Cirkulæreskrivelse vedrørende lokalplanbestemmelser om forbud mod udstykning. (Til samtlige kommunalbestyrelser uden for København og Frederiksberg)

Cirkulæreskrivelse vedrørende lokalplanbestemmelser om forbud mod udstykning.

(Til samtlige kommunalbestyrelser uden for København og

Frederiksberg)

1. Der udarbejdes i disse år i stigende grad lokalplaner, der indeholder bestemmelser om forbud mod udstykning, samtidig med at det fremgår, at planområdet forudsættes opdelt ved hegn, hække el.lign., sådan at der til hver enkelt bygning skal høre en privat grund. Der har i særlig grad været tale om lokalplaner for områder til tæt/lav og åben/lav boligbebyggelse.

Denne udvikling indebærer en meget uheldig svækkelse af udstykningssystemet og dermed af fastlæggelse, registrering og sikring af ejendomsgrænserne.

Udstykningslovens § 1, stk. 1, bestemmer, at der skal ske udstykning, hvis en del af en samlet fast ejendom skal afhændes, pantsættes eller gives i brug til en anden for et længere tidsrum end 10 år.

Et af udstykningslovens vigtigste formål er at sikre, at varigt udlagte grunde udstykkes som klart definerede enheder. I forbindelse med den matrikulære sag sker der fastlæggelse, afmærkning, opmåling og registrering af grundenes grænser. En stor del af bestemmelserne i den lovgivning, der vedrører fast ejendom, hviler på udstykningssystemet og det matrikulære ejendomsbegreb, og i forbindelse med udstykningsproceduren er det derfor i stor udstrækning muligt at koordinere og kontrollere lovgivningens bestemmelser. Men først og fremmest har fastlæggelsen og registreringen af grænserne betydning for grundejerne og for beboere eller andre, der har en brugsret til et bestemt grundareal.

2. Bestemmelser om forbud mod udstykning i en lokalplan, der udlægge

r eller giver mulighed for at udlægge grunde til særskilt brug for enkelte boliger eller erhvervsvirksomheder m.v. i området, kan have uheldige virkninger på flere måder.

Kommuneplanloven giver ikke hjemmel til at regulere ejerforholdene for de enkelte boliger. Det kan således ikke i en lokalplan bestemmes, at de enkelte bygninger skal være privatejede, evt. i form af ejerlejligheder, eller at de f.eks. skal være andelsboliger eller lejeboliger (almennyttigt boligbyggeri).

Når en lokalplan indeholder forbud mod udstykning af særskilte grunde, der skal høre til bygningerne, sker der imidlertid en indskrænkning af de måder, hvorpå ejerforholdene til bygningerne kan organiseres, ligesom de fremtidige ejerformer til grundarealerne indirekte reguleres. Dette sker ofte på et tidspunkt, hvor det ikke er endelig afgjort, under hvilke former byggeriet vil blive gennemført. Selv om det ikke med lokalplanen er hensigten at fastlægge de fremtidige ejerformer i området, får et udstykningsforbud rent faktisk den virkning, at der ikke senere er mulighed for, at de enkelte bygninger kan sælges med den tilhørende grund. Hvis der ved lokalplanens virkeliggørelse ønskes etableret særskilt ejendomsret til bygningerne, tvinges man derfor af planens udstykningsforbud til, at det må ske ved anvendelse af ejerlejlighedssystemet eller i form af bygninger på lejet grund efter tinglysningslovens § 19. Dette er uheldigt, da retsforholdene omkring de tilhørende grundarealer herved bliver langt mindre klare end ved udstykning.

Den enkelte bygningsejers rettigheder vedrørende et grundareal vil i disse tilfælde ikke kunne sikres på samme måde, som hvis arealet var udstykket. Rettighederne vil komme til at hvile på aftale mellem bygningsejeren og ejeren af det fælles grundareal, hvorpå bebyggelsen er opført. Denne ejer kan så enten være en ejerlejlighedsforening eller - for bygninger på fremmed grund - en privat grundejer (person, forening el.lign.) eller en offentlig myndighed. Brugsretten til grunden vil, når der ikke sker udstykning, højst kunne tinglyses for en periode af 10 år, jf. udstykningslovens § 1, stk. 1. Disse forhold kan føre til alvorlige problemer af privatretlig karakter, må ske navnlig i forbindelse med ejerskifter, og ofte til brugsforhold i strid med bestemmelserne i udstykningslovens § 1, stk. 1. For bygninger på lejet grund vil et udstykningsforbud i mange tilfælde føre til, at der kun kan opnås kortvarige lån i bygningerne.

Heller ikke i tilfælde, hvor der planlægges med henblik på opførelse af andelsboliger eller almennyttigt boligbyggeri, bør der indsættes bestemmelser om udstykningsforbud, når planen forudsætter udlæg af private haver til de enkelte huse. Dels kan der inden planens virkeliggørelse ske en ændring i udviklingen, der fører til ønske om, at de enkelte huse med tilhørende grunde kan sælges til private som selvstændige ejendomme. Dels kan beboerne i byggeri af denne art have fordel af, at havearealernes grænser fastlægges og registreres ved udstykning, således at omfanget af deres brugsret er klar og kan beskyttes. Og endelig er det ikke nødvendigt med en bestemmelse om forbud mod udstykning. Udstykning hindrer jo ikke, at de udstykkede grunde fortsat ejes samlet (af en offentlig myndighed, en boligforening o.s.v.).

Der er ikke efter gældende regler noget i vejen for, at andelsboliger opføres på hver sin selvstændigt matrikulerede grund. Forudsætningen for at anvende loven om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber er, at der skal være flere end 2 beboelseslejligheder på ejendommen, jf. lovens § 1. Denne forudsætning vil være opfyldt, når andelsboligforeningen ejer grundene, og de enten er vurderet sammen eller er noteret på samme blad i tingbogen, jf. § 19, stk. 2, i lov om tinglysning. Der henvises til punkt 2 i boligministeriets cirkulære af 21-1-1981 om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Der er heller ikke noget i vejen for at opnå støtte til almennyttigt byggeri i tilfælde, hvor boligerne opføres på hver sin selvstændigt matrikulerede grund, når blot den pågældende afdeling under et boligselskab ejer grundene.

De omtalte problemer er i en vis udstrækning behandlet i den rapport om fortætning af parcelhusområder, som en arbejdsgruppe nedsat af miljøministeriet har af givet i 1983, og vil også indgå i de overvejelser, der i øjeblikket foretages i matrikeldirektoratet med henblik på revision af udstykningsloven.

3. På denne baggrund må det anbefales, at lokalplanbestemmelser formuleres sådan, at der forudsættes udstykning af arealer, der udlægges til særskilt og varig brug i forbindelse med de enkelte bygninger eller i hvert fald sådan, at udstykning ikke forbydes.

Landbrugsministeriet, matrikeldirektoratet, den 24. maj 1984.

Peter Jakobsen / Tove Lense-Møller

Ingen