Cirkulære om gennemførelse af byfornyelses- eller boligforbedringsarbejder efter opfordring, herunder veto m.v.

Cirkulære om gennemførelse af byfornyelses- eller boligforbedringsarbejder efter opfordring, herunder veto m.v.

Indledning

Byfornyelsesloven indeholder regler, der har til formål at sikre beboernes medindflydelse, når bygningsforanstaltninger foreslås gennemført. Her skal særlig nævnes reglerne om beboernes adgang til at nedlægge veto overfor påtænkte bygningsforanstaltninger. Disse bestemmelser har til formål at sikre, at de forskellige foranstaltninger udføres efter en grundig dialog og i et tæt samspil mellem de involverede parter.

Erfaringen viser, at moderne bekvemmeligheder f.eks. bad, der er en selvfølge i nybyggeriet, ofte i det ældre byggeri kan møde en vis modstand fra beboere, der ikke har været vant hertil. Indretningen af sådanne bekvemmeligheder kan uden skade udsættes, til beboerne måtte ønske dem. Omvendt kan samfundsmæssige interesser tale for, at andre foranstaltninger umiddelbart gennemføres, f.eks. er der en almen interesse i, at den ældre boligmasse holdes i forsvarlig stand og ikke nedslides, så en senere nedrivning bliver påkrævet.

For de forbedringer, der skal gennemføres af en privat ejer, opererer byfornyelsesloven med 1) den kollektive vetoret, hvor et flertal af lejerne kan modsætte sig visse forbedringer, 2) den individuelle vetoret, hvor den enkelte beboer kan modsætte sig visse forbedringer, der alene vedrører den pågældendes bolig, og 3) ejerveto.

I dette cirkulære vil reglerne om gennemførelse af byfornyelses- eller boligforbedringsarbejder efter opfordring, herunder de nærmere forhold om lejernes/beboernes og ejernes vetoret, blive gennemgået. Reglerne fremgår af §§ 19-21, § 23 a og § 24 i byfornyelsesloven (lov nr. 300 af 9. juni 1982 om byfornyelse og boligforbedring med de ændringer, der følger af lov nr. 136 af 13. april 1983 og lov nr. 246 af 6. juni 1985, jfr. lovbekendtgørelse nr. 342 af 10. juli 1985). Disse lovbestemmelser er optrykt i bilag 1.

De vigtigste ændringer som følge af lov nr. 246 af 6. juni 1985 er

a) »Sammenkobling« af bestemmelserne om kollektivt og individuelt veto for lejere.

b) Kollektivt veto i »blandede ejendomme« (dvs. samtlige lejligheder bebos ikke af ejerne/andelshaverne).

c) Reglerne i § 23 a om forbud i 5 år mod gennemførelse af visse forbedringer efter lov om leje eller lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Reglerne om vetoret finder anvendelse, hvad enten kommunalbestyrelsen har truffet en byfornyelsesbeslutning efter kapitel II eller boligforbedringsbeslutning efter kapitel III.

De nævnte regler omhandler alene tilfælde, hvor foranstaltningerne kan udføres af ejeren af en enkelt ejendom. For ejendomme, som kommunen skal råde over til byfornyelse, gælder vetoretten efter loven ikke. Boligstyrelsen har i medfør af lovens § 31 udstedt en bekendtgørelse herom, jfr. bilag nr. 2. Der er nærmere redegjort for reglerne i cirkulærets afsnit 8.

Opmærksomheden henledes i øvrigt på, at boligstyrelsen i samarbejde med Kommunernes Landsforening er ved at udarbejde informationsmateriale bl.a. om reglerne for samarbejde mellem ejere og lejere, når der skal udarbejdes projekt til udførelse af byfornyelses- og boligforbedringsarbejder.

Cirkulæret indeholder følgende afsnit og punkter

Afsnit 1: Den kollektive vetoret. Afsnit 2: Den individuelle vetoret. Afsnit 3: Procedure. 1. Indledende procedure. 2. Videre procedure. - Udlejningsejendomme. - Ejendomme, opdelt i ejerlejligheder og andelsboliger, hvor samtlige lejligheder bebos af ejere/andelshavere. - Almennyttige boligselskaber. - Blandede ejendomme. Afsnit 4: Påbud. Afsnit 5: Godkendelse og gennemførelse af projekt. Afsnit 6: Ændrede forhold. Klage. Strafbestemmelser. Afsnit 7: Forbud mod gennemførelse af forbe,ringer efter lejelovgivningen. (§ 23 a). Afsnit 8: Særlige ejendomme. Råde-over ejendomme.

Der er i cirkulæret henvist til følgende andre cirkulærer

Boligstyrelsens cirkulære nr. 57 af 11. maj 1983 om byfornyelsesbeslutningers indhold.

Boligstyrelsens cirkulære nr. 15 af 30. januar 1985 om afhjælpning af sundheds- og brandfarlige forhold i boliger og opholdsrum. (Revideret cirkulære udsendes i 1986).

Boligstyrelsens cirkulære om offentlig støtte til byfornyelse og boligforbedring.

Afsnit 1

Den kollektive vetoret (§ 19, stk. 5)

1.1. Hvilke foranstaltninger kan kommunalbestyrelsen påbyde?

Proceduren vedrørende gennemførelse af byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutninger, hvor arbejderne påregnes gennemført af en privat ejer er beskrevet i afsnit 3.

Har et flertal af lejerne skriftligt fremsat indsigelser imod ejerens projekt eller dele heraf, kan foranstaltningerne kun fremmes efter påbud. Kommunalbestyrelsens påbud efter lovens § 19, stk. 5, kan herefter alene omfatte

a. Foranstaltninger til opfyldelse af de i § 3, stk. 1, nr. 3, nævnte normer.

b. Foranstaltninger til afhjælpning af sundhedsfare og brandfare, jfr. § 70.

c. Foranstaltninger, der er af almen betydning for områdets forbedring eller for bygningens forbedring.

d. Foranstaltninger til sikring af bygningens senere forbedring i forbindelse med de øvrige forbedringsarbejder.

e. Foranstaltninger, som et flertal af lejerne ikke har fremsat indsigelse imod.

1.2. Generelle bemærkninger

Der er ikke i dette cirkulære opstillet en udtømmende liste over, hvilke foranstaltninger kommunalbestyrelsen kan påbyde, og som hermed er undtaget fra vetoretten. Der er derimod redegjort for de kriterier, der bør lægges vægt på ved afgørelsen af, om der er vetoret, og der er ved eksempler redegjort for, hvilke foranstaltninger der kan nedlægges veto imod. Kommunalbestyrelsen må således ofte foretage en konkret vurdering af, i hvilket omfang vetoretten kan gøres gældende. Dette gælder navnlig karakteren og omfanget af foranstaltninger af almen betydning for området eller bygningen, se nedenfor.

Vetoretten er først og fremmest en ret for beboerne til at modsætte sig, at visse foranstaltninger, som er fastsat i selve byfornyelses- og boligforbedringsbeslutningen, f.eks. installation af bad, bliver gennemført. Gør et flertal af beboerne indsigelse imod disse foranstaltninger, kan kommunalbestyrelsen ikke give påbud om, at de skal gennemføres. Derimod har kommunalbestyrelsen mulighed for at lade foranstaltningerne gennemføre hos det eventuelle mindretal, som ikke har gjort indsigelse herimod, se pkt. 1. 3. d. Der kan endvidere være tale om, at beboerne nok ønsker foranstaltningerne gennemført, men at et flertal af dem ikke er enige i den løsning, som er foreslået i ejerens projekt. Her kan beboerne nedlægge veto imod selve projektet, og ejeren må derfor - eventuelt efter først at have udarbejdet et nyt forslag - ved forhandling med beboerne få afklaret på hvilken måde, foranstaltningerne herefter ønskes gennemført.

Dernæst giver vetoretten ved de foranstaltninger, som kommunalbestyrelsen kan påbyde gennemført efter § 19, stk. 5, beboerne mulighed for at modsætte sig, at foranstaltningerne gennemføres på et niveau, som ligger væsentligt ud over, hvad der kan anses for nødvendigt. Der kan her være tale såvel om valg af løsning, f.eks. udskiftning i stedet for reparation, som materialevalg. Det er kommunalbestyrelsen, som ud fra et konkret skøn over ejendommens beliggenhed og tilstand skal afgøre, om en foranstaltning er nødvendig. Ved vurderingen heraf må det lægges til grund, at foranstaltningen må skønnes at være påkrævet for at afhjælpe de konstaterede mangler. Det fremgår af bemærkningerne til det oprindelige byfornyelseslovforslag, at et påbud imod lejerflertallets ønske alene kan omfatte foranstaltninger af almen betydning for området, f.eks. indførelse af kollektiv varmeforsyning eller en påkrævet opretning af en bygning, hvorved et fortsat forfald kan standses. Dette indebærer, at den forventede restlevetid af bygningen må sammenholdes med det niveau, som foranstaltningerne ønskes gennemført på. Selvom f.eks. udskiftninger eller fornyelser ud fra almene økonomiske betragtninger ville være det mest hensigtsmæssige, kan sparsomme reparationer måske være tilstrækkelige til at opfylde kravet om nødvendige foranstaltninger, såfremt et flertal af beboerne i den konkrete situation peger på dette.

For at undgå situationer, hvor der nedlægges veto imod væsentlige dele af ejerens projekt, anbefales det, så vidt muligt at få afklaret disse spørgsmål ved en principbeslutning før projekteringen går i gang. Se nærmere afsnit 3.

I boligstyrelsens cirkulære nr. 57 af 11. maj 1983 om byfornyelsesbeslutningers indhold er der gjort rede for lovens § 7, hvori er nævnt de foranstaltninger, som kan tages med i en byfornyelsesbeslutning. Endvidere gennemgås i cirkulære nr. 57 de normer i § 3, som en beboelsesejendom må opfylde for at være tidssvarende. Det er i lovens § 3, stk. 3, præciseret, at disse normer er et maksimum for, hvad kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning om.

Det fremgår af lovens § 19, stk. 5, og § 20, at kommunalbestyrelsen kan give påbud, og kommunalbestyrelsen må således selv afgøre, om den ønsker at fremme foranstaltningerne ved at meddele et påbud. Følgen af et kollektivt veto kan derfor blive, at ingen af de foranstaltninger, der er omfattet af beslutningen, bliver gennemført. En undtagelse er dog § 19, stk. 5, nr. 2 om kondemnable forhold. Beboerne kan ikke nedlægge veto mod sådanne foranstaltninger, og kommunalbestyrelsen kan ikke træffe beslutning om afhjælpning af kondemnable forhold efter kapitel VIII, medmindre der foreligger nærliggende fare, jfr. § 5, stk. 3. Derfor må kommunalbestyrelsen meddele påbud om afhjælpning af kondemnable forhold.

Der vil ikke i dette cirkulære blive redegjort nærmere for de enkelte normer, idet man henviser til cirkulæret om byfornyelsesbeslutningers indhold.

1.3. Foranstaltninger efter § 19, stk. 5, nr. 1-5

a. Foranstaltninger til opfyldelse af de normer, der er nævnt i § 3, stk. 1, nr. 3

Det fremgår af denne bestemmelse, at bygningen skal have sædvanlige tidssvarende opvarmningsmuligheder i overensstemmelse med varmeforsyningsplanlægningen, jfr. kapitlerne 2 og 3 i lov om varmeforsyning. Normen er nærmere omtalt i pkt. 5 i cirkulæret om byfornyelsesbeslutningers indhold.

b. Foranstaltninger til afhjælpning af sundhedsfare og brandfare, jfr. § 70 i kapitel VIII om kondemnering m.v. af sundheds- eller brandfarlige opholdsrum

Ved skønnet over, om benyttelsen af boliger og opholdsrum er forbundet med sundhedsfare, skal der efter § 70 navnlig tages hensyn til, om de pågældende boliger eller opholdsrum væsentligt afviger fra et eller flere af de mindstekrav, som er nævnt i § 70, stk. 3 og 4. Som eksempler på afhjælpning af sådanne forhold kan nævnes etablering af selvstændigt wc i den enkelte bolig og fjernelse af udvendige køkkenafløb.

Ved skønnet over, om personer, som opholder sig i en bygning, udsættes for brandfare, skal der især tages hensyn til byggemåden og indretningen af de enkelte lejligheder og rum samt adgangsforholdene. Bestemmelserne er nærmere omtalt i cirkulære nr. 15, afsnit 1.2. og 1.3.

c. Foranstaltninger, der er af almen betydning for områdets forbedring eller for bygningens forbedring

Som nævnt ovenfor vil det kunne bero på kommunens konkrete vurdering, om en foranstaltning kan anses for at være af almen betydning og herunder, hvorledes foranstaltningerne efter høring af beboerne bedst kan søges gennemført i den enkelte ejendom.

Foranstaltninger vil som udgangspunkt være af almen betydning for områdets forbedring, når de ikke blot vedrører den enkelte bygning og boligerne i denne, men har sammenhæng med de øvrige foranstaltninger, der skal gennemføres i byfornyelsesområdet.

Foranstaltninger vil ligeledes som udgangspunkt være af almen betydning for en bygnings forbedring, såfremt de er nødvendige for at hindre ejendommens fortsatte forfald, det vil navnlig sige den nødvendige udvendige istandsættelse af bygningen på tag, vinduer og facader, jfr. hvad der er anført herom under 1.2.

Foranstaltninger af almen betydning for områdets eller bygningens forbedring kan dog ikke gå ud over, hvad der er indeholdt i kommunalbestyrelsens beslutning og maksimum herfor er som nævnt normerne i lovens § 3.

c.1. Eksempler

Som eksempler på foranstaltninger, der er af almen betydning, og som der ikke kan nedlægges veto imod, kan nævnes

- Nedrivning af bestående bebyggelse. Normalt vil det dog være nødvendigt at råde over de bygninger, som skal nedrives. Der er dog intet i vejen for, at ejeren selv kan stå for nedrivning af mindre bygninger. Det vil som regel heller ikke være nødvendigt at råde over ejendommen som helhed, hvis kun en del af bebyggelsen skal nedrives, f.eks. side- eller baghuse. Der henvises nærmere til afsnit 9 i cirkulære nr. 57.

- Tilpasning af den resterende bebyggelse, f.eks. retablering af gavle.

Bestemmelser i såvel lokalplan som byfornyelsesbeslutning om

- Afhjælpning af andre ulemper eller særlige arkitektoniske eller kulturhistoriske krav til udformningen af ombygnings- og forbedringsarbejder.

- Krav om ændret anvendelse af en bygning eller dele heraf med henblik på at fremskaffe egnede lokaler til de erhvervsvirksomheder, der kan tilgodese bydelens forsyning med servicefunktioner.

- Krav til en bygnings konstruktive forhold som eksempelvis tagdækning, vinduer, døre og ydre facadedele samt krav til facadebehandling og andre ydre vedligeholdelsesarbejder (§ 3, stk. 1, nr. 1 og 5). Beboerne har dog indflydelse på niveauet for disse foranstaltninger, jfr. dette afsnits 1.2.

Som eksempler på foranstaltninger, der kan nedlægges veto imod, kan nævnes

- Bad.

- Varmt vand.

- Håndvask på eksisterende wc.

- Lydisolering mellem de enkelte lejemål.

- Krav til de enkelte lejligheder, dvs. navnlig størrelse og standard for beboelsesrum og køkkener.

- Forskellige varmeisoleringsmæssige foranstaltninger (§ 3, nr. 4), herunder indvendig ydervægsisolering og montering af forsatsrammer på eksisterende vinduer og døre.

- Krav om, at den enkelte ejendoms ubebyggede arealer bl.a. gennem beplantning skal være gjort egnede til ophold, i det omfang, disse arealer ikke skal indgå i fællesarealerne. (§ 3, nr. 6).

Dog gælder den tidligere nævnte mindstegrænse, at kondemnable forhold skal afhjælpes.

Vetoretten kan endvidere i visse tilfælde være begrænset i forhold til byggeloven. Denne lov finder anvendelse ved ombygninger eller andre forandringer i bebyggelse, som er væsentlige i forhold til bestemmelser i loven eller bygningsreglementerne. Foranstaltninger som kommunalbestyrelsen således kan kræve gennemført efter byggeloven, kan der ikke nedlægges veto imod.

c.2. Sammenlægning af lejligheder

Et særligt forhold i relation til foranstaltninger af almen betydning, er sammenlægning af lejligheder. I lovens § 7, stk. 2, er der hjemmel til, at kommunalbestyrelsen i byfornyelsesbeslutningen kan forlange visse bestemmelser i lokalplanen opfyldt, herunder sammenlægning af lejligheder.

Spørgsmålet om, hvorvidt der kan nedlægges veto mod en bestemmelse om sammenlægning af lejligheder, afhænger af, med hvilken begrundelse bestemmelsen herom er taget med i lokalplanen. Er sammenlægningen nødvendig for at opnå hensigtsmæssigt indrettede lejligheder i forbindelse med gennemførelse af andre foranstaltninger, f.eks. installation af badeværelse i små lejligheder, kan der - efter boligstyrelsens opfattelse - nedlægges veto herimod. Der vil i disse situationer normalt også kunne nedlægges veto imod selve den foranstaltning, som gør sammenlægningen nødvendig. Som nævnt er mindstegrænsen dog afhjælpning af kondemnable forhold. Det betyder, at der ikke vil kunne nedlægges veto, hvis sammenlægningen f.eks. er begrundet i, at lejligheden er eensidig eller, at der skal etableres selvstændigt wc.

Er bestemmelsen om sammenlægning i lokalplanen derimod begrundet i, at man - ud fra almene hensyn til områdets forbedring - f.eks. ønsker en større variation af lejlighedsstørrelser, der modsvarer planlægningen for områdets forsyning med institutioner og friarealer, trafikbetjening og serviceudbud, kan der efter boligstyrelsens opfattelse ikke nedlægges veto.

I de her omhandlede tilfælde er det således en forudsætning for, at der i en byfornyelsesbeslutning kan træffes bestemmelse om sammenlægning af lejligheder, at det af lokalplanen fremgår, at sammenlægningen er af almen betydning for områdets forbedring og at der er en konkret sammenhæng mellem bestemmelsen om sammenlægning og de mål for områdets forbedring, som i øvrigt er opstillet. Det vil ikke være tilstrækkeligt, at målene for forbedring af området er udtrykt i helt generelle vendinger.

d. Foranstaltninger til sikring af bygningens senere forbedring i forbindelse med de øvrige forbedringsarbejder

Efter denne bestemmelse kan der gives påbud om, at der i forbindelse med de øvrige påbudte forbedringsarbejder skal udføres de basisinstallationer, som skal bruges ved en senere gennemførelse af de forbedringsarbejder, som der er nedlagt veto imod, f.eks. bad eller nyt køkken. Endvidere kan det være nødvendigt at udføre basisinstallationerne, såfremt der skal gennemføres forbedringsarbejder hos det mindretal af beboerne, som ikke har nedlagt veto herimod. Det fremgår af bemærkningerne til det seneste lovforslag, at det forhold, at der er nedlagt kollektivt veto, ikke udelukker, at kommunalbestyrelsen - udover § 19, stk. 5, foranstaltninger - kan tillade, at arbejder, som er indeholdt i projektet, gennemføres hos det eventuelle mindretal af lejere, som ikke har gjort indsigelser. Sådanne foranstaltninger kan endvidere gennemføres i den enkelte bolig i det omfang, lejeren anmoder herom, uanset om han tidligere har gjort indsigelse. Endelig kan tilsvarende foranstaltninger gennemføres i den enkelte bolig, når denne bliver ledig.

Basisinstallationer kan f.eks. være ventilationskanaler, diverse el-installationer, rørgennemføringer til koldt og varmt vand samt gennemføring af faldstammer med eventuelle grene. Der kan dog ikke i forbindelse med disse rørgennemføringer stilles krav om f.eks. støbning af vådfast gulv og gulvafløb i de lejligheder, hvor der ikke samtidig skal installeres badeværelser.

Kommunalbestyrelsen bør ved vurderingen af, om der bør gennemføres basisinstallationer, lægge vægt på, om investeringen hertil er økonomisk forsvarlig. Det kan være afgørende herfor, hvor mange af ejendommens lejligheder, der - enten i forbindelse med udførelsen af basisinstallationerne eller indenfor en rimelig tid - kan forventes at tilslutte sig disse installationer. Gennemførelse af basisinstallationer i en lejlighed, hvor der ikke sker samtidig tilslutning af badeværelse eller køkken, forøger ikke lejlighedens brugsværdi og vil derfor i almindelighed ved udlejningsejendomme være rent tabsgivende, indtil tilslutning sker.

Gennemførelse af basisinstallationer i tilfælde, hvor samtlige moderniseringer først skal ske på et senere tidspunkt, vil således belaste ombygningsregnskabet for ejendommen med tabsgivende udgifter, ligesom installationen kan vise sig at være spildt, såfremt moderniseringen af ejendommen senere ønskes gennemført på en anden måde end oprindeligt forudsat, f.eks. gennem sammenlægning af lejligheder. Kommunalbestyrelsen bør således være meget tilbageholdende med at påbyde basisinstallationer til brug for badeværelse og køkken, hvis der ikke er udsigt til en tilslutning inden for en rimelig tidshorisont, og dermed mulighed for at betragte investeringen som forbedringsudgift, som giver grundlag for en lejeforhøjelse.

e. Foranstaltninger, som et flertal af lejerne ikke har fremsat indsigelse imod

Formålet med bestemmelsen er at præcisere, at selv om der er nedlagt kollektivt veto imod visse foranstaltninger, kan et påbud - udover de foranstaltninger, der er nævnt i nr. 1-4 - også omfatte foranstaltninger, som et flertal af lejerne kan tilslutte sig. Det kan f.eks. tænkes, at et flertal af lejerne ikke ønsker bad installeret, men godt kan tilslutte sig, at køkkenerne fornyes.

Der er med bestemmelsen især sigtet på den situation, hvor der, samtidig med at der nedlægges veto overfor visse foranstaltninger, er flertal for andre foranstaltninger. Bestemmelsen kan imidlertid også anvendes, såfremt der på et senere tidspunkt viser sig et flertal for at gennemføre foranstaltninger, som der tidligere er nedlagt veto imod. Opstår denne situation indenfor det tidsrum, kommunalbestyrelsen har påregnet til at gennemføre byfornyelsesbeslutningen, er det boligstyrelsens opfattelse, at foranstaltningerne kan gennemføres efter et påbud efter § 19, stk. 5, nr. 5, fra kommunalbestyrelsen på grundlag af den oprindelige byfornyelsesbeslutning. Der er således tale om en trinvis gennemførelse af den oprindelige beslutning, og det er efter lovens bestemmelser ikke nødvendigt med en ny beslutning.

Går der imidlertid længere tid fra byfornyelsesbeslutningen er truffet, vil forudsætningerne ofte have ændret sig så meget, herunder ejendommens tilstand, at det vil være hensigtsmæssigt med en ny beslutning. Da der er tale om gennemførelse af forbedringsarbejder for den enkelte ejendom, er det tilstrækkeligt med en boligforbedringsbeslutning efter lovens § 33, stk. 1. Det er kommunalbestyrelsen som udfra en vurdering i det konkrete tilfælde må afgøre hvilken fremgangsmåde, der vil være den mest hensigtsmæssige.

Afsnit 2

Den individuelle vetoret

Selvom et flertal af lejerne ikke har fremsat indsigelse mod forskellige foranstaltningers gennemførelse, er der mulighed for, at den enkelte lejer kan hindre, at visse foranstaltninger gennemføres.

Har et mindretal af lejerne fremsat indsigelser imod projektet, og omfatter indsigelserne arbejder, der alene vedrører den enkelte lejlighed, anses indsigelserne som et krav fra den pågældende lejer om udsættelse af den del af arbejdet, der alene vedrører lejerens lejlighed, indtil lejligheden bliver ledig ved fraflytning, jfr. bestemmelserne i § 19, stk. 6.

Uanset om en lejer modsætter sig en sådan forbedring, kan kommunalbestyrelsen dog give påbud om, at de foranstaltninger, som er nævnt i § 19, stk. 5, nr. 1 (sædvanlige tidssvarende opvarmningsmuligheder) og 2 (afhjælpning af sundheds- og brandfare), og eventuelt fornødne foranstaltninger til sikring af boligens senere forbedring, skal gennemføres i forbindelse med de øvrige foranstaltninger i bygningen (basisinstallationer).

Det fremgår heraf, at den enkelte lejer eksempelvis kan forlange indretning af badeværelse eller ombygning af køkken udsat. Lejeren kan derimod ikke modsætte sig installation af radiatorer, rørføring, der er nødvendig for, at der kan installeres bad i andre lejligheder og senere i den pågældende lejlighed, samt faldstammer, diverse el-installationer, ventilationskanaler m.v. En lejer kan heller ikke modsætte sig lejlighedssammenlægninger, idet disse ikke alene vedrører den pågældendes bolig.

Det er omtalt i de følgende afsnit, at den individuelle vetoret gælder for lejeren i en udlejningsejendom, jfr. § 19, stk. 6, beboeren af egen ejerlejlighed, og andelshaveren, der bor i egen lejlighed, jfr. § 19 a samt lejeren i en »blandet« ejendom, jfr. § 19 b.

Afsnit 3

Procedure

Indledende procedure

3.1. Opfordring/frist

Lovens § 19, stk. 1, omhandler den fremgangsmåde, som kommunalbestyrelsen og en ejer skal følge, inden et ombygningsprojekt kan påbegyndes. Hvis byfornyelses- eller boligforbedringsarbejderne kan udføres af ejeren af den enkelte ejendom, skal kommunalbestyrelsen opfordre ejeren til inden for en passende frist at fremkomme med et projekt til udførelse af de foranstaltninger, der er bestemt i byfornyelses- eller oligforbedringsbeslutningen. Bygninger, der er opdelt i ejerlejligheder, skal følge procedurereglerne i lovens §§ 19-24 og ikke reglerne i §§ 25 ff, om foranstaltninger, der forudsætter fælles gennemførelse af flere ejere, som f.eks. gårdanlæg.

3.2. Ledsagende materiale

Kommunalbestyrelsens opfordring til ejeren om udførelse af forbedringsarbejder skal ledsages af et eksemplar af byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutningen, af oplysning om reglerne for offentlig støtte til gennemførelse af beslutningen, samt af reglerne om erstatningsboliger og økonomisk støtte til betaling af husleje og boligindskud m.v., jfr. § 10, stk. 2. Ved udlejningsejendomme skal meddelelsen endvidere indeholde oplysning om reglerne i § 19, stk. 3-6, og ved andre ejendomme om reglerne i § 19 a og § 19 b.

3.3. Underretning af lejerne

Lejerne i de pågældende ejendomme skal af kommunalbestyrelsen have samme underretning som ejerne. Meddelelsen til lejerne kan ske ved afgivelse til postvæsenet af adresseløse forsendelser til omdeling.

Videre procedure

3.4. Ejendommens status

Den videre procedure er herefter forskellig efter ejendommens status som udlejningsejendom, ejendomme opdelt i ejerlejligheder og private andelsboliger, hvor samtlige lejligheder bebos af ejerne/andelshaverne samt ejendomme, hvor enkelte lejligheder er udlejet (»blandede ejendomme«).

3.5. Udlejningsejendomme

3.5.1. Ejers pligter

Ved udlejningsejendomme skal ejeren skriftligt orientere lejerne i ejendommen, inden et projekt fremsendes til kommunalbestyrelsen.

Da vetoreglerne indebærer, at lejerne kan modsætte sig udførelse af en del arbejder, kan boligstyrelsen anbefale, at samarbejdet mellem på den ene side kommune og ejer/lejere og på den anden side mellem ejer og lejere indledes så tidligt som muligt med henblik på at få afklaret ejers og lejeres stilling til gennemførelsen af de foranstaltninger, der er nævnt i byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutningen. På den måde kan unødig projektering undgås.

En del af de arbejder, der er angivet i byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutningen, kan gennemføres på forskellig måde. F.eks. kan der etableres bademulighed ved udvidelse af eksisterende wc, ved indretning i et eksisterende kammer, ved inddragelse af køkkentrappe osv. Sådanne løsninger vil alle være i overensstemmelse med beslutningen. Før der foretages nærmere projektering, bør ejere og lejere derfor drøfte problemerne igennem og træffe en principbeslutning om udførelsesmåden.

I lovens § 19, stk. 3, er de forskellige krav til orienteringen nærmere omhandlet.

3.5.2. Omfang af orientering

Orienteringen skal indeholde

1) En beskrivelse af arbejdet (dvs. et dispositions- eller projektforslag i form af beskrivelse og tegninger).

2) Overslag over udgifterne med angivelse af prisniveau.

3) Oplysning om muligheder for finansiering af udgifterne.

4) Et skøn over den forventede størrelse af den lejeforhøjelse, der vil blive en følge af foranstaltningernes gennemførelse.

5) Oplysning om, at lejerne kan fremsætte indsigelse over for ejeren mod projektet inden for en frist på 6 uger. Ejerens adresse bør fremgå af orienteringen.

3.5.3. Ejendomme med beboerrepræsentation

Er der i medfør af lejeloven - eller ved almennyttige selskaber i medfør af boligbyggeriloven valgt henholdsvis beboerrepræsentanter eller afdelingsbestyrelse for ejendommen, skal orienteringen tillige gives dem, og de skal have adgang til at udtale sig over ejerens projekt til opfyldelse af kommunalbestyrelsens beslutning inden for den nævnte frist på 6 uger. Det påhviler beboerrepræsentanterne eller afdelingsbestyrelsen at fremsende eventuelle bemærkninger fra lejerne til ejeren sammen med deres egne eventuelle bemærkninger inden udløbet af 6-ugers fristen.

3.5.4. Ejendomme uden beboerrepræsentation

Her kan lejerne - enten hver især eller i fællesskab - gøre indsigelse mod projektet over for ejeren. Også her skal 6-ugers fristen overholdes.

3.5.5. Ejers underretningspligt

Ejeren skal underrette kommunalbestyrelsen om de skriftligt fremsatte indsigelser. Underretningspligten gælder, uanset om der er flertal blandt lejerne for projektets gennemførelse, ligesom pligten også gælder indsigelser fra erhvervslejere.

3.5.6. »Sammenkobling« af individuelt og kollektivt veto

Der er ved den senest gennemførte ændring af loven sket en »sammenkobling« af bestemmelserne om kollektivt veto, hvor et flertal af lejerne modsætter sig visse foranstaltninger, og individuelt veto, hvor den enkelte beboer kan modsætte sig visse forbedringer, der alene vedrører den pågældendes bolig. Dette indebærer, at lejerne kun skal fremsætte eet sæt indsigelser.

Baggrunden for den gennemførte ændring er, at der ikke oprindeligt i loven var regler om, på hvilket tidspunkt et individuelt veto senest skulle fremsættes. Navnlig af hensyn til projektering og gennemførelse af arbejderne er det fundet hensigtsmæssigt på et tidligt tidspunkt at få klarlagt, hvilke lejere der ønsker arbejderne udsat i tilfælde af, at der ikke nedlægges kollektivt veto.

3.5.7. Fremgangsmåde i praksis

Hvis et flertal af lejerne har fremsat indsigelser mod projektet eller dele heraf, betragtes dette som kollektivt veto, og kommunalbestyrelsens påbud efter § 19, stk. 5, kan kun omfatte de foranstaltninger, der er nævnt i nr. 1-4.

Er der nedlagt kollektivt veto, udelukker det ikke, at kommunalbestyrelsen - udover nævnte foranstaltninger i § 19 - kan tillade, at arbejder, som er indeholdt i projektet, gennemføres hos det eventuelle mindretal, som ikke har gjort indsigelser.

Er der kun indsigelser fra et mindretal af lejerne, vil det være hensigtsmæssigt, at kommunen undersøger og får afklaret, eventuelt ved at tage kontakt med den enkelte lejer, om den enkelte indsigelse skal betragtes som krav om udsættelse af arbejderne (individuelt veto). Om kommunens mulighed for hos flertallet af lejerne at give påbud ud over de foranstaltninger, der er nævnt i § 19, stk. 5, henvises til lovens § 19, stk. 5, nr. 5, jfr. punkt 1.3.e. (Foranstaltninger, som et flertal af lejerne ikke har fremsat indsigelse imod).

3.5.8. Fordele

Sammenfattende kan fordelene ved den nævnte fremgangsmåde opregnes således: For lejerne er det enklere at gøre brug af vetoretten, idet de kun skal fremsætte eet sæt indsigelser. Vetobestemmelserne er samtidig udformet således, at forbedringsarbejderne i den enkelte sag kan gennemføres i størst mulig overensstemmelse med ejers og lejers ønsker.

Tidsmæssigt vil samtlige indsigelser foreligge, før projektet skal fremsendes til godkendelse. Kommunens administrative arbejde med indsigelserne kan nok blive mere krævende i første omgang, men til gengæld vil problemerne kunne afklares på een gang. Kommunen vil herefter kunne afslutte sagsbehandlingen med projektet og samtidig have taget stilling til både hvilke arbejder, der skal gennemføres, og i hvilke lejligheder, såvel under hensyntagen til den kollektive som den individuelle vetoret.

3.5.9. Beregning af lejerflertal

Lejerflertallet beregnes på grundlag af antallet af lejemål i ejendommen, idet der ses bort fra ejerens lejlighed, hvis han selv bor i ejendommen. Erhvervslejemål medregnes dog kun, for så vidt angår de dele af projektet, som vedrører disse. Da der for erhverv typisk i forbindelse med byfornyelse eller boligforbedring kun foretages udvendige arbejder, ligesom en erhvervslejer ikke kan modsætte sig gennemførelse af forskellige basisinstallationer, får den individuelle vetoret i praksis ingen betydning for erhvervslejemål.

Lejligheder, der ikke er udlejet, ses der bort fra. Endvidere ses der bort fra lejligheder, hvor der er indgået tidsbegrænsede lejeaftaler med henblik på rømning ved byfornyelsesforanstaltningers gennemførelse. Ved fremlejemål har lejeren, der har indgået lejekontrakten - og ikke fremlejetageren - indsigelsesretten. Dog kan kontraktunderskriveren give fuldmagt til fremlejetageren.

3.5.10. Individuelt veto

Selvom et flertal af lejerne ikke har fremsat indsigelse mod forskellige foranstaltningers gennemførelse, er der fortsat en vis mulighed for den enkelte lejer for at hindre foranstaltningers gennemførelse.

Har et mindretal af lejerne fremsat indsigelser imod projektet, og omfatter indsigelserne arbejder, der alene vedrører de enkelte lejligheder, anses indsigelserne som et krav fra den pågældende lejer om udsættelse af den del af arbejdet, der alene vedrører lejerens lejlighed, indtil lejligheden bliver ledig ved fraflytning, jfr. bestemmelserne i § 19, stk. 6. For så vidt angår omfanget af individuelt veto samt forskellige eksempler henvises til afsnit 2.

3.6. Ejendomme, opdelt i ejerlejligheder og andelsboliger, hvor samtlige lejligheder bebos af ejerne/andelshaverne (§ 19 a)

3.6.1. Kollektivt veto finder ikke anvendelse

I andre ejendomme end udlejningsejendomme - ejendomme opdelt i ejerlejligheder eller ejendomme, der ejes af en privat andelsboligforening - hvor samtlige lejligheder bebos af ejerne/andelshaverne, finder reglerne i § 19, stk. 3-5, om kollektivt veto, ikke anvendelse. Ejendommens kompetente forsamling forudsættes derfor at tage stilling til, om kommunalbestyrelsens opfordring efter § 19, stk. 1, til at fremkomme med et projekt, skal følges.

Ved ejendomme opdelt i ejerlejligheder kan det være hensigtsmæssigt, at kommunen - udover at rette opfordring til de enkelte ejere, som kommunalbestyrelsen er pligtig til ifølge loven - tillige retter henvendelse til ejerforeningen.

Ved ejendomme, der ejes af en privat andelsboligforening, må kommunen - udover at rette opfordring til andelsboligforeningen ved bestyrelsen - tillige rette henvendelse til de enkelte andelshavere. Andelshavere ligestilles således med lejere.

3.6.2. Den kompetente forsamling

Det vil fremgå af vedtægterne for ejerforeningen eller den private andelsboligforening, hvad der forstås ved den kompetente forsamling. Efter boligstyrelsens normalvedtægt - som der ikke er krav om at følge - for en ejerforening, oprettet i medfør af lov om ejerlejligheder, er generalforsamlingen øverste myndighed, som bl.a. kan træffe beslutning om væsentlig forandring af fælles bestanddele. Ejerne på generalforsamlingen kan herefter træffe beslutning om, hvorvidt kommunalbestyrelsens opfordring om at lade udarbejde et projekt skal følges. Foranstaltninger, som vedrører den enkelte bolig, f.eks. indlæggelse af bad, falder dog uden for generalforsamlingens kompetence - sammenhold her med den individuelle vetoret (afsnit 2). Om beslutningen skal træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal, jfr. normalvedtægtens § 1, stk. 3, eller om en vedtagelse af beslutningen kræver, at 2/3 af de stemmeberettigede såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer derfor - jfr. normalvedtægtens § 1, stk. 4 - afhænger af projektets karakter og omfang.

For ejendomme, som tilhører private andelsboligforeninger, må spørgsmålet om kompetence på samme måde afhænge af vedtægterne for foreningen. Boligstyrelsen har ved bekendtgørelse nr. 24 af 21. januar 1981 udarbejdet en normalvedtægt for private andelsboligforeninger. Normalvedtægten har alene vejledende karakter. Efter § 24, stk. 1, i normalvedtægten er foreningens højeste myndighed generalforsamlingen. Efter normalvedtægtens § 26, stk. 2, kræver beslutninger om væsentlige forandringer af fællesbestanddele kvalificeret flertal på generalforsamlingen. Reguleringen af forholdet mellem andelsboligforeningen og dens medlemmer er i øvrigt omhandlet i punkterne 8-10 i boligstyrelsens cirkulære nr. 12 af 21. januar 1981 om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

3.6.3. Individuelt veto

I ejendomme som nævnt i punkt 3.6. kan den enkelte beboer derimod forlange visse nærmere foranstaltninger, der alene vedrører den pågældendes bolig (indviduelt veto), udsat, til han fraflytter eller sælger ejerlejligheden eller andelen. Uanset om en beboer modsætter sig en sådan forbedring, kan kommunalbestyrelsen give påbud om, at foranstaltninger efter § 19, stk. 5, nr. 1 og 2, og eventuelt fornødne foranstaltninger til sikring af boligens senere forbedring, gennemføres i forbindelse med de øvrige foranstaltninger i bygningen.

For så vidt angår eksempler henvises til afsnit 2.

3.6.4. Frist

Krav om udsættelse af arbejder, der alene vedrører den pågældendes bolig, skal efter § 19 a, stk. 2, fremsættes over for kommunen inden 6 uger efter, at den kompetente forsamling har vedtaget at efterkomme kommunens opfordring til at udarbejde projekt, jfr. § 19, stk. 1. Kommunen kan herefter lade fremsatte krav om udsættelse af arbejder indgå i behandlingen af det fremsendte projekt. Da den enkelte beboer kan være udeblevet fra det besluttende møde, er det i denne forbindelse vigtigt, at den pågældende - af foreningens bestyrelse, ejerforening, administrator eller andre - får underretning om den beslutning, som den kompetente forsamling har truffet.

3.6.5. Eenfamiliehuse

Der er i 3.6. set bort fra eenfamiliehuse, hvor den individuelle vetoret ikke har selvstændig betydning.

3.7. Almennyttige boligselskaber

Disse selskaber kan være organiseret på forskellig måde (som selvejende selskab, garantiselskab eller andelsboligforening). Organisationsformen fremgår af lov om boligbyggeri, de i medfør heraf fastsatte regler samt vedtægterne. På samme måde må spørgsmålet om kompetence afhænge af, hvad vedtægterne bestemmer, jfr. 3.6.2. Beboerne er beskyttet af såvel den kollektive som den individuelle vetoret, jfr. afsnit 1 og 2.

I tilknytning hertil skal man henlede opmærksomheden på boligbyggerilovens § 15, stk. 9, 1. punktum, stk. 10 og stk. 11. Det fremgår heraf, at afdelingsbestyrelsen kan beslutte, at der i afdelingen skal udføres rimelige moderniseringsarbejder eller kollektive anlæg, såfremt afdelingsbestyrelsen samtidig tiltræder den lejeforhøjelse, der er nødvendig til gennemførelse heraf. Afdelingsbestyrelsens beslutninger herom skal godkendes på et afdelingsmøde. Endelig godkendelse af sådanne beslutninger skal dog ske ved urafstemning blandt afdelingens boligtagere, såfremt den påregnede lejeforhøjelse overstiger 15 pct. af den gældende årsleje, og mindst 1/4 af afdelingsmødets stemmeberettigede deltagere fremsætter krav herom.

Endelig fremgår det, at selskabets ledelse ikke uden samtykke fra afdelingsmødet kan gennemføre de omhandlede arbejder, medmindre kommunalbestyrelsen meddeler påbud herom.

3.8. »Blandede« ejendomme (§ 19 b)

3.8.1. Kollektivt veto finder anvendelse på udlejede lejligheder

I andre ejendomme end udlejningsejendomme - ejendomme opdelt i ejerlejligheder eller ejendomme, der ejes af en privat andelsboligforening - og hvor enkelte lejligheder er udlejet (»blandede« ejendomme), finder § 19, stk. 2-5, om kollektivt veto tilsvarende anvendelse på de lejligheder, der er udlejet. Der henvises nærmere til afsnit 1.

Baggrunden for bestemmelsen er, at lejerne - som det er hovedsigtet i lejelovgivningen - bør have samme beskyttelse som lejere i »rene« udlejningsejendomme.

3.8.2. Beregning af flertal

Ved opgørelsen af indsigelser kunne der i disse »blandede« ejendomme imidlertid opstå situationer, som kunne forekomme urimelige, idet ganske få lejere havde mulighed for at nedlægge veto og dermed hindre gennemførelsen af et projekt, som støttes af de øvrige beboere. Eksempelvis består en ejendom af 10 ejerlejligheder, hvoraf de 8 er solgt og bebos af ejerne. De resterende 2 lejere tænkes imidlertid at rejse indsigelse overfor ejeren mod projektets gennemførelse. Herefter kunne alene nogle mere begrænsede foranstaltninger efter § 19, stk. 5, fremmes efter påbud fra kommunalbestyrelsen. For at undgå disse situationer er der derfor gennemført regler om, at et projekt kun kan blive forkastet, såfremt et flertal af beboerne - uanset ejer/lejerstatus - har fremsendt indsigelse imod projektet. Selvom det ikke udtrykkeligt fremgår af bestemmelsen, må erhvervslejemål efter boligstyrelsens opfattelse medregnes, for så vidt angår de dele af projektet, som vedrører erhvervslejemålene, jfr. 3.5.9.

3.8.3. Individuelt veto

Også i »blandede« ejendomme kan den enkelte beboer forlange visse nærmere foranstaltninger udsat, til han fraflytter eller sælger boligen (individuelt veto). Det er således i § 19 b bestemt, at § 19, stk. 6, finder tilsvarende anvendelse for samtlige lejligheder i ejendommen (uanset den pågældendes status som ejer, andelshaver eller lejer).

Der henvises til det tidligere anførte vedrørende omfang af og frist for fremsættelse af individuelt veto. For så vidt angår underretning af henholdsvis ejerforening og de enkelte andelshavere henvises til punkt 3.6.1.

Afsnit 4

Påbud efter § 19, stk. 5 eller § 20

4.1. Kommunalbestyrelsens påbud efter § 20 (Ejerveto)

Har en ejer ikke fremsendt projekt efter § 19, stk. 1, inden for den frist, kommunalbestyrelsen har fastsat, kan kommunalbestyrelsen give ejeren påbud om at gennemføre kommunalbestyrelsens beslutning. Påbuddet kan kun omfatte foranstaltninger som nævnt i § 19, stk. 5, nr. 1-4. (Ejerveto). Bestemmelsen er efter den seneste lovændring formuleret således, at den kun omfatter det forhold, at ejeren ikke har fremsendt projekt. Det er endvidere præciseret, at et påbud kun kan omfatte de begrænsede foranstaltninger, som er nævnt i § 19, stk. 5, nr. 1-4. Der henvises nærmere til cirkulærets afsnit 1. Det er således alene de mere begrænsede foranstaltninger, som kan gennemføres, svarende til de foranstaltninger, der kan gennemføres, når lejerne har nedlagt kollektivt veto. Det er forudsat, at kommunalbestyrelsen meddeler ejeren påbud om at udarbejde og fremsende projekt inden for en frist, fastsat af kommunalbestyrelsen. Påbud i tilfælde af kollektivt veto meddeles i medfør af § 19, stk. 5.

4.2. Underretning (§ 21)

Påbud efter § 19, stk. 5 og § 20, skal meddeles ejeren ved anbefalet brev, jfr. § 21. Panthavere, hvis rettigheder fremgår af tingbogen, skal tillige underrettes om påbuddet.

Samtidig med underretningen til ejere og panthavere skal lejerne i udlejningsejendomme - og på samme måde i de »blandede« ejendomme - underrettes om de meddelte påbud. Meddelelser til lejerne kan ske ved adresseløse forsendelser.

Hvis et påbud indebærer, at boliger må rømmes, skal lejerne ligeledes orienteres om reglerne for at opnå erstatningsboliger og økonomisk støtte til betaling af husleje, boligindskud m.v.

Påbud skal indeholde orientering efter reglerne i § 19, stk. 3 og 4. Der henvises nærmere til punkt 3.5.2.-4. samt afsnit 6. Da påbud kun må omfatte den type arbejder - jfr. 4.1. - som lejerne ikke kan nedlægge veto imod, kan kommunen imidlertid forlange de påbudte arbejder gennemført uanset lejerindsigelser, men lejernes indsigelser vil kunne medføre, at kommunen ændrer indstilling.

4.3. Økonomiske betingelser for at meddele påbud (§ 23)

Ved beboelsesejendomme med udlejningslejligheder eller andelslejligheder kan kommunalbestyrelsen efter § 23, stk. 1, kun meddele påbud efter kapitel II, såfremt det må antages, at ombygningen eller forbedringen vil medføre en forøgelse af bebyggelsens leje- og brugsværdi, der svarer til udgifterne ved den pågældende foranstaltning, eller kommunalbestyrelsen giver tilsagn om ydelse af særlig støtte i form af afdragsbidrag efter reglerne i § 62. Ved beregningen af bebyggelsens leje- og brugsværdi skal der tages hensyn til det rentebidrag, der kan opnås efter reglerne i kapitel VII. Der henvises i denne forbindelse til afsnit III og IV i boligstyrelsens cirkulære om offentlig støtte til byfornyelse og boligforbedring m.v.

Ved ejerboliger og ejendomme, der ikke indeholder beboelse, kan kommunalbestyrelsen - efter § 23, stk. 2 - i almindelighed kun meddele påbud, såfremt det må antages, at ombygningen eller forbedringen vil medføre en forøgelse af bebyggelsens leje- og brugsværdi, der svarer til udgifterne ved den pågældende foranstaltning. Der skal således ikke tages hensyn til rentebidrag, fordi det normalt bortfalder ved ejerskifte.

Afsnit 5

Godkendelse og gennemførelse af projekt

5.1. Projektets godkendelse

Ejeren indsender projekt, bilagt eventuelle indsigelser, til kommunalbestyrelsen inden for den frist, som kommunalbestyrelsen har fastsat i forbindelse med opfordringen til ejeren om at fremkomme med et projekt i medfør af § 19 eller efter påbud i medfør af § 20, stk. 1.

Kommunalbestyrelsen tager herefter stilling til, om den - bl.a. på grundlag af de medsendte indsigelser - kan godkende projektet helt eller delvis.

Samtidig med godkendelsen af projektet fastsætter kommunalbestyrelsen efter § 22 en passende frist for at gennemføre foranstaltningerne.

Der henvises i øvrigt til afsnit IV i boligstyrelsens nævnte cirkulære om offentlig støtte til byfornyelse og boligforbedring. Heri er bl.a. gennemgået reglerne for tilsagn om offentlig støtte, støtteberettigede arbejder og udgifter m.m.

5.2. Trinvis gennemførelse af foranstaltninger

Kommunalbestyrelsens adgang til at godkende trinvis gennemførelse af et projekt er nævnt i § 22, stk. 1, og denne adgang gælder alle foranstaltninger og uanset om der er meddelt påbud. En ejer kan - eventuelt efter anmodning fra ejendommens beboere - søge om tilladelse til en trinvis gennemførelse. Kommunalbestyrelsen har ikke pligt til at give ejeren en sådan tilladelse. Der henvises nærmere til afsnit 1.3.e. (Foranstaltninger, som et flertal af lejere ikke har fremsat indsigelse imod).

5.3. Selvhjælpshandlinger

Kommunalbestyrelsen kan efter § 22, stk. 2, lade foranstaltninger udføre for ejerens regning, hvis disse ikke gennemføres inden for den fastsatte frist. Har ejeren ikke inden for den fastsatte frist fremsendt projekt efter påbud, jfr. § 20, kan kommunalbestyrelsen endvidere lade udarbejde et projekt samt gennemføre foranstaltningerne for ejerens regning.

Kommunen har således - for at kunne sikre gennemførelsen af forbedringsarbejder - adgang til at foretage selvhjælpshandlinger i alle de tilfælde, hvor en ejer ikke efterkommer en opfordring eller fremmer de foranstaltninger, som skal gennemføres.

Der kan være tale om arbejder, som ikke gennemføres efter, at projektet er godkendt eller det forhold, at ejeren ikke fremsender projekt efter påbud.

5.4. Ekspropriation

Gennemføres foranstaltningerne ikke inden for de fastsatte frister, kan kommunalbestyrelsen efter § 22, stk. 3, forlange, at private tilhørende grunde og bygninger helt eller delvis skal afstås mod erstatning, når det vil være af væsentlig betydning for gennemførelsen af foranstaltningerne.

I en besvarelse af et spørgsmål fra folketingets boligudvalg i forbindelse med forberedelsen af det oprindelige byfornyelseslovforslag i 1980 blev det bl.a. oplyst, at ekspropriationsadgangen efter denne bestemmelse må antages at få et meget begrænset anvendelsesområde. I særlige tilfælde kan det imidlertid være nødvendigt at ekspropriere ejendommen i stedet for, at kommunalbestyrelsen udfører foranstaltningerne for ejerens regning, jfr. 5.3., f.eks. fordi ejeren lægger fysiske hindringer i vejen for kommunalbestyrelsens selvhjælpshandlinger eller genudlejer lejligheder, der er blevet rømmet af hensyn til gennemførelsen af foranstaltningerne. Som yderligere eksempel kan nævnes, at en ejendoms prioriteringsforhold kan være af en sådan karakter, at kommunen ikke skønner, at det efter § 58 vil være rimeligt at yde garanti for lån. Hvis der ikke foreligger sådanne særlige tilfælde, er det normalt ikke af væsentlig betydning for gennemførelsen af foranstaltningerne, at ejendommen eksproprieres, og kommunalbestyrelsen må i stedet gå frem efter § 22, stk. 2, om selvhjælpshandlinger.

Afsnit 6

Ændrede forhold. Klage. Strafbestemmelser

6.1. Ændrede forhold

Vetoretten, eventuelt kombineret med andre forhold, kan betyde så omfattende ændringer i de forudsætninger, der oprindeligt var grundlaget for kommunalbestyrelsens beslutning, at kommunalbestyrelsen reelt må træffe en ny beslutning. I så fald begynder proceduren forfra.

Det må omvendt forudsættes, at opfølgning af foranstaltninger, der f.eks. har været udsat som følge af individuelt veto, og som gennemføres ved fraflytning, ikke kræver ny beslutning.

6.2. Klage

Efter lovens § 24 kan kommunalbestyrelsens beslutninger bl.a. efter §§ 19, stk. 3-6, 19 a, 19 b, 20, 22, stk. 1-2, af ejeren eller mindst 1/4 af de lejere i ejendommen, der berøres af afgørelsen, indbringes for byfornyelsesnævnet. Det bemærkes, at kommunalbestyrelsens afgørelse af spørgsmål om den individuelle vetoret berører den enkelte lejer i ejendommen, og den enkelte lejer er således klageberettiget med hensyn til kommunalbestyrelsens afgørelse af, om en lejer har den individuelle vetoret.

Kommunalbestyrelsen skal underrette de klageberettigede om de beslutninger, der kan påklages efter § 24, stk. 1. Underretningen skal indeholde oplysning om klageadgang og klagefrist, jfr. § 80, stk. 1. Efter denne bestemmelse skal indbringelse af sager for byfornyelsesnævnet ske skriftligt inden 6 uger efter, at klageren har fået meddelelse om den beslutning, der påklages.

Kommunalbestyrelsens beslutninger om ekspropriation efter lovens § 22, stk. 3, kan påklages til boligministeren (boligstyrelsen) af ejeren og andre, hvis rettigheder over ejendommen fremgår af tingbogen eller, som kommunalbestyrelsen er bekendt med, jfr. § 51. Klagen skal være indgivet inden 4 uger efter, at beslutningen er meddelt den pågældende. Der henvises nærmere til lovens § 53.

6.3. Strafbestemmelser

Den, som ikke orienterer lejerne og eventuelle beboerrepræsentanter, som angivet i § 19, stk. 3 og 4 og § 33, stk. 5, eller ikke underretter kommunalbestyrelsen om lejernes indsigelser som angivet i § 19, stk. 5 og § 33, stk. 5, straffes med bøde, jfr. § 88, stk. 1, nr. 1 og 2.

Er overtrædelsen begået af et aktieselskab, anpartsselskab, andelsselskab eller lignende, kan bødeansvar pålægges selskabet som sådant.

Afsnit 7

Forbud mod gennemførelse af forbedringer i medfør af lov om leje

eller lov om midlertidig regulering af boligforholdene (§ 23 a)

7.1. Indholdet af forbuddet

Når en ejer af udlejede beboelseslejligheder har gennemført et projekt efter byfornyelseslovens §§ 19-23, kan forbedringer først gennemføres efter lov om leje eller lov om midlertidig regulering af boligforholdene 5 år efter dette projekts færdiggørelse. Forbuddet gælder dog kun forbedringer ud over de foranstaltninger, der er omtalt i § 19, stk. 5, nr. 1-4 og ikke vedligeholdelsesarbejder, som ikke udløser lejeforhøjelser. Foranstaltninger efter § 19, stk. 1-4, som kommunalbestyrelsen kan give påbud om, men ikke er blevet gennemført i forbindelse med projektet efter byfornyelsesloven, kan ejeren derfor gennemføre efter lov om leje eller lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Der er i så fald ikke mulighed for offentlig eller kommunal støtte efter byfornyelsesloven.

7.2. Formålet med § 23 a

Formålet med bestemmelsen i § 23 a er at sikre, at en udlejer, hvis ejendom helt eller delvis er blevet istandsat med støtte efter byfornyelsesloven, herefter ikke skal kunne få gennemført moderniseringsforanstaltninger - f.eks. indretning af bad i ejendommen - efter reglerne i lov om leje eller lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Der skal i denne forbindelse peges på, at der ikke i disse love er regler om adgang for beboerne til at nedlægge veto.

7.3. Hvornår og hvor længe gælder forbuddet?

Forbuddet mod at anvende reglerne om gennemførelse af forbedringer i lejeloven eller boligreguleringsloven er - navnlig af administrative grunde - alene knyttet til den omstændighed, at et projekt er gennemført efter reglerne i byfornyelsesloven.

Fristen på 5 år er den samme frist som i § 25, stk. 3, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Det fremgår af denne bestemmelse, at lejerne i en ejendom, hvor udlejeren ikke har ejet ejendommen i mindst 3 år, kan forlange, at en forbedring ikke iværksættes, før der er forløbet indtil 5 år efter udlejerens erhvervelse af ejendommen.

7.4. Undtagelser

Der er gjort undtagelse fra forbuddet i nedennævnte situationer, hvor der ikke er mulighed for offentlig eller kommunal støtte efter byfornyelsesloven.

1) Ejeren bliver i medfør af anden lovgivning (f.eks. på varmeforsyningsområdet) eller i øvrigt forpligtet til at gennemføre foranstaltninger. Som eksempel på, at en udlejer af ydre omstændigheder kan være tvunget til at foretage foranstaltninger, der efter lejelovgivningen kunne betragtes som forbedringer kan nævnes, at det i de senere år har været almindeligt, at gasværker er blevet nedlagt. Udlejeren er herefter forpligtet til at etablere el til kogebrug. En sådan foranstaltning er i øvrigt - efter boligstyrelsens opfattelse - af almen betydning for bygningens forbedring, jfr. § 19, stk. 5, nr. 3, og gennemførelse heraf kan lejerne derfor ikke modsætte sig.

2) En lejer ønsker foranstaltninger som nævnt gennemført i den lejede bolig.

3) Lejligheden bliver ledig. Her er der ikke hensyn at tage til nogen lejer.

4) Et flertal af lejerne ønsker nævnte foranstaltninger, der ikke alene vedrører den enkelte lejlighed, gennemført.

Det fremgår heraf, at et flertal af lejerne inden for nævnte 5-årige periode ikke kan kræve foranstaltninger, som f.eks. bad, gennemført i den enkelte bolig, hvor lejeren fortsat må være beskyttet af den individuelle vetoret.

For ejendomme, hvor enkelte lejligheder er udlejet, jfr. § 19 b, er det i sidstnævnte situation, for så vidt angår foranstaltninger uden for boligen, efter loven en betingelse, at ikke blot et flertal af lejerne, men af samtlige beboere ønsker nævnte foranstaltninger gennemført.

Afsnit 8

Særlige ejendomme

8.1. »Råde-over« ejendomme

Efter lovens § 7, stk. 3, skal kommunalbestyrelsen i byfornyelsesbeslutningen angive de ejendomme, som det er nødvendigt for kommunen at råde over, det vil sige, at kommunen overtager ejendommen enten ved køb eller ekspropriation. Beboerne i disse ejendomme har efter lovens bestemmelser ikke vetoret.

I boligstyrelsens cirkulære nr. 57 af 11. maj 1983 om byfornyelsesbeslutningers indhold er der i punkt 9 nærmere redegjort for, hvornår det må anses for nødvendigt for kommunalbestyrelsen at råde over en ejendom til forbedring. Der ses i det følgende bort fra ejendomme, som det er nødvendigt at råde over med henblik på nedrivning, hvor beboerne i følge sagens natur ikke har vetoret. Det er et generelt udgangspunkt, at det normalt vil være nødvendigt at råde over en ejendom, hvis den skal ombygges gennemgribende, hvorimod f.eks. istandsættelsesarbejder eller andre mindre indgribende arbejder typisk vil kunne udføres af den private ejer selv. I vurderingen af, om der er tale om gennemgribende foranstaltninger, indgår, om det er nødvendigt at genhuse beboerne, samt om arbejderne er meget bekostelige eller medfører et ikke ubetydeligt ombygningstab. I tvivlstilfælde vil der kunne lægges vægt på den enkelte private ejers tilkendegivelse og muligheder for at gennemføre arbejderne ved vurderingen af, om en ejendom bør anføres som en »råde-over« ejendom i byfornyelsesbeslutningen.

Bl.a. fordi den enkelte private ejers tilkendegivelse af muligheden for at gennemføre arbejderne indgår i vurderingen, er der ikke nogen objektiv afgrænsning af, hvornår der kan rådes over en ejendom, og beboernes interesse i og behov for vetoret kan derfor variere i forskellige »råde-over« ejendomme.

Det findes bedst i overensstemmelse med lovens intentioner om at give beboerne medindflydelse på byfornyelsen, at beboerne i »råde-over« ejendomme får en retsstilling, som - under hensyn til ovenfor nævnte forhold - i videst mulig udstrækning svarer til den stilling, beboerne har i almindelige udlejningsejendomme, hvor ejeren efter opfordring fremkommer med et projekt.

Boligstyrelsen har i medfør af lovens § 31 i en bekendtgørelse (bilag 2) fastsat bestemmelser om lejeres ret til at modsætte sig byfornyelsesforanstaltninger (kollektiv/individuel vetoret) i ejendomme, som kommunalbestyrelsen råder over. Herefter har lejerne vetoret, såfremt

1) et flertal af lejerne bliver boende under ombygningen, eller

2) et flertal af lejerne midlertidigt anvises en erstatningsbolig, eller

3) lejere, der bliver boende under ombygningen og lejere, der midlertidigt anvises en erstatningsbolig, tilsammen udgør et flertal.

Det bemærkes, at ejendomme, som kommunen skal råde over, får status som udlejningsejendomme fra det tidspunkt, hvor kommunen erhverver ejendommen. Dette gælder f.eks. ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder eller andelsboliger.

Den omstændighed, at tidligere beboere, der er blevet anvist en erstatningsbolig i forbindelse med ombygning eller forbedring af ejendommen, efter lovens § 14, stk. 2, skal tilbydes en lejlighed, når arbejderne er gennemført, er efter bekendtgørelsen uden betydning for, om der kan nedlægges veto i »råde-over« ejendomme.

De lejere i en »råde-over« ejendom, som efter bestemmelserne i den ovenfor nævnte bekendtgørelse ikke har vetoret, har dog en vis beskyttelse, idet der under visse betingelser er klageadgang til byfornyelsesnævnet. Kommunalbestyrelsens beslutning om at gennemføre et forbedringsprojekt for en »råde-over« ejendom kan således efter lovens § 24, stk. 2, af mindst en fjerdedel af de lejere i ejendommen, der berøres af beslutningen, indbringes for byfornyelsesnævnet inden klagefristen på 6 uger. Efter boligstyrelsens opfattelse skal der i denne sammenhæng ses bort fra lejere, der blivende får anvist en erstatningsbolig. Dette gælder, uanset om lejerne rent faktisk har fået anvist erstatningsboligen inden nævnte 6 uger. Lejligheder, der ikke er udlejet, ses der bort fra. Endvidere ses der bort fra lejligheder, hvor der er indgået tidsbegrænsede lejeaftaler med henblik på rømning ved byfornyelsesforanstaltningers gennemførelse. Af hensyn til lejernes klageadgang og vetoret henstilles det, at kommunalbestyrelsen underretter de lejere, det er nødvendigt at genhuse herom, senest samtidig med, at de underrettes om forbedringsprojektet.

8.2. Andre ejendomme, som kommunen overtager

I punkt 8.1. er det fremhævet, at en ejendom for at være en »råde-over« ejendom, skal være anført som sådan i selve byfornyelsesbeslutningen. Ejendomme, som kommunen overtager eller erhverver efter § 22, stk. 3, eller § 52, efter at en byfornyelses- eller boligforbedringsbeslutning er truffet, er derfor ikke »råde-over« ejendomme i relation til vetoretten. Af § 22, stk. 3, fremgår, at kommunalbestyrelsen - hvis der ikke gennemføres foranstaltninger inden for de fastsatte frister - kan forlange, at private tilhørende grunde og bygninger helt eller delvis skal afstås mod erstatning, når det vil være af væsentlig betydning for gennemførelsen af foranstaltningerne. § 52 bestemmer, at ejeren kan forlange hele ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning i tilfælde, hvor der forlanges overtagelse af en del af en ejendom eller af rettigheder knyttet til denne og den tilbageblivende del af ejendommen vil få en sådan form, beliggenhed eller beskaffenhed i øvrigt, at den ikke mere vil kunne anvendes som selvstændig ejendom med den hidtil gjorte brug.

For disse ejendomme er der derfor i nævnte bekendtgørelse (bilag 2) fastsat regler om, at der gælder samme betingelser som for ejendomme, hvor ejeren udfører forbedringsarbejdet efter opfordring. Reglerne i § 19, stk. 2-6, finder herefter anvendelse, og lejerne har derfor mulighed for at nedlægge såvel kollektivt som individuelt veto. Som ovenfor anført får en ejendom karakter af udlejningsejendom fra det tidspunkt, hvor kommunen erhverver ejendommen, uanset om ejendommen på erhvervelsestidspunktet var opdelt i ejerlejligheder eller var ejet af en andelsboligforening. Dette gælder også, selvom der ikke er tale om en »råde-over« ejendom.

8.3. Kommunale ejendomme

Træffes der en bevarende byfornyelsesbeslutning for en ejendom, som kommunen ejer, men som den ikke har overtaget i medfør af bestemmelserne i byfornyelsesloven, må det - ud fra samme kriterier som gælder for ejendomme i privat eje - angives i beslutningen, om det er nødvendigt for byfornyelsesarbejdernes gennemførelse, at der »rådes over« ejendommen, eller at arbejderne udføres særskilt af den enkelte ejendoms ejer. I relation til vetoretten indtræder de regler, som ville være gældende, hvis ejendommen havde været privat ejet.

Træffer kommunalbestyrelsen en boligforbedringsbeslutning efter lovens kap. III, fremgår det af § 33, stk. 5, at §§ 19-24 finder anvendelse. Dette gælder uanset, om ejendommen ejes af kommunen.

Boligstyrelsen, den 28. maj 1986

H. E. Rasmussen

/Lisbeth Jordan

Ingen