Statsskattedirektoratets cirkulære vedrørende kontantomregning af overdragelsessummer (* 1)

Statsskattedirektoratets cirkulære vedrørende kontantomregning af overdragelsessummer (* 1)

Ved afståelse af fast ejendom opgøres fortjenesten på grundlag af kontantomregning af anskaffelses- og afhændelsessummer efter regler i ministeriet for skatter og afgifters bekendtgørelse nr. 252 af 8. maj 1984 om beskatning af fortjeneste ved salg af fast ejendom, jf lov nr. 504 af 26. september 1984, som ændret ved lov nr. 244 af 6. juni 1985 og lov nr. 192 af 9. april 1986.

Private pantebreve m.v. skal efter disse regler kontantomregnes på grundlag af kurser, som kvartalsvis offentliggøres af statsskattedirektoratet.

Tabellen på vedlagte bilag indeholder sådanne kurser vedrørende 4. kvartal 1986.

Kurserne varierer med gældsposternes forrentning, restløbetid og sikkerhedsmæssige placering.

Den sikkerhedsmæssige placering af en fordring bestemmes ved den procentdel, som restgælden på fordringen og foranstående hæftelser udgør af den samlede handelspris. Fremgangsmåden illustreres ved følgende eksempel

En ejendom sælges for 600.000 kr. Køber overtager restgælden på indestående prioriteter, ialt 450.000 kr. Restkøbesummen berigtiges ved, at køber udsteder sædvanligt sælgerpantebrev på 60.000 kr. med årlig ydelse på 12,3 procent, heraf rente på 9 procent af den til enhver tid værende restgæld, og betaler 90.000 kr. i kontant udbetaling.

Restgælden på de overtagne hæftelser, ialt 450.000 kr. udgør 75 procent af den samlede handelspris.

Restgælden på overtagne foranstående hæftelser og det udstedte sælgerpantebrev udgør ialt 450.000 kr. plus 60.000 kr. = 510.000 kr., hvilket udgør 85 procent af den samlede handelspris.

Sælgerpantebrevet er således sikkerhedsmæssigt placeret i intervallet mellem 75-85 procent af handelsprisen.

Sælgerpantebrevet skal derfor kursansættes på grundlag af tabellen over gæld med pantesikkerhed inden for 85 procent af pantets handelsværdi.

Pantebrevets restløbetid er ca. 15 år, og omregningskursen, kan herefter findes i tabellen ved at gå ind under restløbetid 15 år og rentefod 8,01 - 10,00 procent. I 4. kvartal 1986 vil kursen være 79 og pantebrevets kursværdi 60.000 x (79/100) = 47.400 kr.

Hvis et pantebrev indeholde særlige vilkår af betydning for kursansættelsen, f.eks. vilkår om ændringer i forrentnings- eller afdragsvilkårene i løbetiden eller særlige rykningsklausuler, korrigeres tabellens kurser for den skønnede indflydelse heraf.

Hvis et pantebrev er sikkerhedsmæssigt placeret over flere af den angivene intervaller, foretages en sammenvejning af de hertil svarende kurser, jf. følgende eksempel

Et sælgerpantebrev på 90.000 kr., der afvikles på tilsvarende vilkår som i foregående eksempel, er sikkerhedsmæssigt placeret mellem 75-90 procent af handelsværdien. 60.000 kr. af hovedstolen er placeret mellem 75-80 procent af handelsværdien og de resterende 30.000 kr. mellem 85-90 procent af handelsværdien. Pantebrevet kursansættes således

60.000 x (79/100) = 47.400 kr. 30.000 x (78/100) = 23.400 kr. Samlet kursværdi 70.800 kr.

For pantebreve, der kan indfris til pari, kan der ikke anvendes en kurs over 100, jf. bekendtgørelsens § 5.

Reglerne finder tilsvarende anvendelse 1) ved opgørelse af fortjenesten ved afhændelsen af afskrivningsberettigede bygninger (beskatning af genvundne afskrivninger) samt 2) ved fastlæggelsen af afskrivningsgrundlaget for afskrivningsberettigede bygninger, jf. § 4, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 523 af 28. september 1982 om kontantværdiansættelse af overdragelsessummer og om oplysningspligt efter afskrivningsloven og 3) ved skatte- og afgiftsmæssig værdiansættelse af fast ejendom i dødsboer m.v., samt 4) ved gaveoverdragelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 310 af 23. juni 1983 om afgift af arv og gave og cirkulære af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.

Vedrørende skatte- og afgiftsmæssig værdiansættelse af pantebreve, som ikke står i forbindelse med overdragelse af fast ejendom, henvises til SD-cirkulære nr. 1986-39 af 7. november 1986 om kursansættelse af private pantebreve ved opgørelsen af den skatte- og afgiftsmæssige værdi og formueværdien, som også finder anvendelse ved værdiansættelse af aktiver på formueopgørelsen.

Dette cirkulære efterfølger SD-cirkulære 1986-25 af 6. maj 1986 om kontantomregning af overdragelsessummer.

Hans Westerberg

/Erik Eriksen

Bilag 1.

Kurstabel til brug for værdiansættelse af anden gæld 4. kvartal 1986.

FIGUR+++