Frivillig registrering for udlejning, bortforpagtning og salg af fast ejendom

Frivillig registrering for udlejning, bortforpagtning og salg af fast ejendom

Frivillig registrering for udlejning, bortforpagtning og salg af fast ejendom

Vejledning

Oktober 1988

Virksomheder, der udlejer, bortforpagter eller sælger fast ejendom, kan i visse tilfælde efter anmodning blive frivilling registreret efter momsloven.

Ansøgning om frivillig registrering sker på blanket Y 3, som fås på distriktstoldkamret.

De virksomheder, der frivillig momsregistreres for udlejning mv, registreres automatisk efter loven om arbejdsmarkedsbidrag.

Vejledningen er udarbejdet på grundlag af momsloven og Ministeriet for Skatter og Afgifters bekendtgørelse nr 358 af 23.7.85.

Formålet med en frivillig registrering er at undgå dobbeltbeskatning, og ordningen tager derfor sigte på virksomheder, hvis kunder overvejende er momsregistrerede virksomheder.

En virksomhed, der er frivillig registreret for udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, skal betale moms af lejeindtægten/forpagtningsafgiften. Samtidig får virksomheden selv fradragsret for momsen på indkøb af varer og momspligtige ydelser, som vedrører udlejningen mv.

En momsregistreret kunde får herefter - inden for momslovens almindelige regler - fradragsret for momsen af de ydelser, som købes hos den frivillig registrerede virksomhed.

En frivillig registrering for udlejning kan tidligst ophæves 2 år efter registreringen.

De almindelige regler for virksomheder, der registreres efter momsloven og loven om arbejdsmarkedsbidrag findes i vejledningerne »Moms« og »Arbejdsmarkedsbidrag«.

Flere oplysninger fås på distriktstoldkamret.

Registrering for udlejning af fast ejendom

Omfang

Adgang til frivillig registrering har enhver, der erhvervsmæssigt

1. udlejer eksisterende fast ejendom med allerede indgåede lejemål eller hvor der foreligger bindende aftale om indgåelse af lejemål.

2. køber fast ejendom med udlejning for øje, men hvor der på købstidspunktet endnu ikke er indgået aftale om leje.

3. vil udleje endnu ikke opført fast ejendom eller eksisterende bygninger, som udlejeren på grund af ombygning modernisering eller reparation endnu ikke har indgået aftale om at udleje.

Ved fast ejendom forstås i denne forbindelse såvel hele bygninger og andre faste anlæg som enkelte lokaler. Udlejning af landarealer, fx havnearealer og landbrugsjord, omfattes også af adgangen til frivillig registrering.

Der kan ikke gives tilladelse til frivillig registrering for udlejning af fast ejendom, som anvendes eller agtes anvendt til boligformål. Lejligheder, der bruges både til beboelse og erhverv, er efter lejeloven beboelseslejligheder og kan derfor ikke omfattes af en frivillig registrering.

Tilladelsen kan heller ikke gives, hvis udlejning sker inden for samme juridiske enhed, fx udlejning af lokaler til afdelinger inden for samme institution. Det gælder, selv om der finder en egentlig lejeberegning sted (intern omkostningsfordeling).

Frivillig registrering, som vedrører allerede indgåede lejemål, kan kun opnås, hvis lejeren erklærer sig indforstået. Ansøgningen skal være vedlagt skriftlig samtykke fra de lejere, hvis lejemål ønskes omfattet af registreringen.

Gas, vand, el og varme

Der skal normalt ikke betales moms ved levering af gas, vand, el og varme, når leveringen sker som led i udlejning af hus eller husrum.

For at en momsregistreret lejer kan få fradragsret for momsen, må udlejerens momsregistrering også omfatte disse leverancer.

Salgsmoms (udgående moms)

Frivillig registrering indebærer, at udlejeren skai opkræve moms af følgende

- almindelige lejebeløb

- forudbetalt leje, herunder beløb til regulering af forudbetalt leje ved lejeforhøjelser

- deposita

- andre beløb, der opkræves som betingelse for udlejningen.

Omfatter registreringen levering af gas, vand, el og varme, skal der også opkræves moms af disse leverancer.

Når en eksisterende ejendom bliver omfattet af frivillig registrering, skal der betales moms af forudbetalt leje, herunder reguleringer af forudbetalt leje, og af deposita for de lejemål, der bliver omfattet af registreringen.

Der skal dog ikke betales moms af deposita, der er stillet før den 1 januar 1982.

Hvis den aftalte leje ikke svarer til sædvanlig leje for tilsvarende byggeri, skal udlejeren betale moms af en værdi, der svarer til sædvanlig leje.

Købsmoms (indgående moms)

En frivillig registreret udlejer har fradragsret for købsmoms efter momslovens almindelige regler.

Moms af følgende udgifter kan derfor trækkes fra, hvis udgiften vedrører de bygninger eller lokaler, der er omfattet af registreringen

- opførelse, ombygning og modernisering

- reparation og vedligeholdelse

- drift og administration.

Hvis den frivillige registrering ikke omfatter alle lejemåi i en ejendom, har udlejeren delvis fradragsret for momsen af de nævnte udgifter. Distriktstoldkamret kan oplyse om opgørelsen for den konkrete ejendom.

Hvis en eksisterende ejendom bliver omfattet af en frivillig registrering, kan momsen af udgifter, der er afholdt før registreringen, ikke trækkes fra.

Regulering af købsmoms

Hvis den faste ejendom inden for en 10 årig periode overgår helt eller delvis til boligformål, eller hvis den ikke længere skal være omfattet af registreringen, skal momsen reguleres (tilbagebetales).

Reglerne findes i bekendtgørelsen om regulering af indgående moms for investeringsgoder.

Moms af følgende udgifter skal dog ikke reguleres

- vedligeholdelse og reparation til en samlet momsværdi af 50.000 kr og derunder

- drift og administration.

Den 10 årige periode regnes fra tidspunktet for endelig ibrugtagningstilladelse til ejendommen eller den del af den, der er omfattet af registreringen.

Ændringer i udlejningsforholdet der medfører, at momsen skal reguleres skal anmeldes til toldvæsenet.

Hvis ejendommen sælges, skal momsen også reguleres. Salg af ejendommen skal altid anmeldes til toldvæsenet.

Sælgeren kan dog overdrage reguleringsforpligtelsen helt eller delvis til køberen, hvis denne er momsregistreret og erklærer sig indforstået med at overtage forpligtelsen for resten af reguleringsperioden.

Godtgørelse af afgifterne af olie, el, gas og kul

Virksomheder, der er frivillig registreret for udlejning, bortforpagtning eller salg af fast ejendom, er omfattet af de almindelige regler om godtgørelse af energiafgifter, dvs afgifterne af olie, el, gas og kul. Reglerne herom findes i en særligvejledning (P 84).

Specielle bestemmelser

Hvis en frivillig registrering er omfattet af punkt 2 og 3 i afsnittet »Omfang« på side 1, skal man inden aktiviteternes start anmelde disse skriftlig til toldvæsenet.

Det er en betingelse for at kunne anvende fradragsretten under opførelse, ombygning, modernisering og reparation, at toldvæsenet kan godkende en erklæring fra udlejeren (bygherren) om, i hvilket omfang ejendommens lejemål forventes omfattet af den frivillige registrering.

Senest 6 måneder efter, at de pågældende lokaler mv har været klar til ibrugtagning, skal der på grundlag af dokumentation for den faste ejendoms anvendelse (lejekontrakter mv) ske endelig beregning og regulering af købsmomsen. Lokaler mv, som på dette tidspunkt ikke er udlejet, sidestilles med lokaler mv, der ikke er omfattet af den frivillige registrering.

Hvis et byggeri for egen regning på egen grund, hvor byggeriet er bestemt til udlejning, ikke er udlejet inden for 6 måneder, skal egne arbejdsydelser på byggeriet momses, jf bekendtgørelsen om moms af byggeri mv til salg, udlejning eller eget brug. Grundlaget for momsberegningen er den almindelige salgspris eller en kalkuleret salgspris.

En frivilling registreret udlejer er i øvrigt omfattet af momslovens almindelige bestemmelser om fakturering, regnkabsførelse, kontrol, afregning af moms mv. Faktureringsbestemmelserne skal altid efterleves også, når udlejer og lejer er en og samme person, som optræder i flere juridiske enheder.

Registrering for bortforpagtning af fast ejendom

Reglerne, der gælder for udlejere af fast ejendom, giver også bortforpagtere af erhvervsvirksomheder mulighed for at blive frivillig registreret.

Registrering for salg af fast ejendom

Virksomheder, der opfører byggeri eller byggemodner jord bestemt til salg til momsregistrerede virksomheder har mulighed for at få tilbagebetalt den moms, der er betalt ved opførelsen eller byggemodningen.

Det er en forudsætning for udbetaling af byggemomsen, at bygherren over for toldvæsenet ved fx en kontrakt med en momsregistreret køber dokumenterer, at byggeriet er opført med salg for øje.

En anden forudsætning for udbetaling af byggemomsen er, at den momsregistrerede køber erklærer sig indforstået med ved overtagelsen af ejendommen at påtage sig reguleringsforpligtelsen for den momsgodtgørelse, som bygherren har fået udbetalt.

Hvis bygherren leverer egne arbejdsydelser eller egne materialer til byggeriet, skal køberen erklære sig indforstået med at overtage en reguleringsforpligtelse, som beløbsmæssigt svarer til størrelsen af det samlede momsbeløb som ville have påhvilet byggeriet, hvis det skulle have været solgt til en ikke-registreret køber, jf reglerne i bekendtgørelsen om moms af byggeri mv til salg, udlejning eller eget brug.

Den periode, der anvendes ved eventuel regulering af købsmoms for investeringsgoder, regnes fra det tidspunkt, hvor køberen overtager den faste ejendom. Bygherren skal 8 dage før overdragelsestidspunktet underrette toldvæsenet om ejendommens overdragelse.

Virksomheder, der køber fast ejendom bestemt til videresalg til registrerede virksomheder til brug i disses momspligtige virksomhed, kan også blive frivillig registreret.

Disse virksomheder får herved mulighed for at overtage en reguleringsforpligtelse fra sælgeren og videreføre den til den nye momsregistrerede køber, se side 2, afsnittet »Regulering af købsmoms«.

Der kan først ske udbetaling af moms af omkostninger, som virksomheden har haft ved købet, når det overfor toldvæsenet ved fx en kontrakt er dokumenteret, at den faste ejendom skal sælges til en momsregistreret virksomhed, der er indforstået med at overtage reguleringsforpligtelsen på ejendommen.

Ingen