Cirkulære om ændring af ligningsloven (Lejeværdi af bolig i egen ejendom)

Cirkulære om ændring af ligningsloven

(Lejeværdi af bolig i egen ejendom)

Ved lov nr. 494 af 27. november 1985, lov nr. 194 af 9. april 1986 og lov nr. 345 af 4. juni 1986 er der gennemført 3 ændringer af reglerne om lejeværdi af bolig i egen ejendom. De ændrede regler findes i ligningslovens § 15 G, stk. 1 og stk. 4-6. Ændringerne har virkning fra og med indkomståret 1985 undtagen ændringen af stk. 1 og stk. 5, der begge har virkning fra og med indkomståret 1987.

FORHØJELSE AF PROGRESSIONSGRÆNSEN FOR BEREGNING AF LEJEVÆRDI

LIGNINGSLOVENS § 15 G, STK. 1

Lejeværdi af egen bolig for ejendomme omfattet af ligningslovens § 15 B-F (en- og tofamilieshuse, ejerlejligheder, stuehuse m.v.) beregnes på grundlag af den senest forud for indkomstårets begyndelse fastsatte ejendomsværdi. Efter ligningslovens § 15 G, stk. 1, beregnes den skattepligtige lejeværdi med 2,5 pct. af den del af beregningsgrundlaget, der ikke overstiger et grundbeløb, og med 7,5 pct. af resten. Er den skattepligtige fyldt 67 år, nedsættes de ovennævnte 2,5 pct. til 1,2 pct., jfr. ligningslovens § 15 G, stk. 2. Grundbeløbet reguleres årligt med et lovbestemt reguleringstal, jfr. personskattelovens § 20.

Ved lov nr. 345 af 4. juni 1986 er grundbeløbet, der udgør progressionsgrænsen for 1987, forhøjet fra 851.200 til 1.200.000 kr. Forhøjelsen har virkning fra og med indkomståret 1987.

SÆRLIGE GRÆNSER FOR STIGNINGER I LEJEVÆRDI FOR ALDERSPENSIONISTER,

SOCIALE PENSIONISTER OVER 60 ÅR OG EFTER LØNMODTAGERE

Ligningslovens § 15 G, stk. 4-5

Efter de hidtil gældende regler kan lejeværdien som hovedregel ikke stige mere end 3.500 kr. fra det ene år til det andet. Dog kan lejeværdien blive 20 pct. højere end året før, selvom den derved stiger mere end 3.500 kr.

Ved lov nr. 194 af 9. april 1986 er der i ligningslovens § 15 G indsat et nyt stk. 4, hvorefter lejeværdien for personer, der inden udgangen af kalenderåret er fyldt 67 år, ikke kan stige med mere end 1.000 kr. fra det ene år til det andet. Dog kan lejeværdien stige til et beløb svarende til lejeværdien for det forudgående indkomstår forhøjet med 20 pct. og nedsat med 2.500 kr., selvom den derved stiger mere end 1.000 kr. Reglen omfatter tillige personer, hvis samlevende ægtefælle er fyldt 67 år. Ændringen har virkning fra og med indkomståret 1985.

Ved lov nr. 345 af 4. juni 1986 er der i § 15 G indsat et nyt stk. 5, hvorefter de ovennævnte regler i stk. 4 finder tilsvarende anvendelse for personer,

1) der inden udgangen af kalenderåret er fyldt 60 år og som modtager eller får forskud på førtidspension eller modtager invaliditetsydelse med bistands- eller plejetillæg, jfr. lov om social pension,

2) der modtager efterløn, jfr. lov om arbejdsformidling og arbejdsløshedsforsikring, eller

3) hvis samlevende ægtefælle opfylder betingelserne i 1) eller 2). Det samme gælder en efterlevende ægtefælle, som ikke selv opfylder betingelserne i 1) eller 2), hvis denne efter den anden ægtefælles død bliver boende i en ejendom, som har tilhørt en af ægtefællerne og før dødsfaldet omfattedes af disse beregningsregler på grund af afdøde ægtefælles forhold. Dette gælder dog ikke, såfremt den efterlevende ægtefælle har indgået nyt ægteskab inden kalenderårets begyndelse.

Det skal bemærkes, at ovennævnte gruppe af skattepligtige mellem 60 og 67 år IKKE er omfattet af den særlige regel om, at lejeværdien for personer, der er fyldt 67 år, alene beregnes med 1,2 pct. af det beløb, der ligger under progressionsgrænsen.

Ændringen har virkning fra og med indkomståret 1987.

EJENDOMME, SOM HAR SKIFTET EJER, ELLER SOM ER BLEVET VÆSENTLIGT FORANDRET

LIGNINGSLOVENS § 15 G, STK. 6

Efter de hidtil gældende regler var visse ejerboliggrupper ikke omfattet af lejeværdibegrænsningen. Det gælder bl.a. ejendomme, som er omsat eller væsentligt ombygget i det forudgående eller det løbende indkomstår. Ved lov nr. 494 af 27. november 1985 blev reglerne ændret, således at disse ejerboliggrupper også omfattes af begrænsningsreglerne.

Det er karakteristisk for de ejendomme, som efter lovændringen bliver omfattet af begrænsningsreglerne, at den stigning i lejeværdien, der skal begrænses, er forskellen mellem lejeværdier, der ikke umiddelbart er sammenlignelige. Det kan f.eks. skyldes, at de to lejeværdier på grund af salg vedrører perioder af forskellig længde, eller at det ikke er den samme bolig i begge årene på grund af ombygning eller anvendelse af ejendommen til beboelse i andet omfang end hidtil. Som det fremgår nedenfor, vil begrænsning af lejeværdistigningen for disse ejendomme blive beregnet på grundlag af lejeværdier, der er opgjort som helårsbeløb for samme bolig i begge årene.

For de ejendomme, som ved lovændringen bliver omfattet af begrænsningsreglerne, sker der ikke ændring af beregningsgrundlaget for indkomstårets lejeværdifastsættelse. INDKOMSTÅRETS LEJEVÆRDI FØR EN EVENTUEL ANVENDELSE AF BEGRÆNSNINGSREGLERNE PåVIRKES SÅLEDES IKKE AF DE ÆNDREDE REGLER.

Ændringen er udfærdiget som en bemyndigelsesbestemmelse til ministeren for skatter og afgifter.

Denne bemyndigelse er anvendt ved bekendtgørelse nr. 203 af 7. april 1986 om beregning af nedsættelse af lejeværdi efter ligningslovens § 15 G, stk. 3-4, for ejendomme omfattet af ligningslovens § 15 G, stk. 5. (Ved lov nr. 345 af 4. juni 1986 blev bestemmelsen flyttet til ligningslovens § 15 G, stk. 6).

BEKENDTGØRELSENS SYSTEMATIK

1. Bekendtgørelsen bestemmer alene, hvilke to lejeværdier, der skal sammenlignes, for at nedsættelsen af indkomstårets lejeværdi kan beregnes, jfr. bekendtgørelsens § 1, stk. 1. Beregningsgrundlaget for lejeværdierne og beregningen af lejeværdierne før en eventuel nedsættelse reguleres IKKE af bekendtgørelsen, men følger af ligningslovens almindelige regler.

2. De lejeværdier, der skal sammenlignes, opgøres altid på helårsbasis. Nedsættelsen af indkomstårets lejeværdi bliver derfor også opgjort på helårsbasis. Hvis den lejeværdi, der skal nedsættes, kun vedrører en del af indkomståret (f.eks. fordi ejendommen ikke har været til rådighed som bolig for ejeren i hele indkomståret), nedsættes indkomtårets lejeværdi kun med så stor en del af nedsættelsen beregnet på helårsbasis, som rådighedsperioden udgør af det fulde indkomstår.

3. I nogle tilfælde skal indkomstårets lejeværdi sammenlignes med en lejeværdi for det forudgående indkomstår, der er nedsat efter reglerne i ligningslovens § 15 G, stk. 3-4. Dette angives ved at anvende udtrykket »reguleret lejeværdi«, som er defineret i bekendtgørelsens § 1, stk. 2, som lejeværdi, der opgøres efter ligningslovens § 15 G, stk. 1-2, MED eventuel nedsættelse efter ligningslovens § 15 G, stk. 3-4. Hvis nedsættelsesreglerne ikke skal anvendes ved opgørelsen af den lejeværdi, der skal benyttes for det forudgående år, anvendes udtrykket »fuld lejeværdi«, der i bekendtgørelsens § 1, stk. 3, er defineret som lejeværdi, der opgøres efter ligningslovens § 15 G, stk. 1-2, UDEN nedsættelse efter ligningslovens § 15 G, stk. 3-4.

Hver enkelt bestemmelse i bekendtgørelsens §§ 2-7 angiver herefter

1. Hvilken situation, den regulerer (f.eks. køb, salg eller ombygning).

2. Hvilken beregnet lejeværdi for det forudgående indkomstår, der skal danne udgangspunkt for beregningen for indkomstårets lejeværdinedsættelse.

3. Hvilken beregnet lejeværdi for indkomståret, der skal benyttes ved beregning af lejeværdiens nedsættelse.

EJENDOMME, DER ER OMSAT ELLER IKKE ANVENDT TIL BEBOELSE I HELE PERIODEN

4. Hvis den skattepligtige HAR ERHVERVET EN EJENDOM I LØBET AF INDKOMSTÅRET, sammenlignes den fulde lejeværdi for indkomståret med den regulerede lejeværdi for det forudgående indkomstår. Den sidste lejeværdi beregnes, som om ejendommen havde tjent den skattepligtige som bolig siden den 1. januar 1984, jfr. bekendtgørelsens § 2, stk. 1. Ved denne beregning går man tilbage til 1984 og beregner, hvad den fulde lejeværdi ville have været i 1984, hvis den skattepligtige havde anskaffet ejendommen den 1. januar. I så fald ville der ikke have været hjemmel til at nedsætte lejeværdien for 1984, fordi bekendtgørelsen først har virkning fra og med 1985. Derefter beregnes den regulerede lejeværdi for 1985 og de følgende år frem til indkomståret umiddelbart forud for anskaffelsesåret.

Er ejendommen erhvervet i 1985, skal den fulde 1985-lejeværdi således sammenlignes med den FULDE lejeværdi for 1984.

Hvis den skattepligtige f.eks. har erhvervet ejendommen i 1986, skal den regulerede lejeværdi for 1985, som 1986-lejeværdien skal sammenlignes med, beregnes som om ejendommen havde tjent den skattepligtige til bolig i hele 1984 og hele 1985. Hvis den fulde lejeværdi for 1985 for en ejer, der ikke er fyldt 67 år, overstiger den fulde lejeværdi for 1984 med mere end 20 pct. eller dog mindst med 3.500 kr., nedsættes 1985-lejeværdien med det overskydende beløb.

Den regulerede lejeværdi for 1985 skal herefter sammenlignes med den fulde lejeværdi for 1986 beregnet efter ligningslovens § 15 G, stk. 1-2. Hvis f.eks. 1986-lejeværdien for en under 67-årig ejer overstiger den regulerede lejeværdi for 1985 med mere end 20 pct. - dog mindst 3.500 kr., udgør det overskydende beløb nedsættelsen for 1986 beregnet på HELÅRSBASIS.

Herefter nedsættes lejeværdien for indkomståret med en forholdsmæssig andel af lejeværdinedsættelsen for hele året, jfr. pkt. 2.

Hvis den skattepligtige har erhvervet en ejendom, der er opført eller forbedret i indkomståret 1985 eller senere, skal den fulde lejeværdi for indkomståret sammenlignes med den regulerede lejeværdi for det forudgående år, som ville være fremkommet, hvis den skattepligtige selv havde foretaget forbedringen eller nybygningen, jfr. pkt. 20.

Har den skattepligtige erhvervet en ejendom, som i indkomståret 1985 eller senere har været erhvervet som uvurderet ejendom, skal den fulde lejeværdi for indkomståret sammenlignes med den regulerede lejeværdi for det forudgående år, som ville være fremkommet, hvis den skattepligtige selv havde erhvervet ejendommen som uvurderet, jfr. pkt. 25.

5. EKSEMPEL 1

LEJEVÆRDI FOR EN EJENDOM ERHVERVET I LØBET AF INDKOMSTÅRET.

EJEREN UNDER 67 ÅR

EJENDOMMEN ERHVERVES PR. 1. JULI 1986

Ejendomsværdi pr. 1. april 1983 600.000 kr.

Ejendomsværdi pr. 1. april 1984 (+30 pct.) 780.000 kr.

Ejendomsværdi pr. 1. april 1985 (+25 pct., nedrundet) 970.000 kr. ¬1984

Fuld lejeværdi 2,5 pct. af 600.000 kr. 15.000 kr.

1985

Fuld lejeværdi 2,5 pct. af 780.000 kr. 19.500 kr.

Lejeværdi for 1984 forhøjet med 3.500 kr. 18.500 kr.

Nedsættelse af lejeværdi 1.000 kr.

Reguleret lejeværdi 18.500 kr.

1986

Fuld lejeværdi (helårsbasis) af 970.000 kr.

2,5 pct. af

834.400 kr.

= 20.860 kr.

7,5 pct. af

135.600 kr.

= 10.170 kr. 31.030 kr. 31.030 kr.

Reguleret lejeværdi for 1985 forhøjet med 20 pct. 22.200 kr.

Nedsættelse af lejeværdi (helårsbasis) 8.830 kr.

Skattepligtig lejeværdi når køber har

haft ejendommen til rådighed i

6 måneder

6/12 x 22.200 kr. = 11.100 kr.

6. Hvis køberen var over 67 år i 1984, foretages den i pkt. 5 nævnte beregning efter de særlige beregningsregler i ligningslovens § 15 G, stk. 2, og den eventuelle nedsættelse skal ske efter ligningslovens § 15 G, stk. 4. Er køberen over 67 år i købsåret, men under 67 år i 1984, beregnes lejeværdien og den eventuelle nedsættelse for 1984 og de følgende år efter ligningslovens § 15 G, stk. 1 og stk. 3, indtil det år, hvori den skattepligtige fylder 67 år, hvorefter den videre beregning sker efter ligningslovens § 15 G, stk. 2 og stk. 4.

Hvis køberen er social pensionist over 60 år eller efterlønsmodtager i købsåret, foretages den i pkt. 5 nævnte beregning efter ligningslovens § 15 G, stk. 1 og 3, indtil 1987. For 1987 og i de følgende år foretages beregningen efter ligningslovens § 15 G, stk. 1 og 3, indtil det år, hvori den skattepligtige opfylder betingelserne i ligningslovens § 15 G, stk. 5, hvorefter den videre beregning sker efter ligningslovens § 15 G, stk. 1 og 4.

7. EKSEMPEL 2: LEJEVÆRDI FOR EN EJENDOM ERHVERVET I LØBET AF INDKOMSTÅRET

KØBEREN FYLDER 67 ÅR I 1984

EJENDOMMEN ERHVERVES PR. 1. JULI 1986

Ejendomsværdi pr. 1. april 1983 600.000 kr.

Ejendomsværdi pr. 1. april 1984 (+30 pct.) 780.000 kr.

Ejendomsværdi pr. 1. april 1985 (+25 pct., nedrundet) 970.000 kr.

1984

Fuld lejeværdi 1,2 pct. af 600.000 kr. 7.200 kr.

1985

Fuld lejeværdi 1,2 pct. af 780.000 kr. 9.360 kr.

Lejeværdi for 1984 forhøjet med 1.000 kr. 8.200 kr.

Nedsættelse af lejeværdi 1.160 kr.

Reguleret lejeværdi 8.200 kr.

1986

Fuld lejeværdi (helårsbasis) af 970.000 kr.

1,2 pct. af

834.400 kr.

= 10.012 kr.

7,5 pct. af

135.600 kr.

= 10.170 kr. 20.182 kr. 20.182 kr.

Reguleret lejeværdi for 1985 forhøjet med 1.000 kr. 9.200 kr.

Nedsættelse af lejeværdi (helårsbasis) 10.982 kr.

Skattepligtig lejeværdi når køber

har haft ejendommen til

rådighed i 6 måneder

6/12 x 9.200 kr. 4.600 kr. EKSEMPEL 3: ¬LEJEVÆRDI FOR EN EJENDOM ERHVERVET I LØBET AF INDKOMSTÅRET

KØBEREN FYLDER 67 ÅR I 1985

EJENDOMMEN ERHVERVES PR. 1. JULI 1986

Ejendomsværdi pr. 1. april 1983 600.000 kr.

Ejendomsværdi pr. 1. april 1984 (+30 pct.) 780.000 kr.

Ejendomsværdi pr. 1. april 1985 (+25 pct., nedrundet) 970.000 kr.

1984

Fuld lejeværdi 2,5 pct. af 600.000 kr. 15.000 kr.

1985

Fuld lejeværdi 1,2 pct. af 780.000 kr. 9.360 kr.

Lejeværdi for 1984 forhøjet med 1.000 kr. 16.000 kr.

Nedsættelse af lejeværdi 0 kr.

Reguleret lejeværdi 9.360 kr.

1986

Fuld lejeværdi (helårsbasis) af 970.000 kr.

1,2 pct. af

834.400 kr.

= 10.012 kr.

7,5 pct. af

135.600 kr.

= 10.170 kr. 20.182 kr. 20.182 kr.

Reguleret lejeværdi for 1985 forhøjet med 1.000 kr. 10.360 kr.

Nedsættelse af lejeværdi (helårsbasis) 9.822 kr.

Skattepligtig lejeværdi når køber

har haft ejendommen

til rådighed i 6 måneder

6/12 x 10.360 kr. 5.180 kr.

EKSEMPEL 4: LEJEVÆRDI FOR EN EJENDOM ERHVERVET I LØBET AF INDKOMSTÅRET

KØBEREN FYLDER 67 ÅR I 1986

EJENDOMMEN ERHVERVES PR. 1. JULI 1986

Ejendomsværdi pr. 1. april 1983 600.000 kr.

Ejendomsværdi pr. 1. april 1984 (+30 pct.) 780.000 kr.

Ejendomsværdi pr. 1. april 1985 (+25 pct., nedrundet) 970.000 kr.

1984

Fuld lejeværdi 2,5 pct. af 600.000 kr. 15.000 kr.

1985

Fuld lejeværdi 2,5 pct. af 780.000 kr. 19.500 kr.

Lejeværdi for 1984 forhøjet med 3.500 kr. 18.500 kr.

Nedsættelse af lejeværdi 1.000 kr.

Reguleret lejeværdi 18.500 kr.

1986

Fuld lejeværdi (helårsbasis) af 970.000 kr.

1,2 pct. af

834.400 kr.

= 10.012 kr.

7,5 pct. af

135.600 kr.

= 10.170 kr. 20.182 kr. 20.182 kr.

Reguleret lejeværdi for

1985 forhøjet med 20 pct. - 2.500 kr. 19.700 kr.

Nedsættelse af lejeværdi (helårsbasis) 482 kr.

Skattepligtig lejeværdi når køber

har haft ejendommen

til rådighed i 6 måneder

6/12 x 19.700 kr. 9.850 kr.

8. Er ejendommen erhvervet i løbet af det forudgående indkomstår, skal den fulde lejeværdi for indkomståret sammenlignes med den regulerede lejeværdi for det forudgående indkomstår, jfr. bekendtgørelsens § 2, stk. 3. Den regulerede lejeværdi for det forudgående indkomstår opgøres altid på helårsbasis, jfr. pkt. 2.

9. EKSEMPEL 5: LEJEVÆRDI FOR EN EJENDOM ERHVERVET I DET FORUDGÅENDE

INDKOMSTÅR

EJEREN UNDER 67 ÅR

EJENDOMMEN ERHVERVES PR. 1. JULI 1985

Ejendomsværdi pr. 1. april 1983 600.000 kr. Ejendomsværdi pr. 1. april 1984 (+30 pct.) 780.000 kr.

Ejendomsværdi pr. 1. april 1985 (+25 pct., nedrundet) 970.000 kr.

1984

Fuld lejeværdi 2,5 pct. af 600.000 kr. 15.000 kr.

1985

Fuld lejeværdi 2,5 pct. af 780.000 kr. 19.500 kr.

Lejeværdi for 1984 forhøjet med 3.500 kr. 18.500 kr.

Nedsættelse af lejeværdi 1.000 kr.

Reguleret lejeværdi 18.500 kr.

Skattepligtig lejeværdi når køber

har haft ejendommen

til rådighed i 6 måneder

6/12 x 18.500 kr. 9.250 kr.

1986

Fuld lejeværdi (helårsbasis) af 970.000 kr.

2,5 pct. af

834.400 kr.

= 20.860 kr. 7,5 pct. af

135.600 kr.

= 10.170 kr. 31.030 kr. 31.030 kr.

Reguleret lejeværdi for 1985 forhøjet med 20 pct. 22.200 kr.

Nedsættelse af lejeværdi (helårsbasis) 8.830 kr.

Skattepligtig lejeværdi 22.200 kr.

10. Hvis en ejendom ikke hidtil har tjent ejeren til bolig (f.eks. på grund af erhvervsmæssig udlejning), og ejeren i løbet af indkomståret påbegynder at anvende ejendommen til bolig, finder bekendtgørelsens § 2, stk. 1-2, tilsvarende anvendelse, jfr. bekendtgørelsens § 2, stk. 3. Lejeværdien for det forudgående indkomstår, som skal sammenlignes med den fulde lejeværdi for indkomståret, beregnes på samme måde, som hvis ejendommen var blevet erhvervet på det tidspunkt, den ændrede benyttelse påbegyndes.

11. Hvis den skattepligtige HAR AFSTÅET EN EJENDOM I LØBET AF INDKOMSTÅRET, skal den regulerede lejeværdi for det forudgående indkomstår sammenlignes med den fulde lejeværdi for indkomståret, der ville være fremkommet, hvis ejendommen ikke var blevet afstået, jfr. bekendtgørelsens § 3, stk. 1. Nedsættelsen af indkomstårets lejeværdi beregnes på helårsbasis, som om ejendommen ikke var blevet afstået. Herefter nedsættes lejeværdien for indkomståret med en forholdsmæssig andel af lejeværdinedsættelsen for hele året, jfr. pkt. 2.

Situationen med salg i løbet af indkomståret kan for en person under 67 år illustreres ved hjælp af eksempel 1 ovenfor. Sælgerens fulde lejeværdi for 1986 vil være den samme for køberen (31.030 kr.), da begge er under 67 år. Tilsvarende vil gælde den på helårsbasis beregnede nedsættelse for 1986.

12. Hvis en ejendom ophører med at tjene den skattepligtige til bolig, finder bekendtgørelsens § 3, stk. 1, tilsvarende anvendelse, jfr. bekendtgørelsens § 3, stk. 2. Nedsættelsen af indkomstårets lejeværdi beregnes på helårsbasis, som om ejendommen ikke var ophørt med at tjene den skattepligtige til bolig. Herefter nedsættes lejeværdien for indkomståret med en forholdsmæssig andel af lejeværdinedsættelsen for hele året, som om ejendommen var blevet afstået på det tidspunkt, den ophørte med at tjene den skattepligtige til bolig.

13. Den omstændighed, at ejendommen overtages til hensidden i uskiftet bo eller ved skifte af et dødsbo udlægges til den efterlevende ægtefælle, anses som hidtil ikke for ejerskifte i denne forbindelse. Som følge heraf er det i bekendtgørelsens § 4 præciseret, at §§ 2-3 i disse situationer finder anvendelse ved beregningen af en eventuel nedsættelse, hvis afdøde ville have været omfattet heraf. Den efterlevende ægtefælle indtræder herefter i afdødes lejeværdimæssige stilling, således at lejeværdien beregnes på samme måde, som hvis ægtefællen ikke var død.

EJENDOMME, DER ER FORBEDRET M.V. FOR MERE END 200.000 KR.

14. I pkt. 14 til 17 omhandles den situation, hvor den skattepligtige I INDKOMSTÅRET har foretaget forbedring eller ombygning som nævnt i ligningslovens § 15 B, stk. 3. I pkt. 18 behandles den situation,hvor forbedringen har fundet sted i DET FORUDGÅENDE INDKOMSTÅR, i pkt. 19 den situation, hvor forbedring har fundet sted i TO På HINANDEN FØLGENDE INDKOMSTÅR, og i pkt. 20 den situation, hvor den skattepligtige ERHVERVER EN EJENDOM, DER ER OPFØRT ELLER FORBEDRET I INDKOMSTÅRET 1985 ELLER SENERE.

Hvis den skattepligtige i indkomstårets løb har foretaget forbedring eller nybygning som nævnt i ligningslovens § 15 B, stk. 3, skal den fulde lejeværdi for indkomståret sammenlignes med den fulde lejeværdi, som ville være fremkommet for det forudgående indkomstår, hvis ejendommen med forbedringen eller nybygningen havde tjent den skattepligtige til bolig i hele dette år, jfr. bekendtgørelsens § 5, stk. 1.

Forbedringen får kun virkning for lejeværdiberegningen fra det tidspunkt, hvor den tages i brug. Det er derfor nødvendigt at beregne lejeværdien særskilt for perioderne før og efter ibrugtagningen af forbedringen. De eventuelle nedsættelser af lejeværdien må derfor også beregnes særskilt for de to perioder, og for hver periode beregnes en forholdsmæssig nedsættelse afhængig af, hvornår i året forbedringen er taget i brug.

15. For perioden FØR IBRUGTAGNINGEN sammenlignes den fulde lejeværdi for ejendommen beregnet på helårsbasis før forbedringen med den regulerede lejeværdi året før. Ved hjælp af disse lejeværdier beregnes en eventuel nedsættelse af lejeværdien uden forbedring for hele indkomståret.

For perioden EFTER IBRUGTAGNINGEN skal der som nævnt foretages sammenligning af den fulde lejeværdi i indkomståret og en ny beregnet lejeværdi for det foregående år. For begge år indregnes forbedringen i beregningsgrundlaget.

INDKOMSTÅRETS beregningsgrundlag skal efter ligningslovens § 15 B, stk. 3, forhøjes med 80 pct. af de afholdte udgifter. En udgift på 250.000 kr. indgår således med 200.000 kr. i beregningsgrundlaget.

Det FORUDGÅENDE INDKOMSTÅRS beregningsgrundlag opgøres som summen af den ejendomsværdi, der lå til grund for lejeværdien i det forudgående år (for nybygninger: grundværdien) og de 80 pct. af forbedringsudgifterne omregnet til prisniveauet i det forudgående indkomstår. Denne omregning foretages ved hjælp af en procentsats, der fastsættes af statsskattedirektoratet efter bekendtgørelsens § 8, jfr. bekendtgørelsens § 5, stk. 2, første pkt. For indkomståret 1985 er procentsatsen 78,1 og for indkomståret 1986 er procentsatsen 90,9, jfr. SD-cirkulære nr. 19 af 12. juni 1986.

Når ejerboligernes ejendomsværdi stiger 10 pct. fra 1984 til 1985, bevirker dette en tilsvarende stigning i beregningsgrundlaget fra 1985 til 1986. Når en ombygning i 1986 skal indgå i beregningsgrundlaget for lejeværdien i 1985, vil ombygningen her indgå med 1,00 / 1,10 x 100 pct. lig med 90,9 pct., af den værdi, der indgår i beregningsgrundlaget for 1986. I eksemplet ovenfor med en ombygning på 250.000 kr. i 1986 vil denne indgå i beregningsgrundlaget for 1985 med 90,9 pct. af 200.000 kr., dvs. med 181.800 kr.

Er der tale om tilbygninger, kan den skattepligtige lejeværdi for det forudgående år være nedsat efter ligningslovens § 15 G, stk. 3-4. Det beløb, hvormed den skattepligtige lejeværdi for det forudgående år er nedsat (omregnet til helårsbasis), skal fratrækkes den efter bekendtgørelsen beregnede fulde lejeværdi for det forudgående år, jfr. bekendtgørelsens § 5, stk. 2, sidste pkt.

16. EKSEMPEL 6: LEJEVÆRDI FOR EN EJENDOM FORBEDRET FOR 250.000 KR.

EJEREN UNDER 67 ÅR

FORBEDRINGEN TAGES I BRUG 1. NOVEMBER 1986

Procentsatsen efter bekendtgørelsens § 8 er fastsat til 90,9 pct. for 1986, svarende til en gennemsnitlig stigning i ejerboligernes ejendomsværdi fra 1984 til 1985 på 10 pct., jfr. SD-cirkulære nr. 19 af 12. juni 1986.

Ejendomsværdi pr. 1. april 1983 600.000 kr.

Ejendomsværdi pr. 1. april 1984 (+30 pct.) 780.000 kr.

Ejendomsværdi pr. 1. april 1985 (+25 pct., nedrundet) 970.000 kr.

LEJEVÆRDI BEREGNET UDEN FORBEDRING

1984

Fuld lejeværdi 2,5 pct. af 600.000 kr. 15.000 kr.

1985

Fuld lejeværdi 2,5 pct. af 780.000 kr. 19.500 kr.

Lejeværdi for 1984 forhøjet med 3.500 kr. 18.500 kr.

Nedsættelse af lejeværdi 1.000 kr.

Reguleret lejeværdi 18.500 kr.

1986

Fuld lejeværdi (helårsbasis) af 970.000 kr.

2,5 pct. af

834.400 kr.

= 20.860 kr.

7,5 pct. af

135.600 kr.

= 10.170 kr. 31.030 kr. 31.030 kr.

Reguleret lejeværdi for 1985 forhøjet med 20 pct. 22.200 kr.

Nedsættelse af lejeværdi (helårsbasis) 8.830 kr.

LEJEVÆRDI BEREGNET MED FORBEDRING (HELÅRSBASIS)

1985

Beregningsgrundlag før forbedring 780.000 kr.

Tillæg på grund af 1986-forbedring

= 0,8 x 250.000 kr. x 0,909 = 181.800 kr.

Grundlag for lejeværdiberegning 961.800 kr.

Fuld lejeværdi (helårsbasis) af 961.800 kr.

2,5 pct. af

818.300 kr.

= 20.457 kr.

7,5 pct. af

143.500 kr.

= 10.763 kr.

Fuld lejeværdi 31.220 kr. 31.220 kr.

Nedsættelse jfr. bekendtgørelsens § 5, stk. 2, 2. pkt. 1.000 kr.

Reguleret lejeværdi i 1985 30.220 kr.

1986

Beregningsgrundlag før forbedring 970.000 kr.

Tillæg på grund af 1986-forbedring = 0,8 x 250.000 kr. = 200.000 kr.

Grundlag for lejeværdiberegning 1.170.000 kr.

Fuld lejeværdi (helårsbasis) af 1.170.000 kr.

2,5 pct. af

834.400 kr.

= 20.860 kr.

7,5 pct. af

335.600 kr.

= 25.170 kr.

Fuld lejeværdi 46.030 kr. 46.030 kr.

Reguleret lejeværdi for 1985 forhøjet med 20 pct. 36.264 kr.

Nedsættelse af lejeværdi (helårsbasis) 9.766 kr.

Skattepligtig lejeværdi, når forbedringen tages i brug den 1. november 1986

10/12 x 22.200 kr. = 18.500 kr. 2/12 x 36.264 kr. = 6.044 kr. 24.544 kr. 24.544 kr.

17. EKSEMPEL 7: LEJEVÆRDI FOR EN NYOPFØRT EJENDOM

UDGIFT TIL OPFØRELSE 800.000 KR.

EJEREN UNDER 67 ÅR

NYBYGNINGEN TAGES I BRUG 1. NOVEMBER 1986

Procentsatsen efter bekendtgørelsens § 8 er fastsat til 90,9 pct. for 1986 svarende til en gennemsnitlig stigning i ejerboligernes ejendomsværdi fra 1984 til 1985 på 10 pct., jfr. SD-cirkulære nr. 19 af 12. juni 1986.

Grundværdi pr. 1. april 1984 250.000 kr.

Grundværdi pr. 1. april 1985 (+24 pct.) 310.000 kr.

1985

Grundværdi pr. 1. april 1984 250.000 kr.

Tillæg på grund af 1986 nybygning

= 0,8 x 800.000 kr. x 0,909 = 581.760 kr. Grundlag for lejeværdiberegning 831.760 kr.

Fuld lejeværdi (helårsbasis) af 831.760 kr.

2,5 pct. af

818.300 kr.

= 20.457 kr.

7,5 pct. af

13.460 kr.

= 1.010 kr. 21.467 kr. 21.467 kr.

1986

Grundværdi pr. 1. april 1985 310.000 kr.

Tillæg på grund af 1986 nybygning = 0,8 x 800.000 kr. = 640.000 kr.

Grundlag for lejeværdiberegning 950.000 kr.

Fuld lejeværdi (helårsbasis) af 950.000 kr.

2,5 pct. af

834.400 kr.

= 20.860 kr.

7,5 pct. af

115.600 kr.

= 8.670 kr. 29.530 kr. 29.530 kr.

Fuld lejeværdi 1985 forhøjet med 20 pct. 25.760 kr.

Nedsættelse af lejeværdi 3.770 kr.

Skattepligtig lejeværdi når

forbedringen tages i brug

den 1. november 1986

2/12 x 25.760 kr. = 4.293 kr.

18. Hvis beregningsgrundlaget for det forudgående indkomstårs lejeværdi er opgjort efter ligningslovens § 15 B, stk. 3, skal den fulde lejeværdi for indkomståret sammenlignes med den regulerede lejeværdi for det forudgående år, jfr. bekendtgørelsens § 5, stk. 3.

Den fulde lejeværdi for året efter ibrugtagningsåret skal sammenlignes med den regulerede lejeværdi for det forudgående år beregnet MED FORBEDRINGEN (HELÅRSBASIS).

I eksemplet under pkt. 16 er 1987 året efter ibrugtagningen. Ved sammenligningen med den fulde lejeværdi for 1987 skal for 1986 anvendes en lejeværdi på 46.030 kr. - 9.766 kr. = 36.264 kr. svarende til den regulerede lejeværdi beregnet med forbedringen for 1985 forhøjet med 20 pct.

I det år, hvori forbedringen første gang beregnes på grundlag af en vurdering, hvori forbedringen indgår (f.eks. efter en årsomvurdering), skal den fulde lejeværdi for dette indkomstår sammenlignes med den regulerede lejeværdi for det forudgående år, hvis beregningsgrundlag er opgjort efter ligningslovens § 15 B, stk. 3.

19. Hvis ejendommen er forbedret i to på hinanden følgende år, anvendes den under pkt. 14-15 nævnte fremgangsmåde ved den anden forbedring på samme måde som ved den første forbedring.

Hvis ejendommen i eksemplet under pkt. 16 tillige forbedres i 1987, skal de efter bekendtgørelsens § 8 omregnede udgifter afholdt i 1987 lægges sammen med beregningsgrundlaget for den fulde lejeværdi for 1986 beregnet MED DEN FØRSTE FORBEDRING (HELÅRSBASIS). Dette beløb angives under pkt. 16 til 1.170.000 kr.

Den nedsættelse, der efter bekendtgørelsens § 5, stk. 2, 2. pkt., skal finde sted af den fulde lejeværdi for det forudgående indkomstår, vil i eksemplet under pkt. 16 udgøre 9.766 kr.

20. Hvis den skattepligtige har erhvervet en ejendom, der er opført eller forbedret i indkomståret 1985 eller senere, skal den fulde lejeværdi for indkomståret sammenlignes med den regulerede lejeværdi for det forudgående år, som ville være fremkommet, hvis den skattepligtige selv havde foretaget forbedringen.

Er der tale om NYBYGNINGER, går man derfor ved beregningen af den regulerede lejeværdi for det forudgående år kun tilbage til året forud for ibrugtagningen af nybygningen, jfr. bekendtgørelsens § 5. Hvis ejendommen i eksempel 7 under pkt. 17 erhverves af en person under 67 år i 1987, vil den regulerede lejeværdi for 1986 udgøre 25.760 kr. svarende til den regulerede lejeværdi for sælger, da køber og sælger begge er under 67 år.

Er der tale om ejendomme FORBEDRET i 1985 eller senere, går man ved beregningen af den regulerede lejeværdi for det forudgående år tilbage til den fulde lejeværdi for 1984 uden forbedring. Herefter beregnes den regulerede lejeværdi år for år frem til året forud for erhvervelsen, som om køberen selv havde foretaget forbedringen. Hvis ejendommen i eksempel 6 under pkt. 16 erhverves af en person under 67 år i 1987, vil den regulerede lejeværdi for 1986 udgøre 36.264 kr. svarende til den regulerede lejeværdi for sælger, da både køber og sælger er under 67 år.

EJENDOMME UDEN VÆRDIANSÆTTELSE

21. De uvurderede ejendomme er navnlig ejendomme, hvor udstykning ikke er tilendebragt, og som endnu ikke er særskilt matrikulerede.

Derimod anses ejendomme, fra hvilke der efter den seneste vurdering er foretaget udstykning, ikke for uvurderede ejendomme. Beregningsgrundlaget for disse ejendomme opgøres efter den seneste vurdering, og lejeværdien korrigeres eventuelt efter reglerne i ligningslovens § 15 H.

Af bekendtgørelsens § 6 fremgår, at hvis den skattepligtige i løbet af indkomståret har erhvervet en ejendom, for hvilken beregningsgrundlaget for indkomstårets lejeværdi er opgjort efter ligningslovens § 15 C, skal den fulde lejeværdi for indkomståret sammenlignes med den fulde lejeværdi for det forudgående indkomstår, som ville være fremkommet, hvis ejendommen havde tjent den skattepligtige til bolig i hele dette år.

INDKOMSTÅRETS beregningsgrundlag er ifølge ligningslovens § 15 C lig 70 pct. af anskaffelsessummen. Hvis anskaffelsessummen for den uvurderede ejendom er f.eks. 1.000.000 kr., opgøres beregningsgrundlaget for den fulde lejeværdi for indkomståret til 70 pct. heraf = 700.000 kr.

Beregningsgrundlaget for den fulde lejeværdi for det FORUDGÅENDE ÅR opgøres med den af statsskattedirektoratet efter bekendtgørelsens § 8 fastsatte procentsats af indkomstårets beregningsgrundlag, jfr. bekendtgørelsens § 6, stk. 1, sidste pkt. Er denne procentsats f.eks. 90,9 pct. (svarende til en stigning i ejendomsværdien på 10 pct.), vil beregningsgrundlaget for den fulde lejeværdi for det forudgående år være 90,9 pct. x 700.000 = 636.300 kr.

22. Hvis beregningsgrundlaget for det forudgående indkomstårs lejeværdi er opgjort efter ligningslovens § 15 C, skal den fulde lejeværdi for indkomståret sammenlignes med den regulerede lejeværdi for det forudgående indkomstår, jfr. bekendtgørelsens § 6, stk. 3. Den regulerede lejeværdi for det forudgående indkomstår opgøres på helårsbasis. I det år, hvori lejeværdien skal beregnes på grundlag af en vurdering, skal den fulde lejeværdi for dette indkomstår sammenlignes med den regulerede lejeværdi for det forudgående indkomstår, hvis beregningsgrundlag er opgjort efter ligningslovens § 15 C.

23. Er der afholdt udgifter som nævnt i ligningslovens § 15 B, stk. 3, finder bekendtgørelsens § 5, stk. 1-2, tilsvarende anvendelse, jfr. bekendtgørelsens § 6, stk. 2. Beregningen af nedsættelsen foretages som under pkt. 14-17, blot skal den efter bekendtgørelsens § 8 fastsatte procentdel af det beløb, hvormed forbedringsudgifterne skal tillægges indkomstårets beregningsgrundlag, tillægges 70 pct. af anskaffelsessummen for ejendommen, da der ikke (endnu) er en vurdering af ejendommen.

24. EKSEMPEL 8: LEJEVÆRDI FOR EN UVURDERET EJENDOM ERHVERVET FOR 1.200.000 KR.

EJER UNDER 67 ÅR

EJENDOMMEN ERHVERVES PR. 1. JULI 1985

Ejendommen er ikke vurderet, fordi udstykning ikke er tilendebragt. Procentsatsen efter bekendtgørelsens § 8 er fastsat til 78,1 for 1985, svarende til en gennemsnitlig stigning i ejerboligernes ejendomsværdi fra 1983 til 1984 på 28 pct., jfr. SD-cirkulære nr. 19 af 12. juni 1986.

1984

Beregningsgrundlag: 70 pct. x 1.200.000 kr. x 0,781 = 656.040 kr.

Fuld lejeværdi 2,5 pct. af 656.040 kr. 16.401 kr.

1985

Beregningsgrundlag: 70 pct. x 1.200.000 kr. 840.000 kr.

Fuld lejeværdi af 840.000 kr.

2,5 pct. af

818.300 kr.

= 20.457 kr.

7,5 pct. af

21.700 kr.

= 1.628 kr. 22.085 kr. 22.085 kr.

Lejeværdi for 1984 forhøjet med 3.500 kr. 19.901 kr.

Nedsættelse af lejeværdi (helårsbasis) 2.184 kr.

Skattepligtig lejeværdi når køber

har haft ejendommen til

rådighed i 6 måneder

6/12 x 19.901 kr. = 9.950 kr.

25. Har den skattepligtige erhvervet en ejendom, som i indkomståret 1985 eller senere har været erhvervet som uvurderet ejendom, skal den fulde lejeværdi for indkomståret sammenlignes med den regulerede lejeværdi for det forudgående år, som ville være fremkommet, hvis den skattepligtige selv havde erhvervet ejendommen som uvurderet. Ved beregningen af lejeværdien for det forudgående år går man derfor kun tilbage til året forud for det år, hvori ejendommen blev erhvervet som uvurderet, jfr. bekendtgørelsens § 6.

Hvis ejendommen i eksempel 8 under pkt. 24 erhverves i 1986 af en person under 67 år, vil den regulerede lejeværdi for 1985 udgøre 19.901 kr. svarende til den regulerede lejeværdi for sælger, da både sælger og køber er under 67 år.

EJENDOMME ANVENDT I ET ANDET OMFANG END FORUDSAT VED VURDERINGEN

26. Af bekendtgørelsens § 7 fremgår, at hvis der ved beregningen af lejeværdien for indkomståret er sket en forholdsmæssig nedsættelse eller forhøjelse efter ligningslovens § 15 H, skal den fulde lejeværdi for indkomståret sammenlignes med den regulerede lejeværdi for det forudgående indkomstår, som ville være fremkommet, hvis ejendommen i hele denne periode havde tjent den skattepligtige til bolig i samme omfang som i indkomståret.

27. EKSEMPEL 9: LEJEVÆRDI FOR EN EJENDOM, DER ANVENDES I ANDET OMFANG END FORUDSAT VED VURDERINGEN EJEREN UNDER 67 ÅR

Ejendomsværdi pr. 1. april 1983 600.000 kr.

Ejendomsværdi pr. 1. april 1984 (+30 pct.) 780.000 kr.

Ejendomsværdi pr. 1. april 1985 (+25 pct., nedrundet) 970.000 kr.

1984

Fuld lejeværdi 2,5 pct. af 600.000 kr. 15.000 kr.

1985

Fuld lejeværdi 2,5 pct. af 780.000 kr. 19.500 kr.

Lejeværdi for 1984 forhøjet med 3.500 kr. 18.500 kr.

Nedsættelse af lejeværdi 1.000 kr.

Reguleret lejeværdi 18.500 kr.

1986

Fuld lejeværdi af 970.000 kr.

2,5 pct. af

834.400 kr.

= 20.860 kr.

7,5 pct. af

135.600 kr.

= 10.170 kr. 31.030 kr. 31.030 kr.

Reguleret lejeværdi for 1985 forhøjet med 20 pct. 22.200 kr.

Nedsættelse af lejeværdi (helårsbasis) 8.830 kr.

Pr. 1. juni 1986 begynder ejeren at anvende en andel svarende til 20 pct. af ejendommen erhvervsmæssigt.

Lejeværdi beregnet med ændret benyttelsesomfang i 1986 (helårsbasis).

1985

Reguleret lejeværdi ved ændret

benyttelse udgør 18.500 kr. x 0,8 14.800 kr.

1986

Fuld lejeværdi ved ændret

benyttelse udgør 31.030 kr. x 0,8 24.824 kr.

Reguleret lejeværdi ved ændret

benyttelse for 1985 forhøjet med 3.500 kr. 18.300 kr.

Nedsættelse 1986 ved ændret benyttelse (helårsbasis) 6.524 kr.

Skattepligtig lejeværdi i ændringsåret 1986

5/12 x 22.200 kr. = 9.250 kr.

7/12 x 18.300 kr. = 10.675 kr. 19.925 kr. 19.925 kr.

28. Hvis der ved beregningen af lejeværdien for indkomståret IKKE sker en forholdsmæssig nedsættelse eller forhøjelse efter ligningslovens § 15 H, medens dette var tilfældet i det forudgående indkomstår, skal den fulde lejeværdi for indkomståret sammenlignes med den regulerede lejeværdi for det forudgående indkomstår, som ville være fremkommet, hvis ejendommen i hele dette år havde tjent den skattepligtige til bolig i samme omfang som forudsat ved beregningen af indkomstårets lejeværdi, jfr. bekendtgørelsens § 7, stk. 2. Hvis ejeren af ejendommen i eksemplet under pkt. 27 (eksempel 9) i 1987 atter fuldt ud benytter ejendommen til bolig, skal den fulde lejeværdi for 1987 sammenlignes med den regulerede lejeværdi for 1986 beregnet uden hensyn til den erhvervsmæssige benyttelse, svarende til 22.200 kr.

BEKENDTGØRELSENS IKRAFTTRÆDEN

29. Bekendtgørelse nr. 203 af 7. april 1986 har virkning fra og med indkomståret 1985, jfr. § 9. Samtidig er bekendtgørelse nr. 18 af 14. januar 1986 blevet ophævet.

For indkomståret 1985 vil det forudgående indkomstår være 1984. Hvis en ejendom erhverves i 1985, skal den fulde lejeværdi for 1985 sammenlignes med den regulerede lejeværdi for det forudgående indkomstår beregnet som om ejendommen havde tjent den skattepligtige til bolig siden den 1. januar 1984, jfr. bekendtgørelsens § 2, stk. 1. Da bekendtgørelsen først har virkning fra og med indkomståret 1985, skal den fulde lejeværdi for 1985 sammenlignes med DEN FULDE lejeværdi for 1984, da der ikke tages hensyn til en eventuel begrænsning i stigningen i lejeværdi mellem 1983 og 1984.

Er ejendommen erhvervet eller forbedret i 1984, vil ejeren kunne få begrænset stigningen i lejeværdien mellem 1984 og 1985, jfr. bekendtgørelsens § 2, stk. 2, § 5, stk. 3, og § 6, stk. 3. Tilsvarende gælder, såfremt ejeren i 1985 har fået forhøjet eller nedsat lejeværdien efter ligningslovens § 15 H, jfr. bekendtgørelsens § 7.

30. Progressionsgrænsen ved beregning af lejeværdi efter ligningslovens § 15 G, stk. 1, for indkomstårene 1984-87

1984 802.100 kr.

1985 818.300 kr.

1986 834.400 kr.

1987 1.200.000 kr.

SKATTEDEPARTEMENTET, DEN 26. JUNI 1986

JENS ROSMAN

/Lars H. Nielsen

Ingen