Kommunernes opgaver ved udlæg i og tvangsauktion over fast ejendom m.v. (* 1)

Kommunernes opgaver ved udlæg i og tvangsauktion over fast ejendom m.v. (* 1)

INDHOLDSFORTEGNELSE SIDE

1. Indledning 2 2. Tvangsauktionsregler 2 2.1. Vejledning af skyldneren 2 2.2. Advokatbeskikkelse 3 2.3. Antaglese af ejendomsmægler 3 2.4. Salgsopstilling 4 2.5. Forberedende tvangsauktionsmøder 4 2.6. Indkaldelse til auktion 6 2.7. Tilbehør 6 2.8. Ny auktion 7 2.9. Fordelingsudkast 7 2.10. Auktionsskøde 7 2.11. Appel 8 2.12. Ventelistesystemet 8 3. Udlæggets priotetsstilling, særligt i forhold til foranstående ejerpantebreve 8 4. Tinglysningsloven og retsafgiftsloven 10 4.1. Tinglysningsloven 10 4.2. Retsafgiftsloven 10 5. Tvangsauktionsklausuler i pantebreve 10 6. Tvangsauktion på grundlag af stats- skattedirektoratets krav 12 7. Tvangsauktion begøret af andre kreditorer 13 8. Tvangsauktion ved konkurs 13 9. Nedskrivning af restancen 13 10. Kommunernes legitimation og bemyndigelse til at kvittere tinglyste udlæg 14 11. Kommunernes legitimation og bemyndigelse til at meddele rykningspåtegninger på tinglyste udlæg 16 12. Relaksering af udlæg i fast ejendom 17 13. Statsskattedirektoratets beregning af eventuel friværdi i en fast ejendom 17 14. Ophævelsesbestemmelse 18 Bilag nr. 1: Skematisk beregning

1. Indledning

Reglerne om tvangsauktion over fast ejendom er fastsat i retsplejelovens kap. 49, 51 og 52, som ændret ved lov nr. 291 af 8. juni 1978. Samtidig hermed blev nogle bestemmelser i auktionslederloven, retsafgiftsloven og tinglysningsloven ændret.

Formålet med at ændre retsplejelovens regler om tvangsauktion over fast ejendom var at begrænse antallet af auktioner og, hvor en auktion var uundgåelig, at begrænse de tab, der oftest er forbundet hermed, både for ejeren og de øvrige rettighedshavere. Med de nye regler har man endvidere tilstræbt at forenkle og smidiggøre tvangsauktionsproceduren. Reglerne er derfor udformet således, at fogedretten i de enkelte tilfælde kan vælge den fremgangsmåde, der ud fra omkostnings- og retssikkerhedsmæssige hensyn må anses for at være den mest hensigtsmæssige.

Som konsekvens af disse lovændringer og som følge af ændringer i lånerammer m.v. er det fundet hensigtsmæssigt at ajourføre tidligere udsendte SD-cirkulærer om kommunernes opgaver ved tvangsauktion over fast ejendom. Endvidere henvises til SD-cirkulære nr. 1984-25 om samarbejde med toldvæsenet.

2. Tvangsauktionsregler

2.1. Vejledning af skyldneren

2.1.1. Efter § 561, stk. 1, skal fogedretten normalt efter modtagelsen af en anmodning om tvangsauktion over en fast ejendom, der benyttes til beboelse for skyldneren eller dennes husstand, indkalde skyldneren til et møde. Fogedretten vejleder skyldneren om dennes retsstilling, herunder om skyldnerens mulgheder for at undgå tvangsauktion.

2.1.2. Hvis anmodningen vedrører tvangsauktion over en erhvervsejendom (forretnings-, industri-, landbrugs- eller udlejningsejendom), kan fogedretten indkalde skyldneren til et vejledende møde.

2.1.3. Rekvirenten og om fornødent det sociale udvalg skal efter § 561, stk. 2, have underretning om mødets afholdelse.

2.1.4. På skyldnerens begæring kan fogedretten efter § 561, stk. 3, fastsætte en frist (afværgefrist) på indtil 4 uger for skyldneren til selv at søge ejendommen solgt eller på anden måde søge auktionen afværget. Fristen kan forlænges. Afværgefrist vil ikke blive imødekommet, hvis det må antages, at skyldneren herved blot vil trække sagen i langdrag.

2.2. Advokatbeskikkelse

2.2.1. Efter § 561, stk. 6, kan fogedretten, navnlig når auktionen vedrører en fast ejendom, der benyttes til beboelse, når som helst under auktionssagen beskikke en advokat for skyldneren, hvis fogedretten finder, at der er behov herfor, og skyldneren i øvrigt opfylder de økonomiske betingelser for meddelelse af fri proces, jf. § 330, stk. 1, nr. 2.

2.2.2. Den beskikkede advokat skal bistå skyldneren med at afværge auktionen og søge at opnå en mere varig løsning af skyldnerens økonomiske problemer. Advokaten skal herved bistå med at udrede ejendommens hæftelsesforhold, forhandle med panthaverene om en moratorieordning eller undersøge muligheden for en omprioritering.

2.3. Antagelse af ejendomsmægler

2.3.1. Hvis skyldneren ikke inden udløbet af afværgefristen, nævnt under 2.1.4., har afværget auktionen, kan fogedretten efter § 562, stk. 1, antage en sagkyndig - normalt en ejendomsmægler - til inden for en frist på indtil 4 uger at foretage en vurdering af ejendommens salgsværdi på tvangsauktion og igennem annoncering efter fogedrettens bestemmelse at fremskaffe liebhavere med henblik på ejendommens salg, så vidt muligt i fri handel.

2.3.2. Den af den sagkyndige foretagne vurdering er til brug for fogedretten og vil navnlig have værdi ved dennes afgørelse af, om der skal begæres ny auktion efter § 576, stk. 2.

Fogedretten udgør efter § 569, sidste pkt., om der under auktionen skal gives oplysninger om den sagkyndiges vurdering. Rettighedshavere og liebhavere har ikke krav på oplysning om denne vurdering.

Vurderingen efter § 562 kan ikke tages som udtryk for ejendommens værdi i handel og vandel, idet vurderingen foretages ud fra kontantprincipper og ikke ud fra sædvanlige salgsvilkår. I det omfang kommunerne er bekendt med vurderingen, skal denne indberettes til statsskattedirektoratet.

Kommunerne skal så vidt muligt ved sagens indberetning til statsskattedirektoratet tillige oplyse, hvad ejendommen kan sælges for i fri handel på sædvanlige salgsvilkår.

2.3.3. Den sagkyndige skal søge at sælge ejendommen i fri handel.

2.3.4. Lykkes det ikke for den sagkyndige efter annoncering at sælge ejendommen i fri handel, skal han bistå fogedretten med at forberede auktionen med henblik på opnåelse af det størst mulige auktionsprovenu.

2.4. Salgsopstilling

2.4.1. Den sagkyndige eller, hvis en sådan ikke antages, rekvirenten skal efter § 562, stk. 3, til brug ved auktionen udarbejde en salgsopstilling, som i overskuelig form giver udførlige oplysninger om salgsvilkårene, herunder om størrelsen af det kontante beløb, der skal udredes. Opstillingen skal endvidere indeholde oplysning om andre forhold af betydning for liebhaveres vurdering af, om de vil byde på auktionen. Indholdet af salgsopstillingen skal i videst muligt omfang svare til de salgsopstillinger, ejendomsmæglere anvender i fri handel.

2.4.2. Skydlneren og de i ejendommen berettigede, herunder skattemyndighederne skal afgive de nødvendige oplysninger til brug for udarbejdelsen af salgsopstillingen.

Disse oplysninger skal afgives gebyrfri, jf. bl.a. bekendtgørelse nr. 357 af 22. juli 1983 om adgangen til at modtage oplysninger fra bygnings- og boligregistret.

2.4.3. Rekvirenten skal efter § 562, stk. 2, stille sikkerhed for omkostningerne ved antagelsen af en sagkyndig. Sikkerheden skal dække vederlag til den samkyndige samt dennes omkostninger, men ikke et evt. mæglerhonorar ved ejendommens salg i fri handel, idet salæret påhviler skyldneren.

Rekvirenten vil kun få dækket udlæg til sikkerhedsstillelsen, såfremt han får andel i auktionsbuddet.

Rekvirenten har ikke regres mod skyldneren for udækkede omkostninger.

Hvis skyldneren afværger auktionen, kan rekvirenten betinge sin tilbagekaldelse af auktionsbegæringen af, at skyldneren betaler omkostningerne.

2.4.4. Skyldneren skal efter § 562, stk. 4, give den sagkyndige, rekvirenten og de i auktionen interesserede adgang til at besigtige ejendommen. Adgang til besigtigelse af ejendommen kan gennemtvinges af fogedretten ved en umiddelbar fogedforretning efter § 609.

2.5. Forberedende tvangsauktionsmøder

2.5.1. Der skal som hovedregel ikke afholdes forberedende tvangsauktionsmøder.

Forberedende tvangsauktionsmøder skal dog altid efter § 563, stk. 1, afholdes ved anmodning om auktion over forretnings-, industri-, landbrugs- eller udlejningsejendomme, uanset om ejendommen tillige måtte være bolig for skyldneren.

Ved tvangsauktion over andre ejendomme kan fogedretten bestemme, om der skal afholdes forberedende tvangsauktionsmøde.

Dette vil navnlig være praktisk, hvor der måtte være behov for at få afklaret særlige forhold, f.eks. komplicerede hæftelsesforhold.

2.5.2. Hvor forberedende tvangsauktionsmøde skal afholdes, skal rettighedshaverne på det forberedende tvangsauktionsmøde oplyse og dokumentere størrelsen af deres krav, jf. § 569, med angivelse af, hvor stor en del af kravet der er forfaldent.

Ved andre forberedende tvangsauktionsmøder skal rettighedshaverne kun medbringe oplysninger om deres fordringer, såfremt dette er angivet i indkaldelsen.

På det forberedende tvangsauktionsmøde skal vilkårene for auktionen vedtages. Justitsministeriet har ved bekendtgørelse nr. 652 af 15. december 1978 udfærdiget standardauktionsvilkår. Auktionsvilkårene kan ikke fraviges til ugunst for køberen, medmindre auktionen angår en forretnings-, industri-, landbrugs- eller udlejningsejendom.

Der kan dog ikke vedtages usædvanlige eller byrdefulde betingelser, som må antages at ville afskrække køberne, jf. § 570.

2.5.3. Det påhviler kommunerne at give møde under forberedende tvangsauktionsmøder og her dokumentere statsskattedirektoratets krav i henhold til tinglyste udlæg.

Ved opgørelse af udlæg kan der kræves restgælden plus renter heraf i indtil 1 år fra udlæggets tinglysning.

Hvis kommunerne undtagelsesvis er bekendt med, at de foranstående prioriteter i ejendommen med sikkerhed overstiger ejendommens handelsværdi, kan kommunen dog undlade at give møde.

På det forberedende tvangsauktionsmøde skal kommunerne protestere mod fravigelse af standardauktionsvilkårene, såfremt fravigelserne er i modstrid med direktoratets interesser, ligesom kommunerne skal protestere mod en opgørelse af de foranstående prioriteter, der uretmæssigt forringer de for direktoratet foretagne udlægs prioritetsstilling, jf. § 570, stk. 1, 3. pkt., og stk. 2.

Umiddelbart efter at kommunen har modtaget salgsopstilling, indsendes denne til direktoratet bilagt tingbogsattest og auktionsvilkår, i det omfang de afviger fra standardauktionsvilkårene, samt oplysning om hvad der i øvrigt er passeret på det forberedende tvangsauktionsmøde. Endvidere skal der gives oplysning om den sagkyndiges vurdering af ejendommen, i det omfang denne oplysning foreligger, samt en udtalelse om ejendommens forventede værdi i handel og vandel.

Indberetning kan dog undlades, såfremt de foranstående pantehæftelser, som der ikke kan rejses tvivl om, åbenbart overstiger den værdi, der er anført nedenfor under 7.2.

2.6. Indkaldelse til auktion

2.6.1. Efter § 566, stk. 1, bekendtgør fogedretten auktionen i Statstidende med mindst 14 dages varsel.

Bekendtgørelse skal desuden ske i et på auktionsstedet almindeligt læst blad og eventuelt tillige på anden hensigtsmæssig måde.

2.6.2. Herudover indkalder fogedretten efter § 564 de i auktionen interesserede med en frist på mindst 3 uger. Indkaldelsen skal bl.a. indeholde oplysning om tid og sted for auktionen.

2.6.3. Indkaldelsen skal indeholde nærmere oplysning om ejendommen og en opfordring til de interesserede om at medbringe dokumentation for størrelsen af deres omkostninger og restancer m.v.

Med indkaldelsen skal følge salgsopstilling, og det skal fremgå af indkaldelsen, hvorvidt løsøre er omfattet af auktionen.

Er auktionen berammet på det forberedende auktionsmøde efter § 563, stk. 1, kan særskilt indkaldese udelades.

2.6.4. En auktion kan efter § 571 udsættes, når fogedretten skønner, at der bør tilvejebringes yderligere oplysninger af væsentlig betydning for ejendommens salg. Udsættelse kan endvidere ske, hvis der ikke straks under en auktion kan afsiges kendelse om tvivlsspørgsmål.

2.7. Tilbehør

2.7.1. Omfatter anmodningen om tvangsauktionen ikke ejendommens løsøre eller kun en del heraf, kan en pant- eller udlægshaver, der foruden i ejendommen tillige har pant i tilbehør, der ikke omfattes af anmodningen, kræve, at dette omfattes af auktionen, jf. § 568.

2.7.2. Krav om, at auktionen også skal omfatte tilbehør, skal fremsættes senest på det forberedende møde, hvis et sådant skal afholdes.

2.7.3. En fortegnelse over tilbehøret skal være overgivet fogedretten senest 7 dage før auktionen.

2.7.4. Lovbestemt pant i fast ejendom omfatter alene det ved den offenlige vurdering medregnede løsøre.

2.7.5. Omfatter anmodningen om auktionen ikke tillige ejendommens løsøre, og de foretagne udlæg har sikkerhed heri, skal kommunen drage omsorg for, at løsøret er omfattet af auktionen.

2.8. Ny auktion

2.8.1. Skyldneren og enhver rettighedshaver, der ikke får fuld dækning for sit tilgodehavende ved de afgivne bud, kan efter § 576, stk. 1, forlange ny auktion. Den, der begærer ny auktion, hæfter for omkostningerne herved, i det omfang der ikke opnås højere bud på den nye auktion.

2.8.2. Efter § 576, stk. 2, kan fogedretten bestemme, at der skal afholdes ny auktion, såfremt fogedretten skønner, at der vil kunne opnås væsentligt højere bud ved den ny auktion.

2.8.3. Flere auktioner end to kan efter § 577 kun afholdes, hvis fogedretten finder, at ganske særlige omstændigheder taler herfor.

2.9. Fordelingsudkast

2.9.1. Opstår der under en auktion uenighed om, hvem der skal fyldestgøres af auktionssummen, eller i hvilken rækkefølge fyldestgørelse skal ske, og tvisten ikke straks afgøres ved kendelse, kan fogedretten efter § 570, stk. 2, bestemme, at den omstridte del af auktionssummen skal indbetales til fogedretten.

2.9.2. Fogedretten udarbejder herefter, jf. § 579, udkast til auktionssummens fordeling mellem de interesserede snarest efter, at hammerslag er givet. Udkast udsendes til de interesserede med opfordring om at fremsætte eventuelle indsigelser inden en fastsat frist.

2.9.3. Fordelingsudkastet skal straks fremsendes til direktoratet til afgørelse om, der skal fremsættes indsigelse mod udkastet.

2.9.4. Såfremt indsigelse fremsættes, indkalder fogedretten efter § 579, stk. 2, med mindst 14 dages varsel de interesserede til et møde. Opmås der ikke enighed, afgøres spørgsmålet ved kendelse.

2.10. Auktionsskøde

Efter § 580 udstedes der altid auktionsskøde, og der gives hammerslag efter § 574, uanset ejendommen købes af en ufyldestgjort pantehaver.

2.11. Appel

Fogedrettens afgørelse kan efter § 584 appelleres til landsretten. Appelfristen er 4 uger fra fogedrettens afgørelse.

Fogedretskendelser, som går imod statsskattedirektoratets interesser, skal straks indsendes til direktoratet til afgørelse af, hvorvidt kendelsen skal appelleres.

2.12. Ventelistesystemet

Begæring om tvangsauktion kan efter § 560, stk. 2, indgives, uanset der allerede er indgivet en auktionsbegæring. Begæringerne behandles af fogedretten i den rækkefølge, de er modtaget, således at en senere indgivet begæring ikke behandles, før en tidligere er bortfaldet. Den tidligere adgang for en panthaver til at indtræde i en tidligere rekvirents stilling er således bortfaldet.

3. Udlæggets prioritetsstilling, særligt i forhold til foranstående ejerpantebreve

3.1. Udlæg i fast ejenndom skal tinglyses umiddelbart efter udlæggets foretagelse, idet udlægget i forhold til andre tinglyste rettigheder alene får prioritet efter tidspunktet for tinglysningen.

3.1.1. Kommunerne skal altid, når direktoratets samlede krav overstiger 10.000 kr., og der er foretaget udlæg i fast ejendom, undersøge tingbogen og skaffe sig orientering om udlæggets/udlæggenes prioritetsstilling.

3.1.2. I henhold til tilglysningslovens § 40, stk. 1, kan der ikke foretages udlæg i ejerpantebreve eller ledige pladser i prioritetsrækkefølgen.

3.2. Såfremt der umiddelbart foran direktoratets udlæg er tinglyst et eller flere ejerpantebreve, kan et udlæg dog få prioritetsstilling inden for ejerpantebrevets/ejerpantebrevenes rammer. I forhold til den kreditor/de kreditorer, der har ejerpantebre vet/ejerpantebrevene i håndpant, er det dog nødvendigt at give denne/disse særskilt underretning om udlægget.

Det for direktoratet foretagne udlæg må respektere den udvidelse af kreditten, en kreditor i god tro har foretaget, inden underretningen er kommet frem, og som stadig har bestået indtil tidspunktet for tvangsauktionens afholdelse.

Efter modtagelsen af underretningen om udlægget kan kreditor ikke udvide kreditten i henhold til ejerpantebrevet til skade for udlæggets placering, hvis udvidelsen ikke har været nødvendig for ham til imødegåelse af hans tab eller i øvrigt til varetagelse af andre interesser end skyldnerens.

3.2.1. Hvis der umiddelbart foran det tinglyste udlæg er tinglyst et eller flere ejerpantebreve, skal kommunen undersøge, om ejerpantebrevet/ejerpantebrevene er håndpantsat til andre af skyldnerens kreditorer, f.eks. en bank.

Er dette tilfældet, skal kommunen straks meddele den eller de pågældende kreditorer, at der er foretaget udlæg i ejendommen, og at det herefter ikke kan accepteres, at gældsforholdet, for hvilket ejerpantebrevene ligger til sikkerhed, udvides til skade for det foretagne udlæg. Der kan i skrivelsen henvises til højesteretskommen i UfR 1979/569. Samtidig skal kreditorerne anmodes om at oplyse deres tilgodehavende på udlægstidspunktet og underretningstidspunktet, hvilket eventuelt kan ske ved tilbagesendelse af en genpart af kommunens skrivelse, hvor kreditorerne kan anføre deres tilgodehavende. Endelig skal kreditorerne anmodes om ved gældsforholdets ophør at fremsende ejerpantebrevene til kommunen.

3.2.2. Såfremt kreditor i henhold til et ejerpantebrev meddeler, at han, uagtet kommunens underretning om det foretagne udlæg, fortsat mener sig berettiget til at udvide kreditten inden for den allerede bevilgede kredits rammer eller inden for ejerpantebrevets nominelle beløb, skal kommunen fastholde den tidligere meddelte underretning under påberåbelse af førnævnte højesteretsdom.

3.2.3. Såfremt kreditor herefter fortsat påstår sig berettiget til at udvide kreditten, skl sagen forelægges statsskattedirektoratet til afgørelse.

3.3. Hvis et ejerpantebrev, der er tinglyst på sidste plads i prioritetsrækkefølgen, ikke er håndpantsat til andre kreditorer, skal pantefogeden ud over at foretage udlæg i ejendommen tage ejerpantebrevet i besiddelse med hjemmel i § 523, stk. 2.

Selv om ejerpantebrevet ikke bliver frataget skyldneren, og denne senere håndpantsætter dette, skal udlægget på en efterfølgende tvangsauktion, efter statsskattedirektoratets opfattelse ikke respektere gælden i henhold til en håndpantsætning, som er opstået efter udlæggets tinglysning.

3.4. Som anført foran under 3.1.2. kan der ikke foretages udlæg i ejerpantebreve, men disse kan frivilligt håndpantsættes af skyldneren til sikkerhed for en skatterestance.

3.4.1. Hvis ejerpantebreveet ikke er pantsat til andre kreditorer, overgives ejerpantebrevet til kommunen, som besidder dette som primært håndpanthaver. Der bør samtidig underskrives en håndpantsætningserklæring.

3.4.2. Hvis ejerpantebrevet er primært håndpantsat til anden kreditor, skal det af håndpantsætningserklæringen fremgå, at statsskattedirektoratet ved den pågældende kommune får sekundær håndpant i ejerpantebrevet. Kommunen skal straks derefter skriftligt underrette den primære håndpanthaver om den meddelte sekundære håndpantsætning. Det skal i underretningsskrivelsen tilkendegives, at den primære håndpanthaver ikke kan udvide sin kredit med sikkerhed i ejerpantebrevet ud over det tilgodehavende, der skyldtes på tidspunktet for underretningen, jf. højesteretsdommen UfR 1979/566, medmindre andet er aftalt med kommunen. De under 3.2. anførte principper finder tilsvarende anvendelse.

4. Tinglysningsloven og retsafgiftsloven

4.1. Tinglysningsloven

Ved lov nr. 291 af 8. juni 1978 er der indsat en bestemmelse i tinglysningsloven - § 42 B - hvorefter en kreditor,uanset modstående bestemmelse i pantebreve, ikke kan forlange kapitalen indfriet som følge af, at - forfaldne skatter og afgifter eller forfaldne ydelser til andre panthavere er ubetalte, - der foretages udlæg i ejendommen, - ejendommen tages til brugeligt pant, - der afholdes møde i anledning af en anmodning om tvangsauktion, - skyldnerens bo tages under konkursbehandling, eller - skyldnerens bo tages under offentlig skiftebehandling som gældsfragåelsesbo.

4.2. Retsafgiftsloven

Ved lov nr. 563 af 7. december 1983 om ændring af lov om retsafgifter er det fastsat, at der for tinglysning af dokumenter, herunder udlægsattester svares en tinglysningsafgift på 400,- kr.

Der henvises til skattedirektoratets skrivelse af 15. december 1983, j. nr. 3011/1983.

5. Tvangsauktionsklausuler i pantebreve

5.1. Efter de af justitsministeriet godkendte pantebrevsformularer er der forskellige regler om virkningen af en afholdt tvangsauktion over for en panthaver. Oprindelig forfaldt hele gælden ved tvangsauktion. Dette blev ændret ved justitsministeriets bekendtgørelse nr. 595 af 13. november 1973, og nr. 17 af 26. januar 1979, således at restgælden i henhold til pantebreve udstedt efter 1. januar 1974 principielt indestod ved tvangsauktion.

Såvel de ældre som de nuværende deklaratoriske bestemmelser kan dog være fraveget ved særlig aftale i pantebrevenes individuelle tekst.

Ved bedømmelse af hvilke panthæftelser, der forfalder i anledning af tvangsauktion, er det derfor nødvendigt at undersøge hvilke pantbrevsformularer, der er anvendt , og indholdet af den bestemmelse, der fraviger hovedreglen (tvangsauktionsklausulen).

Det vil tillige have betydning, om pantebrevet på tvangsauktionstidspunktet er misligholdt.

5.2. Pantebreve til realkreditinstitutter.

Restgælden forfalder principielt ved ejerskifte og tvangsauktion. Der er dog fast praksis for, at retsgælden til realkreditinstitutter forbliver indestående, således at kommunen ved indberetning i forbindelse med eventuelle tvangsauktioner kan anføre, at restgælden bliver indestående, medmindre kommunen måtte have formodning om andet.

5.3. Private pantebreve oprettet før 1. januar 1974 - pantebrevsformular I.

5.3.1. Principielt forfalder restggælden i hendhold til disse pantebreve ved ejerskifte og tvangsauktion.

I den indivisuelle tekst kan der dog være bestemt, at restgælden i disse tilfælde skal forblive indestående.

Denne begrænsning er i mange tilfælde kun gældende, såfremt det er kontraktpanthaver, der overtage ejendommen.

Det afhænger tillige af tvangsauktionsklausulens indhold, om restgælden kan forblive indestående, selv om pantebrevet i øvrigt er misligholdt.

Kommunen skal så vidt muligt ved indberetningen oplyse indholdet af pantebrevets individuelle tekst, således at der kan tages stilling til, om pantebrevet forfalder ved ejendommens videresalg og til størrelsen af de ejerskifteafdrag, der eventuelt skal erlægges såvel ved direktoratets erhvervelse på auktion som ved direktoratets videresalg af ejendommen. Det skal endvidere oplyses hvilken tidsfrist, der er gældende for betaling af restancen, for at klausulen kan gøres gældende.

5.4. Pantebreve oprettet på pantebrevsformulat A i henhold til justitsministeriets bekendtgørelser nr. 595 af 13. november 1973 og nr. 17 af 26. januar 1979.

5.4.1. Private pantebreve, der er anmeldt til tinglysning efter 1. januar 1974 henholdsvis 1. april 1979, skal være oprettet i overensstemmelse med ovennævnte bekendtgørelser.

5.4.2. Efter formularens punkt 10 forfalder restgælden ikke ved tvangsauktion.

Bestemmelsen kan dog være fraveget ved en bestemmelse i den individuelle tekst enten for kontraktspanthaver eller såvel for kontraktspanthavere som for retspanthavere.

Ved forelæggelse for direktoratet skal kommunen så vidt muligt oplyse indholdet af pantebrevets mulige individuelle tekst om fravigelse af tvangsauktionsklausulen, således at direktoratet kan tage stilling til, om pantebrevet - hvad enten det er misligholdt eller ej - kan forblive indestående i ejendommen, såfremt direktoratet som retspanthaver køber ejendommen som ufyldestgjort panthaver.

5.4.3. Efter formularens punkt 8, forfalder restgælden ikke ved ejerskifte, medmindre andet er vedtaget i pantebrevet.

Ved indberetning til direktoratet skal kommunen så vidt muligt oplyse indholdet af pantebrevets individuelle tekst, således at der kan tages stilling til, om pantebrevet forfalder ved ejendommens videresalg eller til størrelsen af eventuelle ejerskifteafdrag, der skal erlægges ved direktoratets erhvervelse af ejendommen på tvangsauktion og ved direktoratets videresalg af ejendommen.

6. Tvangsauktion på grundlag af statsskattedirektoratets krav

Kommunerne er ikke bemyndiget til at begære tvangsauktion over fast ejendom. Særskilt bemyndigelse skal indhentes fra statsskattedirektoratet.

Ved sagens fremsendelse skal medfølge tingbogsattest, udskrift(er) af udlægsbogen, vurderings- og skatteattest samt andre bilag med oplysninger om ejendommen.

Indberetningen skal indeholde oplysning om restgælden på tinglyste udlæg, om bebyggelsen er lovlig, ejendommens prioriteringsforhold, herunder panthæftelsernes aktuelle størrelse (eventuelt ifølge den sidst foreliggende selvangivelse), samt eventuelle oplysninger om pantebrevenes individuelle tekst om stillingen på tvangsauktion, jf. 5.

Der skal endvidere gives oplysninger om pantehæftelsernes løbetid, og om der skal erlægges ejerskifteafdrag, jf. 5.4.3. Såfremt der er lyst et ejerpantebrev med prioritet umiddelbart foran det for direktoratet foretagne udlæg, og ejerpantebrevet er håndpantsat, skal det oplyses, hvad den foranstående kreditors tilgodehavende med sikkerhed i ejerpantebrevet androg på tidspunktet for foretagelsen af direktoratets udlæg, og hvad den foranstående kreditors tilgodehavende androg på tidspunktet for underretningen om det foretagne udlæg, jf. punkt 3.

Ved indberetningen skal kommunen oplyse ejendommens handelsværdi i fri handel og på sædvanlige vilkår, restancer af ejendomsskatter og afgifter m.v., om der påhviler ejendommen vej- og kloakgæld og oplysning om andre udgifter til istandsættelse/ryddeliggørelse m.v., som kommunen er bekendt med skal afholdes, inden ejendommen videresælges.

7. Tvangsauktion begæret af andre kreditorer

Indkaldelse til tvangsauktion over fast ejendom eller forberedende møde vil i overensstemmelse med SD-cirkulære 1978-13, punkt 2.2., blive tilsendt den kommune, der har forestået inddrivelsen ved udlæggets foretagelse.

Såfremt opkrævningen af restancen efterfølgende er overført til en anden kommune, skal den kommune, der har modtaget underretningen, straks videresende indkaldelsen til den kommune, der for øjeblikket har restancen til opkrævning.

Det påhviler opkrævningskommunen at indsende de fornødne oplysninger om ejendommen til statsskattedirektoratet.

7.1. Indberetning skal foretages umiddelbart efter, at kommunerne har modtaget salgsopstilling.

Ved indberetningen skal medfølge salgsopstilling og auktionsvilkår. Endvidere skal den sagkyndiges vurdering af ejendommen oplyses, hvis denne oplysning foreligger.

I øvrigt skal indberetningen indeholde samme oplysninger som anført under 6.

7.2. Kommunerne skal ikke indberette tvangsauktioner over fast ejendom, hvor der ikke må formodes at fremkomme nogen friværdi, efter en af kommunen foretaget skematisk beregning.

Eksempel på en skematisk beregning er vist i bilag 1.

8. Tvangsauktion ved konkurs

Under konkurs kan tvangsauktion over skyldnerens aktiver efter konkurslovens § 85, stk. 1, alene foretages efter begæring af boet eller med dettes samtykke.

En tvangsauktion, som er påbegyndt inden konkursdekretets afsigelse, kan således ikke uden kurators godkendelse fortsættes, men skal berostilles, og sagen indberettes til statsskattedirektoratet.

9. Nedskrivning af restancen

9.1. En skyldner har krav på, at hans gæld til den kreditor, der har overtaget hans ejendom på tvangsauktion, nedskrives med det beløb, hvormed der blev budt ind i dennes prioritet.

Det beløb, der således måtte blive dækket, skal af auktionskøber indbetales inden 6 måneder efter auktionens slutning.

Beløbet skal godskrives skyldner med datoen for første auktion som krediteringsdato.

Auktionskøber skal tillige i tiden fra 1. auktionsdag til betalingsdag forrente dette beløb med lovbestemte renter. Bestemmelsen herom findes i bilag til justitsministeriets bekendtgørelse nr. 652 af 15. december 1978, pkt. 6 A. Rentesatsen fremgår af kildeskattelovens § 63.

De herved oppebårne rentebeløb skal af kommunen indbetales til statsskattedirektoratet eller indberettes på blanket R 122.

I kildeskatteloven er det i § 73A bestemt, at overskud, der fremkommer ved afhændelse af en fast ejendom, der er overtaget som led i skatteinddrivelse, udloddes til den pågældende skyldner, efter at der er foretaget modregning med eventuelle yderligere statslige tilgodehavender.

10. Kommunernes legitiimation og bemyndigelse til at kvittere tinglyste udlæg

10.1. Kommunerne er legitimeret til at kvittere ethvert for statsskattedirektoratet foretaget udlæg til aflysning af tingbogen.

10.2. Kommunerne er bemyndiget til at aflyse udlæg ved indfrielse af hele det tinglyste beløb.

Aflysning af udlæg bør foretages snarest muligt efter indfrielsen. Aflysningen bør foretages af den kommune, der har restancen til inddrivelse på det tidspunkt, hvor den indbetales.

10.3. Kommunerne er bemyndiget til at aflyse udlæg ved delvis eller ingen betaling af restancen.

Følgende betingelser skal være opfyldt: - Ejendommen sælges i fri handel på sædvanlige vilkår og til en pris, der af kommunen skønnes at være ejendommens reelle handelsværdi. - Hele provenuet - herunder provenuet af ejerskiftelån - med fradrag af sædvanlige handelsomkostninger anvendes til dækning af tinglyste panthavere i priotetsorden. Såfremt der i forbindelse med handelen udstedes sælgerpantebrev(e), skal dette/disse realiseres til den højst opnåelige kurs, og provenuet skal indgå i salgsprovenuet. - Fyldestgørelse af hæftelser, der er tinglyst foran statsskattedirektoratets udlæg, skal ske i den orden og med de beløb, der kan gøres gældende i tilfælde af tvangsauktion. - På samme måde som ovenfor kan terminsrestancer betales af provenuet. Restancer af ejendomsskatter kan betales, i det omfang disse restancer er fortrinsberettigede. - Ved handelens afslutning skal dokumentation for provenuets anvendelse fremsendes til kommunens godkendelse. - Foranstående panthavere, der ved handelen får hel eller delvis dækning for deres tinglyste krav, og som for samme krav har pant i andre af skyldnerens aktiver, skal afstå fra denne sikkerhed, f.s.v. angår den del af kravet, der fyldestgøres.

Statsskattedirektoratet skal eventuelt indtræde i denne sikkerhed. - Udlæg aflyses først, når købers adkomst til ejendommen berigtiges og mod den berigtigende advokats eller et pengeinsstituts indeståelse for, at handelen gennemføres på de fastsatte vilkår.

Skyldner må således aldrig få andel i provenuet, før hele restancen i henhold til tinglyste udlæg er betalt.

10.4. Kvittering af udlæg i andre tilfælde skal forelægges for statsskattedirektoratet, der endvidere skal have forelagt sager om salg af ejendomme til nærstående eller til offentlige myndigheder.

10.5. Såfremt der i ejendommen er tinglyst udlæg vedrørende toldkrav, skal det stedlige distriktstoldkammer være hørt, inden kommunen tager stilling. Såfremt der ikke kan opnås enighed med toldkammeret om en fælles indstilling, skal sagen forelægges for statsskattedirektoratet.

Selv om sagen falder inden for kommunernes bemyndigelse, skal den forelægges for statsskattedirektoratet, såfremt distriktstoldkammeret på grund af manglende bemyndigelse skal indberette sagen til tolddirektoratets afgørelse.

11. Kommunernes legitimation og bemyndigelse til at meddele rykningspåtegning på tinglyste udlæg

11.1. Kommunerne er legitimeret til at meddele rykningspåtegning på ethvert for statssskattedirektoratet foretaget udlæg i fast ejendom.

11.2. Kommunerne er bemyndiget til at meddele rykningspåtegning på tinglyste udlæg.

Følgende betingelser skal kræves opfyldt: - Hele provenuet - efter fradrag af omkostninger ved låneoptagelsen - skal alene anvendes til dækning af tinglyste panthavere i prioritetsorden, og med de beløb, som kan gøres gældende i tilfælde af tvangsauktion. - Terminsrestancer på foranstående hæftelser kan ikke dækkes af låneprovenuet, med mindre der i forbindelse med låneoptagelsen sker fuld indfrielse af disse hæftelser. - Lånet skal optages i realkreditinstitutter, banker eller sparekasser. - Statsskattedirektoratets krav skal, såfremt lånet optages mod sikkerhed i ejerpantebrev eller skadeslløsbrev, sikres ved sekundær håndpant heri. - Såfremt en foranstående panthæftelse indfries fuldt ud, skal denne aflyses.

Er sikkerheden stillet i form af et ejerpantebrev eller et skadesløsbrev, skal dette enten aflyses eller gives til statsskattedirektoratet i primær håndpant. Såfremt ejerpantebrevet eller skadesløshedsbrevet kun delvis indfries, skal det enten nedlyses eller gives statsdirektoratet i sekundær håndpant, næst efter den primære håndpanthavers resterende tilgodehavende. - Restafgiften ved tinglysning af rykningspåtegninger på statsskattedirektoratets udlæg skal betales af skyldner. - Ved lånesagensafslutning skal dokumentation for låneprovenuets anvendelse fremsendes til kommunens godkendelse. - Foranstående panthavere, der ved omprioriteringen får hel eller delvis dækning for deres tinglyste krav, og som for samme krav har pant i andre af skyldnerens aktiver, skal afstå fra denne sikkerhed f.s.v. angår den del af kravet, der fyldestgøres. Statsskattedirektoratet skal eventuelt indtræde i denne sikkerhed. - Restantens økonomiske forhold skal efter kommunens skøn muliggøre, at han vil kunne overholde betalingen af fremtidige ydelser på lånet og tillige en med kommunen indgået aftale om afvikling af skatterestancen. - Udlæg forsynes først med rykningspåtegning, når den advokat eller det pengeinstitut, der hjemtager lånet, afgiver indeståelse for, at lånesagen gennemføres på de fastsatte vilkår. Restanten må således aldrig selv få andel i låneprovenuet, ligesom der ikke må meddeles tilladelse til rykning, såfremt dette efterfølgende vil forringe statsskattedirektoratets mulighed for at opnå dækning ved ejendommens salg.

11.3. Anmodninger om rykningspåtegning i andre tilfælde skal forelægges for statsskattedirektoratet.

11.4. Såfremt der i den pågældende ejendom er tinglyst toldkrav, skal forholdes på samme måde som foran anført - se pkt. 10.5.

12. Relaksering af udlæg i fast ejendom

Kommunerne er ikke bemyndiget til at meddele tilladelse til. at dele af et udlagt pant udgår, f.eks. ved udstykning.

Ansøgninger herom skal forelægges statsskattedirektoratet.

13. Statsskattedirektoratets beregning af eventuel friværdi i en fast ejendom

13.1. Efter pkt. 7 skal kommunerne ikke indberette tvangsauktion over fast ejendom, når der efter en af kommunen foretagen beregning ikke må formodes at fremkomme nogen friværdi.

I beregningen skal indgå mulighederne for at hjemtage ejerskiftelån i forbindelse med videresalg af en ejendom, der er overtaget på tvangsauktion.

Ved belåningen fastsættes pantets værdi til en efter kreditinstituttets skøn fastsat kontantværdi af ejendommen. Ved den af kommunen foretagne beregning skal imidlertid som hovedregel anvendes den for ejendommen senest foreliggende vurdering.

De lånegrænser, der er gældende for hjemtagelse af ejerskiftelån, er for tiden følgende

Ejendomme til helårsbeboelse (parcel- og rækkehuse samt ejerlejligheder) ................................ 80% Udlejningsejendomme ............................................ 80% Fritidshuse .................................................... 60% Ubebyggede grunde .............................................. 40% Industri- og håndværksejendomme ................................ 60% Landbrugs- og skovbrugsejendomme samt gartnerier og frugtplantager .............................. 70% Kontor- og forretningsejendomme samt hoteller .................................................. 60% 13.2. Eksempel på beregning af ejerskiftelån Ejendomstype: Parcelhus Offentlig vurdering ................................. kr. 550.000,- --------------- Indestående prioriteter foran statsskat- tedirektoratets bedst placerede sikker- hed, jf. salgsopsstillingen ......................... kr. 318.000,- --------------- 80% af vurderingen ................................. kr. 440.000,- - indestående prioriteter, jf. ovenfor ............. kr. 318.000,- --------------- Ejerskiftelån ....................................... kr. 122.000,- ---------------

Ejerskiftelånet hjemtages som obligationslån, hvorfor de ved lånets hjemtagelse fremkomne obligationer må omregnes efter en skønsmæssig ansat kurs.

Kursen på eventuelle sælgerpantebreve beregnes efter reglerne i det til enhver tid gældende SD-cirkulære om »Kursusudvikling på private pantebreve«.

Øvrige omkostninger fastsættes til 15% af handelsværdien.

Den skematiske beregning skal kun omfatte hæftelser, der i salgsopstillingen er placeret foran statsskattedirektoratets bedst placerede sikkerhed.

14. Ophævelsesbestemmelse

Nærværende cirkulære ophæver det i KD-meddelelse 1971-42 anførte om kommunernes opgaver ved udlæg i og tvangsauktion over fast ejendom. Endvidere ophæves SD-cirkulære 1981-5, 1984-9 og 1985-21 med tilhørende bilag.

Arne Bernth Pedersen

Inger Ehlers

Eksempel på skematisk beregning i forbindelse med tvangsauktion over fast ejendom. Beregningen omfatter kun hæftelser, der i salgsopstillingen er placeret foran statsskattedirektoratets bedst placerede sikkerhed. Parcelhus Ejendommen matr. nr. tilhørende Forventet handelsværdi kr. 700.000 - Forventet udbetalingÅlst kr. 70.000 - Indestående prioriteter, der kan overtages ifølge salgsopstilling kr. 318.000 - Ejerskiftelån/obligationslån, jf. pkt. 13.2 kr. 122.000 ------------- Anslået størrelse af sælgerpant kr. 190.000 ------------- Indtægter: Udbetaling kr. 70.000 Ejerskiftelån kr. 122.000 a' kurs 90 kr. 109.800 Sælgerpant kr. 190.000 a' kurs 76 kr. 144.400 ------------- kr. 324.000 Udgifter: Restance inkl. ejerskifte- afdrag ifølge salgsopstil- lingen (kolonne 3) kr. 68.800 Pantehæftelser, der skal indfries ifølge salgsopstil- lingen (kolonne 4) kr. 46.200 Anslåede øvrige omkost- ninger, 15% af handels- værdien kr. 105.000 kr. 220,000 ----------- ---------- Forventet overskud kr. 104.200 -----------------

Udviser ovennævnte opgørelse underskud, skal der ikke fremsendes

indberetning til statsskattedirektoratet.

Udviser ovennævnte opgørelse overskud, skal sagen indberettes til

statsskattedirektoratet.