Orienteringsskrivelse vedrørende forurenede grunde i forbindelse med erhvervelse af råde over-ejendomme

Orienteringsskrivelse vedrørende forurenede grunde i forbindelse med erhvervelse af råde over-ejendomme

Foreløbig orientering vedrørende forurenede grunde i forbindelse med

erhvervelse af råde over-ejendomme

Foranlediget af 3 konkrete sager om olieforurenede områder i råde over- ejendomme har Boligstyrelsen fundet det hensigtsmæssigt at orientere selskaberne om de eksisterende problemer i forbindelse med placering af ansvar for skaderne, som har medført betydelige merudgifter til undersøgelser og afhjælpningsforanstaltninger.

For så vidt der på en råde-over ejendom konstateres forurening i jordbunden, er det - i mangel af overenskomst mellem parterne - af væsentlig økonomisk interesse at vurdere mulighederne for enten at rejse erstatningskrav overfor den forurenende ejer eller at fremsætte en mangelsindsigelse i form at et forholdsmæssigt afslag i købsprisen/ekspropriationserstatningen, idet sanerings- eller byfornyelsessagen må søges friholdt for udgifter til forureningsbekæmpelse.

Spørgsmålet om erstatning afgøres efter dansk rets almindelige erstatningsregler, hvilket betyder, at forureneren skal udrede omkostningerne til forureningsbekæmpelsen, hvis den pågældende har udvist en ansvarspådragende adfærd.

Bevisbyrden herfor kan være vanskelig at løfte overfor den tidligere ejer, men især i situationer hvor ejendommen har været ejet af forskellige forurenende ejere, findes det vanskeligt at bevise en ansvarspådragende adfærd hos en ejer, idet forureningen ikke kan aldersbestemmes uden store usikkerhedsmomenter. Endvidere indebærer tidligere tiders langt lempeligere miljømæssige krav til virksomhederne ofte, at handlingen ikke var ansvarspådragende på det tidspunkt, hvor den blev foretaget.

Er forudsætningerne for et erstatningsansvar ikke til stede, tilbagestår muligheden for at gøre en eventuel mangelsindsigelse gældende i form af et forholdsmæssigt afslag i købesummen/ekspropriationserstatningen.

Ud over en sælgers forpligtelse til loyalt at oplyse om mangler ved den solgte genstand - dvs. oplysninger om forhold, der kunne have betydning for erhververens bedømmelse af genstanden, og som sælger kendte eller burde kende - har en erhverver, herunder ved erhvervelse af fast ejendom, en selvstændig undersøgelsespligt vedrørende eventuelle mangler.

Er en eventuel viden eller mistanke om mangler ved jordens beskaffenhed herefter ikke ved nødvendige undersøgelser klarlagt aftalemæssigt mellem parterne inden indgåelse af endelig købsaftale, er erhververen i almindelighed afskåret fra senere at kræve forholdsmæssigt afslag for den værdiforringende mangel.

For så vidt angår ekspropriationssituationen skal det anføres, at den nævnte undersøgelsespligt i særlig grad antages at påhvile en ekspropriant. Endvidere skal det bemærkes, at taksationsmyndighederne næppe vil påkende et krav om reduktion af ekspropriationserstatning ved forholdsmæssigt afslag, medmindre forureningens omfang er nærmere klarlagt ved en tilbundsgående undersøgelse, således at eksproprianten beløbsmæssigt kan fastsætte forureningsomkostningerne. Det må endvidere antages, at hvis eksproprianten ikke har fulgt denne fremgangsmåde under taksationssagen, så har han fortabt sine muligheder for på et senere tidspunkt at fremsætte krav om afslag i ekspropriationserstatningen for de ordinære domstole.

På denne baggrund skal Boligstyrelsen henlede selskabernes opmærksomhed på, at ved erhvervelse af råde over-ejendomme, hvor der findes at være mistanke om jordbundsmangler i form af forurening, bør eventuelle forureningsomkostninger ved forudgående undersøgelser være fastsat så nøjagtigt, som forholdene tillader det, forinden købsaftale indgås, eller forinden forelæggelse for taksationskommisionen finder sted. Herved opnås mulighed for at prisfastsætte ejendommen under hensyntagen til forureningen.

Det tilføjes, at Boligstyrelsen vil omtale problemerne med overtagelse af forurenede grunde i en kommende vejledning, men man har allerede nu fundet det hensigtsmæssigt at henlede byfornyelsesselskabernes opmærksomhed på forholdet med henblik på, at selskaberne kan rådgive sanerende og byfornyende kommuner om betydningen af ovennævnte forudgående undersøgelser, forinden erhvervelse af råde over-ejendomme finder sted.'

Pdv

Lisbeth Jordan

Ingen