Cirkulære om vurderingsmyndighedernes opgaver i forbindelse med lov om frigørelsesafgift m.v. af fast ejendom.

Cirkulære om vurderingsmyndighedernes opgaver i forbindelse med lov om frigørelsesafgift m.v. af fast ejendom.

Lov nr. 324 af 18. juni 1969 om frigørelsesafgift m.v. af fast ejendom med de ændringer, der følger af lov nr. 255 af 4. juni 1970, er optrykt som finansministeriets lovbekendtgørelse nr. 301 af 12. juni 1970.

I skattedepartementets cirkulære af 24. august 1970 om frigørelsesafgiftsloven er der redegjort for lovens bestemmelser. Herunder er omtalt lovens sammenhæng med loven om by- og landzoner, ændringerne i vurderingsloven og den kommunale ejendomsskattelov samt ændringerne i loven om særlig indkomstskat og ligningsloven. Idet der henvises til skattedepartementets cirkulære, skal der i dette cirkulære, der er godkendt af ligningsrådet, redegøres nærmere for de bestemmelser i vurderingsloven, der knytter sig til loven om frigørelsesafgift samt for vurderingsmyndighedernes opgaver i øvrigt i forbindelse med lovens gennemførelse.

Vurderingsmyndighedernes opgaver vedrører de vurderinger og fordelinger af ansatte værdier, der udgør grundlaget for udregningen af frigørelsesværdien. Vurderingsrådet skal herefter foretage følgende: I) Vurdering på basistidspunktet. II) Vurdering på sluttidspunktet.

III) Ansættelse af differencebeløb.

Endvidere skal vurderingsrådet efter derom fremsat anmodning foretage følgende

IV) Fordeling af basis- og slutbeløb. V) Fastsættelse af værditab.

Lovbestemmelser om disse ansættelser og fordelinger findes i frigørelsesafgiftslovens §§ 2, 3 og 12.

Opgaverne i øvrigt med hensyn til lovens gennemførelse påhviler dels kommunalbestyrelsen, dels de skattelignende myndigheder. Vurderingsmyndighederne har således ingen opgaver i forbindelse med konstateringen af, om pligt til at svare frigørelsesafgift er indtrådt, eller med beregningen af frigørelsesafgiften.

Da de af vurderingsmyndighederne foretagne vurderinger og fordelinger er af væsentlig betydning ved gennemførelsen af frigørelsesafgiftsloven, må de nævnte afgørelser træffes på det bedst mulige grundlag. Om fornødent må der foretages besigtigelse af ejendommene, og eventuelle tvivlsspørgsmål vedrørende vurderinger og fordelinger må forelægges ligningsdirektoratet.

I. Ansættelse af ejendomsværdi og grundværdi på basistidspunktet (sidste vurdering før inddragelsen i byzone eller sommerhusområde).

1. Ejendomsværdien for de af vurderingslovens § 33, stk. 1, omfattede landbrugsejendomme m.v. skal ansættes på grundlag af ejendommenes værdi i handel og vandel uden hensyn til, i hvilken zone ejendommene er beliggende. I ejendomsværdien medregnes således værdi, der skyldes forventninger om ejendommens senere inddragelse i byzone eller sommerhusområde.

2. Grundværdien for de af § 33, stk. 1, omfattede landbrugsejendomme m.v., der er beliggende i landzone, skal ansættes efter reglerne i vurderingslovens § 14, stk. 1-4, jfr. stk. 5.

A. Benyttelsen til landbrug m.v. i henhold til § 33, stk. 1.

I henhold til vurderingslovens § 33, stk. 1, påhviler det vurderingsrådet i forbindelse med en vurdering at tage bestemmelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage.

Afgørende for, om en ejendom falder ind under vurderingslovens § 33, stk. 1, er ejendommens faktiske benyttelse på vurderingstidspunktet. Det er ved afgørelsen heraf uden betydning, om ejendommen i matriklen er noteret som landbrug. Det er endvidere uden betydning, om den ansatte grundværdi pr. arealenhed er højere/lavere end anvendelsen til de pågældende formål normalt betinger i området, f.eks. som følge af, at der ved ansættelsen er givet tillæg i værdien for forekomster i jorden, herlighedsværdi eller anden beliggenhedsværdi, eller er givet nedslag for pumpebidrag, gener fra højspændingsmaster m.v.

Der må først og fremmest tages hensyn til, om jorden faktisk benyttes til produktion af afgrøder, herunder græsning. Grund, gårdsplads og have til landbrugsejendomme, gartnerier, planteskoler eller frugtplantager anses som landbrugsmæssigt benyttede arealer, når den pågældende beboelse kan betragtes som stuehus for ejendommen. Under § 33, stk. 1, henregnes også de under landbrug m.v. værende ubenyttede arealer, f.eks. hede- og klitarealer. Endvidere medtages de under landbrugsejendomme m.v., til juletræsdyrkning benyttede arealer, ligesom mindre skov- og plantagearealer, der indgår som et naturligt led i en landbrugsejendoms drift, anses for benyttet til de nævnte formål. Inden for begrebet landbrugsejendom falder tillige visse specialiserede landbrugsejendomme, såsom hønserier, anderier, hestestutterier og fællesstalde samt visse specialiserede gartneriejendomme, hvor planteproduktion er hovedanvendelsen.

Uden for begrebet landbrugsejendom m.v. i § 33, stk. 1, falder skove og plantager, herunder egentlige skov- og plantagearealer under landbrugsejendomme, samt skovejendommes planteskolearealer.

Arealer, der henligger ubenyttede uden at være knyttet til landbrug, f.eks. hede- og klitarealer, falder ligeledes uden for § 33, stk. 1. Det samme gælder jagtarealer og arealer, der anvendes til camping-, parkerings- og udstillingsplads o.l., samt arealer der anvendes til rekreative formål.

Uden for § 33, stk. 1, falder endvidere arealer, der er inddraget til erhvervsmæssig udvinding af forekomster i jorden, f.eks. brunkuls-, grus-, kridt-, ler og mergellejer m.v. samt en række ejendomskategorier, der vel har en vis tilknytning til landbrug, men for hvilke afgrødeproduktionen er uden betydning for ejendommens anvendelse, f.eks. silopakhuse, korntørrerier, maskinstationer, rideskoler, pelsdyrfarme og dambrug.

Den anførte afgrænsning kan ikke betragtes som udtømmende. Tvivlsspørgsmål bør forelægges ligningsdirektoratet.

Hvor kun en del af en ejendom benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, skal vurderingsrådet ved grundværdiansættelsen foretage en fordeling af arealet på de dele af ejendommen, der benyttes til de nævnte formål, og på den øvrige del af ejendommen.

Ved afgørelse af, hvilken del af arealet der skal henføres til den ikke-landbrugsmæssigt benyttede del, må der lægges vægt på, hvor stor en del af arealet der naturligt henhører under den omhandlede del af ejendommen. Anvendes f.eks. en del af en landbrugsejendom til skovbrug, henføres ikke alene det bevoksede skovareal til skovbruget, men også det i øvrigt til skovbruget henhørende areal, såsom moser, søer og vandløb i skoven. Et areal anses dog for landbrugsmæssigt benyttet, selv om arealet er pålagt fredskovspligt, såfremt den faktiske benyttelse er landbrug, f.eks. visse tjenestesteder i skoven.

B. Ejendommens beliggenhed i henhold til loven om by- og landzoner.

Ved by- og landzonelovens ikrafttræden den 1. januar 1970 blev hele landet opdelt i henholdsvis byzoner, landzoner og sommerhusområder, jfr. lovbekendtgørelse nr. 340 af 13. juli 1972. Afgørende for opdelingen var den planlægning, der havde fundet udtryk i de af byplannævnet eller boligministeriet før den 1. januar 1970 godkendte byudviklingsplaner, bygningsvedtægter, byplanvedtægter eller tillæg til sådanne planer og vedtægter.

Med hensyn til de nærmere regler for zoneafgrænsningen henvises til boligministeriets cirkulære nr. 87 af 25. april 1973 om lov om by- og landzoner.

For alle ejendomme, der er vurderet ved 15. alm. vurdering, foreligger der oplysning om deres zonestatus.

Med hensyn til fremgangsmåden ved vurderingen efter ændring af zonestatus henvises til afsnit II.

C. Den zonemæssige beliggenhed af ejendomme, der helt eller delvis benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, tages i betragtning ved ansættelsen af grundværdien efter følgende regler

1. Inden for områder, der er beliggende i landzone, ansættes grundværdien efter reglerne i vurderingslovens § 14, stk. 1-4, jfr. stk. 5 ("bondegårdsreglen"), således at der ved vurderingen ses bort fra den højere værdi, der er en følge af forventninger om ejendommenes overgang til anden zonestatus. Endvidere ansættes et differencebeløb i henhold til vurderingslovens § 14, stk. 6, jfr. nedenfor under IIIa.

Efter samme regler ansættes grundværdien for ejendomme, som ved 14. alm. vurdering var omfattet af § 33, stk. 1, men som efter dette tidspunkt enten er blevet tilplantet, uden at arealet er undergivet fredskovspligt, eller som ikke længere bliver benyttet. Såfremt arealet er tilplantet med skov, og skovdrift er den økonomisk gode anvendelse, ansættes grundværdien dog efter § 15.

Udgangspunktet for vurderingen af al landbrugsmæssigt benyttet jord i landzoner er herefter jordens handelsværdi til landbrugsmæssige formål. Dog skal grundværdien for ejendomme, hvis handelsværdi er påvirket af beliggenhedsmomentet til boligformål for ejeren eller brugeren eller af herlighedsværdi, ansættes under hensyntagen til disse beliggenhedsværdier. Værdien af forekomster i jorden skal ligeledes medtages i grundværdiansættelsen, selv om arealet fortsat anvendes til landbrug m.v., jfr. Vurderingsvejledningen side 145, stk. 2.

Benyttes en del af en landbrugsejendom m.v. til andre formål end jordbrugsmæssige, skal grundværdiansættelsen for den ikke-jordbrugsmæssigt anvendte del ske efter reglen i vurderingslovens § 14, stk. 4, jfr. § 16, d.v.s. efter arealets værdi i handel og vandel til en økonomisk god anvendelse.

2. Inden for områder, der er beliggende i byzone samt i sommerhusområder, der er udlagt ved byplanvedtægt eller bygningsvedtægt, ansættes grundværdien for landbrugsmæssigt benyttede ejendomme efter reglerne i vurderingslovens § 16, d.v.s. efter værdien i handel og vandel, indbefattet eventuelle udstykningsværdier. Selv om ejendommen fortsat faktisk anvendes til landbrug m.v., skal det lægges til grund, at ejendommen kan benyttes til andre formål, herunder udstykkes til bebyggelse evt. til sommerhusbebyggelse. Ved ansættelsen af grundværdien må der skønnes over arealets værdi i handel og vandel ved en konkret bedømmelse af markedsprisen i området efter de foreliggende muligheder; af væsentlig betydning herved er, hvor store arealer der er overført til byzone eller sommerhusområde og dermed byzonens eller sommerhusområdets rummelighed.

II. Ansættelse af ejendomsværdi og grundværdi på sluttidspunktet (første vurdering efter ejendommens inddragelse under byzone eller sommerhusområde).

1. I henhold til vurderingslovens § 4A skal der, når en ejendom, som ved den senest foretagne vurdering var vurderet i medfør af § 14, stk. 5, helt eller delvis er blevet inddraget under byzone eller sommerhusområde, foretages omvurdering af ejendommen. Vurderingen skal foretages uden ufornødent ophold, efter at vurderingsrådet har fået underretning om zoneinddragelsen, og uden for de almindelige vurderinger og årsomvurderingerne. Tilsvarende vurdering foretages, når en af frigørelsesafgiftslovens afsnit II omfattet ejendom helt eller delvis er overgået til anden anvendelse.

Det påhviler vurderingsrådet at drage omsorg for, at vurderingen foretages uden ufornødent ophold efter at en zoneinddragelse af en landbrugsejendom m.v. har fundet sted. Til brug herfor vil vurderingsrådet få underretning om inddragelser fra landzone til byzone eller sommerhusområde, når boligministeriets meddelelse om godkendelse af en byplan, en bygningsvedtægt, en byudviklingsplan eller et tillæg til disse foreligger. Vurderingsformanden må hos kommunalbestyrelsen (teknisk forvaltning) indhente de nødvendige oplysninger med hensyn til beliggenheden og størrelsen af de ved planen, vedtægten eller tillægget under byzone eller sommerhusområde inddragne arealer samt om den tilladte anvendelse og udnyttelsesgrad.

Vurderingen foretages på grundlag af prisforholdene på tidspunktet for den sidste almindelige vurdering, men i øvrigt efter ejendommens faktiske og retlige tilstand på vurderingstidspunktet, d.v.s. efter arealets værdi i handel og vandel under hensyn til den ændrede zonestatus, jfr. ovenfor I.c. 2.

2. De ejendomme, for hvilke der er afgivet erklæring i henhold til § 6B i den kommunale ejendomsskattelov, jfr. indenrigsministeriets lovbekendtgørelse nr. 307 af 30. maj 1973, skal optages til omvurdering i henhold til § 4A, når de helt eller delvis er overgået til anden anvendelse. Med henblik herpå må vurderingsrådet holde sig orienteret om de pågældende ejendommes anvendelse. Der henvises i øvrigt til det nedenfor under punkt IIIb anførte.

3. Hvor boligministeriets godkendelse af en byplan, bygningsvedtægt, byudviklingsplan eller tillæg til disse eller overgangen til anden anvendelse foreligger umiddelbart forud for en årsomvurderingstermin pr. 1. april, på et tidspunkt, hvor årsomvurderingsskemaerne er udsendt, foretages omvurderingen forlods som en årsomvurdering af ejendommen i henhold til vurderingslovens § 2, stk. 2, nr. 6, jfr. § 4A. Meddelelser om resultatet af sådanne vurderinger udsendes til ejer og myndigheder straks efter vurderingens foretagelse, hvorefter denne omvurdering er slutvurderingen ved beregningen af eventuel frigørelsesafgift.

Hvor boligministeriets godkendelse eller overgangen til anden anvendelse er sket umiddelbart forud for en almindelig vurdering pr. 1. april, må vurderingsformanden være opmærksom på, at de fornødne § 4A-vurderinger skal foretages senest den pågældende 31. marts, således at vurderingerne foretages efter prisforholdene ved den nærmest forudgående almindelige vurdering.

Der anvendes særlige formularer til brug ved foretagelse af § 4A-vurderinger og meddelelser til ejerne herom. Formularerne hertil kan bestilles i ligningsdirektoratet.

III. Ansættelse af differencebeløb.

I medfør af bestemmelserne i vurderingslovens § 14, stk. 6 og stk. 7, skal der ved vurderingen af de af § 33, stk. 1, omfattede ejendomme efter 1. januar 1970 ansættes differencebeløb i følgende omfang

a) For ejendomme, der er beliggende i landzone og er landbrugsmæssigt benyttet, skal der i henhold til § 14, stk. 6, ansættes et differencebeløb efter samme regler som ved 14. og 15. alm. vurdering.

Differencebeløbet skal udgøre forskellen mellem den faktisk ansatte grundværdi - hvorved der er bortset fra den værdi, der knytter sig til ejendommen som følge af eventuelle forventninger om overførelse til byzone eller sommerhusområde med deraf følgende mulighed for udstykning - og den grundværdi, der ville være blevet ansat, såfremt ejendommens grundværdi var blevet ansat efter § 16, incl. eventuelle udstykningsværdier.

Differencebeløbet i henhold til § 14, stk. 6, anføres særskilt på vurderingsskemaets bagside i den dertil indrettede rubrik. Finder vurderingsrådet, at grundværdien ved en ansættelse efter § 16 ville være blevet ansat til samme beløb som den faktisk ansatte grundværdi, skal differencebeløbet angives med 0 kr.

b) For ejendomme, der er beliggende i byzone, i det omfang denne er sammenfaldende med tidligere inder- og mellemzoner, og som fortsat er landbrugsmæssigt benyttet, skal der ved vurderinger forud for 17. alm. vurdering i henhold til § 14, stk. 7, ansættes differencebeløb, såfremt der inden ejendommen første gang blev optaget til vurdering efter 14. alm. vurdering af den nuværende eller en tidligere ejer er afgivet den erklæring, der er omtalt i § 6B i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, eller sådan erklæring er afgivet af ejeren af den ejendom, hvorfra parcellen senere er udstykket.

Differencebeløbet skal udgøre forskellen mellem den i henhold til vurderingslovens § 16 ansatte grundværdi - d.v.s. jordens værdi i handel og vandel og den grundværdi, der ville være blevet ansat, såfremt ejendommens grundværdi skulle ansættes efter § 14, stk. 1-4, jfr. stk. 5, d.v.s. den landbrugsmæssige værdi, hvorved der bortses fra forventningsværdier.

Differencebeløbet i henhold til § 14, stk. 7, anføres særskilt i bemærkningsrubrikken på vurderingsskemaets bagside. Hvis grundværdien ved en ansættelse efter § 14, stk. 1-4, jfr. stk. 5, ville være blevet ansat til samme beløb som den faktisk ansatte grundværdi, angives differencebeløbet med 0 kr.

Vurderingsrådet har fra kommunalbestyrelsen fået underretning om, for hvilke ejendomme erklæring er afgivet i henhold til § 6B senest inden ejendommenes første vurdering efter 14. alm. vurdering. Oplysning herom anføres maskinelt på vurderingsskemaets bagside ved efterfølgende vurderinger.

IV. Fordeling af basisbeløb og slutbeløb i tilfælde, hvor kun en del af en ejendom er pligtig at svare frigørelsesafgift eller afståelsesafgift samt i udstykningstilfælde.

(Foretages kun efter anmodning af de indkomstlignende myndigheder).

Ejendomsværdien ved den sidste vurdering forud for zoneinddragelsen vil oftest være grundlag for beregningen af basisbeløbet; under visse betingelser kan dog basisbeløbet i stedet beregnes på grundlag af ejendomsværdien ved 13. alm. vurdering eller på grundlag af anskaffelsessummen. For ejendomme, hvis jordrentepligt er afløst, kan afløsningssummen - med et tillæg for bygningsværdien - anvendes som basisbeløb.

Ejendomsværdien ved den første vurdering efter ejendommens inddragelse under byzone eller sommerhusområde er altid grundlag for beregning af slutbeløbet.

Såfremt kun en del af en ejendom falder ind under loven om frigørelsesafgift m.v., eller såfremt der mellem basisvurderingen og slutvurderingen er sket udstykning af ejendomme, der omfattes af lovens bestemmelser, fremsender de indkomstlignende myndigheder anmodning til vurderingsrådet om at foretage de til afgiftens beregning nødvendige fordelinger af basis- og slutbeløbet.

a) Såfremt kun en del af en ejendom inddrages under byzone, eller sommerhusområde, foretager vurderingsrådet efter anmodning herom en fordeling på arealerne inden for og arealerne uden for byzone eller sommerhusområde af basisbeløbet og det eventuelle differencebeløb.

b) Fordeling af ejendomsværdien ved slutvurderingen (slutbeløbet) på arealer inden for og uden for byzone eller sommerhusområde samt - med henblik på beregning af afståelsesafgift i henhold til § 9, stk. 4, ved delvis afståelse, efter at der er indtrådt pligt til at svare frigørelsesafgift - på den afståede og den ikke-afståede del af ejendommen foretages af vurderingsrådet efter anmodning fra de indkomstlignende myndigheder og efter tilsvarende retningslinier.

c) I udstykningstilfælde foretages en fordeling af den ved basisvurderingen ansatte ejendomsværdi og det eventuelt ansatte differencebeløb på de udstykkede parceller. Ved fordelingen må man være opmærksom på, at det er de udstykkede parcellers andel af ejendomsværdien, der skal fastsættes. Heri indgår således andel af eventuelt ansat differencebeløb. Vejledende for fordelingen er altså arealets handelsværdi. Indgår der i ejendomsværdien særlige værdier, såsom herlighedsværdier eller anden beliggenhedsværdi, værdi af forekomster i jorden el.lign., henføres disse værdier til den eller de dele af den udstykkede ejendom, som værdien vedrører. Udstykningen medfører i reglen en nedgang i værdien af de på restejendommen beliggende bygninger eller andre til forskelsværdien hørende bestanddele af ejendommen. Et til nedgangen svarende beløb skal henføres til de udstykkede arealers basisbeløb; beløbet fastsættes efter værdien på tidspunktet for ansættelsen af basisbeløbet.

Fordelingen af differencebeløbet foretages på grundlag af et skøn over, hvorledes forventninger om anden anvendelse fordeler sig på de enkelte dele af ejendommen.

Såfremt anmodningen om fordelingen vedrører ejendomsværdien ved 13. alm. vurdering eller anskaffelsessummen eller for tidligere jordrentepligtige arealer afløsningssummen, foretages fordelingen efter tilsvarende retningslinier. Der vil i disse tilfælde ikke kunne blive tale om fordeling af differencebeløb.

Under hensyn til, at eventuelle fordelinger af værdier ved basisvurderingen først foretages efterfølgende, når der er konstateret pligt til at svare frigørelsesafgift, anmodes vurderingsrådene om at opbevare alle oplysninger om landbrugsejendomme m.v., der ikke fremgår af vurderingsskemaer eller grundværdikort, indtil ejendommen næste gang optages til vurdering.

d) Fordeling af basisbeløb og slutbeløb foretages efter tilsvarende regler for ejendomme, for hvilke den i den kommunale ejendomsskattelovs § 6B omhandlede erklæring er afgivet, når frigørelsesafgift eller afståelsesafgift skal beregnes efter en sådan ejendoms delvise overgang til anden anvendelse.

V. Fastsættelse af værditab.

I henhold til frigørelsesafgiftslovens § 3, stk. 2, kan der ved opgørelsen af frigørelsesværdien i henhold til lovens § 2, stk. 1, på den afgiftspligtiges begæring gives et fradrag for værditab på bygninger m.v., der er opstået inden det tidspunkt, der er bestemmende for fastsættelsen af basisbeløbet.

Værditab skal således kun fastsættes i de tilfælde, hvor basisbeløbet beregnes på grundlag af ejendomsværdien ved den sidste vurdering før zoneinddragelsen, medens der derimod ikke kan fastsættes værditab i tilfælde, hvor basisbeløbet beregnes på grundlag af anskaffelsessummen eller ejendomsværdien ved 13. alm. vurdering.

Ved værditab forstås den nedgang i eller bortfald af værdi af bygninger, andre anlæg og beplantninger m.v., der kan indtræde som følge af, at muligheden for ejendommens overgang til anden anvendelse medfører, at de økonomiske forudsætninger for den hidtidige anvendelse af bygninger m.v. bortfalder. Der skal derimod ses bort fra værdinedgang på grund af ændringer i prisforholdene i øvrigt samt slid, ejendommens aldersforringelse og lign. forhold.

Fastsættelse af værditab foretages kun, såfremt anmodning herom er fremsat af ejendommens ejer.

Såfremt der i perioden mellem basisvurderingen og slutvurderingen er sket udstykning af ejendommen, skal det ansatte værditab fordeles på de udstykkede parceller og moderejendommen.

VI. Fordeling af ejendomsværdi ved basisvurderingen og beregning af værditab kan belyses ved følgende eksempler

------------------------------------------------------------------- Fordeling på Fordeling på den inddragne del den inddragne del af ejendommen. af ejendommen. A. Overførsel B. Overførsel Basisvurdering: af 5 ha af 5 ha I. Differencebeløb = 0 kr. uden bygninger med bygninger ------------------------------------------------------------------- Grundværdi 20 ha a 5.000 kr...... = 100.000 kr. 25.000 kr. 25.000 kr. Stuehus....... = 100.000 kr. 0 kr. 100.000 kr. Avlsbygninger (fuld teknisk værdi)........ = 200.000 kr. 40.000 kr. (skøn) 55.000 kr. (skøn) ---------------------------- ------------ ----------- Ejendomsværdi = 400.000 kr. Basisbeløb: Basisbeløb: 65.000 kr. 180.000 kr. Intet grundlag Intet grundlag For værditab for værditab ------------------------------------------------------------------- II. Differencebeløb ansat. C. D. ------------------------------------------------------------------- Grundværdi 20 ha a 5.000 kr...... = 100.000 kr. 25.000 kr. 25.000 kr. Difference beløb.*)...... = 200.000 kr. 200.000 kr. 200.000 kr. Stuehus....... = 100.000 kr. 0 kr. 100.000 kr. Avlsbygninger. = 160.000 kr. 0 kr. 15.000 kr. ---------------------------- ----------- ---------- Ejendomsværdi = 560.000 kr. Basisbeløb: Basisbeløb: 225.000 kr. 340.000 kr. (heraf 200.000 kr. (heraf 200.000 kr. *) svarende til 4 kr. differencebeløb) differencebeløb) pr. kvm for 5 ha. Værditab Værditab 40.000 kr. 40.000 kr. ------------------------------------------------------------------- I situation A og B kunne man på tidspunktet for basisvurderingen ikke forudse, at et areal ville blive overført til byzone inden for en kortere tid, medens man i situation C og D var klar over, at dette var nært forestående. Da en fjerdedel af arealet i alle fire situationer er overført til byzone/sommerhusområde, kan der først og fremmest henføres en fjerdedel af den ansatte landbrugsmæssige grundværdi på 100.000 kr., d.v.s. 25.000 kr., til det overførte areal. I tilfælde at flere forskellige enhedspriser for grundværdiansættelsen benyttes de(n) pris(er), der vedrører det overførte areal. For de fire situationer (A-D) gør følgende særlige forhold sig gældende: ad situation A: Ingen del af stuehusets værdi henføres til de 5 ha, da stuehuset forbliver i landzone og forudsættes ikke at gå ned i værdi. På grund af ejendommens arealnedgang kan avlsbygningerne ikke i fremtiden tillægges fuld teknisk værdi. En fornuftig køber vil finde et misforhold mellem ejendommens arealtilliggende og avlsbygningernes størrelse. Dette medfører, at en del af den tekniske værdi - svarende til den forholdsmæssige andel af grundværdien må henføres til de 5 ha. En matematisk fordeling vil give 200.000 x 25.000 ----------------- = 50.000 kr.; men der 100.000 skønnes her kun at være basis for at henføre 40.000 kr., idet frastykning af de første 5 ha ikke medfører lige så stor en værdinedgang af avlsbygningerne som frastykning af de næste 5 ha (udstykning af en udlod vil i øvrigt ejheller medføre helt så stor en værdinedgang som en udstykning omkring bygningerne). Ved afgørelsen af, hvor stor en del af avlsbygningernes værdi, der bør medregnes, må samtlige forhold tages med i skønnet, f.eks. om ejendommen på grund af bygningernes indretning er en typisk husdyrbrugsejendom eller en frøavlsejendom. Der er intet værditab, fordi avlsbygningerne indgår med deres fulde tekniske værdi i den basisvurdering, der fordeles. Basisbeløbet udgør 65.000 kr. ad situation B: Hele stuehusets værdi henføres til det konkrete areal, det er beliggende på. Selvom man efter overførslen til byzone muligvis må regne med, at stuehuset skal fjernes, påvirker dette ikke fordelingen, der skal ske ud fra de samme forhold, som var gældende på tidspunktet for basisvurderingen. For avlsbygningernes vedkommende gælder det under A anførte, men der er her medregnet et større beløb, idet frasalg af jorden omkring bygningerne vil medføre en større værdinedgang. Den resterende del af avlsbygningernes værdi er tilknyttet landzonearealet på 15 ha og vil for en ejendom med gennemsnitsbygninger kunne genfindes i salgsprisen for jorden, når den frasælges til en naboejendom, idet tillægsparcelpriserne normalt ligger tilsvarende over den grundværdi, jorden indgår med i salgsprisen for en bebygget landbrugsejendom. Der er ligesom i situation A intet værditab og basisbeløbet bliver 180.000 kr. ad situation C: Differencebeløbet vedrører i dette eksempel udelukkende det overførte areal, d.v.s. at 200.000 kr. henføres til arealet på 5 ha. På linie med situation A medregnes ingen del af stuehusets værdi til det inddragne areal. Avlsbygningerne er ikke ansat til deres fulde tekniske værdi, idet det på vurderingstidspunktet var påregnet, at en del af ejendommen ville blive overført til byzone, og en fornuftig køber vil ikke samtidig med merprisen for udstykningsjorden betale fuld pris for avlsbygningerne. Der er i situation C ingen del af avlsbygningernes værdi, der vedrører de 5 ha. Derimod skal der fastsættes et værditab på 40.000 kr., nemlig det beløb, man ved vurderingen forudså, at avlsbygningerne ville blive reduceret med for en fornuftig køber, jfr. situation A. Basisbeløbet bliver 225.000 kr., hvoraf 200.000 kr. er differencebeløb. ad situation D: Differencebeløbet vedrører kun de overførte 5 ha, d.v.s. de 200.000 kr. skal medtages fuldt ud. Stuehusets værdi henføres ligeledes til de 5 ha på linie med situation B. Ved basisvurderingen er regnet med et værditab på 40.000 kr., som skyldes den stigning i værdien af en del af arealet, der er kommet til udtryk ved ansættelsen af differencebeløb. Værditabet henføres derfor til det udstykkede areal, med derudover kan der af avlsbygningernes værdi henføres 15.000 kr., jfr. situation B. Basisbeløbet bliver således 340.000 kr., hvoraf 200.000 kr. er differencebeløb. Ved fordeling af en slutvurdering gælder samme princip for værdien af stuehuset, medens man ikke kan medregne nogen værdi af avlsbygningerne, medmindre overgang til anden anvendelse af byzonearealet ligger et stykke ude i fremtiden. Foretagelse af fordelinger og fastsættelse af værditab frembyder vanskeligheder i en række tilfælde, hvor forholdene er mere komplicerede end i ovennævnte eksempel. Vurderingsrådene anmodes om at søge bistand i ligningsdirektoratet. VII. De i dette cirkulære omhandlede ansættelser, herunder ansættelsen af differencebeløb og værditab, og fordelinger samt vurderingsrådenes afgørelse i henhold til § 33, stk. 1, kan af vedkommende skattepligtige påklages for skyldrådet, hvis afgørelse kan indbringes for landsskatteretten (afdelingen for vurdering af fast ejendom). VIII. Dette cirkulære afløser ligningsdirektoratets cirkulære af 24. august 1970 om vurderingsmyndighedernes opgaver i forbindelse med lov om frigørelsesafgift m.v. af fast ejendom.

Statens ligningsdirektorat, den 16. april 1974.

Thorkild Hove.

/A. Bernth Pedersen.

Ingen