Statsskattedirektoratets cirkulære vedrørende kontantomregning af overdragelsessummer (* 1)

Statsskattedirektoratets cirkulære vedrørende kontantomregning af overdragelsessummer (* 1)

Ved afståelse af fast ejendom opgøres fortjenesten på grundlag af kontantomregning af anskaffelses- og afhændelsessummer efter reglerne i ministeriet for skatter og afgifters bekendtgørelse nr. 252 af 8. maj 1984 om beskatning af fortjeneste ved salg af fast ejendom, jf. lov nr. 504 af 26. september 1984, som ændret ved lov nr. 244 af 6. juni 1985, lov nr. 192 og 193, begge af 9. april 1986, samt lov nr. 227 af 22. april 1987.

Private pantebreve m.v. skal efter disse regler kontantomregnes på grundlag af kurser, som kvartalsvis offentliggøres af statsskattedirektoratet.

Tabellen på vedlagte bilag indeholder sådanne kurser vedrørende 3. kvartal 1987.

Kurserne varierer med gældsposternes forrentning, restløbetid og sikkerhedsmæssige placering.

Den sikkerhedsmæssige placering af en fordring bestemmes ved den procentdel, som restgælden på fordringen og foranstående hæftelser udgør af den samlede handelspris. Fremgangsmåden illustreres ved følgende eksempel

En ejendom sælges for 600.000 kr. Køber overtager restgælden på indestående prioriteter, ialt 450.000 kr. Restkøbesummen berigtiges ved, at køber udsteder et sælgerpantebrev på 60.000 kr. med årlig ydelse på 12,61%, heraf rente på 10% af den til enhver tid værende restgæld, og betaler 90.000 kr. i kontant udbetaling.

Restgælden på de overtagne hæftelser, ialt 450.000 kr. udgør 75% af den samlede handelspris.

Restgælden på overtagne foranstående hæftelser og det udstedte sælgerpantebrev udgør ialt 450.000 kr. + 60.000 kr. = 510.000 kr., hvilket udgør 85% af den samlede handelspris.

Sælgerpantebrevet er således sikkerhedsmæssigt placeret i intervallet mellem 75-85% af handelsprisen.

Sælgerpantebrevet skal derfor kursansættes på grundlag af tabellen over gæld med pantesikkerhed inden for 85% af pantets handelsværdi.

Pantebrevets restløbetid er ca. 16 år, og omregningskursen, kan herefter findes i tablellen ved at gå ind under restløbetid 16 år og rentefod 8,01 - 10,00%. I 3. kvartal 1987 vil kursen være 79 og pantebrevets kursværdi 60.000 x (79/100) = 47.400 kr.

Hvis et pantebrev indeholder særlige vilkår af betydning for kursansættelsen, f.eks. vilkår om ændringer i forrentnings- eller afdragsvilkårene i løbetiden eller særlige rykningsklausuler, korrigeres tabellens kurser for den skønnede indflydelse heraf.

Hvis et pantebrev er sikkerhedsmæssigt placeret over flere af de angivne intervaller, foretages en sammenvejning af de hertil svarende kurser, jf. følgende eksempel

Et sælgerpantebrev på 90.000 kr., der afvikles på tilsvarende vilkår som i foregående eksempel, er sikkerhedsmæssigt placeret mellem 75-90% af handelsværdien. 60.000 kr. af hovedstolen er placeret mellem 75-85% af handelsværdien og de resterende 30.000 kr. mellem 85-90% af handelsværdien.

Pantebrevet kursansættes således

60.000 x (79/100) = 47.400 kr. 30.000 x (77/100) = 23.100 kr. --------- Samlet kursværdi 70.500 kr.

For pantebreve, der kan indfries til pari, kan der ikke anvendes en kurs over 100, jf. bekendtgørelsens § 5.

Reglerne finder tilsvarende anvendelse 1) ved opgørelse af fortjenesten ved afhændelsen af afskrivningsberettigede bygninger (beskatning af genvundne afskrivninger) samt 2) ved fastlæggelsen af afskrivningsgrundlaget for afskrivningsberettigede bygninger, jf. § 4, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 523 af 28. september 1982 om kontantværdiansættelse af overdragelsessummer og om oplysningspligt efter afskrivningsloven og 3) ved skatte- og afgiftsmæssig værdiansættelse af fast ejendom i dødsboer m.v., samt 4) ved gaveoverdragelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 310 af 23. juni 1983 om afgift af arv og gave og cirkulære af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.

Vedrørende skatte- og afgiftsmæssig værdiansættelse af pantebreve, som ikke står i forbindelse med overdragelse af fast ejendom, henvises til SD-cirkulære nr. 1987-37 af 17. sept. 1987 om kursansættelse af private pantebreve ved opgørelsen af den skatte- og afgiftsmæssige værdi og formueværdien, som også finder anvendelse ved værdiansættelse af aktiver på formueopgørelsen.

Dette cirkulære efterfølger SD-cirkulære nr. 1987/16 af 8. maj 1987 om kontantomregning af overdragelsessummer.

Hans Westerberg

Erik Eriksen