BBR-MEDDELELSE 1977 NO 4 Arealbegreber i bygnings- og Boligregistret

BBR-MEDDELELSE 1977 NO 4 Arealbegreber i bygnings- og Boligregistret

I bygnings- og boligregistret indgår en række arealbegreber, som er beskrevet i boligministeriets cirkulære af 6. januar 1977 om etablering af bygnings- og boligregistrering.

Arealbegreberne er af central betydning for den senere anvendelse af bygnings- og boligregistret - BBR.

Det er derfor fundet hensigtsmæssigt at udsende denne uddybende gennemgang af arealbegreberne.

I afsnit 1 beskrives sammenhængen mellem arealbegreber i bygnings- og boligregistret og i bygningsreglementet.

I afsnit 2 og 3 omtales de centrale arealbegreber i BBR (de egentlige data).

Endelig er der i afsnit 4 og 5 givet en forklaring på principperne for fordeling af adgangsarealer og om fremskaffelse og kontrol af oplysningerne.

1. Sammenhængen mellem arealer i bygnings- og boligregistret og

i bygningsreglementet.

Indledningsvis skal det præciseres, at arealbegreberne, som det fremgår af cirkulæret om etablering af bygnings- og boligregistret, blev tilpasset arealbegreberne i bygningsreglementet af 1977. Denne tilpasning skete ud fra hensynet til anvendelsen af BBR i forbindelse med byggesagsbehandling, arealplanlægning mv. Samtidig skal arealoplysninger for nybyggeri anvendes som grundlag for byggestatistikken.

Af hensyn hertil afviger arealbegreberne i BBR kun på ganske enkelte områder fra byggereglementet. Som eksempler på forskelle kan nævnes følgende

a) I br 77 (bygningsreglementet af 1977) anvendes begrebet »bebyggelsens etageareal«. I BBR er dette begreb opdelt i »bebygget areal«, »antal etager«, »samlet bygningsareal« og »samlet areal af tagetage«. Derudover anvendes begrebet »areal af udnyttet del af tagetage« i BBR, men ikke i BR 77.

Hvad kælderareal angår, findes der i BBR to begreber, nemlig »samlet kælderareal« og »kælderareal med loft mindre end 1,25 meter over terræn«. I BR 77 er det den del af kælderen, hvor loftet ligger mere end 1,25 meter over terræn, dvs. differencen mellem de to kælderarealer i BBR, der medregnes i »bebyggelsens etageareal« for beboelsesbygninger. For andre bygninger medregnes dog det samlede kælderareal. Endvidere indgår arealet af sikringsrum ved beregning af BBR's arealbegreber, mend det ikke medtages i BR 77's »bebyggelsens etageareal«.

b) I BR 77 opgøres »bebyggelsens areal«. I BBR sker der yderligere en opgørelse af de enkelte bolig- og erhvervaenheders arealer samt fordeling af adgangsarealer på de enkelte enheder.

c) For garagearealer (herunder carporte) findes der i BR 77 en regel om, at en del af garagearealet ikke medregnes i etagearealet ved beregning af bebyggelsesprocent mv. I modsætning hertil sker der i BBR en registrering af hele det areal, der faktisk anvendes til garageformål.

I det følgende omtales de centrale arealbegreber i BBR. De datanumre, der anvendes, henviser til Kommunedatas brugervejledning (sektion 11, afsnit 2.2).

2. Gennemgang af de centrale begreber på bygningsniveau.

2.1. Bebygget areal (felt 219).

Det bebyggede areal omfatter stueetagens areal.

Det bebyggede areal omfatter stueetagens areal.

I bygninger med forskudt etage sker opmålingen af det bebyggede areal i plan med stueetagens gulv.

For en bygning, der er opført på søjler, anføres arealet af 1. sal i felt 219 »bebygget areal«.

Arealet måles til udersiden af de begrænsede ydervægge.

Arealet af åbne, overdækkede terrasser, åbne altaner og åbne indgangspartier medregnes ikke i det bebyggede areal. derimod medtages arealer af porte, luftsluser og lign. til den linie, som bygningens ydervægge i øvrigt angiver.

I figur 1 vises opmålingen af det bebyggede areal for et enfamiliehus.

Figur 1. Bebygget areal.

For enfamiliehuset i figur 1 medregnes kun det skraverede areal.

Således skal det å bne indgangsparti og trappen til kælderen ikke medregnes.

Med hensyn til gartager, carporte og udhuse, som i visse tilfælde indgår i det bebyggede areal. henvises til afsnit 2.7 nedenfor.

2.2. Antal etager (felt 220).

I felt 220 angives det samlede antal etager i bygningen - bortset fra kælder - og tagetage. Stueetage. mansardetage og eventuelle åbne etager indgår således i felt 220 »antal etager«.

Figur 2. Bygning med 2 etager (stueetage og mansardetage).

Etagernes areal afviger fra hinanden.

I figuren vises en bygning, hvor der er 2 etager (felt 220), men hvor etagernes areal afviger fra hinanden. Felt 270 »kode for afvigende etager« skal derfor benyttes. Tagetage og kælderetage omtales i pkt. 2.4 - 2.6 nedenfor.

Hvor der er forskel i antal etager inden for bygningen - f.eks. på grund af indvendige balkoner, gallerier, indskudte etager eller forskelle fra opgang til opgang - angives det største forekommende antal etager i felt 220. Tillige indberettes en markering i felt 270 »kode for afvigende etager«.

I bygninger med forskudt etager beregnes antal etager, som om den enkelte mellemetage lå i samme plan som den underliggende etage. Felt 270 »kode for afvigende etager« benyttes, såfremt de etager, der fremkommer på denne måde, er af varierende størrelse.

2.3 Samlet bygningsareal (felt 216).

det samlede bygningsareal indeholder summen af etagernes arealer. Arealet af stueetagen og mansardetagen medregnes i det samlede bygningsareal, mens derimod areal af kælder- og tagetage ikke indgår.

For den bygning, der er vist i figur 2, vil det samlede bygningsareal være summen af arealerne for stueetage og 1. sal (for eksempel 90 m2 + 80 m2 = 170 m2).

Det samlede bygningsareal for enfamiliehuset på figur 1 vil være lig med stueetagens areal (for eksempel 110 m2).

Arealet ag åbne etager indgår i det samlede b ygningsareal.

Hvis en bygning er opført på søjler, opfattes »stueetagen« som en åben etage. En bygning af denne karakter er vist i figur 3.

Figur 3. Bygning på søjler.

For en bygning på søjler anføres arealet af 1. sal i felt 219 »bebygget areal«. Arealet af 1. sal svarer til det skraverede areal på figur 3. Det bebyggede areal kan for eksempel være 500 m2.

Da bygningen på figur 3 består af 5 etager samt en åben etage, vil »det samlede bygningsareal« (felt 216) da udgøre 6x500 m2, dvs. 3.000 m2.

Arealet af åbne overdækkede terrasser, åbne altaner og åbne indgangspartier medregnes ikke i samlet bygningsareal.

Derimod medtages arealer af porte, luftsluser og lign. til den linie, som bygningens ydervægge i øvrigt angiver.

Endvidere medregnes arealet af indvendige balkoner, gallerier og indskudte etager, idet det forhold, at der er afvigende etager, markeres ved benyttelse af felt 270.

2.4 Samlet areal af tagetage (felt 221).

Som tagetagens samlede areal medregnes både det areal, som udnyttes, og det areal, der kunne udnyttes til beboelse eller erhverv.

Tagetageareal, der - f.eks. på grund af blokering med spær eller for lav loftshøjde - ikke kan udnyttes til disse formål, medregnes således ikke.

Det samlede areal af tageragen svarer til begrebet » udnyttelig tagetage« i BR 77. Opmålingen sker derfor på følgende måde: »I udnyttelige tagetager medregnes det areal, der i et vandret plan 1,5 meter over færdigt gulv ligger inden for planets skæring med tagbeklædningens udvendige side«, se figur 4.

Figur 4. Areal af tagetage.

Det er uden betydning for beregningen af det samlede areal af tagetage, om der forefindes skunkrum i tagetagen.

Kviste i en tagetage opmåles til ydersiden af ydervæggene i måleplan 1,5 meter over færdigt gulv. Dette er også vist på figur 4.

Såfremt der er flere tagetager - f.eks. i en kirke - indberettes summen af alle tagetagernes arealer i felt 221.

mansardetage betragtes ikke som tagetage (der henvises til afsnit 2.2).

Det skal endelig understreges, at ovenstående regler også er gældende for landbrugets avls- og driftsbygninger.

2.5 Areal af udnyttet del af tagetage (felt 222).

Det udnyttese areal i tagetagen angiver den del af tagetagens areal, som er indrettet med henblik på udnyttelse til beboelse eller erhverv.

der gøres påmærlsom på, at arealet af udnyttet del af tagetagen (felt 222) ikke kan være større end det samlede areal af tagetagen, der er opgjort i felt 221. Opmålingen foretages for begge tagetagearealer i et plan 1,5 meter over færdigt gulv.

Det skal dog nævnes, at den udnyttede del af tagetagen (felt 222) kan begrænses af væggene til skunkrum. Dette er således tilfældet på figur 4, hvor der er skunkrum i den ene side, og hvor det udnyttede areal derfor er noget mindre end det samlede areal. Opmåling af det udnyttede areal sker til ydersiden af den viste skunkvæg.

der vil således kun være forskel på de to tagetagearealer, hvis tagetagen (eller en del af den) ikke er indrettet til beboelse eller erhverv, men hvor dette kunne lade sig gøre ved f.eks. lægning af gulv, udførelse af isolering, opsætning af skillevægge mv.

Såfremt indretning af tagetagen vil kræve ændring af bærende konstruktioner i form af fjernelse af spær el.lign. udgør såvel det udnyttede som det samlede areal i tagetagen 0 m2.

Som følge af de ovenstående regler skal der i visse tilfælde registreres et udnyttet areal i tagetagen i landbrugets avls- og driftsbygninger, nemlig hvis der er et færdigt gulv i tagetagen.

Til slut skal nævnes, at tagarealer ikke medregnes i »samlet bygningsarealer« og ikke tæller med i »antal etager«.

2.6 Kælderetage (felt 223 og 224).

det samlede kælderareal (felt 223) omfatter arealet af den eller de etager, der ligger under stueetagen. Den del af det samlede kælderareal, hvor loftet ligger mindre end 1,25 meter over terræn, indgår i felt 224 - det såkaldte »kælderareal med loft mindre end 1,25 meter over terræn«.

De to kælderarealer opmåles begge til ydersiden af de begrænsende ydervægge.

Arealer i krybekældre, gødningskældre og lign. medtages ikke.

Kælderarealer medregnes ikke i felt 216 »samlet bygningsareal«, og kælderetage tælles ikke med i felt 220 »antal etager«.

Med hensyn til forskellen mellem reglerne for kælderarealer i BBR og BR 77 henvises til afsnit 1.

2.7 Garage, carport og udhus til enfamiliehus mv. (felterne 213,

214, 225, 226, 227 og notatlinie 11-16.

Opmåling foretages til ydersiden af de begrænsende ydervægge. Ved carporte frie sider måles arealet dog inden for en linie 0,5 meter fra tagfladens begrænsning (se denb stiplede linie under carporten på figur 1).

Registrering af garager, carporte og udhuse afhænger i øvrigt af, om opførelse er sket før eller efter den 1. april 1977.

2.7a Byggeri opført før 1. april 1977.

Garager, carporte og udhuse, som er fritliggende eller udgør en tilbygning til et enfamiliehus, registreres i følgende felter

213 Arealet af en garage, der er af samme materiale som eller bedre end den øvrige bebyggelse.

225 Arealet af en garage, der er af ringere eller lettere materiale end den øvrige bebyggelse.

226 Arealet af en carport uanset byggematerialernes art og værdi.

214 Arealet af et udhus, der er af samme materiale som eller bedre end den øvrige bebyggelse.

227 Arealet af et udhus, der er af ringere eller lettere materiale end den øvrige bebyggelse.

Hvis garagen, carporten eæller udhuset udgør en del af et enfamiliehus, indgår arealet i arealoplysningerne for selve enfamiliehuset. I dette tilfælde er det en forudsætning, at hus og garage (carport, udhus) er af ensartede materialer (ydervægge og tag). Beliggenheden kan f.eks. være stueetagen eller kælderetagen, svarende til at arealet indgår i enten »bebygget areal« eller »kælderareal«. Registrering sker således

Notatlinie. Oplysning om areal og beliggenhed anføres i en notatlinie (nr. 11-16 »særlig indretning af bygningen« eller eventuelt nr. 26-30 »bemærkninger af betydning for vurderingen«).

eksempler

»Garage på 25 kvadratmeter i kælderen«.

»Udhus på 8 kvadratmeter indgår i bebygget areal«.

»carport på 40 kvadratmeter er medregnet i det bebyggede areal«.

felterne 213, 214, 225, 226 og 227 anvendes ikke til garager mv., der udgør en del af en anden bygning.

2.7.b Byggeri opført efter 1. april 1977.

Garager, carporte og udhuse, der er opført fritliggende eller som tilbygning til et enfamiliehus, registreres som selvstændige bygninger med anvendelseskode 910, 920 eller 930 i felt 203. Såfremt der er tale om byggeri, der anvendes til flere formål, f.eks. en kombination af udhus og garage, registreres kun den hovedsagelige anvendelse i felt 203.

Samtidig foretages indberetning til følgende felter: 207, 211, 212, 215, 219 og 228. For carporte uden ydervægge udelades felt 211 »ydervægsmateriale«.

For byggeri, hvor garage, carport eller udhus er indbygget i huset, skal arealet indgå i husets arealer, og en af notatlinierne 11 til 16 anvendes på samme måde som nævnt i afsnit 2.7.a ovenfor.

3. Gennemgang af de centrale begreber på bolig- og erhvervsenhedsniveau.

På enhedsniveau opgøres »det samlede areal«, »areal til beboelse« og »areal til erhverv«.

I enheder, der anvendes til blandet erhverv og beboelse, skal arealet af de rum, der anvendes til begge formål, betragtes som »areal til beboelse«. »Erhvervsareal« er derfor det areal, der udelukkende benyttes til erhvervsformål.

enhedens samlede areal skal altid svare til summen af areal til beboelse og areal til erhverv.

Areaket af åbne altaner og åbne, overdækkede terrasser medregnes ikke i arealerne på enhedsniveauet.

Garagearealet skal normalt ikke medregnes i en enheds arealer.

I erhvervsenhedens arealer skal et garageareal dog medtages, såfremt det anvendes erhvervsmæssigt (f.eks. til rutebilstation, parkeringshus el.lign.)

3.1 Enhedens samlede areal (felt 311).

Enhedens samlede areal omfatter det areal, der anvendes til beboelse, erhverv, institution, fritidsformål etc. efter følgende retningslinier.

I stueetagen, 1. sal, 2. sal etc. samt i udnyttet tagetage medregnes hele arealet - opmålt som nævnt ovenfor.

I kælderetagen medtages arealet af de kælderrum, der må anvendes til beboelse - dvs. opfylder byggelovgivningens krav til beboelsesrum om, at mindst en vinduesvæg skal ligge over terrænet. Herudover medtages arealet af køkken, baderum og wc-rum.

I kælderetage medtages endvidere arealet af samtlige rum, der anvendes til erhvervsformål.

Med hensyn til illustrationer kan vi se på figur 2 igen.

For en sådan bygning er der intet boligareal i kælderen, men hvis kælderen anvendes erhvervsmæssigt, skal den indgå i enhedens samlede areal.

I figur 5 er en del af kælderarealet beboelsesareal, der medregnes i enhedens areal.

Figur 5. Beboelsesareal i kælderen.

I figur 5 kan beboelsesarealet for eksempel være 2120 kvadratmeter i stueetagen samt 60 kvadratmeter i kælderen, dvs. 180 kvadratmeter i alt.

Hvis der var tale om en bygning, hvor den bageste del af kælderen blev anvendt til erhvervsformål, skulle dette medregnes i såvel »areal til erhverv« som »enhedens samlede areal«.

I enhedens samlede areal indgår endelig i visse tilfælde en andel af adgangsarealerne, se afsnit 4.1.

3.2 Areal til beboelse (felt 312).

I »areal til beboelse« medregnes hele det areal, der anvendes til boligformål (dvs. inklusive køkken, bad, wc-rum m.m.) i stueetage, 1. sal, 2. sal samt i udnyttet tagetage. Opmåling er beskrevet ovenfor.

I kælderetage medtages arealet af de rum, der må anvendes til beboelse i henhold til byggelovgivningen samt arealet af køkken, baderum og wc-rum.

Derimod medregnes garageareal mv. ikke

Andel af adgangsarealer skal inkluderes.

Med hensyn til illustrationerne henvises til afsnit 3.1 ovenfor

3.3 Areal til erhverv (felt 313).

Erhvervsarealet (313) omfatter arealet af samtlige rum, der anvendes til erhverv (målt til yderside af ydervægge), herunder også udnyttet areal af tagetage og kælderetage samt andel af adgangsarealer. Arealerm der er beliggende adskilt fra enheden, medtages ikke ved opgørelsen af enhedens areal.

Garageareal, der anvendes erhvervsmæssigt (f.eks. i et parkeringshus) medtages i »areal til erhverv«.

Erhvervsarealet (felt 313) og antal værelser til erhverv (felt 315) har et andet indhold for døgninstitutioner, dvs. plejehjem, alderdomshjem, børnehjem, ungdomshjem, kostskoler og lign.

I disse tilfælde udtrykker felt 313 og felt 315 henholdsvis areal og antal værelser, der anvendes til fællesfaciliteter.

4. gennemgang af andre spørgsmål i relation til arealbegreberne.

4.1. Fordeling af adgangsarealer.

Adgangsarealer eksisterer ikke som selvstændigt datum i BBR, men indgår i bolig- og erhvervsenhedernes arealer.

Ved adgangsarealer forstås arealer, der anvendes til trapper, korridorer, atlangange, elevatorer mv.

Adgangsarealer i en opgang fordeles med lige store andele på de tilliggende bolig- og erhvervsenheder.

Derfor skal andel af adgangsarealer være inkluderet i enhedens samlede areal, beboelsesareal og erhvervsareal (311, 312 og 313) og er på denne måde medregnet i »samlet boligareal« (felt 217) og »samlet erhvervsareal« (felt 218).

4.2. Registrering af ejerlejlighedsarealer i BBR.

I BBR registreres bolig- og erhvervsenhederne efter ensartede principper, uanset om de er beliggense i udlejningsbyggeri eller i en bygning, der er opdelt i ejerlejligheder.

Er bygningen opdelt i ejerlejligheder, suppleres dataindholdet på enhedsniveau dog med felt 306 »ejerlejlighedens ejendomsregisternummer«.

I ejendomsregistret registreres den enkelte ejerlejligheds tinglyste areal. I det tinglyste areal indgår i visse udstykninger arealer i kælder eller loft. I bygnings- og boligregistret opgøres ejerlejlighedernes areal på samme måde som andre bolig- og erhvervsenheder. Areal i kælderetager eller i tagetager, som indgår i en ejerlejligheds tinglyste areal, skal derfor i stedet registreres i notatlinie nr. 19 på enhedsniveau. (* 1)

5. Fremskaffelse og kontrol af oplysninger.

Supplerende oplysninger om arealopgørelser kan for eksisterende byggeri tilvejebringes på flere måder. Ud over muligheden for at rette henvendelse til ejendommens ejer kan der først og fremmest peges på det byggesagsmateriale, som kommunen selv ligger inde med. Dette vil især være af værdi for arealopgørelserne for nyopførte bygninger. Derudover kan det nævnes, at enkelte kommuner har oplyst at have samarbejdet med de forsikringsselskaber, der beskæftiger sig med bygningsbrandforsikring.

Da BBR bygger på samme arealbegreb, som blev anvendt i 1967 ved lejevurderingen, er der mulighed for at indhente arealoplysninger gennem lejevurderingsmaterialet. Dette materiale kan især anbefales til brug ved fordelingen af adgangsarealet i bygninger, der senere er udstykket i ejerlejligheder. Lejevurdering gennemføres i kommuner med huslejeregulering pr. 1. april 1967 og vedrørte de udlejningsejendomme, der er opført efter år 1900 samt ejendomme, der blev lejevurderet efter ansøgning.

(* 1) Opmærksomheden henledes på, at der ved indretning ikke må anføres et ciffer i 1. position. Denne regel indføres for at undgå forveksling med ejendomsnummer for lejet grund, der også placeres i notatlinie nr. 19.