Cirkulære om ændringer i lov om boligbyggeri m.v.

Cirkulære om ændringer i lov om boligbyggeri m.v.

Ved lov nr. 110 af 30. marts 1977 er gennemført visse ændringer af lov om boligbyggeri (bekendtgørelse nr. 317 af 31. maj 1976). Ændringerne trådte i kraft den 1. april 1977.

Lov nr. 83 af 19. marts 1975 om boligbyggeri med senere ændringer er herefter optrykt som lovbekendtgørelse nr. 357 af 23. juni 1977.

Retningslinierne for projektering, udførelse og finansiering af almennyttigt nybyggeri er uændrede. Disse retningslinier er der nærmere redegjort for i boligministeriets cirkulære af 4. juni 1975 om støtte til almennyttigt nybyggeri m.v. Dette cirkulære gælder derfor fortsat, alene med de ændringer, der følger af lov nr. 110 af 30. marts 1977, og som der er redegjort for i dette cirkulære.

Endvidere omhandlere cirkulæret nogle bemærkninger om regulering af udgiftsrammerne for det almennyttige boligbyggeri, boligernes størrelse samt om fremgangsmåden ved opførelse af byggeri med forskellige finansieringsformer m.v.

Det foreliggende cirkulære indeholder endelig en redegørelse for nogle nye bestemmelser i boligministeriets bekendtgørelse nr. 175 af 29. april 1977 om ændring af bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed.

Cirkulærets indhold er herefter: Afsnit I. Ændring af boligbyggeriloven. Afsnit II. Regulering af udgiftsrammerne for det almennyttige boligbyggeri. Afsnit III. Almennyttige boligers størrelse. Afsnit IV. Byggeri med forskellig finansiering. Afsnit V. Ændring af bekendtgørelsen om almennyttig boligvirksomhed. Afsnit I. Ændring af boligbyggeriloven. Lovens formål

1 . De ændringer af boligbyggeriloven, som blev gennemført ved loven af 30. marts 1977, tager sigte på at sikre et almennyttigt nybyggeri af 7.000 lejligheder om året i de kommende år. Dette mål er søgt nået ved en ændring af finansieringsreglerne i boligbyggeriloven af 19. marts 1975. Herudover indeholdt loven nogle bestemmelser om ændret finansiering af opførelsesudgifterne ved boligbebyggelsen »Brøndby Strand«. Disse bestemmelser er ikke omtalt i dette cirkulære. Ændrede finansieringsregler for almennyttigt nybyggeri.

2 . Efter boligbyggeriloven af 19. marts 1975 finansieres det almennyttige nybyggeri delvis ved tilvejebringelse af en rente- og afdragsfri grundkapital på mindst 26 pct. af ejendommens værdi.

Der er ikke ved loven af 30. marts 1977 sket nogen ændring af størrelsen af denne grundkapital, men der er foretaget ændring af bestemmelserne om tilvejebringelsen af den nødvendige kapital.

Landsbyggefondens eget bidrag til grundkapitalen er nedsat fra 8 pct. til 7 pct. Til gengæld er kommunens bidrag forhøjet med 1 pct., nemlig fra 5 pct. til 6 pct. Statens bidrag på 10 pct. er uændret, det samme gælder beboerindskuddet på 3 pct.

Efter lovændringen af 30. marts 1977 tilvejebringes grundkapitalen i almennyttigt byggeri således

Statslån.................................................... 10 pct. Kommunelån.................................................. 6 pct. Landsbyggefondens egne midler .............................. 7 pct. Beboerindskud .............................................. 3 pct. --------- 26 pct. ---------

3 . Statens andel af grundkapitalen er som nævnt ikke ændret, men udgør stadig 10 pct. Statens medvirken i øvrigt ved finansiering af nybyggeriet (statsgaranti og rentesikring) er ligeledes uændret.

4 . For at sikre et et almennyttigt boligbyggeri på indtil 7.000 lejligheder om året er landsbyggefondens bidrag til grundkapitalen som nævnt nedsat fra 8 pct. til 7 pct. Fonden er efter loven forpligtet til at fremskaffe de midler, der er nødvendige for at sikre et almennyttigt af denne størrelse.

Det fremgår af ændringsloven af 30. marts 1977, at et beløb på indtil 50 mio. kr. årligt kan anses for tilvejebragt af de indskud, der indbetales til fonden i henhold til boligbyggerilovens § 21 (»normaliseringsbidragene«). De resterende midler skal opkræves af fonden i henhold til bestemmelserne i boligbyggerilovens § 22, d.v.s. som indskud fra almennyttige afdelinger, der er taget i brug før den 1. januar 1965.

5 . For kommunerne indebærer loven af 30. marts 1977, at den kommunale andel af grundkapitalen i nyt byggeri er forhøjet fra 5 pct. til 6 pct. af byggeriets værdi. Det bemærkes, at Hovedstadsrådet ved byggeri i hovedstadsområdet deltager i finansieringen med halvdelen af kommunens bidrag.

De ændrede finansieringsregler finder anvendelse på projekter, til hvis gennemførelse boligministeriet efter den. 1. april 1977 giver tilsagn om statsgaranti og rentesikring (på grundlag af skema 1).

Da der til boligminsteriet er indsendt projekter, hvor kommunalbestyrelsen har vedtaget at stille udlånsmidler til rådighed i henhold til de bestemmelser, der gjaldt før den 1. april 1977, skal man henlede opmærksomheden på, at det er en forudsætning for tilsagn om statsstøtte, at kommunen (og Hovedstadsrådet) forhøjer sit lån i overensstemmelse med det foran anførte.

Boligministeriet har optaget en bemærkning herom i de støttetilsagn, der er meddelt efter den 1. april 1977.

Afsnit II. Regulering af udgiftsrammerne for det almennyttige boligbyggeri.

6 . Det er - som hidtil - en betingelse for støtte til almennyttigt nybyggeri, at den samlede anskaffelsessum pr. kvadratmeter bruttoetageareal ikke overstiger bestemte, af boligministeriet fastsatte, beløb (rammebeløb). Der henvises herved til boligministeriets cirkulære af 4. juni 1975 om støtte til almennyttigt nybyggeri m.v., pkt. 38. Det fremgår heraf tillige, at regulering af rammebeløbene sker kvartalsvis på grundlag af det officielle byggeomkostningsindeks for montagebyggeri, og at der hvert år pr. 1. april foretages en justering af rammebeløbene, der tager hensyn til en række nærmere angivne forhold. De justerede rammebeløb offentliggøres i Statstidende den 1. tirsdag i juni måned.

Ved offentliggørelsen af rammebeløbene pr. 1. april 1977 blev det tilkendegivet, at nye - eventuelt lavere - rammebeløb ville blive fastsat pr. 1. oktober 1977. Dette skal ses på baggrund af, at boligministeriet på grundlag af hidtil indvundne erfaringer og under hensyn til huslejeudviklingen i det nyere almennyttige byggeri har fundet det rimeligt at tage fastsættelsen af rammebeløbene samt størrelsen af de gældende tillæg for lavt byggeri og lavt lejlighedsgennemsnit op til principiel overvejelse. Man har i denne forbindelse også lagt vægt på, at det i overensstemmelse med regeringens energiplan vil være ønskeligt snarest at få efterlevet de energibesparende bygningsbestemmelser i »Bygningsreglement 1977« (BR 77), jfr. kap. 8.1., uanset at de skærpede krav til varmeisolering m.v. først træder i kraft den 1. februar 1979.

Boligministeriet har som hidtil lagt til grund, at rammebeløbene fastsættes således, at de gør det muligt at opføre boliger med rimeligt udstyr, jfr. cirkulære af 4. juni 1975, pkt. 36, og af god kvalitet .

Rammebeløbene pr. 1. oktober 1977 er fastsat således

Hovedstadsområdet (Københavns og Frederiksberg kommuner samt Københavns, Roskilde og Frederiksborg amtskommuner)......... 3.400 Det øvrige land ............................................... 3.100

Beløbene er incl. moms (18 pct.).

Ved byggerier, der af kommunen konstateres at opfylde de skærpede krav til varmeisolering m.v. i BR 77, kan disse beløb forhøjes med 50 kr.

Ved lavt byggeri (parcel. og rækkehuse, gårdhuse o.lign.) kan rammebeløbene forøges med 5 pct.; ved byggerier, der opfylder de skærpede krav til varmeisolering m.v. i BR 77, kan tillægget dog udgøre 6 pct. af det forhøjede rammebeløb.

Ved byggerier med lavere gennemsnitligt lejlighedsareal end 80 kvadratmeter bruttoetageareal ved etagebyggeri og 90 kvadratmeter ved lavt byggeri kan rammebeløbene forhøjes med 0,3 pct. pr. kvadratmeter, dog højst med 6 pct. Der henvises til bilaget til nærværende cirkulære, som erstatter bilag 1 i boligministeriets cirkulære af 4. juni 1975 om støtte til almennyttigt nybyggeri m.v.

Rammebeløbene vil fortsat i ganske særlige tilfælde og kun efter boligministerens godkendelse i hvert enkelt tilfælde kunne forhøjes med indtil 10 pct. Der henvises herom til det i cirkulære af 4. juni 1975, pkt. 38, under nr. 3, nærmere anførte.

Udgifter i forbindelse med gennemførelse af alternative energiforsyningsanlæg forudsættes principielt afholdt indenfor rammebeløbene.

Erfaringsmaterialet vedrørende sådanne anlæg er imidlertid endnu ret sparsomt. Boligministeriet vil derfor indtil videre - som led i bestræbelserne for at mindsk energiforbruget - være indstillet på efter indstilling fra de kommunale myndigheder og efter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde at tillade merudgifterne ved anlæggenes etablering holdt udenfor rammebeløbene.

Det understreges, at denne ordning kun vil omfatte særlige lavenergi-installationer som f.eks.solfangere, vindmøller, jordvarmepumper m.v. eller kombinationer heraf, mens almindelig varmebesparende foranstaltninger som f.eks. øget isolering, 3 lag glas m.v., falder udenfor.

Man peger tillige på, at ordningen alene vedrører merudgifterne , dvs. den del af anskaffelsessummen, der overstiger udgifterne ved etablering af normale central- eller fjernvarmeanlæg.

Til brug ved boligministeriets vurdering må der i forbindelse med skema 1-ansøgningen fremsendes fornødent tegningsmateriale og nærmere redegørelse vedrørende de påtænkte særlige installationer. Det må samtidig oplyses, hvorledes merudgifterne er beregnet.

De foran fastsatte rammebeløb skal være overholdt ved projekter, hvor støtteansøgning på skema 1 indsendes til kommunen efter 31. decembere 1977.

I de tilfælde, hvor skema 1 - baseret på et fuldt udarbejdet projektforslag - er indsendt til kommunen inden 1. januar 1978, anvendes de hidtidige rammebeløb, jfr. cirkulære af 4. juni 1975, pkt. 38. Dog skal de nye rammebeløb være overholdt i de tilfælde, hvor boligministeriets tilsagn om statsgaranti og rentesikring først kan meddeles efter den 1. juli 1978 i henhold til et bevillingsprogram, der er fastlagt efter forhandling mellem boligministeren og Boligselskabernes Landsbyggefond, jfr. cirkulære af 4. juni 1975, punkterne 48, stk. 1, og 49, stk. 1, jfr. pkt. 23.

Afsnit III. Almennyttige boligers størrelse.

7 . I boligministeriets cirkulære af 4. juni 1975 om støtte til almennyttigt nybyggeri m.v. er der i pkt. 37 fastsat retningslinier for boligernes størrelse i det almennyttige nybyggeri. Lejlighedernes bruttoareal må ikke overstige 130 kvadratmeter.

I etagebyggeri må lejlighedernes gennemsnitsstørrelse højst være 85 kvadratmeter bruttoetageareal, og højst ca. 5 pct. af lejlighederne må være på mere end 95 kvadratmeter.

I lavt byggeri må gennemsnitsstørrelsen højst være 95 kvadratmeter, og kun et meget begrænset antal lejligheder må være på mere end 110 kvadratmeter.

Det er endvidere fastsat som almindelig retningslinie for lejlighedsfordelingen i nybyggeri, at der skal være et rimeligt forhold mellem lejlighedsarealet og antallet af beboelsesrum.

De nævnte retningslinier for lejlighedsstørrelser m.v. skal ses i sammenhæng med bestemmelserne om udgiftsrammer for det almennyttige boligbyggeri. Det er formålet at sikre, at almennyttige boligprojekter udformes sådan, at lejlighederne ikke bliver større, end at lejen kan betales af befolkningsgrupper med jævne indtægter, men det er samtidig forudsat, at lejlighedsindretningen er sådan, at boligerne er velegnede som familieboliger, når der er tale om lejligheder på mere end 2 værelser.

På grundlag af indvundne erfaringer samt huslejeudviklingen må stærkt understreges betydningen af, at de retningslinier og synspunkter, der er nævnt ovenfor, lægges til grund ved projekteringen af nyt byggeri. Som almindelig retningslinie for forholdet mellem lejlighedsareal og antallet af beboelsesrum i nyt byggeri gælder, at der ikke - medmindre der foreligger helt særlige forhold, der med rimelighed kan begrunde en fravigelse - bør indrettes 3-rums lejligheder med et bruttoetageareal på mere end 85 kvadratmeter, og 2-rums lejligheder på mere end 70 kvadratmeter.

Disse retningslinier er ikke udtryk for ønske om at nedsætte lejlighedsarealerne i almennyttigt nybyggeri, men - af hensyn til lejlighedernes anvendelse som familieboliger - at sikre et rimeligt forhold mellem lejlighedsareal og rumantal. Retningslinierne betyder, at lejligheder, hvis bruttoetageareal overstiger 85 kvadratmeter, må indrettes med 4 eller flere beboelsesrum, og lejligheder med mere end 70 kvadratmeter bruttoetageareal med mindst 3 beboelsesrum.

Afsnit IV. Byggeri med forskellige finansieringsformer m.v.

8 . Ved opførelse af almennyttigt nybyggeri vil det ofte - efter en konkret vurdering af behovet - være naturligt samtidig at opføre byggeri for særlige befolkningsgrupper for derved at skabe en varieret bebyggelse, der står åben for flest mulige befolkningsgrupper. Der tænkes i denne forbindelse specielt på indretning af kommunale pensionistboliger, daginstitutioner for børn, plejehjem m.v.

Ifølge bistandsloven er indretning af sådant byggeri imidlertid en kommunal opgave, og det kan derfor heller ikke finansieres efter de regler, der gælder for det almennyttige boligbyggeri. Der vil dog ikke være noget til hindrer for, at vedkommende kommune indgår overenskomst med et almennyttigt boligselskab om opførelsen af sådant byggeri sammen med opførelsen af et boligbyggeri.

Det samlede byggeri kommer i disse tilfælde til at omfatte dels et boligafsnit, der finansieres med bl.a. statsgaranterede realkreditlån, dels en anden form for bebyggelse, der finansieres på anden måde. For ikke at påvirke prioritetsstillingen for de statsgaranterede lån i boligbebyggelsen, bør projekteringen og udførelsen af det samlede byggeri tilrettelægges således, at de to former for bebyggelse holdes finansieringsmæssigt adskilt. Dette vil kunne ske enten ved en almindelig matrikulær udstykning eller ved at der allerede ved projektets udarbejdelse træffes beslutning om, at den samlede bebyggelse opdeles i 2 ejerlejligheder omfattende henholdsvis boligbebyggelsen og den anden bebyggelse.

Der henvises i øvrigt til boligbyggerilovens § 6, hvorefter hvert byggeforetagende skal udgøre en særlig afdeling af selskabet.

Det skal understreges, at opdeling i ejerlejligheder ikke kan ske, efter at den samlede bebyggelse er opført. Der henvises herved til § 10, stk. 2, i lov om ejerlejligheder, hvorefter der ikke kan ske opdeling i ejerlejligheder af ejendomme, som er opført til brug for medlemmer eller til udleje af almennyttige boligskaber, jfr. kap. II i lov nr. 83 af 19. marts 1975 om boligbyggeri.

Afsnit V. Ændring af bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed. Forelæggelse for afdelingsbestyrelsen af årsregnskab og driftsbudget.

9 . Der er ved bekendtgørelse nr. 175 af 29. april 1977 foretaget nogle ændringer af boligministeriets bekendtgørelse nr. 157 af 24. april 1975 om almennyttig boligvirksomhed. Der er nedenfor redegjort for de to vigtigste ændringer, som supplerer enkelte bestemmelser i denne bekendtgørelse. Med disse ændringer gælder bekendtgørelsen af 1975 fortsat.

Kommunalbestyrelsen er bemyndiget til at godkende vedtægtsbestemmelser om, at ledelsens udkast til årsregnskab og driftsbudget for en afdeling skal forelægges for afdelingsbestyrelsen til godkendelse , og at kommunalbestyrelsen træffer afgørelse i tilfælde af uenighed.

Efter de tidligere normalvedtægter af juli 1970 skulle udkast til årsregnskab og driftsbudget forelægges for afdelingsbestyrelsen til godkendelse, og kommunalbestyrelsen traf afgørelse i tilfælde af uenighed. Denne bestemmelse blev ændret i de nye normalvedtægter af juni 1975, hvorefter disse udkast blot skal forelægges for afdelingsbestyrelsen. Bestemmelsen er formuleret i overensstemmelse med § 13, stk. 3, 2. pkt., i boligbyggeriloven af 1975.

Beboerdemokratiordningen inden for de almennyttige boligselskaber blev indført i 1970 ved ændring af selskabernes vedtægter. Ordningen var frivillig , således at selskaberne selv var herre over, om de ville afgive de ejendomsretlige beføjelser, således som ordningen forudsattte.

Beboerdemokratiordningen blev indføjet i boligbyggeriloven af 1975 (lovens § 13) og gælder dermed som en generel ordning , uanset om der måtte være optaget bestemmelser herom i det enkelte boligselskabs vedtægter.

Ifølge normalvedtægterne af 1970 skulle kommunalbestyrelsen som nævnt træffe afgørelse i tilfælde af uenighed mellem selskabets ledelse og afdelingsbestyrelsen.

Med boligbyggeriloven af 1975 har man ophævet bestemmelserne om kommunalbestyrelsens forudgående godkendelse af lejeforhøjelser som betingelse for gyldighed. Andelsboligforeninger var i forvejen undtaget fra reglen. Ændringen blev gennemført efter indstilling fra en arbejdsgruppe under boligministeriet om dobbeltadministration med henblik på en administrativ lettelse for kommunalbestyrelserne. Det kunne derfor indvendes, at videreførelse af bestemmelsen om kommunalbestyrelsens afgørelse af uenighed mellem ledelse og afdelingsbestyrelse vil være i strid med hensynene bag lovændringen.

De ændrede regler om lejeforhøjelser betyder imidlertid ikke, at kommunalbestyrelserne helt fritages for at tage stilling til leje og lejeforhøjelser. Ifølge boligbyggerilovens § 7, stk. 3, skal kommunalbestyrelsen godkende lejen ved en afdelings ibrugtagelse, og efter § 7, stk. 5, kan kommunalbestyrelsen påbyde forhøjelse eller nedsættelse af lejen, hvis forholdene gør det påkrævet. Sidstnævnte regel må indebære, at kommunalbestyrelsen f.eks. efter lejerklager eller henvendelser fra en afdelingsbestyrelse, der hævder, at lejen er forhøjet eller nedsat i et omfang, der ikke er i overensstemmelse med reglerne, kan tage stilling til sådanne klager.

Hvis man i vedtægterne fastsætter, at uenighed mellem selskabsbestyrelse og afdelingsbestyrelse om årsregnskab og driftsbudget afgøres af kommunalbestyrelsen, og kommunalbestyrelsen ved sin godkendelse af vedtægterne accepterer dette , vil en sådan ordning ikke stride mod de hensyn, der har ført til, at den forudgående godkendelse af lejeforhøjelser er udgået af loven.

Det understreges, at ordningen forudsætter, at boligselskabets ledelse er indforstået hermed, og at kommunalbestyrelsen er indforstået med at afgøre eventuel uenighed mellem selskabets ledelse og afdelingsbestyrelse om årsregnskab eller driftsbudget. Genhusning ved brandsikring.

10 . Ved den nævnte bekendtgørelse nr. 175 af 29. april 1977 er endvidere sket en udvidelse af bestemmelserne om genhusning i bekendtgørelsen af 24. april 1975 om almennyttig boligvirksommhed. Der er ved indsættelse i denne bekendtgørelse af § 15, stk. 10, foretaget en midlertidig udvidelse af almennyttige boligselskabers genhusningsforpligtelse i hovedstadsområdet for at imødekomme det øgede genhusningsbehov som følge af brandsikring af ældre bygninger.

I medfør af § 53 i lov om boligbyggeri kan boligministeren gøre støttetilsagn til almennyttigt nybyggeri betinget af, at en del af lejlighederne anvises til husstande, der bliver husvilde som følge af sanerings- og kondemneringsvirksomhed eller gennemførelse af gade- og vejanlæg og andre offentlige anlæg, jfr. nærmere pkt. 23 i boligministeriets cirkulære af 4. juni 1975 om støtte til almennyttigt nybyggeri m.v.

Ifølge § 15, stk. 7, i bekendtgørelsen af 24. april 1975 om almennyttig boligvirksomhed har samtlige et selskabs afdelinger pligt til at medvirke til genhusning af husstande, der bliver husvilde som følge af saneringsvirksomhed, selvom der ikke i støttetilsagent er stillet vilkår herom, eller vilkåret alene har sigtet på første udlejning efter ibrugtagelsen. Pligtens omfang er i § 15, stk. 8, fastsat til hver 5. ledige lejlighed i afdelingen, der ikke stilles til rådighed for en boligsøgende, der allerede bor i samme afdeling. Reglerne er uddybet i pkt. 15 i boligministeriets cirkulære af 24. juni 1975 om organisation og udlejning af almennyttigt byggeri.

Ændringen angår kun den sidstnævnte genhusningsforpligtelse. Den går ud på, at der i perioden 1. juni 1977 - 1. juni 1979 i stedet for hver femte skal stilles hver tredie ledige lejlighed til rådighed, og genhusningsforpligtelsen omfatter i denne periode ikke alene husstande, der bliver husvilde som følge af sanering , men også som følge af beslutninger i medfør af § 7 i lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger m.v.

Udvidelse af genhusningsforpligtelsen gælder kun for almennyttige boligafdelinger i hovedstadsområdet , d.v.s. Københavns og Frederiksberg kommuner samt Københavns, Frederiksborg og Roskilde amter.

Der henvises i øvrigt til afsnit III i boligministeriets cirkulære af 9. juli 1977 om ændringer i lovgivningen vedrørende brandsikring af ældre beboelsesbygninger m.v.

Boligministeriet, den 8. november 1977.

Ove Hove.

/H.E. Rasmussen.

Bilag.

Tillæg til rammebeløbet ifølge pkt. 6 ved lavere lejlighedsgennemsnit end henholdsvis 80 kvadratmeter ved etagebyggeri og 90 kvadratmeter ved parcelhusbyggeri m.v.

Gennemsn. lejl. areal Tillæg i pct. m2 etagebyg. lavt. byg. 90 0,0 89 0,3 88 0,6 87 0,9 86 1,2 85 1,5 84 1,8 83 2,1 82 2,4 81 2,7 80 0,0 3,0 79 0,3 3,3 78 0,6 3,6 77 0,9 3,9 76 1,2 4,2 75 1,5 4,5 74 1,8 4,8 73 2,1 5,1 72 2,4 5,4 71 2,7 5,7 70 3,0 6,0 69 3,3 68 3,6 67 3,9 66 4,2 65 4,5 64 4,8 63 5,1 62 5,4 61 5,7 60 6,0

Ingen