Cirkulære om ændringer i lov om boligbyggeri

Cirkulære om ændringer i lov om boligbyggeri

1. Ved lov nr. 236 af 8. juni 1979 er der med virkning fra 1. januar 1980 gennemført forskellige ændringer af lov om boligbyggeri (lovbekendtgørelse nr. 371 af 21. juli 1978). Boligbyggeriloven er med de pågældende ændringer optrykt som lovbekendtgørelse nr. 338 af 16. juli 1979.

De hidtidige regler om opførelse og driften af almennyttigt boligbyggeri er fortsat gældende, men fra 1. januar 1980 med de ændringer, der følger af lov nr. 236 af 8. juni 1979, og som der i det væsentligste er redegjort for i dette cirkulære.

Ved lovændringerne af 8. juni 1979 er der gennemført en ændret fordeling af statens og Boligselskabernes Landsbyggefonds andel i finansieringen af almennyttigt nybyggeri. Staten overtager gradvis landsbyggefondens bidrag til denne finansiering. Der er gennemført ændrede regler om anvendelsen af de ældre boligafdelingers bidrag til landsbyggefonden. Som et væsentligt element i loven er gennemført regler, der sikrer en mere lempelig aftrapning af rentesikringen i takt med pris- og lønudviklingen, og der er i forbindelse hermed vedtaget særlige overgangsordninger for visse årgange almennyttigt byggeri. Loven indeholder endvidere nye regler om sikkerheden for de stats- og kommunelån, som udbetales til Boligselskabernes Landsbyggefond til anvendelse til finansiering af nyt byggeri.

Det skal endelig nævnes, at loven af 8. juni 1979 tillige indeholder nogle ændrede bestemmelser om støtte til betaling af beboerindskud. Disse bestemmelser er ikke omtalt i dette cirkulære, men vil blive nærmere uddybet i et cirkulære om betaling af beboerindskud.

Finansiering af nyt byggeri

2. Efter lov nr. 83 af 19. marts 1975 om boligbyggeri, som ændret ved lov nr. 110 af 30. marts 1977, finansieres det almennyttige nybyggeri delvis ved tilvejebringelse af en rente- og afdragsfri grundkapital på 26 pct. af ejendommens værdi. Grundkapitalen tilvejebringes ved et lån fra Boligselskabernes Landsbyggefond på 23 pct. af værdien, medens de resterende 3 pct. af finansieringen hidrører fra indskud fra beboerne i ejendommene. De midler, landsbyggefonden stiller til rådighed, tilvejebringes ved stats- og kommunelån til fonden på henholdsvis 10 pct. og 6 pct. af de belånte ejendommes værdi samt ved landsbyggefondens egne midler på 7 pct. af værdien.

Der er ikke ved loven af 8. juni 1979 sket nogen ændring af størrelsen af denne grundkapital. Derimod er bestemmelserne om tilvejebringelsen af den nødvendige kapital ændret. Herefter overtager staten gradvis landsbyggefondens bidrag, således at fondens bidrag til almennyttigt nybyggeri, der får tilsagn om støtte i 1980 nedsættes fra 7 pct. til 41/2 pct., for byggeri, der får tilsagn om støtte i 1981 til 2 pct. for helt at bortfalde for byggeri, der får tilsagn om støtte efter 1. januar 1982. Statens bidrag stiger tilsvarende, således at statens andel i finansieringen i 1980 andrager 121/2 pct., i 1981 15 pct. og i 1982 17 pct. Kommunens bidrag på 6 pct. er uændret, og det samme gælder beboerindskuddet på 3 pct.

Almennyttige boligafdelingers bidrag til Boligselskabernes Landsbyggefond

3. Ifølge §§ 21 og 22 i boligbyggeriloven af 1975 skal beboerne i de ældre almennyttige boligafdelinger årligt yde bidrag til selskabets byggefond til indskud i Boligselskabernes Landsbyggefond. Disse bidrag har hidtil i alt væsentligt været anvendt til at finansiere landsbyggefondens andel i grundkapitalen i det nye almennyttige boligbyggeri. Fonden har derfor ikke hidtil haft økonomisk mulighed for at benytte den hidtidige lovhjemmel til at yde lån til delvis finansiering af om- og tilbygning eller modernisering af det ældre almennyttige byggeri. Netop på dette område er der sket en væsentlig ændring ved loven af 8. juni 1979, og der henvises herom til bemærkningerne nedenfor under pkt. 4-6.

Loven af 8. juni 1979 medfører ingen ændring i de hidtidige regler for opkrævning og indbetaling af bidragene til landsbyggefonden.

Disse bidrag skal således fortsat indbetales til fonden efter bestemmelserne i lovens §§ 21 og 22.

a) Der er ikke ved lovændringerne af 8. juni 1979 sket nogen ændring i beregningen af de indskud, der indbetales til fonden i henhold til boligbyggerilovens § 21 (»normaliseringsbidragene«). Herefter yder almennyttige boligselskabers afdelinger, der er taget i brug før 1. januar 1963, og hvis boligafgift pr. 1. april 1967 var mindre end den rimelige reelle lejeværdi som fastsat ved lejevurderingen i 1967, bidrag til landsbyggefonden, beregnet på grundlag af forskellen mellem den faktiske og den vurderede boligudgift. Bidragene har siden 1. april 1974 udgjort et fast årligt beløb, der ikke reguleres.

b) Ud over eventuelt bidrag i henhold til § 21 yder afdelinger, der er taget i brug før 1. januar 1965, tillige bidrag til landsbyggefonden efter lovens § 22. Størrelsen af disse bidrag fastsættes af landsbyggefonden, således at fonden har tilstrækkelige egne midler til at dække fondens andel i grundkapitalen i nybyggeriet. Bidragene opkræves for tiden med 8 kr. pr. m2 etageareal og udgør i alt ca. 100 mio. kr. om året.

Der skal også fortsat ske en vis regulering af bidragene efter § 22. Efter lovændringen skal disse bidrag reguleres hvert år pr. 1. januar på basis af den konstaterede udvikling i byggeomkostningsindekset for montagebyggeri for juli måned. Udgangspunktet for reguleringen - der foretages af landsbyggefonden - er 100 mio. kr. pr. 1. juli 1978 (indeks 245), svarende til de ovenfor nævnte samlede årlige indskud i landsbyggefonden efter dette prisniveau. Den første regulering foretages den 1. januar 1980 på grundlag af montagebyggeomkostningsindekset for juli 1979.

Anvendelse af de pligtmæssige bidrag

4. Som det er nævnt ovenfor, har landsbyggefonden ikke hidtil haft økonomisk mulighed for at yde lån til forbedring og modernisering af det ældre byggeri. Bidragene efter lovens §§ 21 og 22 er i alt væsentligt anvendt til finansiering af fondens andel i det almennyttige nybyggeris grundkapital.

Der er imidlertid lagt afgørende vægt på at gennemføre bestemmelser, der kan medvirke til at tilskynde til iværksættelse af påtrængende byfornyelses- og moderniseringsarbejder i ældre boligafdelinger. Ved bestemmelserne i ændringsloven af 8. juni 1979 om statens gradvise overtagelse af landsbyggefondens andel i nybyggeriets finansiering er der skabt økonomisk grundlag for en delvis finansiering af sådanne arbejder ved anvendelse af bidragene efter §§ 21 og 22 i takt med, at disse bidrag gradvis frigøres fra nybyggeri-finansieringen.

5. De nærmere regler om anvendelse af bidragene efter §§ 21 og 22 er fastsat i boligbyggerilovens § 36, stk. 3-8. Efter disse regler kan bidrag, der er indbetalt til landsbyggefonden efter den 1. januar 1980, og som ikke medgår til tilvejebringelse af landsbyggefondens andel i nybyggeriets finansiering, anvendes i form af tilskud til finansiering af tilbygnings- og moderniseringsarbejder m. v. i almennyttige boligafdelinger.

Tilskuddene udbetales af landsbyggefonden, og det er efter loven en helt afgørende forudsætning, at der kun ydes tilskud til gennemførelse af arbejder, som har karakter af egentlige forbedringer, dvs. sådanne arbejder, som tilfører ejendommene eller deres omgivelser en øget brugsværdi for beboerne. Der skal være tale om forbedringsarbejder, der hæver boligernes og bygningernes oprindelige standard, og der kan således ikke - som det også siges udtrykkeligt i § 36, stk. 6 - ydes tilskud til dækning af udgifter til vedligeholdelse, hovedistandsættelse, eller anden opretning, der ikke forøger lejlighedernes brugsværdi. Sådanne arbejder forudsættes finansieret over driften ved hjælp af de midler, der hvert år skal henlægges til disse formål. Endvidere har der ved gennemførelsen af de ændrede lovregler været lagt vægt på, at de arbejder, hvortil der ydes tilskud, har beskæftigelsesfremmende virkning.

6. Ved udformningen af lovens regler om anvendelsen af de pligtmæssige bidrag er der sket en opsplitning af det bidrag, som det enkelte boligselskabs byggefond har indbetalt til landsbyggefonden på den måde, at der er fastsat særlige regler om anvendelsen af 75 pct. af bidraget og andre regler om anvendelsen af de resterende 25 pct.

Da det er fundet rimeligt i første række at tilgodese et naturligt hensyn til de boligselskaber, der selv har indbetalt bidragene til landsbyggefonden, er det i lovens § 36, stk. 3, bestemt, at det enkelte boligselskab skal have fortrinsret til tilskud inden for 75 pct. af de bidrag, selskabet selv har indbetalt til landsbyggefonden efter den 1. januar 1980.

Det enkelte boligselskab er altså inden for disse 75 pct. sikret fortrinsret til tilskud fra landsbyggefonden - naturligvis under forudsætning af at bestemmelserne om arbejdernes karakter af virkelige forbedringer, der øger brugsværdien, nøje iagttages. Fortrinsretten er dog begrænset til, at landsbyggefondens tilskud i det enkelte tilfælde højst kan udgøre 2/3 af de rimelige udgifter ved arbejdets udførelse.

I § 36, stk. 4, er det om de resterende 25 pct. af bidragene bestemt, at disse overføres til en fælles moderniseringsfond, hvis midler af landsbyggefonden ligeledes kan stilles til rådighed for almennyttige boligselskaber i form af tilskud. Denne del af bidragene forudsættes i øvrigt anvendt til finansiering af særligt påkrævede forbedringsarbejder, herunder først og fremmest installation af centralvarme og indretning af toilet og bad. Moderniseringsfondens midler kan efter landsbyggefondens nærmere bestemmelse også stilles til rådighed for boligafdelinger, der ikke selv har indbetalt bidrag til fonden. Også disse tilskud kan højst udgøre 2/3 af de rimelige udgifter ved det enkelte arbejdes udførelse.

Landsbyggefondens tilskud beregnes på grundlag af en ansøgning fra det enkelte boligselskab, hvori der over for fonden nøje redegøres for det udarbejdede projekt og de hermed forbundne udgifter. Tilskuddet udbetales til boligselskabets byggefond.

De nærmere regler om landsbyggefondens ydelse af de nævnte tilskud vil blive fastsat i en bekendtgørelse fra boligstyrelsen.

Aftrapning af rentesikring

7. Omkring 110.000 lejligheder er på nuværende tidspunkt omfattet af rentesikringsordningen, der blev indført ved boligløsningen af 1966 som en midlertidig støtteordning, der indebærer, at staten ved direkte tilskud til det enkelte byggeri i en årrække dækker differencen mellem den faktiske renteudgift af de optagne lån og en fastsat basisrenteudgift. Efter en periode med fuld rentesikring aftrappes støtten over en årrække, hvorefter beboerne betaler den fulde renteudgift.

Gennemførelse af den oprindeligt fastlagte aftrapning af rentesikringsydelserne forudsatte en sådan lønudvikling, at det var muligt for lejerne at betale de deraf følgende lejestigninger. Som følge af den fortsat høje rente, de kraftigt stigende byggeudgifter og de indkomstpolitiske bestræbelser holdt disse forudsætninger ikke stik, og det blev nødvendigt i 1977 at lægge et midlertidigt loft over rentesikringsaftrapningen. Den årlige rentesikringsaftrapning kan herefter i tiden 1. januar 1977 - 31. december 1979 maksimalt udgøre 7 kr. pr. m2 etageareal (lov nr. 111 af 30. marts 1977 om ændring af lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri samt ændringslov nr. 261 af 8. juni 1978).

Ved loven af 8. juni 1979 er der ved en ændret affattelse af boligbyggerilovens § 46 gennemført en helt principiel og mere varig ændring af rentesikringsaftrapningen, hvorved denne sættes i relation til pris- og lønudviklingen. Metoden går ud på årligt at forøge basisrenten (og dermed beboernes egen rentebetaling) med en procentandel, svarende til 75 pct. af de konstaterede procentvise prisstigninger. Såfremt priserne det enkelte år måtte være steget mere end lønningerne, forhøjes basisrenten dog med 75 pct. af den procentvise stigning i lønningerne. Dette indebærer, at kapitalydelserne vil udgøre en faldende andel af lønnen, hvorved der er taget hensyn til byggeriets forældelse m. v.

Der er hermed givet beboerne en betydelig grad af tryghed med hensyn til huslejeudviklingen. Forudsættes øvrige driftsudgifter at følge de almindelige prisstigninger, vil beboerne normalt kunne forvente, at huslejen år efter år vil udgøre en faldende andel af indkomsten.

Den ændrede aftrapningsordning er generel og omfatter såvel det eksisterende som det fremtidige byggeri, dvs. både det almennyttige boligbyggeri og nyt kollegiebyggeri. Ordningen gælder tillige i modsætning til den hidtidige begrænsede rentesikringsaftrapning (7 kr.-loftet) - sociale og kulturelle institutioner, der modtager rentesikring.

De lempede aftrapningsregler er som nævnt af mere varig karakter, men man skal dog pege på lovens § 47. Efter denne bestemmelse kan boligministeren helt eller delvis bringe udbetalingen af rentesikringsbeløb til ophør, hvis den enkelte ejendoms økonomi forbedres, eller ændrede forhold for byggeriet taler derfor, herunder at der indtræder en stigning i det almindelige lejeniveau.

8. Der skal hvert år til brug ved beregningen af rentesikringsaftrapningen i det kommende år udregnes en reguleringsfaktor (reguleringstillæg) på grundlag af det senest forudgående års pris- og/eller lønudvikling.

Ved vurdering af prisudviklingen anvendes ifølge lovens § 46, stk. 2, reguleringspristallet for juli. Dette pristal anvendes i forvejen til regulering af lønninger, boligsikring m. v. Som udtryk for den stedfundne lønudvikling vil blive benyttet Danmarks Statistiks timelønsindeks for industriens arbejdere. Dette indeks anvendes bl. a. til regulering af indkomstgrænserne for boligydelse til pensionister.

Med udgangspunkt i reguleringspristallet for juli eller - såfremt prisstigningerne har oversteget lønstigningerne - lønindekset for maj, fastsætter boligstyrelsen en reguleringsfaktor. Har stigningen i reguleringspristallet/lønindekset udgjort f. eks. 7 pct., er reguleringsfaktoren 75 pct. heraf eller 5,25 pct. Reguleringsfaktoren vil blive fastsat med 2 decimaler og vil blive offentliggjort i Statstidende den første tirsdag i september, første gang tirsdag den 4. september 1979.

Når reguleringsfaktoren er fastsat, kan for det enkelte byggeri beregnes det kommende års rentesikringsydelse, som vil være gældende efter førstkommende aftrapningsdato i det pågældende år. Den for det enkelte byggeri fastsatte skæringsdato er afgørende, dvs. den dato, da byggeriet oprindelig gik i drift, og fra hvilken rentesikring er beregnet.

De ændrede rentesikringsydelser beregnes af Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning, og meddelelse herom vil blive tilstillet boligselskaberne så betids, at nødvendige huslejeforhøjelser i hvert enkelt tilfælde kan gennemføres med 3 måneders varsel.

9. For byggerier, der påbegynder aftrapning af rentesikring pr. 1. januar 1980 eller senere, vil basisrenten være 6 pct. Er reguleringsfaktoren f. eks. 5,25 pct. og nettoprovenuet af de ved opførelsen optagne realkreditlån/prioritetslån 100 mio. kr., forhøjes beboernes rentebetaling med 5,25 pct. af 6 mio. kr. = 315.000 kr., og rentesikringen nedsættes tilsvarende.

For byggerier, hvor rentesikringen pr. 1. januar 1980 allerede er under aftrapning, gælder som overgangsregel, at forhøjelsen af beboernes rentebetaling (nedsættelsen af rentesikringsydelsen) i 1980 beregnes på grundlag af rentesikringen, som er fastsat ved den senest foretagne aftrapning (lovens § 46 a). For perioden 1. januar 1980, og indtil de enkelte byggerier i løbet af 1980 indgår i den nye aftrapningsordning ved deres individuelle aftrapningsdato, fortsættes på det rentesikringsniveau, der var nået under 7 kr.-loftet.

10. For byggerier, der modtager driftssikring efter reglerne i kapitel 2 i lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri og statsstøttede kollegier, stilles aftrapningen af rentesikringen i bero, så længe der ydes driftssikring (lovens § 6, stk. 3). Da driftssikringen ydes med virkning fra 1. januar 1980, stilles aftrapningen altså i bero fra denne dato, og indtil driftssikringen er afviklet. Der henvises herom til boligstyrelsens cirkulære af 13. august 1979 om driftssikring.

11. Med henblik på at dæmpe de overgangsproblemer, der opstod ved gennemførelse af de forbedrede finansieringsbestemmelser i boligbyggeriloven, der trådte i kraft den 1. april 1975 (1975-loven), er der i § 46 b gennemført en generel nedsættelse af basisrenten til 51/2 pct. over en 2-årig periode for de byggerier, der har fået tilsagn om statsstøtte i perioden 1. april 1974 - 31. marts 1975 (den seneste årgang byggerier med støtte efter 1967-loven). Der er endvidere åbnet adgang for boligministeren til i særlige tilfælde at foretage en tilsvarende nedsættelse af basisrenten for byggerier, hvortil der er meddelt tilsagn om statsstøtte i perioden 1. april 1973 - 31. marts 1974 (yderligere en årgang byggerier med statsstøtte efter 1967-loven), hvis byggeriet indgår i en samlet bebyggelse, og et senere byggeafsnit er opført med støtte efter 1975-loven.

Basisrenten nedsættes for de nævnte byggerier til 5 3/4 pct. pr. 1. januar 1980 og yderligere til 51/2 pct. pr. 1. januar 1981. Rentesikringsaftrapningen sker på grundlag af basisrenten på 51/2 pct. Reguleringerne vil blive foretaget af Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning.

Den generelle nedsættelse af basisrenten vil - når bortses fra eventuel rentesikringsaftrapning i 1981 - reducere kapitaludgifterne med ca. 3,5 pct. i 1980 og i alt ca. 7 pct. i 1981. Der opnås herved en nedsættelse af kapitaludgifterne, indtil rentesikringen er aftrappet.

Nedsættelserne i 1980 og 1981 vil lette afholdelsen af stigninger i de øvrige driftsudgifter og skulle således give mulighed for at mindske huslejeforhøjelser, som ellers ville være nødvendige.

Typisk vil den første ordinære aftrapning finde sted i andet halvår af 1981 eller i 1982.

12. Ansøgning om den særlige nedsættelse af basisrenten i henhold til lovens § 46, stk. 2, (årgang 1973/74) indsendes til boligstyrelsen gennem vedkommende kommune. Godkendelse kan kun forventes meddelt i særlige tilfælde. Efter loven er det en betingelse for at opnå nedsættelse af basisrenten, at der er meddelt tilsagn om statsstøtte i perioden 1. april 1973 til 31. marts 1974, og at byggeriet indgår i en samlet bebyggelse, hvoraf et senere byggeafsnit er opført med støtte efter 1975-loven.

Der skal således være tale om forskellige byggeafsnit, men det forudsættes, at byggeafsnittene har stort set ensartede lejligheder. Der vil ved behandlingen af ansøgninger også blive lagt vægt bl. a. på størrelsen af forskelle i kapitaludgifter pr. m2 beboelsesareal. Er der flere år mellem opførelsen af byggeafsnittene, kan de stigende byggeudgifter i et vist omfang have opvejet virkningerne af de forbedrede finansieringsregler efter 1975-loven i relation til kapitaludgifternes størrelse.

Ansøgningen må indeholde en beskrivelse af den samlede bebyggelse og fyldestgørende oplysninger om de pågældende byggeafsnit i henseende til bebyggelsernes udformning, lejlighedsstørrelser, udstyr, beboerfaciliteter, kapitaludgifternes størrelse m. v. Kommunalbestyrelsen skal ved ansøgningens fremsendelse til boligstyrelsen attestere boligselskabets oplysninger og på grundlag heraf foretage en sammenfattende vurdering af brugsværdien af lejlighederne i de forskellige byggeafsnit.

Sikkerhedskrav vedrørende statens og kommunernes udlån til landsbyggefonden

13. Efter den gældende formulering af boligbyggerilovens § 41, stk. 3, skal den enkelte kommune for et beløb, svarende til statens og kommunens samlede udlån til Boligselskabernes Landsbyggefond til finansiering af en ejendom, sikre sig håndpant i fondens panterettigheder i ejendommen.

Ved loven af 8. juni 1979 er denne bestemmelse ændret, således at kommunerne ikke længere skal have pantebrevene i håndpant, men disse opbevares i landsbyggefonden. For at fastholde den nødvendige sikkerhed for de udbetalte stats- og kommunelån - uanset at sikringsakten i form af rådighedsberøvelse ikke længere kræves iagttaget - er det imidlertid samtidig fastsat i bestemmelsen, at fondens panterettigheder fortrinsvis skal tjene til sikkerhed for disse lån, samt at fondens pantebreve ikke uden vedkommende kommunes samtykke kan afhændes, pantsættes eller gøres til genstand for individuel retsforfølgning fra andre kreditorers side.

For at opfylde de nødvendige sikkerhedskrav efter den ændrede formulering af bestemmelsen skal landsbyggefonden herefter for samtlige de af fonden bevilgede lån i henhold til retsplejelovens §§ 563 og 564 lade tinglyse en bestemmelse om, at meddelelse om eventuel tvangsauktion i givet fald tillige skal ske til vedkommende kommunalbestyrelse. Endvidere skal fonden lade hvert enkelt pantebrev forsyne med en påtegning om, at pantebrevet ikke uden kommunens samtykke kan afhændes, pantsættes eller gøres til genstand for individuel retsforfølgning fra andre kreditorers side.

Boligstyrelsen, den 13. august 1979

AXEL G. POULSEN

/Inge Smith

Ingen