Statsskattedirektoratets cirkulæreskrivelse vedrørende vejledning om ligningsdirektoratets opfattelse af nogle spørgsmål af betydning for vurderingen af landbrugsejendomme m.v., der kan blive omfattet af loven om frigørelsesafgift af fast ejendom m.v. OBS: Skattedepartementet har ikke læst korrektur på retsforskriften endnu.

§ 4 A-vurderingen foretages efter ejendommens faktiske og retlige tilstand på vurderingstidspunktet (ikke på zoneinddragelsens tidspunkt), det vil bl.a. sige efter de matrikulære forhold på dette tidspunkt og i de da forekommende driftsenheder, jfr. vurderingslovens § 8. Prisforholdene på tidspunktet for den sidste almindelige vurdering forud for vurderingstidspunktet lægges til grund.

Hvor overførslen sker umiddelbart før en 1.april, kan ejendommene medtages ved årsomvurderingen, men der skal i så fald i forbindelse med vurderingen gives forlods meddelelse til ejer, kommunen, skyldrådet og ligningsdirektoratet om, at ansættelsen er at betragte som en § 4 A-vurdering.

Kan man ikke hos kommunens tekniske forvaltning få oplyst den nøjagtige størrelse af de overførte arealer, må vurderingen foretages på grundlag af en grov opmåling på kortet, som man om fornødent senere kan ændre ved en revision. Supplerede bemærkninger vedrørende visse værdiskøn og fordelinger Værdi af bygninger.

Ved skønnet over bygningernes værdi må man ikke lade sig vildlede af, at de måske fortsat udnyttes fuldt ud på grund af rent personlige forhold. Man skal finde frem til det beløb, en fornuftig køber vil give, når han ved, at en del af arealet skal udstykkes.

For en ejendom hvor arealet omkring bygningerne forventes udlagt til åben lav boligbebyggelse, kan man derfor ikke tillægge avlsbygningerne nogen nævneværdi værdi. Såfremt der ikke ansættes differencebeløb for hele ejendommens areal, skal det resterende areal indgå i ejendomsværdien med en normal tillægsparcelpris i de tilfælde, hvor avlsbygningerne ansses for værdiløse.

Forventes arealet udlagt til blandet bolig- og erhvervsområde, kan der i nogle tilfælde være anledning til at overveje, om enkelte bygninger evt. kan anvendes til det ny formål.

Hvor forventning om overførsel alene vedrører arealer uden bygninger, skal avlsbygningernes værdi også reduceres, når man første gang ansætter differencebeløb. Hvor arealet omkring bygningerne også må formodes, at ville blive overført indenfor en overskuelig fremtid, må reduktionen være af omtrent samme størrelsesorden, som den del af avlsbygningernes værdi, der ved en fordeling på grundlag af en ren landbrugsmæssig grundværdi, vil falde på arealet med differencebeløb. Venter man derimod, at arealet omkring bygningerne ikke vil blive overført, og restejendommen fortsat har en sådan størrelse, at den vil kunne sælges som landbrugsejendom, skal reduktionen være en del mindre. En evt. mulighed for tilkøb af tillægsjord kan der ikke tages hensyn til, før handlen reelt er afsluttet.

For stuehusets vedkommende vil man normalt kunne gå ud fra, at det i mindre bysamfund oftest vil kunne bevares efter en udbygning af området. I andre områder må en del stuehuse anses for at være så miljøfremmede, at en nedrivning må forudses. Der kommer normalt ingen værdinedgang for stuehuset, som følge af frasalg af areal, sålænge ejendommen kan opretholdes som landbrugsejendom. Udstykkes ejendommen helt, og stuehuset sælges som et parcelhus, vil der fremkomme en værdistigning på dette, som først kan komme til udtryk efter udstykningen.

Visse specialbygninger, som f.eks. til fjerkræproduktion, kan være uafhængige af jordarealets størrelse, at fraslag af jord ikke medfører nogen værdinedgang. For disse bygninger må man dog ofte overveje, om det er muligt at opretholde produktionen når byen rykker tættere på. Værditab.

Den nedgang i bygningsværdien eller værdien af beplantningen m.v. der skyldes forventet zoneovergang, og som kan konstateres i basisvurderingen, er det værditab, der kan anvendes til reduktion af frigørelsesværdien. Man må dog være opmærksom på, at en del af værditabet evt. kan skyldes andre forhold, f.eks. at der på et tidligere tidspunkt er udstykket grunde fra ejendommen. Hvor værdinedgangen skyldes, at ejendomme i nogen tid før zoneovergang har været anvendt f.eks. som sommerhus (med et tilhørende bortforpagtet areal), er der ikke grundlag for at ansætte værditab. Fordeling af basis- og slutvurderinger. (Ligningsdirektoratets cirkulære af 16. april 1974 afsnit IV - VI).

I ciruklærets fordelingssituationer A B går man ud fra en vurdering, der alene omfatter en ren landbrugsmæssig værdi, medens man i C og D har en vurdering, hvori der er regnet med et værditab på 40.000 kr. Hvis man på tidspunktet for basisvurderingen kunne forudse, at 5 ha omkring bygningerne ville blive udlagt til åben lav boligbebyggelse, kunne man tillægge avlsbygningerne en meget begrænset værdi, og vurderingen og fordelingen kunne f.eks. se således ud

Basisvurdering Fordeling til 5 ha omkring bygningerne Grundværdi 20 ha a 5.000 kr. = 100.000 kr. 25.000 kr. Differencebeløb 200.000 kr. 200.000 kr. Stuehus 100.000 kr. 100.000 kr. Avlsbygninger 15.000 kr. 15.000 kr. Tillægsparcelpris udover grundværdi af 15 ha lands- zonejord 60.000 kr. 0 kr. ------------ ----------- Ejendomsværdi 475.000 kr. 340.000 kr. ------------ ----------- Værditab kan i denne situation ansættes med 125.000 kr., der udregnes således: Avlsbygningernes tekniske værdi 200.000 kr. Værdi som garage og udhus 15.000 kr. Tillægsparcelpris 60.000 ----------- 75.000 kr. 75.000 kr. ----------- Værditab 125.000 kr. -----------

Såfremt der tidligere er udstykket byggegrunde fra ejendommen, skal en del af værditabet henføres til disse.

Fordelngerne skal altid foretages ud fra forholdene på tidspunktet for basisvurderingen, herunder navnlig usikkerheden med hensyn til, hvor stor værdi man kan tillægge bygningerne. Der må ikke tages hensyn til, om byudviklingen er blevet en anden, end man forventede. Man skal alene finde frem til, hvad den zoneinddragne del af ejendommen indgår med i en basisvurdering, der er korrekt ansat efter forholdene dengang.

Fordeling af en købesum sker i princippet bedst ved, at man efter forholdene på købstidspunktet skønner over, hvor stor en del af ejendommen man måtte forvente fortsat ville blive i landzone i en overskuelig fremtid. For denne del anslås en normal landbrugsmæssig værdi, der trækkes fra købesummen. Restbeløbet må være betalt for udstykningsmuligheder, der ofte vil vedrøre et større eller et mindre areal, end der faktisk er blevet zoneinddraget. Forholdene på købstidspunktet må undersøges nøje, og metoden bør ikke anvendes helt skematisk.

Ved fordeling af en slutvurdering til brug beregning af afståelsesafgift for en del af et zoneinddraget areal må man være opmærksom på, at det salgbare areal oftest er væsentligt mindre end bruttoarealet ved § A-vurderingen på grund af vejarealer, fællesarealer m.m. Hvor det salgbare areal har samme værdi pr. kvadratmeter, kan man dividrer dette areal op i slutbeløbet, hvorved man får en gennemsnitspris pr. kvadratmeter nettoareal. Hvor der er forskel i handelsværdien må der tages hensyn hertil ved fordelingen.

Statsskattedirektoratets cirkulæreskrivelse vedrørende vejledning om ligningsdirektoratets opfattelse af nogle spørgsmål af betydning for vurderingen af landbrugsejendomme m.v., der kan blive omfattet af loven om frigørelsesafgift af fast ejendom m.v. OBS: Skattedepartementet har ikke læst korrektur på retsforskriften endnu.

Vejledningen - der ikke er udtømmende - er et supplement til de foreliggende vurderingsvejledninger (cirkulære 17. november 1972 om 15. alm. vurdering og cirkulære 16. april 1974 om vurderingsmyndighedernes opgaver i forbindelse med frigørelsesafgiftsloven); den sigter på de almindeligste spørgsmål, medens mere komplicerede spørgsmål bør forelægges ligningsdirektoratet.

Afgørelsen af, om en ejendom er omfattet af frigørelsesafgiftsloven, påhviler alene de indkomstlignende myndigheder.

Vurderingsregler.

I. Ejendomsværdien ansættes for ejendomme, der benyttes til landbrug m.v., ligesom for alle andre ejendomme efter værdien i handel og vandel efter ejendommens faktiske tilstand på vurderingstidspunktet, men efter prisforholdene på tidspunktet for den sidste almindelige vurdering. Dette gælder for ejendomme såvel i landzone som i byzone og sommerhusområde. Er der tale om en ulovlig anvendelse, f.eks. en anvendelse, der er i strid med ejendommens zonebeliggenhed, eller en anvendelse efter byggemodning og byggeri inden zoneinddragelse, ses der ved ansættelsen af ejendomsfærdien bort fra de ved den ulovlige anvendelse tilførte værdier, og ejendommen ansættes som om disse ikke forelå.

II. Grundværdien ansættes med udgangspunkt i ejendommens zonemæssige beliggenhed og ejendommens anvendelse. Udgangspunkt: faktiske anvendelse på vurderingstidspunktet; eventuel landbrugsnotering betydningsløs.

Benyttelse/tilstand A. Landzone B. Byzone/ sommerhusområde --------------------------------------------------------------------- 1) Landbrug, gartneri, planteskole, § 14 §16 frugtplantage. 2) Ubebygget do § 14 § 16 3) Jorden henligger på vurd.-tidspkt. ubenyttet, men landbrug m.v. pr. § 14 § 16 1/8 1969. 4) Jorden tilplantet(uden fredskovpligt) på vurd.-tidspkt., men landbrug m.v. § 14 § 16 pr. 1/8 1969. 5) Arealer, der pr. 1/8 1969 med rette var ansat uden landbrugslempelse, § 16 § 16 f.eks. hede, klit, uden tilknytning til landbrugsejd. 6) Arealer, der pr. 1/8 1969 med rette var ansat efter § 14, men for hvilke § 14 - der - uden zoneændr. - er givet disp. efter zonelovens § 9, stk. 1, jfr. § 6 (tilladelse til udstykning). 7) do § 9, stk. 1. jfr. § 7 (tilladelse til anden bebyggelse). § 16 8) do § 9, stk. 1. jfr. § 8 (tilladelse til anden anvendelse). § 16 - ad 7) og 8): hvis tilladelserne ikke er anvendt: § 14 - 9) Arealer under landbrugsejendomme med jordforekomster (ler, grus og lign.), § 16 § 16 der er under anvendelse eller ligger (jfr. §14, som aktuelt reserveareal. stk. 4). 10) do efter afgravningen og igen taget i brug til landbrug m.v. § 14 § 16 11) Det areal, der anvendes til beboelse m.v. under en ejd., der betegnes som »beboelse § 16 § 16 med tilh. landbrugsmæssigt benyttet areal« (helårsbeboelse, sommerbeboelse). (Ejendommen har skiftet karakter). NB.: Sådan afgørelse, der kan træffes af vurd.myndigh. uden Zoneinddragelse, kan medføre, at arealet ikke bliver frig.afg.pl. 12) Ejendommen anvendes til beboelse, jorden bortforpagtet, men ejendommen har ikke § 14 § 16 skiftet karakter. 13) Dele af ejendommen, der pr. 1/8 1969 faktisk benyttedes til andet end landbrug,§ 16 § 16 f:eks: arealer/bygninger til industri- formål, lager og lign. 14) Arbejderboliger, aftægtsboliger, i det omfang, de er nødvendige for ejendommens § 14 §16 drift. 15) do ikke nødvendig for ejendommens drift. § 16 § 16 16) Jordrentepligtige arealer § 14 § 16 17) Skove: fredskovpligtige arealer (skov/plantage) § 15 § 15 andre tilplantede arealer § 14 § 16 tjenestesteder uden fredskovspligt § 14 § 16 18) Div specielle anvendelser af jord, op- regnet i cirkulæret af 16/4 1974. § 14/§ 16 § 16 19) Areal, der med rette var ansat med lempelse pr. 1/3 1969, og for hvilket der ikke er sket zoneinddragelse eller meddelt dispensation efter zonelovens § 9, stk. 1, men hvor der - ulovligt, § 14 § 16 men dog evt. efter en uhjemlet til- ladelse fra rette myndighed - er foretaget byggemodning og/eller byggeri. 20) »Yderzone med tilsagn«. § 14 § 16 21) »Aftalte sommerhusområder«. § 14 § 16 ad 20) og 21) jfr. boligministeriets cirkulære af 27.dec. 1969, punkt 6, stk. e) og h). 22) Areal, der i byplanvedtægt/bygnings- a) vej endnu vedtægt udlægges til offentlig eller § 14 ikke udlagt: privat vej. § 16: ansæt- tes til fuld værdi svarende til omliggende jord. b) vej matrilulært framålt (approberet) : ansættes til 0 kr. 23) Areal, der i byplanvedtægt/bygnings- a) offent- vedtægt udlægges til offentligt § 14 ligt formål formål, uden hensyn til ejerforhold som institu- (privat eller offentligt ejet). tionsbygge- ri, skoler o.l. klart fastlagt i vedtægten, og de jordbundsmæs forhold svarer hertil: § 16: ansættes til fuld handelsværdi som omliggende arealer til ikke- offentlige formål. b) offentligt formål som grønt område, park legeplads, sportsplads o.l., klart fastlagt i vedtægten, og de jordbunds- mæssige forhold og/eller beliggenhede i forhold til offent- lige veje (vejbyggelin klart viser, at bebyggelse er udelukket: § 16: ansættes til en meget lav værdi, sædvanligvis max. nogle få kr. pr m2. c) fællesareal i henhold til bebyggelsesp med tæt bebyggelse på en del af arealet, fællesareal tilhørende en grund- ejerforening eller kommunen; eller fællesareal udlagt til mere udefineret anvendelse: Når deklaration om udlægning er tinglyst, ansættelse til 0 kr.; fællesareale værdi overføres til de »berettigede ejendomme.

III. Fradrag for forbedringer ansættes efter sædvanlige regler, d.v.s. med udgangspunkt i den ansatte grundværdi. Herefter ansættes der ikke fradrag for forbedringer i den ovenfor under II, 19) nævnte situation i landzone.

IV. Differencebeløb efter § 14, stk. 6.

A. Ansættes i alle tilfælde, hvor grundværdien er ansat efter § 14, stk. 1-3, jfr. stk. 5. Beløbet ansættes evt. med 0 kr.

B. Ansættes efter zoneinddragelse aldrig for det zoneinddragne areal (men derimod evt. for den del af ejendommen, der ikke er inddraget.)

Ved skønnet over størrelsen af differencebeløbet - der udtrykker forskellen mellem ejendommens landbrugsmæssige grundværdi og grundværdien ansat efter jordens handelsværdi - må man være påmærksom på, at pligten til at svare frigørelsesafgift vil påvirke handelsværdien af landzonejorden. Differencebeløbet vil derfor normalt ikke overstige 50-60% af det beløb, som man skønner, at råjordsværdien i byzone er højere end værdien efter »bondegårdsreglen«. Differencebeløbet må i det hele ansættes under hensyn til usikkerheden om, hvornår arealet kan forventes overført.

V. Differencebeløb efter § 14, stk. 7.

A. I landzoner: kan ikke forekomme.

B. I byzone/sommerhusområde: ansættes kun, hvis der er afgivet § 6 B-erklæring og kun sålænge ejendommen anvendes til landbrug m.v.

VI. Værditab.

Ansættes ikke særskilt, men noteres af vurderingsrådet i internt arbejdsmateriale.

Der må principielt påregnes at være basis for værditab ved en vurdering, så snart der er ansat differencebeløb efter § 14, stk. 6.

VVI. § 4 A-vurdering skal foretages uden ugrundet ophold efter at vurderingsrådet er underrettet om zoneinddragelse eller - hvis § 6 B-reklæring er afgivet - arealet er overgået til anden anvendelse efter 1. januar 1970. Vurderingen afventer ikke salg.

Zoneinddragelsen er efter miljøministeriets opfattelse sket fra datoen for miljøministeriets godkendelse af byplanvedtægt eller tillæg hertil eller tillæg til bygningsvedtægt, eller ved byplanudvalgets godkendelse af udvidelsen af en byudviklingsplans byzone. Fastsætter godkendelsesskrivelsen en anden ikrafttrædelsesdato, er denne afgørende.

Frigørelsesasfgiftspligten indtræder fra datoen for miljøministeriets bekendtgørelse i Statstidende af de af ministeriet eller byplannævnet godkendte planer.

Der foretages kun § 4 A-vurdering af ejendomme, hvis grundværdi helt eller delvis var ansat efter § 14, stk. 1-3, jfr. stk. 5 - ikke af andre ejendomme.

Ingen