Vejledning om vurderingsrådenes udfyldelse af basiskort ved 16. alm. vurdering pr. 1. april 1977, herunder af rubrikken vedrørende lejeindtægt og lejeværdi for visse udlejningsejendomme.

Vejledning om vurderingsrådenes udfyldelse af basiskort ved 16. alm. vurdering pr. 1. april 1977, herunder af rubrikken vedrørende lejeindtægt og lejeværdi for visse udlejningsejendomme.

(Til samtlige vurderingsråd og kommuner uden for København).

Arbejdsgrundlaget for vurderingen af den enkelte ejendom foreligger ved 16. alm. vurdering i form af et basiskort, der erstatter de hidtidige vurderingsskemaers bagside.

Om vurderingsrådenes udfyldelse af basiskortet skal man meddele følgende anvisninger

A. Basiskortets 5 bælter.

Bælte A indeholder maskinelt udskrevne oplysninger om ejendommens identifikation: kommune, vurderingskreds og -distrikt, vejkode, husnummer, beliggenhed, ejers/administrators navn samt eventuel oplysning om fra hvilken ejendom den pågældende ejendom, herunder ejerlejlighed, er udstykket siden sidste vurdering.

Bælte B indeholder maskinelt udskrevne matrikeloplysninger, svarende til indholdet af de kommunale ejendomsskattekontorers stamkort: ejendommens enkelte matrikelnumre med angivelse af ejerlav/by/kvarter og sogn, areal, samt matrikulær notering og zonebeliggenhed, endvidere oplysninger om eventuelle afvigelser fra matriklens arealangivelse (ekspropriation m.v.).

Bælte C og D indeholder maskinelt udskrevne oplysninger om ejendommens benyttelseskode og ansættelseskode og ansættelser ved den seneste vurdering, herunder de da foretagne grundværdispecifikationer og fordelinger af ansatte værdier. Såfremt det af vurderingsrådet fastsatte grundværdiniveau er indberettet ved udfyldelse af vejliste, vil beregningsforslag for grundværdi og grundværdispecifikation ved 16. alm. vurdering være udskrevet maskinelt i de ikke-tonede felter i bælte C og D. Som beregningsforslag er tillige udskrevet fradrag i grundværdien for forbedringer, medmindre en del af det hidtidige fradrag er givet for forbedringer, der er mere end 30 år gamle. I sidstnævnte tilfælde skal vurderingsrådet tage stilling til, i hvilket omfang fradraget skal bortfalde, jfr. bl.a. at det for skove først bortfalder efter 60 år. Endelig er benyttelseskoden og antallet af lejligheder ved den seneste vurdering anført som beregningsforslag.

Finder vurderingsrådet, at de maskinelt udskrevne forslag til ansættelse kan benyttes, skal ansættelserne ikke overføres til højre side af basiskortet. Ønsker rådet derimod at ændre i det udskrevne forslag, skal dette ske ved en tydelig overstregning heraf og påføring af den ændrede ansættelse umiddelbart ovenover. Sekretariatet skriver herefter de foretagne rettelser i felterne i højre side af basiskortets bælte C og D, som er beregnet til grundlag for indtastningen.

Bælte E indeholder et felt til beregning af bygningsværdien for ukomplicerede bygninger. Oplysningerne i dette felt er i lighed med felterne på basiskortets bagside til vurderingsrådets interne brug, d.v.s. at oplysningerne i disse felter ikke vil blive overført til vurderingsfortegnelse og ejermeddelelse. Endvidere er bælte E forsynet med en bemærkningsrubrik, der anvendes, hvor oplysninger, som ønskes overført til fortegnelse og ejermeddelelse - og hvortil der ikke findes specielle rubrikker - skal anføres af vurderingsrådet.

Endelig forefindes en rubrik vedrørende lejeindtægt og lejeværdi for visse udlejningsejendomme. Herom fastsættes følgende

B. Basiskortets lejerubrik.

Som ved 15. alm. vurdering og forudgående almindelige vurderinger pålægges det ved 16. alm. vurdering pr. 1. april 1977 vurderingsrådene i større, egentlige bymæssige områder at udfylde denne rubrik om leje eller lejeværdi for udlejningsejendomme af nærmere angiven type samt i forbindelse hermed at markere ejendomme af denne type, der tilhører sociale boligselskaber, andelsboligforeninger og lejerforeninger. Rubrikken skal udfyldes af vurderingsrådene i København og Frederiksberg kommuner, vurderingsrådene i samtlige kommuner i skyldkredsene i Københavns amt samt vurderingsrådene i følgende øvrige kommuner: Esbjerg, Fredericia, Frederikshavn, Haderslev, Helsingør, Herning, Hillerød, Hjørring, Holbæk, Holstebro, Horsens, Kolding, Korsør, Køge, Nakskov, Nykøbing F., Næstved, Odense, Randers, Roskilde, Rønne, Silkeborg, Skive, Slagelse, Svendborg, Sønderborg, Vejle, Viborg, Åbenrå, Ålborg og Århus.

Det er særdeles vigtigt, at denne rubrik udfyldes meget omhyggeligt, idet oplysningerne skal danne grundlag for udarbejdelsen af statsskattedirektoratets vurderings- og lejestatistik for udlejningsejendomme.

I. Ejendomme, for hvilke basiskortets lejerubrik skal udfyldes.

Følgende ejendomsgrupper er omfattet af de pågældende bestemmelser

1) Alle udlejningsejendomme med benyttelseskode 1 (rene beboelsesejendomme), der indeholder 4 lejligheder og derover, uanset størrelsen af lejeværdien af de af ejeren benyttede lejligheder.

2) Udlejningsejendomme med benyttelseskode 2 (ejendomme med blandet beboelse og forretning) og 3 (ejendomme med ren forretning), for så vidt lejeværdien af de af ejeren benyttede lejligheder og lokaler (efter eventuel korrektion, se nedenfor afsnit III) ikke overstiger 20 pct. af den samlede leje. Hvis lejeværdien af de af ejeren benyttede lejligheder og lokaler overstiger 20 pct. af den samlede leje, skal basiskortets lejerubrik ikke udfyldes.

En betingelse for, at lejerubrikken for ejendomme af ovennævnte grupper skal udfyldes, er dog, at ejendommen har karakter af udlejningsejendom. Ejendomme med benyttelseskode 1 eller 2, der tilhører plejehjem, stiftelser o.l. og indeholder friboliger eller boliger med nedsat leje, medtages således ikke.

Der foretages særskilt markering i rubrikkens linie 5, af ejendomme tilhørende

a) sociale boligselskaber, herunder sociale andelsboligforeninger,

b) aktieselskaber organiseret som andelsboligforeninger,

c) lejerforeninger.

Afgrænsningen af ejendomme tilhørende sociale boligselskaber kan undertiden volde vanskeligheder; ejernavnet vil kunne være vejledende, idet der i navnet oftest indgår ord eller ordforbindelser med "andels-", "social-", "funktionær-" o.l. I Københavnsområdet findes under denne gruppe et betydeligt antal ejendomme tilhørende Københavns Almindelige Boligselskab (K.A.B.) og betegnet med "Institutionen" efterfulgt af et navn.

II. Udfyldelsen af rubrikken.

Linie 1: Samlet årlig leje inkl. ejerleje.

Linie 2: Heraf leje af erhverv inkl. ejerleje.

Linie 3: Ejerleje for beboelse og erhvervslokaler tilsammen.

Linie 4: Ejerleje for erhvervslokaler.

Som nævnt under afsnit I skal der tillige foretages markering af ejendomme tilhørende sociale boligselskaber m.v. i linie 5.

Om de enkelte linier i rubrikken bemærkes følgende

I linie 1 anføres ejendommens samlede lejeindtægt (herunder pladsleje, leje af reklamer m.v.) tillagt lejeværdien af de af ejeren benyttede lejligheder og lokaler. Såfremt vurderingsrådets skøn over lejeværdien af ejers lejlighed(er) eller lokale(r) (ejerlejen) afviger fra den af ejeren anførte lejeværdi, er det det skønnede beløb, der skal medtages i den samlede leje. Er der for ejendomme tilhørende andelsboligforeninger m.v. skønnet en leje, der afviger fra den i vurderingsskemaet oplyste boligafgift, anføres det skønnede beløb, jfr. afsnit III.

I linie 2 anføres den del af den samlede lejeindtægt, der falder på forretnings- og erhvervslokaler m.v., inkl. lejeværdien af de af ejer benyttede lokaler. Linien skal alene udfyldes for ejendomme med benyttelseskode 2 og 3.

Findes der i ejendomme med benyttelseskode 1 mindre lejemål af erhvervslokaler (f.eks. frisørsaloner, kælderlokaler, mindre lagerog kontorlokaler eller garager), henføres lejen for disse lejemål til beboelseslejen og anføres sammen med denne.

I linie 3 anføres den af ejeren oplyste eller af vurderingsrådet skønnede samlede lejeværdi for de af ejeren benyttede lejligheder og/eller erhvervslokaler.

Såfremt der i ejendomme med benyttelseskode 1 findes enkelte mindre erhvervslokaler, der benyttes af ejer, medtages den oplyste eller skønnede lejeværdi for disse lokaler ligeledes i denne linie (jfr. ovenfor under linie 2). Det samme gælder leje af garager.

I linie 4 anføres den oplyste eller skønnede lejeværdi af erhvervslokaler, der benyttes af ejer. Denne linie skal alene udfyldes for ejendomme med benyttelseskode 2 og 3.

III. Undersøgelse og kritik af de i vurderingsskemaerne anførte lejebeløb.

1. Fejl og mangler.

Da der erfaringsmæssigt ofte er fejl og mangler ved ejerens udfyldelse af vurderingsskemaets (formular U) rubrik 12, er det vigtigt, at vurderingsrådene gennemgår de af ejeren afgivne oplysninger om lejeindtægterne omhyggeligt. Der bør foreligge en specifikation over lejen for de enkelte lejemål; sammentællingen af lejebeløbene eftergås, og det kontrolleres, at der er påført leje for alle de udlejede lejligheder og lokaler i ejendommen, herunder viceværtboliger o.l.

I ganske enkelte tilfælde kan det forekomme, at den angivne leje indeholder poster, der ikke skal medregnes i lejen. Disse beløb må fradrages i den leje, der anføres på basiskortet. Der kan f.eks. være tale om betaling for opvarmning, varmt vand, lys og gas. Hvor dette forekommer, vil det oftest være anført i skemaet, og samtidig kan beløbet være opført under ejendommens driftsudgifter som en særlig post; hvis dette ikke er tilfældet, må der søges oplysning om disse udgifters størrelse hos ejeren, eller der må fradrages et skønsmæssigt beløb. Hvis det drejer sig om en ejendom med både beboelse og forretning, må fradragsbeløbet fordeles på henholdsvis beboelses- og forretningslejen.

Lejen for blandede beboelses- og forretningslejemål deles skønsmæssigt på beboelse og forretning. I tilfælde, hvor der til et forretningslejemål hører en beboelse af underordnet betydning, kan hele lejen dog henføres til forretningslejemålet. Omvendt kan hele lejen henføres til beboelsen, hvis den erhvervsmæssige benyttelse er af underordnet betydning.

Eventuelt driftstilskud i henhold til byggestøttelovgivningen (f.eks. rentesikring) anført i vurderingsskemaet (formular U, rubrik 12) lægges til boliglejen.

2. Skøn over ejerlejen.

Som nævnt under punkt II skal lejeværdien af de lejligheder og lokaler, der benyttes af ejendommens ejer (nedenfor betegnet som de af ejer benyttede lokaler), angives særskilt i lejerubrikken på basiskortet.

Ofte vil der ikke i skemaet være anført lejeværdi for disse lokaler, og vurderingsrådet må da ansætte en lejeværdi efter skøn. Hvis ejer har angivet en lejeværdi, må vurderingsrådet undersøge, om de anførte beløb er passende; en sådan undersøgelse bør i øvrigt foretages som et led i selve vurderingsarbejdet, jfr. Vurderingsvejledningen side 106 forneden og 107 foroven. Som her anført må man for de af ejeren benyttede lokaler gå ud fra en lejeværdi, der - alt efter ejendommens beliggenhed, alder og kvalitet - svarer til lejen i det frie marked. Dog vil det for beboelseslejligheder, der bebos af ejeren (og hvoraf der normalt kun kan være en i en ejendom), i reglen være praktisk at gå ud fra en leje, svarende til lejen for tilsvarende lejligheder i ejendommen. Hvis en køber ved køb af ejendommen har mulighed for at overtage en lejlighed, og dette skønnes at påvirke prisen, må der ved ansættelsen tages hensyn hertil.

Hvad angår erhvervslokaler er det ikke muligt at give almindelige retningslinier, da det frie markeds leje varierer stærkt efter lokalernes beliggenhed og kvalitet og de lokale efterspørgsels- og udbudsforhold. Den sikreste vejledning vil man få ved at undersøge købesummen for ejendomme, der helt eller i væsentlig grad er købt til ejers eget brug, idet man herudfra vil kunne beregne, hvilken leje køber har sat sig for; en forudsætning for at komme til et rigtigt resultat ad denne vej er dog, at den betalte pris kan anses for normal. Endvidere kan der hentes vejledning af lejen i nybyggede ejendomme under fornøden hensyntagen til forskelle i lokalernes kvalitet og beliggenhed.

For ejendomme tilhørende andelsboligforeninger, aktieselskaber organiseret som andelsboligforeninger samt lejerforeninger anføres i rubrikkerne i basiskortet en leje svarende til, hvad der efter ejendommens alder, tilstand og beliggenhed ville have været sædvanlig, hvis ejendommen havde været en almindelig udlejningsejendom, jfr. i øvrigt Vurderingsvejledningen side 93 for neden og side 94 for oven.

C. Afslutning.

Når basiskortet er underskrevet (af alle vurderingsrådets medlemmer), må der ikke rettes i ansættelser m.v., idet basiskortet tjener som dokumentation for den foretagne vurdering.

Statsskattedirektoratet, den 8. marts 1977.

Hans Westerberg.

/ E. Stæhr-Larsen.

Ingen