Cirkulære om boligreguleringsloven

Bilag 1

DRIFTSBUDGET

udarbejdet efter boligreguleringslovens §§ 7-9

for ejendommen matr. nr.

beliggende

indflytningsår

Oplysninger vedrørende ejendommen

--------------------------------------------------------------------- Lejligheder Kontorer og butikker Garager, kældre, lagerrum etc. --------------------------------------------------------------------- Antal Antal Antal Indeholder ... --------------------------------------------------- m2 etageareal (excl. m2 etageareal (brutto) altaner--brutto) --------------------------------------------------------------------- Indv. vedligeholdelse (Sæt X) (Sæt X) påhviler Bolig Udv. vedligeholdelse Bolig Udlejer tager påhviler Udlejer tager --------------------------------------------------------------------- (Sæt X) Maskinvaskeri Køleanlæg Elevator -------------------------------------------------- Findes der ..... (SÆt X) Børnehave/Vuggestue Centralvarmeanlæg Varmecentral -------------------------------------------------- I øvrigt -------------------------------------------------- Udgifterne Seneste regnskab Budget Bemærkninger 1. Kapitalafkast, jfr. side 39 2. Løbende udgifter på ejndommen. 2.1. Skatter. 0. Grundskyld til staten 1. - - kommunen 2. - - amtskommunen 3. Ejendomsskyld til amtskomm. 4. 2.2. Vandafgift 2.3. Gade- og vejanlæg 2.4. Kloakbidrag/rensningsanlæg 2.5. Forsikringer, 0. Brandforsikring 1. Hus- og grundejerforsikring 2. Lovpligtig ulykkesforsikring 3. Glasforsikring 4. 2.6. Renholdelse. 0. Gårdmand 1. Trappevask 2. Skorstensfejning 3. Renovation 4. 2.7. El og gas 2.8. Henlæggelse til fornyelser. 0. Kedler %af kr. 1. Oliefyr/stoker %af kr. 2. Øvrige centralvarmeanlæg %af kr. 3. Maskinvaskeri %af kr. 4. Køleanlæg %af kr. 5. Komfurer %af kr. 6. Elevatorer %af kr. 7. 8. 3. Administrationsudgifter. 3.1. Revision 3.2. Vederlag til administrator 3.3. Egen administration. 0. Lønninger - vederlag for eget arbejde 1. Juridisk assistance 2. Kontorleje, rengøring, lys og varme 3. Forsikringer 4. Telefon 5. Tryksager - kontorartikler 6. Porto 7. 4. Vedligeholdelse m.v. 0. Vedligeholdelse af lejligheder kr. pr. m2 af lejen for beboelseslejlighederne 1. Vedligeholdelse af bygning kr. pr. m2 af samlet leje 2. Anden vedligeholdelse 1-4. Udgifter i alt ------------------------------------------------------------------ - 5: Indtægter *) (beboelse). Nødvendig lejeforhøjelse *) Se for blandede ejendomme specefikation nedenfor 5. Indtægter. Kun for blandede ejendomme. Leje/lejeværdi pr. 1. marts 1975 af Butikker kr. Kontorer kr. Garager kr. Enkeltværelse kr. Andet kr. ------- I alt kr. Leje/lejeværdi pr. 1. marts 1975 af beboelseslejligheder m.v. kr. a ------- I alt leje/lejeværdi pr. 1. marts 1975 kr. b ------- Beboelseslejlighedernes andel heraf er a/b = kr. kr. Nødvendig leje for beboelseslejligheder = udgiften x a/b = kr. Specifikation af kapitaludgifter. Ejendomsværdien ved almindelig vurdering kr. Anskaffelsummen for ejendommen eller for forbedring, der er foretaget efter 1963, opgøres således: Hovedstol Nettoprovenu Rentefod Løbetid Årlig ydelse kr. kr. 1. prioritet 2. prioritet 3. prioritet 4. prioritet Beboerindskud Eget indskud I alt anskaffelsessum kr. I alt årlig ydelse På driftsbudgettet opgøres kapitalafkastet således: 7 pct. af ejndomsværdi kr. kr. + forbedring, jfr. ovenfor kr. ------

På driftsbudgettet er optaget kapitalafkastet i overensstemmelse med opgørelsen over ejendommens prioritetsydelser. Bilag 2

Vejledning vedrørende beregning af lejligheders og lokalers etagearealer

Bruttoetagearealet defineres som lejlighedens eller lokalets samlede areal, heri medregnet ydervægge og andel i adgangsarealer, herunder trapper.

Den tekniske definition findes i bygningsreglement 1977, kap. 2.2.3. med de undtagelser, der følger af reglerne for støttet byggeri og reglerne om bygnings- og boligregistrering.

1. I tagetager medregnes kun det til beboelse udnyttede areal, der ligger inden for de begrænsende lodrette eller skrå vægges (tagfladens) udvendige sider i et vandret plan 1,5 m over færdigt gulv.

2. Ved altangangshuse medregnes - når ikke særlige forhold foreligger - trapperummet + halvdelen af altangangens areal, dog højst i 60 cm bredde.

3. Såfremt indgang til beboelse og udhus eller kælder er fælles, medregnes halvdelen af indgangsarealet til etagearealet. Dette gælder også i tilfælde, hvor den fælles indgang er placeret i særskilt mellembygning. Grænse for etagearealet er den mod udhus (garage) vendende side af fælles mure og vægge.

4. Adgangsarealerne fordeles med lige store andele på lejlighederne uanset disses størrelse. Adgangsarealerne i en opgang fordeles med lige store andele på de tilliggende boliger og erhvervslokaler (erhvervsenheder).

Vægge, som danner skel mellem lejligheder, medregnes med halvdelen af vægtykkelsen til hver lejlighed. For gavllejligheders vedkommende medregnes den del af gavlens tykkelse, der svarer til halvdelen af tykkelsen af lejlighedsskel, medens resten af gavlens tykkelse fordeles som omtalt under 4. For trapperums vedkommende medregnes hele ydervægstykkelsen og halvdelen af de omgivende vægtykkelser.

5. Åbne etager, porte, luftsluser og lignende medregnes ikke i bruttoetagearealet.

6. Udenomsrum, såsom udhuse, bryggers, vaskerier, varmecentraler, pulterrum, garager, carporte, cykle- og barnevognsrum og lignende medregnes ikke i bruttoetagearealet. Såfremt bryggers er indrettet som grovkøkken, medregnes dette i bruttoetagearealet, hvis der andetsteds indrettes

Erhvervsareal

1. Ved sammenbygning af erhvervsareal og beboelse er grænsen for beboelsesarealet den mod erhvervsrum vendende side af fælles mure og vægge. Det samme gælder, såfremt der findes erhvervsrum i tagetagen.

2. Findes der fælles indgang til erhverv og beboelse, regnes halvt indgangsareal til hver kategori uanset forholdet i øvrigt mellem størrelsen af erhverv og beboelse. Er der toiletrum i beboelsen og desuden toiletrum tilgængeligt fra både beboelse og erhverv, medregnes det sidste toiletrum helt under erhvervsarealet.

Såfremt der er indrettet beboelse eller erhverv i underetagen, medregnes kun halvdelen af trappearealet og halvdelen af gangareal fra trappe til disse rum.

Arealet af trapperum, der føres igennem en erhvervsetage, skal fordeles på erhvervsarealet, selv om dette ikke har adgang til trappen.

Ovennævnte bruttoetageareal indgår ved registreringen i bygnings- og boligregistret (BBR) og vil fremover fremgå af en meddelelse til ejeren om de oplysninger, der i registret er optaget om den enkelte lejlighed eller lokale. Meddelelsen påregnes udsendt til samtlige ejere i 1. halvår 1980.

Det bemærkes, at registreringen i bygnings- og boligregistret bygger på samme arealbegreb, som anvendtes i lov om lejevurdering af 1966.

I bygnings- og boligregistret er alle lejligheder og lokaler registreret efter ensartede principper, uanset om de er beliggende i udlejningsbyggeri eller i en bygning, der er opdelt i ejerlejligheder. For ejerlejligheder indgår således også andel i trapperum mv.

Arealerne fra bygnings- og boligregistret vil efter udsendelsen af ovennævnte meddelelse til ejerne kunne lægges til grund, medmindre det påvises, at arealet er fejlagtigt registreret. I dette tilfælde påhviler det ejeren af korrigere arealet over for kommunens bygnings- og boligregistermyndighed.

Indholdsfortegnelse

Indledning

1. Ændringer i forhold til hidtidig lovgivning 2. Forholdet til lov om leje Om huslejerregulering efter lovens kap. II-V. 3.-5. Det geografiske område for anvendelse af reglerne i kap. II-V 6. Lejemål, som er omfattet af reglerne i kap. II 7. Offentliggørelse, ikrafttræden m.v. Indholdet af reglerne om huslejekontrol. 8. Oversigt over området 9. Lejevilkår ved lejeaftalens indgåelse (genudlejning) 10. Forudbetalt leje og indskud 11.-12. Den omkostningsbestemte leje (princippet) 13. Udgifterne på driftsbudgettet 14. Indtægterne 15. Lejens fordeling 16. Blandede ejendomme 17. Proceduren ved varsling af lejeforhøjelse 18. Størrelsen af lejeforhøjelser, mens nævnssag verserer 19. Tilsidesættelse af kravet om lejeforhøjelse efter § 20. Lejeforhøjelser af særlig art i løbende lejemål 21. Nævnets adgang til at nedsætte lejen 22. Straf Vedligeholdelse og opretning 23. Afsætning til en konto for udvendig vedligeholdelse 24. Vedligeholdelseskontoens anvendelse 25. Regnskabspligt 26. Særlige regler for blandede ejendomme 27. Håndhævelse af vedligeholdelsespligten 28. Investeringsfondens adgang til at lade visse arbejder udføre 29. Overgangsregler Forbedringer 30. Forbedringsarbejdets iværksættelse 31. Boligreguleringslovens regler 32. Uhensigtsmæssige forbedringer 33. Udskydelse af forbedringsarbejdet 34. Tilbud om erstatningsbolig 35. Lejeforhøjelsens gennemførelse 36. Særlige regler om forbedringer, der er lovpåbudt 37. Lejeforhøjelsens størrelse 38. Forbedringer ved opdeling i ejerlejligheder Huslejeregulering for enkeltværelser 39. Området for reglerne 40. Huslejen og lejevilkårene 41. Opsigelsesbeskyttelse Huslejenævn 42. Huslejenævnenes nedsættelse og stedlige område 43. Huslejenævnenes sammensætning m.v. 44. Ankenævnet i København 45. Indbringelse af sager for huslejenævnene 46. Sagernes behandling i huslejenævnet 47. Indbringelse af huslejenævnets afgørelser for boligretten 48. Inbringelse for ankenævnet Sammenlægning af beboelseslejligheder m.v. 49. Reglernes gyldighedsområde Benyttelse af beboelseslejligheder 50. Reglernes område og administration 51. Særligt om nedrivning af bygninger 52. Særligt om anvendelse til andet end helårsbeboelse 53. Særligt om udlejning af bolig som enkelte værelser 54. Særligt om benyttelse af mere end een bolig 55. Særligt om sammenlægning af boliger 56. Særligt om ubenyttede boliger 57. Særligt om kommunalbestyrelsens afgørelser 58. Straf Grundejernes Investeringsfond 59. Bindingsbeløbene 60. Bindingsperioden 61. Frigivelse ved ejers død, konkurs m.v. 62. Frigivelse efter afhændelse af en ejendom m.v. 63. Långivning fra Investeringsfonden Bilag 1. Driftsbudget Bilag 2. Vejledning vedrørende beregning af lejligheders og lokalers etagearealer

Cirkulære om boligreguleringsloven

Indledning

Lejelovgivningen er opdelt i 2 love, nemlig lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven).

Lov om leje indeholder de almindelige privatretlige regler til sikring af rimelige kontraktlige forhold mellem ejer og lejer, medens boligreguleringsloven indeholder særlige bestemmelser om leje og sikring af opretholdelse og forsvarlig benyttelse af den eksisterende boligmasse, som mangelen på boliger har nødvendiggjort.

Da forholdene er forskellige i de enkelte områder af landet, er det overladt til kommunalbestyrelsen at beslutte, om boligreguleringslovens bestemmelser helt eller delvis skal finde anvendelse i kommunen.

Lejelovgivningen er ændret ved lov nr. 237 af 8. juni 1979 om leje og lov nr. 238 af samme dato om midlertidig regulering af boligforholdene.

Den ændrede boligreguleringslov har virkning fra 1. januar 1980, jfr. dog nedenfor i pkt. 29 om overgangsreglerne for hensættelser til vedligeholdelse efter lovens § 18.

Nærværende cirkulære omhandler lovens bestemmelser og erstatter boligministeriets cirkulære af 25. marts 1975 om boligreguleringsloven, boligministeriets cirkulære af 26. juni 1975 om omkostningsbestemt leje i private udlejningsejendomme og boligministeriets cirkulære af 20. juni 1977 om ændringer af boligreguleringsloven.

Fra lovens ikrafttræden bortfalder boligministeriets bekendtgørelse nr. 94 af 21. marts 1975 om fremgangsmåden ved behandling af sager, der indbringes for huslejenævn og ankenævn. Reglerne herom er nu indarbejdet i loven.

Ændringer i forhold til hidtidig lovgivning.

1. I dette punkt nævnes de væsentligste af de gennemførte lovændringer.

a. Kommunalbestyrelsens beslutning efter § 2 om, at kap. VII om benyttelse af boliger skal gælde uafhængigt af kap. II om huslejeregulering, kan træffes for højst 4 år ad gangen. Den tidligere adgang for kommunalbestyrelsen til at ophæve reglerne i kap VII, selv om huslejereguleringen gælder i kommunen, er bortfaldet, jfr. pkt. 49.

b. Lejemål til beboelse i ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendes til andet end beboelse, er ikke længere omfattet af loven, men kun af reglerne i lejeloven. Derimod er møblerede lejligheder ikke længere undtaget, jfr. § 4.

c. Bestemmelsen i den hidtidige lovs § 7, stk. 1 om den nye lejers adgang til at se den tidligere gældende lejekontrakt m. v. er ophævet. Bestemmelsen i den hidtidige lovs § 7, stk. 3, om den nye lejers indseende med konto for indvendig vedligeholdelse er overført til lejelovens § 23, stk. 3.

d. Reglerne for regulering af forudbetalt leje i tilfælde af lejeforhøjelser er overført til lejelovens § 34.

e. I bebyggelser, der er opført på flere matrikelnumre, men som udgør et driftsøkonomisk fællesskab og som eventuelt er samvurderet, skal lejen beregnes på grundlag af et samlet budget omfattende hele bebyggelsen, jfr. § 7, stk. 4, jfr. pkt. 11.

Lejen i udlejede ejerlejligheder, der tilhører samme udlejer i en bygning skal ligeledes beregnes efter et samlet budget, jfr. § 7, stk. 5, jfr. pkt. 11.

f. Såfremt lokaler, der var erhvervslokaler den 1. marts 1975, er blevet omdannet til beboelseslejligheder, eller hvis der er nedlagt lejligheder efter denne dato, skal der ske en justering af det indbyrdes fordelingsgrundlag mellem erhverv og beboelse, jfr. § 11, stk. 2, samt pkt. 16.

g. Forbudet mod pristalsregulering i hidtidig lovs § 11, stk. 8, er overført til lejelovens § 53.

h. Varsling af lejeforhøjelse skal for at være gyldig ledsages af et regnskab for ejendommens vedligeholdelseskonto, jfr. §§ 12 og 13 samt pkt. 17.

i. I ejendomme med beboerrepræsentation er varslingsproceduren ændret, bl. a. således, at udlejer skal indbringe sagen for huslejenævnet, hvis beboerrepræsentanterne protesterer mod en lejeforhøjelse. Der stilles ikke krav om, at 1/4 af lejerne skal protestere mod forhøjelsen.

j. Der er indført en bestemmelse om, at en udlejer, hvis lejere protesterer mod lejeforhøjelse til udligning af skattestigninger m. v., skal indbringe spørgsmål herom for nævnet jfr. § 15, stk. 2.

k. Opretningskonto og udvendig vedligeholdelseskonto er slået sammen til een konto. Der skal afsættes et fast beløb pr. m2 til vedligeholdelse, uanset lejens størrelse, jfr. § 18. Pligten til at afsætte til vedligeholdelse omfatter nu alle lokaler i ejendommen, ikke blot beboelseslejligheder.

Udlejeren har adgang til at budgettere med højere beløb til vedligeholdelse, såfremt beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne er enige heri, jfr. § 18, stk. 4.

l. Huslejenævnet skal nu afgøre uenighed om opfyldelsen af lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning, jfr. § 21.

m. Dusørbestemmelsen i hidtidig lovs § 19 er overført til lejelovens § 6.

Reglerne om gennemførelse af forbedringer er ændret på flere punkter

n. 1. Kriteriet for, hvornår en forbedrings iværksættelse skal forelægges for huslejenævnet, er ændret til, om forbedringsarbejdet vil medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med forbederingsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 40 kr. pr. m2 bruttoetageareal.

2. Udlejer skal nu varsle iværksættelsen af forbedringsarbejdet efter samme regler, som gælder for varsling af lejeforhøjelser, med henblik på at få afklaret, om henholdsvis lejerne eller beboerrepræsentanterne modsætter sig forbedringen, jfr. § 23, stk. 1, og § 24, stk. 1.

3. Såfremt udlejeren iværksætter en forbedring, som nævnet har modsat sig, kan han ikke kræve lejeforhøjelse for forbedringen, jfr. § 25, stk. 2.

4. Kriteriet for, hvornår der skal tilbydes lejeren en anden bolig, er ændret til, om lejen som følge af forbedringen - sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år - vil blive forhøjet med mere end 80 kr. pr. m2 bruttoetageareal, jfr. § 26, stk. 1.

5. Lejeren skal senest 3 måneder før forbedringen iværksættes efter § 26, stk. 1, underrettes om, at han kan kræve at få tilbudt en anden bolig. Lejeren skal fremsætte krav om anden passende bolig inden 6 uger.

6. Ifølge § 27, stk. 1, er det en betingelse for lejeforhøjelse, at udlejer har overholdt de fastsatte procedureregler for iværksættelse af forbedringer.

7. De hidtidige begrænsninger - den gamle lovs § 13 b, stk. 2, - i adgangen til lejeforhøjelser for forbedringer af køkken og bad i ejendomme uden tilbudspligt efter ejerlejlighedsloven er ophævet.

8. I alle tilfælde, hvor krav, påbudt i henhold til lov, medfører, at det lejede må forbedres, finder reglerne i §§ 23-26 ikke anvendelse, jfr. § 29.

o. Huslejenævn, kap. VI.

1.Kravet om betaling af 50 kr. i gebyr ved indbringelse af en sag for nævnet er ophævet.

2. Der er indført fristregler for nævnsbehandlingen.

3. Når nævnsmedlemmer vælges efter indstilling fra organisationer, stilles der ikke længere særlige betingelser om, at medlemmer skal være lejer/udlejer.

4. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne nu indbringe huslejenævnsafgørelsen for boligretten.

5. Den hidtidige regel om, at det er tilstrækkeligt at indbringe en afgørelse for et enkelt lejemål, for at ankenævnets afgørelse kan få virkning for alle, er ophævet.

p. Den hidtidige lovs kap. VI om boliganvisning er ophævet.

q. Benyttelse af boliger, kap. VII.

1. En kommunalbestyrelse kan fremover kun nægte samtykke til sammenlægning af boliger, når visse betingelser er opfyldt, jfr. § 46, stk. 2, jfr. pkt. 55.

2. Forbudet mod, at lejligheder udlejes møblerede uden komunalbestyrelsens samtykke er ophævet, da lejere af møblerede lejligheder nu har samme opsigelsesbeskyttelse som lejere af umøblerede lejligheder, jfr. lejelovens § 83.

3. Reglen om, at lejligheder ikke uden tilladelse må udlejes som enkeltværelser gælder nu også i kommuner, der har ophævet kap. II.

4. Bestemmelsen om lejeres ret til at fremleje en del af en beboelseslejlighed, når visse betingelser opfyldes, er overført til lejeloven.

r. Undlader en ejer at efterkomme huslejenævnets påbud om inden en fastsat frist at udføre bestemte vedligeholdelsesarbejder, kan Grundejernes Investeringsfond på en lejers begæring lade arbedet udføre. De nærmere regler findes i § 60, jfr. pkt. 28.

s. Ikrafttrædelse og overgangsbestemmelser, §§ 65-66.

1. Kommunerne kan i oktober kvartal 1979 med virkning fra lovens ikrafttræden træffe beslutning om, hvorvidt reglerne i kap. II-V skal gælde i kommunen. Allerede trufne beslutninger om kap. II-V behøver ikke at blive fornyet.

Allerede trufne beslutninger om kap. VII bevarer deres gyldighed i indtil 1 år. Vedrører beslutningen kun nogle af kap. VII's bestemmelser, bortfalder beslutningen den 1. januar 1980.

2. Pligten til at foretage øgede afsætninger til vedligeholdelse indtræder samtidig med, at der gennemføres en lejeforhøjelse. Indebærer de nye regler derimod, at der skal ske mindre afsætning end hidtil, opretholdes den højere afsætning. Når andre driftsudgifter stiger, skal udlejer i stedet for at kræve lejeforhøjelse foretage regulering af afsætning til vedligeholdelse, jfr. overgangsreglen i § 66.

Forholdet til lov om leje

2. Bestemmelserne i boligreguleringsloven vedrører kun lejemål, der omfatter beboelse (jfr. dog nedenfor pkt. 28 om vedligeholdelse, hvor alle lokaliteter i ejendommen skal bidrage til vedligeholdelse). Alle andre lejemål følger alene lejelovens regler.

Hvor boligreguleringslovens bestemmelser om huslejeregulering gælder, supplerer disse lejelovens regler om leje og lejevilkår med særlige forskrifter, der beskytter lejeren, samt med huslejenævnets adgang til at prøve lejens rimelighed m. v.

Bestemmelserne om forbud mod sammenlægning og nedlægning af lejligheder m. v. begrænser ejerens dispositionsret med hensyn til beboelseslejligheders anvendelse.

Afsnit I

Om huslejeregulering efter lovens kap. II-V

Det geografiske område for anvendelse af reglerne i kap. II-V

3. Reglerne om indskrænkninger i adgangen til lejeforhøjelse gælder umiddelbart i kommuner, hvis registerfolketal pr. 1. april 1979 oversteg 20.000 indbyggere, og hvor de hidtidige regler om huslejeregulering var i kraft ved udgangen af 1979.

En kommunal beslutning om ændring af disse forhold pr. 1. januar 1980 kan lovligt træffes i løbet af oktober kvartal 1979.

4. Enhver kommunalbestyrelse kan med simpel majoritet beslutte, om reglerne i kap. II skal gælde i kommunen.

Hvor huslejereguleringen gælder, kan beslutningen gå ud på, at bestemnelserne skal ophøre at have gyldighed i kommunen enten straks eller til et senere nærmere fastsat tidspunkt.

Hvor huslejereguleringen ikke automatisk vil komme til at gælde, kan kommunalbestyrelsen træffe beslutning herom.

5. Efter de pr. 1. oktober 1979 i boligstyrelsen foreliggende oplysninger gælde reglerne om den omkostningsbestemte leje m. m. i følgende kommuner

Albertslund Lyngby-Tårbæk Allerød Maribo Assens Munkebo Ballerup-Måløv Nakskov Birkerød Nordborg Bramsnæs Nyborg Brøndby Nykøbing F. Dragsholm Næstved Dragør Nr. Alslev Esbjerg Odense Fanø Præstø Farum Randers Fredericia Ribe Frederiksberg Ringsted Frederikssund Roskilde Frederiksværk Rudkøbing Gentofte Rødovre Gladsaxe Rønne Glostrup Silkeborg Græsted-Gilleleje Skive Hammel Skelskør Haslev Slagelse Helsinge Stevns Helsingør Stubbekøbing Herlev Svendborg Hillerød Sydfalster Holbæk Søllerød Horsens Sønderborg Hundested Torslunde-Ishøj Hvidovre Trundholm Høje-Tåstrup Tårnby Hørsholm Vordingborg Kolding Værløse Korsør Ølstykke København Ålborg Køge Århus

Lejemål, som er omfattet af reglerne i kap. II

6. Lovens kap. II har virkning for alle lejemål om hus eller husrum, som helt eller delvis anvendes til beboelse i de kommuner, hvori reglerne er i kraft.

Undtaget er dog lejeforhold i det almennyttige byggeri, lejeforhold i ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendes til andet end beboelse, samt lejeforhold om enkelte værelser til beboelse, som er omfattet af lovens kap. V.

Offentliggørelse, ikrafttræden m. v.

7. Beslutninger om indførelse eller ophævelse af reglerne om huslejeregulering m. v. i en kommune skal for at være gyldig bekendtgøres i Statstidende. Det kan i beslutningen fastsættes, fra hvilket tidspunkt denne skal have gyldighed, dog tidligst fra og med datoen af det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort. Er der ikke i beslutningen fastsat noget tidspunkt, får den virkning fra dette tidspunkt, jfr. lovens § 3. Beslutninger om indførelse af huslejeregulering indebærer, at der må nedsættes huslejenævn efter reglerne i lovens kap. VI. Aftaler om leje eller andre vilkår, der er truffet, medens reglerne om huslejeregulering ikke har været gældende, og som gyldigt har kunnet træffes efter de dagældende regler, bevarer deres gyldighed også efter, at reglerne om huslejeregulering måtte være indført.

Indførelse af huslejeregulering (omkostningsbestemt leje) bevirker ikke nedsættelse af hidtidig eventuel højere leje.

Indholdet af reglerne om huslejekontrol

Oversigt over området

8. At lovens kap. II-V er gældende, betyder, at udlejerens og lejerens principielle aftalefrihed efter lejelovens regler er underkastet en række reguleringer.

Disse reguleringer vedrører

Lejevilkår - især ved genudlejning, jfr. lovens § 5, stk. 2, og cirkulærets pkt. 9.

Forudbetalt leje og indskud, jfr. lovens § 6 og cirkulærets pkt. 10.

Lejefastsættelse og lejeforhøjelse, jfr. lovens §§ 7-11 og cirkulærets pkt. 11-16.

Varsling af lejeforhøjelse efter § 7, jfr. lovens §§ 12-14 og cirkulærets pkt. 17.

Lejers adgang til nævnsbehandling af forhøjelser efter denne lov, efter lejeloven samt med hensyn til varmeregnskaber, jfr. lovens § 15 og cirkulærets pkt. 21.

Hensættelser til vedligeholdelse og opretning, jfr. lovens §§ 18-20 og cirkulærets pkt. 23-26.

Nævnsbehandling af vedligeholdelsesspørgsmål, jfr. lovens §§ 21-22 og cirkulærets pkt. 27.

Forbedringer og lejeforhøjelser som følge heraf, jfr. lovens §§ 23-29 og cirkulærets pkt. 30-38.

Huslejeregulering for enkeltværelser, jfr. lovens §§ 30-34 og cirkulærets pkt. 39-41.

Overtrædes bestemmelserne, kan der blive tale om straf, lovens § 16 og cirkulærets pkt. 22, og lejeren kan få krav på tilbagebetaling af for meget erlagt leje, lovens § 17 og cirkulærets pkt. 21.

Lejevilkår ved lejeaftalens indgåelse

(Genudlejning)

9. Hovedereglen herom findes i lovens § 5, stk. 1.

Den leje, der aftales, må ikke overstige det lejedes brugsværdi efter reglerne i § 47, stk. 2, i lov om leje. Lejen for det pågældende lejemål må ikke være højere end den leje, der er gældende i andre lejemål i ejendommen.

Ønsket har her været at sikre, at der betales samme leje (pr. m2) for lejlighederne i en ejendom, når der er tale om ensartede lejligheder, hvor der ikke er forskel på lejlighedernes brugsværdi, jfr. også lovens § 10, stk. 1, hvorefter lejeforhøjelse skal udligne lejeforskelle, der ikke skyldes forskel i brugsværdi.

Tilsvarende gælder med hensyn til andre lejevilkår. Hensigten er også her at sikre, at alle lejere i en ejendom bor under samme ensartede vilkår, men bestemmelsen udelukker på den anden side ikke, at udlejeren træffer særaftaler med enkelte lejere, når der er vægtige grunde hertil, og lejeren ud fra en samlet bedømmelse af lejevilkårene ikke bliver ringere stillet end de øvrige lejere. Dette kan tænkes, hvis lejerens brugsret er udvidet, hvis der er behov for en ejendomsfunktionær ved ejendommen, eller hvis udlejeren selv midlertidigt er borte og derfor ønsker at udleje sin egen lejlighed tidsbegrænset.

Er flere ejerlejligheder udlejet af samme udlejer under samme ejerforening, anses lejlighederne for at høre til samme ejendom og § 5 finder derfor anvendelse.

Lejen og lejevilkårene kan aftales mellem parterne, og aftalen skal ikke forelægges huslejenævnet til godkendelse. Ordningen forudsættes således at virke uden forudgående kontrol. Finder lejeren imidlertid, at lejen eller vilkårene er i strid med reglerne i § 5, kan huslejenævnet på hans begæring nedsætte lejen og ændre vilkårene, ligesom udlejeren efter omstændighederne vil kunne straffes for overtrædelsen, jfr. pkt. 20.

Forudbetalt leje og indskud

10. Efter lovens § 6 kan der ikke kræves forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende for et større samlet beløb end svarende til 6 måneders leje.

Huslejenævnet kan tillade, at denne bestemmelse fraviges, f. eks. hvis der er tale om meget lav leje, og forudbetalingen skal henstå som depositum el. lign.

Indskud i form af aktier i et aktieselskab er ikke omfattet af § 6, når lejeren - sammen med de øvrige lejere - får afgørende indflydelse på ejendommens ledelse.

De nærmere regler om regulering af forudbetalt leje findes i lejelovens § 34.

Den omkostningsbestemte leje Princippet

11. I §§ 7-9 defineres begrebet den omkostningsbestemte leje. Begrebet svarer i princippet til den definition, der hidtil har været gældende. Reglerne gælder både for nybyggeri og ejendomme i drift.

Udlejeren har adgang til lejeforhøjelse i udlejede beboelseslejligheder, hvis den gældende leje ikke er tilstrækkelig til at dække ejendommens driftsudgifter, opgjort i overensstemmelse med lovens regler herom.

Hvis lejen allerede er højere end denne »omkostningsbestemte leje«, f. eks. fordi der først fornylig er indført huslejeregulering i kommunen, har udlejeren ikke pligt til at nedsætte lejen. Bestemmelsen er alene en rettesnor for, om gældende leje må anses for tilstrækkelig til at dække ejendommens driftsudgifter.

Selv om lejen ikke er tilstrækkelig til at dække udgifterne, når disse opgøres efter de omhandlede regler, må denne beregningsmåde ikke føre til en leje, der overstiger det lejedes værdi, jfr. lejelovens § 47, stk. 2, boligreguleringslovens § 7, stk. 2, og pkt. 19 nedenfor.

I bebyggelser, der er opført på flere matrikelnumre, har det voldt vanskeligheder at fastsætte, om der skal udarbejdes eet budget for hele enheden under eet, eller om der skal udarbejdes et budget for hvert matrikelnummer.

Fordelen ved et samlet budget for en større bebyggelse er, at dette medfører ensartet lejefastsættelse for hele bebyggelsen, således at lejligheder af samme type og dermed af samme brugsværdi i pågældende bebyggelse får samme leje. Det er derfor fastsat i § 7, stk. 4, at ejendommens drift bedømmes under eet, ikke blot hvor ejendommene er samvurderet, men også hvor de uden at være samvurderet, er opført som en samlet bebyggelse, der udgør et driftsøkonomisk fællesskab.

For at sikre ensartet husleje for ensartede lejligheder også i ejerlejlighedsejendomme er det fastsat, at leje i udlejede ejerlejligheder, der tilhører samme udlejer og henhører under samme ejerforening, skal bero på eet budget.

12. I lovens § 8 fastsættes, hvilke driftsudgifter der kan optages på et ejendomsbudget.

Nedenfor gennemgås i pkt. 13 udgifterne på et ejendomsbudget, i pkt. 14 indtægterne, i pkt. 16 indtægter fra andre lokaler, i pkt. 17 ff den formelle fremgangsmåde, der skal følges ved krav om lejeforhøjelse, og spørgsmål om indbringelse for huslejenævn og boligret, hvis der ikke kan opnås enighed om lejeforhøjelsens størrelse.

For at lette parterne ved forhandlingerne om lejeforhøjelser efter disse regler er udarbejdet forslag til et standardbudget. Forslag til dette budget er optaget som bilag 1 til cirkulæret. Ved gennemgang af de enkelte poster refereres til kontobetegnelsen i budgetforslaget. I mindre ejendomme vil specifikationerne kunne begrænses.

Udgifterne på driftsbudgettet

13. Budgettet er opdelt på følgende 4 hovedkonti

1. Kapitalafkastet. 2. Løbende udgifter på ejendommen. 3. Administration. 4. Vedligeholdelse og opretning.

Disse hovedpunkter bør findes i de varslingsskrivelser, der er udsendt, men for at foretage en nærmere gennemgang af budgettet vil yderligere specifikationer ofte være nødvendige. Et huslejenævn er om fornødent berettiget til at kræve en specifikation svarende til det driftsbudget, der er udarbejdet som bilag 1 til cirkulæret.

ad 1. Kapitalafkastet.

a. Kapitalafkastet er som udgangspunkt fastsat til 7 pct. af ejendomsværdien ved 15. almindelige vurdering. Denne afkastning er således fastsat uden hensyn til prioriteringsforholdene i den enkelte ejendom. Det er følgelig uden betydning for lejens størrelse, om ejendommen er uprioriteret eller den er belånt mest muligt, og hvorledes lånevilkårene er. Lejen bliver herved ligeledes uafhængig af tidspunktet for nuværende ejers overtagelse af ejendommen og den af ham betalte købesum.

15. almindelige vurdering skal således også lægges til grund ved beregningen af omkostningsbestemt leje for ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder efter 1. april 1973.

b. Såfremt ejendommen er taget i brug efter udgangen af 1963 (under et højere renteniveau), kan udlejeren i stedet vælge en kapitalydelse, svarende til de faktiske prioritetsydelser på lån, der er optaget til finansiering af ejendommens opførelse, såfremt disse ydelser svarer til rimelige ydelser på sædvanlige langfristede prioritetslån, og med et tillæg til forrentning af den oprindelige egenkapital i ejendommen med fradrag af lejerindskud, som f. eks. depositum, forudbetalt leje, indskud til finansiering.

Tillægget til forrentning af egenkapitalen fastsættes som en procentsats af denne egenkapital, afhængig af renteniveauet på tidspunktet for ejendommens ibrugtagelse således

Ibrugtaget 1964: 8 pct. Ibrugtaget 1965-69: 10 pct. Ibrugtaget 1970-73: 12 pct. Ibrugtaget 1974 og senere: 14 pct.

c. Såfremt der i perioden 1. januar 1964-1. april 1973 er gennemført lejeforhøjelse for forbedringer, kan udlejeren vælge at beregne sig indtil 7 pct. af ejendomsværdien forud for forbedringen med tillæg af faktiske prioritetsydelser til lån, der er optaget til finansiering af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen + en vis procentsats af den egenkapital, han har indskudt i forbedringen. Procentsatsens størrelse fastsættes afhængig af renteniveauet på tidspunktet for forbedringens færdiggørelse efter samme retningslinier som ovenfor under b.

d. Er der gennemført forbedringer efter 1. april 1973, dvs. efter 15. almindelige vurdering, skal afkastningsprocenten beregnes som 7 pct. af 15. almindelige vurdering, og udlejer vil så iøvrigt kunne opnå lejeforhøjelse for de udførte forbedringer i overensstemmelse med de herom gældende regler.

ad 2. Løbende udgifter på ejendommen.

De løbende udgifter, der skal optages på ejendomsbudgettet, skal i princippet være den faktiske udgift på årsbasis, således som den kendes på budgetteringstidspunktet. En forventning om senere udgiftsstigning giver ikke adgang til forhøjelse af den faktiske udgift, men der er ikke lovmæssige begrænsninger for udlejerens adgang til på et senere tidspunkt på ny at kræve lejeforhøjelse efter disse regler som følge af ændringer i budgettets forudsætninger.

Af løbende driftsudgifter kan nævnes

Skatter.

Forsikringer.

Vand, el og gas.

Renholdelse og

Henlæggelser til fornyelser. 2.1. Skatter

2.2. Vandafgift.

2.3 Gade- og vejanlæg.

2.4 Kloakbidrag/rensningsanlæg.

De omhandlede poster vedrører ejendomsskatter og afgifter, som hviler på ejendommen. På budgettet må ikke optages andre skatter, f. eks. selskabsskatter.

Adgangen til at udligne forhøjelser af skatter og afgifter på lejen er opretholdt i §§ 50 og 51 i lov om leje. Dette har betydning dels for at sikre udlejeren mulighed for at opnå udligning fra forhøjelsens ikrafttræden, dels for at sikre muligheden i ejendomme, hvor budgetlejen er lavere end gældende leje.

Efter lejelovens § 51 kan endvidere afgifter, der er pålignet som et engangsbidrag, kræves udlignet som en lejeforhøjelse i løbet af 10 år.

2.5. Forsikringer.

Ejendommen skal holdes forsikret i et af justitsministeren anerkendt bygningsbrandforsikringsselskab. Forsikringssummen skal være så stor, at der i tilfælde af total skade bliver dækning for håndværkerudgiften ved genopførelse med tillæg af 5 pct. Er der ikke tegnet fuldværdiforsikring, bør det jævnligt undersøges, om brandforsikringen skal forhøjes under hensyn til prisudviklingen.

Funktionærer og medhjælp skal holdes forsikret mod skader under arbejdet. Grundejerforsikring bør normalt tegnes.

Herudover må det bero på de konkrete forhold, i hvilket omfang der bør tegnes forsikring

2.6 Renholdelse.

Ved beregningen af den omkostningsbestemte leje må udlejeren, der benytter fremmed medhjælp til ejendommens pasning, renholdelse, herunder trappevask, på budgettet optage sine faktiske rimelige udgifter hertil. Han må ligeledes beregne et passende vederlag for eget arbejde, men der kan selvsagt ikke budgetteres med en udgift for en funktion, der udføres af lejeren, f. eks. trappevask.

Det påhviler normalt ikke et huslejenævn at foretage nærmere undersøgelser af dette spørgsmål, medmindre lejerklager giver anledning hertil.

2.7 El og gas.

2.8. Henlæggelser til fornyelser.

Budgetteringen skal ske i overensstemmelse med den på budgetteringstidspunktet gældende aftale mellem udlejeren og lejeren.

Størrelsen af de beløb, der bør henlægges, afhænger af dels installationens levetid, dels anskaffelsespisen på tidspunktet for genanskaffelsen. På grund af usikkerheden ved disse to faktorer kan henlæggelsesbeløbene kun fastsættes med tilnærmelsesvis sikkerhed, men normalt kan på samme måde som tilfældet er i almennyttigt boligbyggeri - regnes med følgende procentsatser for henlæggelserne

1) Centralvarmeanlæg. a) Kedler 8 pct. b) Oliefyr 10 pct. c) Stoker 10 pct. d) Øvrige centralvarmeanlæg 4 pct. 2) Kaminer, kakkelovne og gasradiatorer 5-8 pct. 3) Maskinvaskerier, blødgøringsanlæg og vaskekedler 8-10 pct. 4) El-vandvarmere og gasbadeovne 10 pct. 5) Køleanlæg. a) Centralkøleanlæg med kompressor og skabe 5 pct. b) Enkelte absorptions- eller kompressorkøleskabe 8 pct. 6) Gas- og elkomfurer 8 pct. 7) Ventilationsanlæg 8 pct. 8) Traktorer og andre større redskaber 10 pct. 9) Fællesanlæg for TV og radio 10 pct. 10) Elevatorer 4 pct. 11) Butiks- og kontorinventar samt bageriovnanlæg 8-10 pct.

Henlæggelser til fornyelser af tekniske installationer udgjorde i 1977 i almennyttige lejligheder, med centralvarme, ca. 8 kr. pr. m2 bruttoetageareal, svarende til 504 kr. pr. lejlighed. Efter reglerne skal de almennyttige selskaber hvert 5. år revidere henlæggelserne efter prisudviklingen.

Efter reglerne kan der på budgettet optages et beløb, baseret på dagsprisen på budgetteringstidspunktet for et nyt anlæg af tilsvarende art og karakter. Denne pris er uafhængig af anlægets nuværende tilstand. Huslejenævnet bør anstille nærmere undersøgelser og kræve begrundelse, hvis budgettets hensættelser i ejendomme med centralvarme er væsentligt højere end normalt for tilsvarende ejendomme og nævnet bør, når posten i

Udlejeren har ikke pligt til at anbringe beløb til henlæggelse til fornyelser på en særlig konto.

Ud over de nævnte udgiftsposter budgetteres der undertiden med en diverse-post. Denne bør efter boligministeriets opfattelse normalt kun godkendes med helt uvæsentlige beløb, medmindre beløbets anvendelse er nærmere præciseret.

Tab i forbindelse med ledige lejligheder og ved istandsættelse efter fraflytning kan ikke medtages på budgettet.

ad 3. Administrationsudgifter.

Udgiften til administration på ejendomsregnskabet vil i høj grad afhænge af det serviceniveau, som ydes beboerne.

Som udgift kan optages den faktiske rimelige udgift til fremmed assistance ved administrationen. En udlejer, som helt eller delvis selv administrerer sin ejendom kan optage sine udgifter til lønninger, herunder til inspektør, juridisk assistance, kontorleje, rengøring og varme i administrationskontorerne, forsikring, telefon, tryksager, kontorartikler, porto og lignende udgifter, der er nødvendige for at bestride administrationen.

Også udgifterne til administration af varmeregnskabet for ejendommen optages på denne konto.

Udgifter til revision af ejendommens driftsregnskab kan ikke optages på driftsbudgettet.

I det omfang udlejeren selv deltager i administrationen af sin ejendom, kan han beregne sig et rimeligt vederlag herfor.

Det må bero på de konkrete forhold, i hvilket omfang administrationsudgifterne skal specificeres på budgettet.

Som udgangspunkt vil huslejenævnet efter boligstyrelsens opfattelse med rimelighed uden videre kunne acceptere, at der i 1980 budgetteres med en udgift på indtil 500 kr. pr. lejlighed til administration. Det forudsættes herved, at der heri er indeholdt alle administrative udgifter, også udgiften til revision. Det kan efter boligstyrelsens opfattelse ikke godkendes, at en udlejer på driftsbudgettet optager et vederlag for beregning af den omkostningsbestemte leje. En sådan udgift må være indeholdt i administrationsudgiften. Højere udgift pr. lejlighed må forudsætte, at udlejeren kan dokumentere, at han selv skal afholde mere pr. lejlighed, og at den samlede udgift er rimelig.

I denne forbindelse bemærkes, at det ved fælles administration af flere ejendomme ikke altid vil være praktisk muligt at udskille den del af de samlede administrationsudgifter, der vedrører den enkelte ejendom.

ad.4. Vedligeholdelse. m. v.

Har udlejeren pligt til at vedligeholde beboelseslejlighederne med hensyn til hvidtning, maling og tapetsering, skal han, ifølge § 22 i lejeloven, i hvert regnskabsår afsætte 9 kr. pr. m2 bruttoetageareal på en vedligeholdesleskonto for lejligheden. Beløbet afsættes med 1/12 månedsvis.

Den hidtidige opretningskonto og konto for udvendig vedligeholdelse er i boligreguleringslovens § 18 slået sammen til een vedligeholdelseskonto, der også kan bruges til forbedringer, når beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne er enige heri.

Ifølge lovens § 18 stk. 2, skal der afsættes bidrag til vedligeholdelse for alle lokaliteter i ejendommen, dvs. også for erhvervslejemål m. v.

Udlejeren skal afsætte 12 kr. pr. m2 bruttoetageareal årligt på en konto for udvendig vedligeholdelse. I ejendomme, der er taget i brug før 1964, skal dog afsættes 17 kr. pr. m2. Om beregning af bruttoetageareal, se bilag 2.

Den årlige afsætning forøges med 1,50 kr. pr. m2 fra 1. januar 1982 og yderligere 1,50 kr. pr. m2 fra 1. januar 1983.

De beløb, der skal hensættes på henholdsvis indvendig og udvendig vedligeholdelseskonto indeksreguleres fra lovens ikrafttræden på grundlag af udviklingen i vedligeholdelsesudgifterne. Boligministeren træffer nærmere bestemmelse herom.

Såfremt de ændrede afsætningsregler bevirker, at der fremtidig skal afsættes et mindre beløb, end efter de hidtil gældende regler, opretholdes den højere leje og den højere afsætning, således at der ikke sker ændringer i forbindelse med lovens gennemførelse. Når lejen ønskes forhøjet af andre grunde (dvs. ifølge boligreguleringslovens §§ 7 og 27 og lejelovens §§ 47, 50 og 58), skal udlejeren i stedet foretage regulering af afsætning til vedligeholdelse, jfr. overgangsreglerne i lovens § 66 og lejelovens § 119. Lejeforhøjelsen vil således ikke give sig udslag i en merbetaling for lejeren, førend forhøjelsen overstiger forskellen mellem de hidtidige hensættelsesbeløb og de fremtidige.

Skal der fremover afsættes et større beløb end efter de hidtil gældende regler, opretholdes den lavere afsætning ligeledes, indtil der iøvrigt skal gennemføres en lejeforhøjelse efter §§ 7 og 27.

Såfremt de således beregnede udgifter på vedligeholdelseskontoen, sammenholdt med de beløb, der hidtil er anvendt til dette formål, og sammenholdt med ejendommens vedligeholdelsesstandard, må antages ikke at være tilstrækkelige til i løbet af 5 år at kunne sikre en tilfredsstillende tilstand i ejendommen, kan et hertil nødvendigt større beløb optages på budgettet.

En betingelse herfor er, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne giver deres tilslutning.

Der er ikke i øvrigt adgang til på budgettet at optage beløb til udligning af tidligere underskud.

Lejerne har derimod krav på, at de tidligere uanvendte hensættelser anvendes til vedligeholdelse.

Indtægterne

14. Ved budgettering af indtægterne bør som udgangspunkt anvendes gældende leje i budgetteringsmåneden x 12.

Hertil kommer indtægter i form af lejeforhøjelser, der er varslet, men endnu ikke trådt i kraft, for eksempel skatteforhøjelser. Lejeforhøjelser, der skyldes, at en enkelt lejer har fået udvidet brugsret, holdes udenfor beregningen.

Der ses endvidere bort fra forbedringer eller øget brugsværdi, som ikke modsvares af udgifter på budgettet, f. eks. hvis en lejer har fået en lejeforhøjelse på grund af forbedringer, som hans forgænger har bekostet, jfr. lejelovens § 63, stk. 3. Sådanne lejeforhøjelser holdes uden for budgettet, når de er genneført efter den ejendomsvurdering, der danner grundlag for beregningen af den omkostningsbestemte leje.

Som nævnt foran kan lejeforhøjelse efter disse regler ikke gennemføres, såfremt den samlede leje for det enkelte lejemål herved kommer til at overstige det lejedes brugsværdi. Forinden udlejeren fremsætter krav om lejeforhøjelse efter disse regler, må det derfor vurderes, om kravet kan anses for realistisk under hensyn hertil.

Lejens fordeling

15. Ifølge § 10, stk. 1, i boligreguleringsloven skal lejeforhøjelserne pålægges ejendommens lejligheder på en sådan måde, at der herved sker udligning af lejeforskelle for iøvrigt ensartede lejligheder.

Hvor lejlighederne har samme indbyrdes brugsværdi, skal lejeforhøjelsen forlods pålægges lejemål, hvis leje er lavest, således at der herved sker udligning af lejeforskelle i iøvrigt ensartede lejemål. Ved bedømmelsen af den indbyrdes brugsværdi ses bort fra forbedringer, der er bekostet af lejeren.

Når lejen for hvert enkelt af samtlige lejemål vil overstige det, der nu betales af den lejer, der betaler mest, vil det sikkert være mest hensigtsmæssigt at foretage en beregning af, hvilken andel af den samlede leje den enkelte lejer fremtidigt skal betale. Fordelingsnøglen hertil beror selvsagt på, om lejlighederne i ejendommen indbyrdes er af nogenlunde ensartet værdi. I så fald kan etagearealet anvendes som fordelingsnøgle. Også den ved lejevurderingen i 1966 fastsatte vurderingsleje kan efter omstændighederne anvendes hertil, idet man bør være opmærksom på at vurderingen er foretaget på grundlag af de for det enkelte lejemål i 1966 gældende vilkår. Når den samlede nødvendige leje for den enkelte lejlighed er beregnet på denne måde, bliver lejeforhøjelsen forskellen mellem dette beløb og den enkelte lejers nuværende leje.

Hvis lejeforhøjelsen ikke vil bringe lejen op til det niveau, hvorpå den højeste leje ligger, kan følgende beregning anvises

Samlet budgetleje for lejlighederne kr.

¬ lejen i lejlighederne, der er genudlejet kr.

Nødvendig leje for de øvrige lejligheder kr.

Det fremkomne beløb fordeles da på disse lejligheder i forhold til deres indbyrdes værdi, og lejeforhøjelsen udgør forskellen på den fremkomne leje og den leje, der betales.

I andre tilfælde kan fordelingen være vanskeligere. Dette gælder eksempelvis i ejendomme, hvor nogle lejligheder er indrettet senere end andre, eller ejendomme, hvor nogle af lejlighederne er moderniseret. Det bør her iagttages, at fordelingen af den samlede leje sker på en sådan måde, at der ikke herved sker urimelige overførsler af udgiftsposter fra den ene gruppe lejligheder til den anden. I visse ejendomme kan problemet tænkes løst ved en skønsmæssig opdeling af ejendomsværdien på de to kategorier af lejligheder og udarbejdelse af to delbudgetter.

Blandede ejendomme

16. Der opstår særlige problemer, når den omkostningsbestemte husleje i beboelseslejligheder skal beregnes i ejendomme, der tillige anvendes til andet formål, især i ejendomme, der også indeholder erhvervslokaler.

Målsætningen er, at lejen for beboelseslejemål skal fastsættes, som om der ikke var erhvervslokaler i ejendommen, dvs. at lejerne af beboelseslejlighederne hverken skal nyde godt af en udlejers fortjeneste eller deltage i hans tab ved driften af erhvervslokalerne.

Når lejen i beboelseslejemål kan forhøjes, hvis driftsbudgettet gør det nødvendigt, og lejen i erhvervslejemål kan forhøjes med jævne mellemrum efter prisudviklingen, er det - for at undgå at beboelseslejernes leje ikke skal påvirkes af, om der sker ændringer i ejendommen i øvrigt hensigtsmæssigt, at fordelingsreglen for disse udgifter ikke ændres.

For at undgå, at de fremtidige forskelligartede regler for lejeforhøjelse i henholdsvis erhverv og beboelse skal forrykke fordelingsgrundlaget, er det derfor fastsat, at lejen pr. marts 1975 er fordelingsgrundlaget.

Når dette fordelingsgrundlag er fastsat, skal det ikke ændres på grund af lejeforhøjelser i den ene eller den anden sektor, og det kan således benyttes uændret, så længe den nuværende benyttelse opretholdes.

Udlejeren må beregne den samlede leje pr. 1. marts 1975 for lokalerne, herunder en passende lejeværdi af de lokaler, han selv benytter. I dette beløb må indgå alle tillæg, herunder også for uopsigelighed og afståelsesret. Heroverfor beregnes lejen pr. 1. marts 1975 for beboelseslejlighederne, herunder lejen for erhvervslokaler med beboelse.

Ejendomsudgifterne fordeles til stadighed i dette forhold, så længe benyttelsen pr. 1. marts 1975 ikke ændres.

Hvis nogle af de lokaler, der var erhvervslokaler den 1. marts 1975, er blevet omdannet til lejligheder, eller hvis der er nedlagt lejligheder, skal der ske en justering af det indbyrdes forhold mellem erhverv og beboelse, jfr. § 11, stk. 2.

Såfremt erhvervslokaler er blevet omdannet til beboelseslejligheder, skal lejeværdien for erhvervslokalerne nedsættes med det faktiske lejebeløb pr. 1. marts 1975, der blev betalt for de pågældende lokaler, og beboelseslejen forhøjes med en leje for disse lokaler, svarende til den gennemsnitlige leje for lejlighederne i ejendommen den nævnte dato.

Såfremt beboelseslejligheder, der var udlejet den 1. marts 1975, senere er blevet omdannet til erhvervslokaler, nedsættes beboelseslejen pr. 1. marts 1975 med det faktiske beløb, der blev betalt for de pågældende lejligheder, og lejeværdien for de øvrige lokaler forhøjes med en lejeværdi for disse lokaler, der svarer til lejen for tilsvarende erhvervslokaler i ejendommen eller kvarteret den 1. marts 1975.

I nogle tilfælde kan den omkostningsbestemte leje for beboelseslejligheder i sådanne ejendomme blive på et lavere niveau end i tilsvarende beboelsesejendomme. Der er ikke hjemmel til af denne grund at fravige princippet for beregning af den omkostningsbestemte leje.

I blandede ejendomme skal der hensættes til konto for udvendig vedligeholdelse efter lovens § 18, stk. 2, i forhold til samtlige lejemål og lokaler i ejendommen, dvs. også erhvervslokaler.

Proceduren ved varsling af lejeforhøjelse

17. Fremgangsmåden ved varsling af lejeforhøjelse er forskellig, alt efter om der er beboerrepræsentation i ejendommen eller ikke (lovens §§ 12 og 13).

a. Hvis ejendommen ikke har beboerrepræsentation kan udlejeren straks fremsætte sit krav overfor lejerne. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes samtidig overfor de lejere i ejendommen, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal fremsættes skriftligt. Det skal indeholde

1) angivelse af lejeforhøjelsens størrelse,

2) angivelse af lejeforhøjelsens beregning,

3) oplysning om, at lejeren inden 6 uger skriftligt må fremsætte indsigelse, hvis han ikke kan godkende lejeforhøjelsen.

Varslingen skal være ledsaget af

4) Regnskab for ejendommens vedligeholdelseskonto for tiden fra det seneste udsendte regnskab til et tidspunkt, der ligger højst 3 måneder før varslingstidspunktet.

Er disse betingelser ikke opfyldt, er varslingen ugyldig.

Kravet om lejeforhøjelsen kan ikke umiddelbart gennemføres, hvis mindst 1/4 af de lejere, hvis leje ønskes forhøjet, inden 6 uger efter kravets modtagelse skriftligt har fremsat indsigelse mod forhøjelsen. I så fald skal udlejeren - såfremt han fortsat ønsker forhøjelsen gennemført - inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, der kan tilsidesætte kravet helt eller delvist, dersom betingelserne for forhøjelsens gennemførelse ikke er til stede.

Såfremt færre end 1/4 af lejerne gør indsigelse imod lejeforhøjelsen, kan kravet om lejeforhøjelse umiddelbart gennemføres. Hvis den enkelte lejer fortsat ikke ønsker at acceptere lejeforhøjelsen, må han indbringe spørgsmålet om lejeforhøjelsens rimelighed for huslejenævnet.

b. Såfremt ejendommens lejere har etableret beboerrepræsentation, skal beboerrepræsentanterne have tilsendt en genpart af varslingsskrivelsen til lejerne senest samtidig med, at kravet om lejeforhøjelse varsles over for disse.

For så vidt angår varslingen af lejeforhøjelsen overfor lejerne gælder, at kravet skal fremsættes samtidig overfor de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt, og skal indeholde følgende oplysninger

1) angivelse af lejeforhøjelsens størrelse,

2) angivelse af lejeforhøjelsens beregning,

3) oplysning om, at det budget, der begrunder lejeforhøjelsen, er forelagt for beboerrepræsentanterne, samt

4) oplysning om beboerrepræsentanternes udtalelser, hvis kravet om lejeforhøjelse har været fremsat på et tidligere tidspunkt over for dem.

Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Forelæggelsen af kravet om lejeforhøjelse over for beboerrepræsentanterne skal ske senest samtidig med varslingen over for lejerne.

Udlejeren kan vælge, om han først kun vil fremsætte kravet over for beboerrepræsentanterne og, når deres ytringer foreligger, så varsle over for lejerne, eller om han samtidig vil varsle over for både lejere og beboerrepræsentanter. Den sidste fremgangsmåde indebærer den fordel, at den frist, beboerrepræsentanterne har til at udtale sig, falder inden for varslingsfristen over for lejerne.

Beboerrepræsentanterne skal have følgende oplysninger

1) genpart af varslingsskrivelsen til lejerne,

2) redegørelse for budgetteringen, der indeholder en specifikation af budgettets poster i fornødent omfang,

3) regnskab for ejendommens vedligeholdelseskonto for tiden fra det senest udsendte regnskab og til et tidspunkt, der ligger højst 3 måneder før varslingstidspunktet.

Beboerrepræsentanterne kan kræve dokumentation både vedrørende budgettet og vedligeholdelsesregnskabet,

4) oplysning om, at beboerrepræsentanterne inden 6 uger skriftligt skal fremsætte indsigelse, hvis de ikke kan tiltræde lejeforhøjelsen.

Modtager beboerrepræsentanterne ikke ugyldigt.

Kravet om lejeforhøjelse kan ikke umiddelbart gennemføres, hvis beboerrepræsentanterne senest 6 uger efter, at udlejerens henvendelse er kommet frem til repræsentanterne, skriftligt har meddelt udlejer, at de ikke kan tiltræde forhøjelsen. I så fald skal udlejeren - såfremt han fortsat ønsker forhøjelsen gennemført - inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet.

Har udlejeren ikke rettidigt modtaget beboerrepræsentanternes indsigelse, eller har beboerrepræsentanterne tiltrådt lejeforhøjelsen, kan han oppebære den varslede lejeforhøjelse.

Forinden skal udlejeren meddele hver enkelt lejer, at lejeforhøjelsen gennemføres og at den enkelte lejer kan indbringe spørgsmålet om lejens rimelighed for huslejenævnet efter lovens § 15. Denne meddelelse kan udlejeren give samtidig med selve varslingsskrivelsen, såfremt den udsendes efter, at beboerrepræsentanterne har svaret, eller deres svarfrist er udløbet.

Størrelsen af lejeforhøjelser, medens nævnssag verserer

18. Den varslede lejeforhøjelse skal betales fra det i varslingsskrivelsen fastsatte tidspunkt for lejeforhøjelsens ikrafttræden, selv om lejeforhøjelsen er indbragt for huslejenævnet.

Har udlejeren ikke indbragt kravet om lejeforhøjelse, uanset at 1/4 af lejerne eller beboerrepræsentanterne har protesteret, kan han ikke kræve lejeforhøjelse. Udlejeren har ikke krav på, at lejeren, indtil nævnet har truffet afgørelse, betaler mere i lejeforhøjelse end svarende til en årlig forhøjelse på 15 kr. pr. m2 bruttoetageareal.

Regulering af forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af nævnet.

Lejere har umiddelbart ret til denne midlertidige nedsættelse af lejeforhøjelsen til 15 kr. pr. m2 i ejendomme, hvor beboerrepræsentanterne eller mindst 1/4 af lejerne har protesteret rettidigt mod lejeforhøjelsen, og udlejeren som følge heraf har måttet indbringe sagen for nævnet.

I disse tilfælde må udlejeren underrette samtlige lejere om, at de, medens sagen verserer, skal betale en lejeforhøjelse, der ikke må overstige 15 kr. pr. m2, men med pligt til at efterbetale det beløb, som nævnet måtte godkende herudover. Der er intet til hinder for, at en lejer aftaler med udlejeren, at han uanset denne regel betaler den krævede lejeforhøjelse fuldtud. Vil udlejeren påberåbe sig en sådan aftale, må han kunne dokumentere, at en sådan aftale er indgået, efter at lejeren er blevet gjort bekendt med sin ret.

I de tilfælde, hvor lejeren selv indbringer spørgsmålet om lejens størrelse efter lovens § 15, må lejeren betale den fulde leje under sagen.

Det bemærkes i denne forbindelse, at en udlejet ejerlejlighed anses for en selvstændig fast ejendom, uanset at der udarbejdes samlet budget i medfør af lovens § 7, stk. 5. Udlejeren er derfor forpligtet til at indbringe en sag om lejeforhøjelse, for så vidt angår den lejer, der har protesteret uafhængigt af den holdning, de øvrige lejere af ejerlejligheder i bygningen har taget til kravet om lejeforhøjelse for deres vedkommende. Udlejeren er derimod ikke forpligtet til at indbringe sagen om lejeforhøjelse for de lejere af ejerlejligheder, der ikke har protesteret, selv om andre ejerlejlighedslejere i bygningen har gjort indsigelse.

Når nævnets afgørelse foreligger, må der foretages en opgørelse efterfulgt af tilbagebetaling af for meget erlagt leje eller en tillægsbetaling af den yderligere lejeforhøjelse, som udlejeren har til gode.

Udlejerens tilbagebetaling af for meget erlagt leje eller lejerens tillægsbetaling skal ske inden en måned fra nævnets afgørelse, typisk i forbindelse med den første lejeindbetaling.

Tilsidesættelse af kravet om lejeforhøjelse efter § 7

19. Kravet om lejeforhøjelse efter § 7 kan tilsidesættes eller nedsættes, hvis den omkostningsbestemte leje vel er beregnet efter de fastsatte principper, men hvor der kan fremsættes berettiget indsigelse mod beregningsmåden eller budgetteringen.

Kravet kan tilsidesættes i det omfang, anskaffelsessum for ejendommen eller for udførte forbedringer er for højt ansat, prioriteterne afdrages hurtigere end normalt (i nyere eller forbedrede ejendomme), eller beløb til løbende driftsudgifter og administration er ansat urealistisk højt efter ejendommens forhold.

Endvidere kan kravet tilsidesættes, hvis udlejeren har tildelt de udlejede lejligheder en for stor andel af ejendommens driftsudgifter.

Huslejenævnet vil i disse tilfælde kunne kræve, at udlejeren på det således reducerede grundlag foretager en ny beregning af lejens fordeling på de enkelte udlejede lejligheder i ejendommen, hvis nævnet ikke på grundlag af foreliggende materiale kan foretage fornødne korrektioner.

Endelig kan kravet tilsidesættes - efter lovens § 7, stk. 2, - hvis lejen efter forhøjelsen vil overstige det lejedes værdi.

I beregningen af den omkostningsbestemte leje spiller ejendomsværdien en dominerende rolle. Det er derfor afgørende for et rimeligt resultat, at den ejendomsværdi, der danner udgangspunkt for lejeberegningen, er et rimeligt udtryk for værdien af lejligheden som udlejningslejlighed. Dette må antages at være tilfældet for så vidt angår ejendomsværdien for større ejendomme, der udelukkende eller hovedsagelig anvendes til beboelse, mens ejendomsværdien kan være mindre egnet som udgangspunkt for lejeberegningen, hvor ejendomsværdien er udtryk for, at handelsværdien af andre grunde er højere. Som eksempler herpå kan nævnes det forhold, at boligen er vurderet som ejerbolig (parcelhus, 2-familiehus eller ejerlejlighed) eller at grundens værdi er uforholdsmæssig stor i forhold til bygningens værdi (ringe bygning med god beliggenhed eller uforholdsmæssigt stort

Ved budgetteringen påvirker den høje grundværdi kapitalafkastet, ligesom grundværdien er bestemmende for ejendomsbeskatningen, hvortil kommer, at de pågældende bygninger ofte vil have behov for relativt store beløb til vedligeholdelse.

Det fremgår af lejelovens § 47, stk. 2, at der ved afgørelsen af, om lejen er rimelig, skal tages hensyn til det lejedes beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand sammenlignet med den leje, herunder lejen ved genudlejning i de seneste år, som er almindeligt gældende i kvarteret eller kommunen for hus eller husrum af tilsvarende beskaffenhed.

Det er boligstyrelsen bekendt, at vurderingsrådene i mange tilfælde har fulgt den retningslinie ved 15. almindelige vurdering at ansætte de endnu udlejede ejerlejligheder til en noget højere ejendomsværdi end for lejligheder med samme leje i bygninger, der ikke er opdelt i ejerlejligheder. For eksempel kan der være benyttet en faktor på 10 for den enkelte ejerlejlighed, hvor en tilsvarende almindelig udlejningsejendom er ansat med en faktor på ca. 8-81/2.

Er ejendommen opdelt i ejerlejligheder efter 15. almindelige vurdering, beregnes afkastningen på grundlag af en forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15. almindelige vurdering.

Det anbefales, at huslejenævnet for at kunne behandle de atypiske tilfælde beregner, hvilken ejendomsværdi pr. m2 og/eller hvilken leje pr. m2, der kan godkendes for større beboelsesejendomme af forskellig alder og udstyr i kommunen, og at nævnet ud fra denne beregning fastsætter den nedsættelse, der er nødvendig i de atypiske tilfælde.

Der anbefales følgende gruppering

I. Kakkelovne II. Centralvarme, opført før 1920. III. Centralvarme, opført 1920-1950. IV. Centralvarme, opført 1950-1963. V. Centralvarme, opført efter 1963.

Såfremt det enkelte huslejenævn indleder sine afgørelser efter lovens §§ 7-9 med en gennemgang af typiske rene beboelsesejendomme af de nævnte kategorier, vil nævnet på dette grundlag kunne tilvejebringe et erfaringsmateriale, der viser et rimeligt lokalt niveau for lejen i de forskellige kategorier af udlejningslejligheder.

Den således beregnede leje og nævnets kendskab til de lokale forhold, eventuelt suppleret med besigtigelse i fornødent omfang, skulle muliggøre en rimelig lejefastsættelse også i de mere atypiske tilfælde.

Såfremt nævnet ikke selv er i besiddelse af fornødent sammenligningsmateriale, kan nævnet eventuelt søge oplysninger fra en tilsvarende kommune.

Lejeforhøjelser af særlig art i løbende lejemål

20. Ud over de lejeforhøjelser, som en udlejer kan gennemføre efter lovens §§ 7-9 - og uanset om ejendommens driftsbudget åbner mulighed for sådanne lejeforhøjelser - kan udlejeren gennemføre lejeforhøjelser på særligt grundlag.

Dette gælder lejeforhøjelser som følge af skatte- og afgiftsforhøjelser efter reglerne i §§ 50 og 51 i lov om leje.

Endelig kan udlejeren efter boligreguleringslovens § 27 opnå lejeforhøjelse som følge af forbedring af det lejede.

Derimod kan lejeforhøjelser i henhold til kontraktbestemmelser om lejeregulering efter pristal og lignende ikke gennemføres i lejemål, der omfattes af lovens kap. II, jfr. lejelovens § 53, stk. 2.

Loven er ikke til hinder for indgåelse af aftaler om lejeforhøjelse - eller andre ændringer af lejevilkårene - i et løbende lejemål, men lejeren er ikke bundet af aftaler, der medfører, at lejen bliver højere end det lejedes brugsværdi.

Nævnets adgang til at nedsætte lejen

21. Ifølge lovens § 15, stk. 1, kan en lejer, der finder, at udlejeren har opkrævet eller betinget sig højere leje end tilladt efter reglerne i kap. II, indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, der har beføjelse til at afgøre, om lejen og forlangte lejeforhøjelser er i overensstemmelse med lovens regler. Huslejenævnet kan bl. a. nedsætte lejen i tilfælde, hvor der opkræves mere i leje, end lovens bestemmelser om adgang til lejeforhøjelse hjemler.

Overstiger lejen den omkostningsbestemte leje, skal nævnet dog ikke nedsætte lejen, hvis dette skyldes, at huslejeregulering kun har været gældende i kommunen i kort tid, og lejen lovligt har kunnet kræves efter lejelovens § 47 før huslejereguleringens gennemførelse.

Er forhøjelse udover den omkostningsbestemte leje efter lejeaftalens indgåelse aftalt mellem udlejer og lejer, kan nævnet nedsætte lejen, hvis den overstiger det lejedes brugsværdi, jfr. lejelovens § 49.

Har udlejeren herefter opkrævet højere leje, depositum eller indskud end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage, jfr. § 17.

Sag om nedsættelse af lejen med den begrundelse, at lejen overstiger det lejedes værdi, skal være rejst inden 1 år efter det tidspunkt, hvor lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.

Huslejenævnet kan nedsætte lejen, hvor beregningsgrundlaget for en - i medfør af bestemmelserne i kapitlet - gennemført lejeforhøjelse er urigtig, f. eks. hvor den omkostningsbestemte leje er fremkommet på et for højt budgetteringsgrundlag, eller hvor nævnet konstaterer, at andre betingelser for gennemførelse af lejeforhøjelser ikke er til stede.

Nævnet kan endvidere med hjemmel i § 15, stk. 2, nedsætte lejen, hvor denne væsentligt overstiger det lejedes brugsværdi efter reglerne i § 49 i lov om leje.

Efter § 15, stk. 2, har nævnet tilsvarende beføjelser med hensyn til

lejeforhøjelser til udligning af skatter, § 50, og afgifter m. v., § 51 i lov om leje,

godtgørelser ved overgang til fjernvarme, lejelovens § 61,

lejeforhøjelser for visse forbedringer, lejelovens § 58, og

betaling for varme, dvs. a conto-bidrag og efter varmeregnskabets afslutning tillægsbetaling og tilbagebetaling, lejelovens §§ 38 og 41.

Også her må nævnet dels påse, om udlejeren opkræver højere leje end han er berettiget til efter bestemmelsen, det vil sige om lejeforhøjelsen er i overensstemmelse med beregningsgrundlaget, dels vurdere om den krævede lejeforhøjelse medfører, at lejen væsentligt overstiger det lejedes brugsværdi efter reglerne i §§ 47, stk. 2, og 49 i lov om leje.

Straf

22. Den udlejer, der opkræver højere leje end tilladt efter reglerne om omkostningsbestemt leje i lovens kap II, kan straffes med bøde eller hæfte.

Det samme er tilfældet med den udlejer, som aftaler leje og lejevilkår, der er mere byrdefulde for lejeren efter lovens §§ 5 og 6, det vil f. eks. sige tilfælde, hvor udlejeren aftaler en højere leje end det lejedes værdi, tilfælde, hvor lejevilkårene er mere byrdefulde for en lejer i ejendommen, eller tilfælde, hvor der aftales forudbetaling af et beløb ud over 6 måneders leje.

Vedligeholdelse og opretning

Afsætning til en konto for udvendig vedligeholdelse

23. Ved revisionen af boligreguleringsloven er de hidtidige konti til udvendig vedligeholdelse og til opretning blevet slået sammen til een vedligeholdelseskonto. Som et led i bestræbelserne for at sikre, at der i den ældre boligmassse gennemføres en bedre og mere regelmæssig vedligeholdelse er det i lovens § 18 fastsat, at udlejeren skal afsætte nærmere angivne beløb på en konto for udvendig vedligeholdelse.

Udlejeren har pligt til at afsætte for følgende kategorier af lejemål, såfremt pligten til udvendig vedligeholdelse påhviler ham efter reglen i lejelovens § 19

a. Beboelseslejligheder

Udlejerens pligt til at afsætte beløb på kontoen omfatter alle lejligheder, der anvendes til beboelse, uanset hvornår ejendommen er opført. Også i nyopførte udlejningsejendomme skal der således afsættes beløb til udvendig vedligeholdelse. Reglen gælder fra 1. januar 1980 dog ikke beboelseslejemål i ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendes til andet end beboelse.

b. Erhvervslejemål

Fra lovens ikrafttræden den 1. januar 1980 er udlejeren endvidere forpligtet til, for så vidt angår erhvervslejemål i blandede ejendomme - dvs. ejendomme, hvori der både er beboelseslejligheder og erhvervslokaler - at afsætte samme beløb pr. m2 på vedligeholdelseskontoen, som afsættes af lejen for beboelseslejligheder. Den forpligtelse anses for opfyldt, såfremt udlejeren fra det tidspunkt, hvor ejendommen overgår til de nye afsætningsregler, afsætter samme beløb pr. m2 på vedligeholdelseskontoen for disse lokaler, som afsættes af lejen for beboelseslejligheder, under forudsætning af, at udlejeren foretager den regnskabsmæssige kontering, som er nævnt nedenfor under pkt. 26. Blev mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal den 1. januar 1980 anvendt til andet end beboelse, er udlejeren dog ikke pligtig at afsætte beløb på kontoen.

Da den udvendige vedligeholdelsesforpligtelse hidtil har påhvilet udlejeren, vil ændringen - der alene indebærer, at han for fremtiden er pligtig at afsætte et vist beløb på kontoen - ikke give udlejeren ret til at forhøje lejen.

Baggrunden for bestemmelsen har været, at man har anset det for rimeligt, at alle lokaliteter i ejendommen skal yde forholdsmæssige bidrag til vedligeholdelse og opretning. Fremgangsmåden ved afholdelse af udgifter til vedligeholdelse og opretning i blandede ejendomme er nærmere angivet i pkt. 26.

c. Ejerlejligheder

Er en ejerlejlighed udlejet, skal ejeren af ejerlejligheder ligeledes foretage afsætningen.

I de ejendomme, der er taget i brug før 1964 - dvs. i de ejendomme, der hidtil har haft opretningskonto - skal der på kontoen for udvendig vedligeholdelse afsættes 17 kr. pr. m2 årligt. I de øvrige ejendomme skal der afsættes 12 kr. pr. m2 årligt. Om beregningen af bruttoetagearealet henvises til bilag 2.

Fra 1. januar 1982 forøges den årlige afsætning på henholdsvis 17 kr. pr. m2 og 12 kr. pr. m2 med 1,50 kr. pr. m2. Fra 1. januar 1983 forøges den årlige afsætning med yderligere 1,50 kr. pr. m2. De nævnte beløb -dvs. såvel de henholdsvis 17 kr. og 12 kr. pr. m2 som forøgelserne på 1,50 kr. pr. m2 - indeksreguleres fra 1. januar 1980 på grundlag af vedligeholdelsesudgifternes udvikling efter boligministerens nærmere bestemmelse.

Som nævnt er de hidtidige konti til udvendig vedligeholdelse og opretning blevet slået sammen til een vedligeholdelseskonto. Baggrunden herfor har været, at sondringen mellem vedligeholdelseskonto og opretningskonto har givet anledning til vanskeligheder.

Der skal således ikke efter 1. januar 1980 foretages afsætning på en særlig opretningskonto. Det bevirker imidlertid ikke, at det beløb, der på det tidspunkt, hvor ejendommen overgår til de nye afsætningsregler, er afsat på opretningskontoen, forsvinder. Den positive eller negative saldo, som på det pågældende tidspunkt henstår på opretningskontoen skal overføres til vedligeholdelseskontoen og fuldt ud indgå i denne konto, herunder med hensyn til midlernes anvendelse.

Medens der for de beløb, der afsættes til indvendig vedligeholdelse efter § 22 i lov om leje, skal afsættes til en konto for hver enkelt lejlighed, skal afsætningsbeløbene til udvendig vedligeholdelse afsættes på een samlet konto for hele ejendommen.

Udlejeren er kun forpligtet til at afsætte beløb på kontoen for udvendig vedligeholdelse, såfremt pligten til udvendig vedligeholdelse påhviler ham efter reglen i lejelovens § 19. Har lejeren overtaget hele udlejerens vedligeholdelsespligt, skal der således ikke foretages afsætning.

Har lejeren ved aftale delvis overtaget pligten til at vedligeholde ejendommen, nedsættes beløbet, der afsættes på vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt. Det må antages, at lejeren skal have overtaget den udvendige vedligeholdelsesforpligtelse i ikke uvæsentligt omfang, for at der kan blive tale om en nedsættelse af afsætningsbeløbet. Har lejeren således ubetinget overtaget vedligeholdelsespligten vedrørende wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner o. lign. installationer, vil dette ikke give grundlag for en nedsættelse af afsætningsbeløbene

Vedligeholdelseskontoens anvendelse

24. De på vedligeholdelseskontoen afsatte beløb forudsættes især anvendt til normal vedligeholdelse af ejendommen samt til brandsikring og opretning.

Normal vedligeholdelse omfatter istandsættelse af trappegange, udvendig maling af vinduer, træværk og lignende samt til vedligeholdelse i lejlighederne af anden art end den i § 21 i lov om leje omhandlede. Beløbene kan således ikke forlanges anvendt til tapetsering hvidtning og maling i lejligheden, selv om der ikke måtte være afsat tilstrækkeligt på kontoen for indvendig vedligeholdelse til en ønsket vedligeholdelse af denne art. Derimod kan udgifter f. eks til reparation af køkkenborde, gulve m. v. i lejlighederne afholdes af kontoen for udvendig vedligeholdelse.

Udgiften til brandsikringsforanstaltninger kan afskrives på kontoen.

Der er særlige bestemmelser i brandsikringslovens § 11 vedrørende anvendelse af vedligeholdelseskontoen i bygninger med kort levetid, hvori der er gennemført brandsikringsforanstaltninger.

Opretning omfatter i første række større arbejder, der har karakter af hovedistandsættelse, f. eks. udskiftning af taget, facadebehandling og udskiftning af trappebelægning.

Kontoens midler kan endvidere anvendes til forbedring, isolering eller lignende, såfremt udlejeren og et flertal af lejerne eller beboerrepræsentanterne er enige herom. Isoleringsarbejde er specielt nævnt som følge af den energibesparelse, der ligger heri. Der kan være tale om en - forbedret - isolering af vægge og lofter, opsætning af termoruder og andre energibesparende foranstaltninger.

De forbedringsarbejder, der finansieres af vedligeholdelseskontoen, må ikke medføre krav om lejeforhøjelse, men der er intet til hinder for, at det aftales, at en forbedringsudgift deles, således at en del af den afskrives over kontoen, medens resten danner grundlag for lejeforhøjelse.

Hvis der optages lån til dækning af udgiften til større opretningsarbejder, kan de årlige ydelser på disse lån afskrives på kontoen, efterhånden som ydelserne betales.

I ejendomme med beboerrepræsentation har de af beboerne valgte repræsentanter ret til at rådgive med hensyn til anvendelse af midlerne. Udlejeren og beboerrepræsentanterne kan således drøfte, hvilke arbejder der bør søges gennemført, og hvorledes disse arbejder indbyrdes bør prioriteres.

I modsætning til kontoordningen for indvendig vedligeholdelse er de på kontoen for udvendig vedligeholdelse afsatte beløb ikke nogen målestok for omfanget af den udvendige vedligeholdelse, der kan kræves, og medfører således ikke nogen begrænsning i udlejerens pligt til at holde ejendommen forsvarligt vedlige.

Om huslejenævnets mulighed for at pålægge udlejeren at udføre vedligeholdelsesarbejder, der medfører udgifter ud over de på kontoen afsatte beløb, henvises til pkt. 27.

Reglen i § 18, stk. 4, giver dog mulighed for, at udlejeren med tilslutning fra et flertal af lejerne eller beboerrepræsentanterne kan afsætte et højere beløb til vedligeholdelse, såfremt de normale afsætningsbeløb ikke kan sikre en tilfredsstillende tilstand i ejendommen i løbet af 5 år. Det er nu således en betingelse for den forøgede afsætning, at udlejeren og et flertal af lejerne eller beboerrepræsentanterne er enige herom.

Regnskabspligt

25. Over de på kontoen afsatte beløb og de afholdte udgifter skal der føres et særskilt regnskab med angivelse af de enkelte vedligeholdelsesarbejder. Eventuelle rabatydelser, der opnås i forbindelse med arbejdernes udførelse, skal godskrives kontoen.

Har hverken lejerne eller beboerrepræsentanterne i løbet af det sidste år modtaget en genpart af ejendommens vedligeholdelsesregnskab, kan hver enkelt lejer kræve at få det udleveret. Denne regel skal ses i sammenhæng med bestemmelsen i § 12 og § 13, hvorefter det er en gyldighedsbetingelse for varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse, at varslet skal være ledsaget af et regnskab for ejendommens vedligeholdelseskonto. Se nærmere herom foran under punkt 17.

Enhver af lejerne har desuden ret til een gang om året at gennemse regnskabet og gennemgå bilagene.

Dette vil typisk have interesse i forbindelse med, at udlejeren har fremsendt varsel om forhøjelse af den omkostningsbestemte leje.

Kontoordningen for udvendig vedligeholdelse har været gældende i en årrække. Lejerne har i denne periode haft krav på, at uanvendte beløb i eet regnskabsår blev overført til det følgende år. Denne ordning gælder fortsat, således at lejerne ved overgangen til de ovennævnte regler med øgede afsætninger kan kræve, at ubrugte beløb overføres.

Siden 1. juli 1975 har der været hjemmel for, at også en negativ saldo kan overføres til et følgende regnskabsår, således at en udlejer, der i et regnskabsår foretager vedligeholdelsesarbejder for et større beløb end kontoens indestående, kan overføre den del af udgifterne, der overstiger det allerede afsatte beløb, til senere regnskabsår.

Særlige regler for blandede ejendomme

26. I blandede ejendomme, dvs. ejendomme, hvori der både var beboelseslejligheder og andre lejemål, var udlejeren efter de hidtil gældende regler ikke pligtig at afsætte beløb til opretningskontoen og vedligeholdelseskontoen, for så vidt angik disse andre lejemål.

I disse ejendomme måtte udlejeren vælge en fremgangsmåde, der sikrede, at de af lejen afsatte beløb til vedligeholdelse og opretning kom lejerne til gode.

I punkt 15 i boligministeriets cirkulære af 20. juli 1977 om ændringer af boligreguleringsloven er det på denne baggrund anbefalet, at der i disse ejendomme enten bogføres en passende andel fra erhvervslokalerne på kontiene og alle vedligeholdelsesudgifter m. v. afskrives på disse, eller der alene bogføres en andel af beboelseslejen som indtægt og udgifterne til gengæld kun afskrives i det omfang, de vedrører de udlejede boliger. I de tilfælde, hvor udlejeren alene har bogført en andel af beboelseslejen som indtægt, må det ved overgangen til de nye afsætningsregler ligeledes sikres, at de hidtil afsatte beløb til vedligeholdelse og opretning kommer lejerne til gode.

Dette kan ske ved, at udlejeren på det tidspunkt, hvor ejendommen overgår til de nye afsætningsregler, foretager en opgørelse over indestående på såvel vedligeholdelseskontoen som opretningskontoen. Samtidig hermed foretages en opskrivning af kontiene svarende til erhvervslejemålenes andel. Efter den foretagne regulering overføres den således fremkomne saldo til den ny vedligeholdelseskonto.

Håndhævelse af vedligeholdelsespligten

27. I kommuner, hvor huslejekontrollen gælder, er, jfr. § 21 og § 22, uenighed om opfyldelsen af den vedligeholdelsespligt, som ifølge loven eller aftale påhviler såvel udlejeren som lejerne, henlagt til huslejenævnet. Dette gælder også tvistigheder om opfyldelsen af udlejerens pligter ifølge reglerne om vedligeholdelseskonto.

For at få gennemførelsen af udlejerens eller lejerens vedligeholdelsespligt præciseret så nøje som muligt, kan nævnet fastsætte nærmere regler om, hvornår bestemte vedligeholdelsesarbejder skal udføres. Af samfundsmæssige grunde bør nævnet ved udøvelsen af denne beføjelse være opmærksom på, at indendørs vedligeholdelse og genopretning kan udføres som vinterarbejde, dvs. fortrinsvis i månederne november-marts, såfremt dette kan ske uden væsentlig ulempe for ejendommen eller beboerne. Nævnet bør endvidere ved fastsættelse af ønsker tage hensyn til, om udlejeren vil have mulighed for at skaffe den fornødne arbejdskraft på det pågældende tidspunkt.

Hvis den gældende afsætning til vedligeholdelses- og opretningskonti ikke giver mulighed for straks at pålægge gennemførelse af nødvendige, men ikke uopsættelige vedligeholdelsesarbejder, kan nævnet pålægge sådanne arbejder gennemført efterhånden som nye afsætninger på kontoen giver mulighed herfor, jfr. lovens § 22, stk. 5.

Ved afgørelse heraf, bør nævnet tage ejendommens almindelige vedligeholdelsestilstand i betragtning, samt de udgifter, der inden for de seneste år har været anvendt til vedligeholdelse og opretning, sammenholdt med afsætningen hertil.

Foretager udlejeren ikke vedligeholdelses- og opretningsarbejder i overensstemmelse med en af huslejenævnet truffet afgørelse inden en vis frist, som huslejenævnet fastsætter, kan huslejenævnet bestemme, at lejeren skal have et nedslag i lejen, indtil arbejdet er foretaget, jfr. § 22, stk. 4. Huslejenævnet vil kunne nedsætte lejen samtidig med, at nævnet meddeler pålæg om arbejdets udførelse. Men det vil oftest være rimeligt, at nævnet først nedsætter lejen, hvis udlejeren ikke har udført arbejdet inden den fastsatte frist.

Endvidere vil lejeren efter omstændighederne kunne lade vedligeholdelse, som udlejeren har fået pålæg om, men trods påkrav ikke foretager, udføre for udlejerens regning, jfr. § 11 i lov om leje.

Ved ændringen af boligreguleringsloven blev der givet investeringsfonden mulighed for at udføre de renholdelses- og vedligeholdelsesarbejder, som udlejeren ikke har foretaget inden den af nævnet fastsatte frist, jfr. lovens § 60. Investeringsfonden kan lade arbejdet udføre for udlejerens regning, jfr. pkt. 37.

I § 21 er det nu udtrykkeligt fastslået, at huslejenævnet har beføjelse til at afgøre lejerens vedligeholdelsespligt ved fraflytning. Der er ofte uenighed om omfanget af den fraflyttedes pligter, og huslejenævnet med sine partsrepræsentanter skønnes at være velegnet til at tage stilling til tvistligheder herom.

Nævnene skal træffe afgørelser, når der er uenighed om opfyldelse af lejernes pligt til aflevering efter fraflytning. Bestemmelsen indebærer således, at nævnet i givet fald skal afgøre, hvilke arbejder lejeren skal betale. Er arbejdet imidlertid udført, og tvisten dermed alene berører et pengekrav, må afgørelsen træffes af boligretten.

Endvidere er der i lovens § 22, stk. 2, og i § 22, stk. 5, i lejeloven fastsat en formodningsregel, der vedrører kontiene for både udvendig og indvendig vedligeholdelse. Reglen finder anvendelse, når en tvist om vedligeholdelseskonti er indbragt for huslejenævnet, eller når nævnet i øvrigt behandler spørgsmål om vedligeholdelseskonti og i denne forbindelse opfordrer udlejeren til at fremlægge regnskaber med bilag. Undlader udlejeren at efterkomme en anmodning fra nævnet om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag vedrørende de pågældende konti, kan lejeren kræve lagt til grund, at der henstår beløb, svarende til de sidste 5 års hensættelser. Dette kan ske, uanset om ejendommen har skiftet ejer.

Reglen, hvorefter lejeren under bestemte betingelser kan kræve lagt til grund, at der henstår nærmere angivne beløb på vedligeholdelseskonti, afskærer ikke lejeren fra at godtgøre, at der henstår større beløb.

Investeringsfondens adgang til at lade visse arbejder udføre

28. Såfremt en udlejer, der fra huslejenævnet har fået påbud om at udføre visse renholdelses- og vedligeholdelsesarbejder inden en vis frist, alligevel ikke udfører disse arbejder, kan huslejenævnet som nævnt i pkt. 27. nedsætte lejen, indtil arbejderne udføres. Hvis lejerne ikke ønsker at afvente, at udlejer udfører de nævnte arbejder, kan lejerne rette henvendelse til Grundejernes Investeringsfond, som kan lade arbejderne udføre for udlejerens regning.

Bestemmelsen tager alene sigte på det meget lille antal ejere, der erfaringsmæssigt undlader at efterkomme nævnets påbud. Det har således ikke været hensigten, at investeringsfonden kunne træde til, blot arbejdet ikke var udført inden den af nævnet fastsatte frist.

Investeringsfonden har forskellige muligheder for at få dækning for sine udgifter. Fonden kan enten yde udlejeren et lån, der sikres ved pant i ejendommen. Det er dog en betingelse, at lånet opnår sikkerhed inden for 85 pct. af, hvad der efter fondens skøn er pantets værdi. Lånet udbetales kontant af fonden til ejeren og forrentes med en rentesats, der fastsættes af fonden. Denne rentesats skal svare til den sædvanlige for tilsvarende kontante lån i særlig realkredit i et godkendt realkreditinstitut. Afdragstiden kan højst være 10 år.

Såfremt Investeringsfonden ikke ønsker at yde udlejeren et lån, f. eks. fordi lånet ikke kan opnå tilstrækkelig sikkerhed, kan Investeringsfonden bestemme, at indtil 50 pct. af lejeindtægten skal udbetales til fonden, indtil denne har fået dækning for sine udlæg. Investeringsfondens beslutning herom skal af hensyn til eventuelle senere erhververe af ejendommen tinglyses på ejendommen.

Lejerne vil i denne situation få meddelelse fra Investeringsfonden om, at leje fremtidig skal betales til Investeringsfonden. Kun betaling til Investeringsfonden har frigørende virkning, dvs. at lejemålet må betragtes som misligholdt, hvis lejerne fremdeles betaler til udlejeren, og lejemålet kan som følge heraf ophæves.

Hvis en udlejer bestrider, at Investeringsfonden i det hele taget har været berettiget til at udføre arbejderne, eller mener, at de udgifter, som er afholdt, er urimelige, kan han deponere det af Investeringsfonden udlagte beløb, eller efter aftale med fonden stille sikkerhed for beløbets betaling. Før en eventuel retssag har afgjort tvisten, kan Investeringsfonden ikke stille krav om, at en del af lejen skal indbetales til fonden.

Overgangsregler

29. Overgangsreglerne er fastsat i lovens § 66.

Er afsætningsbeløbene til udvendig vedligeholdelse og opretning efter de hidtil gældende regler større end det beløb, der efter denne lovs § 18 skal afsættes på vedligeholdelseskontoen, nedsættes afsætningsbeløbet ikke straks ved lovens ikrafttræden den 1.1. 1980; men nedsættelsen sker ved at stigninger i andre udgifter på ejendomsbudgettet eller lejestigninger, som følge af forbedringer, modregnes i afsætningsbeløbene.

Eksempel

En ejendom opført 1930 med 10 ens beboelseslejemål på hver 80 m2. Den årlige leje udgør 12.000 kr. eller 150 kr. pr. m2. Ejendomsværdien ved 15. almindelige vurdering udgjorde 960.000 kr.

1. Afsætning efter hidtil gældende regler: a. udvendig vedligeholdelse: 18.000 kr. b. opretning: 9.600 kr. --------- Ialt 27.600 kr. 2. Afsætning efter den nye lov: 13.600 kr. --------- Difference: 14.000 kr. Stigning i driftsudgifterne: 12.000 kr. --------- Lejeforhøjelse: 0 kr.

Er stigningen i driftsudgifterne mindre end differencen mellem afsætningsbeløbene, skal udlejeren på vedligeholdelseskontoen udover det i § 18 nævnte beløb afsætte et beløb svarende til differencen mellem afsætningsbeløbene ¬ driftsudgiftsstigningen. Fremtidige driftsudgiftsstigninger modregnes i det beløb, der afsattes udover det i § 18 nævnte beløb, indtil afsætningen svarer til det i § 18 nævnte beløb.

Er stigningen i driftsudgifterne større end differencen mellem afsætningsbeløbene, er det kun det beløb, der svarer til driftsudgiftsstigningen ¬ differencen mellem afsætningsbeløbene, der kan danne grundlag for en lejeforhøjelse.

Selv om stigningen i driftsudgifterne på grund af overgangsreglen i lovens § 66 ikke kan give grundlag for en lejeforhøjelse, skal udlejeren fremsende varsel efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Dette er en betingelse for, at udlejeren kan få dækket driftsudgiftsstigningen, uanset at det sker i form af modregning.

Er de hidtidige afsætninger til udvendig vedligeholdelse og opretning mindre end den afsætning, der skal foretages efter denne lovs § 18, kan udlejeren nøjes med at afsætte beløb i hidtidigt omfang, indtil budgetlejen ændres. Han er således ikke af den grund nødsaget til at gennemføre lejeforhøjelse ved lovens ikrafttræden.

Har udlejeren i medfør af § 11, stk. 2, i den hidtidige boligreguleringslov foretaget ekstraordinær afsætning over en 5-årig periode, skal der ikke foretages modregning i disse afsætningsbeløb.

Den ovenfor omhandlede overgangsregel i boligreguleringslovens § 66 finder også anvendelse på afsætning til indvendig vedligeholdelse i ejendomme, der er beliggende i regulerede områder.

Forbedringer

Forbedringsarbejdets iværksættelse

30. Efter lejelovens regler har en udlejer som udgangspunkt ret til at foretage forbedering af det lejede og af ejendommen. I ejendomme med beboerrepræsentation må en udlejer i almindelighed ikke iværksætte væsentlige forbedringer, forinden beboerrepræsentanterne i en periode på 3 uger har haft adgang til at ytre sig, jfr. lejelovens § 66, stk. 1 b.

Forbedringsarbejderne må dog udføres med rimelig hensyntagen til lejerne.

Hvis det arbejde, udlejeren vil udføre, ikke er til væsentlig gene for lejerne, skal han give lejerne mindst 6 ugers varsel (lejelovens § 55, stk. 1). Inden udlejeren lader alle andre forbedringsarbejder udføre, skal han give lejeren mindst 3 måneders varsel (lejelovens § 55, stk. 2).

Boligreguleringslovens regler

31. For lejemål, der omfattes af reglerne om forbedring i boligreguleringslovens kap. V, gælder dog særlige regler, såfremt forbedringens gennemførelse vil medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidst 3 år - vil udgøre mere end 40 kr. pr. m2.

a. Er der ikke valgt beboerrepræsentation i ejendommen, skal udlejeren efter lovens § 23, inden han iværksætter en sådan forbedring, over for lejerne skriftligt varsle, at han agter at iværksætte forbedringen. Varslingsskrivelsen skal indeholde oplysning om, hvori forbedringen består, om hvilken lejeforhøjelse forbedringen må forventes at medføre, samt om lejernes adgang til at gøre indsigelser. Indeholder varslingsskrivelsen ikke disse oplysninger, er varslet ugyldigt.

Har mindst 1/4 af lejerne protesteret senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er kommet frem, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge projektet for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om forbedringen. Udlejeren kan i disse tilfælde kun få forhøjelse for forbedringen, hvis han har forelagt projektet for huslejenævnet og fået dettes godkendelse.

Har mindre end 1/4 af lejerne gjort indsigelser senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er kommet frem, kan udlejeren iværksætte forbedringen, uanset om lejeforhøjelsen - sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år - vil overstige 40 kr. pr. m2.

b. Er der valgt beboerrepræsentanter i ejendommen, skal udlejeren efter lovens § 24, inden han iværksætter en sådan forbedring, skriftligt varsle den over for beboerrepræsentanterne. Varslingsskrivelsen til beboerrepræsentanterne skal indeholde en beskrivelse af arbejdet med overslag over udgifterne, oplysning om finansieringen heraf og lejeforhøjelsens forventede størrelse. Varslingsskrivelsen skal endvidere indeholde oplysning om beboerrepræsentanternes adgang til at gøre indsigelse. Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er varslet ugyldigt. Udlejerens oplysningspligt over for beboerrepræsentanterne er således videre end over for lejerne.

Har beboerrepræsentanterne gjort indsigelser senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er kommet frem, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge projektet for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om forbedringen. Udlejeren kan i disse tilfælde kun få forhøjelse for forbedringen, hvis han har forelagt projektet for huslejenævnet og fået dettes godkendelse.

Har beboerrepræsentanterne tilsluttet sig forbedringen, eller har de ikke protesteret senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er nået frem, kan udlejeren iværksætte forbedringen, uanset om lejeforhøjelsen - sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år - vil overstige 40 kr. pr. m2. Protester fra de enkelte lejere bevirker således ikke, at udlejeren skal forelægge projektet for huslejenævnet. Dette gælder, uanset hvor mange lejere der protesterer.

I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejeren tillige senest samtidig med varslet til beboerrepræsentanterne give lejerne meddelelse om den forbedring, han agter at gennemføre. Meddelelsen skal indeholde oplysning om forbedringsarbejdets art, en angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse, samt oplysning om at kravet er forelagt for beboerrepræsentanterne.

c. Har udlejeren i overensstemmelse med de forannævnte regler indbragt projektet for huslejenævnet, og har nævnet tiltrådt iværksættelsen af projektet, kan hver enkelt lejer indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten (i København ankenævnet). Anken har opsættende virkning, således at projektet ikke kan sættes i værk, før boligretten (i København ankenævnet) har afgjort sagen.

Uhensigtsmæssige forbedringer

32. Huslejenævnet kan, efter § 25, stk. 1, modsætte sig forbedringen, såfremt nævnet finder gennemførelsen uhensigtsmæssig under hensyn til ejendommens alder, beliggenhed og beskaffenhed.

Nævnet kan endvidere modsætte sig sådanne forbedringer, som ikke skønnes at tilføre de udlejede husrum en efter ejendommens og de pågældendes husrums karakter, tilstand, indretning og udstyr passende forøgelse af brugsværdien. Ved bedømmelsen af, om der hidføres en passende forøgelse af brugsværdien, kan nævnet også tage i betragtning, om de ændringer, som foranstaltningen vil medføre i de enkelte lejligheder, skønnes rimelig i forhold til disses hidtidige hensigtsmæssige anvendelse.

Efter bestemmelsen vil nævnet kunne tage hensyn til, om forbedringen på rimelig måde svarer til ejendommens standard, udstyr, og om forbedringen på hensigtsmæssig måde findes at kunne indpasses i det lejede. Nævnet vil f. eks. kunne nægte samtykke til installation af centralvarme og varmt vand, hvis nævnet finder en sådan installation uhensigtsmæssig i den pågældende ejendom, fordi opvarmning ved kakkelovne, oliekaminer eller gasradiatorer skønnes bedre svarende til ejendommens og lejlighedernes forhold. Endvidere vil nævnet have mulighed for at hindre moderniseringer, hvor ombygnings- eller forbedringsudgifterne ikke skønnes at stå i rimeligt forhold til værdien af de lejligheder, der fremkommer efter ombygningen eller forbedringen.

Bestemmelsen tager sigte på egentlige moderniseringer og har til formål at hindre, at der i ældre udlejningsejendomme sker ombygninger m. v., der udfra et samfundsmæssigt synspunkt er uforsvarlige. Derimod har det ikke været tilsigtet at lægge hindringer i vejen for rimelige forbedringer af ældre ejendomme.

Et flertal af folketingets boligudvalg har i udvalgets betænkning af 3. maj 1977 , bl. a. over forslaget til lov om ændring af lov om midlertidig regulering af boligforholdene, henstillet, at huslejenævnene ved vurderingen af forbedringernes hensigtsmæssighed tager hensyn til, at der så vidt muligt først foretages isoleringsarbejder. Der lægges vægt på, at ældre beboelsesejendomme må indeholde eller forsynes med faciliteter, der ud fra mere generelle synspunkter er hensigtsmæssige forbedringer, inden der iværksættes arbejder, der ud fra mere specielle hensyn må anses for forbedringer. Her tænkes især på forbedringarbejder, der iværksættes for, at ejendommen kan opfylde betingelserne for at kunne opdeles i ejerlejligheder.

Har huslejenævnet modsat sig forbedringen, kan udlejeren ikke kræve lejeforhøjelse for forbedringen, såfremt han alligevel gennemfører den.

Når beboerrepræsentanterne eller 1/4 af lejerne i de ejendomme, hvor der ikke er beboerrepræsentation, ikke rettidigt har protesteret mod foranstaltninger, som omfattes af lovens § 23, stk. 1, skal projektet som nævnt ikke forud for foranstaltningens gennemførelse forelægges for huslejenævnet, men forhåndstilslutningen berører ikke reglerne om, hvornår kravet om lejeforhøjelse skal forelægges nævnet til godkendelse, jfr. nærmere nedenfor i pkt. 35.

Forbedringer der alene omfatter foranstaltninger, der er påbudt i henhold til lov, kan gennemføres uden forudgående nævnsbehandling, selv om disse grænser herved overskrides (lovens § 29, stk. 1), men de lejeforhøjelser, der er en følge af foranstaltningerne, tæller med som andre allerede gennemførte forbedringsforhøjelser, hvis udlejeren senere ønsker at forbedre det lejede yderligere.

Bestemmelsen finder f. eks. anvendelse på brandsikringsarbejder, der er påbudt i medfør af lov om brandsikring eller arbejder, der er påbudt efter saneringsloven.

Brandsikringsarbejder, der ikke endnu er pålagt, men iværksættes for, at bygningen kan opfylde betingelserne for at kunne opdeles i ejerlejligheder, er ikke omfattet af undtagelsen i § 29, stk. 1.

Udskydelse af forbedringsarbejdet

33. Såfremt en udlejer inden for de første 3 år efter sin erhvervelse af ejendommen ansøger nævnet om tilladelse til at gennemføre en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjelse, der sammen med andre lejeforhøjelser for forbedringer, der er gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 40 kr. pr. m2 bruttoetageareal i forhold til gældende leje på ansøgningstidspunktet, skal huslejenævnet i medfør af lovens § 25, stk. 3, når over halvdelen af lejerne skriftligt begærer det, udskyde forbedringens iværksættelse. Iværksættelsen kan længst udskydes, indtil der er forløbet 5 år efter ejendommens overtagelse.

Nævnet har pligt til at udskyde forbedringen i det nævnte tilfælde, selvom foranstaltningens gennemførelse ikke kan anses for urimelig eller uhensigtsmæssig.

Forbedringer, der alene omfatter foranstaltninger, der er påbudt i henhold til lov f. eks. bevarende saneringer og forbedringer, der er en følge af pålagte brandsikringsforanstaltninger - omfattes ikke af reglen.

Tilbud om erstatningsbolig

34. I tilfælde, hvor det skønnes, at en forbedring vil medføre en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelser for forbedringer, der er gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 80 kr. pr. m2 etageareal, skal udlejeren senest 3 måneder før forbedringens iværksættelse give lejeren meddelelse om, at han har ret til at få tilbudt anden passende bolig, såfremt han inden 6 uger gør krav herpå.

Kræver lejeren inden fristens udløb at få tilbudt anden passende bolig, skal udlejeren, inden han iværksætter forbedringen, tilbyde lejeren en anden bolig, hvis størrelse, beliggenhed, kvalitet, udstyr og leje - efter fradrag af boligsikring - ikke afviger væsentligt fra den hidtidige bolig, jfr. § 26, stk. 2. Lejligheden anses for at være af passende størrelse, såfremt den har samme antal rum som lejerens hidtidige lejlighed, eller såfremt den har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer.

Det er alene afgørende, hvilken lejeforhøjelse forbedringen medfører for den enkelte lejlighed, mens det er uden betydning, om den totale lejeforhøjelse for ejendommen er over eller under 80 kr. pr. m2.

Udlejeren må på grundlag af et overslag over forbedringsudgifterne skønne, om der skal tilbydes erstatningsbolig. Viser det sig efterfølgende, at forbedringsudgifterne ville danne grundlag for en lejeforhøjelse, der - sammen med lejeforhøjelser for forbedringer gennemført i de sidste 3 år - er på mere end 80 kr. pr. m2, medens udlejeren havde skønnet, at forbedringsforhøjelsen ville blive på 80 kr. pr. m2 eller derunder, har udlejeren ikke krav på en større lejeforhøjelse end 80 kr. pr. m2. Over for lejere, der ikke har fået behørig underretning eller tilbud om anden lejlighed, har udlejeren generelt ikke krav på en større lejeforhøjelse, end den ville have været, hvis der ikke skulle tilbydes erstatningsbolig, dvs. maksimalt 80 kr. pr. m2.

Indbringes spørgsmålet om lejens størrelse for huslejenævnet, skal nævnet påse, at der før lejeforhøjelsens iværksættelse er givet lejerne underretning eller tilbud om anden lejlighed. Huslejenævnet træffer afgørelse, såfremt der opstår uenighed om, hvorvidt et afgivet tilbud om en erstatningsbolig har været behørigt.

Kravet om erstatningsbolig kan ikke rejses, når de forbedringer, der iværksættes, udelukkende er påbudt i henhold til lov, f. eks. brandsikringsarbejder.

Lejeforhøjelsens gennemførelse

35. Det er en betingelse for gennemførelse af lejeforhøjelse som følge af forbedringer, at udlejeren har iagttaget procedurereglerne vedrørende forbedringens iværksættelse.

Ved gennemførelse af lejeforhøjelser for forbedringer gælder reglerne i lovens § 12 og § 13.

Dette indebærer, at lejeforhøjelser, medmindre parterne aftaler andet, har virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter kravets fremsættelse.

Lejeforhøjelsen kan tidligst kræves fra det tidspunkt, forbedringen er udført, og kommet lejerne til gode. Udlejeren kan imidlertid på grundlag af et overslag over udgifterne afgive varsel om en foreløbig lejeforhøjelse, inden arbejdet er udført. I varslingsskrivelsen kan udlejeren forbeholde sig ret til at fremsætte krav om yderligere forhøjelse, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.

Viser det sig, at den varslede lejeforhøjelse har været for lille, kan udlejeren fremsende varslingsskrivelse for den resterende lejeforhøjelse i overensstemmelse med de almindelige regler herom. Dette vil bl. a. sige, at denne lejeforhøjelse tidligst kan træde i kraft 3 måneder efter varslets fremsættelse, medmindre parterne har aftalt andet. Har den varslede lejeforhøjelse været for stor, vil lejerne kunne kræve det for meget betalte tilbagebetalt inde for rimelig tid, typisk i forbindelse med den første lejeindbetaling efter, at byggeregnskabet foreligger.

Proceduren er nærmere omtalt i cirkulærets pkt. 17.

Lejeforhøjelsen skal således kun forelægges for huslejenævnet af udlejeren, hvis beboerrepræsentanterne ikke har tiltrådt lejeforhøjelsen, eller hvis mindst 1/4 af de lejere i de ejendomme, hvor der ikke er beboerrepræsentation, hvis leje kræves forhøjet, rettidigt har fremsat indsigelse imod lejeforhøjelsen. Udlejeren har ret til lejeforhøjelse for forbedringer, også medens spørgsmålet om lejeforhøjelsens størrelse verserer. Ved lejeforhøjelser som følge af forbedringer er der således ikke nogen maksimumsgrænse for, hvilken lejeforhøjelse der kan kræves, medens sagen verserer for huslejenævnet. Der er pligt til efterfølgende regulering, hvis nævnet nedsætter beløbet.

Såfremt udlejeren herefter ikke skal indbringe sagen for huslejenævnet, har enhver af lejerne ret til at indbringe sagen om lejeforhøjelsens størrelse efter § 15.

Særlige regler om forbedringer, der er lovpåbudt

36. Når en udlejer har gennemført de af myndighederne krævede foranstaltninger f. eks. brandsikringsarbejder - kan han i visse tilfælde kræve lejeforhøjelse efter en enklere procedure, jfr. lovens § 29, stk. 2.

Reglerne går nærmere ud på, at en udlejer, der har udført lovpåbudt arbejde og finansieret dette arbejde med lån i Grundejernes Investeringsfond, kan varsle og gennemføre en lejeforhøjelse til den påbudte forbedring efter samme regler, som gælder for forhøjelser af ejendomsskatter m. v., jfr. lovens § 50, stk. 2 og 4. Beløbet, der kan varsles efter denne regel, kan dække udgifterne til den årlige ydelse af de til arbejdet optagne lån med fradrag af 1 pct. af ejendomsværdien ved 15. almindelige vurdering. Det forudsættes således, at en dertil svarende andel af kontoen for udvendig vedligeholdelse forlods anvendes til dækning af den årlige ydelse i muligt omfang, for at denne regel kan bruges.

Det er yderligere en betingelse, at lånet udelukkende er optaget til dækning af udgifter, der er en følge af lovpåbudte arbejder, og at den således krævede lejeforhøjelse ikke overstiger 15 kr. pr. m2.

Ordningen betyder, at lejeforhøjelserne kan udlignes på de brugere af ejendommen, der har fået deres brugsret øget gennem forbedringen, således at lejeforhøjelsen fordeles efter samme princip som normalt ved forbedringsforhøjelse. Det særlige er, at udlejeren ikke skal give beboerrepræsentanterne adgang til at ytre sig. Desuden kan hver enkelt lejer, der ikke kan godkende kravet, protestere over for udlejeren inden 6 uger. Udlejeren skal da, selv om det kun er en enkelt lejer, der har protesteret, inden yderligere 6 uger indbringe spørgsmålet om lejen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet.

Lejeforhøjelsens størrelse

37. Den lejeforhøjelse, som udlejeren kan forlange, når der er gennemført forbedringer, skal modsvare forøgelsen af det lejedes værdi, jfr. § 27, stk. 1.

Det er i lejelovens § 58, stk. 2, nærmere fastsat, at lejeforhøjelsen som udgangspunkt skal give mulighed for en passende forrentning af den rimelige forbedringsudgift og en under hensyn til foranstaltningens karakter rimelig afskrivning samt dækning for de sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring o. lign.

Størrelsen af afskrivningsbeløbene bør fastsættes under hensyn til installationens levetid og anskaffelsesprisen på tidspunktet for anskaffelsen. Som retningslinie vil de procentsatser af genanskaffelsesværdien til henlæggelser til fornyelser af tekniske installationer, som det almennyttige boligbyggeri arbejder med, kunne anvendes.

Disse satser er anført i cirkulærets pkt. 13.

Der henvises endvidere til lovens § 9, stk. 3, om den omkostningsbestemte lejes beregning i forbedrede ejendomme. Som kapitalafkast for forbedringen kan herefter beregnes et beløb, svarende til faktiske rimelige ydelser på sædvanlige langfristede prioritetslån, der er optaget til finansiering af forbedringen på tidspunktet for forbedringens ibrugtagelse, med tillæg af samme forrentning af udlejerens eget indskud, som gælder efter lovens § 9, stk. 2, jfr. pkt. 13. Det følger heraf, at hvor der er ydet lån fra Grundejernes Investeringsfond, skal lejen fastsættes under hensyn til den for lånet gældende rentesats.

Da långivning til f. eks. brandsikring gennem Grundejernes Investeringsfond suppleret med eventuelt tilskud fra det offentlige, hvor udfgiften er særlig stor, står åben for alle ejere, der skal brandsikre, vil huslejenævnet være berettiget til at nægte at godkende et større beløb i lejeforhøjelse for brandsikring end det, der kunne være opnået, hvis udlejeren havde søgt billige lån og tilskud i muligt omfang.

Lejerne kan i visse situationer kræve, at en del af lejeforhøjelsen skal pålignes gradvist, se nærmere herom i pkt. 38.

Forbedringer ved opdeling i ejerlejligheder

38. I ejendomme, opført før 1. juli 1966, der indeholder mindst 6 boliger, skal udlejeren såfremt han agter at opdele ejendommen i ejerlejligheder, forinden tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis i overensstemmelse med de procedureregler, der er fastsat i ejerlejlighedsloven.

Overtager lejerne ikke ejendommen på andelsbasis, vil de kunne komme ud for gener og ulemper ved gennenemførelse af forbedringsarbejder, der ikke udføres for at forbedre forholdene for lejerne, men for at bringe ejendommen til at opfylde kravene i ejerlejlighedsloven til ejendomme, der er opført indtil 1966.

Der er på denne baggrund givet disse lejere ret til en lempeligere overgang til den højere leje, der skyldes sådanne forbedringer.

Reglen finder anvendelse på enhver lejeforhøjelse for forbedringer, der er iværksat i de første 3 år, efter at lejernes frist for at acceptere udlejers tilbud til dem om at erhverve ejendommen på andelsbasis er udløbet. 3 år er det tidsrum, hvor opdeling skal gennemføres efter ejerlejlighedslovens § 11, uden at ejeren skal forny sit tilbud.

Når forbedringsarbejder gennemføres i denne periode, og der som følge heraf kræves en lejeforhøjelse, kan hver enkelt lejer, der bor i ejendommen ved forbedringens iværksættelse, kræve den del af lejeforhøjelsen, der overstiger 25 kr. pr. m2, gennemført gradvist over en 10-årig periode, således at den årlige leje hvert år i perioden kan forhøjes med 10 pct. af den del af lejeforhøjelsen som følge af forbedringen, der overstiger 25 kr. pr. m2.

Det er således i disse tilfælde ikke afgørende for den midlertidige lejereduktion, om der er gennemført andre lejeforhøjelser for forbedringer i de sidste 3 år.

Kravet kan stilles uanset arten af forbedring, som ejeren gennemfører.

Huslejeregulering for enkeltværelser

Området for reglerne

39. Parterne i lejeforhold om enkeltværelser kan frit aftale leje, lejevilkår og lejeforhøjelser, dog med de begrænsninger, der følger af lejelovens regler om sikring af rimelig leje og lejevilkår. Men lejeren har adgang til at få huslejenævnet til at tage stilling til, om lejen og andre lejevilkår er rimelige.

Lovens kap. V indeholder en række særlige bestemmelser herom. Reglerne gælder i de kommuner, hvori reglerne i kap. II gælder, og hvor der således er nedsat huslejenævn.

I kommuner med huslejeregulering, jfr. lovens kap. II, gælder reglerne i kap. V ethvert lejemål om udlejning til beboelse af enkeltværelser, hvad enten der er tale om klubværelser, eller værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed.

Det er uden betydning for bestemmelsernes anvendelse, om udlejningen sker i form af fremlejemål eller ved direkte udlejning mellem ejeren og beboeren.

Opmærksomheden henledes på, at det efter lovens § 47, stk. 2, jfr. nedenfor under pkt. 53, ikke er tilladt uden kommunalbestyrelsens samtykke at udleje en beboelseslejlighed som enkeltværelser. Huslejen og lejevilkårene

40. Huslejen og lejevilkårene kan - som nævnt - aftales mellem parterne, men lejen skal være rimelig efter det lejedes brugsværdi, og også de øvrige lejevilkår må være rimelige. Enhver ydelse fra udlejeren, der er knyttet til brugen af det lejede, såsom møblering, opvarmning, belysning, forbrug af gas, adgang til afbenyttelse af visse lokaliteter o. lign., må anses indbefattet under vilkårene for lejemålet, uanset om der måtte være indgået særskilt aftale herom.

Finder lejeren (fremlejetageren) lejen eller andre vilkår urimelige, kan han indbringe spørgsmålet for huslejenævnet, der kan nedsætte lejen og ændre lejevilkårene efter reglerne i § 49 i lov om leje, jfr. boligreguleringslovens § 31, stk. 1. Indbringelsen må for at få en urimelig leje nedsat ske inden 1 år efter det tidspunkt, hvor lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales, jfr. lovens § 17, stk. 2.

Nedsættes lejen eller ændres lejevilkårene af nævnet, kan dette bestemme, at lejemålet kun kan opsiges med nævnets godkendelse, jfr. § 31, stk. 2.

Nedsættelse af lejen indebærer, at lejeren får krav på tilbagebetaling af for meget erlagt husleje, jfr. lovens § 17.

Den udlejer, der opkræver højere leje end tilladt af huslejenævnet efter reglerne i § 31, eller som i strid med § 32 opsiger lejeforholdet uden nævnets samtykke, straffes med bøde.

Dusørbestemmelsen i lejelovens § 6 finder anvendelse på lejemål om enkeltværelser til beboelse.

Opsigelsesbeskyttelse

41. For udlejning af enkeltværelser til beboelse gælder særlige opsigelsesregler.

Lejere af klubværelser, hvor lejemålet er indgået efter udgangen af 1979, har samme opsigelsesbeskyttelse som lejere af beboelseslejligheder.

Lejere af enkeltværelser til beboelse, hvor værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed, samt lejere af klubværelser, hvor lejemålet er indgået inden 1. januar 1980, kan siges op med 1 måneds varsel, medmindre længere opsigelsesvarsel er aftalt, jfr. § 82, stk. 1a, § 86, stk. 1, og § 119 stk. 2, i lov om leje.

I de tilfælde, hvor lejeren af enkeltværelser har samme beskyttelse som lejere af beboelseslejligheder, må der stilles strenge krav til de enkelte lejere af klubværelser om overholdelse af husordenen, da disse lejere bor tæt sammen. Det er ved gennemførelsen af den almindelige opsigelsesbeskyttelse for lejere af klubværelser forudsat, jfr. bemærkningerne i betænkning af 15. maj 1979 fra folketingets boligudvalg om bl. a. forslaget til fremleje, at kravet til bevisførelsen for, at klubværelseslejeren ikke har overholdt husordenen, må være lempeligere, end det efter gældende ret er tilfældet for beboelseslejere. Udlejeren har således her en lettere adgang til at opsige lejere af klubværelser.

Uanset de særlige regler for opsigelse af lejemål om enkeltværelser kan huslejenævnet efter lovens § 32 forkaste en opsigelse, dels når den skønnes at stå i forbindelse med forsøg på at opnå en urimelig leje eller andre ubillige lejevilkår, dels når omstændighederne ved dens afgivelse iøvrigt skønnes at være af en sådan karakter, at opsigelsen er i strid med sædvanlig god udlejningsskik og derfor må anses for ubillig. I medfør af denne bestemmelse vil nævnet kunne tilsidesætte opsigelser, der må betegnes som misbrug af opsigelsesadgangen, herunder f. eks. opsigelser for at kunne sælge ejendommen fri for lejemål. Bestemmelsen i lovens § 32 tager efter lovændringen alene sigte på lejeaftaler om enkeltværelser til beboelse, hvor værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed, samt aftaler om klubværelser, hvor aftalen er indgået inden 1. januar 1980.

Når huslejenævnet fra en lejer bliver anmodet om at forkaste en opsigelses gyldighed i medfør af lovens § 32, er det nødvendigt, at nævnet hurtigst muligt tager stilling til spørgsmålet. De heromhandlede lejemål kan normalt, jfr. foran, opsiges med 1 måneds varsel. Når huslejenævnet forkaster opsigelsens gyldighed, kan nævnet samtidig bestemme, at lejemålet kun kan opsiges med nævnets godkendelse.

Opmærksomheden henledes i denne forbindelse på bestemmelsen i lovens § 33, hvorefter huslejenævnet, når omstændighederne taler derfor, kan bestemme, at lejemålet ikke uden nævnets godkendelse kan opsiges, således at lejeren skal fraflytte det lejede, inden nævnets afgørelse i sagen er truffet. Nævnet vil således under hensyn til lejerens begrundelse for sit ønske om, at opsigelsens gyldighed forkastes, kunne udskyde tidspunktet for lejerens fraflyttelse, indtil nævnet efter en nærmere undersøgelse har truffet afgørelse i sagen.

Huslejenævnets afgørelser efter lovens kap. V kan indbringes for boligretten (i København ankenævnet) efter samme regler som huslejenævnets øvrige afgørelser.

Afsnit 2

Huslejenævn

Huslejenævnenes nedsættelse og geografiske område

42. Reglerne om huslejenævn er fastsat i lovens kap. VI. Boligministeriets bekendtgørelse nr. 94 af 21. marts 1975 om fremgangsmåden ved behandling af sager, der indbringes for huslejenævn og ankenævn, er ophævet pr. 1. januar 1980, idet reglerne nu er indarbejdet i loven.

I alle kommuner, hvor reglerne i lovens kap. II-V gælder, skal der nedsættes et eller flere huslejenævn. De enkelte kommuner kan således uanset kommunens indbyggertal bestemme, om der skal nedsættes flere huslejenævn. Beslutter kommunalbestyrelsen, at der skal nedsættes flere nævn, bør der gives boligstyrelsen meddelelse herom.

Afgrænsningen af de enkelte nævns stedlige eller saglige område inden for kommunen fastsættes af kommunalbestyrelsen.

I kommuner, hvor der er nedsat flere huslejenævn, påhviler det efter lovens § 35, stk. 2, nævnene at tilrettelægge deres praksis efter ensartede retningslinier, såvidt det er muligt.

For at sikre en ensartet praksis, uden at indbringelse for domstolene er fornøden, skal der efter lovens § 44 nedsættes et ankenævn i Københavns kommune.

Huslejenævnenes sammensætning m. v.

43. Et huslejenævn skal bestå af en formand og 2 andre medlemmer. Formanden må ikke have særlig tilknytning til grundejer- og lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandel. Han kan derfor ikke være medlem af bestyrelsen af grundejer- eller lejerorganisationer, men der kan næppe være noget til hinder for, at han er menigt medlem af en sådan organisation. Formanden skal endvidere have juridisk kandidateksamen. Formanden vælges af amtmanden (i København overpræsidenten).

Folketingets ombudsmand har over for boligministeriet tilkendegivet, at en praktiserende advokat af hensyn til faren for interessekonflikter ikke bør beskikkes som formand.

De 2 andre medlemmer vælges af kommunalbestyrelsen efter indstilling af henholdsvis de større grundejerforeninger og de større lejerforeninger i kommunen. De skal begge være kendt med huslejeforhold. Når valget af de læge medlemmer sker efter indstilling fra organisationer, stilles der ikke yderligere betingelser til medlemmets saglige kvalifikationer, idet det må formodes, at organisationen har foretaget sin indstilling i tillid til, at medlemmet vil kunne udføre hvervet på rimelig vis.

Når grundejer- og lejerforeninger afgiver indstilling om valg af medlemmer af huslejenævn, vil kommunalbestyrelsen kunne forlange, at foreningerne indstiller et passende antal kandidater, f. eks. 3 a 4. Indstiller foreningerne et sådant antal, bør kommunalbestyrelsen kun, hvis der foreligger særligt vægtige grunde herfor, gå uden for kredsen af de således indstillede, men kommunalbestyrelsen kan ikke være bundet af foreningernes eventuelle prioritering. De større grundejer- og lejerforeninger har en egentlig indstillingsret, og såfremt en kommunalbestyrelse nægter en sådan forening at afgive indstilling og vælger et medlem, uden at der foreligger en indstilling fra vedkommende forening, vil valget være ugyldigt. Et medlem der er valgt efter indstilling af en forening, kan imidlertid ikke betragtes som repræsentant for denne, således at foreningen kan kræve ham erstattet af en anden, hvis han senere mister sin tilknytning til den forening, efter hvis indstilling han er valgt.

Tvivl om, hvilke foreninger der kan afgive indstilling, afgøres af boligstyrelsen.

Findes der ikke større grundejerforeninger eller lejrerforeninger i kommunen, eller afgiver disse ikke inden en af kommunalbestyrelsen fastsat frist indstilling om valg af medlemmer til nævnet, foretages valget af kommunalbestyrelsen, idet det ene medlem skal være en ejer, der tillige er udlejer, og det andet medlem skal være en lejer, der ikke tillige er udlejer. Bestemmelsen har til formål at sikre, at foreningsrepræsentanterne har indsigt i og er fortrolig med de problemer, de skal behandle.

Samtidig med valg af formand og nævnsmedlemmer skal der foretages valg af en suppleant for formanden og for hver af de øvrige medlemmer. For valg af suppleanter gælder ganske samme regler som for valg af medlemmer.

Udnævnelse af formand, medlemmer og suppleanter kan ske for et tidsrum af indtil 4 år. Genudnævnelse kan finde sted.

Ved reglerne om valg af nævnsmedlemmer har man tilstræbt at gøre huslejenævnet til en instans, som kan nyde almindelig tillid og autoritet i de kredse, med hvis forhold nævnet skal beskæftige sig, ligesom man har villet sikre, at nævnet gennem sine medlemmer sidder inde med det fornødne kendskab til de forhold, det skal tage sig af. Nævnet har ikke karakter af en voldgiftsret, hvor grundejerrepræsentanten og lejerrepræsentanten udelukkende skal varetage grundejernes og lejernes interesser, medens formanden skal søge at forlige de modstridende synspunkter. Alle 3 medlemmer skal i fællesskab søge at finde frem til en i vedkommende sag rimelig løsning inden for de givne rammer.

For at være formand, medlem eller suppleant skal den pågældende have dansk indfødsret, være myndig, uberygtet og rådig over sit bo.

Berettiget til at afslå at lade sig udnævne eller til - dog ikke under en sags behandling - at frasige sig hvervet er

1) den, der er fyldt 65 år,

2) den, der kan anføre en anden rimelig fritagelsesgrund, eller

3) den, der har været beskikket for mindre end 4 år siden.

Nævnsmedlemmer og suppleanter er pligtige at give møde i nævnet efter behørig indkaldelse. Udeblivelse uden lovligt forfald straffes med bøde.

Formanden, nævnsmedlemmer og suppleanter kan ikke deltage i behandlingen af sager, hvori de selv direkte eller indirekte er interesserede, eller til hvis parter de står i afhængighedsforhold eller i slægtskabs- eller svogerskabsforhold i op- eller nedstigende linje eller i sidelinje så nær som søskendebørn. Ej heller kan de deltage i behandlingen af en sag, såfremt pågældende er en af parternes ægtefælle, værge, adoptiv- eller plejeforældre, adoptiv- eller plejebørn.

Det påhviler kommunalbestyrelsen at stille de fornødne lokaler til rådighed for nævnet og sørge for den nødvendige medhjælp til dette, herunder også eventuel nødvendig bistand af teknisk sagkyndige ved behandlingen af f. eks. sager om lejeforhøjelse i forbindelse med forbedringer, jfr. lovens §§ 23-25. Kommunen afholder de med nævnets virksomhed forbundne udgifter, herunder til kontorhold m. v. og formandens og medlemmernes udlæg i anledning af hvervet. Kommunalbestyrelsen kan tillægge formanden og de øvrige medlemmer vederlag for deres virksomhed. I kommuner, hvor nævnets arbejde har været af ikke ubetydeligt omfang, har kommunalbestyrelserne hidtil som regel ydet formanden og nævnsmedlemmer et vist honorar for deres arbejde.

Ankenævnet i København

44. Ankenævnet består af en formand og 4 andre medlemmer, hvoraf 2 skal være bygningskyndige.

Formanden, der beskikkes af boligstyrelsen, skal have bestået juridisk kandidateksamen. Han skal være sagkyndig i boligspørgsmål, men må ikke have særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler.

De øvrige medlemmer beskikkes af kommunalbestyrelsen. 2, hvoraf 1 skal være bygningskyndig, beskikkes efter indstilling fra landsomfattende sammenslutninger af grundejerforeninger og 2, hvoraf 1 skal være bygningskyndig, beskikkes efter indstilling fra landsomfattende sammenslutninger af lejerorganisationer.

Der vælges tillige efter samme regler suppleanter for formand og for de øvrige medlemmer.

Udnævnelsen af formand, medlemmer og suppleanter sker på indtil 4 år. Genudnævnelse kan finde sted.

For at være formand, medlem eller suppleant skal den pågældende have dansk indfødsret, være myndig, uberygtet og rådig over sit bo.

Nævnsmedlem eller suppleant er pligtig at møde i nævnet efter behørig indkaldelse. Udeblivelse, uden at lovligt forfald oplyses, straffes med bøde.

Indbringelse af sager for huslejenævnene

45. Når der træffes aftale om indskud, der er større end angivet i lovens § 6, stk. 1, påhviler det udlejeren at ansøge huslejenævnet om godkendelse af aftalen, selv om lejeren har indvilget i at betale.

Til brug ved bedømmelsen af aftalen kan nævnet indkræve fornødne oplysninger, der belyser lejens rimelighed, og nævnet må give lejeren adgang til at ytre sig, inden afgørelsen træffes, jfr. lovens § 39, stk. 2.

I alle andre tilfælde skal nævnet kun træffe afgørelser, når der ikke kan opnås enighed mellem udlejeren og lejeren.

Der skal efter 1. januar 1980 ikke betales gebyr for at få en sag behandlet af huslejenævnet. Forelæggelse skal ske skriftlig og evt. skriftligt dokumentation vedlægges henvendelsen til nævnet. I denne må der gives oplysning om navn og bopæl for den anden part i lejeforholdet, idet nævnet skal give denne part adgang til at udtale sig skriftligt eller mundtligt overfor nævnet.

Er klagen ikke ledsaget af de til sagens behandling og bedømmelse fornødne oplysninger og bevisligheder, kan nævnet kræve sådanne tilvejebragt og kan tilsige udlejeren og lejeren til at give møde for nævnet og afgive forklaring. Parterne kan give møde ved en befuldmægtiget.

Sagernes behandling i huslejenævnet

46. Reglerne om fremgangsmåden ved sagernes behandling for huslejenævnet er fastsat i lovens §§ 39-42.

Siden lovændringen i 1975 har arbejdet i nogle nævn medført betydelige ekspeditionstider. Ved lovændringen, der træder i kraft den 1. januar 1980, er der derfor fastsat regler, der sikrer, at en klager undgår alt for lange ekspeditionstider. Reglerne går nærmere ud på følgende

Senest 1 uge efter, at en sag skriftligt er blevet indbragt, skal nævnet give den anden part i lejeforholdet underretning om indholdet af henvendelsen. Samtidig hermed skal nævnet oplyse, at fremsættelse af ytringer i sagen skal ske inden 2 uger, jfr. lovens § 39, stk. 2. Nævnet kan dog, når særlige omstændigheder taler derfor, undtagelsesvis forlænge fristen, f. eks. når der er tale om en større, særlig kompliceret sag. Ved behandlingen af sædvanligt forekommende sager bør nævnet således ikke give adgang til forlængelse af fristen.

Huslejenævnet skal herefter træffe afgørelse senest 4 uger efter at have modtaget svar, eller senest 4 uger efter svarfristens udløb, jfr. lovens § 42, stk. 1.

Dette betyder en ekspeditionstid på ialt 7 uger i de sager, hvor kun den anden part i lejeforholdet skal høres, med mindre nævnet har forlænget svarfristen.

Finder nævnet, at det til sagens behandling er nødvendigt at indhente yderligere oplysninger hos sagens parter eller andre, skal nævnet fastsætte en svarfrist, der normalt ikke kan overstige 2 uger, jfr. lovens § 40, stk. 2. Nævnet kan dog forlænge fristen, når særlige omstændigheder, f. eks. spørgsmål der kræver bygningskyndig bistand, taler derfor. For at fremme sagsbehandlingen bør nævnet allerede ved sagens indbringelse være opmærksom på, hvorvidt indhentning af yderligere oplysninger er fornøden, således at oplysningerne indhentes snarest muligt.

Huslejenævnet skal herefter træffe afgørelse senest 4 uger efter at have modtaget svar, eller senest 4 uger efter svarfristens udløb, jfr. lovens § 42, stk. 1.

Er svarfristen udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde. Nævnet kan navnlig lægge modpartens fremstilling til grund ved afgørelsen, jfr. lovens § 42, stk. 2. Denne regel svarer til bestemmelsen i retsplejelovens § 282, stk. 3.

Dette kan medføre, at huslejenævnene vil afvise krav om lejeforhøjelser, som materielt set er berettigede, når de forventede oplysninger fremkommer. Konsekvensen heraf vil være, at den klager, der på grund af egen forsinkelse ikke kan få gennemført sit krav om lejeforhøjelse, må begynde forfra med ny varsling til lejerne etc.

Fordelen ved ændringen er, at man i de mange sager undgår de lange perioder, hvor både udlejer og lejer svæver i uvished om lejens størrelse.

Svarer en af sagens parter eller andre, til hvem nævnet har stillet spørgsmål, efter svarfristens udløb, må nævnet selv afgøre, i hvilken udstrækning de forsinkede svar skal påvirke nævnets afgørelse, som under alle omstændigheder skal træffes inden de nævnte 4 uger.

Det er endvidere fastsat, at klageren - men ikke den indklagede part - kan indbringe sagen for boligretten (i København ankenævnet) uden af afvente huslejenævnets afgørelse, såfremt huslejenævnet ikke har truffet afgørelse inden den nævnte 4 ugers frist, jfr. lovens § 43, stk. 4.

Fremsætter en af sagens parter anmodning om at få lejlighed til at gennemse den af modparten fremsendte dokumentation, må nævnet give parten eller hans befuldmægtigede adgang hertil, jfr. herved lov om offentlighed i forvaltningen.

Det er overladt til nævnet at afgøre, hvilke nærmere undersøgelser, der vil være at foretage i forbindelse med sagernes behandling, jfr. lovens § 40, stk. 1.

Nævnet har ret til at kræve fornødne oplysninger hos sagens parter, alle offentlige myndigheder og private.

Såfremt nævnet ønsker at foretage besigtigelse, skal sagens parter indkaldes hertil med mindst 1 uges varsel, jfr. lovens § 41, stk. 1.

Nævnet kan endvidere indkalde parterne til at afgive forklaring for nævnet. Begge parter skal tilvarsles, og de kan give møde ved en befuldmægtiget, jfr. lovens § 41, stk. 2.

Indhentning af oplysninger og indkaldelse af parterne til at afgive forklaring for nævnet kan som hidtil foretages af formanden eller nævnets sekretær efter formandens beslutning.

Det påhviler formanden at sørge for sagernes forberedelse til behandling i nævnsmøde. Lovgivningen indeholder ikke længere detaillerede regler vedrørende den rent administrative tilrettelæggelse af sagsbehandlingen ved nævnene.

Afgørelserne i nævnet træffes ved almindelig stemmeflerhed, og formandens stemme gør i tilfælde af stemmelighed udslaget. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige 3 medlemmer er til stede, jfr. lovens § 42, stk. 3.

Nævnets afgørelse skal indføres i en protokol. Nævnets afgørelse skal meddeles klageren og den anden part i lejeforholdet. Samtidig skal parterne gøres bekendt med, at afgørelsen kan indbringes for boligretten (i København ankenævnet) og fristen herfor, jfr. lovens § 42, stk. 5.

Da oplysning om, hvorvidt et huslejenævns afgørelse har været enstemmig, vil kunne være af betydning for parternes vurdering af evt. indbringelse for højere instans - ankenævn, boligret skal nævnsafgørelser, der ikke er ensstemmige, indeholde oplysning om stemmeafgivningen.

Samme hensyn har ført til, at det nu udtrykkeligt er fastslået, at nævnets afgørelse skal begrundes, ligesom også en afgiven dissens skal begrundes.

Indbringes huslejenævnets afgørelse for boligretten (i København ankenævnet), har det ikke opsættende virkning, med mindre nævnet ved sin afgørelse har meddelt tilladelse til gennemførelse af forbedringsarbejder. I disse sidstnævnte tilfælde skal nævnet oplyse parterne om, at indbringelse for højere instans har opsættende virkning.

Indbringelse af huslejenævnets afgørelse for boligretten

47. I lovens § 43 er det fastsat, at huslejenævnets afgørelser af hver af parterne kan indbringes for boligretten. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne desuden indbringe afgørelsen. Afgørelser truffet af huslejenævnene i København skal dog indbringes for ankenævnet, før de kan forelægges domstolene, jfr. nedenfor.

Indbringelse for boligretten sker ved stævning i overensstemmelse med retsplejelovens almindelige regler, og stævningen forkyndes for den anden part i lejeforholdet.

Da det har vist sig vanskeligt at få oplyst baggrunden for de af nævnet trufne afgørelser, er det nu i lovens § 43, stk. 3, fastsat, at nævnet efter boligrettens nærmere bestemmelse skal redegøre for sin afgørelse under boligretssager. Bestemmelsen vil især være af betydning, hvor huslejenævnet har nægtet at godkende en lejeforhøjelse, fordi lejen efter forhøjelsen vil overstige det lejedes værdi, jfr. lovens § 7, stk. 2.

Indbringelse af nævnets afgørelse må ske inden udløbet af 4 uger, efter at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Fristen løber således fra det tidspunkt, hvor underretning om afgørelsen er »meddelt«, hvilket normalt må forstås som at meddelelsen er kommet således frem, at adressaten normalt vil få kundskab om afgørelsen.

Indbringelse for boligretten kan dog undtagelsesvis tillades af justitsministeren, når ansøgning herom er indgivet inden 1 år efter huslejenævnets (ankenævnets) afgørelse. 1 års fristen regnes således fra nævnets afgørelse under forudsætning af, at afgørelsen er blevet meddelt adressaten uden særlig forsinkelse. Meddeles tilladelse, skal sagen anlægges inden 4 uger.

Indbringelse for ankenævnet

48. I Københavns kommune kan huslejenævnenes afgørelse af hver af parterne indbringes for ankenævnet, jfr. lovens § 44. Der er herved sket en udvidelse af ankenævnets beføjelse, idet huslejenævnets afgørelser vedrørende enkeltværelser nu også kan indbringes for ankenævnet.

Indbringelse for ankenævnet må ske inden 4 uger, efter at underretning om huslejenævnets afgørelse er meddelt parterne. Om fristens beregning henvises til det ovenfor under pkt. 47. anførte.

Såfremt en af huslejenævnet truffen afgørelse, der vedrører flere lejeforhold i samme ejendom, indbringes for ankenævnet af en af lejerne, vil ankenævnets afgørelse kun få virkning for det pågældende lejeforhold. Dette er en ændring i forhold til de hidtil gældende regler.

Reglerne for behandling af sager ved huslejenævnet finder tilsvarende anvendelse ved ankenævnet.

Ankenævnets afgørelser kan indbringes for boligretten efter samme regler, som gælder for indbringelse af huslejenævnsafgørelser uden ankenævn.

Afsnit 3

Sammenlægning af beboelseslejligheder m. v., lovens kap. VII

Reglernes gyldighedsområde

49. Kommunerne har en naturlig interesse i, at den forhåndenværende boligbestand udnyttes på effektiv måde og ikke formindskes. Det må i denne forbindelse erindres, at kommunalbestyrelserne efter den sociale lovgivning har pligt til at skaffe skaffe husly til husvilde, der uden egen skyld står uden tag over hovedet.

Under hensyn hertil er der i lovens kap. VII fastsat en række bestemmelser, som giver kommunalbestyrelsen beføjelse til at hindre, at helårsboliger nedlægges, henstår ubeboet eller anvendes til sommerbolig el. lign.

Bestemmelserne i lovens kap. VII gælder altid i kommuner, hvor reglerne i lovens kap. II-V gælder.

I kommuner, hvor reglerne i kap. II ikke gælder, gælder reglerne i kap. VII kun, når kommunalbestyrelsen har vedtaget, at reglerne skal gælde. Beslutning herom kan kun træffes for højst 4 år ad gangen, dvs. spørgsmålet skal i hvert tilfælde drøftes een gang i hver kommunal valgperiode.

Såfremt reglerne i kap. II ophæves, bortfalder gyldigheden af reglerne i kap. VII i kommunen 1 år efter, at kap. II er ophørt at gælde i kommunen, medmindre kommunalbestyrelsen træffer anden beslutning. Der er ikke længere adgang til at ophæve reglerne i kap. VII, hvis huslejereguleringen gælder i kommunen.

Beslutningerne skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den i kommunen almindeligt brugte måde. Er andet ikke fastsat i beslutningen, har denne virkning fra og med datoen af det nummer af Statstidende, hvori den er bekendtgjort. Bekendtgørelse i Statstidende er en betingelse for beslutningens gyldighed.

Kommunalbestyrelsernes beføjelser i medfør af lovens kap. VII omtales nærmere nedenfor i pkt. 50.

Kommunalbestyrelsen kan ikke overlade det til organer, helt eller delvis bestående af medlemmer uden for kommunalbestyrelsen - som f. eks. huslejenævnet - at udøve de beføjelser, bestemmelserne tillægger kommunalbestyrelsen. Kommunalbestyrelsen vil dog kunne henlægge administrationen af bestemmelserne til særlige udvalg eller nævn, bestående af kommunalbestyrelsens medlemmer, når vedkommende kommunes styrelsesvedtægt indeholder hjemmel hertil. I domspraksis er det statueret, at henlæggelse til et stående udvalg, bestående af kommunalbestyrelsesmedlemmer, også gyldigt kan finde sted uden udtrykkelig hjemmel i styrelsesvedtægten.

Benyttelse af beboelseslejligheder

Reglernes område og administration

50. Uden kommunalbestyrelsens samtykke er det ikke tilladt ikke at anvende en bolig til beboelse, når denne bolig er eller har været benyttet til helårsbeboelse. Det kræver derfor kommunalbestyrelsens tilladelse.

a) at nedrive en bolig, jfr. pkt. 51,

b) at tage en bolig i brug helt eller delvis på anden måde end til helårsbeboelse, jfr. pkt 52,

c) at udleje en bolig, der hidtil har været udlejet som beboelseslejlighed, som enkeltværelser, jfr. pkt. 53,

d) at tage mere end en bolig i samme kommune i brug for personer, der hører til samme husstand.

Københavns kommune, Frederiksberg kommune og kommunerne i Københavns, Roskilde og Frederiksborg amter betragtes i denne henseende som een kommune, jfr. pkt. 54,

e) at sammenlægge 2 eller flere boliger, helt eller delvis. Om kommunalbestyrelsens muligheder for at nægte samtykke, se pkt. 55,

f) at lade en bolig stå ubenyttet, jfr. pkt. 56.

Nedrivning af bygninger

51. Samtykke til nedrivning kan nægtes dels under hensyn til boligsituationen i kommunen og dels under hensyn til ejendommens lejere, herunder disses muligheder for at opnå anden passende bolig.

Nedrivning kan dog ske uden særlig tilladelse, dersom en i strid med bygge- eller byplanlovgivningen opført bygning forlanges nedrevet af vedkommende myndigheder, eller der i henhold til lov om boligtilsyn er truffet endelig beslutning om forbud mod en bygnings benyttelse til beboelse eller ophold for mennesker, og forbudet er trådt i kraft.

Når kommunalbestyrelsens samtykke til nedrivning foreligger, vil opsigelse af lejerne kunne ske efter lejelovens § 83 b.

Anvendelse til andet end helårsbeboelse

52. Der er i loven indeholdt forbud mod at anvende en beboelseslejlighed til andet end beboelse, dvs. erhvervsformål og midlertidig beboelse, typisk sommerbeboelse, men også beboelse f. eks. 2-3 dage om ugen vil kunne falde ind under bestemmelsen. Er der forløbet 5 år, siden en bolig sidst er anvendt til helårsbolig, kan kommunalbestyrelsen ikke hindre, at den fremtidig anvendes til sommerbolig el. lign. Såfremt en kommunalbestyrelse bliver opmærksom på, at en helårsbolig ikke anvendes som sådan, og kommunalbestyrelsen ønsker boligens status opretholdt, må der reageres over for ejeren inden 5 år fra tidspunktet for den ændrede benyttelse.

Kommunalbestyrelsen kan anvise en lejer til boligen efter reglerne i § 48, og kommunalbestyrelsen kan kræve en af ejeren indgået lejeaftale om benyttelse som sommerbolig ophævet.

Såfremt kommunen blot henstiller til en ejer at anvende boligen som helårsbolig, men i øvrigt intet foretager sig, herunder anviser en lejlighedssøgende efter yderligere 6 uger, må fortsat benyttelse som sommerbolig formentlig anses for lovlig efter udløbet af en frist på 12 uger fra kommunalbestyrelsens henstilling (§ 48, stk. 2, sammenholdt med § 51, stk. 3).

Udlejning af bolig som enkelte værelser

53. Ejeren af en bolig må ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke opgive at udleje boligen samlet. Bestemmelsen er ikke til hinder for, at en ejer udlejer en bolig til en person, som fremlejer en række værelser.

Benyttelse af mere end een helårsbolig

54. Det afgørende for, om forbudet i § 47 mod at benytte mere end een bolig til helårsbeboelse er overtrådt, er, om der forligger en husstand. Afgørelsen heraf tilkommer domstolene. Bestemmelsen er ikke til hinder for, at 2 personer, som indgår ægteskab, opretholder hver sin bolig, hvis de ikke iøvrigt etablerer fælles husstand.

Sammenlægning af boliger

55. Udgangspunktet er, at kommunalbestyrelsen skal give samtykke til sammenlægning af lejligheder, hvad enten der er tale om en total sammenlægning - og dermed nedlæggelse af en lejlighed - eller kun overførsel af nogle værelser fra en lejlighed til en anden.

Kommunalbestyrelsen kan dog ikke nægte samtykke til sammenlægning, når følgende betingelser er opfyldt

1) den lejlighed, som bliver resultatet af sammenlægningen, ikke er over 130 m2 bruttoetageareal,

b) boligerne skal være ledige, men ledigheden må ikke skyldes, at lejeren af udlejeren er opsagt med den begrundelse, at han selv skal benytte det lejede, eller at det skal nedrives eller ombygges, jfr. lejelovens § 83 a og b. Opsigelsen må heller ikke være sket i medfør af lejelovens § 82, der bl. a. vedrører opsigelse af lejeren af en lejlighed i et 2-familiehus, hvor udlejeren selv bebor den anden lejlighed,

c) den bolig, hvis areal forøges, skal enten være ledig, uden at dette skyldes opsigelse som nævnt under b, eller også skal brugeren af lejligheden ønske at overtage den udvidede bolig.

I alle andre tilfælde kan kommunalbestyrelsen nægte samtykke til sammenlægning af lejligheder med den begrænsning, der følger af reglen i lovens § 51, stk. 2, dvs. hvis boligerne er ledige, kan kommunalbestyrelsen kun nægte samtykke til sammenlægning, hvis boligernes fortsatte anvendelse til helårsbeboelse er påkrævet af hensyn til boligsøgende i kommunen.

Kommunalbestyrelsens opmærksomhed henledes på, at sammenlægning eller nedlæggelse af lejligheder ofte vil være et hensigtsmæssigt led i en restaurering af fredede ejendomme, hvorfor man skal henstille, at kommunalbestyrelserne tilrettelægger en lempelig administration af reglerne om nedlæggelse og sammenlægning i sådanne ejendomme, hvor dette skønnes at være af afgørende betydning for bygningsbevaringsarbejdet.

Ubenyttede helårsboliger

56. En lejlighed, der hidtil har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse, kan være ledig, fordi den ikke er udlejet eller ikke benyttes til beboelse (§ 48), og boligen kan være ubenyttet, fordi den er udlejet, men ikke benyttes af lejeren (§ 49).

a. Såfremt en bolig er udlejet eller ikke benyttes til beboelse, påhviler det ejeren at sørge for, at boligen bliver beboet.

Denne pligt kan opfyldes ved at udleje lejligheden, men er dette ikke sket og lejeren indflyttet senest 6 uger efter, at boligen er blevet ledig, skal ejeren foretage anmeldelse af den ledige lejlighed til kommunalbestyrelsen. Denne kan da anvise en lejlighedssøgende, til hvem ejeren straks er pligtig at udleje boligen. Hvis han vægrer sig herved, kan den anviste lejer indsættes i lejligheden med bistand fra fogeden.

Hvis ejeren af boligen samtidig med anmeldelsen kan godtgøre, at der er indgået en aftale om senere overdragelse af brugsretten, kan kommunalbestyrelsen indrømme ejeren en yderligere frist ud over de 6 uger. Sådan dokumentation kan f. eks. være en lejekontrakt eller, hvis boligen er en ejerlejlighed, en slutseddel eller et skøde.

Ejeren har i sådanne situationer ikke krav på, at der ikke anvises en lejer. Afgørelsen af, om dette alligevel skal ske, træffes endeligt af kommunalbestyrelsen.

b. Hvis en bolig er udlejet, men ubeboet, kan kommunalbestyrelsen ophæve lejemålet, medmindre den hidtidige bruger er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, forretningsrejse, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse el. lign.

Lejeren skal have skriftlig meddelelse om ophævelse af lejemålet og samtidig meddelelse om, at han inden 6 uger efter, at meddelelse om ophævelsen er kommet frem til ham, kan fremsætte skriftlig indsigelse mod ophævelsen. Kommunalbestyrelsen må, såfremt den trods lejerens protest ønsker at fastholde ophævelsen, anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter, at lejerens protestfrist er udløbet.

Når lejemålet er ophævet og ejeren har fået meddelelse herom, påhviler det ham inden 1 måned at sørge for, at boligen påny bliver taget i brug til beboelse. Sker det ikke, kan kommunen anvise en lejer, til hvem udlejer er forpligtet til at udleje lejligheden.

57. I det omfang, bestemmelserne indeholder bemyndigelse til at nægte samtykke, er det overladt til kommunalbestyrelsen alene at skønne over, om samtykke bør meddeles. Kommunalbestyrelsens afgørelse må træffes efter en samlet overvejelse af på den ene side de grunde, der taler for at imødekomme ansøgerens ønske, på den anden side hensynet til boligudnyttelsen i kommunen.

Reglerne forudsætter, at der er tale om lejligheder, som har været benyttet til helårsbeboelse. Lejligheder i nyopførte ejendomme, der aldrig har været beboet, omfattes derfor ikke af bestemmelserne og vil derfor kunne sammenlægges eller tages i brug til f. eks. sommerbeboelse eller andet end beboelse uden samtykke fra kommunalbestyrelsen i henhold til denne lov. Beboelsesejendomme, der opføres med statsstøtte, må dog ikke uden boligministeriets samtykke tages i brug til andet end beboelse i højere grad end forudsat ved tilsagnet om statsstøtte.

Kommunalbestyrelsens svar på en ansøgning om tilladelse til at træffe de i pkt. 50. litra a)-e) nævnte foranstaltninger skal foreligge senest 6 uger efter ansøgningens modtagelse (lovens § 51). Overskridelse af denne frist medfører, at samtykke kan betragtes som givet.

Kommunalbestyrelsen kan, hvis boligen er ledig, kun nægte samtykke i de nævnte situationer, hvis det af hensyn til de boligsøgende i kommunen er nødvendigt at opretholde boligen som helårsbolig. Såfremt kommunalbestyrelsen nægter samtykke, kan ejeren anmode kommunalbestyrelsen om at anvise en lejer til boligen. Sker denne anvisning ikke inden 6 uger efter ejerens anmodning, anses kommunens samtykke for meddelt.

Kommunalbestyrelsens afgørelse er endelig og kan således ikke indbringes for domstolene eller for højere administrativ myndighed. Dette gælder dog kun selve skønsspørgsmålet, om samtykke bør meddeles eller ej, hvorimod spørgsmålet om samtykke er nødvendigt efter reglerne, eller om kommunalbestyrelsen har overskredet sine beføjelser efter loven, kan prøves for domstolene.

Indtil kommunalbestyrelsens samtykke er kommet til modtagerens kundskab, må der ikke tages skridt til vedkommende lejligheds sammenlægning eller foranstaltning til anden brug end beboelse (lovens § 52). Handles der i strid hermed, kan kommunalbestyrelsen forlange den tidligere tilstand genoprettet, ligesom den, der har gjort sig skyldig i overtrædelsen, straffes (lovens § 53, stk. 1).

For at sikre overholdelsen af bestemmelserne er det fastsat, at enhver forandring af en bygning, der tilsigter formindskelse af antallet af beboelseslejligheder, nedlæggelse af beboelseslejligheder eller sådannes omdannelse til anden brug end beboelse, ikke må godkendes af bygningsmyndighederne uden forudgående forhandling med kommunalbestyrelsen (lovens § 51). Kommunalbestyrelsen har således mulighed for at påse overholdelsen af forbudet mod sammenlægninger m. v., men bestemmelsen giver alene kommunalbestyrelsen adgang til at hindre foranstaltninger, som vil medføre en tilstand, der er i strid med reglerne.

Straf

58. Overtrædelse af reglerne i kaptitel VII straffes med bøde. Dette gælder, når der uden kommunalbestyrelsens samtykke sker overtrædelse af reglerne om nedlæggelse og sammenlægning af boliger, udlejning af boliger som enkelte værelser, anvendelse af helårsbolig som sommerbolig og benyttelse af flere boliger.

Bødestraf kan også idømmes, hvis en ejer ikke anmelder en lejlighed ledig inden 6 uger efter, at den er blevet ledig, eller anmeldelsen først kommer efter fristens udløb.

Grundejernes Investeringsfond

Bindingsbeløbene

59. I henhold til den i perioden 1. april 1967 til 1. juli 1975 gældende boligreguleringslov skulle halvdelen af de såkaldte »normaliseringsforhøjelser«, der blev opkrævet for perioden indtil udgangen af marts 1975, bindes. De nærmere regler for indbetalinger findes i pkt. 60 og 61 i cirkulære nr. 213 af 10. oktober 1972 om midlertidig regulering af boligforholdene.

De bundne midler forvaltes af

Grundejernes Investeringsfond,

Nørrevoldgade 12 A, 1358 København K.

Bindingsperioden m. v.

60. Efter lovens § 55 bindes de i et regnskabsår indbetalte beløb for en periode af 15 år, regnet fra regnskabsårets udgang. Ved periodens udløb tilbagebetales de i et regnskabsår indbetalte beløb over 10 år.

Det betyder eksempelvis, at beløb, der er indbetalt i 1967-68, skal henstå indtil 1. april 1983. Derefter udbetales 1/20 pr. halvår, således at sidste rate udbetales 1. oktober 1992.

Beløb, der er indbetalt i 1974-75, henstår indtil 1. april 1990, hvorefter 1/20 udbetales hvert halvår indtil 1. oktober 1999.

Instituttet udstedte beviser for modtagne indbetalinger.

Ejeren af de bundne beløb kan ikke sælge, pantsætte eller på anden måde råde over beviset. Så længe et beløb er bundet, kan det heller ikke gøres til genstand for udlæg eller udpantning.

Indbetalte beløb forrentes med en rente, hvis størrelse fastsættes af instituttet under hensyn til det almindelige renteniveau og instituttets driftsresultat. Renten, der dog aldrig kan overstige 9 pct. p. a., udbetales een gang årligt.

De beløb, der kommer til udbetaling ved bindingsperiodens ophør, skal beskattes som indkomstskat hos modtageren i det år, hvori udbetaling sker, jfr. ligningslovens § 14 B.

Lovens § 55 giver imidlertid mulighed for en tidligere frigivelse i visse situationer.

Frigivelse ved ejers død, konkurs m. v.

61. Efter § 55, stk. 3, kan det bundne beløb frigives ved ejerens død, konkurs eller tvangsakkord. Det samme gælder i tilfælde af et boligselskabs likvidation. Disse udbetalinger indkomstbeskattes ikke hos modtageren, men i stedet skal der erlægges en afgift på 40 pct. af det beløb, der frigives.

De nærmere regler herom findes i ligningslovens §§ 14 C-14 E.

Frigivelse efter afhændelse af en ejendom m. v.

62. En tidligere ejer kan kræve tilbagebetaling af de beløb, han har indbetalt vedrørende ejendommen, såfremt hans samlede indbetalinger vedrørende ejendommen ikke overstiger 1.000 kr.

Beløb, der tilbagebetales efter reglen i § 55 medregnes ved opgørelsen af den berettigedes skattepligtige indkomst for det indkomstår, hvori beløbet kan kræves udbetalt, jfr. ligningslovens § 14 B, stk. 3.

Långivning fra investeringsfonden

63. Efter reglerne i lovens §§ 58 og 59 har fonden adgang til at udlåne en del af sine midler.

Udlån kan ske til følgende formål

1) Installation af centralvarme eller anden forbedring af en ejendoms varmeinstallation.

2) Varmeisoleringsarbejder.

3) Forbedring af sanitære installationer.

4) Forbedring af køkkener.

5) Brandsikringsforanstaltninger.

6) Andre forbedringer, hvorved ejendommens brugsværdi forøges i væsentlig grad, herunder for eksempel til omlægning af gårdspladser, fjernelse af hegn, skure eller lignende, hvorved der tilvejebringes opholdsarealer for beboerne, samt til fjernelse af bygninger, som ved deres beliggenhed, omfang eller anvendelse er til væsentlig ulempe for beboerne, og hvis fjernelse medfører en varig forbedring af forholdene.

Lån kan kun ydes, hvis forbedringerne og udgifterne ved deres gennemførelse er rimelige.

Lånene til forbedring kan højst udgøre 90 pct. af den godkendte udgift.

Lånene forrentes med 8 pct. p. a.

Investeringsfondens bestyrelse fastsætter afdragstiden og har ret til at kræve administrationsbidrag og indskud hos låntagerne.

Lån kan kun ydes med sikkerhed inden for 85 pct. af ejendommens værdi.

Lån til brandsikringsforanstaltninger kan ydes, selv om lånet ikke får pantesikkerhed inden for 85 pct. af pantets værdi, når panteretten suppleres med en kommunal garanti efter brandsikringsloven.

Lån ydet til etablering af et gård- og haveanlæg i forbindelse med gennemførelse af en saneringsplan, til hvilken der er givet tilsagn om statsstøtte, kan sikres ved ydelse af kommunal garanti for lånet.

Om lån i ejendomme, hvor investeringsfonden har foretaget vedligeholdelsesarbejde for udlejers regning, se pkt. 28.

Boligstyrelsen, den 4. december 1979

AXEL G. POULSEN

/Birgitte Raaschou-Nielsen

Ingen