Cirkulære om offentlig støtte til byfornyelse og boligforbedring m.v. (Finansieringscirkulæret)

§ 37, stk. 1-3, om godtgørelse til erhvervslejere,

§ 40, stk. 1-2, om godtgørelse til husstande/erhvervslejere, der selv finder en anden bolig/erhvervslokaler,

§ 44, stk. 2 og § 44 a, stk. 2, om betaling af forskelsleje ved anvisning af midlertidig erstatningsbolig,

§ 45, stk. 1, om godtgørelse for flytteudgifter,

§ 46, stk. 1-2 og § 47, stk. 1, om udgifter i form af løbende tilskud til andelshavere m.fl., samt erhvervslejere.

2.8.2. Erstatning for formuetab

Hvor udbetalingen efter sin karakter har til formål at erstatte et formuetab, som modtageren er blevet påført i medfør af byfornyelsesloven, og som ikke modsvares af en formueforøgelse eller besparelse, er erstatningen normalt skattefri.

Dette gælder således

Erstatning for formuegoder, der afstås, herunder private rettigheder, bygninger til nedrivning og hele ejendomme, jfr. lovbekendtgørelse nr. 504 af 26. september 1984 om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom § 11, hvorefter afståelseserstatning for ejendomme, der kan eksproprieres, hvad enten afståelsen sker ved ekspropriation eller ved aftale, ikke er omfattet af beskatning.

Erstatning for ombygningstab på ejerboliger og erhvervsejendomme, jfr. byfornyelseslovens § 62, stk. 3, jfr. § 52, stk. 3.

Afdragsbidrag efter byfornyelseslovens § 62, stk. 2, er ligeledes fritaget for beskatning, jfr. ligningslovens § 7 F, stk. 1, nr. 2, da de tjener til betaling af ydelsen på indekslån til finansiering af den del af istandsættelsesudgifter, som ikke forøger brugs- eller lejeværdien af den istandsatte ejendom, og således indirekte er en erstatning for den del af den påførte udgift, som ikke forøger formuen.

2.8.3. Ydelser, som træder i stedet for skattepligtig indtægt

Sådanne ydelser er indkomstskattepligtige efter samme regler, som de indtægter, de erstatter.

Som eksempel herpå kan bl.a. nævnes

a) Driftstabserstatning under ombygning, der træder i stedet for en huslejeindtægt eller erhvervsindtægt.

b) Erstatning for lejetab på lejligheder, som kommunen beslutter skal anvendes til erstatningsboliger.

2.8.4. Særligt om beskatning af støtte til udlejningsejendomme

Støtten til udgifter til istandsættelse af udlejningsejendomme ydes som en løbende støtte til betaling af ydelserne på indeksfinansiering af istandsættelsesudgifterne.

Støtten består i, at staten betaler rente- og administrationsbidrag på hele lånet. Eventuelt kurstab ved lånets etablering udlignes over renten.

Herudover betaler kommunen og staten hver halvdelen af afdraget på den del af indekslånet, som går til finansiering af den del af istandsættelsesudgiften, som ikke er værdiforøgende, hvilket typisk svarer til opretning af mangelfuld vedligeholdelse.

Ejeren betaler selv de indeksregulerede afdrag på den del af istandsættelsesudgiften, som er brugs- og lejeværdiforøgende, hvilket typisk svarer til forbedringer, der giver grundlag for huslejeforhøjelse.

En skattemæssig følge af disse støtteregler er, at mens huslejeindtægten skal optages i ejendomsregnskabet som indtægt, kan ejerens del af låneydelsen, der alene består af afdrag, ikke fradrages som en udgift.

Om vedligeholdelsesudgifterne bemærkes, at i det omfang henlæggelser hertil har været skattepligtig indkomst - modsat lovpligtige afsætningsbeløb til udvendig vedligeholdelse - og anvendes som delvis finansiering af ejendommens istandsættelse, kan disse udgifter fradrages på ejendomsregnskabet. Fradrag kan dog kun foretages i det omfang, vedligeholdelsesudgiften vedrører slid og ælde i ejerens besiddelsestid. Den del af vedligeholdelsesudgiften, som dækkes ved indekslån med såvel rentebidrag fra staten som afdragsbidrag fra stat og kommune, kan derimod ikke fradrages i den skattepligtige indkomst.

2.9. Byfornyelsesselskabernes administrationsudgifter

I det omfang et godkendt byfornyelsesselskab varetager opgaver i henhold til byfornyelsesloven for kommunalbestyrelsen, afholder kommunen selskabets administrationsudgifter hertil, jfr. § 57, stk. 1, på grundlag af en mellem kommunen og selskabet som led i en honorarkontrakt på forhånd aftalt udbetalingsplan, som er tilpasset arbejdets omfang og tidsmæssige afvikling.

Halvdelen af udgifterne refunderes af staten efterhånden, som udgifterne - delhonorar m.v. afholdes i henhold til udbetalingsplanen. Refusionen omfatter kun udgifter til administration af de opgaver, som udføres efter aftale med kommunen, og kun i det omfang opgaverne er en direkte følge af byfornyelsesloven.

Uden for refusionen falder således honorar for andre opgaver, f.eks. den almindelige kommunale planlægning, der går forud for den i lovens § 9 omhandlede redegørelse, men medtages som en del af denne. Grænserne mellem sådanne kommunale planlægningsopgaver og udarbejdelsen af selve § 9-redegørelsen, som giver grundlag for refusion, må derfor nøje aftales fra sag til sag tillige med honoraret herfor og en udbetalingsplan.

Opgaver vedrørende byfornyelse i bredere forstand - hvortil hører infrastrukturopgaver som f.eks. opretning og modernisering af såvel tekniske anlæg som færdselsarealer (trafiksanering), kloak- og rensningsanlæg, el- og gadebelysning m.v., samt til modernisering af lokal offentlig service som skoler, plejehjem, børnehaver, vuggestuer, legepladser m.v. - er rent kommunale opgaver. Der henvises tillige til pkt. 2.7.1.17. og pkt. 2.7.4. især litra j.

Endelig er det en betingelse for statsrefusion, at opgaverne udføres for et område, der omfattes af en beslutning om byfornyelse eller boligforbedring, herunder beslutning efter § 7 a og kapitel VIII. Honorarudgifterne m.v. kan først medtages til refusion, når beslutningen er truffet, og indtil da må kommunen stå i forskud med beløbet. Kommunen kan dog, jfr. pkt. 2.4, medtage rimelige renteudgifter i forskudsperioden til refusion, dog maksimalt for 2 år før beslutningen træffes.

Byfornyelsesselskabernes arbejdsopgaver vil typisk bestå i bistand ved udarbejdelse af § 9-redegørelsen og grundlaget for beslutninger efter § 7 og § 32, anvisning af erstatningsboliger, administration af ejendomme, der rådes over, og information samt den praktiske administration af byfornyelses- og boligforbedringsbeslutningerne.

Kommunerne aftaler med byfornyelsesselskaberne hvilke opgaver, der ønskes varetaget, jfr. § 50 og honoraret derfor.

De maksimale honorarsatser, som kan medtages i statsrefusionen, og som gælder uden regulering indtil videre, er fastsat nedenfor under a-j.

I det omfang honoraret tillægges moms kan momsen ikke medtages til refusion, men må refunderes af den kommunale refusionsfond.

a. Information

2.000 kr. for hver af de første 50 boliger eller erhverv, der er i brug, og 500 kr. for hver af de efterfølgende.

Herudover kan medtages dokumenterede rimelige udgifter til lokaleleje og indretning (informationskontor i området, samt mødelokale), mens andre driftsudgifter, f.eks. udgifter til mødevirksomhed og udarbejdelse af informationsmateriale, afholdes af ovennævnte beløb.

Informationsarbejdet omfatter bl.a.

- Udarbejdelse af informationsmateriale i tilknytning til § 9-redegørelsen, jfr. § 9, stk. 1.

- Udarbejdelse af informationsmateriale om forslag til byfornyelsesbeslutning, jfr. § 9, stk. 5.

- Udarbejdelse af informationsmateriale om byfornyelsesbeslutninger, jfr. § 10.

- Udarbejdelse af informationsmateriale vedrørende orientering i h.t. § 33.

- Orientering til ejere, andelshavere og lejere i henhold til § 19, stk. 1 og 2, § 25, stk. 1 og § 26, stk. 3.

- Møder med ejere og lejere i forbindelse med udarbejdelse af § 9-redegørelse og byfornyelsesbeslutning, og beslutning om boligforbedring.

- Møder med ejere og lejere af orienterende karakter i forbindelse med ombygninger, retablering, nedrivninger og friarealforbedringer, som selskabet forestår. (Egentlige forhandlinger i forbindelse med ejeres og lejeres indflydelse på projektet samt administration af vetoretten henhører under administrationshonorar).

- Møder med ejere vedrørende gennemførelse af arbejder på deres ejendom.

Til støtte for informationsarbejdet har boligstyrelsen udarbejdet generelt materiale.

b. Anvisning af erstatningsbolig

750 kr. pr. nødvendig anvisning af nyt lejemål eller nødvendig midlertidig anvisning, mens ombygning sker.

c. Ejendomsadministration

600 kr. pr. lejemål og yderligere 100 kr. pr. lejemål pr. påbegyndt måned udover 1/2 år.

d. Ejendomshandel

Sædvanlige omkostninger.

e. Byggesagshonorar

For byggesagsadministration og anden bygherrebistand i forbindelse med ombygninger, nedrivninger og gårdanlæg samt andre anlægsarbejder, som selskabet forestår for ejeren (kommunen, private m.fl.) i forbindelse med en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning, kan selskabet beregne samme honorar som anført i pkt. 4.5.4. Honoraret medtages som en post på byggeregnskabet og finansieres og støttes på samme måde som de bygge- og anlægsarbejder, honoraret vedrører.

Byggesagsadministration omfatter bl.a.

- Bistand med rådgiver- og håndværkerkontrakter.

- Vurdering af projekt, udbudsmateriale, budget m.m.

- Udarbejdelse af ansøgninger om projekt- og budgetgodkendelse.

- Etablering af byggelån og garanti.

- Byggeregnskab.

- Ansøgninger om godkendelse af byggeregnskab.

- Ophævelse af kondemneringskendelser.

- Endelig prioritering.

- Bistand ved byfornyelsesnævnssager vedrørende forbedringsforhøjelser.

- Nyudlejning.

f. Administrationshonorar

I det omfang selskabet bistår kommunen ved tilvejebringelse og gennemførelse af boligforbedrings- og byfornyelsesbeslutninger kan (udover de øvrige under a-j anførte honorarer m.v.) medtages maksimalt 4 pct. af de første 7 mill. kr., 3 pct. af de næste 8 mill. kr. og 2 pct. af resten, beregnet af summen af de rammebelastende udgifter med tillæg af den seneste offentlige ansættelse af den kontante grundværdi af de ejendomme, kommunen har overtaget med henblik på byfornyelse, men med fradrag af honorarer m.v., der i henhold til nærværende punkt 2.9. a-j udbetales til byfornyelsesselskabet selv.

Ved fastsættelsen af honorarprocenterne er der taget hensyn til, at den gældende momssats på 22 pct. er med i beregningsgrundlaget.

Ved boligforbedringsbeslutninger vil administrationsarbejdet ofte være af mindre omfang, således at honorarprocenten ofte kan nedsættes.

Rammebelastende udgifter er alle de udgifter, kommunen kan anmelde til statsrefusion efter byfornyelsesloven - med undtagelse af løbende tilskud til andelshavere m.fl. og til erhvervslejere jfr. pkt. 2.7.1.10. og tab på lånegarantier jfr. pkt. 2.7.1.21. - samt alle bygge- og anlægsudgifter, hvortil der ydes rentebidrag.

Grundværdien er medtaget i beregningsgrundlaget for administrationshonoraret for at tilnærme beregningsgrundlaget til, hvad der hidtil har været gældende i saneringssager.

Administrationshonoraret dækker også de ydelser, som ikke særskilt er nævnt under a-j. Herunder skal særligt fremhæves

- Summarisk registrering af ejendomme i byfornyelsesområdet svarende til registreringen til indkodning i Informationssystemet. Brug af oplysninger fra Informationssystemet kan derimod honoreres særskilt, jfr. nedenfor under h.

- Udformning og redigering af § 9-redegørelsen.

- Behandling af indsigelser.

- Udformning og redigering af byfornyelsesbeslutningen.

- Udarbejdelse af finansieringsplaner.

- Beregninger af kommunernes investeringsbehov, likviditetsbehov m.v.

- Møder med ejere, andelshavere og lejere omkring registreringen.

- Beregninger af økonomiske konsekvenser for lejere, andelshavere, ejere og erhvervsdrivende ved alternative forslag.

- Diverse rådgivning til kommunerne.

- Ansøgning til myndighederne.

- Rådgivningskontrakter.

- Erstatningsforhandlinger vedrørende overtagelse af fast ejendom, lejerettigheder m.v.

- Bistand ved taksationssager og retssager i forbindelse med ovennævnte.

- Vejledning og forhandlinger med ejere og lejere omkring gennemførelsesprojekter.

- Bistand ved tilvejebringelse og realisering af offentlige gennemførelsesprojekter.

- Administration af vetoreglerne.

- Klagesager for byfornyelsesnævnene.

- Stiftelse af andelsboligforeninger.

- Salgsforhandlinger.

- Bistand ved udstyknings- og matrikuleringssager.

- Bistand ved afsluttende regnskab.

Administrationshonoraret dækker byfornyelsesselskabernes bistand ved hele byfornyelsesproceduren. Såfremt selskaberne kun bistår kommunen med en del af proceduren, må honoraret reguleres derefter. Vejledende kan meget skønsmæssigt angives, at planlægningsfasen udgør mellem en tredjedel og halvdelen af det samlede arbejde, afhængig af type og størrelse af beslutningen, medens gennemførelsesfasen udgør resten.

g. Særlig registrering

1. Hvor den summariske registrering eller oplysninger i øvrigt, f.eks. fra ejere og lejere dokumenterer behov for en nøjere gennemgang af ejendommen, før der træffes boligforbedrings- eller byfornyelsesbeslutning, samt

2. hvor det er nødvendigt for at fastlægge hvilke arbejder, der skal udføres på ejendommen,

aftaler kommunen med byfornyelsesselskabet for hvilke ejendomme, der skal foretages særlig registrering.

Honoraret for særlig registrering udgør maksimalt 2.000 kr. pr. ejendom (en ejendom opdelt i ejerlejligheder betragtes som een ejendom) og yderligere 500 kr. pr. bolig eller erhverv.

h. Anden teknisk bistand

Byfornyelsesselskabernes udgifter til anden teknisk bistand m.v. kan efter forudgående aftale med kommunen dækkes af kommunen og medtages til refusion. Specificeret ydelsesbeskrivelse og honoraropgørelse på grundlag af sædvanlige honoreringsaftaler skal aftales, før arbejdet udføres.

I det omfang arbejdet ikke udføres af byfornyelsesselskabet selv, sker udbetalingen først, når der foreligger kvittering fra modtageren for beløbets modtagelse.

Udgifter til teknisk bistand m.v. kan dog kun medtages til refusion, når udgiften vedrører

- Registrering, udover basisregistrering, omfattende: Bygningers og friarealers funktionelle forhold. Sociale forhold.

- Gennemgang og analyse af registreringer.

- Forslag til disponering af område.

- Skitseforslag til gårdanlæg, ombygninger og varmeplanlægning.

- Skitseforslag i h.t. § 25, stk. 3.

- Projektering af og tilsyn med retableringsarbejder, nedrivninger, gårdanlæg o.lign. (i det omfang arbejdet ikke kan finansieres med indekslån).

- Landinspektørhonorarer.

- Revisionshonorarer.

- Nødvendig advokatbistand til opgaver, som i øvrigt ikke er nævnt.

- Ejendomsmæglerhonorarer.

- Stempelafgift og gebyrer.

- Brug af bygnings- og boligregisteret, (BBR-registret).

- Brug af Informationssystemet for byfornyelse og boligforbedring.

i. Trykudgifter

Dokumenterede udgifter til reproduktion og trykning kan medtages efter regning, når udgiften vedrører

- § 9-redegørelse, forslag til byfornyelsesbeslutning og byfornyelsesbeslutning.

- Andet informationsmateriale vedrørende den konkrete beslutning, herunder planmateriale vedrørende de enkelte byfornyelsesprojekter og offentlige gennemførelsesprojekter.

Trykudgifter i øvrigt, herunder trykning af generelt informationsmateriale, kan derimod ikke medtages til særskilt refusion, bortset fra den i § 9, stk. 5, 2. pkt. nævnte mindretalsudtalelse, men kan eventuelt afholdes af honorarerne.

j. Rejseudgifter

Efter forudgående aftale med kommunen om rejsernes art og omfang, kan udgifter til rejser og kørsel for byfornyelsesselskabernes ansatte og for fremmed arbejdskraft medtages efter de for statsansatte af finansministeriet fastsatte regler.

Administrationsudgifter - som ikke er særskilt nævnt ovenfor under a-j - afholdes inden for det for administrationshonoraret under f gældende maksimum .

Om udgiften til beboermedvirken henvises endvidere til pkt. 2.7.1.20

Afsnit III

Fastsættelse af ejendomsværdier, værditilvækst, husleje m.v.

3.1. Ejendomsværdi før forbedring m.v.

En ejendoms handelsværdi før forbedring kan fastsættes med udgangspunkt i den seneste offentlige kontantvurdering eller årsregulering. Da de offentlige vurderinger støtter sig på oplysninger i bygnings- og boligregisteret, bør registerets oplysninger om ejendommen efterkontrolleres i forbindelse med tilsagnet.

Ved den offentlige vurdering er der i et vist omfang ikke sket besigtigelse af ejendommen, og vedligeholdelsestilstanden m.v. kan derfor give anledning til tillæg eller fradrag til kontantvurderingen. Det bør tillige kontrolleres, om ejendommens tilstand er lovligt etableret. Der må også tages højde for, om istandsættelse eller forbedring af ejendommen er udført efter den offentlige vurdering.

Ved værdiansættelsen skal ses bort fra foranstaltninger, som er foretaget efter, at boligtilsynet har meddelt ejeren benyttelsesforbud eller nedrivningspåbud, eller efter, at der i medfør af lovens § 10 er sket offentlig bekendtgørelse af den trufne byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning, medmindre kommunalbestyrelsen har givet tilladelse til forbedringen, jfr. § 12.

Det er ejendommens forhold på erhvervelses- eller tilsagnstidspunktet, som er afgørende for værdiansættelsen.

Eventuel forringelse af ejendommens tilstand fra tilsagnstidspunktet, og indtil byggearbejderne påbegyndes, bør dog ikke medføre forøget støtte.

Kommunens overtagelse af ejendomme skal ske til ejendommens handelsværdi i det frie marked, som om fornødent må fastsættes ved taksation efter reglerne i byfornyelseslovens § 55. Der må ikke gennem en højere købspris ydes indirekte tilskud til ejeren f.eks. til dækning af kondemneringstab, som ikke kan dækkes efter § 56 eller som indirekte erhvervstilskud.

3.2. Ejendomsværdi efter forbedring m.v.

Værdien af istandsatte ejendomme vil som udgangspunkt afhænge af, hvilken status ejendommen har efter istandsættelsen.

Om ejerboliger m.v. henvis til pkt. 3.2.1.

Om udlejningsejendomme henvises til pkt. 3.2.2.

Om andelsboligforeninger henvises til pkt. 3.2.3.

Om ejendomme, der efter at være overtaget og istandsat af kommunen afhændes til andelsboligforening eller som udlejningsejendom, henvises til pkt. 3.2.4.

3.2.1. Ejerboliger, erhvervsejendomme, der benyttes af ejeren, og ryddede grunde

Ved skønnet over ejendommens værdi efter forbedringen tages udgangspunkt i den pris, omregnet på kontantbasis, som ejendomme af tilsvarende art og kvalitet omsættes til i det pågældende område. Dette er i overensstemmelse med, at rentebidrag til sådanne ejendomme kun ydes med visse begrænsninger. Er ejendommen således privat ejet, ydes rentebidrag kun, indtil ejerboligen overdrages til andre end medejer, ægtefælle eller livsarving, og rentebidraget kan i øvrigt bringes helt eller delvis til ophør, hvis ejendommens økonomi forbedres, jfr. lovens § 59, stk. 5. Råder kommunen over ejendommen, ydes rentebidrag ikke, hvis kommunen sælger ejendommen som ejerbolig, jfr. pkt. 2.7.2.4., sidste afsnit, eller til erhverv.

For ejerlejligheder gælder særlige regler, jfr. lovens § 63, hvorefter kun de ejerlejligheder,

a) som bebos af ejeren,

b) som er overdraget enkeltvis og er udlejet tidsbegrænset, eller

c) som er overdraget enkeltvis og omfattet af opsigelsesbestemmelsen i § 83, litra a, jfr. § 84, i lov om leje,

finansieres som ejerboliger, mens øvrige ejerlejligheder, som udlejes, finansieres som udlejningsejendomme.

Ved kommunens afhændelse af ejendomme, herunder ryddede grunde, som kommunen har overtaget til byfornyelse eller til boligforbedring, forudsættes, at kommunen søger opnået den størst mulige pris.

Værdien af ryddede grunde fastsættes ud fra, hvor mange etagemeter nybyggeri der kan opføres (byggeretten) i henhold til den planlægning, som gælder for området på tidspunktet for byfornyelsesbeslutningen.

Såfremt ejendommen ikke er afhændet 6 måneder efter, at byfornyelsesarbejderne i det væsentlige er afsluttet, betragtes ejendommen som endeligt overtaget af kommunen. Som overtagelsessum fastsættes handelsværdien på 6 månedersdagen jfr. ovenfor. Overtagelsessummen medtages straks som indtægt i refusionsopgørelsen jfr. pkt. 2.7.2.

Kommunen bør være opmærksom på mulighederne for at undgå træk på bevillingsrammen til byfornyelse m.v. og at reducere de offentlige udgifter dertil ved at afhænde overtagne ejendomme som ejerboliger,

når afhændelse som ejerboliger efter istandsættelsen er mulig,

når der er tale om høje istandsættelsesudgifter, som især skyldes bevaringshensyn, og

når hensynet til tidligere beboere af ejendommen og til opretholdelse af almindelige udlejnings- og andelsboliger i området ikke taler derimod.

3.2.2. Udlejningsejendomme

Den væsentligste faktor ved fastsættelse af værdien af en udlejningsejendom er den lejeindtægt, ejendommen kan indbringe. Også størrelsen af de udgifter til drift og vedligeholdelse , som ejeren må påregne, har imidlertid betydning.

Ved forbedring af udlejningsejendomme ved ejerens foranstaltning er der ikke behov for en egentlig værdifastsættelse efter forbedringens afslutning, idet byfornyelsesstøtten udmåles alene ud fra en vurdering af, hvor stor en del af forbedringsudgiften huslejestigningen kan afdrage med den forudsatte finansiering, når der tillige tages hensyn til øvrige ændringer i ejendommens driftsmæssige situation.

I det følgende gennemgås principperne for lejefastsættelsen, og for hvorledes ejendommens driftsmæssige situation efter forbedring skal bedømmes.

3.2.2.1. Lejefastsættelse

Allerede i forbindelse med tilsagnsgivning skal kommunen bl.a. fastsætte, hvor stor en del af afdragene på indekslånefinansieringen af de samlede støtteberettigede udgifter, der kan dækkes ved lejeforhøjelse, og hvor stor en del der må støttes med afdragsbidrag i medfør af § 62, stk. 2.

For at det offentlige tab skal blive mindst muligt, må kommunalbestyrelsen påse, at der opnås størst mulig leje for de forbedrede lejligheder. Det skal dog præciseres, at der gælder 2 begrænsninger heri

a. Boligministeren har som eksempel på en passende leje tilkendegivet, at forbedring af almindelige boligejendomme i centrale københavnske bydele normalt ikke bør medføre huslejer over 250-275 kr. pr. m2 (prisbasis 1. januar 1982), jfr. folketingets boligudvalgs tillægsbetænkning over forslag til lov om byfornyelse og boligforbedring. Dette svarer med prisbasis 1. januar 1986 til 325-350 kr. pr. m2.

b. Lejen skal i medfør af § 60, stk. 3 og 4, fastsættes under anvendelse af princippet om omkostningsbestemt leje i kapitel II i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Det lejeniveau, der således normalt skal sigtes efter, er det lejeniveau, der opnås for det lidt ældre almennyttige boligbyggeri i det pågældende lokalområde. Dette gælder dog ikke, hvis ejendommene har særlige kvaliteter, f.eks. særlig god beliggenhed eller særlig bygningsmæssig kvalitet. I disse tilfælde vil det være rimeligt at søge opnået en væsentlig højere leje, dog naturligvis indenfor lejelovgivningens rammer.

Sammenfattende gælder om lejefastsættelsen efter forbedringens udførelse, at lejen udgør den omkostningsbestemte leje med en forhøjelse som følge af forbedringen, dog maksimalt det nævnte lejeniveau. Hvis ejendommen er ubeboet, kan lejen sættes efter det lejedes værdi.

For at forebygge, at ejeren efter § 60 a, stk. 2, varsler huslejeforhøjelser, som ikke kan gennemføres, bør ejeren i tilsagnet gøres bekendt med, hvorledes den af kommunen godkendte leje er fremkommet. Ved regnskabsgodkendelsen bør kommunen tage udtrykkelig stilling til, i hvilket omfang der er behov for at justere den i tilsagnet fastsatte leje.

Med udgangspunkt i den fastsatte leje beregnes hvor stor en del af de afholdte udgifter, der - med den gennemførte finansiering af udgifterne kan afdrages af den lejeforhøjelse, der kan gennemføres.

3.2.2.2. Driftsbesparelser

Udover stigning i lejeindtægt kan de gennemførte foranstaltninger tænkes at have medført andre driftsmæssige forbedringer på ejendommen. Når der som led i en boligforbedring gennemføres sædvanlige vedligeholdelsesarbejder, vil dette i et vist omfang medføre en nedsættelse af det fremtidige vedligeholdelsesbehov. Boligstyrelsen finder principielt, at dette bør give sig udslag i en reduktion ved udmåling af støtten til den del af udgifterne til vedligeholdelsesarbejderne, som ikke allerede dækkes af indestående på udvendige vedligeholdelseskonti, jfr. pkt. 4.5.b. Reduktionen i støtten består i, at der til den del af lånet, som finansierer vedligeholdelsesarbejder, alene ydes rentebidrag, medens nettokapitalydelserne, dvs. de indeksregulerede afdrag, afskrives på vedligeholdelseskontoen, efterhånden som de betales, jfr. boligreguleringslovens § 19, stk. 2.

Selv i tilfælde, hvor en ejendom ved arbejdernes udførelse er bragt vedligeholdelsesmæssigt helt ae jour, vil der imidlertid være et vist vedligeholdelsesbehov i de følgende år. Den andel af vedligeholdelseshensættelserne, der beslaglægges til dækning af nettokapitalydelser på lån, optaget til vedligeholdelsesarbejder i forbindelse med byfornyelse og boligforbedring, må derfor fastsættes, således at det fremtidige vedligeholdelsesbehov tilgodeses.

Som udgangspunkt for beregningen af reduktionen i støtten fastsættes følgende retningslinier

I tilfælde, hvor en ejendom som led i byfornyelse og boligforbedring istandsættes og oprettes gennemgribende, således at alle sædvanlige vedligeholdelsesarbejder er gennemført, bør støtten reduceres med et beløb svarende til, hvad halvdelen af vedligeholdelseshensættelserne kan afdrage. I 1986 udgør de almindelige vedligeholdelseshensættelser efter boligreguleringslovens § 18 32 kr./m2 for ejendomme, der er taget i brug før 1964. Halvdelen heraf eller 16 kr./m2 kan afdrage en investering på ca. 325 kr./m2.

Såfremt ejendommen efter arbejdernes gennemførelse tillige må anses for at være i brandsikringsmæssig og energimæssig forskriftsmæssig stand, således at behovet for at anvende § 18 b-midler til brand- og energimæssige foranstaltninger bortfalder, bør også besparelsen på de særlige hensættelser efter boligreguleringslovens § 18 b tages i betragtning. Disse hensættelser udgør i 1986 15 kr./m2. Støtten kan i så fald reduceres med et beløb, der svarer til hvad halvdelen af de samlede hensættelser på 47 kr./m2, dvs. 23,50 kr./m2, kan afdrage, hvilket svarer til en investering på ca. 475 kr./m2.

Såfremt der som led i byfornyelsen og boligforbedringen kun er gennemført en del af de sædvanlige vedligeholdelsesarbejder på ejendommen, må beregningen tage udgangspunkt i en hertil svarende relativ andel af vedligeholdelseshensættelserne. Kan det således f.eks. skønnes, at kun ca. halvdelen af de sædvanlige vedligeholdelsesarbejder på ejendommen er gennemført, må reduktionen af støtten tage udgangspunkt i en fjerdedel af vedligeholdelseshensættelserne.

Der kan ses bort fra specielle vedligeholdelsesarbejder som f.eks. maling af facader, der ikke hidtil har været malede, og lignende arbejder, der kan anses for at ligge ud over ejendommens sædvanlige vedligeholdelse.

Rentebidraget dækker til stadighed fuldtud forrentning m.v. af de optagne indekslån, men nettokapitalydelsen, dvs. de indeksregulerede afdrag, er stigende. Hensættelserne til vedligeholdelse forøges imidlertid også efter reglerne i boligreguleringsloven.

3.2.2.3. Anke af byfornyelsesnævns- og boligretsafgørelser

Såfremt den leje, kommunen har lagt til grund ved beregningen af støtten i medfør af § 60, indbringes for byfornyelsesnævnet og eventuelt senere for boligretten, og nævnet/boligretten ikke mener at kunne godkende den varslede lejeforhøjelse fuldt ud, må ejeren (som kan være kommunen selv) derefter overveje anke af afgørelsen, bl.a. på baggrund af en vurdering af præmisserne for nævnets/rettens afgørelse. Kommunalbestyrelsen bør allerede, når den meddeler tilsagn om statsstøtte til ombygningsarbejder, gøre ejeren opmærksom på, at den - hvis lejen efter arbejdernes udførelse skulle blive nedsat af byfornyelsesnævnet - må overveje at anke en sådan afgørelse, jfr. § 84, inden ankefristens udløb. Ejeren må derfor straks underrette kommunen om lejenedsættelsen.

3.2.3. Private andelsboliger

Hvor byfornyelses- og boligforbedringsbeslutninger vedrører eksisterende private andelsboliger, beregnes støtten på tilsvarende måde som for udlejningsboligejendomme, jfr. 3.2.2.

3.2.4. Særligt om boligudlejningsejendomme, som kommunen har overtaget

I de tilfælde, hvor kommunen har overtaget en boligudlejningsejendom, som efter at byfornyelses- og boligforbedringsarbejderne er gennemført indeholder 6 boliger eller derover, skal ejendommen afhændes på andelsbasis ved, at kommunen tilbyder ejendommen til nuværende og tidligere beboere på andelsbasis til en pris, der svarer til ejendommens værdi som udlejningsejendom med rentebidrags- og eventuelt afdragsbidragsstøtte, jfr. § 14.

Ved beregningen af købesummens kontante del på henholdsvis 20 pct. ved private andelsboliger og 2 pct. ved almennyttige andelsboliger ses bort fra den del af belåningen, hvortil der ydes afdragsbidrag, jfr. § 14, stk. 6 i byfornyelsesloven og § 5, stk. 3 i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (lovbekendtgørelse nr. 361 af 25. juli 1985).

Såfremt beboerne ikke ønsker at overtage ejendommen på andelsbasis, kan kommunen vælge at beholde udlejningsejendommen eller at sælge den. Som den kontante del af overtagelsessummen indtægtsfører kommunen i så fald et beløb i refusionsopgørelsen, jfr. pkt. 2.5., svarende til kommunens kontante udlæg til ejendommens erhvervelse. I udlægget skal dog forlods fradrages den forringelse af ejendommens værdi, som eventuelle byfornyelsesindgreb (f.eks. nedrivning af et baghus) har medført, idet udgifterne ved disse byfornyelsesindgreb medtages særskilt i refusionsopgørelsen i overensstemmelse med det i afsnit II anførte herom. Kommunens udlæg til forbedring m.v. dækkes af kontantprovenuet af indekslånet (hvortil staten yder rentebidrag og halvdelen af et eventuelt afdragsbidrag).

Afsnit IV

Offentlig støtte til bolig- og bygningsforbedring m.v.

4.1. Forbedringsprojektet

Til gennemførelse af de af kommunalbestyrelsen besluttede istandsættelses-, ombygnings- og forbedringsarbejder ydes offentlig støtte i henhold til lovens kapitel VII. Der gælder samme regler for opgørelsen af støtteberettigede udgifter m.v., uanset om ejendommen ejes af private eller af kommunen.

Der kan ikke opnås støtte, hvis arbejderne påbegyndes før kommunalbestyrelsen har givet tilladelse hertil, jfr. § 60, stk. 1.

Som grundlag for kommunens tilsagn om støtte skal der foreligge et projekt med tilhørende prissætning og øvrige nødvendige oplysninger til bedømmelse af arbejdernes art og beregningen af støtte.

I reglen vil det være nødvendigt at udarbejde et dispositions- eller projektforslag med beskrivelse, tegninger og overslag (med angivelse af prisniveau). Endvidere må der foreligge en tidsplan for arbejdernes udførelse, som angiver tidligste startdato, arbejdsetapernes længde (i dage/uger) og udbetalingsraternes størrelse og tidspunkt, samt en fortegnelse over størrelsen af lejemål m.v. i m2 etageareal opgjort i overensstemmelse med boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler.

Der må tillige foreligge driftsbudget for de seneste 5 år med angivelse af lejeindtægter og driftsudgifter, herunder kapitalydelser samt afsætninger til vedligehold og afskrivninger samt det forventede driftsbudget for ejendommen, når forbedringen er gennemført.

En videregående projektering, påbegyndelse af arbejder eller andre udgiftskrævende dispositioner, før der, efter at proceduren i § 19 og eventuelt § 20 er gennemført, foreligger et skriftligt tilsagn fra kommunalbestyrelsen om støtte, sker for ejerens egen regning og risiko.

4.2. Tilsagn og accept

På grundlag af ejerens ansøgning, som udfærdiges på en særlig ansøgningsformular, meddeler kommunen tilsagn om offentlig støtte, på tilsagnsformularen.

I tilsagnet angiver kommunen et skøn over, hvor stor en del af de samlede støtteberettigede udgifter, der kan dækkes gennem forhøjelse af huslejen (boligudgift/erhvervslokaleudgift) på det tidspunkt, arbejderne er gennemført. Ved eventuelle senere ændringer i tilsagnet angiver kommunen, om ændringen påvirker dette skøn. Samtidig angives størrelsen af eventuel erstatning eller afdragsbidrag.

I tilsagnet skal kommunen angive, om tilsagn eller ændring af tilsagn indeholder sådanne ændringer i forhold til orienteringen af lejerne efter § 19 stk. 3, at lejerne skal orienteres om ændringerne.

Ejeren bærer ansvaret for, at der rettidigt efter lejelovgivningens regler varsles lejeforhøjelser i overensstemmelse med kommunens skøn, således at den nye leje kan opkræves fra arbejdernes færdiggørelse, dvs. senest ved den i tilsagnet satte frist herfor. Om mulighed for foreløbig lejeforhøjelse henvises til § 60 a.

Når ejeren modtager tilsagnet, må han tage stilling til tilbuddet om støtte og de vilkår, der er knyttet til tilsagnet, herunder overholdelse af cirkulærets bestemmelser .

Accepterer ejeren tilsagnet som helhed, kan den videre projektering påbegyndes, og arbejderne må herefter udbydes og udføres inden for tilsagnets rammer. Opmærksomheden henledes på, at nødvendig byggetilladelse må indhentes fra bygningsmyndigheden.

Hvis ejeren ikke kan acceptere tilsagnet, må han straks optage forhandling med kommunen om de problemer, der er i sagen, for eventuelt at få tilsagnet ændret. Opnås der ikke enighed om tilsagnets indhold, f.eks. fordi forudsætningerne for kommunens forbedringsbeslutning med hensyn til arbejdernes omfang og pris sammenholdt med støttemulighederne viser sig urigtige, kan det blive nødvendigt for kommunen at lade beslutningen og dermed tilsagnet helt bortfalde eller ændre med hensyn til arbejdernes omfang. Ændres beslutningen, skal kommunen på ny følge den fremgangsmåde, som gælder for sådanne beslutninger.

Bortfalder beslutningen, kan ejeren få dokumenterede rimelige udgifter til udarbejdelse af ansøgning, projektmateriale m.v. erstattet i det omfang, ejeren ikke selv bærer skylden for de urigtige forudsætninger for beslutningen. Kommunens udgift hertil kan medtages i refusionsopgørelsen og refunderes af staten med 50 pct.

4.3. Byggesagens gennemførelse

Det er ejeren, der bindende kan disponere over ejendommen, og det er derfor også ejeren, som bærer ansvaret for, at de besluttede arbejder gennemføres til en pris, som ikke overstiger, hvad der er en nødvendig og rimelig udgift for de besluttede arbejder.

Om nødvendigt må ejeren søge sagkyndig bistand til udførelsen af bygherrefunktionen.

4.4. Støtteberettigede arbejder

Det er kommunalbestyrelsens principielle beslutning om forbedringen, samt kommunalbestyrelsens godkendelse af det enkelte forbedringsprojekt i henhold til lovens § 22, der er afgørende for, hvilke arbejder der kan ydes støtte til.

Såfremt det under byggesagen viser sig, at forudsætningerne for projektets godkendelse brister, f.eks. fordi bygningens tilstand er væsentligt ringere, end det kunne forudses under projekteringen, må ejeren straks underrette kommunen, så beslutningen kan overvejes ændret efter de konstaterede ændrede forhold. Ejeren oplyser samtidig, om beslutningen ønskes opretholdt under de ændrede forudsætninger. Endvidere redegør ejeren for ændringen i arbejdernes omfang og for de økonomiske konsekvenser som grundlag for kommunens skriftlige stillingtagen til, om tilsagnet kan udvides.

Hvis ejeren under arbejdets udførelse på egen hånd medtager arbejder, der ikke er omfattet af beslutningen, f.eks. overgang til fjernvarme eller fornyelse af el-instalationer, hvor der ikke på forhånd er truffet beslutning herom, må ejeren påregne selv at skulle afholde udgifterne hertil uden støtte, og såfremt arbejdernes udførelse strider imod bestemmelserne i §§ 19-23, kan udgifterne heller ikke medføre lejestigning i udlejningsejendomme ud over de i § 23 a, nr. 1-4 nævnte situationer.

Det samme gælder, hvis ejeren lader udføre arbejder på anden måde end besluttet. Som eksempler herpå kan nævnes udskiftning af tag, vinduer m.v. i stedet for reparation, maleristandsættelse, som ikke er en nødvendig følge af de besluttede arbejder, forbedringer, der kunne gennemføres inden for den bestående rumopdeling, men udføres med indgreb i skillevægge, trapper m.v., således at løsningen bliver væsentlig dyrere end forudsat. Det samme gælder anvendelse af materialer og installationer, som er af en væsentlig højere og dermed dyrere kvalitet, f.eks. i køkken og baderum, eller f.eks. installation af fuldt monteret badeværelse i stedet for brusekabine.

Kommunen kan dog vælge fortsat at yde støtte, men begrænset til den del af udgifterne, som efter kommunens skøn ville være nødvendige til den ved forbedringsbeslutningen foreskrevne udførelse og standard. Kommunen kan endvidere i ganske særlige tilfælde godkende en udvidelse af de støtteberettigede udgifter, f.eks. når der er tale om rimelige udgifter, og hvor det efterfølgende konstateres, at udgifterne i overensstemmelse med kommunens målsætning for boligforbedringer burde have været medtaget i tilsagnet.

4.5. Støtteberettigede udgifter

De udgifter, som kan medtages ved forbedringsstøttens beregning, er de rimelige udgifter, som på forhånd er godkendt af kommunen, og som det har været nødvendigt at afholde for at udføre netop de forbedringsarbejder, som er omfattet af kommunalbestyrelsens forbedringsbeslutning. Det påhviler ejeren som vilkår for støtten at dokumentere de afholdte udgifter.

Der kan ikke ydes støtte til arbejder, der er påbudt efter anden lovgivning, såfremt påbuddet ligger længere tilbage end 2 år før der i medfør af lovens § 9, stk. 1, er offentliggjort en redegørelse m.v., der omfatter ejendommen eller 2) der i medfør af § 33, stk. 2, er orienteret om en planlagt boligforbedringsbeslutning for ejendommen. Er påbuddet givet indenfor 2-årsperioden, kan kommunen beslutte at medtage arbejderne i støtten, hvis dette ud fra en konkret vurdering findes rimeligt. Indvendige vedligeholdelsesarbejder (maling, hvidtning og tapetsering af boligerne) kan kun medtages som støtteberettiget udgift, når arbejderne er nødvendiggjort af andre forbedringsarbejder, eller når der er tale om nedslidning eller grov misligholdelse.

De støtteberettigede udgifter udgør de godkendte forbedringsudgifter med fradrag af

a) støtte efter anden lovgivning,

b) indestående på udvendige vedligeholdelseskonti, jfr. § 18, § 18 a og § 18 b, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene,

c) indestående på konto for forbedringer, jfr. § 63 a, i lov om leje, i det omfang beløb fra de pågældende konti kan anvendes til dækning af udgifterne,

d) lejerbetalte henlæggelser til fornyelse, når fornyelsen sker som led i forbedringen,

e) indestående på indvendige vedligholdelseskonti, jfr. § 22, i lov om leje, i det omfang der som led i forbedringen gennemføres hvidtning, maling og tapetsering.

4.5.1. Udbud

Byggestyrelsens cirkulære af 6. januar 1983 om udbud af bygge- og anlægsarbejder (udbudscirkulæret) gælder også for alle arbejder med offentlig støtte efter byfornyelsesloven, og cirkulærets overholdelse er en betingelse for udbetaling af støtte efter byfornyelsesloven. Boligforbedringsarbejder, nedrivningsarbejder, gårdanlægsarbejder m.v. med støtte efter byfornyelsesloven skal således i henhold til cirkulærets § 2, stk. 1, udbydes offentligt eller begrænset og i konkurrence, jfr. især § 5.

Undtaget er alene arbejder, som efter sædvanlig praksis kan udføres i regning, jfr. § 2, stk. 2, eller arbejder, hvorpå der i henhold til § 4 a-d kan indhentes underhåndstilbud. Det er ikke hensigten, at disse bestemmelser skal kunne anvendes til at fritage forbedringsarbejder som helhed. Også mere komplicerede restaurerings-, reparations- og ombygningsarbejder bør som hovedregel udbydes i konkurrence. Alene de dele af arbejderne, for hvilke der ikke kan fastlægges et udbudsgrundlag, kan undtages.

De dele af arbejderne, der ikke dækkes af begrundelsen for regningsarbejde eller underhåndsbud, skal kunne udskilles i selvstændige entrepriser med henblik på udbud i konkurrence. Bygherren kan undlade denne udskillelse mod at forpligte den valgte entreprenør til at sørge for, at de delarbejder, der skulle være udskilt, bliver udbudt i underentrepriser efter cirkulærets regler.

Om nødvendigt kan der for visse af arbejderne indhentes tilbud på enhedspriser.

Beløbsgrænsen på 300.000 kr. i udbudscirkulærets § 4 b skal ses i relation til det samlede beløb, som anvendes til forbedring af ejendommen.

Er det nødvendigt at udføre arbejder til undersøgelse af ejendommens tilstand for at kunne udarbejde et udbudsmateriale, kan sådanne undersøgelsesarbejder udføres som regningsarbejde.

I øvrigt henvises til byggestyrelsens vejledning »Udbud 1983«.

Om arbejder, som ejeren selv udfører, se pkt. 4.5.5.

I det omfang bygherren i det enkelte tilfælde måtte finde udbud i totalentreprise mest hensigtsmæssig efter byggeopgavens art, skal byggestyrelsens cirkulære af 10. maj 1985 om totalentreprise i byggeri med offentlig støtte og den dertil hørende vejledning følges.

4.5.2. Prisindhentning og regulering

Prisindhentning foretages i overensstemmelse med byggestyrelsens cirkulære af 11. november 1981 om pris og tid på bygge- og anlægsarbejder (Pris- og tidcirkulæret). Herom henvises nærmere til byggestyrelsens vejledning »Pris og tid 1982«.

Vedrørende regulering af tilbudssummer henvises ligeledes til vejledningen og især til vejledningens bilag 1 »Anvisning om indeksregulering af entreprisesummer vedrørende byggearbejder«.

Ved regulering af overslagsbeløb for de samlede håndværkerudgifter forbundet med forbedringsprojekter efter byfornyelsesloven anvendes montageindekset.

4.5.3. Samlet byggeudgift

Det bør fremgå, hvilket prisniveau håndværkertilbuddene er baseret på. I det omfang håndværkertilbuddene ikke er indhentet som fast pris, bør priserne sammenholdes med tidsplanen for forbedringens gennemførelse. Tilsagnsbeløbet bør i alle tilfælde angives, så det svarer til den forventede endelige udbetaling.

4.5.4. Rådgiverhonorarer

Arkitekt- og ingeniørbistand bør honoreres på grundlag af rådgivningsaftaler, der indgås, før opgaven overdrages til rådgiveren. Honorarerne for forslagsstillelse og projektering kan højst medtages i de støtteberettigede udgifter med beløb, der svarer til byggeudgiftsafhængigt honorar efter de af boligministeriet godkendte almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand (ABR) med tilhørende specialnormer.

Honorarer for ydelser, der sædvanligvis honoreres i regning, beregnes efter specialnormernes regler herom.

De samlede udgifter til arkitekt- og ingeniørbistand inkl. tilsyn og kørsel, tryk, tegninger og andre udlæg må ikke overstige 18 pct. af håndværkerudgifterne, medmindre der foreligger særlige fohold.

Til byggesagsadministration og anden bygherrebistand for ejeren kan som støtteberettiget udgift, afhængig af bistandens omfang, højst medtages et beløb, der svarer til det i boligministeriets cirkulære af 4. juni 1975 om støtte til almennyttigt nybyggeri m.v. i bilag 2 fastsatte byggesagshonorar på fra 2,5 pct. til 1,3 pct. af anskaffelsessummen, hvorved forstås samtlige støtteberettigede udgifter. Til det beregnede honorar kan lægges et grundbeløb på indtil 3.000 kr. Ved fastsættelse af honorarprocenterne er der taget hensyn til, at den gældende momssats 22 pct. er med i beregningsgrundlaget. Pr. 1.1.1986 (montagehusindeks 492) kan byggesagshonoraret maksimalt udgøre

2,5 pct. af de første 1.646.000 kr.

2,0 pct. af de næste 8.218.000 kr.

1,5 pct. af de næste 23.000.000 kr.

1,3 pct. af resten.

Sædvanligt revisorhonorar kan medtages som støtteberettiget udgift i det omfang, kommunen stiller særlige krav om revision.

4.5.5. Begrænset støtte til arbejder, som udføres af ejeren selv eller af andre, der ikke er momsregistrerede.

I visse tilfælde ønsker private ejere, som skal udføre forbedringsarbejder på deres ejendomme, selv helt eller delvis at udføre eller levere materialer til arbejderne, eller benytte ikke-momsregistreret medhjælp. I disse tilfælde er det et vilkår for enhver støtte til arbejderne, at dette forhold er udtrykkeligt oplyst i ansøgningen.

Dette vilkår har flere begrundelser. Der er således ikke uden videre den samme sikkerhed for, at ejeren selv eller medhjælpen kan udføre arbejdet håndværksmæssigt forsvarligt. Fastsættelsen af et rimeligt materiale- og tidsforbrug er ikke undergivet den konkurrence, som det er tilfældet, når en bygherre udbyder arbejder, og det samme gælder materialepriser og arbejdsløn. Endvidere kan udgifterne oftest ikke dokumenteres afholdt på normal måde gennem kvitterede regninger, der indgår i en håndværksvirksomheds momsregnskab m.v.

Der er heller ikke et sædvanligt finanseringsbehov, når ejeren ikke skal betale arbejdsløn til sig selv, ligesom ejerens eget arbejde oftest ikke er indkomstbeskattet og tillige fri for moms, feriepenge og andre sociale ydelser, samt mestersalær, der indgår som en del af den sædvanlige håndværkertimeløn.

Er ejeren ikke uddannet håndværker, vil det være en forudsætning for tilsagn om støtte til eget arbejde, at det i forbindelse med ansøgningen sandsynliggøres, at ejeren vil være i stand til at udføre arbejdet på tilfredsstillende måde.

Hvis ejeren ønsker at udføre arbejderne som led i sin erhvervsudøvelse - f.eks. i egenskab af bygningshåndværker, arkitekt, ingeniør, byggeadministrator - gør ovennævnte forhold sig kun delvis gældende, men spørgsmålet bør under alle omstændigheder være klarlagt på tilsagnstidspunktet. I sådanne tilfælde bør støtten gøres betinget af, at prisen afgives som fastpristilbud, og hvor der er tvivl om prisens rimelighed, bør udbud kræves som anført ovenfor under pkt. 4.5.1.

Anparts- og aktieselskabers vedtægtsmæssige formål er bestemmende for deres erhvervsudøvelse.

Hvis det i tilsagnet godkendes, at arbejder udføres som eget arbejde eller af ikke-momsregistrerede, ydes støtten som udgangspunkt til de udgifter, som kan dokumenteres afholdt, det vil sige til materialer m.v., rådgiverhonorar og omkostninger. Selve arbejdsindsatsen kan derimod kun medtages, når der er tale om en momspligtig erhvervsmæssig udøvelse, der dokumenteres som sådan, f.eks. over et virksomhedsregnskab eller ved optagelse på selvangivelsen.

For at kunne afgøre om foranstaltninger på ejerboliger giver grundlag for erstatning, må ejendommens værdi efter forbedringen fratrækkes ejendommens værdi før forbedringen med tillæg af de godkendte udgifter, som ejeren har afholdt. Denne difference - den tabsgivende del af investeringen - får ejeren erstattet med et tilskud.

Da det ikke er muligt ved vurderingen af ejendommens markedsværdi efter forbedringen at udskille den værdiforøgelse, som skyldes ejerens egen arbejdsindsats, vil der ved denne opgørelse også på udgiftssiden blive taget hensyn til værdien af ejerens arbejdsindsats. Værdien heraf vil blive fastsat ud fra et skøn over rimeligt tidsforbrug og nettotimeløn for en faglært håndværker, således at ejerens timeløn, i det omfang ejeren ikke er moms- og indkomstskattepligtig, indgår med 1/3 af den overenskomstmæssige håndværkerløn. Til brug for udøvelsen af dette skøn må ejeren fremsende en redegørelse for arbejdsindsatsen.

4.5.6. Byggelånsrenter og andre finansieringsomkostninger

Boligforbedringerne må under arbejdernes udførelse midlertidigt finansieres af ejeren, og sædvanlige lånefinansieringsudgifter kan medtages som støtteberettiget udgift.

Kommunen kan om nødvendigt yde garanti for byggelån, jfr. pkt. 4.6.6.

Såfremt ejeren selv finansierer byggeriet, kan kun medtages et beregnet rentetab svarende til almindelige byggelånsrenter i overensstemmelse med den udbetalingsplan, der sammen med projektet er fremsendt til kommunen og godkendt af denne.

4.5.7. Driftstab

Driftstab for perioden fra maksimalt op til 3 mdr. før byggearbejdernes påbegyndelse og maksimalt indtil 6 måneder efter, at arbejderne i det væsentlige er afsluttet, kan medtages som støtteberettiget udgift i det omfang, det dokumenteres, at tabet ikke kunne være undgået. Der henvises i øvrigt til pkt. 2.7.2.3. og om beskatning til pkt. 2.8.

4.6. Støttens beregning og berigtigelse. Den endelige finansiering

Den offentlige støtte til forbedringsarbejder ydes som rentebidrag og eventuelt afdragsbidrag eller erstatning, afhængig af ejendommens art.

Rentebidrag og afdragsbidrag ydes kun, såfremt de støtteberettigede udgifter overstiger et beløb svarende til det mindste låneprovenu for realkreditlån, jfr. § 59, stk. 1, og kun såfremt der optages indekslån. Udbetaling af erstatning forudsætter derimod ikke, at der optages indekslån. Der henvises i øvrigt til § 60, stk. 4 om lejefastsættelse, når indekslån ikke optages, jfr. pkt. 4.6.3.

Udgangspunktet for berigtigelsen er det givne tilsagn med korrektion for almindelige ændringer i håndværker- og ejendomsprisniveau, jfr. pkt. 4.5.2. og afsnit III.

Senest 3 måneder efter færdiggørelsen indsender ejeren til kommunen på en særlig formular endeligt regnskab over de støtteberettigede udgifter, opgjort på færdiggørelsestidspunktet. Samtidig redegøres nøje for eventuelle fravigelser mellem regnskabstal og tilsagn. Om regnskabsrevision henvises til pkt. 1.7. Samtidig med indsendelsen af regnskabet oplyses størrelsen i pct. p.a. af løbende byggelånsrenter fra færdiggørelsestidspunktet samt eventuelle andre udgifter til låneoptagelse m.v., som skal afholdes efter regnskabstidspunktet, og derfor ikke er medtaget i regnskabet. Endvidere oplyses den stigning i den månedlige leje, som følger af arbejdernes udførelse (og er varslet af udlejeren, jfr. pkt. 4.2.), idet denne skal modregnes i byggelånsrenter for perioden fra færdiggørelsen, og indtil indeksfinansieringen er gennemført.

Ved kommunens endelige godkendelse af regnskabet på godkendelsesformularen, herunder godkendelse af den fremtidige leje, tillægger kommunen regnskabsslutsummen et beløb, som beregnet på grundlag af ovenstående oplysninger udgør merudgifter i tidsrummet fra færdiggørelsen indtil indekslånet kan optages. Ved beregning af det beløb kommunen tillægger regnskabet, ses bort fra det tidsrum, hvormed 3 månedersfristen for regnskabsaflæggelsen er overskredet.

I regnskabsgodkendelsen fastsætter kommunen datoen for indekslånets optagelse til den første i en måned, som af hensyn til tinglysning af pantebreve og realkreditinstitutternes ekspeditionstid m.v. - bør ligge ca. 3 måneder efter, at regnskabsgodkendelsen er meddelt ejeren med kopi til det af ham anviste realkreditinstitut og Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning.

Det er ejerens eget ansvar, at lånet optages inden for og med virkning fra dette tidsrum, således at rentebidrag og eventuelt afdragsbidrag kan udbetales.

4.6.1. Ejerboliger og erhvervsejendomme, som benyttes af ejeren: erstatning og rentebidrag

Støtten til sådanne ejendomme eller dele af ejendomme ydes dels som en kontant erstatning for de eventuelle formuetab, som ejeren kan dokumentere at have lidt ved forbedringsbeslutningens gennemførelse, dels som et løbende tilskud i ejerens besiddelsestid i form af rentebidrag til nedbringelse af ydelsen på indekslånefinansiering af den værdiforøgende del af arbejderne.

Det eventuelle formuetab opgøres på grundlag af følgende opstilling (i kontantbeløb og uden hensyn til rentebidraget til ejeren)

Ejendommens handelsværdi før forbedring ............ + Støtteberettigede udgifter ......................... + -------- Investering i alt .................................. - Ejendommens handelsværdi efter forbedring .......... - -------- Ombygningstab ...................................... --------

Formuetabserstatning forudsætter ikke, at der optages lån.

Staten refunderer kommunen halvdelen af tabserstatningen, jfr. pkt. 2.7.1.18.

Om fastsættelse af ejendomsværdier henvises til afsnit III.

Til den del af de støtteberettigede udgifter, som ikke dækkes af erstatningsbeløbet, ydes rentebidrag, jfr. pkt. 4.6.3., på betingelse af, at ejeren finansierer udgiften med realkreditlån i form af indekslån. Rentebidraget ydes, indtil ejendommen overdrages til andre end medejer, ægtefælle eller livsarving. Selv om ejendommen ikke overdrages, kan rentebidraget bringes helt eller delvis til ophør, hvis økonomien for ejendomme af den pågældende art generelt forbedres, jfr. lovens § 59, stk. 5.

For ejerlejligheder, som udlejes, gælder særlige regler, jfr. lovens § 63.

4.6.2. Udlejningsejendomme og andelsboligforeninger: rentebidrag og afdragsbidrag

Til disse ejendomsskategorier ydes rentebidrag til hele den støtteberettigede udgift, jfr. pkt. 4.6.3.

Til den del af ydelsen på indekslånet, som udgør forskellen mellem hele ydelsen og rentebidraget, (afdragsdelen), ydes tillige afdragsbidrag, jfr. pkt. 4.6.4 i det omfang afdraget ikke kan dækkes gennem forhøjelse af boligafgiften.

Om fastsættelse af boligafgiftsforhøjelsen henvises til afsnit III.

I henhold til § 62, stk. 2, kan afdragsbidrag helt eller delvis bringes til ophør, når økonomien for ejendomme af den pågældende art generelt forbedres, f.eks. som følge af tilladte stigninger i huslejerne.

4.6.3. Rentebidrag

Rentebidraget, som i sin helhed afholdes af staten, udgør den rente med tillæg af administrations- og reservefondsbidrag, som skal betales på hele indekslånet.

Støtte i form af rentebidrag er betinget af, at den støtteberettigede udgift overstiger et beløb svarende til det mindste låneprovenu for realkreditlån, og at der optages realkreditlån som indekslån snarest muligt efter forbedringsarbejdernes afslutning, jfr. pkt. 4.6. Rentebidraget ydes først med virkning fra lånets optagelse og udbetales bagud i tilknytning til de i pantebrevene fastsatte terminer til realkreditinstituttet, som foretager beregningen af bidragets størrelse.

Støttede indekslån kan i intet tilfælde overstige den af kommunen godkendte ombygningsudgift med eventuelle fradrag, jfr. pkt. 4.6.5. Kommunernes regnskabsgodkendelse, jfr. pkt. 4.6., udgør grundlaget for realkreditinstituttets endelig låneudmåling m.v., og kommunens eventuelle garantistillelse for lånet, jfr. pkt. 4.6.6.

Kommunen skal løbende påse, at forudsætningerne for rentebidragets udbetaling er til stede, f.eks. at en ejerbenyttet ejendom ikke er afhændet, jfr. § 59, stk. 5. Kontrollen kan f.eks. ske ved, at ejendommene registreres i ejendomsskatteregistret, således at overdragelse af disse ejendomme derfra meddeles kontrolinstansen. Kommunen påser tillige, at huslejedeklaration efter § 60, stk. 2, overholdes.

Som grundlag for statens betaling af rentebidraget fremsender realkreditinstituttet til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning hver termin en samlet opgørelse for hver kommune for sig. Ved beslutninger efter § 8, stk. 3, sendes opgørelsen dog til kommunen jfr. pkt. 1.6. Opgørelserne skal årligt attesteres af instituttets eksterne revision. Det er således realkreditinstituttets ansvar, at beregningen af bidragene er korrekt.

Kopi af opgørelsen med vedhæftet specifikation ejendom for ejendom sendes samtidig til den pågældende kommune, som skal påse, at udbetalingsforudsætningerne i de enkelte sager fortsat er til stede. Svarer opgørelsen ikke til kommunens oplysninger, må den straks underrette såvel hypotekbanken som realkreditinstituttet.

Såfremt indekslån ikke optages senest 2 år efter den dato, som er forudsat i kommunens godkendelse af regnskabet, jfr. pkt. 4.6., bortfalder retten til rentebidragsstøtte, og boligforbedringen må finansieres af ejeren efter de almindelige regler for boligforbedringer, og lejen kan alene forhøjes som angivet i § 60, stk. 3, jfr. stk. 4.

Som allerede tidligere nævnt vil rentebidraget kunne bortfalde efter boligministerens bestemmelse, hvis økonomien for ejendomme af den pågældende art generelt forbedres, jfr. § 59, stk. 5 og § 62, stk. 2.

4.6.4 Afdragsbidrag

Afdragsbidrag udbetales i det omfang ydelsen på indekslånet ikke kan dækkes af forhøjelse af boligafgiften eller dækkes ved rentebidrag. Afdragsbidragets udbetaling sker på samme måde som udbetaling af rentebidrag og sammen med dette, på grundlag af realkreditinstituttets opgørelse, hvoraf statens og kommunens andel af afdragsbidraget fremgår.

4.6.5. Indekslån

Rente- og afdragsbidrag ydes til indekslån, der bevilges af realkreditinstitutterne efter reglerne i lov om indeksregulerede realkreditlån, jfr. lovbekendtgørelse nr. 317 af 1. juli 1983 og i boligstyrelsens cirkulære af 21. september 1982 om indeksregulerede realkreditlån.

Indekslån til forbedring, ombygning, vedligeholdelse, istandsættelse m.v., der udføres med støtte efter byfornyelsesloven, ydes således, at lånebeløbet svarer til hele investeringen med de i pkt. 4.5. a-e nævnte fradrag og fradrag af erstatning til ejerboliger og erhvervsejendomme i medfør af § 62, stk. 3.

Det herved fremkomne beløb nedrundes til nærmeste hele 100 kr.

Indekslånet forrentes og afdrages efter samme regler som gælder for indekslån til nyt almennyttigt boligbyggeri (den såkaldte type IS, jfr. nedenfor).

Indekslånet ydes som kontantlån. Kurstab ved realkreditinstituttets salg af indeksobligationer udlignes således over kontantlånsrenten og dækkes gennem rentebidraget. Indskuddet til realkreditinstitutternes reservefonde dækkes ved, at beløbet indgår ved beregning af kontantlånsrenten. Statens betalinger dækker rentebeløb samt administrations- og reservefondsbidrag på indekslånet. Låntager betaler alene afdrag på lånet.

Lånet er afdragsfrit i første termin. Afdraget udgør første gang 2,4 pct. af den indeksregulerede bogførte hovedstol. Afdraget forhøjes derefter to gange årligt pr. 1. januar og 1. juli med 75 pct. af den procentvise stigning i priserne i den 6 måneders periode, der er afsluttet 7 måneder før reguleringen foretages. Prisstigningsprocenten udregnes på grundlag af det af Danmarks Statistik offentliggjorte nettoprisindeks. Overstiger den procentvise stigning i nettoprisindekset den procentvise stigning i indkomsterne for samme 6 måneders periode forhøjes afdraget dog med 75 pct. af den procentvise stigning i sidstnævnte indeks. Indkomststigningsprocenten udregnes på grundlag af det af Danmarks Statistik offentliggjorte timelønsindeks for industriens arbejdere.

Sker der i 6 månedersperioden fald i timelønsindekset, reguleres afdraget efter dette indeks, uafhængigt af den samtidige udvikling i nettoprisindekset. Afdraget nedsættes med 100 pct. af det procentvise fald. Falder nettoprisindekset samtidig med, at timelønsindekset er uændret eller stigende, reguleres afdraget ikke.

Lånet har en maksimal løbetid på 35 1/2 år, hvorefter eventuel restgæld af realkreditinstituttet kan opsiges til indfrielse med 1 måneds varsel. Restgælden, der forfalder ved opsigelse, er restgælden for de modsvarende obligationer. Til indfrielse af restgælden kan der ydes et nyt indekslån. De nærmere regler for optagelse m.v. af disse lån fastsættes af boligministeren.

Obligationerne, der modsvarer lånet, indeksreguleres på basis af udviklingen i nettoprisindekset.

Obligationerne har en påtrykt rente på 21/2 pct. p.a., som beregnes af obligationernes indeksregulerede værdi.

Lån kan ekstraordinært indfries helt eller delvis med obligationer, svarende til dem, der er udstedt ved lånets optagelse. Obligationerne modtages til den regulerede værdi.

4.6.6. Kommunal lånegaranti

I det omfang rentebidragsberettigede forbedringsudgifter ikke efter realkreditlovens bestemmelser kan indeksfinansieres med realkreditlån alene med sikkerhed i ejendommen, kan kommunalbestyrelsen yde garanti for den resterende del af lånet, jfr. § 10, stk. 11, i lov om realkreditinstitutter, senest ændret ved lov nr. 579 af 19. december 1985, og lov nr. 133 af 19. marts 1986 § 2.

Kommunen vil i denne forbindelse naturligt tillægge det vægt, at ejendommen ikke er belånt efter, at kommunalbestyrelsens forbedringsbeslutning er blevet bekendtgjort, jfr. § 10 i byfornyelsesloven, således at garantien bliver mere byrdefuld end forudsat på beslutningstidspunktet. Hvor f.eks. ejendommens prioriteringsforhold er sådan, at kommunen ikke skønner, at det vil være rimeligt og forsvarligt at yde garanti for lån kan bestemmelserne i § 22, stk. 2 eller 3, samt i § 30, stk. 1 eller 2 (om kommunens selvhjælpsforanstaltninger og ekspropriationsadgang) overvejes anvendt.

Såfremt der samtidig med gennemførelsen af forbedringsbeslutningen udføres værdiforøgende arbejder på ejendommen uden støtte efter byfornyelsesloven, fastsættes størrelsen af den eventuelle kommunegaranterede del af forbedringslånet under hensyn dertil. Udføres værdiforøgende arbejder på ejendommen på et senere tidspunkt, bør kommunen tillade, at det kommunegaranterede lån rykker for en belåning af sådanne arbejder, der svarer til værdiforøgelsen, hvis dette - bl.a. under hensyn til ejendommens øvrige belåning - skønnes rimeligt.

Afsnit V

Offentlig støtte til friarealforbedring

5.1. Beslutning om friarealforbedring

Efter byfornyelseslovens § 3, stk. 1, nr. 6 og § 7, stk. 1, nr. 6, a) og b), kan kommunalbestyrelsen træffe beslutning om, at ejendommes ubebyggede arealer skal være gjort egnede til ophold samt om, at der skal indrettes nødvendige fællesarealer og fællesanlæg for flere ejendomme og om vedligeholdelse og drift af sådanne anlæg. I beslutningen angives, om arbejderne kan udføres særskilt af den enkelte ejer, eller om arbejderne kun kan gennemføres for flere ejendomme under eet og i så fald, om de skal udføres af kommunen eller af ejendommenes ejere.

Om beslutningens indhold henvises tillige til boligstyrelsens cirkulære nr. 57 af 11. maj 1983 om byfornyelsesbeslutningers indhold pkt. 7 og nedenfor pkt. 5.2. og 5.3.

Friarealforbedringer med støtte efter byfornyelsesloven kan, jfr. § 65, stk. 2, også gennemføres med hjemmel i anden lovgivning. Byggelovens § 15 åbner således mulighed herfor, jfr. pkt. 5.5.

5.1.1. Friarealforbedring på en enkelt ejendom

I det omfang de besluttede foranstaltninger om friarealforbedring udføres af ejeren for en enkelt ejendom, gennemføres forbedringen efter bestemmelserne i byfornyelsesloven med udgangspunkt i § 19.

Den offentlige støtte til foranstaltningernes gennemførelse ydes i form af rentebidrag og eventuelt afdragsbidrag eller erstatning afhængig af ejendommens art på samme måde som andre foranstaltninger på ejendommen, jfr. afsnit IV.

5.1.2. Friarealforbedring fælles for flere ejendomme

Forudsætter byfornyelsesbeslutningen, at friarealforbedringen gennemføres for flere ejendomme af ejerne i fællesskab, jfr. § 7, stk. 3, nr. 3) b), eller af kommunen for ejernes regning, jfr. § 7, stk. 3, nr. 3) a), tages udgangspunkt i bestemmelserne i § 25.

a) Friarealforbedring efter forslag fra ejerne

Ejernes forslag skal bl.a., jfr. § 25, stk. 3 og 4, indeholde oplysning om finansiering af udgifterne til friarealforbedring og den forventede størrelse af de lejeforhøjelser, der vil være en følge af arbejdernes gennemførelse.

Finansieringen sker som udgangspunkt efter reglerne i dette cirkulæres afsnit IV. Forbedringsforslaget må vurderes konkret af kommunen. Ved vurderingen af de foreslåede arbejders omfang og kvalitetsniveau, tages også den foreslåede finansiering i betragtning, herunder hvor stor en del af udgifterne, der forudsættes dækket ved offentlig støtte og hvor stor en del, der dækkes af ejere og lejere. Såfremt udgifterne fuldt ud dækkes af det offentlige (med såvel rentebidrag som afdragsbidrag/erstatning), skal rammebeløbet, jfr. pkt. 5.4., overholdes.

Ejernes forslag kan også direkte gå ud på, at arbejderne gennemføres og finansieres efter bestemmelserne i boligstyrelsens bekendtgørelse om rammebeløb for friarealforbedringer, som nærmere er uddybet nedenfor i pkt. 5.4.

b) Friarealforbedring efter forslag fra kommunen

Forbedring af fælles friarealer efter forslag fra kommunen efter § 26, stk. 1, gennemføres i alle tilfælde efter de i pkt. 5.4. fastsatte bestemmelser om rammebeløb for friarealforbedring.

Bestemmelserne under a) og b) gælder uændret i de tilfælde, hvor en eller flere ejere eller kommunen bemyndiger et byfornyelsesselskab til at udarbejde forslag til og/eller forestå udførelsen af friarealforbedringen.

5.2. Behov for friarealforbedring

Behovet for friarealforbedring må vurderes ud fra, om der er lys, luft samt rimelige friarealer for beboerne, især for lejere, som ikke selv har mulighed for på anden måde at sikre sig udendørs opholdsarealer.

5.2.1. Friarealets indretning

Behovet for friarealforbedring kan være meget forskelligt afhængig af bebyggelsens karakter, friarealets størrelse og form, antal brugere m.v.

I områder med høj tæt bebyggelse med et lille ubebygget areal i forhold til bruttoetagearealet, vil det oftest være nødvendigt at indrette hele arealet, dvs. helt ind til bygningerne, til fælles gårdanlæg for beboerne.

I områder med lavere og åben bebyggelse, med et stort ubebygget areal i forhold til bruttoetagearealet, vil det som regel være tilstrækkeligt at inddrage en mindre del af arealet til fælles gårdanlæg. Dette vil oftest blive indrettet, hvor der er mest sol, lys og luft, samt hvor der er let adgang for områdets beboere.

I det omfang, det ikke er nødvendigt at inddrage hele arealet som opholdsareal for flere husstande, men arealet f.eks. bibeholder karakter af privat have for en enkelt beboelse, vil beslutning om friarealforbedring af dette areal oftest ikke være påkrævet. I så fald vil indretningen af arealet være byfornyelsen uvedkommende, og indretningen kan således ikke støttes efter byfornyelsesloven.

5.2.2. Offentlige arealer, parkering og nybyggeri

Arealer, der indrettes til andet formål end friareal for byfornyelsesområdets beboere f.eks. offentlige stiforbindelser og offentlig park, kan heller ikke støttes efter byfornyelsesloven.

Parkering og tilkørselsarealer kan kun indrettes på friarealet, såfremt beboernes behov for opholdsareal allerede er rimeligt dækket. Offentligt tilgængelige parkeringspladser kan ikke støttes efter byfornyelsesloven. Det samme gælder erhvervs- og kundeparkering, idet støtte hertil dog kan ydes i det omfang, støtten har karakter af erstatning for parkeringspladser, der eventuelt måtte være nedlagt som led i friarealforbedringen eller erhvervsparkering indrettes til brug for de i § 64, stk. 1, nævnte erhvervslokaler.

Nybyggeri i området må indrette og finansiere egne arealer. Afgrænsning mellem byfornyelsesområdets og nybyggeriets friarealer foretages således, at det areal, som svarer til den af nybyggeriet udnyttede byggeret, indrettes i henhold til byggelovgivningens bestemmelser herom og finansieres i tilknytning til nybyggeriet.

5.3. Forbedringsforanstaltningernes karakter og finansiering

Foranstaltninger med henblik på friarealforbedring kan opdeles i 2 hovedgrupper: dels foranstaltninger som har til formål at tilvejebringe friarealet, dels foranstaltninger i forbindelse med indretning af arealet til ophold m.v. for beboerne og sikring af arealets vedligeholdelse og drift. Foranstaltningerne gennemgås nærmere i pkt. 5.3.1.-6.

Foranstaltningerne under første hovedgruppe er afhængig af forholdene i området, før beslutning om friarealforbedring træffes, og omlægningen af arealet påbegyndes. Arbejderne kan variere meget i omfang og pris, og en vurdering af foranstaltningernes hensigtsmæssighed, omfang, standard og pris forudsætter, at der foreligger en nøje specifikation af såvel foranstaltningerne, som de dermed forbundne udgifter.

Under anden hovedgruppe hører arbejder, der i det væsentlige er uafhængige af tilstanden, før forbedringsbeslutningen træffes. Disse arbejders omfang og pris er derfor stort set sammenlignelige fra område til område, når arealstørrelse og antal brugere tages i betragtning. Det er derfor muligt at fastsætte en udgiftsramme for disse arbejder, jfr. pkt. 5.4. om rammebeløb.

Til første hovedgruppe hører

1) Foranstaltninger som sikrer rådighed over det nødvendige areal.

2) Erhvervelse af bygninger m.v. som skal nedrives som led i friarealforbedringen.

3) Rydning m.v. af arealet for bygninger, skure, hegn, udtjente belægninger o.lign. Hertil hører nedrivning og bortkørsel samt efterreparation.

4) Arbejder på bygningsdele der grænser direkte op til friarealet. Hertil medregnes mindre arbejder, der vedrører bygningernes tilstand og benyttelse. Disse arbejder er selve friarealforbedringen uvedkommende, men kan medtages i det omfang, det er nødvendigt at udføre dem før friarealforbedringsarbejderne, og disse bygningsarbejder mest hensigtsmæssigt kan udføres i forbindelse med friarealforbedringen.

Til anden hovedgruppe hører

5) Anlæg og møblering af det fælles friareal.

6) Vedligeholdelse og drift af friarealet.

5.3.1. Rådighed over arealet

Som udgangspunkt vil de arealer som er nødvendige til indretning af fælles friarealer, kunne tilvejebringes ved tinglysning af en rådighedsservitut om arealernes anvendelse og om adgang til friarealet for områdets beboere. På længere sigt skal arealets status som fællesareal for områdets beboere sikres ved bestemmelser i lokalplanen.

En sådan rådighedsservitut indebærer ikke arealafståelse og begrænser således ikke byggeretten, som oftest udgør den væsentligste del af grundværdien. Afhængig af finansieringsformen modsvares rådighedsindskrænkningen af støtten til den samlede forbedring af den enkelte ejendom efter bestemmelserne i dette cirkulæres afsnit IV, eller rådighedsindskrænkningen modsvares af værdien af den friarealforbedring, som betales af det offentlige med tilskud indenfor et rammebeløb til friarealforbedring jfr. nedenfor under pkt. 5.4.

Kun hvor den til arealet knyttede byggeret ikke er fuldt udnyttet, og hvor yderligere byggeri, f.eks. som følge af grundens form, undtagelsesvis forhindres af rådighedsservitutten, eller hvor en enkelt ejendom på en særlig byrdefyld måde bidrager til et fællesanlæg for beboerne i flere ejendomme i karreen, kan der være grundlag for erstatning eller ulempegodtgørelse udover tilskuddet til friarealforbedringen efter rammebeløbsbestemmelserne. Ved støtte efter afsnit IV indgår disse forhold i støttens beregning.

5.3.2. Erhvervelse af bygninger m.v.

Om erstatning for bygninger m.v. der erhverves som led i friarealforbedringen, henvises til pkt. 2.7.1.1.

Skure, hegn o.lign. gårdanlægstilbehør, som må fjernes som led i friarealforbedringen, anses erstattet gennem finansieringsstøtten til det nyetablerede gårdanlæg.

5.3.3. Rydning af arealet

Forud for indretningen af fælles friareal vil det i større eller mindre omfang være nødvendigt at rydde arealet for bygninger, skure, hegn, udtjente belægninger m.v. for at skabe lys og luft samt plads til nyindretningen. Arbejdet omfatter nedrivning, herunder fjernelse af fundamenter og kældre, opfyldning af kældre, grovregulering, afpropning af afbrudte ledninger og afløb samt bortkørsel af materialer efter nedrivning.

Rydningsarbejdet vil kunne efterlade skader på tilbageværende bygningsdele m.v., som må udbedres, og udgifter til sådanne efterreparationer, som er en direkte følge af den foretagne rydning, f.eks. reparation af blottede gavle, kan medtages som rydningsudgifter, jfr. pkt. 2.7.1.13.

Rydningsarbejdernes nødvendige omfang og den dermed forbundne udgift kan variere meget og må derfor vurderes konkret på grundlag af projekt og specificeret prissætning. Ved denne vurdering tages udgangspunkt i, at rydningsarbejdet skal foretages således, at det terræn, som efterlades, udgør et så ensartet grundlag som muligt for de nye anlægsarbejder.

Dette indebærer, at bevaring af væsentlige dele af et tidligere anlæg eller genbrug af materialer skal resultere i en tilsvarende reduktion i udgiften til det nye anlæg.

Tilsvarende kan f.eks. udgiften til grovregulering af terræn efter nedrivning kun medtages op til 30 cm under naturligt niveau, idet restbeløbet i det væsentlige modsvares af udgiften til afrømning og ny overfladebehandling (underlag for nye belægninger eller tilførsel af muld til beplantning) i forbindelse med etablering af et nyt anlæg.

5.3.4. Bygningsarbejder

I et vist omfang kan det være nødvendigt før udførelsen af et gårdanlæg at foretage udbedring af bygningsdele, der grænser op til anlægget, såfremt det skal undgås, at anlægget senere lider skade ved sådanne arbejders udførelse. Dette gælder især, hvor grænser direkte op til bygninger med defekte bygningsfundamenter, sokler, udvendige trapper, lyskasser, afløbsbrønde o.lign. bygningsdele. Ofte vil det også være nødvendigt at reparere samlebrønde og regn- og spildevandsafløb - der løber gennem friarealet - hvis de er forvitrede og eventuelt beskadiget, eller når de skal omlægges eller højdereguleres i forbindelse med terrænregulering.

Sådanne nødvendige bygningsarbejder kan variere meget i omfang og pris og må derfor ligesom rydningsarbejderne vurderes konkret på grundlag af projekt og specificeret prissætning.

Er bygningsarbejderne af større omfang - på en enkelt bygning eller på bygningerne under eet set i relation til gårdanlægsarbejderne - må bygningsarbejderne søges gennemført forud for gårdanlægget efter reglerne om bygningsforbedring, og med støtte som beskrevet i afsnit IV. I disse tilfælde vil der typisk også være foreskrevet andre ombygnings- og istandsættelsesarbejder på ejendommene, end de ovenfor anførte.

Er der derimod tale om de ovenfor nævnte relativt mindre bygningsarbejder, som normalt ikke tilfører ejendommen øget leje- og brugsværdi, og som derfor alligevel måtte påregnes dækket ved erstatning eller støttet med afdragsbidrag i forbindelse med bygningsistandsættelser, vil disse arbejder kunne medtages og støttes efter rammebeløbsbestemmelserne i pkt. 5.4.

5.3.5. Anlæg og møblering

Når de under pkt. 5.3.1.- 4. nævnte foranstaltninger er gennemført, resterer nyanlæg og møblering af friarealet.

Til anlægsarbejder hører bl.a. jordbehandling, befæstelser, belægninger og beplantning.

Til møbleringsarbejder henregnes bl.a. legeredskaber, bænke og borde, tørrestativer og eventuelle skure til renovation, cykler og barnevogne.

For at flest mulig kan få andel i den offentlige støtte til byfornyelse, skal anlægs- og møbleringsarbejderne holdes på et beskedent niveau. Det er således ikke forudsat, at friarealforbedringer i byfornyelsesområder skal opfylde bygningsreglementets friarealkrav til nybyggeri. Dette gælder ikke alene friarealforbedringer efter rammebeløbsbestemmelserne i pkt. 5.4., men også omend i mindre grad friarealforbedringer, som finansieres med støtte i form af rentebidrag og eventuelt afdragsbidrag og/eller erstatning efter afsnit IV.

5.3.6. Vedligeholdelse og drift

I medfør af byfornyelseslovens § 7, stk. 1, nr. 6 b) kan kommunalbestyrelsen beslutte foranstaltninger til sikring af vedligeholdelse og drift af fællesarealer og fællesanlæg. Bestemmelser herom kan indarbejdes i den rådighedsservitut, der tinglyses på ejendommene om udlæg af arealer til fælles opholdsareal. Servitutten bør angive, hvorledes udgifterne til vedligeholdelse og drift af det færdige fællesareal skal fordeles på de enkelte ejendomme. Som eksempel på en sådan servitut henvises til bilag 12.

For at sikre det nyetablerede anlæg i starten anbefales det, at der som led i anlægsgartnerentreprisen, som supplement til den almindelige garanti i entrepriseforholdet, medtaget 1 års vedligeholdelse af beplantningen. Udgiften hertil betragtes som en anlægsudgift, der falder ind under rammebeløbet i pkt. 5.4.

5.4. Rammebeløb til friarealforbedringer

For at fremme og forenkle etableringen af rimelige friarealer til ophold for beboerne, er der i henhold til boligstyrelsens bekendtgørelse om friarealforbedringer mulighed for at yde den offentlige støtte til friarealforbedring udelukkende i form af tilskud, således at der ikke bliver tale om boligudgiftsforhøjelse.

Denne finansieringsform anvendes i de tilfælde hvor friarealforbedringen forestås af kommunen, men kan også anvendes, hvor friarealforbedringen udføres af flere ejere i fællesskab, når de er enige herom.

5.4.1. Vilkår for tilskud efter rammebeløbsordningen

Finansiering efter rammebeløbsordningen vil kunne ydes på vilkår

a) at det fælles gårdanlæg etableres ved tinglysning af rådighedsservitut, som angivet under pkt. 5.3.1,

b) at bygningsarbejder på tilgrænsende bygningsdele er forholdsvis beskedne såvel set i relation til de enkelte ejendomme hver for sig, som set i relation til gårdanlægsarbejderne i øvrigt, at udgifterne hertil medtages med et beløb, der ikke udgør mere end 30 pct. af rammebeløbet til anlæg og møblering, og at der til disse bygningsarbejder ikke ydes offentlig støtte i øvrigt,

c) at anlægs- og møbleringsarbejder holdes på et beskedent niveau angivet ved et rammebeløb for disse arbejder under eet beregnet ud fra dels friarealets størrelse, dels antallet af beboelser, som angivet nedenfor.

Er disse vilkår opfyldt, kan friarealforbedringen udføres udelukkende for tilskudsmidler efter de nedenfor angivne retningslinjer, og udgifterne vil kunne medtages til statsrefusion, efter bestemmelserne i pkt. 2.5.a.

5.4.2. Tilskudsberegning efter rammebeløbsordningen

Udgifterne til rydnings- og bygningsarbejder - herunder efterreparationer - dækkes med tilskudsmidler efter en konkret vurdering af arbejdernes art, omfang og pris på grundlag af projekt og specificeret prissætning af rydningsarbejder m.v. og bygningsarbejder hver for sig. Det er dog en forudsætning, at bygningsarbejderne søges begrænset og ikke overstiger 30 pct. af det samlede rammebeløb til anlæg og møblering, jfr. ovenfor pkt. 5.4.1. b).

Udgifterne til selve gårdanlægget dækkes med tilskud indenfor et rammebeløb, som for møblering og anlægsarbejder under eet udgør overgrænsen for samtlige udgifter ved anlæggets etablering, dvs. inkl. uforudseelige udgifter, moms, byggesagshonorar (men ikke administrationshonorar se pkt. 2.9.) til byfornyelsesselskab, rådgiverhonorarer m.v., men ekskl. renter. Med rammebeløbet som maksimum er det overladt til et samarbejde mellem bygherren, de projekterende og beboerne at prioritere hvilke arbejder, der skal udføres indenfor rammen.

Rammebeløbet er fastsat med udgangspunkt i prisniveauet pr. 1. januar 1983 og reguleres med udviklingen i montagehusindekset fra indeks 396 og frem til indekset på tidspunktet for det udgiftsmæssige tyngdepunkt for arbejdernes udførelse.

For at tage hensyn såvel til arealets størrelse som til brugsintensiteten består beregningen af rammebeløbet af 2 dele, et beboelsestilskud og et arealtilskud.

Beboelsestilskud udgør 1100 kr. pr. beboelse.

Arealtilskudet gradueres efter størrelsen og beregnes således

For indtil 1.500 m2 friareal beregnes 400 kr. pr. m2.

For de næste 500 m2 friareal beregnes 300 kr. pr. m2.

For friareal udover 2.000 m2 beregnes 100 kr. pr. m2.

Samtlige friarealer, som er omfattet af en beslutning, sammenlægges som udgangspunkt for arealtilskudsberegningen efter ovennævnte skala. Om fravigelse heraf i særlige tilfælde henvises til 5.4.4.b).

Bestemmelserne om udførelse og finansiering af nedrivningsarbejder m.v. og bygningsarbejder efter en konkret vurdering fra sag til sag og den graduerede beregning af rammebeløbet efter arealets størrelse og brugsintensitet tilstræber at tilvejebringe arealer, som udgør et ensartet og sammenligneligt grundlag for indretningen af gårdanlægget. Alligevel vil der være forskelligheder som indebærer, at den friarealindretning, som kan foretages indenfor rammebeløbet, vil variere fra anlæg til anlæg. Forskellighederne kan skyldes friarealets form, orientering efter verdenshjørner, beboernes ønsker, dag til dag svingninger i markedspriserne m.m. Rammebeløbet sikrer da også kun ensartethed i størrelsen af det offentlige tilskud til friarealets indretning. Rammebeløbet vil således ikke i almindelighed kunne overskrides, og arbejdernes udbud bør tilrettelægges således, at eventuelle overskridelser af rammebeløbet kan imødegås ved at udelade nogle af de udbudte arbejder i en med beboerne på forhånd aftalt rækkefølge.

5.4.3. Afgrænsning mellem rydningsarbejder, bygningsarbejder og arbejder omfattet af rammebeløbet

I praksis har der i visse tilfælde været rejst tvivl om, hvorvidt nogle nærmere angivne arbejder falder ind under rammebeløbet eller kan støttes ud over rammebeløbet som rydningsudgift (som ikke er maksimeret) eller bygningsudgifter (som maksimalt kan udgøre et beløb svarende til 30 pct. af rammebeløbet).

Ud over det under pkt. 5.3.3. og pkt. 5.3.4. anførte kan som vejledende udgangspunkt oplyses

1) Efterreparation af afløb fra bygninger (spildevand og regnvand) og dertil hørende brønde og tilslutning til brønde i terræn er bygningsudgift. Afvanding af terræn er omfattet af rammebeløbet.

2) El- og vandinstallation (lamper, haner) til forsyning af selve friarealet er omfattet af rammebeløbet. Belysning ved bygninger som erstatter belysning, der er fjernet som konsekvens af en rydning, kan dog medtages som rydningsudgift.

3) Mure og murafdækninger kan ikke medtages som rydningsudgift, medmindre der er tale om istandsættelser og kun i det omfang de istandsættes som følge af rydningsarbejder.

4) Terrænregulering, herunder støttemure, trapper m.v., falder ind under rammebeløbet. Er der tale om opfyldning efter fjernede bygningsværker, kan udgiften medtages som rydningsudgift op til 30 cm under naturligt terræn jf. pkt. 5.3.3. Om eventuelt tillæg til rammebeløbet se pkt. 5.4.4.

5) Indretning af gårdtoilet falder ind under rammebeløbet, med mindre det erstatter et ryddet toilet, og lovgivningen stiller krav om genetablering af hensyn til eksisterende erhverv. I så fald kan udgiften hertil medtages som rydningsudgift.

6) Maling af facader og reparation af facader over gårdanlægsniveau samt nye ramper, kældertrapper, lyskasser, gitre for kældervinduer m.v. kan ikke medtages som friarealforbedringsudgift udover rammebeløbet, (men udgifterne kan eventuelt afholdes i forbindelse med beslutning om bygningernes istandsættelse).

7) Særlige affaldscontainere til erhverv er ikke støtteberettiget.

8) Udgiften til byggepladsindretning fordeles forholdsvis på udgifterne til rydning, bygningsarbejder og rammebeløbsarbejder.

9) Uforudseelige udgifter og eventuelt første års vedligeholdelse vedrørende gårdanlægget som led i den udbudte entreprise skal rummes inden for rammebeløbet.

10) Udgifter til særlig befæstelse af tilkørselsarealer og brandveje falder som udgangspunkt ind under rammebeløbet. For så vidt angår arealer af denne art, der ikke kan indgå som et naturligt led i friarealindretningen, og hvor der er tale om betydelige merudgifter i forhold til sædvanlig overfladebehandling, henvises til pkt. 5.2.2., og for så vidt angår krav om brandveje til pkt. 5.4.4.e).

11) Isolering af eksisterende portrum er forbedringsarbejder, der som udgangspunkt ikke kan støttes som friarealforbedringsarbejder, medmindre isoleringen er nødvendiggjort ved, at andre friarealforbedringsforanstaltninger har ændret forholdene.

12) Nye porte og låger (herunder låsesystemer) hegn, plankeværker o.lign. er omfattet af rammebeløbet (men udgifterne kan eventuelt afholdes som led i beslutning om bygningernes istandsættelse, jfr. afsnit IV). Om eventuelt tillæg til rammebeløbet henvises til pkt. 5.4.4.d).

5.4.4. Tillæg til rammebeløbet

Tillæg til rammebeløb vil kun helt undtagelsesvis kunne accepteres efter et af kommunen udøvet konkret skøn. Det vil være et vilkår herfor, at der er tale om nogle helt specielle og ekstraordinære forhold omkring det pågældende areal, og at disse forhold medfører en væsentlig merudgift.

Som eksempler på omstændigheder af mere generel karakter, som vil kunne give anledning til et tillæg til dækning af merudgiften, kan nævnes

a) Særligt vanskelige adgangsforhold til friarealet, der hindrer rationel transport af materialer. Tillægget kan f.eks. ydes til omladningsudgifter eller til udvidelse af adgangsvej og efterfølgende retablering.

b) Friarealets opdeling i smågårde med meget vanskelig indbyrdes forbindelse (kan maksimalt begrunde arealtilskud beregnet for hver gård for sig).

c) Væsentlige terrænspring, især i smalle gårdrum, som gør omfattende foranstaltninger nødvendige.

d) Hegn til erstatning af fjernet hegn eller bebyggelse, og hegn mellem fællesarealer og arealer der ikke er omfattet af friarealforbedringer; men kun i det omfang hegning er særligt påkrævet for at afværge fare eller væsentlige ulemper, som ikke kan afværges på anden måde.

e) Særlige myndighedskrav, men kun i det omfang kravet er af ekstraordinær karakter begrundet i gårdanlæggets særlige forhold og medfører en væsentlig merudgift.

I modsat fald må kravene dækkes af rammebeløbet.

f) Skurfunktioners indretning i kælderrum kan som udgangspunkt ikke give tillæg til rammebeløbet, men i helt ekstraordinært smalle gårdrum, hvor placering af skure vil umuliggøre indretning af opholdsarealer, vil mindre tillæg kunne gives til dækning af eventuel merpris ved kælderindretningen.

g) Indretning af eksisterende småbygninger til fælles brug må holdes inden for rammebeløbet med tillæg af en sparet rydningsudgift.

h) I områder med ekstraordinært få boliger i forhold til arealstørrelsen (f.eks. ensidige gårdanlæg som følge af nedrivninger) kan undtagelsesvist gives tillæg svarende til det mistede beboelsestilskud.

i) I områder med ekstraordinært mange erhverv kan undtagelsesvist gives tillæg maksimalt svarende til beboelsestilskud, såfremt erhvervenes tilstedeværelse medfører særlige ulemper for opholdsarealet.

5.5. Friarealforbedring efter byggeloven

Friarealforbedring efter bestemmelserne i byggelovens § 15, jfr. § 7, støttes med hjemmel i byfornyelseslovens § 65, stk. 2, jfr. boligstyrelsens bekendtgørelse om friarealforbedringer, efter samme retningslinier, som angivet ovenfor under pkt. 5.4. om rammebeløb til friarealforbedring.

Projekt og specificeret prissætning skal forelægges boligstyrelsen til godkendelse, inden arbejderne bliver påbegyndt.

Statsstøtten ydes i form af et tilskud på halvdelen af de godkendte støtteberettigede udgifter opgjort efter samme retningslinier som angivet ovenfor. Det er et vilkår for statsstøtten, at kommunen yder et tilskud af samme størrelse som statstilskudet.

Hele det beløb, som ligger til grund for statsstøttens beregning, skal kunne afholdes inden for de beløbsrammer, som er tildelt kommunen til sanering og byfornyelse efter afsnit I.

5.6. Frivillige friarealforbedringer

Statsstøtte til friarealforbedringer, som ejere og/eller beboere tager initiativ til, forudsætter, at kommunen - efter en vurdering af behovet for den ønskede friarealforbedring sammenholdt med behovet for andre byfornyelses- og boligforbedringsarbejder - træffer beslutning efter byfornyelsesloven eller byggeloven.

Boligstyrelsen, den 3. juli 1986

H. E. Rasmussen

/Søren Kruse

INDHOLDSFORTEGNELSE Side Indledning .................................................... 552 Afsnit I : Økonomiske aktivitetsrammer for kommunens beslutninger .............................. 553 1.1. Statsstøttebevillingen som aktivitetsramme 1.1.1. Rammebelastende aktiviteter 1.1.2. Aktiviteter, som ikke belaster rammen 1.1.3. Ikrafttrædelsesforanstaltninger .................... 554 1.2. Rammens fordeling mellem kommunerne 1.2.1. Indberetning af kommunens ønsker om byfornyelse og boligforbedring ...................... 555 1.2.2. Indberetningernes indhold 1.3. Den bevillingsmæssige tilrettelæggelse 1.3.1. De bevillingsmæssige faser .......................... 556 a. Planlægningsfasen b. Beslutningsfasen c. Gennemførelsesfasen .............................. 557 1.3.2. Gennemgang af skemaerne ............................ 558 Skema I: Finansieringsoversigt Skema II: Støtteoversigt Skema III: Ejendomsskema .......................... 559 Skema IV: 4-årsindberetning for igangværende byfornyelsesbeslutninger m.v. .......... 560 Skema V: 4-årsindberetning for nye byfornyelsesbeslutninger m.v. .......... 560 Skema VI: Oversigt over finansierings- og støttebehov for beslutninger efter lovens kapitel VIII og eetårige beslutninger efter lovens kapitel III 1.3.3 Tilsagnsramme til beslutninger efter lovens kapitel VIII om kondemnering m.v. .................. 561 a. Samlet bindende tilsagns- og udgiftsramme for eet finansår b. Vejledende tilsagnsramme plus løbende tildeling af bindende tilsagns- og udgiftsramme til de enkelte beslutninger c. Ingen tilsagnsramme .............................. 562 1.3.4. Eet-årige beslutninger efter lovens kapitel III om forbedring af utidssvarende boliger 1.4. Afregning af statsstøtten 1.5. Fordeling af byfornyelsesudgifter i hovedstadsområdet 1.6. Beslutninger med støtte fra kommunen alene .......... 563 1.7. Revision Afsnit II : Statsrefusion af udgifter til byfornyelse og boligforbedring m.v. 2.1. Generelt om byfornyelsesudgifter 2.2. Statsrefusion efter nettoprincip .................... 564 2.3. Låneadgang udover de gældende begrænsninger for kommunal låntagning 2.4. Refusion af renter 2.5. Refusionens tilrettelæggelse. Forskudsrefusion 2.6. Statsrefusionens størrelse .......................... 565 2.7. Gennemgang af udgifternes art, refusionstidspunkt og refusionsprocent 2.7.1. Udgifter, som kan refunderes straks 2.7.1.1. Erstatning for bygninger m.v., der nedrives (§ 7 a, § 14, stk. 1, § 22, stk. 3, § 30, stk. 2 og § 74, stk. 4). 2.7.1.2. Erstatning for private rettigheder (§ 14, stk. 1) ...................................... 566 2.7.1.3. Erstatning for nedlæggelse af lejligheder med henblik på fællesrum (§34, stk. 3) 2.7.1.4. Erstatning for opsigelse (§ 36, stk. 3) ............ 567 2.7.1.5 Erhvervsgodtgørelse (§ 37) 2.7.1.6 Godtgørelse til husstande/erhvervslejere/ erhvervsandelshavere, som selv finder anden bolig/lokaler (§ 40, stk. 1-3) 2.7.1.7. Lejetab ved anvisning af erstatningsbolig (§ 43, stk. 2) ...................................... 568 2.7.1.8. Forskelsleje ved midlertidig anvisning af erstatningsbolig (§ 44, stk. 2 og § 44 a, stk. 2) 2.7.1.9. Godtgørelse for flytteudgifter (§ 45, stk. 1) 2.7.1.10. Løbende tilskud til andelshavere m.fl. samt til erhvervslejere (§ 46, stk. 1 og 2, samt § 47) .................................... 569 2.7.1.11. Tilskud ved afståelse af en ejendom, der er kondemneret (§ 56) 2.7.1.12. Udgifter til nedrivning af bygninger uden indtægt (§ 57, stk. 1) 2.7.1.13. Retableringsudgifter (§ 57, stk. 1) 2.7.1.14. Udgifter til friarealforbedring m.v. (§ 57, stk. 1) 2.7.1.15. Udgifter i forbindelse med erstatningsboliger (§ 57, stk. 1) 2.7.1.16. Byfornyelsesselskabernes administrationsudgifter (§ 57, stk. 1) ...................................... 570 2.7.1.17. Kommunale administrationsudgifter (§ 57, stk. 1, jfr. § 66) 2.7.1.18. Erstatning for tab ved bygningsforbedring (§ 62, stk. 3) 2.7.1.19. Erstatning i forbindelse med indretning af lokaler for bydelens serviceerhverv (§ 64, stk. 2, jfr. §52, stk. 3) 2.7.1.20. Udgifter til beboermedvirken (§ 66, stk. 3) ...................................... 571 2.7.1.21. Tab på lånegarantier (§ 66, stk. 3) 2.7.1.22. Byfornyelsesforsøg m.v. (§ 69) 2.7.1.23. Nedrivningspåbud i forbindelse med kondemnering (§ 74, stk. 2) 2.7.1.24. Tab på kommunens udførelse af kondemneringsforanstaltninger (§ 72, stk. 4, § 73, stk. 11 og § 74, stk. 5) 2.7.2. Udgifter, der først refunderes, når indtægter er modregnet 2.7.2.1. Overtagelsessummer for ejendomme, hvor bygninger skal nedrives m.v. (§ 14, stk. 1 og § 52, stk. 1 og 2) .................................. 572 2.7.2.2. Nedrivnings- og retableringsudgifter, som er forbundet med indtægter 2.7.2.3. Driftstab på overtagne ejendomme 2.7.2.4. Ombygningsudgifter vedrørende overtagne ejendomme 2.7.3. Støtte til byfornyelsesforsøgsprojekter m.v. (§ 69, stk. 2-7) .............................. 573 2.7.4. Udgifter, der ikke efter byfornyelsesloven er refusionsberettigede 2.8. Beskatning af ydelser efter byfornyelsesloven ...... 574 2.8.1. Ydelser, som har til formål at begrænse stigning i boligudgift samt udgifter ved flytning 2.8.2. Erstatning for formuetab 2.8.3. Ydelser, som træder i stedet for skattepligtig indtægt 2.8.4. Særligt om beskatning af støtte til udlejningsejendomme ................................ 575 2.9. Byfornyelsesselskabernes administrationsudgifter a. Information ...................................... 576 b. Anvisning af erstatningsbolig c. Ejendomsadministration d. Ejendomshandel e. Byggesagshonorar f. Administrationshonorar .......................... 577 g. Særlig registrering .............................. 578 h. Anden teknisk bistand i. Trykudgifter j. Rejseudgifter Afsnit III : Fastsættelse af ejendomsværdier, værditilvækst, husleje m.v. 3.1. Ejendomsværdi før forbedring m.v. 3.2. Ejendomsværdi efter forbedring m.v. ................ 579 3.2.1. Ejerboliger, erhvervsejendomme, der benyttes af ejeren, og ryddede grunde 3.2.2. Udlejningsejendomme ................................ 580 3.2.2.1. Lejefastsættelse 3.2.2.2. Driftsbesparelser 3.2.2.3. Anke af byfornyelsesnævns- og boligretsafgørelser ................................ 581 3.2.3. Private andelsboliger 3.2.4. Særligt om boligudlejningsejendomme, som kommunen har overtaget Afsnit IV: Offentlig støtte til bolig- og bygningsforbedring m.v. ............................ 582 4.1. Forbedringsprojektet 4.2. Tilsagn og accept 4.3. Byggesagens gennemførelse .......................... 583 4.4. Støtteberettigede arbejder 4.5. Støtteberettigede udgifter .......................... 584 4.5.1. Udbud 4.5.2. Prisindhentning og regulering ...................... 585 4.5.3. Samlet byggeudgift 4.5.4. Rådgiverhonorarer 4.5.5. Begrænset støtte til arbejder, som udføres af ejeren selv eller af andre, der ikke er momsregistrerede 4.5.6. Byggelånsrenter og andre finansieringsomkostninger .......................... 586 4.5.7. Driftstab 4.6. Støttens beregning og berigtigelse. Den endelige finansiering 4.6.1. Ejerboliger og erhvervsejendomme, som benyttes af ejeren: erstatning og rentebidrag .............. 587 4.6.2. Udlejningsejendomme og andelsboligforeninger: rentebidrag og afdragsbidrag 4.6.3. Rentebidrag 4.6.4. Afdragsbidrag ...................................... 588 4.6.5. Indekslån 4.6.6. Kommunal lånegaranti ................................ 589 Afsnit V: Offentlig støtte til friarealforbedring 5.1. Beslutning om friarealforbedring 5.1.1. Friarealforbedring på en enkelt ejendom ..............590 5.1.2. Friarealforbedring fælles for flere ejendomme a. Friarealforbedring efter forslag fra ejerne b. Friarealforbedring efter forslag fra kommunen 5.2. Behov for friarealforbedring 5.2.1. Friarealets indretning 5.2.2. Offentlige arealer, parkering og nybyggeri 5.3. Forbedringsforanstaltningernes karakter og finansiering .................................... 591 5.3.1. Rådighed over arealet 5.3.2. Erhvervelse af bygninger m.v. ...................... 592 5.3.3. Rydning af arealet 5.3.4. Bygningsarbejder 5.3.5. Anlæg og møblering 5.3.6. Vedligeholdelse og drift ............................ 593 5.4. Rammebeløb til friarealforbedringer 5.4.1. Vilkår for tilskud efter rammebeløbsordningen 5.4.2. Tilskudsberegning efter rammebeløbsordningen 5.4.3. Afgrænsning mellem rydningsarbejder, bygningsarbejder og arbejder omfattet af rammebeløbet .................................... 594 5.4.4. Tillæg til rammebeløbet 5.5. Friarealforbedring efter byggeloven 5.6. Frivillige friarealforbedringer .................... 596 Bilag : Skema I-VI ............................................ 597

Cirkulære om offentlig støtte til byfornyelse og boligforbedring m.v.

(Finansieringscirkulæret)

Indledning

I kapitel VII i byfornyelsesloven, jfr. lovbekendtgørelse nr. 342 af 10. juli 1985, er fastsat bestemmelser dels om arten og omfanget af den offentlige støtte, som kan ydes til finansiering af foranstaltninger, der er besluttet med hjemmel i loven, dels om støttens fordeling mellem kommunen og staten.

Ifølge loven er det primærkommunerne, der tager initiativ til og bærer ansvaret for byfornyelse, boligforbedring og kondemnering. Beslutningerne herom træffes af kommunalbestyrelsen, og kommunen afholder som hovedregel alle offentlige udgifter forbundet dermed. Statsstøtten ydes som hel eller delvis refusion af de af kommunen afholdte udgifter med fradrag af indtægter. Der er mulighed for, at statens andel af støtten forskudsvis kan stilles til rådighed for kommunen.

En forudsætning for kommunernes beslutninger efter byfornyelsesloven er, at det nødvendige finansieringsgrundlag på forhånd er sikret, herunder at der er sikret statsstøtte i form af rentebidrag og udgiftsrefusion inden for de beløbsrammer, der i medfør af lovens § 67, stk. 2, er tildelt den enkelte kommune af den samlede årlige ramme på finansloven for støtte til byfornyelse og boligforbedring m.v.

For at kommunen kan planlægge byfornyelsens og boligforbedringens omfang og prioritere opgaverne i forhold til hinanden, er det nødvendigt, at der tilvejebringes et tilstrækkeligt beslutningsgrundlag, svarende til de forskellige beslutningsfaser, til vurdering af beslutningernes økonomiske konsekvenser.

Det er et hovedprincip i byfornyelsesloven, at ejere, lejere, andelshavere og andre brugere inddrages i planlægningen og gennemførelsen af byfornyelse og boligforbedring. En nødvendig forudsætning for deres stillingtagen til kommunens byfornyelses- og boligforbedringsbeslutninger er, at beslutningerne ledsages af realistiske oplysninger om de økonomiske konsekvenser for de berørte ejere og lejere m.v. Byfornyelsesloven stiller derfor krav om, at forslag til kommunens beslutninger skal være ledsaget af oplysning om reglerne for offentlig støtte til gennemførelse af disse beslutninger.

Cirkulæret indeholder

Afsnit I Økonomiske aktivitetsrammer for kommunens beslutninger. Afsnit II Statsrefusion af udgifter til byfornyelse og boligforbedring m.v. Afsnit III Fastsættelse af ejendomsværdier, værditilvækst, husleje m.v. Afsnit IV Offentlig støtte til bolig- og bygningsforbedring m.v. Afsnit V Offentlig støtte til friarealforbedring. Bilag

Indholdsfortegnelse

Afsnit I

Økonomiske aktivitetsrammer for kommunens beslutninger

1.1. Statsstøttebevillingen som aktivitetsramme

Det fremgår af byfornyelseslovens § 8, stk. 2, jfr. § 67, at en kommunalbestyrelse ikke kan lade en byfornyelsesbeslutning efter § 7, stk. 1, eller § 7 a, stk. 1, træde i kraft, medmindre den inden for den ramme for offentlig støtte, som kommunen har fået stillet til rådighed af boligstyrelsen, samtidig kan meddele tilsagn om ydelse af offentlig støtte til beslutningens gennemførelse efter reglerne i lovens kapitel VII. Dette gælder også for boligforbedringsbeslutninger, jfr. § 32, stk. 1, samt for påbud om afhjælpning af sundhedsfare eller brandfare, jfr. § 72, og for påbud om nedrivning, jfr. § 74.

Med § 8, stk. 3, er der dog skabt hjemmel for, at kommunalbestyrelsen kan lade beslutningen træde i kraft uden statsstøtte, såfremt kommunen yder støtten udelukkende for egen regning. Der henvises herom til pkt. 1.6.

På de årlige finanslove bemyndiges boligministeren til indenfor en angiven ramme at meddele kommunerne tilsagn om statsstøtte til byfornyelse og boligforbedring samt kondemnering (og i en overgangsperiode også til sanering.). Rammen fastlægger det overordnede økonomiske omfang af den samlede aktivitet, som kommunernes beslutninger vil kunne resultere i.

Hensigten med bestemmelsen om, at statsstøttebevillingen og dens fordeling til kommunerne skal overholdes som aktivitetsramme, er at sikre, at de kommunale beslutninger om byfornyelse og boligforbedring ikke træffes i videre omfang, end det er muligt umiddelbart at følge op økonomisk.

Jo længere tid der går, fra en beslutning træffes, til den gennemføres, jo mere forrykkes de økonomiske forudsætninger, der er knyttet til beslutningen, og forudsætningerne for ejernes og lejernes dispositioner. Omkostningerne ved beslutningernes gennemførelse vokser sædvanligvis i den tid, der går, fra byfornyelse af et område kommer på tale, til den faktisk gennemføres.

Beboere og erhvervsdrivende begynder at søge bort med deraf følgende risiko for driftstab, og ejerens interesse for bygningernes vedligeholdelse svækkes. Især kan udgifterne til istandsættelse af tomme, uopvarmede bygninger stige voldsomt på kort tid.

1.1.1. Rammebelastende aktiviteter

Rammen belastes kun med de byfornyelses- og boligforbedringsudgifter, hvortil der ydes statsstøtte. Det er hele den med aktiviteten forbundne nettoudgift (udgifter med fradrag af eventuelle indtægter, jfr. pkt. 2.2.), der ligger til grund for statsstøttens beregning, som belaster rammen, og ikke kun den del af udgiften, som dækkes af staten. Statsstøtte til aktiviteter, der udføres med hjemmel i anden lovgivning, f.eks. gårdrydning efter byggeloven, jfr. pkt. 5.5., belaster rammen med det beløb, som ligger til grund for statsstøttens beregning.

Rentebidrag, jfr. pkt. 4.6.3, belaster rammen med den støtteberettigede udgift, hvortil der kan ydes rentebidrag. Afdragsbidrag, jfr. pkt 4.6.4, ydes kun i forbindelse med rentebidrag og belaster derfor ikke rammen særskilt. Er rentebidrag på forhånd udelukket - f.eks. når kommunen råder over en ejerbolig, som sælges, når forbedringsarbejderne er gennemført, jfr. pkt. 2.7.2.4. - belaster aktiviteten kun rammen med den del af forbedringsudgiften, som er tabsgivende og støttes i kraft heraf.

1.1.2. Aktiviteter, som ikke belaster rammen

De udgifter, som kommunen kan afholde med hjemmel i byfornyelsesloven, men som ikke med hjemmel i denne lov er refusionsberettigede, jfr. ovenfor pkt. 1.1.1. og pkt. 2.7.4., falder således uden for rammen. Dette gælder også udgifter i forbindelse med beslutninger, som udelukkende støttes af kommunen selv, jfr. pkt. 1.6.

Beslutninger, som ikke medfører udgifter for det offentlige, f.eks. beslutning om forbud mod beboelse og ophold efter lovens § 73, er naturligvis også uden for rammen.

Endelig følger det modsætningsvis af § 8, stk. 2, at kommunen kan foretage indledende skridt til byfornyelse af et område, herunder træffe byfornyelsesbeslutning, så længe rammen ikke belastes ved, at kommunen lader beslutningen træde i kraft.

Kommunen kan således

a. orientere ejere og lejere inden der træffes beslutning efter § 7 a, stk. 1, om afståelse af grunde og bygninger m.v.,

b. udarbejde § 9-redegørelse og offentliggøre denne,

c. udarbejde forslag, jfr. § 9, stk. 3, til byfornyelsesbeslutning efter § 7, stk. 1, og offentliggøre dette med den følgevirkning, jfr. § 11, stk. 2, at ejere af ejeranvendte erhvervsejendomme har ret til straks efter orientering i medfør af § 9, stk. 5, at forlange erhvervsejendommen overtaget af kommunen,

d. træffe beslutning, jfr. § 9, stk. 8, om byfornyelse efter § 7, stk. 1,

e. bekendtgøre byfornyelsesbeslutningen, jfr. § 10, med de virkninger, der derved udløses, jfr. § 11, stk. 1, som giver ejerne adgang til straks at forlange, at kommunen overtager ejendomme, der efter beslutningen skal rådes over, og § 12, stk. 1 og stk. 2, om stop for retlig eller faktisk råden og for prioritering uden kommunalbestyrelsens samtykke.

Fælles for de under a.-e. nævnte dispositioner er, at de stort set ikke medfører rammebelastende udgifter, bortset fra udgifter til administration, information og eventuelt godtgørelse til erhvervslejere efter § 37 og § 40, stk. 2. Overtagelse af ejendomme til handelsværdien, som ejere kan kræve efter c. og e., er ikke isoleret set en refusionsberettiget byfornyelsesudgift, og belaster derfor ikke rammen. De rammebelastende udgifter viser sig først ved byfornyelsesforanstaltningernes gennemførelse jfr. pkt. 2.2. Om refusion af administrations- og informationsudgifter m.m., hvis arbejdet udføres af et byfornyelsesselskab, henvises til punkterne 2.7.1.16. og 2.9. Af pkt. 2.7.1.17. fremgår, at der ikke er refusionsmulighed for disse udgifter, hvis kommunen selv udfører arbejdet.

Loven forudsætter, at de indledende skridt til byfornyelse følges op af gennemførelsesforanstaltninger inden for et kortere tidsrum. Dette fremgår f.eks. af § 12, stk. 3, hvorefter forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en byfornyelsesbeslutning, forudsættes fulgt op inden for 2 år, og af boligstyrelsens cirkulære nr. 57 af 11. maj 1983 om byfornyelsesbeslutningers indhold, hvori det i pkt. 2 nævnes, at det område, som omfattes af en byfornyelsesbeslutning, ikke bør være større, end at beslutningen kan gennemføres inden for en overskuelig tid, f.eks. 3-4 år.

Ifølge § 13 påhviler det kommunalbestyrelsen efter den tidsfølge, der er angivet i byfornyelsesbeslutningen, jfr. § 7, stk. 4, at træffe fornødne foranstaltninger til gennemførelsen.

Kommunalbestyrelsen skal derfor, inden der tages skridt til byfornyelse med statsstøtte, sikre sig, at der af statens samlede rammer til støtte til byfornyelse kan stilles midler til rådighed for gennemførelse af de rammebelastende initiativer, som kommunen planlægger. Der henvises herom til pkt. 1.3.

1.1.3. Ikrafttrædelsesforanstaltninger

Når byfornyelsesbeslutningen er truffet, tager kommunen initiativ til beslutningens gennemførelse, jfr. §§ 14-30. Disse foranstaltninger er direkte omfattet af § 8. Det er således en betingelse for, at kommunen gyldigt kan bruge byfornyelsesbeslutningen som grundlag for gennemførelsesforanstaltninger af enhver art - såsom anvisning af erstatningsboliger, ekspropriation, nedrivning, opfordring til ombygning/godkendelse af projekt, påbud osv. - at kommunen enten har plads inden for den ramme for offentlig støtte, som kommunen har fået tildelt, eller er i stand til at gennemføre beslutningen udelukkende med kommunal støtte, jfr. pkt. 1.6., således at kommunen kan knytte tilsagn om ydelse af offentlig støtte til arbejdernes gennemførelse efter reglerne i lovens kapitel VII.

1.2. Rammens fordeling mellem kommunerne

Det er kommunerne, som tager initiativet til foranstaltninger efter byfornyelsesloven. I overensstemmelse hermed tager boligstyrelsen udgangspunkt i kommunernes ønsker, jfr. § 67, stk. 1, ved fordeling mellem kommunerne af rammen på finansloven.

Da kommunernes ønsker om sanering og byfornyelse m.v. i de senere år har oversteget den samlede ramme, har boligstyrelsen måttet foretage en prioritering ved rammens fordeling mellem kommunerne.

Prioriteringen vil tage udgangspunkt i kommunernes relative behov for byfornyelse og boligforbedring, således som behovet er belyst i Bygnings- og Boligregistrets oplysninger om bygningernes tilstand i den enkelte kommune, suppleret med andre systematisk tilvejebragte oplysninger, f.eks. oplysninger, som kommunen har tilvejebragt ved tilslutning til Informationssystemet vedrørende byfornyelse, som er beskrevet i boligministeriets publikation nr. 65: »Byfornyelse og boligforbedring, beslutningsgrundlaget« fra november 1983.

Oplysninger om byfornyelsesbehovets fordeling og karakter, som fremgår af regionplanerne og de dertil knyttede redegørelser, vil også kunne indgå i fordelingsgrundlaget.

1.2.1. Indberetning af kommunens ønsker om byfornyelse og boligforbedring

I henhold til lovens § 67, stk. 1, skal kommuner, som ønsker at gennemføre aktiviteter med støtte efter byfornyelsesloven, hvert år fremsende et overslag over de udgifter, som kommunen forventer at skulle afholde til nærmere bestemte byfornyelses- og boligforbedringsarbejder i hvert af de følgende 4 år. Samtidig oplyses, hvor stor en del af de årlige udgifter, der vedrører boligforbedringsarbejder, som finansieres med indekslån med rentebidrag efter § 59, og til hvilke øvrige udgifter, der ønskes statsrefusion efter § 66, stk. 3.

På grundlag af kommunernes indberetning bevilger boligstyrelsen derefter kommunalbestyrelserne refusion efter § 66, stk. 3, af udgifter til byfornyelses- og boligforbedringsarbejder. Boligstyrelsen bemyndiger samtidig kommunalbestyrelserne til at give tilsagn om rentebidrag og afdragsbidrag til finansiering af forbedringsarbejder inden for et bestemt beløb af den på årets finanslov fastsatte beløbsramme, jfr. § 67, stk. 1, i det omfang arbejderne er besluttet i henhold til byfornyelseslovens kapitel II, III eller VIII og påregnes iværksat i årets løb eller inden for de følgende 3 finansår og afsluttet inden for samme periode.

1.2.2. Indberetningernes indhold

Det fremgår af loven, at kommunernes indberetning skal indeholde en nærmere specifikation af de påtænkte arbejder og deres art, af de med arbejderne forbundne udgifter, af støtteformen (rentebidrag/refusion) og af tidspunktet for arbejdernes påbegyndelse og afslutning. Bestemmelserne herom har til formål at tjene som grundlag dels for fordeling af rammen, dels for den årlige indberetning om kommunernes byfornyelsesaktiviteter, som skal indsendes til boligstyrelsen i henhold til § 67, stk. 3.

For at opnå et ensartet grundlag for fordeling af rammer og bedømmelse af byfornyelsesprocessens forløb er det hensigtsmæssigt, at oplysningerne fra kommunerne er let tilgængelige og gives på et ensartet grundlag, så de er umiddelbart sammenlignelige fra år til år og kommunerne imellem.

Der er derfor behov for

at oplysningerne gives i standardiseret form,

at formen er tilpasset kommunens eget oplysningsbehov, bevillingsmæssige styring og budget- og regnskabssystem, herunder kontoplan,

at oplysningerne muliggør en samlet bevillingsmæssig tilrettelæggelse af byfornyelsesaktiviteterne,

at oplysningerne er tilstrækkeligt detaljerede som erfaringsgrundlag for den fremtidige byfornyelse og til statistisk behandling,

at oplysningerne umiddelbart kan sammenholdes med eksisterende oplysninger, f.eks. BBR-registeret og Informationssystemet.

I skemaer og formularer angives overslagsbeløb i samme prisniveau som finansloven for det pågældende år, dvs. prisniveauet medio finansåret. Dette prisniveau anvendes også for de efterfølgende finansår på skemaerne. Afholdte udgifter angives i faktiske tal. Overslag reguleres med indekset for montagebyggeri eller efter et nyt revideret skøn over udgiften.

1.3. Den bevillingsmæssige tilrettelæggelse

Til brug for den ordinære bevillingsmæssige tilrettelæggelse af byfornyelsesaktiviteten, jfr. især § 67, og til dækning af det i pkt. 1.2.2. nævnte oplysningsbehov, anvendes et skemasæt bestående af følgende 6 skemaer

Skema I : Finansieringsoversigt for en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning.

Skema II : Støtteoversigt for en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning.

Skema III : Ejendomsskema for en byfornyelsesbeslutning.

Skema IV : 4-årsindberetning for igangværende byfornyelsesbeslutninger m.v.

Skema V : 4-årsindberetning for nye byfornyelsesbeslutninger m.v.

Skema VI : Finansierings- og støttebehov for kap. VIII-beslutning eller et-årig kap. III-beslutning.

Den enkelte byfornyelsessag gennemløber i bevillingsmæssig henseende tre hovedfaser, der i det følgende benævnes planlægningsfasen, beslutningsfasen og gennemførelsesfasen .

I det følgende gennemgås først i hovedtræk forløbet af en byfornyelsessag i disse faser, og skemaernes anvendelse i forbindelse hermed (pkt. 1.3.1). Derefter gennemgås de enkelte skemaers indhold. (pkt. 1.3.2.).

Der gælder særlige principper for tildeling af tilsagnsrammer til beslutninger efter lovens kapitel VIII jfr. pkt. 1.3.3. og skema VI og efter lovens kapitel III jfr. pkt. 1.3.4 og skema VI.

1.3.1. De bevillingsmæssige faser

a. Planlægningsfasen

En byfornyelsessag indgår i bevillingstilrettelæggelsen op til 4 år før det forventede beslutningstidspunkt. Hvert år i begyndelsen af november anmelder kommunen til boligstyrelsen de planlagte nye byfornyelses- og boligforbedringsaktiviteter for de efterfølgende 4 år.

Dette sker ved anvendelse af skema V (4-årsindberetning for nye beslutninger m.v.) .

I denne fase kan skønnet over ombygningsudgifter tages fra Informationssystemet i de områder, som er omfattet deraf. Ombygningsudgiftsskønnet suppleres med skøn over ejendomsværdier, grundværdier, nedrivnings- og retableringsudgifter, (eventuelt ud fra gennemsnitlige m2-priser eller lignende), samt udgifter til friarealforbedring. Endvidere skal der skønnes over diverse godtgørelser og tilskud efter byfornyelsesloven, samt administrationsudgifter m.v.

Skemaet kan således i denne fase typisk anvendes uden en detaljeret budgettering for hver enkelt ejendom. Imidlertid kan det nøjagtige støttebehov ikke opgøres, før en detailbudgettering er foretaget.

På grundlag af samtlige indkomne indberetninger, tilrettelægger boligstyrelsen et foreløbigt bevillingsprogram for 4-årsperioden og giver kommunen en vejledende tilbagemelding om mulighederne for iværksættelse af nye aktiviteter. Denne tilbagemelding har form af dels en vejledende tilsagnsramme for hele 4-årsperioden under eet, dels en vejledende 1-årig tilsagnsramme for det første år . Tilbagemeldingen finder sted, efter at finansloven for det første år i 4-årsperioden er vedtaget, og sker med forbehold for størrelsen af de samlede rammer på de efterfølgende 3 års finanslove. Om principperne for fordeling af den samlede ramme mellem kommunerne henvises til afsnit 1.2. ovenfor.

Denne vejledende tilsagnsramme fungerer som planlægningsgrundlag for kommunen ved den videre tilrettelæggelse af aktiviteterne i 4-årsperioden. Er den vejledende tilsagnsramme ikke tilstrækkelig til at iværksætte alle de ønskede aktiviteter på det ønskede tidspunkt, må kommunen tage stilling til hvilke aktiviteter, der skal beskæres eller udskydes.

Da der er tale om en vejledende tilsagnsramme, er betingelsen i § 8, stk. 2 hvorefter en byfornyelsesbeslutning kun kan træde i kraft, såfremt kommunen indenfor sin ramme for offentlig støtte kan meddele tilsagn om ydelse af offentlig støtte til arbejdernes gennemførelse (eller kommunen selv kan yde støtten efter § 8, stk. 3) - ikke opfyldt, blot fordi der er plads indenfor kommunens vejledende tilsagnsramme. Det samme gælder ved boligforbedringsbeslutninger jfr. § 32 og beslutninger efter kapitel VIII.

For at betingelsen i § 8, stk. 2, kan anses for opfyldt, kræves der tildeling af en bindende tilsagnsramme til den konkrete beslutning efter den nedenfor under b. beskrevne procedure .

b. Beslutningsfasen

Umiddelbart før eller efter at en byfornyelses-, boligforbedrings- eller kapitel VIII sag behandles i kommunalbestyrelsen med henblik på beslutning efter § 7, § 7 a, § 32 eller kapitel VIII, kan boligstyrelsen ansøges om tildeling af en bindende tilsagnsramme til den konkrete sag, så det kan bekræftes, om beløbet står til rådighed. Såfremt det ansøgte beløb kan rummes indenfor kommunens eet-årige vejledende tilsagnsramme, vil tildeling af den bindende tilsagnsramme normalt være uproblematisk og kunne ske omgående.

Såfremt beløbet derimod overstiger den eet-årige vejledende tilsagnsramme, (men kan rummes indenfor kommunens samlede 4-årige vejledende tilsagnsramme), forudsætter boligstyrelsens stillingtagen til ansøgningen en samlet revurdering af den bevillingsmæssige situation på ansøgningstidspunktet, og behandlingen kan derfor tage noget længere tid.

Ansøgninger om tildeling af en bindende tilsagnsramme, der overstiger kommunens vejledende 4-årige tilsagnsramme, kan normalt ikke forventes imødekommet.

Anmodning om tildeling af en bindende tilsagnsramme til beslutninger efter lovens kapitel II og kapitel III sker ved indsendelse af skema I (Finansieringsoversigt) og skema II (Støtteoversigt) , som viser den med beslutningen forbundne bruttoinvestering, bruttoinvesteringens midlertidige og endelige finansiering, den rammebelastende del af investeringen og størrelsen og fordelingen af de refusionsberettigede udgifter samt rentebidragsgrundlaget. Det vil være et vilkår for tildeling af en bindende tilsagnsramme til byfornyelses- og boligforbedringsbeslutninger, at budgetoplysninger svarende til skema I og II foreligger. For tildeling af tilsagnsrammer til kapitel VIII-beslutninger m.v. gælder særlige principper jfr. pkt. 1.3.3.

Der stilles ikke bestemte krav til grundlaget for tilvejebringelsen af budgetoplysningerne. Normalt vil det imidlertid være hensigtsmæssigt at udarbejde et budget for aktiviteten på hver enkelt ejendom, der omfattes af beslutningen. Til dette formål kan anvendes skema III (Ejendomsskemaet) , hvorfra ialt-kolonnerne kan overføres direkte til de tilsvarende rubrikker på skema I og II. Anvendelsen af skema III er dog ikke obligatorisk.

Den bindende beløbsramme tildeles til hele den støtteberettigede investering, under forudsætning af at denne påregnes gennemført inden for maksimalt 4 år. Den belaster rammen på finansloven i det finansår, hvori beslutningens gennemførelse påbegyndes.

Af hensyn til de efterfølgende udgiftsmæssige konsekvenser for stat og kommune, opdeles tilsagnsrammen i henholdsvis refusionsberettigede udgifter og udgifter, hvortil der ydes rentebidrag. Disse udgifter fordeles i udgiftsrammer for de enkelte år i gennemførelsesperioden. Kommunen har dermed fuld sikkerhed for at kunne gennemføre hele den trufne beslutning, og for at statsstøtten vil være til rådighed i overensstemmelse med budgettets tidsplan.

c. Gennemførelsesfasen

På grundlag af den bindende tilsagnsrammes fordeling på de enkelte år (udgiftsrammerne) lader kommunen beslutningen træde i kraft, og gennemførelsen påbegyndes.

Under gennemførelsesfasen kan det tænkes, at de økonomiske forudsætninger ændrer sig. Såfremt den udgiftsramme, der er bevilget i et givet finansår ikke udnyttes fuldt ud, kan restbeløbet, med boligstyrelsens godkendelse, overføres til det umiddelbart efterfølgende år. Det bør dog tilstræbes, at overførslerne bliver så små som muligt. Overførsel ud over et år er ikke mulig, og den ubrugte del af rammen fortabes.

Derimod vil det normalt ikke kunne godkendes, at der tages »forskud« på de efterfølgende års udgiftsrammer, såfremt gennemførelsen forløber hurtigere end forventet.

Som udgangspunkt er gennemførelsen således bundet til den tidsplan, der er budgetteret med, og som er lagt til grund for det bindende tilsagn .

Der kan endvidere opstå merudgifter som følge af prisstigninger, følgearbejder eller ændrede forudsætninger. I det omfang sådanne merudgifter ikke kan dækkes af mindreudgifter på andre aktiviteter indenfor samme beslutning, må der søges om forhøjelse af de tildelte bindende tilsagns- og udgiftsrammer. Der kan ikke overføres beløb mellem de enkelte byfornyelses- og boligforbedringsbeslutninger. Overførsel mellem refusionsberettigede udgifter og rentebidragsberettigede udgifter kan kun ske efter ansøgning på skema IV som reguleringsbeløb.

Der kan eventuelt også blive behov for at anmode om nedsættelse af de tildelte udgiftsrammer, såfremt der, f.eks. som konsekvens af lejermodstand, jfr. § 19, stk. 5, opstår mindreudgifter eller bortfald af aktiviteter, som ikke opvejes af merudgifter på andre aktiviteter. Mindreudgifter af betydeligt omfang bør indberettes til boligstyrelsen, så snart kommunen konstaterer forholdet.

Indberetning om behov for overførsler og for reguleringer af udgiftsrammer (forhøjelser og nedsættelser) foretages på skema IV (4-årsindberetning for igangværende byfornyelsesbeslutninger m.v.) . Indberetningen sker samtidig med indberetningen om nye aktiviteter på skema V (4-års indberetning for nye byfornyelsesbeslutninger m.v.) i begyndelsen af november. Kommunerne må således skønne over udgiftsforløbet i november og december, og det skønnede beløb må ikke overskrides. Overførslerne angives på dette tidspunkt som overslagsbeløb.Eventuelle mindreforbrug reguleres ved det følgende års indberetning.

I det omfang summen af reguleringerne af udgiftsrammerne på skema IV for den enkelte beslutning ligger ud over den bindende tilsagnsramme, som er tildelt til den pågældende beslutnings gennemførelse, f.eks. fordi prisstigninger overstiger besparelser, må den nødvendige forhøjelse af den bindende tilsagnsramme søges ved, at der samtidig med skema IV fremsendes revideret skema II for beslutningen. Forhøjelse af tilsagn, der som led heri bevilges, belaster rammen i det nye finansår.

Det skal understreges, at den statslige tilbagemelding på skema IV (4-årsindberetning for igangværende byfornyelsesbeslutninger m.v.) med evt. tilhørende skema II altid er en bindende tilbagemelding, i modsætning til den statslige tilbagemelding på skema V (4-årsindberetning for nye beslutninger), der altid er vejledende

1.3.2. Gennemgang af skemaerne

Skema I: Finansieringsoversigt for en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning

Finansieringsoversigten viser i hovedtal størrelsen af den bruttoinvestering, der skal foretages, hvorledes udgifterne finansieres i gennemførelsesperioden, den endelige finansiering af udgifterne samt den tilsagnsrammebelastende investering.

I skemaets forspalte er den samlede investering opdelt i 6 hovedaktiviteter (A, B 1, B 2, C 1, C 2 og C 3), som er indbyrdes forskellige med hensyn til den måde, hvorpå de med investeringen forbundne udgifter og indtægter indgår i finansieringsoversigten.

I skemaets hoved er de forskellige finansierings- og støtteformer anført i kolonnerne 1-7.

Gruppe A omfatter udgifter vedrørende de aktiviteter, der ikke er forbundet med indtægter, og hvor udgifterne derfor refunderes straks, jfr. pkt. 2.5. a. Disse udgifter er identiske med de udgifter, der konteres på den kommunale kontoplans funktion 0.15, gruppe 05, 10, 15 og 20.

Gruppe B omfatter aktiviteter, der er forbundet med en indtægt, og hvor aktiviteten ikke indekslånefinansieres. Der skelnes imellem nedrivninger (B 1) og ombygning af overtagne »andre ejendomme« (B 2), f.eks. ombygning af en ejerbolig. Finansieringsmæssigt består forskellen alene i, at ombygningsudgiften på B 2 aktiviteter finansieres midlertidigt med byggelån.

Gruppe C omfatter de aktiviteter, der helt eller delvist indekslånefinansieres, dvs. ombygning af overtagne udlejnings- eller andelsboligejendomme, private udlejnings- eller andelsboligejendomme samt private »andre ejendomme«.

De betegnelser på udgifter og indtægter, der anvendes i forspalten, defineres nærmere ved hjælp af den forrest i forspalten anførte kobling til den kommunale kontoplans gruppering, og dermed til de definitioner og afgrænsninger, der er fastlagt i forbindelse hermed. Udgifter og indtægter i forbindelse med aktiviteter af type C 2 og C 3 afholdes af private bygherrer og indgår derfor ikke direkte i kommunens regnskab.

Summen af i alt-beløbene i kolonne 4, 5 og 6 (indeksfinansiering med renteog afdragsbidrag samt refusionsberettigede udgifter) udgør den samlede tilsagnsrammebelastning, dvs. det beløb, der belaster tilsagnsrammen på finansloven og som dermed »forbruger« af kommunens vejledende tilsagnsramme til nye aktiviteter.

Ved korrekt udfyldning af skemaet skal summen af kolonne 1 og 2 (bruttoudgifter i alt) være lig med summen af kolonne 3, 4, 5 og 6 (den endelige finansiering af udgifterne). Der henvises i øvrigt til gennemgangen af støtteregler og udmåling for de forskellige aktivitetstyper i cirkulærets øvrige kapitler.

Skema II: Støtteoversigt for en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning

Oversigten over støttebehovet tager direkte sigte på tildelingen af bindende tilsagns- og udgiftsrammer til de refusionsberettigede udgifter og rentebidragsberettigede udgifter i forbindelse med konkrete byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutninger.

Til brug herfor anføres på skemaet en tidsmæssig fordeling af det samlede støttebehov, som overføres fra skema I, kolonne 4, 5 og 6. Støttebehovet fordeles på 4 år, dvs. det finansår, hvori beslutningen efter § 7 eller § 32 forventes truffet i kommunalbestyrelsen og iværksat samt de efterfølgende 3 finansår, (eller færre, såfremt beslutningen planlægges gennemført på kortere tid).

Normalt bør en beslutning ikke omfatte aktiviteter, der strækker sig ud over 4 finansår. Der er imidlertid i skemaet afsat plads til at anføre udgiftsbeløb, der forventes afholdt senere end udløbet af det 4. år, da det i nogle tilfælde kan være hensigtsmæssigt at træffe beslutninger med en længere tidshorisont. Disse beløb medtages imidlertid ikke i ialt-beløbene, og de indgår ikke i de bindende tilsagnsrammer, der tildeles til beslutningens gennemførelse. Dette betyder, at kommunen ikke med sikkerhed kan påregne at kunne gennemføre den del af beslutningen, der ligger ud over 4-års perioden. Efter hvert års forløb kan der tildeles bindende tilsagns- og udgiftsramme til yderligere eet år.

Vedrørende den tidsmæssige fordeling af den bindende ramme gælder følgende hovedprincipper

Udgifter vedrørende aktiviteter uden indtægt (A 1-4) placeres i det finansår, hvori udgiften afholdes og statsrefusionen udbetales. Det bemærkes dog, at for udgifter afholdt i oktober kvartal i et finansår, udbetales refusionen af det pågældende års finanslovsbevilling, såfremt refusionsbegæringen indsendes til Hypotekbanken senest den 15. januar. Refusionsbegæringer, vedrørende udgifter afholdt i oktober kvartal, som modtages efter nævnte dato, vil blive udbetalt af det nye finansårs bevilling.

For så vidt angår nettoudgifter vedrørende aktiviteter med indtægt, kan kommunen vælge enten at placere disse beløb i det finansår, hvori de enkelte aktiviteter påbegyndes (forskudsvis refusion, jfr. pkt. 2.5. b) eller i det år, hvori aktiviteten afsluttes , og indtægten opnås (endelig refusion). Da størrelsen og fordelingen af de bindende udgiftsrammer for beslutningens gennemførelse er afhængige af kommunens valg af refusionsform, vil det valg, der træffes i forbindelse med udarbejdelsen af støtteoversigten, være bindende for kommunen under gennemførelsen.

For aktiviteter med indeksfinansiering (C 1, C 2 og C 3) er princippet, at det beløb, der udgør rentebidragsgrundlaget for en given ejendom, placeres i det år, hvori kommunen forventer at meddele støttetilsagnet til bygherren, jfr. § 59. Beløbet skal således henføres til det finansår, hvori tilsagnet gives, uanset om arbejdernes fysiske gennemførelse evt. strækker sig over flere finansår. En undtagelse kan dog fremkomme, såfremt arbejderne på en ejendom planlægges etapedelt i flere selvstændige byggesager, der tilsagns- og støttemæssigt holdes adskilt.

For udlejnings- og andelsboligejendomme (C 1 og C 2) anføres tillige det budgetterede rente- og afdragsbidragsgrundlag, som ligeledes skal henføres til det finansår, hvor støttetilsagnet gives. Beløbet »støttebehov i alt« skal være lig med summen af i alt-beløbene i skema I kolonne 4, 5 og 6 (dvs. rammebelastende beløb).

Skema III: Ejendomsskema for byfornyelsesbeslutning

Skema III er et ikke-obligatorisk hjælpeskema, som kan anvendes til at beregne de hovedtal, der skal indgå i finansierings- og støtteoversigterne (skema I og II).

Skemaet omfatter B-aktiviteterne (nedrivninger samt ombygninger af overtagne »andre ejendomme«), og C-aktiviteterne (ombygning af overtagne udlejnings- og andelsboligejendomme samt private udlejnings- og andelsboligejendomme og private »andre« ejendomme).

Aktiviteter af A-typen er ikke medtaget, da udgifterne hertil i hovedsagen ikke kan henføres til de enkelte ejendomme, og da statsrefusionen ydes direkte i forhold til de afholdte udgifter. Som følge heraf er budgetteringen og støtteberegningen for A-aktiviteterne enklere og kræver ikke særlige mellemregninger.

Da B-aktiviteterne er forbundet med indtægter, skal der beregnes nettoudgifter, som er grundlaget for statsrefusionen. I skemaet er de første kolonner anvendt til forskellige identifikationsoplysninger og øvrige budgettering af de forskellige typer af bruttoudgifter, indtægter og nettoudgifter (tab), som er forbundet med gennemførelsen af aktiviteten på den enkelte ejendom. Det drejer sig om køb af ejendom, driftstab, nedrivnings- eller ombygningsudgift samt salg af ryddet grund eller ombygget ejendom.

For aktiviteter af C-typen (aktiviteter med indeksbelåning) skal der ligeledes budgetteres udgifter og indtægter (dvs. køb af ejendom, driftstab, ombygningsudgifter og salg af ombygget ejendom), og på grundlag heraf udmåles rentebidragsgrundlag, afdragsbidragsgrundlag og evt. erstatningsgrundlag.

Om de nøjagtige regler for udmåling af de forskellige støttetyper henvises til cirkulærets øvrige afsnit.

Når samtlige ejendomme, der er omfattet af beslutningen, er medtaget på skemaet, sammentælles hver kolonne for sig, og i alt-beløbene overføres til de tilsvarende rubrikker på skema I.

Som foran nævnt er den budgetopstilling for de enkelte ejendomme, der anvendes på skema III, ikke obligatorisk. I gennemførelsesfasen, hvor budgettet årligt skal revurderes med henblik på regulering af de tildelte beløbsrammer, vil det imidlertid være en hjælp, når faktisk afholdte udgifter og indtægter på de enkelte ejendomme umiddelbart kan sammenholdes med de budgetterede beløb.

Skema IV: 4-årsindberetning, igangværende byfornyelsesbeslutninger m.v.

Hver enkelt igangværende byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning anføres på 4-årsindberetningen med identifikation (dvs. områdenavn, gadenavne, karreebetegnelse eller lignende) samt beslutningsdatoen (dvs. den dato, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning i henhold til § 7, stk. 1, § 7 a, stk. 1, eller § 32). Den tidligere tildelte bindende udgiftsrammefordeling over årene på refusions- og rentebidragsberettigede udgifter anføres i første linje inkl. eventuelle godkendte overførsler fra det foregående år.

Dernæst anføres det eventuelle anslåede behov for overførsler til det følgende år. Beløbet anføres under begge år, dvs. både før og efter pilen.

Endvidere anføres i tredje linie behovet for reguleringer af udgiftsrammerne (forhøjelser eller nedsættelser). Endelig lægges de tre beløb sammen til nye ajourførte udgiftsrammer.

Alle beløb specificeres på refusionsberettigede udgifter, rentebidragsberettigede udgifter, og den del heraf, hvortil der tillige skal ydes afdragsbidrag.

Boligstyrelsen fastsætter herefter de nye udgiftsrammer som bindende udgiftsrammer for aktiviteten i det umiddelbart påfølgende år.

Om evt. forhøjelse af bindende tilsagnsrammer henvises til pkt. 1.3.1.c.

Skema V: 4-årsindberetning, nye byfornyelsesbeslutninger m.v.

På dette skema anføres samtlige nye byfornyelses- og boligforbedringsbeslutninger, der forventes truffet i 4-årsperioden. For hver beslutning skal opgives en samlet tilsagnsramme for den støtteberettigede investering, opsplittet på refusionsberettigede udgifter og rentebidragsberettigede udgifter, svarende til i alt-beløbene på skema II. Desuden skal angives den del af rentebidragsbeløbet, hvortil der tillige skal ydes afdragsbidrag. Den samlede tilsagnsramme skal henføres til det finansår, hvori beslutningen forventes truffet i kommunalbestyrelsen.

Endvidere skal opgives en fordeling af den samlede tilsagnsramme i de enkelte finansår (udgiftsrammer). Om principperne for fordelingen på finansår henvises til det ovenfor under skema II anførte.

For nogle beslutningers vedkommende vil kun en del af de med beslutningen forbundne aktiviteter finde sted i 4-årsperioden. Dette gælder især beslutninger, som træffes sidst i perioden. Hele den til beslutningen nødvendige vejledende tilsagnsramme skal imidlertid anføres i skemaet under det år, hvori beslutningen iværksættes, selv om de til fordelingen af tilsagnsrammen svarende udgiftsrammer ikke fuldt ud kan anføres under de år, skemaet omfatter.

Såvel tilsagns- som udgiftsrammerne tælles sammen på begge leder af skemaet.

Boligstyrelsen meddeler på denne baggrund en vejledende tilsagnsramme for nye aktiviteter i 4-årsperioden.

Endvidere meddeles en vejledende tilsagnsramme for det første år i 4-årsperioden.

Om grundlaget for fastsættelsen af de vejledende rammer henvises til afsnit 1.2. ovenfor.

Skema VI: Oversigt over finansierings- og støttebehov for beslutninger efter lovens kapitel VIII og etårige beslutninger efter lovens kapitel III .

Der henvises herom til pkt. 1.3.3. og pkt. 1.3.4.

1.3.3. Tilsagnsrammer til beslutninger efter lovens kapitel VIII om kondemnering m.v.

Kommunalbestyrelsens beslutninger om påbud efter lovens § 72 (foranstaltninger, der afhjælper sundheds- eller brandfare), § 73 (kondemnering) eller efter § 74, stk. 2 (påbud om nedrivning) adskiller sig fra byfornyelses- og boligforbedringsbeslutninger i øvrigt, bl.a. ved at aktivitetsomfanget ikke nødvendigvis kan planlægges på forhånd for en 4-årig periode. Nærmere bestemmelser herom findes i boligstyrelsens cirkulære om afhjælpning af sundheds- og brandfarlige forhold i boliger og opholdsrum.

I større kommuner med en ældre boligbestand af en vis størrelse vil man dog ofte have en rimelig konstant aktivitet, og man kender erfaringsmæssigt den gennemsnitlige størrelsesorden heraf.

I mindre kommuner derimod vil anledningen til at træffe beslutning efter § 72, § 73 eller § 74 opstå mere uregelmæssigt, og det vil derfor være vanskeligere at forudse aktivitetens omfang og tidsmæssige placering.

Som følge af disse forskelligartede forhold i kommunerne vil der blive mulighed for, at den enkelte kommune kan vælge imellem forskellige procedurer for tildeling af rammer til beslutninger efter § 72, § 73 og § 74.

Alle kommuner, der har fået tildelt en vejledende 4-årig tilsagnsramme til byfornyelse og boligforbedring, kan udstede påbud efter § 72 og § 74 under forudsætning af, at de skønnede udgifter kan holdes inden for den tildelte ramme. Meddelelse af tilsagn om rentebidrag efter § 72 og afholdelse af refusionsberettigede udgifter efter § 74 forudsætter derimod, at der også tildeles en bindende tilsagnsramme efter de nedenfor under a. eller b. beskrevne procedurer. Kommuner, der ikke har fået tildelt, eller som har opbrugt den vejledende 4-årige tilsagnsramme, må følge den under c. beskrevne procedure. Et kapitel VIII-påbud, som udstedes indenfor allerede tildelte vejledende tilsagnsrammer, vil så vidt muligt blive tilgodeset ved tildeling af nye rammer, således at forbruget af den vejledende tilsagnsramme, der er tildelt til kapitel II- og III-beslutninger og ikke til kapitel VIII-påbuddet, suppleres op.

a. Samlet bindende tilsagns- og udgiftsramme for eet finansår

Såfremt kommunen med rimelig sikkerhed kan forudse en aktivitet af en bestemt størrelsesorden, vil det være mest hensigtsmæssigt, at anmode om en samlet bindende tilsagns- og udgiftsramme til kapitel VIII-aktiviteter i hele finansåret. Da rammen til kapitel VIII-aktiviteter er eetårig, bliver tilsagns- og udgiftsramme sammenfaldende.

Dette sker ved på skema IV (4-årsindberetning for igangværende beslutninger) at udfylde rubrikken »kapitel VIII-beslutninger«. Første gang, der ønskes tildelt en bindende ramme til kapitel VIII, anføres det ønskede beløb som »ny ramme« for det første finansår i 4-årsperioden. Det følgende år oplyses om evt. behov for overførsel, behovet for regulering (forhøjelse eller nedsættelse) og dermed den samlede nye bindende tilsagns- og udgiftsramme. Reservering af bindende tilsagns- og udgiftsramme for det første år bør altid suppleres med reservering af vejledende tilsagns- og udgiftsramme for de efterfølgende 3 år på skema V efter et skøn over behovet.

Inden for den tildelte bindende udgiftsramme kan kommunalbestyrelsen (eller boligkommissionen, såfremt den er bemyndiget hertil) give tilsagn om rente- og afdragsbidrag/erstatning efter § 72, eller afholde refusionsberettigede udgifter efter § 74 uden yderligere forelæggelse for boligstyrelsen.

Det bemærkes, at denne fremgangsmåde forudsætter, at kommunen aktivt følger sagen op, således at den bindende udgiftsramme i videst muligt omfang anvendes i det finansår, hvori den er givet. Det bør i denne forbindelse tages i betragtning, at udarbejdelse og godkendelse af et forbedringsprojekt oftest tager nogen tid. Det vil ikke blive accepteret, at der igennem flere år reserveres bindende udgiftsrammer, som ikke eller kun i ringe omfang bliver anvendt.

b. Vejledende tilsagnsramme plus løbende tildeling af bindende tilsagns- og udgiftsramme til de enkelte beslutninger

For kommuner, der nok kan forudse en vis kapitel VIII-aktivitet, men som ikke med rimelig sikkerhed kan fastlægge aktivitetens omfang og tidsmæssige placering, kan det anbefales at anføre et skøn over omfanget på skema V (4-årsindberetning for nye beslutninger).

De skønnede beløb vil herefter indgå i de vejledende 4-årige og 1-årige tilsagnsrammer, som kommunen får tildelt på grundlag af skema V. Kommunalbestyrelsen (eller boligkommissionen) kan indenfor de vejledende rammer (uanset om disse er søgt til beslutninger efter kapitel VIII eller efter kapitel II eller III) udstede påbud efter § 72 og § 74, jfr. ovenfor, men kan imidlertid ikke disponere bindende på grundlag af den vejledende tilsagnsramme.

Når der derefter bliver behov for at meddele tilsagn om rente- og afdragsbidrag/erstatning eller afholde refusionsberettigede udgifter, må der søges om bindende tilsagns- og udgiftsrammer til den konkrete beslutning. Dette sker ved anvendelse af skema VI , som er en finansierings- og støtteoversigt, der i princippet svarer til skema I og II, men i forenklet udgave.

Såfremt de ansøgte beløb kan rummes inden for den tildelte vejledende eetårige tilsagnsramme, vil tildeling af de bindende rammer normalt være uproblematisk og kunne ske omgående. Er dette derimod ikke tilfældet, må der trækkes på den samlede afsatte reservepulje til kapitel VIII-beslutninger, jfr. nedenfor under c.

Den beskrevne fremgangsmåde kan også anvendes af kommuner, der ikke i øvrigt planlægger en byfornyelsesaktivitet, men som forventer en vis aktivitet efter kapitel VIII.

c. Ingen tilsagnsramme

Såfremt en kommune ikke har anmodet om vejledende tilsagnsramme til aktiviteter efter byfornyelsesloven, eller såfremt denne ramme er opbrugt, og kommunen alligevel får brug for at udstede udgiftskrævende påbud efter kapitel VIII, må den ansøge om tildeling af en bindende tilsagns- og udgiftsramme til den konkrete aktivitet på skema VI. Ansøgningen må fremsendes, før der udstedes påbud efter § 72 eller § 74, og påbuddet kan først gives, når bindende ramme er meddelt, medmindre kommunen vælger selv at yde støtten alene efter § 8, stk. 3, pkt. 1.6.

Boligstyrelsen afsætter en samlet reservepulje til imødekommelse af sådanne »uventede« ansøgninger. Da der på finansloven er afsat en fællesramme til den samlede byfornyelsesaktivitet, og da der allerede ved finansårets begyndelse er disponeret over hovedparten af denne, er reservemulighederne begrænsede. Det kan derfor ikke påregnes, at sådanne ansøgninger altid kan imødekommes med det samme.

1.3.4. Eet-årige beslutninger efter lovens kapitel III om forbedring af utidssvarende boliger

Kommunen kan vælge at anmode om vejledende eller bindende tilsagns- og udgiftsramme efter samme principper som beskrevet under 1.3.3., pkt. a) og b), til eet-årige kapitel III-aktiviteter. Herved forstås boligforbedringsbeslutninger for enkeltstående ejendomme i henhold til § 33, stk. 1. Følges procedure b) kan anmodninger om tildeling af bindende tilsagns- og udgiftsramme til konkrete aktiviteter (ligeledes på skema VI) dog kun imødekommes i det omfang, der er plads på kommunens eet-årige vejledende beløbsramme. Procedure c) kan ikke anvendes. Den ovenfor nævnte reservepulje er reserveret til kapitel VIII-aktiviteter.

1.4. Afregning af statsstøtten

Afregningen af statsstøtten sker dels løbende gennem kvartalsvis refusion (ved store udgifter hyppigere, jfr. pkt. 2.5.), dels ved aktivitetens afslutning ved fremsendelse af skemaerne I-II og eventuelt III med de endelige regnskabstal. Om revisionsbestemmelser henvises til pkt. 1.7. Skemaoplysningerne må suppleres med oplysninger om boligforbedringerne (oprindeligt overslag, sammenhold med faktiske udgifter, den forudsatte og faktiske tidsplan, den forudsatte og endelige størrelse af rentebidrag og afdragsbidrag/erstatning m.v.). Oplysningsbehovet vil fremgå af de til brug ved sanering samt byfornyelse og boligforbedring udarbejdede standardformularer

Ansøgning om rentebidrag m.v.

Tilsagn om rentebidrag m.v.

Ansøgning om godkendelse af byggeregnskab m.v.

Godkendelse af byggeregnskab m.v.

1.5. Fordeling af byfornyelsesudgifter i hovedstadsområdet

For kommuner i hovedstadsområdet gælder, jfr. lovens § 68, at halvdelen af kommunens egne udgifter til afdragsbidrag samt til refusionsberettigede byfornyelsesudgifter, fordeles mellem kommunerne i området, når de er afholdt og kan anmeldes til endelig statsrefusion jfr. pkt. 2.2. Fordelingen sker efter samme regler, som i henhold til lov om individuel boligstøtte er fastsat for fordeling af boligstøtteudgifter i hovedstadsområdet. Disse regler er senest fastsat i boligstyrelsens cirkulære nr. 160 af 30. august 1982 om individuel boligstøtte pkt. 18.7.

Ingen af kommunens udgifter vedrørende beslutninger efter § 8, stk. 3, jfr. pkt. 1.6. er omfattet af fordelingen, jfr. § 66, stk. 5.

Reglerne går i korthed ud på, at den enkelte kommunes andel fastsættes i forhold til kommunernes skattepligtige indkomster for personer, således som disse indkomster er opgjort i henhold til lovgivningen om kommunal udligning i indkomståret forud for det finansår, fordelingen vedrører. Fordelingen omfatter Københavns og Frederiksberg kommuner og samtlige kommuner i Københavns, Frederiksborg og Roskilde amter. Anvisningen/opkrævningen af refusionen foretages af Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning, der gennem refusionsbegæringerne fra kommunerne modtager de nødvendige oplysninger om de skattepligtige indkomster i de enkelte kommuner. Om størrelse og refusion af de refusionsberettigede byfornyelsesudgifter henvises til afsnit II.

1.6. Beslutninger med støtte fra kommunen alene

I lovens § 8, stk. 3, er der åbnet mulighed for, at kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning efter § 7, stk. 1, og lade beslutningen træde i kraft, såfremt kommunalbestyrelsen kan meddele tilsagn om kommunal støtte til byfornyelsesarbejdernes gennemførelse efter lovens kapitel VII og § 52, stk. 3.

Sådanne beslutninger falder udenfor den i pkt. 1.1. omhandlede aktivitetsramme for statsstøttet byfornyelse.

Det er en betingelse for beslutningens ikrafttræden, at den forinden indberettes til boligstyrelsen. Til dækning af det i pkt. 1.2.2. nævnte oplysningsbehov sker indberetning om beslutninger efter § 8, stk. 3 og om deres forløb på samme måde som for beslutninger med statsstøtte.

Til gennemførelse af beslutninger efter § 8, stk. 3, ydes støtte i samme omfang som til beslutninger med statsstøtte, men kommunen afholder selv alle støtteudgifter uden statsrefusion. Kommunen afholder således også løbende udgifter til rentebidrag, og eventuelt afdragsbidrag, og opkrævning heraf sker direkte hos kommunen.

De af kommunen afholdte udgifter indgår ikke i den i § 68 nævnte udgiftsfordeling mellem kommuner i hovedstadsområdet, jfr. § 66, stk. 5.

1.7. Revision

Revision af beregning af støtte efter byfornyelsesloven til byfornyelses- og boligforbedringsbeslutninger sker ved kommunernes egen foranstaltning efter samme principper som i de regler, der er fastsat for boligstøtteregnskaber, senest i henhold til lovbekendtgørelse nr. 44 af 28. januar 1983 om individuel boligstøtte, jfr. boligstyrelsens cirkulære af 30. august 1982, pkt. 18.9.

Revisionserklæring vedrørende udbetaling af statsstøtte afgives een gang om året dækkende et kalenderår.

Kommunerne drager tillige omsorg for, at de oplysninger, som modtages fra tredjemand, og af kommunerne lægges til grund for støttens beregning, er behørigt dokumenterede, om fornødent ved påtegning af statsautoriseret revisor.

Afsnit II

Statsrefusion af udgifter til byfornyelse og boligforbedring m.v.

2.1. Generelt om byfornyelsesudgifter

I medfør af byfornyelsesloven kan kommunen inden for de i afsnit I omhandlede rammer, som er stillet til rådighed for kommunen, træffe en række beslutninger om byfornyelse og boligforbedring. Om kommunens adgang til at træffe beslutninger alene med kommunal støtte uden statsrefusion henvises til pkt. 1.6.

Ved byfornyelsesudgifter forstås i det følgende de udgifter, som følger af beslutningerne.

Udgifter, som er en følge af dispositioner, som træffes, før der er truffet beslutning efter reglerne i byfornyelsesloven, er byfornyelseslovens støttebestemmelser uvedkommende og kan, medmindre andet udtrykkeligt er angivet, ikke medtages til statsrefusion.

De udgifter, som følger af beslutningerne, afholdes i første omgang af kommunen. Undtagen herfra er dog rentebidrag og afdragsbidrag, som opkræves samlet hos staten, der derefter opkræver kommunens andel svarende til halvdelen af afdragsbidraget, jfr. pkt. 4.6.3. og 4.6.4.

De udgifter, som kommunen har afholdt, dækkes delvist ved, at kommunen dels oppebærer låneprovenuet i forbindelse med finansiering med indekslån af de støtteberettigede ombygningsudgifter vedrørende de ejendomme, som kommunen har rådet over, dels modtager den kontante del af salgssummen ved ejendommenes afhændelse, jfr. pkt. 3.2. Resten af de af kommunen afholdte statsstøttede udgifter dækkes ved, at udlægget anmeldes til refusion, hvorefter staten refunderer sin andel af udgifterne, sædvanligvis 50 pct.

2.2. Statsrefusion efter nettoprincip

Inden for de årlige finanslovsbevillinger til byfornyelse og boligforbedring ydes statsrefusionen af kommunens kontante udlæg afhængig af udgifternes art efter et nettoprincip, jfr. § 57, stk. 2. Heraf følger, at en række af kommunens udgifter, som ikke helt eller delvis forventes dækket af en indtægt, kan anmeldes til endelig refusion straks efter, at udgiften er afholdt af kommunen.

Må det derimod påregnes, at udgiften fører til en indtægt, kan udgiften med fradrag af indtægten som udgangspunkt først anmeldes til endelig refusion, når indtægten er gjort op og fratrukket udgifterne, således at kun saldoen, hvad enten den er negativ eller positiv, medtages i den samlede refusionsopgørelse. Om muligheden for forskudsrefusion jfr. dog pkt. 2.5.

Det vil normalt ikke forekomme, at refusionsopgørelserne for et kalenderår sammenlagt medfører tilbagebetaling til staten. I givet fald bør boligstyrelsen underrettes, så snart denne udvikling kan forudses.

2.3. Låneadgang udover de gældende begrænsninger for kommunal låntagning

Kommunerne har adgang til, indtil refusion finder sted, at lånefinansiere udlæg til byfornyelse og boligforbedring ud over det gældende kommunale låneloft, jfr. § 2, stk. 1, litra d, i indenrigsministeriets bekendtgørelse nr. 683 af 20. december 1982 om kommunernes låntagning og meddelelse af garantier m.v.

For Københavns kommune gælder dog særlige regler, jfr. bekendtgørelsens § 3, hvorefter låneoptagelsen skal ske inden for en af indenrigsministeren for det enkelte regnskabsår fastsat samlet ramme. Ved rammefastsættelsen tages imidlertid bl.a. hensyn til behovet for lån til byfornyelse og boligforbedring.

2.4. Refusion af renter

I det omfang kommunen som følge af nettorefusionsprincippet har måttet stå i forskud med byfornyelsesudgifter, kan kommunen, hvad enten udgiften har været lånefinansieret eller ikke, medtage en rimelig renteudgift for forskudsperioden. Dette gælder dog ikke renteudgifter, som skal finansieres med indekslån, jfr. pkt. 4.5.6. om byggelånsrenter. I det omfang renteudgiften ikke umiddelbart kan dokumenteres, f.eks. fordi kommunen selv har lagt pengene ud, kan medtages en rente svarende til den af Danmarks Nationalbank til enhver tid fastsatte diskonto med tillæg af 3 pct. Renten kan beregnes af den af kommunen afholdte udgift med fradrag af eventuelle indtægter, f.eks. for salg af nedrivningsmaterialer, indtil udgiftssaldoen med rentetillæg kan anmeldes til refusion.

2.5. Refusionens tilrettelæggelse. Forskudsrefusion

Refusion efter nettoprincippet medfører, at tilsagns- og udgiftsrammerne til byfornyelse og boligforbedring ikke belastes unødigt med udgifter, som modsvares af indtægter.

For på tilsvarende måde at undgå, at rammerne belastes med renteudgifter af de kommunale udlæg, som ikke modsvares af indtægter, fastsættes refusionsproceduren således

a. De af kommunen afholdte udgifter, som straks er berettiget til statsrefusion, anmeldes samlet for hele kommunen til refusion kvartalsvis bagud. En refusionssaldo på mindst 500.000 kr. kan dog anmeldes til refusion når som helst i kvartalet. Der refunderes ikke renter af disse refusionsbeløb.

b. Udlæg, som efter nettoprincippet i § 57, stk. 2, først kan anmeldes til endelig refusion, når indtægten er indgået, kan anmeldes til forskudsvis refusion efter § 67, stk. 2, 2. pkt., efter samme regler som under a under forudsætning af, at udgiften på anmeldelsestidspunktet ikke allerede er eller inden for de næste 3 måneder kunne være dækket af indtægter fra ejendommen, og at den samlede udgift, der anmeldes til refusion på den enkelte ejendom, maksimalt udgør det beløb, som på grundlag af en foreløbig finansieringsopstilling må forventes at kunne anmeldes, når arbejderne på ejendommen er tilendebragt, og indtægten indgået.

c. De særlige udgifter i forbindelse med byfornyelsesforsøgsprojekter, jfr. § 69, kan medtages til refusion efter a, selv om byfornyelsesbeslutning ikke er truffet. Der henvises i øvrigt til pkt. 2.7.3.

I kommunens refusionsanmodning skal udgifter, der anmeldes til refusion efter b og c, opgives særskilt med beslutningsangivelse.

Der vil ikke være mulighed for forskudsvis refusion i medfør af § 67, stk. 2, herunder for forskudsvis refusion af endnu ikke afholdte udgifter udover den i b nævnte.

2.6. Statsrefusionens størrelse

Statsrefusionen udgør som hovedregel 50 pct. af den refusionsberettigede udgift. Rentebidrag og afdragsbidrag til lånefinansiering af ombygning og istandsættelse med statsstøtte, indgår ikke i refusionsopgørelsen, idet staten afholder udgiften, jfr. pkt. 4.6.3. og 4.6.4. og opkræver kommunens andel af afdragsbidraget. Statsrefusionen af merudgifter ved byfornyelsesforsøgsprojekter kan forhøjes til maksimalt 100 pct. Om udgifter, som ikke er refusionsberettigede, se pkt. 2.7.4.

Løbende boligstøtteudgifter er kun refusionsberettigede efter byfornyelsesloven, når det udtrykkeligt fremgår af dette cirkulære. Der er ikke i dette cirkulære taget stilling til, om refusion kan opnås efter anden lovgivning.

2.7. Gennemgang af udgifternes art, refusionstidspunkt og refusionprocent

I det følgende beskrives de udgifter, som kommunen kan afholde i medfør af byfornyelsesloven, systematiseret efter, om udgiften kan refunderes straks, jfr. pkt. 2.7.1., eller først senere, jfr. pkt. 2.7.2., eller slet ikke er refusionsberettiget efter byfornyelseslovens regler, selv om udgiften er afholdt med hjemmel i denne lov, jfr. pkt. 2.7.4.

Når der efter byfornyelsesloven er adgang til statsrefusion, udgør denne 50 pct. Om udgifter til forsøg, se dog 2.5. c., 2.6., og 2.7.3.

2.7.1. Udgifter, som kan refunderes straks.

Om refusionens tilrettelæggelse henvises til pkt. 2.5.

2.7.1.1. Erstatning for bygninger m.v., der nedrives, (§ 7 a, § 14, stk. 1, § 22, stk. 3, § 30, stk. 2 og § 74, stk. 4)

I en række tilfælde har kommunen hjemmel til at overtage bygninger m.v. til nedrivning eller på anden måde foranledige bygninger nedrevet mod erstatning, uden at ejerforholdet vedrørende ejendommen i øvrigt, dvs. grund og resterende bygninger, ændres. Bygningsnedrivning vil især forekomme som led i tilvejebringelse af friarealer, jfr. herom afsnit V. Erstatningsbeløb vil kunne medtages til refusion straks efter afholdelsen. Statsrefusionen udgør 50 pct.

I det omfang bygningsnedrivningen medfører indtægter, f.eks. ved salg til tredjemand af bygningsmaterialer eller frigivelse af beløb på konto for udvendig og indvendig vedligeholdelse, må sådanne indtægter modregnes i udgifterne i den første af kommunens refusionsopgørelser, der fremsendes, efter at indtægten er opnået.

Om nedrivnings- og retableringsudgifterne henvises til pkt.erne 2.7.1.12 og 2.7.1.13.

a. § 7 a og § 14, stk. 1, (bygninger uden grundafståelse) Kommunalbestyrelsen kan forlange, at bygninger, der tilhører private, helt eller delvis skal afstås mod erstatning, når det er nødvendigt for kommunalbestyrelsen at råde over dem af hensyn til byfornyelsesbeslutningens gennemførelse, jfr. § 7, stk. 3, nr. 1, som er nærmere belyst i boligstyrelsens cirkulære nr. 57 af 11. maj 1983 pkt. 4. om byfornyelsesbeslutningers indhold, og § 7 a, som åbner mulighed for nedrivning forud for en byfornyelsesbeslutning. Erstatning for bygninger, der er overtaget alene med henblik på nedrivning, kan medtages til refusion straks efter afholdelsen og refunderes med 50 pct. Om nedrivningsudgiften henvises til pkt. 2.7.1.12.

b. § 7 a og § 22, stk. 3, (een ejendom) Kommunalbestyrelsen kan, såfremt et påbud vedrørende en enkelt ejendom om gennemførelse af et godkendt projekt efter § 22, stk. 1, ikke efterkommes, forlange, at grunde og bygninger, der tilhører private, helt eller delvis skal afstås mod erstatning, når det vil være af væsentlig betydning for gennemførelsen af påbuddet. Undtagelsesvis kan mindre bygninger være påbudt nedrevet som led i projektets gennemførelse. I de tilfælde, hvor kommunen forlanger afståelse og betaler erstatning, kan erstatningen for bygninger medtages til refusion straks efter afholdelsen, når det må påregnes, at erstatningsbeløbet ikke vil blive modsvaret af en indtægt. Refusionen udgør 50 pct.

c. § 30, stk. 2, (flere ejendomme) I medfør af § 25 skal kommunalbestyrelsen opfordre ejerne af flere ejendomme til inden for en fastsat frist i fællesskab - selv eller med bistand fra et byfornyelsesselskab - at udarbejde et projektforslag til gennemførelse af de foranstaltninger, som kommunalbestyrelsen har besluttet, og som forudsættes gennemført af ejerne i fællesskab. Såfremt ejerne ikke indsender projektforslaget inden for fristen, kan kommunalbestyrelsen selv udarbejde projektforslaget for ejerne, som underrettes skriftligt herom, jfr. § 26, stk. 1 og 3. I begge tilfælde orienteres lejerne og beboerrepræsentanterne om projektforslaget som anført i § 19, og når indsigelser og ændringsforslag, som er modtaget før indsigelsesfristens udløb, er behandlet, vedtager kommunalbestyrelsen projektforslaget med eventuelle ændringer og fastsætter samtidig en frist for arbejdernes gennemførelse. Såfremt ejerne ikke overholder fristen, kan kommunalbestyrelsen gennemføre projektet for ejernes regning. Kommunalbestyrelsen har i denne forbindelse i § 30, stk. 2, en til § 22, stk. 3, svarende adgang til at forlange, at privatejede grunde og bygninger helt eller delvis skal afstås mod erstatning, når det er af væsentlig betydning for gennemførelsen af de i gennemførelsesprojektet beskrevne arbejder. I det omfang bygninger - typisk af mindre omfang eller værdi - overtages til nedrivning, uden at modsvarende indtægter kan påregnes, kan erstatningsbeløbet medtages til refusion straks efter afholdelsen. Refusionen udgør 50 pct.

d. § 74, stk. 4 (kondemnering) Kommunalbestyrelsens påbud til ejeren om nedrivning af en bygning, der er kondemneret efter § 73, giver ejeren ret til erstatning for bygningen samt for udgifter til nedrivning og ryddeliggørelse af grunden, medmindre bygningen forvolder ulempe for de omboende eller andre. Erstatningen kan straks efter afholdelsen medtages til refusion og refunderes med 50 pct. Der henvises i øvrigt til pkt. 2.7.1.23. og om det særlige § 56-tilskud til pkt. 2.7.1.11.

2.7.1.2. Erstatning for private rettigheder, (§ 14, stk. 1)

Ekspropriationsbestemmelsen i lovens § 14, stk. 1, indeholder hjemmel til at overtage eventuelle private rettigheder vedrørende de ejendomme, der i henhold til en beslutning, jfr. § 7, skal rådes over, eller som skal afstås, jfr. § 7 a. Såfremt der, afhængig af rettighedernes karakter er grundlag for udbetaling af erstatning for de overtagne rettigheder, kan erstatningen straks efter afholdelsen anmeldes til refusion og refunderes med 50 pct.

Vedrørende erstatning for opsigelse af lejemål henvises til pkt. 2.7.1.4.

2.7.1.3. Erstatning for nedlæggelse af lejligheder med henblik på fællesrum, (§ 34, stk. 3)

Kommunalbestyrelsen kan i medfør af lovens § 34, stk. 2, som et led i en boligforbedringsbeslutning forlange nedlæggelse af lejligheder og ændret anvendelse af lokaler med henblik på fremskaffelse af passende fællesrum for beboerne. Tilsvarende kan bestemmes i en byfornyelsesbeslutning efter § 7. Hvis et sådant påbud om nedlæggelse af lejligheder medfører tab for ejeren, herunder i form af lavere lejeindtægt, har ejeren ret til erstatning. Erstatningen udbetales på grundlag af en af ejeren udarbejdet tabsopgørelse, hvori der skal redegøres for såvel de indtægtstab som de indtægtsforhøjelser, der følger af nedlægelsen og/eller den ændrede anvendelse.

Sker lejlighedsnedlæggelsen og/eller den ændrede lokaleanvendelse som led i en bygningsistandsættelse, hvorved ejendommens værdi forøges, vil tabsberegningen dog ofte først kunne foretages, når den endelige støtte til ombygningen fastsættes i forbindelse med den pågældende byggesags regnskabsberigtigelse, jfr. afsnit IV.

Erstatning udbetales kontant og kan derefter medtages til refusion straks efter afholdelsen. Refusionen udgør 50 pct.

2.7.1.4. Erstatning for opsigelse, (§ 36)

Til det tidspunkt en lejlighed eller et lokale, der er udlejet, skal rømmes efter reglerne i byfornyelsesloven, skal udlejeren opsige lejeren, hvad enten denne er beboelseslejer eller erhvervslejer. Opsigelsen kan ske med 3 måneders varsel, selv om den pågældende lejeaftale er indgået for et bestemt tidsrum eller med længere opsigelsesvarsel.

Konsekvensen heraf kan være, at lejeren får krav på erstatning fra udlejeren, f.eks. hvor det længere opsigelsesvarsel har til formål at sikre en rimelig tid til afskrivning af forbedringer, som lejeren har betalt. Udlejeren kan kræve, at den pågældende kommune, der har truffet byfornyelsesbeslutningen, holder ham skadesløs for det beløb, der skal udbetales i erstatning til lejeren. En sådan erstatning, der fastsættes på grundlag af en egentlig tabsopgørelse, udarbejdet af den pågældende lejer, vil kunne udbetales af kommunen.

Såfremt det lejede ikke udelukkende anvendes til beboelse, rettes erstatningskrav direkte imod kommunen, jfr. § 36, stk. 2.

Der henvises i øvrigt til pkt. 8.1. i boligstyrelsens cirkulære af 26. november 1985 om erstatningsboliger m.v. pkt. 2.2.

Hvis lejeren er en erhvervslejer med erhvervsbeskyttet lejemål, kan krav om erstatning rejses i henhold til § 89 i lov om leje, jfr. lovbekendtgørelse nr. 375 af 11. juli 1984.

Vedrørende den maksimale størrelse af erhvervserstatningen for good-will kan vejledende oplyses, at denne normalt ikke overstiger 1 års nettooverskud, beregnet som gennemsnittet for de sidste 3 år. Såfremt nettooverskuddet i nævnte 3 år afviger væsentligt fra år til år, må årsagen hertil nærmere undersøges, før erstatningen fastsættes. Udover erstatningen for good-will kan der blive tale om erstatning for tab på inventar og installationer, for eventuelt driftstab, som ikke kan afværges i flytteperioden, samt for flytteudgifter.

Erstatningen kan medtages til refusion straks efter udbetalingen og refunderes med 50 pct.

2.7.1.5. Erhvervsgodtgørelse, (§ 37)

Lejere, der driver erhverv fra lokaler, der skal rømmes efter § 36, eller som modtager støtte efter lovens § 40, stk. 2, har ret til godtgørelse for tab på inventar og installationer, driftstab i flytteperioden, flytteudgifter samt rimelige udgifter til sagkyndig bistand. Godtgørelsen nedsættes i det omfang, der ydes erstatning for ekspropriation eller efter lov om leje.

Bestemmelsen i § 37 sigter på at gøre det muligt for erhvervsdrivende - typisk mindre baggårdserhverv - at kunne føre virksomheden videre efter flytningen. Godtgørelsen kan derfor kun udbetales i det omfang, virksomheden videreføres, og det kan dokumenteres, at der er lidt et tab, som ikke med rimelighed kunne være undgået. Ved fastsættelse af godtgørelsens størrelse må det således tages i betragtning, om inventar og installationer er genbrugt i rimeligt omfang, og om eventuelle fornyelser i forbindelse med flytningen tilfører virksomheden driftsmæssige fordele, som eventuelt bør fragå i godtgørelsen.

Også afskrivningsmæssige forhold på inventar og installationer kan kræves belyst og taget i betragtning. I beregningen af eventuel driftstabsgodtgørelse skal indgå sparede omkostninger, og der skal redegøres for, om der kan foretages fradrag i den skattepligtige indkomst for nogle af de udgifter, der kan ydes godtgørelse for, og om der svares moms og skat af godtgørelsen. Det tilføjes, at ydelser efter § 37 efter ligningslovens § 7 F, stk. 1, nr. 2, er fritaget for beskatning.

Der henvises i øvrigt til cirkulære af 26. november 1985 om erstatningsboliger m.v. pkt. 8.2.

Godtgørelsen kan medtages til refusion straks efter afholdelsen og refunderes med 50 pct.

2.7.1.6. Godtgørelse til husstande/erhvervslejere/erhvervsandelshavere, som selv finder anden bolig/lokaler, (§ 40, stk. 1-3)

I medfør af lovens § 40, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen give tilsagn om en rimelig godtgørelse til husstande, som inden kommunens pligt til at anvise en erstatningsbolig efter lovens § 38, stk. 5, indtræder, i stedet tilbyder selv at skaffe sig anden bolig. Reglerne er nærmere beskrevet i cirkulære af 26. november 1985 om erstatningsboliger m.v. pkt. 5.2.

På samme måde kan kommunalbestyrelsen i medfør af § 40, stk. 2 og 3, yde en rimelig godtgørelse til den erhvervslejer eller erhvervsandelshaver, som skal rømme sine lokaler på grund af en byfornyelsesbeslutning, og som selv skaffer sig andre lokaler, der kan overtages før det fastsatte tidspunkt for rømningen af de hidtidige lokaler. Godtgørelsen kan dog højst udgøre lejen for de hidtidige lokaler for en periode fra fraflytningen til det fastsatte tidspunkt for rømningen. Reglerne herom er nærmere beskrevet i cirkulære af 26. november 1985 om erstatningsboliger m.v. pkt. 8.3.

Beløbene kan medtages til refusion straks efter afholdelsen og refunderes af staten med 50 pct.

2.7.1.7. Lejetab ved anvisning af erstatningsbolig, (§ 43, stk. 2)

Påhviler det en udlejer i henhold til lovens § 42 og § 43 i et vist omfang at anmelde ledigblevne lejligheder til brug som erstatningsboliger, skal kommunalbestyrelsen drage omsorg for, at det senest 2 uger efter, at en lejlighed er blevet anmeldt ledig, meddeles udlejeren, om netop den anmeldte lejlighed ønskes benyttet til erstatningsbolig. Vælger kommunen at benytte lejligheden til erstatningsbolig, afholdes et eventuelt lejetab for udlejeren i forbindelse hermed af kommunen. Reglerne herom er nærmere beskrevet i cirkulære af 26. november 1985 om erstatningsboliger m.v., pkt. 4.3. og 4.6.

Udgiften kan straks efter afholdelsen medtages til refusion og refunderes med 50 pct.

2.7.1.8. Forskelsleje ved midlertidig anvisning af erstatningsbolig, (§ 44, stk. 2 og § 44 a, stk. 2)

Er forbedringsarbejdet i en beboelseslejlighed så omfattende, at udlejeren i medfør af § 44, stk. 1, kan forlange, at husstanden i op til 3 måneder overtager en anden bolig, som kommunen anviser, betaler kommunen lejeforskellen, hvis lejen i den midlertidige bolig overstiger lejen i den hidtidige bolig.

Er forbedringsarbejdet i en bolig, der bebos af en ejer eller en andelshaver i en privat andelsboligforening, så omfattende, at boligen vil være ubeboelig i indtil 3 måneder, kan kommunalbestyrelsen forlange, at beboeren overtager en anden bolig, som kommunen anviser, mens arbejdet står på. Såfremt boligudgifterne derved overstiger den hidtidige nettoboligudgift efter § 38, stk. 1, betaler kommunen forskellen.

Udgifterne må ikke overstige forskellen i lejen eller nettoboligudgiften. Der kan dog ydes et mindre tillæg, såfremt den anviste bolig er uden kogemulighed.

Udgifterne kan medtages til refusion straks efter afholdelsen og refunderes med 50 pct.

Der henvises til cirkulære af 26. november 1985 om erstatningsboliger m.v. pkt. 3.6.

Om driftstab udover 3 måneder under ombygning af udlejningsejendomme, herunder ejerlejligheder, som udlejes, henvises til pkt. 2.7.2.3. og pkt. 4.5.7.

2.7.1.9 Godtgørelse for flytteudgifter, (§ 45, stk. 1)

Husstande, som har ret til at få anvist en erstatningsbolig, jfr. § 38, har også ret til godtgørelse for flytteudgifter, jfr. § 45. Dette gælder også husstande, som overtager en anden bolig midlertidigt, jfr. § 44 og § 44 a og pkt. 2.7.1.8. samt ejere hvis ejendom kondemneres efter § 73.

Kommunalbestyrelsen fastsætter selv størrelsen af en rimelig godtgørelse. Reglerne er nærmere beskrevet i cirkulære af 26. november 1985 om erstatningsboliger m.v. pkt. 5.3.

Beløbet kan medtages til refusion med 50 pct. straks efter afholdelsen.

Om udgifter i medfør af § 45, stk. 2, til depositum og lignende, henvises til cirkulære af 26. november 1985 om erstatningsboliger m.v. afsnit 6. Udgifterne er ikke refusionsberettigede, jfr. pkt. 2.7.4. g.

Opmærksomheden henledes på, at reglerne om støtte til depositum m.v. efter § 45, stk. 2, overføres til lov om individuel boligstøtte pr. 1. januar 1987.

2.7.1.10 Løbende tilskud til andelshavere m.fl. samt til erhvervslejere, (§ 46, stk. 1 og 2, samt § 47)

De særlige tilskudsarter, som er beskrevet i lovens § 46 og § 47 til henholdsvis andelshavere m.fl. samt erhvervslejere, er nærmere behandlet i cirkulære af 26. november 1985 om erstatningsboliger m.v. henholdsvis afsnit 7 og pkt. 8.4, hvortil henvises.

Tilskuddene refunderes løbende med 50 pct. og kan medtages til refusion straks efter afholdelsen. Tilskuddene belaster ikke kommunens aktivitetsramme, jfr. pkt. 1.1.2.

Opmærksomheden henledes på, at reglerne om tilskud efter § 46, overføres til lov om individuel boligstøtte pr. 1. januar 1987.

2.7.1.11. Tilskud ved afståelse af en ejendom, der er kondemneret (§ 56)

Når en kommune

a. i forbindelse med gennemførelse af en beslutning om byfornyelse eller boligforbedring overtager en ejendom, og ejendommen er kondemneret indenfor 2 år, før en redegørelse i henhold til § 9 offentliggøres, før et forbud i medfør af § 12, stk. 3, nedlægges, eller før der i medfør af § 33, stk. 2, er orienteret om en planlagt boligforbedringsbeslutning, eller

b. påbyder en ejendom nedrevet efter § 74, stk. 2, og ejendommen ikke forvolder ulempe,

har ejeren krav på - ud over erstatning for ejendommens værdi - at modtage et særligt tilskud. Tilskuddet kan dog ikke ydes, såfremt grov misligholdelse af bygningen har været af væsentlig betydning for kondemneringen. Tilskuddet udgør forskellen mellem den erstatning, som ejeren har krav på efter § 55, og det afståedes værdi, opgjort efter bestemmelserne herom i § 56. Disse bestemmelser er nærmere behandlet i afsnit 7 i boligstyrelsens cirkulære om afhjælpning af sundheds- og brandfarlige forhold i boliger og opholdsrum.

Da tilskuddet ligger ud over ejendommens værdi, kan tilskuddet medtages til refusion straks efter afholdelsen, hvorimod den efter § 55 beregnede overtagelsesværdi først kan anmeldes til refusion, når en samlet opgørelse af udgifter og indtægter vedrørende ejendommen foreligger. Refusionen udgør 50 pct.

2.7.1.12. Udgifter til nedrivning af bygninger uden indtægt, (§ 57, stk. 1)

I de tilfælde, hvor en kommune ifølge den pågældende byfornyelsesbeslutning forestår nedrivning af bygninger på privat grund, jfr. § 7, stk. 3, nr. 1, vil nedrivningsudgifter, der ikke er forbundet med indtægter, kunne medtages til refusion straks efter afholdelsen og refunderes med 50 pct.

Til nedrivningsudgifter hører også fjernelse af fundamenter og belægninger, hvor dette er nødvendigt, bortkørsel af nedrevne bygningsdele m.v.

Nedrivning efter § 7, stk. 3, nr. 3 sker for ejerens regning, og støttereglerne afhænger af arbejdernes karakter.

Der henvises til pkt. 2.7.1.1. og 2.7.1.23. samt især til afsnit V om friarealforbedringer.

2.7.1.13. Retableringsudgifter, (§ 57, stk. 1)

Nedrivninger vil ofte nødvendiggøre retableringsarbejder. Der vil kunne være behov for opfyldning efter fjernede kældre eller fjernede belægninger samt afpropning af stikledninger m.v.

Retableringen vil tillige kunne bestå i efterreparation efter beskadigelse af tilbageværende bygninger, f.eks. portrum, bygningsfacader, lyskasser, udvendige kældertrapper, bevarede hegnsmure og lignende, samt istandsættelse og/eller afstivning af blottede facademure. Retablering kan også bestå i isolering af blottede facader. Forbedret isolering, i forhold til tidligere, må imidlertid betragtes som egentlige bygningsarbejder og finansieres som sådan.

Der henvises i øvrigt til pkt. 5.3.3.

Retableringsudgifter kan medtages til refusion straks efter afholdelsen og refunderes med 50. pct.

2.7.1.14. Udgifter til friarealforbedring m.v., (§ 57, stk. 1)

Der henvises herom til afsnit V.

2.7.1.15. Udgifter i forbindelse med erstatningsboliger, (§ 57, stk. 1)

Der henvises til refusionsbestemmelserne i pkt.erne 2.7.1.6.-10., 2.7.1.17 og 2.9. b. samt boligstyrelsens cirkulære af 26. november 1985 om erstatningsboliger m.v. afsnit 4.

Udgifter til nødvendige reparationer m.v. af midlertidige erstatningsboliger, kan medtages til refusion i det omfang, disse udgifter ikke skal betales af den midlertidige beboer eller andre.

2.7.1.16. Byfornyelsesselskabernes administrationsudgifter, (§ 57, stk. 1)

I det omfang et byfornyelsesselskab, som er godkendt i medfør af lovens § 48, stk. 1, varetager opgaver i henhold til byfornyelsesloven for den pågældende kommunalbestyrelse, afholder kommunen selskabets administrationsudgifter hertil, jfr. § 57, stk. 1. Udgifterne afholdes på grundlag af en mellem kommunen og selskabet som led i en honorarkontrakt på forhånd aftalt udbetalingsplan, som er tilpasset arbejdets omfang og tidsmæssige afvikling.

Udgifterne kan medtages til refusion straks, efterhånden som udgifterne (delhonorarer m.v.) afholdes, dog tidligst, når beslutning om byfornyelse er truffet. Refusionen udgør 50 pct.

Honorarregler er behandlet særskilt i pkt. 2.9., hvortil henvises.

2.7.1.17. Kommunale administrationsudgifter, (§ 57, stk. 1, jfr. § 66) I § 66, gøres op med, hvilke af de udgifter, som kommunen har afholdt efter byfornyelsesloven, der er omfattet af statsrefusion og refusionens størrelse. Refusionen omfatter bl.a. de udgifter, som kommunen har afholdt til byfornyelse efter § 57, herunder de godkendte byfornyelsesselskabers administrationsudgifter, i det omfang selskaberne varetager byfornyelsesopgaver for kommunalbestyrelsen.

Det følger heraf, at kommunens egne udgifter til administration af byfornyelsesloven som hovedregel ikke kan anmeldes til refusion, når det drejer sig om opgaver, der er nævnt under pkt. 2.9.

Herfra gælder dog følgende undtagelser

a. I medfør af § 57, stk. 1, kan kommunen, i det omfang den selv har udgifter til administration af anvisning (modsat tilvejebringelse, se herom pkt. 2.7.4. f.) af erstatningsboliger, medtage disse udgifter til refusion, jfr. cirkulære af 26. november 1985 om erstatningsboliger m.v. pkt. 2.3.2., såfremt udgifterne klart kan udskilles fra kommunens øvrige administrationsudgifter. Udgifterne kan højst medtages med et beløb, svarende til det under pkt. 2.9. b. for byfornyelsesselskabernes administration fastsatte.

b. Kommunens udgifter til tinglysningsgebyrer og -afgifter, retsafgifter, udgifter til sagers behandling ved taksationskommissioner, advokatsalærer, samt ejendomsmæglersalærer kan medtages til refusion alt under forudsætning af, at arbejdet ikke udføres af kommunen selv, jfr. pkt. 2.7.4. j.

I det omfang udgifterne ikke skal medtages som byggeudgift under de i pkt. 4.5. ff, nævnte støtteberettigede udgifter i forbindelse med bolig- og bygningsforbedring og finansieres med indekslån i forbindelse med forbedringen, kan udgifterne medtages til refusion straks efter afholdelsen og refunderes med 50 pct.

2.7.1.18. Erstatning for tab ved bygningsforbedring, (§ 62, stk. 3)

Erstatning for tab ved forbedring af andre ejendomme end udlejningsejendomme og andelsboliger kan medtages til refusion straks, efter at udgiften er afholdt af kommunen, når byggeregnskabet er berigtiget på grundlag af en endelig opgørelse af de støtteberettigede udgifter, og erstatningens størrelse er fastlagt.

Refusionen udgør 50 pct.

Der henvises i øvrigt til pkt. 4.6. ff, om rentebidrag og afdragsbidrag.

2.7.1.19. Erstatning i forbindelse med indretning af lokaler for bydelens serviceerhverv, (§ 64, stk. 2, jfr. § 52, stk. 3)

For lokaler, som er omfattet af en byfornyelsesbeslutning, og som anvendes til eller skønnes egnede til brug for erhvervsvirksomhed, der skal tilgodese bydelens forsyning med servicefunktioner, kan kommunalbestyrelsen i medfør af § 64, stk. 1, fastsætte en leje, der muliggør en sådan anvendelse.

Kan den fastsatte leje med tillæg af rentebidrag ikke forrente og afdrage lokalernes værdi med tillæg af eventuelle indretningsudgifter, yder kommunen ejeren erstatning for tabet, i det omfang ejeren ikke er berettiget til støtte i form af afdragsbidrag, jfr. § 52, stk. 3.

Erstatningsbeløbet kan medtages til refusion straks efter udbetalingen og refunderes med 50 pct.

2.7.1.20. Udgifter til beboermedvirken, (§ 66, stk. 3)

I boligstyrelsens cirkulære nr. 57 af 11. maj 1983 om byfornyelsesbeslutningers indhold fremhæves i indledningsafsnittet bl.a., at byfornyelseslovens bestemmelser tilstræber, at ejere og lejere inddrages i planlægning og gennemførelse af byfornyelse, og cirkulæret nævner en række eksempler på beboermedvirken ved byfornyelse.

For at fremme beboernes medvirken kan kommunalbestyrelsen yde bistand hertil. Kommunalbestyrelsen skal påse, at bistanden til beboernes medvirken ikke betyder reduktion i, men derimod udgør supplement til det informationsarbejde m.v., som andre, f.eks. et byfornyelsesselskab, skal udføre og eventuelt honoreres for. Formålet med bestemmelsen er således at skabe økonomisk grundlag for en overbygning til det almindelige oplysnings- og informationsarbejde, som er foreskrevet, især med henblik på en styrkelse af beboernes egne initiativer, f.eks. udarbejdelse af alternative forslag. De med bistanden forbundne udgifter kan medtages til refusion straks efter afholdelsen og refunderes med 50 pct.

Boligstyrelsen skal indtil videre have forelagt foranstaltninger, der påtænkes udført, før udgifter til beboermedvirken afholdes.

2.7.1.21. Tab på lånegarantier, (§ 66, stk. 3)

Kommunens tab på garantier for lån efter § 58, kan medtages til refusion straks efter, at tabet er endeligt konstateret og opgjort, og det opgjorte tab refunderes med 50 pct.

Tabet belaster ikke kommunens aktivitetsramme, jfr. pkt. 1.1.2. Det påhviler kommunen at tage de nødvendige skridt til at begrænse det offentliges tab mest muligt.

2.7.1.22. Byfornyelsesforsøg m.v. (§ 69)

Der henvises herom til pkt. 2.7.3.

2.7.1.23. Nedrivningspåbud i forbindelse med kondemnering, (§ 74, stk. 2)

Ejere af ejendomme, som samtidig med eller efter, at der er nedlagt forbud mod ejendommens benyttelse til beboelse eller ophold for mennesker i medfør af lovens § 73, har fået påbud om nedrivning efter § 74, stk. 2, har ret til såvel erstatning efter § 55, som tilskud efter § 56, samt ret til at få dækket rimelige udgifter til nedrivning af bygningen, til ryddeliggørelse af grunden og til eventuelle retableringsudgifter jfr. pkt. 2.7.1.13. Ejerens ret er dog betinget af, at nedrivningen ikke er påbudt, fordi det kondemnerede efter forbuddets ikrafttræden forvolder ulempe for de omboende eller andre. Ejerens krav reduceres med en eventuel forøgelse af ejendommens værdi, som måtte være en følge af nedrivningen. Det bemærkes herved, at en ryddet byggegrund i visse tilfælde kan have større værdi, end ejendommen havde, før bygningerne blev nedrevet.

Bestemmelserne er nærmere beskrevet i afsnit 9 i boligstyrelsens cirkulære om afhjælpning af sundheds- og brandfarlige forhold i boliger og opholdsrum, hvortil henvises.

Udgifterne kan medtages til refusion straks efter afholdelsen og refunderes med 50 pct.

2.7.1.24. Tab på kommunens udførelse af kondemneringsforanstaltninger, (§ 72, stk. 4, § 73, stk. 11, og § 74, stk. 5)

Kommunens udgifter ved at lade påbud efter § 72, stk. 1, eller § 74, stk. 1 og 2 og rydning efter § 73, stk. 1, udføre, kan medtages til refusion straks efter afholdelsen og refunderes med 50 pct.

I det omfang arbejderne udføres for ejerens regning, kan beløbet dog først medtages til refusion, når det er konstateret, at beløbet ikke kan inddrives hos ejeren (eventuelt ved modregning i erstatningsbeløb).

2.7.2. Udgifter, der først refunderes, når indtægter er modregnet

Som nævnt i pkt. 2.2 indebærer en række byfornyelsesudgifter senere indtægter. Som eksempel kan især nævnes kommunens udgift til overtagelse af ejendomme, som senere, når bygningerne er nedrevet eller ombygget, overtages endeligt af kommunen eller sælges.

I sådanne tilfælde vil kommunens afholdte udgifter principielt først kunne anmeldes til statsrefusion efter nettoprincippet, når indtægterne ved afhændelsen er opgjort og indgået.

Alle de af kommunen afholdte udgifter vedrørende de enkelte ejendomme skal sammenholdes for hver ejendom for sig i refusionsopgørelsen. Det kan f.eks. dreje sig om udgifter til ejendommens overtagelse, til nedrivning og retablering samt til dækning af driftstab (i det omfang driftstabet ikke dækkes af provenuet af indekslån, jfr. afsnit IV eller på anden måde i forbindelse med salget). Forskellen mellem udgifter og indtægter, hvad enten den er negativ eller positiv, indgår i refusionen og udgør 50 pct.

Om refusionens tilrettelæggelse og mulighed for forskudsrefusion se pkt. 2.5.

2.7.2.1. Overtagelsessummer for ejendomme, hvor bygninger skal nedrives m.v. (§ 14, stk. 1 og § 52, stk. 1 og 2)

Hvis en byfornyelsesbeslutning går ud på, at større bygninger på en ejendom skal nedrives, vil det oftest fremgå af beslutningen, at det er nødvendigt for kommunalbestyrelsen at råde over hele den pågældende ejendom, jfr. nærmere herom i boligstyrelsens cirkulære nr. 57 af 11. maj 1983 om byfornyelsesbeslutningers indhold, pkt. 9. Efter § 57, stk. 2, vil tabet af bygningsværdi ved bygningers nedrivning principielt først kunne refunderes af staten på det tidspunkt, hvor der kan finde en opgørelse sted af den værdi, som restejendommen repræsenterer, (dvs. den ryddede grund og eventuelle tilbagestående bygninger). Tabet beregnes som forskellen mellem overtagelsessummen for ejendommen, hvad enten overtagelsessummen fastsættes i fri handel eller ved ekspropriation, eventuelt efter taksation, jfr. lovens § 55, og den værdi restejendommen repræsenterer. Om værdifastsættelsen henvises til afsnit III.

Refusion sker efter nettoprincippet, jfr. pkt. 2.2. med 50 pct.

2.7.2.2. Nedrivnings- og retableringsudgifter, som er forbundet med indtægter

Om arbejdernes karakter henvises til pkt. 2.7.1.12. og 2.7.1.13. Refusion sker efter nettoprincippet, jfr. pkt. 2.2., med 50 pct.

2.7.2.3. Driftstab på overtagne ejendomme

Fra det tidspunkt en ejendom eller en del af en ejendom overtages, og indtil den afhændes eller nedrives, har kommunen en række udgifter til rente- og afdragsbetalinger på eksisterende lån i ejendommen og på finansiering af den kontante del af overtagelsessummen i forbindelse med kommunens erhvervelse af den pågældende ejendom. Endvidere afholdes udgifter til f.eks. ejendomsskatter, vand og el, samt til vicevært m.v. I almindelighed modsvares disse driftsudgifter af lejeindtægter m.v., men hvor dette ikke er tilfældet, f.eks. fordi lejeindtægter forsvinder som følge af fraflytning og nedrivninger eller i en ombygningsperiode, vil der opstå et driftstab.

Ejendomserhvervelsen, byfornyelsesarbejdernes gennemførelse og ejendommens videresalg må søges tilrettelagt således, at driftstab begrænses mest muligt.

Driftsudgifter og driftsindtægter skal sammenholdes for hver ejendom for sig, og driftstab vil maksimalt kunne medtages til refusion for et tidsrum fra 1 år før byfornyelsesbeslutningen er truffet, og indtil 6 måneder efter, at byfornyelsesarbejderne i det væsentlige er afsluttet.

Driftstab eller eventuelt driftsoverskud medtages til refusion som anført i pkt. 2.7.2.

Vedrørende ejendomme eller dele af ejendomme, der istandsættes efter reglerne i afsnit IV, gælder dog, at driftstab fra tidspunktet for byggearbejdernes påbegyndelse skal finansieres som byggeudgift med byggelån og senere indekslån, jfr. afsnit IV.

2.7.2.4. Ombygningsudgifter vedrørende overtagne ejendomme

I det omfang, den pågældende byfornyelsesbeslutning går ud på, at nærmere bestemte bygninger på ejendomme, som kommunen skal råde over, skal istandsættes, ombygges eller forbedres, har kommunen bygherreansvaret. Kommunen gennemfører byggesagen og opgør de støtteberettigede udgifter efter bestemmelserne i afsnit IV. På udgiftssiden medtages eventuelle driftstab i ombygningsperioden, jfr. pkt. 2.7.2.3.

Straks efter at byfornyelsesbeslutningen er gennemført, afhændes ejendommen, medmindre kommunen beslutter selv at beholde den.

Såfremt ejendommen efter ombygning har status som udlejningsejendom eller andelsboligejendom, skal de støtteberettigede udgifter til ombygning og istandsættelse fuldt ud finansieres med indekslån, således at der kan ydes løbende støtte i form af rentebidrag og eventuelle afdragsbidrag til nedbringelse af boligudgiften. Indekslånet ydes som kontantlån af realkreditinstituttet til hele den støtteberettigede ombygningsudgift (se afsnit IV). Af nettoprovenuet af kontantlånet og den kontante salgssum, herunder kontantværdien af eventuelle sælgerpantebreve, som den belånte ejendom kan indbringe, dækkes de afholdte udgifter til ombygning m.v. samt kommunens udgifter til ejendomserhvervelsen. Eventuelt overskud indtægtsføres i førstkommende refusionsopgørelse.

Afhændes ejendommen ikke som udlejnings- eller andelsboligejendom, men f.eks. som ejerbolig, eller til andet end boligformål, skal dette ske på kontantbasis, således at køberen selv sørger for eventuel belåning uden løbende offentlig støtte. Kun den del af de samlede af kommunen afholdte udgifter til overtagelse, ombygning m.v., som ikke kan dækkes af den kontante salgssum, belaster bevillingsrammen og kan anmeldes til refusion efter nettoprincippet. Refusionen udgør 50 pct.

2.7.3. Støtte til byfornyelsesforsøgsprojekter m.v. (§ 69, stk. 2-7)

Boligministeren kan give kommunalbestyrelserne tilladelse til at træffe beslutning om byfornyelsesforsøg, og til at yde særlig støtte dertil inden for den beløbsramme, der fastsættes på de årlige finanslove. Støtten kan omfatte dels merudgiften ved udførelse af forsøg, dels udgifter til sammenfatning og videre formidling af forsøgsresultater.

Den særlige støtte kan bestå i, at statsrefusionen forhøjes fra normalt 50 pct. til maksimalt 100 pct. af de særlige udgifter, som er refusionsberettigede efter § 66, stk. 3, at der kan ydes statstilskud til foranstaltninger, der i øvrigt ikke kan ydes refusion til, og at der kan ydes refusion af de særlige forsøgsudgifter, inden byfornyelsesbeslutningen er endelig vedtaget af kommunen.

Som eksempel herpå kan nævnes dels de i pkt. 2.7.4. nævnte udgifter, som kommunen afholder med hjemmel i loven, dels udgifter til en række byfornyelsesopgaver, der ikke er en direkte følge af loven, og hvor udgifterne derfor normalt vil påhvile kommunen alene, f.eks. indretning af offentlige arealer til ophold og leg eller infrastrukturopgaver, som nævnt i pkt. 2.9.

Udover de i § 69, stk. 3, 4 og 7, nævnte eksempler på forsøgsemner kan, som mulige emner for statstilskud til forsøg nævnes formål, der må antages at være behov for, men som ikke er privatøkonomisk rentable, f.eks.

- indretning af kvarterhuse for beboerne i ledige lokaler,

- støtte til opretholdelse af småværksteder, servicevirksomheder m.v. i et ældre bykvarter,

- forsøg, der går ud på at gøre ældre beboelser egnede til handicappede,

- forsøg med forbedring af ejerboliger,

- forsøg, som - uden ændringer i lovens procedureregler og uden at fravige beskyttelsesreglerne for ejere og lejere - går ud på udarbejdelse af alternative projekter, f.eks. i snævert samarbejde med beboerne, eller som på anden måde går ud på at øge støtten til beboerne og beboerindflydelse ved at oprette lokale oplysningscentre med bistand fra den sociale forvaltning og med teknisk bistand,

- forsøg med erstatningsboligplaner,

- forsøg med industrialiseret byfornyelse eller med anvendelse af specielt uddannet arbejdskraft.

Udgifterne ved gennemførelse af byfornyelsesbeslutninger, hvortil der er knyttet forsøg, forudsættes som udgangspunkt afholdt af kommunerne og medtaget til refusion efter de i pkt. 2.5. a og b nævnte almindelige principper for refusion straks og refusion efter nettoprincippet eventuelt med forskudsrefusion, afhængig af udgifternes art. De særlige merudgifter ved forsøget medtages som anført i pkt. 2.5. c til refusion straks, med de på forhånd i den konkrete sag fastsatte procentsatser.

2.7.4. Udgifter, der ikke efter byfornyelsesloven er refusionsberettigede

En række udgifter, der kan afholdes med hjemmel i byfornyelsesloven, er på trods heraf ikke omfattet af byfornyelseslovens bestemmelser om statsrefusion. I dette cirkulære tages ikke stilling til, om statsrefusion kan opnås efter anden lovgivning. Hvis flere refusionsmuligheder måtte foreligge, vælger kommunen frit hvilken lovhjemmel, der benyttes. Såfremt en udgift - afholdt med hjemmel i byfornyelsesloven - vælges refunderet efter anden lovgivning, oplyser kommunen dette i forbindelse med fremsendelse af refusionsopgørelsen.

Som byfornyelsesudgifter, der ikke er refusionsberettigede efter byfornyelsesloven, kan - udover de i pkt. 2.9. nævnte planlægningsopgaver og opgaver vedrørende byfornyelse i bredere forstand bl.a. nævnes

a. De særlige kommunale udgifter i forbindelse med bl.a. dannelsen af andelsboligforeninger, jfr. § 14, stk. 7-9. Der henvises i øvrigt til cirkulære af 26. november 1985 om erstatningsboliger m.v. afsnit 6.

b. Kommunens udgifter som andelshaver i henhold til § 16, stk. 1.

c. Kommunens eventuelle udgifter (bortset fra godtgørelse efter § 40, stk. 2) ved overtagelse af lejemål af erhvervslokaler, som rømmes før tiden, jfr. § 40, stk. 5.

d. Eventuelle udgifter ved indhentning af folkeregisteroplysninger efter § 43, stk. 4.

e. Udgifter i forbindelse med fogedrettens indsættelse henholdsvis udsættelse af lejere i henhold til lovens § 43, stk. 5, jfr. cirkulære af 26. november 1985 om erstatningsboliger m.v. pkt. 4.5.

f. Udgifter, der er forbundet med administration i forbindelse med tilvejebringelse af erstatningsboliger, jfr. cirkulære af 26. november 1985 om erstatningsboliger m.v. pkt. 4.6.

g. Kommunens udgifter i henhold til lovens § 45, stk. 2, til depositum, indskud m.v. Der henvises herom til cirkulære af 26. november 1985 om erstatningsboliger m.v. afsnit 6.

h. Udgifter i forbindelse med anvisning af erhvervslokaler i medfør af § 64.

i. Udgifter i forbindelse med tilsyn efter § 70 og nedsættelse af boligkommission, samt kommissionens virksomhed efter § 71.

j. Endvidere falder kommunens egne administrationsudgifter i forbindelse med tilvejebringelsen af grundlaget for byfornyelses- og boligforbedringsbeslutninger og disses gennemførelse, f.eks. lønudgifter o.lign. til kommunens personale, uden for de udgifter, der kan refunderes. Dette gælder også de udgifter, som er forbundet med, at kommunen selv påtager sig projektering, tilsyn o.lign. Om undtagelse herfra se pkt. 2.7.1.17.

k. Kommunens egne revisionsudgifter.

l. Kommunens administration af støtte efter § 46 og § 47.

m. Udgifter, som byfornyelsesnævns virksomhed medfører, afholdes af amtskommunen henholdsvis hovedstadsrådet jfr. § 79.

2.8. Beskatning af ydelser efter byfornyelsesloven

Modtageren af ydelser, som udbetales med hjemmel i byfornyelsesloven, bliver beskattet efter de i skattelovgivningen til enhver tid fastsatte regler. Der henvises herom især til ligningslovens § 7 F. Vejledende om de nugældende skattebestemmelser kan som udgangspunkt oplyses, at ydelserne beskattes efter de regler, der gælder for de indtægter, de træder i stedet for.

Ydelserne falder i 3 hovedgrupper

2.8.1. Ydelser, som har til formål at begrænse stigning i boligudgift samt udgifter ved flytning

Efter ligningslovens § 7 F er boligstøtte efter lov om individuel boligstøtte ikke skattepligtig for modtageren.

Det samme gælder ydelser efter byfornyelseslovens

Ingen