Cirkulære om ændringer i ejendomsavancebeskatningsloven (ændringer vedrørende opgørelse af den skattepligtige fortjeneste)

Cirkulære om ændringer i ejendomsavancebeskatningsloven

(ændringer vedrørende opgørelse af den skattepligtige fortjeneste)

1. Ved lov nr. 88 af 14. marts 1984 er der gennemført ændrede regler om opgørelse af den skattepligtige fortjeneste ved et ejendomssalg.

2. Før lovændringen den 14. marts 1984 påvirkede kursændringer i ejerperioden størrelsen af den skattepligtige fortjeneste ved et ejendomssalg. Det skyldes, at man ved anskaffelsessummens omregning til kontantværdi anvendte anskaffelsestidspunktets kurser, medens man ved omregningen af afståelsessummen anvendte kurserne på afståelsestidspunktet.

3. De nu gennemførte regler betyder, at kursændringer i ejerperioden holdes uden for beskatningsgrundlaget. Dette sker ved en ændring i de hidtil gældende regler om kontantomregning af afståelsessummens gældsposter, herunder hensyntagen til kursændringer på gældsposter, der er medregnet ved beregningen af anskaffelsessummens kontantværdi, og som er indfriet helt eller delvis gennem ekstraordinære afdrag i ejerperioden.

Opgørelse af den skattepligtige fortjeneste efter de nye regler

4. Fortjenesten opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet til kontantværdi og på den anden side den kontantomregnede, pristalsregulerede anskaffelsessum med visse pristalsregulerede tillæg, jfr. § 4, stk. 1.

Afståelsesvederlaget

5. Afståelsessummen skal efter § 4, stk. 3, omregnes til kontantværdi. Dette sker ved at lægge en kontant udbetaling ved salget sammen med en omregnet værdi af ejendommens gældsposter på afståelsestidspunktet.

Omregningen af ejendommens gældsposter skal foretages efter kursen på anskaffelsestidspunktet eller, hvis gælden er stiftet senere, på gældsstiftelsestidspunktet. Retningslinierne for omregning findes i bekendtgørelse nr. 252 af 8. maj 1984.

6. Der gælder særlige regler for opgørelse af afståelsessummen, når der er tale om gældsposter, der er medregnet ved anskaffelsessummens kontantværdi, og som er indfriet helt eller delvis i ejerperioden gennem ekstraordinære afdrag.

I disse tilfælde reguleres afståelsessummens kontantværdi med forskellen mellem den indfriede gældsposts kursværdi på henholdsvis anskaffelsestidspunktet og indfrielsestidspunktet. Når kursværdien er højere på indfrielsestidspunktet end på anskaffelsestidspunktet, nedsættes afståelsessummen med forskelsbeløbet. Hvis kursværdien er faldet fra anskaffelsestidspunktet til indfrielsestidspunktet, forhøjes afståelsessummen med forskelsbeløbet.

7. Ifølge bekendtgørelsen anses gældsstiftelsestidspunktet for realkreditlån, der er stiftet senere end ejendommens anskaffelsestidspunkt og som udbetales kontant, at være det tidspunkt, hvor salget af de underliggende obligationer finder sted. Udbetales realkreditlånet ikke kontant, er gældsstiftelsestidspunktet den dato, hvor de underliggende obligationer overføres til låntagerens konto i værdipapircentralen. Når der er tale om gæld i henhold til private pantebreve, er gældsstiftelsestidspunktet datoen for lånets udbetaling.

Gældsstiftelsestidspunktet for forhåndslån bestemmes på samme måde som gældsstiftelsestidspunktet for andre kontantlån.

8. Ejerskiftelån, der optages af sælger, behandles på samme måde som ethvert andet lån, der stiftes efter ejendommens anskaffelsestidspunkt.

9. Når en gældspost, der er medregnet ved beregningen af ejendommens anskaffelsessum, indfries ved ekstraordinære afdrag i ejerperioden, er indfrielsestidspunktet det tidspunkt, hvor sælger er endeligt frigjort for yderligere betaling af gælden. Ekstraordinære afdrag omfatter alle former for særlige afdrag, herunder ejerskifteafdrag, der er foretaget i ejerperioden.

10. Ifølge bekendtgørelsen skal lån, der er ydet i børsnoterede obligationer, herunder indekslån, ansættes til den kurs, hvortil obligationerne er noteret på Københavns Fondsbørs, jfr. bekendtgørelsens § 4, stk. 1, nr. 1. Da obligationer sædvanligvis noteres dagligt på offentlig tilgængelige kurslister, vil oplysning om en bestemt kurs fremgå af de officielle kurslister.

Kontantlån, der er optaget i forbindelse med overdragelsen af ejendommen, og som modsvares af børsnoterede obligationer, skal ansættes til lånets pålydende, jfr. bekendtgørelsens § 4, stk. 1, nr. 2. Hvis kontantlånet ikke er optaget i forbindelse med overdragelsen, skal børskursen på de underliggende obligationer (obligationsrestgælden) anvendes.

Anslåede realkreditlån, der modsvares af børsnoterede obligationer, skal ansættes til den børskurs, der var gældende den dag, de underliggende obligationer blev udleveret fra realkreditinstituttet, jfr. nr. 3 i samme bestemmelse.

Det er i alle tilfælde, hvor børskursen skal anvendes, den senest noterede køberkurs, der er tale om, idet denne til forskel fra sælgerkursen sædvanligvis noteres dagligt, jfr. bekendtgørelsens § 4, stk. 2.

Om de nærmere regler for værdiansættelse af pantebreve henvises til skattedepartementets cirkulære nr. 216 af 17. december 1982, pkt. 7.

11. For indfriede gældsposter gælder som hovedregel, at det er den faktisk anvendte indfrielseskurs, der lægges til grund. Hvis indfrielseskursen overstiger den objektive kurs på indfrielsestidspunktet, er det dog den objektive kurs, der skal lægges til grund.

12. Gæld, der kan indfries til pari, kan ifølge bekendtgørelsens § 6 ikke ansættes til en kurs på over 100.

13. Som anført i det nævnte cirkulæres pkt. 9, hvortil henvises, nedsættes afståelsesvederlaget med salgsomkostninger.

Den regulerede anskaffelsessum

14. Anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi og reguleres efter samme retningslinier som anført i cirkulære nr. 216 af 17. december 1982, pkt. 11-19, hvortil henvises.

Ikrafttræden m.v.

15. De ændrede regler har virkning for ejendomsafståelser, der finder sted den 1. juli 1982 eller senere. For afståelser, der har fundet sted i perioden fra 1. juli 1982 til 20. marts 1984, kan den skattepligtige dog begære, at de hidtil gældende regler finder anvendelse, jfr. lov nr. 247 af 9. juni 1982.

16. Lov nr. 88 af 14. marts 1984 finder anvendelse på alle ejendomme, der er omfattet af lov nr. 247 af 9. juni 1982. I medfør af § 4, stk. 5, som affattet ved lov nr. 88 af 14. marts 1984 er udsendt ministeriet for skatter og afgifters bekendtgørelse nr. 252 af 8. maj 1984 om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom. Bekendtgørelsen erstatter bekendtgørelse nr. 511 af 22. september 1982.

Eksempler

I nedenstående eksempler I og II er den skattepligtige fortjeneste ved et ejendomssalg opgjort efter de ændrede regler.

Det er i eksemplerne forudsat, at salget af ejendommen sker kort efter købet, således at der helt kan ses bort fra afdrag på lån. Der er endvidere set bort fra de regler, der gælder om pristalsregulering m.v. af anskaffelsessummen.

I eksempel I er det forudsat, at der er tale om en stigning i obligationskurserne fra 60 til 80 fra købstidspunktet af ejendommen til salgstidspunktet. Det er forudsat, at den kontante udbetaling ved køb og salg af ejendommen er af samme størrelse. Der er regnet med et obligationslån ved overtagelsen af ejendommen og dermed kun med en obligationskurs. Endelig er det forudsat, at der i forbindelse med salget udstedes et sælgerpantebrev til den kursværdi, som obligationslånet har på salgstidspunktet.

I eksempel II er det forudsat, at der er tale om et fald i obligationskurserne fra 80 til 60 fra købstidspunktet til salgstidspunktet. Det er endvidere forudsat, at ejendommens anskaffelses- og afståelsessum i øvrigt berigtiges på samme måde som i eksempel I.

Eksempel I

-------------------------------------------------------------------- Nominelt Kontant værdi kr. kr. -------------------------------------------------------------------- 1) Køb Kontant udbetaling 100.000 100.000 Obligationslån, kurs 60 500.000 300.000 ------------------- Anskaffelsessum, i alt 600.000 400.000 2) Salg Kontant udbetaling 100.000 100.000 Obligationslån, kurs 80 500.000 400.000 Sælgerpantebrev, kurs 80 100.000 80.000 ------------------- I alt 700.000 580.000 3) Fortjeneste ifølge de ændrede regler: Kontantværdi af afståelsessum: Kontant udbetaling 100.000 Obligationslån, nominelt 500.000 kr., kurs 60 300.000 Sælgerpantebrev, nominelt 100.000 kr., kurs 80 80.000 480.000 -------- Kontantværdi af anskaffelsessum ifølge 1) 400.000 --------- Fortjeneste 80.000 Eksempel II Nominelt Kontant værdi kr. kr. -------------------------------------------------------------------- 1) Køb Kontant udbetaling 100.000 100.000 Obligationslån, kurs 80 500.000 400.000 ------------------- Anskaffelsessum, i alt 600.000 500.000 2) Salg Kontant udbetaling 100.000 100.000 Obligationslån, kurs 60 500.000 300.000 Sælgerpantebrev, kurs 60 100.000 60.000 ------------------- I alt 700.000 460.000 3) Fortjeneste ifølge de ændrede regler: Kontantværdi af afståelsessum: Kontant udbetaling 100.000 Obligationslån, nominelt 500.000 kr., kurs 80 400.000 Sælgerpantebrev, nominelt 100.000 kr., kurs 60 60.000 560.000 -------- Kontantværdi af anskaffelsessum ifølge 1) 500.000 --------- Fortjeneste 60.000

Eksempel III og IV viser opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste ved et ejendomssalg, når der i ejerperioden er afholdt udgifter til forbedring af ejendommen. Ligesom i de foregående eksempler er der set bort fra sædvanlige afdrag på lån og fra de regler, der gælder om pristalsregulering m.v. af anskaffelsessummen.

I eksempel III er det forudsat, at ejendomsanskaffelsen omfatter køb af grund til en nominel værdi på 100.000 kr. Købesummen er berigtiget ved en kontant udbetaling på 25.000 kr. og ved udstedelse af et pantebrev til en nominel værdi af 75.000 kr. Det er forudsat, at kursværdien på købstidspunktet er 60, således at den kontante anskaffelsessum af grunden er 70.000 kr.

I ejertiden afholdes udgifter på kontant 500.000 kr. til opførelse af et hus (= forbedringsudgift) på grunden.

I byggeperioden finansieres udgiften til byggeriet ved et banklån til variabel rente.

Når byggeriet er tilendebragt optages et realkreditlån og banklånet indfries.

I eksemplet er det forudsat, at ejeren optager et realkredit-kontantlån, der er så stort, at det dækker såvel indfrielse af banklånet som indfrielse af det pantebrev, der blev udstedt ved købet af grunden.

Det er forudsat, at kurserne på tidspunktet for optagelsen af realkredit-kontantlånet er uændrede i forhold til de kurser, der eksisterede på anskaffelsestidspunktet af grunden, dvs. kurs 60.

På tidspunktet for salget af ejendommen er kurserne steget til kurs 80. Ved salget er den kontante udbetaling ligesom ved købet 25.000 kr. Desuden overtager køber det nævnte kontantlån på ialt 545.000 kr., således at den nominelle salgssum bliver 570.000 kr.

I eksempel IV er det forudsat, at der er tale om et fald i obligationskurserne fra 80 til 60 fra købstidspunktet til salgstidspunktet af ejendommen.

Ligesom i eksempel III er det forudsat, at ejendomsanskaffelsen omfatter køb af en grund til en nominel værdi af 100.000 kr., der berigtiges ved en kontant udbetaling på 25.000 kr. og ved udstedelse af et pantebrev til en nominel værdi af 75.000 kr.

Da det er forudsat, at kursværdien på købstidspunktet er 80, er den kontante anskaffelsessum af grunden 85.000 kr.

Ligesom i eksempel III afholdes i ejerperioden udgifter på kontant 500.000 kr. til opførelse af et hus (=forbedringsudgift) på grunden.

I byggeperioden finansieres udgiften til byggeriet ved et banklån til variabel rente.

Når byggeriet er tilendebragt, optages et realkreditlån og banklånet indfries.

Ligesom i eksempel III er det forudsat, at ejeren optager et realkredit-kontantlån, der er så stort, at det dækker såvel indfrielse af banklånet som indfrielse af det pantebrev, der blev udstedt ved købet af grunden.

Det er forudsat, at kurserne på tidspunktet for optagelsen af realkredit-kontantlånet er uændrede i forhold til de kurser, der eksisterede på anskaffelsestidspunktet af grunden, dvs. kurs 80.

På tidspunktet for salget af ejendommen er kurserne faldet til kurs 60. Ved salget er den kontante udbetaling ligesom ved købet 25.000 kr. Desuden overtager køber det nævnte kontantlån på i alt 560.000 kr., således at den nominelle salgssum bliver 585.000 kr.

EKSEMPEL III

--------------------------------------------------------------------- Nominelt Kontantværdi kr. kr. --------------------------------------------------------------------- 1) KØB Kontant udbetaling ..................... 25.000 25.000 Pantebrev, kurs 60 ..................... 75.000 45.000 ------------------------- Anskaffelsessum, i alt ................. 100.000 70.000 2) BEBYGGELSE Byggeudgift kontant .................... 500.000 Omprioritering: Nyt lån ................ 545.000a) 545.000 Indfrielse af pantebrev, kurs 60 ....... 75.000 45.000 a) Kontantlån. De underliggende obligationer har en norminel værdi på 908.333 kr. svarende til en kontantværdi på 545.000 kr. ved kurs 60. 3) Samlet anskaffelsessum Kontant udbetaling ..................... 25.000 25.000 Pantebrev, kurs 60 ..................... 75.000 45.000 Byggeudgift, kontant ................... 500.000 500.000 ------------------------- Anskaffelssum i alt .................... 600.000 570.000 4) SALGSSUM Kontant udbetaling ..................... 25.000 25.000 Overtaget realkreditlån ................ 545.000 726.667b) ------------------------- Salgssum i alt ......................... 570.000 751.667 b) Kontantværdi af underliggende obligationer til kurs 80. 5) Fortjeneste Ifølge de ændrede regler: Kontantværdi af afståelsessum: Kontant udbetaling ..................... 25.000 Realkreditlån (underliggende obligationer: kurs 60) ................. 545.000 Indfrielse af pantebrev ................ 0 570.000 ------- Kontantværdi af anskaffelssum ifølge 3) 570.000 ------- Fortjeneste ............................ 0 EKSEMPEL IV --------------------------------------------------------------------- Nominelt Kontantværdi kr. kr. --------------------------------------------------------------------- 1) KØB Kontant udbetaling ..................... 25.000 25.000 Pantebrev, kurs 80 ..................... 75.000 60.000 ------------------------- Anskaffelsessum, i alt ................. 100.000 85.000 2) Bebyggelse Byggeudgift kontant .................... 500.000 Omprioritering: Nyt lån ................................ 560.000a) 560.000 Indfrielse af pantebrev, kurs 80 ....... 75.000 60.000 a)Kontantlån. De underliggende obligationer har en nominel værdi på 700.000 kr. svarende til en kontantværdi på 560.000 kr. ved kurs 80. 3) Samlet anskaffelsessum Kontant udbetaling ..................... 25.000 25.000 Pantebrev, kurs 80 ..................... 75.000 60.000 Byggeudgift, kontant ................... 500.000 500.000 ------------------------- Anskaffelsessum i alt .................. 600.000 585.000 4) SALGSSUM Kontant udbetaling ..................... 25.000 25.000 Overtaget obligationslån ............... 560.000 420.000b) -------------------------- Salgssum i alt ......................... 585.000 445.000 b) Kontantværdi af underliggende obligationer til kurs 60. 5) Fortjeneste Ifølge de ændrede regler: Kontantværdi af afståelsessum: Kontant udbetaling ..................... 25.000 Realkreditlån (underliggende obligationer: kurs 80) ................. 560.000 Indfriet pantebrev ..................... 0 585.000 ------- Kontantværdi af anskaffelssum ifølge 3) .............................. 585.000 ------- Fortjeneste ............................ 0

Skattedepartementet, den 10. september 1984

Jens Rosman

/ K. Skovgaard Christensen

Ingen