Cirkulære om ændring af ligningsloven og vurderingsloven

§ 15A indeholder i stk. 1 hovedreglen om, at der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal medregnes en lejeværdi af bolig i egen ejendom. De nærmere regler om, hvorledes denne lejeværdi skal beregnes, hvor der er tale om ejerboliger i ejendomme med en eller to selvstændige lejligheder, findes i de efterfølgende §§ 15B-15I.

Reglerne om opgørelsen af beregningsgrundlaget er samlet i §§ 15B-15F, idet

1) §§ 15B og 15C omhandler beregningsgrundlaget for ejendomme, der kun indeholder en selvstændig lejlighed,

2) § 15D omhandler beregningsgrundlaget for tofamilieshuse,

3) § 15E omhandler beregningsgrundlaget for stuehuse til landbrug og

4) § 15F omhandler beregningsgrundlaget for andre ejendomme, som i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, og som indeholder en eller to selvstændige lejligheder.

Beregningsreglerne, d.v.s. reglerne om, hvorledes man ved anvendelse af beregningsgrundlaget udfinder lejeværdien, er sammenfattet i de efterfølgende bestemmelser, §§ 15G og 15H. De særlige regler om ejendomme i sameje findes i § 15I.

Regler om fradrag for en ejendoms driftsudgifter er omhandlet i §§ 15J (standardfradrag) og 15K (fradrag for faktiske udgifter).

Endelig er der i § 15L fastsat regler om den formueskattepligtige værdi.

II. Beregningsgrundlaget, §§ 15B-15F

Enfamilieshuse og ejerlejligheder, §§ 15B og 15C

1. For ejendomme, der kun indeholder en selvstændig lejlighed, d.v.s. enfamilieshuse og ejerlejligheder, udgør beregningsgrundlaget som hovedregel 135 pct. af ejendomsværdien ved 16. alm. vurdering eller en senere vurdering inden udløbet af 1980.

Efter 1979-reglerne skal lejeværdien for disse ejendomme opgøres som ejendomsværdien ved 16. alm. vurdering eller en senere vurdering inden begyndelsen af 1979.

Beregningsgrundlaget er således med virkning fra 1980 forskudt fra at være den seneste vurdering inden begyndelsen af kalenderåret til at være den seneste vurdering inden kalenderårets udløb. Denne forskydning af beregningsgrundlaget vil i 1980 kun få betydning for de ejendomme, der på grund af ændringer, f.eks. til- eller ombygning, årsomvurderes pr. 1. april 1980 eller undergives særlig vurdering f.eks. efter ejerens anmodning.

Er huset eller ejerlejligheden beliggende på lejet grund, er beregningsgrundlaget ligeledes 135 pct. af ejendomsværdien af huset eller lejligheden, og der skal således ikke tages hensyn til grundens værdi.

2. Den hovedregel, der er nævnt under punkt 1, fraviges, når der inden udløbet af indkomståret 1980 er afholdt udgifter til forbedringer m.v. for mere end 200.000 kr. af grund eller bygninger eller til opførelse af nye bygninger, og disse udgifter ikke er taget i betragtning ved den vurdering, der efter hovedreglen skal danne grundlag for lejeværdiberegningen. I disse tilfælde udgør beregningsgrundlaget 135 pct. af ejendomsværdien med tillæg af 80 pct. af udgifterne til forbedringer m.v.

Som udgifter til forbedringer m.v. anses

a) udgifter til forbedring af grunden, f.eks. udgifter til vej- og kloakanlæg, opfyldning, planering, kystsikring, dræning og anlæg af ledninger for el, gas og vand, samt

b) udgifter til opførelse af bygninger eller andre anlæg på grunden, herunder om- og tilbygninger, f.eks. udgifter til de anvendte byggematerialer, arbejdsløn samt vederlag til arkitekt, ingeniør og lignende, samt

c) værdien af ejerens eget arbejde, hvad enten ejeren beskattes af værdien eller ej.

Derimod medregnes ikke kurstab eller andre udgifter ved ejendommens ny- eller omprioritering.

3. For de enfamilieshuse og ejerlejligheder, som endnu ikke er vurderet inden udløbet af 1980, udgør beregningsgrundlaget 80 pct. af anskaffelsessummen med tillæg af eventuelle udgifter til forbedringer, som den skattepligtige har afholdt inden udgangen af indkomståret 1980. Også i disse tilfælde skal der dog kun ske tillæg af forbedringsudgifter, hvis disse overstiger 200.000 kr.

De uvurderede ejendomme er navnlig ejendomme, hvor udstykningen ikke er tilendebragt, og som endnu ikke er særskilt matrikulerede. Derimod anses ejendomme, fra hvilke der efter den seneste vurdering er foretaget udstykning, ikke for uvurderede ejendomme. Beregningsgrundlaget for disse ejendomme opgøres efter den seneste vurdering, og lejeværdien korrigeres eventuelt efter reglen i § 15H, jfr. afsnit IV nedenfor.

Tofamilieshuse, § 15D

4. Lejeværdien for ejerboliger i tofamileshuse har hidtil været ansat efter et skøn over, hvad den pågældende bolig kan udlejes for. Efter ændringsloven skal lejeværdien for ejerboligen i sådanne ejendomme imidlertid beregnes efter tilsvarende regler, som gælder for enfamilieshuse og ejerlejligheder.

De tofamilieshuse, der herefter inddrages under reglerne om procentvis lejeværdiberegning, er ejendomme med to selvstændige lejligheder, hvoraf den ene tjener til bolig for ejeren. Efter den nye bestemmelse i vurderingslovens § 33, stk. 6, skal vurderingsmyndighederne for sådanne ejendomme foretage en fordeling af ejendomsværdien på hver af de to selvstændige lejligheder.

Udover egentlige tofamilieshuse omfatter bestemmelsen også ejendomme, som indeholder to selvstændige lejligheder, og som desuden i et ikke væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt.

Er den erhvervsmæssige benyttelse derimod væsentlig, omfattes ejendommen af de regler, der er nævnt under punkt 11-16 nedenfor.

Det bemærkes, at den ved ændringsloven foreskrevne første fordeling af ejendomsværdien for tofamilieshuse vil blive gennemført inden 1. april 1980; for ejendomme, der skal årsomvurderes pr. 1. april 1980, vil fordelingen dog blive foretaget i forbindelse med årsomvurderingen.

5. Ved opgørelsen af beregningsgrundlaget for tofamilieshuse tages der udgangspunkt i det beregningsgrundlag, som efter hovedreglen gælder for enfamilieshuse og ejerlejligheder, d.v.s. 135 pct. af ejendomsværdien ved 16. alm. vurdering eller en senere vurdering inden udløbet af 1980. Beregningsgrundlaget skal dog kun omfatte den del af ejendomsværdien, der af vurderingsmyndighederne er henført til den selvstændige lejlighed, som bebos af ejeren.

6. Hvis der på den af ejeren beboede lejlighed i et tofamilieshus er foretaget forbedringer m.v. for mere end 200.000 kr. inden udløbet af indkomståret 1980, og indgår disse forbedringer ikke i en vurdering før dette tidspunkt, forhøjes beregningsgrundlaget med 80 pct. af de nævnte forbedringer m.v., jfr. herved også punkt 2.

7. Er der for et tofamilieshus ikke fastsat nogen ejendomsværdi (og dermed heller ikke foretaget nogen fordeling af ejendomsværdien) inden udløbet af 1980, må ligningsmyndighederne skønne over, i hvilket omfang anskaffelsessummen kan henføres til hver af de to selvstændige lejligheder. Beregningsgrundlaget er herefter 80 pct. af den del af anskaffelsessummen, der henføres til den af ejeren beboede lejlighed. Hvis den skattepligte inden udgangen af indkomståret 1980 har afholdt forbedringsudgifter vedrørende denne lejlighed på mere end 200.000 kr., skal disse forbedringsudgifter medregnes til lejlighedens anskaffelsessum.

Stuehuse, § 15E

8. For stuehuse til landbrugsejendomme m.v. tages der ligeledes udgangspunkt i det beregningsgrundlag, som efter hovedreglen gælder for enfamilieshuse og ejerlejligheder, d.v.s. 135 pct. af ejendomsværdien ved 16. alm. vurdering eller en senere vurdering inden udløbet af 1980. Beregningsgrundlaget skal også her kun omfatte den del af ejendomsværdien, der er henført til stuehuset.

Det bemærkes, at der for ejendomme, der benyttes til landbrug, gartneri, frugtplantage eller planteskole, allerede efter de gældende regler i vurderingslovens § 33, stk. 4, foretages en fordeling af ejendomsværdien på henholdsvis stuehuset med tilhørende grund og have og på den øvrige ejendom. Der angives således en særskilt andel af ejendomsværdien for hele stuehuset m.v. uden hensyn til, om stuehuset eventuelt anvendes erhvervsmæssigt i et vist omfang.

9. Hvis der på stuehuset m.v. er foretaget forbedringer m.v. for mere end 200.000 kr. inden udløbet af indkomståret 1980, og disse forbedringer ikke indgår i en vurdering før dette tidspunkt, forhøjes beregningsgrundlaget med 80 pct. af de nævnte udgifter til forbedringer m.v., jfr. herved også punkt 2.

10. Er der for en ejendom, der opfylder betingelserne for vurderingsfordeling efter vurderingslovens § 33, stk. 4, (d.v.s. benyttes til landbrug, gartneri, frugtplantage eller planteskole), ikke fastsat nogen ejendomsværdi (og dermed heller ikke foretaget nogen stuehusfordeling) inden udløbet af 1980, må ligningsmyndighederne skønne over, i hvilket omfang anskaffelsessummen kan henføres til stuehuset med tilhørende grund og have. Beregningsgrundlaget for lejeværdien er herefter 80 pct. af den del af anskaffelsessummen, der henføres til stuehuset m.v.

Hvis den skattepligtige inden udgangen af indkomståret 1980 har afholdt forbedringsudgifter vedrørende stuehuset på mere end 200.000 kr., skal disse forbedringsudgifter medregnes til stuehusets anskaffelsessum.

Blandede ejendomme, § 15F

11. Lejeværdien for ejerboliger i de såkaldt blandede ejendomme, d.v.s. ejendomme, som tjener til bolig for ejeren og tillige anvendes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, har hidtil været ansat efter et skøn over, hvad ejerboligen kunne udlejes for. Efter ændringsloven skal lejeværdien for ejerboligen i sådanne ejendomme beregnes efter tilsvarende regler, som gælder for

enfamilieshuse og ejerlejligheder.

De ejendomme, der inddrages under reglerne om procentvis lejeværdiberegning, er dog kun sådanne blandede ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og for hvilke vurderingsmyndighederne efter den nye bestemmelse i vurderingslovens § 33, stk. 5, skal foretage en fordeling af ejendomsværdien på ejerens bolig og på den øvrige ejendom. Indeholder ejendommen tre eller flere selvstændige lejligheder, skal lejeværdien således fortsat fastsættes efter et skøn.

De nævnte blandede ejendomme kan være af meget forskellig art og indretning. Reglerne vil således omfatte enfamilieshuse og ejerlejligheder, der i væsentlig grad benyttes erhvervsmæssig, f.eks. til butik, kontor o.lign. Det samme gælder værksteds- eller fabriksbygninger, hvori der er indrettet bolig for ejeren, samt ejendomme, der benyttes til f.eks. restauration, campingplads, pelsdyrfarm eller dambrug, hvor ejerens bolig har karakter af stuehus. De egentlige stuehuse til landbrug m.v. omfattes dog af reglerne under punkt 8-10.

Det bemærkes, at den ved ændringsloven foreskrevne første fordeling af ejendomsværdien for blandede ejendomme vil blive gennemført inden 1. april 1980; for ejendomme, der optages til årsomvurdering pr. 1. april 1980, vil fordelingen dog blive foretaget i forbindelse med årsomvurderingen.

12. Ved opgørelsen af beregningsgrundlaget for de blandede ejendomme tages der udgangspunkt i det beregningsgrundlag, som efter hovedreglen gælder for enfamiliehuse og ejerlejligheder, d.v.s. 135 pct. af ejendomsværdien ved 16. alm. vurdering eller en senere vurdering inden udløbet af 1980. Beregningsgrundlaget skal dog kun omfatte den del af ejendomsværdien, der af vurderingsmyndighederne er henført til ejerens bolig.

13. Hvis der på ejerens bolig i en af de nævnte blandede ejendomme er foretaget forbedringer m.v. for mere end 200.000 kr. inden udløbet af indkomståret 1980, og indgår disse forbedringer ikke i en vurdering før dette tidspunkt, forhøjes beregningsgrundlaget med 80 pct. af de nævnte udgifter til forbedringer m.v. vedrørende ejerens bolig, jfr. herved punkt 2.

14. Er der for ejendomme, der opfylder betingelserne for vurderingsfordeling efter vurderingslovens § 33, stk. 5, (d.v.s., at ejendommen rummer en eller to selvstændige lejligheder og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt), ikke fastsat nogen ejendomsværdi, (og dermed heller ikke foretaget nogen fordeling af ejendomsværdien) må ligningsmyndighederne skønne over, hvor stor del af anskaffelsessummen der kan henføres til den del af ejendommen, der faktisk tjener til bolig for ejeren. Beregningsgrundlaget for lejeværdien er herefter 80 pct. af anskaffelsessummen for ejerens bolig. Hvis den skattepligtige inden udløbet af 1980 herudover har afholdt forbedringsudgifter vedrørende ejerboligen på mere end 200.000 kr., skal disse forbedringsudgifter medregnes til ejerboligens anskaffelsessum.

Hvis der for en ejendom med blandet benyttelse foreligger en ejendomsvurdering, men ingen fordeling af denne, opgøres beregningsgrundlaget efter reglerne ovenfor i punkt 1-2, og lejeværdien korrigeres efter § 15H, jfr. afsnit IV nedenfor.

15. Det er som nævnt en betingelse, at der er tale om en væsentlig erhvervsmæssig benyttelse. De enfamilieshuse og ejerlejligheder, der skal have opgjort beregningsgrundlaget efter de her nævnte regler, vil i almindelighed være de samme ejendomme, som efter de hidtidige regler skal have lejeværdien fastsat efter et skøn, fordi en væsentlig del af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt. Det vil i praksis normalt være ejendomme, hvoraf mindst ca. 25 pct. anvendes erhvervsmæssigt. Er den erhvervsmæssige benyttelse af mindre omfang, anvendes de almindelige regler om beregningsgrundlaget for enfamilieshuse og ejerlejligheder, jfr. herved punkt 1-3, og der kan eventuelt ske nedsættelse af lejeværdien efter de regler, der er omtalt i afsnit IV nedenfor.

Procentreglerne finder som nævnt også anvendelse på ejendomme med to selvstændige lejligheder, når ejendommen i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt. Hvis den erhvervsmæssige benyttelse ikke er væsentlig, omfattes sådanne ejendomme af reglerne om tofamilieshuse, jfr. punkt 4-7, og der kan også her eventuelt ske korrektion af lejeværdien efter de regler, der er omtalt under afsnit IV.

16. Det er ikke en betingelse for anvendelsen af procentreglerne for blandede ejendomme, at det er ejeren selv, der driver erhvervsvirksomheden.

Udlejning af enkelte værelser vil normalt ikke kunne anses for erhvervsmæssig benyttelse.

III. Beregning af lejeværdien, § 15G

17. For skattepligtige, der ikke er fyldt 67 år ved udgangen af 1980, beregnes lejeværdien med 1,7 pct. af den del af beregningsgrundlaget, der ikke overstiger 1.000.000 kr., og med 5 pct. af den del af beregningsgrundlaget, der overstiger dette beløb. Det gælder for både enfamilieshuse, ejerlejligheder, tofamilieshuse, stuehuse og blandede ejendomme. Man har således ophævet de hidtidige regler, hvorefter lejeværdien blev beregnet med en lavere procentsats for enfamilieshuse erhvervet før 9. december 1969 og for landbrugets stuehuse, og med en højere procentsats for enfamilieshuse erhvervet efter 8. december 1969 og ejerlejligheder.

18. For skattepligtige, der er fyldt 67 år ved udgangen af 1980, beregnes lejeværdien med 0,8 pct. af den del af beregningsgrundlaget, der ikke overstiger 1.000.000 kr., og med 5 pct. af den del af beregningsgrundlaget, der overstiger dette beløb. Disse satser gælder også for en enke, som ikke opfylder aldersbetingelsen, hvis hun efter mandens død bliver boende i en ejendom, som har tilhørt en af ægtefællerne, og som før dødsfaldet omfattedes af disse beregningsregler på grund af den afdøde mands alder. Hvis enken har indgået nyt ægteskab inden 1/1 1980, gælder dog de under punkt 17 nævnte satser, medmindre den nye ægtefælle er fyldt 67 år inden udgangen af 1980.

19. Stigningen i lejeværdi fra indkomståret 1979 til indkomståret 1980 må herefter ændringsloven højst andrage 3.500 kr. Den beregnede lejeværdi skal derfor nedsættes i det omfang, den overstiger lejeværdien for 1979 med mere end 3.500 kr.

Der skal således foretages en sammenligning mellem den beregnede lejeværdi for 1980 og den lejeværdi, der anvendes for 1979. Hvis lejeværdien for 1979 er nedsat i medfør af § 15F, stk. 5, i ligningslovbekendtgørelse nr. 462 af 13. september 1978 om en begrænsning af stigningen i lejeværdi fra 1978 til 1979, er det 1979-lejeværdien efter denne nedsættelse, der skal sammenlignes med den beregnede lejeværdi for 1980.

20. Begrænsningsreglerne i ændringsloven gælder ikke for ejendomme, hvor lejeværdien for 1979 og 1980 ikke er umiddelbart sammenlignelige, fordi beregningsgrundlaget i et eller begge af de nævnte år er opgjort efter særlige regler. Det drejer sig om følgende ejendomme

a) Ejendomme, hvis lejeværdi skal beregnes på grundlag af en ejendomsværdi, der er ansat efter 31. december 1978.

b) Ejendomme, der skal have opgjort beregningsgrundlaget efter særreglerne for uvurderede eller væsentligt forbedrede ejendomme.

c) Ejerboliger i tofamilieshuse og i ejendomme, der benyttes både til bolig for ejeren og til erhvervsmæssig virksomhed i væsentligt omfang.

d) Ejendomme, hvor lejeværdien nedsættes eller forhøjes efter § 15H.

e) Ejendomme, som den skattepligtige ikke har ejet i hele indkomståret 1979 og hele indkomståret 1980, eller som ikke i hele dette tidsrum har tjent ham til bolig. At ejendommen overtages til hensidden i uskiftet bo eller ved skifte af et dødsbo udlægges til den efterlevende ægtefælle, anses ikke i denne forbindelse for ejerskifte.

Hvis lejeværdien for 1979 ikke har været nedsat efter reglen om begrænsning af stigning i lejeværdien fra 1978 til 1979, vil begrænsningsreglen for 1980 i øvrigt ikke få virkning for ejerboliger med en ejendomsvurdering, der ved 16. alm. vurdering (eller senere) er ansat lavere end 800.000 kr.

IV. Eventuel forhøjelse eller nedsættelse af den beregnede lejeværdi, § 15H m.v.

21. Hvis de forudsætninger, der ligger til grund for lejeværdiberegningen efter § 15G, viser sig at svigte, kan der blive tale om at foretage en forhøjelse eller nedsættelse af den beregnede lejeværdi.

22. Den almindelige lejeværdiberegning efter § 15G bygger på to sæt forudsætninger. Dels knytter der sig nogle forudsætninger til beregningsgrundlaget (d.v.s. som hovedregel til den foretagne ejendomsvurdering eller vurderingsfordeling), og dels er der en del forudsætninger knyttet til beregningsreglerne i § 15G.

Den førstnævnte gruppe af forudsætninger vedrører således ejerboligens omfang, og reglerne herom omtales nedenfor i punkt 23.

Den sidstnævnte gruppe af forudsætninger vedrører den tidsmæssige udstrækning af ejerens rådighed over ejendommen. Reglerne herom omtales nedenfor under punkt 24.

Omfanget af ejerboligen

23. Ved den foretagne ejendomsvurdering eller vurderingsfordeling har man gjort sig forskellige forudsætninger om det omfang, ejerboligen har. Udgangspunktet herfor er ejendommens tilstand og benyttelse på vurderingstidspunktet eller på det tidspunkt, hvor vurderingsfordelingn foretages.

Et beregningsgrundlag for uvurderede eller væsentligt ombyggede eller forbedrede ejerboliger, indeholder på tilsvarende måde nogle forudsætninger om ejendommens tilstand og benyttelse på anskaffelsestidspunktet eller på det tidspunkt, hvor ombygningen eller forbedringen tages i brug.

De nævnte forudsætninger svigter, når ejendommen i indkomståret tjener til bolig for ejeren i et andet omfang end forudsat. Ejendommen benyttes altså på en anden måde eller benyttes i en anden tilstand, end forudsat ved vurderingen m.v. eller vurderingsfordelingen.

Afgørelsen af, om der skal foretages en forhøjelse eller nedsættelse af lejeværdien, beror på en sammenligning mellem omfanget af den ejerbolig, man har forudsat ved ejendomsvurderingen m.v. eller vurderingsfordelingen, og omfanget af den ejerbolig, der faktisk har stået til rådighed for ejeren.

A. Omfanget af den forudsatte ejerbolig

1) Enfamilieshuse og ejerlejligheder

Den ejerbolig, der er forudsat ved ejendomsvurderingen af et enfamilieshus eller ejerlejlighed, hvor der ikke foreligger vurderingsfordeling, omfatter hele den pågældende ejendom i den tilstand, den har på vurderingstidspunktet.

2) Tofamilieshuse

Hvis der foreligger en vurderingsfordeling for et tofamilieshus, vil en del af ejendomsværdien være henført til den lejlighed, der bebos af ejeren.

Der forudsættes herved en ejerbolig, svarende til den bolig, som ejeren faktisk havde til rådighed på tidspunktet for vurderingsfordelingen.

Omfanget af denne ejerbolig er nærmere angivet i vurderingsmyndighedernes meddelelse om vurderingsfordelingen, og oplysningen vil eventuelt fremgå af skema S 20.

Det bemærkes i denne forbindelse, at en fordeling af ejendomsværdien for et tofamlieshus, der udover at tjene til bolig for ejeren også benyttes erhvervsmæssigt, foretages således, at en del af ejendomsværdien henføres til ejerens lejlighed, og den erhvervsmæssigt benyttede del regnes ikke med til ejerens lejlighed.

3) Stuehuse

Ved vurderingsfordeling af landbrugsejendomme m.v. henføres en del af ejendomsværdien til stuehuset med tilhørende grund og have. Der forudsættes herved en ejerbolig svarende til hele stuehuset i den tilstand, det har på tidspunktet for vurderingsfordelingen.

Det må herved fremhæves, at en eventuel erhvervsmæssig anvendt del af stuehuset indgår i den forudsatte ejerbolig, jfr. herved punkt 8 ovenfor.

4) Blandede ejendomme

Ved vurderingsfordeling af blandede ejendomme (d.v.s. ejendomme, som både tjener til bolig for ejeren og benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang) henføres en del af ejendomsværdien til ejerens bolig. Der forudsættes herved en ejerbolig, svarende til den bolig, som ejeren faktisk har til rådighed på tidspunktet for vurderingsfordelingen.

Omfanget af denne ejerbolig er nærmere angivet i vurderingsmyndighedernes meddelelse om vurderingsfordelingen, og oplysningen vil eventuelt fremgå af skema S 20.

5) Ombyggede og uvurderede ejerboliger

Hvis beregningsgrundlaget opgøres under hensyn til, at den skattepligtige har afholdt udgifter til ombygning eller forbedring m.v. på mere end 200.000 kr. vedrørende ejerboligen, forudsættes på tilsvarende måde som ovenfor nævnt, at ejerboligen også omfatter de pågældende forbedringer m.v.

For uvurderede ejendomme vil det beregningsgrundlag, som ligningsmyndighederne opgør efter anskaffelsessummen, på tilsvarende måde indeholde forudsætninger om ejerboligens omfang.

B. Omfanget af den ejerbolig, der faktisk har stået til rådighed for ejeren

Medens omfanget af den ejerbolig, der er forudsat ved vurderingen m.v. eller vurderingsfordelingen, knytter sig til ejendommens benyttelse og tilstand på et bestemt tidspunkt, beror omfanget af den ejerbolig, der faktisk har stået til rådighed, på forholdene i løbet af det pågældende indkomstår.

1) I forhold til den forudsatte ejerbolig, kan benyttelsen af ejendommen være ændret, således at ejerboligen faktisk har omfattet en større eller mindre del af ejendommen. Der kan f.eks. være tale om, at en ejerbolig i en blandet ejendom er større end forudsat, fordi en hidtil erhvervsmæssigt anvendt del af ejendommen er inddraget under ejerboligen. Der kan også være tale om, at den faktiske ejerbolig er mindre end den forudsatte, f.eks. fordi en del af et stuehus eller af et enfamilieshus, der ikke er omfattet af en vurderingsfordeling, anvendes erhvervsmæssigt.

Hvis ejendommens benyttelse er ændret i indkomstårets løb, må ligningsmyndighederne skønne over det gennemsnitlige omfang af den ejerbolig, der har været til rådighed i indkomståret.

2) Ejerboligens tilstand kan være ændret ved forbedring af grund eller bygninger eller ved opførelse af nye bygninger.

Hvis værdien af forbedringerne m.v. indgår i beregningsgrundlaget, og forbedringerne først er taget i brug i løbet af indkomståret, har ejendommen tjent til bolig i mindre omfang, end beregningsgrundlaget forudsætter.

Er forbedringerne taget i brug allerede ved indkomstårets begyndelse, svarer den benyttede ejerbolig til beregningsgrundlagets forudsætning.

Hvis værdien af forbedringerne m.v. ikke indgår i beregningsgrundlaget, fordi de afholdte udgifter ikke overstiger 200.000 kr., tages forbedringerne ikke i betragtning ved lejeværdiberegningen.

C. Afvigelsen skal være væsentlig

Hvis omfanget af den forudsatte ejerbolig, jfr. afsnit A ovenfor, ikke svarer til omfanget af den ejerbolig, der faktisk har stået til rådighed, jfr. afsnit B ovenfor, skal der som nævnt i visse tilfælde foretages en nedsætteslse eller forhøjelse af den lejeværdi, som er beregnet efter § 15G.

Nedsættelse eller forhøjelse efter § 15H skal dog kun foretages, hvis omfanget af den ejerbolig, der faktisk har været til rådighed, i væsentlig grad afviger fra omfanget af den ejerbolig, der forudsat ved vurderingen m.v. eller vurderingsfordelingen.

I almindelighed må en afvigelse anses for uvæsentlig, hvis den svarer til mindre end 10 pct. af den forudsatte ejerbolig. En afvigelse må endvidere anses for uvæsentlig, hvis nedsættelsen eller forhøjelsen af den lejeværdi, der er beregnet efter § 15G, højst vil være på 2.000 kr.

D. Nedsættelse eller forhøjelse af lejeværdien efter § 15H

1) I tilfælde, hvor ejendommen i indkomståret har tjent ejeren til bolig i et andet omfang end forudsat ved vurderingen m.v. eller vurderingsfordelingen, og afvigelsen skyldes en ændret benyttelse af ejendommen, jfr. afsnit B, 1) ovenfor, skal ligningsmyndigheden skønne over omfanget af afvigelsen i forhold til omfanget af den forudsatte ejerbolig.

Hvis det således må antages, at et enfamilieshus, for hvilket der ikke er foretaget vurderingsfordeling, er blevet anvendt erhvervsmæssigt i et omfang, der svarer til 20 pct. af ejendommen, skal den efter § 15G beregnede lejeværdi nedsættes med 20 pct. Sådan nedsættelse skal dog kun foretages, hvis lejeværdien herved bliver over 2.000 kr. lavere, jfr. afsnit C ovenfor.

Hvis der for en ejendom er foretaget vurderingsfordeling efter reglerne for blandede ejendomme, og det oplyses, at ejerboligen er udvidet ved, at en yderligere del af ejendommen er inddraget til ejerens beboelse, må ligningsmyndigheden forhøje den efter § 15G beregnede lejeværdi forholdsmæssigt, d.v.s. efter forholdet mellem udvidelsen af ejerboligen og den forudsatte ejerbolig. Det er også her en forudsætning, at udvidelsen ikke er uvæsentlig, jfr. afsnit C ovenfor.

2) I tilfælde, hvor ejerboligens tilstand er ændret i løbet af indkomståret ved forbedring af grund eller bygninger eller ved opførelse af nye bygninger, og værdien heraf indgår i beregningsgrundlaget, har ejendommen i indkomståret tjent ejeren til bolig i et andet omfang end forudsat, jfr. afsnit B, 2) ovenfor.

Den ejerbolig, der har stået til rådighed for ejeren, kan i overensstemmelse med hidtidig praksis kun antages at omfatte de pågældende forbedringer m.v. med virkning fra tidspunktet, hvor forbedringerne tages i brug.

Ligningsmyndighederne må således opgøre, hvor stor en del af beregningsgrundlaget der kan henføres til de pågældende forbedringer m.v.

En praktisk fremgangsmåde til beregning af den nedsatte lejeværdi vil være, at beregne lejeværdien særskilt for perioderne før og efter ibrugtagningen af forbedringerne under anvendelse af henholdsvis et beregningsgrundlag uden og med værdien af forbedringerne.

Det bemærkes herved, at nedsættelse af den efter § 15G beregnede lejeværdi også her kun skal foretages, hvis den nedsatte lejeværdi afviger mindst 10 pct. eller mere end 2.000 kr. fra den almindelige lejeværdiberegning efter § 15G, jfr. afsnit C ovenfor.

E. Underretning til vurderingsmyndighederne

Ligningsmyndighederne skal give underretning til vurderingssekretariatet i den pågældende kommune, når der i forbindelse med en eventuel nedsættelse eller forhøjelse af lejeværdien efter § 15H er grund til at formode, at de fremkomne oplysninger om ejendommens faktiske benyttelse vil have betydning for vurderingsmyndighedernes afgørelse om eventuel vurderingsfordeling.

Eksempel 1

En ejendom er vurderet til 600.000 kr. ved 16. alm. vurdering pr. 1. april 1977. Der er ikke foretaget nogen fordeling af ejendomsværdien. I selvangivelsen oplyser ejeren, at han benytter ejendommen erhvervsmæssigt. Den erhvervsmæssige anvendelse skønnes i årets løb at have svaret til ca. 20 pct. af ejendommen.

Den efter § 15G beregnede lejeværdi udgør 13.770 kr.

Nedsættelsen af lejeværdien udgør

20 pct. af 13.770 kr. = 2.754 kr.

Da nedsættelsen er på mere end 2.000 kr., og udgør mere end 10 pct. af den efter § 15G beregnede lejeværdi, skal nedsættelse foretages, hvorved lejeværdien bliver 11.016 kr.

Der er ikke grund til at indberette den ændrede benyttelse af ejendommen til vurderingssekretariatet, jfr. punkt 23E, da den erhvervsmæssige benyttelse er under ca. 25 pct., og ejendommen således ikke opfylder betingelserne for vurderingsfordeling.

Eksempel 2

En ejendom er vurderet til 600.000 kr. ved 16. alm. vurdering pr. 1. april 1977. Ved den senere stedfundne fordeling af ejendomsværdien er 400.000 kr. henført til ejerens bolig, idet en del af ejendommen er forudsat anvendt til erhverv. I selvangivelsen oplyser ejeren, at fra og med 1. april 1980 er ejerboligen udvidet, idet en del af den hidtil erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen er inddraget under ejerboligen. Ejerboligens omfang skønnes herved udvidet med ca. 20 pct. fra 1. april 1980.

Den efter § 15G beregnede lejeværdi udgør 9.180 kr.

Forhøjelsen af lejeværdien udgør

20 pct. af 9.180 kr. i 0.75 år = 1.377 kr.

Da afvigelsen mellem den efter § 15G beregnede lejeværdi og den forhøjede lejeværdi ikke er over 2.00 kr., er afvigelsen uvæsentlig. Det er derfor den efter § 15G beregnede lejeværdi på 9.180 kr., der skal anvendes.

Den ændrede benyttelse af ejendommen indberettes til vurderingssekretariatet, jfr. punkt 23E ovenfor.

Eksempel 3

En ejendom er vurderet til 500.000 kr. ved 16. alm. vurdering pr. 1. april 1977. Ejendommen er siden forbedret for 300.000 kr., uden at der foreligger en senere vurdering før 1. januar 1981. Forbedringerne er fuldført og taget i brug den 1. juli 1980.

Den efter § 15G beregnede lejeværdi udgør

(500.000 kr. x 135 pct. + 300.000 kr. x 80 pct.) x 1,7 pct. =............................................ 15.555 kr. Den nedsatte lejeværdi udgør: Lejeværdi for halvåret 1/1-30/6 1980: 500.000 kr. x 135 pct. x 1,7 pct. x 0,5 =...................................... 5.737 kr. Lejeværdi for halvåret 1/7-31/12 1980: 15.555 kr. x 0,5 =...................................... 7.777 kr. ---------- Ialt.................................................... 13.514 kr.

Da afvigelsen i lejeværdi udgør mere end 2.000 kr. og mere end 10 pct. af den efter § 15G beregnede lejeværdi, er afvigelsen væsentlig. Det er derfor den nedsatte lejeværdi på 13.514 kr., der skal anvendes.

Den tidsmæssige udstrækning af ejerens rådighed over ejendommen

24. Den almindelige lejeværdiberegning, der er fastsat i § 15G, forudsætter, at ejerboligen er til rådighed for ejeren i hele det pågældende indkomstår. Disse forudsætninger med hensyn til rådighedens tidsmæssige udstrækning svigter i en række tilfælde, f.eks. når ejendommen er købt eller solgt i indkomstårets løb.

Hvis ejendommen er erhvervet eller afstået i årets løb, eller den i en del af indkomståret slet ikke har tjent ejeren til bolig, f.eks. på grund af erhvervsmæssig udlejning, skal den lejeværdi, der er beregnet efter § 15G, nedsættes, således at den kommer til at svare til rådighedsperioden (den del af indkomståret, hvor ejeren har haft rådighed over ejerboligen). Den nedsatte lejeværdi kommer herved til at udgøre lige så stor en del af den oprindeligt beregnede lejeværdi, som rådighedsperioden udgør af det fulde indkomstår.

Der stilles ikke krav om væsentlighed i forbindelse med sådanne nedsættelser. Også hvor rådighedsperioden kun i ringe grad afviger fra det fulde indkomstår, skal der således gennemføres en forholdsmæssig nedsættelse af den lejeværdi, der er beregnet efter § 15G.

Eksempel 4

Den skattepligtige har købt et enfamilieshus til bolig for sig selv med overtagelse den 1. februar 1980. Ejendommen er vurderet til 400.000 kr. ved 16. alm. vurdering pr. 1. april 1977. I forbindelse med overtagelse af ejendommen og indflytning afholder han udgifter på 150.000 kr. til forbedringer af ejendommen, og forbedringerne tages i brug den 1. april 1980. Ved en årsomvurdering pr. 1. april 1980 vurderes ejendommen til 520.000 kr.

Den efter § 15G beregnede lejeværdi udgør

520.000 kr. x 135 pct. x 1,7 pct. =............................................ 11.934 kr. Nedsættelse efter punkt 24: 8,33 pct. heraf = ...................................... 995 kr. ---------- 10.939 kr.

Nedsættelse efter § 15H

(520.000 kr. - 400.000 kr.) x

135 pct. x 1,7 pct. x 16,66 pct. = 459 kr.

Den efter § 15G beregnede lejeværdi skal efter punkt 24 nedsættes med 995 kr., uden hensyn til reglerne om uvæsentlige afvigelser i punkt 23C.

Nedsættelse efter § 15H skal ikke foretages, da afvigelsen hverken overstiger 2.000 kr. eller udgør mindst 10 pct. af den beregnede lejeværdi på 10.939 kr.

Det er derfor den nævnte lejeværdi på 10.939 kr., der skal anvendes.

V. Ejendomme i sameje, § 15I

25. Ligningslovens procentregler for beregning af lejeværdi af bolig i egen ejendom gælder efter ændringsloven også for skattepligtige, der ejer ejendommen i sameje med andre. Det er således ikke som efter de hidtil gældende regler en betingelse, at ejendommen tjener til bolig for samtlige ejere.

Det er efter ændringsloven uden betydning, hvordan samejet er opstået. Boliger i ejendomme, der indgår i et interessentskab, kan således også omfattes af procentreglerne.

De nye regler i ligningslovens § 15I gælder kun for den medejer, som ejendommen tjener til bolig for. Lejeværdien opgøres, som om beboeren er eneejer af ejerboligen.

26. Påhviler det beboeren at betale leje til medejere for sin benyttelse af deres del af ejerboligen, skal lejebeløbet fragå i den beregnede lejeværdi for hele ejerboligen. Lejeværdien kan dog ikke herved blive mindre end den del af hele den beregnede lejeværdi, som svarer til beboerens andel af ejerboligen. Som leje anses også leje, der erlægges i form af naturalydelser.

27. Såfremt et tofamilieshus ejes i sameje mellem to ejere, der bebor hver sin lejlighed, kan hver af ejerne som regel opgøre lejeværdien på grundlag af den del af ejendomsværdien for hele ejendommen, der er henført til hans lejlighed.

Eksempel 5

Den skattepligtige bebor et enfamilieshus, som er vurderet til 400.000 kr. ved 16. alm. vurdering. Han ejer halvdelen af ejendommen, medens den anden halvdel ejes af en medejer, som ikke bebor ejendommen. Den skattepligtige betaler 6.000 kr. årligt i leje til medejeren.

Lejeværdien beregnes således

400.000 kr. x 135 pct x 1,7 pct. =............................................ 9.180 kr. I denne lejeværdi skal fragå den leje, han betaler til medejeren .............................. 6.000 kr. ---------- 3.180 kr. Den skattepligtiges lejeværdi kan dog ikke blive mindre end halvdelen af 9.180 kr. =................................ 4.590 kr. ----------

Eksempel 6

En landbrugsejendom er i sameje mellem en fader og hans søn, således at hver ejer halvdelen. Faderen bebor stuehuset, medens sønnen ikke bor på ejendommen. Der betales ingen leje, men faderen afholder alle vedligeholdelsesudgifter på stuehuset, og disse anslås til ialt 2.000 kr. årligt. Ved 16. alm. vurdering er der af ejendomsværdien henført 200.000 kr. til stuehuset med tilhørende grund og have.

Faderens lejeværdi af stuehuset opgøres således

200.000 kr. x 135 pct. x 1,7 pct. =............................................ 4.590 kr. Halvdelen af vedligeholdelsesafgifterne på 2.000 kr. på stuehuset må anses for et vederlag til sønnen og skal derfor fragå i lejeværdiberegningen.................................... 1.000 kr. ---------- Lejeværdien bliver herefter ............................ 3.590 kr. ----------

Eksempel 7

A og B ejer i fællesskab et tofamilieshus, der ved 16. alm. vurdering er ansat til ejendomsværdi 500.000 kr., hvoraf 300.000 kr. ved en vurderingsfordeling er henført til stuelejligheden og 200.000 kr. til 1. sals-lejligheden. A, der bebor stuelejligheden, ejer 60 pct. og B, der bebor 1. sals-lejligheden, ejer 40 pct. af ejendommen. Ingen af parterne betaler leje til den anden.

A's lejeværdi kan opgøres således

300.000 kr. x 135 pct. x 1,7 pct. =............................................ 6.885 kr. ---------- B's lejeværdi kan opgøres således: 200.000 kr. x 135 pct. x 1,7 pct. =............................................ 4.590 kr. ----------

28. Reglerne i § 15I angår kun beregningen af lejeværdien. Bestemmelsen tager således ikke stilling til, hvorledes ejeren med bolig i ejendommen i øvrigt skal behandles skattemæssigt, såfremt han ikke betaler (fuld) leje til en medejer, der ikke har bolig i ejendommen. Bestemmelsen udelukker altså ikke, at der kan foretages beskatning af den fordel, der herved opnås. Der vil således f.eks. kunne blive tale om beskatning, hvis den manglende lejebetaling enten som led i et ansættelsesforhold kan betragtes som et arbejdsvederlag eller som led i et hovedaktionærforhold kan betragtes som et aktieudbytte.

VI. Standardfradrag m.v., §§ 15J og 15K

29. For en- og tofamilieshuse beregnes der som hidtil standardfradrag. Dette omfatter foruden fradrag for vedligeholdelse også udgifter til renovation, skorstensfejning, forsikringer, vej- og kloakafgifter, vandafgifter og bidrag til grundejerforeningen, samt eventuelle udgifter til administration af ejendommen.

Udover standardfradraget kan der foretages fradrag for prioritetsrenter, bidrag til realkreditinstitutioner, pålignede ejendomsskatter og fradragsberettigede udgifter til isolering m.v.

Det bemærkes, at adgangen for ejere af tofamilieshuse til i stedet for standardfradrag at vælge fradrag for faktiske udgifter, er ophævet ved ændringsloven.

30. For enfamilieshuse udgør standardfradraget 1 pct. af det beløb, hvoraf lejeværdien beregnes, jfr. afsnit II.

For tofamilieshuse beregnes fradraget som 1 pct. af ejendomsværdien ved den seneste vurdering inden udløbet af 1980, forhøjet med 35 pct. Er ejendommen inden udløbet af 1980 forbedret m.v. for mere end 200.000 kr., og indgår forbedringerne ikke i den nævnte vurdering, forhøjes beregningsgrundlaget med 80 pct. af udgifterne. Er ejendommen ikke vurderet inden udløbet af 1980, beregnes standardfradraget på grundlag af 80 pct. af anskaffelsessummen, herunder eventuelle forbedringsudgifter på over 200.000 kr.

Standardfradraget udgør som hidtil mindst 400 kr. og højst 2.000 kr. pr. selvstændig lejlighed.

31. Standardfradraget gælder ikke for fredede ejendomme eller for stuehuse på landbrugsejendomme. Her kan den skattepligtige i stedet fradrage de faktiske driftsudgifter m.v.

32. Ejere af ejendomme, der både tjener til bolig for ejeren og benyttes erhvervsmæssigt, kan foretage fradrag for de faktiske driftsudgifter, hvis ejendommen i overvejende grad benyttes erhvervsmæssigt. Anvendes ejendommen derimod ikke i overvejende grad erhvervsmæssigt, beregnes der standardfradrag, jfr. punkt 30 ovenfor.

Ved afgørelsen af, om ejendommen i overvejende grad anvendes erhvervsmæssigt, kan der for ejendomme med en selvstændig lejlighed hentes en vis vejledning i den af vurderingsmyndighederne foretagne fordeling af ejendomsværdien. Der kan herefter i almindelighed foretages fradrag for faktiske driftsudgifter, hvis mere end 50 pct. af ejendommens værdi er henført til den del, der anvendes erhvervsmæssigt. Det forudsættes herved, at ejendommens benyttelse i indkomståret svarer til den benyttelse, der er forudsat ved vurderingsfordelingen.

For ejendomme med to selvstændige lejligheder angiver den foretagne fordeling af ejendomsværdien ikke på tilsvarende måde en del af værdien for den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen, idet den del af ejendomsværdien, der ikke henføres til ejerens bolig, omfatter såvel den anden bolig som en eventuelt erhvervsmæssigt anvendt del af ejendommen.

33. For ejerlejligheder beregnes der ikke standardfradrag. Ejere af ejerlejligheder - herunder fredede ejerlejligheder - kan heller ikke foretage fradrag for faktiske driftsudgifter, medmindre lejligheden i overvejende grad har været anvendt erhvervsmæssigt. Ejere af

ejerlejligheder kan dog i alle tilfælde foretage fradrag for prioritetsrenter, bidrag til realkreditinstitutioner, pålignede ejendomsskatter samt fradragsberettigede udgifter til isolering m.v.

VII. Formueværdien, § 15L

34. Der er ved ændringsloven kun foretaget redaktionelle ændringer i reglerne om den formueskattepligtige værdi af en- og tofamilieshuse samt ejerlejligheder.

Disse ejendomme skal således ved formueopgørelsen medregnes til den seneste ejendomsværdi før 1. januar 1981.

Er ejendommen inden udløbet af 1980 forbedret m.v. for mere end 200.000 kr., og indgår forbedringerne m.v. ikke i den nævnte vurdering, medregnes tillige 80 pct. af udgifterne til forbedring m.v. Er ejendommen ikke vurderet inden udløbet af 1980, medregnes ejendommen med 80 pct. af anskaffelsessummen, herunder eventuelle forbedringsudgifter m.v. på mere end 200.000 kr., der er afholdt af den nuværende ejer.

For ejerlejligheder gælder det endvidere, at der skal medregnes en forholdsmæssig andel i formue eller gæld, der tilhører eller påhviler den pågældende ejerforening.

Skattedepartementet, den 12. november 1979

HANS P. GØTRIK

/ J. Gudmund Jensen

Cirkulære om ændring af ligningsloven og vurderingsloven

(Lejeværdi af egen bolig m.v. for indkomståret 1980)

Ved lov nr. 243 af 8. juni 1979 om ændring af ligningsloven og om ændring af vurderingsloven er der gennemført regler om beregningen af lejeværdi af egen bolig m.v. i 1980. De nye regler er indsat i ligningslovens §§ 15A-15L og i vurderingslovens § 33.

Efter ændringsloven skal lejeværdien som hovedregel beregnes på grundlag af 135 pct. af ejendomsværdien. For personer under 67 år udgør lejeværdien 1,7 pct. og for personer over denne alder 0,8 pct. af beregningsgrundlaget. For begge aldersgrupper gælder, at lejeværdien beregnes med 5 pct. af den del af beregningsgrundlaget, der overstiger 1.000.000 kr.

Ændringsloven indeholder en række ændringer af principperne for lejeværdiberegningen.

For det første er reglerne om det beregningsgrundlag, der anvendes ved lejeværdiberegningen, ændret. Lejeværdierne er hidtil blevet beregnet på grundlag af den senest fastsatte ejendomsværdi forud for kalenderårets begyndelse. Efter ændringsloven er det imidlertid den senest fastsatte ejendomsværdi inden kalenderårets udløb, der skal danne grundlag for lejeværdiberegningen.

De vurderinger, der foretages i 1980, f.eks. af nyudstykkede eller forbedrede ejendomme, vil således få betydning for lejeværdiberegningen allerede for 1980.

Den nævnte forskydning af beregningsgrundlaget medfører, at færre ejendomme end tidligere skal have lejeværdien opgjort efter reglerne om uvurderede ejendomme, og at færre af de vurderede

ejendomme skal have lejeværdien opgjort på grundlag af en vurdering med tillæg af 80 pct. af udgifterne til forbedring eller nybygning.

Udgifter til forbedring m.v., som er afholdt efter den seneste vurdering, skal ifølge de nye regler kun indgå i beregningsgrundlaget, hvis udgifterne overstiger 200.000 kr. Der er således sket en væsentlig forhøjelse af beløbsgrænsen for tillæg af forbedringsudgifter, idet denne hidtil har ligget på 25.000 kr.

Ved ændringsloven er der dernæst indført en fælles lejeværdiprocent for både enfamilieshuse (uanset erhvervelsestidspunktet), stuehuse og ejerlejligheder.

Endelig er reglerne om procentvis lejeværdiberegning udvidet ved ændringsloven. Efter ændringsloven skal procentreglerne således også finde anvendelse på ejerboliger i tofamilieshuse og i de såkaldte blandede ejendomme, d.v.s. ejendomme, der anvendes både som bolig for ejeren og til erhvervsmæssig virksomhed, for så vidt ejendommen ikke rummer mere end to selvstændige lejligheder. Også ejerboliger i ejendomme i sameje mellem to eller flere personer, som ikke alle bebor ejendommen, skal have lejeværdien beregnet efter procentreglerne. Herudover er reglerne om standardfradrag m.v. ændret for tofamilieshuse og blandede ejendomme.

I. Systematikken i ligningslovens §§ 15A - 15L

Ingen