ..................................... 17 6.4. Vaskemulighed .............................. 18 6.5. Ventilation, indeklima ..................... 18 6.6. Lysforhold ................................. 18 6.7. Indvendig vedligeholdelsesstand ............ 18 afsnit 7 Friarealer 7.1. Behov for friarealforbedring ............... 19 7.1.1. Beslutning om friarealforbedring ........... 19 7.1.2. Friarealforbedring fælles for flere ejendomme ............................ 20 7.2. Forbedringsforanstaltningernes omfang og karakter ......................... 20 7.2.1. Rådighed over arealet ...................... 21 7.2.2. Erstatning for bygninger ................... 22 7.2.3. Rydning af arealet ......................... 22 7.2.4. Bygningsarbejder ........................... 23 7.2.5. Anlæg og møblering ......................... 24 7.2.6. Vedligeholdelse og drift ................... 24 7.3. Finansiering af friarealforbedring for flere ejendomme ........................ 24 7.3.1. Afgrænsning mellem rydningsarbejder, bygningsarbejder og arbejder omfattet af rammebeløbet ................... 26 7.3.2. Tillæg til rammebeløbet .................... 27 7.4. Friarealforbedring for en enkelt ejendom ... 28 7.5. Friarealforbedring efter byggeloven ........ 28 7.6. Offentlige arealer, parkering og nybyggeri.. 28 7.7. Altan ...................................... 29 afsnit 8 Prioriteret rækkefølge 8.1. Prioritering af foranstaltninger ........... 30 afsnit 9 Ældre- og handicapegnede boliger 9.1. Afgrænsning ................................ 31 9.2. Mindre ændringer generelt .................. 31 9.3. Ændringer i særligt egnede bygninger ....... 32 9.4. Vetoret .................................... 33 9.5. Fortrinsret ved etablering af ældreegnede boliger ........................ 34 9.6. Anden offentlig støtte ..................... 35 afsnit 10 Fællesanlæg 10.1 Fælleslokaler .............................. 36 10.2 Fællesanlæg iøvrigt (antenneanlæg, porttelefoner) ............................. 37 Literaturliste . .......................... 38 §-henvisninger Byfornyelsesloven § 3 ................................................... 5, 6, 19, 31 § 3 stk. 1 nr. 1 ............................................ 30, 31 § 3 stk. 1 nr. 2 ............................................ 30, 31 § 3 stk. 1 nr. 3 .................................... 12, 13, 30, 31 § 3 stk. 1 nr. 4 ............................................ 14, 30 § 3 stk. 1 nr. 5 ................................................ 30 § 3 stk. 1 nr. 6 ............................................ 16, 30 § 3 stk. 1 nr. 7 ................................................ 19 § 3 stk. 2 ...................................................... 30 § 3 stk. 3 ................................................... 5, 30 § 3 stk. 4 ................................................... 5, 34 § 7 .......................................... 5, 19, 20, 24, 36, 37 § 14 ............................................................ 34 § 19 ............................................................ 28 § 29 ........................................................ 21, 24 § 38 ............................................................ 35 § 64 ............................................................ 28 § 65 ............................................................. 5 § 70 ............................................................ 30 Bekendtgørelse om kvalitetsnormer og friarealforbedring for beboelsesejendomme m.v. § 1 .............................................................. 8 § 2 ............................................................. 15 § 3 ............................................................. 14 § 4 § 5 § 6 ......................................................... 16, 17 § 7 ............................................................. 17 § 8 ............................................................. 18 § 9 ............................................................. 18 § 10 ............................................................ 18 § 11 ............................................................ 19 § 12 .................................................... 20, 22, 23 § 13 ................................................ 23, 24, 25, 28 § 14 ............................................................ 28 § 15 ............................................................ 28 § 16 ............................................................ 29 § 17 ........................................................ 30, 31 § 18 .................................................... 31, 32, 34 § 19 ................................................ 31, 32, 33, 34 Byggeloven § 2 .............................................................. 7 § 14 ............................................................ 10 § 15 ........................................................ 19, 28 § 18 ............................................................ 10

Indledning

Reglerne om kvalitetsnormer for beboelsesejendomme er indeholdt i byfornyelseslovens § 3, jf. lovbekendtgørelse nr. 501 af 21. juli 1987, som ændret senest ved lov nr. 843 af 20. december 1989.

I medfør af byfornyelseslovens § 3, stk. 3 og 4, og § 65, stk. 1 og 2, har Boligstyrelsen i bekendtgørelse nr. 161 af 9. marts 1990 om kvalitetsnormer og friarealforbedring for beboelsesejendomme m.v. efter lov om byfornyelse og boligforbedring, i det følgende kaldet »norm-bekendtgørelsen«, fastsat bestemmelser om

- de overordnede kvalitetsnormer, jf. § 3, stk. 1

- indretning af ældre- og handicapegnede boliger, og

- friarealforbedring for beboelsesejendomme.

Byfornyelsesloven rummer endvidere i § 7, stk. 1, nr. 7 mulighed for at lade byfornyelsesbeslutninger omfatte foranstaltninger, der i øvrigt skal træffes for at gøre området eller bebyggelsen tidssvarende.

Denne vejledning indeholder Boligstyrelsens bemærkninger og fortolkningsbidrag til bestemmelserne i byfornyelseslovens § 3, stk. 1 og § 7, stk. 1, nr. 7, § 65, stk. 1 og 2 samt til de i norm-bekendtgørelsen fastsatte bestemmelser.

Vejledningen afløser følgende cirkulærer

- Boligstyrelsens cirkulære nr. 57 af 11. maj 1983 om byfornyelsesbeslutningers indhold pkt. 5, 6 og 7,

- Boligstyrelsens cirkulære nr. 92 af 3. juli 1986 om offentlig støtte til byfornyelse og boligforbedring mv. afsnit 5,

- Boligstyrelsens cirkulære nr. 117 af 7. oktober 1986 om visse kvalitetsnormer for beboelsesejendomme mv., samt

- Boligstyrelsens cirkulære nr. 155 af 1. oktober 1987 om indretning af ældre- og handicapegnede boliger.

1. Generelt om normernes anvendelsesområde

1.1. Afgrænsning

I henhold til byfornyelsesloven må en beboelsesejendom - for at være tidssvarende - i det væsentlige opfylde en række normer med hensyn til sikkerhed, vedligeholdelse, energiforbrug, moderne bekvemmeligheder mv.

Disse normer er opregnet i rammebestemmelsen i lovens § 3, samt i norm-bekendtgørelsen. Normerne udgør et maksimum for, hvad kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning om. Den eneste mulighed for at gå ud over normernes maksimum er, hvis der kan træffes en forsøgsbeslutning efter byfornyelseslovens § 69.

Hvor lovens § 3 indeholder maksimumskravene, der kan stilles til en beboelsesejendom, der er omfattet af en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning, indeholder lovens kondemneringsbestemmelser i kap. VIII minimumskravene.

Når kommunalbestyrelsen træffer beslutning om byfornyelse eller boligforbedring, vil normerne være udgangspunktet for at genoprette de enkelte beboelsesejendomme til en tidssvarende standard. Men der er intet til hinder for, at kommunalbestyrelsen kan beslutte, at normerne kun skal opfyldes i et nærmere angivet omfang, dog som nævnt med lovens kap. VIII som undergrænse.

Inden for normerne i § 3, kan kommunalbestyrelsen således fastsætte den boligstandard, der ønskes opnået i det enkelte byfornyelses~ eller boligforbedringsområde. Dette forudsættes bl.a. at ske under hensyn til de ressourcer, der kan afsættes til formålet, og de ønsker, der fremkommer fra ejere og lejere i området under offentliggørelsen af forslag til byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning.

Såfremt kommunalbestyrelsens beslutning går ud på en delvis opfyldelse af normerne, kan kommunalbestyrelsen senere vende tilbage til området og træffe beslutning om gennemførelse af flere krav. Se i øvrigt afsnit 8, Prioriteret rækkefølge.

Det er ikke hensigten, at en eventuel prioritering skal medføre en sænkning af den standard, byfornyelsen gennemføres i.

1.2. Forholdet til byggelovgivningen

Når ombygninger i henhold til en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning er af et sådant omfang eller en sådan karakter, at arbejdet er omfattet af byggeloven, jf. denne, § 2, stk. 1, litra b, kan bestemmelserne i byggeloven og bygningsreglementerne ikke fraviges med henvisning til bestemmelserne i byfornyelsesloven. Eventuel fravigelse af byggelovgivningens bestemmelser kræver dispensation i henhold til byggelovgivningen.

2. Sikkerhed

2.1. Brandsikring af beboelsesbygninger

I henhold til norm-bekendtgørelsens § 1, skal ejendommen opfylde de krav, der kan stilles i henhold til Byggestyrelsens bekendtgørelse nr. 184 af 6. maj 1983 om brandsikring af beboelsesbygninger opført år 1900 og senere.

Norm-bekendtgørelsen åbner herudover mulighed for, at der i forbindelse med byfornyelses- eller boligforbedringsarbejder på ejendommen kan gennemføres yderligere brandsikringsforanstaltninger som nævnt i norm-bekendtgørelsens § 1, stk. 2, nr. 1)-4). De yderligere foranstaltninger kan gennemføres i det omfang, det skønnes hensigtsmæssigt i forhold til de øvrige byggearbejder, der skal gennemføres.

Det drejer sig om følgende

1) »Hver boligenhed i hver etage har et redningsvindue, som uhindret kan nås af brandvæsenets redningsstiger«.

Bestemmelsen giver mulighed for, at der i forbindelse med udskiftning af vinduer i en ejendom kan etableres et redningsvindue i hver boligenhed i hver etage.

Et redningsvindue er et vindue, som opfylder kravene i bygningsreglement 1982, kap. 6.6.1., og vinduet træder i stedet for kravet om et oplukkeligt vindue i hver boligenhed i hver etage.

2) »Vægge mellem lejligheder (lejlighedsskel) svarer til BD-bygningsdel 60«.

Dette krav kan opfyldes, hvis ombygningsprojektet i øvrigt medfører, at vægkonstruktionen omfattes.

3) »Åbninger i brandvægge og tilsvarende adskillende konstruktioner lukkes med en konstruktion svarende til væggen. For døre dog svarende til BS-dør 60«.

Hensigten er, at eventuelle tidligere murgennembrydninger i forbindelse med arbejder, der omfatter vægkonstruktionerne, skal lukkes således, at lukningen opnår samme kvalitet som den eksisterende væg.

4) »Loft i kælder har overflader svarende til beklædning af klasse 1«.

Omfatter ombygningsprojektet i øvrigt ejendommens etagedæk mod kælder, fx isolering mod kælderen, er det hensigten at sikre, at overfladerne svarer til klasse 1-beklædning, jf. bygningsreglement 1982, bilag 4.

2.2. Bygningens el-installationer

Bygningens el-installationer skal være i forsvarlig stand. Det indebærer, at el-installationerne ikke må medføre berørings- eller brandfare.

I den forbindelse kan der henvises til stærkstrømsreglementets bestemmelser i afsnit 11, § 3.2.1., hvorefter ejeren er ansvarlig for installationens tilstand og vedligeholdelse. Ejeren skal lade fejl og mangler afhjælpe og træffe foranstaltninger, der kan hindre, at fejl og mangler kan foranledige fare for personer eller gods. Man må herunder være opmærksom på, om ekstra beskyttelsesforanstaltninger, herunder en evt. krævet jordforbindelse mm., er i lovlig stand.

Der kan som udgangspunkt udføres forbedringsarbejder på el-installationer i et omfang, der svarer til de arbejder, der i øvrigt skal udføres på bygningen. Der skal dog tages hensyn til bygningens restlevetid. Det skal endvidere understreges, at disse forbedringsarbejder kun kan udføres, når de ikke isoleret set medfører følgearbejder.

Dette betyder, at såfremt der ikke udføres arbejder i selve boligerne, kan der heller ikke udføres forbedringsarbejder på el-installationerne. Der kan dog gennemføres udskiftning af stigeledning samt måler- og gruppetavle, hvis der i øvrigt udføres arbejder i det rum, hvor stigeledningen er placeret - normalt trapperummet.

Udføres der el-arbejder i den enkelte bolig, bør der indledningsvis foretages en gennemgang af alle ældre, utidssvarende el-installationer, et sikkerhedscheck. Herefter kan der opsættes lampeudtag og stikkontakter, således at der findes et lampeudtag og en stikkontakt pr. rum. Det skal dog påses, at eventuelle følgearbejder i form af retablering af vægge mv. minimeres.

Endvidere skal der udføres el-installationer efter stærkstrømsreglementets krav i de rum, der i forbindelse med ombygningen skifter anvendelse, typisk i forbindelse med indretning af wc og baderum.

Gennemføres en sammenlægning af boliger eller en tilsvarende omfattende renovering, hvorved boligen som helhed bringes op på et niveau, der svarer til nybyggeri, skal stærkstrømsreglementets bestemmelser opfyldes for boligen som helhed. Tilsvarende skal stærkstrømsreglementets krav opfyldes for nyindrettede fællesrum.

2.3. Altaner

Ved renovering af defekte eller nedstyrtningstruede altaner på bygninger, der i øvrigt er omfattet af en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning, kan udgifter til renoveringen som udgangspunkt anses for støtteberettigede. Opmærksomheden henledes i den forbindelse på farebestemmelserne i byggelovens § 14 og § 18, der hjemler mulighed for myndighedskrav.

Det er herudover Boligstyrelsens opfattelse, at defekte og nedstyrtningstruede altaner ikke medfører, at en i øvrigt tidssvarende bygning kan anses som utidssvarende i byfornyelseslovens forstand.

2.4. Bygningens konstruktioner

En bygning skal ved opførelsen sikres således, at konstruktionerne kan modstå normalt forekommende statiske og dynamiske påvirkninger. En konstruktion, der i årenes løb har vist sin stabilitet, behøver som udgangspunkt ikke at ændres, medmindre påvirkningerne ændres. Med hensyn til sætnings- og funderingsskader, kloak og svampeskader henvises til afsnit 3, Klimaskærm.

2.4.1. Sætnings- og funderingsskader

Forekomst af sætnings- og funderingsskader alene medfører efter Boligstyrelsens opfattelse ikke, at en i øvrigt tidssvarende bygning kan anses for »utidssvarende« i byfornyelseslovens forstand.

Ved istandsættelse af en bygning, der tillige med utidssvarende beboelsesforhold mv. har sætnings- eller funderingsskader, indgår disse skader som udgangspunkt som støtteberettigede arbejder på lige fod med øvrige nødvendige arbejder. Istandsættelsen skal være et led i en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning. Der bør dog, inden projektering af renovering igangsættes, foretages en vurdering af bygningens fundering. Vurderingen skal danne grundlag for en kortlægning af eventuelle funderings- eller sætningsskader, således at beslutning om bygningens renovering som helhed træffes under hensyn hertil. Er der tale om mindre sætninger, hvor indsatsen for at standse dem vil være uforholdsmæssig stor, kan man vælge at acceptere fortsatte sætninger. En sådan løsning bør følges op med løbende kontrol af skaden.

2.4.2. Svampeskader

Afhjælpning af svampeskader alene medfører ikke, at en i øvrigt tidssvarende bygning kan anses for »utidssvarende« i byfornyelseslovens forstand.

Som led i istandsættelse i øvrigt af en bygning, i henhold til en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning, indgår svampeskader dog som udgangspunkt som støtteberettigede arbejder. Inden projektering af renovering igangsættes, bør der dog foretages en vurdering af omfanget af en eventuel svampeskade, så en beslutning om bygningens renovering som helhed træffes under hensyn hertil.

2.4.3. Kloak Behov for kloakarbejder alene medfører efter Boligstyrelsens opfattelse ikke, at en i øvrigt tidssvarende bygning kan anses for »utidssvarende« i byfornyelseslovens forstand.

Som led i istandsættelse af en bygning i øvrigt i henhold til en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning, indgår nødvendige kloakarbejder dog som udgangspunkt som støtteberettigede arbejder.

3. Klimaskærm

3.1. Renovering generelt

Byfornyelseslovens § 3, stk. 1, nr. 3 omhandler bygningens nødvendige udvendige renovering og genopretning, med henblik på at etablere en tæt klimaskærm.

Bestemmelserne medfører, at utætte og forfaldne konstruktioner, der medfører risiko for fugtindtrængning mv., bør ændres. Dette medfører ikke nødvendigvis, at der skal udskiftes bygningskonstruktioner, hvis disse gennem vedligeholdelse, reparationer og delvise fornyelser kan bringes i en god og rimelig stand. Det må forventes, at en væsentlig del af konstruktionerne i de bygninger, der ønskes bevaret, er i god og holdbar stand.

3.2. Vinduer

I forbindelse med gennemgangen af en bygning med henblik på at få fastlagt omfanget af den udvendige renovering af klimaskærmen, vurderes det, om vinduerne kan istandsættes eller bør udskiftes.

Skal der ske en udskiftning af vinduerne, kan en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning omfatte etablering af et større glasareal fx i form af en fransk altan. I taglejligheder kan der etableres en ny kvist. Såvel etablering af fransk altan som ny kvist kan kun finde sted under forudsætning af, at dagslysforholdene i boligen ikke opfylder de krav, der ved nyopførelse i dag er gældende hertil, jf. Bygningsreglementet 82, kap. 4.3.3, stk. 2.

I forbindelse med nedrivning af et baghus og deraf følgende opmuring af ny gavl, eller ved eksisterende gavl, der af andre grunde er blotlagt, kan nyt vindue eller fransk altan accepteres som støtteberettiget udgift, såfremt omgivelser og afstandsforhold i øvrigt tillader det.

4. Ydre fremtrædelsesform

4.1. Facadebehandling mv.

I henhold til byfornyelseslovens § 3, stk. 1, nr. 3 skal facadebehandling og andre udvendige arbejder (inklusiv udvendig efterisolering) være foretaget under hensyntagen til følgende

- opretholdelse eller forbedring af bygningen og bygningens forhold til den omliggende bebyggelse

- friarealet omkring bygningen.

Et områdes miljømæssige kvaliteter påvirkes væsentligt af de enkelte bygningers ydre fremtræden.

Ved facadebehandling og anden udvendig renovering bør der i forbindelse med farvevalg, udskiftning af vinduer, udskiftning eller fjernelse af altaner, døre/porte, vedligeholdelse af bygningsudsmykninger og lignende tages hensyn til såvel bygningens som områdets miljømæssige kvaliteter.

For at opretholde de miljømæssige kvaliteter er det nødvendigt, at der til stadighed foregår vedligeholdelse af bygningernes ydre.

5. Energi

5.1. Sædvanlig tidssvarende opvarmning

Byfornyelseslovens § 3, stk. 1, nr. 4 fastslår, at bygningen skal have sædvanlig tidssvarende opvarmningsmulighed.

Et tidssvarende opvarmningssystem vil typisk være baseret på centralvarmesystemer, evt. i form af lavtemperatursystemer. Energitilførslen kan ske gennem et kollektivt forsyningssystem (fjernvarmenet, blokcentral, gasnet), eller ved anvendelse af olie, alternativ energi o.l. i individuelle systemer.

Til et tidssvarende opvarmningssystem stilles der herudover krav om, at systemets ydelse står i rimeligt forhold til den økonomiske investering. Dette vil være individuelt ved de enkelte ejendomme, bl.a. under hensyn til hvilken energitilførsel, der er mulighed for.

Har ejendommen et tidssvarende varmeanlæg, som fx et oliefyret centralvarmeanlæg, er fornyelse/forbedring alene ikke omfattet af bestemmelsen i § 3, stk. 1, nr. 4, og dermed ikke støtteberettiget. Dette gælder også tilslutning til fælles varmecentral eller overgang til anden varmeforsyningskilde, herunder naturgas.

Bestemmelsen om bygningens varmeforsyning skal ses i sammenhæng med varmeforsyningslovens bestemmelser.

Såfremt bygningen ligger inden for et område, som ifølge varmeforsyningsplanlægningen skal forsynes med kollektiv varme, er det vigtigt, at bygningen i forbindelse med fornyelse af varmeanlægget forberedes for den senere tilslutning. Dette kan for eksempel ske ved etablering af et rørbundent opvarmningssystem. Derved sikres, at brugerne ikke foretager investeringer i opvarmningssystemer, som ikke kan anvendes ved en fremtidig tilslutning til det kollektive varmeforsyningsanlæg.

Tilslutningen til et kollektivt varmeforsyningsanlæg sker i øvrigt

efter varmeforsyningslovens §§ 18 og 19.

5.2. Energibesparende foranstaltninger

Bygninger, der istandsættes i forbindelse med byfornyelse og boligforbedring, skal søges bragt op på det energimæssige niveau, der kræves, for at der kan udstedes energiattest, jf. Byggestyrelsens bekendtgørelse nr. 187 af 29. april 1985 om varmesyn, energiattest og energikonsulenter.

Der kan gennemføres gavlisolering, uanset at denne foranstaltning i henhold til § 2, stk. 2 og 3 i Boligministeriets bekendtgørelse nr 342 af 20. juni 1984 om begrænsning af energiforbruget i bygninger, vurderes som værende ikke rentabel. Det er dog en forudsætning, at foranstaltningen iøvrigt medfører en efter kommunalbestyrelsens skøn væsentlig forbedring af boligens indeklima.

Det bemærkes, at der ved rentabilitetsberegningen for de energibesparende foranstaltninger ikke må tages hensyn til, at der ydes offentlig støtte til foranstaltningen.

6. Indretnings- og brugsmæssige forhold

6.1. Boligens størrelse og indretning

I henhold til byfornyelseslovens § 3, stk. 1, nr. 6 skal boligens indretning - for at anses for tidssvarende - opfylde byggelovgivningens bestemmelser herom.

Det bemærkes, at det er et grundlæggende princip inden for byggelovgivningen, at et lovligt opført byggeri forbliver lovligt uanset en senere ændring af reglerne.

Ved byfornyelse gives således ikke som udgangspunkt påbud om opfyldelse af byggelovens krav. Men i forbindelse med ombygning skal det ombyggede i visse tilfælde opfylde gældende krav, idet byggeloven finder anvendelse ved ombygninger eller andre forandringer i bebyggelse, som er væsentlige i forhold til bestemmelser i loven eller reglementerne. Der henvises herved til vejledningens afsnit 1.2. Forholdet til byggelovgivningen.

Opmærksomheden henledes på, at bestemmelsen i byfornyelseslovens § 3, stk. 1, nr. 6 først træder i kraft ved Boligministeriets bekendtgørelse herom, samtidig med ikrafttrædelsen af den ny reviderede udgave af bygningsreglementet, der afløser bygningsreglement 1982. Indtil da er bestemmelserne i byfornyelsesloven af 21. juli 1987, § 3, stk. 1, nr. 7 og 8 fortsat gældende.

6.2. Tilbygning i forbindelse med installation af wc eller bad

Norm-bekendtgørelsens § 6 giver mulighed for, at en byfornyelses~ eller boligforbedringsbeslutning kan omfatte opførelse af tilbygning til en eksisterende bygning, såfremt en række betingelser er opfyldt.

Hovedbetingelsen er, at der er tale om en bygning med boliger, der ikke indeholder wc og/eller badeinstallation, og at dette ønskes etableret i forbindelse med ombygningen.

Herudover skal følgende betingelser være opfyldt

1) tilbygningen medfører en væsentlig forbedring af mulighederne for lejlighedernes indretning, således at lejlighedssammenlægning eller meget små lejligheder undgås.

2) bygningen påregnes bevaret i mindst 20 år.

3) udvidelsen af lejlighedsarealet må normalt højst udgøre 5 m2.

4) merudgiften i forhold til en traditionel løsning skal være rimelig og skal særskilt dokumenteres.

5) ejendommens/karreens friareal må ikke væsentligt forringes.

Opmærksomheden skal henledes på bestemmelsens ordlyd, der fordrer, at alle de nævnte betingelser skal være opfyldt, for at bestemmelsen kan anvendes.

Endvidere skal det bemærkes, at byggelovgivningens bestemmelser, herunder bestemmelserne om nabohøring, samt kommuneplanlovens bestemmelser om lokalplan skal overholdes.

Vedrørende tekniske løsninger omkring tilbygninger skal det understreges, at der ikke stilles krav til selve tilbygningens funktion. Det vil således være muligt inden for de i norm-bekendtgørelsens § 6 stillede betingelser at opføre en tilbygning med netop den funktion, som i det konkrete tilfælde findes mest hensigtsmæssig. Det kan være køkken, wc/bad eller blot en udvidelse af det rum, som har afgivet areal til wc/badeinstallationen.

6.3. Køkken

I henhold til norm-bekendtgørelsens § 7, skal boligens køkken have en efter forholdene rimelig kvalitet.

Boligstyrelsens fortolkning heraf og praksis på området er følgende

I råde-over ejendomme, hvor køkkenerne som hovedregel totalrenoveres, kan det accepteres, at disse færdighedindrettes med såvel køle/fryseskab som komfur.

I opfordringsejendomme, hvor renoveringen af køkkener som oftest er af mindre omfattende karakter, accepteres som udgangspunkt hverken udgifter til komfur eller køle/fryseskab som støtteberettigede.

Udgifter til andre »husholdningsmaskiner« end komfur og køle/fryseskab godkendes ikke som støtteberettiget.

6.4. Vaskemulighed

Norm-bekendtgørelsens § 8 fastslår, at såfremt der ikke for ejendommen eksisterer nogen form for tidssvarende vaskemulighed, kan der indrettes fællesvaskeri (incl. vaskemaskiner).

Er dette ikke muligt, kan der etableres tilslutningsmulighed for vaskemaskine i de enkelte boliger. Vaskemaskine samt installation heraf anses ikke for en støtteberettiget udgift.

6.5. Ventilation

I henhold til norm-bekendtgørelsens § 8 skal de enkelte boliger være forsynet med tilfredsstillende ventilation.

Hertil bemærkes, at ventilationen efter bygningsreglement 1982, kap. 11.3.3., stk. 5 ved ombygninger af wc-rum, baderum eller køkkener kan etableres ved opsætning af en mekanisk ventilator, fx i et vindue eller i ventilationskanal til ydervæg, når dette sker til mindst mulig gene.

Disse krav er lempet i forhold til de krav, der stilles til nybyggeriet. Ved modernisering af ældre ejendomme vil det ofte være forbundet med store vanskeligheder at indrette boliger i overensstemmelse med de krav til ventilation, der efter bygningsreglementet stilles til nybyggeriet.

6.6. Lysforhold

Såfremt dagslysforholdene i boligen ikke opfylder de gældende krav i bygningsreglement 1982, kap. 4.3.3., stk. 2, kan der gives støtte til etablering af et større glasareal. Se afsnit 3.5. Vinduer.

6.7. Indvendig vedligeholdelsestilstand

Der er ikke i almindelighed adgang til - i en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning - at medtage indvendig vedligeholdelse af boliger i området, der er omfattet af beslutningen. Imidlertid kan væsentlige vedligeholdelsesmæssige mangler søges afhjulpet, jf. norm-bekendtgørelsens § 10.

7. Friarealer

7.1. Behov for friarealforbedring

I henhold til byfornyelseslovens § 3, stk. 1, nr. 7 skal en beboelsesejendom, for at kunne anses for tidssvarende, i det væsentlige have tilfredsstillende udendørs opholdsarealer.

Hvorvidt et udendørs friareal kan karakteriseres som tilfredsstillende bygger på en vurdering af, om der er lys, luft samt rimelige opholds- og aktivitetsmuligheder for beboerne.

I henhold til byfornyelseslovens § 3, stk. 1, nr. 7 og norm-bekendtgørelsens § 11, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen træffe beslutning om, at en ejendoms ubebyggede arealer skal gøres egnede til ophold. Desuden kan der i henhold til byfornyelseslovens § 7, stk. 1, nr. 7 træffes beslutning om, at der skal indrettes nødvendige fællesarealer og fællesanlæg for flere ejendomme, samt om vedligeholdelse og drift af sådanne anlæg.

Behovet for friarealforbedring kan være meget forskelligt afhængig af bebyggelsens karakter, friarealets størrelse og form, antal brugere mv.

I områder med høj, tæt bebyggelse og med et lille ubebygget areal i forhold til bruttoetagearealet, vil det oftest være nødvendigt at indrette hele arealet, dvs. helt ind til bygningerne, til fælles gårdanlæg for beboerne. Andre steder vil det være tilstrækkeligt med en mindre del af arealet.

I det omfang, det ikke er nødvendigt at inddrage hele arealet som fælles opholdsareal, vil der ikke blive truffet beslutning om friarealforbedring af den resterende del af arealet (fx private haver). I så fald vil indretningen af arealet være byfornyelsen uvedkommende, og indretningen kan således ikke støttes efter byfornyelsesloven.

7.1.1. Beslutning om friarealforbedring

Friarealforbedring kan gennemføres fælles for flere ejendomme eller for en enkelt ejendom alene, jf. byfornyelseslovens § 7, stk. 1, nr. 7 og § 3.

Friarealforbedring kan endvidere gennemføres efter bestemmelserne i byggelovens § 15 (nærmere herom i afsnit 7.5.).

Byfornyelsesbeslutningen skal indeholde angivelse af, om arbejderne vedrører en enkelt ejendom, eller om arbejderne kun kan gennemføres for flere ejendomme under et. Vedrørende arbejderne en enkelt ejendom, kan ejeren udføre dem særskilt. Vedrører arbejderne flere ejendomme angives, om de skal udføres af kommunalbestyrelsen på ejernes vegne eller af de pågældende ejendommes ejere, jf. byfornyelseslovens § 7, stk. 3, nr. 2 og 3.

Den støtte, der kan opnås til finansiering af friarealforbedringen afhænger af, om beslutningen vedrører en ejendom eller flere ejendomme i fællesskab. Men støtten er uafhængig af, om ejendommen/ejendommene ejes af een eller flere ejere, og om det er den eller de enkelte ejere eller kommunalbestyrelsen, der forestår gennemførelsen.

7.1.2. Friarealforbedring fælles for flere ejendomme

For at fremme og forenkle etableringen af rimelige friarealer til ophold for beboerne fælles for flere ejendomme, ydes støtten hertil i form af tilskud. Der bliver således ikke tale om boligudgiftsforhøjelse (nærmere herom i afsnit 7.3.). Betingelsen for at opnå tilskud er, at friarealforanstaltningerne opfylder de nævnte begrænsninger/rammer for foranstaltningernes omfang og karakter i norm-bekendtgørelsens § 12. Reglerne herom er beskrevet i afsnit 7.2-7.3.2.

7.2. Forbedringsforanstaltningernes omfang og karakter

Foranstaltninger med henblik på friarealforbedring kan opdeles i 2 hovedgrupper

- foranstaltninger, som har til formål at tilvejebringe friarealet,

- foranstaltninger i forbindelse med indretning af arealet til ophold mv. for beboerne og sikring af arealets vedligeholdelse og drift.

Foranstaltningerne gennemgås nærmere i afsnit 7.2.1.-7.2.6.

Foranstaltningerne under første hovedgruppe er afhængig af forholdene i området, før beslutning om friarealforbedring træffes, og før omlægningen af arealet påbegyndes. Arbejderne kan variere meget i omfang og pris, og en vurdering af foranstaltningernes hensigtsmæssighed, omfang, standard og pris forudsætter, at der foreligger en nøje specifikation af såvel foranstaltningerne som de dermed forbundne udgifter.

Under anden hovedgruppe hører arbejder, der i det væsentlige er uafhængige af tilstanden, før forbedringsbeslutningen træffes. Disse arbejders omfang og pris er derfor stort set sammenlignelige fra område til område, når arealstørrelse og antal brugere tages i betragtning. Det er derfor muligt at fastsætte en udgiftsramme for disse arbejder, jf. afsnit 7.3.

Til første hovedgruppe hører

1) Foranstaltninger, som sikrer rådighed over det nødvendige areal.

2) Erhvervelse af bygninger mv., som skal nedrives som led i friarealforbedringen.

3) Rydning mv. af arealet for bygninger, skure, hegn, udtjente belægninger o.l. Hertil hører nedrivning og bortkørsel samt efterreparation.

4) Arbejder på bygningsdele, der grænser direkte op til friarealet. Hertil medregnes mindre arbejder, der vedrører bygningernes tilstand og benyttelse. Disse arbejder er selve friarealforbedringen uvedkommende, men kan medtages i det omfang, det er nødvendigt at udføre dem før friarealforbedringsarbejderne, og at det iøvrigt er mest hensigtsmæssigt.

Til anden hovedgruppe hører

5) Anlæg og møblering af det fælles friareal.

6) Vedligeholdelse og drift af friarealet.

7.2.1. Rådighed over arealet

Som udgangspunkt vil de arealer, som efter byfornyelsesbeslutningen er nødvendige til indretning af fælles friarealer, kunne tilvejebringes ved tinglysning. Der skal tinglyses en rådighedsservitut om arealernes anvendelse og om adgang til friarealet for områdets beboere, jf. byfornyelseslovens § 29. På længere sigt skal arealets status som fællesareal for områdets beboere sikres ved bestemmelser i lokalplanen.

En sådan rådighedsservitut indebærer ikke arealafståelse og begrænser således ikke byggeretten, der oftest udgør den væsentligste del af grundværdien. Afhængig af finansieringsformen modsvares rådighedsindskrænkningen af støtten til den samlede forbedring af den enkelte ejendom efter byfornyelseslovens kap. VII. Eller rådighedsindskrænkningen modsvares af værdien af den friarealforbedring, som det offentlige giver tilskud til.

Kun hvor den til arealet knyttede byggeret ikke er fuldt udnyttet, kan der være grundlag for erstatning eller ulempegodtgørelse udover tilskuddet til friarealforbedringen efter rammebeløbsbestemmelserne. Eksempelvis hvor yderligere byggeri som følge af grundens form forhindres af rådighedsservitutten, eller hvor en enkelt ejendom på en særlig byrdefuld måde bidrager til et fællesanlæg for beboere i flere ejendomme i karreen.

7.2.2. Erstatning for bygninger m.v.

Skure, hegn o.l. gårdanlægstilbehør, som må fjernes som led i friarealforbedringen, anses erstattet gennem finansieringsstøtten til det nyetablerede gårdanlæg.

Vedrørende erstatning i øvrigt for bygninger, der erhverves som led i friarealforbedringen, henvises til Boligstyrelsens cirkulære af 3. juli 1986 om offentlig støtte til byfornyelse og boligforbedring mv. pkt. 2.7.1.1.

7.2.3. Rydning af arealet

Forud for indretningen af fælles friareal vil det i større eller mindre omfang være nødvendigt at rydde arealet for bygninger, skure, hegn, udtjente belægninger mv. for at skabe lys og luft samt plads til nyindretningen. I henhold til norm-bekendtgørelsens § 12, stk. 2, nr. 1, kan arbejderne omfatte nedrivning, herunder fjernelse af fundamenter og kældre, opfyldning af kældre, grovregulering, afpropning af afbrudte ledninger og afløb samt bortkørsel af materialer efter nedrivning.

Rydningsarbejdet kan efterlade skader på tilbageværende bygningsdele mv., som må udbedres. Udgifterne til sådanne efterreparationer, som er en direkte følge af den foretagne rydning, fx reparation af blottede gavle, kan medtages som rydningsudgifter, jf. Boligstyrelsens cirkulære af 3. juli 1986 om offentlig støtte til byfornyelse og boligforbedring, pkt. 2.7.1.13.

Rydningsarbejdernes nødvendige omfang og udgifterne hertil kan variere meget og må derfor vurderes konkret på grundlag af projekt og specificeret prissætning. Ved denne vurdering tages udgangspunkt i, at rydningsarbejdet skal foretages således, at det terræn, som efterlades, udgør et så ensartet grundlag som muligt i forhold til de nye anlægsarbejder.

Dette indebærer, at bevaring af væsentlige dele af et tidligere anlæg eller genbrug af materialer skal resultere i en tilsvarende reduktion i udgiften til det nye anlæg.

Tilsvarende kan fx udgiften til grovregulering af terræn efter nedrivning kun medtages op til 30 cm under naturligt niveau. Restbeløbet vil i det væsentlige modsvares af udgiften til ny overfladebehandling (underlag for nye belægninger eller tilførsel af muld til beplantning) i forbindelse med etablering af et nyt anlæg.

7.2.4. Bygningsarbejder

I et vist omfang kan det før udførelsen af et gårdanlæg være nødvendigt at foretage udbedring af bygningsdele, der grænser op til anlægget. Ellers risikeres det, at anlægget senere lider skade ved sådanne arbejders udførelse. I henhold til norm-bekendtgørelsens § 12, stk. 2, nr. 2, kan bygningsarbejderne omfatte udbedring af bygningsdele der grænser direkte op til gårdanlægget, herunder defekte bygningsfundamenter, sokler, udvendige trapper, lyskasser, afløbsbrønde o.l. bygningsdele.

Ofte vil det også være nødvendigt at reparere samlebrønde og regn- og spildevandsafløb, der løber gennem friarealet, hvis de er forvitrede og eventuelt beskadiget, eller når de skal omlægges eller højdereguleres i forbindelse med terrænregulering.

Sådanne nødvendige bygningsarbejder kan variere meget i omfang og pris og må derfor, ligesom rydningsarbejderne, vurderes konkret på grundlag af projekt og specificeret prissætning.

Er bygningsarbejderne af større omfang på en enkelt bygning, eller på bygningerne under et set i relation til gårdanlægsarbejderne, må bygningsarbejderne søges gennemført forud for gårdanlægget efter reglerne om bygningsforbedring, og med støtte i form af ydelsesbidrag, rentebidrag, afdragsbidrag eller ydelsesstøtte afhængig af tilsagnstidspunktet i henhold til byfornyelseslovens kap. VII. I disse tilfælde vil der også typisk være foreskrevet andre ombygnings- og istandsættelsesarbejder på ejendommene, end de ovenfor anførte.

Er der derimod tale om de ovenfor nævnte relativt mindre bygningsarbejder, vil disse normalt ikke tilføre ejendommen øget leje- og brugsværdi. De må derfor alligevel påregnes dækket som ombygningstab i forbindelse med bygningsistandsættelser. Disse arbejder vil dog kunne medtages og støttes efter rammebeløbsbestemmelserne, d.v.s. ud over selve rammebeløbet som nævnt i afsnit 7.3., under forudsætning af, at udgifterne medtages med et beløb, der ikke udgør mere end 30 pct. af rammebeløbet til anlæg og møblering, jf. norm-bekendtgørelsens § 13, stk. 1, nr. 3. Desuden er det en forudsætning, at der til bygningsarbejderne ikke ydes offentlig støtte i øvrigt.

7.2.5. Anlæg og møblering

Når de under afsnit 7.2.1-7.2.4. nævnte foranstaltninger er gennemført, resterer nyanlæg og møblering af friarealet.

Til anlægsarbejder hører bl.a. jordbehandling, befæstelser, belægninger og beplantning.

Til møbleringsarbejder henregnes bl.a. legeredskaber, bænke og borde, tørrestativer og eventuelle skure til renovation, cykler og barnevogne.

For at flest mulig kan få andel i den offentlige støtte til byfornyelse, skal anlægs- og møbleringsarbejderne holdes på et beskedent niveau. Det er således ikke forudsat, at friarealforbedringer i byfornyelsesområder skal opfylde bygningsreglementets friarealkrav til nybyggeri.

7.2.6. Vedligeholdelse og drift

I medfør af byfornyelseslovens § 7, stk. 1, nr. 7b, kan byfornyelsesbeslutningen omfatte foranstaltninger til sikring af vedligeholdelse og drift af fællesarealer og fællesanlæg. Bestemmelser herom kan indarbejdes i den rådighedsservitut om udlæg af arealer til fælles opholdsareal, der i henhold til byfornyelseslovens § 29 tinglyses på ejendommene.

Servitutten bør angive, hvorledes udgifterne til vedligeholdelse og drift af det færdige fællesareal skal fordeles på de enkelte ejendomme.

For at sikre det nyetablerede anlæg i starten anbefales det, at der som led i anlægsgartnerentreprisen og som supplement til den almindelige garanti i entrepriseforholdet, medtages 1 års vedligeholdelse af beplantningen. Udgiften hertil betragtes som en anlægsudgift, der falder ind under rammebeløbet i norm-bekendtgørelsens § 13, stk. 1, nr. 3.

7.3. Finansiering af friarealforbedring for flere ejendomme

Udgifterne til rydnings- og bygningsarbejder, herunder efterreparationer, dækkes med tilskud. Dette sker efter kommunens vurdering af arbejdernes art, omfang og pris på grundlag af projekt og specificeret prissætning af rydningsarbejder mv. og bygningsarbejder hver for sig. Det er dog en forudsætning, at bygningsarbejderne søges begrænset og ikke overstiger 30 pct. af det samlede rammebeløb til anlæg og møblering, jf. norm-bekendtgørelsens § 13, stk. 1, nr. 3.

Udgifterne til selve gårdanlægget dækkes med tilskud inden for et rammebeløb. Rammebeløbet udgør overgrænsen for samtlige udgifter ved anlæggets etablering, inkl. møblering og anlægsarbejder. Rammebeløbet omfatter således også evt. uforudseelige udgifter, moms, byggesagshonorar (men ikke administrationshonorar se herom i Boligstyrelsens cirkulære af 3. juli 1986 om offentlig støtte til byfornyelse og boligforbedring, pkt. 2.9.) til byfornyelsesselskaber, rådgiverhonorarer m.v. Evt. renteudgifter falder dog uden for rammebeløbet. Med rammebeløbet som maksimum er det overladt til et samarbejde mellem bygherren, de projekterende og beboerne at prioritere, hvilke arbejder der skal udføres inden for rammen.

Rammebeløbet er fastsat med udgangspunkt i prisniveauet pr. 1. juli 1989. Det reguleres med reguleringsindekset for boligbyggeri fra indeks 114 og frem til indekset på tidspunktet for det udgiftsmæssige tyngdepunkt for arbejdernes udførelse.

For at tage hensyn såvel til arealets størrelse som til brugsintensiteten, består rammebeløbet for det enkelte projekt af 2 dele, et beboelsestilskud og et arealtilskud.

Beboelsestilskud udgør 1580 kr. pr. boligenhed.

Arealtilskuddet gradueres efter størrelsen af friarealet og beregnes således

For indtil 1500 m2 friareal beregnes 575 kr. pr. m2.

For de næste 500 m2 friareal beregnes 430 kr. pr. m2.

For friareal udover 2000 m2 beregnes 145 kr. pr. m2.

Samtlige friarealer, som er omfattet af en beslutning, sammenlægges som udgangspunkt for arealtilskudsberegningen efter ovennævnte skala.

Bestemmelserne om udførelse og finansiering af nedrivningsarbejder og bygningsarbejder samt om et gradueret rammebeløb, har som formål at tilvejebringe et ensartet og sammenligneligt grundlag for indretning af friarealer. Rammebeløbet vil således i almindelighed ikke kunne overskrides, og arbejdernes udbud bør tilrettelægges således, at eventuelle overskridelser af rammebeløbet kan imødegås ved at udelade nogle af de udbudte arbejder i en med beboerne på forhånd aftalt rækkefølge.

7.3.1. Afgrænsning mellem rydningsarbejder, bygningsarbejder og arbejder omfattet af rammebeløbet

Dette afsnit er en konkret gennemgang af en række nærmere angivne arbejder, hvor der har været rejst tvivl om, hvordan eller hvorvidt de kan støttes.

Der er følgende muligheder for støtte

- inden for rammebeløbet

- ud over rammebeløbet som rydningsudgift (som ikke er maksimeret) eller

- som bygningsudgift ud over rammebeløbet (kan maksimalt udgøre et beløb svarende til 30 pct. af rammebeløbet).

Boligstyrelsen kan i den forbindelse vejledende oplyse

1) Efterreparation af afløb fra bygninger (spildevand og regnvand) og dertil hørende brønde og tilslutning til brønde i terræn er bygningsudgift. Afvanding af terræn er omfattet af rammebeløbet.

2) El- og vandinstallation (lamper, haner) til forsyning af selve friarealet er omfattet af rammebeløbet. Belysning ved bygninger som erstatter belysning, der er fjernet i forbindelse med en rydning, kan dog medtages som rydningsudgift.

3) Mure og murafdækninger kan ikke medtages som rydningsudgift, medmindre der er tale om istandsættelser og kun i det omfang de istandsættes som følge af rydningsarbejder.

4) Terrænregulering, herunder støttemure, trapper mv., falder ind under rammebeløbet. Er der tale om opfyldning efter fjernede bygningsværker, kan udgiften medtages som rydningsudgift op til 30 cm under naturligt terræn, jf. afsnit 7.2.3. Om eventuelt tillæg til rammebeløbet se afsnit 7.3.2.

5) Indretning af gårdtoilet falder ind under rammebeløbet, med mindre det erstatter et ryddet toilet, og lovgivningen stiller krav om genetablering af hensyn til eksisterende erhverv. I så fald kan udgiften hertil medtages som rydningsudgift.

6) Maling af facader og reparation af facader over gårdanlægsniveau samt nye ramper, kældertrapper, lyskasser, gitre for kældervinduer mv. kan ikke medtages som friarealforbedringsudgift udover rammebeløbet (men udgifterne kan eventuelt afholdes i forbindelse med beslutning om bygningernes istandsættelse).

7) Særlige affaldscontainere til erhverv er ikke støtteberettiget.

8) Udgiften til byggepladsindretning fordeles forholdsvis på udgifterne til rydning, bygningsarbejder og rammebeløbsarbejder.

9) Uforudseelige udgifter og eventuelt første års vedligeholdelse vedrørende gårdanlægget som led i den udbudte entreprise skal rummes inden for rammebeløbet.

10) Udgifter til særlig befæstelse af tilkørselsarealer og brandveje falder som udgangspunkt ind under rammebeløbet. For så vidt angår arealer af denne art, der ikke kan indgå som et naturligt led i friarealindretningen, og hvor der er tale om betydelige merudgifter i forhold til sædvanlig overfladebehandling, henvises til afsnit 7.7. og for så vidt angår krav om brandveje til afsnit 7.3.2. litra e.

11) Isolering af eksisterende portrum er forbedringsarbejder, der som udgangspunkt ikke kan støttes som friarealforbedringsarbejder, medmindre isoleringen er nødvendiggjort ved, at andre friarealforbedringsforanstaltninger har ændret forholdene.

12) Nye porte og låger (herunder låsesystemer) hegn, plankeværker o.l. er omfattet af rammebeløbet (men udgifterne kan eventuelt afholdes som led i beslutning om bygningernes istandsættelse, jf. Boligstyrelsens cirkulære af 3. juli 1986 om offentlig støtte til byfornyelse og boligforbedring, afsnit IV). Om eventuelt tillæg til rammebeløbet henvises til afsnit 7.3.2. litra d.

7.3.2. Tillæg til rammebeløbet

Tillæg til rammebeløbet bør kun helt undtagelsesvis accepteres efter et af kommunen udøvet konkret skøn. Det bør være et vilkår, at der er tale om helt specielle og ekstraordinære forhold omkring det pågældende areal, og at disse forhold efter kommunens vurdering medfører en væsentlig merudgift. Som eksempler kan nævnes særligt vanskelige adgangsforhold, væsentlige terrænspring, ekstraordinært mange erhverv mv. (hvortil der hverken kan ydes beboelsestilskud eller arealtilskud).

7.4. Friarealforbedring for en enkelt ejendom

I det omfang besluttede foranstaltninger om friarealforbedring for en enkelt ejendom udføres af ejeren, gennemføres forbedringen efter bestemmelserne i byfornyelsesloven, med udgangspunkt i bestemmelsen i byfornyelseslovens § 19.

For så vidt angår arbejdernes art og omfang godkendes friarealforbedringen af kommunalbestyrelsen på grundlag af projekt og specificeret prissætning.

Der kan som udgangspunkt ikke træffes en boligforbedringsbeslutning alene om friarealforbedring for en enkelt ejendom.

Den offentlige støtte til foranstaltningernes gennemførelse ydes som til andre foranstaltninger på ejendommen i henhold til byfornyelseslovens kap. VII, dvs. at friarealerne støttes på samme måde som øvrige byfornyelsesarbejder på ejendommen.

7.5. Friarealforbedring efter byggeloven

I henhold til norm-bekendtgørelsens § 15 kan friarealforbedring gennemføres efter bestemmelserne i byggelovens § 15 om gårdrydninger.

Støtte til friarealforbedring efter byggelovens § 15 ydes som tilskud efter norm-bekendtgørelsens § 13. Opmærksomheden henledes på, at hele det beløb, som ligger til grund for støttens beregning, skal kunne holdes inden for de beløbsrammer, som er tildelt kommunen til sanering og byfornyelse. Der henvises til Boligstyrelsens cirkulære af 3. juli 1986 om offentlig støtte til byfornyelse og boligforbedring.

7.6. Offentlige arealer, parkering og nybyggeri

Arealer, der indrettes til andet formål end friareal for byfornyelsesområdets beboere, fx offentlige stiforbindelser og offentlig park, kan ikke støttes efter byfornyelsesloven.

Parkering og tilkørselsarealer kan kun indrettes på friarealet, såfremt beboernes behov for opholdsareal allerede er rimeligt dækket.

Offentligt tilgængelige parkeringspladser kan ikke støttes efter byfornyelsesloven. Det samme gælder erhvervs- og kundeparkering. Støtte hertil kan dog ydes i det omfang, støtten har karakter af erstatning for parkeringspladser, der eventuelt måtte være nedlagt som led i friarealforbedringen, eller at der skal indrettes erhvervsparkering til brug for de i byfornyelseslovens § 64, stk. 1 nævnte erhvervslokaler.

Nybyggeri i området må indrette og finansiere egne arealer, også selv om de bliver til fælles brug for hele byfornyelsesområdet. Afgrænsning mellem byfornyelsesområdets og nybyggeriets friarealer foretages således, at det areal, som svarer til den af nybyggeriet udnyttede byggeret, indrettes i henhold til byggelovgivningens bestemmelser og finansieres i tilknytning til nybyggeriet.

7.7. Altan

Bekendtgørelsens § 16 giver mulighed for etablering af ny altan, såfremt der ikke til ejendommen allerede findes eller er mulighed for at etablere tilfredsstillende udendørs opholds- og friareal.

Yderligere betingelser, som kræves opfyldt, er, at ejendommen påregnes bevaret i mindst 20 år, samt at udgiften skal stå i rimeligt forhold til bygningens restlevetid og til udgifterne til øvrige renoveringsarbejder. Udgiften skal særskilt dokumenteres.

Endelig er det et krav, at der ikke opføres altaner uden hensyn til bygningens og områdets karakter og udtryk.

8. Prioriteret rækkefølge

8.1. Prioritering af foranstaltninger

For at sikre de offentlige investeringer i byfornyelsen, er der indført en prioriteret rækkefølge for istandsættelsen.

Den prioriterede rækkefølge skal sikre, at vedligeholdelsesmæssige mangler på klimaskærmen afhjælpes, før bygningen underkastes en egentlig modernisering, uden at der dog dermed bliver tale om en niveausænkning i byfornyelsen.

Som følge af den prioriterede rækkefølge er vedligeholdelses- og forbedringsindsatsen for ejendomme, der er omfattet af en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning i henhold til byfornyelseslovens § 3, stk. 2 og 3, samt bestemmelsen i norm-bekendtgørelsens § 17, underlagt følgende prioritering

1. afhjælpning af kondemnable forhold, jf. lovens § 70,

2. for ejendomme som herudover skal istandsættes opfyldes § 3, stk. 1, nr. 1-3, såfremt disse normer ikke allerede er opfyldt,

3. egentlige forbedringer efter byfornyelseslovens § 3, stk. 1, nr. 4-6, samt stk. 4 (ældre- og handicapegnede foranstaltninger) er betinget af, at opfyldelsen af alle normer i henhold til lovens § 3, stk. 1, nr. 1-3 er omfattet af beslutningen, eller at disse normer allerede er opfyldt.

9. Ældre- og handicapegnede boliger

9.1. Afgrænsning

I henhold til norm-bekendtgørelsens § 18 og 19 er der hjemmel til at lade ældre- og handicapegnede foranstaltninger indgå i en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning. Det kan være for en hel beboelsesejendom eller for en eller flere boliger, således at foranstaltningerne finansieres med støtte efter byfornyelsesloven.

Bestemmelsen indebærer, at foranstaltningerne kan udføres, uanset om ejendommen er i privat eje eller er overtaget af kommunen. Der kan dog ikke ydes støtte til istandsættelse af kommunal institutionsbebyggelse, herunder plejehjem eller anden bebyggelse, hvor det offentlige har en ikke uvæsentlig indflydelse på driften. Det er tillige en betingelse for istandsættelse efter byfornyelseslovens § 3, at ejendommen er utidssvarende.

9.2. Mindre ændringer generelt

Efter norm-bekendtgørelsens § 18, kan kommunalbestyrelsen - uanset bygningens beskaffenhed og beliggenhed - i forbindelse med istandsættelse efter byfornyelsesloven træffe beslutning om mindre ændringer i den enkelte bolig med henblik på at gøre den egnet for ældre og personer med handicap.

Udførelse af ældre- og handicapegnede foranstaltninger kan i henhold til bekendtgørelsens § 17, der vedrører den prioriterede rækkefølge for byfornyelsesarbejdernes gennemførelse, ske, såfremt beslutningen omfatter foranstaltninger til opfyldelse af normerne i byfornyelseslovens § 3, stk. 1, nr. 1-3, eller ejendommen allerede opfylder disse normer.

De foranstaltninger, der kan udføres efter § 18, omfatter

- foranstaltninger, der ikke medfører ekstraudgifter, men som kan opfyldes ved at vælge gennemarbejdede løsninger, kombineret med egnede materialer og komponenter, og

- foranstaltninger, der medfører begrænsede ekstraudgifter, som fx opsætning af håndgreb og håndlister, udskiftning af belægninger og dørgreb, fjernelse af dørtrin o.l., mindre ændringer af køkkeninventar og sanitetsudstyr, samt forberedelse af kaldeanlæg.

9.3. Ændringer i særligt egnede bygninger

Særligt egnede bygninger

Mens de mindre ændringer, som kan udføres efter norm-bekendtgørelsens § 18, kan udføres i et stort antal lejligheder, forudsætter udførelsen af foranstaltninger efter § 19, at bygningen - helt eller delvis - er særligt egnet til indretning af ældreegnede boliger. Merudgiften ved foranstaltningernes udførelse må stå i et rimeligt forhold til forøgelsen af ejendommens leje- og brugsværdi. Merudgiften må desuden ses i lyset af bygningens restlevetid og af, om bygningen efter forbedringen overvejende vil blive beboet af ældre og personer med handicap.

Der stilles i norm-bekendtgørelsen krav om, at kommunalbestyrelsen vurderer bygningens beskaffenhed og beliggenhed som særligt egnet som bolig for ældre.

For så vidt angår bygningens beskaffenhed må som minimum kræves, at boligerne efter ombygningen vil indeholde eget køkken, varmt vand, bad og toilet samt tidssvarende opvarmning.

I forbindelse med beslutningen må kommunalbestyrelsen med hensyn til boligernes areal være opmærksom på, at boligstøtte beregnes bl.a. på grundlag af arealgrænser, jf. kap 4 a i lov om individuel boligstøtte.

Vedrørende krav til bygningens beliggenhed må der lægges vægt på, at bygningen ligger i et kvarter, hvor indkøbsmuligheder og kollektiv trafikbetjening er til stede inden for en overkommelig afstand, ligesom parkeringsmulighed bør forefindes umiddelbart ved bygningens indgang.

De foranstaltninger, der kan søges udført i de særligt egnede bygninger, er nævnt i norm-bekendtgørelsens § 19, nr. 1-5. Til belysning af disse foranstaltninger kan nævnes

Ad § 19, nr. 1. Adgangsforhold

Bestemmelsen giver mulighed for at etablere tilfredsstillende adgangsforhold for gangbesværede og kørestolsbrugere, således at særligt egnede boliger vil kunne indrettes til ældreegnede boliger.

Udgangspunktet er, at gangbesværede og kørestolsbrugere ubesværet skal kunne komme til og fra boligerne, hvilket stiller krav til adgangsforholdene. Der kan således blive tale om at etablere ramper, elevator, trappelift og fast, jævn og skridsikker belægning ved indgangsdøren til bygningen.

Ad § 19, nr. 2. Dørlysninger, gangarealer mv.

Såfremt en bolig ønskes gjort kørestolsegnet, bør een dør til hvert rum i boligen have en fri åbning på ca. 80 cm (9 M). Det forudsættes, at adgangsforholdene til boligen er tilfredsstillende.

Ad § 19, nr. 3. Boligens udformning

Bestemmelsen giver mulighed for ombygning af køkkener, wc/baderum og opholdsrum i en eller flere boliger, således at disse som helhed kan anvendes af kørestolsbrugere. Det er også her en forudsætning, at adgangsforholdene til boligen er tilfredsstillende.

Ad § 19, nr. 4. Altan

Såfremt der ikke til ejendommen findes eller kan tilvejebringes tilfredsstillende opholds- og friarealer for ældre og personer med handicap, vil der være mulighed for etablering af altan.

Ved vurderingen af, om eksisterende opholds- og friarealer kan anses for tilfredsstillende, må der lægges vægt på, om der er adgang for gangbesværede og kørestolsbrugere.

Forhold, der har betydning i den forbindelse, er bl.a. adgangsforhold fra bolig til opholds- og friarealer, niveauforskelle, belægning, møblering (borde, bænke, hvilepladser) og toiletmulighed.

Ad § 19, nr. 5. Fælles boligareal

En del af ejendommens bebyggede areal kan indrettes som fælles boligareal for flere ældreegnede boliger.

Der stilles ikke særlige krav til, hvilke funktioner de fælles boligarealer skal tjene. Det vil således være op til kommunalbestyrelsen - i samarbejde med rådgiverne for ombygningen o.a. - at afgøre, hvilken størrelse, placering samt hvilke behov i øvrigt, fællesarealet skal kunne opfylde.

9.4. Vetoret

Opmærksomheden henledes på, at byfornyelseslovens bestemmelser om såvel ejeres som lejeres ret til at modsætte sig visse foranstaltninger, også omfatter ældreegnede foranstaltninger i henhold til norm-bekendtgørelsens §§ 18 og 19 om indretning af ældre- og handicapegnede boliger.

9.5. Fortrinsret ved etablering af ældreegnede boliger

I henhold til byfornyelseslovens § 3, stk. 4, kan kommunalbestyrelsen bestemme, at ældre og personer med handicap har fortrinsret til lejligheder, hvor der er gennemført ældreegnede foranstaltninger.

Fortrinsretten følger ejendommen uanset overdragelse eller tvangsaktion, og den sikres ved tinglyst deklaration. Kommunalbestyrelsen tilkendegiver, hvilke lejligheder der ønskes omfattet af fortrinsretten, men der er ikke tale om, at kommunalbestyrelsen har en egentlig anvisningsret. Selvom der gennemføres ældreegnede foranstaltninger i en ejendom, bibeholdes som udgangspunkt den eksisterende adgang for tidligere beboere til at vende tilbage til ejendommen, efter at byfornyelsesarbejderne er gennemført.

I henhold til byfornyelseslovens § 14, stk. 3 kan kommunalbestyrelsen beslutte at ophæve eller begrænse fortrinsretten for tidligere beboere til at vende tilbage til lejligheder, hvor til der er eller bliver adgang med elevator eller tilkørselsrampe, samtidig med at lejligheden gennem planløsning gøres egnet for ældre og personer med handicap.

Hensigten med bestemmelsen er at give kommunerne mulighed for at sikre at boliger, som gøres egnede for ældre og personer med handicap, efter ombygningen også kan anvendes af disse persongrupper. Hermed tages hensyn til, at der er investeret betydelige beløb i etablering af de særlige foranstaltninger efter byfornyelseslovens § 3, stk. 4.

Der ses eksempelvis ingen anledning til at begrænse fortrinsretten til boligen, hvis der er indrettet lejligheder i tagetagen, hvortil der ikke er adgang med elevator. Tilsvarende gælder, at der ingen anledning er til at begrænse fortrinsretten til boliger i opgange, hvor der ikke etableres adgang med elevator, selvom der installeres elevator i andre af bygningens opgange.

Der ses heller ikke anledning til at ophæve fortrinsretten for de tidligere beboere, der måtte opfylde de særlige betingelser (ældre eller handicappede) for at overtage en lejlighed i den ombyggede ejendom. Samtidig forudsættes det, at kommunerne afholder sig fra at gennemføre sådanne foranstaltninger i ejendomme, som overvejende beboes af yngre personer, der ønsker at udnytte fortrinsretten til at vende tilbage til ejendommen.

De tidligere beboeres interesse vil stadig være beskyttet af reglerne i lovens § 38, stk. 3 om fortrinsret til en erstatningsbolig i samme eller tilstødende boligkvarter. Desuden er der i § 38, stk. 4 fortrydelsesret i indtil 2 år efter anvisning af erstatningsbolig. I nævnte periode har den fraflyttede husstand således en fortrinsret til at få anvist en anden erstatningsbolig, fortrinsvis i det fraflyttede bykvarter.

Beboerne i ejendommen skal, allerede inden fraflytningen har fundet sted, tilkendegive, om de ønsker at udnytte fortrinsretten til at vende tilbage. Såfremt en beboer ikke har ønsket at udnytte fortrinsretten, er tilkendegivelsen bindende for beboeren.

Der henvises i øvrigt til Boligstyrelsens vejledning af 4. oktober 1989 om ændringer i lov om byfornyelse og boligforbedring.

9.6. Anden offentlig støtte

Der er ikke mulighed for til samme ombygningsprojekt at yde støtte såvel efter lov om byfornyelse og boligforbedring som efter lov om boliger forældre og personer med handicap.

10. Fællesanlæg

10.1. Fælleslokaler

Efter byfornyelseslovens § 7, stk. 1, nr. 7 er der adgang for kommunalbestyrelsen til at vurdere behovet for at forsyne beboerne i det afgrænsede område, byfornyelsesbeslutningen omfatter, med bl.a. fælleslokaler til brug for flere ejendomme. Kommunalbestyrelsen kan således træffe bestemmelse om, at lokaler kan gøres egnede til samlings- og eller fritidslokaler, hobbyrum o.l., hvorved byfornyelsesområdets beboere får mulighed for at udøve fritidsaktiviteter og fællesarrangementer inden for selve byfornyelsesområdet.

Fælleslokaler kan også indrettes i en selvstændig bestående bygning, fx et nedlagt erhverv. Finansieringen, herunder af eventuelle udvendige bygningsarbejder, kan - efter ejeres og lejeres valg gennemføres på følgende måde

1. Finansiering kan ske inden for rammebeløbet til friarealforbedring, således at den offentlige støtte ydes udelukkende i form af tilskud. Ud over rammebeløbet kan den del af udgiften, som svarer til den sparede rydningsudgift ved fjernelse af bygning, (dvs. nedrivning, bortkørsel mv., jf. vejledningens afsnit 7.2.3), ydes som tilskud.

Den eventuelle bygningserstatning, der ydes til ejeren ved ekspropriation, er den samme, hvad enten bygningen eksproprieres til nedrivning, eller eksproprieres til brug for fælles formål.

Det kan i denne forbindelse aftales, at beboerne forestår indretningen af lokalerne. Inden arbejderne igangsættes, må der imidlertid etableres et klart kontraktgrundlag, der bl.a. tager stilling til fordeling af udgifterne mellem de berørte parter samt ansvaret for den fremtidige vedligeholdelse og drift.

2. Bygningen kan selvstændigt udmatrikuleres og afhændes til et gårdlav, en forening, selvejende institution o.l., som selv sørger for finansiering af istandsættelsen, men - i modsætning til den under nr. 1) nævnte mulighed - uden støtte efter byfornyelsesloven.

10.2. Fællesanlæg i øvrigt (antenneanlæg, porttelefoner)

Byfornyelseslovens § 7, stk. 1, nr. 7, giver mulighed for, at lade en byfornyelsesbeslutning omfatte etablering af fællesantenneanlæg.

Byfornyelseslovens § 7, stk. 1, nr. 7 giver desuden mulighed for at lade en byfornyelsesbeslutning omfatte etablering af porttelefoner, dvs. foranstaltninger så hoveddør kan holdes aflåst.

Udgiften kan accepteres, hvor kommunalbestyrelsen efter en konkret vurdering skønner, at der er god begrundelse herfor.

Etablering af tilkaldeanlæg til Falck o.l. er ikke støtteberettigede byfornyelsesudgifter.

Bygge- og Boligstyrelsen, den 1989.

----------

Litteraturliste

Alment

Ældre etageejendomme. Byggeskik og renovering. Boligstyrelsen 1986.

Kvalitetsnormer i byfornyelsen. SBI-rapport 189, 1987.

BPS-renoveringsdetaljer, BPS-centret (under revision).

Bevaringsplanlægning. Planstyrelsen, 1979.

Information om bygningsbevaring. Planstyrelsen, 1989.

Tilstandsvurdering. SBI (Under udarbejdelse. Forventes færdig i

foråret 1990).

Bygningsreglement, 1982.

Bygningsreglement for småhuse, 1985.

Sikkerhed

Brandsikring

Brandsikring af beboelsesejendomme opført år 1900 og senere.

PAR Notat 8, 1985.

Bygningens el-installationer

SBI-vejledning om el-installationer, 1989 (Under udarbejdelse. Forventes færdig med udgangen af 1989)

Altanrenovering

Altanrenovering - afprøvning af nyudviklet glasaltan på 2 byejendomme, BUR, 1987.

Bygningskonstruktioner

Norm for sikkerhedsbestemmelser for konstruktioner NP-157-N, OS 409, 1982 og DS 410, 1982.

Københavns etageboligbyggeri 1850-1900. SBI-rapport 142.

Sætnings- og funderingsskader

Træpæle-bevaring, NCR Consult, 1990 (under udarbejdelse).

Svampeskader

Bygningers fugtisolering, SBI-anvisning 139, 2. oplag 1987.

Forebyggelse af svampeangreb i ældre etageejendomme, SBI-anvisning 142, 1982.

Bekæmpelse af ægte hussvamp med varme, TI, 1987 (nyt materiale under udarbejdelse i forbindelse med Teknologisk Instituts svampe-handlingsplan)

Kloak

Klimastærm

Vinduer

Ældre vinduer - forbedring eller udskiftning, SBI-anvisning 142, 1984.

Nye dannebrogsvinduer af træ - med to lag glas: SBI-anvisning 163, 1989.

Ydre fremtrædelsesform

Aktuelt om facademaling. R40-85/TI-0 (Teknologisk Institut)

Energi

Sædvanlig tidsvarende opvarmning

SBI-vejledning om lavtemperatursystemer, 1989 (under udarbejdelse)

Renovering af radiatoranlæg. SBI-rapport 167, 1985.

Individuel gasopvarmning i etageboliger, SBI-meddelelse 67, 1988.

Energibesparende foranstaltninger.

Energibesparende foranstaltninger i større bygninger, SBI-rapport 106, 1981.

Bygningsrenovering kombineret med efterisolering, SBI-rapport 162, 1985.

Udvendig efterisolering af gavle med præfabrikerede komponenter. SBI-rapport 192, 1988.

Isoler nu! SBI-anvisning 100, 2. udg. 2. oplag 1981.

Skalmure ved udvendig efterisolering. SBI-anvisning 156, 1988.

Indretnings- brugsmæssige forhold

Boligens størrelse og indretning

Bedre boliger. SBI-meddelelse 19, 1982.

God boligplan, SBI, 1989 (under udarbejdelse).

Tilbygning i forbindelse med installation af wc eller bad

2 værelser med køkken og bad, Byfornyelsesselskabet Danmark m.fl., 1989.

Gulve og vægge i vådrum. SBI-anvisning 109, 3. udgave 1981 (Under revision. Forventes færdig i foråret 1990).

Baderum i ældre etageboliger, SBI-meddelelse 43, 1984.

Nye vådrum i gamle boliger, SBI, 1989 (under udarbejdelse)

Køkken og vaskemulighed

Nye installationer i gamle boliger: Brusekabiner, vandvarmere, opvaskemaskiner, vaskemaskiner og tørretumbler. SBI-anvisning 116, 117, 119, 120, 1981.

Ventilation, indeklima

Indeklimaet i Boligen. SBI-anvisning 151, 1986.

Indeklimaets påvirkninger. Temperatur, lyd, lys, støv, gasser, fugtighed, radioaktivitet, elektricitet og ventilation. SBI-rapport 110, 1983.

Boligventilationssystemer. SBI-rapport 161, 1981.

Bygningers lydisolering. Ældre bygninger. SBI-anvisning 136, 1983.

Lydisolation mellem boliger. SBI-rapport 988, 1987.

Indvendig vedligeholdelsestilstand

Friarealer

Gårdanlæg, en eksempelsamling. BUR - oktober 1986.

Bedre friarealer i ældre boligområder. SBI-rapport 139, 1983.

Planlægning og indretning af udendørs områder med henblik på handicappedes færden, NP-160-R (DIF)

Prioriteret rækkefølge

Tilpasset boligforbedring. SBI-meddelelse 64, 1987.

Ældre- og handicapegnede boliger

Vejledning om indretning af ældreboliger. Boligstyrelsen, 1987.

God bolig for ældre. SBI-anvisning 144, 1985.

Gode boliger til ældre - en eksempelsamling. BUR, 1989.

Køkkener for bevægelseshæmmede. SBI-anvisning 146, 1986.

Boligbebyggelser for alle. SBI-anvisning 98, 1983.

Elevatorer

Elevatorer i byfornyelsessammenhæng. (Under udarbejdelse)

Fællesanlæg

Fælleslokaler

Fælleslokaler i boligbebyggelsen, SBI-rapport 156, 1984.

Ingen