Totalentreprise i byggeri med offentlig støtte

§ 1. Dette cirkulære gælder ved udbud i totalentreprise af byggearbejder, hvortil der ydes offentlig støtte efter lov om boligbyggeri, efter lov om sanering eller efter lov om byfornyelse og boligforbedring. Udover cirkulæret gælder byggestyrelsens cirkulære af 6.1.1983 om udbud af bygge- og anlægsarbejder (udbudscirkulæret), hvorefter arbejder i totalentreprise som hovedregel skal udbydes i konkurrence.

Cirkulærets indhold

Totalentreprisecirkulæret giver alene nogle regler om, hvorledes bygherren skal forholde sig efter at have valgt at udbyde i totalentreprise. Om totalentreprise bør vælges eller ej er berørt i Almindelig orientering.

Udbudsform

Som nævnt i § 1 gælder desuden udbudscirkulæret. Dette indebærer, at arbejder i totalentreprise som hovedregel skal udbydes i konkurrence. Konkurrenceformerne ved udbud er offentligt og begrænset udbud.

Udbudscirkulæret er nærmere kommenteret i »Udbud 1983«.

Offentligt udbud er som regel urealistisk ved totalentreprise. Den praktiske regel bliver derfor begrænset udbud, dvs. at bygherren i hvert enkelt tilfælde må udskrive en totalentreprisekonkurrence blandt 3-5 indbudte. Om bygherrens indsats i forbindelse med konkurrencen henvises til bygherrevejledningen side 130-135.

Som en indlednding til begrænset udbud kan anbefales en indledende offentlig indkaldelse af interesserede bydende.

Underentrepriser

Også ved totalentreprise gælder den almindelige regel i udbudscirkulæret, at underentrepriser normalt ikke forlanges udbudt i konkurrence, se »Udbud 1983« side 11.

Underhåndsbud

Om de begrænsede muligheder for at indhente underhåndsbud henvises til boligstyrelsens cirkulære af 9.5.1984 om forskellige forhold i forbindelse med underhåndsbud inden for byggeri, der opføres med offentlig støtte i henhold til lov om boligbyggeri, samt til boligstyrelsens cirkulære af 20.5.1983 om boligforbedring efter byfornyelseslovens kap. III, som indtil videre er gældende for alle byggearbejder med støtte efter lov om byfornyelse og boligforbedring.

Arbejde i regning

Om arbejde i regning se »Udbud 1983« side 13.

§ 1. dette cirkulære gælder ved udbud i totalentreprise af byggearbejder, hvortil der ydes offentlig støtte efter lov om boligbyggeri, efter lov om sanering eller efter lov om byfornyelse og boligforbedring. Udover cirkulæret gælder byggestyrelsens cirkulære af 6. januar 1983 om udbud og bygge- og anlægsarbejder (udbudscirkulæret), hvorefter arbejder i totalentreprise som hovedregel skal udbydes i konkurrence.

§ 2. Teknisk bistand vedrørende følgende bygherreopgaver må ikke være et led i totalentreprisen, og bistanden må ikke ydes af firmaer, der byder på det pågældende arbejde eller på anden måde er tilknyttet tilbudsgivningen på dette

a. Udformning af udbudsgrundlag

b. Gennemførelse af totalentreprisekonkurrence

c. Antagelse af tilbud

d. Udformning af totalentrepriseaftale

e. Bygherrens funktions-, materiale- og kvalitetskontrol med byggeriet under opførelsen og i forbindelse med afleveringen

Krav til uafhængighed

Hovedkravet i § 2 er, at bistand til bygherreopgaverne ikke må sammenblandes med entreprenørydelser i det påtænkte byggeri. Bistanden må alene ydes som uafhængig teknisk rådgivning. Dette betyder, at bistanden ikke må ydes af arkitekt-, ingeniør- eller entreprenørfirmaer, der ønsker at afgive tilbud på det pågældende arbejde eller på anden måde er knyttet til arbejdet, fx som rådgiver for en entreprenør vedrørende arbejdet.

Virksomheder med indbyrdes forbindelse, fx datterselskaber, betragtes som een virksomhed i § 2's forstand. Se herom i »Udbud 1983« side 19.

Teknisk bistand

De angivne opgaver a) - e) er dem, som det specielt ved totalentreprise er væsentligt for bygherren - med antaget teknisk bistand - selv at tage sig af. Herudover har bygherren de gængse bygherrepligter. Se herom i bygherrevejledningen side 18.

Arten og omfanget af den tekniske bistand må nærmere fastlægges i de enkelte tilfælde.

Totalentrepdrenørens rådgivere

Bygherren har intet aftaleforhold til de tekniske rådgivere, som totalentreprenøren anvender. Disse rådgivere er ansat til at varetage totalentreprenørens interesser, og bygherren må ikke gå ud fra, at de tillige skal eller kan varetage hans interesser.

§ 2. Teknisk bistand vedrørende følgende bygherreopgaver må ikke være et led i totalentreprisen, og bistanden må ikke ydes af firmaer, der byder på det pågældende arbejde eller på anden måde er tilknyttet tilbudsgivningen på dette

a) udformning af udbudsgrundlag

b) Gennemførelse af totalentreprisekonkurrence

c) Antagelse af tilbud

d) Udformning af totalentrepriseaftale

e) Bygherrens funktions-, materiale- og kvalitetskontrol med byggeriet under opførelsen og i forbindelse med afleveringen.

§ 3. Byggeledelse, økonomisk og anden styring af byggeriet samt projektering, som ikke er en del af totalentreprisen, er ikke omfattet af udbudscirkulæret. Aftale herom indgås efter »Almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand (ABR 75).«

Styringsydelser

Forskellige fra bygherreopgaverne er en række styringsopgaver nævnt i § 3. Disse opgaver kan udføres af totalentreprenøren, af uafhængige rådgiverfirmaer eller - uden udbud i konkurrence - af entreprenører eller andre firmaer.

Projekteringsydelser

I § 3 nævnes også projekteringsydelser udenfor totalentreprisen. Sådanne må være af særlig karakter og af begrænset omfang - ellers er der ikke tale om totalentreprise, men om udbud på bygherrens detaljerede materiale.

Som eksempler kan nævnes særlig akustisk bistand, projektering af installationer til specielle tekniske formål eller energibesparende foranstaltninger.

§ 3. Byggeledelse, økonomisk og anden styring af byggeriet samt projektering, der ikke er en del af totalentreprisen, er ikke omfattet af udbudscirkulæret. Aftale herom indgås efter »Almindelige bestemmelser om teknisk rådgivning og bistand (ABR 75)».

§ 4. Udbudsgrundlaget må ikke udformes således, at kun eet projekt reelt kan komme i betragtning. Ved begrænset udbud skal alle indbudte være i stand til at deltage i konkurrencen om arbejdet.

Lige konkurrence

Bestemmelsen er en naturlig følge af udbudscirkulærets krav om lige konkurrence.

I bestemmelsen ligger, at konkurrencen skal være reel, dvs. at udbudsgrundlaget ikke må være lagt til rette med henblik på, at bestemte projekter skal foretrækkes eller udelukkes.

Store dele af udbudsgrundlaget kan formuleres som krævede eller ønskede funktioner i stedet for at angive byggetekniske løsninger. Herved undgås bindinger til bestemte projekter. Se også bemærkningerne under Almindelig orientering.

§ 4. Udbudsgrundlaget må ikke udformes således, at kun eet projekt reelt kan komme i betragtning. Ved begrænset udbud skal alle indbudte være i stand til at deltage i konkurrencen om arbejdet.

§ 5. Der skal udbydes i konkurrence efter udbudscirkulæret også i tilfælde, hvor totalentreprenøren ikke selv udfører nogen del af arbejdet, men alene hæfter overfor bygherren for prisen og arbejdet.

Gælder for alle slags totalentrepriser

Totalentreprenøren hæfter overfor bygherren for rigtig og rettidig ydelse, uanset hvorledes han organiserer byggeriet.

Cirkulæret gælder også for totalentreprenører, der ikke selv udfører nogen del af arbejdet, men overlader alle arbejder til underentreprenører.

Indenfor offentligt støttet byggeri som nævnt i § 1 kan en virksomhed således ikke - uanset hvad der er anført i »Udbud 1983« side 10 - ved at hæfte eller garantere for byggeudgiften overtage gennemførelsen af byggeopgaver udenom udbudscirkulærets krav om udbud i konkurrence. Dette gælder også mulige tilfælde, hvor selve arbejderne måtte blive udbudt med bygherren som aftalepartner, men hvor et entreprenørfirma eller en anden virksomhed er garant for den samlede byggeudgift. I cirkulæret forstand er en virksomhed enten totalentreprenør, som skal følge udbudsreglerne eller teknisk rådgiver, som er principielt uafhængig af byggeriets økonomi og af byggeopgavens udførende parter og som ikke omfattes af udbudscirkulæret.

§ 5. Der skal udbydes i konkurrence efter udbudscirkulæret også i tilfælde, hvor totalentreprenøren ikke selv udfører nogen del af arbejdet, men alene hæfter overfor bygherren for prisen og arbejdet.

§ 6. Der må ikke udbydes med given pris.

Given pris

Ved udbud med given pris (ofte kaldet »omvendt licitation«) forstås, at arbejdet udbydes af bygherren til en bestemt pris, som ikke må ændres i tilbudene. De tilbudgivende konkurrerer i denne situation således ikke på prisen, men alene på ydelser.

Denne form for totalentreprise kan efter § 6 ikke anvendes indenfor cirkulærets område. Baggrunden herfor er det væsentlige i, at konkurrencen udnyttes til at få de lavest mulige priser frem i tilbudene.

Prismaksimum

Forskellig fra given pris er den situation, at bygherren fastsætter en pris, som tilbudene højst må lyde på, fx et vist beløb under rammebeløbet for støttet byggeri. Her konkurreres der på almindelig måde på pris og ydelser.

§ 6. Der må ikke udbydes med given pris.

§ 7. Ved vurdering af, hvilket tilbud, der er fordelagtigst, er det ikke alene af betydning, at der er et rimeligt forhold mellem tilbudt ydelse og tilbudt pris, men også at prisen i sig selv er så lav som mulig.

Prisen er væsentlig

Det kendetegnende ved totalentreprise er, at det er overladt til de bydende at udforme projektet eller den væsentligste del af dette. Der konkurreres således ikke på »samme arbejde« i licitationslovens forstand, men på forskellige løsningsmuligheder.

Det er derfor ikke tilstrækkeligt blot at finde frem til laveste tilbudspris. Tilbudsbedømmelsen må omfatte de tilbudte løsningers værdi for bygherren. Den samlede fordelagtighed i pris og projekt under eet er afgørende, når tilbudene bedømmes.

Det tilbud, der herefter er fordelagtigst, skal vælges jr. udbudscirkulærets § 9.

Det er bygherrens opgave at finde frem til de fordelagtigste tilbud, men han får i cirkulærets § 7 direktiv om, at prisen skal have betydelig vægt ved vurderingen af fordelagtigheden.

Det vil typisk være hensigtsmæssigt for bygherren at antage teknisk bistand til gennemførelsen af den nødvendige afvejning, jf. § 2 c.

Bilag: Byggestyrelsens cirkulære af 10. maj 1985

---------------------------------------------------------------------

Cirkulære om totalentreprise i byggeri med offentlig støtte

§ 7. Ved vurdering af, hvilket tilbud, der er fordelagtigst, er det ikke alene at betydning, at der er et rimeligt forhold mellem tilbudt ydelse og tilbudt pris, men også at prisen i sig selv er så lav som mulig.

Byggestyrelsen, den 10. maj 1985

Marius Kjeldsen

/Flemming Lethan

Totalentreprise i byggeri med offentlig støtte

Forord 5

Almindelig orientering 7

Gennemgang af cirkulærets enkelte bestemmelser 10

Bilag: Byggestyrelsens cirkulære af 10. maj 1985 15

Forord

Hermed udsendes en vejledning om bygherrernes brug af totalentreprise, således som reglerne herom er fastlagt i byggestyrelsens cirkulære af 10. maj 1985 om totalentreprise i byggeri med offentlig støtte (totalentreprisecirkulæret).

Cirkulæret og vejledningen gælder for byggearbejder, som gennemføres med offentlig støtte efter lov om boligbyggeri, lov om sanering eller lov om byfornyelse og boligforbedring.

Totalentreprisecirkulæret er optrykt som bilag til vejledningen.

I vejledningen er de enkelte paragraffer i cirkulæret trykt med kursiv, hvorefter indholdet kommenteres.

Med »bygherrevejledningen« menes byggestyrelsens bygherrevejledning 1983 og med »Udbud 1983« menes byggestyrelsens vejledning af samme navn.

Desuden kan henvises til »Totalentreprise 1984«, udsendt i juli 1984 af en række af byggeriets organisationer.

Almindelig orientering

---------------------------------------------------------------------

Cirkulærets formål

Totalentreprisecirkulæret har til formål at fastslå; - Totalentreprise kan vælges på lige fod med andre entreringsformer, når bygherren mener at kunne give afkald på selv at stå for hele detaljeringen af udbudsmaterialet.

- Bygherrerne skal leve op til deres bygherreansvar for byggeriets kvalitet og brugsværdi, også når totalentrepriseformen anvendes.

- Udbudscirkulærets målsætning om udbredt og lige konkurrence og om klare konkurrenceforhold skal gøre sig fuldt ud gældende også på totalentrepriseområdet.

Almindeligt om totalentreprise

Totalentreprise foreligger som anført i udbudscirkulærets § 3, stk. 2, når entreprenøren står for såvel arbejdets udførelse som projekteringen eller den væsentligste del af denne.

Totalentreprenøren gennemfører den projektering, der ikke indgår i udbudsgrundlaget og præsterer som regel alle ydelser, der fører frem til det færdige byggeri. Materiale og konstruktionsvalg samt fastlæggelse af projektets detaljer og nærmere udformning er således helt eller delvis overladt til totalentreprenøren.

Totalentreprise afviger hermed fra udbud i hoved- og fagentreprise, hvor bygherren kommer med hele projektet som udbudsgrundlag, og hvor de bydende hoved- og fagentreprenører i princippet alene konkurrerer på prisen.

Normalt omfatter totalentreprise hele byggeopgaven, men der er intet til hinder for, at bestemte dele af en opgave udbydes i totalentreprise, medens det øvrige byggeri udbydes på bygherrens fuldt detaljerede udbudsgrundlag. Ofte vil en sådan »partiel totalentreprise« foreligge ved tekniske installationer, hvor bygherren udbyder på funktionskrav og indbygningsmål, medens de bydende eller den valgte entreprenør står for fastlæggelsen af detaljerne.

Bygherren og totalentreprise

det er vigtigt i forbindelse med alle entreringsformer - og en af forudsætningerne for offentlig støtte - at bygherrerne udøver deres bygherrefunktioner på en kompentent måde med henblik på at håndhæve deres og brugernes interesse i byggeriets brugsværdi og øvrige kvalitet.

Ved totalentreprise er det en af bygherrens opgaver at bibeholde en væsentlig indflydelse på byggeriet - især i byggesagens tidlige faser - selvom den centrale rolle i byggeprocessen i betydeligt omfang flyttes fra bygherren til entreprenøren. Bygherren sikrer sig først og fremmest indflydelse gennem de væsentlige bygherrebeslutninger, som er beskrevet i bygherrevejledningen side 18. Disse beslutninger må ikke overlades til andre, men bygherren må med den fornødne bistand fra tekniske rådgivere selv stå for dem. Det samme gælder beslutningerne om, hvorledes de grundlæggende krav til støttet byggeri efterleves, se lov om boligbyggeri § 56.

Hvornår totalentreprise?

Der kan udbydes i totalentreprise, når bygherren i det enkelte tilfælde finder, at denne entreringsform er den gunstigste for ham, og når byggeriet lægges til rette under hensyn til de særlige forhold ved totalentrepriser.

I bygherrevejledningen side 84-88 og side 106-107 er gjort rede for mulige fordele og ulemper ved totalentrepriseunder forskellige vilkår.

Udbudsgrundlaget

En væsentlig del af bygherrens indsats ved udbud i totalentreprise ligger i at udforme udbudsgrundlaget. Heri må bygherren udtrykke sine krav og ønsker til det færdige byggeri. Teknisk bistand er som regel nødvendig, se § 2.

Kravene omfatter de egenskaber eller forhold ved byggeriet, som bygherren anser for nødvendige, og som ikke må mangle i tilbudsprojekterne. Typiske krav er fx etageareal, etageantal og antal lejligheder. Også overholdelse af bestemte drift- og vedligeholdelsesudgifter vili stigende grad blive bygherrekrav.

De øvrige egenskaber formuleres i udbudsgrundlaget som ønsker . Eksempelvis kan bygherren som ønsker fremsætte sine ideer om udstyr, arkitektonisk fremtræden, planløsning, bebyggelsesplan og materialevalg.

Udbudsgrundlagets krav skal være opfyldt i tilbudene. Opfylder et tilbud ikke kravene, bortset fra ubetydelige mangler og afvigelser, må det afvises. Der konkurreres således ikke på kravene.

Konkurrencen mellem de bydende sker på udbudsgrundlagets ønsker og på prisen

Udbudsgrundlaget kan være et byggeprogram eller et materiale med en hvilken som helst detaljeringsgrad imellem byggeprogram og forprojekt. Udbudsgrundlaget kan have forskellig detaljeringsgrad i forskellige dele af det påtænkte byggeri.

Entrepriseaftalen vil i betydelig grad bygge på udbudsgrundlaget, og dette er retningsgivende for den projektering, som entreprenøren skal udføre, og som skal munde ud i et færdigt byggeri, der svarer til bygherrens forventninger. Udbudsgrundlaget må derfor være udformet, så det kan tjene disse formål.

Udbudsgrundlaget må således være så detaljeret, at de tilstræbte funktioner, den tilstræbte ydeevne og det tilstræbte kvalitetsniveau for byggeriet står klart for de bydende, og være så præcist, at bygherren kan konstatere, om dette er nået i tilbudene.

Nærmere om udbudsgrundlaget fremgår af bygherrevejledningen side 88-91 og side 188-192 samt »Totalentreprise 1984« side 7-9.

Gennemgang af cirkulærets enkelte bestemmelser

---------------------------------------------------------------------

Ingen