Cirkulære om ændringer i lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri.

Cirkulære om ændringer i lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri.

Ved lov nr. 111 af 30. marts 1977 er gennemført visse ændringer af lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri (lovbekendtgørelse nr. 394 af 16. juli 1974). Loven trådte i kraft den 1. april 1977.

Lov nr. 309 af 19. juni 1974 om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri er herefter optrykt som lovbekendtgørelse nr. 191 af 4. maj 1977. Lovbekendtgørelsen er medtaget som bilag 1 til dette cirkulære.

De principieller retningslinjer for ydelse af midlertidig driftsstøtte til almennyttige boligafdelinger er uændrede. Disse retningslinjer er der nærmere redegjort for i boligministreriets cirkulære af 4. oktober 1974 om en særlig støtteordning for almennyttige byggerier med væsentlige udlejningsvanskeligheder. Dette cirkulære gælder derfor fortsat, alene med de afvigelser der følger af lov nr. 111 af 30. marts 1977.

Det foreliggende cirkulære omhandler kun en redegørelse for de ændringer, som er gennemført ved loven af 30. marts 1977.

Lovens formål .

1. Loven tilsigter at begrænse huslejestigningerne i det nyere almennyttige byggeri i de kommende år. Det er et hovedsigte med loven at tilvejebringe en rimelig balance mellem huslejeudviklingen i dette byggeri og den forventede indkomstudvikling. Dette mål søges nået dels ved en videreførelse og udbygning af den gældende midlertidige driftsstøtteordning for almennyttige boligafdelinger, dels ved nogle nye midlertidige støtteordninger. De gennemførte midlertidige støtteordninger gælder for tiden indtil udgangen af marts 1979.

Cirkulæret indeholder en gennemgang af lovens bestemmelser om

Videreførelse og udbygning af den gældende driftsstøtteordning (I).

Adgang for realkreditinstitutter til at yde lån af deres reservefondsmidler til nødlidende almennyttige boligselskaber (II).

Begrænsning af aftrapningen af rentesikringen (III).

I. Driftsstøtteordningen .

Yderligere statslån til videreførelse af ordningen .

2 . Driftsstøtteordningen for det almennyttige boligbyggeri blev etableret i 1971 på baggrund af udlejningsvanskeligheder i boligselskabernes nybyggeri. Ordningen tager sigte på gennem en tidsbegrænset økonomisk støtte at hjælpe nye boligafdelinger, der rammes af udlejningsvanskeligheder, igennem de første års startproblemer.

Driftsstøtten ydes af Boligselskabernes Landsbyggefond. Midlerne til støtteordningen hidrører dels fra Statslån, dels fra fondens egne midler. Der er indtil udgangen af marts 1977 stillet statslån på i alt 220 mill. kr. til rådighed for landsbyggefonden til denne udlånsordning.

Der er nu til videreførelse af driftsstøtteordningen stillet statslån på yderligere i alt 70 mill. kr. til rådighed for landsbyggefonden. Statslånet fordeles med 35 mill. kr. i hvert af finansårene 1977-78 og 1978-79. Disse to lån er stillet til rådighed henholdsvis med tilslutning af folketingets finansudvalg i medfør af § 92, stk. 1, i lov om boligbyggeri og ved ændringsloven af 30. marts 1977.

Lån fra Boligselskabernes Landsbyggefond .

3 . Driftsstøtten ydes af landsbyggefonden, dels i form af midlertidige driftslån til nedsættelse af lejen for store lejligheder, dels i form af lån til betaling af beboerindskud. Herudover kan fonden som en efterfølgende engangsforanstaltning yde driftstabslån til delvis dækning af driftsuderskud på grund af uudlejede lejligheder.

Mens midlerne til driftslånene har hidrørt fra såvel statslån som fondens egne midler, har driftstabslån hidtil kun kunnet ydes af fondens egne midler.

Da der i de kommende år skønnes at være behov for driftstabslån af betydelig størrelse, er der ved loven åbnet mulighed for, at statslånet også kan ydes til dette formål.

Det forudsættes, at bevilling af nye midlertidige driftslån og aftrapning af løbende driftslån til de enkelte byggerier foretages på basis af en nøje konkret vurdering af forholdene i hvert enkelt tilfælde. Lånene kan i det enkelte tilfælde kun forlænges og ydes med aftrappende beløb i det omfang, det må skønnes nødvendigt for at imødegå udlejningsvanskeligheder.

Kommunernes medvirken .

4 . Kommunerne kan som hidtil deltage økonomisk i driftsstøtteordningen for almennyttige boligafdelinger. Kommunerne kan yde lån efter lovens regler, det vil sige i samme omfang som landsbyggefonden kan yde lån til driftsstøtte.

Baggrunden herfor er den indflydelse, kommunerne som regle har udøvet på planlægningen af de enkelte bbyggelser, herunder lejlighedsfordelingen samt den udlejningspolitik, der praktiseres i kommunen. Endvidere medvirker kommunerne ved finansieringen af nybyggeriet. Driftsstøtteordningen tager sigte på at imødegå udlejningsvanskeligheder og dermed økonomisle problemer for boligselskaberne, hvilket - hvis selskaberne bliver nødlidende - i sidste instans i kraft af garantiforpligtelserne vil kunne betyde økonomiske tab for kommunerne.

Der har hidtil kun været adgang for kommunerne til at yde midlertidige driftslån og beboerindskudslån og disse lån har i givet fald skullet ydes via landsbyggefonden. Der er nu åbnet mulighed for, at kommunerne også kan yde driftstabslån i lighed med, at statslånet nu også skal kunne anvendes til dette formål. Der er samtidig givet kommunerne adgang til at yde driftsstøtten direkte til boligselskabet uden om landsbyggefonden.

Betingelserne for driftsstøtte .

5 . Det har hidtil været en fundamental betingelse for at opnå driftsstøtte, at den pågældende boligafdeling har været ramt af udlejningsvanskeligheder. Landsbyggefonden har altså for så vidt skullet afvente et konstateret tab, inden fonden har kunnet yde støtte. Denne betingelse har medført tilfælde, hvor landsbyggefonden ikke har været i stand til at yde driftslån til byggerier med økonomiske vanskeligheder, fordi der ikke har været konstateret udlejningsvanskeligheder, men hvor det på den anden side har kunnet forventes, at en forhøjelse af lejen ville medføre fraflytninger og dermed økonomiske tab for den pågældende afdeling.

På denne baggrund er der ved loven af 30. marts 1977 åbnet adgang for fonden til med boligministerens tilladelse at yde lån i særlige tilfælde, hvor der efter fondens skøn må forudses alvorlige udlejningsvanskeligheder.

Det forudsættes, at udlejning i nye boligafdelinger sker på grundlag af et udlejningsbudget, der er udarbejdet i overensstemmelse med reglen i boligbyggerilovens § 7. Afdelingens lejeindtægter skal være fastsat således, at der er dækning for udgifterne. Hvis lejlighederne ikke eller kun delvist kan udlejes til den fastsatte omkostningsbestemte leje, må boligselskabet rette henvendelse til landsbyggefonden og kommunen angående mulighederne for at opnå økonomisk støtte.

Det understreges, at ser kun i helt specielle tilfælde kan forventes meddelt tilladelse til at yde støtte til afdelinger, hvor der ikke har været udlejningsvanskeligheder.

Det må fortsat være den almindelige retningslinie, at lån kun ydes i tilfælde, hvor der er konstateret udlejningsvanskeligheder, således at der kun sker fravigeler herfra i tilfælde, hvor det f.eks. på grund af udlejningssituationen og det almindelige lejeniveau i området er utvivltsomt, at der vil opstå alvorlige udlejningsproblemer og dermed økonomiske tab, hvis lejen forhøjes.

Vilkårene for driftslån og driftstabslån .

6 . Der har hidtil været forskel på vilkårene for forrentning og tilbagebetaling af driftslån og driftstabslån.

Efter loven om midlertidig offentlig støtte (lovbekendtgørelse nr. 394 af 16. juli 1974) kan et driftslån henstå rente- og afdragsfrit i 10 år, hvorefter det tilbagebetales i løbet af højst 10 år. Driftstabslån er hidtil kun blevet ydet af landsbyggefondens egne midler i medfør af boligbyggerilovens § 34. Efter denne bestemmelse kan driftstabslån henstå rente- og afdragsfrit uden tidsbegrænsning.

Da både statslån og eventuelle kommunelån nu også kan anvendes til ydelse af driftstabslån efter reglerne i loven om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri, er det fundet naturligt i princippet at fastsætte ensartede vilkår for både driftslån og driftstabslån.

Der gælder derfor nu efter loven som udgangspunkt samme regler om afdrag og forrentning for begge typer lån. Dog er der efter loven adgang for landsbyggefonden og kommunen til at bestemme, at et ydet driftstabslån kan henstå rente- og afdragsfrit uden tidsbegrænsning. Landsbyggefonden og kommune skal dog altid betinge sig, at lånet under vidsse angivne omstændigheder kan forlanges forrentet og afdraget efter långivers nærmere bestemmelse.

Fordeling af lån ydet af kommuner i hovedstadsområdet .

7 . Der er ved lovændring af 30. marts 1977 foretaget en ændring af bestemmelsen om fordeling af de lån, som kommuner i hovedstadsområdet måtte yde til driftsstøtteordningen.

Efter den hidtil gældende bestemmelse i lovens § 1. stk. 4. (lovbekendtgørelsen af 16. juli 1974) skulle halvdelen af lån, som kommunerne i hovedstadsområdet ydede i medfør af loven, fordeles efter reglerne i § 71 i lov om boligbyggeri (lovbekendtgørelse nr. 483 af 16. august 1973). Da 1967-boligbyggeriloven blev ophævet den 1. april 1975 ved lov nr. 83 af 19. marts 1975 om boligbyggeri, og da der ikke i 1975-loven er optaget regler svarende til 1967-lovens § 71, er det nu fastsat i loven, at sådanne lån i stedet fordeles efter reglerne i § 13, stk. 3, i lov om boligsikring.

Afgrænsning af hovedstadsområdet fastsættes herefter således, at fordeling af lån, der er ydet til byggerier finansieret efter reglerne i 1967-loven - det vil sige indtil 1. april 1975 - foretages i overensstemmelse med reglerne i § 71 i 1967-loven.

Hovedstadsområdet omfatter herefter - for lån der er ydet inden den 1. april 1975 -følgende kommuner

København, Frederiksberg, Gentofte, Albertslund, Ballerup, Birkerød, Brøndby, Dragør, Farum, Gladsaxe, Glostrup, Greve, Herlev, Hvidovre, Høje-Tåstrup, Hørsholm, Lyngby-Tårbæk, Rødovre, Søllerød, Ishøj, Tårnby, Vallensbæk og Værløse.

Hvis der ydes driftsstøttelån til byggerier, der er finansieret efter reglerne i 1975-loven, fordeles disse lån efter reglerne i dennes lovs § 57, svarende til de kommuner i hovedstadsområdet, som har ydet støtte til finansiering af nybyggeri. Hovedstadsområdet udvides derfor ved fordeling af disse lån til at omfatte Københavnsog Frederiksberg kommuner og samtlige kommuner i Københavns, Frederiksborg og Roskilde amter.

II. Lån af realkreditinstitutternes reservefondsmidler .

Långivningens omfang .

8 . Låntagerne i realkreditinstitutterne skal efter realkreditloven gennem indskud og løbende bidrag tilvejebringe reservefonde til imødegåelse af tab på panter, der bliver nødlidende. Disse reservefonde er et supplement til den solidariske hæftelse, som låntagerne i de fleste tilfælde har påtaget sig indenfor den enkelte obligationsserie. Reserverne er tillige en del af det samlede sikkerhedsgrundlag for realkreditinstitutternes obligationer.

Der er konstateret tilfælde, hvor almennyttige boligafdelinger er blevet ramt af så store vanskeligheder og påført så store økonomiske tab, at det vil være en alvorlig belastning for landsbyggefonden og vedkommende kommune alene at tilføre den pågældende afdeling den kapital, som er nødvendig for at sikre, at afdelingen kan føres videre som almennyttigt byggeri.

Hvis afdelingen ikke kan føres videre, men bliver nødlidende og må likvidere, vil dette indebære risiko for tab ikke blot for staten og kommunerne, men også for det realkreditinstitut, der har ydet lån til byggeriets opførelse. Et sådant tab må i givet fald dækkes af instituttets reserver.

På denne baggrund er der ved ændringsloven af 30. marts 1977 åbnet adgang for realkreditinstitutterne, når de skønner det hensigtsmæssigt, til sammen med landsbyggefonden og kommunerne at gå ind i økonomiske støtteordninger for almennyttige boligafdelinger, som bliver nødlidende på grund af udlejningsvanskeligheder. Realkreditinstitutterne kan hertil anvende reservefondsmidler, som på denne måde bruges til at forebygge økonomiske tab for institutterne,

Der er tale om en midlertidig låneordning, der gælder indtil 31. marts 1979.

Udlånsadgangen er endvidere begrænset således, at der i det enkelte realkreditinstitut ikke kan disponeres over reservefondsmidler i videre omfang, end hvad almennyttige boligselskaber selv tilsammen gennem tiden har tilvejebragt ved indskud og løbende bidrag til instituttets reservefonde.

Denne låneordning er tænkt som et supplement til den midlertidige støtteordning i form af driftlån og driftstabslån, som varetages af landsbyggefonden og kommunerne, og det er udtrykkeligt forudsat, at de samlede udlån tilvejebringes ved en fælles indsats fra landsbyggefonden, vedkommende kommune og realkreditinstituttet. Lån kan kun ydes, når der ved den fælles indsats - også af realkreditinstituttet - skønnes at kunne sikres en videreførelse af ejendommen som almennyttig boligbyggeri. Det blev understreget i bemærkningerne til lovforslaget, at det må være den altovervejende hovedregel, at lån fra et realkreditinstitut kun ydes i forbindelse med lån fra såvel kommunen som landsbyggefonden. Der er endvidere en betingelse, at boligministeren godkender långivningen i hvert enkelt tilfælde.

Betingelserne for at opnå lån .

9 . Som allerede nævnt skal denne låneordning betragtes som et supplement til den almindelige driftsstøtteordning og anvendes i de særlige tilfælde, hvor det skønnes nødvendigt ved en ekstraordinær økonomisk indsats for at sikre et byggeris videreførelse som almennyttigt byggeri.

Boligselskabernes Landsbyggefond indtager en central placering ved formidling af den midlertidige driftsstøtte til almennyttige boligafdelinger, og fonden har antagelig i vidt omfang allerede ydet støtte til de afdelinger, som får brug for den udvidede støtte med midler fra realkreditinstituttetnes reservefonde.

Det er derfor fundet naturligt og hensigtsmæssigt, at landsbyggefonden også varetager administrationen af den udvidede støtteordning. Ansøgninger om lån skal derfor indsendes til landsbyggefonden, som derefter optager forhandlinger med vedkommende kommune og realkreditinstitut med henblik på fremskaffelse og gennemgang af materiale til belysning af den pågældende afdelings økonomiske situation. Hvis det på dette grundlag skønnes, at det vil være muligt at sikre den pågældende ejendoms videreførelse som almennyttigt byggeri ved tilførsel af midlertidige lån, må fordelingen af disse lån på långiverne indgå i forhandlingerne. Landsbyggefonden indsender derefter en indstilling til boligministeren om gennemførelse af den nødvendige låneordning.

Realkreditinstituttets lån efter denne ordning ydes som annuitetslån, der forrentes med 6 pct. p.a. og afvikles med halvårlige ydelser over højst 15 år.

Lånene skal sikres ved pant i ejendommen. Det forudsættes, at prioritetsordenen i hvert enkelt tilfælde aftales mellem långiverne. Det vil nok være naturligt som udgangspunkt at antage, at prioritetsordenen fastsættes i rækkefølgen, realkreditlån, kommunelån og landsbyggefondslån.

III. Begrænsning af rentesikringsaftrapningen .

10 . Ved ændringsloven af 30. marts 1977 er der gennemført en begrænsning af rentesikringsaftrapningen med henblik på at begrænse lejestigninger i de kommende år.

Efter lovens § 4 a begrænses aftrapningen af rentesikringen i tiden 1. Januar 1977 - 31. marts 1979 således, at den årlige nedsættelse af rentesikringsydelserne i den enkelte ejendom ikke kommer til at overstige 7 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal. Den 1. april 1979 nedtrappes rentesikringen til det oprindelige forudsatte niveau.

Boligministeriet har i skrivelse af 10. maj 1977 til Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning fastsat nærmere retningslinjer for gennemførelsen af rentesikringsaftrapningen. Denne skrivelse er medtaget som bilag 2 til dette cirkulære.

Boligministeriet, den 20. juni 1977.

Ove Hove.

/H.E. Rasmussen.

Bilag 1 .

Boligministeriets lovbekendtgørelse nr. 191 af 4. maj 1977 om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri .

(udelades her).

Bilag 2 .

Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning .

Retningslinier for aftrapning af rentesikring efter lov af 4. december 1976 om stop for pris-, husleje- og indkomststigninger og lov af 30. marts 1977 om ændring af lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttig boligbyggeri.

--------------------------------------------------------------------~

1 .Efter lov nr. 568 af 4. december 1976 om stop for pris-, husleje~ og indkomststigninger udskydes aftrapningen af rentesikringsydelser efter lovgivningen om boligbyggeri.

Lovens § 10 lyder således

»I byggerier, hvor rentesikringsydelserne efter lovgivningen om boligbyggeri aftrappes i lovens gyldighedsperiode, udskydes den førstkommende yderligere nedsættelse af rentesikringsydelsen efter 1. december 1976 i 3 måneder.«

Denne bestemmelse omfatter alle byggerier, hvortil der er ydet rentesikring i henhold til lovgivningen om boligbyggeri, og for hvilke rentesikringsydelserne aftrappes til et lavere trin eller helt bortfalder i perioden 2. december 1976 til 28. februar 1977 (begge dage incl.). For disse byggerier udskydes den førstkommende rentesikringsaftrapning i fulde 3 måneder, således at f.eks. et byggeri, for hvilket rentesikringsydelsen skulle have været aftrappet den 1. februar 1977, i stedet først får ydelsen nedsat den 1. maj 1977.

2 . Ved lov nr. 111 af 30. marts 1977 om ændring af lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri er indsat følgende bestemmelse i loven

» § 4a . I tiden 1. januar 1977 til 31. marts 1979 begrænses aftrapningen af rentesikringsydelserne i almennyttigt boligbyggeri således, at den årlige nedsættelse af ydelserne i den enkelte ejendom ikke kommer til at overstige 7 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal. Den 1. april 1979 nedtrappes rentesikringen til det oprindeligt forudsatte niveau.«

Til belysning af omfanget m.v. af denne bestemmelse skal oplyses

a. Ordningen omfatter kun almentnyttigt boligbyggeri, for hvilket der i perioden 1. januar 1977 til 31. marts 1979 sker aftrapning af rentesikring til et lavere trin.

b. Beregningen af aftrapningen sker tidsmæssigt med udgangspunkt i den skæringsdag for overgang fra anlægs- til driftsregnskab, som blev fastsat ved byggeriets færdiggørelse.

Hvis skæringsdagen i sin tid er fastsat til f.eks. den 1.marts 1970 er rentesikringsydelsen nedsat første gang den 1. marts 1976, og denne lavere ydelse gælder for perioden indtil den 28. februar 1977. Den yderligere aftrapning, der herefter skal ske pr. 1. marts 1977, begrænses til 7 kr./kvadratmeter pr. år. Den næste aftrapning pr 1. marts 1978 vil for dette byggeri, udgøre yderligere 7 kr./kvadratmeter pr. år, således at den ydelse, der udbetales for tiden efter den 1. marts 1978, i alt vil være reduceret med 14 kr./ kvadratmeter pr. år i forhold til den for tiden indtil den 28. februar 1977 udbetalte ydelse. Pr. 1. marts 1979 vil der ske en yderligere nedsættelse med 7 kr./kvadratmeter pr. år, dog kun indtil udgangen af marts 1979.

c. Aftrapningsbeløbet beregnes som 7 kr. pr. kvadratmeter lejebærende areal, d.v.s. at det alene er det rene boligareal, der indgår i beregningen.

d. Ordningen omfatter også de byggerier, hvor rentesikringen skulle være bortfaldet totalt efter den 1. januar 1977. Der kan ikke ske totalt bortfald af rentesikringen, hvis ydelsen herved reduceres med mere end 7 kr./kvadratmeter pr. år.

e. For byggerier, der er omfattet såvel af § 4a som af § 10 i lov om stop for pris-, husleje- og indkomststigninger, gælder, at der ved den rentesikringsaftrapning, der i henhold til »stoploven« udskydes i 3 måneder, forholdes som anført ovenfor under pkt. a. Den ydelse, der udbetales efter aftrapningen, og som altså kun vil blive udbetalt for en periode på 9 måneder, må ikke - omregnet på årsbasis - være reduceret med mere end 7 kr./kvadratmeter i forhold til den ydelse, der blev udbetalt inden aftrapningen.

f. For byggerier, til hvilke der udbetales a'conto rentesikring, forholdes som anført ovenfor under pkt. a.

3 . § 2 i lov nr. 111 af 30. marts 1977 om ændring af lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri lyder således

»Rentesikringsydelser i almennyttigt boligbyggeri, der forfalder til udbetaling den 30. juni 1977, udbetales med halvdelen den 1. april 1977 og halvdelen den 30. juni 1977.«

Bestemmelsen omfatter kun boligbyggeri.

Ove Hove.

/H.E. Rasmussen.

Ingen