Vejledning om vurderingsrådenes udfyldelse af rubrikkerne vedrørende lejeindtægt og lejeværdi for visse udlejningsejendomme ved 14. alm. vurdering (vurderingsskema form. I, bagsidens rubrik 14).

Vejledning om vurderingsrådenes udfyldelse af rubrikkerne vedrørende lejeindtægt og lejeværdi for visse udlejningsejendomme ved 14. alm. vurdering (vurderingsskema form. I, bagsidens rubrik 14).

(Til vurderingsrådene i København og Frederiksberg samt visse købstæder og forstadskommuner).

Som anført i cirkulære nr. 123 af 18. juni 1969 om 14. alm. vurdering er det pålagt vurderingsrådene ved 14. alm. vurdering pr. 1. august 1969 i større egentlige bymæssige områder at udfylde vurderingsskemaets rubrikker om leje eller lejeværdi (rubrik 14 på side 4 i vurderingsskema form. I) for udlejningsejendomme af nærmere angiven type samt i forbindelse hermed at markere ejendomme af denne type, der tilhører sociale boligselskaber, andelsboligforeninger og lejerforeninger. Rubrikkerne skal udfyldes af vurderingsrådene i København og Frederiksberg kommuner, vurderingsrådene i samtlige kommuner i skyldkredsene i Københavns amt samt vurderingsrådene i følgende øvrige købstads- og forstadskommuner: Køge, Roskilde, Hillerød, Helsingør, Holbæk, Slagelse, Korsør, Næstved, Rønne, Nykøbing F., Nakskov, Svendborg, Odense, Fredericia, Kolding, Vejle, Horsens, Silkeborg, Viby, Århus, Randers, Nørresundby, Ålborg, Hjørring, Frederikshavn, Viborg, Skive, Herning, Holstebro, Esbjerg, Haderslev, Åbenrå og Sønderborg.

Det er særdeles vigtigt, at disse rubrikker udfyldes meget omhyggeligt, idet oplysningerne skal danne grundlag for udarbejdelsen af ligningsdirektoratets vurderings- og lejestatistik for udlejningsejendomme.

I. Ejendomme, for hvilke skemaets lejerubrikker skal udfyldes.

Følgende ejendomsgrupper er omfattet af de pågældende bestemmelser

1) Alle udlejningsejendomme med benyttelseskode 1 (rene beboelsesejendomme), der indeholder 4 lejligheder og derover, uanset størrelsen af lejeværdien af de af ejeren benyttede lejligheder.

2) Udlejningsejendomme med benyttelseskode 2 (ejendomme med blandet beboelse og forretning) og 3 (ejendomme med ren forretning), for så vidt lejeværdien af de af ejeren benyttede lejligheder og lokaler (efter eventuel korrektion, se nedenfor under afsnit III) ikke overstiger 20 pct. af den samlede leje. Hvis lejeværdien af de af ejeren benyttede lejligheder og lokaler overstiger 20 pct. af den samlede leje, skal skemaets lejerubrikker ikke udfyldes.

En betingelse for, at lejerubrikkerne for ejendomme af ovennævnte grupper skal udfyldes, er dog, at ejendommen har karakter af udlejningsejendom. Ejendomme med benyttelseskode 1 eller 2, der tilhører plejehjem, stiftelser og lign. og indeholder friboliger eller boliger med nedsat leje, medtages således ikke.

Der foretages særskilt markering i rubrik 14, felt S.B., af ejendomme tilhørende

a) sociale boligselskaber, herunder sociale andelsboligforeninger,

b) aktieselskaber organiseret som andelsboligforeninger,

c) lejerforeninger.

Afgrænsningen af ejendomme tilhørende sociale boligselskaber kan undertiden volde vanskeligheder; ejernavnet vil kunne være vejledende, idet der i navnet oftest indgår ord eller ordforbindelser med "andels-", "social-", "funktionær-" og lignende. I Københavnsområdet findes under denne gruppe et betydeligt antal ejendomme tilhørende Københavns Almindelige Boligselskab (K.A.B.) og betegnet med "Institutionen" efterfulgt af et navn.

II. Udfyldelsen af rubrikkerne.

Følgende felter skal udfyldes

Rubrik 14 SL

Samlet årlig leje inkl. ejerleje.

Rubrik 14 SM

Heraf leje af erhverv inkl. ejerleje.

Rubrik 14 SN

Ejerleje for beboelse og erhvervslokaler tilsammen.

Rubrik 14 SP

Ejerleje for erhvervslokaler.

Som nævnt under afsnit I skal der tillige foretages markering af ejendomme tilhørende sociale boligselskaber m.v. (felt S.B.).

Om de enkelte felter i rubrik 14 bemærkes følgende

ad 14 SL. I denne rubrik anføres ejendommens samlede lejeindtægt (herunder pladsleje, leje af reklamer m.v.), tillagt lejeværdien af de af ejeren benyttede lejligheder og lokaler. Såfremt vurderingsrådets skøn over lejeværdien af ejers lejlighed(er) eller lokale(r) (ejerlejen) afviger fra den af ejeren anførte lejeværdi, er det det skønnede beløb, der skal medtages i den samlede leje. Er der for ejendomme tilhørende andelsboligforeninger m.v. skønnet en leje, der afviger fra den i vurderingsskemaet oplyste boligafgift, anføres det skønnede beløb, jfr. afsnit III.

ad 14 SM. I denne rubrik anføres den del af den samlede lejeindtægt, der falder på forretnings- og erhvervslokaler m.v., inkl. lejeværdien af de af ejer benyttede lokaler. Rubrikken skal alene udfyldes for ejendomme med benyttelseskode 2 og 3.

Findes der i ejendomme med benyttelseskode 1 mindre lejemål af erhvervslokaler (f.eks. frisørsaloner, kælderlokaler, mindre lagerog kontorlokaler eller garager), henføres lejen for disse lejemål til beboelseslejen og anføres sammen med denne.

ad 14 SN. I denne rubrik anføres den af ejeren oplyste eller af vurderingsrådet skønnede samlede lejeværdi for de af ejeren benyttede lejligheder og/eller erhvervslokaler.

Såfremt der i ejendomme med benyttelseskode 1 findes enkelte mindre erhvervslokaler, der benyttes af ejer, medtages den oplyste eller skønnede lejeværdi for disse lokaler ligeledes i denne rubrik (jfr. ovenfor under ad 14 SM). Det samme gælder leje af garager.

ad 14 SP. I denne rubrik anføres den oplyste eller skønnede lejeværdi af erhvervslokaler, der benyttes af ejer. Denne rubrik skal alene udfyldes for ejendomme med benyttelseskode 2 og 3.

III. Undersøgelse og kritik af de i vurderingsskemaerne anførte lejebeløb.

1) Da der erfaringsmæssigt ofte er fejl og mangler ved ejerens udfyldelse af vurderingsskemaets rubrik 6A, er det vigtigt, at vurderingsrådene gennemgår de af ejeren meddelte oplysninger om lejeindtægterne omhyggeligt. Der bør foreligge en specifikation over lejen for de enkelte lejemål; sammentællingen af lejebeløbene eftergås, og det kontrolleres, at der er påført leje for alle de udlejede lejligheder og lokaler i ejendommen, herunder viceværtboliger og lign.

I ganske enkelte tilfælde kan det forekomme, at den angivne leje indeholder poster, der ikke skal medregnes i lejen. Disse beløb må fradrages i den leje, der anføres på skemaets bagside. Der kan f.eks. være tale om betaling for opvarmning, varmt vand, lys og gas. Hvor dette forekommer, vil det oftest være anført i skemaet, og samtidig kan beløbet være opført under ejendommens driftsudgifter som en særlig post; hvis dette ikke er tilfældet, må der søges oplysning om disse udgifters størrelse hos ejeren, eller der må fradrages et skønsmæssigt beløb. Hvis det drejer sig om en ejendom med både beboelse og forretning, må fradragsbeløbet fordeles på henholdsvis beboelses- og forretningslejen.

Lejen for blandede beboelses- og forretningslejemål deles skønsmæssigt på beboelse og forretning. I tilfælde, hvor der til et forretningslejemål hører en beboelse af underordnet betydning, kan hele lejen dog henføres til forretningslejemålet. Omvendt kan hele lejen henføres til beboelsen, hvis den erhvervsmæssige benyttelse er af underordnet betydning.

Eventuelt driftstilskud (kvadratmetertilskud eller rentesikring), anført i rubrik 6B på vurderingsskemaets side 2, lægges til boliglejen.

2) Skøn over ejerlejen.

Som nævnt i afsnit II skal lejeværdien af de lejligheder og lokaler, der benyttes af ejendommens ejer, (nedenfor betegnet som de af ejer benyttede lokaler), angives særskilt i lejerubrikkerne på skemaets bagside.

Ofte vil der ikke i skemaet være anført lejeværdi for disse lokaler, og vurderingsrådet må da ansætte en lejeværdi efter skøn. Hvis ejer har angivet en lejeværdi, må vurderingsrådet undersøge, om de anførte beløb er passende; en sådan undersøgelse bør i øvrigt foretages som et led i selve vurderingsarbejdet, jfr. Vurderingsvejledningen s. 106 for neden og 107 for oven. Som her anført må man for de af ejeren benyttede lokaler gå ud fra en lejeværdi, der - alt efter ejendommens beliggenhed, alder og kvalitet - svarer til lejen i det frie marked. Dog vil det for beboelseslejligheder, der bebos af ejeren (og hvoraf der normalt kun kan være en i en ejendom), i reglen være praktisk at gå ud fra en leje, svarende til lejen for tilsvarende lejligheder i ejendommen. (Hvis en køber ved køb af ejendommen har mulighed for at overtage en lejlighed, og dette skønnes at påvirke prisen, må der ved ansættelsen tages hensyn hertil).

Hvad angår erhvervslokaler er det ikke muligt at give almindelige retningslinjer, da det frie markeds leje varierer stærkt efter lokalernes beliggenhed og kvalitet og de lokale efterspørgsels- og udbudsforhold. Den sikreste vejledning vil man få ved at undersøge købesummen for ejendomme, der helt eller i væsentlig grad er købt til ejers eget brug, idet man her ud fra vil kunne beregne, hvilken leje køber har sat sig for; en forudsætning for at komme til et rigtigt resultat ad denne vej er dog, at den betalte pris kan anses for normal. Lejevurdering af tilsvarende lokaler kan også være vejledende; men det er dog nødvendigt at benytte sådanne vurderinger med fornøden kritik, bl.a. fordi der ved lejevurderingen i et vist omfang har måttet anlægges andre synspunkter end ved ejendomsvurderingen. Endvidere kan der hentes vejledning af lejen i nybyggede ejendomme under fornøden hensyntagen til forskelle i lokalernes kvalitet og beliggenhed.

For ejendomme tilhørende andelsboligforeninger, aktieselskaber organiseret som andelsboligforeninger samt lejerforeninger anføres i rubrikkerne i skemaet en leje svarende til, hvad der efter ejendommens alder, tilstand og beliggenhed ville have været sædvanligt, hvis ejendommen havde været en almindelig udlejningsejendom, jfr. i øvrigt Vurderingsvejledningen s. 93 for neden og 94 for oven.

Statens ligningsdirektorat, den 19. juni 1969.

A. Begtrup.

/ Herman Pedersen.

Ingen