Cirkulære vedrørende fordeling af ejendomsværdien på ejerboligen og den øvrige ejendom for tofamilieshuse og beboelses- og erhvervsejendomme

Cirkulære vedrørende fordeling af ejendomsværdien på ejerboligen og den øvrige ejendom for tofamilieshuse og beboelses- og erhvervsejendomme

Ved lov nr. 243 af 8. juni 1979 (lov om ændring af ligningsloven og om ændring af lov om vurdering af landets faste ejendomme) er § 33 i lov om vurdering af landets faste ejendomme blevet suppleret med to nye stykker. Udover den fordeling af ejendomsværdien og grundværdien, der hidtil er foretaget for landbrugsejendomme i.h.t. vurderingslovens § 33, stk. 4, skal der nu efter paragraffens stk. 5 og stk. 6 tillige foretages en fordeling af ejendomsværdien for blandede ejendomme, dvs. ejendomme, der både anvendes til bolig for ejeren og til erhvervsmæssig virksomhed, samt for tofamilieshuse.

Herefter skal vurderingsrådene foretage en fordeling af den inden udgangen af 1980 senest ansatte ejendomsværdi for disse ejendomme efter principper, der svarer til dem, der anvendes ved fordelingen af ejendomsværdien for landbrugsejendommenes stuehuse og den øvrige ejendom.

For ejendomme, herunder ejerlejligheder, der indeholder en selvstændig lejlighed, og som i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, og ejendomme, herunder ejerlejligheder, der indeholder to selvstændige lejligheder, og som i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, fordeles ejendomsværdien på ejerboligen(-erne) og på den øvrige ejendom.

For ejendomme, der indeholder to selvstændige lejligheder, og som ikke i væsentlig grad benyttes erhvervsmæssigt, fordeles ejendomsværdien på de to selvstændige lejligheder.

Ifølge den nævnte ændringslov ændres tillige ligningslovens §§ 15A-H, hvorefter procentreglernes anvendelse ved beregning af egen lejeværdi udvides til også at omfatte de nævnte ejendomme, for hvilke ejerens egen lejeværdi hidtil har været ansat efter et skøn.

Den tidligere regel i ligningsloven, hvorefter beregningsgrundlaget som hovedregel var den seneste ejendomsvurdering forud for det pågældende år, er ændret, således at beregningsgrundlaget fra og med indkomståret 1980 som hovedregel er den seneste vurdering inden årets udløb.

Det er således den foretagne fordeling af den foreliggende ejendomsværdi, der skal anvendes som udgangspunkt for beregningsgrundlaget ved lejeværdiberegningen for 1980.

Af lovændringen fremgår endvidere, at hvis ligningsmyndighederne for indkomståret 1980 konstaterer en væsentlig anden anvendelse af ejendommen end forudsat ved vurderingsmyndighedernes fordeling, skal den lejeværdi for ejerboligen, som opgøres på grundlag af vurderingsmyndighedernes fordeling, af ligningsmyndigheden nedsættes eller forhøjes forholdsmæssigt under hensyn til ejendommens faktiske benyttelse i indkomståret.

Til gennemførelse af de nævnte fordelinger gives følgende anvisninger, der er godkendt af ligningsrådet

I

Almindelige retningslinier for gennemførelse af ejerboligfordelingerne

Fordelingerne foretages af vurderingsrådet på grundlag af oplysninger fra ejendomsstamregistret, bygnings- og boligregistret, andre registre med oplysninger om fast ejendom samt ud fra vurderingsrådets eget kendskab til ejendommene.

1. Det er alene ejendomsværdierne, der skal fordeles. De ejendomsværdier, der kan komme på tale, er for det første ansættelserne ved 16. alm. vurdering pr. 1. april 1977 og ved årsomvurderingerne pr. 1. april 1978 og 1979 samt ejendomsværdier ansat i medfør af vurderingslovens §§ 4 og 4A i perioden 1. april 1977 til 31. marts 1980. Det er i disse tilfælde altid den senest inden årsomvurderingen pr. 1. april 1980 foreliggende ansættelse, der fordeles.

Disse fordelinger er ikke at anse som nye selvstændige ansættelser, men alene som fordelinger af de allerede foretagne ansættelser. Vurderingsrådene skal således ikke underkaste ejendommenes ansættelser en fornyet prøvelse, men alene udskille den del af den senest ansatte ejendomsværdi, der kan henføres til ejerboligen.

Hvis rådet i forbindelse med gennemgangen af ejendomme, for hvilke fordeling skal foretages, bliver opmærksom på egentlige væsentlige fejl i ejendomsværdiansættelserne, henvises rådet til på sædvanlig måde at gennemføre en berigtigelse af den fejlagtige ansættelse, normalt efter en i forvejen indhentet bemyndigelse fra statsskattedirektoratet.

Dernæst skal der i forbindelse med årsomvurderingen pr. 1. april 1980 og senere vurderinger foretages fordeling som anført, men i disse tilfælde skal fordelingerne foretages i forbindelse med ansættelse af ejendomsværdien, og der gælder sædvanlige klageregler for disse fordelinger.

Fordelingen af ejendomsværdien på ejerboligen og den øvrige ejendom gennemføres med udgangspunkt i det etageareal, der kan henføres til henholdsvis ejerboligen og den øvrige ejendom.

Såfremt der er væsentlig forskel på kvaliteten af de to dele af ejendommen, eller grundværdien indgår med forskellig vægt i de to dele af ejendommen, foretages fordelingen efter et skøn.

a. Ejendomme, der indeholder to selvstændige lejligheder, og som ikke i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt

For denne ejendomstype foretages i de tilfælde, hvor den ene eller begge boliger beboes af en ejer, fordeling af ejendomsværdien på hver af de selvstændige lejligheder. En eventuel erhvervsmæssig benyttelse, der ikke er væsentlig, vil således ikke fremgå selvstændigt af fordelingen.

Ved væsentlig erhvervsmæssig benyttelse forstås efter praksis, at mindst 25 pct. af ejendommens brugsværdi anvendes erhvervsmæssigt, således at ejendommens sekundære rum, såsom udhuse, kældre, loft o. lign., ved bedømmelsen heraf indgår med mindre vægt end ejendommens øvrige rum.

b. Ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og som i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt

For disse ejendomme foretages en fordeling af den senest ansatte ejendomsværdi på ejerboligen og den øvrige ejendom.

Foreligger der sameje om ejendomme, der indeholder to selvstændige lejligheder, og som i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, og bebos de to lejligheder af ejere, fordeles ejendomsværdien således, at de værdier, der henføres til hver af de to lejligheder, angives hver for sig, medens den del af ejendommen, der benyttes erhvervsmæssigt, holdes udenfor.

c. Ejendomme, der indeholder mere end en selvstændig lejlighed, og for hvilke der er ansat stuehusværdi i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 4.

Foreligger der for disse ejendomme sameje, og flere lejligheder beboes af ejere, fordeles ejendomsværdien på hver af ejerboligerne og på den øvrige ejendom. Værdien af ejerboligerne angives hver for sig, idet værdien af den ene ejerbolig er den allerede ansatte stuehusværdi.

2. Der vil i september/oktober måned 1979 blive afholdt instruktionsmøder med vurderingsformændene og vurderingssekretariaterne om gennemførelsen af ejerboligfordelingerne.

II

Den praktiske fremgangsmåde ved ejerboligfordelingen

3. Den tekniske del af vurderingsarbejdet varetages af vurderingssekretariaterne.

De kommunale edb-centraler medvirker ved udsøgningen af de nævnte ejendomme, ved fremstillingen af basiskort for ejerboligfordeling og af afkrydsningslister, samt ved fremstillingen af fortegnelser og af meddelelse til ejer om resultatet af ejerboligfordelingerne.

4. Omkring den 1. november 1979 modtager vurderingsformanden/vurderingssekretariatet basiskort for ejerboligfordeling.

Basiskortet, der er vurderingsrådets arbejdsgrundlag, indeholder maskinelt udskrevne oplysninger om

a) ejendommens identifikation - kommune, distrikt, vurderingskreds, registernummer og beliggenhed,

b) ejers, eventuelt administrators navn, således som dette er registreret i ejendomsstamregistret

c) ejendommens enkelte matrikelnumre.

d) benyttelseskode og ansættelser af ejendomsværdi og grundværdi ved den senest foretagne vurdering, herunder de da foreliggende grundværdispecifikationer,

e) ejendommens enkelte bygninger med angivelse af antal selvstændige beboelsesenheder samt om bygningsarealets fordeling på boligareal og erhvervsareal,

f) de enkelte bolig- eller erhvervsenheders anvendelse og adresse samt markering af, om ejeren bor på adressen.

Snarest efter modtagelsen af basiskortet foretager vurderingsformanden/vurderingssekretariatet fornødne rettelser og tilføjelser, herunder rettelser af ejerforhold m.v.

På basiskortet skal vurderingsrådet tage stilling til, om der skal foretages ejerboligfordeling og i bekræftende fald angive fordelingen i de dertil indrettede felter.

Basiskortet er forsynet med en bemærkningsrubrik, der anvendes, hvor nødvendige oplysninger m.v. ikke kan henføres til specielle rubrikker, samt et felt til vurderingsrådets datering og underskrift. Det understreges, at alle basiskort skal underskrives af alle vurderingsrådets medlemmer.

5. Vurderingsrådenes arbejde med ejerboligfordelingerne i de enkelte vurderingskredse indledes med afholdelse af et orienterende møde med deltagelse af vurderingsformanden, vurderingsmændene og vurderingssekretariaterne. Ved dette møde aftales den nærmere fremgangsmåde ved fordelingernes foretagelse.

En korrekt fordeling af ejerboligværdien vil som hovedregel kræve besigtigelse af ejendommene. Ved gennemførelsen af besigtigelserne skal reglerne i statsskattedirektoratets cirkulære af 4. oktober 1976 om fremgangsmåden ved besigtigelser iagttages.

6. Når fordelingerne er foretaget, afleveres basiskortene til vurderingssekretariatet.

Vurderingssekretariatet leverer herefter efter aftale med statsskattedirektoratet resultatet af de foretagne fordelinger til edb-centralen i maskinlæsbar stand til maskinel udskrivning af fortegnelse og stamkort samt af meddelelser til ejer om ejerboligfordelingen.

7. Meddelelsen til ejeren (ejerne) om ejerboligfordelingen skal indeholde oplysning om ejendommenes identifikation, den sidst ansatte ejendomsværdi, ejerboligens (-boligernes) andel af denne samt oplysning om grundlaget for fordelingerne.

Meddelelsen vil endvidere indeholde en kort redegørelse for baggrunden og betydningen af den foretagne fordeling af ejendomsværdien.

Ejermeddelelsen indeholder endelig oplysning om, til hvem klage over ejerboligfordelingen kan indgives, samt om klagefristen, der er 4 uger efter modtagelsen af meddelelsen.

Meddelelserne udsendes i slutningen af februar måned 1980.

8. Til vurderingsformanden og hver af vurderingsmændene, udskrives en fortegnelse med samme indhold som meddelelsen til ejer.

Fortegnelserne leveres af edb-centralerne i første halvdel af maj 1980.

9. Der er truffet aftale med I/S Kommunedata og Københavns kommunes edb-central om, at disse foretager optælling med henblik på beregning af det vurderingsmændene tilkommende honorar. Denne optælling foreligger samtidig med fortegnelserne.

10. Basiskortene for ejerboligfordelingerne opbevares i vurderingssekretariaterne.

Når meddelelse til ejeren om resultatet af ejerboligfordelingen er udsendt, må vurderingsrådet ikke på egen hånd foretage ændringer af fordelingen begrundet i, at det skøn, der ligger til grund for fordelingen, anses for urigtigt. Der må i sådanne tilfælde gives indberetning til skyldrådet med indstilling om fornøden ændring af den urigtige fordeling.

Andre rettelser af de fordelinger, der er indført i vurderingsfortegnelserne, kan vurderingsrådene foretage på egen hånd indtil udgangen af juni 1980. Dette gælder både de mangler og fejl, som vurderingssekretariatet henleder opmærksomheden på, og de fejl, som vurderingsrådet på anden måde bliver bekendt med.

11. Senest den 1. juli 1980 giver vurderingsformanden/vurderingssekretariatet meddelelse til registerføreren for bygnings- og boligregistret om de mangler og fejl i registret, der er konstateret af vurderingsrådet.

12. I forbindelse med udsendelsen af meddelelsen til ejer om resultatet af ejerboligfordelingen vil der gennem annoncering i dagspressen blive gjort rede for de nye lejeværdiregler samtidig med, at de ejere, som ikke har modtaget meddelelse om ejerboligfordeling, men som efter reglerne mener sig berettiget til at få foretaget en sådan fordeling, opfordres til at henvende sig til det pågældende vurderingsråd.

Arbejdet med disse supplerende ejerboligfordelinger udføres i forbindelse med arbejdet med årsomvurderingen pr. 1. april 1980, men efter de regler, der gælder for de fordelinger, der er foretaget forud for denne dato, herunder at klagefristen er 4 uger fra modtagelsen af meddelelsen om fordelingen af ejendomsværdien.

13. Dette cirkulære sendes til vurderingsformændene, vurderingssekretariaterne (til disse og til fordeling til vurderingsmændene) samt til kommunens BBR-myndighed.

Statsskattedirektoratet, den 10. august 1979

HANS WESTERBERG

/ E. Stæhr-Larsen

A45-3/79