Vejledning om ændringer i lov om byfornyelse og boligforbedring

§ 3-normer

I henhold til byfornyelsesloven skal en ejendom for at være tidssvarende i det væsentlige opfylde en række kvalitetsnormer.

Disse normer fremgår af lovens § 3 og er et maksimum for, hvad kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning om.

1.1. Rammebestemmelser

Den gennemførte ændring af § 3 betyder, at bestemmelsen er blevet en overordnet rammebestemmelse med hjemmel til at fastsætte mere detaljerede regler. Bestemmelsen indeholder endvidere hjemmel til at fastsætte regler om en prioriteret rækkefølge af vedligeholdelses- og forbedringsindsatsen til sikring af, at ejendommen efter endt istandsættelse befinder sig på et vist minimumsistandsættelsesniveau.

Der vil blive udarbejdet en bekendtgørelse, der foruden at samle allerede eksisterende regler om energiforbrug, brandsikring og el-installationer i ejendomme omfattet af en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning (bekendtgørelse nr. 703 af 7. oktober 1986) samt bestemmelserne om indretning af ældre- og handicapegnede boliger (bekendtgørelse nr. 644 af 1.10.1987) kommer til at indeholde yderligere nødvendige bestemmelser om de overordnede kvalitetsnormer, som er omfattet af § 3, stk. 1. Alle bestemmelser, der danner maksimumsgrænsen for, hvilke foranstaltninger kommunalbestyrelsen i henhold til § 3 kan træffe beslutning om, vil herefter fremgå af bekendtgørelsen.

Der er ikke med den gennemførte ændring af § 3 tilsigtet nogen sænkning af de eksisterende overgrænser for, hvilke byfornyelsesforanstaltninger der kan udføres for at gøre en bygning/bolig tidssvarende. Nykonstruktionen af § 3 imødekommer et ønske om et administrativt lettere, mere praktisk og fleksibelt grundlag for at kunne tilpasse rammerne på byfornyelsesområdet til udviklingen i form af f.eks. installationstårne, glasoverdækninger, altaner, elevatorer, energi- og ressourcemæssige foranstaltninger m.v.

1.2. Prioriteret rækkefølge

Der vil herudover i bekendtgørelsen blive fastsat regler for en prioriteret rækkefølge af byfornyelsesindsatsen.

I ejendomme, der er omfattet af en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning, skal der under alle omstændigheder ske afhjælpning af sundheds- og brandfarlige forhold, jf. § 70, senest i forbindelse med gennemførelsen af beslutningen.

For de ejendomme, som herudover skal istandsættes, vil der i den nævnte bekendtgørelse blive stillet krav om, at ejendommens vedligeholdelsesmæssige mangler omfattende forhold vedrørende sikkerhed, klimaskærm og ydre fremtrædelsesform, jf. § 3, stk. 1, punkt 1-3, skal udbedres først, idet kommunalbestyrelsen alene kan undlade at kræve mindre væsentlige mangler afhjulpet.

Kun såfremt ejendommen allerede opfylder rammebestemmelsens punkt 1-3, eller kommunalbestyrelsens beslutning indeholder krav om opfyldelse af disse bestemmelser, vil der være mulighed for tillige at lade beslutningen omfatte krav om forbedring/modernisering af ejendommen, jf. § 3, stk. 1, punkt 4-6 samt stk. 4.

Boligstyrelsen påtænker endvidere som en hjælp til kommuner, byfornyelsesselskaber, rådgivere og projekterende at udarbejde en vejledning vedrørende fortolkning af § 3-normerne. Det er hensigten, at vejledningen skal repræsentere et samlet udtryk for den relevante viden, der er opsamlet og formuleret på området, som f.eks. tekniske anvisninger og fortolkningsbidrag vedrørende bestemmelsens maksimumsgrænse.

1.3. Ikrafttræden

Bestemmelserne om en prioriteret rækkefølge for byfornyelsesindsatsen finder først anvendelse på beslutninger, der træffes efter den ovennævnte bekendtgørelses ikrafttræden.

Man skal iøvrigt henlede opmærksomheden på, at den nye bestemmelse i § 3, stk. 1, nr. 6, vedrørende kravene til boligens indretning først træder i kraft ved Boligministeriets bekendtgørelse samtidig med ikrafttræden af det kommende bygningsreglement BR 90. Indtil da gælder fortsat bestemmelserne i § 3, stk. 1, nr. 7 og 8, i lovbekendtgørelse nr. 501 af 21. juli 1987 om byfornyelse og boligforbedring.

Afsnit 2

Forenkling og smidiggørelse

2.1. Ombygning af erhvervsejendomme til beboelse

Hidtil har det kun været muligt at omdanne erhvervslokaler til boliger i ejendomme, der indeholder såvel beboelse som erhverv og typisk kun, hvor erhvervsdelen har udgjort en mindre del af ejendommen.

Der er nu med § 7, stk. 1, nr. 5, skabt mulighed for ombygning af »rene« erhvervsejendomme, herunder også blandede ejendomme, hvor en væsentlig del af ejendommen anvendes til erhverv. Der er dog fortsat ikke mulighed for at anvende byfornyelsesmidler til ombygning af offentlig bebyggelse som f.eks. kommunal institutionsbebyggelse, jf. Boligstyrelsens cirkulære af 11. maj 1983 om byfornyelsesbeslutningers indhold, pkt. 6.

Formålet med ændringen er at sikre, at de eksisterende bygningsmæssige ressourcer udnyttes bedst muligt, samt at boligelementet i byfornyelsesprocessen styrkes. Ombygning af tomme erhvervsejendomme kan således medvirke til, at bevaringsværdige erhvervsbygninger, som er med til at repræsentere lokalområdets historiske og kulturelle udvikling, ikke nedrives.

Det fremgår af bemærkningerne til ændringsforslaget, at ombygning af erhvervsbygninger til boligformål kun bør ske under en række forudsætninger.

Det er en forudsætning, at ombygning kun finder sted, såfremt det tidligere erhverv i bygningen er ophørt, og anvendelse til erhverv ikke skønnes at ville kunne finde sted. I denne forbindelse bør der foretages en helhedsvurdering af området, således at det i overvejelserne indgår, hvorvidt andet erhverv hensigtsmæssigt kan etableres i den pågældende ejendom. Kravet om, at erhvervet skal være nedlagt, skal forstås således, at erhvervsudøveren efter eget ønske har bragt erhvervet i den pågældende ejendom til ophør. Derimod stilles der ikke krav om, at erhvervet skal være nedlagt, før byfornyelsesbeslutningen træffes. Det skal understreges, at bestemmelsen ikke giver kommunalbestyrelsen adgang til at nedlægge erhvervet ved ekspropriation.

Det er endvidere en forudsætning, at bygningen skønnes bevaringsværdig. Hvorvidt en bygning er bevaringsværdig, beror på en helhedsvurdering, hvori navnlig bygningens alder og arkitektoniske kvalitet sammenholdt med de kulturhistoriske og miljømæssige aspekter, den repræsenterer, indgår.

Endelig skal bygningen være egnet til at blive ombygget til boliger. Ved bedømmelsen heraf må der især lægges vægt på, at der er et rimeligt forhold mellem ombygningsudgiften og boligernes kvalitet og planløsning, og om ombygningsudgiften i sig selv er rimelig sammenlignet med rammebeløbet for offentligt støttet nybyggeri og normale udgifter til forbedring af utidssvarende boliger.

Det skal tages i betragtning, at der i erhvervsejendomme uden iblandet beboelse ifølge sagens natur ikke eksisterer nogen tidligere beboere, som efter byfornyelseslovens § 14, stk. 2, ville have fortrinsret til at leje en bolig i den ombyggede erhvervsejendom.

Opdeles den ombyggede »rene« erhvervsejendom i medfør af ejerlejlighedsloven, således at den nyindrettede beboelse opdeles i ejerlejligheder, kolliderer dette således ikke med nogen fortrinslejerettigheder. Samtidig er der ikke nogen pligt til at søge dannet en andelsboligforening efter lovens § 14, stk. 3, da denne pligt ikke gælder for ejendomme med færre end 6 boliger. Det bemærkes i denne forbindelse, at hver ejerlejlighed udgør en selvstændig ejendom.

En kommune, der måtte have gennemført ombygning til beboelse af en »ren« erhvervsejendom, vil således - jf. ovenfor om tilbudspligt - have mulighed for

- at opdele og sælge boligerne som ejerboliger,

- at udleje boligerne på almindelig vis, herunder at afhænde ejendommen som udlejningsejendom, eller

- at søge dannet en almennyttig eller privat andelsboligforening til overtagelse af ejendommen.

I denne forbindelse skal opmærksomheden henledes på betydningen af et varieret boligudbud i den enkelte kommune bl.a. med henblik på løsning af kommunens boligbehov. Samtidig henledes opmærksomheden på, at det har en ikke uvæsentlig betydning for ansættelsen af værdien af den færdigombyggede ejendom, om den pågældende ejendom får status som ejerboliger, udlejningsboliger eller andelsboliger - og dermed betydning for størrelsen af ombygningstabet.

Det skal tilføjes, at mange erhvervsbygninger ikke er egnede til at blive ombygget til boliger. Kommunalbestyrelsen må i hvert enkelt tilfælde - uafhængig af byfornyelseslovens støttemuligheder - vælge den optimale anvendelse. I nogle tilfælde kan bygningen eksempelvis være uegnet til boligformål, men velegnet til kulturelle eller sociale formål. I så fald er udgifterne til indretning af bygningen ikke støtteberettigede efter byfornyelsesloven.

2.2. Begrænsning i fortrinsretten

Efter reglerne i § 3 kan eksisterende ejendomme ombygges, så de bliver egnede for ældre og personer med handicap. For at tilgodese det stigende behov for boliger for navnlig ældre og for at sikre en rationel udnyttelse af den offentlige investering er der åbnet mulighed for, at kommunalbestyrelsen kan beslutte at ophæve eller begrænse tidligere beboeres fortrinsret til at vende tilbage til ejendommen.

Hovedsigtet med ændringerne er at give kommunalbestyrelsen mulighed for at sikre, at boliger, som i kraft af særlige foranstaltninger med heraf følgende merudgifter gøres egnede for ældre og personer med handicap, efter ombygningen rent faktisk kan anvendes af disse persongrupper.

De tidligere beboeres interesse vil stadig være beskyttet af reglerne i § 38, stk. 3, om fortrinsret til en bolig i samme eller tilstødende boligkvarter ved anvisning af erstatningsbolig samt i § 38, stk. 4, om »fortrydelsesret« i indtil 2 år efter anvisning af erstatningsbolig. I nævnte periode har den fraflyttede husstand således en fortrinsret til at få anvist en anden erstatningsbolig fortrinsvis i det fraflyttede bykvarter.

Ændringerne skal ses som et supplement til de eksisterende muligheder for at etablere ældreboliger efter ældreboligloven.

Kommunalbestyrelsen kan kun træffe beslutning om at ophæve eller begrænse fortrinsretten for lejligheder, hvortil der er eller vil blive adgang med elevator eller tilkørselsrampe, samtidig med at lejligheden indretningsmæssigt gøres egnet for ældre og handicappede.

Der er eksempelvis ingen anledning til at begrænse fortrinsretten til eventuelle lejligheder i tagetagen, såfremt der ikke dertil er adgang med elevator. Tilsvarende er der ingen anledning til at begrænse fortrinsretten til boliger i opgange, hvor der ikke etableres adgang ved elevator, såfremt der kun installeres elevator i en af ejendommens øvrige opgange. Fortrinsretten ophæves heller ikke for de tidligere beboere, der måtte opfylde de særlige betingelser (ældre eller handicappede) for at overtage en lejlighed i den ombyggede ejendom. Samtidig forudsættes det, at kommunerne undlader at gennemføre sådanne foranstaltninger i ejendomme, som overvejende beboes af yngre personer, der ønsker at udnytte fortrinsretten til at vende tilbage til ejendommen.

For så vidt angår indholdet af de særlige foranstaltninger henvises til Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 644 af 1. oktober 1987 om indretning af ældre- og handicapegnede boliger, jf. lov om byfornyelse og boligforbedring § 3. Reglerne er nærmere uddybet i Boligstyrelsens cirkulære af 1. oktober 1987 om indretning af ældre- og handicapegnede boliger, jf. lov om byfornyelse og boligforbedring. Iøvrigt henvises til vejledningens pkt. 1.1.

De gennemførte ændrede regler om fortrinsret får efter Boligstyrelsens opfattelse virkning for byfornyelsesbeslutninger - og herunder ændringer heri - der vedtages efter lovens ikrafttræden, idet beboerne i forbindelse med orientering om virkningerne af beslutningen kan have haft forventninger om at have mulighed for at udnytte en fortrinsret til at vende tilbage til den ombyggede ejendom.

2.3. Boligforbedring i byfornyelsesområder

De samlede bevillinger til byfornyelse er opdelt i en ordinær og en ekstraordinær bevilling. Den ekstraordinære bevilling anvendes alene til boligforbedring efter lovens kap. III. Hidtil har der ikke kunnet træffes en boligforbedringsbeslutning i et byfornyelsesområde - heller ikke efter den ekstraordinære bevilling.

Med henblik på optimal udnyttelse af de samlede bevillinger, er der med § 7 b nu skabt mulighed for punktvise fornyelser af utidssvarende byområder efter bestemmelserne i kap. III. § 7 b muliggør således, at ekstraordinære midler kanaliseres over i løsningen af »tunge« problemer.

Der vil herefter kunne gennemføres forlods boligforbedringsbeslutninger for enkeltejendomme i byfornyelsesområder efter den ekstraordinære kap. III-bevilling i det omfang kommunalbestyrelsen skønner, at det ikke vil stride imod en kommende byfornyelsesbeslutning.

Kommunalbestyrelsen må således vurdere de påtænkte boligforbedringer i sammenhæng med de ændringer af byfornyelsesområdet, der overvejes gennemført på længere sigt. Opmærksomheden henledes i denne forbindelse på lovens § 6, hvorefter bestemmelserne i kap. II og III kan anvendes, når der foreligger det fornødne plangrundlag i henhold til lov om kommuneplanlægning. Kommunalbestyrelsen skal sikre, at plangrundlaget er tilstrækkeligt til at foretage en helhedsvurdering og koordineret gennemførelse af de foranstaltninger, der er nødvendige for at gøre hele området tidssvarende.

Kommunalbestyrelsen må ligeledes være opmærksom på, at adgangen til at træffe forlods boligforbedringsbeslutninger for enkeltejendomme i byfornyelsesområder efter § 7 b forudsætter, at kommunalbestyrelsen påregner ejendommene bevaret og anvendt helt eller delvis til beboelse i mindst 15 år, jf. § 32, stk. 1.

Afhængig af behovet for punktvise fornyelser af utidssvarende byområder kan kommunalbestyrelsen træffe boligforbedringsbeslutninger for enkeltejendomme efter § 7 b, i det omfang kommunen forinden har reserveret midler hertil efter den ekstraordinære kap. III-bevilling.

2.4. Informationspligt

I forbindelse med den nu gennemførte revision af byfornyelsesloven er det blevet fremført, at den i § 9, stk. 5, anførte informationspligt ikke altid efterleves helt korrekt.

Foranlediget heraf skal Boligstyrelsen derfor henlede opmærksomheden på ovennævnte bestemmelse, hvorefter kommunalbestyrelsen i forbindelse med offentliggørelsen af forslag til byfornyelsesbeslutning skal udsende forslaget til de berørte ejere og lejere. Forslaget skal efter samme bestemmelse være ledsaget af oplysning om reglerne for offentlig støtte til gennemførelse af beslutningen, reglerne om erstatningsboliger og økonomisk støtte til betaling af husleje og boligindskud m.v.

Bestemmelsen er nærmere uddybet i Boligstyrelsens cirkulære af 30. juni 1987 om byfornyelses- og boligforbedringsbeslutningers tilvejebringelse m.v., pkt. 1.2.3.

Opfyldelse af informationspligten kan ske gennem udsendelse af Boligstyrelsens informationspjecer, der er omtalt i ovennævnte cirkulære, hvortil i øvrigt henvises.

2.5. Rækkefølge

Hidtil har kommunalbestyrelsen i forbindelse med byfornyelsesbeslutninger skullet angive en tidsfølge for gennemførelsen af de i beslutningen, jf. § 7, stk. 3, nævnte foranstaltninger.

Da det imidlertid i praksis ofte ikke er muligt at anføre præcise tidsangivelser for gennemførelsen af de enkelte foranstaltninger, er § 7, stk. 4, ændret, således at kommunalbestyrelsen herefter skal angive rækkefølgen for gennemførelsen af de i § 7, stk. 3, nævnte foranstaltninger. Af hensyn til orienteringen af de berørte i byfornyelsesområdet skal kommunalbestyrelsen ligeledes anføre, hvornår gennemførelsen af foranstaltningerne forventes afsluttet.

2.6. Mindre byfornyelsesbeslutninger

Med baggrund i positive erfaringer i forbindelse med frikommuneforsøg og for at forenkle og smidiggøre tilvejebringelsen af en byfornyelsesbeslutning, er der med den nu gennemførte bestemmelse i § 31 a mulighed for, at kommunalbestyrelsen kan fravige § 9 ved mindre byfornyelsesbeslutninger.

Ved specielt at undtage fra reglen i § 9, stk. 1, om udarbejdelse og offentliggørelse af en § 9-redegørelse er det hensigten med § 31 a at overlade en vis metodefrihed til kommunalbestyrelsen ved mindre byfornyelsesbeslutninger. Det er herefter overladt til kommunalbestyrelsen at vurdere, om den ønskede byfornyelsesbeslutning skal gennemføres efter reglerne i § 9 eller eventuelt skal søges gennemført efter forenklingsmodellen i § 31 a.

Efter § 31 a kan kommunalbestyrelsen undlade at udarbejde en § 9-redegørelse og i stedet - som første led i offentlighedsproceduren - udarbejde og offentliggøre et forslag til byfornyelsesbeslutning. Det er dog en betingelse, at beslutningen omfatter højst 20 boliger og højst et areal på 6.000 m2, jf. § 31 a, nr. 1.

Med hensyn til boligbegrebet skal det anføres, at det er af afgørende betydning, om der for et eventuelt lejemål er indgået en selvstændig lejekontrakt. Udlejede enkeltværelser, som udgør en del af en lejlighed, skal således normalt ikke medregnes som en bolig.

Vedrørende arealbetingelsen skal beregningen heraf foretages på grundlag af det samlede bruttoetageareal opgjort efter byggelovgivningens beregningsregler. I denne beregning indgår både bolig- og erhvervsareal.

Der er ikke i § 31 a fastsat regler om, hvordan kommunalbestyrelsen skal informere ejere og lejere i området om forslaget eller om indsigelsesfristens længde. Derimod er det en betingelse for kommunalbestyrelsens vedtagelse af forslaget efter den lempede procedure, at ejerne og flertallet af de eventuelle lejere i de enkelte ejendomme skriftligt har tilkendegivet deres accept af forslaget til byfornyelsesbeslutning, jf. § 31 a, nr. 2. Kommunalbestyrelsen må derfor tilrettelægge sin informationsvirksomhed således, at ejere og lejere bliver bekendt med forslaget og har en reel mulighed for at overskue konsekvenserne af forslaget.

Med hensyn til betingelsen om tilslutning fra flertallet af lejerne er det Boligstyrelsens opfattelse, at flertallet af lejerne ved blandede ejendomme skal forstås som flertallet af beboerne (husstandene) i de enkelte ejendomme, jf. § 19 b.

Hvis kommunalbestyrelsen agter at foretage ændringer i forslaget, forudsætter dette efter Boligstyrelsens opfattelse fornyet tilslutning fra ejerne og flertallet af lejerne i de ejendomme, der berøres af ændringerne.

En række bestemmelser i loven henviser til § 9 på den måde, at tidspunktet for nærmere angivne rettigheder og pligter indtræder, når kommunalbestyrelsen har offentliggjort en § 9-redegørelse eller et forslag til byfornyelsesbeslutning efter § 9. Som en naturlig konsekvens af, at kommunalbestyrelsen i henhold til § 31 a helt eller delvist kan fravige disse bestemmelser, kan dette ske på en sådan måde, at de pågældende rettigheders og pligters indtræden kan kobles sammen med den administrativt fastsatte lempede procedure, jf. § 31 a, jf. § 5, stk. 3, § 11, stk. 2, § 40, stk. 2, § 47, stk. 3, § 56, stk. 2, nr. 1, og § 56, stk. 4.

Afsnit 3

Byfornyelsesnævn og klageadgang

3.1. Begrænsning af klageadgangen til byfornyelsesnævnet

Som led i lovændringen er der foretaget en generel begrænsning af klageadgangen.

Klageadgangen til byfornyelsesnævnene efter § 24, stk. 1-3, § 43, stk. 1, § 64 a, stk. 1, og § 76, stk. 1 og 2, er således begrænset til alene at omfatte spørgsmål om forståelse af loven eller af bestemmelser, der er fastsat i medfør af loven. For så vidt angår skønsmæssige afgørelser, vil sådanne kun kunne påklages, såfremt der er tale om afgørelser, som efter byfornyelsesnævnets vurdering har almindelig interesse eller videregående betydelige følger for klageren.

I bekendtgørelse om gennemførelse af boligforbedringer samt om indbringelse for byfornyelsesnævnet af kommunalbestyrelsens beslutninger herom samt om fælles gennemførelsesprojekter, som er optrykt som bilag, er reglerne om klageadgang for nævnte beslutninger tilsvarende begrænset. Der er ikke foretaget ændringer i øvrigt for nævnte beslutninger.

Begrundelsen for at begrænse klageadgangen er, at det ikke findes rimeligt, at en administrativ klageinstans skal kunne tilsidesætte det skøn, en kommunalbestyrelse har udøvet inden for lovens rammer, medmindre særlige forhold gør sig gældende.

Begrænsningen skal således ses i sammenhæng med den decentralisering af byfornyelsesloven, som med de gennemførte ændringer i endnu højere grad søges opnået. I tråd hermed er det således tilsigtet, at kommunalbestyrelsen i størst muligt omfang kan lægge vægt på lokale forhold.

Samtidig medfører begrænsningen en forenkling og smidiggørelse af byfornyelseslovens ankesystem.

Sondringen imellem spørgsmål om forståelse af loven eller af bestemmelser fastsat i medfør af denne og skønsmæssige afgørelser kan ikke fastlægges udtømmende, men må vurderes konkret i det enkelte tilfælde.

Dog kan det oplyses, at spørgsmål om påstået magtfordrejning eller inhabilitet samt tilsidesættelse af lighedsgrundsætninger og lignende kan indbringes, da sådanne spørgsmål vedrører afgørelsens rette tilblivelse. Ligeledes gælder, at spørgsmål om procedurereglers tilsidesættelse og afgørelsers fornødne hjemmel kan påklages.

Endvidere anvendes i loven en række ord og vendinger, hvis betydning kan give anledning til tvivl. Således anvendes i § 7 a, stk. 7 »nærliggende fare« og i § 19, stk. 5 »almen betydning«. Kommunalbestyrelsens forståelse af disse ord er ikke udtryk for et skøn, men derimod en - stiltiende eller udtrykkelig - beslutning, som indebærer en fortolkning af loven, og kan derfor efterprøves af nævnet. Hvorvidt en afgørelse er hensigtsmæssig, er derimod ikke et spørgsmål nævnene kan efterprøve.

Ud over disse lovfortolkningsspørgsmål kan nævnene tillade, at afgørelser, som har almen interesse eller videregående betydelige følger for klageren, efterprøves. Nævnene afgør på grundlag af en vurdering af hver enkelt sag selv, om disse betingelser er opfyldt.

Betingelserne svarer til byggelovens betingelser for indbringelse af skønsmæssige afgørelser. Endvidere skal der henvises til retsplejelovens betingelser for tredieinstansprøvelse.

Hvis en afgørelse skal tillægges almen interesse, må det forudsættes, at der er tale om en afgørelse af principiel karakter, som ikke kun sjældent træffes, og hvis lovlighed ikke tidligere har været prøvet ved højere instans.

Når der tages stilling til, om en afgørelse har videregående betydelige følger for klageren, må der tages udgangspunkt i den enkelte klagers forhold, og hvorledes beslutningen griber ind heri. Eksempelvis vil nedrivning af bygninger, som ikke kun tjener som sekundær anvendelse for klageren, typisk være en afgørelse, som opfylder betingelserne. Tjener bygningerne som bolig eller erhvervsejendom, må betingelserne antages at være opfyldt. Af andre lignende afgørelser kan nævnes sammenlægning af lejligheder, som typisk vil opfylde betingelserne for de berørte lejere og også i visse tilfælde ejere.

3.2. Indbringelse af nævnets afgørelse for boligretten

I overensstemmelse med ovennævnte ændringer er også § 84 om indbringelse af byfornyelsesnævnets afgørelser for boligretten ændret. Klageadgangen til boligretten omfatter således kun spørgsmål om fortolkning af loven eller af bestemmelser fastsat i medfør af denne. Samtidig gælder, at skønsmæssige afgørelser, som af nævnet antages at have almen interesse eller videregående betydelige følger for klageren, ikke kan indbringes for boligretten. Klageadgangen til boligretten er således mere begrænset end klageadgangen til byfornyelsesnævnene.

Det er i bemærkningerne til lovforslaget udtrykkeligt anført, at byfornyelsesnævnenes afgørelse af, hvorvidt klagebetingelserne er opfyldt, ikke vil kunne efterprøves af boligretten, medmindre særlige forhold foreligger.

3.3. Klage over lejens størrelse

Ændringen af § 60 a, stk. 4, har den virkning, at spørgsmål om lejeforhøjelse og lejefastsættelse vedrørende beboelseslejligheder i ejendomme, som er omfattet af kap. II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, ikke længere kan indbringes for byfornyelsesnævnet, men udelukkende for huslejenævnet. Herved begrænses klageadgangen i de pågældende situationer til kun at omfatte een administrativ klageinstans.

For ejendomme, som ikke er omfattet af kap. II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, medfører ændringen, at kun den første huslejeforhøjelse og lejefastsættelse kan indbringes for byfornyelsesnævnet. Senere huslejeforhøjelser kan herefter alene indbringes for boligretten.

Ændringerne skal betragtes i lyset af de igangværende forenklingsbestræbelser. De medfører, at klageadgangen gøres overskuelig og smidig, idet der fremover kun er een administrativ klageinstans, der afgør tvister mellem ejere og lejere i ejendomme, som er byfornyede.

Endvidere indebærer ændringerne en væsentlig begrænsning af byfornyelsesnævnenes behandling af lejeforhøjelser, som ikke eller kun i ringe omfang har tilknytning til de gennemførte forbedringsarbejder.

Endelig medfører ændringen, at der ikke længere er krav om, at det er mindst en fjerdedel af lejerne, som indbringer klagen. Fra 1. juli 1989 kan hver enkelt lejer selv indbringe klage efter § 60 a, stk. 4.

3.4. Vejledende udtalelser

Efter den hidtidige bestemmelse i § 60 c giver byfornyelsesnævnet efter en kommunalbestyrelses anmodning vejledende udtalelser om huslejeforhøjelsens størrelse efter § 60.

Som konsekvens af de ovenfor omtalte ændringer af § 60 a, stk. 4, og for at undgå den dobbeltbehandling, som byfornyelsesnævnet ville kunne komme til at foretage i det tilfælde, hvor en lejeforhøjelse, som nævnet har udtalt sig vejledende om, bliver indbragt, er denne bestemmelse ophævet.

3.5. Byfornyelsesnævnets kompetence

Med ændringen af § 83 a er der skabt hjemmel til at fastsætte nærmere bestemmelser for byfornyelsesnævnets kompetence.

Almindeligvis gælder, at en klageinstans kan træffe beslutning om at stadfæste eller ophæve den påklagede beslutning, henvise til fornyet behandling eller træffe en ny afgørelse og dermed ændre den oprindelige beslutning. Det centrale spørgsmål i relation til nævnenes kompetence er, hvor omfattende ændringer nævnene kan foretage.

Ud fra en betragtning om kommunalbestyrelsens ansvar i henhold til de meddelte bevillingsrammer antages det, at nævnet ikke kan træffe afgørelser, der vil betyde et uforudset, væsentligt merforbrug af den bevillingsmæssige ramme. Hvis en ny afgørelse er ensbetydende hermed, bør nævnet hjemvise sagen til fornyet behandling i kommunalbestyrelsen. Hjemvisning kan endvidere være nødvendig, fordi en ny afgørelse først kan træffes, når ejere og lejere påny har været inddraget. Byfornyelsesnævnet kan således næppe ændre kommunalbestyrelsens beslutning om nedrivning af en bygning til en beslutning om forbedring af bygningen, men kan ophæve nedrivningsbeslutningen og i øvrigt hjemvise sagen til fornyet behandling.

Der vil senere blive udarbejdet en bekendtgørelse samt en vejledning, hvor den nærmere afgrænsning af nævnenes kompetence vil blive fastlagt og gennemgået.

3.6. Orientering om byfornyelsesnævnsafgørelser

Ved skrivelse af 27. januar 1989 opfordrede Boligstyrelsen de enkelte byfornyelsesnævn til at fremsende nævnets afgørelser i fotokopi til de øvrige byfornyelsesnævn i landet samt til Boligstyrelsen.

Man skal hermed understrege opfordringen, idet byfornyelsesnævnene fremover dog blot skal indsende kopi af afgørelserne til Boligstyrelsen, der herefter drager omsorg for at videreformidle principielle afgørelser.

3.7. Vederlag

Endelig er ændringen i § 79 alene af præciserende karakter, idet statens vederlagsforpligtelse over for nævnsformændene præciseres. Samtidig tages der højde for Hovedstadsrådets nedlæggelse, idet vederlag til nævnets øvrige medlemmer for så vidt angår nævnene i København og Frederiksberg kommuner betales af disse kommuner. Ændringen har virkning fra den 1. januar 1990, idet Hovedstadsrådet nedlægges pr. nævnte dato.

3.8. Ikrafttræden

De gennemførte ændringer af klageadgangen til byfornyelsesnævnet og boligretten får virkning for beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter 1. juli 1989.

De tilsvarende gennemførte ændringer om klageadgang til byfornyelsesnævnet i Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 647 af 4. oktober 1989 om gennemførelse af boligforbedringer samt om indbringelse for byfornyelsesnævnet af kommunalbestyrelsens beslutninger herom samt om fælles gennemførelsesprojekter får virkning for beslutninger, som kommunalbestyrelsen træffer efter bekendtgørelsens ikrafttræden.

Beslutninger, som kommunalbestyrelsen har truffet inden ovennævnte bekendtgørelses ikrafttræden, skal dog, selv om de indbringes for byfornyelsesnævnet efter dette tidspunkt, behandles efter de hidtil gældende regler herom. Denne overgangsbestemmelse får imidlertid kun begrænset virkning, idet den almindelige 6 ugers-frist for rettidig indbringelse af afgørelser for byfornyelsesnævnet gælder uændret.

Afsnit 4

Midlertidige erstatningsboliger

4.1. Forlænget frist

Efter §§ 44 og 44 a kan det kræves, at beboerne midlertidigt fraflytter beboelseslejlighederne, såfremt lejlighederne er ubeboelige i ombygningsperioden, og såfremt lejlighederne påny er beboelige inden for højst 3 måneder.

Det har vist sig vanskeligt i visse ombygningssager at holde byggeperioden på under 3 måneder. For at mindske problemerne med at fremskaffe det tilstrækkelige antal varige erstatningsboliger, som der ellers ville være behov for, er den ovenfor nævnte 3 måneders-frist derfor nu forlænget til 6 måneder.

Ændringen har virkning for alle midlertidige erstatningsboliganvisninger, der foretages efter udgangen af juni 1989.

4.2. Anvisning

I Boligstyrelsens cirkulære af 26.11.1985 om erstatningsboliger er under pkt. 3.5. anført, at lejebetalingen i den midlertidige erstatningsbolig ikke kan overstige lejen i den hidtidige bolig.

I denne forbindelse skal Boligstyrelsen henstille til kommuner og byfornyelsesselskaber, at de ved midlertidig genhusning ikke anviser midertidige erstatningsboliger, der må anses for ringere end beboernes hidtidige boliger, medmindre de enten er billigere, og lejen i øvrigt er rimelig, eller det sker med beboernes udtrykkelige accept.

Boligstyrelsen skal samtidig henstille, at forlængelsen af perioden for midlertidig erstatningsboliganvisning fra de 3 til 6 måneder ikke medfører, at tempoet i byfornyelsesarbejdet sættes ned. For beboerne er det tværtimod ønskeligt, at man bestræber sig på at gøre den midlertidige erstatningsboligperiode så kort som overhovedet muligt.

Afsnit 5

BZ-sikring af bygninger

5.1. Sikring af tomme bygninger

Med § 30 a og § 90, stk. 17, er der nu skabt hjemmel til, at kommunalbestyrelsen kan træffe afgørelse om, at en ejendom, der er omfattet af en beslutning om byfornyelse eller boligforbedring eller af en godkendt saneringsplan, skal sikres mod besættelse, hvis ejendommen er helt eller delvis rømmet.

De to bestemmelser skal ses på baggrund af, at der i forbindelse med ombygning eller nedrivning af en ejendom af hensyn til en hensigtsmæssig og økonomisk forsvarlig planlægning af sagen kan være et kortere tidsrum, hvor ejendommen er tømt for beboere. Dette tidsrum bør under alle omstændigheder søges gjort så kort, som forholdene tillader.

Kommunalbestyrelsen kan påbyde ejeren midlertidigt at udleje lejlighederne, at foretage en forsvarlig afspærring af ejendommen eller at nedrive ejendommen. Hvilke af mulighederne, der skal anvendes, bør afhænge af den konkrete situation, herunder ejendommens karakter. Hvis ejendommen er fredet eller erklæret bevaringsværdig, kan kommunalbestyrelsen først træffe beslutning om bygningsarbejder eller nedrivning, efter at spørgsmålet har været forelagt for miljøministeren, jf. bygningsfredningslovens § 10, stk. 1, og § 11. Kommunalbestyrelsen kan lade afspærring eller nedrivning foretage for ejerens regning. Påbud om udlejning kan efter reglerne i lov om midlertidig regulering af boligforholdene gennemføres ved fogedrettens bistand.

Såfremt kommunalbestyrelsen giver påbud om midlertidig udlejning, skal ejeren inden en frist, der ikke bør overstige 6 uger, foretage udlejning. Efterkommer ejeren ikke rettidigt påbuddet, har kommunalbestyrelsen mulighed for ved fogedens hjælp at indsætte en lejer. Der henvises herom til boligreguleringslovens § 48, stk. 3 og 4.

Kommunalbestyrelsens afgørelse om afspærring kan bestå i, at det påbydes ejeren at sikre døre og vinduer ved f.eks. opsætning af plader på eller tilsømning af døre og vinduer eller blot ved anvendelsen af et forsvarligt låsesystem. Påbuddet vil efter omstændighederne også kunne bestå i, at ejendommens forsyning med el og vand m.v. skal afbrydes, og at indvendige døre afmonteres, trapper blokeres m.v.

Opmærksomheden henledes på, at der i byggelovens § 18 A ligeledes er skabt hjemmel til, at en kommunalbestyrelse kan meddele en ejer af en ejendom påbud om afspærringsforanstaltninger, hvis det skønnes, at der er nærliggende risiko for, at en uvedkommende tager ejendommen i besiddelse. Denne bestemmelse omfatter alle slags bygninger - d.v.s. beboelsesbygninger (etageboliger, een- og flerfamiliehuse m.v.) samt erhvervsbygninger.

5.2. Godtgørelse

Udgifter til gennemførelse af afspærringsforanstaltninger vil typisk ikke forøge en ejendoms værdi og vil således ikke give sig udslag i en højere salgspris eller ekspropriationserstatning.

Rimelige udgifter til sikring af ejendomme afholdt i henhold til § 30 a og § 90, stk. 17, i byfornyelsesloven godtgøres derfor ejeren af kommunen og refunderes af staten med 50 pct., jf. § 57.

Det understreges, at godtgørelse af rimeligt afholdte udgifter alene kan ydes til ejere af ejendomme, som kommunen/et sanerings- og byfornyelsesselskab skal råde over - i medfør af en byfornyelsesbeslutning eller en godkendt saneringsplan.

Udgifter som følge af et påbud meddelt i medfør af byggelovens § 18 A afholdes af ejeren af ejendommen og er ikke omfattet af byfornyelseslovens refusionssystem.

5.3. Straf

Undlader en ejer at efterkomme et påbud om at sikre en ejendom på forsvarlig vis, kan ejeren idømmes bøde, jf. § 88.

Afsnit 6

Støtte- og finansieringsbestemmelser

6.1. Kommunal støtte til andelsovertagelse

Efter § 15, stk. 4, er et flertal af lejerne i en råde over-ejendom, sålænge ejendommen er i kommunens eje, berettiget til at overtage ejendommen som privat eller almennyttig andelsboligforening. Købesummen skal svare til ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom på det tidspunkt, hvor lejerne forlanger at overtage den.

Den af lejerne dannede andelsboligforening har hidtil haft ret til et kommunalt lån efter § 14, stk. 7, og tilskud efter § 14, stk. 8, uanset hvornår overtagelsen forlangtes.

Adgangen til at opnå lån og tilskud efter § 14, stk. 7 og 8, begrænses pr. 1. juli 1989 til 1 år efter, at kommunalbestyrelsen har tilbudt lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis efter § 14, stk. 5.

Det bemærkes, at lejerne fremover har samme ret som hidtil til at forlange ejendommen overtaget, men fremsættes kravet efter 1 års-fristen, må overdragelsen ske på almindelige markedsmæssige vilkår.

6.2. Godtgørelse efter § 57, stk. 3

Det har vist sig, at der kan forekomme tilfælde, hvor det vil være en økonomisk fordel for en husstand, der er erstatningsboligberettiget efter § 38, stk. 1, og som samtidig opfylder betingelserne for at få individuel boligstøtte, at afvise en tilbudt erstatningsbolig og forlange en ny tilbudt.

For at kommunerne ikke i en længere periode skal yde godtgørelse efter § 57, stk. 3, til en husstand, der ikke har en økonomisk tilskyndelse til at acceptere et rimeligt tilbud om erstatningsbolig, og for at tilskynde sådanne husstande til at tilpasse deres boligforbrug efter deres økonomiske formåen, er kommunens pligt til at yde godtgørelse begrænset til 2 år fra det tidspunkt, hvor den forhøjede boligudgift første gang skal betales.

For husstande, der har været berettigede til godtgørelse fra 1. juli 1987, bortfalder kommunens pligt til at yde godtgørelse således fra 1. juli 1989.

Bestemmelsen omfatter såvel saneringslovens som byfornyelseslovens område.

Opmærksomheden henledes på, at godtgørelsen efter § 57, stk. 3, er indkomstskattepligtig for modtageren.

6.3. Garanti for lån og rykning af tabsindekslån

Garantibestemmelserne i §§ 58 og 58 a er ændret, således at staten i de tilfælde, hvor ombygningstabet finansieres ved optagelse af indekslån med sikkerhed i ejendommen, yder garanti for lånet.

Ombygningstabet i almennyttige boliger, kommunale boliger og private andelsboliger skal med virkning fra 1. juli 1989 finansieres med et særskilt indekslån svarende til, hvad der gælder for private udlejningsejendomme, hvor de værdiforøgende ombygningsudgifter er finansieret med nominallån.

Det er Boligstyrelsens opfattelse, at ombygningstabet i de i § 62, stk. 2, nævnte ejendomme, d.v.s. udlejningsejendomme og andelsboligforeninger, fra 1. juli 1989 kan finansieres med et særskilt indekslån, hvortil der ydes statsgaranti, under forudsætning af, at lånet ikke er udbetalt. Ordningen omfatter således også tilsagn givet før 1. juli 1989.

Kommunens garantiforpligtelse til den endelige finansiering er herefter begrænset til de værdiforøgende ombygningsarbejder, og udløses kun for så vidt finansiering ikke kan gennemføres, medmindre der stilles særlig garanti for långivningen.

Vedrørende den midlertidige finansiering i ombygningsperioden er det præciseret, at kommunens garanti for byggelån kan ydes til samtlige godkendte støtteberettigede udgifter.

Det er fortsat en betingelse, at kommunen påtager sig forpligtelse til at godtgøre statskassen halvdelen af eventuelle tab som følge af garantiforpligtelsen vedrørende tabsindekslån.

Ordningen med, at det indekslån, der finansierer ombygningstabet, rykker tilbage for senere låneoptagelse med pantesikkerhed i ejendommen, er nu udvidet til udover private udlejningsejendomme også at omfatte ejendomme, der på tilsagnstidspunktet er almennyttige boliger, lette kollektivboliger, kollegieejendomme, kommunale udlejningsejendomme og private andelsboliger. Begrundelsen herfor er at lette mulighederne for i disse typer ejendomme at optage lån med henblik på fortsat vedligeholdelse og forbedring af ejendommene.

Det er Boligstyrelsens opfattelse, at rykningsadgangen har virkning i det omfang, særskilt indekslån til finansiering af ombygningstabet i de nævnte ejendomme ikke er hjemtaget før 1. juli 1989.

6.4. Boligudgift før byfornyelsen

Kommunalbestyrelsen har nu fået adgang til for private andelsboligforeninger at fastsætte en boligafgift før forbedring, som kan anvendes ved udmålingen og fordelingen af støtten på henholdsvis værdiforøgende og tabsgivende foranstaltninger. Baggrunden herfor er at undgå, at private andelsboligforeninger før forbedringens gennemførelse hæver boligafgiften med henblik på at få så stor en del af ombygningsudgifterne som muligt dækket som tab. Tilsvarende er der i § 62, stk. 2, indsat en parallel adgang omfattende almennyttige boliger og private udlejningsboliger.

Fastsættelsen af lejen og brugsværdien før forbedring er ændret, således at kommunalbestyrelsen for private andelsboliger og boliger ejet af et almennyttigt boligselskab ved udmålingen af støtten kan bortse fra forhøjelser, som er gennemført indtil 18 måneder før den offentlige bekendtgørelse af byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutningen efter § 10, stk. 1, og som for private andelsboliger overstiger lejeværdien for tilsvarende hus eller husrum, eller som for almennyttige boliger overstiger den leje, der kan opkræves efter § 7 i lov om boligbyggeri.

For private udlejningsboliger vil det fortsat være den faktiske husleje før forbedringen, som er gældende, men kommunalbestyrelsen får adgang til at indbringe lejeforhøjelser, som er gennemført indtil 18 måneder før bekendtgørelsen af beslutningen efter § 10, stk. 1, for huslejenævn eller boligret med krav om nedsættelse af lejen til det lejedes værdi efter lejelovgivningens regler herom. I det omfang kravet følges, vil den faktiske leje før forbedringen således blive nedsat med virkning for den fremtidige lejebetaling. Lejeforhøjelser, som er gennemført indtil 1 år, før sagen er indbragt for huslejenævnet, kan herudover af lejeren kræves tilbagebetalt, jf. § 17, stk. 2, i boligreguleringsloven. Tilbagebetalingskrav efter § 49, stk. 3, i lejeloven kan af lejeren formentlig påberåbes for en længere periode end 1 år forud for sagsanlægget herom, hvis retten nedsætter lejen til et lavere niveau end fastsat på dette tidspunkt.

Hensigten med tidsbegrænsningen på 18 måneder før bekendtgørelsen af byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutningen efter § 10, stk. 1, er at sikre, at kommunalbestyrelsen kun kan bortse fra leje- og boligafgiftsforhøjelser, der har en sådan tidsmæssig sammenhæng med en senere truffet beslutning om byfornyelse og boligforbedring, at forsøg på at påvirke byfornyelsesstøttens sammensætning ikke kan afvises.

6.5. En- og tofamiliehuse

Enfamiliehuse, der er udlejede, har hidtil i støttemæssig henseende været betragtet som udlejningsejendomme. Det samme gælder tofamiliehuse, der er helt eller delvist udlejede, uanset om ejeren bor i den ene lejlighed. Er der derimod ingen lejemål i et en- eller tofamiliehus, har det i støttemæssig henseende været betragtet som ejerbolig. Dette er nu præciseret i lovens § 63 a.

For at tage højde for, at en- og tofamiliehuse i støttemæssig henseende kan skifte status, er der i § 63 b indsat bestemmelser om, hvornår støtten bortfalder.

Støtten til det lån, der finansierer de værdiforøgende ombygningsarbejder i den del af et tofamiliehus, som ejeren selv bebor, ophører, når ejendommen afhændes til andre end medejer, livsarving, ægtefælle eller et husstandsmedlem, som ejeren har haft husstandsfællesskab med i de sidste 5 år før afhændelsen. Bestemmelsen skal sikre, at ejeren ikke ved salg kan kapitalisere den offentlige støtte.

For både en- og tofamiliehuse gælder, at såfremt en senere ejer selv tager en del af ejendommen i brug, som på tilsagnstidspunktet var udlejet, bortfalder støtten forholdsmæssigt til det lån, der finansierer de værdiforøgende ombygningsarbejder.

En senere ejer kan således ikke få støtte til den del af boligen, som ejeren nu selv benytter, men som var udlejet på tilsagnstidspunktet. Herved sikres ligeledes, at den offentlige støtte ikke kapitaliseres.

Bestemmelsen hindrer ikke, at den, der ejer en- eller tofamiliehuset på tilsagnstidspunktet, selv kan tage en større del af ejendommen i brug, uden at den offentlige støtte bortfalder. Støtten bortfalder i så fald først ved ejendommens afhændelse til andre end medejer, ægtefælle m.v.

6.6. Ophør

Bestemmelsen om, at afdragsbidrag ikke kan bortfalde, gælder fortsat, jf. § 63 b, stk. 4, modsætningsvis.

Det fremgår nu af § 63 b, stk. 1, at udbetaling af støtte til det lån, der finansierer de værdiforøgende ombygningsarbejder i ejerboliger, heller ikke ophører ved afhændelse af boligen til et husstandsmedlem, som den støtteberettigede ejer har haft husstandsfællesskab med i en uafbrudt periode på mindst 5 år op til afhændelsen.

6.7. Salg af ombyggede ejendomme og ryddede grunde

En ejendom, som et sanerings- eller byfornyelsesselskab eller en kommune i medfør af lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring har rådet over, forudsættes afhændet hurtigst muligt efter, at ombygningen af ejendommen er gennemført. En undtagelse fra denne hovedregel må have baggrund i ganske særlige forhold.

Efter saneringslovens § 20 a og byfornyelseslovens § 14 skal en ejendom erhvervet af et byfornyelsesselskab eller en kommune i medfør af lovgivningen udlejes fortrinsvis til tidligere beboere med henblik på dannelse af en andelsboligforening.

En undtagelse fra pligten til at tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis, men ikke fra fortrinslejeretten for de tidligere beboere, er ejendomme med 5 boliger eller derunder.

Lovgivningens hovedprincip er således, at de omhandlede ejendomme skal sælges, og dette skal primært ske til de tidligere beboere - med henblik på dannelse af en andelsboligforening.

Det fremgår af lovgivningen, at beboerne kan købe ejendommen til en købesum, der svarer til ejendommens værdi som udlejningsejendom ved kontant betaling.

Ejendomme, der ikke overtages af beboerne som andelsboligforening, samt ejendomme med 5 boliger og derunder skal med respekt for tidligere beboeres fortrins(leje)ret sælges på det frie marked. Salgsprisen vil i princippet være undergivet markedsvilkårene. Det tilføjes dog, at beboerne i ejendomme, der skal tilbydes lejerne efter lejelovens bestemmelser, herefter har krav på at kunne overtage ejendommene til samme pris og på samme vilkår, som en alternativ køber er parat til at give.

Det gælder uanset, at prisen i sidstnævnte situation kan være højere end det første tilbud.

De nu indførte bestemmelser i saneringsloven, jf. byfornyelseslovens § 90, stk. 16, og i byfornyelsesloven, jf. § 18 a, foreskriver, at grunde og bygninger erhvervet i medfør af lovgivningen skal søges afhændet ved offentligt udbud - medmindre afhændelse sker i medfør af saneringslovens § 20 a eller byfornyelseslovens § 14. En kommunalbestyrelse kan dog, jf. nedenfor, beslutte anden afhændelsesmåde end offentligt udbud.

Baggrunden for de to bestemmelser er et ønske om at åbne for den bredest mulige køberkreds.

Ved offentligt udbud forstås, at ejendommene, f.eks. via dagspressen, fagpressens blade, lokalblade eller lignende, evt. med bistand fra en ejendomsformidler eller anden sagkyndig bistand, tilbydes den bredest mulige køberkreds, således at den bedst opnåelige pris tilskrives sagen/byggeregnskabet.

Det tilføjes, at en værdiansættelse alene med bistand fra en ejendomsmægler eller anden lignende sagkyndig bistand ikke kan erstatte kravet om offentligt udbud.

Bestemmelserne giver dog kommunalbestyrelsen mulighed for i særlige tilfælde at vælge anden afhændelsesmåde.

Med udtrykket særlige tilfælde ønskes der åbnet mulighed for, at kommunalbestyrelsen ud fra en helhedsvurdering kan lade andre forhold end alene de økonomiske indgå i overvejelserne om, hvordan en ombygget ejendom afhændes bedst muligt under de givne vilkår.

En kommunalbestyrelse kan herunder især lægge vægt på boligsociale forhold, således at kommunalbestyrelsen ved valg af anden afhændelsesmåde søger at imødekomme eksempelvis behovet for boliger til nærmere definerede husstandstyper, der ikke skønnes at have mulighed for at løse egne boligbehov ved overtagelse af ejendommen på markedsvilkår. Det kan f.eks. dreje sig om at sikre egnede boliger til unge, ældre eller personer med handicap.

Også planmæssige forhold bør kunne føre til, at en kommunalbestyrelse ud fra en helhedsvurdering kan beslutte anden afhændelsesmåde end offentligt udbud. Det kan tænkes, at det med baggrund i koordinationen mellem en lokalplan og en byfornyelsesbeslutning kan være hensigtsmæssigt på et tidligt tidspunkt i processen at indgå princip/forhåndsaftale vedrørende disponeringen af en ryddet grund eller en ombygget ejendom.

Med hensyn til salg af grunde, der ryddes som en del af en saneringsplan eller en byfornyelsesbeslutning, gælder de samme synspunkter, medmindre særlige forhold betinger andet.

Afsnit 7

Ændringer vedrørende lovens kap. VIII

Forskellige bestemmelser i byfornyelseslovens kap. VIII og med tilknytning hertil er blevet ændret.

7.1. Anvendelse af lovens kap. VIII

Der er i lovens § 5, stk. 4, indføjet en bestemmelse, der åbner mulighed for, at en ejendom på et tidligere tidspunkt, end det ellers ville være tilfældet, kan blive omfattet af kap. VIII - under visse nærmere betingelser.

Bestemmelsen skal bl.a. ses i sammenhæng med begrebet spredt byfornyelse. En § 9-redegørelse kan omfatte flere ejendomme end den senere byfornyelsesbeslutning, eller kommunalbestyrelsen kan af forskellige grunde helt opgive at gennemføre en påtænkt byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning. Det er nu præciseret, at en kondemnabel ejendom, der ikke frembyder nærliggende fare, kan blive omfattet af lovens kap. VIII, hvis § 9-redegørelsen m.v. ikke følges op af en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning for den pågældende ejendom.

7.2. Efterprøvelse af fristforlængelse, jf. § 73, stk. 3

Kommunalbestyrelsen kan ophæve forbud, hvis den finder, at ejendommens forhold er i overensstemmelse med bygningslovgivningen.

Undertiden kan det vise sig, at forudsætningerne for det skøn, der lå til grund for kondemneringen, ikke holder, og at ejendommen med andre ord ved fristens udløb ikke må anses at være i så dårlig tilstand som antaget ved forbuddets meddelelse.

Der er derfor nu i § 73, stk. 3, indført mulighed for ejere og panthavere for at få efterprøvet, om fristen kan forlænges. En tilsvarende bestemmelse fandtes i den tidligere boligtilsynslov.

Bestemmelsen omhandler et relativt langt tidsforløb, og det er derfor tænkeligt, at forskellige forhold (f.eks. ejerskifte) kan føre til en ændring i en ejendoms tilstand.

7.3. Støtte til visse retableringsudgifter

I lovens § 74 er der nu skabt hjemmel til dækning af visse retableringsudgifter.

Baggrunden for bestemmelsen er et ønske om at tydeliggøre, at en naboejer, som er uden skyld i nedrivningen af en kondemneret ejendom, holdes skadesløs, selv om ejeren af den bygning, der nedrives, ikke er forpligtet til at betale den fulde retableringsudgift.

Da der kan opstå uoverensstemmelse om, i hvilket omfang ejeren af den bygning, der nedrives på grund af ulempe, er betalingspligtig, er der ligeledes skabt mulighed for, at kommunalbestyrelsen kan indtræde som part i en retssag herom.

7.4. Deklaration om ændret benyttelse

Såfremt en kommunalbestyrelse har nedlagt forbud mod ophold og beboelse i en ejendom eller en del heraf, må ejendommen ikke prioriteres eller omprioriteres udover ejendommens værdi. Ejeren kan således ikke i et sådant tilfælde med pantesikkerhed i ejendommen finansiere arbejder, der ikke fuldt ud afhjælper de kondemnable forhold.

En kondemnering kan i visse tilfælde ophæves alene som følge af, at benyttelsen af lokalerne ændres fra beboelse til erhverv, og uden at der gennemføres større bygningsændringer.

Når et godkendt forbedringsforslag efter § 75 er gennemført, kan kondemneringen ophæves. Dette medfører, at det påny bliver lovligt at bebo ejendommen, uanset at de kondemnable forhold, der helt eller delvist begrundede kondemneringsbeslutningen, fortsat består.

For at sikre mulighed for finansiering af et forbedringsforslag efter § 75 og for at undgå, at kommunalbestyrelsen skal kondemnere den samme bygning igen, er der i § 75, stk. 4, indsat en bestemmelse om, at kommunalbestyrelsen som vilkår for at ophæve kondemneringen kan kræve tinglyst en deklaration om, at ændret benyttelse af de tidligere kondemnerede lokaler kræver kommunalbestyrelsens samtykke.

Afsnit 8

Ændringer, der vedrører saneringsloven

8.1. § 90, stk. 14, valgfrihed i støtteformen

Der er nu indført valgfrihed med hensyn til finansierings- og støtteform i saneringsplaner, der hidtil har været finansieret med realkreditlån med rentesikring til de værdiforøgende arbejder og kontant tabserstatning til ombygningsarbejdet.

Dette medfører, at der i ombygningssager omfattet af en saneringsplan vedtaget før 1. juli 1983, og hvortil der er meddelt tilsagn om offentlig støtte i form af rentesikring/kontant tabserstatning, kan vælges mellem denne finansieringsform - og nominallåns-/indeksfinansiering. Til indeksfinansiering ydes der rentebidrag og til nominallånsfinansiering ydelsesbidrag til de lån, der finansierer de værdiforøgende arbejder. Ved begge finansieringsformer ydes der rente- og afdragsbidrag til det indekslån, der finansierer ombygningstabet.

Planer vedtaget efter 1. juli 1983 er, jf. saneringslovens § 52 a, alle indeksfinansierede.

Det understreges, at valgfriheden giver mulighed for enten at vælge rentesikring/kontant tabserstatning eller nominallåns-/indeksfinansiering - dvs. at de 2 støtteordninger ikke kan blandes sammen.

Ændringen har virkning for alle ejere, der endnu ikke har fået udmålt den offentlige støtte endeligt.

Det kan føre til, at der kan være sager, hvor en ejer af en ombygget ejendom vil vælge at foretage en konvertering - dvs. at der i sagen allerede er optaget realkreditlån, men kommunen har endnu ikke udmålt støtten.

En konvertering fra rentesikring/kontant tabserstatning til nominallåns-/indeksfinansiering kan medføre visse merudgifter, men forudsættes at kunne ske uden tab af tilsagnsramme. Dette indebærer, at allerede meddelte tilsagn såvel om rentesikring som om lån til dækning af ombygningstab konverteres til tilsagn om støtte i form af rentebidrag, ydelsesbidrag og afdragsbidrag.

Stempelomkostninger vil typisk kunne overføres fra et lån til et andet. Eventuelle merudgifter vil kunne tilskrives saneringssagen.

Kurstab/-gevinst ved indfrielse af rentesikrede realkreditlån forudsættes at indgå i omfinansieringssaldoen.

Forrentningen af en eventuelt manglende (endelig) finansiering af den kontante udbetaling, indtil denne finder sted, forudsættes at indgå i omfinansieringssaldoen. Det forudsættes, at realkreditlån er optaget hurtigst muligt efter ombygningens afslutning, og at ejendommen i princippet pr. skæringsdagen sættes i drift.

Derimod kan forrentningen af rentesikringen ikke indgå i omfinansieringssaldoen.

8.2. Ophør af rentesikring

I § 90, stk. 18, er nu indsat en bestemmelse om, at udbetaling af rentesikring til en ejerbolig ikke ophører, hvis den afhændes til en medejer eller et husstandsmedlem, som husstandsfællesskab har bestået med i de sidste 5 år frem til afhændelsen.

Reglerne for ophør af rentesikring efter saneringslovens § 52 er herefter harmoniseret med reglerne for ophør af ydelsesstøtte i byfornyelseslovens § 63 b, stk. 1.

Bestemmelsen medfører efter Boligstyrelsens opfattelse ikke indskrænkninger i den praksis, der har udviklet sig efter saneringslovens § 52, stk. 8, 2. pkt., til i ejerboliger at tillade, at rentesikringen fortsat udbetales ved afhændelse til en partner i et ægteskabslignende forhold, uanset at forholdet ikke har bestået i 5 år.

8.3. § 90, stk. 19, uddelegering

I de fortsatte bestræbelser på at tilnærme saneringsloven og byfornyelsesloven til hinanden er der nu skabt hjemmel til, at boligministeren kan bemyndige kommunerne til at færdiggøre iværksatte saneringsaktiviteter.

Bemyndigelsen vil indebære, at Boligstyrelsen ikke længere skal godkende saneringsregnskaber, tillæg til saneringsplaner, ombygningsprojekter indeholdende store udvidelser samt projekter og ombygningsregnskaber vedrørende sager med lån efter § 52 i 1975-saneringsloven.

Der vil endvidere for disse saneringssager blive etableret et økonomisk styringssystem svarende til det, der allerede i dag gælder for byfornyelsesloven. Bestemmelsen indebærer således som en nyskabelse, at den enkelte kommune fremtidigt - uden Boligstyrelsens medvirken - foranlediger, at Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning vil skulle foretage en række regnskabsmæssige ekspeditioner, herunder renteberegninger og udbetalinger.

Det bemærkes, at byfornyelsesloven § 90, stk. 19, i modsætning til tidligere uddelegerings-/forenklingsinitiativer, også omfatter statslånesagerne - de såkaldte 75-sager (Boligministeriets lovbekendtgørelse af 3. juli 1975).

Det oplyses, at Boligstyrelsen påtænker snarest muligt og senest med udgangen af 1989 at udsende nærmere bestemmelser og vejledning vedrørende færdiggørelsen af iværksatte saneringsaktiviteter, herunder særligt materiale vedrørende berigtigelsen af saneringsregnskaber.

Iværksatte saneringsaktiviteter vil herefter kunne afsluttes i den enkelte kommune.

Boligstyrelsen vil fortsat være klagemyndighed i saneringsloven.

Bilag

Bekendtgørelse nr. 647 af 4. oktober 1989 om gennemførelse af boligforbedringer samt om indbringelse for byfornyelsesnævnet af kommunalbestyrelsens beslutninger herom samt om fælles gennemførelsesprojekter

(Udelades her)

§ 90, stk. 19, indeholder samtidig en hjemmel for boligministeren til at fastsætte tidsfrister og betingelser for afslutning af saneringsplanerne.

Det påtænkes at fastsætte en generel frist for afslutning af de iværksatte saneringsaktiviteter. Baggrunden herfor er et ønske om, at de igangsatte arbejder i medfør af saneringsloven finder deres snarlige afslutning, således at byfornyelsesloven, der trådte i kraft den 1. januar 1983, får virkning for hele støtteområdet alene. Ved fastsættelsen af nævnte betingelser vil Boligstyrelsen kunne indbygge et økonomisk incitament for kommunerne til at afslutte saneringsaktiviteterne, således at statens udgifter eventuelt vil kunne reduceres i de tilfælde, hvor en kommune beslutter at udskyde færdiggørelsen af en saneringsplan.

8.4. Almennyttige andelsboliger

Efter de hidtidige regler i saneringslovens § 20 a, stk. 2 om lejeres ret til at overtage ombyggede råde over-ejendomme på andelsbasis har dette alene kunnet ske ved oprettelse af en privat andelsboligforening efter reglerne i lov om andelsboliger og andre bofællesskaber.

I byfornyelseslovens § 14 er denne ret suppleret med en valgfrihed for de pågældende lejere til at vælge imellem dannelse af en privat andelsboligforening - som tidligere efter saneringsloven - og en almennyttig andelsboligforening efter reglerne i lov om boligbyggeri.

Ved de gennemførte ændringer er bestemmelserne harmoniseret, således at lejere såvel efter byfornyelsesloven som efter saneringsloven kan vælge, om overtagelse skal ske ved dannelse af en privat eller en almennyttig andelsboligforening.

Købesummen berigtiges for så vidt angår en privat andelsboligforening ved, at 20 pct. af overtagelsessummen erlægges kontant, og for så vidt angår en almennyttig boligforening ved, at 2 pct. erlægges kontant.

Der er ikke i øvrigt foretaget ændringer i fremgangsmåden i forbindelse med overtagelse af råde over-ejendomme efter ombygning.

De ændrede regler om overtagelse af ombyggede ejendomme på andelsbasis får virkning for ejendomme, som tilbydes lejerne efter lovens ikrafttrædelse. I forbindelse med afgivelse af tilbud til lejerne om overtagelse, skal der således gives oplysning om, at der nu er mulighed for at overtage ejendommen som almennyttig andelsboligforening.

I de tilfælde, hvor tilbud er afgivet før ændringslovens ikrafttræden og eventuel aftale endnu ikke er indgået, kan lejerne, såfremt de måtte ønske det, overtage ejendommen som almennyttig andelsboligforening, såfremt overtagelse sker efter lovens ikrafttræden.

8.5. Øvrige ændringer

Forlængelsen af fristen for ombygning ved anvisning af midlertidig erstatningsbolig omfatter også saneringslovens område. Der henvises herom til afsnit 4.

Bestemmelserne om BZ-sikring af bygninger omfatter også ejendomme, der er omfattet af en godkendt saneringsplan. Der henvises til afsnit 5.

Bestemmelsen i byfornyelseslovens § 57, stk. 3, om, at kommunens pligt til at yde godtgørelse ved for sen erstatningsboliganvisning begrænses til 2 år, omfatter også saneringslovens område. Der henvises til pkt. 6.2.

Ændringerne i byfornyelseslovens §§ 58, 58 a, 62, 63 a og 63 b finder også anvendelse på saneringsplaner, der er vedtaget 1. juli 1983 eller senere. Der henvises herom til pkt. 6.3.-6.6.

Endelig omfatter bestemmelserne om salg af ombyggede ejendomme og ryddede grunde også saneringslovens område. Der henvises til pkt. 6.7.

Boligstyrelsen, den 4. oktober 1989

H. E. RASMUSSEN

/Nils Hein

Vejledning om ændringer i lov om byfornyelse og boligforbedring

Indledning

1. Med virkning fra den 1. juli 1989 er der ved lov nr. 322 af 24. maj 1989 gennemført en lovbestemt revision af lov om byfornyelse og boligforbedring. Som følge heraf er der foretaget en lang række ændringer i loven. Nogle af disse ændringer vedrører ligeledes lov om sanering.

Denne vejledning indeholder en gennemgang af ændringerne, der bl.a. vedrører følgende

- § 3

- ombygning af erhvervsejendomme til beboelse

- boligforbedringer i byfornyelsesområder

- lempet procedure for gennemførelse af mindre byfornyelsesbeslutninger og ændringer af byfornyelsesbeslutninger

- begrænsning af fortrinsretten

- byfornyelsesnævnenes kompetence

- midlertidige erstatningsboliger

- BZ-sikring af bygninger

- offentligt udbud af ombyggede ejendomme og ryddede grunde

- støtteregler for 1- og 2-familiehuse

- kondemnering

- ændringer, der vedrører sanering.

Vejledningen er opdelt i følgende afsnit

1. § 3-normer

2. Forenkling og smidiggørelse

3. Byfornyelsesnævn og klageadgang

4. Midlertidige erstatningsboliger

5. BZ-sikring af bygninger

6. Støtte- og finansieringsbestemmelser

7. Ændringer vedrørende lovens kap. VIII

8. Ændringer, der vedrører saneringsloven.

Afsnit 1

Ingen